接手達欣工程地上權案 估年底取得使照

三箭齊發
代銷業跨足飯店業首例，甲山林機構的飯店版圖，前天加上自達欣工程（2535）手上取得的北市興安街地上權案後，共計3飯店，明年起陸續營運。甲山林董事長祝文宇強調，飯店事業是長期經營範疇，「未來採營建、代銷、飯店，三箭齊發的策略前進。」

首間將於2017年對外營運的旅館，為內湖區江南市場案，該案由甲山林建設主導，於2009年以權利金1600萬8千元標下的BOT（興建、營運、移轉）案，使用年限50年，將原先的海砂屋江南市場變更為地上9樓、地下3樓建物，保留1~2樓作為菜市場，3樓以上則是房間數100多間的飯店。

江南市場明年營運
甲山林總經理張境在指出，該案現已取得使用執照，預備開始裝修，最快明年就可營運，「此案與凱撒飯店合作，由於內湖區左納內湖科學園區、右吸南港軟體園區等商務客，將朝精品商務旅館規格設計。」
同樣可望在明年營運的興安街地上權案，是甲山林建設17日，以11.8億餘元自達欣工程手上取得，該案規劃地上9樓、地下4樓，房間數約200間，已近完工階段，預計年底取得使照。
同機構子公司愛山林（2540）取得的龍江路地上權案，日前已取得建築執照、預計近期動工，張境在表示，以約150房的精品旅館為出發點來規劃。

3飯店案均在北市
甲山林跨入飯店事業，總投入資金估算已超過20億元，祝文宇今年在股東會上曾說：「景氣差，代銷收入有限，雖跨行進入飯店業，但也不敢做太多想像。」張境在則認為，飯店事業要以長遠眼光來看，目前除江南市場案已有合作對象，另2間飯店不排除在機構內另設部門，以自有品牌方式營運，「3案都在台北市，商務客將是主要目標族群。」
瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛強調，由於北市100~200房規模商務旅館競爭已十分激烈，新飯店若想切入紅海，「一是要在軟硬體做出市場差異化、二是需掌握企業長租客，才能佔有一席之地。」

國營事業積極活化資產，近年來釋出的多筆設定地上權，多數規劃興建飯店，不過商仲業者指出，國內旅館業競爭愈演愈烈，未來以地上權興建旅館的意願可能降低。

根據信義全球統計，國有土地活化以旅館業最熱門，如台電礁溪地上權，分別由全球人壽及蘭陽溫泉大飯店接手，規劃興建休閒旅館、商場；中油在台北市中山區長春段地上權則由愛山林建設接手興建飯店。

另外，中華郵政也有4間郵局出租給旅館業者改建成飯店，其中以信維郵局由晶華麗晶集團承租最受矚目，預計投資11.3億元進行裝潢設計，改建成地上17層、地下4層的建物，並開設晶英酒店。

信義全球資產王維宏經理表示，國內飯店市場正在洗牌，未來新建旅館一旦投入營運，非集團經營或屋況老舊的小型業者恐先面臨危機。

今年新案不斷打出破盤價，民眾傾向「買新不買舊」！根據全國不動產統計實價資料，今年第2季六都成交屋齡全數降低，業者指出，建商有感讓利，新屋與中古屋價差縮減，消費者因而棄舊買新，拉低平均成交屋齡。

根據實價統計，今年Q2住宅住宅屋齡最年輕的是桃園市，平均10.3年，其次為台南13.7年，而台北市因新屋負擔仍大，成交屋齡平均19年，六都最高。值得注意的是，新北市去年同期平均成交屋齡20.3年，今年僅有13.9年，下修6.4年降幅最明顯。

新屋降價吸引買氣
新北市今年Q2辦理建物第一次登記數量達5224棟，相比去年同期3901棟，年增33.9%，其中以蘆洲區1170棟最多。全國不動產企研室主任張瀞勻指出，今年新北市進入預售屋交屋期，如蘆洲「鄉林淳詠」Q2交屋200戶，加上建商讓利新屋降價，民眾傾向買新不買舊。

天時地利不動產顧問總經理張欣民表示，今年來許多建商不斷打出破盤價、讓利銷售，加上新成屋也開始流入仲介市場，房價修正自然吸引購屋族買新房，不過房市未脫離盤整，這波房價讓利風潮估持續2年左右，預期成交屋齡將持續下修。

房子好難賣，不過只要是好的物件，依舊有人愛！有網友觀察發現，許多舊電梯大樓雖然房價較高，但因為交通便利、條件佳，成交的速度依然快，而現今買房的族群不只有年輕人，還有資本雄厚的即將退休人士。

新成屋讓利降價，也衝擊中古屋市場，有網友觀察發現，許多位於市中心、捷運站10分鐘內的電梯舊大樓，雖然總價大約兩千萬上下，行情高於一般的舊公寓，不過還是成交的速度卻十分快速；網友也指出，「買房」的需求不只有年輕人有，許多5、60歲的屆退休人士資金比年輕人還要雄厚。

不只年輕人需要買房，薪水高的族群對於換房也有需求，過去就有網友分析，現在台灣房市必須依靠「無法移民、離不開台灣、高薪一族」等3大族群來支撐交易，因為滿足這些條件的人雖然不缺錢，但是也都得靠死薪水維生，因此「這種人絕對會買房子」。

房市剩高薪一族及自住客在支撐，永慶房產集團加盟事業體董事長劉炳耀則在《好房網雜誌》上指出，房市現在回歸到以自住客為主的剛性需求，目前低迷的房市恐怕無法在短期內復甦。

板橋預售案開出4字頭房價震撼市場，台北市近來也出現不少破盤價預售屋和全新成屋個案，像是內湖區就有預售屋開出5字頭的誘人價格，文山區也有低價4字頭的新成屋，便宜價格大大影響中古屋市場。

新屋開中古價，就是要你買！不只板橋掀起破盤熱潮，台北市也陸陸續續出現不少破盤價的預售屋和新成屋個案，內湖區就有預售屋開出5字頭，文山區也有即將落成的建案打出廣告戶4字頭的房價，吸引不少話題；不過建商大幅讓利，恐怕會讓中古屋市場雪上加霜。

雖然建商讓利多，不過房市名嘴Sway認為「是假的！」Sway在臉書上指出「這兩年來房價的變化是從8折、7折、下修到6折，賣屋賣地人必須要用比狠的降價幅度，來擄獲消費者的心」，不過現在的預售案降價讓利是假讓利，如果今年買到的價格沒有比五年前房價還要低，那就不用買了。

而面對預售屋房價不斷下殺的壓力，天時地利不動產顧問總經理張欣民在Yahoo!地產專欄撰文指出，破盤價秒殺的房市只是「落底的錯覺」，要小心後續會發生的四種骨牌效應，若是要下手蛋白區房屋，最好先了解價格是否已經降到與蛋黃區「合理接軌」，才不致事後後悔買貴了。

台肥土地開發政策大轉彎，董事會決議將設定地上權給中國信託金控總部的C8土地進行標售，標售底價36.49億元。據了解，明年起，台肥將逐步處分南港C6~C9地上權土地，目前承租中信金集團由於享有優先承購權，若全數取得上述土地，將變身成為南港區最大地主。

由於南港C6~C9地上權土地，中信金還有40年承租權，且又有優先承購權，再加上南港C3地上權也由中信集團的中信人壽及台壽保取得第一階段45年使用年限，預料中信金集團將成C6~C9地上權土地最大潛在買家。

不過，中信金總經理吳一揆回應指出，目前出售資訊不足，雖中信有優先購買權，但並不急著使用，希望再收集更多資訊後再行評估。

壽險業者則分析，若依台肥公告，此次只處分15％、並非100％，會讓許多買家打消意願，加上中信租金固定，若新買家只能坐收很低的租金收益，不僅無法達到保險公司不動產收益投報率，而買了之後，須等41年中信租約到期，才能使用土地，因此應該沒有保險公司會想買，流標機率相當高。

台肥表示，未來不動產定位為地產開發商，處分沒收益的土地，轉向買進有租金收益的商用不動產，不會為土地開發舉債，具租金收益的商用不動產，可望替台肥帶來長期穩定的租金收益。

台肥8月公告標售南港「台肥新村」土地，但經過2次流標後，已決暫停標售；為此董事會於14日決議，將改標售南港C8地上權土地。台肥南港C6~C9土地在民國95年設定50年地上權，由中國信託承租當作總部使用，當初權利金為31.88億元，此次標售C8土地面積約1,356坪，標售底價為36.49億元，換算每坪土地單價約265萬元。

台肥表示，C6~C9土地面積約9,284坪，市價約200~250億元，目前每年租金投報率約3.5％~4％，預計11月中第一次截標，11月底第二次截標，若2次都流標，後續將採洽特定人買賣。

據了解，台肥C8標售案目標能在年底完成，挹注今年業績，明年起C6~C9地上權土地也將逐步標售。

台肥土地開發 改走合建模式

台肥土地開發改弦易轍，為使不動產具核心競爭力，從以往「只租不售」、變成以「土地換樓地板面積」合建方式進行，有利提高資產效益，並將資金轉進購買帶租約商用不動產，要使不動產成為台肥永續、穩定的收入來源。

台肥今年經營高層大換血後，營運策略也出現改變，以往肥料化工、不動產開發、觀光休閒為3大核心事業，現改以肥料化工為重心，不動產及其他相關投資為輔，因此，花蓮下美崙觀光飯店案已喊卡。

台肥全台約有51萬坪土地，先前經營階層不動產採取「只租不售」，大都以地上權方式標售，新經營階層上台後，為讓土地活化進一步提升，已重新盤點土地開發效益。

以C6~C9地上權案，50年權利金僅31.88億元，與C3地上權150億元權利金相比差距甚遠，為讓剩餘40年土地價值極大化，台肥選擇標售C6~C9地上權土地，若順利出售，還可確保台肥未來8年業績無虞。

台肥不僅願意出售地上權土地，自行興建的商用不動產開發案也將出現重大轉折，未來將朝合建方式，由台肥出土地，合建方負責出資，等於以「土地換樓地板面積」，可大幅拉高資產價值。

桃園市長鄭文燦2016年10月18日繼續進行市政總質詢備詢，對於龜山區域議員提出的諸多建設推動問題一一答覆，鄭文燦說，龜山未來有機場捷運、捷運棕線等，具有深厚潛力，而A7站合宜住宅人口入住後，人口可望成長至16多萬人，市府會持續以多元文化活動進行累積，讓龜山生活圈更有特色。因為相關的區域建設影響區域房地產發展，因此特將相關進度彙整於下。

議員提出市府應重視龜山區的建設，鄭文燦表示，市府對每個行政區域的建設都一樣重視，龜山區也有多項重大建設，包括新建龜山高中體育綜合訓練中心、長庚國小改建、南崁溪整治及河濱公園綠美化等，都將依次完成；市府也積極推動捷運棕線，交通部已經通過本案可行性研究，目前正在行政院續審。此外，市府將協調中央在機場捷運A8長庚醫院站設置長庚轉運站，方便市民轉乘，也能解決林口交流道的壅塞問題，這些都是市府在龜山區推動建設的案例，他相信事實會證明一切。至於龜山地區汙水處理相關建設部分，鄭文燦說，已規劃在觀音設置「生質能源處理中心」，而再生水資源發展是經濟部未來推動的重要計畫，市府會與中央協調推動。

議員質詢原住民族購屋補助，排除乙種工業用地住宅及合宜住宅，鄭文燦表示，中央政府訂有原住民族購屋補助相關規定，補助範圍是否放寬至乙種工業用地住宅，市府會專案研議；而合宜住宅在購買時已低於市價，中央認為福利不應重複，因此不列入原民購屋補助，不過未來合宜住宅在修繕方面如有需求，市府也會向內政部反映，請其研議放寬相關規定。至於原住民族實驗高中用地進度，教育局長高安邦表示，羅浮校區用地變更，已於2016年10月11日桃園市都市計畫委員會第9次會議通過市都委會審查，預計於11月送內政部審查；平地校區用地則已於2016年1月完成變更程序。目前評估設校經費至少需5億6,000萬元，將拜會教育部長潘文忠向中央爭取設校經費。

議員關心樂善國小擴建計畫進度，教育局長高安邦回應，樂善國小正進行校舍改建，因舊有都市計畫致校地未臨馬路，產生無法指定建築線情況，目前教育局已和地主協商完成，將進行土地價購，購地完成後進行建築線指定，相關作業預定在2018學年度開學前完成。

新北市蛋黃區排排站，只有這一區完勝其他地方！有網友統計新北市蛋黃區的餐飲業、店家等生活機能，結果發現板橋不論是百貨商場、餐廳、電影院、超市、3C賣場等生活機能，相較其他地區都來的多。

日前有網友指出「土城是全新北市CP值最低的地方」，認為土城生活機能不佳，交通條件也不好，引來不少討論，而有網友在mobile01上條列出傳統新北市蛋黃區的生活機能，統計結果後發現，不論是連鎖店、餐飲業或者是3C電子販售店，板橋相較於永和、三重、新店等地都來的還要多。

板橋向來被認為是傳統蛋黃區，也因此吸引不少買盤，不過近來因為新建案破盤搶市，造成當地買氣受到衝擊，也讓民眾的購屋態度更趨保守，不只讓板橋成為交易量縮最嚴重的區域，買氣、行情也大受影響。

由於新建案打出「比中古屋還便宜」的廣告訴求，立刻掀起熱銷，部分戶別甚至開價只有30多萬元，幾乎要打趴附近的中古屋，接下來上市建商聯上開發也準備在附近推案，據悉將下戰帖，以4字頭均價開出；而根據經濟日報指出，過去板橋江翠一帶的成交行情大約在5字頭、6字頭徘徊，如今指標新案恐怕將讓周圍的公寓「跌回3字頭」。

被譏為賣壓最大的蚊子館「美河市」捷運宅，昨17日進行第3次標售，雖捷運局已祭出9折出清策略，標售底價434萬元起跳，最高1,442萬元，但此次標售仍只有收到1封標單，脫標率1.09％，出標價格僅高於底價1,000元標脫，溢價率僅約0.015％，僅比前次溢價率0.008％略佳，淪為今年標售狀況最冷清的捷運宅標售案。

捷運局本次標售「美河市」92戶，除了A棟8~10樓共68戶，另有24樓的24戶釋出，使用類別均為一般事務所。不過，捷運局祭出降價1成策略也無用，這次只有第24標，也就是A棟9樓之1，面積13.94坪，標售底價為651萬3,668元，最終出手的民眾僅比底價多出約1,000元，即651萬4,668萬元就得標，溢價率0.015％，每坪約46.73萬元。

東森房屋副理于靜芳指出，「美河市」共有406戶龐大量體待標售，但4月首次標售80戶只標出5戶，前次再標售剩下75戶，也只標出1戶，且當時溢價率僅0.008％，創下捷運共構案標售來，最低溢價率的紀錄，這次92戶還是只有1人投標，今年3次標售共只標出7戶，還有將近400戶等著標售。

就連D棟3~22樓共40戶，大坪數標租也慘兮兮，自2014年交屋至今，因租金過高，已流標5次，空置2年，與「碧潭有約」即將7度標售的12戶，可說是新店2大空置標案。反觀近期「南方之星」脫標率近6成，溢價率近4％，是今年表現最亮眼的捷運宅。

台北市「同路不同區」房價差異大，「同區不同路」其實也可能造成房價落差。不過在房市走空後，爭取燙金門牌成功的路段似乎並沒有拉抬身價的效果；其中，軍功路更名為和平東路4段，吳興街部分路段更名為松仁路門牌後，當地房仲業者表示，更名只激勵屋主信心，房價無太大變化。

房市大多頭時，北市燙金門牌身價水漲船高，不少路段或社區都爭取要更名或換門牌，盼讓房屋身價順勢增值；只不過近年房市景氣急轉直下，以台北市目前更名過的路段來看，在周遭環境未改變下，房價未因此受惠。

永慶房屋辛亥店店長邱聖莞表示，軍功路於2014年更名為和平東路4段，雖然更名後對屋主信心度有所提升，但大環境缺點並未改變，買方並不埋單，當地公寓每坪均價36至40萬元，同性質物件與和平東路3段仍有5至8萬元價差，目前交易量也不大。

另外，吳興街600巷部分路段已在今年更名為松仁路308巷，信義房屋世貿莊敬店副店長林宇航指出，雖然「松」字輩為黃金門牌，但該地段靠山邊，對房價拉抬效果有限。

他說，松仁路308巷公寓均價約40萬元上下，但吳興街近基隆路2段公寓均價則為60萬元出頭，兩者價差高達20萬元，房價重點在地段而不在門牌。

至於想更名為信義路6、7段門牌但仍卡關的福德街，信義房屋松山站前店副店長潘俊良表示，福德街橫跨信義區及南港區，地處較為偏僻，若更名只是門牌較好聽，對房價影響有限。

自10月4日“深八條”出臺之後，經過政府的整頓，深圳的樓市回歸平穩。上周，深圳政府突擊檢查了包括前海東岸、華業玫瑰四季、中糧雲景、萬科雲城、深業東嶺、信義禦瓏豪園、半島城邦、寶豐苑、上善梧桐苑、中心天元、承翰半山海、金眾雲山棲、心海城等20個樓盤，10月第2周的深圳樓市0盤入市。

根據深圳中原研究中心監測，上周（10.10-10.16）深圳新房成交量1213套，成交均價53149元/㎡；二手房共成交1621套，成交均價為47580元/㎡。

0盤入市 新房成交均價53149元/㎡

由於政府對專案的備案情況進行嚴格審查，使得項目預售證的取得難度增加，深圳中原研究中心資料顯示，上周無項目取得預售，無項目舉行開盤和加推活動，且大部分一手樓盤的訪客量和成交量驟減，新政比預期要來的嚴厲許多。

上周記者探訪了幾個樓盤的售樓部，明顯的都比新政前要冷清很多。售樓部裡都是工作人員，很少看到來及看房的人。

根據深圳中原研究中心監測，上周（10.10-10.16）新房成交1213套，成交面積11.6萬㎡，環比分別上升61.3%和56.5%，成交均價為53149元/㎡。

上周華業玫瑰四季成交套數為198套，排第一；信義金禦半山3期成交131套，排第二；其餘的成交套數都在100以下，佳華領域廣場成交套數最少，27套。由於9月的供應量達到今年以來的最高位，新房在10月第2周備案量突破千套，創2月份以來的新高，預計新房備案成交量短期內會出現高位波動，而新政出臺，導致新房實際成交明顯降低。

二手房均價為47580元/㎡ 8成業主下調房價

二手房方面，據深圳中原研究中心監測，上周（10.10-10.16）二手住宅共成交1621套，成交面積約為13.1萬㎡，成交均價為47580元/㎡。 由於受前期市場熱度回升的影響，10月第2週二手住宅備案成交量依然突破1600套，維持著9月份以來的高位。同樣在新政的影響下，二手市場後期也會明顯降溫，成交量將會逐步下降。

二手經理人指數與報價指數雙雙跌破榮枯線，且本周背離榮枯線下行的趨勢明顯。由上周政府對樓市的監察速度的程度來看，此輪調控對後市的影響將會持續加重，樓市降溫也將更加快速。

據深圳中原研究中心統計，從上周業主報價的房源占比來看，將近8成二手業主下調房源價格，較上周占比增加近9個點。調價幅度在-10%~-5%區間段的房源占比擴大5個點，達到24.9%，同時調價幅度在-5%~-1%的樣本房源占比也在增大，增大近3個百分點，占比達到46的水準。

從各區域的價格調整情況來看，七個區域環比上周業主報價下調均在持續，且有擴大趨勢。其中，鹽田、南山、寶安價格下調程度最大，分別為3.3%，2.7%，2.7%。南山、福田、羅湖環比上周下調幅度擴大之勢最明顯，其中福田環比上周下調幅度更是擴大了2.1個百分點。

“新政從多方面發力，約束房地產購買的非理性行為，包括限購、限貸，同時預售項目的限價使得提價變得沒有可能，開發商需適當調整定價策略。而打擊首付貸等政策的持續出現，有利於市場回歸平穩。”深圳中院研究中心指出，“從上周樓市沉寂、實際成交銳減可以看出，“深八條”的出臺使得深圳樓市比預期中降溫要快，房地產小週期結束，此輪房價上漲接近尾聲。”

繼深圳之後，上海方面亦加碼整飭房地產市場違法違規行為。包括華潤置地旗下上海地產專案公司在內的多家房企近日已被立案調查，另外還有多家仲介因涉嫌虛簽合同而被處罰。值得注意的是，被立案調查的多家公司其股權已被大股東質押出去。

上海市住建委、市規土局有關負責人10月18日表示，上海市各相關部門正在按照住建部及上海市相關檔要求，依法查處房地產開發企業不正當經營行為，進一步加強商品住房用地交易資金來源監管，規範房地產市場秩序。截至目前，已對涉嫌擅自提價銷售的8家房地產開發企業開展立案調查工作，並已暫停涉案專案網簽資格；對存在虛簽合同、虛假宣傳等違法違規行為的7家房地產仲介企業作出行政處罰。

據介紹，自今年3月25日上海市出臺“滬九條”新政以來，上海市住建、工商、價格管理部門開展房地產市場秩序專項整治工作，查處了一批違法違規案件。但今年8月起，受土地市場活躍及謠言影響，房地產市場再次出現非理性情緒，捂盤惜售、擅自提價銷售、虛簽合同、虛假交易等違法違規現象有所抬頭。10月8日，上海出臺“滬六條”，要求在繼續嚴格執行“滬九條”基礎上，進一步強化市場監管，加大執法力度，規範市場秩序。此後，上海市住建委根據“滬六條”及住建部相關要求，開展全面排查。

上證報記者獲悉，此次因涉嫌擅自提價銷售被立案調查、暫停涉案專案網簽資格有8家房地產開發企業（專案），包括上海勝通房地產開發有限公司（恆盛豪庭項目）、正榮禦園（上海）置業發展有限公司（正榮美蘭觀庭項目）、上海湖山房地產開發有限公司（香頌麗景園項目）、上海禾啟房地產開發有限公司（崧澤華城泰禾苑專案）、正榮禦天（上海）置業發展有限公司（正榮景苑專案）、上海坤輝置業有限公司（坤輝尚景苑項目）、華潤超智房地產開發有限公司（華潤置地九裡園專案）、上海三花頤景置業有限公司（惠南頤景園項目）。

而存在虛簽合同、虛假宣傳等違法違規行為，被行政處罰的7家房地產仲介企業分別是上海我愛我家房屋租賃置換有限公司、上海太平洋房屋服務有限公司、上海虹民房地產經紀有限公司、上海志遠房地產經紀有限公司、上海菁英房地產經紀有限公司、上海九間伴房地產經紀有限公司、上海康開房地產諮詢有限公司。

一家被查的房地產企業品牌負責人向上證報記者表示，其剛剛知道公司因涉嫌擅自提價銷售被立案調查，“我們正在自查”。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴上證報記者，此次監管的特點一是執法的節奏比較快，而且在短期內迅速查處各類違規的做法；二是查處的涉及面比較廣，包括房企、仲介等市場主體的業務，同時對專案定價、銷售、廣告、宣傳等細分內容都有較多的查處。

除加大執法力度外，上海市規土局、上海市金融辦和金融監管機構等部門還成立了商品住房用地交易資金來源監管聯合工作小組，進一步加強審核與監管。“滬六條”出臺後，上海市土地交易市場進一步明確，競買人在競買申請時需增加提交經會計師事務所及註冊會計師鑒證的《商品住房用地交易資金來源情況補充申報及承諾》；交易流程增加30日競買資格審查時間。交易資金來源審核工作，由商品住房用地交易資金來源監管聯合工作小組授權土地交易市場委託專業機構進行。凡資金來源不符合相關規定的，將不得參加地塊掛牌和現場競價。

嚴躍進表示，此次納入到執法監管隊伍的涉及國土部門、住建部門和金融部門，對於樓市監管的方位比較全，而且也有類似黑名單的制度，顯然有較強的震懾力。

值得注意的是，在此次被立案調查的公司名單中，多家公司股權已經被質押給金融機構。


上證報記者通過查詢獲悉，上海勝通房地產開發有限公司成立於2001年，註冊資本6.01億元，該公司大股東上海意景於今年4月將上海勝通的股權悉數質押給中海資產管理（上海）有限公司。

正榮禦園（上海）的股權則被大股東正榮地產控股有限公司於2016年3月質押給中國華融上海市分公司。正榮禦天（上海）置業發展有限公司股權於2016年1月被大股東質押給浙江稠州商業銀行股份有限公司上海分行。

福建中維房地產開發有限公司旗下的上海禾啟房地產開發有限公司成立於2014年2月，註冊資本金僅1000萬元。其大股東于2015年7月將上海禾啟的股權質押給上海銀行股份有限公司青浦支行。2016年3月，上海禾啟房地產開發有限公司的法人代表由沈宇嵩變更為劉穎喆。

調控新政在樓市中正持續釋放威力，繼“十一”小長假對純商住宅的成交“立竿見影”後，上一周北京樓市的成交量也應聲而降。據亞豪君岳會統計數據顯示，10月第二周截至16日，北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實現成交2150套，成交套數低于今年以來北京商品住宅2272套的周成交均值。另據中原地産研究中心統計數據顯示：930政策落地後，北京樓市成交開始放緩，新建商品房住宅相比9月份同期下調了45%。

　　“所有新房項目都受影響”

　　“新政出臺的前兩天，我們的項目開盤，當時300多套房源全部獲得認購，但新政出臺後到目前這段時間，已經有將近80組客戶棄購。所有的新房項目都受到了影響。”某房企負責人告訴新京報記者，受到首付成數的提高，以及普宅和非普宅的區分影響，一些客戶不得不重新調整購房計劃。

　　中原地産分析師張大偉認為，按照新政的規定，基本所有豪宅客戶，都將需要70%首付。“對于北京市場而言，2016年截至日前成交的千萬豪宅來説，這部分購房者將快速降低入市節奏。這部分佔市場的比例大約在15%以上。”張大偉進一步表示，預計北京樓市將快速降溫，四季度漲幅將明顯放緩，在自住房大量供應後，部分區域的價格很可能出現調整。

　　值得注意的是，上周北京商品住宅成交均價高達40231元/平米，這也是周度成交均價歷史首次站上4萬元/平米的峰值。

　　亞豪機構市場部總監郭毅表示，部分改善型項目的集中成交將上周成交價推升至歷史高點，而這也將成為今年商品住宅價格走勢的轉折點。她預計，受到新政影響，市場預期改變，轉簽周期增長，成交量將持續下滑。

　　項目入市熱情銳減

　　在購房人熱情遭遇重挫後，項目入市的積極性也明顯減弱。機構統計顯示，上周僅有遠洋菲慕8號、北京時代廣場兩個商辦項目入市，進入10月以來也只有7個項目入市銷售，而在9月同期入市的項目多達14個。同時項目取證速度也在放緩，新政後僅有位于朝陽孫河版塊的景粼原著1個項目取得預售許可證，新增預售量65套，僅相當于上月同期的2%。

　　業內人士指出，新政之後，首付提升使得大量項目面臨重新篩選意向客戶，因此不得不推遲入市；另外新政當中“限制漲價”的條款也使得近期新增預售驟減。進入10月份之後，受到主動與被動兩方面的影響，北京住宅市場供應急劇減小，預計10月入市量或將創造近期新低，而這一趨勢也將延續至年底。

　　１７日，萬科就向深圳市地鐵集團有限公司購買其持有的深圳地鐵前海國際發展有限公司１００％股權進展作進一步公告，萬科表示本次交易方案尚未達成共識，公司將持續就本次交易方案和相關方進行溝通，盡快推動各方達成共識。但受前述事項的影響，本次交易的推進仍存在不確定性。

　　萬科公告稱，本次交易能否獲得有權國有資産監督管理機構的批準、公司股東大會及類別股東會審議通過及中國證監會核準，以及最終獲得批準或核準的時間均存在不確定性。

　　萬科表示，除地鐵集團外，萬科于２０１５年１２月２５日與另一名潛在交易對手方簽署了一份不具有法律約束力的合作意向書。合作意向書目前已自動終止，但萬科仍有意以現金支付的方式收購該潛在交易對手持有的部分資産或股權。

　　萬科自去年起經歷了一場股權大戰，姚振華控制的“寶能係”在數度舉牌之後成為萬科第一大股東。根據萬科此前公布的重組方案，萬科擬購買深圳地鐵持有的前海國際１００％股權，交易價格為４５６．１３億元。這一重組方案的進展一直備受資本市場關注。

外資投行對本港樓市預測出現分歧，麥格理預測本港樓價明年再升5%，所以看好地產股；而德銀則認為，今次樓市升浪即將結束，建議投資者先行沽貨獲利。

麥格理報告主要有3個理據，首先是銀行按揭利率下調並提供折扣優惠、內地資金來港投資豪宅，以及成交轉移至一手市場。未來地產股的基本因素，將排除加息憂慮。

本港樓價由7月至今已經累漲9.5%，而且不斷有新盤推出，報告料第四季一手銷售量將增加，而10月首13日合共售出約1400伙，較9月同期升41%，期內銷售額達143億元，按月大增一倍；預期一手成交量在2017年及2018年分別累升15%及10%。

對於明年樓市，麥格理認為會繼續穩定，因為政策風險有限，樓價有條件再上升5%，並集中於中高價樓。

個別地產股亦有上升空間，可望跑贏大市為新地（00016）、新世界發展（00017）及長實地產（01113），其盈利增長均高於同業。

德銀唱反調快見頂

然而，德銀參考過往樓市下行趨勢，樓價反彈期一般只維持1至3個月，當市場用盡累積的置業需求，樓價與租金便會回落，而過去兩周新盤銷情已見放緩，發展商本月開始定價趨保守，反映其重視成交大於利潤，樓市升勢短期可能完結。

至於地產股方面，德銀根據1998至2003年數據，顯示樓價下跌期間，地產股反彈維持時間約6至8個月，期內股價升幅48%至68%。由於今年2月至今，地產股自低位反彈最多58%，故認為短期樓價已缺乏再升動力。

恆地（00012）深水埗南昌一號挾440張入票，昨晚首度推售50伙，市場消息稱，全晚共售出28伙，銷情約56%；震撼全港實用面積不足600方呎的4房戶，全晚僅售出5伙。

595呎四房僅賣5戶

南昌一號發展商昨天傍晚6時開始為買家登記，分批安排準買家及代理到尖沙咀美麗華商場的售樓處進行揀樓。市場消息指出，全晚共售出約28伙，只有一組買家大手購2伙。

售出單位以實用面積364至367方呎的C室銷情較佳，全晚共售出23伙；至於實用面積595方呎的A室4房戶，則售出5伙。售出單位以32樓A室最貴，折實售價約919.6萬元。此外，同系鴨脷洲倚南已獲批入伙紙，昨天即調高8伙貨尾售價，加幅介乎1.3%至15%，周六發售5伙。

藍塘道洋房售2.88億

大碼樓交投持續，恆隆（00101）跑馬地藍塘道洋房項目去年推出至今終開齋，昨日招標發售的藍塘道39號A屋，以2.883億元售出，洋房實用面積4571方呎，呎價高見6.3萬元，有機會創區內洋房呎價新高。太古地產（01972）亦以約1億元沽出西半山殷然最後一伙頂層複式B室，實用面積1650方呎，連606方呎天台，呎價約6.09萬元。

嘉華（00173）牽頭發展的元朗朗屏8號昨天加推93伙，折實平均呎價1.29萬元。加推單位包括項目最細、實用面積僅203方呎的5座J室開放式蚊型戶，全盤僅8伙，定價334.1萬至354.6萬元，計算最高12%折扣後，折實入場費300.6萬元，為近年元朗新盤入場費最平的單位，惟安排於周六發售的25伙未包括此類蚊型單位。

宏安地產（01243）牽頭發展的馬鞍山薈晴昨日截票，發展商表示，累收約1641張登記，當中5張為代理票，以明日發售全數364伙計，約5人爭購1伙。新地（00016）筲箕灣形薈亦發出新一張銷售安排，推出32伙於本周六發售。

長實兩盤齊推先住後付

此外，面對新盤搶客源，長實地產（01113）旗下紅磡維港．星岸及元朗娉廷，昨天聯合公布推出新付款辦法，買家支付兩成首期後，即可先住後付，成交期最長為36個月。該公司表示，娉廷上周取得滿意紙，本周六將發售11座洋房。

長實地產投資董事郭子威指出，兩個樓盤的買家若選用該付款計劃，首期為樓價兩成，在簽訂臨時買賣合約後180天可先入住，期間每月再付成交金額0.25%，36個月後成交時，再付樓價餘額72.5%。此外，同系與帝國集團合作發展的馬頭角君柏，成交記錄冊顯示，該樓盤首次錄得撻訂涉及兩伙，成交價合計6943.9萬元計，殺訂約347.2萬元。

市場消息指，由有「台灣張」之稱的張彥緒，持有的中半山老牌豪宅愛都大廈，頂層相連單位剛以約3.8億元售出，呎價高見近6.6萬元，創屋苑呎價歷史新高。

5776呎頂層 「台灣張」3.8億售

最近豪宅市場逾億元成交明顯增加，昨日有指愛都大廈第1座頂層相連單位，並連天台，實用面積5,776平方呎，天台面積約2,729平方呎，據悉單位起初以約4億元放售，最終減價2,000萬元易手，創下屋苑歷來最大銀碼成交紀錄，呎價亦同創新高。

愛都大廈共分3座，清一色提供逾2,800平方呎的大單位，高層單位能夠望到開揚港島景及維港景色，加上剛成交的單位屬特色戶，故造價理想。

原業主為有「台灣張」之稱的張彥緒，活躍於本港的物業投資市場，他分別於1990年及2001年以945萬及3,000萬元購入兩個單位，合共總價3,945萬元，是次易手帳面大幅獲利3.4億元，升值8.6倍，買家傳為本地老牌家族成員。

凱旋門特色戶 呎價高見99414

大額豪宅買賣相當熾熱，例如上周九龍站凱旋門映月閣頂層A室特色單位，以4.238億元轉售，單位實用面積4,263平方呎，呎價高見99,414元，創九龍區分層式住宅呎價新高，而買家為內地客，反映最近大額豪宅成交明顯轉旺。

另外，消息指跑馬地禮頓山1座高層C室，實用面積1,128平方呎，以3,663萬元易手，實用面積呎價32,473元，原業主於2005年以1,785萬元購入單位，是次轉售物業帳面獲利1,878萬元，賺幅逾1倍；大坑光明臺1座中層E室，剛以950萬元售出，面積616平方呎，呎價15,422元。

　　西半山豪宅天匯再錄銀主盤，由一名內地客持有的單位，將於下周以交吉形式拍賣，開價1.05億元，呎價約4.46萬元，較3年前購入價低約8%。

　　該單位為天匯39樓A室，面積2355方呎，將於下周二(25日)透過環亞拍賣。據悉，上址由一名姓尹的內地客持有，根據一手成交記錄冊顯示，單位於13年底以1.35億元購入，買家可獲回贈印花稅，折合共樓價16%，故購入價約1.137億元，另據土地註冊處資料顯示，單位於14至16年間，先後向多家財務公司借貸7次，最終淪為銀主盤，而是次的開拍價較購入價低約8%。

　　除上述A室外，尹姓業主於13年底同樣購得毗鄰的B室，其中B室已於今年初淪為銀主盤，並透過拍賣以約1.08億元易手。

　　另市場消息指，跑馬地禮頓山1座高層C室，以3663萬元易手，呎價約3.25萬元。

　　二手交投不斷，用家加快入市步伐，業主收窄議幅甚至反價，錄得不少高價成交，其中，鰂魚涌南豐新邨呎造16624元，創屋苑呎價新高；將軍澳廣場648萬元沽，創同類新高價，另外，市場亦錄得多宗連租約成交。

　　北京物業經理羅樹新表示，鰂魚涌南豐新邨1座頂層，面積391方呎，以650萬元成交，呎價16624元，呎價創屋苑歷史新高，造價亦創2房新高，買家為上車客。

　　美聯高級分行經理劉浩勤表示，將軍澳廣場6座高層A室，面積459方呎，2房間隔，以648萬元成交，呎價14118元，造價為屋苑同類新高，買家為上車客。

　　富誠營業董事林栢榮表示，鑽石山龍蟠苑龍環閣G座中層7室，3房間隔，面積554方呎，以458萬元綠表成交，呎價8267元，為屋苑綠表新高造價和呎價，買家為用家。

　　六福行分行經理陳寶華表示，粉嶺名都4座中低層F室，面積399方呎，原業主開價400萬元，同時獲3組客洽購，反價以402萬元成交，呎價10075元，買家為上車客。

　　中原分行經理莫文業表示，粉嶺逸峰5座高層C室，面積511方呎，2房連儲物房間隔，原業主開價600萬元，反價3萬元以603萬元成交，呎價11800元，新買家為國內客，是次入市需付127.05萬元BSD及DSD稅。

　　世紀21高級客戶經理李錦如表示，北角百福花園連錄成交，百福閣低層G室，面積540方呎，2房間隔，以608萬元成交，呎價11259元，買家為上車客；百勝閣中層B室，面積540方呎，2房間隔，685萬元成交，呎價12685元，均為市價成交。

　　港置首席高級營業經理曾家輝表示，長沙灣星匯居2座中層A室，面積600方呎，連租約以828萬元成交，呎價13800元，原業主6月曾放售單位，但當時認為售價未到理想價，故封盤再觀望，見近期樓價回勇，重新放售，買家為用家。

　　世紀21客戶經理康向斌表示，藍田麗港城30座低層G室，面積517方呎，2房間隔，連租約以600萬元成交，呎價11605元，市價水平。

　　祥益分行主管李啟昌表示，屯門錦華花園B座高層2室，面積348方呎，2房2廳，以398萬元成交，呎價11437元，市價成交，買家為投資客。

億萬富翁可能正離開倫敦豪宅市場。《衛報》報導，倫敦超過 1000 萬英鎊以上的房產銷售量，較去年同期大跌 86%。這個現象可能和脫歐關連不大，主要是針對豪宅交易課徵高額印花稅所導致的結果。

數據土地註冊處數據顯示，今年 6-8 月，倫敦只有 5 件物業，以超過 1000 萬英鎊的價格賣出，去年同期這個數字為 35 件。同時，在倫敦以外，沒有任何超過 1000 萬英鎊的物業售出，去年同期則有 10 筆。

London Central Portfolio 進一步分析顯示，銷售的平均價格也大幅降低，由去年的 2200 萬英鎊跌至 1630 萬英鎊。

銷售量及銷售價格大降的主因，在於新的印花稅急劇上升，以及一些關於國外購房者增加的義務。

實際上，由於印花稅會依房產價格所屬區間，愈高價上調比率愈高，因此開發商現在都會設法重新規劃，將大型豪宅分割成更多、更小的單位，以利後續銷售。

管理倫敦市中心高端公寓的投資基金 LCP 指出，新屋銷售的下滑尤其嚴重，在 6-8 月間，沒有任何新豪宅順利售出，相較之下，去年這部分的銷售額占了 23%。

LCP 的 Naomi Heaton 表示，價格修正是無法避免的，也反映在售價折扣上。雖然長期的前景還不壞，但是豪宅市場還會經歷持續的不穩定。

上周全國平均房價小幅下跌，珀斯是澳洲大陸唯一一個錄得房價增幅的州府城市。

珀斯的房價上漲了 0.2%，雪梨持平，墨爾本的房價下跌 0.5%，布里斯本和阿德萊德均下滑 0.3%。

這五個城市的均價下降 0.2%，使得年增速從上上週的 7.0% 減緩至 6.7%。相比之下，去年同期的房價年增長率為 10.3%。

雪梨的房價年漲幅位居第一，為 9.7%，墨爾本緊追其後，年漲幅為 8.3%。

布里斯本和阿德萊德的房價年增長率更加溫和，分別是 3.7% 和 3.3%。在礦業投資下滑的背景下，珀斯的房價繼續萎靡，下跌 5.4%。

上週五個城市的房產拍賣平均清盤率上升至 77.9%，雪梨以 83.3% 的成績領先。這是自去年 5 月以來站上的最高水平，而且遠高於去年同期錄得的 67.4% 的清盤率。

CoreLogic 在它的每週報告中說道，“從 7 月最後一周開始，清盤率就保持在 70% 以上的水平。”

不過 CoreLogic 的數據也顯示，儘管清盤率上漲，但參加拍賣的房產數量只有 2,405 套，相比去年同期的 2,858 套減少了 16%。待拍房產數量減少意味著，上週在拍賣會完成的銷售量也略低於一年前的紀錄。