恐慌情緒改善 看漲比率翻倍至13%

市場解讀
民眾對房市信心度出現轉折，根據房仲業者的民調資料顯示，有6成民眾認為第3季房價將下跌，較過去3季度約7成比例看跌房價，顯然有1成已「跑票」。業者認為，民眾對於未來房市的悲觀情緒，雖有收斂現象，但仍偏向保守，在此氛圍下，短期房價止跌有餘，但向上推升的動能依舊不足。

信義房屋針對網路看屋的網友，進行2016年Q3購屋意向調查，調查結果顯示，現階段民眾對於未來房價看法仍保守，但恐慌情緒已經明顯改善。看壞房價者從過去3季的7成以上，收斂約1成，約6成受訪者看壞未來房價，堪稱近1年以來，較不悲觀的1季。

對新政府政策不明朗
頗為有趣的現象是，受訪者對新政府政策霧裡看花，認為新政府將持續打房與將鬆手的比例，各有38%。
各有6成受訪者認為，不論房地合一稅制上路，或是央行解除大部分的選擇性信用管制措施，房價依舊會下跌，和看壞未來房價的比例接近。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德說：「顯見過半民眾保守看待房價，確立房價下跌趨勢不變，只是看壞的情緒逐漸改善當中。」

天時地利不動產顧問公司總經理張欣民指出，民眾對於未來房價的看法，多隨著媒體報導或是市場傳言而起舞，「基本上，第3季將進入市場淡季，加上新政府仍未帶出任何利多政策，業者或賣方若無招因應市場交易可能持續清淡的景象，下半年房價止跌難。」

25%想等待社會住宅
對於其他外在情勢看法，針對央行月底恐宣布再降息，約41%民眾對央行降息有感，認為會促進購屋意願，另有約5成民眾認為無感。而新政府提出釋出8年20萬戶社會住宅，有45%民眾表示不受社會住宅影響，仍想購屋，25%受訪者，會想等待社會住宅。

景文科技大學財務金融系副教授章定煊認為，央行針對利率採取緩降的措施，期實質影響意義並不大，「以每次調降半碼的幅度來看，平均民眾負擔貸款，1個月只有1個便當錢的差距，但寬鬆貨幣政策帶給民眾的，應是信心度的轉變大於實質。」

將結婚的巫先生透露，社會住宅政策雖規畫只租不賣，「但會依租期長短來決定是否買房，若可以一輩子用低廉的租金租來住，其實也無須買房了。」

宏盛（2534）、力麒（5512）昨舉行股東會，宏盛會上亮點在於宏泰集團董事長林堉璘小兒子林鴻森，自4月底接任宏盛總座後，首度列席股東會，象徵接班態勢底定，董事長林祖郁更宣布明年該公司將邁入業績高峰，安撫股東。

宏盛2015年營收15億餘元，稅後淨利4億餘元，跳脫前年虧損，林祖郁說：「今年在新莊及淡水新世界案1期完工入帳帶動下，表現可望比去年更亮麗。」此外，新世界2期在明年完工交屋，總銷約80億元，估計今明2年應創宏盛業績高峰期。

宏盛目前在手待售案量，仍有約300億元。林祖郁認為，經濟景氣未明、稅負負擔吃緊、購屋需求未釋放，未有具體利多、市場仍觀望影響下，今年房市仍處量縮價微跌局面。

力麒今年暫不推新案
力麒去年營收不到20億元，是近10年低點，董事長郭淑珍先重炮批稅制：「我們快餓死了，政府應檢討房屋持有稅，建立合理稅制。」在強調因持有成本高，力麒未來將縮小推案坪數，今年也暫不推新案。目前市場上已公開的預售案「力麒御品」、「力麒PARK」及先建後售的「力麒PARK」，總案量約107億元。


經濟日報
宏泰二代接班 林鴻森躍上檯面

宏盛建設昨（21）日舉行股東會，宏泰集團創辦人林堉璘三房獨子林鴻森首次以總經理身分，與董事長林祖郁共同主持。林祖郁表示，今年總銷逾50億元的「宏盛新世界I」交屋，今年業績看俏，明年在總銷逾百億元「宏盛新世界二期」挹注下，業績有機會表現亮眼。
宏盛在今年4月公告，總經理由林鴻森接任，宣告林堉璘三房獨子正式接掌建設事業，昨天他首度以總座身分出席股東會，意味宏泰集團二代接班布局底定完成。

林祖郁分析，目前房市面臨五大問題，第一是國內外景氣不佳，國內消費疲弱；第二是政府對房市加重課稅，造成市場不適應；第三是房市以自住買方為主，支撐力不足；第四是新政府的對不動產政策尚未明朗化，消費者觀望；第五是買賣雙方對價格認知差距仍大，買方期待價格下修，市場觀望氛圍濃厚，因此今年房市仍將是量縮價微跌格局。

林祖郁強調，雖然今年房市表現不如以往，但宏盛這兩年業績表現不受影響，今年總銷逾16億元、銷售約六成的「宏盛帝景」，已在5月貢獻收益。總銷逾50億元、近完銷的「宏盛新世界I」，預計8月中旬拿到使用執照、第4季交屋，因此今年營運會優於去年。

至於明年前景，林祖郁說，總銷逾110億元的「宏盛新世界二期」有694戶，銷售率約七成。


自由時報
郭淑珍︰稅制不調 房市曙光難現

房市渾沌不明，力麒建設（5512）董事長郭淑珍認為，稅制不調整，房市曙光難現，雖然目前看屋的來客數不少，但都從7、8折開價，土地價格又不跌，造成「麵粉比麵包貴」的情況，這叫建商怎麼賣房子？

郭淑珍說，公司雖然想過要讓利一些，但客戶都被教育一來就殺價，從7、8折喊起，由於建商過去幾年購買的土地也不便宜，如果照客戶的出價賣，根本沒利潤，不過若有些建商降價求售，房價下半年可能因此下滑。

郭淑珍說，力麒今年沒有推新案，除了原本預售的「力麒御品」、「力麒PARK」及先建後售的「力麒賦御」，加上其他成屋及商辦案，整體推案規模仍逾百億元；至於今年業績則來自「力麒麒御」的保留戶、「力麒賦御」及其他成屋與商辦，還有水資源、飯店等穩定收入。

而BOT案也是力麒積極耕耘的領域，其中宜蘭員山5星級溫泉會館，預計最快年底可以試營運；而今年剛標得的烏石港BOT案，郭淑珍則表示，目前該案還在設計階段，預計興建一座5星級飯店及一座青年旅館，以及其他休憩設施，總投資金額23億元，將在3年後完工營運。

太子建設（2511）昨股東會，總經理謝明汎指出，目前推案以市區與市郊交會區段為主，其中仁武霞海重劃區造鎮案「太子雲」首期銷售超乎預期熱絡。

正副董座沒換人
太子去年營業總收入161.08億元，稅後淨利22.33億元，每股盈餘1.38元，現金股息分配1.1元，主要營收挹注包括北市「太子馥2期」、中市「雲世紀A區」、「海晏」、「青峰錦」與南市「太子花博館五期」。昨也改選董監事，董事長由鄭高輝、副董事長則為統一企業董事長羅智先續任。

今年完工建案包括北市「太子雲鼎」、中市「雲世紀特A區」與高市「太子雲D區」，未來包括台中與南投草屯鎮均有大樓與透天案推出。

位於仁武霞海重劃區「太子雲」造鎮案最受矚目，總銷金額超過200億元，謝明汎指出，預計推6期，首期透天案賣的比預期還好，主要是該案近高鐵商圈且周邊有中山高鼎金系統交流道，交通便捷是一大賣點。案場指出，進場約8個月，別墅案已賣超過8成，大樓案也有7成。


鄭高輝續任太子董事長
經濟日報

太子建設昨（21）日舉行股東會，董事長鄭高輝在集團布局考量下，續任董事長，副董事長則是由統一企業董事長羅智先擔任。昨天股東會討論包括12席董事改選等七項議案，不到一個小時之內完成。

今年太子建設股東會需討論七項議案，惟開會過程順利、和諧，不到一個小時就完成所有議案表決，台南幫順利完成平和傳承，在國內企業中極少見。

太子建設今年股東會改選董事，12席董事中，吳家拿下五席，統一集團三席，侯家有四席，一掃先前市場出現吳家將在董事會中式微的雜音。另外，鄭高輝在優先考量集團布局下，與羅智先分別續任董事長、副董事長。

至於持股比率約2%的陳明輝，2013年在太子建設董監改選中，從董事轉換為監察人，接下來也將持續扮演經營、輔導公司的要角，讓太子建設組織內控更加完善、順利。

太子建設12席董事當選名單為九福投資代表人鄭高輝，統一企業羅智先、吳琮斌；高權投資高秀玲；泰伯投資吳平治、吳建德、吳曾昭美；永原投資吳中和；弘耀投資莊士弘；育鵬投資侯博明、侯博義，承隆投資莊英志，以及三席獨董戴謙、洪鶴儀、許昇財。

國內最大冷凍冷藏倉儲業者裕國冷凍（8905）昨（21）日股東會通過每股配發0.7元現金股利，並訂7月14日為除息交易日。

董事長楊連發表示，今年房地產市場除面臨房地合一稅、房屋稅及豪宅稅等影響，加上國內經濟尚未看到復甦曙光，以及新政府上任與中國大陸關係等變數，房市景氣仍不明朗，裕國相關房地產推案都將延至明年。

宏盛建設(股票代號2534)2016年6月20日舉辦股東會，2015年營收15.04億元，淨利4.01億元，宏盛建設董事長林祖郁認為，現在觀望氣氛仍重，民眾期待降價，因此預估未來房市將持續「量縮價跌」，但想買房的自住客不妨可危機入市，或許可談到理想價格、買到心中好屋。

宏盛建設2015年業績相較前一年度均有成長，2016年營收部分，新莊「宏盛帝境」、淡水「宏盛新世界1期」預計2016年完工認列，各約9億元、50億元。目前興建中工地有新莊「宏盛帝境」、淡水「宏盛新世界1~2期」、「海洋都心2」、「海洋都心3中央花園」、「宏盛水悅」、北投「得意山莊-微風區」、「得意山莊-春風區」等，士林「宏盛陽明」、新莊「宏盛學-至達」餘屋持續銷售中。

林祖郁表示，公司旗下個案銷售順利，未來將致力於大台北地區推案。而宏盛手上有3個推案醞釀中，分別是副都心案、建國長春都更案、汐止建案，將視2017年景氣決定是否預售。

西門町店面搶手，連鎖服飾品牌NET也進場卡位。根據內政部實價網最新揭露資訊，4月NET砸下近2000萬元，以每坪近400萬的價格，買進中華路一段僅5.09坪的店面，為今年實價揭露以來，店面單價最高紀錄，擊退其他行政區的億元店面。

根據內政部實價網最新揭露資訊，北市西門町中華路一段61~90號，4月有一筆1樓店面交易案，交易總價約1985.1萬元，不過，坪數僅5.09坪，拆算每坪單價約390.15萬元，為實價揭露以來，單價第八貴的微型店面交易案，更是今年實價揭露以來，單價最高的紀錄。

對照地籍資料，甫揭露的店面交易案，是坐落於西門綜合商業大樓的一樓店面，前一手屋主為自然人，最新接手的買家為主富服裝股份有限公司，也就是本土服飾連鎖品牌NET，甫買進的店面，正是近期才開幕中華二店的其中一部分，業者推測，買進店面應是考量展店用途。

優美地產企研室召集人葉立敏指出，西門町是目前北市唯一房價與租金持續上漲的熱門商圈，觀光客加持與國際品牌進駐，帶動店面續熱，不僅沒有閒置情形，還有許多租客排隊候補搶進，因此連鎖服飾品牌購買店面，推測也是看中商圈發展潛力。

該筆店面交易單價，為今年實價揭露以來，單價最高的店面，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，即便高價店面有可能形成比價效應與基礎，不過，購買店面仍須視位置、面寬、業種、租金效益等，將會影響買賣意願。

新北市豪宅交易再創新低，永慶房產集團統計實價資訊發現，今年前4月新北市6,000萬以上豪宅僅揭露19件，較去年同期36筆出現腰斬，更僅剩103年同期的1/5，新北市豪宅市場入寒冬，不僅量能萎縮，房價也出現鬆動；其中，「鄉林淳青」最新交易單價55萬元，較4年前預售單價下滑近2成。

位於新莊區新北大道四段的「鄉林淳青」最新實價，104年12月高樓層16樓以總價8,805萬元成交，面積175.19坪，拆算車位後單價為55萬元。

永慶房產集團業管部協理林泰隆指出，此建案共3棟，截至目前為止共揭露61筆，最高單價是100年6月交易的18樓，屬於中央路門牌，總價7,870萬元，面積133.16坪，拆算車位後單價68.7萬，這應是預售時價格，但與這次揭露的16樓價格落差13.7萬之多，價跌幅度高達19.9％。

另外，新北板橋區「橋峰」今年2月高樓層15樓，以總價7,688萬元成交，換算每坪單價76萬元，但與該社區103年11月18樓成交最高單價92.3萬元相較，房價也下跌了17.7％。

林泰隆表示，高總價住宅購買客群通常對政經敏感度較高，在出口連16黑、經濟無感復甦下，房市表現持續低迷，房價缺乏上漲動能，即使是口袋夠深的置產族群，購屋信心仍顯不足。加上政府對高總價產品調控措施未鬆手，每年持有的地價稅、房屋稅稅負大增，成本支出大幅攀高，買氣更為消退，整體市況仍冷。

針對桃園國際機場第三跑道問題，桃園市長鄭文燦2016年6月21日表示，在2015年完成24場預備聽證及2016年完成6場正式聽證後，目前內政部土地徵收審議小組及都市計畫委員會，正在進行審議航空城的2個區域徵收計畫(蛋黃區、蛋白區)及都市計畫調整，他20日已建議環保署副署長詹順貴，在內政部審議時，應同步且及早辦理第三跑道環評，減少外界爭議。

鄭文燦指出，交通部負責的桃園機場第三航廈預定2020年完成，第三跑道則原訂於2030年完成，新政府希望縮短第三跑道建設時程，讓跑道與航廈營運有效銜接。鄭文燦認同此一方向，他認為第三跑道的完工時間，應該要盡量接近第三航廈的完工期程，讓第三航廈與第三跑道相互搭配，才能發揮營運功能。

鄭文燦指出，過去交通部在推動第三跑道計畫時，沒有先做環評，為了避免爭議，並縮短第三跑道建設時程，交通部應向環保署申請提前辦理環評，讓環評與內政部的航空城區徵計畫、都計調整審議同步進行。

鄭文燦也說，在航空城計畫的開發過程中，市府積極維護環境生態與文化資產保存，包括計畫內的19口埤塘，會全數保留，並轉型為防災滯洪生態公園，提升海綿城市的容受災害能力。此外，市府也調查航空城計畫內的文化資產，並加以保留或指定為歷史建築。航空城計畫旁的許厝港，則依「濕地保育法」規劃設置「許厝港溼地生態公園」，其面積高達961公頃，是全國最大的濕地生態公園。桃園市政府會秉持著透明公開、民主參與及生態發展的原則，處理航空城計畫，交通部負責的機場園區(含第三跑道)，也應該以同一原則處理。

鄭文燦說，第三跑道環評案是由交通部及環保署負責，部分人士把第三跑道也說成是桃園市政府負責，這是移花接木的批評，同時，桃園市政府也認為第三跑道應該先做環評。

桃園市長鄭文燦2016年6月21日出席「桃園市陽明綜合大樓」啟用典禮時表示，該綜合大樓為地下1層、地上5層，總經費約1億1,000萬元，總樓地板面積約1,189坪，內有幼兒園、社區活動中心、家庭服務中心、閱覽室、停車場等多項功能，方便鄰近社區使用，也提供市民優質服務。

鄭文燦說明，該綜合大樓基地面積527坪，總樓地板面積約1,189坪，為過去桃園市公所興建，升格後由市府接續完成，並增加裝修預算，讓工程完工。整棟大樓規劃多種用途，包括地下1層做停車場使用；1樓為桃園幼兒園陽明分班，預定在2016年8月開班；2樓為社區活動中心；3樓是閱覽及K書中心，有139個座位；4樓為社會局家庭服務中心，負責親子教育輔導、高風險家庭關懷及食物銀行等；5樓是禮堂，可作為活動舉辦場所。

鄭文燦也細數陽明社區歷史，他說，陽明社區由埤塘填成，舊名為「辨天池」，係因日治時代設「豐滿社」神社，祭拜「弁才天」，60年代因興建國際機場，進行機場搬遷戶安置，而在此建立陽明社區。市府會擴大舉辦「桃園區大樹林文化巡禮活動」，並逐步完成陽明社區周邊公共設施，讓陽明社區成為高品質生活社區的代名詞。

鄭文燦提及，陽明社區鄰近捷運綠線G06站，待捷運綠線完成，由陽明社區到桃園站、桃園機場、藝文中心都很方便。鄭文燦並就捷運綠線進度進行說明，他說，捷運綠線綜合規劃已於2016年4月20日獲行政院核定，現正進行專案管理顧問監造標(PCM)招標，預定於7月1日開標，標案預算金額26億元。

捷運綠線共21座車站(含11座高架，10座地下)，總長度27.8公里，路線由八德重劃區經大湳、桃園車站、景福宮、藝文特區，一路走中正北路銜接機場捷運A11坑口站；另有航空城支線連接A16橫山站。總經費982億元，中央補助397億元、市府自籌172億元、其餘由自償性基金支應。市府會抓緊進度，加速工程進度。

明明都是「三重區」，為何房價漲跌卻猶如天堂、地獄般天差地遠呢？統計顯示，雖然捷運先嗇宮站、菜寮站、五常公園生活圈的漲幅驚人，最高可突破5成，但是中正北路生活圈、集美生活圈，卻出現房價大跌12％~21％的慘況，不過專家認為，三重還有機場捷運線利多尚未兌現，預期通車後屋主心態轉強，議價空間將相對緊縮。

與台北市僅一橋之隔的新北市三重區，房價竟大跌逾2成！《蘋果掀房事》委託僑馥建經統計房價趨勢，發現三重區「中正北路生活圈」堪稱新北市「跌幅爐主」，價格下跌達21.7％，其次則為「集美生活圈」下修12％，「捷運三和國中站」、「五華國小重劃」也向下調整逾8％。

反觀「捷運先嗇宮站」、「捷運菜寮站」，分別出現高達52％、32％的驚人漲幅，「五常公園生活圈」均價也上升17％，「捷運台北橋站」也有調升9.7％的表現。

對此，全國不動產企研室主任張瀞勻分析，雖然「中正北路生活圈」跌幅相當明顯，但主要是受到該路貫穿三重區，才會出現如此大的價差，以鄰近忠孝橋側為例，房價表現依然堅挺，反之，鄰近五股、蘆洲段的物件，多半為老公寓，因此價格下修就明顯。

永慶不動產三重捷運店長楊世旭接受聯合報採訪時，則是建議觀望三重房市的民眾，三重有許多2字頭的公寓物件待售中，總價800萬內就可成家；鄰近捷運的新成屋房價表現則是相對抗跌，價格幾乎原封不動，維持5字頭表現。

標普亞太區企業評級資深董事葉翱行指出，雖然融資成本有所降低，銷售回款改善，但內地開發商的債務情況仍繼續惡化。根據標普的資料顯示，去年受評內地房企的整體債務繼續升至2萬億元，同比激增21%。同期，相關企業的利息支出亦同比增加12.7%至1430億元。

根據21世紀經濟報導記者統計，截至5月17日，標普今年共有11次對內地開發商的評級下調，創下自2012年上半年以來次數最多的評級下調。隨著境內融資成本直線下降，越來越多的中資地產企業毅然轉向境內債市。

“我們注意到由於境內債券市場出現的一些違約案例，投資者避險情緒有所上升。相比去年下半年，中資開發商在境內發債的熱情有所消退。”標普亞太區企業評級董事黃馨慧在6月21日的記者會表示。

她指出，雖然一些地產商在境內融資開闢了境內人民幣債券即俗稱“熊貓債”這類的新管道，“但由於熊貓債的發行需要獲得監管審批，時間較長，而且發債金額也有一定限制，因此目前僅有少數幾家地產商在境內發行了熊貓債。同時，考慮到人民幣貶值壓力以及資本外流的風險，監管層在審批熊貓債發行時會十分謹慎。”

根據Dealogic向21世紀經濟報導記者提供的資料顯示，今年迄今為止，世茂房地產、碧桂園、華潤置地三家內地開發商在境內發行了熊貓債，利率在3.2%－4.8%之間。

內地房企財務及信用狀況持續惡化

儘管房地產銷售回暖、融資成本下降，一些開發商的日子卻並不好過。

“境內債券與銀行貸款、信託產品等其他融資工具相比的息差大約為200-400個基點，因此再融資可以幫助地產商降低利息成本約20-40個基點。同時，目前銀行貸款占整體開發商的融資約一半，每降息1%可以節省約50個基點的利息成本。”標普亞太區企業評級資深董事葉翱行指出。

然而，他表示，雖然融資成本有所降低，銷售回款改善，但開發商的債務情況卻繼續惡化。根據標普的資料顯示，去年受評內地房企的整體債務繼續升至2萬億元，同比激增21%。同期，相關企業的利息支出亦同比增加12.7%至1430億元。

同時，在現金流改善的情況下，由於利潤下滑、過度擴張等因素，導致一些開發商的信貸品質卻持續惡化，EBITDA（稅息、折舊及攤銷前利潤，下同）對利息的覆蓋率、債務EBITDA這兩項主要衡量指標亦明顯轉差。

為此，今年以來，多家內地房企遭到評級機構降級，其中，標普將恆大、綠地的評級連降兩個級別，“主要是因為這兩家企業均面對流動性收緊、杠杆不斷上升的風險。”葉翱行坦言。

今年4月中，標普宣佈將恆大地產集團有限公司的長期企業信用評級從“B+”調至“B-”。同時，標普還將恆大地產優先無抵押票據的長期債務評級從“B”調至“CCC+”，大中華區信用體系評級從“cnB+”調至“cnCCC+”。

標普指出，恆大地產去年的借款激增，總債務升至3700億元，而2014年總債務水準為2120億元。2015年底債務對息稅及折舊攤銷前利潤（EBITDA）的比率升至15倍，高於2014年的9.1倍；EBITDA對利息的覆蓋率降至1.0倍，也遜於2014年的1.3倍。

根據21世紀經濟報導記者統計，截至5月17日，標普今年共有11次對內地開發商的評級下調，創下自2012年上半年以來次數最多的評級下調。

港資地產商可抵禦30%的樓價下跌

由於香港樓市步入調整週期，香港開發商近月紛紛推出各類高比例按揭貸款，個別新盤按揭成數更高達120%。

“開發商推出高比例按揭主要希望是吸引購買力，長期持續下去，將增加本地家庭的杠杆比例，從而影響整體的金融系統穩定。”標普亞太區企業評級董事黃馨慧表示。

她向21世紀經濟報導記者表示，今年香港樓價整體有10％-15%的下滑空間，隨著供應不斷增加，今年下半年及2017年將繼續呈下滑趨勢。

“自去年10月以來，香港房價出現了約13%的調整，我們預測到2017年底將有30%左右的調整幅度，主要因素包括流動性減少、美元走強、就業市場調整等。目前來看，判斷房價是否見底仍然為時過早。”瑞銀財富管理投資總監亞太區投資主管陳敏蘭在接受21世紀經濟報導記者專訪時表示。

同時，黃馨慧透露，根據標普此前進行的港資開發商壓力測試顯示，這些企業的財務狀況相對良好，“穩定的租金收入在香港開發商的資產組合中占比較高，同時他們的財務杠杆相比內地開發商要低很多，無論現金流或債務水準，這為他們提供了更多的抗壓空間。”“我們預測香港樓價的跌幅在30%以內，對這些發展商的評級影響不大。”她坦言。

長期以來，華潤置地秉持“總部、大區、城市公司”的三級管控，大區許可權極大，在大區轄內各城市精耕細作，此次大區的調整意在強化區域策略。

華潤萬科股權紛爭之際，華潤集團旗下的華潤置地業務和區域變革也在緊鑼密鼓地進行。

2014年，傅育甯執掌華潤後，華潤集團動作頻頻，而作為華潤旗下最重要的板塊之一，華潤置地也正在經歷大幅度的調整。

6月21日，21世紀經濟報導記者獲悉，華潤置地旗下九大區將調整為六大區，同時也將帶來管理團隊的重整。

長期以來，華潤置地秉持“總部、大區、城市公司”的三級管控，大區許可權極大，在大區轄內各城市精耕細作，此次大區的調整意在強化區域策略。

2016年首五個月，華潤置地及其附屬公司合同銷售額總額為428.6億元人民幣，

這意味著華潤置地已完成全年960億銷售目標的44.65%，有望提前完成銷售目標並向千億挑戰，成為第八個進入千億軍團的房企。

大區之變

在此次調整之前，華潤置地共有北京、上海、深圳、福建、瀋陽、山東、江蘇、成都、武漢九個大區，其中北京大區將和山東大區合併、上海大區和江蘇大區合併、深圳大區和福建大區合併，成都、瀋陽、武漢大區不變。也即目前的九大區將調整為六大區。

此次大區調整的同時，也伴隨著人事的調整。知情人士向21世紀經濟報導透露，華潤置地山東大區總經理張大為、瀋陽大區總經理李欣（均為華潤置地高級副總裁）同時升任置地聯席總裁，但他們各自的分管區域還未定。這一調整預計最快將於6月底正式宣佈。

目前，華潤置地董事局副主席、總裁為唐勇。華潤集團總經理助理吳向東分管華潤置地業務。

在華潤置地的三級管控模式下，主要依賴副總裁或助理總裁對於各區域公司進行大區分管，因而各區域公司第一負責人的授權非常大。這讓各大區域公司都有著自己的風格，對於區域有著不同的經營策略。

接近華潤的人士表示，此次大區調整其實謀劃已久，只是在最近基本確定；華潤意在加強區域深耕、聚焦核心城市，尤其是一二線城市。

2015年年報顯示，華潤置地已佈局53個城市，總土地儲備面積達4126萬平方米，其中 85%的土地位於一二線城市，基本完成從三四線城市回歸一二線城市的戰略轉變。

從業績來看，深圳大區銷售額貢獻率為27%，上海大區為10.2%，北京大區為9.3%，亦即一線城市貢獻率接近50%。

過去幾年，由於在城市佈局上曾有過短暫的戰略失誤，華潤置地在向千億邁進的路途一度停滯。年報顯示，華潤置地2013年、2014年的銷售額分別為663億元和692億元，增長幅度較小。

原招商局集團董事長傅育甯執掌華潤之後，對華潤置地提出了新的要求。2015年，華潤置地銷售額達851.5億元，同比增長23%。

高盛高華報告顯示，2015年華潤置地新增的350億元人民幣權益土地儲備有61%位於一線城市，一二線城市占整體土儲比為10%及59%。

克而瑞分析師朱一鳴等認為，華潤置地的拿地力度變化表明，房地產屬於傅育寧眼中盈利性強、前景好的板塊，尤其在央企間整合力度加強的大背景下，不排除“大刀闊斧”進行並購和改革的可能。

在近日的華萬之爭中，華潤集團對深鐵入股萬科提出異議，有分析認為華潤置地和萬科存在整合的可能性。不過目前，華潤集團並沒有提出可行性方案。

金融助力地產

要實現進一步的“買買買”，進入千億軍團，資金是關鍵，而華潤置地在這方面的優勢遠高於其他房企。

2015年，為增加土地儲備，公司先後通過配股、發債、票據兌現、出售股票、短期融資等手段，在資本市場融資超過270億元。

今年5月底，華潤置地在中國銀行間債券市場成功發行50億元人民幣中期票據，成為首家在中國債券市場公開發行熊貓債券（國際多邊金融機構在華發行的人民幣債券）的房企。

華潤置地認為，熊貓債券的成功發行有效拓寬了低成本人民幣融資管道，對華潤置地繼續保持融資成本優勢及進一步優化有息負債結構均具有重要意義。

另一方面，華潤置地在總價較高的專案上，合作專案明顯增加，通過與華髮、九龍倉、華僑城、平安等“合體”來減輕資金壓力。

而更重要的是產融結合。傅育甯4月初在華潤集團內部講話中提出，將加快建立產業基金，“集團已經決定組建大健康、商業地產、華創消費品、能源、微電子等9個產業基金。”



早在2月，華潤置地深圳公司便與華潤信託、吳驥年、吳霏蘭、新豐樂及新豐宏就成立基金簽訂了合作協定。其中SPV出資1億元，LP份額計畫募集資金47.98億元，募集資金將用於華潤置地在珠海橫琴自貿區的國際化商貿綜合體“萬象世界”，總建面100萬平方米，預計總投資超過170億元。

這是華潤首次在商業地產開發中引入基金。克而瑞地產研究中心研究員朱一鳴、傅一辰指出，對於華潤來說，市場上資金充裕、成本低，如果能採用引入基金、資產證券化等手段，將能“解放”華潤沉澱的資金，投入到新的項目中，增加流動性。

在華潤集團的金融板塊中，還有銀行、信託、基金等業務，能與房地產板塊產生協同作用，這與恆大、綠地進入金融領域，形成“地產＋金融”的協同模式類似。隨著金融板塊的壯大，華潤置地未來可能利用母公司其他板塊的資源，向產業地產領域拓展和延伸。

在去庫存和新型城鎮化建設的大背景下，住房租賃市場獲得政策刺激。繼國務院辦公廳日前發文鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務之後，6月21日，財政部、國家稅務總局聯合發文明確營改增試點期間不動產租賃稅收政策。

通知提出，房地產開發企業中的一般納稅人，出租自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的徵收率計算應納稅額。納稅人出租自行開發的房地產老專案與其機構所在地不在同一縣（市）的，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受上證報記者採訪時表示，從5%的徵收率來看，基本上和過去的營業稅是一樣的。但是在實際過程中，此類徵收率會小於5%，因為在徵稅時房租等內容會剔除掉含稅的成分，這樣就使得增值稅徵收的稅費要低於5%，從而達到了節稅效應。另外，5%的徵收率相對來說更具有可操作性，也是促使此類房企將過去既有房屋進行租賃的一個重要手段或管道，體現了去庫存和供給側改革的思路。

兩部門還提出，房地產開發企業中的一般納稅人，出租其2016年5月1日後自行開發的與機構所在地不在同一縣（市）的房地產項目，應按照3%預征率在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

“房地產企業的一般納稅人後續的項目開發，會基於3%的預征率來進行，這樣做和過去的土地增值稅的徵收模式是一樣的。即提前先徵收一部分，多退少補來進行。這樣做也是比較務實的一個手段。而對於小規模的納稅人，則會採取5%的徵收率進行，基本上和小規模企業對稅負的承受能力等相匹配。”嚴躍進說。

他舉例說，從稅費制度和房企後續發展租賃業務角度看，上海已經出現了至少4幅地塊是用於配建租賃型公寓的，這說明上海後續對於房企發展新房租賃業務方面是有鼓勵的。而此類稅費制度恰為此類房企後續積極開發提供了較好的作用。

此外，再保險、非學歷教育等“補丁”政策在這份《關於進一步明確全面推開營改增試點有關再保險、不動產租賃和非學歷教育等政策的通知》中也得到明確。

其中，境內保險公司向境外保險公司提供的完全在境外消費的再保險服務，免征增值稅。試點納稅人提供再保險服務（境內保險公司向境外保險公司提供的再保險服務除外），實行與原保險服務一致的增值稅政策。而一般納稅人提供非學歷教育服務，可以選擇適用簡易計稅方法按照3%徵收率計算應納稅額。

“這些政策是營改增之後的一個補充，是對改革當中關鍵點的明晰，明確一些問題。再保險服務稅費體現消費地個稅原則的基本思想，增值稅屬於消費稅系，擴展到國際貿易來看的話，對於境外勞務扣稅符合國際慣例。”社科院財經戰略研究院研究員蔣震表示，而非學歷教育服務選擇簡易計稅方法，有利於減輕稅收負擔。

雲峰債違約風波所牽扯出的一系列信披違規事件再次發酵。

6月21日，中國銀行間交易商協會（以下簡稱交易商協會）發文披露，6月16日，非金融企業債務融資工具自律處分會議經複審決定，給予瑞華會計師事務所（特殊普通合夥）（以下簡稱瑞華）公開譴責處分，責令瑞華及時改正，並暫停瑞華相關業務，期限為一年。

《每日經濟新聞》記者注意到，今年1月，雲峰債發生本息實質性違約，牽出了債券發行人上海雲峰（集團）有限公司（以下簡稱雲峰集團）自身披露的財務資訊與其前實際控制人綠地控股集團有限公司（以下簡稱綠地集團）所披露資料存在巨大差異的事件。而瑞華正是為綠地集團提供審計服務的會計師事務所。

交易商協會表示，在針對綠地集團及雲峰集團涉嫌資訊披露違規等事項開展自律調查過程中，要求瑞華提供其在針對綠地集團年度報告審計工作中關於雲峰集團的相關工作底稿。瑞華未能按照協會相關要求及時提供調查工作所需材料，未履行會員應盡義務。

綠地集團AAA信用評級被摘

交易商協會在答記者問中指出，2月26日，因發現綠地集團所披露的雲峰集團財務資訊與雲峰集團自身披露的財務資訊存在巨大差異，協會向瑞華發送自律調查通知書，要求其說明具體情況並提供相關工作底稿。3月4日，協會調查人員赴瑞華上海分所開展現場調查。5月6日，協會再次向瑞華髮函明確要求其配合協會調查工作，並於收到函件5個工作日內向協會提交相關工作底稿。瑞華未能按照協會相關要求及時提供調查工作所需材料，未履行會員應盡義務。

6月1日，經由來自市場的自律處分會議專家組成的自律處分會議審定，瑞華違反了《銀行間債券市場非金融企業債務融資工具現場調查工作規程》、《銀行間債券市場非金融企業債務融資工具仲介服務規則》以及《非金融企業債務融資工具自律處分規則》的相關規定，給予瑞華公開譴責處分，並責令其改正，暫停相關業務一年。

6月6日，瑞華提出複審申請，協會按照相關規定予以受理。6月16日，經自律處分會議複審審定，給予瑞華公開譴責處分，並作出責令改正、暫停相關業務一年的處分。

實際上，今年3月30日，交易商協會已經公佈了對雲峰集團的自律處分資訊：作為債務融資工具的發行人，雲峰集團因涉嫌資訊披露違規等事項被協會調查，但其未能按照相關要求及時進行說明或提供書面材料，對調查工作消極對待、嚴重影響調查正常推進。依據相關自律規定，自律處分會議經審定，給予雲峰集團公開譴責處分，責令其及時改正並配合相關調查，暫停其相關業務。

此外，值得注意的是，5月20日，評級公司聯合資信發佈公告，將綠地集團的主體長期信用等級由AAA調整為AA+，評級展望為穩定。同時將綠地控股存續期中票“15MTN001”的信用等級由AAA降至AA+。

債務違約牽出信披問題

《每日經濟新聞》記者注意到，上述一系列資訊披露、評級被降事件，都與今年1月份的雲峰債實質性違約有關。

銀行間債市私募債“15雲峰PPN003”和“15雲峰PPN005”自1月發生本息實質性違約，而違約事件還牽出了發行人雲峰集團關鍵財務資料與其前實際控制人綠地集團所披露資料存在巨大差異的事件。

雲峰集團2015年上半年年報顯示，截至2015年6月末，雲峰集團合併資產負債表中總資產247.4億元、總負債197.7億元。也就是說，彼時雲峰集團的淨資產達49.7億元，資產負債率79.9%。而根據綠地集團2015年上半年財報顯示，截至2015年6月末，雲峰集團的淨資產僅有3.5億元，這與主承銷商提供給投資人的資料相差14倍，資產負債率也高達99%。

此外，據《證券時報》此前引述投資人表示，如果浦發銀行提供的雲峰集團發行材料真實準確，雲峰集團的經營狀況和財務情況都是比較正常的，不會出現後續的債券違約。之所以最終違約，導火索就在於綠地集團突然單方面向雲峰“甩包袱”，導致銀行紛紛對雲峰抽貸、惜貸，並凍結其銀行帳戶，雲峰集團一時出現流動性危機，再加上債券持有人紛紛擠兌，行使提前回售權利，最終導致債券違約。

據悉，雲峰集團的股權結構為：雲峰集團職工持股會持股45.5%，上海綠地資產控股有限公司（上海市農委、建委出資設立的國有企業，以下簡稱“綠地資產控股”）持股34%，公司下屬上海綠地商業（集團）有限公司持股20.5%。其中，綠地資產控股所持34%股份，於2009年經雙方簽訂《股權委託管理協議》後委託給綠地集團管理。

不過，綠地集團2月29日晚間緊急刊發澄清公告稱，公司已於2015年10月與綠地集團簽署《股權委託管理解除協定》，解除對雲峰集團34%股權的委託管理，並表示不對債券的償付承擔責任。

在大陸對一線城市房市紛紛進行調控之後，第2季，一線房市降溫明顯，但包括南京、蘇州、合肥和廈門為代表的二線城市卻全面爆漲。最近頻出「地王」的合肥終於出招了。合肥自7月1日起執行樓市調控政策，從抑制需求及提高土地供給做起，提高購房者首付門檻，二套房首付比提高到四成以上，開發商20億元（人民幣，下同）以內土地款必須1個月付清。

4月、5月大陸一線城市房市繼續降溫，但二線城市卻開始全線火爆上漲。上海鏈家市場研究部總監陸騎麟表示，目前二線城市的樓市及土地均是「高燒不退」，相對於其他華東地區城市，合肥目前的均價還是相對較低，此番確有「補漲」的情況，但上漲過分瘋狂，政策上的降溫也是箭在弦上。

執行差異化信貸

21日，合肥市土地管理委員會召開擴大會議，據會中《關於進一步做好我市房地產市場調控工作的通知（呈審稿）》，合肥將執行差異化信貸政策，自2016年7月1日起實施，有效期1年。

其中商品房最低首付比為25%，但如果居民家庭擁有一套住房，在合肥市市區範圍內，無購房貸款紀錄的，則購買第二套房的首付比提到40%；名下有一套房且相應貸款未結清，則首付比提高到50%；如果是第3套房，也就是居民家庭有兩套及以上住房且有購房貸款紀錄，不論是否結清，購買商品房的首付比提高為60%。

買地錢限時繳納

據《21世紀經濟報道》指出，除了抑制需求，此次新政在土地供給端也有手段，除了增加土地供給外，合肥市將探索土地網上交易，提升居住用地競買保證金至不低於參考總價的50%，縮短居住用地的土地出讓金繳納時限，總額不高於20億元者，須在出讓合同簽訂後1個月內一次付清，出讓金20億元以上的，繳納時間不超過6個月。

另外，日前在合肥市拍出「地王」的開發企業，必須在土地出讓合同簽訂1個月內一次付清出讓金。外界認為隨著合肥動手控房價，二線城市可望跟進。

保利打造文化地產 搶帶路商機
廣西保利置業集團董事長吳光明，接待旺旺中時媒體集團來訪，討論一帶一路等商機。（記者王揚宇攝）

世界前500強企業保利集團，11年前進廣西南寧，打造「文化地產」項目，搶攻西南市場與「一帶一路」商機。廣西保利置業集團董事長吳光明分析，南寧深具潛力，再過10年就會超過老牌城市，而保利跟台商的合作項目是全面性的，而且兩岸同文同種，一起合作進軍東協市場會很強，若在加上華僑力量那就會更容易一些。

保利集團跨足房地產、文化產業等5大主業，更是藝術品收藏、拍賣等重要平台與大劇院專業管理者；特別的是，保利把文化元素融入房地產中，提倡生活美學，也在社區內開辦社區大學，讓人活到老學到老，完善各項生活機能，宛如是地產界的誠品書店。

南寧擁有環境優勢

保利集團2005年走進廣西南寧，打造「君悅灣、領秀前城」等建案。市場分析，在一帶一路政策加持下，有利建案推動，而且南寧是一座正在起飛的城市，空氣、環境等也比一線城市好很多，吸引買家眼光，不管是自住、養老或投資，都有誘人之處。

吳光明說，南寧在發展的同時還擁有環境優勢，加上它又是東協國家的重要門戶，握有重要樞紐地位；而且，南寧是一座很新的城市，「本身並沒有包袱」，他相信南寧在未來10年，就會超越過老牌城市，潛力十足。

談到保利集團與台商在南寧或「一帶一路」上，能有何種合作契機？吳光明指出，這可以是全方位的，不會有所侷限，例如保利在成都就與台商進行現代農業合作，而在南寧，可思考如何將南寧的母親河邕江變的更好，不管是水質還是兩岸植栽、綠化等水利工程工作，讓其成為美麗的山水文化景點。

盼兩岸合作共享成果

而在「一帶一路」上，吳光明認為台灣和大陸畢竟是同宗同族，文化理解容易，語言也相同，這些因素加在一起並進入東協市場，「這會非常的強」，再加上東協有很多華僑，做什麼事情也會容易一些。

此外，大陸自90年代起打通東部與西部市場，累積許多珍貴發展經驗，現在要推動「一帶一路」政策，儘管會碰上不同的文化，以及面對新的挑戰，都能應用過去的經驗，而「一帶一路」將把大陸的發展趨向延續下去，希望台灣和大陸能一起享受未來幾十年的發展成果。

深圳控股（00604）昨天公布，與中國太平洋保險（集團）股份簽訂協議，以23.49億元（人民幣．下同，約28億港元），出售深業上城T2產業大廈14層樓面。

出售樓面為深業上城T2產業大廈47至60 層，太平洋保險將用作基地總部。中國太平洋財產保險股份有限公司深圳分公司已於5月以6.71億元購買了4層，並已完成銷售相關程序，銷售並已計入5月份。另外，中國太平洋人壽保險以16.78億元購買 10 層樓面，近期完成相關銷售手續，將計入6月合同銷售額。

完成這宗交易後，深圳控股今年185億元的合同銷售目標，已完成當中的69%，實現合同銷售約128億元。深圳控股股價昨天收市報3.05元，升2.69%。

在金管局及政府對發展商高成數按揭表達關注後，有發展商收回高成數按揭，長沙灣海柏匯取消所有發展商一按，但保留最高3成的二按，一、二按合共最高9成，45伙周六（25日）重新推出發售。

恆地：與金管局關注無關

由香港小輪（00050）及恆地（00012）合作的海柏匯在日前封盤停售，並於昨天公布更新價單，取消提供最高9成一按的「置掂330」付款辦法，以及將「優惠按揭計劃」中的85%發展商一按取消，而最高3成的二按計劃則保留，利率不變。

負責項目銷售的恆地營業（一）部總經理林達民回覆查詢時表示，收回海柏匯的高成數一按，只是在時間上出現巧合，與早前政府及金管局表達關注無關。他解釋，集團每個樓盤對借出的按揭貸款均有一定的限額，當差不多用盡時就會收回，而系內其他項目，例如馬鞍山迎海等，亦有可能收回高成數按揭，但強調不是趨勢。

旺角SKYPARK 加推55伙

另一方面，新世界（00017）旺角SKYPARK加推55伙，面積309至395平方呎，包括40伙開放式及15伙1房單位，價單定價598.7萬至902.4萬元，價單呎價19,272至22,846元。

發展商將於本周六推售其中35伙C1及C2單位，定價601.3萬至902.4萬元，開放式單位最高折扣19%，1房單位最高折扣23.5%。

買家如選用180天即供付款，可獲額外18萬元折扣。項目開售至今累售139伙，套現超過8億元。

信置（00083）牽頭的大埔天賦海灣，第21座9樓A室改作連傢俬發售，發展商同時將定價調高66.7萬元，由4月底時的2,796.9萬元，加至最新2,863.6萬元，加幅2.4%。

抵押物業助買家換樓 元朗新盤戰升溫

元朗新盤戰升溫，長實地產（01113）旗下世宙針對性推「成交金額123%第一按揭」截擊PARK YOHO Venezia，連買家手持物業抵押，最高貸款額為新購物業的123%，比對手多借3%。

為了吸引換樓客重投一手市場，發展商紛紛推高成數按揭助買家周轉，其中新地（00016）早前推出「King's Key120貸款」，買家可以本人或其近親擁有的物業抵押，連同新購物業，最高貸款額為新買物業樓價的120%。據悉，項目推出有關優惠後，吸引不少換樓客入票，當中以3房單位最受歡迎。

較PARK YOHO借多3% 彈性低

為截擊周六賣樓的對手，昨日元朗世宙突擊推出兩種高成數按揭吸換樓客，包括貸款額高達樓價123%的一按按揭計劃，暫時為市場上最高的貸款成數，較PARK YOHO Venezia高出約3%。

買家可將一個現有按揭的香港住宅物業抵押（現有物業估價為世宙單位之成交額70%或以上），以一按形式借得最高123%，當中95%為新購單位按揭，其餘貸款為抵押舊樓可再借新購單位樓價的28%。貸款期最長3年，息率為P減2.85厘（P為5厘，實際利率2.15厘）。首年只供息，其後兩年以還款期25年計，每月還本金及利息。雖然世宙的貸款成數高約3%，惟價單指明該抵押物業的業主必須為買方，較PARK YOHO Venezia可以是買家或其近親擁有物業彈性較低。

再者，世宙未有提供延續貸款（前者可申請25年延續貸款），換言之買家若不在3年內售出現有單位套現，則有機會要承受未能轉按的風險。

新增最多45%二按計劃

另外，發展商同時新增最高45%二按計劃，毋須另一個物業抵押，一、二按合共最高貸款額達樓價95%，只要5%首期即可上車。還款期最長25年，首24個月利率為P減2.25厘，其後為P。惟有關貸款須通過入息審查。

兩種新付款辦法皆僅提供予於6月25日至7月3日期間簽署臨時買賣合約購買3房的買家，以現時已推出的3房單位計，涉52伙。而且新付款辦法於本周六（25日）生效，與PARK YOHO Venezia首日賣樓撞期，明搶對手換樓客市場。

事實上，兩盤早於去年開盤時已見對戰意味濃，當時世宙搶閘開價，並推出最高8成一按，其後峻巒1A期亦打按揭戰還擊，提供備用一按最高8成，首兩年息率為P減2.25厘（P為5厘，實際息率2.75厘），其後為P減1厘（實際息率4厘），息率較世宙略低（世宙首3年3厘，其後為P即5厘）。

對於今次世宙推出超高成數按揭會否促使金管局出招規管，長實執行董事趙國雄表示，並不擔心，又指是希望該按揭助買家置業。

發展商大打按揭戰，標普亞太區企業評級董事黃馨慧認為，按揭比例增高，原因是發展商冀以此帶動需求，料1至2年內不會引起金融風險，惟長期發展並不健康。她表示，按揭比例提升導致本港家庭抗壓能力明顯減弱，若未來市場發生預期之外的事件，或經濟下行情況嚴重，都將進一步對樓市造成壓力。

龍光地產（3380）表示，旗下位於深圳東的旗艦項目龍光城於6月19日再次開盤，共推出1,002套房源，吸引近萬人到銷售中心，開盤半日即售罄，銷售額達到16億元(人民幣，下同)。

在深圳「東進」的大背景下，深圳東成為最新的樓市熱門區域。龍光城本次開盤推出的是95至126平方米精裝新品，吸引近萬名買家現場搶購。合共推出1,002套房源，開盤當日即售罄，認購16億元，再次刷新龍光城的銷售歷史。此前該項目於5月29日銷售時，當天錄得銷售額10億元。

龍光城是龍光地產的深圳旗艦項目之一，自面市以來一直銷售火爆。有準買家表示，龍光城具樓盤有升值潛力，加上受惠機場及毗鄰14號線地鐵入口等長遠利好規劃，將更加助推項目價值。

金融科技公司的冒起，推升寫字樓需求。高力國際發表報告指出，新開設或進駐香港的金融科技公司對彈性辦公空間的需求進一步上升。目前香港已有203個共用工作空間，較2014年上升近1倍，料2017年將增加至220個，可讓初創金融企業趁機進駐，以建立人際網絡及同業社交圈。

高力國際預測，金融科技的出現，令傳統金融機構改變業務營運模式及所提供的服務，對於全球物業市場亦帶來明顯影響，尤其對於香港市場，因為寫字樓供應向來緊張，而金融行業公司佔寫字樓市場用家很大比例。

事實上，金融科技行業近年明顯增長，2014-2015年亞太區金融科技投資額上升高達4倍，預料2016及2017年將分別再增長20%及10%。

高力國際(香港)研究及諮詢部分析師Yasas Wickramasinghe表示，服務對象以香港為主的金融科技公司，會選擇核心區或邊沿地區寫字樓，客戶以海外地區為主的公司，則傾向落戶於非核心區。

高力：乙級商廈需求上升

該行認為金融科技公司可帶動香港的共用工作空間及服務式寫字樓需求，對乙級商廈的需求將上升，而且增長步伐明顯。