外資私募基金豐泰地產擁有的「蘇黎世保險大樓」底價56億元公開標售案，原本昨（22）日下午2點委託高力國際開標，也是今年來底價最高的商用不動產標案；不過，昨天中午臨時喊卡暫停標售，買賣雙方改為直接私下議價。

針對已表達意向的2?3組潛在買家，高力國際表示，豐泰仍繼續委任高力國際進行協商。豐泰表示，因潛在買方明確且態度積極，估計Q4可望就目前的幾組買方中順利完成協商。

高力國際指出，「蘇黎世保險大樓」占地625.87坪，是地上12樓、地下2層的辦公大樓，其中豐泰地產持有的標售樓層為6?12樓、1樓和2樓及地下1層，總計10個樓層共3,807.85建坪，分別登記在香港商基萬、英屬維京群島商潤成發展、香港商新富泰發展、香港商滿保等四家公司名下；其餘2個樓層由台中大亨楊天生的天威保全及船務業的沛華集團持有。

高力指出，開標日之前已有幾組買家表達承購意願，惟因部分買家表達賣方是否可售後租回，且有海外投資人因內部作業時間限制無法如期參與公開標售，因此積極向業主表達希望能直接磋商買賣條件，在業主了解買方誠意後決定暫停本次標售，針對已表達意向買家逕行協商。

中央銀行昨（22）日公布8月五大銀行新承做房貸統計，由於6月底央行四度降息效應，房貸利率連14降，來到1.684％，為2010年8月以來、73個月新低，且因農曆7月鬼月因素，新增房貸金額338.2億元、月減66.72億元，也為7個月來新低。
台銀、土銀、合庫銀、一銀、華銀等五大銀行承做房貸比重，約占全體銀行的4成，常被視為房市風向球。央行統計顯示，8月新增房貸較7月下滑，但仍較去年同期增加14.76億或4.56％，主要是去年基期低的關係。
央行官員表示，觀察五大銀行8月新承做房貸大減，六都移轉棟數與7月相比，除台南市增加5.3％外，包括台北、新北、台中、高雄、桃園五都，移轉棟數各減29.1％、7.0％、5.2％、11.8％、28.2％；年增率方面，則是除台中市減少外，其餘五都均為增加。
目前房市以首購、換屋等自住客為主，且央行6月30日四度降息半碼（0.125個百分點），使得房貸利率續低；央行官員指出，8月首購族低利的「青年安心成家方案」占比上揚，由7月的34.5％、139.6億元，8月上揚至34.7％、117.4億元，不排除9月還會延續反應，利率將再下滑。
再就房價變動部份，根據8月「信義房價指數」統計顯示，台北市、新北市房價年增率各下跌5.9％、1.8％；月增率方面，台北市微跌0.1％，新北市則是小增0.7％。這顯示買賣雙方目前對房價認知，持續測試並拉近。
央行官員強調，下半年影響五大銀行房貸的主要變數，首先是去年因房地合一課稅實施前的基期衝高效應，至於農曆民俗月已過，預料9月應會較8月好轉，但仍要觀察後續買賣雙方對房價的認知能否拉近，及接下來的房屋稅不確定因素，端看持有稅的衝擊會有多大而定。
房市買氣愈來愈冷，銀行主管說，上半年房市表現平穩，主要是靠第2季之後桃園A7合宜住宅交屋激勵，使得新增房貸金額出現一波上揚，下半年則有台北市萬華區大型建案交屋；但現在房屋稅調高的負面效應愈炒愈熱，對房市無疑是雪上加霜，因此，後續恐怕相對不樂觀。

政府官員釋出針對6層樓以上且屋齡30年以上的老屋，推動老屋健檢的政策，並且在交易時附上健檢報告引起行政院高度「關切」，行政院發言人童振源2016年9月23日轉述政院高層定調談話指出，「這項政策未成熟，內政部還未呈報行政院，任何涉及民眾權利義務的政策，相關部會要積極與社會各界和立院溝通。」


行政院長林全表示，老屋健檢是服務性質目的，政府會用補助協助健檢，但不會和賣屋做連結，針對內政部丟出不成熟的「暴投」政策，林全感到「不以為然」。民進黨立院黨團對於內政部次長花敬群拋出這項不成熟政策，因此引發輿論撻伐，反應相當地激烈，認為強制老屋健檢是項「擾民」的政策，一片罵聲連連。

綠委黃偉哲表示，老屋健檢這事「是一個大烏龍」，政策都還沒成型，案子都還沒送到行政院，就已被繪聲繪影說什麼時候要實施、健檢分好幾層次。黃偉哲認為，社會溝通還沒完成、政策還沒成型前，內政部「大嘴巴」、「大聲公」就先宣布，讓人覺得很奇怪。

信義房屋統計近兩年的實價揭露資料顯示，若按該目前已揭露的政策方向來看，台北市將是六都中影響最大的區域，2015與2016年前7月分別有16.3％與15.2％的成交比例，屬於6樓以上且屋齡30年以上的老屋，其他區域影響比例則相當稀少，新北與桃園受影響的交易比例甚至不到1％。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，台北市因為房價水準高，加上普遍屋齡偏舊且新房子供給量少，因此與其他的都會區相比，30年以上的老屋明顯有較佳的市場性，跨出台北市以外的市場，則有相對大量的新成屋供給，加上房價水準較低，購屋人的喜好明顯是「舊不如新」，因此30年以上且6層樓以上的成交佔比明顯偏低，相對較高的高雄市，近兩年的成交佔比也不到4％。

從2015年與2016年前7月的實價資料來看，6樓以上且屋齡30年以上的老屋，佔比最高就是台北市，台北市2015年有16.3％，2016年前7月為15.2％，新北市則是分別為0.8％與0.7％，桃園則為0.8％與0.7％，因此影響層面甚微，台中與台南市則都是在2％以內，高雄市則是在4％以內。

曾敬德表示，短期內市場情緒難免受到政策風向干擾，但屋齡30年內老屋不受影響，且目前4、5樓公寓也未被納入，加上政策的「成熟度」仍偏低，未來還需尋求社會共識，因此現階段影響的也只是短期的信心面。

網友表示：「是不是有人能告訴我，歐洲的百年古堡、百年老屋交易，好像也沒聽說過還要附『老屋健檢』證明，台灣30年以上老屋交易，搞這個名堂，會不會鬧國際笑話？」另有網友指出：「這讓我想到，接下來會不會有另外一個政策出現，那就是一對年輕人20歲結婚，30年後離婚，男方50歲決定再娶，女方50歲決定再嫁，結果政府規定要附身體健康檢查報告，才可以另覓人生第二春？」

保障居住權不能只是嘴巴說說，內政部積極動起來，針對「土地徵收條例」、「市地重劃實施辦法」、「都市更新條例」、「都市計畫法」等相關法令進行修訂，並強化計畫審議的正當性、公益性、必要性。
為了減少推動公共建設計畫而影響民眾「居住權」與「財產權」等權益，未來內政部將要求需地機關在研擬規劃興辦事業計畫時，就要評估規劃計畫目標構想、實質內容、可行性評估與效益、拆遷安置措施、開發期程與經費，同時舉行說明會或公聽會，與民眾妥為溝通說明；若有重大爭議涉及都市計畫擬定或檢討變更時，需地機關必須先行舉行聽證，內政部都委會審議時，若認有必要，也將舉辦聽證。

此外，內政部也從三方面健全土地相關法令。徵收方面，第一，「規劃提高區段徵收辦理門檻」，要求協議價購的比例應超過私有土地面積90%，始得申請，以減少區段徵收的情形。第二，「徵收安置計畫擴大照顧有居住事實的原住戶」，從現行僅對經濟弱勢的建築改良物所有權人因徵收致其無屋可居住者，進一步放寬到有居住事實的原住戶。

市地重劃方面，第一，「提高自辦市地重劃發起及核定條件」，增加在重劃範圍核定前，給予土地所有權人陳述意見的機會；重劃計畫書核定前，也新增以公開方式舉辦聽證。第二，「強化拆遷異議處理程序及擴大拆遷安置措施」，對於建築物重劃後若位於公共設施用地，及持有土地面積較小的所有權人，或無土地的租賃戶、占用戶，於重劃後可能被迫遷移，應研擬居住權保障措施。

都市更新方面，第一，「強化資訊公開及民眾參與」，內政部2014年修正發布的「都市更新條例施行細則」明定主管機關於核定計畫前，應舉行聽證，以公開方式進行論辯後，才能決定個案計畫得否以多數決方式強制推動。第二，積極研修「都市更新條例」，朝提高事業概要同意比例及檢討核准機制，以強化程序正義，並檢討拆遷爭議處理機制，以加強民眾權益保障。

此外，內政部在都市計畫方面，將落實計畫審查合理性及必要性，都委會審議新訂或擴大都市計畫時，將檢視申請範圍周邊既有都市計畫發展率應達80％；其次，「強化徵收公益性與必要性審議」，針對開發面積達15公頃以上，或都市計畫變更案件涉及以一般徵收方式辦理，具重大爭議者，規劃將從嚴審查。

中央銀行將於下周四（29日）召開理監事會，外界關注，豪宅貸款管制是否鬆綁，銀行高層認為「機率不高」，因為依照目前的市場氛圍，民眾非常在意高房價與居住正義，因此，央行房市管制措施僅剩下豪宅這一項，很可能維持既有的管制措施不變。

央行官員昨（22）日指出，觀察主要銀行新增房貸狀況，絕大多數都是自住戶，投資客已經少很多，豪宅貸款也不多見。

過去幾年，國內的高房價釀成民怨，央行自2010年6月起陸續實施四波房市信用管制措施，直到去年8月13日，央行首度放寬管制措施，今年3月24日則是大舉鬆綁，僅維持高價住宅貸款規範，其餘各項貸款規範均予刪除，象徵長達五年多的房市管制措施功成身退、將陸續退場。

今年6月底的央行理監事會議，央行繼續維持對豪宅的管制，央行總裁彭淮南當時表示，「高價房屋，沒有理由放」。

所謂豪宅管制措施，是指台北市7,000萬元、新北市6,000萬元與其他地區4,000萬元以上的高價住宅，最高貸款成數六成，且不得有寬限期。

近期市場再度傳出豪宅又創新天價的消息，擔心房市炒作問題，銀行高層認為，央行對豪宅貸款解禁的可能性愈來愈低。

推案連2年逾250億元 已成房市反指標區

維持高檔
全台房市陷入膠著，基隆市成房市反指標區，市調業者統計，2015年以來，全台唯獨基隆市推案量，連2年突破250億元。去年底至今，基隆標榜單價1字頭產品，如雨後春筍般出現，買氣持續增溫，降價取量成為顯學。

據《住展》雜誌統計，2015年起，北台灣多數縣市推案量均明顯走滑，但基隆市卻逆勢放量，達255.75億元，而今年新建案量體持續維持高檔，全年推案預估量可達252.8億元，連續2年推案逾250億元以上。

價格基期相對低
《住展》雜誌企研室經理何世昌分析，2014年北台灣推案量達約1.3兆元，是統計以來最高量，當年基隆推案量卻僅65.9億元，「但2015年起，因房市由多轉空，北台灣全年推案量，銳減至約8千多億元，年減幅近3成，但基隆卻逆勢爆量至約256億元，年增288%。」基隆市儼然已成反指標縣市。

就房價來看，去年底潤隆建設推出預售案「信義城」，打出1字頭房價搶市，使該案在單季迅速完銷後，後續大型指標案如「早安國揚」、「竹城北海道」都以1字頭搶市，潛銷中的「微笑台北」，多數戶型也採行1字頭策略。市場預估，基隆房市採行降價取量的趨勢，大已底定。

何世昌認為，基隆近2年推案量與供給戶數暴增的關鍵，主因該區房地價格基期相對低、土地取得容易，建商搶進、大型造鎮案陸續公開，包括國揚、甲山林、興富發、潤隆、竹城、白天鵝、麗寶等業者在基隆均有開發案。

視路段挑選標的
「早安國揚」公開滿月，初期主打每坪最低13.8萬元，要讓民眾有感讓利，海悅廣告總經理王俊傑表示，成交量已逼近5成，95%買方為基隆當地客，餘下則是雙北市外來客，「新案成交價低於區域中古屋，是促成區域客出手的關鍵。」
據了解，此案成交單價區間落在15~17萬元，對外主打的每坪13.8萬元廣告戶，則僅剩個位數。王俊傑認為，縱使基隆市整體推案量、供給量大，但推案區域分散，「都是1字頭產品，視路段挑選標的，購屋客各有所好。」

「微笑台北」已進入潛銷期，上周中秋連假4日來人約40組，銷售約10戶，負責代銷的萬群廣告總經理謝坤成指出，平均成交單價落在1字頭，約是18~19萬元間，雖區域有其他建案搶客，但他認為微笑案屬成屋，與預售客群有所區隔，不會互相干擾。

低利時代、市場游資充沛，商仲業者表示，雖然房市進入緩跌格局，但商用不動產只要帶租約標的，且投報率在2%以上，又或市中心精華地段產品讓利釋出，都會成為壽險等投資人追逐標的。

高力國際資本市場及投資服務部執行董事黃正忠表示，北市敦化南北路正掀起一波老舊大樓翻新效應，包括中國人壽標得的台北學苑、台塑企業總部、國泰世華敦北分行、冠德敦北企業總部，以及華固「名鑄」等都更案均已啟動，預期可醞釀一波商用不動產翻新後的增值空間。稀有的精華物件釋出，加上價格讓買方有感讓利，會吸引市場上自用、投資買方出手。

高力國際指出，市場低利率效應，加上游資充沛，商用不動產只要帶租約標的，且投報率2%以上，就會吸引滿手現金的壽險業者追逐。黃正忠說，豐泰地產當初以大樓改建為目的，因此近三年來陸續購入部分樓層欲整合，目前整合近八成。

內政部次長花敬群欲推動30年以上老屋買賣強制健檢，不但受到朝野立委批評砲轟，地產業界也紛紛表示不同意見，而辦理老屋健檢首需透過管理委員會，物管機構業者也透露，全台老屋《公寓大廈管理條例》自民國84年才實施，屋齡逾30年的老屋根本沒有管委會，買賣交易通常只有少數戶別，但老屋健檢需診視全棟，屆時錢由誰支付？是否每賣一次就健檢一次？多重問題難以克服，確實難推動。



景文物業管理機構董事長郭紀子表示，過去建築法規不健全，加上台灣颱風、地震等天災不斷，全台老舊建物問題有目共睹，有鑑於居住安全問題，老屋健檢確實刻不容緩，相當支持花次長理念，然而老屋健檢不應該牽扯買賣交易，只要是老屋都應該要健檢，但《公寓大廈管理條例》才上路21年，屋齡30年以上老屋不但未有管委會，亦沒有維護修繕基金，想要健檢難上加難。



郭紀子分析，建築物耐震性能評估需評斷整棟大樓，不可能僅鑑定單戶住家，若50戶住家僅有1戶要銷售，卻需要付費提供全棟大樓報告，確實荒謬，且整棟建築有不同所有權人，分為專有部分、公有部份等，若健檢需要在公有部分樑柱探鑽評估，恐也有侵權行為，並非如透天別墅僅有1戶，可隨意施工檢查般容易，且若該棟大樓陸續有10戶銷售，是否就要健檢10次、不斷在大樓樑柱鑽洞檢驗？



另外，真正的老屋健檢並分僅有耐震性能初步評估而已，若要有詳盡健檢報告，恐花費數十萬甚至上百萬元，全台許多老舊建物價值僅200~400萬元，誰願意負擔此花費？郭紀子建議，因此應該一碼歸一碼，健檢規健檢、買賣歸買賣，政府機關首要輔導推動老舊公寓成立管理委員會，並輔導管委會成立修繕維護基金，由於老舊建築住戶經濟也較為弱勢，政府也應編列健檢補助預算，並統一窗口方便民眾辦理，始能順利推動老屋健檢。

若透天厝一樓做營業使用，二樓以上仍為住家，財政部表示，只要符合自用住宅用地要件者，仍可申請依房屋實際使用情形的面積比例，分別按自用住宅用地及一般用地稅率課徵地價稅。
官員也提醒，地價稅申請適用自用住宅優惠稅率今（22）日是最後一天。
財政部官員指出，有民眾以為自有的透天房屋一樓做營業使用，二樓以上仍做住家使用，其地價稅不能申請按自用住宅用地優惠稅率課徵。
事實上稅法規定並非如此，如土地所有權人或其配偶、直系親屬辦竣戶籍登記，且無出租或供營業使用，都可依比例按千分之2自用住宅用地稅率繳納地價稅。
舉例來說，甲君所有四層樓的透天厝，其坐落土地面積100平方公尺，若符合自用住宅用地要件者，則土地面積100平方公尺全部可按自用住宅用地稅率課徵地價稅；若房屋一樓做營業使用，第二、三、四樓做住家使用，則土地面積75平方公尺，即100平方公尺的四分之三可按自用住宅用地稅率課徵地價稅。
申請按地價稅自用住宅用地優惠稅率，須土地所有權人本人或配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，無出租或供營業使用，且地上房屋係屬本人或配偶、直系親屬所有。
同時，須在地價稅開徵40日前，也就是9月22日向土地所在地的稅捐機關提出申請，當年才能適用地價稅自用住宅優惠稅率，超過9月22日才申請，就要次年度才能適用。
至於之前已申請核准而用途未變更者，免再申請;而若是該土地所有權移轉，包括買賣、贈與、繼承、共有物分割、自益信託、撤銷信託、持分增加的土地等，移轉後用途未變，新所有權人仍須申請才能適用。

在經過多次法拍後，新竹縣知名的渡假勝地九華山莊，終於以一億兩千三百多萬元拍出，也是執行署新竹分署近年來新竹縣執行最高的拍賣金額。據了解，九華山莊徐姓地主因為欠稅三千四百多萬元，加上因債務問題而潛逃大陸，新竹分署多次催繳不成，也拘提不到徐姓地主，才依法執行法拍。（彭清仁報導）
被法務部執行署新竹分署列為欠稅大戶、知名渡假勝地九華山莊徐姓地主，自八十二年起滯欠縣府稅捐稽徵局多年地價稅及房屋稅未繳，金額累計高達三千四百多萬元。而九華山莊欠稅後就慘澹經營，期間也將山莊租給育樂公司，欠稅也由育樂公司分期繳納，只是育樂公司繳款情形也不正常，最後才由新竹分署廢止分期，並依法對九華山莊執行法拍。
九華山莊於今年五月進行第一次拍賣程序，之後續行第二次、第三次拍賣，都乏人問津。但承辦人員除了在拍賣場合向有相當資力的投標人宣傳推銷外，另數度商請抵押權人，以債權抵銷方式承受不動產，增加拍定機會。最後終於以高於第一次法拍價格的一億兩千三百多萬元拍出，新竹分署長林佳裕表示，本次拍定金額達億元以上，是歷年來少見的鉅額拍定案件，不僅可清理稅捐陳年舊案，充裕國庫，此外，九華山莊由新的團隊接手，也能活絡近年低迷的觀光休憩事業，帶動新竹地區旅遊發展契機，可謂官民雙贏的結果。

全國最大公有零售市場-建國市場，20日於新址正式營業。別於一般傳統市場街道巷弄的觀感印象，新建國市場占地約2.23公頃，共711攤位，2,000個汽機車停車位，共5層樓的橘紅色系復古式建築，力拼國際級觀光市場，為舊市區再注入生命力。

舊址位於東區建國路上的建國市場，與周邊衍生出的市集，合計約莫近2,000個攤位聚集，市場規模居中台灣最大，也是全國最大公有零售市場。40多年下來，獨有的民生文化，已成為舊市區最具代表性的指標。

配合臺中都會區鐵路高架捷運化計畫的鐵路高架化與台中車站特定區都更計畫，舊建國市場將於19日進行拆除，原有攤商搬遷至建成路、忠孝路口的新建國市場，20日正式啟用。

新建國市場占地共2.23公頃，規劃711攤位、儲物間、汽機車停車場及無障礙、電貨梯等設施，共五層樓的橘紅色系復古式建築。除原有攤商外，另設有原住民特色攤位，販售相關美食及商品，多元市場規劃，未來可望成為中市觀光市場的指標，間接帶入人潮、錢潮，活化區域能見度。

台中市不動產開發商業同業公會副理事長林正昇表示，近年政府積極投入台中舊市區重生再造，繼新建國市場全新風貌再現東區，台中都會區鐵路高架捷運計畫也將於本月25日進行第一階段的通車。隨各項建設及計畫一一到位，實質雛型可見，區域發展的未來性更加明確，相對增加購屋者對區域房市的信心，提升下手意願。

舊市區前景看俏，將會帶動區域房市回歸市場的目光；中區、西區、太平以及北屯區的房市也會隨之升溫，品牌建商中小坪數推案自住客埋單。

聚合發建設在中區的新成屋建案聚合發「愛美」，產品規劃30-39坪，2-3房，每坪26萬元起，坐落於鬧中取靜的巷弄內，近一中商圈，周邊食、衣、育、樂機能皆便利，吸引客群多首購、區域換屋等自住客，目前僅剩一戶未售。

位於西區國美館、草悟道一帶的慶仁建設「之間」，周邊充滿文創、人文氣息的居住氛圍，備受自住客青睞，推出以來銷售穩步上升，目前整體銷售衝破8成。慶仁「之間」以綠色流瀑建築設計，產品規劃52-75坪，戶戶三面採光，每坪約50萬元。

受惠舊城再造計畫，鄰近捷運紅線太原站及精武站的北屯、太平區，再添交通利多，區域內小坪數、低總價規劃的銓威「一中樂叙」、總太「美樂地」成市場焦點。太平區指標預售個案銓威「一中樂叙」，緊鄰中山商圈，生活機能豐富，產品規劃31-41坪，每戶598萬元起，主打客製化裝潢選配，屬首購型豪宅產品。

總太地產位於北屯區的總太「美樂地」，為了符合市場的住宅需求，以小坪數24-37坪、2-3房規劃，主打小資、首購族群，總價458萬元起。並且強調住宅的生活品質，喊出3D原則：低排碳、低總價以及低壓力，希望能夠讓住戶在忙碌了一天後，回到家可以好好享受到身心靈放鬆的感覺；公設還結合了音樂、樂活、運動三大主題概念，共有26項，創新的概念受到許多客戶的青睞，每周來電詢問情形相當地非常熱烈。

中秋連假連續兩颱風重創南台灣、北台灣，唯獨中部地區受惠於中央山脈庇護，帶來好氣候，也讓中部建案帶來高人氣，例如總太「美樂地」、久樘「再遇天鵝堡」、聚合發「大美」等，在中秋連假都出現賞屋人潮。

總太地產在北屯區廍子段臨近捷運紅線太原站，推出以小坪數、低單價、低總價、高CP值的「美樂地」，主打3D原則：低排碳、低總價、低壓力的生活品質，其中在公設部分結合了：音樂、樂活、運動三大主題，創新的概念受到許多客戶青睞，中秋連假詢問熱度更是平常兩倍之多。

另外位在台灣大道六段與正英路口的久樘「再遇天鵝堡」，這次四天連假也開出好成績，廣告主打女性購屋，卻也吸引不少小家庭與新婚夫妻注意，單周最高可成交10戶，銷售氣勢持續不斷，在中秋連假首日，台中無風無雨，賞屋順道出遊的人數，比平日多3倍，主力成交產品為520萬至600萬間的產品。

久樘「再遇天鵝堡」規劃全室精裝修，配有中空隔音地板、主浴TOTO智慧馬桶、日立冷氣機、德國太格木地板以及最新式的櫻花IH感應爐、全室收納櫃，住戶幾乎不需再花裝修費用，消費者都驚呼單價22萬/坪非常超值。

位於大里溪河岸景觀第一排，住宅規劃36-44坪，每坪開價24-27萬元的新成屋聚合發「大美」，打出含裝新成屋自備10％即可交屋，且還提供買房免費贈送裝潢天花板、燈具、空調配管等輕裝修及裝潢、家具、空調的「裝潢超值選配」優惠，成功吸引首購、換屋等小資購屋族群的目光。聚合發「大美」中秋連假來客約有10餘組，1組成交，目前銷售餘屋僅剩個位數。

高雄市地政局於2016年9月21日辦理2016年第3季開發區土地標售，計有27標封參與投標，共標出9標11筆土地，合計標售金額9億2925萬餘元，脫標率60％。

高雄市中都重劃區本次脫標1標3筆土地，位於德旺街與遼寧三街角地，因正對榕樹公園第一排，景觀視野佳，且未來又有鐵路地下化之優勢，吸引2家投資人搶進，以4億8620萬元脫標，每坪脫標價約76.8萬元，溢價4513萬餘元，溢價率約10.23 ％，足見本重劃區的發展潛力受投資人肯定。

高雄市大坪頂五號道路區段徵收區，因市府開闢孔宅綠園及辦理綠美化，景觀環境佳，又有10號道路便捷之交通，本次推出1筆特商用地，競標熱絡，計吸引12家投資人搶進，最後以7244餘萬元脫標，每坪脫標價15.8萬元，溢價率達23％。

高雄大學區段徵收區，因規劃完善且土地價格相對市中心具吸引力，近年為投資人搶進之標的，本次推出3筆3標土地，標脫2標2筆，其中1筆雙面臨路之第三種商業區土地，因面對停車場用地，近幸福公園、高雄大學及援中國小，以每坪31萬元脫標；另1筆位於中山高中附近小而美建地，亦以每坪 18.7萬元脫標。

高雄市第33期重劃區1筆三面臨路之住三用地，近楠梓高中、國中及台糖量販店，生活機能完備，以每坪21.7萬元脫標；另仁武、橋頭區德松重劃區及高坪2期區段徵收區各推出1或2筆土地，皆順利標脫。

綜觀本次標售結果，本季推出15標18筆土地，共標出9標11筆土地，除第9、37期市地重劃區及海科大東側區段徵收區等開發區土地，因土地個別條件未符合需求等因素，無人參與投標外，其餘土地皆順利標脫,顯示大高雄開發區土地，公共設施規劃完善，又有重大建設加持，投資人看好房地產未來發展潛力。

記者22日從南京市政府法制辦獲悉，南京市人民政府法制辦和南京市公安局發布公告，就《南京市戶籍準入管理辦法》和《南京市積分落戶實施辦法》公開徵集意見，外地人來寧落戶政策將有重大變化，以往單純的購房60平米以上、交滿一年社保落戶政策將取消。

　　新辦法草案規定，符合本辦法相關條件的非南京市戶籍人員，可以申請將戶口遷入南京市。不符合本辦法相關條件的，可以通過積分制方式，申請將戶口遷入南京市。申請積分落戶，應當同時具備下列條件：（一）持有本市有效的《江蘇省居住證》；（二）在本市城鎮有合法穩定住所；（三）在本市合法穩定就業且連續繳納社會保險滿2年；（四）累計積分達到100分；（五）無嚴重刑事犯罪記錄。

　　在具體的積分規則中，申請者擁有合法穩定住所，面積1平米計1分，最高不超過100分。租賃住房不計分。政府提供的共有産權住房，按本人産權比例計分。多套房面積不累計計分。繳納南京市社會保險（不含補繳），每滿1年加10分。累計補繳年限，每滿1年加5分。也就是説，外地人來購房來寧落戶的話，除去繳滿兩年社保得20分之外，還差80分，買房落戶的話就得選擇80平米以上的房子了。

　　附

　　南京市戶籍準入管理辦法

　　（徵求意見稿）

　　第一條 為科學調控人口規模，優化人口結構，促進本市經濟社會持續健康發展，根據《中華人民共和國戶口登記條例》和國家、省、市戶籍制度改革精神，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 符合本辦法相關條件的非南京市戶籍人員，可以申請將戶口遷入本市。不符合本辦法相關條件的，可以通過積分制方式，申請將戶口遷入本市。

　　法律、法規、規章及國家、省相關政策另有規定的，從其規定。

　　第三條 具有下列情形之一的，可以申請戶口遷入本市城鎮，並向人力資源和社會保障部門、組織部門申請，公安部門辦理：

　　（一）軍隊幹部轉業安置南京的；

　　（二）被江蘇省聘為大學生村官並在本市工作的；

　　（三）屬于國家“千人計劃”專家、國家特支計劃（萬人計劃）專家、江蘇省有突出貢獻中青年專家、享受國務院特殊津貼人員的；

　　（四）持有《江蘇省海外高層次人才居住證》或者《南京市人才居住證》B證，並在本市區域內就業或者創業的；

　　（五）博士後出站人員在本市區域內就業或者創業的；

　　（六）在國（境）外取得本科及以上學歷的留學歸國人員，在本市區域內就業或者創業的；

　　（七）應屆全日制普通高等院校畢業生（含職業院校畢業生）按照畢業生就業政策在本市區域內就業或者創業的；

　　（八）取得全日制普通高等院校研究生學歷的畢業生在本市區域內就業或者創業的；或者取得全日制普通高等院校本科、專科學歷且年齡在35周歲以下的畢業生，在本市區域內就業或者創業，本科學歷畢業生連續繳納社會保險滿1年的，專科學歷畢業生連續繳納社會保險滿2年的；

　　（九）具有副高級及以上專業技術資格，或者具有中級專業技術資格且年齡在35周歲以下的人員，在本市區域內就業或者創業的；

　　（十）具有國家職業資格一、二級，或者具有國家職業資格三級且年齡在35周歲以下的人員，在本市區域內就業或者創業的；

　　（十一）經省、市政府批準引進的其他人員。

　　屬于本條第一款第一、三、四、五、十一項情形的，允許其配偶、未成年子女在本市落戶。

　　第四條 具有下列情形之一的，可以申請戶口遷入本市城鎮，並向公安部門申請辦理：

　　（一）投靠配偶，且配偶在本市城鎮有家庭戶口和合法穩定住所的；

　　（二）父母投靠成年子女，該子女在本市城鎮有家庭戶口和合法穩定住所，父母年齡均已超過法定退休年齡，且遷入後該住所人均住房面積不低于本市住房保障面積的；

　　（三）未成年子女投靠父母，且父母在本市城鎮有家庭戶口和合法穩定住所的；

　　（四）原籍係本市居民的現役軍人，其配偶和未成年子女投靠現役軍人父母，現役軍人父母在本市城鎮有家庭戶口和合法穩定住所的；

　　（五）現役軍人父母投靠現役軍人配偶，父母年齡均已超過法定退休年齡，現役軍人配偶在本市城鎮有家庭戶口和合法穩定住所，且遷入後該住所人均住房面積不低于本市住房保障面積的；

　　（六）夫妻雙方均為現役軍人，現役軍人的未成年子女投靠現役軍人父母，現役軍人父母在本市城鎮有家庭戶口和合法穩定住所的；

　　（七）夫妻雙方均為現役軍人，現役軍人的父母投靠現役軍人成年子女的，現役軍人成年子女在本市城鎮有家庭戶口和合法穩定住所，且遷入後該住所住房面積不低于本市住房保障面積的；

　　（八）本市生源的高等院校畢業生（含職業院校畢業生），申請戶口從高等院校學生集體戶遷回本市城鎮的；

　　（九）港澳臺同胞經省級以上公安機關出入境管理部門批準定居本市城鎮的；

　　（十）原戶籍係本市居民的華僑，回國申請恢復戶口的；

　　（十一）原戶籍係本市居民的刑滿釋放戶口注銷人員，申請恢復戶口的；

　　（十二）原戶籍係本市居民，後因下放、支邊、支援三線建設等原因戶口遷入外地，現在本市有合法穩定住所，並達到法定退休年齡的；

　　（十三）父母均為本市集體戶（高校學生集體戶、江蘇省高校招生就業服務指導中心除外）的未成年子女，投靠父母的。

　　本條第一款第一、三、四、六項情形中，被投靠人無合法穩定住所的，被投靠人戶口登記地的合法穩定住所應為其直係親屬所有。

　　第五條 具有下列情形之一的，可以申請戶口遷入本市城鎮，並向民政部門申請，公安部門辦理：

　　（一）從本市應徵入伍的士兵退伍；

　　（二）非本市應徵入伍的士兵退伍易地安置南京的；

　　（三）軍隊幹部離退休安置在南京的；

　　（四）軍隊無軍籍退休退職職工安置在南京的。

　　屬第三項情形，允許其配偶、未成年子女落戶本市。

　　第六條 具有下列情形之一的，可以申請戶口遷入本市城鎮，並向軍隊有關部門申請，公安部門辦理：

　　（一）駐寧部隊現役軍人的家屬隨軍；

　　（二）駐寧部隊女士官的未成年子女。

　　第七條 退役運動員安置南京並被用人單位錄用的，可以申請戶口遷入本市城鎮，並向體育部門申請，公安部門辦理。

　　第八條 符合定居本市條件的華僑，可以申請戶口遷入本市城鎮，並向僑務部門申請，公安部門辦理。

　　第九條 具有下列情形之一，可以申請遷往本市農村地區，並向公安部門申請辦理：

　　（一）投靠配偶的，配偶在本市農村地區有家庭戶口和合法穩定住所；

　　（二）父母投靠成年子女的，該子女在本市農村地區有家庭戶口和合法穩定住所，父母年齡均已超過法定退休年齡、未享受城鎮社保待遇，在本市城鎮無合法穩定住所，且曾為遷入地村集體經濟組織成員；

　　（三）未成年子女投靠父母的，父母在本市農村地區有家庭戶口和合法穩定住所；

　　（四）原戶籍係本市農村地區的高等院校（含職業院校）畢業生，戶口挂在高等院校學生集體戶或者江蘇省高校招生就業指導服務中心集體戶的；

　　（五）曾為村集體經濟組成成員且在本市農村地區有合法穩定住所和家庭承包土地，遷移人無合法穩定就業、未參加城鎮社會保險，在本市城鎮無合法穩定住所的，允許本人及其配偶、未成年子女落戶；

　　（六）原籍是本市農村地區軍轉幹部自主擇業恢復戶口的；

　　（七）具有本辦法第四條第四項至第七項投靠情形，被投靠人在本市農村地區有家庭戶口和合法穩定住所的；

　　（八）原籍是本市農村地區的退伍士兵恢復戶口的。

　　屬前款第七項情形的，遷入後人均住所面積不作限制。

　　第十條 本辦法第四條第一款第十項至第十二項、第九條第一款第一項至第七項規定情形中，申請戶口遷入本市農村地區的，應當經村民會議決定同意並由村（居）委會出具書面證明材料後，公安部門方可予以辦理。

　　本辦法第四條第一款、第九條第一款中通過投靠進行戶口遷入的，應當徵得戶主、被投靠人和合法穩定住所所有權人（住所合法使用權人）同意。

　　第十一條 本辦法所稱的直係親屬，是指本人的配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女。

　　本辦法所稱合法穩定住所，是指購買、自建、繼承、受贈的住宅性質産權住房，以及在本地房産管理部門或者單位辦理租賃登記備案的租賃住房，但不包括租賃私人的住房。具體范圍由公安部門會同房産部門制定。

　　本辦法所稱的合法穩定就業，是指有合法職業、與在本市區域內用人單位依法簽訂勞動合同、參加社會保險，或在本市區域內辦理工商注冊、取得營業執照、具有穩定收入並依法納稅。

　　本辦法所稱的專業技術資格，是指參加國家統一考試、經人力資源和社會保障部門評定的專業技術資格。

　　本辦法所稱的職業資格證書，是指按照國家制定的職業技能標準或任職資格條件，通過政府授權的考核鑒定機構，對勞動者專業知識和技能水平進行評價和論證後頒發的國家資格證書。

　　第十二條 公安、房産、人力資源和社會保障等單位應當制定具體實施細則。

　　第十三條 本辦法自 年 月 日起施行，《南京市戶籍準入登記暫行辦法》（寧政發〔2004〕140號）同時廢止。本辦法施行前符合購房入戶條件，可以在本辦法施行後3個月內，申請辦理戶口遷入。本市其他規定與本辦法不一致的，按照本辦法執行。

　　南京市積分落戶實施辦法

　　（徵求意見稿）

　　第一章 總則

　　第一條 為合理引導人口有序流動，科學調控人口規模，強化服務保障，根據《國務院關于進一步推進戶籍制度改革的意見》（國發〔2014〕25號）、《國務院關于深入推進新型城鎮化建設的若幹意見》（國發〔2016〕8號）和《江蘇省政府關于進一步推進戶籍制度改革的意見》（蘇政發〔2014〕138號）等規定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 在本市就業並居住的非南京戶籍人員，符合本辦法規定條件申請積分落戶的，適用本辦法。

　　國家、省和市對戶口準入另有規定的，從其規定。

　　第三條 本辦法所稱積分落戶，是指按照一定的積分指標， 對申請落戶本市城鎮的非南京戶籍人員條件進行指標量化和賦分，達到相應分值，可以在本市申請落戶。

　　第四條 積分落戶遵循總量控制、區域統籌、公開透明、積分排序、公平公正的原則。

　　第五條 市發展改革部門統籌積分落戶工作，負責指標計劃、分值標準及徵信積分審查等相關工作。

　　市公安部門負責實施積分落戶工作, 建設積分落戶信息係統，做好積分審核匯總、排名公示、落戶資格確定等工作，指導各區公安機關做好申請受理、資料錄入、資格初審、落戶辦理以及居住期限和刑事犯罪記錄審核等工作。

　　市人力資源和社會保障部門負責專業技術資格和職業技能類職業資格、社會保險、表彰獎勵等積分審核。

　　市教育、房産、稅務、科技等部門應當按照各自職責，分別負責學歷證書、住所、納稅、科技成果等積分審核。

　　第六條 市發展改革部門應當會同市人力資源和社會保障部門、市公安部門擬訂年度積分落戶指標計劃，報市政府批準，並于每年3月1日前在中國南京網站等媒介公布。

　　積分落戶指標計劃應當結合城市綜合承載能力和功能定位，確定不同行政區的年度具體落戶指標額度。

　　第二章 申請條件和指標分值

　　第七條　申請積分落戶，應當同時具備下列條件：

　　（一）持有本市有效的《江蘇省居住證》；

　　（二）在本市城鎮有合法穩定住所；

　　（三）在本市合法穩定就業且連續繳納社會保險滿2年；

　　（四）累計積分達到100分；

　　（五）無嚴重刑事犯罪記錄。

　　第八條　積分落戶指標由基礎指標、加分指標和減分指標組成。

　　總積分等于基礎指標與加分指標之和減去減分指標的累計積分。

　　第九條　基礎指標包括繳納社會保險、合法穩定住所、連續居住年限等情況。

　　（一）根據合法穩定住所的性質和面積決定是否賦分、具體分值和累計加分，累計加分不得超過100分。本市有二套以上産權房的，不累計加分。

　　（二）根據申請人參加社會保險年限、是否補繳分別賦分和加分。參加社會保險的期間不重復計算。

　　（三）根據申請人在本市連續居住年限賦分，最高不超過20分。在本市連續居住年限多于繳納社會保險年限的，以連續繳納社會保險年限作為連續居住年限計算。

　　第十條　加分指標包括年齡狀況、文化程度、技術技能水平、落戶地區、納稅、社會服務、表彰獎勵、帶動就業、科技成果八項指標。

　　（一）根據申請人年齡狀況決定是否加分及分值。

　　（二）申請人取得國民教育係列及教育部門認可、認定的國內學歷（學位），可獲得相應的積分。學歷以申請人獲得的最高學歷為準，不累計加分。

　　（三）取得專業技術職務任職資格證書、專業技術類職業資格證書，可獲得相應積分。

　　（四）根據申請落戶區域情況，決定是否加分及分值。

　　（五）根據納稅主體、金額、期限等因素，決定是否加分及分值。

　　（六）根據近5年內在本市社會服務情況，給予相應加分。

　　（七）根據獲得國家、省、市綜合性表彰獎勵的情況，給予相應加分，其他表彰獎勵不予加分。

　　（八）根據創業帶動就業人數，給予相應加分。

　　（九）根據科技成果的種類且在本市實際運用、創造效益的情況，給予相應加分。

　　申請人同時具有“納稅情況”和“帶動就業”兩項加分指標的，選擇其中一項進行積分。

　　第十一條　減分指標為違法行為、不良信用、刑事犯罪記錄指標。

　　第十二條　市發展改革部門應當根據經濟社會發展需求，會同市公安部門、市人力資源和社會保障部門適時調整積分指標、標準分值，報市政府批準後實施，並在中國南京網站等媒介公布。

　　第三章 申請受理

　　第十三條　區公安機關應當設立積分落戶申請受理窗口，受理積分落戶的申請材料。受理時間為每年3月1日至3月31日、9月1日至9月30日。

　　第十四條　申請人可登陸南京公安網站積分落戶信息管理係統，填報本人相關信息，進行網上模擬估分。達到規定分值的，可向本人擬落戶地區公安機關受理窗口遞交申請材料。申請人對其提供材料的真實性負責。

　　第十五條　申請積分落戶的，申請人應當提交下列材料：

　　（一）積分落戶申請表。

　　（二）居民戶口簿和居民身份證。

　　（三）有效江蘇省居住證及復印件。

　　（四）合法穩定住所證明（房屋産權證、房屋租房賃合同或其他合法穩定住所證明文件）及復印件。

　　（五）勞動（聘用）合同或營業執照及復印件。

　　（六）繳納社會保險證明。

　　（七）其他可以作為積分計算憑證的材料。

　　第十六條 受理窗口工作人員收到申請材料後，應當當場查驗。材料齊全的，應當立即受理；材料不齊全的，應當書面一次性告知需補充的材料。

　　第十七條　申請材料齊全的，區公安機關應當在收到材料之日起5個工作日內進行初審。

　　符合本辦法規定條件且積分達到規定分值的，區公安機關應當將申請人資料錄入積分信息管理係統，建立積分檔案，出具初審意見，有關電子信息材料報市公安部門；不符合本辦法規定條件或者積分未達到規定分值的，應當將申請材料退回申請人，並書面説明理由。

　　第十八條　市公安部門應當在收到之日起3個工作日內，按照職責分工轉送相關部門審核。相關部門應當在收到之日起10個工作日內，向市公安部門出具審核意見。

　　第十九條　市公安部門應當根據審核情況確定最終積分，並結合各區指標計劃，按照積分高低分別進行排名。積分相同者，按基本指標積分高低排名；基本指標積分相同的，在本市繳納社會保險時間長的排名優先。

　　積分排名于每年5月和11月在中國南京、南京公安網站等媒介向社會公示，公示期不少于10個工作日。

　　第二十條　公示期滿，市公安部門根據年度積分落戶指標計劃和各區額度，按照積分排名確定各區落戶名單，並將名單分送到區公安機關。區公安機關應當在接到名單之日起3個工作日通知申請人辦理落戶手續。

　　第二十一條　取得落戶資格的申請人應在本人、配偶或者未成年子女取得有不動産産權證明的房屋落戶。

　　無前款落戶條件的，可在申請人錄（聘）用單位集體戶，或者省、市、區人才服務中心集體戶落戶。

　　無前兩款落戶條件的，可以在就業地社區集體戶登記戶口。

　　第二十二條　獲得落戶資格的申請人有産權住房的，準予其配偶、未成年子女隨遷；隨遷時應當按照公安部門戶口遷移的有關規定提交相應材料。

　　第四章 監督管理

　　第二十三條　積分落戶申請受理後，評分指標內容和分值發生變化的，在辦理周期內，積分不作調整。

　　申請人所得積分的分值當次有效，下次申請需重新計算。

　　申請人在落戶之前，情況發生變化，不再符合本辦法規定條件的，取消其積分落戶申請資格。

　　第二十四條　對積分落戶辦理過程中受理、審核、公示等有異議的，可向市公安等部門舉報、投訴；由市公安會同有關部門核查，並在15個工作日答復當事人。對經核查異議成立的，市有關部門應當及時予以糾正。

　　第二十五條　凡申請中有故意隱瞞、欺騙或者提供虛假證明材料等行為的, 一經查實，取消其當年申請資格，納入個人徵信係統，5年內不再受理其申請；已辦理入戶的，撤銷戶口登記並退回原籍處理，依法取消因落戶享受的基本公共服務待遇。

　　空缺的落戶名額按照積分排名依次遞補。

　　第二十六條　有關單位及其工作人員對在積分落戶工作中獲悉的人員信息，應當予以保密。

　　第二十七條　行政機關工作人員在執行本辦法過程中應當依法履行職責，對有徇私舞弊、濫用職權、索賄受賄等行為的，由其所在單位或者監察機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。

　　第五章 附則

　　第二十八條 本辦法下列用語的含義：

　　（一）合法穩定住所，是指本人、配偶或未成年子女在本市城鎮地區范圍內取得不動産産權證明的住房；政府提供給被保障群體共有産權住房和租賃性住房；簽訂正式房屋租賃合同並辦理登記備案手續、租期半年以上住所。

　　（二）合法穩定就業，是指有合法職業、與在本市區域內用人單位依法簽訂勞動合同、參加社會保險，或者在本市區域內辦理工商注冊、取得營業執照、具有穩定收入並依法納稅。

　　（三）專業技術資格，是指參加國家統一考試、經人力資源和社會保障部門評定的專業技術資格。

　　（四）職業資格證書，是指按照國家制定的職業技能標準或任職資格條件，通過政府授權的考核鑒定機構，對勞動者專業知識和技能水平進行評價和論證後頒發的國家資格證書。

　　（五）社會保險年限，是指在南京地區參加的城鎮職工基本養老保險、城鎮職工基本醫療保險和失業保險的年限（含補繳社保的年限）。

　　（六）納稅，是指依法申報並已經完稅的稅款，且以“稅款實際入庫時間”為準，不含罰款、稽查查補和追繳的稅款。

　　第二十九條　本辦法對申請人相關時限要求，除有特別説明之外，均計算至申請之日。

　　本辦法所指年度，指當年的1月1日至12月31日。

　　第三十條　市有關部門可以根據本辦法規定，制定相應實施細則並組織實施。

　　第三十一條　本辦法與國家和省戶籍管理規定不一致的，從其規定。

　　本辦法施行前，符合戶籍直接遷入法定條件的當事人提出直接入戶的，應當予以辦理。

　　第三十二條　本辦法自2016年 月 日起施行，有效期2年。

在中國國家統計局對外公布的8月70個大中城市房價數據中，山東省會濟南以環比上漲3.2%，同比上漲10%，漲幅再創歷史新高，對房價“一夜高燒”、徹夜排隊哄搶等濟南樓市怪像，專家建議，政府要適時給樓市“潑點冷水”，消除非理性增長。

　　濟南東部距離市區二十公?左右的唐冶片區“魯能泰山7號”樓盤，9月17日乍一開盤，就出現購房者徹夜排隊，兩個半小時瘋搶近千套房子的驚人場面，甚至有人購得心儀房産後喜極而泣。尚屬于二線城市的濟南，樓市緣何瘋狂如斯？中新網記者22日到濟南東部唐冶實地採訪了房價正處于“瘋漲”浪尖的銀豐唐郡、綠地城等幾家樓盤。

　　2016年農歷年前還6000元人民幣/平方米(下同)的銀豐唐郡已經漲到了12500元/平方米，在售住宅僅存三套，再開盤加推的日期尚未確定，預計開盤價格在12000-13000元/平方米。綠地城銷售主管于金星告訴記者，唐冶區樓盤最初起售價在6000元/平方米，這一價格一直持續了三四年。但隨著地鐵規劃穿過、東城CBD區建設和萬達文旅城落戶等一係列利好，濟南東部房價就一路飆升，在售房源已所剩無幾，價格更是一周一個樣兒。

　　濟南東部房價“爆發”式上漲，帶“火”了整個濟南房地産市場，原本市值在5000元-6000元/平方米的濟南西部高鐵站片區，房價已經躥升到8000元-9000元/平方米，濟南學區二手房最高價已超30000元/平方米。

　　回顧濟南近年來的樓市起伏，2012年7月到2014年3月，濟南房價連續微幅環比上漲21個月，2014年4月持平後，出現11個月的連續微幅環比下降，直到2015年8月，開始了新一輪上漲，而上漲幅度尤以2016年5月後“躥紅”，2016年7月濟南新房均價為9100元/平方米，8月均價已經達到了9825元/平方米，直逼萬元大關。

　　房價攀升，讓濟南的地皮拍賣價也是一浪更比一浪高。6月30日後，帝華唐冶拍地，樓面價格最高7000元/平方米，萬科張馬屯拍地，樓面價格9700元/平方米，9月21日剛剛拍出的濟南北部郭店、全福樓面價6400/平方米，預計售價將達11000元/平方米。

　　針對濟南樓市，山東大學經濟學院教授李鐵崗接受中新網記者採訪時分析説，“今天房價的非理性增長，實際是在透支未來房地産市場的發展。”濟南作為一個準二線城市，融資能力無法與北上廣深抗衡，市民整體收入水平也無法支撐如此高強度的漲幅，投資者審時度勢後會收回資金。隨著國家出臺相關調控政策，初步預計今年年底，濟南房價的非理性增長將會停止。若年底之後房價仍保持“高歌猛進”狀態，濟南房地産業將出現大問題，或造成未來房價懸崖式下跌，也會給濟南人才引進與落戶造成“瓶頸”。

　　李鐵崗指出，根據中國各省市情況不同，政府依賴房地産的程度也“因地而異”。此時政府必須履行相關職能，提供具有公信力的真實房價信息、目前庫存數量、未來開發土地情況、各外來投資項目對該區域價值真實提升度等信息，來供購房者準確決策，從而消除不理性因素。李鐵崗建議，政府應對不良經濟行為進行校正，適時對過熱房産潑點“冷水”，同時進行城市發展和産業模式創新，擺脫對房地産過度依賴。

近期，銀監會主席尚福林在一次會議上強調，要加強對房地產信貸壓力測試和風險測試，繼2014年6月後，銀監會兩年來再次把房地產信貸壓力和風險測試的命題擺在銀行前面，背景是三大經濟圈不斷躥升的房價和三四線城市普遍去庫存難題。

這一強調並非空穴來風，9月18日，中國建設銀行發佈的“建鑫2016年第二期不良資產支援證券”公告顯示，從2015年以來，個人住房貸款不良資產率不斷攀升，而且最近一年內違約率增長勢頭明顯。

作為個人住房貸款佔有率最高的銀行，建行2015年和2016年發行的4期針對個人住房貸款不良資產支持證券中，深圳、上海、蘇州和廊坊等均位列前十之內。有意思的是，這些違約率較高的城市也恰是當前房價上漲勢頭較為迅猛的區域。

蘇州違約率最高

建行也是國內最大個人住房貸款提供方，其此次發佈的報告，雖非全國個人住房貸款違約情況的完整反映，但在一定程度上折射出房貸違約的基本分佈情況。

從違約地域分佈情況來看，2015年9月份發行的建元2015年第一期中，違約率最嚴重城市為深圳，占比為45.95%，其次為福州、鄭州和上海，占比分別為19.6%、16.89%和14.44%，四個城市違約金額總量為15.69億元，占比接近97%。

2015年12月發佈的建元2015年第二期中，違約金額最大的城市為蘇州，占比為29.91%，其次為青島和成都，分別占比為6.89%和6.07%，另外廣州和福州占比分別為4.99%和4.21%。五個城市總體違約貸款金額為41.86億元，占比達到52%。

2016年5月份發行的建元2016年第一期證券中，違約金額城市分佈相對較為分散，超過5億元的共有7個城市，其中廊坊和蘇州占比分別為9.44%和9.13%，分別位列第一和第二。其他5個城市分別為濰坊、北海、宜昌、南寧和廣州，7個城市違約金額達48.25億元，占比為49.5%。

2016年9月份發行的建鑫2016年第二期證券中，違約金占比最大城市為西安，占比11.87%，連同榆林、重慶、大連和鄂爾多斯5個城市累計占比為42.76%。

從2015年、2016年建行發行的4期證券來看，違約情況較為嚴重的有蘇州、廊坊、深圳、濰坊、北海、宜昌、南寧、廣州、青島和成都等10個城市，其中前9個城市本息違約金額均超過5億元，成都為4.88億元。

10大城市中，蘇州違約情況最為嚴重，總規模達到32.95億元，占總體違約規模的14.71%，其次為廊坊和深圳，本息違約金分別為9.2億元和7.45億元。這三個城市也是近期房價上漲較快的主要城市。

從省份上來看，違約金本息總額超過10億元的有8個省份，其中廣東最高為45.25億元，江蘇為34.84億元，山東為25.38億元，這三個省均為經濟實力較強的省份。此外廣西、河北、福建、浙江和湖北五個省份違約本息金額均超過13億元。

經濟觀察報獲悉，建鑫2016年不良資產支持證券並非建行第一次關於個人住房貸款證券化嘗試，早在2007年，建行曾發行建元2007年個人住房抵押貸款證券化信託優先順序資產支援證券產品，另外，建行還在2015年和2016年5月份發行了3期相關個人住房抵押貸款資產支援證券產品。

其中建元2015年第一期覆蓋個人住房違約貸款規模為16.22億元，2015年第二期規模為80.42億元，2016年建元第一期規模為97.49億元，如果加上建鑫2016年第二期29.93億元，不到兩年時間裡，建行累積處理個人住房貸款不良資產規模為224.04億元。

按照建行2016年6月底個人住房貸款3.18萬億中0.34%不良率計算，其個人住房貸款不良資產規模為108億元，而2016年兩期產品覆蓋規模為127億元，如果算上今年6月份以來新增的不良資產規模，基本覆蓋了建行全部個人住房貸款不良資產。

哪類群體違約率最高

從建行發佈的4期個人住房貸款違約情況來看，違約者均為相對低收入者，年收入10萬元以下違約率占比超過一半，年收入30萬元以下違約率超過80%，年收入30萬元以上違約率占比均未超過20%。

建鑫2016年第二期不良資產支援證券顯示，最近一年內違約情況較為突出，截至2016年6月底，在7980筆違約按揭中，一年內發生違約筆數為4735筆，在總的違約本息金29.93億元中，一年內違約金額為16.49億元，占比為55%。

從貸款違約人年齡分佈來看，30歲到40歲之間違約比例最高，普遍占到40%以上，平均占比超過違約金總數一半以上。這一年齡段也是房地產市場上購房的主力群體，其次為40歲到50歲之間群體，30歲以下違約占比相對較低。

從違約人所從事的職業來看，呈現領域和專業較為集中，處於第一位的為專業技術人才，占比為29.11%，接近個人住房貸款違約總量的三成，其次為普通職員，占比為25.06%，第三位為商業和服務業人員，占比16.52%，三類職業占比超過七成。

從違約貸款情況分析，不難看出違約人並非主動惡意違約，而是出於某種不確定因素而被動違約，在貸款期限上，10年到20年占到八成左右，從還款時間來看，六成以上違約人已經償還了5到10年按揭。

從違約貸款抵押物面積來看，100平方米到200平方米占比普遍超過50%，這一區間購房者主要為改善型中等收入者，顯示違約人重點集中在改善型領域。其次為剛需型100平方米以下面積，占比也普遍超過30%。

雖然個人住房貸款不良資產率上升勢頭較猛，從整個銀行信貸系統來看，這一類別貸款不良資產率相對較低，由於絕大多數房貸均有抵押物，所以形成壞賬後對銀行損失相對較小。

在其他領域信貸違約相對偏高且疲軟的背景下，未來包括建行在內的多數銀行均把個人住房貸款作為一個重點深耕的領域，但在風險管理上加強管控。多個城市的地產人士均表示，在從事個人住房貸款銀行中，建行審核最為嚴格。

在陝西省，2016年初去庫存背景下，房貸按揭首付一度降低至20%，目前西安多數銀行執行25%的首付，建行原則上執行30%首付。在重慶，首付則並不按照銷售價格，而是按照銀行自己對抵押物評估價格7成放貸。

此外，個人住房貸款違約率最高的並非房地產市場較差的三四線城市，相反市場較為活躍的一二線城市成為房貸違約的重災區。這一定程度與一二線城市房價普遍較高相關，從房價和收入比來看，北上深分別為18.1、20.8和27.7，遠高於紐約、倫敦和東京的8、12和10。

首經貿大學發佈的《京津冀金融惠普報告》顯示，京津冀三地，房貸占家庭負債比例較高，北京和天津超過80%，河北也達到60%以上。

個人住房信貸違約率抬頭

2013年以來，銀行業淨利潤增速已經出現較大放緩，尤其2015年淨利潤率下滑較為嚴重，工商銀行、農業銀行、中國銀行和建設銀行四大國有銀行普通股從2014年10%以上降至2015年3％以下。

2016年上半年，四大國有銀行淨利潤率有所回升，但仍全部未突破3%，其中很大程度又依賴於個人住房貸款增長貢獻。2016年上半年，個人住房貸款在各家銀行新增貸款占比，建行為63.46%，農行為64%，工行為44.25%，中行為74.27%。

在全國個人住房貸款中，截至2016年6月底，國內個人住房信貸總量為16.55萬億元，其中工商銀行為2.86萬億元，中國銀行為2.08萬億元，建設銀行為3.18萬億元，農業銀行為2.24萬億元，建設銀行規模最大，四大國有銀行個人住房信貸占比達62.6%。

從四大銀行發佈的2016年半年報不難看出，相比於2015年末，2016年上半年銀行不良貸款率均有不同程度的上升，但上升幅度有所減緩，其中建行和工行上升了0.05個百分點，中行上升了0.04個百分點，農行上升幅度最小為0.01%。

不過，同期與銀行整體信貸不良率上升幅度相比，個人住房信貸不良率增幅較小，其中規模最大的建行這一比率分別為1.63%和0.34%，2015年末建行個人住房信貸不良率為0.31%，截至2016年6月底，工行個人住房信貸違約率為0.43%，略高於建行。

聯合資信對建鑫2016年第二期不良資產支援證券評級報告顯示，2013年以前，個人住房貸款每年違約筆數均在5000筆以下，2014年這一數字達到9000筆左右，2015年則上升至17000筆左右，2016年上半年已經達到10000筆左右。

從這份報告中不難看出，從2014年開始，個人住房貸款違約量開始大幅度增加，而且在2015年、2016年上半年仍在大幅增加中。雖然相比于建行整體龐大信貸量而言，個人住房貸款違約率增加較小，但基數增加量和增長幅度均呈現擴大化趨勢。

從這一變化不難看出，銀監會主席尚福林提出加強對個人住房信貸壓力和風險進行測試的用意。建行陝西某支行一位信貸部相關人士表示，目前該行並沒有啟動關於個人住房貸款壓力和風險測試，既然監管層提出，各家銀行應該很快啟動測試。

在其看來，相比於其他銀行，建設銀行對個人住房貸款審核較為嚴格。“一個是首付比例比其他銀行要高5-10%，二是對購房者還款能力進行核實，原來你可能提供工資流水和收入證明就可以了，現在還要對這些材料的真實性進行審核。”

大陸房地產商成為香港土地市場的重量級玩家！國際市場機構數據顯示，2016年上半年香港拍賣的公共土地中，超過4成由陸資得標。相反地，以李嘉誠的長江實業為首的五大香港房地產商，據悉同期僅得標一筆交易案，面對大陸房企「攻占」香港，當地地產商的市場地位已被撼動。

根據外媒Quartz報導，法國里昂證券數據顯示，光是今年上半年，大陸房地產商在香港累計購入價值達98億港元（約合496億新台幣）的公共土地，占同期所有拍賣公共土地銷售的45%，比起去年同期的24%，成長相當快速。


隨著陸資來港搶地，市場人士認為，香港五大地產商（長江實業地產、新鴻基地產、新世界發展、信和置業和嘉里建設）的市場主動地位，已面臨挑戰。

法國證券香港房地產研究部門負責人王艷指出，由於香港住宅價格仍高居不下，地產商從一個建案可得到的獲益，可與大陸10個二線城市建案堪比，這也是讓大陸地產商趨之若鶩的原因。

緊隨*ST寧通B（200468.SZ）賣北京房產保殼後，9月22日，雲賽智聯（600602.SH）也公告了一筆出售上海房產的收益：確認房屋買賣收入約5.04億元，扣除帳面成本、期間費用及稅金後，確認轉讓收益約1.86億元。

今年上半年，雲賽智聯實現淨利潤7073.73萬元，尚不及賣房收益的一半，其和*ST寧通B的賣房增收的舉動刺激了很多金融人士。“最近房價上漲，金融圈天天都在刷屏討論樓市。”9月22日，北京某大型私募投資總監對21世紀經濟報導記者表示。

“我們做的一個新三板公司老闆就感慨做了這麼多年企業遠不如買套房。她們租的辦公地點在上海市區，本來準備買的，後來選擇了租，省下錢發展企業，結果企業剛盈利，房子漲了有近千萬。”上海某中型券商並購人士也表示。

9月22日，地產板塊集體暴動，帶動A股上攻至3042.31點。其中，金科股份（000656.SZ）漲停，萬科A（000002.SZ）觸摸漲停板，嘉凱城（000918.SZ）、中房地產（000736.SZ）等多隻地產股漲幅均超5%。

在業內人士看來，出售房產不僅僅可以作為上市公司保殼增收的快速手段，還會影響到其投資估值。據21世紀經濟報導記者梳理統計，除了房地產及其相關行業建築、商貿等企業，銀行、保險也成為隱形的房產大佬。

5951億元投資性房地產

隨著房價的上漲，上市公司持有投資性房地產是否影響其估值？

“投資性房地產是可以影響到上市公司估值的。”新價值投資研究總監、基金經理范波指出，投資性房地產如果使用公允價值計量，每年都會重新評估其估值，如果房價漲了，公允價值就會變高，從而影響其利潤，進而影響估值。

眾所周知的是，房地產企業財報裡一般都有大額的投資性房地產，但是其他類型的上市公司也不同程度的購置房產，用於辦公、投資等。

Wind資料顯示，今年二季末，A股有1305家上市公司有投資性房地產，合計達到5951億元。其中，投資性房地產超過100億元的上市公司就有12家，最高的並不是房企，而是中國平安（601318.SH）。

二季末，中國平安投資性房地產高達334.29億元，緊隨其後的是中國建築（601668.SH）為325.5億元，中國銀行（601988.SH）的投資性房地產也高達220.99億元，位列第四。另外9家則是陸家嘴（600663.SH）、世茂股份（600823.SH）、金融街（000402.SZ）等上市房企。

另外，今年二季末，投資性房地產金額在10億元-100億元的有78家，其中有38家是上市房企，另外則是地產高度相關板塊建築裝飾、商業貿易等，比如豫園商城（600655.SH）、海甯皮城（002344.SZ）、中國中鐵（601390.SH）等投資性房地產都超過了40億元。

“建築裝飾類企業不少也有房地產業務，比如中國建築，又是央企，在企業發展過程中由於有拿地優勢，就自然形成了現在的房地產業務。”9月22日，上海某大型券商建築工程分析師對21世紀經濟報導記者表示。

實際上，2015年末，中國建築的投資性房地產高達306億元，超過中國平安位居A股之首，成為唯一一家投資性房地產超過300億元的上市公司。

銀行保險成房產大佬

今年上半年，中國平安超越中國建築，成為A股投資性房地產金額最大的上市公司。

險資對於房地產的青睞從舉牌A股房企就可窺一斑。除了舉牌房企，險資們還親自購置房產。二季末，除了中國平安，中國太保（601601.SH）、新華保險（601336.SH）、中國人壽（601628.SH）二季末投資性房地產分別高達62.53億元、31.74億元和12.14億元。

“根據規定，險資不能直接開發房地產尤其是住宅地產，但是可以通過股權收購或合作的方式介入，從而獲得相對應的股權收益，比如平安在南京做了不少地產佈局。”同策諮詢研究總監張宏偉表示，這也說明險資對核心城市的優質物業還是非常看好的，而看好的過程就是投資房地產的過程。

中報顯示，中國平安的聯營企業和合營企業有近10家是房企，包括佛山市華泰房地產開發有限公司、廣州璟侖房地產開發有限公司、南京奧建置業有限公司、南京名萬置業有限公司、青島萬毅置業有限公司等。

張宏偉指出，“有些險資佈局一線城市、核心城市及周邊城市的項目是做養老地產，因為有不少養老保險到期，他們又不希望讓資金流出，於是開發運營養老地產業務，令兌付給保險人的養老金，還在養老項目上消費，實現資金的閉環。”

除了保險，財大氣粗的銀行也佈局了大量房產。除了中國銀行，交通銀行（601328.SH）、招商銀行（600036.SH）二季末投資性房地產則分別高達60.21億元和16.86億元。

對此，北京某股份制銀行人士表示，“銀行的投資性房地產一般有兩類業務形成，一個是根據發展需要，銀行自己購置的房產；另外就是銀行開發貸等業務，有些開發企業違約形成不良資產，銀行就會納入自己名下處置。”

“從表面看，房價漲從而地價漲，但是從背後看，銀行和險資介入房地產或投資性房地產來看，還是資產配置的需求，必須保證資產保值增值，讓投資者實現收益。”張宏偉表示。

中國房市狂飆，引發泡沫化疑慮，住建部前副部長仇保興表示，已建議國務院調控房市，分拆房地產稅；另外，債券研究業者CreditSights分析師提醒，小心中國的房地產公司，因他們與影子銀行幾乎沒有兩樣。

中國媒體報導，中國房價已過熱至「瘋狂」程度，引起國家高層與專業人士關注，方正證券首席經濟學家任澤平指出，房地產已出現泡沫化跡象，他說，「全球前12大高房價城市中，中國就佔了4席」。中國民眾恐慌性搶房，新增貸款大部分都是房貸，以上現象皆為房市泡沫化的訊號。

根據中國指數研究院上週監測數據，在40個主要城市中，土地釋出量較上月增加7%，成交量月增16%，土地銷售總金額月增88%，房屋均價月增26%。中國房價上漲的範圍，也從第一波的一線城市，延燒至第二波蘇州、合肥、廈門及南京，接下來，杭州、鄭州、成都和無錫濱湖地區也會掀起第三波的房屋搶購熱潮。

仇保興認為，影響房地產趨勢的兩把劍，分別是房地產稅及到期房產的續期問題，而房市過熱的根本因素是，沒有處理好高層各部門間、中央與地方政府間的分歧。

仇保興表示，「已經向國務院提交一份建議，對房地產市場，應該考慮採取溫和的、分散的、非中心化的調控政策」，唯有將中央調控變為地方調控，行政手段調控變為經濟槓桿調控，才能實現中國房地產的軟著陸。
另一方面，CreditSights最新研究報告指出，中國銀行體系持續暴露在過熱房地產市場之中，而房地產開發商如綠地香港、碧桂園及恆大集團等，搶攻網路金融商機，提供貸款或其他金融商品給散戶投資客，藉此推動營收，使公司得以多角化經營或清償債務。

政府大力推動把九龍東啟德發展區變成新的核心商業區，區內首幅商業地亦終於推出市場。地政總署公布，下周五（9月30日）推出兩幅用地招標，其中以料可發展為雙塔式地標建築的啟德商業地最矚目，業界估計勢掀起中資和本地發展商的爭奪戰，每方呎樓面地價動輒達7500元，挑戰九龍東商業地樓面地價新高。

連茜發道住宅地 庫房收逾百億

測量師估計，啟德商業地連同本月30日招標的觀塘茜發道對開住宅用地，兩幅地皮將可為庫房帶來至少108.82億元的收入。

啟德發展區首幅推出的商業用地屬於啟德第1E區2號地盤，由兩幅地皮組成，位於啟晴邨以西、啟德城中心東面，鄰近沙中線啟德站，地盤面積約15.24萬方呎，可建樓面達109.73萬方呎，中標者須撥出部分樓面用作興建公眾停車場；地皮將於11月18日截標。

根據城規會資料顯示，用地原來的地積比率僅6倍，去年4月獲城規會批准放寬地積比率20%，至現行的7.2倍水平；至於高度限制亦由原來的100米（主水平基準以上．下同），放寬至120米水平。以此估計，項目預料可興建樓高約30層的雙塔式建築物，勢成區內地標。

資料顯示，2011年以來，九龍東一帶先後有7幅商用地皮批出，其中2011年會德豐地產投得觀塘海濱道地皮（現為One Bay East），每方呎樓面地價約3442元；去年1月領展（00823）和南豐投得同區鴻業街用地時，樓面地價已達6630元。市場人士估計，即將招標的啟德商業地皮，每方呎樓面地價最高可達7500元，有力再刷新九龍東地價紀錄。

勢吸引中資財團爭奪

中原（工商舖）寫字樓部高級區域營業董事麥偉嫦認為，啟德用地可建樓面逾100萬方呎，可塑性高，估計每方呎樓面地價約6500至7000元，可望吸引逾10家財團爭奪，包括中資財團，預計項目日後落成發售，呎價約1.4萬至1.6萬元，與九龍東甲廈呎價相若。

萊坊高級董事及估值及諮詢主管林浩文說，不少中資財團對購買甲廈興趣甚濃，但業主普遍不願平賣，估計部分中資財團會考慮購買啟德用地，以興建集團總部等。因應市況轉變，林浩文把啟德地皮的估值調高27%至29%，達76.81億至82.3億元。

此外，地政總署同步推出觀塘茜發道對開住宅用地於9月30日招標，11月11日截標。用地位於觀塘麗港城以東，可建樓面約82.65萬方呎，屬於本季度推出的住宅用地中規模最大的一幅。

測量師估計，該用地估值42.98億至57.86億元不等，每方呎樓面地價約5200至7000元，逼近五礦地產（00230）上月投得油塘崇信街用地時的樓面地價7068元水平。

發展商趁市旺紛紛推盤發售，預料未來一周最少3個全新項目開價。中海（00688）位於鴨脷洲的南區．左岸昨天突開放現樓示範單位，預料下周初開價，首批將推出不少於50伙，最快下月初發售。

中海地產董事總經理游偉光表示，南區．左岸定價將參考港島南區及西半山4房海景戶，10月初可正式發售。項目已取得入伙紙，滿意紙料年底批出，以實用面積計，每方呎管理費約4元。他續稱，期望位於九龍東啟德發展區的啟德1號（II）可於月內批出預售。

有機會短期開價的筲箕灣豪宅項目香島，南豐發展董事及地產部總經理麥一擎表示，將盡快公布價單及銷售安排。

奧城．西岸16餘貨 市值逾2億

九建（00034）旗下已屬現樓的大角咀住宅項目奧城．西岸，昨天開放會所供傳媒參觀，九建市務及銷售部總經理楊聰永表示，項目累售88伙，套現6.6億，尚餘16伙待售，市值逾2億元，最快下周開放現樓示範單位及公布售價，下周末重推。

一手住宅熱賣，形勢一片樂觀，舖王鄧成波接班人、Stan Group主席鄧耀昇亦「湊熱鬧」，加入發展商行列，計劃兩至三年內自行發展最少5個細規模住宅項目，其中今年7月購入的一幅屯門藍地農地，初步打算發展10多幢獨立屋及30多個分層單位，單位總數料不多於50伙。

鄧耀昇透露，該幅藍地地皮正向地政總署申請補地價。資料顯示，該地面積6.95萬方呎，現時規劃為「住宅（乙類）1」，地積比率1倍，限建4層高的住宅及一層停車庫的低密度住宅。他指出，計劃兩、三年內自行發展最少5個住宅項目，主要是面積數千方呎的細地盤及來自舊樓收購，當中個別項目正援引《土地（為重新發展而強制售賣）條例》申請強拍，包括旺角豉油街舊樓。他坦言，發展住宅屬新嘗試，「主要係學嘢」，所以會從面積較細的地盤入手。

強拍旺角舊樓 估值逾1.7億

翻查資料，鄧耀昇等相關人士早前向土地審裁處申請，強拍旺角豉油街61、63、65及67號舊樓，涉及總樓面約1.2萬方呎，項目鄰近洗衣街公園及麥花臣球場，整個項目估值逾1.7億元。

據悉，該物業為4幢4層高舊樓，樓齡達61年， 地盤面積3844方呎，鄧耀昇等人購入85%業權。該地盤劃為「住宅（甲類）」，若發展純住宅項目，地積比率7.5倍，料可建樓面2.88萬方呎；如作商住發展，地積比率9倍，可建樓面約3.46萬方呎。

美國聯儲局宣布維持利率不變， 市場認為消息屬正面，預期本港樓市交投續暢旺，樓價年內可再升最多5%。二手市場亦未見大幅反價及封盤情況，但加價例子大增，普遍加3%。

九建料樓價再升逾3%

九建（00034）市務及銷售部總經理楊聰永表示，市場需求對樓價的影響，較加息因素為大，就算年底前美國加息，本港樓價年底前亦應再升3%至5%。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，美國聯儲局維持息率不變，本港部分二手業主放盤態度更見進取，就接觸所得，天水圍嘉湖山莊及沙田第一城昨天都有業主將叫價調高，幅度約3%，個別甚至到價不賣。他預期，近期的封盤及反價潮會持續，二手成交量料會在3000多宗的低水平徘徊。

利嘉閣總裁廖偉強說，過去兩個月樓市火熱，美國未有加息將進一步刺激買家入市意欲；加上10月1日人民幣正式納入國際貨幣基金組織（IMF）的特別提款權（SDR）貨幣籃子，屆時內地資金或會進一步流入本港購買物業求保值，將利好樓市，預料10月底前樓價可再升2%。

一手叫停「低價」散貨

香港置業行政總裁李志成表示， 二手市場加價及封盤情況料持續，優質及特色單位不乏破頂成交。而一手新盤發展商在散貨時，首批單位料不會再以「低價」招徠，只會以「合理價」發售。他預料，年底前樓市將平穩發展。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑認為，美國不加息對物業市場有正面作用，但即使年底前加息，預料只調高四分一厘；由於本港銀行「水浸」，估計本港銀行可能未必追加。

另外，二手樓市月內已上升不少，綜合各區代理資訊，主要藍籌屋苑未有出現大幅反價及封盤情況，估計業主及買家均觀望後市變化。

天晉高層1260萬破頂

美聯高級營業經理劉浩勤表示，將軍澳天晉I期2座極高層C室，實用面積728方呎，3房1套間隔，原業主昨加價10萬元以1260萬元售出，高市價5%，呎價1.73萬元，為同類型單位造價及呎價新高。

青衣居屋青宏苑錄得呎價約9447元的新高價成交，成為新界綠表居屋呎價王。

中原地產分行經理彭少忠表示，青宏苑A座宏就閣高層3室，實用面積506方呎，兩房間隔，以綠表價（第二市場，未補地價）478萬元沽出，呎價約9447元，樓價及呎價均創屋苑新高，呎價更為新界綠表居屋最貴。

買家為白居二（擴展居者有其屋計劃第二市場至白表買家的臨時計劃）中籤者，見入市期限將屆滿，決定加快入市。原業主2007年5月以143.5萬元購入有關單位，去年7月高位曾叫價550萬元，多次調整叫價，累減72萬元以478萬元售出。

屋苑對上一宗呎價新高價成交為去年7月錄得，單位實用面積650方呎，綠表成交價588萬元，呎價約9044元，是次成交將紀錄推高約4.5%。

此外，市場消息稱，中半山私樓雨時大廈連錄3宗成交，其中高層E室，實用面積452方呎，以1180萬元成交，呎價2.61萬元；另外兩個屬頂層雙連戶，實用面積共766方呎，以約2000萬元售出，呎價約2.61萬元。三個單位的原業主為榮聲集團主席胡啟泰等透過有限公司持有，分別於1998年及2002年合共斥資約1232萬元買入，現獲利1948萬元，升值1.58倍。

市區細單位樓價直逼去年高位，其中牛頭角得寶花園呎價重上1.4萬元水平，與去年高位僅相差5%。

市場指出，得寶花園H座高層8室，實用面積253平方呎，日前以358萬元沽出，呎價14,150元，料創本年新高，較去年屋苑呎價紀錄14,941元，僅相距5%。原業主2013年以270萬元購入單位，轉手獲利88萬元，升值33%。本月得寶花園暫錄4宗成交，其中有3宗成交屬同戶型單位，本月低層最平亦要319萬元，較本年4月份時造價290萬元，高出1成。

荃中324呎「鬆綁貨」350萬沽

另外，有指荃灣立坊極高層13室，屬開放式單位，實用面積238平方呎，以380萬元沽出，呎價15,966元，創出屋苑本年呎價新高。

辣稅「鬆綁貨」業主趁機沽貨套現，美聯物業聯席區域經理梁仲維表示，荃灣中心12座低層H室，實用面積324平方呎，原業主2013年以276萬元入市，剛以350萬元沽貨，較同戶型造價高位370萬元僅差5%。

本季新盤熱賣，帶動季內一手成交達6,900宗，年初淡市的影響被完全抵銷，今年以來累積成交量達1.25萬伙，已超越去年同期，成交額更有11%升幅，錄近1,300億元，較去年更旺。

第三季成交 逾6870伙

據本報記者統計成交紀錄冊數字，撤除資助房屋銷售，截至昨天（22日）首8個半月的一手私樓成交量已錄逾1.25萬伙，相比在去年美國尚未加息、樓價亦未呈跌勢時，較去年首9個月共12,075伙成交更多，為今年首次追過去年同期數字。

今年主要的成交在第三季錄得，為成交量追過去年的「功臣」。今季截至昨天共售出超過6,870個單位，成交金額達614億元。較去年同期的3,614伙及315億元，按年大升接近1倍。

事實上，自今年第二季起樓價開始回升，新盤交投已持續回暖。至第三季升勢確認時，樓市累積的購買力更一次過釋放出來，加上發展商維持貼市價推盤的策略，本季推出的新盤銷情均相當理想。

本季14項目 主打大眾市場

統計第三季推出的14個項目，除個別推出不久的項目及洋房外，主打大眾市場的新盤銷情均達9成或以上。以本月才推出的數盤為例，元朗Grand YOHO、東九龍啟德1號（I）及將軍澳海翩滙，全盤售出單位分別達89%至96%，比例相當之高。

除此之外，多個餘貨項目，在本季銷情亦急增，扣除上述14個季內推出的全新盤之外，所佔的3,925伙成交。今季有達2,900伙一手成交，來自不同的餘貨項目，佔全港整體42%，差不多與全新盤平分秋色。

銀行爆發搶按戰，加快買家入市決定，亦是新盤熱市的推手之一。對比去年同期，以按揭市場主流的H按計劃為例，按息可低至H加1.7厘，以當時銀行公會公布之1個月同業拆息0.24厘計算，H按實際利率為1.94厘。

至於現時由於按揭競爭持續升溫，市傳有銀行提供低至全期H加1.38厘（貸款額1,000萬元或以上），以昨日1個月拆息0.27厘計，實際供款利率僅為1.65厘。

仲量聯行最新公佈的《香港物業市場綜述》指出，受保險公司及政府部門對非核心商業區寫字樓的需求增加所帶動，8月甲級寫字樓市場吸納量錄得正增長，結束連續三個月錄得負吸納量的情況。整體寫字樓市場於8月錄得的淨吸納量為30,900方呎。

中環呎租按月再升

中環寫字樓租盤供應依然有限，近95%的寫字樓空置率低於5%，因此儘管新簽訂租務成交按月減少20%，租金繼續上升，按月再升1.1%至每平方呎108.7元。

與此相反，尖沙咀寫字樓租金仍然受壓，部分寫字樓空置率高企，加上來自九龍東寫字樓市場的競爭加劇，導致尖沙咀寫字樓租金按月微降0.3%。

截至8月底，中環甲級寫字樓空置率最低（1.5%），尖沙咀及九龍東的空置率分別略下調至2.3%及7.3%。

仲量聯行香港研究部主管馬安平表示，縱使主要經濟數據表現略為改善，市場對寫字樓的需求仍然疲弱。內地經濟轉趨穩定及深港通落實推出，將有助帶動中資企業的租賃需求，於過去數月已見此情況，不過對市場的影響將難以與推出滬港通時媲美。但是在寫字樓空置率低企的情況下，中環寫字樓租金於年內將持續上升。

仲量聯行香港商業部主管鮑雅歷表示，中環頂級寫字樓仍存在空置率低企及租金高企的情況，將持續令租戶遷往鄰近租金較低的商業區，短期內對空置率不會造成影響。

舖位承接乏力，市況陸續令短炒投資者卻步，人稱「洗米華」的太陽城集團主席周焯華，半年前夥拍投資者購入將軍澳慧安苑商場，在市場上圖摸售卻未獲承接，新近轉短炒為收租，叫租約40萬元。

港置旺舖高建業表示，慧安苑商場一樓B195號舖，面積約18,029方呎，現以40萬元放租，由於物業原租客為酒樓，故舖位內部已大致齊備食肆營運設備，新租客可節省不少前期開支。

翻查資料，今年3月中，周氏夥拍投資者羅珠雄及蔡志忠等，以8,800萬元購物上述物業，並於今年5年以1.5億元放售，溢價達七成，不過至今未獲承接。按買入價計算，倘零議價租出，業主可享約5.5厘回報。

灣仔食店劈700萬

美聯旺舖鮑昌華表示，灣仔巴路士街3號百營商業大廈地下舖位，目前叫價5,680萬元放售。舖位面積約1,200方呎，折合呎價約47,333元。業主於2015年初仍叫價6,380萬元，目前大減約700萬元出售，減幅達11%。

舖位目前租賃予特色芝士撈麵店，每月租金約15萬元，租約期至2018年4月，按叫價計算，回報率約3厘。

據了解，業主於2011年以約3,980萬元買入，倘以叫價成交，物業升值約三成。

樓市氣氛轉好，各區新盤續現成交，昨日錄約20宗成交。消息指，長實旗下元朗屏山洋房項目娉廷昨錄一成交，為單號屋，面積1615方呎，成交價約1749.7萬元，呎價約10834元。

?基旗下的馬鞍山新盤迎海．星灣御亦連沽2伙，消息指，成交包括17座中層F室，面積523方呎，定價801.4萬元，呎價約15323元；另一宗為23座高層B室，面積544方呎，定價913.3萬元，呎價約16789元。

會德豐發展的何文田新盤ONE HOMANTIN亦錄成交，消息指，3座中層B室，面積501方呎，定價1211.7萬元，呎價約24186元。

嘉里等發展的九肚玖瓏山錄新成交個案，消息指，單位為天瓏閣第1座低層A室，面積1538方呎，定價2917萬元，呎價約18966元。另外，新地旗下元朗新盤映御、南豐屯門豐連、豐泰地產西半山敦皓亦錄得成交個案。

細價新盤熱賣，向隅客加速吸納各區細價二手單位，令細價單位放盤量更緊張。屯門區300萬元以下放盤量僅80個，屬近1年低位，市場估計3個月內，該區300萬元以下放盤會進入技術性絕迹的階段。

本月僅80伙放盤 半月跌22%

根據祥益地產統計，近月屯門區300萬元以下單位，7、8月份共成交117宗，本月首22日則成交15宗。該區300萬元以下放盤量急速回落，本月初仍有102伙放盤，但至昨日僅得80伙，半月內跌幅達22%，是去年10月份至今最低的水平，較今年高位的168個急跌52%。

祥益地產總裁汪敦敬指出，近期各區「迷你」單位有價有市，帶動二手細單位價格上升，小業主叫價愈來愈進取，令300萬元以下細單位供應愈來愈緊絀，估計3個月內同類盤源有機會少於50宗。置業人士很難選擇到心水單位，即市場進入技術性絕迹的階段，屆時置業人士只能流入區內單幢舊樓或居屋市場。

除了屯門區外，近日各區細單位均錄高價成交，例如荃灣禾笛街19號金豐閣中層C室，實用面積361平方呎，日前由收租客以443萬元沽出，呎價高見12,271元，創出項目新高，直逼同區指標屋苑綠楊新邨呎價水平。

代理指出，該廈樓齡只有17年，屬荃灣市中心樓齡較輕的住宅項目，位於萬景峯對面，配套成熟，而且樓價低於450萬元，吸引買家承接。目前項目仍有一個兩房戶放盤，叫價465萬元。

市場消息指，西九龍天璽日鑽璽高層A室，實用面積1,530平方呎，叫價7,000萬元，減價100萬以6,900萬元售出，實用面積呎價45,098元，屬理想價。原業主於2011年以5,780萬元購入該單位，是次易手帳面獲利1,120萬元，升值19.4%。

另何文田半山壹號16座中層單位，實用1,567平方呎，以2,450萬元易手，實用呎價15,635元；物業於2009年以2,156萬元購入，轉手帳面賺294萬元，賺14%。另外，薄扶林寶翠園8座高層F室，實用面積1,271平方呎，原業主於2013年初以2,850萬元購入，額外印花稅期滿後，即時推出市場放盤，原本叫價3,100萬元，最終反價至3,113.6萬元易手，呎價24,497元，屬今年呎價高位。持貨3年帳面獲利264萬元離場。

另中半山老牌豪宅龍景樓，B座低層單位，實用面積2,351平方呎，連車位以3,800萬元易手，呎價16,163元。

根德道4號屋地 逾2.3億洽購

另逾億元豪宅買賣氣氛暢旺，消息指，由教會持有的根德道4號屋地，獲買家以逾2.3億元洽購，有機會短期內易手，如屬實該教會在月內已連環售出同區3幅屋地，套現近7.3億元。

該所教會在早前已經先後沽出根德道12及14號屋地，新近有市場消息傳出，由其持有的4號屋地，亦獲買家以逾2.3億元洽購，有機會短期內落實成交，資料顯示，物業地盤面積10,788平方呎，地積比約0.6倍，可建樓面6,472平方呎，樓面地價約3.55萬元。

本年度備受市場矚目的啟德第1E區2號商業地，以及觀塘茜發道住宅地將於下周五（30日）展開招標，兩地皮估值共約140億元。當中啟德商業地可建樓面逾百萬平方呎，可望挑戰九龍東商地地價新高。

樓面逾百萬呎 可作雙子塔發展

啟德發展區第1E區2號地盤，位於啟晴邨西面與協調道之間，指定作非工業用途，地盤由兩幅地皮組成，佔地約15.24萬平方呎，位置最為接近未來沙中綫啟德站，最高可建樓面達109.7萬平方呎，預計可打造成兩幢雙子塔形式的商廈或商業綜合項目。市場估值介乎65.8億至82.3億元，每呎樓面地價約6,000元至7,500元。

九龍東去年批出的九龍灣祥業街用地及觀塘鴻業街商地，兩地地價為每平方呎6,199元及6,630元，較今番地皮估值上限低13至20%，預計項目批出價錢有望打破九龍東區商業地紀錄，成為未來區內新指標。

地皮地勢高 單位可望維港

至於觀塘茜發道對出的住宅地皮，前身為茶果嶺高嶺土礦場，政府將地皮分為兩期發展。是次批出的為第1期項目，鄰近大型屋苑麗港城，佔地約19.66萬平方呎，地積比率約4.2倍，最高可建樓面約82.65萬平方呎，預計可建約1,300伙。由於地皮地勢較高，項目南望有港島區維港海景，料落成後大部分單位可享海景，加上區內新盤供應不多，綜合業界估值，地皮估價約43億至57.9億元，每平方呎地價介乎5,200至7,000元，當中部分樓面須撥作興建停車場，截標日期為11月11日。

今年8月份批出的油塘崇信街及仁宇圍交界住宅地，可建樓面較小約56.7萬平方呎，但具備開揚海景，由內房五礦地產（00230）以樓面呎價7,068元投得，創九龍東住宅地地價新高。兩地盤同位於市區，並屬中大型規模住宅地，相信地價可作為參考。

全美不動產協會 (NAR)22 日公佈，2016 年 8 月成屋銷售年率(經季節性因素調整後) 較 7 月的 538 萬戶 (下修值) 下滑 0.9% 至 533 萬戶、遠遜於市場預期的 545 萬戶，創 2 月以來新低；連續第 2 個月呈現下滑、創 2015 年 10-11 月以來最長連跌紀錄。

美國成屋銷售數據佔整體房市 90% 的成交比重。NAR 統計顯示，8 月全美成屋房價中位數為 240,200 美元、較 2015 年 8 月上揚 5.1%，連續第 54 個月呈現年增。8 月全部現金成交比重報 22%、高於 7 月的 21%，與 2015 年 8 月相同。

根據房屋抵押貸款業者 Freddie Mac 提供的數據顯示，2016 年 8 月份 30 年期傳統固定房貸利率持平於 3.44%、創 2013 年 1 月 (3.41%) 以來新低。2015 年 30 年期傳統固定房貸利率平均為 3.85%。

密大消費者調查首席經濟學家 Richard Curtin 8 月 12 日指出，調查顯示高達 48% 的淨受訪比例表示低房貸利率是目前購屋的最主要誘因、創過去 10 年來第三高紀錄。值得注意的是，僅有 25% 的淨比例表示低房價是購屋的主要動力來源、創 10 年來最低紀錄。

8 月首購族比重報 31%、低於 2016 年 7 月以及 2015 年 8 月的 32%。2015 年首購族佔美國成屋銷售比重為 30%，高於 2014、2013 年的 29%。

NAR 首席經濟學家 Lawrence Yun 8 月 31 日指出，近期數據顯示，營建商開始將重心轉移至中低價位市場。他說，儘管美國房貸利率逼近歷史最低水位，今年迄今首購族占比尚未出現明顯上揚。

Yun 9 月 22 日指出，最近幾個月以來餘屋水位呈現下滑，供給若再不增加、美國自有住宅率難以脫離近 50 年來的低點。

美國商務部公佈，2016 年 7 月營建支出較 2015 年同期高出 1.5%、創 2011 年 11 月以來最低增幅。其中，住宅類營建支出年增 1.7%、創 2011 年 7 月以來最低升幅。

2016 年第 2 季美國家庭的未經季節性因素調整自有住宅率報 62.9%(年減 0.5 個百分點、季減 0.6 個百分點)、創 1965 年第 3 季以來新低。

8 月公寓式住宅營建許可年減 13.1%、連續第 7 個月呈現萎縮，創 2008 年 7 月至 2010 年 3 月以來最長低迷紀錄。

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