今年上半年地上權招標狀況冷清，23宗標案僅標脫6筆，標脫率26%，而國產署今年預計舉辦4次地上權招標，最新公告的第3批招標地上權案，推出10宗精華區國有土地，權利金底價降至最低為市價行情3成，盼能增加建商、民眾投標意願。

上半年標脫率26%
國產署此次推出10宗精華區國有土地辦理招標設定地上權，包括台北市3宗、台中市2宗，高雄市、花蓮縣、南投縣、台南市、澎湖縣各1宗，面積合計約2.8公頃，權利金底價合計約33億8988萬元，訂於8月22日開標。
國產署主任秘書王彩葉表示，因目前整個市場景氣不是太好，僅提供使用權的標案一定會受影響，但這次釋出的10個標的經過精挑細選，希望能順利標脫。

國產署北區分署副分署長蔡秋桂表示，因為地上權地租以公告地價為基準，受到今年各縣市政府大幅調升公告，連帶讓地上權招標受到影響，相較去年招標熱度大概冷了3成。
基泰建設副總經理張玉貞表示，房地產景氣不好，暫不考慮投標地上權標案，地上權不僅沒產權、要租金、貸款條件不同等問題，曾得標大安區懷生段四小段的149.1坪住宅土地，目前已取得建照準備發包工程，未來規劃旅館。

興富發建設昨（19）日公告，以24.66億元向東光鋼鐵機械購買南港區中視旁1,581.2坪的土地以及其地上物，在建商普遍購地策略轉趨保守之際，這是繼日前以5.68億元向國防部標下高雄三民區新都段土地之後，興富發今年大手筆購入的第二筆土地，累計已投入逾30億元購地。

該土地位於南港興南路上，目前為一座工廠改建展場，換算土地單價約每坪156萬元，興富發預計未來將推出住宅建案。該土地交易為今年以來全台土地市場交易金額第二高的交易案，特別是今年以來土地市場交易多為企業自用需求，許多過去以傳統購地推案為開發模式的建商，改採合建方式以降低投資風險，興富發則逆勢在景氣低迷時大手筆購地。

興富發副總經理廖昭雄表示，手頭庫存土地及在建房屋案量充沛，並不急於推案，初步規劃推案時程應落於二年以後，台北市市場供給多為70坪以上大坪數產品，因此該案規劃上以市場較為欠缺的二、三房中小坪數產品為主。

廖昭雄表示，興富發目前手頭加計已購得以及在建中的房地總規模約逾千億元，未來四至五年業績無虞，目前推案政策以符合市場剛性需求產品為主。

興富發上半年營收136.3億元，營建股中僅次遠雄，年增達25.3%，興富發集團完工建案，今年還有台北市的「晶華匯」、「晶麒」，竹北「巨人」等案，法人估計總案量超過300億元，若公司手上餘屋去化順利，全年營收可望超越去年。

上市建商宏盛建設（2534）下半年將進入完工交屋高峰，除了新完工成屋案台北市士林「宏盛陽明」持續銷售，約有28億元案量待售之外，總銷50餘億元的年度指標大案淡水「宏盛新世界1期」，也預計在下（8）月份完工交屋，大約Q4可完成入帳認列；法人估計，全年獲利可望優於預期，有機會挑戰近5年最優業績。

去年宏盛有新莊「宏盛學－至達」和士林「宏盛陽明」完工交屋，好不容易結束「連二虧」的局面，正式轉盈，EPS為0.68元；今年有士林「宏盛陽明」持續銷售新成屋，Q1仍持續維持小幅獲利，EPS約0.02元，新莊總銷16餘億元的「宏盛帝景」5月完工，6月加入貢獻營收入帳行列，累計前6月累計營收達12.13億元，年增約4.3％。

進入7月之後，「宏盛陽明」持續銷售新成屋，目前待售金額約28億元；接下來，「宏盛新世界1期」預售時已100％完銷，總案量達50億元，目前已完工，預計8月取得使照，第4季可望分批入帳。

法人估計，宏盛在Q3有淡水大案「宏盛新世界1期」的完工交屋挹注下，2016年業績可望優於2015年。目前宏盛手中可供入帳存量約300億元，待售成屋案約150億元；若交屋和餘屋銷售順利，宏盛今年有機會挑戰最近5年以來獲利最高的紀錄。

新完工待售成屋則以北市南京東路三段的「捷四」聯開大樓「宏盛國際金融中心」，最受矚目，宏盛目標還是傾向以整棟出售為主。雖然本案一直未能順利處分，但宏盛手中現金充裕，去年加碼買地，鎖定汐止智興段約620坪土地，成本約4億多元，計畫未來推案所需。

宏盛建設董事長林祖郁認為，現在房市在經歷多年打房和控管後，投資客幾乎已絕跡，改由首購、換屋客支撐，產品型態也轉變成由40多坪以下，2~3房的剛性需求為主，尤其是20多坪，2房的低總價房型，更炙手可熱。

好不容易擠出一些預算重新裝潢，但是動輒百萬起跳的裝潢費，實在讓小資族吃不消！專家建議，想要維持居家風格，又不想要讓荷包大失血，其實有許多「偷吃步」方法，打造高質感居家也不成問題。

究竟該如何裝潢，才能把新台幣的功能發揮到極致？好房網替小資族整理超實用裝潢術，只要善用這些小撇步，省下大錢不成問題。

1.盡量不動格局
出手購屋前，就應考量房屋格局是否良好，畢竟變動格局牽涉到泥做、水電，工程十分浩大，因此應盡量避免格局變更，就能省下更多金錢。

2.天花板素顏最省錢
雖然近年十分流行間接照明，但是都必須花費為數不小的金額，因此不妨善用落地燈、牆面燈，或是採用「工業風」讓天花板走「明線」，都能省下不少錢。

3.地板材質、拼貼價差大
即使同樣是超耐磨地板，光是花紋、板材大小、拼貼方式，都將影響施工的總金額，市面上最基本價位的板材，已能提供頗佳的舒適度，只要花色耐看即可。

4.水晶燈價格「差個0」
喜歡豪華、浪漫風格裝潢的小資族，購買水晶燈時必須多多比價，一盞客廳主燈可能價格高達2萬元，但與之相似造型者卻只要2千元，價格「少1個0」；也可運用高單價單品與平價單品的混搭，創造高質感的家居氛圍。

5.系統櫃重點在「門板」
系統櫃便宜、方便，已是小資族裝潢的首選，但是價格的關鍵仍取決於「門板」，不同產地、風格的門板，價差十分驚人。因此不妨在客廳、主臥，使用單價較高者，客臥、書房等區域，使用台製門板。

買房難，在都會區買房更難！房仲業者統計六都上半年家戶購屋比，桃園2.4％為六都之冠，首都台北市竟難保1%。都會區發展度高，有建設、工作機會等利多匯集各方人馬，住的代價自然不小，不僅台灣如此，一份調查顯示，近來脫歐的英國，不僅買房越來越困難，連租屋族要付出租金都不簡單！

聯合報報導，英國智庫解決方案基金會(Resolution Foundation)發表一項報告指出，英國千禧世代年滿30歲前，要支出的房租金額比嬰兒潮世代多了4.4萬英鎊，折合台幣192萬元。

這也點出在房屋自有率低的英國，與日俱增的租屋壓力，與買房困難度。該基金會資深政策分析師葛丁娜指出：「這個世代的年輕人正為數十年來住宅自有率下降而付出慘痛代價」。而當年輕人的房租占收入比越來約高，存到頭期款也越來越困難。

在都會區買房的困難度，中外皆然，在首都尤其如此。日前房仲統計房仲統計六都家戶購屋比，台北市為0.9%，六都中墊底，意即100戶中購屋的僅0.9戶，不到1戶，而這樣的新低紀錄，專家將關鍵指向「房價」，房價下修的程度仍不符買方期待，寧可繼續等待。

逾300戶比價空間大 基河國宅降36%最多

賣方讓利
雙北市大型社區房價降了！房仲統計實價登錄資料，發現雙北市300戶以上的大型社區明顯降價，降幅前10名價差都逾2成，以中山區「基河國宅」下修36.3%最多。業者分析，屋主價格鬆動，加上買方比價壓力，大型社區房價也無法倖免。

根據永慶房產集團統計，10大降價社區有7個位在新北市，台北市則有3個社區，降幅最明顯為北市中山區「基河國宅」，今年1~5月每坪48.6萬元，相較該社區最高價每坪76.3萬元，降幅高達36.3%，新北市新店區的「玉上園」、「湯泉二期」也出現33.4%、32.3%的降幅，可見屋主讓利幅度明顯。
永慶房產集團業管部協理林泰隆表示，大型社區通常是該區段房價指標，多受消費者青睞、指名度高，但面對房市價跌量縮趨勢，社區房價也無法在跌價浪潮中倖免。

降幅前10名砍逾2成
林泰隆補充，這些大型社區多具備交通優勢，緊鄰捷運站，如「基河國宅」近捷運劍南路站、「玉上園」近捷運七張站、「巨蛋」、「新巨蛋」距捷運新埔站也不遠，加上周邊生活機能完整，採買、學校一應俱全，不過隨著房市轉淡，民眾向下比價效應持續發酵，房價已累積明顯跌幅
台北大學不動產與城鄉環境學系教授彭建文表示，由於大型社區供給量多，品質控管比較不一致，加上多數社區入住率不高，空屋率相對高，一旦遇到房價下跌的時候，賣壓會比較沉重。

與新成屋價差達3成
此次新北市7個大型社區上榜，全國不動產企研室主任張瀞勻分析，新北市「玉上園」社區戶數多達千戶、鄰近工業區及高速公路匝道口，生活品質相對七張生活圈不佳，賣壓沉重，加上不動產市場景氣滯礙不前，出現「漲時有限、跌時有份」的狀況。
張瀞勻指出，目前「玉上園」每坪成交均價40~45萬元，超過45萬元以上幾乎都賣不動，周邊的新成屋大樓成交均價則落在50~60萬元，價差達3成。

不過彭建文指出，社區成交的最高價有可能是特殊案例，統計恐失真，但整體來說現在房價與景氣較好時價差1~2成，大型社區過去多投資客進駐，也是造成跌幅較深的原因。
民眾黃先生表示，目前居住的社區總戶數不到100戶，生活比較單純，大型社區大樓的管理層級複雜許多，即便現在價格出現下修，基於生活品質，暫不考慮換進大型社區。

房仲業者針對雙北市超過300戶的單一社區，進行近2年實價走勢分析，跌幅較深前四名社區，幅度均超過3成，跌幅前9名社區幅度均超過2成，其中跌幅最深的竟是北市「基河國宅」，幅度高達36.3%，其次為新北市「玉上園」，降幅約33.4%。

前4名跌幅都逾3成
根據永慶房產集團調查，今年前5月雙北市跌價幅度前十大的社區，依序為「基河國宅二期」跌幅約36.3%；「玉上園」跌幅約33.4%；「湯泉二期」跌幅約32.3%；「皇翔太陽城」跌幅約30.4%；「巨蛋」跌幅約29.3%；「新巨蛋」跌幅約25.1%；「美河市」跌幅約24.6%；「四季紐約」跌幅約24.6%；「建成花園廣場」跌幅約22.4%；「麥帥新城」跌幅約19.4%。

不過，對於十大社區跌價幅度至少2成一事，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德則表示，台北市地政局所做的北市住宅大樓標準單價統計，2014年最高單月每坪為59.5萬元，今年最低為每坪55.8萬元，修正幅度不到1成，至於近期基河國宅二期5樓面水岸戶每坪成交約63.6萬元，換算房價修正約16趴，研判應是沒有排除面河景或高樓等高價戶別，造成的樣本誤差，建議主要仍以官方數據當作參考依據。

永慶房產集團業管部協理林泰隆表示，大型社區由於釋出量大，交易量也就跟著放大，通常也是該區域房市指標，加上有整體規劃、社區維護管理，包含有公共設施、硬體資源多，因此多受消費者青睞，指名度高，不過，在房市價跌量縮趨勢下，社區房價也無法在跌價浪潮中倖免。

台北市重大交通建設工程，捷運信義線東延段2016年7月19日順利決標，由中華工程股份有限公司/日商大豐營造股份有限公司台灣分公司共同投標，以48億2,799萬6,500元得標。本工程預定2016年10月底前開工，工期預計為6年。

捷運信義線東延段接續信義線，從象山站東端(松德路以東)，沿信義路六段，接福德街轉中坡南路至玉成公園，長約1.42公里，包括一座地下車站R03站(位於福德街89巷至福德街151巷間，明挖覆蓋工法施作)，以及象山站至R03站間長0.489公里上、下行隧道與R03站至玉成公園之0.519公里上、下行隧道(潛盾工法施作)。

R03車站以結合城市山水意象，塑造捷運重視生態環保做整體建築的形象設計，並與在地自然景觀相互融合，呈現區域特色。R03站之出入口A設於規劃中的信義區行政中心內，出入口C設於廣慈博愛園區之複合型大樓內。未來捷運信義線東延段完工時，除了使捷運信義線東西向運輸效益大為提升，發揮整體捷運路網的效能，提供優質、便捷的運輸服務外，因R03車站與該兩區域相結合，更提高鄰近地區的生活機能與居住品質，有利區域開發。

施工期間，將利用改道計畫或鼓勵民眾使用大眾運輸系統，增加交通指揮人員、路邊停車管制或路口號誌調整之配合等，以期將交通之衝擊降至最低。

泰山都市計畫自1984年發布，超過30年沒有辦理通盤檢討，所使用的都市計畫圖更是40年前所繪，新北市城鄉發展局16年前啟動計畫圖重置，並於16日發布，解編329坪公共設施土地，市價約8500萬元；未來也將台麗街、漢口街等道路從5米擴寬到8米，解決居民詬病的交通問題。

新北市城鄉局表示，泰山都市計畫自1984年發布，規定每5年至少要通盤檢討一次，但囿於人力、物力不足，泰山直到2000年才啟動第二次通盤檢討案，經歷漫長的審議程序後，16日發布實施。

泰山都市計畫圖於1972年所繪，當時只有二元圖，全靠繪圖師手畫，技巧和工具都不若今日成熟，且使用的比例尺小，線的粗細、圖紙的摺痕都有影響，在2000年辦理都市計畫圖重製，以精密技術提升圖準度。

新計畫圖也將早期畫為公共設施用地的329坪私有土地解編，包括警察局泰山分駐所、同榮國小、泰山國小、泰山高中、國防部飛彈指揮所、變電所用地等機關周邊，因早年的繪製錯誤被納入公設用地的地區。

城鄉發展局提到，圖資重製也讓大窠坑溪流域更加精確，非屬河川區內的合法房屋回復為住宅區。

此外，台麗街、漢口街、明志路3段351巷、明志路254巷為5米寬道路，上下班尖峰時段難應付往來車流，這次通檢將拓寬為8米道路，解決交通瓶頸。

暑假是不少學生族租屋高峰期，市城鄉局配合7月21日至8月31日租金補貼開放受理，同時與「崔媽媽基金會」合作，周一到周五的上班時間，在市府1樓提供免費租屋法律諮詢，可協助檢視租賃契約，房客避免吃虧，房東避免遇上「租霸」。

新北市城鄉局表示，新北市往年在受理租金補貼時，常有申請民眾詢問租賃契約問題，不少人對租屋的權利和義務常有誤解，城鄉局今年配合租金補貼開放受理申請，同步由「崔媽媽基金會」提供諮詢服務，。

「房客最要小心『霸王條款』！」城鄉局指出，房客常因押金扣繳和提前終止契約與房東發生糾紛，不少房東會在租約上加註「房東若有需要，可單方面終止契約。」若簽約時沒看清楚，後續可能因此吃虧。

此外房屋修繕、費用欠繳及管理費、租稅等負擔方式也是租賃糾紛主因，還有房東會限制房客將戶籍遷到租屋處，除擔心房客日後搬走不遷戶籍，另一方面也怕租屋事實被查到需繳稅，但目前法令規定，房東不能限制房客遷入戶籍的權利。

城鄉局也提到，近年常有「租霸」新聞，房東也要顧好自身權益，可利用前往收取租金，或定期修繕房屋的機會，觀察房客使用房屋狀況，若房客開始遲繳、欠繳租金，最好及早聯繫瞭解，避免房客落跑，收租無門。

上海出現中國最貴豪宅！中國《證券日報》引述第一太平戴維斯數據報導，上海靜安區華僑城蘇河灣11號樓一連排別墅4月間以每平方公尺34.49萬人民幣（約每坪550萬台幣）成交，別墅面積700平方公尺（約211.75坪）、總成交額高達2.42億人民幣（約11.64億台幣），創中國歷來豪宅銷售紀錄，較台北豪宅「帝寶」同期每坪成交價275.2萬元高出1倍。

中國房地產業界人士認為，此建案基地過去本身就是有名「地王」，在一線城市核心區域土地供應近乎停滯、且高端豪宅屢創天價之際，高端置業的需求上升，連帶豪宅售價也一路飆漲。在上海華僑城蘇河灣出現天價豪宅之前，據指出上海黃浦區的綠城黃浦灣曾有報價每平方公尺38萬人民幣，但未見成交。

中國上海等多個一線城市雖仍實施「限購政策」，但頂級豪宅市場成交金額較去年有增無減。據中原地產統計，中國百大頂級豪宅建案，今年上半年成交總額為1488.2億人民幣，較去年同期僅800億人民幣，成長86%；這些百大豪宅案集中在北京、上海、深圳，全中國均價每平方公尺超過10萬人民幣的豪宅就有36個。

同策諮詢研究部數據顯示，2016年上半年，上海市單價每平方公尺10萬人民幣的豪宅累計成交682套，其中，公寓624套、別墅58套，較2015年195套的成交量，今年上海豪宅成交套數大幅成長。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，由於地段稀缺，上海中高端住宅每平方公尺15萬到20萬人民幣（約每坪新台幣240萬到320萬）的價格很正常，但這類建案不具代表性，「市場不必恐慌」。

7月19日消息，萬科企業股份有限公司發佈了一份《關於提請查處钜盛華及其控制的相關資管計畫違法違規行為的報告》，向中國證監會、證券投資基金業協會、深交所、證監會深圳監管局提交。

　　以下為報告全文：

　　中國證券監督管理委員會：

　　中國證券投資基金業協會：

　　深 圳 證 券 交 易 所：

　　中國證券監督管理委員會深圳監管局：

　　2015年下半年以來，深圳市钜盛華股份有限公司（以下簡稱“钜盛華”）、前海人壽保險股份有限公司（以下簡稱“前海人壽”）、钜盛華作為劣後委託人的九個資產管理計畫（以下簡稱“九個資管計畫”）於二級市場持續增持萬科A(17.110, -0.32, -1.84%)股，目前合計持股占萬科總股本之25.40%，占萬科A股之28.83%。

　　钜盛華及其所謂一致行動人單方面宣稱成為萬科第一大股東後，在缺乏必要調查瞭解和依據的情況下，強硬聲明反對萬科發行股份引入深圳地鐵預案，貿然提出罷免萬科全部董事、非職工代表監事，否決萬科2015年度董事會報告、監事會報告和年度報告，對萬科的正常經營、業務發展造成非常不利影響。客戶開始觀望甚至退房，合作夥伴提出解約，獵頭公司開始挖角，國際評級機構擬調低信用評級，投行紛紛下調目標股價，萬科A股股價自7月4日複牌以來累計下跌26%。此外，钜盛華通過自有證券帳戶持有的萬科A股已基本全部質押；截至7月16日，九個高杠杆的資管計畫已有六個出現浮虧，一個接近平倉線，資管計畫平均持股成本18.89元，如按7%的利率加計融資成本，持倉成本約為19.83元（詳見附件）。中小股東、媒體、社會公眾對於钜盛華的高杠杆資金鏈能否持續，是否會引發萬科A股股價斷崖式下跌，是否會再現2015年股災期間二級市場系統性踩踏風險，表示了極大顧慮。

　　根據《公司法》、《證券法》的規定，為了維護全體股東，特別是維護中小股東的合法權益，確保萬科長期、穩定、健康發展，維護資本市場健康、平穩成長，萬科對钜盛華及其控制的九個資管計畫進行了初步調查。現將發現的涉嫌違法違規行為報告如下，懇請監管部門啟動核查，對核實的違法違規行為予以查處。

　　一、九個資產管理計畫違反上市公司資訊披露規定

　　（一）九個資管計畫未按照一致行動人格式要求完整披露資訊

　　根據钜盛華披露的《詳式權益變動報告書》，九個資產管理計畫以集中競價方式增持萬科A股股票。但是九個資產管理計畫並未如同前海人壽一樣，並列為钜盛華的一致行動人，也沒有如同前海人壽一樣，按照資訊披露義務人的格式要求完整披露有關資訊，而是被為钜盛華作為買入萬科A股的融資工具和帳戶通道，披露為“資訊披露義務人管理的資產管理計畫”，詳式權益變動報告書違反資訊披露規定。

　　根據《中華人民共和國證券投資基金法》、《基金管理公司特定客戶資產管理業務試點辦法》（證監會83號令）、《證券公司客戶資產管理業務管理辦法》（證監會93號令），資產管理人應當代表資產管理計畫實施法律行為。九個資管計畫買入萬科A的過程中，資產管理人未能依法履行相關責任披露與钜盛華是否構成所謂一致行動人關係，也未按《上市公司收購管理辦法》、《公開發行證券的公司資訊披露內容與格式準則第15號——權益變動報告書》格式指引，代表資產管理計畫披露相關資訊，包括：資訊披露義務人基本情況介紹；各資訊披露義務人之間在股權、資產、業務、人員等方面的關係，說明其採取一致行動的目的、達成一致行動協定或意向的時間、一致行動協定或意向的內容（特別是一致行動人行使股份表決權的程式和方式）；對上市公司的主營業務、現任董事、高管、員工聘用計畫，分紅政策等方面的後續計畫；是否對境內、境外其它上市公司持股5%以上；是否擁有境內、外兩個以上上市公司的控制權；是否與上市公司是否存在持續關聯交易；是否與上市公司之間是否存在同業競爭；是否擬于未來12個月繼續增持；前6個月是否在二級市場買賣上市公司股票；是否存在收購辦法第六條規定的情形；是否已提供收購管理辦法第五十條要求的檔；是否已充分披露資金來源；是否聲明放棄行使相關股份的表決權等。

　　（二）九個資管計畫合同及補充協議未作為備查檔存放上市公司

　　根據《公開發行證券的公司資訊披露內容與格式準則第15號——權益變動報告書》，資訊披露義務人應當將備查檔的原件或有法律效力的影本報送證券交易所及上市公司，備查文件包括權益變動報告書所提及的有關合同、協定以及其他相關檔。截至目前，钜盛華及其一致行動人尚未將《詳式權益變動報告書》中提及的九個資產管理計畫的資產管理合同、補充協議及其他相關檔作為備查檔提交萬科備查，違反了資訊披露義務。九個資管計畫與钜盛華的關係全部依據钜盛華的單方面披露，無從核實。

　　（三）九個資管計畫披露的合同條款存在重大遺漏

　　與市場常見的“優先-劣後”結構的資產管理合同相比，钜盛華披露的《詳式權益變動報告書》中對九個資產管理計畫相關合同重要條款的披露並未包括以下重要條款：

　　1．資產管理人、優先順序委託人、劣後級委託人、託管人在資管合同項下的權利、義務；

　　2．資產管理計畫的預警、補倉、平倉機制的運作程式及後果；

　　3．資產管理計畫的投資政策、投資限制或禁止條款；

　　4．資產管理計畫的收益分配約定（包括收益分配原則、優先順序份額持有人的基準收益、收益分配的週期及時限等）；

　　5．資產管理計畫的份額轉讓條款；

　　6．違約條款。

　　綜上，钜盛華單方面披露存在的重大遺漏誤導了投資者和社會公眾，使得投資者無法判斷九個資管計畫買入萬科A股的目的，無法判斷九個資管計畫是否可以配合钜盛華舉牌萬科，無法判斷其是否與钜盛華構成所謂一致行動人關係。

　　根據《上市公司收購管理辦法》，上市公司的收購及相關股份權益變動活動中的資訊披露義務人，未按照本辦法的規定履行報告、公告以及其他相關義務的，中國證監會責令改正，採取監管談話、出具警示函、責令暫停或者停止收購等監管措施。在改正前，相關資訊披露義務人不得對其持有或者實際支配的股份行使表決權。資訊披露義務人在報告、公告等檔中有虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏的，中國證監會責令改正，採取監管談話、出具警示函、責令暫停或者停止收購等監管措施。在改正前，收購人對其持有或者實際支配的股份不得行使表決權。

　　萬科請求監管部門對钜盛華和九個資管計畫之資產管理人上述行為進行核查，對查實問題責令改正。在改正之前，不得行使表決權。

　　二、九個資管計畫違反資產管理業務相關法律法規

　　根據钜盛華披露的《詳式權益變動報告書》，九個資產管理計畫中一個為證券公司作為資產管理人的證券公司集合資產管理計畫（東興信鑫7號），其餘八個為基金管理公司及其子公司作為資產管理人的“一對多”基金管理公司資產管理計畫。從目前钜盛華披露的資訊看，九個資管計畫存在違法違規問題，應當予以清理，不具備上市公司收購主體資格。

　　對此，懇請監管機構關注以下問題：

　　（一）九個資管合同屬於違規的“通道”業務

　　《中國證券監督管理委員會關於進一步加強基金管理公司及其子公司從事特定客戶資產管理業務風險管理的通知》（證監辦發[2014]26號）、《證券期貨經營機構落實資產管理業務“八條底線”禁止行為細則（2015年3月版）》規定，基金管理公司及其子公司不得通過“一對多”專戶開展通道業務。《中國證券業協會關於進一步規範證券公司資產管理業務有關事項的補充通知》（中證協發[2014]33號）規定，證券公司應當切實履行集合資產管理計畫管理人的職責，不得通過集合資產管理計畫開展通道業務。據钜盛華披露資訊和萬科瞭解的情況，九個資管計畫的合同約定萬科A股為唯一投資標的，約定投票表決權歸钜盛華，約定任何投資建議均應由钜盛華下達，管理人不得擅自就《資產管理合同》項下委託資產進行任何投資操作。管理人買入萬科A的數量和時點完全聽從钜盛華的指令，甚至有的管理人將交易系統直接外接給钜盛華（可通過下單IP、交易系統記錄查證）。在詳式權益變動報告書中，钜盛華將九個資管計畫定義為“資訊披露義務人（钜盛華）管理的資產管理計畫”，等於公開承認了九個資管計畫的通道業務性質。

　　（二）钜盛華涉嫌非法利用九個資管計畫的帳戶從事證券交易

　　根據《中華人民共和國證券法》第八十條，“禁止法人非法利用他人帳戶從事證券交易；禁止法人出借自己或者他人的證券帳戶”。根據《中華人民共和國合同法》第五十二條，違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。九個資管計畫的交易標的鎖定萬科A股，投資建議由钜盛華下達，投票權也委託钜盛華行使，甚至部分資產管理人還將交易系統外接給钜盛華直接供其下單。钜盛華也在《詳式權益變動報告書》中承認，九個資管計畫是“資訊披露義務人（钜盛華）管理的資產管理計畫”。上述情況充分說明，钜盛華利用九個資管計畫的帳戶買入萬科A股已經涉嫌違反《證券法》第八十條有關強制性規定，屬於無效合同。

　　萬科請求監管部門核查：钜盛華利用九個資管計畫帳戶買入A股的詳細過程，包括下單IP，交易記錄；對發現的違法行為按照《證券法》第二百零八條查處。“違反本規定，法人以他人名義設立帳戶或者利用他人帳戶買賣證券的，責令改正，沒收違法所得，並處以違法所得一倍以上五倍以下罰款”。九個資管計畫如核實違反《證券法》，請監管部門認定為無效合同。

　　（三）九個資管計畫涉嫌非法從事股票融資業務

　　根據《證券法》、《證券公司監督管理條例》和《證券公司融資融券業務管理辦法》，只有經批准的證券公司可以從事“向客戶出借資金買入股票”的證券融資業務。去年股市異常波動的一個重要教訓就是大量機構未經許可，從事“向客戶出借資金買入股票”的場外股票融資業務。

　　2015年9月，中國證券監督管理委員會《關於繼續做好清理整頓違法從事證券業務活動的通知》中明確，信託產品中如果存在“優先順序委託人享受固定收益，劣後級委託人以投資顧問等形式直接執行投資指令”的情況，應該作為場外配資予以清理。2015年11月，中國證券監督管理委員會《關於規範證券期貨經營機構涉嫌配資的私募資管產品相關工作的通知》，將場外配資的清理範圍從信託產品帳戶擴展到證券期貨經營機構的私募自營產品，並再次強調“優先順序委託人享受固定收益、劣後級委託人以投資顧問等形式直接執行投資指令參與股票投資的私募資管產品”涉嫌場外配資。

　　2015年11月12日，深圳市中級人民法院發佈了《關於審理場外股票融資合同糾紛案件的裁判指引》。該指引規定，“場外股票融資合同屬於《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四〉、（五）項規定的情形，應當認定為無效合同”。在起草說明中，深圳市中院認為，根據《證券法》規定，只有證券公司經批准可以開展融資業務，其他各種形式均為無效合同。

　　根據钜盛華披露的資訊，九個資管計畫的優先順序委託人享受固定收益，按季度支付；劣後級委託人钜盛華下達投資建議，管理人不得擅自就《資產管理合同》項下委託資產進行任何投資操作。這已經涉嫌從事非法股票融資業務。

　　萬科墾請監管部門對上述情況予以核查，對核查發現的場外配資業務，按照《關於規範證券期貨經營機構涉嫌配資的私募資管產品相關工作的通知》予以清理。

　　綜上，萬科認為九個資管計畫本身存在違法資產管理業務的法律法規問題，不符合《上市公司收購管理辦法》所規定的收購人的條件。同時，根據《中華人民共和國合同法》第五十二條，九個資管計畫的合同如果違反法律、行政法規的強制性規定，則合同無效。因此，萬科懇請監管部門對上述資管計畫的合法合規性進行核查。在核查結果出臺前，不具備行使表決權的資格。

　　三、九個資管計畫將表決權讓渡與钜盛華缺乏合法依據

　　根據钜盛華披露的《詳式權益變動報告書》，在資管計畫存續期內，如萬科召開股東大會，資產管理人應按照劣後級委託人钜盛華對表決事項的意見行使表決權；如钜盛華需要資管計畫行使提案權、提名權、股東大會召集權等其他股東權利事項，資產管理人應按钜盛華出具的指令所列內容行使相關權利。

　　經調查瞭解，我們認為九個資管計畫的管理人聽命於劣後級委託人行使表決權，缺乏合法依據。

　　（一）九個資管計畫不符合上市公司收購人的條件

　　九個資管計畫與钜盛華構成所謂一致行動人關係並將表決權讓渡給钜盛華的前提，是九個資管計畫為符合《上市公司收購管理辦法》的收購人。九個資管計畫根據《基金管理公司特定客戶資產管理業務試點辦法》和《證券公司客戶資產管理業務辦法》分別設立，既不是法人，也不是自然人，不符合《公司法》關於股東的條件，無法在工商登記機關辦理登記。因此，九個資管計畫不符合《上市公司收購管理辦法》中關於“收購人”的條件。同時，根據《證券法》，中國證券登記結算公司提供的信息表明，九個資管計畫為萬科股票的證券持有人。根據《公司法》、《證券法》和《上市公司收購管理辦法》，資管計畫所持股票可以進行買賣，但是不具備成為收購人的條件，不能參與“舉牌”，並構建一致行動人關係。钜盛華也認為，九個資管計畫由其“管理”。如前所述，這就涉及通道業務等問題，九個資管計畫本身存在違法問題，更不符合上市公司收購人的條件。而且九個資管計畫認定為钜盛華一致行動人後，萬科股票將鎖定12個月，即使達到資管計畫合同約定的預警線和平倉線，萬科股票也不能賣出，使得原先資管合同的約定無法執行。這個情況說明，根據資管合同的約定，九個資管計畫不得參與並購舉牌。

　　（二）九個資管計畫的相關各方均無充分依據行使表決權

　　根據《基金法》、《基金管理公司特定客戶資產管理業務試點辦法》和《證券公司客戶資產管理業務辦法》等辦法規定，資產管理人應當代表資管計畫實施相關法律事務，但是代表資管計畫行使表決權事關資產委託人的重大權利，不是資產管理人的法定職責。資產管理人與劣後級委託人钜盛華簽訂補充協定讓渡資管計畫持股全部表決權沒有法律依據。

　　钜盛華作為九個資管計畫的劣後級委託人沒有法律依據代表資管計畫行使表決權，也無權替代資產管理人代表資管計畫進行資訊披露。隨著萬科股價的下跌，部分資管計畫已經接近平倉線。如果繼續下跌，钜盛華作為劣後級委託人的權益有可能全部消失。顯然，钜盛華沒有法律依據代表資管計畫行使所持全部股票的表決權。

　　九個資管計畫的優先順序委託人合同簽署人均為商業銀行。不論商業銀行使用的資金是銀行貸款還是銀行理財資金，商業銀行如果作為優先順序委託人擁有萬科股票的表決權，都已經涉嫌違反《商業銀行法》第四十三條，不得向非自用不動產投資或者向非銀行金融機構和企業投資的規定。如果商業銀行不能合法擁有資管計畫的萬科股票表決權，又如何約定向钜盛華進行轉讓。

　　如果認為銀行理財資金不受《商業銀行法》管制，商業銀行也就更沒有法律依據以商業銀行的名義將銀行理財資金持有的萬科股票表決權進行讓渡。

　　（三）九個資管計畫不具備讓渡投票權的合法性前提

　　據萬科瞭解，九個資管計畫的補充協議約定，只有在符合監管要求的前提下，表決權可以按照钜盛華的要求進行投票。如前所述，九個資管計畫未能遵守相關上市公司資訊披露的規定，與钜盛華的合同約定和買入萬科A股的過程違反了相關法律法規，同時也不是適格的上市公司收購人，存在嚴重的違法違規問題。因此，根據合同約定，資產管理人也不得將所持萬科股票的表決權讓渡給钜盛華。

　　萬科已與部分資產管理人聯繫，資產管理人表示聽從監管部門的認定，服從監管部門的安排。萬科懇請監管部門要求九個資管計畫的管理人提交資管計畫合同及補充協議，進一步核查表決權讓渡條件等關情況，明確九個資管計畫是否符合《上市公司收購管理辦法》規定的條件，明確九個資管計畫是否合法合規，按照補充協議的規定要求資產管理人拒絕繼續履行钜盛華的指令。

　　四、钜盛華及其控制的九個資管計畫涉嫌損害中小股東權益

　　萬科目前總股本為11，039，152，001股，其中A股9，724，196，533股。在A股中，除寶能系、華潤、證金匯金公司、安邦、金鵬計畫、德贏計畫以及QFII、基金外，其餘股份不到A股的20%，中小股東流通盤面較小，易被人為操縱。

　　（一）钜盛華涉嫌利用資訊優勢、資金優勢，借助其掌握的多個帳戶影響股價。

　　2015年下半年以來，特別是萬科A股於2016年7月4日複牌以來，交易多次出現異常，存在被人為操縱的跡象。例如：

　　1．萬科A股股票自2015年11月27日收盤價14.26元漲至2015年12月3日收盤價19.15元，連續四個交易日累計漲幅34.29%，累計成交額293.28億元，其中12月1日和2日連續漲停，形成股價異常波動。而安盛1號、2號、3號、廣钜1號、泰信1號五支資產管理計畫在2015年11月30日至12月3日期間連續買入萬科A股股票。

　　2．萬科A股股票自2015年12月16日收盤價20.19元漲至2015年12月18日收盤價24.43元，連續兩個交易日漲停，累計漲幅21%，累計成交額109.15億元，形成股價異常波動。而廣钜2號、西部利得金裕1號、西部利得寶祿1號和泰信1號四支資產管理計畫在2015年12月17日至12月18日連續買入萬科A股股票。

　　3.2016年7月5日，萬科A複牌第二天，萬科股票一直停留在跌停價19.79元，該日14點45分起，出現大量9999手和10000手買單申報，14點51分共出現23組8787手的賣單申報，兩者之間存在相互暗示的可能，而該日钜盛華通過資產管理計畫購入萬科A股7529萬股股票。

　　（二）钜盛華涉嫌利用九個資產管理計畫拉高股價，為前海人壽輸送利益

　　九個資產管理計畫在前海人壽之後購入萬科股票，平均持倉股價19元左右，如加上融資成本，持倉成本接近20元。钜盛華涉嫌用九個資產管理計畫拉高股價，涉嫌為前海人壽持有的萬科A股維持浮盈，輸送利益。

　　（三）钜盛華和九個資產管理計畫未提示舉牌導致的股票鎖定風險，可能導致優先順序委託人受損

　　結構化的資管計畫之預警、補倉、平倉機制的運作程式均建立在持倉股票具有流動性可以隨時賣出的基礎上。九個資管計畫存續期為24-36個月，杠杆比例1：2；除2個資管計畫（75億資金）將於2018年12月到期外，其餘7個資管計畫均於2017年11-12月到期。目前六個資管計畫已經出現浮虧，一個資管計畫已接近平倉線。根據《證券期貨經營機構私募資產管理業務運作管理暫行規定》，九個資管計畫到期後均需清盤，即使有新的資管計畫接盤，杠杆也必須從1：2降至1：1，钜盛華及其所謂一致行動人面臨降巨額資金缺口。同時，钜盛華及其所謂一致行動人每增持一筆萬科股票，九個資管劃持有的萬科A股均需相應延長鎖定12個月。九個資管計畫可能會面臨到期後，萬科股票仍處於鎖定期，無法出售變現的巨大風險。此外，鑒於股權之爭，多家投行已下調萬科A的目標價。如果萬科A股股價達到各個資管計畫的預警線和平倉線，在萬科A股處於鎖定無法出售的情況下，資產管理人難以實現強制減倉、平倉止損，優先順序理財資金份額持有人將蒙受重大風險。

　　對此，本公司提請監管機構核查以下問題：

　　1． 在萬科A股中小股東流通盤面較小的情況下，钜盛華明顯具有資金優勢、持股優勢和資訊優勢，極易利用其掌握的多個帳戶形成並實施市場操縱。需核查钜盛華增持萬科股份過程中連續交易、約定交易、尾市交易等證券市場操縱行為。特別是核查2016年7月5日14點45分起，出現大量9999手和10000手買單申報的IP地址，以及14點51分23組8787手的賣單申報的IP地址。如果來自钜盛華及其一致行動人，該行為違反12個月不得出售的承諾；如果來自其他機構或個人，需要調查其意圖，是否與钜盛華存在一致行動關係。

　　2．核查九個資管計畫之管理人和優先順序委託人是否事前知悉此次投資的萬科A股股票將被鎖定12個月以上，存在無法減倉平倉導致優先順序委託人受損的風險；是否就此取得了全體委託人的同意。

　　綜上，公司懇請監管部門核查以上問題並回復公司。公司作為萬科工會向深圳市羅湖區人民法院起訴钜盛華及其一致行動人在舉牌過程中存在違法行為的利害相關第三人，有義務將以上資料在訴訟時提交給法院。公司將依照有關規定履行相應的資訊披露義務。

　　附件一：九大資管計畫詳情

　　注1：預警線按持股股價*0.9計算。

　　注2： 钜盛華自2016年7月7月披露詳式權益變動書之後，至7月15日，累計以泰信1號和東興信鑫 7 號2個計畫新增購入萬科A股股票44，109，192股，該等股票交易資金總額按7月11-15日平均交易價格18.13元/股計算合計耗資約79，987.33萬元。

　　注3：9個資管計畫利率區間為6.5%-7.2%，購入萬科A股股票的總平均股價為18.89元/股，如按平均利率以及已存續期8個月計算，考慮融資成本後的平均股價約19.83元/股。

　　附件二 所涉及的法律法規及規範性檔清單

　　1． 《中華人民共和國公司法》

　　2． 《中華人民共和國證券法》

　　3． 《中華人民共和國證券投資基金法》

　　4． 《中華人民共和國合同法》

　　5． 《基金管理公司特定客戶資產管理業務試點辦法》

　　6． 《上市公司收購管理辦法》

　　7． 《公開發行證券的公司資訊披露內容與格式準則第15號——權益變動報告書》

　　8． 《中國證券監督管理委員會關於進一步加強基金管理公司及其子公司從事特定客戶資產管理業務風險管理的通知》

　　9． 《證券期貨經營機構落實資產管理業務“八條底線”禁止行為細則》

　　10． 《中國證券業協會關於進一步規範證券公司資產管理業務有關事項的補充通知》

　　11． 《證券公司監督管理條例》

　　12． 《證券公司融資融券業務管理辦法》

　　13． 《關於繼續做好清理整頓違法從事證券業務活動的通知》

　　14． 《關於規範證券期貨經營機構涉嫌配資的私募資管產品相關工作的通知》

　　15． 《關於審理場外股票融資合同糾紛案件的裁判指引》及說明

楊現領顯得有些興奮，7月21日，他將在中歐國際工商學院發佈題為“大資料告訴你關於上海房地產的10個秘密”的報告。

作為鏈家研究院院長，過去一年多時間裡，楊現領和他的團隊一直在做一件事情，即為鏈家、同時為中國房產經紀行業做房產經紀的基礎研究。楊現領認為，2015年上海市場經紀滲透率達85%，北京達到86%，但從全國來看，中國房產經紀與美國、日本、英國等滲透率在90%以上的市場相比，仍有相當大的空間。

在資料為王的時代，阿裡巴巴在消費資料領域獨步江湖，騰訊以連接一切為戰略目標，百度在雲計算、大資料和人工智慧領域的擁有深厚積累。而鏈家則致力於為中國房產經紀提供全方位的服務。

專業房產數據

對於鏈家的房產資料，楊現領頗為得意。鏈家集團擁有超過10萬名，遍佈於全國主要城市的經紀人，作業面積覆蓋幾億城市人口，連接著極其豐富的社區資源，擁有強大的資料獲取和資訊獲取管道。基於鏈家的萬億交易平臺和房屋交易場景，能夠獲取動態的交易資料、行為資料以及龐大的樓盤物理資訊資料。

鏈家研究院是鏈家旗下的研究機構，專注於互聯網與存量房市場。研究領域包括二手房、新房、租賃、房屋資產管理、房地產金融、經紀人行為、用戶行為、房地產經紀等。鏈家研究院總部設在北京，上海、廣州、深圳均設有研究分院。該研究院有二十多名正式員工，可能是目前國內唯一專門從事房產經紀行業基礎研究的機構。

楊現領說，過往十幾年，這個行業幾乎沒有真正意義上的研究，僅有的一點研究也只是以簡單的市場分析為主，而行業走向成熟的標誌之一就是研究的不斷深入，如果未來有更多的研究機構投入更多的力量研究經紀人、研究經紀行業，特別是學術界參與進來，那麼這個行業就會不斷進步。他將鏈家研究院形容為“大海中剛剛開始啟航的一艘小船”，希望它能夠帶領和引領這個行業的基礎研究。近期，很多證券公司的賣方分析師也開始發佈一些二手房領域的深度報告或專題報告，這是個積極的變化，說明開始有一批專業的研究員關注和跟蹤這個行業。

較為急迫的任務，是將研究資料化、系統化、標準化，使資料更落地，並且具有可持續性。希望做一份職業經紀人調查指數，每週或者每月能夠定期的發佈中國職業經紀人調查指數，通過專業經紀人對市場的判斷和預期，給市場參與者一些前瞻性指引。

未來，隨著行業的不斷規範以及服務能力提升，仲介在二手房市場的地位和作用將愈發突出。身處其中的楊現領和鏈家研究院的使命是打造規範健康的經紀行業，推動全行業經紀人職業化，並審視經紀行業的現狀和未來，將一件“難而正確”的事情持續的、長久的進行下去。

搶奪數據

關於資料的運用，先講一個發生在美國的真實的故事：幾年前，一個美國家庭收到了一家商場投送的關於孕婦用品的促銷券，由於很明顯促銷券是沖著這個家庭中的那位16歲女孩來的，女孩的父親覺得受到了侮辱，於是怒氣衝衝地找到了這家商場討說法。為了平息這位父親的怒氣，商場做出了誠懇的道歉。但數天后，這位父親赫然發現，其16歲的女兒真的未婚先孕了。

那家商場之所以能未卜先知地知道該女孩懷孕，是因為該商場通過若干種商品的消費資料建立了一個懷孕預測指數，以此來預知其顧客的懷孕情況。可以說，這只是一個典型的資料採擷案例。

與阿裡巴巴相比，這家美國商場的資料採擷簡直就是小兒科。一方面，阿裡巴巴的消費資料覆蓋之廣、累積之深，全球沒有任何一家公司和機構能出其右；另一方面，阿裡巴巴的雲計算技術位居業界翹楚，其資料採擷能力幾乎獨步江湖。這兩項結合起來，使阿裡巴巴能夠輕而易舉地為其用戶建立一個細緻的個人檔案和並進行精准的行為預測。

在搜索領域，百度當屬領頭羊。當使用者搜索行為被記錄下來後，再去使用搜索功能時就會出現一些相關內容的廣告。比如搜索“二手房”這個關鍵字達到一定次數時，你再流覽網頁就會發現，會出來一堆跟這個關鍵字相關的東西。

在大資料領域上，搜尋引擎的資料搜集能力是最強的，且沒有之一。百度在這方面運用的爐火純青，現在只要我們上網流覽輸入關鍵字，分析出我們的搜索行為後，就能馬上匹配精准的廣告，大大提高了廣告的展示效果。

而作為BAT三巨頭之一的騰訊，在大資料領域，擁有社交資料、消費資料、遊戲資料等等，其中的社交資料，是騰訊自身最擅長的東西。它可以通過大資料分析得知，你的社會關係、性格稟賦、興趣愛好、隱私緋聞甚至生理週期和心理缺陷都盡在其中。

在房產經紀領域，楊現領對於利用鏈家大資料將其打造成人們人人依賴的平臺抱有相當大的信心。

過去一年多時間裡，楊現領和他的團隊花了大量時間閱讀不同國家的經紀行業資料和發展歷史，梳理不同維度的行業和市場資料，完成了不少研究報告，這些報告幾乎都是行業首份，之前也很少有專門的團隊做類似的研究。例如，鏈家研究院發佈的《互聯網與房地產經紀行業發展報告》、《美國經紀人調查報告》、《房地產經紀行業規範與發展白皮書》等。

據楊現領的介紹，鏈家研究院的一個重要目標就是通過獨立、客觀和專業的研究，洞察行業的未來發展趨勢，還原行業的演進規律，從研究層面推動行業的發展和進步。

住宅樓市低迷，港商推高抵押貸款吸引買家， 中資企業大手筆掃入寫字樓。

7月19日，新鴻基地產（下稱“新地”）副董事總經理雷霆在記者會表示，旗下元朗PARK YOHO專案銷售情況良好，18日推出的75夥（75個單位，下同）已沽出超過90%，因此公司決定加推25夥，主要包括1房及3房單位，均呎價1.1萬港元。

作為香港最大的地產商，新地於6月中推出了前所未有的高達房價120%的抵押貸款，主要為了刺激換樓客需求。根據該計畫，買家必須已擁有一個自置居所，物業價值不少於Park Yoho Venezia單位售價的70%。新地提供的120%貸款中，95%必須用於購買新房的按揭，其餘25%則用於償還原有物業餘款。

新地代理助理總經理陳漢麟透露，買家中有多組大手客，有一組客戶買入5夥，涉及資金超過3800萬港元，同時有7組買家分別購入2夥。

根據香港差餉物業估價署的資料顯示，5月香港私人住宅樓價指數報275.5，環比反彈0.7%，連續第兩個月回升，結束6個月的跌勢，大型單位樓價已經恢復至去年底水準。自去年9月樓市轉向以來，香港住宅樓價已下跌約13%。

樓價全年跌幅或達15%

香港首季經濟增長僅為0.8％，零售業連續15個月下挫，樓市止跌回升是否能夠持續？

“目前香港樓市成交主要集中在一手市場，由於地產商為了出貨提供各種優惠以及按揭，導致一手樓相比二手樓更加吸引。同時二手市場成交仍然徘徊在低位，對於一些換樓人士，很難通過在市場出售二手物業來購買新樓，因此地產商推出的120%按揭貸款主要針對這部分潛在買家。”瑞銀香港房地產研究主管李智穎向《21世紀經濟報導》記者表示。

資料顯示，過去一年內，香港市場有約49個新盤推出不同類型的高比例按揭貸款計畫，占整體新盤總量約26%。以恆基地產為例，目前共有13個全新盤或貨尾盤曾推出80%以上的高比例按揭貸款。

“目前住宅市場，價格介於400萬至600萬元的單位最受買家追捧，PARK YOHO銷情不錯，這反映英國脫歐公投及加息機會趨降的帶動下，樓市已明顯轉勢。”中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑接受採訪時表示。

不過，高力國際助理董事李梓瑈指出，整體市場成交仍然在低位徘徊，二手市場成交依然冷清，目前香港樓價?收入比大約為19倍，在全球各大城市中排首位，“隨著每年住宅供應在未來三四年增加至23000夥，樓價今年全年的跌幅將達到10%-15%。”

香港運輸及房屋局最新資料顯示，未來3－4年私人住宅潛在供應量將達9.2萬夥，每年平均2.3萬－3.1萬夥，遠高於過去10年平均每年1.4萬夥的新樓供應量。

寫字樓仍受中資追捧

同時，內地企業和機構仍然在香港密集掃貨。

7月18日，深圳祥祺集團公佈，以45億港元向會德豐地產購入紅磡One HarbourGate東座全棟大廈，以建築面積約28萬平方呎計，折合平方呎價約16071港元。據悉，祥祺集團並命名為祥祺中心，作為該集團香港總部。One HarbourGate由兩幢甲級商廈組成，去年11月，國壽海外以58.5億港元購入西座，總建築面積39.3萬平方呎，呎價約1.49萬港元。

“據我所知，祥祺這次45億港元的交易前後只花了一個月完成，相比之下，外資基金等通常要經過數月的盡職調查，中資機構的風格則是快、准、狠。”高力國際企業房地產策略顧問甄浚岷向21世紀經濟報導記者透露。

甄浚岷分析，此次交易的價格相比去年同類物業增加8％，未來兩至三年，內地企業赴港購買寫字樓趨勢仍會持續，由於不少類似的中資機構，希望走出中國，通常以香港作為踏腳石。同時，英國脫歐公投以來，更多的資金流入香港寫字樓市場，目前甲級寫字樓的租金回報達到4%左右，相比股票、債券等仍然十分吸引。



“中資機構首選中環甲級寫字樓，通常會購買全幢或分層作為總部，主要尋找一些有命名權、擁有海景及樓底高的物業。但這些物業很少放售，通常是一些上市公司或地產商減持非核心物業，或者通過商業地產銷售收入抵消住宅銷售收入下滑的影響。”他坦言。

世邦魏理仕7月5日發佈的市場報告顯示，2016年上半年香港寫字樓市場整體租金上漲2.3%，而核心地段中環的寫字樓租金上漲幅度高達5%。同期，中環寫字樓物業新租用空間中37%來自中資企業。

據市場消息，近期有中資財團有意出價約300億港元購買李嘉誠旗下長實持有的中環中心75%權益。

同時，高力國際商業物業服務行政董事劉柏汶表示，由於空置率長期處於低位，供不應求，未來5年香港甲級寫字樓市場依然堅挺，預期2016-2020年整體甲級寫字樓租金有13％增長。

今年上半年一二線城市樓市的火爆，讓國內主要房地產企業樂開了花。

中原地產統計資料顯示，2016年上半年，包括融創、新城、里安、旭輝等企業在內，銷售面積同比漲幅超過一倍的企業多達12家。

此外，在已經發佈半年業績的35家房企中，平均完成年度任務指標64%，這是自2009年以來首次出現上半年平均完成指標過半的現象，遠超往年平均完成率。

彭拜新聞援引中原地產首席分析師張大偉稱，上半年一二線城市的火爆，幫助上市標杆房企銷售全面火爆，搶高價地的現象開始普遍出現。

在半年銷售普遍上漲的情況下，進入下半年房企也紛紛上調全年銷售目標。例如，碧桂園將原定的1680億元提高到2200億元；旭輝控股表示，集團已上調2016年全年合同銷售目標20%，由原定的365億元調升至438億元。

房地產市場的火爆已經從一二線逐漸向三線蔓延。

2016年上半年，核心54城市成交商品房住宅180.17萬，同比漲幅高達31.2%，刷新了上半年的歷史最高紀錄。一線城市中，上海、廣州成交面積分別上漲了14%、27%，北京與深圳有所調整；二線城市漲幅驚人，除幾個漲幅100%的以外，濟南、杭州、青島、廈門、武漢、南昌等城市漲幅均超過40%。

放緩態勢顯現

不過從官方資料來看，全國商品房銷售增速已出現放緩態勢。

年初以來，在持續寬鬆的貨幣政策和房地產刺激政策的共同作用下，房地產市場出現量價齊升的火爆行情，這也推動了房地產投資和新屋開工反彈。

然而，由於一、二線城市房價的過快上漲和土地拍賣市場地王頻出，政策層面對房地產市場的態度開始由積極鼓勵乃至刺激，轉向了觀望控制甚至收緊。

與此同時，基數的抬升也對房地產同比增速帶來不利影響，房地產市場此前過快上漲的勢頭在5月受到了一定程度的遏制，房地產銷售、投資、新開工累計同比增速均出現了不同程度的回落。

國家統計局上週五公佈的資料顯示，1-6月，全國房地產開發投資46631億元，同比名義增長6.1%，增速比1-5月份回落0.9個百分點。1-6月商品房銷售面積64302萬平方米，同比增長27.9%，增速比1-5月份回落5.3個百分點。

其中，住宅銷售面積增長28.6%，辦公樓銷售面積增長40.5%，商業營業用房銷售面積增長13.4%。商品房銷售額48682億元，增長42.1%，增速回落8.6個百分點。住宅銷售額增長44.4%，辦公樓銷售額增長61.6%，商業營業用房銷售額增長15.6%。

海通證券薑超對此評論稱，二季度末，地產銷量增速和新開工面積增速均較一季度末下滑。地產銷量增速在4月見頂，並於5、6月持續回落，而新開工增速則在整個二季度持續下行。

民生宏觀分析師朱振鑫和張德禮認為，隨著銷售增速的放緩，未來房地產庫存可能被動增加，因此維持地產投資繼續下滑的判斷。

中金公司分析師張宇在一份報告中稱，新房銷售量已處於高位，預計未來將進入長期下行通道，短期增長機會主要來自超高能級和高能級城市；銷售額將持續上揚，市場當前存在階段性需求透支，預計增速未來將有所回檔。

張大偉也稱，地王是未來最大的風險，一線城市成交已經開始放緩，部分熱點二線城市成交火熱，房價地價領漲。預期下半年，房地產調控繼續因城施策，升級到一城一策，一旦信貸政策寬鬆不能持續，下半年，特別是四季度房地產市場的風險可能爆發。

並非拐點

隨著房地產資料的回落，有觀點認為房地產市場的拐點已經到來，未來房地產市場將重回下跌。但也有分析師對此並不認同。

華創證券首席債券分析師屈慶在6月房地產資料公佈前曾表示，房價的絕對增速並不低，環比增速放緩只是前期上漲過快和近期限購加碼帶來的正常反應。而房地產銷售面積同比增速有所回落，但依然保持在20%以上。

他稱：

首先，即使短期房價環比增速有所放緩，但依然處於歷史高點附近，同比增速仍在進一步上升並接近歷史高點。因此，房價的絕對增速其實並不低，環比增速放緩只是前期上漲過快和近期限購加碼所帶來的正常反應。其次，房地產銷售面積同比增速有所回落，但依然保持在20%以上。再者，房地產庫存持續下降……

從實際數值來看，房地產資料並未明顯惡化，市場供需兩旺的格局也並未發生顯著變化，不能僅僅因為一個月資料的下滑就做出房地產市場拐點已經到來的判斷。

預計未來房地產市場的景氣度仍能維持，年內進一步惡化或再次出現4月火爆行情的概率都不大。

華人置業（00127）昨天午後發盈喜兼宣布派特別息，股價隨後發力，全日飆升16.7%，收市報21.15元，迫近今年高位24元。

劉鑾雄收逾30億

公司宣布，今年上半年可扭虧為盈，預料收入較去年同期的9.69億元，增長96%至106%，而去年同期錄得虧損1.15億元。另外，公司或錄得一項重大的股東應佔其他全面支出約23.14億元。

華人置業同時宣派特別中期息每股2.1元，合共約40.06億元，將於8月11日或前後支付；大股東劉鑾雄持有14.31億股，故此次派息他可收逾30億元。

該公司指出，期內盈利增長主要由於出售美國萬通大廈錄得12.27億元收益、銷售旗下物業半山干德道璈珀錄得14.8億元收入及6.57億毛利、應收遞延代價所產生的名義利息收入4.74億元、出售上海愛美高大廈獲7.21億元收益、自持買賣的上市投資及財資產品所得淨溢利4.34億元，以及今年5月收購盛京銀行（02066）股份所帶來的股息收入1.91億元等。

內地一線城市樓價持續攀升，豪宅市場恍如香港屢創高峰；早前有上海洋房以每方米34.49萬元（人民幣．下同）成交，呎價即約3.71萬港元，創內地樓市歷史新高。

據內媒《證券日報》引述第一太平戴維斯上周公布的數據指出，上海樓盤華僑城蘇河灣11號聯排別墅，於今年4月19日以2.42億元成交；該洋房總面積為700方米，即約7534.94方呎。報道指雖然上海黃浦區綠城黃浦灣曾有單位叫價每方米逾38萬元但無成交，因此今次成交應創下上海新盤、以至內地歷來最高紀錄。

蘇河灣於2012年9月預售，第一批250個單位均價為每方米5.3萬元， 2013年全年預售均價已達每方米10.17萬元，2014年1月最高報價已突破每方米28.04萬元。

一線城市已進入高端年

報道引述北京中原地產研究部數據顯示，今年上半年內地有36個每方米逾10萬元的豪宅盤，而首席分析師張大偉亦稱期內為「中國房地產歷史上第一個頂級豪宅年」，並指一線城市豪宅售價每方米屢逾20萬元。另外內地頂級豪宅項目100強中，今年上半年成交總額為1488.2億元，較去年同期大增86%，惟100強中有50個位於上海，北京佔34個而深圳亦有14個，可見一線城市樓市已進入「高端年」。

PARK YOHO 1C開放戶提價2% 尚都加價加推

細價新盤熱銷，發展商紛加價，元朗PARK YOHO Sicilia（峻巒1C期）昨加推25伙，並劃一將14伙開放式單位提價2%；另外長沙灣尚都增推23戶亦輕微加1%。

二手樓價跌勢暫喘定，兼有回升迹象，發展商亦就熱賣新盤加推加價。新地（00016）峻巒1C期昨天加推25伙，包括1房及（13伙）3房戶（12伙），價單定價由468.5萬至722.8萬元，價單呎價10,239至11,842元。若按基本即供折扣率11%計算，折實價將降至417萬至643.3萬元。

PARK YOHO 1C加推25伙

是次發展商首推1房戶，並提供全新付款辦法，為先減6%樓價，再額外有10%回贈，總優惠合共為樓價15.4%，若採取此付款方式，1房單位入場折實價將降至396.4萬元。

另外，發展商同時將舊價單而並未開售的開放式單位，劃一加價2%，其中1A座的12樓D室（面積326平方呎），舊價單定價為388.3萬元，現加價近8萬至396.1萬元，最新呎價12,150元。

新地副董事總經理雷霆表示，峻巒1B期銷情持續強勁，至今已累售逾400伙，故加推1C期單位應市；新地代理助理總經理陳漢麟稱，加推之單位預計下周初賣樓，而日前項目開售時，有1名買家以逾3,800萬元掃入5伙，暫為項目最大手的買家。

尚都增推23戶 涉1及2房

至於百利保（00617）、富豪酒店（00078）旗下的長沙灣尚都，首批單位幾近沽清，發展商昨天亦增推23伙。

加推的單位包括1房（11伙）及兩房（12伙），面積由307至429平方呎，價單定價由522.86萬至699.8萬元，價單呎價16,144至17,210元，即供折扣維持12%不變。

比較新舊價單，新價單中的25樓C室（1房），面積318平方呎，定價543.15萬元，呎價17,080元，較舊價單下一層面積相同的23樓C室，呎價16,879元，高約1.2%，扣除樓層因素，料單位加價約1%。

百利保執行董事兼首席營運官范統說，首輪銷售售出118伙，套現約5.5億元，成交平均呎價約1.42萬元。首輪銷售中，有7伙未被認購的單位，其中5個標準單位加價2%重推，而特色單位則維持原價。范統指，有關單位或連同加推戶於下周初發售，今日起重新收票。

另信置（00083）西貢逸瓏海滙緊接於今天下午2時首輪開售90伙。項目昨晚截票，市場消息指累收逾180票，超額1倍，其中代理入票佔兩個登記。

產業署昨日公佈山頂太平山餐廳的租約招標結果，湯聖明透過旗下中現國際有限公司中標，續租現址經營太平山餐廳，續租期限為3年，由今年7月16日起生效。然而近年旅遊業疲弱，租金水平亦應聲下跌，最新月租跌至92萬元，呎租101元，相比之前2011年簽訂的舊月租153.2萬元，每月平了61.2萬元或40%。

山頂太平山餐廳位於山頂道121號，在山頂廣場及凌霄閣之間，有超過100年歷史，屬於二級歷史建築物業，由1947年開始改作餐廳用途。現時租用的太平山餐廳，至少已經經營15年，成為山頂旅遊地標。山頂太平山餐廳歷史悠久，頗受名人喜愛，包括政界名人「田少」田北俊等。

印度船王近億沽元朗舖

至於民生街舖交投延續，消息指元朗牡丹街15號至23號的地下10號舖，以及毗鄰的11至13、15號舖，面積分別為1,300方呎及640方呎，分別以造價6,880萬元及2,980萬元成交，折合呎價同樣約為4.6萬元。

翻查市場資料，上述舖位原先由印度船王Chellaram家族持有，其於2014年以3.628億元向新地購入包括上述物業在內的一籃子舖位，總樓面約7,420方呎，當時呎價近4.9萬元。及至今年3月時，業主曾將一籃子物業推出招標，意向價4.5億元。今次成交的兩舖位，分別由連鎖凍肉店及蔘茸店承租，每月分別收租約14.2萬元及7萬元，按成交價計算回報均逾2.4厘。

另一邊廂，市傳觀塘嘉樂街2至26號地下I號舖，面積約821方呎，以1,320萬元成交，折合呎價16,078元。舖位目前由洗衣店承租，月租約4萬元，買家料可享3.6厘回報。

深圳中洲投資控股早前向城規會申請，將大坑道4至4號C舊樓重建，全數單位數以千方呎計，最大更達1.08萬方呎。惟申請未為公眾受落，諮詢期內收到960份意見，包括不少當區居民及區議員等，亦有附近屋苑的業主立案法團，全數反對，認為申請破壞綠化帶，危害斜坡安全；興建新路口亦會加劇交通擠塞及影響安全。

今年初中洲投資成功購入上列舊樓，最新方案擬重建一幢約30層高住宅大廈，只提供23個單位，單位面積約3,600方呎至1.08萬方呎不等，另有46個私家住客車位及5個訪客車位，預計約2023年落成。公司並計劃將大廈出入口，由現時較低位置，提升至較高一段的大坑道，即在大寶閣附近，以提升物業價值。不過，因所建出入口車路涉及政府土地，有關土地更被規劃為綠化地，故要向城規會提出申請。

豪宅受捧，九龍倉及南豐合作的山頂Mount Nicholson 8號屋前日截標，最終以6.3億元售出，呎價78,222元。

該洋房實用面積8,054方呎，設有獨立升降機及1,697方呎私人車庫，並擁有5,906方呎前後花園，該洋房擁維港景色，室內設計由Yabu Pushelberg負責。

該盤至今售出3間洋房，其中6號洋房以8.3億元售出，實用面積9,455方呎，屬屋苑第二大洋房，前後花園共6,188方呎。

5號洋房以7.4億元售出，實用面積9,173方呎，前後花園4,636方呎，天台及平台共1,530方呎。