不買地 不開工 不申請使用執照

以拖待變
市場交易遲緩加上重稅環伺，建商在此氛圍之下，醞釀「3不」政策求生，業者透露，「不買地、不開工、不申請使用執照」，儼然已成保命符，而不少只聞樓梯響的建案或是素地，寧可「拖」，也不願成為市場箭靶。

如2013年3月動工的冠德（2520）信義計畫區興雅BCF案，原預計去年Q2完工，至今卻仍未公開銷售，冠德表示，此案仍在最後收尾階段，使用執照預計明年申請。矗立於大安森林公園旁的元利「One Park」，市場原傳聞今年第4季進場，但現僅準備申請使照，預計4個月到半年後取得之後，明年中旬才推案。

北市開工數不到2成
至於信義路五段、松仁路口的寶豐隆D5地塊，早在2012年即取得建築執照，中間一度申請變更，現卻無聲無息，放任建地成茂盛綠地。文心建設於松勇路的「文心信義」，去年底取得使照後，始終不見公開銷售，近期才低調委由新聯陽代銷。

業者透露，除了上市櫃建商須顧及股東權益，推案及開發計劃難以延宕，多數寧可奉行「不買地、不開工、不申請使照」等3不政策，以度過寒冬。

以台北市為例，根據台北市建商公會統計至6月30日為止，核領建照數僅99件，其中還包括公共工程、及因融資不得不請照等案件。元利建設副總經理吳麗謹認為，住宅建案實際開工數恐約2成不到，相較過往每年建照核發均數約300多件，顯見台北市經濟動能已經停滯。

建商買地「很辛苦」
另就不申請使照的部分來看，吳麗謹估計，北市新完工豪宅，建商須繳交的全棟房屋稅，動輒超過1億元，「不拿使照，建商寧可選擇拉長負債期，去繳納貸款利息，負擔較輕。」

冠德建設副總經理張勝安指出，正在進行最後收尾階段的興雅BCF案，最快要到明年6月才會申請使照，「景氣與重稅是權衡輕重的環節之一，但此案戶數少、詢問度高，也是不急推的原因，短期內仍不是塑造銷售價值的好時機。」

長虹建設董事長李文造表示，與其說不買地，不如說建商現在開始會很辛苦，「地不看不行，只是看能不能趁機撿便宜。房價下跌、土地沒跟著跌，當然不敢買。」

張勝安則認為，上市建商需維護股東權益，必要時仍須適度增加土地庫存，「若有幸遇到條件、價格俱佳的地，還是會出手。」

台灣房市持續冷清，不動產授信龍頭土地銀行董事長吳當傑再度呼籲，建商考量成本後，若能適度降價，讓買氣逐步提升，這是大家所期待的，希望能夠降價來取量。

吳當傑表示，目前房市仍處盤整階段，雖可發現買方有需求，但從購屋者角度來看，他們期待降價的心理，變得更加濃厚，導致案場有人氣，成交卻比以前少，因為大家對房價依然比較觀望。

如果從房市上游的建商土建融資觀察，吳當傑指出，土銀7月土建融資餘額持續較上月減少0.9%，顯示現在不動產開發商的確較謹慎，而這也有助房市供給的去化。

房市下游的房貸方面，受惠桃園A7合宜住宅交屋帶動，土銀7月底房貸餘額近7500億元，月增、年增分別達49億元、493億元，若與去年底相抵，也增加173億元。

土銀主管表示，土銀在A7部分撥款共105億元，若扣除此部分，房貸餘額還是呈現微幅成長；且土銀承作首購族的「青年安心成家方案」已超越台灣銀行，成為八大公股行庫第一，累計撥款1870億元，7月底餘額約1350億元。

土銀同時觀察到，現階段房貸成長動能以新成屋的分戶貸款為主，占比超越60%，中古屋則相對較少。

展望下半年，吳當傑指出，包括主計總處上調2016年經濟成長率，以及國發會公布7月景氣對策信號轉為綠燈，皆顯示景氣開始出現一些好轉跡象，希望能帶動整體房市買氣。

土銀昨舉辦成立70週年慶祝茶會，現場特別引進兩台機器人，將配置於總行營業部及台北市南港分行，吳當傑說，初期將以迎賓跟簡易諮詢為主，未來成效好的話，會尋求財政部預算支持，陸續增購。

在實價登錄中，常會看到一些「親屬間買賣交易」的超低成交行情，這樣的價格當然不能當成「一般行情」看待，但是，這樣的交易在房地合一稅制之後，一定要注意這些註明二等親交易，未來除非該房子仍以親友間的模式交易，或是符合自住條款，否則將來就要繳交高額的房地合一稅。

台北市天龍國房價高不可攀，天價豪宅每坪接近300萬，但在實價登錄當中，天龍國蛋黃區卻頻頻出現單坪個位數成交「洪荒之價」，最誇張的是松山區有每坪3萬出頭的成交價格，可是這樣的物件都是看得到吃不到，其中有何玄機呢？

東龍不動產董事長王棟隆指出，這些在實價登錄上出現的「洪荒之價」超低行情，都是屬親友間的特殊交易，否則在台北市大家公認的蛋黃5區中古屋幾乎都是6字頭起跳，新屋百萬起跳更是司空見慣，即使在低單價的中南部也很少看到電梯大樓個位數的成交價，因為是屬親友間特殊交易，一般人是看得到吃不到的。

根據內政部實價登錄揭露以來的成交資料，東龍不動產企研室發現台北市所謂的蛋黃5區，電梯大樓最高成交登錄單價都在200萬以上，且都是屬市場上矚目的豪宅建案，如帝寶、西華富邦、皇翔御琚、松濤苑與文華苑，但在這些蛋黃區塊當中，卻也出現每坪3.1~11.3萬的超低行情價，若拿目前實登最高單價的帝寶每坪298.2萬，與超低價松山區健康路成交的每坪3.1萬比較，其間竟然價差有96倍之多。讓人不免懷疑，會不會是大家擔心的「虛價」登錄呢！

東龍不動產董事長王棟隆表示，這些「洪荒之價」並不是「虛價登錄」，在備註資料欄中都有註明：「本案為親屬間買賣、二等親之間交易等等」特殊狀況，實際上這類特殊交易狀況就是「半買半相送」，最主要目的是要合法節稅。


東龍不動產企研室表示，這是透過低價買賣房屋的方式取代贈與，由於贈與除了要繳贈與稅外，還要繳土地增值稅，且不能適用土增稅自用稅率，只有透過近親間買賣，才能適用自用土增稅率，這是不少多資產族節稅的手法之一，在2015年底之前更為普遍，因為房地合一稅即將實施，所以2015年底之前這類以「洪荒之價」交易登錄的案件有大增的情形。

不過2016年進入房地合一稅時代，若還想循這種模式節稅，恐怕就會得不償失，要更加仔細斟酌喔。東隆不動產以附表的中山區建國北路2016年4月成交的房屋物件為例，坪數是30.23坪、總價342萬、單價11.3萬，註明是二等親交易，未來除非該房子仍以親友間的模式交易，或是符合自住條款，否則將來就要繳交高額的房地合一稅。

假設該物件將來以市價1813.8萬(假設附近中古屋市價每坪60萬)賣出，前次買價與這次賣價間之獲利就高達1471.8萬，不考慮其他成本費用，依其持有時間不等，未來可能要繳高達221~662萬之間不等的房地合一稅，若是當時申報二等親交易的成交價更低，所要繳交之房地合一稅就會更高，不得不慎，避免顧此失彼。

全台破盤價滿天飛，除了北部板橋預售屋打出4字頭震撼價之外，桃園八德區也有新成屋開出1字頭破盤價，藉此刺激買氣。不過，專家提醒這波破盤價有可能是「假的」，並提出4個房市觸底的關鍵指標，表示降價才剛開始，「越晚買是真的會越便宜」。

桃園八德地區有新成屋主打「破壞價格」，4房每坪只要14.5萬元起，附近有24小時便利商店，家門旁200公尺還有3800坪的公園，想藉由便利、舒適的生活機能與空間，再加上親民的「破盤價」來刺激買氣，也顯示建商普遍深知「價格」已是消費者買房的首要考量。

不過，這些破盤價在專家眼裡，有可能是「假的」。房市名嘴SWAY就在個人臉書上提出4大房市觸底的判斷點，如果不符合這4點，就代表「還早得很」包括：

1.上市建商倒閉超過2家
2.今年當地平均房價回到5年前水準，約莫是打7折
3.政府救房市政策實施
4.社會住宅出租率下降，轉租為買。

SWAY分析目前市況，去年一整年台北房價才跌了10％，根本沒跌夠，雖然有些個案打7折可以賣得掉，卻不代表進場點，要「平均房價」打7折，才是房價真正觸底的時候。「市場是由建商主導把價格拉下，降價求售，從一個案子擴及到一整區，然後是全國降價。」他認為降價才剛開始，「所以越晚買是真的會越便宜」。

不過，包租公律師蔡志雄也提醒，買房如買衣，如果一味等待落底價，好的房子恐怕早就被挑走，「就像過季的衣服不等人」，如果資金充足，又看到喜歡的房子，先下手為強。

今年新科立委首度財產申報，時代力量立委黃國昌1歲就當地主，羨煞不少人，許多家長為了讓孩子「贏在起跑點上」，早早就替子女準備好房產。不過，現在房屋「萬萬稅」，專家提出省稅撇步，讓富爸媽「省著送」。

許多富爸媽想提早分配資產，讓孩子從小就擁有房產，能夠「贏在起跑點」，但因「贈與」而衍伸出來的各種稅，恐讓富爸媽荷包大失血。勤業眾信聯合會計師事務所會計師莊瑜敏向聯合報表示，房地產的贈與，除了贈與稅、土地增值稅，還有契稅及印花稅等稅負，其中土地增值稅更是一筆龐大的花費。

莊瑜敏提醒，一般而言，土地所有權人「出售」自用住宅用地可主張適用「一生一次」或是「一次一屋」的自用住宅用地優惠稅率，其土地增值稅以土地漲價總數額按10％計算。但是因為「贈與」而轉移土地不符合「出售」自用住宅用地相關條件，即使完成戶籍登記且無出租或供營業使用，亦不能主張適用10％之土地增值稅優惠稅率。

因此，為了節稅，許多專家都建議利用現金贈與，或是將房產及土地逐年贈與子女的方式省稅。包租公律師蔡志雄就向蘋果日報表示，不論是未成年或是成年的小孩，父母都可以把房屋贈與子女，但是建議父母可善用每年220萬元的贈與稅免稅額，再搭配逐年過戶房屋持份的方式，就可以省下贈與稅費用，但是要切記土地跟房屋要一起過戶，不可只過戶單一項目。

交通話題向來是房市保證，不過房仲業者統計內政部實價登錄資料，整理全台4處三鐵共構車站周邊房價，相較2年前房價竟出現5.2~11.6%跌幅，又以南港跌最深。大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，南港站雖有大型商場，但生活機能略有不足，且先前拉抬過猛，因此跌幅最深。

自住買方可進場
台北車站、板橋站、左營站2年跌價5.2~6%，南港站則跌價11.6%，郎美囡指出，可發現三鐵皆通車後、縮小未來發展的想像空間，房價走勢多不如通車前強勁，但價格下修對自住買方而言，反而是購屋機會，例如南港未來周邊有產業進駐，可望帶來就業人口，活絡在地生活機能。

中信房屋南港中研加盟店店長張育章表示，南港車站周邊房價在2012~2014年已走過一波多頭，當時搭配高鐵建設話題，又有南軟園區加持，房價的確炒高不少。不過隨著景氣反轉，即便7月高鐵剛通車，中古公寓開價下修到50~55萬元，相比高點55~60萬元，下修9%，他說：「畢竟高鐵不是天天在搭，對房價影響相當有限。」

三鐵共構車站多結合車站型商場，也形成近年台灣商場新模式，企圖用運輸人流締造商圈人氣。住商機構副總經理劉明哲指出，商場規劃除希望透過車站人流帶動買氣，通常也期望商場能活絡商圈發展，許多新案規劃也以商場為利多吸引買方，不過在自住為主的市場中，大型商場所能滿足的生活需求有限，對於支撐當地房價力道較弱。

北市蛋黃區房價高不可攀，單價動輒百萬起跳，但實價登錄中卻有單價僅個位數的超低行情；其中，松山區最低成交單價僅3.1萬元，而大安區最低單價7.6萬元，與行政區最高單價「帝寶」的298.2萬元相比，兩者價差竟高達290.6萬元，這些超低「友情價」的特殊交易，一般人是看得到吃不到。

東龍不動產統計實價登錄揭露以來的成交資料，北市蛋黃5區電梯大樓最高成交單價都在200萬以上，包括大安區「仁愛帝寶」298.2萬元、信義區「皇翔御琚」277.3萬元、中正區「松濤苑」270.6萬元、中山區「西華富邦」290.6萬元及松山區「文華苑」205.4萬元。

但上述區域內也有超低成交行情的交易案，其中，松山區健康路1間35.6坪物件，實價成交總價110萬元，換算單價僅3.1萬元最低，與區內最高價的「文華苑」相較，每坪價差202.3萬元。

此外，大安區信義路三段1間近16坪物件，成交總價121萬元，換算單價7.6萬元，與「仁愛帝寶」相比，每坪價差290.6萬元最多。

東龍不動產董事長王棟隆指出，這些在實價登錄上出現的超低行情，都是屬親友間的特殊交易，在北市蛋黃5區中古屋幾乎都是6字頭起跳，新屋百萬起跳更是司空見慣，即使在低單價的中南部也很少看到電梯大樓個位數的成交價，因為是屬親友間特殊交易，一般人只能看得到吃不到。

他表示，親屬間買賣、二等親之間交易等特殊狀況，實際上就是「半買半相送」，最主要目的是要合法節稅。

東龍不動產企研室表示，由於只有透過近親間買賣，才能適用自用土增稅率，這是不少多資產族節稅的手法之一。但今年進入房地合一稅時代，若還想循這種模式節稅，恐怕就會得不償失，以中山區建國北路今年4月成交的房屋物件為例，坪數30.23坪、總價342萬、單價11.3萬，註明是二等親交易，未來除非該房子仍以親友間的模式交易，或是符合自住條款，否則就要繳交高額的房地合一稅。

新北市板橋地政事務所對外提供板橋及土城區2016年第2季實價登錄成交價格與上季相較整體呈現持平，其中新板特區移轉均價為55.9萬/坪，與上季相較下跌1.92％。

板橋地政事務所主任莊月桂表示，2016年第2季板橋區提供查詢實價登錄案件中，住宅區房地均價較上季下跌1.67％，商業區較上季上漲1.90％；土城區之住宅區房地均價較上季下跌8.46％，主因為相對低價之路段標的於本季移轉件數略多，商業區較上季上漲7.80％，因新成屋移轉件數增加，致均價呈現上揚。

分析該季雖交易區位落差大，致漲跌互見，惟板橋、土城有完善的交通網絡，整體區域環境及生活機能發展成熟，有助於支撐房價，排除新成屋移轉案件，中古屋市場價格與上季相較呈現持平。

莊主任提醒，板橋地政事務所網站不動產資訊專區亦提供轄區重大工程、整體開發計畫、地價動態、轄區買 賣件數及建使照統計量等多元豐富的參考資訊，歡迎民眾多加利用。

桃園市長鄭文燦2016年8月29日出席「全民合作、百年好河」河川認養表揚大會，鄭文燦表示，2014、2015年度參與河川認養企業共計37名，目前桃園主要河川及海岸線認養率為41.6％，預計2016年底完成河川認養率60％的目標，未來逐步往100％的目標邁進，將生態與城市相互結合，讓桃園充滿水漾、綠意，達成「不淹水、不缺水、要親水、要淨水」的目標。

鄭文燦指出，企業認養河川代表企業的社會責任、永續經營以及對環境保護的支持。桃園是全台灣工業生產的基地，空氣、水、土壤等環境負荷相對較重，經過市府持續努力，多數主要河川經過了水質淨化、污染管制後，逐漸從嚴重污染變成低度污染，甚至出現吳郭魚、鯉魚等原生魚種，代表河川的水質的清澈度提高，整體環境品質指標改善許多。

鄭文燦說，參加河川認養的企業夥伴，總計9家評比獲得優選，分別為：和椿科技股份有限公司、華亞科技股份有限公司、清淨海生技股份有限公司、欣興電子股份有限公司(蘆竹二廠)、錦美紙業股份有限公司、台灣山葉機車工業股份有限公司、友達光電股份有限公司華亞廠、永豐餘工業用紙股份有限公司新屋廠與台灣電力公司大潭發電廠等。此外，也感謝台灣明尼蘇達礦業製造股份有限公司(3M)，捐贈65部筆電給桃園市水環境巡守隊，共同為守護桃園河川盡一分心力，河川認養名單皆公布在桃園市水環境保育網路平台。

鄭文燦還說，藉此活動讓更多企業團體共同響應，共同創造桃園成為親水城市，共同為維護桃園環境付出一份心力，讓河川成為桃園城市的生命之河，也讓市民喜歡親近水岸。

鄭文燦提到，桃園市水環境巡守隊共44隊，總計約1,700名隊員，遍及桃市內10條主要河川及海岸線，水環境巡守隊是保護河川的人民英雄，在很多看不到的角落默默付出，隊員除了撿垃圾、查報污染，也進行水質的監測，包括PH值、溶氧率、透視度等，提升河川維護專業度。

鄭文燦提及，2016年環保局在「水污染防治績效─河川組」和「水污染防治績效─海洋組」考核中，獲環保署肯定，得到考評優等的最高榮譽，市府會以打造「水裡有魚、河岸有草」的親水環境為目標，讓河川逐步恢復清澈。

鄭文燦還指出，市府逐步推動桃園整體親水環境，將桃園打造為親水城市，包括：南崁溪、東門溪、老街溪、新街溪、社子溪及老坑溪等。市府進行河川整治時，也會同時規劃親水綠帶，如「老街溪親水綠帶」從上游平鎮伯公潭至下游青埔高鐵站，以及「南崁溪斷點整合計畫」，也規劃從龜山、桃園到南崁，進行新建橋樑以及整體親水綠帶規劃，未來南北將有兩個大親水綠帶，達成「不淹水、不缺水、要親水、要淨水」的目標。

鄭文燦表示，「中壢地區污水下水道系統建設BOT案」在舊縣府時期工程延宕7年，居民家庭生活廢水都排放到老街溪、新街溪、黃墘溪等，新市府上任後，在2015年9月獲得內政部營建署核定重新招標，並於2016年8月19日，由中鼎工程股份有限公司及大陸工程旗下子公司欣達環工股份有限公司，共同合資成立的「泉鼎水務股份有限公司」負責承攬興建，負責桃園南區約20萬戶的家庭污水接管，未來接管完成後，交互涵蓋率約可達32％。此外，2016年發包的埔頂污水下水道系統，以及正式動工的楊梅污水下水道系統等，桃園市8座污水下水道系統將逐步完成家戶的納管，8年可達成全市60％納管率的目標。

青埔特區因桃園高鐵站帶動房市，不過周遭生活機能差，房子卻越蓋越多、房價越炒越高，常常引起不少人討論；不過有網友發現，青埔在桃園眼中還是一個適合購屋的好地方，不像大家想像的那麼差。

青埔到底錯在哪？有網友在ptt上表示，雖然常看到針對青埔的諸多批評，不過根據自己這一兩年看新婚房的經驗，不論是朋友或是長輩，提到要買房時都會先問「有去看青埔嗎？」讓他發現其實青埔在桃園人心中還是購屋的好地方，而且青埔交通方便，附近有公園也有學校，並不如大家說的那麼差。

青埔的好有人看得見，不過不少網友點出原因，指出青埔的價格跟周邊的生活機能比起來實在不合理，就跟「淡水人問淡海新市鎮能不能買」一樣，都是因為價格問題讓人嫌；不過也有人認為，青埔規劃得很整齊，不像中壢亂七八糟的，一旦跟中壢生活機能一樣好，就會想買青埔了。

日前根據房產雜誌調查指出，青埔現在堪稱餘屋量最高、賣壓最大地區，與整個台北市的量相差無幾，而有消保官也向媒體透露，青埔地區經常出現預售屋糾紛；不過好房網市調專員曾筱文也說明，雖然青埔的餘屋量體大，但是近來已沒有重大推案搶市，建商策略以消化餘屋為主。

今年商用不動產市場相當夯的工業地產，全台不少工業區土地都面臨「一地難求」，中國人造纖維所擁有的雲林科技工業區一期的閒置土地3萬坪，正式委託第一太平戴維斯進行公開標售，標售底價為16.25億元，平均每坪5.35萬元，預計10月5日早上正式開標。

第一太平戴維斯協理丁玟甄表示，地主將對外標售的這塊土地，目前現況為空地，總計在附近擁有5萬坪。即將標售的這塊地，基地雙面臨路，位於45米雲科路二段及18米科加五路交叉路口，土地面積30,370.86坪，使用分區為工業區，建蔽率及容積率為60％及300％。

第一太平戴維斯協理黃瑞楠表示，目前雲林科技工業區相當熱門，也出現使用滿載，「一地難求」盛況。由於雲林科技工業區一期已使用飽和，經濟部工業局去年銷售二期石榴班區24筆土地，即計吸引54家廠商登記購買，只有半數的廠商中籤，土地銷售總金額高達45億元，顯示購地競爭熱烈。

黃瑞楠表示，值得注意的是，不少買方是一期已進駐的廠商，再度擴大投資設廠，包括允強實業、利勤實業、上銀科技等上市櫃公司。

黃瑞楠表示，近年來工業區土地價格快速上漲，例如新北市五股工業區已逼近每坪100萬元大關，桃園大園、中壢工業區，近3年的漲幅，已超過1倍，再加上基本工資不斷上調，廠商紛紛轉向土地成本較低廉且具備交通優勢的工業區。

黃瑞楠表示，相較於鄰近的台中工業區每坪將近20萬元以上的水準，在台中工業區買1坪的購地預算，在雲林科技工業區可買到4坪。目前雲林科技工業區土地行情約在每坪5.4~6.2萬元，本次標售底價每坪5.35萬元，預計將會吸引中部傳產科技業、及有意進駐石榴班區但未果的廠商，積極評估。

黃瑞楠表示，根據統計，2016年上半年3億元以上大型土地交易案中，工業土地交易達93億元，比重高達4成，相較於去年上半年只有23％，工業地產市場相對較夯，交易比重明顯增加。

隨著國家歌劇院完工啟用，明顯帶動近期台中7期豪宅市場的買氣；尤其是鄰近國家歌劇院周邊的新建案，價格持續創新高。台中房仲業者指出，國家歌劇院已成為中部「新豪宅王」的誕生地。

台中市不動產開發公會副理事長林正昇分析指出，受兩岸局勢變化影響，帶動另一波台商返鄉潮，也是推動近期7期豪宅個案銷售的助力。7期燙金區，仍以國家歌劇院及夏綠地公園、秋紅谷公園等區段為主流，加上品牌加持，豪宅市場在國家歌劇院落成後，預期將有一波新氣象。

住商不動產台中市南屯店協理蔡鴻霖表示，7期向是中部豪宅指標區，在預期國家歌劇院利多發酵下，自去年7月至今年6月，7期總成交件數有354筆，其中成交價每坪逾50萬元的就有34筆，顯示在房市景氣低迷下，7期仍是富裕一族的購屋首選。

尤其是鄰近國家歌劇院周邊的個案，近期價格持續創新高。如今年4月份，「大陸寶格」以每坪85萬元預售價榮登新豪宅王。

隨著國家歌劇院落成啟用，第3季起，7期將有許多豪宅新成屋陸續進場銷售。其中近期交屋的「精銳音悅廳」，坪數規畫78、130坪，每坪開價52至60萬元；國家歌劇院首排的聚合發「獨秀」新成屋，規畫100至140坪，每坪開價60至80萬元；同樣位於歌劇院首排的「寶輝秋紅谷」，每坪實價登錄突破80萬元。

在豪宅預售市場部份，預計10月初進場的「聯聚瑞和大廈」，規畫地上43層，單層坪數達338坪，每坪單價69至89萬元之間，單戶總價上看3億元，總銷高達130億元，將是下半年最受人矚目的豪宅新案。

至於大陸建設「寶格」案，第2季在中部企業主及台商青睞下，不僅賣出每坪85萬元的中部豪宅新高價，同時也帶動「麗格」預售案銷售率已突破4成。

中國一線城市房價頻創新高，鼎固—KY（2923）總經理張能耀表示，公司在上海嘉定的建案，目前幾乎封盤惜售，因為去年一坪約賣新台幣不到30萬元的建案，今年已經漲到45萬元以上，而且近期周邊土地拍賣價格高得嚇人，出現「麵粉比麵包貴」的情況，也因此今年下半年鼎固上海房屋銷售入帳會比去年少。

不過張能耀指出，鼎固房地產開發的速度並未放緩，下半年雖然嘉定項目入帳金額較少，但是昆山項目「伯爵大地」可以入帳，重慶項目「解放碑1號」也將入帳，因此雖然房產銷售入帳金額會比去年少，但還保持一定水準，而且無錫、安亭項目也已經開工了，將成為未來的業績來源。

張能耀指出，下半年鼎固的租賃收入會比上半年好，且12月嘉定北站商場也會開幕，目前正積極招租中，已有銀行、超市、連鎖咖啡店簽約進駐，至於該商場資產重估的時間，可能會落於明年。

　格力地産(6.72,0.110,1.66%)（600185）8月29日披露半年度業績公告，上半年公司實現營業收入13.67億元，同比增長1086.55%。實現歸屬于母公司股東的凈利潤2.27億元，每股收益0.14元。

　　公司稱，營業收入的增長“主要係本期樓盤結算收入增加所致”。值得注意的是，伴隨著業績上升，格力地産上半年銷售毛利率為32.49%，較上年同期增加10.57%。

　　格力地産中報顯示，上半年公司繼續進行內部結構調整和産業升級，加大房地産業務板塊重點發展區域上海地區的投入。另外，公司加速在資源獨特的漁港、遊艇碼頭、海洋海島、沙灘修復、口岸等海洋産業板塊和口岸經濟板塊領域的重點布局和建設，推動公司從傳統房地産開發商向城市綜合運營商轉型。

　　格力地産8月份完成了以非公開增發股票的方式募資30億元，募集資金大部分也用于珠海洪灣中心漁港工程、珠海格力海岸遊艇會工程等與海洋和口岸業務板塊相關的項目。公司認為，格力地産通過立足珠海靠海的區位優勢，實施多元化戰略，發力海洋經濟以謀求轉型。目前，公司在洋口岸業務的效果，已經開始顯現轉型效益。

　　據偉業我愛我家(博客,微博)集團市場研究院統計，2016年8月份，北京（樓盤）房屋租賃市場交易量環比7月同期下降6.8%；月租金均價為4762元/套，與7月持平。北京租賃市場從4月份開始，在經過了連續三個月的量價齊漲後，8月份市場整體出現降溫趨勢。

8月北京租賃市場降溫 房租止漲

　　在區域分布上，最熱門的區域依舊是北五環沿線，排名前五的分別是北苑、回龍觀、上地、立水橋和霍營，其中霍營區域是首次進入北京租賃熱門區域前五。

8月北京租賃市場降溫 房租止漲

　　在戶型上，8月份北京租賃市場，一居室佔30.8%，環比增加0.5個百分點；成交均價為4285元/套，環比上漲2.1%；兩居室佔46.4%，環比增加0.3個百分點，均價5036 /套，環比下降0.9%；三居及以上佔22.8%，均價4849元/套，環比下降0.2%。兩居、三居及以上戶型的房租均價出現回落。

8月北京租賃市場降溫 房租止漲

　　在帶看次數上，8月份，通過我愛我家達成的租房交易中，平均每位客戶的看房次數為1.94次，為2016年以來的最高數據。平均每套房源的被看次數為14.11次，遠遠高于其它每月數據，同樣是2016年迄今之最。這表明隨著租房高峰期的結束，租客找房心態逐步回歸平穩，決策周期在拉長。租賃市場正在進入平穩期。

8月北京租賃市場降溫 房租止漲

　　年齡結構上，8月份，通過我愛我家達成租賃交易的人群中，43.2%是80後，平均能夠承受的租金均價為4563元/套；28.2%是90後，能夠承受的租金均價為3823 元/套；19.1%是70後，能夠承受的租金價格為5705 元/套；其它共佔9.5%，承受的均價為5302元/套。從5月開始，北京租賃市場90後人群的佔比先升後降，8月份隨著以大中專院校畢業生租房高峰期的結束，90後佔比重新回到3成以下；80後的佔比先降後升，仍是租房第一大人群。

8月北京租賃市場降溫 房租止漲

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，隨著7月份大中專院校畢業生租房需求的集中大量釋放，傳統的暑期租賃高峰期正在逐漸淡去，租房需求開始減少，租賃交易量逐步萎縮，供求壓力的緩解，也使得房租失去了繼續上漲的動力，與7月房租均價持平，房租止漲。此外，7月份以來，物價總體保持穩定，在一定程度上也緩和了業主漲租衝動。

　　胡景暉表示，春節過後以及暑期畢業季一向是北京租賃市場的旺季，旺季期間量價齊漲；兩個旺季之間，租賃市場一般會進入相對的淡季，淡季期間，租賃量價一般都會出現回落。

　　從目前的市場形勢來看，隨著暑期畢業季租房高峰的結束，以90後為主力租房人群的暑期畢業客群減少，交易量整體下滑，客戶看房次數、房源被看的次數都在上升，市場需求正在減弱，客戶考慮更多、交易周期延長，北京租賃市場正逐步進入淡季。

　　而價格上，隨著供求矛盾的緩解，物價的整體穩定，房租失去繼續上漲的動力，9月份隨著開學季的來臨，雖然租賃市場還將迎來一小波租房需求的集中釋放，但租賃市場整體開始降溫的勢頭不可改變，四季度租金價格或將逐步回落。

　　在廈門這個閩係房企的自家地盤，當然少不了本地開發商爭奪的戲碼。

　　在26日的廈門土拍中，廈門本土房企融僑地産以樓面價38345元/平方米，溢價率140%的價格拿下翔安區04地塊，成為廈門單價地王。該地塊總共有26家競買人，在整個舉牌環節，有房企不到一分鐘就加價10億，在最後與融創8分鐘的廝殺後，最終融僑以總價42.18億競得。

　　這是廈門今年以來的第三次土拍，共出讓六幅地塊，除了翔安區03地塊，其它五幅地溢價率全部在140%以上。此次土拍土地出讓金總共為171.64億，而廈門2015年總的土地出讓金額也不過300億元。

　　克而瑞數據顯示，廈門4月份成交量為今年以來最大值，也是歷史上的第三高位。克而瑞福州高級分析師歐磊稱，4月土拍地王的出現是成交井噴的導火索，“土拍樓面價比周邊新房價格都高，這甚至引發了一定程度的恐慌性購買。”

　　冰凍三尺非一日之寒，廈門房價上漲從去年就開始了，這座城市的新房價格已連續17個月上漲。根據國家統計局發布的7月份70個大中城市住宅銷售價格顯示，廈門漲幅再次高居全國第一，新建商品住宅價格環比上漲4.6%。尤其是今年，廈門新房價格環比增長一直穩居全國前四，一度形成北上深廈的格局。

　　廈門一位本土開發商告訴界面新聞記者，廈門現在最重要的問題是供應不足，供應一直小于需求，明顯的供應緊縮。歐磊表達了同樣的觀點，他表示，廈門現在開發商在售樓盤很少超過兩個，很多都要斷糧了。

　　廈門地理環境優越，被稱為“旅遊城市”、“宜居城市”，一直以來人口凈流入量大。2014年最新統計顯示，廈門常住人口總數425萬，凈流入人口220萬，這至少説明廈門對外來人口具有極強的吸引力。在一項城市人口吸引力排名調查中，廈門排名第十位。

　　開發商們更加看好廈門的發展，求地若渴。在土拍進場前，有不少開發商抱怨稱，“拿不到地，總部都要搬走了”，“拿不到地就要解散了”。此次土拍中，每個地塊都有20個以上房企參與競拍，土拍當中出現“一分鐘加價十億”、“開場就12億雙倍加價”的瘋狂行為。

　　其中，閩係本土房企表現最為兇猛，泰禾今年在廈門的銷售已超過27億，廈門院子也成為了銷冠産品。由于看好廈門的發展，泰禾此次土拍再拿下同安區1號地塊，樓面價為30097元/平方米，溢價率為141%，是同安區最新單價地王。

　　融創雖然在單價地王的爭奪中不敵融僑，但最終也得償所願，終于拿下了翔安區第六地塊，樓面價37512元/平方米，溢價率為143%。自此，融創首入廈門。

　　不過，廈門樓市還能火爆多久？這是一個大大的問號。

　　當天的土拍進行時，一紙房地産市場調控政策討論稿也在業內流傳開來。討論稿主要內容是政府正在討論對樓市進行限購。

　　7月15日，為了抑制投機性購房，廈門就已經出臺了樓市調控政策，調整了住房信貸。從房管局信息來看，政策出臺的這個月成交量確實降了下來。尤其是8月份，廈門市場成交量極低。歐磊表示，限購令只是討論稿，具體細則公布前並不好預測。

　　更多的擔憂情緒也開始蔓延。有業內人士稱，後市不確定性太多，從北京和上海的政策趨勢看，樓市調控是一定會收緊的。這個時候高溢價拿地王很可能要付出代價，地王如何解套是房企不得不面對的問題。

　　今年以來，市場已經被各地“地王”刷屏，各種嚴厲的調控政策之後，土地市場仍然是“不瘋魔不成活”。而在今日，深圳誕生新總價地王，招商蛇口(16.37,0.270,1.68%)和華僑城聯合體以310億元的總價拍得深圳新會展中心(一期)配套商業用地，總建築建築面積154.33萬平方米。一舉超越6年前廣州亞運村保持的255億全國總價地王紀錄。

　　據悉，此次招標共有華潤、華僑城、招商蛇口、保利、中信以及萬科共6家企業獲得政府邀請，參與投標的有華潤、招商華僑城聯合體、萬科及保利。

　　從地理位置上看，新的國際會展中心位于廣深港核心發展走廊、東西向發展走廊的交匯處，距離廣州、香港、東莞、惠州等地都有一定交通便利性，客流、物流無需經過深圳市內就可以到達展館。

　　按照規劃，深圳國際會展中心一期建成之後，將與上海國家會展中心並列國內最大會展中心；完成全部建設後，室內展廳面積可達50萬平，超過全球現有展館，成為“全球最大”。據此前報道，一期工程計劃于今年9月開工，預計2018年9月完工投入使用。

　　國際會展中心效果圖

　　中國(深圳)綜合開發研究院旅遊與地産研究中心主任宋丁表示，僅看深圳本身，這一地塊幾乎有些偏遠；但如果將其置于珠江入海口的位置，這無疑又成了核心地段，將來會成為非常重要的商務中心，對周邊形成輻射效應。

　　“這也是房地産企業看好這一區域的一大原因。”宋丁表示。

　　針對中國房地産市場的“地王”現象，交通銀行(5.77,-0.050,-0.86%)金融研究中心高級研究員夏丹表示，今年以來局部地區的地王潮仍持續不斷，管理層對資産泡沫和地王現象的警惕下一步將反映在對開發企業融資渠道的收緊和對土地供應的調整管控等方面，未來房地産投資增速可能繼續面臨壓力。

深圳商地360億成交 全國稱王

內地樓市熾熱，市傳上海計劃在9月進一步收緊房貸，刺激大量買家趕搭尾班車入市，當地新盤成交量激增，過去6日合共賣出近6700伙。不過，上海市政府昨天闢謠，強調沒有研究收緊房貸的政策。另外，一幅深圳商業地皮昨日以310億元（人民幣．下同）（折合約360億港元）成交，創下單幅地皮價格新高，成為全國新地王。

早前傳出上海將在9月推出進一步收緊房貸的政策，包括首套房首期成數從三成提高至五成；凡有貸款紀錄的，無論是住宅還是商住、不論外地戶口還是本地戶口、是否首套房，首期均為劃一為七成等。消息刺激上海新盤恐慌性搶購，昨天單日賣出1658個一手單位，為連續第三日每日銷量突破1000宗， 而自上周三（24日）起累計成交量更達6667個單位。

避限購湧往辦「離婚」

據多間內地媒體報道，傳聞9月實施的新措施還包括離婚後要滿兩年才再可買樓，以打擊「假離婚」避開限購令的情況，有關傳聞導致不少人湧至當地民政局辦理離婚，以免「遲了離婚」，而暫時失去買樓資格。《21世紀經濟報道》指出，上海徐滙區民政局離婚登記處因為湧現大量人流，而需要提早關門。

至昨天傍晚官方終於闢謠，上海市住建委指雖然近期當地房地產市場交易量有上升，但交易秩序正常，總體保持平穩。關於近期有關買樓信貸新政的傳言，市住建委明確表示，沒有研究過此類政策。

內媒引述易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，官方回應顯然非常有必要，此前各類對政策的猜疑已使市場瀰漫恐慌情緒，官方闢謠能夠穩定市場預期；同時，防止部分售樓處借機炒作賣樓。

招商蛇口財團締地王

除了住宅樓市，一線城市的商業地皮成交亦見熾熱。深圳新會展中心一期的配套商業用地以310億元成交，成為全國新地王。參與是次投標的包括華潤集團、招商蛇口、萬科（02202）及保利。最終由A股公司招商蛇口與華僑城組成財團，以310億元投得，成交價遠高於2009年廣州亞運城255億元的紀錄；該項目當時由富力地產（02777）、碧桂園（02007）及雅居樂（03383）聯合投得。

綠城中國（03900）上半年純利6.04億元（人民幣．下同），按年增長16.4%；若扣除收購淨收益、減值虧損、金融衍生工具公平值變化虧損等，期內核心純利7.61億元，增加23.7%，不派中期息。綠城過去兩個財政年度均沒有派息，公司首席財務官馮征昨天表示，今年董事局有計劃派發末期息。綠城中國昨天報6.1港元，跌0.2%。

綠城中國總收入跌一成，至96.82億元，當中物業銷售收入為82.37億元，物業銷售毛利率為21.8%，略低過去年同期的22.1%。期內交付的物業銷售均價為每平方米13267元，較去年同期減少13.1%，主要是因為本期交付的項目中，有較高比例的項目位於二線城市的非主城區域或三四線城市。

上半年綠城中國累售樓面235萬方米，合同銷售金額為454億元，按年增長41%。截至6月底，已簽認購協議但未轉銷售合同的有24億元。

續降三四線市庫存

行政總裁曹舟南指出，目前三四線城市可售存量仍有約400億元，希望在年底將降至230億元。他又期望，三四線城市庫存佔整體可售金額的比例，可在2017年底降至約兩成。

首席財務官馮征表示，目前內房股在港市場的估值較低，是由於內地房地產的經營環境受政府干預，經常有不同的調控措施出台，因此投資者擔憂行業不穩定性，只要中國繼續開放，預期內房股估值會回升。

涉190伙 呎價1.55萬 最快周六售

多個焦點新盤熱賣，令發展商賣樓信心大增，加推單位定價更見進取，中海（00688）位於九龍東啟德發展區的「港人港地」項目啟德1號（I）雖被炮轟定價偏高，但過去數天入票情況墟冚，發展商昨天加推190伙，定價毫不手軟，折實平均呎價1.55萬元，較首張價單調高達7.2%，個別單位折實呎價高見1.69萬元。市場稱，至昨晚累收逾5000票，按推出單位300伙計，超購15.7倍，最快於周六發售。

入場費升至550.5萬

啟德1號（I）加推的190伙，實用面積367至849方呎，定價651.5萬至1569.5萬元，平均呎價1.84萬元，計算最高15.5%折扣後，呎價約1.55萬元，較首張價單折實呎價近1.45萬元，調高約7.2%；其中2座37樓A室，折實呎價1.69萬元，為項目中最高，500萬以下單位已絕跡，是批折實入場費已升至550.5萬元，為2座3樓D室，實用372方呎一房戶。

中海地產董事總經理游偉光表示，定價主要因應近期新盤銷情理想及項目本身價值，加推190伙包括高層及景觀較佳的單位；若扣除此兩項因素，加幅約2%，預計今天公布銷售安排，最快周六發售。市場稱，項目至昨晚累收逾5000票，以累推300伙計，超購15.7倍。該項目甚有機會與華懋位於將軍澳的海翩滙同日正面交鋒，市場稱，海翩滙昨新收逾500票，累收4500票，以推出共355伙計，超購11.7倍。

發展商趁市旺散貨

另一方面，麗新（00488）及市建局合作發展位於土瓜灣炮仗街的住宅新盤喜築已獲批預售，項目共209伙，主力提供1房及2房間隔，實用面積294至552方呎，針對年輕人新家庭，料月內推出，2018年11月底落成，樓花期約27個月。麗新高級副總裁潘銳民表示，喜築最快下周開放示範單位，主打一房戶，佔約70%，相信與現時推售的新盤目標買家不同，不擔心構成競爭。

樓市轉旺，發展商趁機散貨。會德豐地產位於何文田的豪宅ONE HOMANTIN昨天加推57伙，實用面積372至759方呎，定價948.4萬至2067.3萬元，平均呎價2.51萬元，較上批調高不足1%，其中22伙於本周五發售。

同區豐泰地產的棗梨雅道3號則削優惠，家居裝修津貼回贈由4.25%減至1.25%，變相加價3%。該公司資產管理區域董事吳財琴表示，短期內將推出特色戶；同系西半山的敦皓亦加推8伙，於下周二發售。

樓價從低位回升，升勢更有轉急跡象，牽動市場情緒亦大上大落。香港置業行政總裁李志成表示，集團的一項問卷調查結果顯示，第三季有約42.3%受訪市民預期全年樓價會上升，較第二季增加約22.7個百分點；而認為樓價下跌的比例僅約31%，較第二季急跌27個百分點，反映市民對後市的取態由悲觀轉趨積極。

香港置業日前透過問卷形式進行第三季「置業意向調查」，成功收回718份問卷。有42.3%受訪市民預期今年全年樓價會錄得升幅，較第二季的約19.6%多約22.7個百分點，當中約22.5%預料升幅在5%以內，較第二季多11個百分點。

半數人考慮入市

約50%受訪者表示正考慮入市，按季多近4個百分點，當中約67%擬購一手樓，按季增加7.3個百分點，最主要原因是按揭優惠及新盤定價吸引。

調查亦顯示主要是在有意入市的受訪者中，有69%會選擇購買樓價在700萬元以下的中細價物業，當中以500萬至700萬元的比例最大，達32%，但按季則回落約6.7個百分點；其次為300萬至500萬元物業，佔30%，按季多1.8個百分點。

由於環球經濟前景不明朗，投資者避險意識高漲，故轉投高息股及實物資產；加上本港銀行更競相爭奪樓宇按揭貸款業務，料低息環境將持續一段時間，有助增加買家置業信心，若樓價保持平穩升勢，至12月底前有望扭轉跌勢，追回年初的跌幅。

李志成稱，樓市利好消息接連浮現；加上價量都從低位回升，進一步增強買家入市信心，估計全年一手私樓註冊量約1.5萬宗，較集團原先預期的1.4萬宗增加7.1%；而二手住宅註冊量約3.85萬宗，較原先預期的3.5萬宗增加10%。

「舖王」鄧成波今年積極掃貨，市場消息透露，鄧成波剛以1.08億元購入油麻地廟街A3 Hotel，平均每間客房約292萬元。

廟街129至131號A3 Hotel屬全幢酒店，地盤面積1182方呎，總樓面約1.05萬方呎，樓高18層，共有37個客房。區內代理指出，該酒店現在每月租金收入約50萬元，以收購價計算，回報率約5.6厘。

鄧成波認為，該酒店「幾抵買」，現在有關的合約文件已接近完成；鄧成波孻仔、Stan Group主席鄧耀昇表示，酒店已有營運商負責日常運作，在視察酒店數據後，才決定收租抑或改由自行營運。

據區內代理透露，該酒店於今年6月以1.35億元放售，成交價較原業主的意向價低20%。

另外，中原（工商舖）寫字樓部高級區域營業董事麥偉嫦指出，資深投資者羅守輝以3727.8萬元購入上環皇后大道中237號太興中心1座9樓及10樓，建築面積共4360方呎；若以市值每方呎23至25元租出，回報約3.2厘。