新政府即將上台，台灣商業聯合總會理事長張平沼、台北市商業總會理事長王應傑等商界領袖，昨天上午拜會即將就任的準行政院長林全、國發會主委陳添枝。王應傑對新政府提出四大建言，其中包括建議不宜再興建廿萬戶社會住宅，以免造成供給量過剩，使房市雪上加霜。

王應傑的四大建言，除主張不宜再興建廿萬戶社會住宅，第二個建議是，目前全台多達一百廿萬戶的餘屋量，新政府應構思「去供給」，使空屋流動。他建議，可善用蚊子館或聯開宅改建社會住宅，透過只租不售的方式，以每月租金五千元，提供給年輕的首購族，如此以來才可以解決餘屋過多的危機。

第三，目前全台約有八百卅三萬戶的住宅建物，台北市有超過六成以上為逾卅年老屋，九二一之前建物耐震係數五級，若發生六級地震，台北市土壤液化潛勢區房子倒塌恐怕很嚴重，因此應加速土壤液化區的都更，如盡早修正都更條例，且將該區域納入都更範圍。另外，建議採取「先安置後拆遷」方式，相關配套可將土壤液化區的都更戶安排居住在中繼宅，並加快都更，使液化區民眾因都更而解套。

第四，建議政府應比照中小企業信用保證基金模式，成立「房屋信用保證基金」，如成立房屋信用保證基金提供保證，銀行貸款成數可進一步提高到九成，自備款只要一成，寬鬆期改成五年。另外，建議可修正銀行法第卅八條住宅貸款期限，從卅年改成四十年，才能解決居住問題。

學者：租稅手段 解決空屋

未來八年，國內將有二十五萬戶社會住宅的競選政見將實現，其中總統當選人蔡英文的政策是八年內推出廿萬社會住宅、台北市長柯文哲是八年內在台北市蓋五萬戶社會住宅，房地產業者擔心打擊房市，但準內政部政次花敬群昨天表示，社會住宅是分八年慢慢蓋，對市場賣壓不會有直接衝擊。

他說，蔡英文的政策是八年廿萬社會住宅，其中直接興建十二萬戶，但只租不售，而且這些住在社宅的人通常是買不起房子的人，也不會干擾到買氣，反而可以讓他們存點錢，培養未來的購買力，因此蔡英文的社會住宅政策，對業界來說應該是有好處、沒壞處。

至於有效轉化空屋的部分，花敬群指出，新政府完全認同，在社會住宅類型底下，原本就有六萬到八萬戶社宅來自空屋轉利用，這個政策希望增加房東誘因，讓他們樂意參加，背後還有發出產業效果，辦理順利的話，希望能擴大，也許就可少蓋社宅，這要看出租的情況。

淡江大學產經系副教授莊孟翰認為，除了租金補貼、利息補貼，新政府未估算興辦社會住宅的後續成本問題，包含稅、管理和必需興建能支撐當地進駐人口的公共設施、交通建設等。

莊孟翰建議，新政府可參考歐美先進國家做法，鼓勵住宅合作社等非營利機構積極參與，並以租稅手段促使大量空屋釋出，否則大量興建社會住宅，徒增閒置資產，而又排擠其他社會福利資源。

創金融海嘯後新低 建商觀望新政府政策

暫時休兵
建商觀望520總統就職後政策，言明火力暫定集中下半年，宣告今年520檔期暫時休兵。根據市調單位統計，北台灣整體推案量約1222億元，較去年同期實際推案量1743億元，銳減約3成，創金融海嘯後新低推案量紀錄。

據《住展》雜誌統計，2016年北台灣520檔期預估推案量1222.4億元，案量逾50億元的指標大案，如原訂329檔期登場的元利「和平大苑」，茂德機構在板橋區的「江翠ONE」、及在新店區的「陽光PARK」、板橋區「遠揚加州」、永和區「勝開大地」、淡水區「漢皇丰川」及宜蘭市的「力信擎天」等。
新北市新案動能強勁，總推案量達546億元，超出台北市案量約4成，指標大案集中於板橋、新店與永和區，3區推案總量均破百億元，是今年檔期的主力戰場。尤以板橋、新店連2季推案逾百億元，是較突出的推案大量區。

新北546億元最強勁
甲山林廣告代銷「江翠ONE」指標案，總經理張境在指出，此案為江翠北側重劃區第1案，基地面積約1300餘坪，總銷約80億元，「周圍市場行情估計每坪可達60萬元，但建商決定讓利回饋購屋客，預計成交單價應在5字頭。」
針對520後市，張境在認為，「今年市況明顯較去年改善，區域內有特色的建案，交易皆已慢慢恢復生氣。」

都美艷價格低5~10%
《住展》雜誌企研室經理何世昌分析，業者推案趨於保守的有以下原因，首先是觀察新總統對房市看法或態度，再決定推案時程，其次因台灣經濟展望陰霾重重，為房市增添不確定性，也因329檔期成交量不差，部分推案選擇提前公開，因此減弱520檔的推案量能，最後則是兩岸政治的不穩定，令部份不動產業者傾向局勢明朗化後，再作打算。

建案有讓利共識，昨舉辦開工動土儀式的萬華區都更案「都美艷」，成交價每坪約65萬元，較周圍同類型新案略低5~10%，銷售量迅速突破5成。都美機構（原員邦建設）董事長曹來春指出，看好520後市，預計將在內湖新明路、泰山區續推新案。

深耕萬華區都更案的曹來春表示：「都更合建案有承諾地主的壓力、不能受景氣而延遲推案。房市現處於谷底狀態，雖沒有交易量，但因銀行利率低，所以建商還撐得過。」曹來春並強調，若新政府對房市的態度更為明朗，將有利於房市重回正常軌道。

自央行3月底降息及放鬆大部分房貸信用管制，近期房市有微幅回溫趨勢，建商逐漸樂觀看待房市變化。吉美建設總經理林進輝認為，房市谷底已經過去，「利率低檔，貸款壓力稍稍解除，買房最好的時機到了。」

利率低 貸款壓力減
對於政府鬆綁房市控管，林進輝說，房市不會短期內復甦，「這幾年國內房市像被人拿很粗的棍子打傷，現在是拿到一杯熱水喝，慢慢復原。」下周小英新政府上任，他不特別期待對建商祭出優惠，只希望能穩定房市，但看好下半年房市回溫。「現在如果再回到一堆人排隊買房、房價飆漲的景象也非好事，易引政府再打房，平穩的銷售就好。」

近期南部標售土地熱度勝過北部，房屋價格又相對親民，吉美建設是否跟進南下獵地？林進輝表示，南部房市受傷程度低於北台灣，且雙北素地少，找地不容易，應該是不少建商揮軍南下的原因，但吉美仍傾向守住大台北，時機若成熟，今年不排除再推案。

林進輝說，目前這個時機，有兩種類型的建案很熱門，一種是20坪以下的小宅，低總價吸引年輕人購屋，相對好推，另一種則是標準3~4房，符合一般家庭居住的產品，未來打算主推40~50坪的4房，「有90幾坪的使用機能，只是空間縮小，但機能還存在，且總價降低，買方也較能接受」，改走務實推案路線。

陸客配額減少消息頻傳，旅館業如臨大敵，產業界認為最佳的因應對策，就是扶持頂級休閒渡假旅館，再造國內觀光商機。信義全球資產整理2015年觀光旅館營運統計，頂級休閒渡假旅館的平均房價、客房產值、住房率都勝過都會頂級旅館，而且陸客佔比也較低，陸客多寡對頂級休閒渡假旅館影響有限，可見若能深化發展國內高端旅館市場，好山好水的休閒商機也很驚人，人均消費高的渡假風旅遊也能創造更高收益，突破台灣倚靠大量陸客、團客之窘境。

頂級休閒觀光旅館房價及產值高-完勝都會頂級旅館

從觀光局統計之2015年平均房價來看，休閒渡假旅館的最高平均房價由北投麗禧酒店13,121元奪冠，相較之下，房價平均最高的都會頂級觀光旅館台北W飯店，一晚9,580元僅及麗禧酒店七成。以前五名旅館平均計算，休閒渡假旅館仍有破萬的房價水準。

總體客房產值來看，休閒渡假旅館平均產值6千餘元，也勝過都會頂級旅館的5千餘元，由此觀之，景觀美、氣氛佳、提供放鬆空間的休閒渡假旅館上相較都會頂級飯店更有投資價值。

頂級休閒觀光旅館高住用率、低陸客比-不受陸客減少威脅

信義全球資產從排行榜上旅館，選出2016年2月住用率前三名的旅館，統計他們的住宿情形，可以發現住用率平均約為75％，頂級休閒渡假旅館的住用率高於頂級都會頂級旅館，而下榻頂級旅館的旅客中，陸客的佔比總平均約23.5％，其中休閒觀光旅館的陸客佔比更低，涵碧樓及日月潭雲品都不到5％，只有北投麗禧酒店因位置在台北都會區內，陸客比率稍高，另外，2016年2月表現極佳的休閒渡假旅館還有平均房價8,622元的礁溪老爺酒店，住用率有85.22％，其中只有3％陸客，90％的旅客都是本國旅客。

反觀信義計畫區一級戰區的台北W飯店及君悅酒店，陸客比率較高，分別是42％及38％，寒舍艾美也有30％的比率，總體而言，陸客數量對都會旅館的影響較大，休閒渡假旅館則要在本國旅客的經營上多著墨。

休閒觀光旅館致勝關鍵—山水景觀、溫泉、渡假FU


台灣觀光資源豐富，成功渡假飯店卻並非處處可開，必要的特色以山水景觀為最，如日月潭涵碧樓、日月行館，阿里山的阿里山賓館…..另外溫泉也是一大加值，如北投麗禧酒店、加賀屋溫泉旅館、宜蘭蘇澳瓏山林飯店….最經典的還是位於屏東的牡丹灣飯店，單晚近2萬元房價水準說明只要經營渡假FU，高端旅遊市場頗有前景，又如北部的大板根渡假酒店，雖然並非一線知名景點，也幾無陸客，但是2016年住用率有87.22％，平均房價5,161元，也凸顯休閒渡假型旅館潛力無窮。

以休閒渡假旅館市場觀察，台灣東部太平洋、海灘、原住民部落風情潛力十足。過往受限交通因素規模拓展緩慢，傳統的頂級連鎖飯店如知本老爺酒店、喜來登也時常一房難求，台東市區飯店平均房價甚至較花蓮高近三成。未來交通建設加持已成新亮點，也正是美麗灣渡假村、黃金海渡假村等紛紛投入誘因，顯見山水景致、溫泉加上頂級度假FU，將成經營高端旅客渡假必勝保證。

房地合一稅嚇跑投資客，讓房市交易陷入低迷中，不過房仲董事長王應傑卻認為，依照現行的制度「房價不漲是不太可能」，有錢人依然喜歡利用房地產彰顯身分地位，政府打房只是苦到「買不起的人」跟「財務槓桿過度的人」而已。

房價跌多少才算落底價？房仲董事長王應傑在年代新聞《數字台灣》中表示，這樣的問題「沒有絕對的答案」，畢竟每個屋主的背景、動機大不相同，不缺錢的人根本不可能輕易出售房子。

王應傑認為，其實全世界資本主義國家的房地產，尤其是首都、精華地區「沒有不漲的」，而台灣人又習慣把房地產作為財產配置、身分地位表徵，因此依照現行的制度，「房價不漲不太可能！」。

對於目前房市一片冷清，苦無成交量的狀況，王應傑指出，其實政府打房只是打擊「買不起的人」及「財務槓桿操作過度的人」而已，有錢人大可繼續買房子彰顯身份地位，但首購族、小資族，卻仍然等不到買房的機會。

王應傑解釋，目前市場上有80萬?120萬戶空屋，政府應協助提升小資族的購屋能力，才能加速「水泥森林」的去化時間，政府不該再次雪上加霜，「最擔心新政府的社會住宅」，徒增房市供給量。

不過桓邦建設董事長李幹樂接受中國時報採訪時表示，其實目前已嗅到房市回溫的跡象，「谷底近在眼前」，市場上陸續傳出指標建案銷售率增溫、自住客買氣回籠的捷報，再加上房價「再大跌非常不易」，預期今年Q3將是自住客最佳的出手時機。

住房最怕碰到吵鬧的鄰居，尤其樓上發出桌椅拖拉聲，以及小孩奔跑吵鬧聲，都令人頭痛不已。內政部表示為了讓民眾能有清淨的居住環境，將規定未來新建案均應依法進行隔音設計。不過，這項政策卻遭業者反對，表示許多隔音建材會讓住宅成本提高1至3成，恐怕房價也會跟著漲，民眾不一定能接受。

住在擁擠的集合住宅內，如何避免噪音，成為都市人居家生活的一大難題。根據內政部研究調查顯示，機電設備發出的噪音以及樓板衝擊音，為困擾度最高的噪音源。因此，為了保障民眾的居住品質，內政部於今年（105年）4月通過「建築技術規則」部分條文的修正草案，未來新建住宅的分戶牆、分戶樓板及升降機道、機房與居室相鄰的牆面及樓板，均應依法進行隔音設計。

在修正條文中，營建署依照我國建物常用構造形式，列舉了多項防音構造供民眾及業者參考，例如增加鋼筋混凝土牆面與樓板厚度，以及於輕隔間的板材間填充一定密度與厚度的玻璃棉等。

不過，卻有業者表示反對，認為這樣有可能讓建築成本上漲1?3成。隔音廠商業者彭旭明就向TVBS新聞台表示，如果是一般材質，增加的成本可能1~3成，但是萬一有規範特殊材質，有可能增加好幾倍的成本，房價也有可能跟著上漲，民眾也不一定買單，因此相關規定恐怕還得多加考慮。

其實，目前已經有許多建商將「隔音」視為新成屋與預售屋的銷售量點。像是「中空隔音樓板」就被視為繼鋼骨結構後另一大賣點。中空隔音樓板指的是在建構樓板時，在鋼筋結構中加入特製的保麗龍球，在進行混凝土灌漿作業，當因波產震動時，讓保麗龍產生吸音效果，達到隔絕聲音傳遞的作用。另外，在中古屋翻修工程中，也有直接在地面鋪上一層「穩熱板」可以簡易的隔音，也能隔熱。

桃園市長鄭文燦2016年5月12日表示，台鐵局和鐵改局目前因桃園鐵路地下化，要把內壢以南的臨時軌道工程停工，但其實地下化也需要臨時軌道，市府已向台鐵局和鐵改局表達，希望繼續施作內壢以南臨時軌道。鄭文燦說，他同意準交通部長賀陳旦「不必要的建設不要做」這句話，但是賀陳旦部長也清楚表達，他的這句話，並非針對任何個案，後來賀陳旦部長也親自致電鄭市長澄清，表示他沒有預設立場，也不反對桃園鐵路地下化。

鄭文燦提到，他與賀陳旦部長討論的結論是，讓桃園鐵路地下化案的工程技術、工期及經費分擔進入審查程序，由行政院進行最後定案。事實上，目前鐵路地下化的初審已經完成，下週複審完成後會送行政院，由新的行政院做最後決定，市府有信心說服行政院支持桃園鐵路地下化。

鄭文燦指出，過去，蔡總統曾表示，只要桃園鐵路地下化財務計畫做好，且有正向效益，她也會支持鐵路地下化。此外，蔡總統也說過：「鄭文燦的政見要靠我來實現」，鄭文燦說，目前桃園鐵路地下化的財務計畫已經完成，鐵路地下化經費分擔，根據台南與高雄的案例，台南市政府負擔12.5％、高雄市政府負擔25％，市府會與新政府專案協商經費分擔模式。

鄭文燦提到，雖然鐵路地下化尚未定案，但捷運綠線的專案管理顧問標已上網招標，捷運棕線的可行性報告也已經通過交通部審查，這些都在新市府上任的這一年多時間內做到，市府有決心推動捷運路網。捷運工程方面，市府希望計畫早日定案、工程早日發包，桃園鐵路地下化案則以最大的決心、鋼鐵人的意志完成。

鄭文燦說，建設過程一定會有破壞，但是捷運工程在桃園市區段採取潛盾工法，分為上下兩個工作孔，務必把對交通的衝擊降到最低。

新竹市政府2016年5月12日公布2016年5月施政滿意度調查結果，市長林智堅滿意度為64.6％，較2015年12月的60.5％上升超過4個百分點，對於市府團隊的滿意度，則從52.2％升至56.6％，均呈現穩健上揚趨勢。對此，市府團隊除感謝市民肯定，未來仍將持續落實「市民為本」的施政理念，努力開創幸福新竹。

新竹市行政處長黃采緹表示，此份民調委託循證民調公司進行，以新竹市且年滿20歲以上的市民為調查對象，從4月28日至5月4日，採用電腦輔助市場行銷調查系統(CAMI ,Computer Assisted Marketing Interview)成功訪問1,107個樣本，在95％的信心水準下，抽樣誤差為正負2.95％以下，且依最新人口資料進行年齡、性別及行政區加權。

市府針對兒童藝術節、改善環境整潔及綠美化、推動觀光旅遊、棒球運動發展、路平專案、設置You-Bike公共自行車租賃站點等六項施政項目，進行滿意度調查，其中「兒童藝術節」最高，達75.7％，其次依序為「改善環境整潔及綠美化」74.5％、「推動新竹市觀光旅遊」71.4％、「推展新竹市棒球運動發展」64.0％、「路平專案」56.6％、「設置You-Bike公共自行車租賃站點」也有50.6％。

此外，本次調查在未提供任何訊息情況下，詢問市民「印象深刻」的施政措施，結果顯示，前5名分別為「親子藝文活動」18.6％、「路平專案」5.3％、「市容改善(環境清潔、美化)」3.1％、「設置U-Bike公共自行車租賃服務」2.8％，及「推動觀光旅遊」1.9％，由上述五項措施恰巧符合本次六項政策滿意度調查，顯示市府施政確實滿足民眾需求，讓市民有感。

至於施政項目的「重要度」，有高達4成受訪者認為「道路平整」是六項施政中，最重要的項目，其次依序為「改善環境整潔及綠美化」29.3％、「設置U-Bike公共自行車租賃站點」7.9％、「推動新竹市旅遊觀光6.4％」、「舉辦兒童藝術節」5.5％，與「推展新竹市棒球運動發展」2.3％。

行政處長黃采緹表示，自林智堅市長上任後，即以打造幸福「兒童城市」為施政目標，同時為呼應新竹市為全台平均年紀最輕、勞動參與率全台第2高的縣市，市府積極策劃優質的親子藝文活動，包括兒童藝術節、仲夏藝文季、兒童影展、友好動物節等都吸引廣大迴響，深獲市民好評。

黃采緹處長強調，感謝新竹市民以「高標準」要求，讓團隊成員擁有不斷前進的動力，市長林智堅也將秉持「以民為本」的施政精神，穩健務實地推動各項服務與政策規劃，給予市民幸福宜居的生活品質；至於路平、市容美化等市民重視項目，相關推動工作絕不鬆懈，市府團隊會齊心努力，為提升新竹市的生活環境繼續加油。

新北市長朱立倫上任時規劃14座國民運動中心，已啟用8座，2016年5月12日朱立倫特別前往即將完工啟用的樹林、汐止及永和國民運動中心視察其工程進度，朱立倫表示，新店、林口及三鶯地區的3座國民運動中心也將於近期動工。

朱立倫在視察永和國民運動中心後表示，樹林國民運動中心已在5月10日完工，目前點交中，預計在7月試營運，屆時歡迎大家踴躍前來體驗運動設施，並多多提供意見，市府會用心檢討，改善設施，讓每位使用者都能舒適地做運動。

朱立倫說，視察的3座國民運動中心，工程進度都比預期超前，包括汐止及永和國民運動中心都將在暑假期間完工，預計10月、11月啟用。目前完成的8座經驗都可以作為往後市轄運動場館參考，期望各項設施更臻完善，更符合民眾使用。

針對預計在8月底完工的永和國民運動中心，朱立倫指出，是目前市轄規模最大的國民運動中心，並且結合在地特色，把1樓變成環境空間，讓運動者在戶外在室內皆可運動。另外，朱立倫也預告規劃中的新店、林口及三鶯地區的3座國民運動中心近期也將動工。

體育處表示，樹林國民運動中心位於樹林區中正路及高鐵交接處，基地面積7,280.05平方公尺，主體建築為地上5層、地下1層，內部設有50M室內溫水游泳池、體適能中心、韻律教室、綜合球場、跆拳道教室、羽球場、桌球室、壁球室、攀岩場及兒童遊戲室等運動設施，特色項目為跆拳道。

位於汐止區綜合運動場旁的汐止國民運動中心，基地面積38,238平方公尺，主體建築為地上8層，內部規劃有體適能中心、飛輪教室、韻律教室、綜合球場、羽球場、網球場、桌球室、壁球室、兒童遊戲室、棒球練習場等運動設施，此外基地旁整修原汐止游泳館，包含25M室內游泳池及抱石場，特色項目為棒球練習場。

而永和國民運動中心位於永和區秀朗福利站旁，基地面積5,457.51平方公尺，主體建築為地下3層、地上7層，內部規劃有體適能中心、飛輪教室、韻律教室、綜合球場、羽球場、桌球室、漆彈場、兒童遊戲室、攀岩場等運動設施，特色項目為漆彈場。

整體房價修正回歸合理，許多購屋族紛紛從蛋白區回轉蛋黃區，因都更蓬勃、市容逐漸變美的萬華，成了最近的賞屋熱區！台北市萬華車站BOT案、萬大線動工等建設正如火如荼進行，讓喊了多年的西區翻轉不再是口號，也因為如此，在2015年房市寒冬強襲之下，萬華區卻是實價登錄上，少數抗跌小漲的區域，其中新案「都美艷」更是從潛銷開始就有著高詢問度，至2016年4月甫公開已熱銷5成，堪稱區域最賣座！2016年5月12日「都美艷」舉行開工典禮。

都美機構表示：「『都美艷』是我們在萬華桂林路上的第三座個案，產品尚在規劃的時候，就已經有許多買過我們房子的住戶為親友詢問、甚至指定預約，高重購率與高介紹率，是『都美艷』熱銷的原因，也是對我們品牌的一大信任！」秉持一貫好建築、平實價的理念，不只要讓人長住久安，更希望回歸過去「買房能保值」的踏實感。願讓利，讓買過的客戶都說：都美的房子會帶財。

前陣子地震新聞讓「防災型都更」話題沸沸揚揚，但都美機構早已積極推動都市更新多年，尤其對於開發甚早、房屋普遍高齡的萬華區而言，都美一直以都更、合建方式取代購地，從老屋舊地重建著手，讓舊市區的市容能因新建築而翻轉，同時也保留了一定的綠地與空曠度；而「都美艷」規劃地下開挖5層、連續壁深近40公尺，大大超過本來法規的開挖深度，這樣的精工結構，更成為公開銷售後持續賣座的最大關鍵！


「都美艷」慶祝開工動土，推出『總價1188萬起，買北市捷運2房』的大讓利，再加上每個月只要一坪55元的低管理費，就能享受飯店式管理的社區服務，讓許多年輕小家庭既心動、也能立刻行動！其中五代都在萬華居住的已購客說：「這裡離板南線龍山寺站約只要350米，到西門町也只要一站，通勤很快速，附近又有24小時家樂福、山水街市場、華西街夜市…等商圈，出租客源很充足，更好的是『都美艷』有提供代租服務，能幫我代尋房客、租賃合約、修繕維護等租屋大小事，在我小孩還沒要住之前，這間房子還能幫我多存一點。」

台北市長柯文哲2016年5月12日出席大龍社區及市場重建工程開工祈福典禮，他在致詞中提到，大龍社區及市場重建，是第一個台北市政府海砂屋重建案，希望能順利成功，他對此充滿感謝。柯文哲說，這是一個好的開始，要繼續做完做好。市長也特別強調，台北市政府有新規定，動工典禮後24小時要進場開工，因為之前常常動工典禮結束後，覺得很奇怪，為什麼工程好久都沒有開始進行。

柯文哲非常重視大龍社區的重建工程，要求市府同仁將大龍社區重建工程列入每月的市長會報，確保設計圖盡早確定，不要延誤工期。市長表示，這個重建案的原則，就是居民和市場的需求優先處理，接著才是社福空間，剩下的空間才是台北市政府去處理，這樣才不會干擾到居民和市場的權益。最後，市長強調，對於大龍社區及市場能夠順利動工，他除了感謝還是感謝。

大龍重建委員會副主委楊啟瑞致詞時表示，感謝市府有魄力來解決海砂屋問題，也感謝市府的團隊不厭其煩地解決各種問題，以及大同區的議員的支持，最後因為施工期間可能造成周邊不便，也要感謝大同區的好鄰居多包容最後，也是要「感謝再感謝」。

　上周，國務院和住建部連續提出了一系列鼓勵房屋租賃的意見，提出了包括允許部分房屋按間出租、商業地產可分隔出租、商用房的出租可享受和住宅一樣的水電煤以及對出租房屋給予稅收優惠等一系列條件。

　　對此，魔方生活服務集團市場部高級經理任宇表示，此次新政，使得不少空置的房間進一步盤活。原先，商用房、舊廠房空置率較高。該政策對產業鏈有説明，原先，部分傳統商辦物業運作低效，不少城市普遍存在商辦物業過剩的情況。而今，空置的商業空間可以被充分利用，將原先市中心的商業用地加以改造，使其具備住宿功能。有利於存量房的盤活，為市場提高供給，並一定程度上降低單間房子的租賃價格，允許商用房從灰色地帶進入陽光地帶，這是順應市場趨勢的表現。

　　對長租公寓來說，這個政策可以讓他們大規模增加可以租賃空置的商場，再將其分隔後出租，換取高額租金。對開發商來說，政策允許分割租賃，將解決他們最頭疼的商業地產高空置問題，讓一部分商業地產得以重新盤活，進而產生更高的租金回報，提升物業價值。

　　一個1.7億用戶的市場

　　由於傳統租房方式存在諸多痛點，而年輕租房群體的對租房體驗的要求也更為個性化，在人口淨流入而房價持續高企的一二線城市，長租公寓快速崛起。

　　根據國家衛計委發佈的《中國流動人口發展報告》顯示，中國流動人口規模2013年已達2.36億人，72%的流動人口通過租房居住，北上深等6省市的流動人口占全國流動人口的85.9%，特大城市人口聚集態勢明顯。

　　高校畢業生新增就業人口帶來新的租房需求。中國社科院《社會藍皮書》指出，2015年我國高校畢業生總數繼續增加，達到740萬人，應屆畢業生的增長為大城市提供了強大的租房需求，且畢業後到自有住房的過渡期一般在3~5年，未來應屆畢業生租賃市場需求巨大。

　　正是在此背景下，長租公寓不僅擁有內生發展的動力，亦有外力助推，近兩年獲得了快速發展。

　　一米好地CEO馮印陶向記者表示，社會發展導致生活方式發生深刻改變，也使得人們對於出租屋條件有了更高要求。此外，互聯網的快速發展也改變了人們的生活方式，購物社交和娛樂行為的改變，使得人們喜歡住在離工作地點近、體驗式商業多的區域。

　　規模集中度決定盈利能力高低

　　長租公寓的盈利能力一直以來備受外界質疑，這個行業始終無法擺脫發展規模的局限，市場份額難以集中，盈利能力弱，發展緩慢都是這個行業的短板。

　　馮印陶告訴記者，長租市場像橄欖球，一端是規模化，這一頭的企業在做的是規模化、標準化，這些企業往往擁有雄厚的資金實力，而另一頭則是個體經營，規模不大，但單體經營利潤非常高。反倒是中間部分，這部分企業規模不大，盈利能力不強。

　　一般而言，長租企業會與業主簽訂5~10年的租約，按照租金上漲水準，每隔幾年就有一定的租金上浮。而租給租客，一般最長是1年一簽，一年後漲租可能性較大，也正是如此設計，長租公寓運營商可較為準確測算未來收益水準。

　　魔方公寓品牌總監邵俊表示，長租公寓的運營能力和盈利能力首先體現在物業的選擇上，必須要有長遠性。魔方公寓有自己的財務模型，基於這個模型，在選定物業時會非常理性面對價格，並借助財務模型去測算出之後的定價和運營成本，不會不計成本地拿高價物業。

　　此外，當規模達到一定數量時，可以採用集團採購的方法，即用量來獲取綜合成本的控制，同時和一些大型的供應商合作，在保證品質的基礎上拿到一個合理價格。

　　“改造、硬裝、軟裝、家電”是最重的投入，這被統稱為公寓的改造成本，也是公寓裡最主要的成本支出，屬於硬性投入。

　　另一方面，成本控制和運營能力，首先是人員成本控制，而魔方已經運用系統優勢來進行相關服務。此外，團隊配備經驗也非常重要，都是些資深的運營人才。

　　邵俊介紹，每個魔方公寓（150間左右）管理人員最多不超過5人，人均管理公寓至少30間。同時運用互聯網技術實現公寓管理的自動化。當然，這主要是由於集中式長租公寓房源集中，人員配比不高，而且服務的半徑小，管理難度也相對較低。

　　但是，如果公寓的房間少，而且不集中在一棟房時，人均管理的房間數就會很少，單位管理成本就非常高，盈利能力自然也就變得很差。

　　很難產生“獨角獸”

　　這個問題已經越發明顯，馮印陶認為，中小規模的長租公寓企業無法達到集中採購、集中管理，在獲取物業的競爭中沒有太大優勢，只有大型企業在獲得足夠多的資金支持之後，才能將成本高的問題解決，真正做到快速、標準、品質，盈利。


　　馮印陶告訴記者，這是一個無法一家獨大的市場，可以看作是“超長尾市場”。未來，長租市場早晚會被平臺提供商替代，在這細分行業上提供精細的服務。“每個環節並不需要企業自己做到最極致，取而代之的是上下游有更專業提供商進行服務。更多服務商出現，比如一些房屋出租管理的平臺，和專門提供維修的公司。”

　　由於長租公寓整體來說沒有成熟，運營比較稚嫩，究竟哪種模式適用於長租市場，哪種品牌能活到最後，目前還難以定論。目前來看，大部分市場還是掌握在小微企業手中，可能就是兩三百間，房租市場沒有集中度，地域性、局限性非常強，租客需要離自己公司近、生活方便，未來長租公寓市場會有大品牌出現，但不會像互聯網企業那樣出現“獨角獸”。

　　當然，就目前情況來看，中低端白領市場空間巨大但競爭最為激烈，價格及區位也是租房者最為敏感的因素。中高端的金領市場競爭不多，區位及服務是目標客戶選擇的關鍵因素。目前由於中高端市場空間並不大，且被外資深耕多年，現有長租公寓運營商及潛在進入者將重點佈局中低端市場。

　　長租公寓，這個在互聯網風口迅速膨脹的新業態，正在以驚人的擴張速度勾勒出一幅藍圖盛景。

進入5月份以來，北京二手住宅市場走向理性。“坐地起價”現象已經消失。多數業主接受了降價，商量餘地變大。

值得注意的是，儘管交易量環比大幅下滑，但成交均價仍處於高位，平均每平方米輕鬆超過4萬元。根據鏈家研究院統計，5月份第一周北京市二手住宅網簽量為3857套，較上周有43.3%的大幅回落，為2016年以來的最低水準；成交均價為40667元/平方米，環比上漲1.7%。

無獨有偶，交通銀行首席經濟學家連平昨日表示，一線和部分二線城市在政策調控下成交有明顯的回落，但是成交回落不等於價格也同樣的回落。房地產未來的運行態勢，價格要出現大幅度的回落，幾乎是不可能的。

降量不降價？

事實上，縱觀北京的一、二手住宅市場，都處於成交量回落的態勢。

據偉業我愛我家集團資料統計，2016年第19周（5月2日-5月8日），北京新建商品住宅（不含保障房）共網簽1884套，環比第18周回落37.5%，網簽量在第17周創下今年新高後，連續兩周下降。

前幾日，《證券日報》記者在通州下發最嚴限購令後走訪通州時也發現，運河核心區的項目並未因限購到來而降價，預計新開盤的房源定價仍要比前一期高，提價幅度高的甚至將近20%。

值得關注的是，對於二手住宅市場來說，雖然5月份第一周網簽量跌破4000套，在客戶的觀望週期內市場成交規模縮小，為2016年以來的最低值，但是成交均價依舊沒有下降。對此，鏈家研究院認為，結構性因素影響了成交均價，北京城六區的成交占比上漲0.5個百分點；高單價的學區房成交占比上漲1.05個百分點。

連平昨日也指出，一、二線城市受到一定控制調節以後，房價會被控制住，或者說有一定程度的調整，但是全國的房價總體上繼續回升，這是一個大趨勢。其還認為，“房價高的地方，不見得就一定有很大的泡沫，房價低的地方，不見得就沒有泡沫。”

鏈家研究院則認為，當前二手房市場波動，成交量出現較大降幅。但是目前購房需求量依然保持在相對較高的水準，短期內市場交易規模不會出現大幅縮水。價格方面，房價有築頂回落的跡象，逐漸回歸市場價格，即便短期內市場有升溫，後期價格也會延續平穩回落的趨勢。

近六成業主接受降價出售

事實上，對於二手住宅市場來說，成交量下滑帶來的最顯著變化是，業主不再漫天要價了，多數業主接受了降價出售。

《證券日報》記者獲悉，在市場熱度較高的3月份，北京通州某社區一位業主曾將其房產從春節前一路坐地起價，在3個月的時間裡，該業主將一套105平方米左右戶型的房產報價從340萬元一路漲到450萬元，最終仲介機構怕該報價擾亂正常交易市場，將其下架。

不過，現在更多業主報價則趨於理性。記者根據鏈家網發現，一般同一個社區內同戶型同面積的房源，報價差距在10萬元左右，這是根據裝修、樓棟位置及朝向導致的價差，可見業主已經冷靜下來。

然而，業主冷靜，市場平穩之下，購房需求並不減。

據鏈家研究院表示，在入市的供需方面，5月第一周新增房源和新增客源在上周的低位水準上均有所增加，其中新增房源增幅為5.6%，新增客源增幅為51.9%，新增客源/房源上升到4.11，新增客源的漲幅較大。



鏈家研究院認為，出現上述現象的原因在於兩個方面：首先，購房者經過前期的市場觀察後，政策未出、房價未降，之前退出市場的那部分需求重新釋放出來；其次隨著每年5月份各中小學招生計畫的發佈，學區房的客戶明顯增多，使得新增客源有所增加。

另一方面，新增房源掛牌價雖然連續3周上漲，但是漲幅在逐漸縮小，5月第一周新增房源掛牌價環比增幅不足0.1%，可見誠意出售的業主占比在增加，報價在逐漸向市場價靠攏。

更重要的是，鏈家研究院表示，在調價方面，調價中降價占比為58.8%，和上周基本持平，接受降價的業主占比增加，價格商量的餘地較大。

在成都凱樂廣場電梯間，一個“辦公，創業，就來俠客島”的廣告引人注目，還描述說，“像酒店一樣安逸，像超市一樣便捷，像校園一樣有趣。”

類似于俠客島，作為一種聯合辦公，在成都剛風生水起，但像一線城市早已遍地開花。上周，決策層又喊話培育與發展住房租賃市場，特別是商業可分割對外出租並給予水電煤等優惠條件。

年初以來，住宅地產去庫存餘音未了，商業地產又接踵而至。目前，到底有多少商業地產可轉化為租賃型住宅？

多位商業地產資深人士表示，可變更的商業存量資料暫難估計，已建好商業如辦公樓可改成公寓，但面臨不少技術問題，更多是批示為商業用途的規劃用地變更用途，客觀上會抑制住宅價格。

商業改公寓謀去庫存

5月4日，李克強總理在國務院常務會議上強調說，實行購租並舉，發展住房租賃市場，培育住房租賃企業與個人房產依法出租，一也允許將商業用房等按規定改建為租賃住房。

去年初，住建部曾專門發文培育和發展住房租賃市場，包括培育住房租賃專業性機構，以及推出住房租賃型REITs產品等指導意見。

不過，在彼時全國樓市持續低迷的背景下，住建部上述檔被外界一致解讀為全國住宅市場“去庫存”的一大舉措。

一年多以來，像優客逸家、YOU+青年公寓、蘑菇公寓等借助“互聯網+”風生水起，不少此類新型租賃企業已實現多輪融資，在全國加速跑馬圈地。

今年初以來，在廣東、重慶、四川等省份供給側結構性改革方案中，均能發現租售並舉等字眼，比如廣東明確提出今後3年內“通過搭建市場化、專業化、規模化住房租賃平臺等，再化解1000萬平方米商品房庫存”，但廣東更多仍是瞄準住宅去庫存。

受2010年全國“最嚴”樓市調控影響，國內房企加碼轉型商業地產開發，加上地方用地規劃引導，商業地產迅速爆炸性增長，至今，高庫存隱憂凸顯。

全國工商聯商業不動產專委會主任朱淩波向《每日經濟新聞》記者表示，可供盤活的商業總量還沒法估計，但過剩是一個事實。

以寫字樓為例，世邦魏理仕相關分析師預計2016年底全國17個主要城市寫字樓累計空置面積將增加32%，約1530萬平方米。

前述分析師表示，城市間以及同一城市不同板塊分化將繼續加大，廣州是唯一 一個空置率超過10%的一線城市；南京、杭州、、寧波、大連則是空置率20%以下的僅有的四個二線市場；重慶、無錫、長沙的空置率將至少連續第三年處於30%以上，呈現嚴重供過於求。

世邦魏理仕前述分析師說，一線城市將迎來供應高峰，以上海虹橋商務區為例，年內新增15萬到20萬平方米。預期全國零售租金（首層）的增速將從3~5年前年均5%~7%回落至0~2%的區間。

但是，國務院允許部分商業地產用於住宅出租的政策，不僅能有效地消化部分商業地產的空置面積，更能通過人口的引入，聚集人氣，促進消費，從而提升商業地產盈利能力。

龍湖集團商業地產總經理李楠就非常看好商業地產的盈利前景。她表示，龍湖未來每年將以集團年銷售回款10%為上限用作商業投資，每年開業新商場2~3個，並以“天街”為主品牌，聚焦一線及主流二線城市的交通節點重點佈局。2016年投資性物業收入預計將達到20億元，2017年達25億到30億元。

影響房價但較有限

年初以來，典型一二線城市房價突然出現非理性過快上漲，讓普通購房者及業內人士較為擔憂。如今，商業地產如果按規定可改建成租賃住房，是否會抑制上述城市房價的過快上漲？

朱淩波表示，客觀上會有關聯度，但更多是從商業地產去庫存角度出發，因為改造之後相當於一種夾層產品，比如辦公樓改成公寓或酒店，如果是這種業態，會降低成本和改造難度。

記者注意到，以四川日報報業集團為例，原辦公樓早已老化，現在新的辦公大廈已交付使用，而老辦公樓經協力廠商改造裝修之後變成了亞朵酒店。

從市場現狀來看，像武漢等商業地產遭遇高空置率的核心城市，大量已建成的優質辦公樓出現閒置，但也面臨技術改造難度。

中國商業地產聯盟秘書長王永平表示，像在建的商場結構已固定，不好改造，所以存在很大的局限性。他認為，辦公樓改成公寓，更多是從批地環節開始將商業用途改成租賃住房用途，建議各地儘快出臺變更規劃等相關操作細則。

日前，四川省曾出臺了“商改住”指導性意見，涉及待開發用地及已建在建商業用房。針對已建在建商業，世邦魏理仕華西區戰略顧問部副董事范小藺表示，傳統方式對促進存量去化和利潤實現作用有限，應該實現產品到運營的升級創新，可考慮依託目前政策給予的功能調整空間，嘗試在資產運營處置上結合金融市場多元創新。

上海土地市場再“開戰”，松江泗涇地價6個月時間翻了近一倍，上海外環外房價直奔6萬/平方米。

5月11日，上海迎來3.25新政後首次土地出讓，當天三幅住宅土地溢價率全部超過100%。

其中，格力地產以19.65億元的總價，競得起拍價9.4億元的松江泗涇鎮SJSB0003單元10-05號地塊，成交樓板價為37674.74元/平方米，溢價率109.04%。融創則以30.05億元奪得松江區泗涇鎮SJSB0003單元12-01號地塊，成交樓板價38291.33元/平方米，溢價率為111.62%。兩幅地塊價格均已創歷史新高。

而早些時候出讓的奉賢南橋地塊也有超過20家開發商競買，最終象嶼地產以21.5億總價、高達126.25%的溢價率摘得地塊，樓板價約22625元/平方米。

上海中原地產市場分析師盧文曦稱，按照此次松江的樓板價推算，未來項目成本價至少6萬元/平方米。

當天上海松江泗涇的兩幅地塊共吸引了64家房企參與競拍。其中10-05號地塊出現金地、旭輝、龍湖、新城、金茂、招商、恆大、中鐵、合景泰富、保利置業、碧桂園、同濟、葛洲壩、寶龍、濱江、象嶼、禹洲、建發等33家房企積極競拍。

值得注意的是，去年10月，同久投資、同濟中標的泗涇鎮SJSB0003單元05-04號宅地樓板價為20531元/平方米。短短的6個月時間，泗涇地價已經飆升至3.7萬元/平方米以上，漲幅達到86.5%。這讓外界覺得房企有些“瘋狂”。

中原地產資料顯示，今年以來這一板塊公寓房均價 2.52萬元/平方米，“萬業名苑”的成交均價在2.6萬/平方米，相對價高的項目是“建發玖瓏灣嘉苑”均價3萬元/平方米，而此次地價已經大幅度超越在售住宅價格。

松江泗涇位於松江東北部，西接佘山板塊、東臨九亭板塊、南靠松江大學城、北與青浦徐涇、趙巷接壤。

上海中原市場研究中心資深研究經理龔敏表示：松江房地產開發時間較早，而泗涇是傳統的保障型住房基地之一，正因為在這一特殊的定位之下，導入了軌道交通及各項生活配套，近年來在大虹橋的開發下，泗涇雖然不屬於大虹橋直接輻射區，但距離南虹橋片區的九亭地區也較近，品牌房企也陸續進入板塊。

龔敏認為，房企顯然看中的是泗涇和徐家匯“捆綁式”的發展，即泗涇—漕河涇—徐家匯”成為上海西南“鐘擺式生活”的主流線路。

不過，業內人士認為，泗涇房價將破6萬/平方米，顯然預期有些過高。根據地塊的出讓要求，受讓人出讓宗地建設專案在交付土地後10個月內開工，該項要求也意味著房企不能通過延遲開發銷售來規避市場風險。而在一兩年時間內當地出現如此高價格樓盤，也很難為市場所接受。

值得一提的是，2014年三月，廈門國貿地產首進上海，以27.38億的總價拿下松江佘山中央居住區三幅地塊，成交樓板價均在1.1萬元/平方米左右，考慮到周邊配套，當時被認為價格偏高。此次兩幅地塊以高價拍出，兩年時間，松江泗涇佘山板塊的土地價格漲了3倍多。

　中國經濟網北京5月12日訊（記者 宋雅靜）房價收入比是指房屋總價與居民家庭年收入的比值，反應了我們購房的難易程度，也折射出房地產行業的泡沫。據易居報告最新資料顯示，2015年全國商品住宅房價收入比為7.2，其中北京房價收入比14.5，連續三年位列全國第一，成為全國購房難度最高的城市，內蒙古依舊位居最後一名，僅4.4。

　　從我國一季度經濟發展情況來看，預計2016年房價收入比仍或小幅攀升，在中國經濟網製作的30省房價收入比排行榜中，像北京、上海、海南這種房價收入比巨大，且又有剛需需求的市民來講，購房壓力將再次加大。

　　什麼是房價收入比？算算你的購房難度究竟有多大

　　有購房意向的群眾面對高昂的房價時，常會驚呼賺的錢不夠買房子，通過房價收入比，我們可以科學的計算出一個家庭購房的難度。房價收入比是指房屋總價與居民家庭年收入的比值，不同機構可能採用不同的統計指標和不同的計算方法，一個國家的平均房價收入比通常用家庭年平均總收入與高房價一套房屋的平均價格之比來計算，即：房價收入比=每戶住房總價÷每戶家庭年總收入。

　　據中國經濟網記者瞭解，此次易居報告資料皆來自於國家統計局、地方統計局的官方資料，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房。在全國96個地區中，最高的為30，最低的為0.8，平均值為8.4，中位數為6.4。一般而言，在發達國家，房價收入比超過6就可視為泡沫區。根據我國實際情況，易居報告認為我國房價收入比保持在6-7屬合理區間。

　　全國商品住宅房價收入比為7.2

　　根據國家統計局口徑的資料，2015年，城鎮居民人均可支配收入比上年（名義）增長8.2%，比2014年名義增幅收窄了0.8個百分點，扣除價格因素，實際增長6.6%；新建商品住宅價格增長為9.1%（包含有可售型保障房和棚改房）, 增幅比2014年擴大7.7個百分點，房價漲幅出現較為明顯的攀升。本報告中房價收入比的“戶型面積”指標，統一按照100平方米計算（與全國城鎮家庭平均住房面積相近）。

　　根據房價收入比計算公式，得出2015年全國商品住宅房價收入比為7.2。從房價收入比的絕對水準看，仍然屬於在6-7的合理區間內合理震盪。房價收入比的上行主要是受2015年一線城市和重點二線城市房市回暖導致房價增幅明顯攀升，同時收入增幅遠小於房價增幅的影響。

　　全國30省房價收入比分化明顯 7省市房價收入超8.5

　　北京連續三年位居全國買房第一難 比值維持14.5高位

　　據易居報告顯示，2015年，全國30省商品住宅房價收入比分化依然明顯，最高的北京市連續三年維持在14.5的高位，而內蒙古仍然是最後一名，僅4.4，與2014年相比下降0.3。整體而言，北京、上海、海南、天津、廣東、福建和浙江7個省市房價收入比較高（超過8.5），海南作為全國重點旅遊省份,大部分商品房賣給了島外人，房價收入比僅次於北京和上海，有一定特殊性，其餘為東部沿海省市。

　　此外，全國22個省份（自治區）房價收入比低於全國30省的平均水準7.3，包括11個西部省（自治區）、8個中部省份和3個東部省份。可見，我國房價具有明顯的區域差距。

　　2015年，東部地區11個省（市）中，北京房價收入比以14.5再次位列第一，上海、海南、天津、廣東、福建、浙江6個高房價收入地區緊隨其後，河北、江蘇、遼寧、山東房價收入比相對較低。

　　中部地區8個省份房價收入比均在全國30個省（市、自治區）平均水準以下。從商品住宅銷售均價來看，中部地區均處於中等偏下水準，各省之間差距較小。

　　西部地區11省份房價收入比，均低於全國30省平均水準，且有9個省市地區同比下跌。從商品住宅銷售均價來看，西部地區普遍低於全國平均水準，各地之間有一定的差距，其中陝西、四川、重慶商品住宅銷售均價相對較高，貴州最低。

　　2016年房價收入比仍或小幅攀升

　　從住宅自住需求層面分析，只有與當地居民收入水準和支付能力相適應的房價，才是合理的房價水準，這正是所謂的房價收入比的概念。

　　據中國經濟網記者瞭解，2016年開年以來，房地產市場延續了2015年觸底反彈的格局，第一季度全國房地產開發投資17677億元，同比名義增長6.2%，增速比上年全年加快5.2個百分點；全國商品房銷售額18524億元，同比增長54.1%，其中住宅銷售額增長60.3%。此外，據易居研究資料顯示，2016年第一季度，全國商品住宅成交均價同比增長18.3%，銷售面積同比增長35.6%。可見，從2015年樓市反彈至今，全國商品住宅出現了較大幅度的“量價齊升”，未來一段時間將進一步慣性上漲。

　　在人均收入方面，據國家統計局資料顯示，第一季度，全國城鎮居民人均可支配收入9255元，同比增長8.0%。由於GDP增幅會小於2015年同期，所以居民收入增幅也會同步縮小，易居研究院分析預計2016年全國城鎮居民人均可支配收入增長8%左右。

　　易居報告認為， 2016年全國30省（市、自治區）房價收入比將總體略高於2015年；東部沿海省市房價收入比將繼續攀升，西部地區房價收入比下滑態勢將趨緩。

早前傳出內地突然收緊A股借殼上市，正計劃私有化H股的萬達商業（03699）恐首當其衝；不過，外電引述消息報道，萬達經過評估之後，仍決定繼續推進原定的私有化計劃，估計最快在本月16日至20日內公布私有化方案細節。

彭博引述消息人士透露，萬達商業仍繼續就有關私有化計劃尋求監管當局的批准，更指萬達計劃以較招股價（每股48元）高出10%的價格全購在港上市的股份，並內爭取在兩年內回歸內地上市。按此推算收購價為每股52.8元，較萬達商業停牌前報51.25元高出約3%，意味集團把萬達商業的估值定在44億美元（343億港元）。

萬達商業早前公布以不少於每股48元進行私有化，早前外電報道指萬達已籌集了40億美元的資金推行有關計劃。

另外，萬達集團旗下的美國連鎖影院企業AMC，據報有意收購歐洲連鎖影院Odeon & UCI Cinemas Group，該公司估值高達9億英鎊（約100億港元），目前在英國、愛爾蘭、西班牙及德國合共有243間戲院，共2238個銀幕。

有意購歐連鎖影院

另外，在深圳上市的萬達院線公布，擬向萬達投資等33名交易方收購其持有的萬達影視傳媒100%股權。交易以發行股份方式進行，萬達院線將發行4.97億股，每股作價74.84元（人民幣．下同），總作價約372億元。

同時，萬達院線擬向不超過10名投資者作非公開發售募資，每股作價亦不低於74.84元，發行不超過1.069億股，集資總額不超過80億元。

著名對沖基金經理巴斯（Kyle Bass）表示，香港地產市場正處於「自由落體」（free fall）狀態。他認為，香港目前的處境較1997年金融風暴還差。巴斯早前表示，將資金投向亞洲的投資者，應反問自己能否承受其於中國的投資有30%至40%的撇賬。新加坡房地產私募股權投資公司SC Capital Partners則稱，香港住宅、寫字樓與酒店價格下滑後帶來更高的投資價值，又稱香港樓價已出現大幅回調。

舖位市道不景，業主面對現實減租，旺角西洋菜南街一個地舖剛獲鐘錶店以約40萬元續租，新租金較舊租金低逾40%。

市場消息透露，旺角西洋菜南街69號地下連閣樓，建築面積共約1500方呎，剛獲國際鐘錶集團Swatch旗下浪琴錶（Longines）續租，新租金約40萬元，呎租266.7元。據代理指出，浪琴錶目前以每月68萬元租用該舖，今年8月約滿，新租金較現租金便宜41.2%。

代理透露，浪琴錶一早表明要大幅減租才會續約，而業主一個多月前以每月60萬元放租，惟乏人問津，隨後減至55萬元亦未有承接，所以最終願意大幅減租予浪琴錶續租。

施永青：或與王文彥「離婚」 最壞打算清盤

中原集團籌劃近1年的上市大計正式擱置。集團主席兼總裁施永青指，主因是另一股東王文彥提出很多不容易接受的要求，更不排除要「離婚」，最壞打算是申請清盤，同時正籌劃子公司利嘉閣上市。

施永青接受本報電話訪問時指，曾經提出向王文彥收購其持有的45%中原股份，但王氏拒絕出售，故此中原地產要上市，最壞打算是向法庭申請清盤，由法庭決定誰管理公司。

施：不同意輪流做主席

中原集團於去年8月份正式重啟上市大計，包括委任王文彥（中原集團創辦人之一）加入董事會，讓其了解公司最近運作，希望增加上市機會。據悉，計劃上市初期，中原內部評估，若在內地A股市場上市，市場估值達600億元人民幣（約港幣750億元）。而過去數月中原董事會已經約數十間基金公司，為上市、估值進行鋪路，惟最終未能成事。

「王文彥提出，成立一間控股公司，與我每人各佔一半股權，日後控制上市部分。而該控股公司輪流『做莊』，每人做一年主席，這種方案並不符合現代企業的管理模式，每年換管理班子，很容易造成管理混亂，相信港交所、小股東及中原管理層都無辦法接受。」施永青細說上市大計告吹的最主要原因。他坦言，開始推動上市時已知困難重重，因為他很熟悉王文彥的為人。「公司最需要資金時，王生都唔願意幫公司，遲早要『離婚』」，即向法庭申請清盤，由法庭決定由誰管理公司。

首要穩軍心 應對行家挑戰

不過，施永青強調，暫時沒有向法庭申請「離婚」的時間表，現時最重要的是穩定同事信心，一致面對外來挑戰，尤其是內地業務，中原生存壓力愈來愈大。「雖然現時中原中國在內地市場仍然有優勢，但是競爭對手膨脹得很快，早前才融資70億元人民幣，大把錢燒。我們目標佣金收益逾百億元，但對手目標逾千億元，所以目前最重要是面對外來競爭。」

雖然中原集團上市計劃暫時告吹，但是施永青有意把子公司利嘉閣地產上市，日前已經在利嘉閣地產的內部會議宣布相關計劃。

由於利嘉閣地產股權全部由中原地產持有，只要中原董事會通過，便可以啟動上市，即使是王文彥也無權阻止。至於利嘉閣上市估值多少，施永青表示，以競爭對手美聯物業（01200）現時的股價表現計，利嘉閣應該值美聯市值的三分之二。按美聯昨日收市每股2.49元計，美聯市值約17.88億元。換言之，利嘉閣約值11.9億元。

施永青強調，利嘉閣上市並不是為了套現，是希望給利嘉閣多一個新路。因為將部分股權配售予員工或管理層，管理層更加有心為公司拼搏。「最快今年年底前會公布配售股權的詳情，初步計劃配售不超過25%配權予員工，而且會以市值半價售予員工，並會按管理層的業績及盈利成績決定獲配售的份額。」

對於中原是次擱置上市大計，業界認為，對代理行業或者是一件好事，因為若中原成功上市，財力雄厚肯定對全行構成競爭壓力。

去年中開始沽空人民幣及港元的美資對冲基金Hayman Capital創辦人Kyle Bass再狂言，指香港樓市會「插水急墜」（free fall），認為現時危機較97年更甚。嘉華國際（00173）主席呂志和則料樓價再跌機會小，是自住用家的入市時機。

呂志和認為，樓價較去年高位回落逾一成，對自住用家是入市的適合時機，相信樓價再跌機會較小，希望樓價可保持平穩，經濟慢慢復甦。他又期望地價可再下調，但預計建築成本會維持現水平。

券商普遍預期 樓市跌10至30%

證券商普遍預期，港樓市今年跌10%至30%。高盛上周降預測，由跌5%調低至跌10%，住宅市場持續呈現高價及低成交的艱難局面，地產發展商及買家的債務水平偏低，投機者又不急於沽售，庫存及空置率偏低，加上低息持續，政府短期「減辣」的可能性不大，故看淡住宅樓價前景。

據中原指數，樓價今年來累跌5.5%，自去年9月高位則累跌12.6%。

彭博社報道，Kyle Bass在美國天橋資本舉辦的會議上發言，直指香港處境較97年金融風暴時更差，但外電未有報道原因。

不過，管理12億美元資產的新加坡房地產私募股權投資公司SC Capital Partners創辦人Suchad Chiaranussati預期，新加坡政府的房地產調控措施，將持續至明年底，在近期樓價大跌後，投資港樓市會更吸引。

大埔白石角創新路住宅地今截標，綜合市場估值37.8億至44.5億元，樓面地價約3,400至4,000元。

地盤佔地30.9萬平方呎，總可建樓面111.2萬平方呎。地皮罕有加入可以修改地契，將部分樓面作商場等非工業用途。中原測量師行執行董事張競達指，市況轉差，發展商出價審慎，料每呎樓面4,000元，估值44.5億元，可收約5至6份標書。

另產業署推山頂道121號山頂太平山餐廳招租，同於今日截標。物業為二級歷史建築物，現月租150萬元。


白 石 角 地 今 截 標 大 中 財 團 角 逐
星島日報

政府頻頻推地，大埔白石角將有住宅地皮今天截標，該項目位於白石角創新路，由於地皮賣地文件指可申請補價加入商業地樓面，令競投吸引力上升，有大中財團表態參與競投，項目獲市場估值介於37.8億至42.2億元。

　　今天截標之白石角創新路地皮，佔地30.9萬方呎，可建樓面約111.1萬方呎，賣地章程列明可透過補地價方式，加入零售用途樓面設計，項目亦可與鄰地合併共用康體設施等，料增加地皮競投吸引力。

　　新地副董事總經理雷霆表示，正研究會否就地皮入標，另外，遠東發展近年積極投地，集團高級營業及市務總監方俊表示，亦有機會參與今天入標競逐。

　　高力國際張翹楚認為，白石角一帶住客欠購物設施，故新推地皮容許修訂作零售等用途有一定吸引力，未來亦可與毗鄰將推土地共用康體設施，有助改善地區整體規劃，特別是可吸引附近有項目、或有意一併投得兩幅相連地皮的發展商參與出價競投。