A7合宜宅交屋加熱桃園 北高南續跌

統計出爐
自央行3月底降息以來，房市看多潮湧現，昨4月的六都房市建物買賣移轉量出爐，和3月相比僅新北、桃園、台中移轉增加，和去年同期相比，則僅桃園年增19.3%。業者分析，桃園是受惠於A7合宜宅交屋潮，讓月增率與年增率皆傲視其他五都，雙雙正成長，六都整體量能雖月增7%，但與去年同期比較，仍衰退14.8%，整體未脫離低潮。

北市4月移轉1363棟、新北市移轉2970棟，年衰退幅度皆逾3成最明顯，但新北市月增率11.1%、北市續衰退。今年以來，北市單月移轉棟數僅3月達1500棟，其它都低於1500棟。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，4月12個行政區僅中山區、文山區、內湖、士林、北投等5區突破100棟，其它7區皆是不到100棟的窒息量。
全國不動產企研室主任張瀞勻認為，新北市、桃園市、台中市較3月交易量有起色是央行解禁，又有屋主適時降價激買氣。

據六都地政局統計，桃園市移轉量3617棟，月增23.5%，年增19.3%，表現最佳，觀察桃園市各行政區，除了桃園區及中壢區持續是交易量相對多的區域，分別有569、469棟，較值得注意的是，龜山區從3月的490棟暴增至4月的1200棟，交易最熱絡。張瀞勻分析，應是A7合宜住宅及重劃區新屋過戶，增加移轉量。

整體量能未脫低潮
永慶房產集團業管部協理林泰隆說，A7合宜宅社區總戶數達4000戶左右，預期下月仍會有大量交易情況發生，六都整體量能與去年同期比較，仍衰退14.8%，整體房市尚未脫離低潮期。
住商不動產企研室主任徐佳馨則說，央行鬆綁選擇性信用管制和降息雙管齊下，買方還是認為降價最有感，近期房市呈看屋火熱，交易微溫的情況。

台南高雄10年新低
台南及高雄在月增率、年增率皆呈衰退；台南市月減3.1%，比去年同期減16.34%，高雄市月減4.57%，年衰退17.47%。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，此數據皆為10年來同期新低，兩地量增較明顯的行政區，像是台南市安南區、高雄市楠梓區除了交屋因素，價格也較親民，故能維持買氣。
民眾Kelly說，央行降息之後，很多人都說買氣回溫，比較擔心屋主的議價空間因此又變小，打算採取貨比三家的模式，如果房屋條件差不多，價格低會優先考慮。

皇翔建設（2545）去年業績表現沉潛，不過今年在百億元大案－林口合宜住宅「皇翔歡喜城」交屋下，加上總銷近70億元「皇翔紫鼎」、總銷26億元桃園八德「百老匯2」三大案入帳下，法人認為，公司今年業績有機會呈跳躍式成長。

法人表示，皇翔去年每股稅後純益達0.28元，寫下近八年新低，但今年在總銷破百億元的林口合宜住宅貢獻下，上半年業績將有亮眼表現。

皇翔表示，3月總銷130億元的「皇翔歡喜城」交屋超過300戶，已帶動首季營運成長，按照與政府的合約，該案預計在第2季交屋完畢，全案將成為公司單季營運成長動能的主力來源；皇翔29日股價收在28.65元，下跌0.35元。

基地面積達10,757坪的「皇翔歡喜城」為地上21樓、地下3樓，共12棟住宅大樓，總戶數達1,790戶、店面50間；除「皇翔歡喜城」外，法人指出，皇翔今年尚有總銷26億元的「百老匯2」及總銷約68億元的「紫鼎」等兩大案完工，目前兩案銷售率均超過五成、四成左右，也是公司今年業績重點。

法人強調，若皇翔今年在「皇翔歡喜城」、「百老匯2」、「紫鼎」等三大案，已銷售部分都能順利交屋，今年營收確定衝破百億元，獲利也有機會較去年呈跳躍成長；另外，公司已完工、總銷破90億元的「捷二聯開案」若今年順利完成與政府的權利分配，也有機會銷售，並貢獻今明兩年營運。

近來地震頻仍，民眾屢屢被地震搖醒；加上日本熊本、南美厄瓜多、台南震災，造成嚴重死傷的噩夢揮之不去；地震專家郭鎧紋認為，環太平洋地震帶已進入活躍期，民眾不能掉以輕心，也因而引發國人對房屋抗震及居住安全的高度重視。

抗震建築「老不如新」，換屋潮將再起

根據遠見雜誌報導：「台北市有44萬間屋齡30年以上，其中有13萬間屋齡更超過40年」，且目前北市平均屋齡已達31.5年，等於大多數老屋無法對抗五級以上地震，若有強震發生，將危及身家財產安全。

面對緩不濟急的牛步化都更，市中心土地稀有，近期銀行鬆綁、利率降低等，預期將啟動換屋潮，使得民眾近日對新成屋的詢問度有增加趨勢。根據「THE MALL CASA」專案劉伍雄表示，近一個月平均來人約增加五成；而這波客戶也發現，把資金投入符合921地震之後新法規規範建築設計的房子，生命與財產得到保障最踏實安全。

蛋黃區的核心，貴婦、名流發源地，最愛還是敦南

對換屋客層而言，敦南的魅力，住過就無法遠離，包括隱身林蔭大道的低調家族，小英總統兼國事、達官招待所的自宅也坐落於此；貴婦最愛的遠企、SOGO等百貨、五星飯店、巷弄探索精采的生活舞台；有直航國際的機場大道、富三代的復興中小學、敦南誠品，特色醫療、藝術文創集結，既大隱於市，也滿足高質感的生活所需，以新成屋案「THE MALL CASA」為例，方圓250公尺即備齊四座貴婦超市與一般傳統市場，可見機能脈動之蓬勃。

舊換新、住安心，低稅新成屋當道

該案採抗震高規格0.26g設計，嚴謹施工、全棟採4000psi混凝土、預壘樁深入15米，防震、防火、防颱、健康，安全。除此之外，面寬17米，一層一戶挑高3米6，32％低公設， 有YKK氣密鋁窗及Low-e膠合玻璃、附贈日本大金冷暖變頻空調、全熱交換器。

高樓層地主保留戶視野極佳，不失為喜愛敦南生活，躋身蛋黃區核心地段的參考。總統級地段安全宅，遠企對面55、75坪，歡迎洽詢：2701-1688，台北市大安區四維路192巷16號，璞石開發代言。

近幾年在台灣租屋人口比例越來越高，突顯租屋安全的重要性，除了外在的地理位置、屋齡屋況及鄰居素質外，更應注意人為方面。更重要的是不要輕易地進入陌生人的住處，或邀請不熟識之人到家中，不僅暴露了居住隱私，更製造了潛在的危險性。尤其是女性在外獨居更應要提高警覺，才能享有安心的居家品質。

台北市政府警察局婦幼警察隊提醒，民眾租屋時應預先做好居家安全防範措施，以保護自我安全，以下有「二大項、十小點」建議供大家參考：

一、租屋時應如何自我保護：
(一)注意看屋時，切勿單獨前往，應最好找親友陪同。看屋中應全程開啟大門。
(二)看屋時間應儘量選擇白天，勿於深夜時段前往。
(三)若與多名室友共住一屋時，注意是否有自己隱私空間，房門是否能上鎖。
(四)觀察租屋處周遭照明設備如何、逃生路線是否暢通，巷內是否為監視器死角。
(五)找屋前先了解週邊環境、治安狀況及房東人品。留意租屋附近出入份子，多觀察其他房客狀況。

二、居家應注意事項：
(一)最好更換新門鎖。勿將家中鑰匙複製交給他人，更不應將備份鑰匙藏在鞋櫃或腳踏墊下。
(二)與鄰居或室友建立良好關係，建議最好選擇社交單純的室友。
(三)若為女性單獨居住，晾衣物時可掛幾件男性衣服，或於門外放置男鞋、在陽台掛男襯衫等，讓歹徒誤以為有男性同住。
(四)應養成隨手關門鎖門習慣。
(五)單獨在家時不要隨意讓陌生人進入屋內，應門時應詢問清楚。若水電修繕有進屋之需要，也應盡量找親友陪同。

更多相關訊息，歡迎上「台北市政府警察局婦幼警察隊網站」及「台北婦幼珍妮姊姊講愛粉絲專頁」瀏覽。

3月底央行全面放寬除豪宅外的選擇性信用管制，也同時宣布降息，各方甚至預期在各國都採取負利率手段救市的狀況下，利率可能一降再降，房地產業有一句老話「利率不升，房市不死」，對於有意購屋的民眾而言，除了擔心房產後市之外，更煩惱的是在這個十字路口，到底該不該買房？

確實，市場走在這個當下，看似回春，卻又詭譎多變，民眾擔心未來買不起，卻又害怕一買就跌。

在我看來，雖然央行降息，但經濟表現不振，民眾購屋力深受影響，加上持有成本與移轉成本的暴增，想要再回到過去好光景，是不容易的。

不少屋主取得成本低，加上銀行寬鬆銀根，就算真有財務狀況，透過降價出售也多能在被法拍之前一解燃眉，除了某些特殊賣壓區域外，就算跌價，幅度也不會太深。

所以，購屋與否的考量應該是下面三個要素。

其一，是需求。過去民眾總把房價漲跌放前面，自己需求放後面，但人畢竟不是神，不容易在真正低點神準進場，在這個漲跌波段不明顯的局勢下，回歸自己需求做判斷，是比較要緊的。

其二，是財務狀況。不只是頭期款，還有每個月繳交的房貸、管理費，每年繳交的房屋稅與地價稅，都應該被放在支出中一併檢視，因為買一間好房子不只是要住得舒適，支出也要在自己能負擔的範圍內。

其三，是區位與產品。雖然市場詭譎多變，但買方一樣能夠透過選擇機能強、具話題的區域進場，選擇轉手性強、銀行貸款好、口碑不錯、格局規劃佳的房屋入手，即便短期內市場有波動，長期仍具有市場競爭力。

至於購屋人最關心的價格，除了實價登錄資料外，也建議從銀行端和房仲端獲得最新行情訊息，搭配目前市場氛圍，出價就能夠更為精準。

在負利率時代，資金外溢絕對比過去的任何一個時代都明顯，追求更穩定投報率的需求也會更大，你我都身處在這個前所未有的大時代中，與其面對不確定的未來，不如把自身需求與財務狀況優先考量，或許更容易在混沌年代做出明智決定。

林口A7合宜宅4800戶住宅已全數取得使用執照，「皇翔歡喜城」近期開始交屋，「遠雄文青」則預計5月中交屋。但住戶梁先生投訴《蘋果》，他不滿合宜住宅未來可變更做商業登記使用，「合宜宅不是給國民居住的嗎？住宅大樓裡有商業行為，實在太奇怪。」桃園市府中央法令並無明文禁止，但若有住戶申請變更為辦公室使用，審議不會通過。

住戶可變更商業登記
梁先生是林口A7合宜宅住戶，向遠雄建設購屋，他近期辦理驗屋時發現，原本保證國民居住的合宜住宅，依使用執照相關規定，竟然3樓以上的所有住宅戶未來皆可變更做商業登記，他說：「甚至依規定150坪以下的住宅，還不需送件變更審核，就可自行做商業登記，買合宜宅用來做辦公室、商業行為，卻不做住宅使用，這樣不是非常奇怪嗎？政府應訂出相關法規禁止才對！」

遠雄取得的使用執照1樓為店面、2樓為管委會、一般事務所及捷運連通道，3~17樓為住宅使用，桃園市府都發局總工程司邱英哲回應，依「林口特定區都市計劃書」與《都市計劃法台灣省施行細則》規定，國民住宅可變更申請辦公室，中央法令並無明文禁止，因此，若有住戶來申請，雖會受理，但都市設計委員審議原則上不會通過。

「目前合宜宅數量並不多，故不會針對合宜宅修法或訂出相關規定，」邱英哲說明，因若是150坪以下住宅，雖《建築法》有免辦變更規定，但即使住戶通過拿到商業登記，還是違反土地使用分區的相關規定，一旦接到檢舉，可罰6~30萬元，嚴重的話會斷水斷電。

中興電工、華固3年後收成

順利躍進
北市都市更新進程牛步，但仍有個案在今年順利躍進，其中又以橫跨松山區、大安區的敦化南北路有8大都更案，部分都更案已進入拆除、動工階段，號稱北市「都更最快一條路」，實施者如中興電工（1513）、華固（2548），約可在2019年完工時，回收多年以來的付出。

敦化南北路為北市主要幹道，指標企業插旗都更案進度，更為人所矚目。除甫提出更新單元劃定計劃的台塑大樓案、審議中的敦南誠品大樓案，今年則有中興電工、華固及冠德建設（2520）擔任實施者的案件傳出新進度，國泰建設（2501）、璞真建設在該區，也有都更案進行中。

海砂屋重建5月動工
位於敦化南路、市民大道交叉口的「永豐花園」及「旭翔彩虹名廈」，自2011年被列管為海砂屋須拆除重建後，住戶便積極尋找都更機會，中興電工董事長江義福因緣際會接下此案，他說：「我們本業是製造業，認為若毛利率可達10~15%，就算不錯，此案試著把利潤降低，回饋住戶，所以迅速達成100%協議合建，僅花5年就跑完流程。」
中興電工案基地面積約653坪，重建後規劃地上24樓建物，總樓地板面積近萬坪，江義福指出，全案整合約100個所有權人，完工後中興電工可分回3成，約29戶，現正進行拆除作業，預計5月取得建築執照，預計興建42個月，「分回部分會完工後再銷售，依照目前的市況，應該也不是賣房子的好時機。」《住展》雜誌企研室經理何世昌認為，依照該案地段，新案單價面敦化南路物件每坪至少可賣160萬元。

華固案單價估180萬
華固敦北案的建物前身為「國際大樓」，華固自整合投入至今約8年，華固總經理洪嘉昇指出，此案預計7月動工，基地面積950坪，預計改建為總戶數88戶的豪宅，華固可售部分25戶，總銷約近百億元。業者估計，此案鄰敦化國小、近台北小巨蛋，完工後單價上看180萬元。
冠德2014年取得的敦化北路「松齡新村」案，根據台北市政府都更處3月最新公告，已在去年12月舉辦公辦公聽會，現進入申請幹事會審查階段，估計1年半內可獲核准。據冠德規劃，松齡新村案南北2基地，面積超過1800坪，將有2棟12樓、18樓商辦大樓，未來部分樓層也將作為冠德企業總部。
何世昌指出，在上述幾大都更案帶動下，敦化南北路新風貌，可望成為北市房市熱點，房價有向上攀升的機會。

台北市政府目前提供近4千戶的出租國宅，讓家庭年收入在88萬元以下且無自有住宅之家庭承租，租金約為市價5折。都市發展局依往例按物價指數進行2016年度出租國宅租金調整作業，因涉及承租人權益2016年5月2日特別由市長柯文哲召開會議討論，考量出租國宅承租對象經濟負擔能力相對較弱，且物價雖微幅上漲但一般民眾薪資凍漲，若出租國宅租金再調整，將影響承租戶之家計，因此柯市長拍板定調本年度出租國宅租金不調整。

另為了北市公共出租住宅整體規劃，會中柯市長特別指示都發局、財政局等相關單位共同研議公共出租住宅租金政策，讓未來公共出租住宅租金訂定及調整時有所依循。

採用融合綠建築理念的優質社區－大龍峒公營住宅，目前有三房型7戶空戶於2016年5月2日起至6月30日再次受理申請承租，都市發展局表示，該住宅2011年推出時獲得市民廣大迴響，本次再開放三房型7戶空戶供市民申請候租，都市發展局呼籲市民把握機會。

都市發展局指出，本次公告受理之大龍峒公營住宅三房型每月租金(含管理費)為2萬1,200元，採隨到隨辦方式現場受理申請，符合資格的申請人會依序列入等候名冊，依序通知簽約入住，最長租期2年，租期屆滿後不得續租。申請條件如下：(一)年滿20歲。(二)申請於本市設有戶籍或於本市就學、就業者。(三)人口數限3口以上；但申請時本人或配偶已懷孕者(持醫院證明)，人口數2口亦可。(四)家庭成員均無位於本市、新北市、基隆市或桃園市之自有住宅(五)家庭年收入在50％分位點以下(即147萬元以下)且平均每人每月5萬3,067元以下。只要符合上述各項條件，均可提出申請。

大龍峒公營住宅(大同區承德路3段212號等)鄰近文教區，有蘭州國中、大龍國小、大同大學等，此外社區週邊有花博紀念園區、至聖公園、保安宮、美術館等休閒空間，生活機能良好；交通方面，可透過圓山捷運站，搭乘捷運至台北車站，提供民眾便捷之交通服務。

都市發展局表示，有意申請之民眾可上該局網站下載申請書等資料，如欲現場索取，2016年5月16日前請至該局南門辦公室(本市羅斯福路1段8號10樓)索取，2016年5月16日後請至該局中區辦公室(本市南京東路3段168號18樓)索取。

新北市政府地政局表示，2016年4月房市交易案件量共計3,364件，成交量較105年3月增加5.4％。

新北市政府地政局指出，新北市2016年4月房市交易量較上月份增加173件，其中淡水區、中和區及三芝區增加量相對較多，分別較2016年3月份增加124件(48.1％)、52件(18.6％)及47件(61.0％)。另以移轉棟數來看，新北市2016年4月移轉棟數為2,970棟，較2016年3月增加296棟(11.1％)。

地政局為利民眾了解新北市房地產買賣交易情形，已將全市各行政區每月買賣成交案量定期公布於新北市不動產買賣交易服務網，民眾可由網內統計分析∕不動產統計查詢∕不動產買賣統計專區查詢，歡迎各界多加利用。

本月全台成長2成 房仲樂觀看待5月

房市交易持續回溫，各房仲公布今年4月中古屋價量表現，全台交易量表現普遍較3月成長，其中台中量增27%、高雄量增18%，房價則多微幅修正，呈現量增價跌狀況。對於5月房市，房仲業者則樂觀看待後市。

根據永慶房產集團研展中心統計，與3月相比，今年4月全台房市交易量增2成2左右，新竹量增28%、台中量增27%，台南與高雄則分別增10%、18%。房價與3月相比，除桃園外，其餘6都價格均呈現微幅修正，其中台中跌2.8%最多，台南跌1.0%、高雄跌1.5%，雙北及新竹縣市跌幅均在1%內。

價跌吸自住客進場
永慶房產集團業管部協理林泰隆表示，除高總價住宅外，全台房市買氣有增加趨勢，帶看量、出價、斡旋意願均較3月成長約2成，但與去年4月同期相較，全台房市交易量仍減少1成左右。
林泰隆指出，以台中而言，在北屯、大里、南區交易量增加最多，因為這些區域的平均單價較低，在價格下修下，讓自住客與觀望客願意進場，只要屋主和建商願意持續讓利，交易量就有擴增的機會，未來依然是價格主導，甚至5月有機會回溫至去年水準。

對於台中價量皆增，台灣房屋智庫發言人張旭嵐則認為，台中價格基期較低，即使價格有修正，也僅是1、2萬元的差異，消費者不一定要買低，可以選擇買好或買大，是台中呈現價量皆增的原因。

首選低價機能成熟
台灣房屋崇文燊鴻特許加盟店總經理林映辰表示，今年初台中包括8、10、12期和新光重劃區，都有新成屋交屋潮，這類屋主為求落袋為安，讓利刺激買氣，使4月交易以新成屋為多，整體房市成交均價與上月相較，成長約6.6%。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，高雄近期都在推亞洲新灣區，也推出不少高價產品，但就買方而言，低總價、生活機能成熟才是首選，在房價未有明顯下修的現況下，買方多半選擇觀望。

「消費信心待觀察」
住商大統捷運店店長張均安表示，這個月交易量確實有較上個月成長，3月份店成交4件，4月份交易6件，不僅量成長30%，交易價格也由500∼600萬元成長至700∼800萬元，店面的交易更衝破千萬，主要受央行降息激勵，使民眾的來電詢問和帶看量都有明顯的上升。
國立屏東大學不動產經營系教授賴碧瑩則表示，台灣景氣一直沒有回溫，其實市場狀況沒有想像中好，一般消費者消費信心也不理想，整體經濟須從多面向討論，房市未來走向仍有待觀察。

全球首座體驗型運動百貨 將創3千職缺

大魯閣草衙道結合鈴鹿賽道樂園、購物中心與影城，佔地約2.6萬坪，將於5月9日開幕。該開發案將是繼2007年統一夢時代購物中心後，南高最具規模商場。房仲統計，草衙道區段房價近3年每坪從10.36萬元上漲至12.34萬元，漲幅19%。
大魯閣草衙道位於高市前鎮區中山四路、中安路口，緊鄰捷運紅線草衙站，為全球唯一體驗型運動暨主題娛樂購物中心。大魯閣草衙道指出，總開發金額逾60億元，目前招商約220家，將帶來約3000個職缺。

車流量大集市有限
根據東森房屋統計草衙道周邊中古屋，近3年成交均價從每坪10.36萬元成長至12.34萬元，漲幅約19%。東森房屋高雄大豐加盟店店長溫中和指出，周邊成交物件以車程3~5分鐘小港桂林生活圈，及鳳山75期重劃區為主。
台慶不動產中山經貿加盟店店東劉新崇分析，草衙道周邊因臨60米中山四路，且中安路沿線車流量大，集市效果有限，加上區段周邊大樓新案如「哲園」、「名發榮耀」、「R5新世界」等成交價僅1字頭，成長幅度不高，「但百貨將引入近3000個職缺，房市仍可期。」

義联開發案潛力佳
目前高雄市除即將開幕大魯閣草衙道，另有位於北高大順一路，好市多大順店旁總開發金逾370億元的義联集團「亞洲廣場」與「亞洲帝國」。溫中和表示，此開發案位於農16特區且周邊有漢神巨蛋購物廣場、瑞豐夜市商圈，未來還有環狀輕軌第2階段工程，潛力看好。
溫中和表示，「該區中古屋成交多為屋齡15年內大樓，不少社區已站上2字頭房價。」近3年平均區域房價從每坪15.12萬元，上漲至21.96萬元，漲幅達45%。
目前在義联集團百貨案周邊推案以換屋與豪宅為主。京城建設發言人周敬恆指出，義联百億開發案未來勢必成為北高百貨核心，而市場矚目的「龍中27」將在今年第4季公開。

大魯閣草衙道小檔案

位置：高市前鎮中山四路（西部濱海公路）、中安路口
交通：位於捷運紅線草衙站2號出口旁
完工日：2014年6月15日動工2016年5月9日開幕
樓層：地上3樓、地下1層
面積：約2.6萬坪，分成鈴鹿賽道樂園與購物中心
開發經費：逾60億元
特色：
．全球唯一體驗型運動暨主題娛樂購物中心
．規劃有運動主題概念館與引入國賓影城
．國內首創百貨商場設置8字型迷你鈴鹿賽道
．提供預辦登機服務
．招商約220家，提供約3000個工作職缺
資料來源：大魯閣開發、《蘋果》採訪整理

儘管房市行情未見明顯起色，但是，建商買進土地的動作並未停歇，達麗建設標購國防部六合夜市土地，準備推出商場和住宅商品。永信建設公司大股東投資設立的勤寬建設，也默默地吃下南和興產1,080坪日僑學校土地，準備興建146戶好宅。

根據了解，陳啟川家族賣給外資58％股權的南和興產公司，最近在處分資產的過程中，有2筆精華地，是由永信建設董事長陳俊銘以個人名義買走，其中，一筆作為日僑學校操場用地的1,080坪土地，面積最大，成交總額約7.56億元，這個「住四」的土地買賣，換算約每坪70萬元。

據指出，該地在過戶之後，正由陳俊銘等永信建設大股東私人投資的勤寬建設，向高雄市政府都發局遞件，申請投資興建22層樓高的大樓住宅，預定興建146戶好宅。

永信建設董事長陳俊銘另以個人名義，向南和興產買進位於民生路和成功路附近的「商三」土地，大約279坪，成交總額約2.28億元，換算每坪約81.72萬元，據了解，未來有可能再伺機收購附近土地，整合之後再推案。

除陳俊銘個人向南和興產購地之外，達麗建設也看上國防部所有，位於陸客最愛的高雄六合夜市土地，日前，以每坪148.02萬元、總價約9.6億元，買下648.56坪的「商四」土地。

達麗建設副總經理梁景清說，除了日前剛剛標到的該筆土地，達麗也對國防部同一位址的另一緊鄰土地，非常有興趣，未來，不排除再出手標下。

因為，該地區位實在太漂亮了，梁景清指出，該地就位於陸客最愛，也是高雄在地人最熟悉的六合夜市，人潮自不在話下，距離高雄捷運紅線的美麗島站，只要450公尺，距離高捷橘線的前高市議會站，更是只有300公尺。

梁景清說，基於交通便利性、以及六合夜市的商場性，達麗規畫推出一棟29樓層高的住商合一建案，地下室到地上6樓，作為商場，引進類似六合夜市的知名小吃美食、以及日常生活百貨，至於地上7樓以上，則規畫小坪數住宅。

他表示，住宅產品將鎖定置產族和首購族，以2房，20坪到28坪的產品為主，平均單價約27萬元，總價在750萬元以內，預定今年年底開始銷售，明（106）年年初，正式公開。

梁景清指出，由於聯上實業曾經在附近推出2房建案，出租的月租費用介於2萬元到2.2萬元之間，租金報酬率達5％，因此，此一產品對包租公或包租婆等置產族，具有相當的吸引力。

達麗和永信建設大股東繼續買地，深耕高雄推案，商旅連鎖集團的康橋，則因高雄商旅家數爆量，將出售一家高雄商旅的所得，在農曆小年夜地震之後，以低於市價20％的價格轉進台南，砸下3.6億元，購進2筆旅館建築用地。

市場近日盛傳，康橋商旅準備出售的高雄5家旅店，已在近期成交，不過，康橋商旅管理處長陳培銘則否認，但他也說，的確是有成交的紀錄，但只有一家位於南華路附近的一個據點。

陳培銘指出，該點只有50個房間，開價2.5億元，已在4月1日辦理完成過戶，至於其它的4個據點，未來，如有適當買家、適當價格，還是會考慮出售。不過，他強調，出售高雄的商旅，主要是為轉進台南等其它縣市，因為，高雄的商旅總量，「真的太多了」。

康橋已經把出售該據點的所得，在農曆年後，趁台南地價因地震下滑，以低於市價20％左右的價格，先後買了2筆土地，陳培銘說，其中一筆500多坪，購買總價2億多元，另一筆200多坪，總價1億多元。

他表示，這兩筆土地大約可興建180間的客房，如果再加上今年之前就已買進的另外2筆土地，康橋在台南的商旅房間數已衝高至500間左右。反觀康橋在高雄的房間數，則已下降到1,000間左右。

　4月27日，上海陸家嘴(38.610, 0.00, 0.00%)金融貿易區開發股份有限公司（陸家嘴，600663）公佈重組預案，擬以現金支付方式收購上海陸家嘴金融發展有限公司（以下簡稱“陸金髮”）100%股權，標的資產預估值為109.31億元，陸家嘴使用自有資金比例約為40%，並已申請並購貸款。

　　陸家嘴稱，本次交易後，陸金髮將成為其全資子公司，上市公司主營業務將形成“地產+金融”雙輪驅動的戰略發展格局。

　　陸金髮是陸家嘴集團控股的推動陸家嘴集團金融產業發展的主要平臺，陸金髮通過控股愛建證券、陸家嘴信託以及共同控制陸家嘴國泰人壽三家持牌機構，初步形成了“證券+信託+保險”的基本業務架構。

　　陸金髮前身為“上海浦發永達投資擔保有限公司”，2004年10月成立，經歷過股權變更、更名和多次增資後，陸家嘴集團、前灘集團和土控集團成為陸金髮股東，持股比例分別為64.81%、23.39%以及11.8%。

　　預案披露的資料顯示，陸金髮2014年營收12.87億元，淨利潤4.38億元；2015年因下屬持牌金融機構業務發展，營收同比增長67.59%至21.56億元，淨利潤5.19億元；2016年第一季度，營收3.68億元，淨利潤719萬元。

　　目前陸金髮分別持有陸家嘴信託71%股權、愛建證券51%股權、陸家嘴國泰人壽50%股權。此外，陸家嘴還控股、參股了上海陸家嘴金融（香港）有限公司、上海陸家嘴公宇資產管理有限公司、上海陸家嘴投資發展有限公司、上海自貿區股權投資基金管理有限公司等共12家企業。

　　此外，陸金髮還投資了包括上海黑石股權投資合夥企業和上海國和現代服務業股權投資基金合夥企業等共6家合夥企業。

改革派、保守派，兩種不同的角色，正在上實系地產平臺的兩家上市公司—上實城開（00563.HK）和上實發展（600748.SH）中輪番切換。

距離2017年完成整合只有一年左右的時間，兩個平臺之間如何分配格局，如何重塑核心競爭力與再造機制，博弈不曾停止。這不僅僅只是兩家公司彼此之間的互博，更是兩家公司自己跟自己的較勁。

幾番交手，上實發展佔據上風已經有目共睹。憑藉綠色地產、聯合辦公和互聯網+，外界看到了這家老牌國企展現的新氣象，以及在主體業務+創新業務進階路徑上的有序推進。上實城開方面，頻頻出售項目股權以優化現金流成為慣性動作，從2014年起便忙於從三線以下的樓市撤退轉戰一二線城市的調整中，儘管今年起它要用“住宅+商業+X”戰略謀求突破，但時間上，無疑慢了一小步。

有一個事實更讓外界為這家公司捏了一把汗：2011年，上實城開擁有1700萬平方米的土地儲備，2015年只剩約400萬可售建築面積，且逐年大幅下滑。那麼，問題來了，巧婦如何能為“無米”之炊？

轉機出現在兩周前。一紙和上海電力建設有限公司（600021.SH，以下簡稱“上海電力”）、中國電建地產集團有限公司（601669.SH，以下簡稱“電建地產”）的合作框架協議，有望為上實城開的再度崛起打開想像空間。

這是上實城開近些年來一次比較重要的對外合作。而這也並非簡單的資源互換，如果成功，將會成為新一個國企合作的樣本案例，外界等著看結果，一旦達成實質性的突破，上實城開更是有望扭轉在上實系地層平臺中的位置，實現“逆襲”。

驟減的土儲

土地儲備驟減，這是時代週報記者在外界開放性解讀中總結出的對上實城開的集中判斷。

按照2011-2015年的年報資料顯示，這一數值分別約為1700萬平方米、900萬平方米、759萬平方米、567萬平方米和400萬平方米。

不過，上實城開方面並不直接認定土儲的匱乏，“為集團奠定了長遠發展的良好基石”，歷年財報扉頁屢屢如是標注。從目前看，依託于原先中新地產的土地儲備和在上海徐匯區及閔行區深厚的根基，上實城開握有的不少王牌項目本身就可以創造不菲的收入來源。

值得注意的是，這些土地大部分為2005年之前獲取，2011年收購中新地產後的土地也是按照帳面價值注入上市公司。

據官方資料顯示，現今上實城開項目主要分佈於上海、北京、天津、重慶、長沙、昆山等一二線城市。產品業態包括中高端住宅、服務式公寓、酒店、商用及辦公室樓宇。其中，上海土地儲備達到 120 萬平方米，占公司土地儲備總量的 24.9%，位於上海閔行區莘莊地鐵上蓋項目和南方商城附近的城開中心項目，是兩大重要戰略性項目。

這跟上實城開本身的企業戰略規劃有關。在完成對中新地產“蛇吞象”式的收購後，重組土地儲備及優化資產組合一直是上實城開的首要工作。債券評級機構穆迪曾多次發文判定，上實城開將會陸續出售不符合公司戰略的專案。

實際上，上實城開近幾年來都會進行一系列的重組和資產剝離動作以完成做強的夙願：2012年12月25日，出售成都公園大道專案全部股權；2013年5月29日，宣佈退出上海徐家匯中心項目，並以此置換上海徐匯區另外四幅商業地塊，不久後，再度宣佈出售上海城開中心25%股權；到了2015 年，以9.40 億元的代價出售了三河市 67萬平方米的儲備土地以及年底完成對珠海市淇澳島內路的東側淇澳島項目的拋售。

“帶來巨額的現金流”，財報中對於出售都會這樣標注。反映在帳面綜合現金流量表上，時代週報記者梳理資料發現，2011-2015年間投資活動所得現金淨額數值呈現十四級跳，從3.36億港元躍至41.9億港元。

事實上，土儲驟減伴隨著盤子本身的縮小。5年前，上實城開在全國13個城市擁有25個房地產專案，到了2015年底情況變成了在10個城市擁有19個專案。

“未來集團會繼續實行商住並舉、以上海為發展核心，通過不同管道獲取土地資源，包括城中村的改造或者利用母公司背景優勢，以合理的價格新增土地，避免在公開市場爭奪地王而損害毛利率。”3月份上實集團的香港業績發佈會上，管理層對外回應。

“上實集團方面在2007年就承諾了上實發展的太子之位，該賣的都在賣掉，不賣的都自持著，但坐吃會山空，上實城開現在土地儲備上確實稱不上多，不利於後期的做強做大。“接近上實城開的上實集團內部人士劉平（化名）對時代週報記者表示。

在他看來，通過和協力廠商合作或者整合的方式進行一線的補倉，是理想的方式，“上實集團層面不一定會有資源的注入和傾斜，但這一輪國資改革的契機下，上實城開可以和其他國企合作，不一定局限在內部合作上”。

上實城開的小夥伴們

尋求外部合作一直是上實城開歷年來發展的另一條隱藏著的主線。

這樣看，上海電力和電建地產的入局就並不意外了。按照目前公開的內容，上海電力、電建地產和上實城開三家未來將共同尋地合作開發。值得注意的是，合作中強調了要推動“上海電建存量土地共同開發”。

這是頗值得玩味的一點，也是三方共贏的基點。據時代週報記者瞭解，電建地產與上海電建同為中國電建集團的成員企業和房地產板塊發展的主要平臺。在中國水利電力建設集團與中國水電顧問集團及電網公司兩家單位完成了整合後，電建地產以中國電力建設集團有限公司旗下唯一房地產開發平臺的身份，於2014年9月正式完成更名。

目前，電建地產業務範圍涉及土地開發、房地產開發、物業管理。產品覆蓋住宅、寫字樓、商業、酒店等多種類型。現在已在北京、上海、深圳、天津、鄭州、南京、三亞、林芝等18個城市共54個項目進行了房地產開發。而華東區是電建地產的重要區域，這點和上實城開聚焦上海及國內一線城市與長三角地區重要城市的定位契合。但基因文化不同的三家到底會如何進一步具體的合作，截至發稿時，上實城開並沒有具體回應時代週報記者的這一疑惑。香港董秘辦相關人士則表示：“近期忙於進行其他路演活動中，會儘量在5個工作日內有相應的說明。”

和上海電力和電建地產的合作是目前上實城開為數不多的和國企的合作。不過，上實城開幾大王牌項目的合作方來頭均不小。上海長寧區的新地標上海世貿商城合作方為南豐集團。閔行區的莘莊綜合交通樞紐（TODTOWN）的另一大鱷為新鴻基。早些時候，上實城開已經展開對地產金融領域的佈局，與深圳平安不動產簽署戰略合作協定，與華融置業簽署戰略合作協定，在上海自貿區成立了集團旗下商業資產管理公司等。

但是，外界依舊好奇的是，上實城開和上實發展彼此的協同效應並未得到有效的發揮。

上實城開前董事長倪建達曾對外認為，上實城開和上實發展之間並沒有形成直接的競爭，“（兩個公司）拿地的區域是不同的。當然在某些地方有共同的項目，但這幾年隨著我們不斷地調整，這個現象已經不存在了。”

不過兩家公司彼此之間的較勁一直存在。追溯上實系地產整合之路，兩者的競爭已歷經多個回合。上實發展最先得寵但早期業績成績難看，2010年被上實控股收購63.65%股份而地位不明朗，2011年上實控股注資上實城開後，上實發展居於下風，直至2014年借助與上實東灘投資共同開發建設養老社區項目得以扭轉局面。

“上實城開在上實發展落後的期間內有著不錯的業績和勢頭，只是忙於戰略的調整後來慢慢落後了。”劉平說。

上實城開主席季崗引用宋朝詞人張孝祥的詩句回應外界稱，“立志欲堅不欲銳, 成功在久不在速”。在他看來，上實城開制定的五年發展規劃將合理調配各項資源，多年來建立的穩固根基愈加扎實。此外，已經動工的上海濱江城開中心、TODTOWN天薈建造工程、海世貿商城將可穩步提升整體租金收入占比。

今年上半年，上實城開正在加大推盤力度，“抓住此次一二線城市房地產市場的契機，實現去化，”上實城開執行董事及副總裁黃非多次在內部會議上指出。

另據時代週報記者瞭解，目前上實城開已經明確了自己的產品戰略定位，即“遵循以區域級綜合體為主，社區級商業產品為輔的產品發展方向”。至於未來，將在一二級市場的土地開發、舊城改造等業務領域繼續採取多種靈活發展途徑並將通過資產運作、戰略合作，為不同業態的開發建設做準備，實現房地產開發和商業運營為特色的發展道路。

與此前高層多次強調去庫存相比，4月29日召開的中共中央政治局會議在房地產庫存前加上了“有序消化”的首碼。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《每日經濟新聞》記者說：“有序消化房地產庫存，我認為是要做到庫存的平穩釋放，避免房價的大起大落。”

同時，對於房地產去庫存，會議指出，要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，注重解決區域性、結構性問題，實行差別化的調控政策。

在業內人士看來，提高戶籍人口城鎮化率能為房地產行業帶來更多需求，是行業穩定向好的內生動力；而當前不同城市樓市分化的格局，則要求出臺差別化的調控政策。

有序消化房地產庫存

去年12月14日的中共中央政治局會議將化解房地產庫存視為今年工作的“殲滅戰”之一。此次政治局會議4天后，即12月18日至21日召開的中央經濟工作會議上，房地產去庫存被列入2016年經濟工作的五大任務之中。

此後，降低住房貸款首付比例，減免住房交易稅費等一系列穩定房地產市場、推動房地產去庫存的政策陸續發佈。

在4月29日的政治局會議上，房地產去庫存的工作基調被定位為“有序消化”，這一新調子背後正好契合了當前的市場現狀。

記者注意到，在一系列政策組合拳的作用下，今年房地產實現“開門紅”。國家統計局資料顯示，一季度，全國房地產開發投資同比名義增長6.2%，全國商品房銷售面積同比增長33.1%。

然而，也正是在去庫存的背景下，一線城市和部分熱點二線城市的房價卻出現大幅上漲，隨後部分城市開始收緊購房政策。

例如，今年3月25日，上海和深圳出臺更為嚴厲的限購政策。上海將非上海戶籍居民家庭購房繳納個稅或社保年限由滿兩年調整為滿五年，深圳提出本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭）限購2套住房等措施。

此後一月，上海和深圳樓市呈現了量價齊跌的現象。上海易居研究院智庫中心一份報告顯示，對比新政前後30天的資料，上海房價下跌了1937元/平方米，跌幅為6%，而深圳則下跌了248元/平方米，跌幅為1%。

嚴躍進對《每日經濟新聞》記者說：“ 有序消化 房地產庫存，就是希望讓供求等指標比較平穩地釋放。既要有效化解庫存，也要避免政策一松就出現房價大漲，政策一收緊就下跌的局面。”

樓市分化挑戰調控政策精准性

對於如何“有序消化房地產庫存”，新近的政治局會議也給出了答案。

會議指出，要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，注重解決區域性、結構性問題，實行差別化的調控政策。

嚴躍進對《每日經濟新聞》記者說：“去庫存既要關注當前的房地產形勢，也要關注長遠，挖掘潛在需求。注重區域性問題，差別化調控則是針對當前一二線和三四線樓市分化格局提出的舉措。提高戶籍人口城鎮化率和深化住房改革是增加住房需求、著眼于長遠的措施。”

“十三五”規劃顯示，2015年，我國常住人口城鎮化率為56.1%，戶籍人口城鎮化率為39.9%，“十三五”規劃的目標是：到2020年達到60%的常住人口城鎮化率和45%的戶籍人口城鎮化率。

在我國，在城市購房是取得城市戶籍的主要方式之一。嚴躍進認為，農業人口市民化能為房地產帶來強大的需求，這是房地產持續穩定向好的內生動力，加快提高戶籍人口城鎮化率，也能夠加快房地產去庫存。

對於深化住房制度改革，“十三五”規劃提出，構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系、優化住房供需結構，穩步提高居民住房水準。具體措施包括三方面：完善購租並舉的住房制度，促進房地產市場健康發展，提高住房保障水準。

另外，當前一線城市、部分熱點二線樓市火熱的局面和三四線城市去庫存的壓力也對政策的靈活性和精准性提出了挑戰。

嚴躍進對《每日經濟新聞》記者說：“目前熱點一二線城市在積極補庫存，而非熱點城市、三四線城市則主要是去庫存。 有序消化房地產庫存 ，需要各地 因城施策 ，甚至同一城市 分區施策 。針對不同的情況，理清輕重緩急，分步實施。”

5月1日，來自中指院的資料顯示，2016年4月，全國100個城市新建住宅平均價格為11467元/平方米，環比上漲1.45%。

值得關注的是，北上廣深現在已經沒能處在房價上漲的第一梯隊了。惠州、昆山、中山、廈門、蘇州、廊坊、南京、珠海、東莞、武漢這十個城市環比房價領漲全國。

超七成地方房價仍在上漲

就這100個城市的整體漲幅而言，其實已經較上月收窄0.45個百分點。但從漲跌城市個數看，71個城市環比上漲，25個城市環比下跌，4個城市持平，這意味著仍有超七成地方的房價環比仍在上漲。

與3月相比，本月價格環比上漲的城市數量增加11個，其中漲幅在1%以上的城市有30個，較上月增加4個。本月價格環比下跌的城市數量減少13個，其中跌幅在1%以上的城市有3個，較上月減少6個。

同比來看，全國100個城市新建住宅均價較去年同期上漲8.98%，漲幅較上月擴大1.57個百分點。

按中位數計算，全國100個城市新建住宅價格中位數為7065元/平方米，環比上漲0.68%，同比上漲1.92%。

中指院常務副院長黃瑜告訴《每日經濟新聞》記者，一線周邊及熱點二線城市房價上漲動力仍然較足，但隨著穩房價政策效果的顯現，漲幅將逐漸趨緩。

北上深調控讓它們受益

北上廣深是房價上漲榜的常客，甚至一度壟斷前四，但4月這一情況出現明顯改變，它們無一進入前十。

具體來看，惠州、昆山、中山、廈門、蘇州漲幅超過5%，名列前五，廊坊、南京、珠海、東莞、武漢漲幅在3%-5%之間，位居六到十位。

排名第一的惠州究竟是怎樣的來頭？記者查閱並向當地人打聽後發現，其與環北京的廊坊及其類似。3月以來，惠州樓市“不顧其他縣區感受”，一路獨自狂奔領跑，呈現史上最滿血狀態，目前其新房網簽量已連續8周突破千套大關。

有深圳地產仲介向《每日經濟新聞》記者，深圳購房者湧入帶動當地人抓緊入市，加上莞惠城軌通車效應，是支撐惠州樓市持續火爆的主因。

珠三角區域中的中山和東莞也都進入4月環比房價上漲的前十名，這位仲介說，中山和東莞也和惠州類似，消化了不少來自深圳購房者的買房需求。

黃瑜說，深圳、上海調控政策效果顯現，成交量有所回落；其周邊惠州、昆山等三線城市承接部分外溢需求，成交量上升。

二線城市火爆依舊

同樣在前十名中，還有幾個熱點二線城市的身影，廈門、蘇州、武漢和南京也是此輪房價上漲週期的榜單常客。

黃瑜說，武漢等二線城市成交繼續維持較高熱度，它們都是各自區域內的核心城市，整體經濟實力和發展基礎為房價上漲提供了有利支撐。

以武漢為例，進入4月後，當地樓市可謂火力全開，新建住宅成交量一次次刷新著紀錄，保持著穩定上升，各項目成交火爆，“日光”場面頻現，各片區的房價也都有不同程度的漲幅。

中原地產首席分析師張大偉對《每日經濟新聞》記者說：“從目前市場看，一二線城市庫存明顯銳減，而土地供應的減少又影響了市場的預期，目前一二線城市的庫存去化週期基本都在10個月以內，這種情況下市場價格的加速上漲趨勢非常明顯。”

另外，上海易居研究院資料也顯示，今年3月底，合肥、南京、蘇州的去化週期不足4個月，處於嚴重不足狀態。

張大偉介紹，4月二線城市住宅用地平均溢價率高達72%，刷新了歷史紀錄，而成交平均樓面價也達到了4519元每平方米，同比漲幅高達183%，在蘇州、杭州、南京等城市均出現了明顯的地王紮堆出現的現象，從市場預期看，這將影響後續市場持續升溫。

調控措施或繼續出手

4月22日，在廈門市2016年公開出讓商住地塊的拍賣會上，同安區的商住地塊以樓面價25838元?平方米，溢價率149.7%成為廈門島外單價地王和廈門市總價的地王。以周邊區域地價與房價比可預計，未來此地塊房價有望超過40000元?平方米。

這其實是一個值得警惕的現象，過熱的樓市並不符合政府的預期。

中共中央政治局4月29日召開會議，分析研究當前經濟形勢和經濟工作。圍繞樓市的定調是：要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地產庫存，注重解決區域性、結構性問題，實行差別化的調控政策。

在評價4月樓市政策時，黃瑜也說，各地政府繼續因城施策，廊坊、惠州等一線周邊城市投機需求增加、房價上漲過快，政府緊急出臺限購、提高首付比例、規範開發商行為等政策，為樓市降溫；南京、蘇州等城市房價水準較高且上漲勢頭較快，政府也出臺限價政策，平抑房價漲幅。

易居房地產研究院從“商品住宅價格漲幅”和“商品住宅庫存去化週期”兩項指標進行權重評估，預測最有可能出臺“收緊”型地方樓市政策的有12個城市，依次為：深圳、上海、南京、蘇州、合肥、北京、鄭州、南昌、廣州、武漢、廈門和杭州。其中前五個城市深圳、上海等出臺的政策已經證實。

參展企業數量減少、現場人氣下滑、中心房源難覓、優惠幅度銳減，素為樓市風向標的上海“五一假日樓市”房展會在一片冷清中開場。

相較于以往展會，本屆展會的展出面積減少約六成。原先，上海展覽中心的中央大廳以及廣場都是重要展位所在，大型房企或者高端項目願意選擇醒目位置搭設展臺，而此次戶外展位已銷聲匿跡。在室內展廳，房產巨頭“金招萬保”(即金地集團、招商地產、萬科、保利地產)均未露面，僅綠地集團現身。

上海中原地產市場分析師盧文曦告訴記者，開發商參加展會，必須要衡量成本和收益。今年一季度上海樓市“火熱”，大型房企資金回籠情況良好，所以壓力不大。對於中小房企而言，上海專案可能所剩不多，外加土地獲取成本不低，後續專案何時接上存在不確定性，因此也不急於快跑。由於現下房地產銷售通路相當多，在這個節點上花錢參展，不過是在形象和名氣上加分而已，所以參展熱情有所消退。

除了國內大型房企集體缺席，現場人氣亦大幅下滑，派發廣告的工作人員甚至多過觀展者。粗略統計，本屆房展會人流比去年同期展會至少有二到三成下滑，來客也主要以中老年購房者為主。縱觀本次房展會，是上海“史上最嚴”房地產調控政策出臺後的第一次展覽，市場觀望氣氛有所抬頭，且新增客戶持續縮量；相較之下，去年此時的上海樓市正處於3.30“托市”政策之後，因此二者的表現有鮮明反差。


其實，很多市民奔赴房展會就是圖展會上難得一見的購房優惠。過去，部分房地產項目樂意拿出些特價房源進行促銷，可這幾屆房展會上，房企大都對優惠避而不談，很多項目均是常規折扣，力度並不大，這也在一定程度上對展會人氣有所影響。

　2016年一季度香港住宅負資產宗數增至1432宗，環比暴增14倍，2003年負資產親歷者講述742萬港元買來的房子最終是如何被銀行收走的

　　羅琦

　　“五一”前夕，香港金融管理局公佈的一組資料刺痛了不少香港市民：2016年一季度香港負資產住宅按揭宗數從去年四季度的95宗增加至1432宗，暴增14倍，創2011年10月以來新高。

　　之所以用“刺痛”，是因為不少20世紀90年代後期的香港購房者都有過“負資產”的經歷。

　　香港1998年出現首次通縮後經濟開始變差，2003年又遭遇了非典（SARS）侵襲，樓價大幅下挫，較1997年的高位下跌了近70%。2003年6月，整個香港的住宅負資產宗數達到了歷史最高的105697宗。

　　“1997年的時候我買了一套價值742萬港元的房子，從銀行貸了667.8萬港元，可這間住宅到2003年就只值250萬港元了。”在香港一家律師行工作的趙偉（化名）告訴《第一財經日報》記者。最終，由於無法拿出更多現金來彌補抵押品的價值不足，趙偉的房產被銀行收走拍賣。

　　如今，不少剛工作不久的香港購房者很有可能重蹈趙偉的覆轍。

　　負資產經歷者決心終生租房

　　1997年，拿到第一筆年終獎金的趙偉決定在香港完成置業夢想。幾經挑選後，他連夜排隊抽中了位於香港深井浪翠園社區的一套住宅。

　　“房子是927平方尺（103平方米），當時每平方尺的價格是8000港元，總價約742萬港元。”趙偉告訴本報記者，當時的借貸環境非常寬鬆，首付僅需一成，他覺得非常幸運。

　　誰料，這套房子竟成了他一生的噩夢。

　　2003年，金融危機加上非典席捲，市民對香港樓市失去信心，房價開始暴跌，比1997年的高位下跌了約70%。“當時就算是新樓盤，每平方尺的價格也只有2000~5000港元，很多香港人都難逃負資產的命運。”趙偉表示。

　　由於房產的抵押價值已經低於未償還貸款總額，銀行便開始向不少業主callloan（要求借款人提前部分還款）。“萬萬沒想到有一天銀行也給我打了電話callloan。”趙偉買房時從銀行借貸了667.8萬港元，而他那套房產當時的價值跌到了250萬港元，是原價的近1/3，他自然也成了負資產人士。

　　“銀行打電話來時，我還欠銀行500多萬港元，銀行要我再追加300多萬港元，以彌補抵押品價值不足的情況，否則就要收樓。”趙偉回憶起當時的情況依舊心有餘悸，“感覺天要塌下來了。”

　　無奈的是，趙偉家境並不富裕，買房、裝修已經花光了所有積蓄，最後他只能眼看著銀行收走這套精心裝修的房子。“房子也沒有了，還欠了一身債。”趙偉告訴本報記者，銀行以200多萬港元將房子拍賣後，他還欠了銀行200多萬港元。

　　最近，趙偉終於還清了所有欠款，但受過挫折的他早已決定終生租房。

　　像趙偉一樣，經歷過負資產的香港人不在少數。根據香港金融管理局資料，2003年6月，出現了105697宗負資產案例，未償還貸款額高達1650億港元，即每宗平均欠款156萬港元。

　　香港財政司司長曾俊華在上月公開表示，負資產在經濟不好的時候經常出現，樓價自從去年9月以來，已經下跌11%，但趨勢仍不明顯。他會密切留意樓市的狀況，因為如果樓市有大幅調整，將會影響經濟發展，除了樓價以外，還會留意負擔能力、供求等一籃子因素。

　　多名市場人士也對本報記者表示，如果香港房價持續下挫，負資產的個案將會大幅增加。有銀行界人士透露，一旦負資產數量增加至1000宗，就會觸及不少銀行的警戒線。

　　萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文則對本報記者表示，負資產的情況會持續出現，但不會像1997年時那麼嚴重，除非樓市在很短時間內大跌20%~30%，“目前香港樓市的買家以自用人士及打工人士為主，只要經濟沒有大幅變差，問題不會很大。”

　　成負資產人士還是取消訂單

　　儘管目前負資產情況尚在可控範圍內，但曾經“受過傷”的香港人卻對這個詞非常敏感。在莎莎從事銷售工作的張婷（化名）去年12月以一成首付在香港屯門的“滿名山”社區買下一套房產，總價為500萬港元，對於才25歲的張婷來說是一筆不小的數目。

　　但這個社區要在25個月後才交房。交完訂金後的張婷開始後悔，因為房價開始跌了。

　　根據中原地產的資料，2015年12月至今，中原城市領先指數已經下跌了7.4%。換句話說，在不考慮其他費率的情況下，張婷的這套房子價值已經跌至463萬港元。而張婷的貸款額實際為450萬港元，因此她當前與負資產的“距離”只差13萬港元了。

　　市場人士目前普遍預計香港今年房價將下跌5%，若以此計算，張婷這套房子的市值將跌至440萬港元，那麼張婷到今年底就將淪為負資產人士，雖然只是10萬港元的負資產，但對於經歷過風雨的張婷父母來說，女兒的這個選擇確實讓人擔心。

　　當然，除了可能成為負資產人士，張婷也可以選擇撻訂（取消訂單），但她遲遲難以抉擇。

　　由於目前香港整體零售市場不佳，根據香港特區政府統計處3月31日發佈的資料，今年2月香港零售業總銷貨價值臨時估計為370億港元，同比大跌20.6%，系17年以來最大跌幅。

　　張婷的父母擔心女兒在莎莎的銷售工作前途堪憂，未來很可能連房貸都還不起，於是建議女兒乾脆退了房子。

　　像張婷一樣糾結的人不在少數，根據香港法律，業主在購買期樓時，在沒有獲得新房的情況下違約，只需要沒收5%的訂金，如果買家認為樓市將繼續下跌，便會選擇撻訂。

　　有資料顯示，2016年1月，香港的新盤撻訂資料急劇上升，當月有8%的新房訂單被取消，但在2015年全年，僅出現了203宗新盤撻訂個案，只占整體成交量約1.3％，如此高的比例反映買家對後市的看法非常冷淡。

　　中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示：“去年下半年以來，香港部分地區房價下跌幅度達到一成，在新的一手買賣條例下，買家撻訂只需賠付5%的訂金，及時撻訂再買一間反而還能便宜5%。”

　　實際上，除了撻訂，更多的投資者選擇了觀望。根據仲量聯行發佈的《首季香港物業指數》報告，香港整體住宅買賣成交量在2016年第一季度跌至6221套，同比下跌39%，是有記錄以來的新低。





　　根據香港地產代理監管局資料，截至2016年3月31日，香港持有地產牌照的從業員共40364人，假設每位代理人在第一季度只銷售一套房子，那麼只有不到15%的從業員開了工。

　　成交量持續下挫的情況下，有業界人士呼籲香港特區政府能夠放鬆樓市逆週期措施。根據香港金融管理局住宅按揭調查資料，今年2月按揭貸款申請環比減少1571宗至4869宗，創下了1998年6月有記錄以來的新低。

　　經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，雖然開發商增加了優惠措施，二手房業主也擴大了議價空間，但樓市的調控措施及壓力測試要求仍然阻礙了不少買家入市。

　　不過，香港署理財經事務及庫務局局長劉怡翔早前表示，雖然近月私人物業價格和成交量有所回落，但香港的房屋供求仍處於失衡狀況，樓價與市民負擔能力仍然脫節，金融管理局還不能確定樓市下行週期已經形成，會繼續密切留意市場情況，並隨著樓市週期的演變，採取合適措施，確保銀行體系穩定。

浪澄灣劈價奏效 60戶售罄

新盤買家繼續入市，無懼一手住宅潛在供應勁增及負資產宗數飆升的警號，令剛過去3天長假新盤共售出逾220伙，僅較去年同期旺市成交量減少6%；同時亦帶動4月錄得逾1800宗一手成交，創近7個月新高。長假期以恆隆地產（00101）大角咀浪澄灣銷情最佳，沽清加推的60伙，但發展商未因樓盤暢銷而心雄，過去周六公布新一批60伙價單，竟有19伙劈價，幅度最勁更逾20%，個別單位更跌穿2013年重推的售價水平。有代理指出，新盤供應持續增加，發展商未來須提供更大折扣才能吸客。

4月1800宗成交半年多高

4月熱銷的新地（00016）將軍澳海天晉，昨天發售26伙，上午10時半已有近50名準買家及代理等候抽籤揀樓，全日共售出約21伙；另以招標形式售出2伙，包括1座20樓A室特色戶以4360萬元沽出，呎價2.69萬元，創項目單一單位成交價新高；海天晉連同系內元朗映御及西環眀徳山，長假期共沽約40伙。新地副董事總經理雷霆表示，海天晉未來數天將加推。

上月初劈價兩成重推的大角咀浪澄灣，有見兩度推售都取得即日沽清佳績，長假期發售的60伙，除2伙維持原價外，其餘都調升售價，但一樣被搶購一空。發展商火速加推第四批共60伙本周六（7日）發售，但其中19伙卻大幅劈價，減幅由11%至最高逾21%，連同折扣計算，個別單位折實呎價約1.3萬元，跌穿2013年底造價水平；惟個別單位則加價發售，大多加幅輕微，僅2伙加幅為10%及13%。

逸瓏園減一成賣25戶

多個減價盤銷情不俗，信置（00083）西貢逸瓏園劈價逾10%於長假期發售，共售出25伙；南豐牽頭發展的東涌昇薈亦售出半數即約12個減價單位；會德豐地產何文田ONE HOMANTIN則售出7伙。即使未有減價的新盤亦受帶動，恆地（00012）旗下馬鞍山迎海．駿岸共售出25伙，連同系內6個項目共售出40伙；元朗朗屏8號、同區長實（01113）世宙等9個項目各沽1至13伙，令3天長假期共錄得約220宗成交，相對去年同期旺市的234伙僅微跌6%。

4月新盤成交急增，並創近7個月的單月新高，中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，4月錄逾1800宗一手成交，銷情暢旺，強化買家入市信心，亦帶動二手造好。不過，仲量聯行最新發表《香港住宅銷售市場》每月報告指出，未來將有更多新盤發售，競爭更趨激烈，發展商須提供更大折扣吸客。發展商今年以低價吸納的地皮，最快2018年開始推售，屆時新盤減幅將更加顯著。

此外，新世界（00017）牽頭發展的西環瑧璈及太古地產（01972）西半山殷然明天及本周五發售共70伙，瑧璈共錄得逾240張入票，超購7倍；殷然則暫收逾50票，超購0.25倍。

二手樓市「食咗興奮劑」，十大屋苑過去周六及日成交量爆升，中原地產統計有16宗成交，按周升1.3倍；3天長假則有19宗成交。美聯統計周六及日則有19宗，按周多1.1倍，為去年6月初以來新高。

業主願減價利交投

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑稱，4月一手樓熱賣，部分新盤購買力回流二手市場，帶動二手成交造好；加上二手業主面對現實，願意減價，只要放盤有一定減幅，一般不難吸引買家承接。

利嘉閣地產總裁廖偉強認為，「五一」長假期港人出外旅遊人數減少，一手市場又未見有焦點盤，地產代理積極促銷二手住宅，令二手成交量回升。十大指標屋苑過去周六及日錄得13宗二手買賣，按周增加約44%，而三天長假則錄得18宗二手成交。

據香港置業統計，十大屋苑過去周六及日錄得約15宗成交，按周升67%，創5周新高。香港置業行政總裁李志成認為，現時二手市場議價空間已收窄，平均只有單位數議價幅度，若發展商加大力度提供優惠，短期內市場焦點將集中一手，二手成交或陷入拉鋸局面。

美聯物業住宅部行政總裁布少明對後市看法同樣較淡，認為發展商會以具競爭力的定價推售新盤，而二手低價筍盤又陸續被消化，預期5月二手交投量將受壓。

多個豪宅新盤開售及銷情理想，帶動4月份一手成交金額錄逾233億元，創近1年新高，而成交單位逾1,600伙，則為5個月高位。

統計成交紀錄冊，上月一手成交宗數按月大升83%，為去年11月錄逾1,700伙後最多；期內成交金額升幅更大，按月急升逾1倍，至去年同期248億元後的新高。

九龍區吸金逾108億

數個區域中以九龍吸金量最為強勁，售出492伙，成交金額逾108億元，平均每個單位約2,200萬元。

除市場焦點何文田天鑄第二期銷售額達74億元外，ONE HOMANTIN及皓畋均維持穩定銷情，在4月份累積售出38伙及57伙，套現4.3億及7.5億元。至於西九龍浪澄灣餘貨，亦合共套現16億元，涉161伙。其他區域方面，新界區成交816伙，套現70億元；港島區成交303伙，套現54億元。

上月數個新盤以低市價推出，市場反應理想。例如上周五（4月29日）首度開售的西營盤瑧璈，即日沽清首輪90伙，佔全盤191伙近半。據成交紀錄冊顯示，當中89個成交採用180天成交現金（或即供）付款計劃，反映市場並不缺乏具實力的買家。

　　私人拍賣場最近成為大額物業出貨重地，上周天匯首個銀主盤開拍，並採用閉門方式，吸引多位豪客準買家出價競逐，終以約1.08億元沽出，頓成市場焦點，同時，另一家拍賣行亦安排下周(10日)，將有一項「億億聲」的項目推出。

　　是次推出的位於半山樓梯臺1-4號，涉及地盤面積2860方呎，地皮已平整，今番開拍價已達1.28億元，市場指，若以地積比率逾5倍計算，可建樓面約14300方呎，每方呎樓面地價約8951元，據拍賣行環亞表示，該物業原為投資者所持有，可興建約12層樓高連地鋪物業。項目於本年初曾由代理行推出招標，當時意向價為1.95億元。資料顯示，該地皮由中禾國際投資持有，於2015年初，以1.33億元購入。

《英中網》報導，據《泰晤士報》，此前英國房地產增長速度一年超過2 位數，但英國高富諾集團（Grosvenor Group）負責人稱高端商業和住宅地產市場的熱潮已經過去，市場風向轉變“只是時間問題”，計劃在“不久的將來”進行房價修正。

高富諾集團是英國最古老最大型的地產公司，為英國首富威斯敏斯特公爵（Duke of Westminster）管理全球價值67 億英鎊的不動產。

由於英國長期維持歷史最低利率水平，從全世界吸引了大批商業和住宅地產投資者，投資的積極性遠高於其他資產類別，導致公共部門聚集區域和倫敦奢華地產價格飆升至歷史新高。但2014 年底印花稅改革後，2015 年倫敦最昂貴住宅價格經歷大跳水。同時，2016 年第一季度，英國商業地產投資額驟減80 億英鎊。此外，由於將於6 月舉行的歐盟公投帶來的不確定性，股票市場的動盪，以及對全球經濟的擔憂都阻礙了投資者的腳步。

英國央行於2015 年12 月發表的《金融穩定性報告》指出，倫敦西區的商業地產價格已經超出本身價值的30% 。高富諾集團在梅菲爾（Mayfair）和貝爾格萊維亞區（Belgravia）擁有300 英畝的土地，已建成的的包括波蒙特酒店（Beaumont Hotel）和倫敦高富諾廣場（Grosvenor Square），已經開始為價格修正做“適當準備”。



為了準備市場修正，高富諾集團增加了旗下房產的出售量，並投資發展機遇較好的產業，預計在市場好轉後便可出售。

高富諾集團在全球60 個城市設有辦事處，從東京到華盛頓都有房地產投資組合。近期，該集團首次進駐非洲薩拉汗（Sarahan），投入3000 萬至2 億美元資助非洲本土私人股本集團RMB Westport，投資購物中心、辦公樓和工業資產等。

高富諾集團財務總監Nicholas Scarles表示，如果油價繼續下跌，取決於部門收入的主權財富基金或將減少，且高富諾集團對倫敦及其他地區的高端商業和住宅地產的投資也會減少。

他說：“倫敦是一個匯集大量資本的地方，被視為一個安全的避風港，但如果投資者們發現他們需要資金，而資金來源於大宗商品，炒房趨勢自然會減弱，市場風向也將轉變。”

真實資本分析（Real Capital Analytics）的近期研究表示，2015 年第一季度，英國和海外購房者的投資額達到101 萬英鎊，到最後一個季度則減少了46% 。

高富諾集團首席執行官Mark Preston指出，由於英鎊升值，印花稅提高，使得頂級住宅市場的“巔峰期已過”。

2014 年，高富諾集團處於市場不穩定及加息可能性的考慮，出售了價值2.4 億英鎊的倫敦豪宅。Preston先生說：“在事後看來，這一做法是正確的。”

高富諾集團的報告稱，2014 年，包括收入和資本在內所收回的資金總額從13.1% 的峰值跌至9% 。排除重新評估帶來的影響，該集團的潛在收益和銷售額增加了近4% ，達到8330 萬英鎊。高富諾旗下資產淨值增加了10% ，達到44 億英鎊。

《澳奇網》報導，海外團體有望把目光投向South Molle Island，其被視為昆州Whitsundays的瑰寶之一。

據《先驅太陽報》報導，South Molle Island由羅斯（Craig Ross）長期持有。日前，他把這一背包客的天堂投向了市場上。此前，他已經接收到了多個來自投資者和開發商主動提出的詢盤。

羅斯在South Molle Island上持有永久租賃權。這一島嶼可開發的絕對海濱土地超過12公頃，覆蓋著600多平方米的河邊地，其面向白色海灘的南側，以及島嶼中央一個15公頃大的僻靜地皮。這一島嶼則由國家公園所環繞。

JLL Hotels & Hospitality Group的哈珀（Peter Harper）和斯塔布斯（Tate Stubbs）被指定為了島嶼銷售案的專門營銷負責人。島嶼的意向書接收截止日期將於近日內公佈。

業內人士稱，這一島嶼的售價有可能在3000萬左右。

哈珀透露，對於那些想在大堡礁拿下僅剩不多的大型島嶼的人士來說，South Molle Island是個絕佳的機會。“從當前的全球趨勢來看，這座島嶼的銷售將會吸引溢價。我們預計，來自世界各地的投資者和開發商都會採取相應的行動。”

據了解，South Molle Island以上校莫爾（George James Molle）的名字，其是新州舊時的一位副州長。在羅斯獲取租賃權之前，這座島嶼是由Ansett Transport Industries以及Telford Group經營。

這座島嶼擁有豐富的旅遊遺產，2016年便是這座島嶼被定為度假勝地的第80個週年。

斯塔布斯表示，South Molle Island因與陸地上的Airlie Beach以及Hamilton Island擁有絕佳的連接性而受益，船運或直升機服務為到訪當地的商業機場提供了便利。

“隨著島嶼在市場上的營銷推動國內和國際遊客人數的增多，以及當地持續的基礎設施投資，新島主將會從島嶼的未來潛力中獲利。”

《澳奇網》報導，多元化房地產集團Stocklaand在第三財季市場更新中表示，它依然處在實現基礎每股​​收益增長6.5%-7.5%的軌道上。

其首席執行長Mark Steine​​rt說道，Stockland的住宅業務維持了強勁的銷售量，但零售地產銷售增速略微放緩。

Steine​​rt在提交給澳交所的聲明中說道，“在住宅方面，我們看到新州的市場狀況依然堅挺；昆州的市場狀況逐漸增強，為我們的新項目帶來良好需求和強大銷售；維州保持活力，而且我們在西澳開展的（營銷）活動得到了很好的反響。”

Stockland的住宅業務在第三財季獲得1706筆保證金，新項目和聯排別墅的銷售交易量比2015財年同期多出279筆。

Steine​​rt說道，住宅業務有望實現全年過戶數量略超過5000-6000套這一目標。