內政部為推動社會住宅並引導民眾釋出空餘屋，規劃由政府或租屋服務業者向民眾承租住宅，再轉租給弱勢民眾及代為管理。初步就6直轄市及其他有意願辦理的縣(市)進行試辦，並提供房東保證收租、稅賦減免、修繕及居家安全保險費補助等誘因，另提供租屋服務業者服務費免營業稅的優惠，2017年度全台預計試辦1萬戶。

內政部表示，為協助弱勢民眾於住宅租賃市場租屋，除提供租金補貼外，行政院2016年9月1日院會業通過「住宅法」修正草案，新增包租代管方式為興辦社會住宅的方式之一，並修正房屋稅、地價稅、綜合所得稅等相關稅賦優惠規定，以鼓勵房東釋出住宅出租。

將來除了每屋每月租金收入1萬元以下部分，免繳綜合所得稅外，租金收入超過1萬元部分，亦可免附單據證明，再減除60％的房屋必要損耗支出費用等雙重優惠，以鼓勵房東釋出住宅出租，並將提供業者相關服務費用補助，以順利推動本案。

內政部預計2017年將推出「包租代管試辦計畫」，補助6直轄市及其他有需求縣(市?共1萬戶，屆時由政府或業者承租民間住宅並代為管理，每直轄市至少1至2個業者協助辦理，承租民間住宅後透過業者轉租給一定所得以下，且為住宅法規定具特殊情形或身分的房客，租金為市場價格8折以下。試辦計畫並同時規劃導入社會福利服務資源、糾紛處理機制、風險控管及修繕義務歸屬等相關配套措施，以利計畫能順利推行。

內政部強調，包租代管試辦計畫如能順利推動，未來將擴及其他縣市辦理，不僅能擴大社會住宅供給、亦能協助房東有效管理房屋、房客順利租屋，達到健全住宅租賃市場及發展租賃服務產業的雙重效果。

六都會區2016年9月1日分別公布「8月份建物買賣移轉棟數」，交易量最大為新北市3,836戶，最少則是台南市1,569戶，六都合計15,604戶，較7月減少14.5％。永慶房產集團業管部協理林泰隆指出，2016年1-8月六都交易量為115,401戶，與2015年同期133,619戶比較之下，雖然減少13.6％，不過，在信用管制解除之後，房市交易量已有小幅回升的趨向。

林泰隆分析，台北市8月房市交易情況較上月量縮29.1％，在7月萬華區「台北晶麒」交屋潮因素消失後，該區量縮七成，也造成北市整體交易量回跌至常態量能。此外，新北市7月板橋區與新莊區也有部分交屋潮，8月也分別量縮4成與2成，新北市整體交易量因此小幅月減7％。


桃園市8月交易量縮至2894棟，跌破3千棟水準，月減28.2％，林泰隆說明，在4月起交易量衝高，主要受到龜山區林口合宜宅交屋潮拉抬，4-7月龜山區平均交易量達1千多戶，但交屋潮結束後，8月交易量僅剩約250戶，全市交易量為2016年2月之後單月新低。

林泰隆進一步指出，暑假房市淡季，加上台北、新北與桃園等市的交屋潮結束因素，8月交易量因此回跌至常態，在房價逐步修正趨勢之下，交易量有機會慢慢回溫。

六都地政局2016年9月1日公布8月建物買賣移轉棟數，在新案交屋潮退去，以及受到農曆民俗月、經濟不景氣、房屋稅議題影響，相較7月，各都會交易量幾乎皆下滑，其中以台北市、桃園市雙雙縮減近3成最多，台北市再度失守2千棟大關，高雄市也衰退近12％，新北市、台中市各月減7％、5％，僅台南市微增5％，六都8月移轉量合計1.56萬棟，月少2600棟，月縮逾14％，但整體相較去年同期1.51萬棟，年增2.86％。

六都中，以台北市、桃園市月縮減將近3成最多，台北市8月移轉量1961棟，相較上月2766棟，月減29.10％，為六都月衰退最慘，至於桃園市8月交易2894棟，相比上月破4千棟，也大幅縮減28.2％，至於高雄交易2682棟，相比上月突破3千棟，也衰減11.75％，新北市也從上月4126棟掉到3836棟，月減約7％，台中市8月交易2662棟，月減5.23％，僅台南呈現正成長，8月交易1569棟，較上月1490棟，微增5.3％。

東森房屋研究中心副理于靜芳分析，8月建物買賣移轉棟數反映7月下旬至8月中的交易狀況，因陸續受到農曆民俗月影響、房屋稅議題發酵，各都會交易多縮減，北市、桃園因上月移轉量表現亮眼，在北市排除掉萬華區新案交屋潮，桃園同樣也明顯在合宜宅交屋潮退去後，回歸基本交易量，加上桃園區、中壢區熱區自600~700棟縮減至約500棟，導致雙雙月衰退近3成，打回原形，反觀台南市稍稍擺脫上半年地震陰霾，近期安南區、永康區自住客成交增多，推升交易量增長。

不過，若相較2015年8月，觀察除台中之外，5都皆有成長趨勢，又以桃園8月交易2894棟，相較2015年8月2550棟，年增13.49％最亮眼，台南、高雄皆增加超過百棟，台南相較2015年同期1450棟，年增8.21％，高雄8月交易2682棟，也比2015年同期2515棟，年增有6.64％，台北市、新北市則小幅增0.82％、2.35％，只有台中市8月交易2662棟，不僅月縮5.23％，相較20156年同期2962棟，更年衰退超過1成。


于靜芳指出，觀察2016年第1季買賣移轉量陷入低潮，在3月央行鬆綁後，看屋人潮提升，買氣卻沒有明顯上衝，上半年全台移轉量僅約10.8萬棟，觀察2016年下半年開始，移轉棟數已逐漸呈現年成長趨勢，目前來看，在自住客當道情況下，房價應會持續修正，若買賣雙方價格認知能達成共識，第4季傳統旺季的買氣有望好轉，但如再受到全球政經、房屋稅後續發酵，2016年仍恐面臨20萬棟保衛戰。

民俗月退場！線上個案無不摩拳擦掌為928檔期備戰，以中正區目前線上推案來看，捷運古亭站及東門站周邊仍為該區推案重點，位於仁愛路周邊，臨沂街巷內住宅區建案「指月錄」也將正式進場。

中正區的線上個案，每坪開價皆站上３位數，如此高門檻的價位，實讓人望之卻步，以捷運古亭站周邊的線上個案，小坪數產品仍為主流，如「花齊匯」、「靜吾間」、「檀廂」等案，皆規畫1?2房型產品，但在高單價的情況下，銷售期還是得拉長。

東門站附近的「指月錄」每坪開價145萬元，將在民俗月過後公開，欲成交金額在125~130萬元。「該區域內能相互比較的產品不多，出價的客人多是鎖定該區找房子的客人」，現場銷售業者透露「目前約有二、三成的客人出價，中間約還有10多萬元的落差」。

該案客源多來自大安、信義、景美，規畫單層四併14、29坪1、3房格局，目前欲將1、3房合併為另一42坪的格局選擇，一樓則規畫一戶38坪，頂樓則為52坪樓中樓設計，全案戶數僅12戶，採邊建邊售方式進行。

徐佳馨在中央社受訪時亦表示，推估 9月後房市表現，除年底自用購屋潮進駐外，投資買盤應處在寧缺勿濫的心態，好案依舊可以快速獲得買方青睞，但若是脫離行情太遠，可能就會乏人問津。

永慶房產集團業管部協理林泰隆表示，房市下修態勢已不可逆，市場以自住客為主力，大幅追價已不復見，價格是購屋決策的關鍵，只要價格落在合理區間，符合買方期待，成交機率就可能大增。

「8年20萬戶社會住宅」計畫全面啟動！行政院院會今(1)日通過《住宅法》修正草案，重點著重於社會住宅的土地取得、基金來源、租稅減免、人力組織等議題。未來弱勢者入住的比例提升到30%，未設籍也能承租，而租金也將採分級制度。

內政部次長花敬群在今天的行政院記者會上報告，未來社會住宅提供給弱勢的比例將由原來的10%提升至30%以上，且也會提供一定比率給在當地就業、就學但未設籍者，但這部份就由地方政府依實際需求做彈性調整不做硬性規定，例如台北市提供5%給一般的未設籍青年入住，但原則上入住之後就要設籍。

租金方面，花敬群強調，以往社會住宅是齊頭式的收租方式，但這次修法訂定「分級收費基準」，依承租者的經濟能力，分為經濟弱勢給最低租金、社會弱勢次低，一般人則給予優惠，例如市價8折的概念，未來在租金補貼方面也會採用分級制度。

至於居住年限，花敬群表示，的確有些弱勢家戶需要政府永久協助，但在數量的壓力下，不敢一開始就承諾可以永久居住，原則上先以以12年為限。且未來社會住宅不僅是純居住功能，也將保留一定空間作為「必要附屬設施」之用，如長照、托育、青年創業空間。

未來社福機構亦可自己承租一批社會住宅，轉租其主要協助關懷的弱勢團體。

對於外界質疑社會住宅可能有被「標籤化」的疑慮，花敬群表示，法定的30%比例是以整個縣市的30%來當作認定比例，而非單一個案，且弱勢族群分為12類，不見得都是低收入者，希望外界不要將弱勢狹隘解釋。

六都僅台南成長 下半年房市不確定性仍多

紛擾未止
8月建物買賣移轉棟數出爐，六都除台南略增5.3%外，其餘五都吹冷風，台北市、桃園市更較7月衰減近3成，但若與去年同期相比，僅台中出現1成衰退。學者認為，房市量能已在打底，但房屋稅紛擾未止，下半年房市仍得看政府臉色，過多的不確定性恐讓民眾不敢輕易買房。

根據六都地政局公布資料，台北市8月交易1961棟，失守2千棟大關，月減29.1%%，桃園市2894棟，也衰退28.2%，主因7月皆出現特定區域爆大量，相形之下8月交易遜色不少。另外，新北市、台中市、高雄市也都出現5.2%~11.7%的月減幅，僅台南市一枝獨秀，月增5.3%。

房市量能已在築底
台北大學不動產與城鄉環境學系教授彭建文表示，今年上半年移轉量偏差，主因是房地合一上路，許多交易提前至去年底完成，也隱含了去年移轉量應會更低，但近幾月變化，比起去年已出現持穩甚至成長趨勢，可看出房市處在築底階段。

不過，彭建文指出，近來房屋稅話題紛擾，必然影響民眾購屋意願，目前北市府暫緩回溯老屋加稅，這樣的緩兵之計對房地產市場產生不確定性，反而讓民眾不敢輕易買房。
永慶房產集團業管部協理林泰隆表示，台北市在7月萬華區「台北晶麒」交屋潮因素消失後，量縮7成，也造成北市整體交易量回跌至基本盤。新北市也因7月板橋、新莊區有部分交屋潮，8月分別量縮4成與2成，導致新北市整體交易量月減7%。

值得注意的是，桃園因少了合宜宅交屋挹注，交易回歸基本盤，但相較去年同期，成長幅度是六都最高，年增13.5%，全國不動產八德中華加盟店店長林祖熙指出，民俗月對買氣影響減低，而新成屋降價也促使中古屋屋主降價，桃園去化速度明顯加快。

桃園去化速度加快
林泰隆認為，暑假房市淡季，加上台北、新北與桃園等市的交屋潮結束因素，8月交易量因此回跌至常態，在房價逐步修正趨勢之下，交易量有機會慢慢回溫。
台北劉先生表示，每月公布的交易數據高高低低，並不會特別參考，也不影響自己的買屋選擇，目前主要看小英政府有沒有釋出新政策，能讓房價多修正，才會有購屋意願。


工商時報
六都8月移轉棟數回軟 今年房屋移轉 24萬棟保衛戰

因交屋高峰期已過，且步入傳統淡季，六都8月移轉棟數大多較上月衰退，其中，北市、桃園月減近3成最多，值得欣慰的是，多數都會區年增率已轉為正成長。累計今年前8月六都合計移轉量為11.5萬棟、年減13.6％，預估今年全台移轉棟數進入24萬棟保衛戰。

六都地政局昨（1）日同步公布8月建物買賣移轉棟數，六都當中除台南交易量1569棟、月增5.3％外，其餘各都皆呈現下滑；其中，北市1,961棟、桃園2,894棟，分別月減29.1％及28.2％，衰退幅度較大。

東森房屋副理于靜芳表示，8月移轉棟數反映的是7月下旬至8月中的交易狀況，其中，北市因萬華區「台北晶麒」交屋潮已過，該區交易量由上月的959棟縮減至8月的219棟，量縮近8成，造成北市整體交易量回跌至常態量能。

桃園市8月交易量跌破3,000棟水準，永慶房產協理林泰隆分析，桃園受到龜山區林口合宜宅交屋潮拉抬，今年4~7月龜山區平均交易量達1,000多戶，但交屋潮結束後，8月交易量僅剩約250戶，交易最熱絡的中壢區也由上月的905棟下滑至719棟、月減2成，讓整體桃園市量能回歸基本盤。

其餘各都，交易量最大的還是新北市的3,836棟、月減7％；台中市2,662棟、月減5.2％；高雄市則是2,682棟、月減11.8％。

儘管因交屋高峰期已過，且步入傳統淡季，六都8月移轉量普遍較上月下滑，但與去年同期相較，六都之中除台中市年減1成外，其餘各都年增率皆已轉正，又以桃園市年增13.5％最大。

六都8月移轉棟數合計1萬5,604棟、月減14.5％、年增2.9％；累計今年前8月六都合計移轉量為11萬5,401棟，以今年前7月全台移轉棟數加計，預估今年全台移轉棟數進入24萬棟保衛戰。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，雖然今年移轉量有可能創下統計以來的新低，不過今年房市表現越走越穩，買賣移轉棟數從今年第1季的年減32％，第2季收斂到年減7.6％，到目前最新的8月有五都移轉轉為正成長，今年房市有機會開低走高，雖然移轉量仍會低於去年的29.2萬棟，但今年房市交易的體感溫度不會感覺比去年冷。

雙北新案議價率雙雙來到15%上下，等同購屋客，普遍可以開價85折購入新房。根據《住展》雜誌調查，雙北市更有如中山區、汐止區、八里區及三峽區，議價空間可達20~24%，等同最低打8折，蘆洲區價格最硬，議價率在12%以下。

下半年議價空間放大
雙北市各行政區議價空間最大的，依序是中山區、汐止區、八里區、三峽區，其中，中山區議價率達23.83%，5區議價率皆在20%以上。

議價空間最小的行政區，則含蘆洲區、中正區、五股區、新莊區、樹林區等5行政區，建案成交價約為開價88折上下。
中山區預售案「榮耀之星」專案經理陳俊佑表示，市場上仍多存在拿大刀砍價的看屋客，普遍殺價幅度約7折，不少建案開價因而傾向貼近市場行情，「現在的市況，開太高，會把客戶嚇跑。」依照「榮耀之星」的開價與成交價來看，開價每坪110~130萬元，成交單價面公園的戶型約100萬元，議價率在10~23%，陳俊佑認為：「議價率依產品條件有所差異，不能統一而論。」

《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，以大台北房市來觀察，議價率的高低與蛋白、蛋黃區關聯性不大，交易冷、熱區亦無影響，成屋與預售案的議價率差別度也不明顯，「議價率高低，應與業者價格操作策略關係最緊密。」

何世昌認為，下半年多數業者應會選擇表價不動、但調降底價，議價空間會繼續放大，至Q4雙北市平均議價率恐擴大至16%。

為提供完整透明的不動產交易資訊，讓各界掌握房市脈動趨勢，逐步健全房市，地政局以交易日期為2016年5月之實價登錄買賣資訊為基礎，結合住宅價格指數，進行不動產價、量動態分析。整體而言，5月全市交易量共1,103件，較上月(2016年4月)續增19.5％；交易總金額隨交易量成長來到245.44億元，較上月增加9.24％；住宅價格指數109.25，較上月小跌0.43％，全市季線呈現微跌，半年線連9個月走低，然價格跌勢已有趨緩。

全市交易量較上月續增19.5％，交易總額較上月增加9.24％

2016年5月全市交易量共1,103件，較上月923件增加180件，增幅19.5％，較去年同期1,016件增加8.56％；另在交易量增加下，帶動5月不動產交易總金額(245.44億元)亦較上月增加20.76億元，增幅9.24％，較去年同期(230.89億元)增加14.55億元，增幅6.3％。

套房交易比重增，公寓占比減幅大

以建築型態區分，全市仍以住宅大樓(6樓含以上有電梯)為購屋主流，占總交易量52.86％，較上月減少0.44％；公寓占比23.84％，較上月減少1.84％；套房占比19.04％，較上月增加3.33％；商(廠)辦占比2.18％，較上月小幅減少0.64％；店面占總交易量比重最低為2.08％，較上月小幅減少0.4％。

萬華區量增150％，增幅最多；內湖區量減10.08％，減幅最大

5月交易熱區由萬華區奪冠，交易件數170件，大同區連續2個月為交易件數最少的行政區，交易件數僅45件；12行政區交易量與上月相較，增幅最大為萬華區150％，減幅最大為內湖區-10.08％。

中山區交易總額最高31.63億元，萬華區增幅最大179.7％

5月各行政區交易總金額由中山區居首(31.63億元)；總額最低的行政區則為大同區，僅7.17億元，總額最高的中山區與最低的大同區，交易總金額相差4.41倍；交易總額增幅最大為萬華區179.7％，減幅最大為松山區-22.21％。

全市5月指數小跌0.43％，房價回落至3年前水準

2016年5月全市住宅價格指數109.25，較上月小跌0.43％，較去年同期下跌6.37％，標準住宅總價1,367萬元，標準住宅單價每坪50.28萬元，房價回落至102年5月水準。大樓住宅價格指數114.49，較上月下跌2.51％，較去年同期下跌8.25％。公寓住宅價格指數106.83，較上月微漲0.02％，較去年同期下跌3.98％。

針對文山區興建公共住宅計畫引發部分民眾就公共住宅興建後引進人口將產生交通衝擊、公共設施服務水準下降等疑慮，台北市長柯文哲柯市長於2016年5月16日市議會專案報告承諾，要求市府團隊優先處理文山區交通問題，公共住宅之容積及戶數應再作檢討，故就興德里營區、樟新基地、景美運動公園二期等尚未編列預算之公共住宅基地都發局已暫緩編列2017年度預算。

都發局並針對文山區華興段基地、景美運動公園南側第一期基地、景美女中調車場等3處市府計畫透過都市計畫調整容積率公共住宅基地，市府於2016年9月1日市都委會主動提案，調降原規劃容積，從450％~337.5％調降為比照鄰近分區(住三)容積率(225％)興建公共住宅，三處興建戶數由954戶下修為439戶，以具體回應文山區居民對於容積量體以及戶數之疑慮，經市都委會討論通過。

未來這3處公共住宅將以與周邊住宅區相同使用強度興建，針對至當地舉辦公聽會過程中居民其他意見，包含對於公共服務(例如幼兒園、停車位)等需求，市府亦將持續與地方居民理性溝通，讓公共住宅除成為提供在地居住、社福、照護及提供開放空間之據點，並可為在地居民認同。

桃園市長鄭文燦2016年9月1日前往觀音區縣道112路段，視察「路平四階段宣導暨觀音縣道112路面改善工程」，鄭文燦表示，此次施工長度5.5公里，花費6,869萬元，經過兩個半月的施工，工程已於7月完成，大幅提升中壢至觀音的路面水準。

鄭文燦表示，過去許多桃園市民反映路況不佳，影響行車；因此新市府上任後，即刻推動「路平計畫」，包括：第一、針對15米以上主要幹道，由工務局養工處負責；第二、未達15米的市區道路則由區公所負責。市府每年編列20億元預算，並縮短20年養護年限至每10年養護，以逐步提升道路品質。

鄭文燦指出，過去路面不平原因，包括施工不良、重車行經等因素，因此，市府持續加強道路養護，以四階段工法推動路平計畫，包括第一、整合管線施工單位；第二、路基改善及人手孔調降；第三、路面刨除更新；第四、維生人手孔提升等四階段，落實完成，且一年內禁止開挖，維持道路高品質水準。

透過路平四階段計畫，將提高民眾對桃園路平滿意度，以最近的民意調查結果顯示，目前路平的滿意度已達六至七成，顯示市民明顯有感。

由於觀音、新屋鄉間道路較多，市府針對一般道路養護經費外，再於兩區各別增加3,000萬元養護預算，優先針對10年未養護、道路不堪使用以及有明顯安全疑慮的道路進行改善，相信能提升道路品質。

鄭文燦也說，2016年觀音區尚有桃97、桃84及桃37等3條主要道路要納入路平計畫，待計畫完成，整體道路素質將大幅提高，鄭市長強調，透過路平計畫，「讓破壞過去，建設留下來」、「不方便過去，方便留下來」。

工務局長黃治峯指出，市府辦理路面專案改善工程，均進行四階段工作，包括：第一階段先行協調管線單位配合埋管或汰管，完成後進行假修復並安排第2階段工料進場；第二階段進行人手孔調降並改善部分基礎不良之路基，完成之後亦先進行假修復，再安排第3階段工料進場；第三階段即進行全面刨除10公分加鋪10公分，完成第三階段後將使路面平整。然考量第二階段調降的人手孔有部分維生管線緊急維修需求，故再進行第四階段人手孔調升之工作，惟僅限提升最多20％的人手孔。

上市營建股「營收王」興富發（2542）進場「獵地」再奏捷，昨（1）日成功以10.22億元，標下台南地方法院執行拍賣的3,150坪商業區土地，平均每坪進貨成本才32.44萬元；累計今年以來興富發和集團潤隆（1808）已經砸進75億元，全台大「掃貨」，土地開發料源至2020年無虞。

台南地院昨天執行台南市安平區漁光段891地號3,150坪商業區和商特-1土地的第一次拍賣，底價為9.49億元、每坪底價30.15萬元，債務人為新旗艦投資公司，開標結果，興富發以10.2188億元、僅僅高出底價約7,200萬元，成功得標。

興富發表示，得標這塊地是為了儲備未來推案之用，並不急於請照推出。

日前，中國指數研究院公佈了8月份全國百城房價統計資料。自8月11日蘇州市率先在國內二線城市中重啟限購以來，8月份蘇州市房價首次結束連續9個月的上漲，出現下跌。然而蘇州周邊的無錫、昆山等地則分別暴漲6.76%、5.4%，在全國名列前茅。

近5個月來，合肥、蘇州等多個二線城市一直領漲著國內房地產市場。據統計，7月底蘇州新建住宅平均價格達15337元/平方米，相比去年同期上漲三千多元。從平均樓面價看，蘇州比去年同期上漲200%，位居全國第二。

8月11日下午，蘇州市政府在外界的議論與猜測中正式公佈了《關於進一步加強蘇州市區房地產市場管理的實施意見》。《意見》要求，非蘇州戶籍居民在購買第二套住房時將面臨一定限制。因此，蘇州被視作中國國內首個重啟限購的二線城市。
限購政策的措施似乎立竿見影，根據中國指數研究院提供的資料，蘇州市8月份住宅均價為15299元/平方米，環比下跌0.25%。這是蘇州市自2015年11月起，房價首次出現下跌。

“蘇州的房價正在進入一個調整期”，南京林業大學城市與房產研究中心主任孟祥遠分析道。他認為，本次蘇州房價的下跌和限購政策的出臺不無關係。由於“蘇州房價上漲的啟動時間較早，漲幅也大，原本留下的漲價空間有限。本次限購政策一出臺，房價自然會應聲回落。”

孟祥遠表示，原本蘇州房價的連漲與蘇州靠近上海的區位有關，不少外地人到蘇州投資買房，推動了蘇州房價上漲。而受蘇州限購政策影響，該批資本會撤離蘇州，轉向蘇州周邊地區。8月份無錫房價暴漲6.76%、位居全國第一，昆山房價上漲5.4%、位居全國第三，正是由此帶來的異動。

此外，和蘇州同期實施限貸政策的合肥與南京，房價仍在上漲之中。

　　9月1日，華潤置地14.96億競得鄭州（樓盤）市經開區一宗住宅用地，溢價率高達434.29%，樓面價1.19萬元/平方米，每畝單價3576.38萬元，成為經開區樓面價及單價“雙料地王”。

　　據了解，截至昨日下午六點，地塊出價僅為2.92億元，今日早上經過兩輪加價後直達7.98億元。九點過後，多位競買人緊密加價約20分鐘至14.78億後，競買節奏開始放緩。最後經過斷斷續續的九輪加價，北京（樓盤）華潤曙光房地産開發有限公司出價14.96億元拿下該宗地塊。

　　根據出讓公告，該宗地塊位于經開第七大街以東、經北二路以北，地塊范圍西至經開第七大街、南至經北二路，出讓面積2.79萬平方米，地塊用途為城鎮住宅用地，1.0＜容積率＜4.5，起始價為2.8億元。

中新網南京9月1日電(楊顏慈)9月1日，全國樓市步入傳統“金九銀十”。隨著全國多地調控政策陸續出臺並不斷“升級”，二線“龍頭”城市的“熱傳導”漸止，各城“表情多變”迎來樓市“變天”，讓今年9月的全國房價格外引人關注。

　　今年以來，南京、蘇州、廈門和合肥四城房價漲幅兇猛，甚至超過部分一線城市，被業內稱為“樓市四小龍”。繼8月份蘇州重啟限購後，昨日廈門緊跟步伐宣布自9月5日起執行住房限購政策。

　　南京林業大學城市與房産研究中心主任孟祥遠認為，至此“四小龍”中，蘇州廈門限購，南京合肥限貸，全國樓市進入密集的政策調整期。

　　此外，同為熱點城市的武漢也宣布于今日起啟動限貸收緊，三套房將被嚴格禁貸。

　　限購的“風聲”與“落地”，已在二線城市的房價漲跌上掀起不小波瀾。

　　中國指數研究院昨晚公布8月份全國百城房價統計數據，江蘇樓市迎來“大逆轉”：曾經“默默無聞”的無錫樓市暴漲6.76%高居榜首，連月瘋漲的蘇州終于由漲轉跌，頗為吸睛的南京漲幅回落，3.41%的新房價格漲幅依舊排名前列。

　　分析人士認為，江蘇省內樓市的“變天”，部分原因在于政策的調整使得蘇州房價應聲回落，開發商資金以及投資者“熱錢”轉向無錫，令這座距離蘇州一小時車程的小城出現房價異動。

　　“限購之後，蘇州的房價果然出現下跌，預計頹勢還會延續一段時間”，孟祥遠説。

　　在廈門之後，二線樓市的調控風潮又會波及誰，更為引人關注。國內二線城市的樓市變天，持續刺激著南京房地産業界的神經。連月來，“提首付”“降杠桿”“土拍新政”等接連出臺，但並未能有效的給南京樓市降溫。

　　對于南京是否會跟進“限購”，孟祥遠認為這主要取決于兩點，一是南京市政府會根據南京市場近期表現是否達到預期目標，二是參考周邊兄弟城市的表現再做出適當的政策調整。

　　中國指數研究院分析認為，在熱點城市樓市持續高溫情況下，房地産調控力度將進一步加大，同時隨著市場傳導效應不斷顯現，未來或將有更多城市加入政策收緊行列。

　　已經連續數月低谷徘徊的深圳樓市進一步探底。

　　據深圳中原數據，8月份深圳一手市場僅有2312套新房成交，環比大幅下滑23%，創歷史同期最低位。成交面積近為23.3萬平方米，環比大幅下滑25%。由於8月成交量前十均為剛需樓盤，受成交結構影響，深圳新房成交均價也由6月時的歷史最高61756元/平方米，下降至8月的57728元/平方米。

　　“成交量的大幅下滑源於前兩三個月週期性淡季，市場供應量嚴重不足，同時市場需求也是低的，市場信心不足，觀望情緒濃厚，各樓盤的認籌率也是低的。在此背景下，開發商也更加不願意推盤。”深圳中原研究總監王飛說。

　　“我們在南山區的一個在售項目，均價7萬元/平方米，按理說這個價格是不貴的，但戶型較大，從3月份到現在，每個月只能賣掉5、6套。”深圳某房企負責人抱怨說，3.25新政後市場極速降溫，他們這些改善型樓盤受到很大衝擊，很多客戶都被限購限貸住了，市場信心也一落千丈。“9月份雖然號稱是金九，但估計也好不到哪裡去。”

　　關於是否會考慮降價，該負責人說，目前樓市這麼差，價格更是敏感，應該不會存在下調價格的可能，一是老業主會鬧事，二是開發商拿地的成本也高，三是去年一年各個開發商都賺翻了，目前除了極個別開發商，多數開發商的資金情況都是充裕的。“一般都會平價入市。”

　　深圳某樓盤負責人稱，他們項目4月底第一次開盤，均價低於周邊二手房，獲得了不錯的銷量，目前的價格仍然維持在4月的水平，“我們正在進行大戶型房源的蓄客，什麼時候開盤要根據蓄客的情況而定。”

　　深圳某當地房企總經理稱，市場的冷和熱都有一個週期和過程，去年全年和今年年初市場很熱，3月底之後市場轉冷，連續幾個月的成交量這麼低，符合預期，需要時間去消化。“經歷了快速的上漲，市場的消化能力本身也需要一個調整，目前市場氣氛沒有大的變化，是一個回歸的反映，應該平常心去對待。”

　　深圳美聯物業董事總經理江少傑表示，8月份深圳入市樓盤價格基本持平，因前期簽約陸續收尾，全月網簽量出現回落；8月下旬關外剛需盤出現集中成交，導致均價跳水式下跌。

　　王飛表示，隨著金九銀十的傳統旺季到來，9月份深圳樓市推盤量將大增，全市預計有近20個項目入市，開發商在加大營銷力度的基礎上，如果定價合理，市場熱度將會逐漸回升。但由於前期客戶觀望情緒濃厚，價格敏感度較高，市場熱度持續較低，金九銀十是否會如期而至，仍有待市場進一步驗證。

　　陽光城（000671.SZ）發佈2016年非公開發行A股股票預案，擬以不低於6.44元/股的價格，非公開發行不超過10.87億股，募集資金總額不超過人民幣70億元，此前一季度披露的規模為60億元。

　　據公告披露，扣除相關發行費用後的募集資金淨額將投資于福州大都會專案、上海楊浦大橋101地塊項目、杭州文瀾府專案（杭州上塘項目）、杭州上府項目、蘇州愉景灣專案、蘇州麗景灣專案、蘇州麗景灣PLUS專案。

　　陽光城方面表示，本次非公開發行募集資金的到位將導致公司籌資活動產生的現金流入大幅增加；隨著募集資金投資項目陸續實現銷售，公司經營活動產生的現金流入將得到提升。

　　而有業內人士指出，陽光城此次募資用於項目投資，包括一些地塊投資，與證監會於7月底發佈的禁止房企再融資用於買地與償還銀行貸款有所相悖。在業內人士看來，出於對沖淨利潤下滑的風險與擴張需求，陽光城不得不啟動再融資。該公司上一次定增，是在2015年，曾發過一筆45億規模的定增。

　　陽光城集團總裁張海民對21世紀經濟報導記者否認了上述說法，他指出，定增的錢一直不能用於拿地，此次定增，是改善現有項目的現金流，這些項目的地價已經付清。此外，房地產專案開發具有階段性，在報告期內，陽光城的專案結轉少了，因此利潤有下滑，今年年底就會改善這一局面。

　　加速融資擴張

　　今年以來，陽光城的淨利潤有明顯下滑跡象。

　　根據陽光城一季報，報告期內公司實現營業收入23.33億元，同比增長25.49%，淨利潤1.24億元，同比下降30.88%。從財報數據可見，陽光城的毛利率下降了3.65%，加上期內利息費用的增加，導致財務費用大幅上升，公司的淨利潤也同比下降30.88%；到了二季度，主要財務指標下滑更厲害。根據前幾天發佈的半年報顯示，陽光城實現淨利潤1.71億元，同比下降46.35%；營業收入40.92億元，同比下降8.82%。

　　在規模相近的房企當中，陽光城上半年銷售收入與融信只有1000萬元的差別，但是營收卻差了近30億元。

　　上述業內人士表示，多元化是陽光城近年來的一個標誌性動作，或許短期內佔用了部分資金。2015年，陽光城開始積極拓展“房地產+金融”領域，先後與平安信託和長江財富簽訂戰略協議，共獲融資70億元；同時借助第二大股東的教育產業資源進軍幼教產業。

　　陽光城方面認為，這次定增將對公司財務狀況產生積極的影響，主要體現在：公司淨資產規模大幅提升，資本實力增強；公司資產負債率有所下降，資本結構優化；公司償債能力進一步提高，有效降低財務風險；公司長期盈利能力進一步提升，為股東創造更多回報。

　　業內人士指出，由於定增募資全部用於房地產專案的開發建設，需一定開發週期才能釋放經營效益。在短期內，陽光城總股本和淨資產規模的增加，有可能導致公司的每股收益和淨資產收益率出現下降；但本次募集資金投資專案的盈利能力較強，隨著專案的如期實施和完成，預計未來2-3年內可為公司帶來良好的收益，有利於提高公司的盈利水準和持續盈利能力。

　　房企再融資變化

　　另一方面，中指院發佈的8月房地產金融月報顯示，房企融資仍然活躍，比如九龍倉申請在內地銀行間市場發行200億債務融資；華夏幸福(26.250, -0.40, -1.50%)擬非公開發行150億元公司債；綠地控股定增計畫募資規模下調至110億元。

　　證監會官員在保薦機構專題培訓會上指出，企業再融資募集所得資金不鼓勵用於補充流動資金和償還銀行貸款，並需詳細披露募集資金的實際投向。不允許房地產企業通過再融資對流動資金進行補充，募集資金只能用於房地產建設而不能用於拿地和償還銀行貸款，並對上市公司再融資所得資金的運用有明確限制，其中，鎖定1年期的詢價發行用於補充流動資金和償還銀行貸款的比例不得超過全部募集金額的30%。


　　證監會對證券市場的審查力度趨嚴，體現出證監會要從根源上杜絕金融風險的監管思路，防止企業過度融資。此次對房地產行業再融資用途審核更為嚴格，明確表示不允許用於拿地，此舉主要是為了給熱點城市土地市場降溫，抑制地價過快上漲。

　　再融資審核收緊，對於房企融資影響顯著。比如綠地控股於2015年12月原定301.5億元的定增預案，已經下調了兩次至110億元。

　　8月5日，綠地控股宣佈，其2015年度非公開發行A股股票預案進行三次修訂，據此，綠地控股本次非公開發行股票的募集資金總額由157億下調至不超過110億元，發行數量為募集資金總額除以發行價格。綠地控股本次募集資金總額110億元，扣除發行費用後募集資金淨額擬全部用於三個房地產投資項目，而此前“擬用於償還公司銀行貸款的金額為47億元”一項已被取消。

　　近期，多家融資規模較大的房企均表達了重啟境外融資的意願。例如融信地產，該公司在中報業績會上透露，下半年將啟動美元債的發行；陽光城也正在啟動海外融資。

凍資達28億 一手例後新高

3個焦點項目港人港地啟德1號（I）、將軍澳海翩滙及元朗Grand YOHO昨同日截票，3盤勁收2.8萬票，凍資28億元，料為新例後最多，同時亦凍結同區二手購買力。

啟德1號錄逾萬登記

中國海外（00688）啟德1號（I）、華懋海翩滙及新地（00016）Grand YOHO，均盡推手上新價單的單位，明天（3日）同日共開售1,063伙。連同其他新盤餘貨，最少1,146伙在本周末兩天開售，屬2013年底逾1,150伙在周末推售後，兩年半新高。

海翩滙累收9280票

3盤吸引大量準買家入票，其中首輪開售的啟德1號（I）累錄逾1萬個登記，較首輪300伙超額32倍；而海翩滙市傳累收9,280張票，較開售的535伙超額16倍，創下今年區內首輪收票新高；連同次輪銷售的Grand YOHO，新增票及「自動復活」保守估計逾8,800票，3盤共收逾2.8萬票，以每張本票10萬元計，合共凍資達28億元，創一手例後新高紀錄。

新盤市場對上一個凍資紀錄在2014年8月創下，當時共有5個新盤同時收票，共凍資逾26億元。其中西九龍君臨天下累收4,200票，因每張本票50萬元，故一個項目就凍資21億元。

由於3盤今輪銷售，均以兩房戶型為主打，料客源競爭之激烈，亦是近年罕見。開售的單位折實銀碼300萬至1,970萬元不等，當中何種戶型及銀碼的單位銷情較佳，將受市場注意。

市場人士表示，啟德1號（I）及海翩滙入票客均以用家為主。兩家市佔率較高的大型代理中原地產及美聯物業表示，前者客源有6至7成為用家，後者6至8成為用家。

各區二手交投回落

受新盤搶客影響，各區二手交投明顯回落，以將軍澳為例，8月份錄得約188宗二手買賣，較7月份的268宗回落29%。二手造價暫未見太大變化，例如新寶城2座高層B室，實用面積378平方呎，剛以470萬元易手，呎價12,433元，屬於市價水平。

至於元朗區方面，代理指出近兩周區內二手交投幾近停頓，只有低於400萬元的細價單位未受衝擊，例如御豪山莊3座高層D室，實用面積489平方呎，剛以392萬元易手，持貨18年帳面獲利204萬元。

港島新界兩豪宅盤部署出擊，南豐筲箕灣香島最快月內開售，主打3、4房大單位；長實地產（01113）元朗意花園部署第四季賣樓。

南豐旗下柴灣道33號，昨正式命名為香島（Island Garden），南豐發展地產部副總經理鍾彩玲表示，香島位處港島東區，面向柏架山，環境幽靜。

元朗意花園 第四季推

南豐發展董事及地產總經理麥一擎表示，香島由4幢住宅大樓組成，提供470伙，6成單位屬3、4房，逾3成為1、2房，另備有小量特色戶。項目預計於2019年1月落成，樓花期長約29個月，他指，項目定價將會參考東、西半山屋苑，現時正搭建示範單位，最快本月份便可推出市場。

已有一段時間未有全新項目推售的長實地產，部署第四季推售旗下元朗牛潭尾新潭路75號洋房盤，昨天命名為「意花園（Crescendo）」，合共67幢洋房，間隔包括3房3套房，4房4套房及5房4套房。長實地產高級營業經理何家欣表示，洋房面積介乎1,500至2,400平方呎，主打2,000平方呎4房戶型，項目仍待批售樓紙。另項目預計落成日期為本年底，即樓花期僅4個月。

另外，新世界（00017）表示，現正積極準備港島西另一個位於西源里的全新住宅項目，最快年底推出，提供約250個單位。

萊蒙國際（03688）指，期內出售6項目予融創中國（01918）的交易年內入帳，將對業績產生貢獻，未來不排除再買賣項目，惟將確立集中深圳的發展策略。

出售予融創的資產包括深圳項目，首席財務官陳競德指，撇除出售的項目外，公司現時於深圳仍有逾10個舊城改造項目，與專注深圳市場的策略並不矛盾。

集中拓深圳 不排除再售產

他解釋，因杭州富陽項目錄得數億元虧損，經營困難而尋求出售，而融創冀進入華南地區，故將一個深圳項目同時售予融創。料交易收益逾3億元，年底前完成。

聯席行政總裁陳風楊指，交易收益加上債務剝離，料助其改善業績；又指公司通常上半年虧損、下半年盈利，與行業下半年貢獻較多利潤的趨勢一致。

萊蒙上半年虧損4,783萬元。陳風楊指，出售資產為獲得現金的經營策略之一，不排除未來再進行資產買賣。

造價403萬 同類單位兩月升值7%

樓市氣氛旺，帶動綠表買家入市，市區公屋及居屋綠表價領升，其中新蒲崗采頤花園綠表呎價高見9,350元，創屋苑呎價新高。

市場消息指出，采頤花園5座低層E室，實用面積431平方呎，屬兩房間隔，望內園景，上月以綠表價403萬元（未補地價）沽出，呎價9,350元。相比6月一個同戶型單位，成交價378萬元，相隔兩個月，賣貴25萬元或7%。

東旭苑海景戶 造價逼去年高

采頤花園今年首8個月已錄24宗成交，較去年同期16宗多出5成，反映屋苑盤量消耗較去年多，支持樓價向上。

另外一個市區居屋王筲箕灣東旭苑，海景3房單位造價逼去年高位，最新成交D座高層3室，實用面積650平方呎，成交價633萬元（未補地價），樓價創今年新高，較去年高價668萬元，僅相差35萬元，幅度約5%。

市區公屋呎價同創新高，富誠地產客戶主任鄧宇謙指，鳳德邨黛鳳樓中層7室，實用面積445平方呎，以288萬元（未補地價）沽出，呎價6,472元，創九龍公屋綠表新高。

房委會資料顯示，8月份公屋及居屋市場暫錄128宗綠表成交，較7月份的284宗，下跌55%。這反映綠表市場盤源收窄，出現價升量跌的情況，料綠表物業價格升勢仍持續。

內地整體樓價升勢持續。中國指數研究院公布，8月100城巿住宅價格指數連續13個月「雙漲」，按年及按月漲幅有所擴大。8月全國100個城市新建住宅平均價格每方米12270元（人民幣．下同），按月上升2.17%，升幅較7月擴大0.54個百分點；按年上升13.75%，升幅擴大1.36個百分點。該院表示，隨着樓市進入「金九銀十」的傳統旺季，整體樓市供應及需求將持續增加，百城住宅均價有望持續上升。

京滬平均價年升18%

8月樓價按月上升的城市有68個，增加2個，其中36個城市樓價升幅超過1%，增加7個；樓價下跌城市29個，減少1個；樓價持平城市3個。樓價按月升幅首十大城市依次為無錫、珠海、昆山、廊坊、佛山、上海、東莞、杭州、濟南、蕪湖。北京、上海等十大城市方面，8月新建住宅均價每方米23568元，按月上升2.72%，升幅較7月擴大0.52個百分點；按年升18.06%，擴大0.87個百分點。

該院表示，8月樓市熱度不減，百城住宅平均價按月及按年漲幅都擴大，部分城市樓價升幅較大，主要集中在長三角、珠三角、環渤海三大城市圈。核心城市成交仍維持暢旺，且繼續向周邊城市傳導。一二線城市地王頻出，推動地價上升，令樓價上漲預期升溫，帶動發展商調高售價。

核心城市樓價持續向上，迫使地方政府相繼出台收緊調控措施，武漢昨天起調整樓按政策，於該市持有1個住宅物業的居民家庭，再次申請樓宇按揭的最低首期比例由30%調高至40%。擁有兩個或以上住宅，就算已繳清按揭，再次申請住宅按揭時最低首期同樣為40%。擁有兩個或以上住宅，且有兩個住宅未繳清按揭，繼續暫停發放置業貸款。