蔡政府將全力護房市！立法院長蘇嘉全本周一與不動產業相關意見領袖座談時，當面表明政府不但不會打房，還要「救房」。他說，行政院長林全的概念就是不動產不能「啪一下就成長」，要慢慢成長，且漲上來後不能把他打下來，否則要花1到3倍的時間來救。

蘇嘉全本周一會見不動產仲介公會全國聯合會理監事，及全省不動產仲介公會各縣市公會理事長。

在閉門會中，蘇嘉全直言，今年選舉前就曾與不動產相關的理監事溝通行業困難點，大約1個月前，他也與行政院、財政部、內政部交換意見。他並坦白向林全說，台灣的稅改過去幾年非常亂，改到最後很多地方都有問題。

蘇嘉全透露，房地稅賦增加造成的民怨，連民進黨人也一再反映，像立法院顧問、前綠委蔡煌瑯就說，收到今年房屋稅單才發現和以前差那麼多，認為有必要檢討稅制。

蘇嘉全進一步指出，去年他與林全、民進黨立院黨團總召柯建銘，和全國不動產公會開會時，大家就問蔡政府上任後會不會打房，「林全說過一句話，其實不需要我（林全）打房，我們上任要救房！」現在真的要救了，像是銀行的利率，放款的額度都在慢慢放了。

說到激動處，蘇嘉全還用食指敲桌子說，「早知如此何必當初！」蘇嘉全說，林全認為，不動產一定要慢慢成長，沒有說因為通貨膨脹，不動產卻沒有增值，這是不可能的事情。

與會的不動產仲介公會全國聯合會理事長林正雄則表示，不動產是經濟火車頭，當不動產萎縮，就意味經濟低迷。今年房仲只剩5,800家，大多處於虧錢苦撐狀態，而台灣房地產年交易量也已從最高峰的50萬戶，落到今年預測可能只剩23萬戶，可見不合理的稅制對民生經濟造成很大的衝擊，建議政府召開全國性會議立即檢討修正。

國揚實業總經理彭紹齡昨（18）日在主持台南「翡翠森林」二期完工記者會後表示，國揚今年將全面轉戰中小宅市場，本周六基隆總銷30億元大案「早安國揚」將公開，祭出每坪「1字頭」房價策略，力拚首購市場；加上木柵「南方莊園」9月底公開，還有「翡翠森林」一、二期新成屋，今年全年推案量將重返百億元大關。

至於國揚握有的大面積閒置土地台北市「大南港案」土地，彭紹齡表示，目前傾向整塊土地求售，暫停設計規畫和興建開發的程序。

彭紹齡表示，國揚今年新推案量目標將會挑戰100億元大關，包括基隆祥豐街大案「早安國揚」約30億元，最低16.5萬元單價即可入住，每坪均價為16.5萬元，每戶規畫30坪以內，主打基隆最殺單價的小宅；另外9月底，台北市文山區公訓段約40多億元「南方莊園」也可望開賣，每坪均價60多萬元，每戶規畫24~60坪，總價約1千多萬元，算是文山區少見的價格親民小宅。 另外，「翡翠森林二期」還有25億元待售新成屋，上述三大案，為國揚今年到未來3年的業績來源。

國揚去年獲利大躍進，EPS達0.61元；今年上半年還沒有新案入帳，每股淨損0.07元。不過下半年密集入帳，「翡翠森林」一期已售8成將完工交屋，二期已售5成，汐止「國揚雲端」廠辦大樓已售20億元也將完工交屋，下半年是認列高峰。

財政部為協助無自有住宅家庭購置住宅，於2010年12月推出「青年安心成家購屋優惠貸款」(下稱本項貸款)，由台灣銀行等8家公股銀行以銀行自有資金承辦，實施期程至2016年底。

財政部表示，本項貸款之利率，係以中華郵政股份有限公司2年期定期儲金機動利率固定加碼機動計息，又分採「混合式固定利率」與「機動利率」2種，如選用混合式固定利率者，第1年為1.62％、第2年為1.72％，第3年起為1.74％；如採機動利率者，前2年為1.44％，第3年起為1.74％。

截至2016年7月底止，各公股銀行辦理本項貸款共計撥貸207,161戶、7,803億餘元。為利社會大眾查詢，本項貸款上開修正訊息已於財政部及財政部國庫署全球資訊網之青年安心成家貸款主題專區更新，歡迎符合資格之民眾，赴公股銀行洽辦。

房市景氣不佳，建商購地轉趨保守，甚至有帶建照轉售土地的案例，不過，卻也有建商不畏景氣寒冬，逆勢大舉購地。尤其今年的商用不動產交易，多以傳產業者自用為主，不過在今年以來的10大商用不動產交易統計之中，卻能發現興富發建設囊括2名，成為目前僅存「購地愛台灣」的上市建商。

宏大國際資產統計今年以來總金額超過10億元的大型不動產交易，1月至7月為止約有20件標的，依交易產品類型多寡依序為工業土地廠房、土地、辦公大樓、旅館零售、廠辦等。宏大國際資產總經理陳益盛分析，在交易的10億元以上大型標的中，工業廠房產品佔了8件為數最多，其次為土地佔了7件，其他類型則僅各為1、2件。

其中，工業不動產交易件數已經連續2年占比最高，絕大多數為自用擴廠、遷廠之用；交易佔比第2高的是土地類型，購買者包刮了金融業及營建業，其中土地購買最多的是興富發建設，佔有3筆的大型交易紀錄，分別購買台中市及台北市南港區土地。

陳益盛表示，儘管當前台灣房地產市場普遍不佳，房市多空訊息混亂，新的房地稅制草案究竟是為了加稅或改革也尚不明，但英國脫歐、美國即將大選，台股續漲等諸多因素，讓不少資金選擇回流，下半年的大型商用不動產交易案將會在北、中、南持續延續。

房市冷清，以往擁有房地產，就穩賺不賠的態勢已逐漸轉向！有網友表示，自己有一間尚餘250萬元房貸的房子，因人在國外、6年後才會回到台灣，詢問該將房子出租抵付房貸，還是直接把房子賣掉比較好？而專家表示，以未來的房市趨勢而言，「以租代賣」未必真能度寒冬！

空屋擺著怎麼辦？過去的市場操作模式多半是「將房子出租啊」！反正房客每月付的房租，就能應付房貸成本，「啞巴兒子」養屋主20年，20年後房子收回來還是自己的，名下擁多屋也沒煩惱。

有網友就在Mobile01上表示，自己身在國外、要等6年後才會回到台灣，目前在台中有間尚餘250萬房貸的空房，原Po雖曾考慮將房子出租，但因房子的地理位置不太容易找到租客，因此詢問要不要「直接脫手」比較好！

回應的網友反應兩極！看多的網友認為若無資金壓力，「大不了將房租降得便宜些、挺過6年，房子還是你的！」強調房產保值性仍高；但也有另一派網友建議，因為原Po人不在台灣，即使將房子出租、萬一遇到惡房客，在房子裡搞破壞或自殺，「房子就GG了！」還不如現在脫手賣掉。

永慶房產集團業管部協理林泰隆也指出，目前因土地公告現值、公告地價持續上調、加上「租賃專法」將上路，未來想當房東，不僅租金所得必須課稅、加上房屋持有成本增加，「以租代賣」改當包租公已非絕佳選擇，不妨適度讓價出場、少賺為贏！

但若最後仍無法下定決心賣屋，仍想將房子出租，好房網雜誌則建議可以尋找「代租代管」公司，協助屋主過濾房客、也可為屋主進行修繕、清潔等服務。

根據最新調查，北台灣都會區今年以來十大熱銷的新公開預售新案，其中7案都採「讓利」策略，加上地段和建商品牌等優勢，總計去化逾250億元，甚至出現1天賣掉1億元的狂銷案。

在全球低利環境下，自住和換屋需求一直殷切，只是卡在價格，房市買家遲遲不敢出手，現在只要價格夠破盤、建商夠讓利的新案，依然可能在房市低迷中創造佳績。根據住展雜誌昨（18）日公布最新調查，今年1月到8月15日正式公開銷售的十大熱銷新案，其中7案有「讓利」誘因。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，台北市和新北市、桃園、新竹、宜蘭，讓利熱銷案「遍地開花」，十大熱銷案成交金額已逾250億元。其中台北市讓利新案相對較少，但一出現立刻被瘋搶。

新北市包辦4筆熱銷的讓利案，引發局部「價格破壞」，如板橋「江翠ONE」、汐止「上東城」、新店「陽光PARK」等，均以便宜實惠打敗不景氣。尤其「江翠ONE」更是大賣，總銷達70億元，自7月初~8月中售出達8成、成交達56億元，熱銷更勝台北市「太平洋之森」。

台北市則以「太平洋之森」最經典，總銷約32億元，3月中公開，32天就100％Clean，平均1天賣掉1億元，改寫房市傳奇。

何世昌表示，台北市今年市況雖然較其他縣市低迷，但「太平洋之森」、「忠泰鳳磐」與「云硯」仍迅速脫穎而出。「云硯」是未讓利而熱銷的建案，挾著區內新增供給短缺、自住需求殷切，受到自住客青睞。

至於新竹以「世紀鑫城」最賣座，相對低價，2個月不到就宣告結案。宜蘭「力信擎天」則是少數創新高價仍熱銷的建案。何世昌分析，宜蘭過去有樓高管制政策，該案挾著地段與抗土壤液化等話題，硬是賣掉5成、逾20多億元的總銷，創下宜蘭最熱賣建案的紀錄。

中正區「太平洋之森」 創1個月完銷

逆勢行銷
房市雖萎靡難振，但今年來仍有部分建案，以價格讓利、產品力加值等獨特行銷，創造優異銷售率。據《住展》雜誌統計，北台灣10大熱銷建案，分布雙北市、桃園市、新竹市及宜蘭地區，總已售金額超過250億元，其中又以新北市有4案表現最佳，已售案量超過100億元。

台北市有中正區「太平洋之森」、大安區「忠泰鳳磐」與士林區「云硯」等3建案進榜。其中，「太平洋之森」總售出金額達32億元，銷售時間僅約1個月，平均1天賣掉1億元，暫居北市今年最熱銷建案。

新北熱銷建案最多
新北市進榜的熱銷案共有4案，總已售案量近130億元，佔北台熱銷已售案量的一半。其中，汐止區「上東城」、新店區「陽光PARK」、板橋區「江翠ONE」，皆以價格實惠打敗不景氣。板橋區「嘉廷家傳」，主打建案產品力，讓利幅度不大，雖僅售出約2成5，但因案量高達約90億元，成交金額已逾20億元。
「陽光PARK」6月正式公開，代銷此案的新和廣告副總經理李霖芳表示，至今銷售近5成、總戶數約3百餘戶，「現每周來人維持140~150組左右，成交單價26~28萬元，較區域便宜3成，買方則多因為價格及地理位置距北市近而出手。」

低價搶市迅速完銷
新竹則有「世紀鑫城」主打低價讓利，銷售此案的昌益事業群行銷經理林世烽認為，「世紀鑫城」公開約1個多月，300多戶即完銷，「成交價約較周圍新案低1~2成，價格誘人，區域供給量少，也是完銷主因。」
下半年，國揚建設總經理彭邵齡指出，20日於基隆的預售案「早安國揚」將進場，總銷30億元，均價每坪16.5萬元；台北市文山區的「南方莊園」，打出總價1200萬元起，9月底將公開，都主打「經濟實惠」搶市。
《住展》雜誌企研室經理何世昌提醒消費者，新案應仍會打出讓利價吸客，「消費者應多比較建築品質與建商信譽等。」

日勝生（2547）興建的浮洲合宜宅，自去年4月因地震爆出結構損害，歷經9個月結構外審討論後，6月通過台大外審會審查。

住戶可看試驗過程
主導此次結構外審會議的台大地震工程研究中心主任周中哲表示，經過20次會議確定結構體的損害經過補強後，是安全、可以居住的。

為確保補強後的實質效益，周中哲說：「將在國家地震中心實驗室進行實體實驗，9月開始製造實驗試體，11月進行結構試驗」試驗採公開方式進行，住戶可前往了解過程。

「浮洲合宜宅」住戶自救會發言人陳健瑋則認為，結構外審結果結論確實是經過補強後，勉強可達法律規定標準，目前住戶還沒收到來自日勝生通知該如何施作，後續仍將持續關心補強作業進展及施工品質。

台北市力推公辦都更，昨正式啟動位捷運科技大樓瑞安段公辦都更，未來將興建地上29樓、地下6樓的商辦大樓及停車場，同時保留綠地、增設社區空間並有捷運連通道，估將引進32億元的民間投資，預計12月招商。

擬減免土地增值稅
台北市副市長林欽榮肯定，該案已停頓近20年都無法有效整合，此次能用公辦都更方式突破，雖然面積小，但卻是捷運側的精華地。
他針對近來許多質疑都更後房屋稅暴增，認為，《都市更新條例》母法規定在拿到使照2年內房屋稅減半徵收，未來北市府將朝4年內減半方向努力，百分之百同意合建的公辦都更案土地增值稅也能減免。
住商不動產北市區經理錢思明分析，該區多以B級以下辦公室為主，價格便宜且使用面積大，新商辦要如何增加入住率，會是一大考驗。

捷運科技大樓站瑞安段公辦都更小檔案
★都更範圍：復興南路二段以西、復興南路二段210巷以南、和平東路二段219巷以東及和平東路175巷5弄以北
★面積：0.47公頃
★使用分區：商三特、住三及停車場用地
★地主：公有92.86%，私有7.14%
★招商時程：
．2016.12公告招商
．2017.3議約、6月簽約
★未來規劃：引資32億元興建商辦大樓、停車場，預計2022年完工，增設捷運連通道，保留部分公園綠地

「三峽北大安置住宅工程」歷經前承商財務危機無預警停工，工程在承接的新施工團隊全力趕作下，現在已完成外牆裝修工程，拆卸施工架後的嶄新建築外牆採用灰色系搭配磚紅色面磚，雅緻質樸色彩元素與周邊鄰近住宅相互呼應，共同形塑北大特區優質街道風貌，安置戶期待已久的家園將於年底完工。

城鄉發展局長邱敬斌表示，北大安置住宅源於1997年擬定的「台北縣台北大學特定區開發工程用地區段徵收拆遷補償安置計畫」，歷經縣府時期十多年與安置戶在代建及配售土地協調無法取得共識，自2011年朱立倫市長上任後為協助安置戶由市府先行墊付款發包代建執行，城鄉局著手規劃北大安置住宅，2013年動工興建。基地面積約1.4公頃，共興建5棟地上14層地下2層的建築物，每棟單層為6併，且各棟最大棟距約36公尺，共396戶，每戶不含車位約40坪，公設比約23％，皆是3房2廳2衛1廚與前後陽台的設計，各戶每個房間都有自然通風採光，衛浴設備採用乾濕式分離並配有免治馬桶，社區除了依都市計畫建蔽率留設法定空地作為綠地與兒童遊戲空間外，也設置健身房、閱覽室與交誼廳等機能完善。

北大安置住宅於2015年10月雖因承攬廠商「長鴻營造股份有限公司」跳票，市府為確保協力廠商、安置戶之權益，最終以對協力廠商、安置戶、市府最有利的「繼受」繼續興辦工程，並於2016年1月恢復施工。

北大安置住宅歷經十餘年皆無法實現當年對安置戶的承諾，一次又一次的期盼落空，讓許多安置戶因此相當傷心失望。時至今日，朱立倫積極兌現承諾，不再有無數次的協商，直接以行動證實市府興建安置住宅的決心，雖然本案一波三折亦遭遇承攬廠商財務問題，透過市府團隊積極協調推動，如今建築物外牆嶄新外觀呈現，安置戶可以放下心中疑慮帶著滿心的期待準備遷回自己的家園，預計於2016年底全數完工，2017年中完成配售交屋。

重大交通建設向來是帶動房市動能的利多，隨著台中74號快速道沿線計畫增設北屯、大里兩個匝道，可望為區域交通增添利多，包括大里區、太平區、北屯區等房市均受惠；近期無論預售屋或新成屋，每周平均來客數10至20組，賞屋人潮明顯較其他區域更活絡。

環狀快速道路台74線串連台中市霧峰、大里、太平、東區、北屯、潭子等行政區，與台中市區許多重要幹道銜接；更是連接國道1號與3號、省道的重要渠道。不過，隨著人口持續移入，台74線尖峰時段車流量多、各匝道口常壅塞，台中市交通局規畫在國道1號台中路段增設系統交流道銜接台74線，及大里、霧峰增設匝道，預計2021年完成，屆時可望緩解各匝道的車流量。

台中市不動產開發公會表示，交通便捷度及未來發展性是自住客考量重點，其中，位於大里區的聚合發「大美」新成屋，規畫36至44坪，每坪開價24至27萬元，近期打出含裝修、自備10％交屋，每周平均來客數逾10組；同樣位於大里區的青成建設「漂亮La Vie2」新成屋，坪數規畫45至61坪，每坪開價26至28萬元，也吸引首購族目光。

此外，太平區中山商圈周邊生活機能豐富，鄰近台74線及紅線捷運精武站規畫，向是自住客的熱門指標，包括銓威、親家、順天、櫻花等建商都已搶進推案。

其中，銓威建設「一中樂敘」案規畫31至41坪，每戶總價598萬元起，6月開賣以來每周平均來客數逾20組；親家建設東區「景一方」案，規畫42至58坪，每坪開價24萬至29萬元，每周平均來客逾10組，目前銷量達6成。另專攻首購宅的櫻花建設，位於太平新光重劃區的「櫻花青邁」案8月中進場開賣，產品規畫40至55坪，每坪開價19至21萬元，潛銷預約近5成。

此外，北屯區在台74線「北屯二匝道」及「崇德路匝道」之間也預計增設匝道銜接國道1號，將大幅縮短北屯區南北往返的交通時間，為北屯區房市再添利多！其中，總太地產在北屯區的「美樂地」案，由於鄰近捷運紅線太原站，吸引首購族上門，目前每周來客數多達20餘組。

8月17日，華遠地産(4.89,0.170,3.60%)公布半年報，截至2016年6月底，華遠地産營業收入同比上漲80.95%，歸屬于母公司股東的凈利潤同比上漲84.29%。同時，華遠地産上半年銷售額同比上漲超過50%。

　　業內人士表示，華遠地産“1+N”戰略順利實施，銷售規模增長明顯，超過50%的增長率為公司向綜合服務商轉型提供了支持。

　　凈利同比大漲逾八成

　　“營業收入和凈利潤均有大幅增長，主要係上半年結算項目增加所致，且其結算項目産品附加值增值空間較高，市場有所回暖，促使售價提升且周轉加快，進而致使利潤有所提升”。業內人士分析，華遠地産根據不同城市採取不同的産品策略，利用市場窗口期調整産品銷售節奏，有助于保證公司實現利益最大化。

　　總體來講，隨著房地産白銀時代的來臨，華遠正大力調整城市布局，繼續在優質一、二線城市增加土地儲備。未來公司將依托于股東資源，以京津冀區域為發展核心，在穩固現有城市布局的基礎之上，還將關注一些重點城市群，在長三角(3501.40,-21.720,-0.62%)、珠三角(6040.70,6.320,0.10%)及川渝等區域積極尋找發展機會，同時不排除向海外發展的可能。

　　配股融資助力轉型

　　近期華遠地産在資本市場動作頻頻。7月，華遠地産向股東配售545,298,301股新股，發行價格為3.36元/股。最終，此次配股認購數量為528,439,868股，佔本次可配股份總數的96.91%，有效認購資金總額17.76億元。

　　在此項融資之前，華遠于今年1月份、3月份以及6月份分三期面向合格投資者非公開發行總額為35億元的公司債(346.00,0.000,0.00%)券，利率水平相對較低。分析人士認為，華遠通過“配股+發債”的方式進行融資，募集資金將會置換公司此前資金成本較高的債務融資，有效降低了公司資産負債率和資金成本，提高了公司的償債能力，進一步提升了公司抗風險的能力，促進公司穩定健康發展。

　　有分析師稱，公司去年以來基于企業創新的推動，實施了“1+N”戰略，與金融、醫療、教育、保險、互聯網等多個行業建立合作，實現了從産品到服務的全方位升級，這為其項目銷售價格遠高于周邊競品提供了核心競爭力，也為其提高利潤奠定基礎。而且，這些新興業務是基于原有地産業務而發展起來的，有力推動了公司主營業務的發展，同時為多元化投資創造了空間。

　　華遠地産高層坦言，公司的戰略目標是成為一個全國性的房地産發展商、綜合服務運營商，打造一家令人尊敬的房地産品牌企業。未來三年，華遠地産主營業務的開發規模、盈利能力、品牌實力將保持穩定的發展，致力于打造好房地産業務的兩個核心：一是房地産實業經營，二是資本運營。公司將以産業經營為基礎，充分發揮資本運營的作用，重點發展房地産開發與不動産經營業務，形成“雙輪驅動”式的良性經營格局。

昨日，國家統計局發佈了全國70個大中城市的房價情況，房價仍在上漲，只不過漲幅減弱了，而且二線城市全面佔領了全國漲幅榜。在這些熱門城市遭遇新的調控之後，其他的二線城市可能又會接棒。

房價過快上漲已成為當前宏觀經濟中的突出問題，雖然對經濟穩增長有一定幫助，但房地產泡沫迅速膨脹會帶來越來越嚴重的經濟金融風險。本專題中，中國社會科學院教授、廣發證券首席經濟學家劉煜輝也提出了他的應對之策。

和幾個銀行業的朋友聊天，大家對於7月全國新增貸款幾乎全是房貸這件事似乎反應並沒有那麼激烈。

“單月新增貸款全是房貸也不罕見。”長三角某城市商業銀行有關人士說，“一般銀行大額貸款都會選擇上半年尤其是一季度投放，到四季度幾乎不會投放。這樣，當年的貸款成績比較好看，業績都反映在當年。”

他的說法和央行有關負責人就7月份貨幣信貸資料答問中的一致，解釋的都是為何7月全國新增信貸出現大跳水的問題。

央行表示，金融機構出於“早投放、早收益”考慮，一般上半年貸款占大頭，今年上半年貸款增加7.53萬億元，同比多增近1萬億元，投放進度較快，雖然7月份貸款季節性回落，但累計來看仍較多。

此前，不少機構預測7月新增信貸低於6月是大概率事件，但總體會在7000億-8000億元。最終央行公佈的數字是4636億元，僅為6月的1/3。

這樣的跳水讓人大跌眼鏡，但更令市場震驚的是，在7月新增貸款中，主要由居民個人房貸構成的住戶部門中長期貸款竟有4773億元，非金融企業貸款首度出現負增長。

7月新增貸款全是房貸說明了什麼？居民爭當房奴、房地產扛起經濟大旗的討論不絕於耳。

7月居民房貸絕對規模不高

橫向對比來看，7月住戶部門中長期貸款絕對規模是略有回落的，比5月的5281億元和6月的5639億元都要低，這在統計局的資料上也能看出端倪。

根據統計局資料，房企到位資金中個人按揭貸款增速從6月開始是微降的，其中6月比5月下降了1.5個百分點，7月又比6月下降了2.4個百分點。這表明，全國範圍內房地產銷售的降溫跡象並非空穴來風。

先以上海為例，央行上海總部最新的資料顯示，上海的個人住房貸款已經連續兩個月下降，7月居民個人房貸增加了255.2億元，比6月減少103.2億元。

民間機構CREIS中指資料也顯示，7月超七成城市成交面積環比下降，尤其是二線代表城市環比下降8.88%。

對於房貸，有華北股份行上海分行零售業務人士稱，因為個貸的利潤不是很高，行內為鼓勵個貸投放，在利潤考核時，會加20個bp，以減輕個貸經營考核壓力。

“從總行的政策層面肯定是鼓勵的，但是上海市場明顯看到交易量在下降，所以雖然我們上半年就完成了全年的淨投放指標，但是下半年能不能保住勝利果實還不一定。”他說。

由此看，雖然銀行對居民個人房貸並未明顯節制甚至有所鼓勵，但隨著多個二線城市開始收緊調控，以及本輪房地產高潮漸成強弩之末，住戶部門中長期貸款的下滑是可以預見的。

更應重視企業貸款負增長

但如果跨年度縱向對比，今年的房貸確實很高，創造了歷史高值。央行也說了，從住戶部門貸款看，今年增長確實比較突出。

2015年新增人民幣貸款11.72萬億元，住戶部門中長期貸款也只有3.05萬億元，非金融企業貸款7.38萬億元，兩者比例為1：2.42。今年截至7月，住戶部門中長期貸款已有3.10萬億元，超過去年全年的水準，非金融企業貸款只有4.53萬億元，只有去年的61%。

即使是在上輪房地產大年的2009年，住戶部門中長期貸款也只有1.7萬億元，而非金融企業貸款增加7.14萬億元，兩者比例高達1：4.2。

這一方面顯示本輪房地產行情甚於2009年；另一方面，房價不斷攀升，居民使用杠杆越來越足。

回望2009年，這可謂是住宅產業市場化以來最為戲劇性的一年。在一系列積極宏觀調控政策的直接影響下，原本低迷的樓市從年中開始迅速反彈，當時有研究者稱，“今年是新世紀中國經濟最困難的一年，但也是房地產業最輝煌的一年。”房地產業的逆市發展對我國在國際金融危機背景下保持經濟穩步增長起到了積極作用。

6年後，與實體經濟的困難同步出現的房地產狂飆，似乎成了中國經濟反復應驗的魔咒。但與過度關注並未出現較大波動的居民房貸相比，企業部門貸款意外負增長，才是目前更大的問題。

放水無用，市場不缺水

新增信貸、社會融資規模大幅回落，顯示金融機構對實體經濟資金支援顯著減弱。同時，實體經濟投資意願低迷，導致企業手持現金意願繼續加強。

另一方面，居民部門加杠杆，企業部門去杠杆，似乎成了銀行的執行方向。在這個去杠杆的過程中，原來的一些過度融資被收回，或者不再新增，其中也包括對房企的融資。

最近兩個月，隨著高層對資產泡沫的表態和各地地王的頻出，銀行對房企資金端明顯收緊。

此前，全國範圍內，房地產開發商向銀行土地融資，三七開仍是較為普遍的比例，即自己出30%的土地出讓金，向銀行融資70%。不過，這在上海已經很難做到。



“原來開發商自己至少要付35%的土地轉讓金，銀行提供65%，現在至少要四六開。”有華南股份行上海地區對公人士近日說，“成本太高的肯定不碰。最近一年的專案都不太做了，所謂的地王項目。”

“現在很多銀行不怎麼做二級開發貸了。”上述人士說。以上海為例，根據央行上海總部統計，截至今年上半年，上海地區房地產開發貸款減少587億元，同比多減841.7億元。

但對於銀行來說，錢沒處投放也是問題。從實際投放來看，法人貸款幾乎只有PPP和政府購買項目，而所謂地方債置換，實際上很多情況下，是地方政府發債歸還銀行貸款後，又在銀行發生了新的貸款。

這種種的失衡均表明，市場不缺水。下一步，刺激實體經濟的任務恐怕要交給財政了。

進入下半年以來，熱點城市的房價仍然在高位上漲，樓市仍然沒有出現降溫的跡象。

8月17日，南京市人大常委會舉行第二十七次會議，南京市市長繆瑞林做了關於2016年上半年工作情況和下半年工作安排的報告。繆瑞林在報告中指出，下半年，南京將分區域設房價紅線，嚴控區域樓王。

繆瑞林在報告中稱，南京房地產市場風險加大。下一步，南京市將立足南京房地產市場實際，針對局部區域過熱的問題，嚴格落實嚴控房價地價、突出聯動監管、科學引導預期等各項政策措施，確保全市房地產市場平穩健康發展。他在報告裡具體提出了三條舉措：

一是嚴控房價地價。嚴格落實房價管控標準，分區域設置價格管控線，嚴控區域樓王；對開發企業申請開發專案上市時，嚴格按照價格區間分類指導，控制房價上漲幅度。執行土地出讓最高限價措施，優化土地供應出讓方式，加強全市土地供後監管，加大閒置土地處置力度，對暫未開發的土地，嚴格按照土地出讓合同管理開發建設。

二是突出聯動監管。安排建設、物價、房產等相關部門，對全市商品房專案開展從開發建設、價格申報到上市銷售的全過程監管，對出現捂盤惜售、哄抬房價、散佈虛假資訊等違法違規行為加大聯合查處和治理力度。規範銷售行為，對未取得商品房銷售許可的專案，不得以任何名義向購房人收取任何費用，嚴格落實購房實名制，堅決杜絕炒房賣號現象。

三是科學引導預期，進一步加強市場聯動監測預警，準確把握全市房地產走勢。及時公佈土地和房源供給計畫、數量、供應節奏等相關資訊，督促開發企業理性參與市場活動，穩定市場發展預期；加強輿論宣傳，引導市民建立科學合理的梯度住房消費觀念，加快形成購租並舉的住房消費體系。同時，密切關注市場熱點問題，對媒體的不實報導及時澄清，堅決防止由於誤讀產生的市場恐慌情緒。

8月18日，國家統計局發佈的資料顯示，2016年7月，70個大中城市中，南京房價環比上漲3.6%，位列廈門、合肥之後，排名第三，同比價格變動中，南京房價同比上漲幅度超過30%，位元列第五，漲幅超過上海和北京。

對於繆瑞林提出的三條舉措，某央企南京分公司負責人稱，第一條限地價房價是最切合實際的，但到底怎麼限價，怎麼落到實處需要政府部門進一步明確。

某品牌房企行銷總監稱，前段時間南京出臺的限貸政策太過溫和，只將首付比例提高了5%，對市場、對買房人沒什麼影響，樓市依然很火爆，而限地價方面的政策對開發商的影響還沒顯現出來，所以政府的調控壓力很大，這才出現市長喊話的情況。“聽說政府會加大檢查力度，對捂盤惜售、變相漲價的情況會加大查處。”該總監說，對於政府部門的限價，開發商也是很無奈的，“現在的項目很多都是去年拿的地，地價是很貴的，目前的售價也就是百分之十幾利潤，那麼高的價格拿的地，開發商怎麼可能不直接或變相的調高價格。”

上海中原地產分析師盧文曦表示，雖然南京房價漲幅已經過了最快的時候，但是總體來看，還是有慣性上漲的動作。


而漲幅超過一線城市，調控壓力不言而喻。從調控手段來看，一方面抓“根源”，從土地著手，控價格，減少市場對未來預期和恐慌心態。加大“囤地”的查處力度，提高土地使用效率，保證未來供應。另一方面從市場著手，理順規範交易次序，保證健康交易環境。預計這是下半年南京調控的主要方向，一些執行層面細則預計也會及時出臺。在此背景下，房價漲幅有望進一步趨緩。

同策諮詢研究部總監張宏偉表示，進入下半年以來，熱點城市的房價仍然在高位上漲，樓市仍然沒有出現降溫的跡象。以南京為代表的幾個二線城市樓市出現“日光碟”和“買漲不買跌”的火熱局面，房價上漲幅度超過一線城市，土地市場也是“地王”頻現。從政策面發展趨勢來看，官方的頻繁表態以及收緊政策落地，預示著三季度後政策面會出現轉向。

大陸國家統計局18日公布7月70個大中城市住宅銷售價格變動情況。與6月相比，房價上漲城市數量有減少趨勢，漲幅也持續縮小；按年增率，房價上漲城市數量與漲幅有增加趨勢，其中，深圳以41.4%居冠。市場人士分析，縱觀整體房市發展，一線城市房價仍有支撐題材，短期內要降溫難，「金九銀十」行情恐提前到來，而在調控政策加重推出下，將加劇「強二線城市」的資金外溢效應。

此外，各界擔心房價持續走揚，推升房地產泡沫化產生。對此，多名房地產界人士近日參加2016年博鰲房地產論壇中指出，引導資金前往海外購買房地產，不僅可以避險，也能靠房屋升值及匯差得到收益，不虧是解決方式之一。

三、四線城受冷落

大陸國家統計局城市司高級統計師劉建偉分析，7月大陸70個大中城市住宅銷售價格變動情況，按月比，上漲城市各數減少、下降城市個數增加，一線和少數二線城市漲幅縮小；按年比，一線城市漲幅縮小，二線與三線城市漲幅擴大。

觀察近期大陸房市走向，一線與二線城市房價過熱、泛起泡沫，特別是二線城市「四小龍」南京、合肥、蘇州和廈門房價漲幅，讓其他城市望塵莫及，三線及四線城市則有庫存積壓、遭受冷落等情況。

易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進分析，雖然大陸持續打壓房價，會使價格下降，但也會讓市場產生「搶先」的預期心理，包括房地產開發商加快建案推出速度、購屋者出現搶購心態等，8月房價和成交量將衝高，加快樓市「金九銀十」前來。

強二線城資金外溢

中原地產首席分析師張大偉也說，在資金推動下，一線城市的土地稀缺性將導致市場價格快速上漲，而且在購屋者以為土地出讓減少、擔心供需結構再次緊張的情況下，恐慌性入市的結構會加快。

至於二線城市部分，市場人士觀察，受到調控政策影響，市場資金正從「強二線」城市（南京、蘇州等）外溢，這將讓未受政策打壓的區域中心城市，成為投資者新的關注焦點。

世界最大豪宅市場在哪？大陸知名地產集團──中原集團分析，若以成交價2000萬元（人民幣，下同），約折合新台幣1億元的成交數量來算，上海比下紐約、東京等地，成為全球最大豪宅市場。專家分析原因，大陸在過去數十年快速累積資產，當現行經濟低迷壓力大等情況，民間財富自然會流入房地產市場，而且上海這幾年熱衷炒房，推動民眾購房意願，都是構成上海榮登全球豪宅王的原因。

中原集團研究總監劉淵18日投書英國《金融時報》指出，大陸很多城市的房價與房價漲幅屢創新高，引起各界關注，若看全球豪宅市場交易情況，上海已榮升為全球最大豪宅市場。


劉淵以豪宅「成交量」，對各國豪宅市場做排名。結果發現，今年上半年成交價格超過2000萬元的豪宅，上海有1597套、紐約1100套，東京新建別墅和中古屋成交價超過2000萬者，應不會超過百套，倫敦則不會超過千套。

外界好奇，大陸經濟下行壓力仍大，為何房價還會繼續走揚？劉淵指出，經濟成長放緩意謂著社會創造新的財富能力變弱，而在投資機會減少下，社會資本自然會轉向房地產領域，並加上信貸寬鬆下導致炒房氣盛，買房投資成為當下很多中產階級的選擇。

不過，市場專家也提醒，一個社會出現做什麼行業都不如買房賺錢的現象時，這是一個警訊，也促使房地產泡沫化生成，也顯然是不可持續的。

夥周大福企業 擲百億建商廈

新世界發展（00017）鄭氏家族事隔一年再度開拓深圳前海商機，以42.07億元（人民幣．下同），折合約49億港元奪得前海一幅商業用地，預期投資80億元（約93.5億港元），發展金融商業綜合項目，是繼去年8月投資3.5億元開設周大福全球商品購物中心（又稱港貨中心）之後，鄭氏家族於深圳前海投資的第二個商業項目。

鄭志剛：顯協同效應

新世界為求降低負債水平，在完成新世界中國私有化後，可動用的投資彈藥增加。是次中標的前海地皮，為新中本月4日除牌後，新世界宣布的首項內地投資。

新世界昨天宣布，夥拍母公司周大福企業收購位於前海中心金融商務區桂灣片區的商業用地，中標價42.07億元。新世界與周大福企業為發展該項目成立合營公司，分佔30%及70%股權，預期投資總額80億元，其中45億元為合營公司註冊資本。地皮面積1.82萬方米，獲批總建築樓面17萬方米，其中14.84萬方米作為辦公室用途，推算每方米樓面地價2.47萬元。

新世界執行副主席兼周大福企業董事鄭志剛表示，與周大福企業一同成功投得這個重點商業項目，反映大股東對新世界的全力支持，同時發揮新世界與關聯企業的協同效應。新世界會繼續優化內地資產、產品及服務，尋找機遇，加強在內地市場的品牌地位。

新世界表示，鄭氏家族一直看好中國經濟前景，對經濟長遠發展充滿信心。主席鄭家純此前多番強調要致力拓展中港兩地業務，十分重視內地業務發展。

須引入世界500強外企

前海合作區優先把三分之一的土地售予香港企業，上月前海管理局以掛牌方式公開出讓3幅地皮，其中編號「T201-0090」的地皮規定售予中外合資的人壽或財產保險公司，「T201-0091」售予由國資委管理的世界500強中央企業或其全資一級子公司。

面積最大的「T201-0092」地皮則要售予香港企業，且要求控股3家或以上主板上市企業，以及其中至少1家控股企業總資產最少有1000億港元，反映當局有意把有關地皮位置發展為金融服務業核心區域。

按新世界是次中標的「T201-0092」地皮出讓條件，該地與深圳地鐵11號線南山站等控制區域有重疊，故要符合軌道保護等開發規定。

此外，中標者要把4.5萬至5.5萬方米辦公室物業面積，以及不超過1000方米商業物業面積，限定一次過引入世界500強外資金融機構作其區域性或功能性總部。新世界指出，正與潛在買家磋商。

鄭氏家族早年已積極發展前海，樓面7000方米的港貨中心1期已於去年12月開張；至於樓面佔1.2萬方米的2期則最快於下月開業。截至去年底，前海合共向港資企業出讓9幅地皮，合共26.79萬方米，涉及總樓面209.26萬方米。

海洋服務虧損擴 零售未見復甦

太古A股（00019）及B股（00087）半年純利50.61億元，按年減37%，撇除投資物業估值變動，基本盈利35.48億元，下跌27%，A股派中期股息1元；B股派中期股息0.2元，兩者均按年下跌11%。該公司表示，經濟前景不明朗，下半年香港辦公室需求下降及供應量增加，租金會因而減少。

受累中港經濟放緩

A股每股基本盈利為2.36元；B股每股基本盈利為0.47元，兩者均下跌27%。該公司表示，中國及香港經濟增長放緩，各業務亦受到影響。上半年海洋服務業務虧損擴大至2.47億元，去年同期錄得1.56億元虧損，主要是石油公司減少勘探及開採活動開支所致，公司已實施成本控制，包括停用及出售船隻。主席史樂山表示，油價低時，船隻需求減少，因而上半年停用舊船隻，但核心船隊仍會維持規模，有待市況好轉可重投市場，預期未來經營情況不會出現大改善。

飲料業務方面，上半年溢利減26%，整體銷售量亦跌7%，中國、香港及台灣銷售及溢利下滑，主要是中國經濟增長放緩及新飲品競爭激烈。

旗下太古地產（01972）盈利53.43億元，減少37.2%，撇除投資物業估值變動，基本盈利35.59億元，下跌9.6%，每股基本盈利為0.61元，主要受到住宅物業溢利下跌及酒店業務的營業虧損擴大所拖累。其中，上半年辦公樓租金收入為30.28億元，按年增長1.1%，太古地產行政總裁白德利表示，本港辦公室出租率仍高，旗下辦公室未有減租。

太地盈利倒退一成

另外，上半年香港零售物業租金收入為13.12億元，按年減少3.7%，主要是租戶組合變化及太古廣場分成租金下降所致。白德利表示，本港零售市道下滑，太古廣場正調整商戶組合，其中會提升餐飲比例，希望藉此帶動人流及消費。他指出，下半年本港零售仍面對挑戰，未見有復甦跡象，公司旗下商場會迎合市場改變，作出相應改變，長期而言，對本港零售樂觀。問及近期有不少中國發展商來港投地，他認為會為市場帶來更大競爭，公司正在中港兩地尋找合適的地皮。

英國經濟學人智庫（EIU）昨發表2016全球宜居城市排行榜，香港與去年一樣獲88.8分，但排名由第46位升至43位，成為大中華地區最宜居城市，如撇除澳洲及紐西蘭，香港在亞洲區名列第3，僅次於排13及14位的日本東京和大阪。EIU指出，香港受2014年底的雨傘運動影響，去年評分大幅下滑，今年環境相對穩定，故分數並無變化，但因其他城市得分下跌，因此排名上升。

該排行榜是按照社會穩定、醫療衞生、文化環境、教育、基礎設施等5大項目，為全球140個城市評分，滿分100分，結果澳洲墨爾本連續6年名列榜首，今年分數97.5分，奧地利首都維也納以0.1分之差屈居第2，加拿大溫哥華和多倫多分列第3和第4位。

墨爾本6連霸

內地共8個城市上榜，但全部評分和排名都下跌，當中以曾發生大爆炸的天津跌幅最大，由70位跌至77位；江蘇蘇州排第72位，力壓排73的北京，成為內地今年最宜居城市；其餘上榜城市包括上海（82位）、深圳（84位）、大連（88位）、廣州（93位）及青島（98位），惟各城市得分相差不足10%，反映宜居度其實相若。

香港宿敵新加坡則由第49位升至46位，得分與去年相同，仍較香港低0.1分，兩地均因其他城市退步而排名上升。EIU表示，社會動盪、政治紛爭及恐襲等因素，令今年有20%上榜城市得分較去年低，而包尾大幡則是飽受戰亂摧殘的敍利亞首都大馬士革。

新地（00016）發展的元朗Grand YOHO第一期，首批推出單位折實平均呎價約1.2萬元，貼近同區市價。項目昨天首日收票，市場消息稱全日收約2000張，為今年首日收票最勁新盤。

Grand YOHO第一期位於尖沙咀九龍站環球貿易廣場的示範單位昨午2時起供公眾參觀，下午4時已出現人龍。新地晚上公布，截至7時已錄得逾8000參觀人次，平均每小時1600人次。新地代理助理總經理胡致遠表示，項目打破近年集團旗下樓盤首天參觀人次紀錄，最快周末加推，並有加價空間。

啟德1號獲批售樓紙

項目同步進行收票，市場消息指出，昨日入票共約2000張，已打破今年5月將軍澳新盤SAVANNAH首天近千張的成績，成為今年首日收票數目最勁新盤，以首批226伙計，超購7.8倍。該集團位於筲箕灣的新盤形薈今天截票，市場消息指截至昨天累收約1100票，相較發售單位143伙，超購6.7倍。

由中海（00688）發展位於九龍東的本港首個「港人港地」樓盤啟德1號，中海地產董事總經理游偉光表示，　位於沐寧街2號的啟德1號（I）已獲批售樓紙，共545伙，預計短期內推出。

南豐亦公布旗下位於柴灣的柴灣道33號住宅項目Island Garden已獲批售樓紙，料短期內推出，項目共470伙。

另外，獲批預售的將軍澳新盤海翩滙，發展商華懋銷售部總監吳崇武表示，日內上載樓書，下周料開放示範單位；華懋銷售及市場部高級經理陳慕蘭表示，海翩滙共857伙，單位實用面積由249至2681方呎。

樓市氣氛持續熾熱，發展商趁勢加價，信置（00083）旗下位於大埔白石角的五個樓盤，昨天重發價單，涉及51伙貨尾，加價1%至3%。

甲級商廈接連錄得高價成交，金鐘遠東金融中心一個高層全層單位，市傳剛以3.56億元成交，呎價3.3萬元，如成交屬實，除造價為該廈新高外，呎價亦為金鐘最貴。

遠東金融中心22樓全層，建築面積1.08萬方呎，　市傳剛以3.56億元售出，呎價3.3萬元。土地註冊處資料顯示，該單位原業主為明華電子，於1998年12月以5600萬元購入，如果成交屬實，原業主賬面勁賺3億元，持貨近18年升值5.4倍。區內代理指出，該單位上月初開始放盤，當時意向價為3.56億元。

代理說，單位現時由明華電子自用，市值月租約86.4萬元，呎租80元，若買家購入單位後以市價租出，回報約2.91厘。

翻查資料，現時金鐘區內呎價最高的單位由遠東金融中心20樓A室保持，該單位今年5月以1.58億元售出，以建築面積5400方呎計，呎價2.93萬元；至於早前盛傳該廈32樓全層以3.1億元成交，呎價3萬元，代理指成交至今未落實。

市場的甲廈放盤不多，所以頻錄高價成交。代理透露，遠東金融中心的放盤僅得兩個，其中一個為低層全層，業主意向價2.7億元，呎價2.5萬元：另一個高層建築面積2200方呎單位，業主意向價6820萬元，呎價3.1萬元。