近1年衰退1成 僅高雄一枝獨秀

修正顯著
近1年北台灣房價修正顯著，全台主要都會區僅高雄房市一枝獨秀，房價微幅成長。信義房屋昨公布最新房價指數，統計全台主要都會區近1年房價，發現幾乎都出現回檔下修，僅高雄微幅成長0.4%，台北市房價下跌10.2%，表現最慘。

信義房屋統計今年Q1、去年Q4及Q1房價，列出全台主要都會區的房價指數，包含台北、新北、桃園、新竹、台中、高雄等，若和去年Q4比較，台中房價季變動最大，衰退幅度達5.6%，其次分別為新竹修正3%、桃園跌2.9%，台北則是跌1%，跌幅最少的是高雄，僅0.8%。

高雄讓價空間變大
以今年Q1和去年Q1同期房價指數相比，台北市衰退達10.2%居冠，房價回檔明顯，其次為台中跌7.5%，再來是新北與桃園，跌幅同為6.3%，新竹也修正1.7%，6大都會區中，只有高雄不但未衰退，反而還微升0.4%，不論是房價季變動或是年變動，都是最穩定的區域。

「高雄市今年Q1的房價水準，幾乎和上1季與去年同期相當。」信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，雖然如此，但觀察指數變化，會發現高雄市房價也已經沒有上漲動能，過去1年房地產移轉量幾乎是窒息量，不少屋主要順利售屋，都得要有一定的讓價幅度。

國立屏東大學不動產經營系教授賴碧瑩認為，2014年8月高雄氣爆，影響當地房市半年，還延續到2015年Q1買氣，當時價量就有些衰退，再跟今年Q1比較， 才會感覺跌幅不明顯，實際上高雄讓價空間已變大。
北市房價年變動衰退達10.2%，高房價在房市盤整時期，回檔也最有感，曾敬德指出，以北市1間總價2000萬元的房子為例，近1年來房價水準減少約200萬元，但北市房價季變動的部分僅修正1%，房價修正似乎已有減緩趨勢。

台中房市有競爭力
台中的房價季變動衰退幅度達5.6%，年變動也修正7.5%，修正很明顯，賴碧瑩認為，以往高雄房價高於台中，但台中在過去2~3年，台中七期及部分重劃區價格炒過頭，不過台中有北中南交通優勢，生活環境也好，房價修正後房市很有競爭力。

「坦白講，現在就是房市的谷底。520後旗下建案將陸續進場，加上飯店事業的拓展，會是一個很好的局面。」麗寶集團董事長吳寶田說，以麗寶建設為例，今年主力在基隆及台中案，總銷達270億元，而集團布局海外住宅市場，尚有關島案銷售中。
吳寶田昨出席集團旗下福隆福容飯店開幕式，該案為集團第14家飯店，吳寶田更預計5年內將達21家規模，接下來將是機場捷運A8站、台東三仙台等案。除飯店規劃，吳寶田認為，5月20日新任總統就職，將為房市帶來新氣象，對此，光是麗寶建設在全台就將有近400億元案量銷售中，其中，最大案為基隆「微笑台北」、台中「微笑世紀」2案，皆規劃為首購階層可買得起的住宅。

瞄準地上權土地
而集團旗下唯一上市品牌名軒開發，董事長吳泓瑩表示，今年以去化成屋為主，最大業績來源將是A7合宜住宅，預計6~7月交屋入帳，「銷售中建案包括台北市文山區、礁溪、八德及蘆竹、台中等區，過去1年多消費者較觀望，今年應會盼到出手機會。」
目前由吳寶田長子吳霖懿執掌的鵬程建設，日前標下國產署釋出的台中市東區地上權土地，吳寶田透露，將作為商用不動產之用。
吳霖懿也表示，集團目前對於地上權土地多有注意，未來不排除積極參與優質地上權土地投標案。

麗寶集團建設事業近況
公司 新進度
●麗寶建設：
．基隆市「微笑台北」、台中市「微笑世紀」合計案量270億元
．關島「Talo Verde」Luxury Townhomes，案量18.14億元台幣
●名軒開發(1442)：
．林口A7合宜住宅交屋入帳
．北市、桃園、礁溪、台中等案銷售中
●鵬程建設：
．前日標下台中市東區商用地，規劃商用不動產或飯店
資料來源：《蘋果》採訪整理

房市冷颼颼，中央銀行昨公布三月全體銀行購置住宅貸款（房貸）餘額六兆一二三三億元，月減近九億元，暌違四年再度出現連續兩個月遞減的情況；若與去年底相比，首季房貸餘額萎縮九十億元，各銀行新承作房貸已追不上還款速度。

由於農曆春節工作天數較少，房貸餘額多呈現遞減，但隔月通常會轉為成長；但繼二月房貸餘額大減一二九億元後，三月再減近九億元，顯示房市自高點反轉，民眾購屋更加保守。

建築貸款（土建融資）方面，三月土建融資餘額一兆六二四九億元，月增一四四億元，但年減○．八六％，連續四個月負成長。行庫主管表示，土建融資餘額上揚，反映農曆年後建案陸續開工，但多數建商仍然保守看待後市，並降低對土地融資的需求。

「以租代買」成為許多年輕人口頭禪，但千萬別忘記任何決定都必須承擔風險！一名網友就指出，其實以租代買較適合有錢大戶，反而是手上現金有限的人，可能因此淪為兩頭空的窘境，不但錢都被房東賺走，最後也沒有得到房子。

無論是買房、租房，都有自己必須承擔的風險！在房市向下盤整的階段，愈來愈多人計畫「以租代買」過生活，但是有網友指出，這樣的作法其實風險也不小，「沒有對錯，看個人造化」。

網友tr920在PTT中表示，其實「以租代買」比較適合手上現金很多的大戶，可以在房市低迷的狀況下，用錢滾錢創造更大的獲利；反之，手上本來就沒有現金的人，如果打定主意「以租代買」，反而可能淪落到兩頭皆空的窘況，「錢都被房東賺走，也沒有得到房子」。

擁有多年房東經驗的包租公律師蔡志雄則是建議，小資族的確可以「先租再買」，但空窗期最好不要超過2年。蔡志雄接受財訊訪問時說明，因為房市景氣循環大約5?7年，只要是自住需求，最好不要離開市場太久，早點物色下一間房子，才能避免自己未來只能用新台幣追房價。

報稅季節到了！如果租屋族想要節稅該如何準備呢？根據法規一年可以享有最高12萬元的租金支出列舉扣除額，以每月租金1萬2000元來講，不僅遠遠超過標準扣除額的7萬9000元，假設最後所得淨額適用最低5%的級距，這樣還可以產生2050元的節稅效果，準備的東西也很簡單，租屋契約、租金付款證明、與戶口名簿或切結書擇一即可。

舉例來說，若是在外租屋的單身無殼蝸牛族，以每月租金1萬2000元來講，一年下來房租支出也有14.4萬元，若是採用列舉扣除額申報，房租支出的列舉上限為12萬元，遠遠超過標準扣除額的7萬9000元，假設最後所得淨額適用最低5%的級距，這樣便可以產生(120,000－79,000)x 5%=2050元的節稅效果。

另外依照國稅局的解釋，永慶房產集團交安事業部資深經理陳俊宏表示，租金支出列舉扣除額不受一間房屋只能申報一次的限制，簡單的說如果多人合租一間房屋，每個人可以列舉扣除的上限都是12萬元，若因當時僅推派1人簽約，導致其他房客無法以租約來證明租屋時，其實也可以請房東提供其他證明。

還有一點也是陳俊宏要提醒的，部分人常誤會要申報房屋租金支出，就非得設籍在租屋處才可，事實上只要透過扣繳憑單證明租屋地就是工作地，就可以在申報所得稅時，將租金支出列舉為扣除項目，不一定得設籍租屋處。

但如果遇到有房東為逃漏稅而在租屋契約中，要求房客不得報稅，律師則是表示，這恐怕已經是違法的行為，但可事先註明因租金報稅所產生之稅金，由房東或是房客來負擔，陳俊宏提醒，不論是租屋而居的「房客族」，還是擁有許多不動產出租的「包租公」，只要了解稅法相關規定，就可以省下一筆不小的稅金為自己規劃最划算的繳稅方式。

投資型店面成資金出口，房仲業者統計，今年第1季雙北市總價8,000萬元以上店面，帶看量較去年同期成長4~5成，低總價店面帶看量也增加3~4成，一級商圈與次級商圈各有所好，形成店面M型化現象。

永慶房產集團根據內部統計資料分析，今年第1季北市總價8,000萬以上的店面帶看量，較去年同期增加56.1％，總價帶2,000~4,000萬也成長32.6％。

至於新北市，同樣以8,000萬以上高總價店面成長最多，達48.3％，其次則是1,000~2,000萬，年成長40.8％，店面需求大增，且M型化現象明顯。

永慶房產業管部協理林泰隆表示，3月底央行宣布降息後，定存利率已跌破1.2％，投報率穩定的店面產品最受青睞，目前帶看買方以自用客居多，3月永康商圈已成交1戶總價約3億元店面，尚未實價揭露，經營餐飲業為用途。

林泰隆分析，許多大型連鎖集團找店面，仍選擇交通樞紐或人潮匯聚的地點，主要集中於一級商圈或熱門捷運站周邊，如士林夜市、西門町、忠孝SOGO、永康商圈、忠孝復興站、東門站等，店面總價相對較高，不過雖帶看量增加，但目前成交量較零星。

而次級店面如捷運站外圍500公尺店面，成本相對低廉，吸引自用店家進駐，不僅帶動次級商圈發展，也增加租金穩定收益的誘因，是入門投資首選，在這樣的趨勢下，店面商圈的的功能與價格產生區隔，也造就了店面M型化的現象。

南台206強震後，新北市政府積極推動防災型都更7大行動方案，除了目前已推出的老屋整建維護一條龍服務以及全國首創的都更推動師蹲點輔導外，配合新北市鼓勵自力都更的政策，積極修法將自力都更的補助額度提高至630萬元，並結合都更的程序將補助項目分階段彈性申請，希望能讓社區從推動都更的初期，即能得到實質上的協助，以鼓勵社區早日更新重建。

新北市政府城鄉發展局局長邱敬斌表示，為了協助民眾自力都更，市府現已提供社區15人連署辦理法令宣導說明會，以及都更推動師蹲點輔導等社區輔導機制，惟社區除了需要法令的宣導及都更家教等專業者的協助外，普遍還受限於整合初期所需經費籌措不易的問題，因此，為了鼓勵更多社區早日展開自力都更的工作，特別修訂新北市協助民間推動都市更新的補助要點，參考了近6年社區輔導及實務推動上的經驗，將提供更充足且更具彈性的經費補助，讓社區在自力都更的每一個階段都能申請，期盼促使更新會的健全運作，逐步完成家園的重建工作。

都市更新處處長王玉芬進一步補充，藉由本次修法，除提高額度及細分補助外，特別新增了初期作業費用的補助項目，提供社區在辦理自力都更的前期，即能申請補助來促使自力都更的發起，期能藉此增加更多的社區朝自力都更邁進。

都市更新處表示，本次修訂的要點內容，已於4月25日提本市都市更新基金管理委員會報告通過，並於2016年4月26日公告實施，詳細資料屆時可撥打市府都市更新處電話洽詢或至都市更新處網站的「協助民間推動都市更新補助申請」宣導專區查詢，歡迎有意願的社區踴躍申請。

桃園市長鄭文燦2016年4月26日陪同行政院長張善政視察中庄調整池工程計畫—攔河堰工程時表示，中庄調整池和攔河堰工程可增加石門水庫排砂能力及板新淨水場6至7天的淨水量，讓北北桃在颱風期間供水無虞；攔河堰所形成的水域空間也非常適合營造為親水綠帶，市府將與經濟部水利署合作，提升單車步道及防汛道路品質，讓石門水庫淤泥就近養護高灘地，也把中庄調整池和攔河堰打造為觀光休憩新亮點。

鄭文燦指出，經濟部水利署執行的「板新地區供水改善計畫二期工程」，連通翡翠水庫、板新淨水廠及大湳淨水場，在中庄調整池和攔河堰工程完成後，就能調節北北桃的供水，板新淨水場可增加6至7天的蓄水量，減低颱風期間原水濁度過高的情況，大幅提升板新淨水場的供水能力，希望中庄調整池工程計畫能如期在2017年4月完工。

鄭文燦表示，中庄調整池和攔河堰工程面積超過120公頃，是大型的水利工程計畫，市府建議將目前的工作道路和防汛道路拓寬，提升至一般道路等級，並可設置路燈、進行養護，以方便居民和遊客使用。

鄭文燦強調，目前石門水庫的淤積就像引擎積碳一樣，原有3億立方公尺的蓄水量，因為淤積只剩2億立方公尺，石門水庫一年要使用8億至9億噸的水，等於水庫循環運轉4次以上，負擔比翡翠水庫一年約4億噸水量的負荷重很多。目前石門水庫正在進行大灣坪和阿姆坪2個排淤隧道的計畫，也希望能盡快完成。

鄭文燦進一步建議，現在石門水庫的清淤，是將淤泥運送至台北港作為填海造陸使用，但台北港即將在2年內完成填海造陸。因此最佳方案應是運用水庫淤泥就近養護高灘地，並把大漢溪兩側堤岸道路延伸至石門水庫。如此一來，石門水庫可與大漢溪共生，不僅可增加一條由鶯歌至龍潭、大溪的堤防道路，同時也可以養護高灘地，在高灘地種植景觀作物，整治大漢溪上游流域，他呼籲水利署慎重考慮這個方案。

鄭文燦表示，將來攔河堰所形成的水域空間，可設置鶯歌至大溪的自行車道，並把中庄調整池、大溪橋和月眉社區整合，打造為親水觀光帶，對於大溪老街的塞車情形，具有交通分流效果；此外，市府規劃將月眉山豬湖開發為生態公園，讓山豬湖生態公園及攔河堰景觀，成為人文、自然的觀光帶，為大溪增加豐富的觀光亮點。

經濟部水利署長王瑞德表示，水利署將配合桃園市政府的需要，在治理計畫中，陸續施作防汛道路拓寬、自行車道連結、河岸景觀綠美化、高灘地養灘及堤岸施作等工作，未來也會評估大溪、三鶯地區與中庄攔河堰的共同整體開發案。

王署長指出，「板新地區供水改善計畫二期工程」第一階段完成後，2016年已自翡翠水庫增加取水72萬噸，2016年8月大漢溪水源南送桃園可增加19萬噸；2019年第二階段完工後，大漢溪水源南送桃園可增加14萬噸，再加上中庄調整池的2.4萬噸，2019年後桃園地區可增加35.4萬噸水，為桃園帶來穩定供水。

2016年以來不少區域都出現個案價格修正的狀態，房仲業者統計北市行政區公寓在2015年第4季與2016年1-2月份價格表現後發現，雖然整體微揚，但各行政區多出現價格修正，其中北投、信義區修正幅度最大，但也在6％之內，而中山、士林、萬華、大安與文山逆勢翻揚，大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，近期出現不少蛋白轉換蛋黃的買家，加上屋主普遍讓價的心態，讓價格出現修正。

住商不動產北市區經理錢思明分析，由於買氣急凍，加上天災地變等因素，2016年第1季表現不佳，除成交量外，成交價也是跌多漲少，不少屋主認為短期內價格難有表現，因此多選擇早早獲利了結，是近期價格出現修正的因素。本次公寓下跌幅度較大的北投、信義、內湖等區域，推估一方面受限銀行貸款，二方面受制於區域話題消退，此外，不少有需求的買屋者進場，但這些買屋者往往錢進並非該行政區的精華區，也是價格出現修正的因素。


反觀目前仍處於微幅上揚的士林、中山、萬華、大安與文山等區，主要在於區域總價低的產品選擇多，連帶對單價有所挹注，不過這幾乎可視為平盤的漲幅，在1、2月份可能因為成交量少，仍出現前景未明狀態，需要一些時間才能看出端倪。

郎美囡指出，在3月份央行放寬選擇性信用管制與降息之後，買氣倏忽回春，但多數是自用客戶進場，或是以保值為主思考的投資者，因此決策過程較久，態度也較為猶疑，不過如無政策意外，賣方也不刻意調價的狀況下，329買氣應有機會可以延續到520。

台灣房屋智庫統計2015年租金實價揭露資訊，發現台北市各行政區住宅租金王，信義區、松山區最高租金價格出現在「台北信義」、「文華苑」，月租金均高達45萬；但文山區最高價落在「台大緣」，月租金為6萬塊，蛋白和蛋黃區的租金市場差距之大可見一斑！

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，身分尊貴的豪宅或高價宅雖然總租金高，但投報率普遍落後租售價格相對親民的中階型住宅，租金王的投報率首推北投區的｢力麒太和」，達2.6％，其次為萬華區的「阿曼TIT」、和內湖區的「國美詠山」並列第二，投報率有2.3％，相當接近其周邊2.5％~2.9％的投報情況，而社區房價每坪均價在65萬~80萬，以台北市來說，實為抗跌又好租。

數據顯示，北投區｢力麒太和」2015年以每月14.2萬的租金，居北投區之冠，而投報率表現也相當不錯，達2.6％，是12行政區的高租金宅中投報最高的，陳炳辰說，每坪平均要價80.2萬的｢力麒太和」，捷運、學區、居住氛圍、社區知名度齊備，惜售狀況明顯，房價抗跌，租金亦居高不下，投報率還與周邊出租住宅產品差不多，屬優值置產標的。

內湖區的「國美詠山」、萬華區的「阿曼TIT」在2015年分別以每月15.3萬與7.7萬成為該行政區最高價出租案件，投報率都達2.3％，不過陳炳辰指出，「國美詠山」雖有2.3％，不過和周遭接近3％的投報率相較，「國美詠山」反而顯得偏低，主因該社區坪數大，不符內湖科學園區上班族需求，單坪租金上反而不若中小坪數物件討喜。反觀西門町高價小宅「阿曼TIT」，2.3％的投報率與鄰近投報率2.5％相去不遠，平均每坪交易單價拚上72.4萬，比起周邊行情59.1萬高出不少，其正處繁華商圈，走飯店式高檔管理，在租、售市場都站穩一定的地位。


值得注意的尚有南港區的「無雙日昇月恆」，陳炳辰提及，該社區位在南港經貿二路精華路段上，20樓的租金總金額在2015年以31萬冠南港區首位，也是台北市租金實價登錄第五名，投報率也破二字頭，達2.1％，更是罕見的高價宅出租投報率，高於周邊住宅投報率狀態，原因不脫本身社區身價相對為低，平均成交單價落至86萬，若能租個好價錢，就有機會推升投報率，亦可見南港經貿園區租賃市場的發展潛力。

至於「台北信義」、「文華苑」以每月45萬高價出租，陳炳辰則認為，其單坪售價都動輒百萬起跳，造成投報率分別只有1.1％與0.8％，其中文華苑比起附近出租住宅投報率，差幅達1.4個百分點，突顯豪宅著重轉售獲利，而非投報收入的本質，且豪宅持有者對於租客挑選嚴謹，以長期穩定為主，而外商高階主管，或做客戶招待之用的企業主最符合所需，實為較封閉的市場，出租心態傾向避險，投報率方面反而不一定是首要考量。

位於高雄亞洲新灣區、統一夢時代購物中心後方的2,774坪「特貿5」土地，將由高市府以地上權模式，5月底公開招標，包括權利金在內，可望為高雄引進32億元資金。

這塊肉地可由得標廠商投資興建飯店和購物中心等商業設施、以及地上權住宅，另一筆近3,842坪「特商五」土地，也將重裝登場，由於規模更甚前者，希望為高雄亞灣引進國內外重量開發商。

高雄市政府捷運局長吳義隆昨（26）日表示，該地上權基地位於亞洲新灣區成功二路、與興發路交叉口，隔壁就是統一夢時代購物中心，是高市捷運局首次提出公開招標的土地開發案。

吳義隆說，由於高雄水岸輕軌正為開通到高雄展覽館C8站，做最後衝刺，而該案也是輕軌這個大眾運輸軌道交通建設，結合都市規畫及土地開發的首例，希望能夠吸引國內外知名企業進場，而隨著輕軌捷運逐步通車，未來該案可結合夢時代人潮與輕軌便利性，因此，開發榮景可期。

捷運局主任祕書吳嘉昌指出，該基地屬於都市計畫的特貿5C用地，面積2,774.83坪，建蔽率60％，容積率630％，得作為辦公室、零售商業、餐飲、娛樂及旅館使用，108年6月前領得建照者，還有都市計畫開發期程基準容積20％的獎勵優惠。

吳嘉昌說，根據規定，該基地除了可以興建商業設施，也可興建雙併住宅、多戶住宅和商務住宅，只是，屬於附條件的住宅興建，其開發樓地板面積，不得超過總法定容積樓地板面積的三分之一，「而且，要先商後住，並經都設會審查通過」。

他表示，全案將採設定地上權方式開發，地上權存續期間50年，權利金底價為11.7億元，另並有土地租金，則按當期土地申報地價5％計收，該地上權案將在5月31日開標。

吳嘉昌指出，此一投資案，權利金約11.7億元，加上投入興建的金額約20億元，總共可望為高雄引進將近32億元。

為了積極開發高雄亞洲新灣區，高雄捷運局除了統一夢時代購物中心後方的2,774坪「特貿5」土地，位於中鋼總部附近、台電發電廠對面的1.27公頃（約3,841.75坪）的「特商五」土地，目前正在都市計劃行政程序，吳嘉昌說，完成之後，將適時對外招標。

一線城市收緊調控之後，部分資金開始轉移到二線核心城市。這些二線城市房價上漲的同時，住宅土地價格也迅速上漲。

中原地產研究部統計資料顯示，4月截至24日，二線城市住宅土地市場成交量雖然不高，但土地價格明顯上漲。

4月來已經成交的165宗住宅用地，二線城市平均溢價率高達72%，刷新了歷史紀錄，成交平均樓面價也達到了4519元/平方米，同比漲幅高達183%。

標杆房企四月拿地9成集中二線城市 地價屢創新高

二線城市地價創新高

最近，廈門、蘇州、杭州、南京等二線城市都出現了地王紮堆的現象。

4月22日，廈門市同安區的2016TP02商住地塊出讓，這是廈門今年出讓的第一塊商住地塊，吸引了很多大牌實力房地產企業參加。經過眾多開發商1小時10分鐘251輪的激烈競價，這塊地最終被保利集團以54.26億元價格收入囊中，成交樓面價25838元/平方米，遠超過了周邊在售房價，溢價率149.7%，成為廈門島外單價地王和廈門市總價地王。

易居智庫研究中心總監嚴躍進對《第一財經日報》分析，一線城市紛紛祭出樓市調控政策之後，資金溢出效應明顯，大量資本有進入一線城市周邊及熱點二線城市的苗頭，因此這些二線核心城市房價和地價的上漲勢頭均十分強烈。

與廈門相似，今年以來包括南京、蘇州、杭州、合肥等在內的二線核心城市均出現房價地價齊上漲的情況。

在南京，3月19日，南京土地新政出臺，規定若土地拍賣成交價格不超過最高限價的，仍然按照老規則付款;如果成交價格超過最高限價的，首付款要大大提高。4月15日南京舉行的土地出讓會是這一規定出臺後的首場土地拍賣，這次拍賣的四幅地塊成交價都已經超過了自身出讓時公佈的拍賣最高限價。

其中，南京城東的麒麟G09地塊經過61輪搶奪，最終被京奧港房地產以22353元/平方平的樓面價拍下，成交價超過最高限價約81個百分點。棲霞建設經過86輪競拍拿下G10地塊，總價21億元，樓面價8882元/平方平，成交價超過最高限價82.6個百分點。

在蘇州，從4月7日開始，土地拍賣接連掀起波瀾，迄今為止賣出去的13塊土地，有12塊地價比起始價翻倍，最高溢價率為318.85%。短短5天時間，蘇州的土地收入達到250億元，已經達到去年總數的一半。

標杆房企四月拿地9成集中二線城市 地價屢創新高

標杆房企二線城市拿地占九成

中原地產研究部的統計資料顯示，4月截至目前統計，20大標杆房企拿地金額為218.61億，其中高達195億為二線城市拿地。整體看，標杆房企已經接近全面進入二線城市階段。

中原地產首席市場分析師張大偉對《第一財經日報》分析，對開發商來說，一線城市的土地供應很少，沒有土地可拿，今年一季度，北京等一線城市出現了明顯的土地供應減少現象。而隨著京滬深等超大城市嚴控城市發展邊界和人口規模，未來一線城市土地供應將越來越少，因此開發商不得不將戰略重點轉移到二線核心城市。

與此同時，由於一線城市價格漲幅過高，在3月逐漸出現了部分約束性限制政策，而二線城市的樓市政策仍是以利好為主。一線城市在標杆房企拿地爭搶的影響下，已經普遍出現了地價超過房價的現象，一線地王大部分被小部分國企、央企獲得。二線城市雖然地價也很高，但絕對值相對一線來說還可以，基數要小很多。因此二線核心城市成為大型開發商爭奪的主戰場。

張大偉說，從市場預期看，地王的出現將影響後續市場持續升溫。

以廈門為例，廈門房地產市場最近一段時間以來保持持續火爆的勢頭。根據國家統計局發佈的3月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，3月份廈門新建商品住宅價格環比上漲5.4%，連續13個月上漲，3月漲幅全國第一。

4月22日的新地王再度成為今年廈門房地產市場的風向標，拍賣結果出來後，廈門許多在售的新建商品房銷售價格應聲上漲。上周開盤的保利三仟棟、泰禾廈門院子、國貿天悅、海爾華璽、國貿商城同悅、首開領翔上郡、特房黎安小鎮等上周開盤的樓盤均有不小幅度的漲價。泰禾廈門院子的高層和樓中樓之前的售價在2.2萬~2.5萬元/平方米之間，然而上週五開盤的房源均價暴漲到了2.95萬元/平方米，漲幅最高達近5000元/平方米。

不過，張大偉也提醒，廈門、南京、蘇州等二線城市最近紛紛開始出現地王，而且地價甚至超過在售周圍房價，這種情況下二線城市很可能成為下一個被調控的區域。也就是說，去年一線城市天價地王頻出所帶來的風險，同樣在二線核心城市開始“複製”。

根據亞豪君嶽會統計，5月北京商品住宅市場預計將有36個專案入市，包括天恆世界集、國銳·境界、超級蜂巢等12個純新盤，以及天恆金融街公園懿府、金玉府、中國鐵建·尚城匯等24個老項目後期。其中，包括城區高端住宅和別墅在內的豪宅供應集中。

自3月份以來，北京新建商品房供應出現快速回升。4月份截至目前，已有23個專案入市，預計全月入市量將在30個項目以上，而5月份也將延續這一趨勢。

從入市專案特徵來看，5月預計入市項目當中主要以三類產品為主。其中第一類是城區高端住宅專案，5月西城、朝陽、海澱以及豐台四個區域共有10個專案預計入市，這些項目從預計售價來看，多數都已步入高端豪宅的行列，其中朝陽農展館的北京壹號院，預計售價16.5萬元。亞豪機構副總經理任啟鑫認為，從剛剛公佈的2016北京土地供應計畫中可以看出，未來中心城區土地供應將進一步減少，未來供應的不足使得這類高端項目雖然售價較高，但仍具備一定市場接受度。

第二類則是別墅項目，5月預計入市別墅項目多達9個，包括老專案後期中糧·祥雲國際生活廣場以及50年產權的純新盤國銳·境界等。據瞭解，目前，別墅市場供需兩旺，4月份截至目前，北京別墅市場已實現成交349套，同比去年4月全月增加83%，需求的拉動使得別墅項目入市積極性持續上升。

最後一類則是商住項目，5月預計入市36個項目，當中商住項目為10個。在3月北京商住成交首次超過普宅之後，4月這一趨勢更加明顯。

自2015年以來，中國商業地產便進入了大變革時期，其中一、二線城市尋求轉型、三、四線城市設法去庫存已成為中國商業地產常態。

在這樣的背景下，創客、康體、體驗等新業態開店活躍，一次次引爆市場對於商業地產的關注。而由中國最大商業地產全程服務機構RET睿意德與德勤中國、新加坡南洋理工大學聯合發佈了《商業地產•中國活力城市40強》研究報告則顯示，相較於2014年，去年商業地產活力城市排名格局洗牌，重慶、杭州、南昌等7個城市進入10強。

報告顯示，西部雙雄之一的重慶憑藉強勁的經濟增長逆襲成都，並躍居中國商業地產活力城市排名首位。而商業地產商的回歸促使北京、上海和廣州再次成為投資熱土，殺入五強，排名大幅上升。富賈重鎮杭州借著G20峰會的東風，再度發力，排名第四。中部城市長沙和南昌依靠愈加開放的投資環境及良好的經濟增長，分列第六和第九。青島、烏魯木齊及成都亦在前十佔據一席之地。

RET睿意德執行董事王玉珂指出，“在國內經濟繼續探底背景下，中國活力城市40強排名在2015年發生劇烈波動。重慶排名異軍突起並不意外，它在連續8個季度增速第一的發力下拔得頭籌，其強勁的經濟表現也吸引眾多品牌零售商、知名開發商的青睞。隨著西部大開發持續推進，排名前10名活力城中，內陸第一次與沿海城市平分秋色，佔據一半，形成兩足鼎立。”

與2014年相比，商業地產開發商重回一線趨勢明顯，北京、上海、廣州開發商表現活躍，大型商業地產開發商均有新增專案，同時重慶、大連、南昌、青島成為商業地產開發新的熱點區域，不僅有新的開發商進駐，原有開發商也加快拓展腳步。重慶、北京、上海、成都、廣州商業營業用房投資額居於全國前列，商業地產市場活躍。

王玉珂表示：“電商衝擊下的國內實體已快接近尾聲，實體的反擊已初露鋒芒。可以預見，在今後兩年，活力城市的排名將繼續發生不可避免的變化，而中堅階層的消費力在重新洗牌中扮演決定性角色。”

傳言了一周之後，南京樓市“限漲令”正式落定，這也使得南京成為繼蘇州之後，又一個“限漲”的二線城市。

4月25日下午，南京市發改委正式發佈了關於《中共南京市委南京市人民政府關於推進供給側結構性改革的意見》的政策解讀。

《意見》明確指出，加強普通商品住房價格指導，鼓勵企業加快普通商品住宅上市節奏，有效增加中小套型住房供應，保持房地產市場合理適度價格水準。“對主城六區以及江寧、浦口商品住宅項目，按照價格區間分類指導，申報均價每平方米2萬元以下的，年化漲幅不宜高於12%；每平方米2-3萬元的，年化漲幅不宜高於10%；每平方米3萬元以上的，年化漲幅不宜高於8%。”

這一《意見》意味著此前傳言甚久的“限漲令”正式落定。對此，南京的開發商反應較為淡定。

“今年以來，物價部門一直在對開發商申報的預售價格進行管控，達不到物價部門的要求，預售證一直不批，現在只是明確發文規定了而已。”南京某品牌房企行銷負責人說，雖然限價令已經出臺，但具體實施細則還有待明確，比如“年化漲幅”，到底是和什麼時候比，是和一年前的現在相比？還是和去年年底相比？還是和樓盤上一次開盤相比？這個很重要，不然會有很大模糊空間，散失公平性。另外漲價幅度是可以一次性漲到位，還是可以每月平均漲一點，《意見》也沒有明確說明。

不過，也有開發商提出，地價決定了房價走高，如果只限房價，則高價拿地的開發商將陷入難題。“去年以來，南京的土地市場一直火熱，幾乎拍出的每塊地都是地王，地價那麼高，憑什麼只限房價？”一名地產商表示。

“政府當然是出於讓市場良性發展的考慮才出臺此政策的。但實際上，市面上很多剛剛領了預售證的樓盤，價格漲幅都很大，超出了限價令很多。比如河西某樓盤，去年10月開盤賣3.75萬元/平方米，最近開盤據說價格要達到4.5萬元/平方米。”南京某樓盤負責人說。

南京某央企相關負責人也稱，現在很多樓盤價格漲幅都很大，都超過了要求，政策未來能否順利執行還要打上問號。

南京某品牌房企行銷負責人表示，他們的項目均價在3萬元/平方米以上，3月份開過一次盤，當時全部售罄，下一次開盤要到7月份。“這一政策對我們項目短期內會有影響，對項目的價格定位有影響，中長期還是要看政策執行和市場走勢。”該負責人說，限漲令很可能會讓一些已經具備銷售條件的開發商短期內不願報批上市，而有銷售指標壓力的開發商，則會面臨報批價和心理價平衡的壓力。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，南京此類政策的收緊，符合市場預期，目的在於抑制房價過快上漲，進而維護市場的平穩健康發展。

對於南京房地產市場而言，目前可以定性為亟待補庫存的狀態，此類政策能夠抑制房價的過快上漲，但目前來看，還不能夠讓房價快速下跌。

嚴躍進說，後續要實現治標又治本的效果，關鍵要從積極供地、打擊各類炒房因素等層面入手，進而引導購房需求的合理釋放。此類漲幅的區間安排和管制，對於防範各類炒房因素，同時規範房企交易有積極的作用。另外，對於南京而言，對不同物業類型進行限價的規定，也使得各個物業的價格制定能夠更加貼近政策管控目標。

被稱為史上最嚴的房市調控措施「滬九條」至本月25日上路滿1個月，上海房市明顯降溫，包括一、二手房的住房成交面積與成交均價均下跌。其中，成交面積較新政上路前1個月腰斬近半。

新華網引述中國人民銀行（大陸央行）上海總部26日發布的數據顯示，目前各商業銀行房貸受理量已經較今年1至3月平均水平回落超過50％。人行上海總部並表示，當前上海房貸受理量顯著下降，業務結構出現明顯變化，下一步將繼續加強窗口指導和督查力度。

稍早，上海銀監局才叫停轄內各商業銀行與鏈家、太平洋、我愛我家等6家房地產仲介公司的業務合作1個月，主要是針對個人住房貸款進行稽察。

今年以來，中國大陸一線大城房市迅猛升溫，上海率先開槍祭出多層次的房市調控政策，從嚴執行住房限購，被認為是大陸房產政策的轉折點，一線大城房市將由「火熱」轉為「震盪」；其後，深圳、南京、武漢等一二線城市陸續跟進。

數據顯示，3月25日至4月24日，上海一、二手住房成交面積分別為120萬平方公尺和210萬平方公尺，較新政前1個月分別減少43％和58％；成交均價則分別為每平方公尺3.24萬元人民幣（下同）和2.68萬元，較前1個月跌4.8％和0.4％。

與此同時，上海房市網上可售面積增加。截至4月24日，新建商品住房網上可售面積由新政實施時的816萬平方公尺，增到899萬平方公尺。

由於全球經濟前景的不明朗以及亞太地區各主要國家施行的寬鬆貨幣政策，使得越來越多的亞洲投資者將資金從世界其他地區抽走，投入亞太區的中國香港、澳大利亞、韓國等市場。

內地投資者“出手大方”

仲量聯行4月26日發佈的資料顯示，今年第一季度涉及亞太區買家的物業投資總額由去年同期的11億美元增加至40億美元，而國際買家的投資總額則由去年的47億美元下跌74%至12億美元。

今年第一季度香港錄得多宗大額物業成交，物業投資總額同比上升186%至29億美元。儘管物業的價格水準在2015年創下新高，內地投資者對香港物業的投資意願並沒有放緩。

一季度的大額物業成交中，既包括中國光大集團以13億美元購入位於灣仔大新金融中心作為其香港新的總部，也包括領展房地產信託基金斥資7.6億美元向特區政府購入旺角工業貿易署大樓99%產權。事實上，目前香港成交總額最高的4宗整幢寫字樓買賣之中有3宗均為內地投資者買入，且這些成交全部發生於過去6個月內。

香港寫字樓空置率低、供應緊張及租賃交投活躍的情況吸引投資者重返寫字樓投資市場。香港寫字樓投資總額已連續兩個季突破150億港元，這是過去5年平均每季投資總額的兩倍，仲量聯行香港研究部主管馬安平指出。

高力國際研究及諮詢部助理董事李梓瑈對21世紀經濟報導記者表示，今年會繼續錄得此類大額交易，買家包括中資金融機構及許多外資基金。

特區政府此前公佈的2016/17年財政年度賣地計畫中列入了8塊商業地皮，其中包括位於中環核心位置的美利道停車場大廈，這將會是20年來政府首幅出售的中環地皮。馬安平稱，部分內地投資者已表明有意參與競投。

龐大需求推升租金

李梓瑈解釋說，整體來看，目前香港仍處於低息環境，而股票等其他資產類別表現不佳，使得金融市場上富餘的資金湧向物業投資。對中資機構來說，他們往往希望購買的整棟寫字樓做自用，這一方面出於對人民幣匯率貶值的憂慮，一方面也因港幣掛鉤美元，匯率風險較小；而諸多外資主權基金、退休基金等同樣由於資金充沛，正積極尋找可供購買的寫字樓物業，他們同時也伺機在商鋪市場價格下行的情況下尋找合適的投資機會。

租賃方面，從過往長期資料來看，傳統金融機構聚集區中環及金鐘一帶的甲級寫字樓租金與恆生指數呈現出較強的相關性，而2015年開始逐漸呈現出了一定的背離趨勢，儘管目前恆生指數較去年年中的高位已跌去約25%，該區域甲級寫字樓租金卻上漲了約兩成。李梓瑈表示，尤其在滬港通開通之後，出手大方的中資金融機構的龐大需求推升了該區寫字樓租金。

資料顯示，目前中環及金鐘甲級寫字樓的有效租金大約為110港元每平方英尺每月（即約31元每平方米每天），而一些中資金融機構甚至願意付出近40%的溢價，即約150港元每平方英尺每月的代價，租下國際金融中心內的辦公室。

長期看來不可持續

但李梓瑈認為，這種背離中長期看來不可持續，儘管目前該區域空置率低於2%，但租金仍有機會在2017年開始回落，因全球經濟增長乏力導致不少投資銀行盈利能力受壓、計畫縮減在香港的辦公室規模，而來自中資機構的需求是否能持續填補空缺支持租金水準尚存疑。

除了中資金融機構及保險公司之外，非中資企業的租賃活動組要以搬遷或控制成本為目的，部分對成本較為敏感的公司正在考慮搬離中環，相應的推升或支持香港島其他主要商務區及九龍區的寫字樓租金水準。高力國際預計2016年香港整體甲級寫字樓租金增速將由2015年的13.5%放緩至5.4%。

花旗銀行昨天公布今年第一季市民置業意向調查結果，逾七成受訪者認為樓價在未來12個月將下跌，比例創有紀錄以來新高。

調查結果顯示，預期樓價會在未來12個月下跌的受訪者愈來愈多，由2015年第二季的16%，上升至2016年第一季的72%，比例連續三個季度增加，亦創歷年新高。在家庭收入較高的受訪者中，有80%預期樓價將在未來12個月下跌，5%認為現在是置業好時機，比去年的3%輕微上升；57%的受訪者認為現在不是置業好時機，比例連續第二季下跌。另外，66%受訪者對置業不感興趣，比例較前季微跌；15%受訪者表示有興趣置業，比例與前季相若。

在更多人預期樓價會下跌，而認為目前是置業好時機的受訪者比例上升；花旗零售銀行業務主管林智剛指出，客戶最近對物業估價的查詢增加，反映正部署置業的市民或有上升趨勢；建議市民在置業前先透過銀行進行物業估價，以免因估價不足而影響財務預算。

該項調查由花旗銀行委託香港大學社會科學研究中心，於2016年3月內，以隨機抽樣電話訪問的形式，訪問超過500名香港市民，評估市民對未來樓價走勢的看法及有關置業的意向。

首都廣場銀主盤150萬「零承價」

在2013年拆售時掀起搶購潮的尖沙咀首都廣場，逾600個舖位取得3天內近沽清的佳績，但熱潮過後，除有不少業主蝕賣求售外，更有舖位淪為銀主盤。該拆場首個銀主舖昨天推出拍賣，開價150萬元，已低於購入價63.1%，最終仍要在「零承價」下收回。地產業界相信，市場上有不少拆場舖位淪為銀主盤，有代理行更指出，早前接獲投資者委託拆售商場，但因應現時市況，最終選擇放棄。

首都廣場位於漆咸道南61至65號，即百樂酒店基座（前身為DNA商場），環亞物業拍賣行昨天推出該商場2樓S19號舖拍賣，實用面積38方呎，開價150萬元，較業主2013年的一手購入價406.6萬元低63.1%。就拍賣現場所見，項目開拍後經過約3分鐘仍無人承價，終於宣布收回。

環亞物業拍賣董事總經理曾傑俊表示，首都廣場不論商店及人流均不暢旺，要成功拍出該銀主舖有難度，相信今次財務公司推出拍賣亦是試水溫，測試市場反應。他補充，如果該銀主舖成功拍出，市場將有更多類似銀主舖陸續推出拍賣。

「送畀我都唔要 仲蝕管理費」

土地註冊處資料顯示，今次拍賣的銀主舖由兩名業主持有，2013年8月購入時，已向賣方提供的財務公司承造一按，惟2014年6月再轉向另一財務公司承造按揭。資料亦顯示，上述舖位的原業主於去年10月被債權人向高院申請頒令破產，舖位於12月正式淪為銀主盤。

據區內代理指出，首都廣場自2013年拆售後，大部分舖位一直未能成功租出，價格急跌令很多舖位都變成負資產。代理透露，現時該商場的放盤價全為蝕讓價，但一直未錄得成交，坦言「送（個舖）畀我都唔要，接收咗個舖位租唔出，仲要蝕管理費！」

翻查資料，首都廣場舖位的最新二手成交要追溯到2014年2月，為3樓T6號舖，成交價108萬元，較原業主的購入價蝕132.3萬元或55%。

有市場消息指出，該商場的1樓F19號舖亦於本月被銀行收舖，成為銀主盤；原業主2013年1月以504萬元購入，疑因斷供被銀行入稟收舖，舖外現時已被執達吏封舖，並在舖位外貼滿法律文件。

零售不景空置多

美聯工商舖（00459）行政總裁黃漢成表示，以往經濟好的時候，該類商場的舖位兩三個月內已租得七七八八；但如今經濟前景不明朗，加上零售業不景氣，想創業的人都打退堂鼓，以致該類舖位不能租出。他指出，現時市場上的商場舖，不論銷售或租務，　均明顯放緩，坦言「之前有投資者想我哋幫佢搞拆售商場，但見而家市況咁樣，我都唔夠膽接。」

另外，環亞物業拍賣行昨天共推出27個物業拍賣，共售出6個，當中何文田君頤峰7座15樓C室亦為銀主盤，實用面積992方呎，開價1300萬元，競投情況熱烈，約有10組準買家競投，經過29口叫價， 最終以1620萬元成交，呎價1.63萬元，貼近市價。

市區重建局（市建局）首個資助房屋項目啟德煥然壹居，自本月5日開始揀樓以來，累積售出155伙，佔整批338個資助房屋單位約46%。市建局執行總監林濬強調，市建局不會過分考慮銷情，而每個揀樓日平均售出約10伙，不認同項目「銷情慘淡」的說法，並對銷情審慎樂觀；市建局今天公布新的銷售安排，把出售日期延長至5月20日。

賣樓期延至下月20日

煥然壹居昨天第16日揀樓，市建局邀請76名中籤者，最終有11人到場，並全部成功揀樓，包括6個一房單位和5個兩房戶。綜合4月5日以來的揀樓情況，市建局累計邀請約1120人，涉及的籌號為2780號，成功售出155伙。

林濬指出，煥然壹居屬資助房屋項目，不需要墟冚場面和市場推廣，市建局重點希望幫助真正有需要的家庭和單身人士因應負擔能力入市，不會過分考慮銷情。他表示，在目前市況下，煥然壹居平均每個揀樓日售出約10伙，進度已不錯，不認同坊間指項目「銷情慘淡」的說法。

市建局一共收到逾1.26萬份煥然壹居的申請表，市建局執行董事鄭啟華表示，目前尚有約1萬個籌號未揀樓，市建局今天將發出新的銷售安排，把銷售日期延長至5月20日。

林濬透露，餘下未揀樓的合資格申請者，市建局將分批安排他們在5月19日或之前揀樓，若之後仍有餘貨，會讓因不同原因未能購入單位的人士在5月20日揀樓，他強調對項目銷情審慎樂觀。

自金管局收緊樓按條件後，整體物業交投及按揭市場都受影響。經絡按揭轉介建議，若政府放寬細價物業印花稅及放寬貸款人的壓力測試要求，有助上車客入市，預計有近六成買家受惠。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓指出，據金管局住宅按揭調查數據，今年首兩個月按揭數字創4年新低，新取用按揭貸款額累計錄得230.18億元，按年大減38.4%；宗數僅7200宗，按年跌37.9%。經絡按揭轉介研究部數據顯示，3月購買500萬元或以下物業的買家，佔整體市場比例為58%。

劉圓圓建議，政府應將現行購買樓價200萬元或以下物業繳付100元印花稅的稅費規定，調高至500萬元；同時建議把貸款人的壓力測試機制，由3厘降至2厘。

另外，劉圓圓相信，放寬措施不會助長炒風，因細價樓價格過去已累積明顯漲幅，再升空間有限，而且買家主要為用家。

對於市場近日有較多銀主盤出現，劉圓圓認為，主要是經濟環境轉差、業主供款能力受影響等因素所致，然而本港失業率並沒有明顯上升趨勢，加上預計即使未來加息25或50點子，業主仍有足夠供款能力，相信銀主盤不會大幅增加。

劉圓圓預計，今年市場將以一手作主導，發展商增加優惠推盤，令一二手溢價收窄，相信將有更多買家投向一手市場。

機構最新數據顯示，今年一季度廣州甲級寫字樓租金環比上漲0.8%，至人民幣每平米每月156.7元。戴德梁行的最新報告則指，2016年將是廣州寫字樓供應集中放量的高峰期，越秀區、琶洲、天河體育中心板塊以及珠江新城均有甲級寫字樓入市。為應對這樣的市況，穗各區招商局已紛紛出台招商引資獎勵方案，助力寫字樓招租。記者也了解到，部分尚未入市的寫字樓預租情況進展良好，租客分別來自高科技、金融、專業服務等行業。

廣州高力國際研究部數據則顯示，2016年廣州甲級寫字樓新增供應將達高峰，總計約63萬平米，其中約65%的新增項目位於珠江新城。位於廣州天河區珠江新城冼村路的全新超甲級寫字樓凱華國際中心已於日前正式開放示範區，其只租不售，預計將於今年第三季度開業。而廣州周大福金融中心（又稱廣州東塔）極有可能於年內投入使用。據了解，最快投入使用的主要是東塔的寫字樓區域，而K11商場預計還要延後一段時間開發。

料超六成集中珠江新城

仲量聯行廣州商業地產部董事程志文表示，在對2016年中國經濟前景維持保守預期的前提下，辦公樓的主要租戶類型，如金融服務業和專業服務業，其對2016年的盈利增長預測相比去年保守。受此因素制約，這些行業對於租金成本普遍比較謹慎。但他們仍然傾向搬遷至珠江新城的新物業。目前在寫字樓供應增多的情況下，租戶的租金談判力度預料將加大。從供需來看，2016年將成為租戶市場，預計整體租金增長可能性較低，將維持與去年年末相當水平。但是，對於核心地段的已竣工一兩年內的項目進駐率仍然看好，個別項目的租金叫價水平仍然有上升空間。