潤隆入帳近20億元 今年最高峰

豐收時刻
鬼月交屋拼入帳高峰，上市建商公布8月營收，興富發（2542）、潤隆（1808）及鄉林（5531）表現亮眼。興富發包括其子公司潤隆，8月有「台北晶麒」、「國賓大悅」等案貢獻，營收分衝上本年度第2及第1位，鄉林下半年喜迎2案入帳，表現將優於去年。

興富發8月營收約50億元，主要貢獻來自台北市萬華區「台北晶麒」，該案7月進入完工交屋期，同步推升7月營收達約67億元。法人指出，「台北晶麒」總銷約120億元，據了解，預售銷售成數約8成，預計可貢獻興富發約100億元。

興富發略遜於去年
第4季該公司尚有竹北市「巨人」案完工，預計認列營收約33億元，目前興富發累計前8月營收已達253億元，較去年成長逾8成，但今年有機會認列的南港區「雙美館」、內湖區「雙湖匯」，確定延至明年才可完工。法人認為，興富發今年整體營收獲利，恐略遜去年。該公司昨（13）日收在47.75元，下跌0.45元。潤隆8月營收逼近20億元，為今年入帳最高峰，副總經理邱秉澤表示，當月有竹北市「國賓大悅」完工交屋，「此案總銷約68億元，預售銷售8成，預計9月認列完畢。」第4季潤隆尚有台北市文山區「靜心文匯」預備交屋，總銷22億元，預售銷售5成，另5成則將進行成屋銷售。
邱秉澤透露，市場雖瀰漫讓利氛圍，但成屋案需考量預售買方，希望以不要影響實價登錄價格的前提下，在裝潢等面向給予消費者優惠，以求順利去化餘屋。

鄉林下半年喜孜孜
鄉林8月營收約7.8億元，是近半年來的最高峰，累計營收達37億元，也較去年同期成長近200%。董事長賴正鎰指出，8月營收來源主要是台北市延平北路「鄉林左岸」完工認列，「此案總銷約9.3億元，預售時即已完銷，交屋狀況也不錯。接著還有新北市蘆洲區的『淳詠』將交屋，總銷近34億元，也是完銷案。」法人推估，在左岸及淳詠案合力推升下，相鄰今年整體營收，可望超越去年。

賴正鎰表示，今年下半年鄉林在台中5期重劃區附近，將推28~40坪規劃的新案，「手上餘屋量大概只剩30~40億元，土地幾乎零庫存，現正積極在雙北市、台中市獵地。」而鄉林已完工的「士林官邸」案，被指將作為「涵碧樓」新據點，賴正鎰說：「沒有這個打算，目前公司有部分人員進駐辦公，產品有其獨特性，暫不做任何規劃。」

房市進入反轉修正，根據房地產網站問卷調查，認為第4季房價會回漲的屋主僅佔3%，相比買方6%更低。業者認為，近期市況讓很多屋主持有房產意願轉弱，對於房價前景更是不看好，預期這波屋主態度鬆動，將讓房價加速落底。

屋比趨勢研究中心以問卷方式調查，房屋買賣雙方對Q4房價看法，共回收有效問卷780份，結果顯示，認為房價會漲的屋主比率僅剩3%、認為平盤整理者51%、看跌46%；買方看漲比率6%、平盤整理24%、看跌則高達70%。

高達7成看跌
屋比房屋比價平台執行長葉國華表示，前段時間因央行降息、鬆綁房市管制與新政府上台期待，造成許多屋主不願降價，但隨著新政府上台百日，不僅經濟、房市沒起色，近來更因房屋稅問題紛擾，造成屋主對持有房產意願轉弱，也不看好前景，甚至出現「放棄」的想法。

想買房的民眾李小姐表示，最近假日有跟房仲約看幾間中古屋，房價跟之前比起來是有降價，但身邊一些懂理財的朋友都說房價還沒降到底，應該會再觀望一陣子，不急著購屋。

調查也顯示，有55%的屋主傾向「以租待變」，3成願意「降價賣屋」，僅15%會堅持目前價格。屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴指出，房市利空不斷，這次調查僅剩15%會「堅持賣屋價格」，顯見不少屋主已認清房市短期內不會好的事實，因此決定出租延長戰線或主動出擊調降售價吸引買方。

屋主棄守，高達3成願意降價出售。根據網路房屋銷售平台調查，高達7成欲購屋民眾看跌第4季房價，其中更有近4成民眾擔心買在高點，暫時選擇「以租代買」，等到房價落底再出手。反觀售屋屋主的調查，則有高達3成屋主已經認同「降價售屋」，而且願意接受實價低一成以內的議價空間，因此，房產業者預期第4季房價還會持續修正。

根據屋比趨勢研究中心調查結果顯示，目前屋主仍堅持賣屋價格不降的比率僅剩15%，反觀已有高達3成的屋主願意「降價售屋」，預期屋主態度持續鬆動下，第4季房價仍呈現下跌趨勢。

屋比房屋比價平台執行長葉國華表示，先前房市慘，但屋主不降價，主要原因是屋主對央行降息、放寬房市管制與新政府上任有所期待，甚至有不少屋主寄望選後房價可以上漲，不過，隨著目前新政府上任滿百日，不僅經濟、房市都沒起色，各項房產持有加稅，甚至賣壓訊息還不斷傳出，觀察近期市況，可發現很多屋主對持有房產的意願都明顯轉弱，對於房價前景更是不看好，甚至出現「放棄」的想法，預期這波屋主態度鬆動，將可使房價加速趕底。東森房屋董事長王應傑則認為，目前成交低迷下，新建案讓利，中古屋當然也會連帶下修，今年下半年的房價勢必再修正1~2成。

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨則認為，目前買方信心不足，加上市場降價氛圍濃重，不少購屋人出價相對保守，不過在低利環境下，加上租屋市場近來表現活絡，賣方可能以租代賣，房價修正幅度很難放大。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，過去四季市場的確看壞房市遠比看好的多，但悲觀情緒已經逐漸收斂，政府不再強力調控房市，買氣也逐步釋放，不過買方也沒有追價意願，屋美價合宜的房子，才是當前較受歡迎的產品。

近年經政府打房政策及稅制，雖2016年央行鬆綁、祭出4度降息，但民眾觀望價跌、買賣雙方對於價格認知差距大，2016年上半年房市冷清，全台建物買賣移轉棟數僅約10.8萬棟，較2015年衰退26％，交易量年年節退，房仲業者生存壓力與日俱增，東森房屋總部為了激勵店東、店長士氣，2016年9月13日在苗栗西湖渡假村舉辦2016「蛻變心願景，東森新氣象」全台北中南店東店長研習營，現場超過250位店東長、總部人員參加，東森房屋董事長王應傑親自到場激勵房仲，他向店東、店長喊話，「只要肯努力，絕對沒有賣不出去的房子，大環境這波愈是不景氣，房仲就愈要沉得住氣，要趁著低迷時期不斷精進房仲專業與品質，持續蛻變、調整為最佳狀態，現在愈往下深蹲蓄力，是為了未來能跳得更高！」

王應傑說，2016年房市不景氣，原本央行3月解禁後的看屋人潮，在新政府5月上任後，又轉為觀望，上半年買氣不開，現在又有房屋稅議題持續發酵，2016年交易量恐比金融海嘯時期、SARS時期還冷，面臨23萬棟保衛戰，房仲生意不好做，面臨縮減、併店，甚至有倒閉潮危機，但在如此艱困的環境下，也仍有房仲店不畏寒冬，作出非常好的成績。

王應傑指出，像東森房屋體系目前全台表現最亮眼的北投奇岩捷運加盟店，2016年截至目前為止，已累積成交94件，業績佣收更已突破4千萬元，單店收佣超過百萬元有19位房仲，台中大雅中清加盟、台南崇明加盟店業績也各居中南部業績之冠，目前都創下佣收近1500萬元的好成績，值得肯定，這就是我一直以來所強調的，「沒有不景氣、只有不爭氣」。

面對下半年房市，房仲如何在房市冰河期站穩腳步？王應傑表示，東森房屋跨入第32年，在不景氣下，很多人好奇為何我們仍要逆勢徵才6000人，因為東森目標是要朝「永續經營」、「百年老店」前進，所以需要開發新血投入，景氣愈不好，我們愈要透過舉辦店東長研習營、教育訓練課程，加強人才行銷策略、服務專業、多元經營模式，來面對房市衝擊，幫助客戶找到最合適的家，我認為，「目前成交低迷下，新建案讓利，中古屋當然也會連帶下修，2016年下半年的房價勢必再修正1~2成，但對房仲而言，目前自住客當道，價格就是促成交易的關鍵，台灣每年還有約15萬戶的剛性需求，期許東森房屋隨時做好準備，掌握住這些自住客，持續往上締造佳績！」

針對房屋稅2017年將作調整，目的在縮小新舊房屋現值差距，包括像是2014年以後的新成屋，房屋稅加價項目都將取消，全面調漲2001年7月到2014年6月舊屋的房屋標準單價，同樣取消加價項目、豪宅路段率採固定比率計算，並回溯15年，分3年調漲。

王應傑贊同房屋稅調整，他說，新制房屋稅造成2014年7月完工的新豪宅負擔沈重，但像2005年完工的舊豪宅「帝寶」就毫不痛癢，但房屋稅明年若調整，屆時如「帝寶」等2001年後的舊豪宅都將調漲，不僅拉近新舊豪宅的稅制差距，屋齡較舊的豪宅也會因繳稅負擔變沈重，屋主買賣機率與意願變高，反而將因此成促豪宅的流通、交易活絡。

行政院長林全2016年9月13日前往立法院進行施政報告，林全表示，為保障所有人民都能享有安身立命的居所，政府將推動「安心住宅計畫」，杜絕房市炒作、健全租屋體系，並推動社會住宅政策，由中央與地方共同合作，選擇適宜地點，透過興建、包租代管民間空餘屋，以及容積獎勵等方式，於8年興辦20萬戶只租不賣的社會住宅。

行政院已於2016年9月2日將「住宅法」修正草案送請貴院審議，擴大照顧弱勢居住需求，把社會住宅提供給經濟或社會弱勢者的比率，提高為30％。此外，政府將持續推動老舊建築物耐震評估補強，以及土壤液化潛勢區的防治改善；研修災防法規，調整災防體系架構，以強化防災能量。

林全表示，行政院也將研修相關建築法令，強化建築營建施工管理，讓監造及勘驗程序更為嚴謹。另外，政府將完備都市更新及都市再生法制，設立專責機構辦理，以利推動都市更新，促進土地有效利用。

政府推動公共建設，應著重實際效益，避免造成資源浪費。我們將推動數位化基礎建設、新能源及水資源開發、智慧交通系統等策略性公共建設。在推動過程中，培養工程顧問、營建營造等具國際競爭力的產業。林全表示，將嚴格查核公共建設的執行效率及建設效益，建立政府與民間的權利義務、利潤分配及爭議調處等處理機制。為有效提升政府採購品質，工程會將鼓勵以最有利標選出優質廠商，並研修不合時宜的採購法制，以簡化採購程序、提升採購效率。

林全表示，行政院將秉持區域聯合治理的概念，落實區域均衡政策，整體宏觀規劃產業聚落及區域發展，建構北北桃基宜、桃竹苗、中彰投、雲嘉南、南高屏澎地區、花東地區與金馬地區六大發展區塊。以「區域合作建設」及「權責資源」的下放，強化地方發展量能，促進資源共享。

針對國土規劃，將強化島嶼生態鏈的保護，對災害潛勢及環境敏感地區，進行深入調查及資訊統合，避免國土超限利用。另外，將建置細緻且動態的國土資訊共享系統，強化國土規劃及災害防救第一線的能力，鼓勵地方政府充實決策輔助系統，持續完善「災害情資網」，提升即時因應災害的能力。

捷運宅退燒，連帶導致標售次數創新高。根據台北市捷運局公告，捷運南勢角站捷運宅「南方之星」預計10月3日進行第9次標售，此次標售戶數為31戶，包括23戶一般事務所及8戶住宅，不過，底價與前次相當，標售狀況仍待觀察。該捷運宅累積標售次數已達9次，創下捷運宅標售以來，次數最多的歷史紀錄。

根據北市捷運局公告資訊，此次標售31戶，包括23戶一般事務所，坪數12.96~29.2坪，總價528萬~1280萬元，拆算每坪底價42~44萬元，不過，公設比平均高達40%。其餘8戶則是住宅，坪數41.94~53.05坪，總價1780~2205萬元，拆算每坪底價41~42萬元，公設比平均約35%，預計10月3日開標。

東森房屋研究中心副理于靜芳表示，該捷運宅8月時進行第8次標售，標售戶數為30戶，最終共標出11戶，多屬中高樓層的住宅，底價每坪4字頭，標脫總價落在1700~2200萬元，還算符合當地行情，相較其他捷運宅「美河市」、「碧潭有約」近月只標售1戶，已是今年表現最好的捷運宅標售案。

于靜芳分析，但以目前狀況來看，自住客當道，捷運宅多次流標的餘戶，主要是因物件條件較差、價格沒吸引力等，加上這次標售已邁入第9度，標售物件又多是一般事務所，估計未來標脫之路恐遙遙無期，將創捷運宅標售次數最多紀錄。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，若要具備競標誘因，其實底價可以低於市價1成，如此不但可以提高標脫率，也能儘早將資產換成現金，轉投入其他公共工程。

為解決延宕多年的內科夾層違建問題，柯文哲市長於2016年9月13日主持市政會議通過「台北市內湖科技園區夾層違建執行計畫」，將採「輔導補照、疏導排拆」方式，先命違建所有人限期改善或補辦建造執照，逾期則連續處以怠金，遲未改善或無法補照者，自2017年7月1日起排序執行強制拆除。

台北市建管處自2007年專案執行內湖科技園區(西湖段四小段、文德段五小段等土地)夾層違建清查，總共查報58棟建築物(合計列管147案)涉有夾層違建。柯市府為維護居住品質與保障公共安全，特訂定「台北市內湖科技園區夾層違建執行計畫」，以貫徹依法行政立場。建管處俟該計畫完成公布程序後，將書面通知違建夾層所有人，限期6個月內委託開業建築師補辦建造執照；若屆期未補辦，將依行政執行法第30條處以怠金(視違建規模大小區分為4個級距，並按月加重處罰，處以金額從5000元至12萬元不等)，藉以督促違建人履行改善義務。不過，若遲未改善或無法補照者，建管處將自2017年7月1日起，排序執行強制拆除作業。

建管處進一步說明，目前列管涉及違建夾層的建築物，絕大多數在建造當時建築容積已經用罄，違建所有人必須協同全體土地所有權人循「容積移轉」程序申請審查許可，並檢討結構安全，違建夾層方能就地合法，因衡酌執行層面有一定的困難度，故給予6個月時間補辦建造執照。若無法整合土地共有人達成補辦建照共識，夾層違建仍應於限期內自行拆除改善，方為適法。

建管處特別重申市府杜絕新違建產生的決心，一定依法查報拆除，絕不寬貸。呼籲違建夾層所有人，應配合市府政策，儘速依執行計畫辦理，勿抱持觀望態度心存僥倖，倘屆時未依限改善者，將連續處以怠金、強制拆除，並收取代拆除費用。

桃園市長鄭文燦2016年9月13日前往桃園區公所4樓大禮堂，出席「2016年度桃園市老屋健檢補助計畫宣導說明會」，鄭文燦表示，市府2015年率先進行「老屋健檢補助計畫」，包含老屋的修繕、補強、鑑定及外牆勘驗等項目，希望市民踴躍參加老屋健檢計畫，透過檢測讓自己住得更安心，市府也會持續推動該計畫，讓市民生活在桃園更安心。

鄭文燦說，市府2015年率先進行老屋健檢計畫，也向內政部爭取中央補助款6年約6億元經費，進行老屋耐震能力評估。經檢測後，市府各機關約300多棟公有建築物，大部分都是安全無虞，少部分將進行補強工作，以增加建築物的耐用年限。此外，針對外牆磚片脫落問題，市府也將透過拉力檢測，確保磚片具有足夠的附著力。

鄭文燦還說，市府每年編列社區大樓的修繕補助金額，2016年度編列8,000萬元的公寓修繕補助，提供管理委員會申請進行相關修繕。

鄭文燦指出，老屋健檢計畫配合專業技師團體進行檢測，具備專業性。921大震前取得建照的房屋，建築技術規範相對較鬆，因此市府特別針對此類房屋進行檢測；921地震後取得建照的房屋，建築耐震標準提高到芮氏規模7級以上，相對安全許多。

鄭文燦提到，桃園是台地地形，屬於卵礫石層，地質穩定，並無「土壤液化區」。此外，桃園北邊有三角斷層，南邊有湖口斷層，但桃園本身則無地層斷層帶，發生芮氏規模4級以上地震機率不大，這也是高科技廠商選擇桃園落腳設廠的重要考量之一。

針對市民擔心檢測後資料公布將造成影響房價、市民信賴度及銀行貸款額度減少等疑慮，鄭市長強調，建築物檢測的作用在於讓房屋所有權人了解房屋的狀況，僅提供住戶參考，資料保密。

永慶房產集團以2016年上半年實價揭露資料，統計台北市熱門交易排名前十的國宅社區，2016年社區均價與2015年同期比較，平均跌幅在2％至10％之間。永慶房產集團業管部協理林泰隆表示，當前房市陷入低檔盤整，自住買方市場撐盤，房價持續修正已成趨勢，尤其2014年幾乎是房價高點，之後房價進入盤整與下修的局面，到2016年上半年房價仍持續走跌。以2016年上半年熱門交易的國宅均價來看，與2014年高點比較，跌幅最高社區已下修房價近16％，顯示房價下修趨勢不變。

林泰隆分析，2016年國宅社區房價出現明顯降價的跡象，其中市中心區的大安國宅與忠駝國宅，在2014年高點行情多在7字頭的價格才能成交，但2016年已跌至6字頭，房價跌幅約9.7％至13.2％。也因國宅社區普遍量體較大、戶數多，部分屋齡甚至超過30年，房價通常較周邊一般住宅低，加上目前自住買盤當道的局勢下，多會優先選擇同社區房價較低的物件，因此未來國宅社區的房價仍脫離不了持續修正的風險，出售國宅的屋主須多加留意。

進一步分析，市郊區熱門國宅交易價跌較多社區，包括大直地區的基河國宅、內科園區東側的湖光國宅以及捷運葫洲站附近的明湖國宅等，與2014年比較平均跌幅達10.3％至15.8％，其中，基河國宅房價下跌的情況最明顯，平均房價已跌破50萬，跌幅為15.8％。林泰隆表示，基河國宅屋齡16年，總計55棟共2253戶，社區戶數多，相對委售戶也多，在比價效應及在房價持續下修的情況，建議屋主如要出脫成交，宜加緊腳步。

北市郊區有3字頭的熱門國宅交易，包括北投區的文化社區、文山區的萬美國宅以及南港區的南港國宅。林泰隆表示，南港國宅前年高點的均價仍有4字頭，但2015年至2016年均價行情已跌破40萬，2016年比2014年均價跌幅已有1成的落差，不過，該社區行政區界雖是劃入南港區，但地段位置為鄰近後山埤生活圈，與信義區相近，有其區位上的優點。另外，均價低於40萬的熱門社區還有新北投捷運站附近的文化社區以及萬芳社區捷運站附近的萬美國宅，區域生活機能不差，對於預算有限的自住客群反而是趁房價低檔購屋的好機會。

高總價房市吹降價風，但新北市淡水河畔水岸豪宅成交力道仍強，今年以來有三件總價逾億元豪宅交易，其中去年完工的「頤海大院」高樓層，出現每坪66萬元高價交易。

根據實價登錄資訊顯示，「頤海大院」27樓戶別今年5月以總價1.4億元、換算單價每坪65.9萬元成交；該社區預售時每坪實價依樓層差異約47萬至66萬元，去年底完工以來有八戶揭露，價格約每坪50.7萬至66.5萬元，價格差距不大。

今年以來，包括「頤海大院」12樓、「水立方」38樓都有總價逾億元交易記錄。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，淡水豪宅群價值來自景觀，小坪頂的「天境ellipse360」是淡水最貴的景觀豪宅，最高單價戶別為每坪85.9萬元，但在市道偏弱，半山住宅的象徵性價值不若實質性價值，交易量縮，價格開始下修，還不如沿著中正東路一、二段興建的渡假休閒住宅。

新北市沒有豪宅稅壓抑，總價億元豪宅持有稅成本相對於台北市動輒每年數十萬元便宜，加上有些區位吸引認同景觀題材的高資產族群以自用或置產進駐，新北市豪宅市場雖然降溫，但仍有零星買盤支撐。

　　有分析人士表示，今年上半年庫存消化較快，銷售周期降至約1.8年

記者根據WIND資訊統計數據發現，按照申銀萬國行業分類，截至6月底，135家上市房企存貨總計接近3.38萬億元，而去年同期這135家房企的存貨總計約為2.88萬億元，攀升了4933億元，同比漲幅為17%。

　　值得關注的是，截至6月底，萬科、綠地、保利地産(9.56,0.120,1.27%)(600048,股吧)和招商蛇口(15.34,-0.080,-0.52%)四大房企存貨佔比高達近1.3萬億元，佔比接近四成。

　　對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍接受《證券日報》記者採訪時表示，今年去庫存效果明顯，所以盡管存貨貨值較高，但因對房地産市場預期的看好，業內仍認定其存貨壓力較小。此外，目前看來，很多房企都在積極儲備土地，存貨規模或將進一步攀升。

　　存貨攀升

　　《證券日報》記者根據WIND資訊統計數據發現，在上述135家上市房企中，6家房企存貨總量超過1000億元。

　　具體來看，萬科、綠地、保利地産、招商蛇口、華夏幸福(26.55,-0.120,-0.45%)(600340,股吧)和首開股份(11.82,-0.060,-0.51%)(600376,股吧)上半年存貨分別為4275億元、4064億元、3048億元、1265億元、1244億元和1026億元；同比上漲幅度分別為28%、18%、8%、12%、46%和40%。

　　嚴躍向《證券日報》記者表示，房企財務報表中的存貨指標包括了住房庫存、土地儲備、開工建設項目等指標，所以整個存貨規模會比實際上的待售住宅面積或金額要高。

　　另有業內人士向本報記者直言，相對而言，住宅庫存下降明顯，但商業類庫存其實是難以消化的，尤其在一些經濟活力較差，人口外流的城市，有不少空置的商業類項目，或者難以出租，或者幹脆成為爛尾樓。因此，沈陽等城市正在變相改變商業類庫存的用途，使其變身為“住宅待遇”，進而加快去庫存速度。

　　此外，在本輪一、二線熱點城市房價和土地價格雙雙暴漲的推動下，手中沒有土地儲備的開發商“心?非常慌”，以至于封盤銷售，在這樣的市場環境下，在成品的現房庫存價值將被重估，增值空間也較高。

　　總體而言，今年上半年，房企去庫存效果是比較明顯的。國信證券(16.54,-0.080,-0.48%)(002736,股吧)分析師區瑞明、朱宏磊在其分析報告中表示，以中報公布的“銷售商品、提供勞務收到的現金”進行統計，2016年上半年地産板塊總銷售規模達到了8503億元，同比增速達50%，延續了去年的高增長水平。以“推算銷售額”口徑（房企當期營業收入加上當期預收款變化）來計算，2016年上半年地産板塊的總銷售規模達到了9037億元，同比增速達30%。

　　截至上半年，A股地産板塊期末存貨再攀新高，達33227億元，以期末存貨/（推算銷售額2）來計算去化周期約為1.84年，進一步下降。

　　去化周期縮短

　　當然，房地産板塊因其項目自身的周轉特性，一般企業現有土地儲備會滿足企業未來2年-3年發展需求。若不足，房企將加快拿地步伐。

　　“從歷史數據來看，2013年至今，A股地産板塊的去化周期一般都在2年以上”，嚴躍進向本報記者表示，2014年更是一度高達3年，但今年上半年，則跌至約1.8年。由此可見，雖然存貨攀上新高，但去化周期則隨之縮短至低點。

　　上述業內人士則稱，今年上半年，存貨周轉率提升，無論是賬面存貨還是用存貨重估值扣除預收賬款後橫梁的實際存貨價值，同比增速都在今年中期降低，存貨倉位連續兩年下滑，2016年中期已降至近6年來的低點。

　　伴隨著存貨周轉速度的增加，房企的現金回流速度也同步加快。據統計，135家房企上半年貨幣資金合計達到7056億元，比上年同期時的4754億元大幅增加48%。

　　值得關注的是，金九銀十開局待“升溫”。與廈門（樓盤）、南京（樓盤）、合肥（樓盤）等城市的火熱銷售情況相對應，部分城市土地市場和房貸調控政策紛紛出臺，為應對暴漲的房價和地價，一線城市和核心二線城市的地方政府減緩供地節奏，縮短供地規模，政策環境更加謹慎。

　　不過，盡管政策有趨緊趨勢，但嚴躍進仍認為，手握7000億元的現金，寬松的融資環境，加上資産荒下大量資金流入房地産行業的衝動欲望，預計後續房企拿地將更為積極，存貨規模會進一步被推高，尤其各類資源較為集中的A股大型房企，資産和存貨規模都將再度提升。

　　6月底，京郊的天氣如火一般炙烤著大地，但曉軍並沒有放棄看房計劃。一大早，他就來到被稱為廊坊“北三縣”之一的香河。雖然“廊九條”已經波及到了香河，但這依然漲勢不減。

　　從香河轉戰武清，並最終在武清買房的曉軍，在日前接受《每日經濟新聞》記者採訪時，回憶起這個夏天的買房經歷，過往的情景依舊歷歷在目。“6月底時，香河房價基本上就1.3萬~1.4萬元每平米了，關鍵是有些項目五證不全，這個情況下就轉到了武清買房。”

　　天津樓市供不應求？

　　在武清看了幾套房之後，曉軍快速鎖定了法蘭香頌。彼時售價9100元每平米，折後價格8900元每平米。為何會選擇這個項目？曉軍直言，因為交通便利。自北京東五環化工橋上京津高速，牛鎮出口出，左轉至王河路東行2.5公?即到。

　　買完房子後本來可以清凈一段時間，但曉軍的手機自此被房産中介盯上了。

　　7月底，曉軍接到了中介這樣的問詢，“你法蘭香頌的房子一萬二賣不賣，賣得話我給你挂上去。”8月底，這個價格調升到15000元每平米。

　　中介炒作房價的故事並不罕見，那麼上述項目現在銷售情況如何？《每日經濟新聞》記者撥通了該項目預留的公開電話，對方一位銷售人員表示，目前該項目僅有133平方米的戶型，剩余數量也不多。售價是13000元每平方米。預計下期10月份開盤，開盤價為16000元每平方米。

　　對于這個樓盤的未來預期，上述銷售人士表示，距離我們不遠的一個項目，2012年開盤，目前只剩下尾盤在售，價格也2.2萬元每平方米了。這?還有上漲的空間。

　　京郊炒房致富的故事不僅僅發生在北三縣，天津市的郊區縣也被購房者看好。

　　中指院天津分院提供的數據顯示，2016年8月，天津商品住宅價格為12602元/平方米，環比上漲0.05%，同比上漲10.33%。2016年8月，天津商品住宅和平價格最高，為38622元/平方米。北辰價格增長最快，環比增長20.49%。

　　2016年8月，天津商品住宅銷售面積為201.18萬平方米，環比增長9.86%，同比增長57.66%。8月，天津商品住宅武清成交面積最大，為54.37萬平方米，佔全市商品住宅成交面積的27.02%。8月，天津商品住宅銷供比由上月的1.86下降到1.58，短期市場供不應求。

　　值得注意的是，2016年1-8月，天津商品住宅銷售面積為1505.06萬平方米，同比增長90.84%。2016年1-8月，天津商品住宅銷供比為1.88，整體供不應求。

　　土地市場火爆

　　火熱的市場行情帶來土地市場的升溫，嗅覺敏銳的房企開始瞄準天津市場。據不完全統計，僅在8月份，天津就拍出7塊高價地。

　　8月31日，津紅紀(挂)2016-111號地塊迎來摘牌，吸引中航、華遠等9家企業參與競拍，現場競拍激烈，最終經過222輪“廝殺”，中航以47.8億元拿下，住宅部分成交樓面價為26767元/平米，溢價率85.6%，創紅橋區地價新紀錄。

　　8月24日，經過多家房企激烈競拍，天津市成功出讓3宗住宅用地，其中濱海新區響螺灣地塊被合景泰富以57.7億元拿下，溢價率312%，成交樓面價突破20000元/平方米，刷新濱海新區單價地王；此後融創擲金61億元，拿下東麗區2宗地塊。

　　8月17日，津濱大(挂)2016-2號、津濱大(挂)2016-3號地塊迎來摘牌，吸引星河、保利等四家房企到場，現場競拍激烈，分別經過90余輪和60余輪的拼殺，最終保利以3.1億元和2.66億元的價格將2宗地塊收入囊中，總擲金5.76億元，由此宣告正式進駐大港。

　　8月3日下午，津南紅(挂)2016-099號地塊挂牌成交，最終經過97輪激烈競拍，正榮以18.1億元拿下，成交樓面價為24133元/平方米，溢價率113%。

　　值得關注的是，高價地的頻出，並不是因為供應的減少。上述機構的統計數據顯示，2016年1-8月，天津市共推出各類用地235宗，共計1779.6萬平方米，同比增加29.68%。其中，推出住宅用地64宗，共計495.9萬平方米，同比增加60.23%；商辦用地25宗，共計61.5萬平方米，同比減少51.46%。

　　四季度房價會大幅上漲嗎？

　　2016年1-8月，天津市共成交各類用地239宗，共計1771.9萬平方米，同比增加45.92%。其中，成交住宅用地62宗，共計476.0萬平方米，同比增加60.35%；商辦用地26宗，共計61.7萬平方米，同比減少26.99%。

　　2016年1-8月，天津市土地出讓金收入共計793.2億元，同比增長133.66%。其中，住宅用地出讓金為692.5億元，同比增長151.07%；商辦用地出讓金為26.9億元，同比增長8.95%。

　　2016年1-8月，天津市各類用地樓面均價為3701元/平方米，同比上升57.74%。其中，住宅用地樓面均價為8156元/平方米，同比上升46.91%；商辦用地樓面均價為2446元/平方米，同比上升20.84%。

　　2016年1-8月，天津市各類用地平均溢價率為56.85%，比上年同期上升49.13個百分點。其中，住宅用地溢價率為69.74%，比上年同期上升60.27個百分點。商辦用地溢價率為11.76%，比上年同期上升10.55個百分點。

　　天津樓市未來走向如何？中國房地産數據研究院執行院長陳晟表示，天津樓市的發展得益于區域經濟的“香檳卡”效應，一線城市就像頂層的酒杯，目前正在限制人口流入和産業往外轉移，人口和産業就向“二線+”的城市流入。能夠承載人口和産業轉移的城市就會更有機會，天津是這種城市的典型。以北京特大型城市為核心的大中小城市協同並進的都市圈開發，給天津帶來了機會。長期來看，天津樓市的發展，還要看産業發展情況。

　　中指 院天津分院研究副總監祁麗靜認為，四季度預計天津整體市場的活躍度依舊維持高位，成交量會保持高位運行，全年成交量將會創歷史新高；成交價格方面，四季度預計會保持上漲態勢，但受目前寬松政策依舊持續的背景下，部分房企加快推盤速度，促使市場整體供應量有所上升，競爭較為激烈，價格大幅上漲的可能性相對較小，同時也不排除像市內六區等競爭壓力相對較小、品質較高的的樓盤大幅提高售價的可能性。

　　

隨著“金九銀十”的到來，土地市場也隨之升溫。13日上午，武漢舉行“緊縮”調控後的首場土地拍賣會，其中一宗城郊地塊引來10家開發商584次競價，最終創下武漢土地拍賣歷史上最高溢價率。

此次拍賣會共掛牌出讓9宗地塊，淨用地面積約39.7萬平方米，起拍總價約37.5億元。位於黃陂區武湖的一宗純住宅用地塊，因緊靠規劃地鐵站和學校，引來多家大型開發商爭搶，最終被武漢南德天昊置業有限公司以10.187億元拿下，樓面地價每平方米4810元。

這一地塊溢價率高達486.47%，超過此前溢價率最高的東湖高新區一宗地塊的442.15%，創下了武漢土地市場拍賣的歷史新高。

據統計，僅8月，武漢推出15宗地全部被“搶購一空”，並誕生4個“地王”。中國指數研究院華中市場總監李國政認為，今年以來，武漢樓市銷售量持續位居全國前列，吸引開發商大量拿地，催熱了土地市場，但隨著後期調控政策的跟上，樓市熱度或將逐漸下降。

據偉業我愛我家集團市場研究院統計，2016年第37周（9月5日-9月11日），北京樓市出現環比雙降：新建商品住宅（不含保障房）共網簽2692套，環比第36周下降15.6%；二手住宅共網簽6298套，環比第36周下降4.6%。

值得關注的是，儘管全市二手房交易量出現環比下滑跡象，但通州二手市場的熱度並未退卻。據房天下資料研究中心監測資料顯示，9月第2周（9月5日-9月11日），通州均價每平方米突破4萬元，已經可以和城六區列為1個梯隊。

事實上，據《證券日報》記者瞭解，在今年4月份以後，通州二手市場上開始出現報價超過4萬元 平方米的房源，但當時以該價格成交的量並不高。

然而，進入金九樓市傳統銷售旺季之後，通州多個社區出現報價超過5萬元 平方米，甚至接近6萬元 平方米的二手房源，並且業主開始坐地起價。直至現在，通州二手房成交均價則突破了4萬元 平方米。

據房天下資料研究中心監測二手房源掛牌價，9月第2周昌平、通州環比漲幅超過4%，分別達4.69%、4.59%。燕郊、北京周邊環比漲幅均超3%，分別達3.26%、3.17%。而北京全市二手房掛牌均價環比上漲2.02%，達50794元/平方米。

此外，從全市二手房房價來看，仍然在繼續上漲。昌平、通州環比漲幅超過4%，燕郊、北京周邊環比漲幅均超3%，平谷、密雲、西城微跌。業內預計，9月第3周全市繼續保持普漲態勢。

房天下副總裁司智認為，在城六區中，東城、西城、海澱二手房價在一段時期內會保持“高位上的微漲”狀態，雖然表面看起來上漲空間趨於飽和、漲幅不高，但由於均價基數長期處於高位，低漲幅帶來的實際上漲程度也不小，預計東城均價突破8萬元/平方米、海澱均價將突破7萬元/平方米。

此外，司智還表示，近期成交排名靠前的樓盤多能提供“商住房”；另外，這些樓盤大部分都屬於名校服務片，教育樓盤備受關注。

越秀地產（００１２３）非全資附屬通過公開拍賣方式，以１﹒８３億元人民幣購入總可建築面積約１３﹒７萬平方米的山東省青島市黃島區聖元路地塊，地塊性質為批發零售、城鎮住宅用地。

中金公司發表研究報告，認為8月內地經濟數據基本符合預期，雖然數據與7月比較出現小幅度回升，惟基於今年8月較去年同期多出兩個工作天及基數因素影響，整體經濟數據並無明顯改善。期內房地產表現平穩，固定資產投資繼續處於低水平，工業產出穩中有升。

中金特別關注商品房銷售放緩風險，認為隨着部分城市再次收緊房地產調控政策，內地樓市下行風險愈來愈大，預期房地產市場逐步走入下跌周期的機會很大。

置業需求大量透支

國家統計局公布，今年首8個月全國房地產開發投資6.44萬億元（人民幣．下同），按年名義增長5.4%，其中住宅投資增長4.8%，至4.3萬億元，佔整體的66.9%。商品房銷售面積8.745億方米，增長25.5%，較首7個月回落0.9個百分點。8月房地產開發景氣指數為93.7，較7月回落0.31個百分點。

展望未來，中金認為需要密切關注商品房銷售走勢，隨着早前置業需求大量透支，以及近期部分城市開始收緊樓市政策，房地產市場或將逐步走入小周期的下行階段，同時基建投資也在專項金融債放緩的情況下高位回落，房地產投資以至整體固定資產投資放緩壓力較大，而工業產出在經歷較長時期的橫行後，亦可能再次顯著向下。

整體而言，隨着內地居民收入增速放緩，加上置業支出增加導致消費普遍有所減少，預料未來整體消費可能維持穩中趨降的趨勢。

零售市道前景不理想，惟太古地產（01972）位於鰂魚涌太古坊的重建計劃正全速進行之餘，更逆市增加零售樓面。太古地產向城規會提交有關計劃（下稱該重建計劃）的優化方案，整個地盤的總樓面維持約357.87萬方呎，惟建議縮減寫字樓樓面，改為增加零售和食肆等樓面，令零售和食肆等樓面增加近1.1倍，至約22.14萬方呎，其中兩座重建中的商廈，基座樓面將由寫字樓改作零售等用途。

減兩基座寫字樓樓層

該重建計劃屬「綜合發展區」用途，在2011年已獲城規會批准，涉及4座商用物業，其中兩座商廈（林肯大廈和多盛大廈）已落成，其餘兩座商廈則透過把常盛大廈、和域大廈和康和大廈3座工廈重建而成。

據2011年已獲批准的方案，位於海堤街和華蘭路交界的常盛大廈，正重建為50層高的商廈「太古坊一座」， 高度約225米（主水平基準以上．下同）；在濱海街一帶的和域大廈和康和大廈，則興建46層高的「太古坊二座」，高度約195米。兩座商廈的總樓面約200.98萬方呎。太古地產今年7月透露，兩座商廈的總投資額約150億元，一座預計2018年落成，二座則於2021年竣工。

至於太古地產新近向城規會提交的優化方案，建議增加該重建計劃的零售樓面，由原來約10.57萬方呎，大增近1.1倍至約22.14萬方呎，令佔總樓面約357.87萬方呎的比例由約2.96%提高至約6.19%。

根據最新方案，太古坊一座的地下至4樓，以及二座的地下至5樓，將增設零售、食肆、康體文娛場所和私人會所等用途；原設於康和大廈的文娛藝術多用途場地ArtisTree，亦會重置在二座的平台。太古地產亦因而向城規會申請把二座所在用地的高限放寬約8.7%，至212米。

此外，太古地產亦在優化方案中劃出一些戶外座位區，以增設露天茶座，希望為戶外空間帶來活力。

對於太古地產增加零售等樓面，美聯工商舖（00459）行政總裁黃漢成認為做法合理，表示太古坊的規模大，必須增加娛樂和飲食等設施，而是次新增的零售樓面，可作零售、食肆、健身中心及美容等用途，切合區內工作人士的需要。

二手住宅樓價爆升，連帶租金升勢亦同步加速，8月私人住宅平均實呎租金報32.1元，按月升1.6%，幅度為13個月最勁。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，租金加速上升跡象初現，若急升勢頭延續至9月，意味加速上升的局面得到確認，預期年內平均實呎租金有機會重返去年9月的34元高位。

平均實呎租金32.1元

據中原地產新簽的住宅租約個案統計，8月全港107個大型私人住宅屋苑的平均實呎租金為32.1元，創去年11月的32.9元後9個月新高，按月上揚1.6%，屬13個月最勁，連升5個月累漲5.9%，反映租金升幅得到用家實際支持。8月平均實呎租金升穿去年12月31.9元水平，較去年9月高位的34元僅低約5.6%，預計年內有望重返34元高位水平。

十大藍籌屋苑有9個錄得按月升幅，當中以柴灣杏花邨租金升幅最大，8月平均實呎租金報34.3元，按月升2.7%；天水圍嘉湖山莊屈居次席，8月平均實呎租金為20.3元，按月升2.5%。至於鴨脷洲海怡半島8月平均實呎租金報31.9元，按月錄得2.2%升幅。不過，紅磡黃埔花園為十大屋苑表現最不濟，8月平均實呎租金僅32.8元，較7月的32.9元回落0.3%。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，綜合土地註冊處資料，8月全港2919宗已知上手購入價的二手私人住宅買賣登記中，賬面獲利個案有2859宗，所佔比率達97.9%，較7月的97.3%再升0.6個百分點，創7個月新高。至於8月每宗私人住宅轉手的平均賺幅為63.5%，僅較7月輕微回落0.1個百分點。

35戶修改價單 最多累加18%

新地（00016）元朗Grand YOHO再次加價，昨天加推125伙，較上周開售的單位再貴3%，累積加幅達18%，新一批折實呎價升至1.2萬至2.3萬元，並推出260伙本周六（17日）發售。

Grand YOHO銷情持續理想，昨天第7次加推125伙，多為中高層單位。單位面積508至1,117平方呎，價單定價771.72萬至2,989.99萬元，價單呎價14,756至27,839元。以即供折扣18.25%計，折實價630.88萬至2,444.31萬元，折實呎價12,063至22,759元。

對比上一輪銷售，個別單位已再加價3%。以新推出的10座27樓D室（519平方呎）為例，價單呎價17,613元，相較上周推出的相鄰E室（519平方呎）呎價17,075元，兩者享相同景觀，但新推單位就貴3%。

複式戶呎價 高見24437元

發展商同時修改第1、2及5批單位價單，35個單位加價3至18%不等，愈早期推出的單位，加幅愈大，從中可以推算，項目累積加幅已近兩成。以加價最多的2座12樓A室（511平方呎）為例，屬3周前推出的第2批單位，價單定價由725.92萬元，昨天提升約130萬元至855.54萬元，反映累積加幅已達18%。

新地副董事總經理雷霆表示，新推出的單位，較上周六（10日）售出的單位加價2至3%，共260伙本周六發售。新地代理總經理胡致遠補充，最新125伙以定價計市值14億元。

市場人士指，Grand YOHO截至昨晚收約900登記，較本周六開售的255伙標準戶，超額2.5倍。根據銷售安排，5伙特色戶將於周六上午收票及即場抽籤發售，而標準戶將在周五（16日）下午5時截止登記，周六下午1時售。

朗屏8號1周兩提價 周六售

項目特色單位再受追捧，9座50樓A室複式戶昨天以4,076.12萬元售出，屬全盤4伙複式戶之一，成交呎價24,437元，打破同系屯門瓏門呎售24,076元的紀錄，創新界西北（屯門、元朗）分層新高。

同區新盤亦跟隨提價，嘉華（00173）朗屏8號修改96伙價單，屬一周內第2度提價，加幅0.5至6.8%，並推32伙周六售。

新盤交投暢旺，據美聯及土地註冊處資料顯示，今年一手私樓（不包括一手公營房屋）註冊量已累積9,207宗，涉及金額逾千億元，預計全年或1,500億元，創有紀錄以來第三高。

據美聯物業綜合土地註冊處資料顯示，今年截至9月12日，一手私樓註冊量錄9,207宗，涉及金額已衝破千億元，錄1,009.5億元，金額為2014年後，連續3年金額達逾千億元水平，平均計算每伙成交價為1,096萬元。

至於今年涉及最高成交註冊金額的新盤為新地（00016）何文田天鑄第二期，其次則為同系的將軍澳海天晉，以及太古地產（01972）西半山殷然。

新盤續推 全年料1500億

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，近期多個熱賣新盤的成交個案仍未註冊登記，相信隨着此批個案陸續註冊，加上第四季仍有不少新盤部署推售，全年一手金額有望達至1,500億元，創自1996年有紀錄以來的第三高，惟較去年的1,622億元，或減少8%。

至於一手私樓註冊成交金額紀錄為2014年時，當時成交金額達1,769.5億元。

同時，新盤搶佔二手購買力，據美聯統計，一手私樓佔整體住宅註冊金額比例達41.7%，意味住宅市場內逾4成的資金投入新盤，比率為自2003年後的13年新高。

市區地供應罕有，核心地段舊樓紛錄財團收購，盈信控股最近頻收購灣仔區的舊樓，並已成功收逾84%業權，旋即申請強拍，為今年第6宗強拍個案，項目估值約2.92億元。

　　據土地審裁處資料顯示，今次強拍的項目，申請人為盈信控股之附屬公司，項目乃位於灣仔活道1號及1A號舊樓，由2座樓高8層的建築物組成，各物業於1963年落成，樓齡約60年，當中地下為商鋪，其上7層為住宅樓層，財團分別已取得81.25%及87.5%業權，地盤面積約4650方呎，若以8.5倍發展，可建樓面約4萬方呎。發展商委託測量師對地皮估值約2.92億元。

　　申請文件顯示，活道1號及1A號合共32份業權中，盈信控股一共持有84.375%。翻查資料盈信控股隨了進行收購活動外，亦不時入標競投政府地皮，可見該財團積極發展本港住宅市場。

　　事實上，今年錄得的強拍數字有下跌趨勢，至今僅錄得6宗強拍個案，較去年同期的8宗，下跌約25%。業內人士指，隨着政府近年加快推地步伐，政府推出的地皮成為土地供應的主力，不少財團均選擇「取易捨難」，令舊樓併購步伐放緩，加上在財在進行收購活動時，往往需要花逾十年的時間，而小業主的叫價亦不會過低，面對種種不利因素，收購活動因而減少。