達麗明年營收可衝歷史新高

展望審慎
美國大選結果揭曉，房地產界認為，由於台灣房地供給屬內需市場，對國內房市連動性小，但內需不振，也影響上市櫃建商獲利表現。部分已公布Q3季報的業者如宏普（2536）、達麗（6177）、新潤（6186）等，累計前3季表現，受惠於完工交屋案認列，優於去年同期，但展望未來，仍持審慎態度。

宏普Q3累計營收45.56億元，較去年同期的43.04億元，成長5.86%，稅前淨利14.19億元，EPS（每股盈餘）4.07元，也優於去年同期的3.68元。宏普建設業務副總游武龍表示，今年主要營收來自於桃園建案的貢獻，完工案如「宏普之星」、「宏普光年—世界館」、「宏普光年—領袖館」等，「雖景氣不佳，但交屋狀況順利，交屋率皆達98%以上，因此反映營收表現佳。」

宏普今年推去化餘屋
宏普去年接連推出2預售案「文華麗舍」、「川普PARK」皆迅速完銷結案，今年則無預售推案。游武龍指出，今年去化手上餘屋，以商辦案為主，如內湖堤頂大道「宏普經貿」，總銷約22億元，銷售超過3成，「明年則將有天母德行西路『宏普國貿』大樓完工，總銷約30億元，目前已有3~4組客戶洽談整棟購買，洽談方多為金融、科技等產業。」除此之外，宏普明年Q2將推新店中央新村案，基地面積約2千坪，產品類型仍在規劃中。

達麗Q3累計營收21.25億元，較去年同期的19.78億元，成長逾7%，稅前淨利3.41億元，EPS 1.6元，略勝去年同期的1.17元。達麗發言人柳靜枝表示，達麗今年營收多來自銷售成屋的挹注，如林口「世界首席」、高雄「河美」等案。而該公司在美國西雅圖所持有的2個商場，則每月固定貢獻約25萬美元（約785萬元台幣）租金收入，柳靜枝認為：「總統大選結果應不至影響商場經濟體，著眼於長期整體收益，公司還在尋覓適合投資的標的物。」

新潤全年恐不如去年
達麗原預計Q4交屋的淡水「世界灣」、台中「世紀雙星」，因使照取得略延遲，將延至明年Q1入帳，總銷約40億元。另外，明年Q3尚有台中總銷約20億元的「晶漾」完工交屋，年營收可望衝上歷史新高。
新潤Q3累計營收16.21億元，較去年同期成長逾200%，EPS 3.40元，超越去年同期1.2元。法人表示，新潤去年建案完工集中Q4，使全年EPS達6.44元，但今年Q4再無新案完工，表現恐不如去年。

2011年曾發生陽台坍塌事件海砂屋「鳳凰華廈」，10年前遭判須重建，整合至今，確定將在16日舉辦動工典禮。實施者聯上開發（2537）表示，未來重建後將為地上24層樓SRC鋼構建物，預計35戶居民，最快可在2019年入新厝。

「鳳凰華廈」位於台北市天母北路，2006年由台北市結構工程工業技師公會鑑定，屬須拆除重建海砂屋建築物，市府公告於2012年7月29日前停止使用。期間，該社區不但曾發生天花板崩落大型混凝土塊，多戶陽台無預警斷裂塌落，此社區被視為天母地區都更毒瘤。

都更是辛苦的事
聯上發總經理李志明表示，公司被選為實施者，並於2013年7月起，都更尚未核定之際便開始支付住戶遷出租金補貼，估計每年租金給付額約1千餘萬元。「鳳凰華廈」於2月拆除完畢，加上鄰地約200坪，共計新大樓基地面積達500餘坪，總戶數達81戶。此案也是聯上發在北市完成的第1個都更案，李志明說：「北市須靠都更才能取得更大建築基地，都更程序漫長，對開發商及民眾來說都是辛苦的事。」

台北市府公共住宅統包工程陸續啟動招標，昨廣邀建築設計、營造及ICT產業等代表，舉辦工程招標說明會，宣布近期招標期程。在場營建業者指出，預算太少，建議拉高工程編列預算。

台北市目前有5處公宅基地施工，預計明年起陸續釋出2118戶新建公宅，昨日說明會再宣布大同區明倫及北投區奇岩公宅統包工程啟動招標，合計總金額達28億元。台北市副市長林欽榮表示，年底前至少有8處公宅採購發包，總經費達120億元。

說明會現場，大陸工程指出，公司已10年沒有參與政府建築工程招標，問題就是預算不夠，否則工程內容對營造商來說多不是問題，建議市府在預算編列上應該更寬鬆。

全國住宅價格指數歷經一年下跌，第二季出現回穩跡象。根據內政部營建署昨發布的第二季全國與六都住宅價格指數報告，本季全國指數為115.01，相較前季上漲1.17%，六都中，除新北市、桃園市仍持續修正，其餘四都均呈現上漲格局，北市更是連跌3季後，本季罕見微漲0.2%。

根據第二季住宅價格指數，六都依序為北市100.41，較前季上漲約0.2%；新北市為107.04，較前季下跌約0.52%；桃園市為112.26，較前季衰退2.16%；台中市為123.07，較前季上漲約2.01%；台南市為121.19，較前季上漲1.64%；高雄市為121.34，較前季上漲1.8%。第二季的價格上漲，可視為交易量增加及房價經歷過去一年半下跌的回穩格局。

不過，觀察近幾年房價指數趨勢，第二季住宅價格指數上漲的四都仍未突破前波高點，新北市及桃園市的住宅價格仍維持下滑趨勢，房價向下盤跌的格局仍然不變，過去一年半來的房價修正，也以北台灣（北北桃都會區）的下滑態勢較為明顯，雖然中南部都會區房價仍在盤整，但房價修正的趨勢已有從台北市向外擴大的跡象，值得持續注意。

買氣仍未明顯復甦
東森房屋研究中心副理于靜芳分析，總結來看，房市受到經濟成長僅能保一，又陸續因為房地合一稅實施及稅基正常化等影響，房市買氣並未明顯復甦，房價趨勢仍呈現緩跌格局，即使金融面有低資金成本及資金浮濫的誘因，但由於金融體系在風險控管上的限制，加上購屋負擔仍重的基本條件尚未改變，預料全國住宅價格仍將維持2015年的緩跌格局，房價的修正可能會由北台灣逐步擴展到中南部，但幅度預期將會更加減緩，房價整理的時間也將拉長。

中央銀行總裁彭淮南昨（9）日赴立法院財委會進行業務報告，針對立委質詢行政院長林全要救房市，央行有沒有配合措施？對此，彭淮南強調，台灣房市並沒有泡沫化，「回穩是慢慢回穩，是軟著地」，目前房市投資客很少，有助房市健全發展，暗示並沒打算鬆綁豪宅。

立委質詢指出，如果豪宅管制沒鬆綁，不就是繼續「打房」；彭淮南說：「房子好好的為何要打？房市管制是基於金融市場的穩定，提高銀行授信資產品質。」至於維持房價穩定，必須由需求、供給、制度面三管齊下，央行方面只能從需求面著手，採取總體審慎措施，主要是降低貸款成數來做，無法發揮全面性的效益。

由於房地產過度投機炒作，央行從2010年開始，陸續實施四波房市管制，去年以來交易漸回歸基本面，不動產貸款集中度也下降；彭淮南指出，「現在投資客已經很少了」，因此，央行也在去年8月及今年3月，共兩次大幅鬆綁房市管控，目前僅剩豪宅貸款最高6成的限制仍維持。

此外，立委進一步質詢，近年來房市急凍，但資金也沒有進入股市，成交量少得可憐；彭淮南說明，不僅台股量能減少，其實全球主要股市都有同樣情況，據統計，台股今年交易量減少14.9％，韓股也減少14.1％，主要是負利率環境下，資金都會追逐高現金股利個股後就鎖住有關，造成「股票債券化」。

央行房市管制去年8月首次解禁，包括新北市八里、鶯歌及桃園市桃園、蘆竹、中壢、龜山等6管制區，同時把豪宅、法人購置住宅及自然人第3戶貸款成數由5成調高為6成。

今年3月進一步大幅解禁，包括刪除台北市所有行政區及新北市15個行政區購屋最高貸款成數6成限制、自然人第3戶以上購屋貸款6成、公司法人住宅貸款6成限制、土地抵押貸款最高6.5成，以及保留1成動工款檢附興建計畫等。

根據央行統計，房市管制實施後至3月解禁前，銀行不動產貸款比重下降，尤其特定區占新承作房貸比重從65％降至41％；管制區貸款成數降至6成以下、利率升至2％以上；高價住宅貸款成數降至5 6％、利率上升至1.9％。央行評估成效明顯，也代表金融機構已強化不動產授信風險自主管理。

新北市長朱立倫2016年11月9日於市政總質詢時表示，新北市的社會住宅不只在中和，而是全新北市，目前新北市目標是2019年要蓋超過7,000戶。然而中央說要蓋6萬戶，平心而論，這不太可能做得到，除了選址與土地取得都有困難，還需要變更都市計畫。在出租的部分，現有12萬民間私人閒置空間，他們不願加入社會住宅之因是因為租稅考量，希望中央修法，並設行政法人管理民間社會住宅，讓民間私人閒置空間也能加入社會住宅。

三環三線共有9條線，捷運新莊線及頂埔線已分別於2013年、2015年通車，機場捷運線預計2017年能夠通車；目前施工中的有環狀線、淡海輕軌、萬大中和樹林線、安坑線及三鶯線等；關於汐止民生線，汐止東湖部分是第一階段，相關先期工程已經完成，但台北市希望連同大稻埕、民生東路、內湖段都一併完成規劃，所以目前尚未能動工，新北市會持續爭取交通部、台北市支持分段施工。

朱立倫強調，最好的政治，就是市政工作，在他任內，全台灣只有新北市完工啟用了11座國民運動中心，只有新北市6條捷運線正在積極興建，反觀其他幾都，都還在規劃工程中。

朱立倫表示，原住民博物館計畫設置在新北市，是中央已核定的事實。已經確定的事情，不應該因爲黨派不同而改變。這個原住民博物館，是要讓全民來看的博物館，是要廣納全世界觀光客的，土地本身適切性、觀光價值、旅客需求都是經過評估的，不應該因政黨輪替而改變。新北市每次都強力表達立場，接下來也會在行政院院會等各種會議中持續爭取。

台北市捷運下一站房價落差有多大？永慶房產集團業管部協理林泰隆表示，捷運站周邊的房價是區域的房價指標，不過，若觀察台北市境內各捷運站，也是有房價明顯落差的站點出現。根據2016年永慶房產集團成交與內政部實價揭露成交資料統計，分析2016年1-9月台北市五大捷運線的各站大樓均價，發現下一站價差最大的，竟有平均價差每坪超過20萬。

沿捷運買房，前後兩站比一比，松山新店線、公館與萬隆站、均價落差每坪超過20萬
根據統計資料顯示，北市五大捷運路線兩站之間的價差最大的，是松山新店線的公館站與萬隆站，大樓均價分別為每坪72.7萬以及51.1萬，單坪價差高達21.6萬，是全市捷運路網兩站之間落差最大。林泰隆指出，公館站與萬隆站僅一站之隔，公館站擁有台大人文生活的特殊環境以及公館商圈的民生消費機能，平均大樓行情約在7字頭，若是捷運共構的套房產品，均價則是在8字頭行情。而萬隆站的大樓均價每坪僅51.1萬，林泰隆解釋，根據成交資料發現，因成交不少汀洲路四段的崇德隆盛社區，此社區為軍宅改建的新社區，該社區約500多戶，目前成交均價約在4字頭。因此，公館與萬隆站成為北市捷運兩站差距最大的代表。


接著，北市境內淡水信義線價差最大的是東門站與中正紀念堂站，大樓均價分別為每坪100.8萬以及81.4萬，單坪價差達19.4萬。林泰隆表示，捷運房價落差主要受到各站周邊的生活機能成熟度與商圈強度的影響，以東門站為例，坐落於北市市中心區的信義路段，以及深受國際觀光客品嚐美食的永康商圈，再加上為中和新蘆線以及淡水信義線的交會站，地段與商圈強度的支撐下，均價仍有百萬行情，與前後四站比較之下，中正紀念堂站的房價相對較低，因此形成明顯的房價落差。


中和新蘆線在台北市價差最明顯的則是行天宮站與中山國小站，大樓均價分別為每坪78.2萬以及61.5萬，單坪價差達16.7萬。林泰隆觀察，市中心區捷運站周邊大樓均價普遍都是7字頭以上，此兩站差距最大的主因是中山國小站，因為附近有不少屋齡30年以上的中古大樓，有的平均房價甚至僅4字頭，均價相對較低，分布於新生北路二、三段、錦州街與林森北路巷弄，因此，也是吸引預算有限卻想入住北市中心的購屋族買房熱區之一。


唯一捷運全線站點皆在北市境內的文湖線，兩站價差最大的站點是南港軟體園區站與東湖站，大樓均價分別為每坪66.8萬以及53.6萬，單坪價差達13.2萬。林泰隆表示，南港軟體園區站周邊都是重劃區，大樓屋齡多在10年內，雖然有軟體園區與中信金融園區加持，但也不敵房價跌勢，平均房價也下修至6字頭，兩站價差已有縮小。東湖站部分，因區域生活機能完善，不僅有好學區，生活周邊環山親水的休閒空間多，還有康寧醫療資源等，房價相對平實，也是自住客群購屋的熱門區域之一。


最後，捷運板南線部分，價差最大的兩站分別是永春站與後山埤站，大樓均價分別為每坪82.9萬以及71.8萬，單坪價差達11.1萬。林泰隆說明，永春站在捷運共構社區EAT大樓的帶動，平均房價相對較高，該社區多達700多戶的小宅規劃，房市好的時候成交單價一度超過每坪130萬的行情，不過，如今市況轉跌後，該社區的平均房價已修正至百萬出頭。

林泰隆提醒，捷運站周邊的房價仍是有落差的，尤其在房市走跌的趨勢下，不同屋齡的社區與管理品質差異，都會造成社區之間的比價壓力，因此，有購屋需求的買方，想進駐北市捷運生活圈的，應多積極看屋比較、出價，才有機會即早享有捷運好屋。

基隆市長林右昌2016年11月9日指出，市政府大樓老舊、各單位又分散各地，市府大樓改建工作實在刻不容緩，至於新市府大樓的地點，位於中正路的公車處修造廠不管是面積、土地權屬或使用分區等，都符合市府的需求，基於過去所進行的評估，認為是最佳的選擇。

林右昌指出，改建市政大樓已經刻不容緩，基隆市是全台灣唯一尚未進行市政大樓改建的城市，七個區公所都蓋得很漂亮，比市政府還大、還寬敞，市府又有很多單位分散在各地，再加上市府建築老舊，連個開會的空間都沒有，非常不利於市政推動，很多外賓來到市府都搖頭。

林右昌說，新的市府大樓應該要在市中心區，對於全市七區的居民來說最方便，新市政大樓的選址，是在過去的評估基礎之上，選擇公車處修造廠作為新市府大樓的地點，市府認為是最佳選擇，因為土地權屬非常單純，容積率及空間也足以容納總共1千多位市府同仁進駐，未來甚至包括災防中心、資訊管理中心、城市管理中心等都可以容納，讓新市府大樓變成智慧化管理大樓。

林右昌表示，因為市府財政的關係，市府大樓改建的原則就是不花錢購置土地，公車處修造廠的土地是市府所有，而且使用分區也符合需求，只要規劃設計好，可以立即進行建設工程，這也是相關單位在整體評估之後，基於過去的評估基礎所作的選擇。

什麼地方能夠比大直清幽、比信義區時尚、比新板特區方便？財經專家陳高超表示，其實青埔不只有機場捷運線加持，還有多條捷運路線配合串聯，來往台北市的速度快到「小睡的時間都不夠」，加上街廓整齊欣穎、綠意盎然，頗有大直豪宅的氣勢。

小資買房，不妨考慮桃園青埔特區！財經專家陳高超在年代新聞台《年代高峰會》中表示，其實青埔各方面條件都不輸雙北頂級區域，從多個方面都能看到大直、信義區、新板的影子，「房價卻便宜非常多」。

陳高超舉例，青埔擁有大片綠地，加上桃園市政府引入生態概念，都讓青埔街廓和大直豪宅不相上下，「大直是郭台銘、張忠謀住的，一坪250萬！」，反觀青埔的房價非常便宜，只要2字頭、3字頭就能入手。

陳高超補充，青埔除了環境舒適外，還有Outlet的商機加持，可以看到過去信義區百貨商圈的影子；此外，青埔除了機場捷運線之外，還有捷運綠線、橘線、棕線動工中，交通便利的程度完全不輸給新板特區，「來往台北市，時間短到想小睡一下都不夠用」。

至於該如何挑選青埔的房子，才能買的開心、住的安心？一名在青埔看房2年的網友在Mobile01中分享，在青埔看房子，很容易有一種「琳瑯滿目」的暈眩感，但是格局、座向、隱形的嫌惡設施，才是買房最需要觀察的重點，「雖然沒有林口潮濕，但除濕機也得多買幾台」。

向來是政商名流聚集地的台中七期豪宅，竟然出現破天荒的超低價，讓民眾驚呼「看來台中房價快掛了」。一名網友上傳一張房屋銷售DM，發現七期內頂級的豪宅，價格竟然比10年的中古屋還要便宜，讓他大呼不可思議。

一張銷售DM，竟透露台中七期豪宅殞落的現況？網友藍色書本在Mobile01中上傳一張DM，發現一間位於台中七期的知名建案，價格竟然比10年的中古屋還要便宜，讓他驚呼「台中房價快掛了」。

DM中指出，這間位於七期的新豪宅，登記坪數86.12坪，並標榜每坪不到25萬元的價格，若直接換算價格，可發現價格約為2153萬元。但是下方的10年中古屋，不僅坪數較小，連總價都比該豪宅多出1百多萬元，讓不少網友嘖嘖稱奇。

好房網曾報導指出，其實目前台中七期的競爭相當激烈，已有新成屋高掛每坪29.8萬元的廣告帆布進行促銷。當地仲介更透露，目前七期新成屋打出2字頭的破盤價，不僅影響到該社區的成交行情，也連帶重挫七期的房價表現。

不過房仲台中新光加盟店店長吳昌懋也表示，台中高總價的案子非常難銷售，買方出價在開價的6至7成，讓屋主沒辦法接受，進而導致七期交易停擺。

　　記者昨天從市保障房投資中心獲悉，該中心已確定為通州區6個公租房項目提供“第三方運營”的服務模式，最早的一批項目將在本周迎來入住。據了解，這是本市頭一回在公租房領域嘗試提供外包服務的“第三方”管理的新模式，這些公租房項目在租戶租住過程中的服務水平將得到提升。

　　“嘗鮮”項目涉1686套房

　　據悉，自2016年11月至2017年年底，通州區住保中心計劃將新增的6個公租房項目全部委托市保障房投資中心運營管理服務。這6個公租房項目分別為珠江東都國際項目、通瑞嘉苑項目、新地國際(永順商務園)項目、于家務A地塊項目、西集項目及通州新城0604街區項目，房屋共計1686套，總計建築面積約8.56萬平方米。

　　在此之前，公租房的運營管理相對傳統，基本依據持有者而定。對于市級統籌的公租房項目，提供運營服務的機構一般是由市保障房投資中心負責，而該中心除了自建項目外，還會收購一些企業或區里的公租房項目成為持有者進行運營。而各個區的公租房項目則又分為兩類：一是各自區持有單位負責運營；二是部分區也會與市保障房投資中心合作，由合資公司按照市級模式和標準運營。

　　“這回實際上持有者還在通州區，我們作為第三方機構為6個項目的公租房提供運營、管理和服務。”市保障房投資中心一位負責人解釋，這種提供外包服務第三方運營的模式在本市公租房運營管理中還是頭一回。

　　服務滿足ISO9001標準

　　新模式下，公租房依舊由各區持有，但通過專業的第三方進行運營管理，而這種新模式有什麼好處？這位負責人介紹，與通州合作，實際上是把市保障房投資中心的標準化運營管理服務對外輸出，通過地方政府部門購買服務，開啟了公租房“多元化持有，統一規范運營”模式。

　　由于運營主體的不同，公租房小區在物業服務、小區環境等也或多或少存在著差距。記者了解到，這次通州率先嘗鮮的“第三方運營”模式，實際上是把一套完整的、標準化的運營服務模式“克隆”到6個公租房項目身上。據這位負責人介紹，2015年，市保障房投資中心成為全國首家獲得ISO9001質量管理體係認證的保障房運營管理機構，目前由其運營的20多個公租房小區也已經初步形成了標準化的服務格局。數據顯示，近五年這一標準服務下的公租房租戶滿意率始終在95%以上並逐年提升。

　　“現在市級統籌的公租房項目運營服務是滿足ISO9001認證的，而未來通州的6個項目的運營服務也將按照這個統一標準執行。”這位負責人説。這樣一來，項目在運營服務標準上，特別是老百姓關心的物業、小區環境方面將會有所提升，並有一套正規流程運作。

　　本月即將辦理入住手續

　　根據計劃，這6個項目于今年11月至明年年底前陸續交付使用並投入運營，基本已經完成搖號，即將辦理入住。本月10日和11日，6個項目中最早的珠江東都國際項目500多戶中的300多戶將辦理配租入住手續；其它項目也將跟進，陸續開始入住。

　　記者注意到，這次簽訂協議的六個公租房項目中，已經有不少房源列入到了稍早前啟動的近3.2萬套房源的最大規模配租中。例如于家務A地塊項目，按照市住建委早前下發的公告，該項目共有450套房源，每月的租金標準定為24元/平方米，預計將在今年12月31日入住。

　　此外，這位負責人也透露，本市公租房項目“多元化持有，統一規范運營”的新模式還有望進一步擴展到其它區，“除了通州區以外，這種合作模式也正在跟持有公租房的海淀、朝陽、豐臺等各區政府住保部門洽商。”

11月10日起，實施進一步住房限購、上調住房公積金貸款和商業性住房貸款首付比例、暫停發放第三套及以上住房貸款、加強對首付資金來源審核、加強對土地競買資金來源審查。

為貫徹落實國家房地產市場調控要求，進一步促進房地產市場平穩健康發展，在前期限購以及上調住房公積金貸款二套房首付比例、商業性住房貸款二套房首付比例的基礎上，經市政府研究決定，自11月10日起，杭州進一步實施住房限購措施並上調公積金貸款首付比例。同時中國人民銀行杭州中心支行、浙江銀監局指導浙江省市場利率定價自律機制決議，進一步調整杭州部分區域差別化住房信貸政策，上調商業性住房貸款首付比例。

在限購政策方面，在9月19日已暫停市區限購範圍內對擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房基礎上，對不能提供自購房之日起前2年內在本市連續繳納1年以上個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭暫停出售新建商品住房和二手住房，且非本市戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅或社會保險購買住房。

在住房公積金貸款政策方面，明確在市區限購範圍內，職工家庭購買首套普通自住住房，或擁有1套住房並已結清購房貸款的、為改善居住條件再次申請住房公積金貸款，首付款比例從不低於20%調整為不低於30%；擁有1套住房但未結清相應商業性購房貸款，再次申請住房公積金貸款購買普通自住住房的，首付款比例從不低於50%調整為不低於60%；擁有2套及以上住房或未結清住房公積金貸款的，不得申請住房公積金貸款。


在商業性住房貸款方面，明確在市區限購範圍內，對於居民家庭首次購買普通住房（從未購置過住房且無購房貸款記錄）的商業性個人住房貸款，最低首付款比例不低於30%；對於三種情形的居民家庭（申請貸款時實際沒有住房但有購房貸款記錄的居民家庭；擁有1套住房但沒有購房貸款記錄的居民家庭；擁有1套住房且相應購房貸款已結清的居民家庭）申請商業性個人住房貸款購買普通住房的，最低首付款比例調整為不低於40%；對於擁有1套住房且相應貸款未結清的居民家庭，再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房的，最低首付款比例調整為不低於60%；對擁有2套及以上住房的居民家庭，暫停發放第3套及以上住房貸款。

政策同時明確，各銀行業金融機構要加強對首付資金來源和收入證明真實性等的審核，切實防範風險。

K2地產更名石榴集團，宣佈將實施“科技+金融+地產”轉型；泛海控股擬收購香港券商華富國際51％股權，房地產公司轉型大潮泛起，而“地產+金融+X”成為趨勢。

房企加快轉型

房地產企業轉型是行業大趨勢。據不完全統計，目前A股市場上已有10多家上市房企停牌籌畫重大事項，多數與轉型有關。

石榴集團總裁桑春華說，未來五到十年將經歷艱難而重要的產業轉型期。創業和股權投資為能夠跑贏這個時期的兩個通道，石榴集團業務轉型正是基於此。石榴集團由K2地產更名而來，將向“科技+金融+地產”轉型。

桑春華表示，在金融板塊，石榴集團旗下沃克邦基金，專注於高科技領域快速成長企業的投資及投資管理服務。通過沃克邦與多家成熟基金合作，發起成立創業投資基金聯盟，管理百億元的產業投資基金。集團陸續投資了互聯網、智慧硬體、3D列印、動力電池、先進製造、醫療健康、南極磷蝦捕撈、海洋工程等領域50多家企業。

事實上，近期不少房地產企業進軍金融領域：綠地啟動了互聯網房地產金融平臺；恆大進軍互聯網金融領域；泛海控股3日發佈公告稱，收購華富國際約51％股份，從而實現境內外雙券商平臺佈局。

進軍多元化

在“地產+金融”的基礎上，房地產公司轉型更是向文化、科技等諸多領域多元化進軍。

恆大除進軍金融領域外，還介入到互聯網、文化、健康等多個領域；雅居樂形成“物業管理、教育、環保、地產”四大產業格局；華業、金茂、京投等品牌地產企業也不約而同步入轉型行列，開啟多元化發展道路。

石榴集團則聚合社會資本，投向富有廣闊“錢景”的科技創新型企業。桑春華說：“在這個短波段、小週期開發時代，我們需要變化，把資產變輕。科技改變未來，我們在做佈局未來的事情。”

桑春華表示，在科技板塊，石榴集團旗下的竹海科技以創新、創業服務為基礎，建立國際化的合作型創新生態系統，通過“全球跨境加速服務網”，為優質企業家提供與國際同步的創新平臺。目前竹海科技已成功運營中美合作跨境加速平臺、中以跨境眾創空間等，並於矽谷、波士頓、慕尼克等地建立了海外創新中心，實現國際創新資源的互動。

在多元化推動下，石榴集團今年各項財務指標穩中有升，未來三年有望保持穩步增長。2015年其銷售額突破150億元，總資產達到了400億元。

業內人士認為，新一輪房地產調控下，房企盈利難度進一步提升，轉型已是大勢所趨。但轉型需要慎重，轉型順利將推動業績指標改善，反之也可能成為累贅。

最近，筆者聽聞所住社區的開發商要再次售賣地下停車位，至於價格，據悉較三年前筆者購買的時候翻了一倍。

關於停車位元價格“瘋漲”的消息，筆者經常聽到，身邊的朋友也有遇到過這種情況。比如9月份的時候，筆者的一位朋友看中了北京周邊的一套房，但想要購買這套房子的其中一個條件是必須得連同停車位一起購買，停車位的價格為每個70萬元，這讓筆者的這位朋友驚呼“高得離譜”。

隨著國內城市的快速發展，以及機動車保有量的增加，停車位供不應求，逐漸成為稀缺資源，價格也隨之水漲船高。也正是因為停車位越來越值錢，好長一段時間，“投資車位”成了一個熱門話題。隨便搜索“天價車位”，與之相關的各類消息也是魚貫而出。

機動車保有量不斷增加是其中一個重要的因素。也正是在這一因素作用下，導致一些地方“停車難”問題突出，特別是在一些老舊社區，這類問題更是嚴重。以筆者單位所在的區域為例，原本就不寬的道路，其中的一側就被劃成了停車位，每天都停得滿滿當當的。有時候下班晚了，會看到另一側也停滿了車輛，有的甚至“爬上”了人行道。

至於一些新建社區，這種情況可能會好一些，但從筆者所在的社區情況來看，似乎也好不到哪兒去。筆者所在的社區是2012年入住的，但是每天晚上社區附近的道路兩側，也都是滿滿當當地停滿了車。

這裡需要說明的一點是，一個社區的情況不能代表全部。而且，對於這種情況也需要綜合各種原因來分析，比如，在社區邊上的馬路上停車基本上是不收費的，而在地下車庫停車就得選擇購買或者租賃。

儘管如此，但總的來看，停車位緊張、停車難，是不爭的事實。那麼，投資停車位是否真的合適？還是需要分情況來看吧。

在筆者看來，投資停車位，租金多少並不是最主要的，關鍵還是要看該地段的好壞以及該社區或是區域車位元的緊張程度。

比如，對大多數城市而言，中心區域的車位元可能會比較緊張，特別是一些老城區的繁華商業區、密集住宅區，車輛保有量在不停地增長，但是，這些區域的土地供應畢竟有限，車位配比小，停車難的矛盾會越來越激烈，車位價格及租金升值的空間相對來說可能就會越大。

但是，如果是在城市的週邊區域，車輛比達到了1：1，甚至是1：3，這些區域的停車難問題可能一時半會兒並不是那麼突出，特別是在一些大城市對機動車採取了限購措施，機動車的保有量一時半會兒也不會大幅增加，在這種情況下，如果稍有不慎，投資停車位就有可能被套。

另外一個問題，就是到底能租多少錢。如果花15萬元購買一個車位，一年的租金在5000元，那麼，年收益率僅為3.3%，這其中還不包括需要交給物業的車位管理費，年投資者收益率就更低了。在這種情況之下，投資停車位元是否真的划算，是否真的能穩賺不賠，是需要打一個問號的。

任何一項投資都有風險，投資停車位也是如此。在打算投資之前，筆者覺得還是有必要提醒一句：莫被“3年價格翻番”之類的消息迷了眼。

　　內地為冷卻樓市，近期不斷出新招，在限購黃金周之後，內房10月銷售增速有所放緩。中海外（688）公布，上月合約物業銷售金額約245.31億元，按年增長70.22%；相應的樓面面積約148.73萬方米，增長39.65%。今年首10個月，累計合約物業銷售約1959.93億元，按年上升43.05%，完成上調後的全年銷售目標2100億元的93.33%。

　　同系中海外宏洋（081）10月實現合約銷售額23.65億元，按年增長15.37%；合約銷售面積28.24萬方米，按年增長16.02%。今年首10個月，累計合約銷售額197.77億元，按年上升12.65%。

　　禹洲地產（1628）10月合約銷售金額為17.22億元（人民幣，下同），按年增長20.34%；銷售面積為17.8849萬方米，按年上升22%。今年首10個月，累積銷售金額為203.8億元，按年上升1.02倍，完成該集團今年上調後合約銷售目標220億元的93%。龍湖地產（960）公布，今年首10月累計實現合同銷售金額741.7億元，按年增長77.8%，而合同銷售面積499.6萬方米。單計10月，合同銷售金額90.7億元，合同銷售面積69.6萬方米。

　　此外，綠地香港（337）今年首10個月累計合約銷售額約154.32億元，按年增長34.39%。合生創展（754）首10個月合約銷售金額約77.02億元，按年下降12.4%。

美國總統選舉結果爆冷由特朗普勝出，環球市場大震盪，但業界普遍認為對本港樓市影響不大，住宅樓價最多只跌10%，而非住宅物業更會因避險資金流入而受惠。

長實（01113）執行董事趙國雄表示，特朗普成為美國新一任總統，具體政策仍有待公布，其內閣人選亦有待落實，暫難以置評，現階段暫看不到對樓市有什麼影響。

施永青：港樓市影響微

中原集團主席施永青指出，美國總統選舉結果對香港樓市影響輕微，不會影響香港買家入市或投資決定，預計本港樓市表現不會太差，因環球資金積極尋找出路，熱錢將流入亞太區，尤以實物投資較受歡迎，情況一如英國脫歐後，資金轉投物業避險。

美聯物業首席分析師劉嘉輝預期，本地樓市短期或隨股市下挫，交投量陷於「冰封」，樓價跌幅料達5%；美國息口有機會調升，惟步伐不會過急；中長期而言，若新總統兌現選舉承諾，對中國實施懲罰性關稅，動搖內地經濟，才會牽連香港樓市。

萊坊高級董事以及估價及諮詢部主管林浩文稱，未來數月全球股市會較波動，資金傾向避險，房地產會是其中一個選擇，亞洲區內人士喜歡置業，尤其是中國人，將令樓市更受惠，但因本港有辣招影響，預期受惠的是一手豪宅、超級豪宅及商用物業。

美聯工商舖行政總裁黃漢成認為，美國大選後市場呈觀望氣氛，工商舖市場短期交投步伐或會減慢，但中長線而言，對本港影響仍屬正面，料工商舖物業會成為各路資金入市焦點。

不過，按揭市場或會受到衝擊，經絡按揭轉介市場總監劉圓圓稱，本港樓市在「加辣」後，再面對美國大選結果衝擊，本港樓價料較「加辣」前下跌一成，成交會減少，銀行為爭取按揭市場份額，有望將H按進一步下調至H+1厘。中原按揭經紀董事總經理王美鳳認為，整體物業交投減少將拖累樓按貸款下跌，料11月住宅按揭申請將下挫約30%。

續約租金調整率降至21%

領展（00823）截至9月底止的中期可分派收入總額24.52億元，連同補回期內內地投資物業折舊增加所作的酌情分派，分派總額24.94億元，按年增長11.8%，符合預期；每基金單位中期分派1.1175元，增長12.9%。領展主席聶雅倫表示，美國大選結果不會對旗下商場生意有直接影響，預期低利率將維持，5至6個月後將知道會否帶來影響；行政總裁王國龍認為，零售市道放緩，要盡量尋找較好的租戶，提升市場競爭力。

街市承包出租表現正面

領展昨天逆市升0.09%，收報54.85元，以此計算，年率化股息率4.07厘。

瑞信發表報告指出，領展香港零售租金收入上升6.6%，至31.57億元；出租率95.9%，大致穩定。綜合續租租金調整率溫和回落，以及香港物業組合的租金對銷售額比率微增0.3個百分點，至12%，均處於健康水平，維持領展「中性」評級，目標價52.8元。

領展上半年度綜合續租租金調整率為21%，較3月底降低4.9個百分點，其中商舖續租租金調整率21.2%，較3月底下調7.8個百分點。王國龍指出，續租租金調整率的變化，難言是反映零售市道放緩的影響，租金調整是按期內6個月到期的租約，比較3年前的租金水平後，而作出的調整。

王國龍坦言，零售市道放緩是事實，個別行業受到的影響較大，例如上周樓市「加辣」，據過往經驗，後遺症是二手樓成交大受打擊，地產經紀及電器舖租戶的生意額將受較大影響，預料是次「加辣」後也會出現同樣情況。

街市租金加幅急增7.4個百分點，續租租金調整率增至17.8%，王國龍解釋，3、4年前開始進行街市翻新，當時有提供優惠租金挽留租戶，而期內有一批早期翻新的街市租約到期，加上他們過去3年的生意非常好，故租金有較大調升空間，希望街市租金會不斷提高。

他稱，近年增加外判承包街市出租，效果滿意， 出租率、人流及生意額均有增長，表現正面。

領展上半年度完成出售9項物業，總額達36.52億元，過去兩年合共出售物業23項。領展完成出售物業程序及條款的檢討後，近期再推出5項物業招標，估值總額約27.43億元。

曾擬拆售車位惟沒落實

王國龍重申，領展在不同時間一直有檢視物業組合，物業數目會有增減，沒有特定一年會有多少買賣，希望最近招標的5個物業會有理想成績；領展曾經考慮自行拆售車位，惟沒有落實，往後要視乎市況再作決定。

東面地盤每呎7007元 高上限7.8%

近年中資及鮮有參與官地招標的本地發展商， 都積極爭奪地皮。地政總署上周五公布「加辣」前截標的大埔露輝路兩幅相連住宅地，便出現爆冷結果，兩幅用地由多年未有投得住宅地的希慎興業（00014），夥拍香港興業（00480）一口氣以約33.93億元投得，成為上周五政府公布樓市辣招後首批開標的地皮。

兩幅地皮中，以東面（第223號）地盤規模較大， 造價為23.55億元，每方呎樓面地價（樓面呎價）達7007元，略高於市場預期上限7.8%，但與今年2月中國海外（00688）投得該區山塘路住宅地樓面呎價1848元比較，9個月間急升2.8倍，樓面地價亦創該區近7年新高。

未反映加辣對出價影響

該兩幅露輝路地皮毗鄰大埔聚豪天下，總佔地約34.16萬方呎，地政總署把地皮一分為二，東面地盤可建樓面約33.61萬方呎，西面（第229號）地盤則約16.12萬方呎。地政總署上周五共收到34份標書，多家發展商一併就兩幅地皮入標，包括長實地產（01113）、新地（00016）和會德豐等，今年已在同區投得地皮的中國海外亦有參與。

地皮最終由希慎和香港興業合資的財團投得，東面地盤成交價達23.55億元，樓面呎價約7007元，屬於信置（00083）牽頭財團2009年12月投得大埔白石角兩幅地皮（現已發展為逸瓏灣I及II）時的樓面呎價7145和7284元後，近7年來大埔區樓面呎價最高的地皮。不過，由於兩幅地皮在政府出招前截標，故未能反映新辣招對發展商出價的影響。

此外，兩財團亦以約10.38億元投得毗鄰的西面地盤，每方呎樓面地價約6439元，亦貼近市場預期上限。若以兩幅地皮合併計算，總地價約33.93億元，折合樓面呎價約6823元。市場人士估計，連同建築費，兩幅地皮的總投資額約56.3億元。

希慎主席利蘊蓮表示，兩幅用地位處發展成熟的優質高尚住宅區，適合希慎參與發展，並對成功與香港興業合作投得兩幅地皮感到高興。資料顯示，希慎近年主力就旗下銅鑼灣「王國」的商廈群進行重建和翻新工作，上月亦曾入標黃竹坑業勤街商貿地皮，惜未能成功，是次屬該集團多年來首度競投住宅地，竟一擊即中。

至於香港興業對上一次投得官地，已是2013年10月投得屯門湖安街住宅地（現為隻隻寓）；香港興業表示，對投得地皮感到滿意。

日後出售實用呎價逾1.8萬

資料顯示，目前區內二手屋苑實用呎價約8750至1.08萬元，萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文認為，兩幅地皮容易規劃，亦有協同效應，部分單位可享海景，估計日後發售時，每方呎實用呎價約1.8萬元或以上。

高力國際亞洲區估價及諮詢服務行政董事張翹楚相信，希慎高調投地，反映該集團進行一系列翻新和重建工程後，因應政府積極推地和市場情況而增加系內土儲。至於政府上周五推出新辣招，加上特朗普當選美國總統等因素出現後，預料發展商未來出價將較審慎。

萊坊發表第三季《全球豪宅指數》報告顯示，本港豪宅樓價第三季按季升4.1%，排名按季由37位回升至32位，惟仍較去年高位低4.7%。

加拿大溫哥華 蟬聯榜首

報告指出，追蹤的全球37個城市，截至本年9月份，豪宅樓價按年平均上升3.8%，但較上季下跌4.6%。當中加拿大溫哥華繼續位處排名榜首位，不過，雖然當地的豪宅樓價於一年內急升31.6%，惟今年第三季，其豪宅樓價按季升幅收窄至1.5%，料與早前實施的15%海外買家稅項，以及將於2017年實施的新稅項有關。

上海按季升3.5% 排第二位

而中國內地城市的豪宅樓價升勢強勁，其中中國上海繼續位處第二位，並按季上升3.5%，另廣州和北京分別升6.9%及2.1%，同列指數的前十位。

香港方面，豪宅樓價按季升4.1%，按年跌幅收窄至2.6%，但仍較2015年第二季頂峰低4.7%。然而，豪宅樓價下跌的趨勢已經停止，截至今年9月，三個月內樓價上升4.1%，料因豪宅需求強勁推動最近的交投上升所致。

萊坊亞太區研究部主管Nicholas Holt表示，今年第三季，內地一綫城市和首爾的豪宅是亞洲市場中表現最好。在內地，縱使政府持續干預，遏抑市場需求，但主要城市的樓價持續向上。

至於首爾，低利息加上政府措施控制供應，提高了豪宅市場的流動性，令樓價顯著上升。

　　儘管新辣招當前，加上環球經濟未見明朗，惟首置客趨勢出動買樓，部分大型屋苑亦陸續錄成交，其中，鰂魚涌太古城錄得首置客以938萬元承接，低市價5%；荃灣麗城花園亦有用家以538萬元買入單位自住。

　　美聯首席高級營業經理吳肇基指表示，鰂魚涌太古城天星閣低層A室，面積580方呎，2房間隔，原業主叫價970萬元，以938萬元成交，呎價16172元，低市價5%，買家為首置客。

　　中原高級分行經理張子榮表示，荃灣麗城花園2期6座高層F室，面積572方呎，3房間隔，原業主叫價560萬元，於新辣招實施後減價22萬元，以538萬元成交，呎價9406元，買家為首置用家。

　　祥益營業經理黃肇雯表示，天水圍嘉湖山莊5座中層E室，面積448方呎，2房2廳，以395萬元成交，呎價8817元，市價成交，買家為區內首置客。

　　美聯高級區域營業董事吳志輝表示，荔枝角美孚新邨1期百老滙街5號低層A室，面積1022方呎，以1330萬元成交，呎價13014元，買家為外區客首置客。

　　世紀21高級分行經理蔡蓓表示，馬鞍山海柏花園4座高層G室，面積412方呎，2房間隔，原業主開價608萬元，放盤2星期，在新辣招出台後，以600萬元成交，呎價14563元，創屋苑2房戶造價及呎價近1年新高，買家為首置客。

　　美聯區域營業董事張曉盈表示，長沙灣泓景臺6座中層A室，面積440方呎，屬2房間隔，原業主叫價720萬，議價後以667萬元成交，呎價15159元，買家為首置客。

　　中原分區營業經理胡耀祖表示，馬鞍山錦英苑H座低層6室，面積401方呎，2房間隔，以自由市場價346萬元成交，呎價8628元，新買家為上車客。

　　中原分行經理黃懷恩指，天水圍嘉湖山莊美湖居3座高層F室，面積441方呎，原業主開價420萬元，以408萬元於辣招生效前成交，呎價9252元，創屋苑分層呎價新高；據區內代理指，買家因持有物業，即使未決定會投資或自用，於是趕於加辣前入市。

　　辣招實施後，有部分資金轉投車位市場尋寶，不單止交投量增多，更屢錄高價交投。

　　世紀21分行經理魏仕良指，將軍澳新都城2期單號車位，原業主於7月時放盤，當時叫價120萬元，以108萬元成交，現時車位每月租金2650元，回報率約2.9厘，造價為屋苑車位新高。原業主於2005年3月以25萬元購入，今次沽售帳面獲利83萬元離場。

　　中原分區營業經理伍耀祖指，天水圍嘉湖山莊賞湖居雙號車位，以83萬元平2015年成交高位，原業主於2004年以30萬元買入，是次轉手帳面獲利約53萬元。市場消息指出，上水欣翠花園地下車位，以新高價57萬元成交。