今年已購入133.5億 遠雄長虹保守應對

各有對策
同為景氣低潮期，建商解讀各有不同，從購地策略來看，興富發（2542）含集團子公司潤隆（1808），今年購地金額達133.5億元，為近5年高點，遠雄（5522）、長虹（5534）則相對保守，未花1毛錢添進土地庫存。

統計近5年興富發、遠雄及長虹購地量體（計入售出土地價款），興富發5年共出手約400億元購地，其中又以2013年及今年量體最大，昨日潤隆再度公告以23億餘元，向聚合發建設購入台中市西屯區約1479坪帶建照土地。

買賣土地成為指標
而遠雄、長虹，5年來購地金額各約226億元、24億元，遠雄以2013年出手最為闊綽，耗資逾百億元添庫存，而長虹近3年幾乎沒有新貨入袋。
興富發發言人廖昭雄指出，近幾年公司調整購地策略，以適合興建2~3房自住型產品的土地，為獵取目標，範圍則擴及全台主要都會區，「除台中持續鎖定商辦型土地，高雄自『華人匯』後，短期內不再著墨豪宅型產品。」
長期觀察建商購地趨勢、樂居科技創辦人李奕農分析，「2013年，興富發斥資近130億元購地，其中如竹北等區帶建照土地，可馬上推案，預備衝短期，而2014年Q3~Q4市況雖熱，但2015年急轉直下，這2年間購地量體，即創2009年來低檔。」顯示興富發買賣土地操作靈活，李奕農認為，約可領先房價漲跌約1年。

長虹庫存6~7百億
遠雄近5年購地火力集中2013年，購入土地則多偏好新北市、竹北市、台中市及台南市等地。遠雄企業團發言人楊舜欽指出，自當年度起，集團購地有所謂的「南向策略」，「同時鎖定主打剛需產品，事實上，近2年南區推案的成交表現，的確略優於北區。」
楊舜欽透露，目前集團多鎖定素地為開發標的，避免需要繁瑣整合的標的，「以減少時間成本，可快速推案、去化為目的。」
長虹近3年購地金額為0元，操作更見保守謹慎。該公司主經營雙北市，在素地取得困難的狀況下，董事長李文造現多青睞開發合建案，但也強調「不論是素地或是合建案，其條件、價格都要合理，才會出手。」
法人指出，雖長虹已3年不出手買地，但包含出租大樓，該公司至少未來5~6年，土地庫存尚有6~7百億元案量可售，未來3年還有約200億元已售案量，可陸續認列，庫存、推案壓力小。


工商時報
旗下潤隆再花23.66億買台中土地 興富發集團獵地 狂砸133.6億

看好房市，興富發（2542）集團孫公司潤隆建設（1808）昨（21）日再度砸進23.66億元的大手筆，加碼買進台中市西屯區的1,479坪土地，已刷新歷年最大購地手筆紀錄！累計今年興富發集團總計購地總額已投入133.6億元，如此大手筆，已一舉超越2009年史上最高購地紀錄的130.2億元，彎道加速的豪擲策略，傲視營建股。

潤隆前3季EPS達2.82元，興富發前3季EPS達4.73元，今年雙雙都是交屋高峰年，手中落袋現金也將逐年提高水位，在看好剛性需求下，大多數營建股採保守應對、暫停買地之際，今年潤隆和興富發卻逆勢而行，加碼進場買地。昨天潤隆公告，砸下約23.66億元，買下台中市西屯區中正段約1,479坪土地。

潤隆表示，這筆土地為「帶照」建地，交易價格包括土地和建照，賣方台中建商聚合發建設。

今年截至昨日止，興富發和潤隆等整個集團，購地投資手筆已砸進133.6億元，超越史上最高購地手筆的2009年130.2億元，穩坐今年營建股「獵地王」冠軍寶座。

興富發集團總裁鄭欽天日前曾表示，儘管目前買氣觀望，大環境欠佳，但有些區域的剛性需求還是依然撐住基本盤，興富發、潤隆推出的新案，也屢屢創下亮眼的銷售成績，現在，只要價格合理、附近有需求，興富發都會評估購地。

樂居科技公司創辦人李奕農分析，興富發歷年來在2009、2013、2016這3年，購地金額超過百億。2009年強烈看好後市，即使高價取得土地也會有利潤；2013年買入多筆土地都是「帶照」的，購入即立刻推案，代表看好短期房市；2016年購入的地價都相對合理，未出現高價，應該是判斷房價不會續跌，只要地主價格放軟，或者容積獎勵放寬，就可以進場逢低布局。

台灣老舊房屋眾多，都市更新問題迫在眉睫，不過有商仲業者針對120家建商調查其對都更態度，竟有高達8成回應「不會評估」。商仲分析，都更案曠日廢時，加上修法不確定性，均是造成建商不願參與的原因。

欣元商仲統計指出，北市近16年來申請自行劃定都更案件量，申請自行劃定更新單元的案件共有1124件，不過核定成功卻佔不到1成，讓都更重建近乎「難產」，再加上在「文林苑」爭議後，讓不少建商直接放話不玩。

地主改出售或合建
基泰建設副總經理張玉貞坦言，目前同業普遍對都更政策相當悲觀，且房屋稅爭議吵不停，許多住戶擔憂政府雖然祭出短期優惠，換來的卻是長期負擔，阻力不小。基泰也因此調整都更方針，優先將同意率高的案子持續在程序上推進，其餘暫時擱置。

而部分等不到都更地地主，也出現一波出售土地或尋找建商合建解套。欣元商仲總經理焦文華表示，今年曾洽談的3筆土地中，就有1筆位於中山區約95坪大土地，因都更協商不易、阻力大，轉而找建商談合建。

焦文華指出，從這一波售地、合建潮發現，建商今年土地坪數需求轉小，北市80~150坪土地最熱門，以北市申請建造執照的案件來看，今年上半年土地150坪以下佔整體達46%，近半數。他說：「未來2年小型建案當道，建商風險較低，可快速回收成本，將成為推案的新趨勢。」

備受矚目的財政部國產署台北市中山區長春路招標案，在三度降價招標以及地租改採部分固定制後，市場還是沒人埋單，經10月17日公告標售、昨（21）日正式開標結果，最終還是乏人問津，以流標收場。累計今年以來國產署陸續標售的全台共14筆地上權標案，統統「槓龜」。

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示，主要是卡關在市場性不足、未來50年逐年提升的高稅和高地租風險、房價下跌等3大風險。

黃舒衛表示，昨天三度公開標售的長春路地上權土地，從103年3月首度公告以權利金底價17.56億元招標，到昨天降價到10.57億元，而且地上權標售也更改遊戲規則，將地租的三分之二改為固定制、三分之一為原來浮動制，以財務的角度來看，好像租愈久愈划算；但就開發商的經營策略來看，取得土地後，可能有3大風險，以現在的市況或制度來說，風險仍大，觀望心態仍濃。

黃舒衛表示，首先，開發商可用過去興建、銷售集合住宅的方式進行開發，但由於消費者貸款成數低、利率高、不適用優惠貸款等，地上權產品也面臨先天限制因素。事實證明，無論蓋豪宅賣給不需要貸款的富豪，或蓋小宅賣給首購年輕人，前者想將資產傳子傳孫，後者則要花費更多的貸款支出，恐怕都不是這兩個族群的「菜」，銷售成績往往與預期落差極大。

黃舒衛表示，第二是建商、壽險業打算以相對較低的土地成本取得開發權，興建後做長期收益產品經營；然而，目前國內商用不動產的投資報酬率水準偏低，但主管機關統計今年最新調整的公告地價，只達市價的兩成，顯示未來調漲空間仍大，微薄的獲利一下就被吃光光。

最後潛在風險，是房價趨緩，開發商的投資行為本來就會變保守。黃舒衛表示，地上權是場要談70年的戀愛長跑，不能見好就收。現在政府重推都更，投資成本相對少很多，開發商籌碼有限，打打安全牌、回頭做都更整合，也會產生排擠作用。

信義房屋（9940）大陸「信義嘉庭」案二期10月6日開盤至今已銷售168套，在上海嘉定區銷售第一，而總銷人民幣14億元的一期已全數完銷，預計明年3月交屋，在大陸個案挹注下，信義明年業績可望大幅攀升。

展望國內房市，信義認為，第4季旺季效應仍在，但可能不會比以前好，預估今年為谷底，明年可望慢慢回溫。

信義房屋前進大陸推案傳捷報，「信義嘉庭」一期總銷約人民幣14億元，共計約260多套房，目前已全數完銷，該案預計在明年3月交屋，信義明年上半年業績即可明顯攀升。

「信義嘉庭」二期規模與一期相當，已在10月6日開盤，至今已銷售約168套，該案在上海嘉定區所有個案中銷售第一，預計明年9月底交屋。

信義今年第3季合併營收20.08億元，毛利率24％，較去年同期增加5個百分點，營益率10％，也較去年同期大增8個百分點，單季營運回溫比公司原預期樂觀。

累計今年前3季合併營收56.49億元，與去年同期相當，毛利率22％，較去年同期略為下滑1個百分點，主要是受到上海、蘇州展店，及「信義嘉庭」行銷費用影響，稅後淨利3.47億元，EPS 0.55元。

法人預估，「信義嘉庭」一期順利完銷，可望獲利人民幣約4~5億元，貢獻EPS約3元，帶動明年業績走揚。

信義在大陸除建案銷售拉出紅盤之外，信義房屋表示，大陸房市受政策影響交易量暴增，今年前9月上海、蘇州房仲事業表現不錯，但10月新樓市政策出來後，交易量明顯受到壓抑，後續大陸房市狀況仍觀察。

受到上海、蘇州房仲營收增加，信義房屋今年第3季大陸子公司營收比重，已由去年同期的12％拉升至17％，累計今年前3季比重為14％，較去年同期增加5個百分點。

在國內市場方面，天母「信義謙石」案目前興建中，預計明年3月取得使照，後續才會進行成屋銷售。

在房仲門市部分，目前全台有435家門市，其中北區259家、占比6成最高，桃竹區64家、占比15％，中區60家、占比14％，南區52家、占比12％。

展望國內房市，信義房屋表示，第4季旺季效應仍在，但可能不會比以前好，全年交易量約24萬棟左右，預估今年為谷底，明年可望慢慢回溫，房價則要看政策導向，預料盤整機率較高。

為持續改善銀髮族及行動不便者之生活需求以回應高齡友善城市與落實無障礙生活環境，並提昇建築物使用效能，老舊公寓增設電梯已是未來必然趨勢。台北市政府針對補助資格再放寬，並自2016年11月21日起生效。

台北市更新處表示，依修正後的補助條件，如果補助案申請人為管理委員會者，將放寬得以區分所有權人會議決議及管理委員會出具之可自行排除違建或施工阻礙切結書，替代全棟建築物所有權人同意書。更新處期待透過本次修法，能更加貼近民眾推動老舊建築物增設電梯之實際需求，加速民眾間之意見整合，進而協助民間增設電梯補助案成案，營造無障礙樂活環境。

補助案額度包括設計及施工費最高新台幣200萬元；如果電梯規格符合台北市通用設計規範，提高上限至300萬元。若市民朋友想更瞭解受理補助之詳細內容，可逕向台北市更新處委託之輔導團隊崔媽媽基金會(電話：2365-8140轉233)或本市更新處(電話：2781-5696轉3156~3159)洽詢，或可上台北市都市更新處網站查詢。此外，民眾如對成立管理委員會有疑問者，亦可向台北市建管處公寓大廈科(電話：1999轉8388)洽詢辦理。


台北市補助增設電梯完工案例分享(中山北路六段290巷之5層樓公寓)

「以前年輕的時候，每天把爬樓梯當運動，但現在年紀大了，漸漸爬不動囉。現在有了新電梯，人生變彩色！」住在五樓的張伯伯表示現在電梯完成後，外出也就方便了，生活變得豐富許多，晚上偶爾還能跟孫子在住家附近玩手機遊戲。張伯伯也提到非常感謝從申請到完工這一路上，來自本市更新處、建管處與民間崔媽媽基金會等單位的大力協助與諮詢，讓住戶上下樓不再路迢迢。

台中市政府推動舊城區再生，其中，輔導傳統市場轉型為重點項目之一。新建國市場已於2016年9月啟用，目前是全國平面式面積最大的公有零售市場，啟用後不但生意熱絡，更成為觀光景點之一；古色古香的第二市場也正進行全面整修工程。市府表示，「現代化」、「觀光化」將是市場再生的兩大策略，搭配短、中、長期規劃，從強化硬體設施著手，營造安全、舒適、衛生的購物環境，也期待藉此帶動區域經濟發展。

台中市政府2016年11月21日市政會議進行「傳統市場與攤販管理的新紀元時代」專案報告。經發局長呂曜志指出，市府以「現代化」、「觀光化」兩大策略推行市場再生，並有短、中、長期規劃，從強化市場硬體設施開始，營造安全、舒適、衛生的購物環境，例如增加兒童遊憩區域、婦女哺乳空間等；進而透過提升攤商及自治會現代化管理的能力，帶動市場競爭力，最後增進市場附加價值，推動區域經濟發展。

市長林佳龍表示，台中的市場文化除了人情味，也兼具「阿娘的滋味」，發展的是一種有溫度的人際互動、社區記憶，未來市府將持續跨局處合作，除了針對各公有零售市場營運情形因地制宜研擬市場活化計畫、輔導成立自治會，也透過規劃市場及攤販集中區周邊公共運輸路網，提升交通便利性，並關注環保、食安等議題，將加強輔導攤商、建立稽查機制，並規劃藉由評鑑方式讓市場產品建立良好形象。

林佳龍也表示，目前台中已成立6個公有市場「愛心食材交流平台」，提供社區關懷據點食材、發展共餐服務，市府經發局與社會局未來將持續合作，推行分享、互助的好文化，照顧獨居老人等弱勢族群。

另外，未來也將推行以iVoting票選年度在地市場特色小吃、遴選各市場具代表性的特色美食，建立品牌並加強宣傳；透過整合周邊環境、交通、食安、行銷等資源，希望讓各個市場找到自有定位，進而發展出新的可能性。

會議中，林佳龍也感謝「建國前半生．市場特展」的籌辦團隊，紀錄建國市場遷建前的風華歲月，以展覽呈現在地故事。策展人白勝文表示，感謝市府提供機會，市場除了是文化特色，也是長輩和晚輩共同的去處，可帶動觀光、也增進人際關係。籌辦團隊透過攝影及錄影等方式記錄的過程中，也感受到台中的市場味道，感謝許多人的幫忙讓記憶保存下來、完成展覽，很高興參與到台中的改變，也期盼台中變得更好。

為活化百年旗山糖廠，轉型為東高雄山城九區特色物產園區，市府與台糖公司合作，提出「旗糖創新博覽園區」與「製糖工場再利用」計畫，日前分別獲得經濟部及文化部核定，未來中央與地方預估陸續投入近億元經費，將旗山糖廠的產業文化結合地方物產行銷，成為高雄山城的新亮點。

高雄市都發局長李怡德表示，東高雄山城九區以農業和觀光為主，市府計畫將百年歷史的旗山糖廠，轉型為兼具觀光轉運、糖業文化體驗及蔬果加工加值等複合機能的創新基地，經號召東高雄觀光產業聯盟、旗山聯合社區營造協會、旗山形象商圈促進會、旗山區糖廠社區發展協會及六龜觀光休閒協會等地方社團，向經濟部爭取第一階段園區整體規劃設計經費400萬元，已獲核定通過。

此外，由於糖廠自2002年停工後一直保留完整的製糖機械設備及工場本體樣貌，其中1910年英國製造的甘蔗壓榨機，更讓實地勘查的專家學者感到驚豔。台糖公司周振光課長表示，文化部最近核定的1083萬元經費，將優先運用於製糖工場外觀的防護，讓富有歷史的機具設備，不再繼續損壞。

李怡德局長說，感謝中央部會對於市府整合台糖公司與地方社團，改造旗山糖廠的支持，待園區規劃設計完成後，將持續向中央申請園區改造工程、製糖工場內部整修與文物資產調查等經費，期待旗山糖廠物產園區的轉型再出發，成為高雄的山城新地標。

小資族買房，竟從預算800萬元，一路「加碼」買下價值1237萬的房子！網友分享自己在汐止買房的心得，表示自己原本設定買房預算為800萬元，無料最後長輩竟願意幫忙出頭期款，讓預算一口氣拉高到1300萬元，「只花2個禮拜就成交了」。

千挑萬選買房子，還不如長輩「借力使力」推一把！網友飲水思源在PTT分享自己的買房心得，透露自己看房子看了1年多，卻一直找不到合適自己的房子，自己800萬的預算，更是讓物件的選擇相當有限，直到長輩出手願意資助頭期款，讓預算拉高到1300萬元，才順利買到房子。

飲水思源表示，自己經過此次買房後，才真正了解到「買房需要緣分」這句話，因為自己看房子已有一段時間，最後卻是因為到路邊吃火鍋，才買到這一間價值1237萬元的房子，他也建議所有想買房的人，「訂好預算、確定需求」，之後就交給緣分就行了。

不過財政部國稅局也提醒民眾，如果是由父母幫忙支付頭期款者，必須注意當年度贈與的金額，不可超過免稅額度的規定，否則必須依照規定辦理贈與稅申報。

賣了2年都賣不掉，交給房仲卻在1個月內成功售出，關鍵就在「用對方法」！永慶房仲許彥翔分享快速成交的秘訣，就是「比實價登錄低10％」，「其實買方一直都在」。

大坪數、高總價，附帶4個停車位，屋主苦撐2年賣不掉的房子，交給房仲後，卻在1個月內成功出脫！《好房網雜誌》報導指出，新北市新板特區一處豪宅，因為原始開價高於區域的均價，所以待售了2年還是乏人問津，讓屋主不得不尋求房仲的協助。

成交此案的永慶房屋板橋特區店店長許彥翔透露，自己先向屋主分析無法成交的原因，在於當時該區平均價格約為每坪65萬~70萬元，若依照原本開價每坪72萬元進行銷售，恐怕仍無法順利出脫，因此建議屋主下修單價至每坪60萬元，「比實價登錄低10％」，果然讓屋主在1個月內成功出脫，顯見「買方一直都在」。

對此，永慶房產集團業管部協理林泰隆也呼籲，其實無論是高總價或是低總價的屋件，屋主都應該重新衡量物件所在的區位、條件、行情，才不會錯失最佳的銷售實績，「買方能接受的價格才是成交價」，屋主只要反映合理的價格，就能刺激成交的機會。

你願意花多少時間通勤上班？一名在台北市大安區上班的網友發文求助，透露自己與老婆住在家中，雖然距離雙方上班地點都很接近，卻無意間看到文山區有一處租金不到1萬元的便宜住處，讓他們興起搬家的念頭，不過網友卻潑他冷水，「為了省房價，可以忍受通勤，但是為了省租金，完全不划算！」

「通勤40分鐘算很久嗎？」網友在PTT中發文求助，表示自己與老婆目前住在家中，距離兩人上班的地點都十分便利，不過卻在無意間看到在台北市景美女中附近，有一間租金超便宜的房子求租中，讓他興起搬家的念頭。

網友透露，這間鄰近景美女中的房子，是2房1廳約20坪的中古大樓，但是租金卻不到1萬元，他覺得非常划算，唯一的缺點就是「老婆必須花40分鐘通勤」，「多花20分鐘通勤，真的比不上便宜的租金嗎？」。

沒想到「多花20分鐘通勤」的說法，換來一面倒的「負評」，不少人指出，「若是為了省房價，可以忍受通勤，但是為了省租金而犧牲通勤時間，就不划算了」，認為「跟公婆住、離公司近、免房租」，維持現狀才是最適合的選擇。

更有人提醒，像這類租金行情明顯偏低的物件，最好要仔細檢查過再簽約，以防未來解約、違約將產生的種種糾紛，會讓承租人付出更大的代價。

對此，《財訊趨勢特刊》建議租屋族，不妨從「上下班時間」作為考量基準，倘若是較為彈性的上班時間，用長一點的距離換取租金，也是不錯的選擇。

　　在成都高新區南部園區、天府新區成都直管區范圍內購房：居民家庭有1套住房未結清相應貸款，再次申請貸款購房，首付款比例不得低于70%；居民家庭購買第三套及以上的，暫不提供貸款支持。新政從11月18日起執行

　　18日下午，人民銀行成都分行、四川銀監局聯合向各家金融機構下發了關于進一步加強住房信貸政策管理的通知。成都商報記者獲悉，《通知》決定對成都高新區南部 園區和天府新區成都直管區執行二套房最低首付7成的房貸新政。成都商報記者獲悉，新政已從11月18日開始正式實施。

　　“這次定向調整力度很大”

　　《通知》稱，根據人民銀行、銀監會關于進一步完善差別化住房信貸政策有關問題和調整個人住房貸款政策有關問題的通知，以及《成都市人民政府辦公廳關于印發進一 步促進我市房地産市場健康發展若幹政策措施的通知》有關意見，四川省市場利率定價自律機制21家核心成員單位于2016年11月17日做出決議，進一步調 整成都市部分區域差別化住房信貸政策，決定在成都高新區南部園區、天府新區成都直管區范圍內購房：居民家庭有1套住房未結清相應貸款，再次申請貸款購房， 首付款比例不得低于70%；居民家庭購買第三套及以上的，暫不提供貸款支持。新政從11月18日起執行。

　　據了解，此前蓉城各家銀行對二套房都是執行的最低首付4成，利率上浮10%的政策。昨日，已收到文件的一家銀行相關負責人告訴成都商報記者，“這次定向調整力度很大”，如今在限定區域貸款購二套房的人，首付款要多支出75%。

　　據介紹，參照以往慣例，凡是在11月18日之前銀行已受理的貸款申請，仍然可以按照原來的政策執行，18日(含)起受理的就要按新政來執行了。

　　嚴禁變相突破住房信貸政策

　　《通知》要求，各家銀行要認真落實差別化住房信貸政策，嚴格執行首付資金真實性檢查、償債能力審查等要求。嚴禁購房者通過個人消費貸、個人經營性貸款、信用卡透支支付首付款等加大購房杠桿、變相突破住房信貸政策的行為。

　　兩部門強調，要加強銀行理財資金投資房地産領域監督管理，加強房地産開發上下遊企業貸款、關聯企業貸款及其他涉及房地産表內外資金合規性和資金流向管理，嚴禁違規發放和挪用信貸資金進入房地産領域。

　　《通知》指出，各銀行發現存在為購房者提供首付款支持、協助偽造收入證明等違規行為的房地産中介，在整改糾正前要堅決中止合作。對發現存在提供“假按揭”、“零首付”等違法違規行為的房地産開發企業，在整改糾正前不得撥付後續信貸資金或增加新的授信。

　據上海中原地産數據顯示，11月11日至17日，上海新建商品住宅供應面積為30498平方米，新房成交面積12萬平方米，環比下降14.6%，新房成交均價為53940元/平方米。

　　中高端樓盤集中成交 均價破“5”

　　本周上海的中高端樓盤集中成交，新房成交均價首次破“5”。其中，長寧區的西郊青溪花園穩居金額榜和面積榜首位，其推出的戶型皆為420平以上的雙拼別墅，銷售均價為104953元/平方米。另外，位于陸家嘴板塊的富源濱江名邸，近期剛拿到新建商品住宅預售證，銷售均價128874元/平方米，成交數據位列兩個榜單的前三甲。　　

　　值得關注的是，成交面積前十中，有5個樓盤的均價超過5萬/平方米；成交金額前十中，半數樓盤的均價超過10萬，都屬于中高端樓盤。　　

　　上海中原地産市場分析師盧文曦認為，近期的上海樓市成交逐漸走淡，市場上推出了部分中高端房源，對于樓市也會造成一定影響。另外，年末的樓市會處于磨頂階段，當前的數據並不能反映真實的市場情況。

　　10月下半月 上海新房價格指數環比下降

　　國家統計局于11月18日發布了70個大中城市住宅銷售價格統計數據。其中，上海10月下半月新建商品住宅價格指數環比下降0.1%。　　　

　　易居(博客)研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，從上海房價指數數據來看，環比增幅出現了明顯回落，這表明10月份上海房地産市場的積極調控，開始與房企的定價策略吻合，各樓盤也不會盲目定高價，目前上海房地産市場的價格正逐漸回歸理性。

　　他強調，分別從10月上半月和下半月的數據來看，上半月房價依然有所上漲，而下半年開始出現增幅為負的現象，表現出調整政策效應正積極顯現，房價回歸理性或平穩狀態有望得到實現。後續11-12月份預計房價會呈現一個不漲不跌的狀態，這對于購房者來説是一個利好消息。

有房企高層向《證券日報》記者表示，住宅租賃運營的市場空間巨大，但選址要謹慎。

100％持有住宅，開發商靠長期租賃回收現金，這種新型業務正成為開發商佈局的重點。近日，在北京出讓的四幅地塊中，住宅部分100%均由竟得企業持有，做成長租公寓產品。據《證券日報》記者獲悉，向熱點城市樓市輸出長租公寓是相關部門重點推進專案。

值得關注的是，在房地產行業淨利率逐年下滑的趨勢下，增量市場向存量市場轉化後，開發商為了尋找新的盈利點，一改過去以“房”為中心的運營模式，開始以“人”為中心，佈局全地產生態產業鏈，包括長租公寓、聯合辦公空間等地產新業態在內的，可與金融、服務等連結的資管服務鏈是大有可為的一環。

“持有住宅或持有聯合辦公空間，若從投資回報率來看， 京滬深 地價過高，中國房地產市場的租售比又過低，靠租賃回收的現金可能都無法與開發持有物業的資金成本打平”，有業內人士向《證券日報》記者表示，讓持有重資產變輕的方式不排除將資產打包，進入資本市場去融資為房企輸血的可能性。

進軍地產新業態

近幾日，北京出讓四幅地塊，住宅部分全部100%持有，雖然啟動限價模式，但品牌房企依然“熱情”參與，競爭激烈。

以海澱地塊為例，首創天恆中糧聯合體以57.6億元摘得海澱永豐20號地，根據競拍條件，需要配建100%自持商品住房面積，10%自持商業辦公面積。現場競拍吸引了包括首創中糧天恆聯合體、碧桂園、龍湖首開聯合體、萬科綠城聯合體、遠洋、石榴集團、中鐵、融創中國等8家拿地主體參與。

根據競拍條件，該地塊商品住房銷售均價不超過53400元/平方米，且最高銷售單價不得超過56100元/平方米，全部居住套型必須符合“90/70政策”，五年內不得出售，銷售時不得搭售其他服務、產品，不得捆綁精裝修。

事實上，據中原地產首席分析師張大偉統計，上述四幅地塊，總計出讓金203億元，62萬平方米中的50.4萬平方米住宅面積全部由開發商持有，預計將向市場提供8400套長租公寓，其中一宗地塊的出租房樓面價高達3.8萬元 平方米。

張大偉進一步表示，持有住宅部分按照3%－4%的租金收益計算，上述8000多套出租房年租金約3.2億元，按照持有和出售比例來看，開發商對上述四幅地塊的持有成本約為140億元，年資金成本約為7億元，租金收益只能回本銀行定期存款，短期內盈利和變現都很難。

此外，國泰君安的一份研究資料顯示，核心城市租金收入漲幅落後於房價漲幅，租金回報率與1年定期貸款利率相近，但需求高，市場空間大。2015年下半年以來，隨著新一輪房價上漲，“京滬深”三城租金回報率都降到2%以下，而美國的平均租金回報率常年穩定在6%左右。目前來看，租金回報率有上漲空間，而推進長租公寓也將是解決房地產市場供需矛盾的重要一劑，尤其對於集中式長租公寓來說，開發商一旦運營成功，存量房優勢和開發優勢將協同釋放。

事實上，2015年初，萬科早就劍指長租公寓，推出長租公寓品牌“萬科驛”，目前已經在廣州、上海、廈門、濟南、北京、西安、重慶等多個城市落地，並計畫至2017年將實現15萬間萬科驛公寓。

8月17日，龍湖地產在香港舉行2016年中期業績發佈會，也宣佈已正式涉足長租公寓和聯合辦公兩個新業態，龍湖長租公寓定名為“冠寓”，並且力爭在三年內實現300處長租公寓。此外，包括金地、遠洋、招商蛇口等房企也都進軍長租公寓。

有分析師表示，標杆上市房企在前期投入上有資金優勢，可以通過公司債、非公開發行方式獲取資金。在獲得物業方面，此類房企可以通過改造自身存量物業、或是利用政企關係來獲得存量物業，在不同城市的開發團隊能夠把握城市租賃房需求，因此可能會大量佈局該業務。

佈局資管服務鏈

值得關注的是，房地產市場進入存量房時代後，如何挖掘存量房市場的盈利鏈條，以“人”為中心，圍繞“房”的數公里半徑內進行服務鏈條全生態佈局，成為房企下一個進軍領域。鑒於此，除了長租公寓這種新型業態外，在過去一年中，開發商對聯合辦公空間的青睞度也很高。

據記者瞭解，在聯合辦公空間興起之初，初創企業佈局較多，但隨著市場的優勝劣汰，標杆房企開始手握大量優質資源謹慎進入，包括SOHO中國、太古、遠洋等知名房企。

近日，龍湖地產宣佈首個聯合辦公空間“一展空間”在北京長楹天街商業綜合體中正式開業。據龍湖方面表示，與國內多數聯合辦公產品不同，“一展空間”定位於“商業綜合體中的聯合辦公空間”，如頗具代表性的全球知名商業地產集團西田（Westfield）推出的“Bespoke”，採用的是“前店後辦公”的模式。

“龍湖北京長楹天街 一展空間 開業出租率已達95%以上”，龍湖集團副總裁兼創新事業部總經理韓石表示，龍湖將圍繞入駐企業進行社群運營，強化精細化運營能力，形成商業客流與創意辦公的零距離連結；建設眾創生態圈；承接辦公溢出效應；最後，實現辦公、居住、消費一體化，多點多中心形成創新業態集合的產業新區。而繼北京之後，今年12月份，位於上海的首家“一展空間”也將于龍湖虹橋天街面世。

此外，對於長租公寓“冠寓”，據龍湖方面透露，若選址得當，是有賬可算的重要業務之一。

對此，上述業內人士向本報記者表示，無論是長租公寓，還是聯合辦公空間等地產新型業態，對龍湖而言，都是公司長期戰略的重要組成部分，通過對“人”生活半徑的服務，在未來可獲取可觀的租金回報和穩定的現金流。事實上，包括盤活存量房資產在內，這都是品牌房企爭搶佈局的重要因素。

另外的動力，則來自對資金的追逐。


曾有機構投資者向本報記者直言，比起傳統的商業地產業態，尤其是零售或酒店業態，“我們更看重房地產行業聯合辦公空間等新興業態，這是我們重點關注的投資對象。”

“在目前的中國房地產市場上，持有住宅甚至比持有商業更讓開發商興奮”，某不具名人士向《證券日報》記者直言，“京滬深”及熱點二線城市住宅價格居高不下，估值較高，若把這些資產打包，甚至做成金融產品，資本市場裡將不乏買家，甚至若將租金收益打包，可以通過多種管道實現融資輸血，比起“捂地”面對的政策壓力和不能產生現金流收益而言，開發商將更看重這種一旦運營成功，還能產生品牌價值，甚至轉化為輸出品牌，實現輕資產化的商業運營模式。

融資成本曾經看起來很美的美元債，如今正在悄無聲息地從中國房企的錢包中掏錢，而且這並不是竊取，而是基於完整融資合同的一場陽謀。

資料顯示，今年四季度以來，人民幣匯率延續“非對稱性調整”格局：9月30日至11月18日，人民幣兌美元匯率中間價由6.6778下跌至6.8796，下跌幅度達到3%。

“近年來，美元整體上保持了走強的態勢。人民幣貶值3個百分點,那麼國內房企所發行的美元債成本也會上漲3個百分點左右”，有投行人士對《證券日報》記者表示。結合《證券日報》記者統計情況來看，部分房企計入匯率因素後的綜合融資成本三年時間來已經上升逾13%。

房企發行美元債

票息率懸殊

2013年至2015年，由於美國連續量化寬鬆政策的實施，全球資本市場出現了超低利率的環境。對於內地房企而言，當時國內融資成本的相對高企和難度的加大，使得它們有動力去海外尋求成本更為低廉的資金。券商統計資料顯示，僅2015年上半年，中國企業境外美元債券發行總規模已近593億美元，刷新歷史紀錄。

刷新歷史紀錄的背後,美元債確實看起來很美。從表面上來看，美元借款確實利率較低，中國優質企業發行的多年期美元債利率大多在3%-6%之間。萬科2013年首次境外美元債券發行時，該筆8億美元的5年期債券的年票息率僅為2.625%。

但是，值得一提的是，內地房企融資成本差距懸殊，如上所述,萬科當年美元債年票息率僅2.625%，一些央企背景的房企也能拿到3%-6%左右的票息率，而據《證券日報》記者不完全統計，二、三線房企所發行的美元債券利率最高可達13.5%左右,較為普遍融資成本也接近10%。

對於運作比較成熟的美元債市場而言，評級與票息率可謂是息息相關。中國二、三線房企在海外獲得的評級多數為B級，可謂普遍遭遇偏低。另有研究顯示，內地房企美元債的償還壓力將在未來四年內出現，2016年去年將有約63億美元債券到期，這將是2015年到期債券規模的兩倍。

匯率波動

融資成本陡增

由於房企的融資成本差距懸殊,部分行業龍頭的票息率確實非常低,因此房企高管曾經發出了“融資成本低得不好意思說”的感慨。但是與傳統商業銀行人民幣貸款不同,美元債以美元為計價貨幣,房企的實際成本與匯率息息相關。

2014年以來,人民幣兌美元匯率升值止步,並曾經出現幾次快速貶值。從2013年12月31日（匯率中間價為6.0969）至昨日（匯率中間價為6.8985），人民幣匯率中間價已經貶值逾8000個基點，貶值幅度超過13%。對於中國內地房企而言，表面上的低廉融資成本背後，似乎暗藏隱性的“匯率陷阱”,因為匯率的波動表面上是市場因素的合力，但實際上在很大程度上被美國的貨幣政策所“綁架”,中國企業自身沒有任何的控制力，甚至難言準確預判。

以某二線港股上市房企為例，該公司2013年美元債票息率高達12.25%，其後經過評級改善，2014年和2015年新發行的債券融資成本下降至8%左右，但即使按照8%來計算，考慮到發行本身的財務成本和匯率變動因素後，如今其美元債的綜合融資成本很可能遠遠超過了2013年。

如果按照目前的匯率水準計算，原本的票息率就較高的房企的實際資金成本將上升至15%以上，即使是原本票息率較低的企業，其融資成本也將上升至10%以上。對於部分企業而言，美元債的融資成本事實上已經翻倍。

當然，並非所有房企的美元債融資成本都必然會飆高，也有部分房企對於外幣借款提前做了匯率掉期處理，以降低匯兌損失。不過，從公開資料來看，大部分發行美元債的內地房企並沒有表示為外幣進行對沖或者套期保值。

老牌英資太古地產有限公司剛發佈的第三季度業績，揭示中國購物中心行業拐點似乎再現。太古香港的3個商場都持續下跌，香港零售市場特別是奢侈品市場的低迷，對金鐘太古廣場及機場附近的東薈城奧特萊斯衝擊較大；太古內地幾個購物中心雖仍錄得增長，但增速卻快速放緩。中港高端商場大都採用美國模式，都同樣面對轉型升級的壓力，未來發展值得關注！

北京地區地標性建築的三裡屯太古裡，租用率兩次出現下滑，由去年底的94%跌至92%。而頤堤港購物商場前三季零售額增長11.3%，低於一季度16.4%、二季度12.8% 的增幅。

和北京頤堤港一樣，廣州太古匯放緩跡象十分明顯，零售額同比增長6.5%，遠不如去年同期19.5% 的雙位數增長。

成都遠洋太古裡作為開業時間較短的項目，受惠於低基數效應，零售額增長最快，達100.6%，但增速同樣從一、二季度的 138.9% 和 112.5%快速下降中。雖然建築極具特色、大牌雲集的成都太古裡成為很多成都人自豪的購物中心，但其市場調研、定位、招商、甚至運營，都還是採用混合著香港風格的美國模式。據我們觀察，成都太古裡還是逛的人多，買的少。而據我們私下瞭解的一些國際、國內較好品牌在成都開店時，選擇了城南的王府井二店，或太升南路口的華置廣場等其他商場，而沒有進駐成都太古裡。有從事奢侈品零售多年的朋友透露，品牌或零售商入駐太古裡，只能作為品牌推廣或PR形象，要盈利是很難的。我們原來一直批評的成都太古裡動線設計不人性化的問題，近期似乎有些改進。不過，如果定位、招商、運營還是按照老套路，恐怕成都太古裡也會和北京太古裡、廣州太古匯一樣，很快遇到業績增長的天花板。

作為這個英資集團入華的首個項目，北京三裡屯太古裡近期出現了一些餐飲品牌撤離現象。零售低迷，餐飲火爆往往是很多購物中心的常見現象。北京太古裡連餐飲也撤離，相信招商手法還是有些問題。而在大陸一直表現低迷的香港美妝連鎖莎莎，其北京太古裡分店目前也在閉店裝修，重開日期未定。太古裡作為北京最著名的潮流集合地之一，一直堅持讓莎莎入駐，不知道代表的是哪種潮流？又如何體現招商的品質與水準？所幸據報余文樂、吳克群自創的服裝品牌店近日開業。行業人士認為一輪新的洗牌正在進行中。

在近年不太受大陸同胞待見的香港，太古地產三個商場營業額仍在下降，也許沒太大懸念，但雙位數的跌幅還是應引起警惕。其金鐘的高端購物中心太古廣場，一直不是九龍倉的海港城、時代廣場，以及新鴻基的ifc等的對手。位於港島超大型高端住宅地產項目太古城的太古城中心，比較貼近區域消費者的日常需求，當然也有一些遊客去購物，所以下跌最輕微。而位於機場附近的東薈城，幾乎是香港唯一大型的奧特萊斯，不過大牌並不是非常全，受香港旅遊業低迷的衝擊也很明顯。

儘管面對挑戰，但太古地產仍是太古集團航空、機械工程、海上服務、飲料和地產五大主力業務中貢獻利潤最多、也可能最穩定的部分。如果能進行進一步的模式、手法提升，相信其商業地產、特別是購物中心部分，還有很大的提升空間。

微評

中國最專業的購物中心協會中購聯MallChina的資料揭示85%中國購物中心失敗或有大問題。

如今無論是太古地產、新世界K11、九龍倉、恆隆地產，還是內地的華潤置地、大悅城、萬達等等，都遇到中國購物中心開發、運營模式的行業瓶頸。其核心問題是，中國的購物中心，絕大多數都是模仿美國模式，無法避免其結構性、遺傳性的問題。中購聯率先引入中國的澳洲模式，經過近20年在美國、英國、迪拜、臺灣等國家及地區的發展，已證明了其全球的通用性與先進性。起源於澳洲的Westfield/Scentre集團，也成長為世界市值最高的購物中心專業開發、運營集團。雖然很多國人還是對澳洲模式相當陌生，但其以服務所在區域的消費者基本需求為核心的理念，在市場調研、定位、設計、規劃、業態組合、招商、運營的獨到理念、手法，及漂亮而人性化的呈現，都非常值得我們學習。

由領展（00823）以及南豐合作發展的觀塘海濱道77號的甲級寫字樓項目，將以每方呎38至40元的意向呎租進行招租。領展資產管理助理總經理梁嘉保表示，項目獲得多間金融機構、跨國公司洽租，其中有公司擬一次過租用全層共5萬方呎寫字樓。

該項目由17層共79.8萬方呎寫字樓，以及2層約8萬方呎的商場，另外地下車庫有415個停車位，預計將於2019年上半年落成。領展項目及發展主管黃漢強稱，原本項目總建築費預算為38億元，不過領展在招標時採取正確策略，以及中標工程商可採取有效措施控制成本、加快工程進度，最新預算已減少6億元，至32億元。

東九龍租金具吸引力

梁嘉保表示，對比灣仔等地區呎租仍要60元水平，東九龍現時呎租水平約30多元相當合理，相信能吸引金融機構、跨國公司進駐。領展對項目有信心，會持有項目作長線投資，無意出售。

領展早前已公布，項目獲摩根大通預租22.45萬方呎樓面，當時市場人士估計月租料約675萬元。摩根大通香港區市場主管關金星早前表示，該行看好九龍東的發展前景，預料該區可成為香港另一個新地標，摩根大通將繼續在香港作出投資，並強調該行的亞太區總部將繼續設於港島區。

MOUNT NICHOLSON三伙買家曝光 慳稅1.32億
本月初政府對樓市「加辣」後，九龍倉（00004）及南豐發展的山頂豪宅新盤MOUNT NICHOLSON第二期，以實用呎價10.48萬元售出16A和16B單位，呎價創亞洲分層單位新高，買家身份終於揭盅。前述兩伙連同7A單位，由「舖王」大鴻輝興業主席梁紹鴻家族購入，3伙均以首置客名義購買，料可慳稅約1.32億元。政府「加辣」逾半個月，市場漸現買家付重稅入市個案，華懋旗下九龍塘雲門獲內地客斥資約1.073億元連購兩伙，須支付相等於成交價30%的買家印花稅（BSD）及新雙倍印花稅（DSD），稅款達3220萬元。

梁紹鴻家族本月8日一口氣以12.24億元大手購入MOUNT NICHOLSON三個分層戶，其中16A及16B單位總實用面積8702方呎，以一份合約售出，　涉資9.12億元，呎價達10.48萬元，力壓西半山天匯， 創下亞洲分層住宅新高；該家族亦以3.12億元購入7A單位，實用面積4566方呎，呎價6.83萬元。

個人入市7A單位 親友掃16樓

梁紹鴻昨天向本報表示，是次以個人名義身份購入7A單位，親友則買下16樓兩伙，坦言若要付新辣招稅便不會入市，並強調有自住需要，不可以投資角度來衡量。他透露，雖然MOUNT NICHOLSON 3伙涉資逾12億元，但不會「豪裝」單位。

對於政府「加辣」，梁紹鴻仍看好未來樓市，表示住宅屬民生，未來將由用家主導，投資者不宜在住宅上「落注」，但可轉戰商業物業。

前述3伙若要繳付相等於成交價15%的新DSD，稅款將達1.84億元，是次梁紹鴻家族只須支付成交價4.25%的印花稅，稅款勁慳約1.32億元（約72%），惟基本釐印費用仍達5202萬元，相當於13個造價約400萬元的沙田第一城兩房上車單位。

此外，MOUNT NICHOLSON第一期上周截標的9號及11號洋房，昨天市場盛傳11號屋以逾5億元售出，惟以發展商公布的成交紀錄作準。

內地客1.1億購雲門 涉稅3220萬

另外，華懋九龍塘雲門獲內地客以約1.073億元大手購入1座8樓及10樓B室，實用面積均為1464方呎，呎價3.6萬及3.73萬元，買家須支付約3220萬元稅款；興勝創建（00896）旗下佐敦The Austine Place亦獲內地客以2466萬元購入3樓B室，涉及「辣招稅」739.8萬元；另遠東發展（00035）西半山尚嶺，亦獲買家以約1700萬元買下兩個低層B室，須付BSD及新DSD。上述5伙共涉及近4470萬元「辣招稅」。

「加辣」後新盤大碼樓交投頻現，信置（00083）西半山Cluny Park獲首置客以約8220萬元購入低層B室，實用面積2201方呎，呎價3.73萬元；該盤尚餘8個車位則加價50萬元，最新售價升至378萬至422萬元，加幅14%至15%。新世界（00017）尖沙咀名鑄亦以8200萬元售出66及67樓J室連租約複式戶，實用面積2310方呎，呎價3.55萬元；項目今年累售8個特色戶，套現近9億元。

中港財團踴躍 追平最高紀錄

市區地皮有價。港鐵（00066）本財政年度推出的首個物業發展項目，何文田站第一期昨天截止提交意向書，共獲得28家中港財團踴躍提交，追平去年5月港鐵將軍澳日出康城第7期收到28份意向書的鐵路項目意向書數目歷史高位。業界人士認為，何文田站項目的位置理想，政府推出的遏抑樓市措施，未有影響發展商對何文田站項目的興趣。

港鐵何文田站發展項目屬於觀塘延線何文田站上蓋發展項目的一部分。根據港鐵的計劃，整個上蓋將分為兩階段向巿場推出，是次的地盤位於忠孝街和佛光街交界，屬於北面地盤，鄰近新地（00016）何文田新盤天鑄和理工大學學生宿舍。

何文田站第一期佔地約15.07萬方呎【表】，屬純住宅發展項目，可建樓面面積約74.27萬方呎。港鐵發言人表示，共收到28份意向書，港鐵將在收到意向書後，進行甄選和編訂入圍名單，邀請發展商或財團入標，招標安排將盡快落實。

綜合本報記者在九龍灣港鐵總部現場所見和市場資訊，28家提交意向書的財團，包括長實地產（01113）、恆地（00012）、新地、信置（00083）、莊士中國（00298）和會德豐地產等多家本地發展商。

中資龍光地產首次參與

英皇國際（00163）高級物業主任莊瑞梅提交意向書後表示，何文田站項目具鐵路優勢，交通網絡好，並屬豪宅地段，故就該項目提交意向書。遠東發展（00035）地產發展部總經理朱寶林則指出，政府出招後，地皮造價已略為回落至較合理水平，該集團就項目提交意向書後，將視乎招標條款和該集團對未來4至5年樓市前景的看法，再落實入標時以獨資或合資入標及出價水平。

除本地發展商外，多家中資財團亦有提交意向書，包括萬科置業（香港）和中國海外（00688），以及首度就港鐵項目提交意向書的龍光地產（03380）等。萬科置業（香港）業務部董事邱啟章預期，政府推出辣招對於發展商就何文田站項目的出價影響有限。

英資發展商太古地產（01972）亦罕有高調參與，該集團測量師林杏儒說，過往該集團亦曾就鐵路項目提交意向書，認為何文田站項目的地段理想。

對於何文田站第一期收到追平歷史紀錄的28份意向書，萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文認為，反應十分理想，反映該項目的地理位置優越，雖然政府實施辣招，亦不影響發展商對項目的興趣，估計每方呎樓面地價達1.4萬至1.6萬元，地皮估值約103.98億至118.83億元，預料港資發展商投得項目的機會較大。

中海外（00688）上周突然易帥，拖累股價翌日插3.3%。新任主席兼行政總裁肖肖昨強調，仍受到投資者歡迎，業務及股價均穩定；又指自己「精力好好」，將一直做下去。

肖肖昨出席中海外旗下宏洋（00081）股東會後表示，主席更換是因為大股東中國建築股份進行工作調動，對原任主席郝建民有新的任命，惟詳情需向大股東了解。

毫無預期的管理層更換引發市場擔心，中海外股價曾於公告後由22.75元跌至22元，當日成交額增逾4倍，至20.4億元；昨升0.2%，收報22.05元。中海外宏洋昨跌3%，收報2.88元。

年屆60 「精力好好」

肖肖則表示未見到負面影響，又指投資者對其評級未變，一直「很歡迎我哋」，也未收到任何投資者的負面評價。

有券商擔心，肖肖以退休年齡60歲上任帶來不確定性，肖肖對此釋疑稱，60歲只是通常意義上的退休年齡界限，籲市場不必擔心，自己「精力好好架！好精神呀！」公司並未明確任職年限，但將全力以赴做下去，又強調中海外無論香港或內地業務均無變化，冀市場放心。

珠光控股（01176）副主席黃佳爵表示，正在進行的供股是為改善股東結構；又稱未來大股東擬注資。

黃佳爵透露，大股東朱慶凇旗下成熟商住項目將伺機注入珠光控股，預計未來6個月，將注入2個項目，預計以手頭現金、銷售回款及供股集資所得支付。

盡管大股東旗下擁有大量土地儲備，但自2009年賣殼上市以來，少有項目注入珠光控股。黃佳爵表示，大股東旗下多為舊改項目，發展時間長，加上對香港資本市場認識及把控能力不夠，故一拖至今，方啟動資產注入計劃。

黃佳爵強調，公司不追求銷售規模，9月斥6.9億元於廣東梅州買地，亦為大股東為回報家鄉之舉。他認為公開市場買地資金需求大，風險高，投資者存賭博心理，舊改項目雖慢，但無資金壓力，未來將繼續通過協議轉讓、合作及舊改方式獲得土地，預計項目陸續開售。珠光股價於公布供股後連日下跌，昨創逾一年新低，收報0.97元，跌近4%。

港府月初對樓市「加辣」，購買第2個物業的投資者須繳付15%的印花稅，海外樓盤趁機來港推介。利安環球物業高級市場推廣經理文慧詩昨表示，澳洲墨爾本West Side Place項目入場價324萬元，海外買家印花稅為7.5%，料可吸引本港投資者注意。

West Side Place 324萬起

項目發展商遠東發展董事總經理孔祥達稱，雖然美國於12月有加息的可能，不過並無影響澳洲息率，早前澳洲儲備銀行議息後，決定維持基準利率在1.5厘不變，息率維持較低水平，相信對投資物業有利。他稱，項目由4座物業組成，現時先推出A和B座，涉1,370個單位，而A座頂層將會興建Ritz Carlton酒店。

物業入場金額通常是投資者最關注的地方，文慧詩表示，West Side Place入場價為57萬澳元 (約324萬港元)，平均呎價為5,500元，海外買家須付7.5%印花稅，而其稅項可於落成後才付。另海外買家須要繳付律師費約2,000澳元 (約11,399港元)。於墨爾本購買樓花只須繳付一成首期，海外買家最高可做7成按揭，其餘2成則須自行尋找貸款公司申請二按。她稱，項目回報料由4.8厘至5.2厘不等。第一期約1,300伙單位全球推售，料市值12億澳元 (約68億港元)。

美聯：海外樓成交增加

美聯物業企業拓展高級董事謝梓旻表示，自辣稅實施之後，海外物業成交有增加的趨勢，主要集中於英國和澳洲等國家，估計是有關本港稅率問題令投資者轉投其他印花稅較低的城市。

項目有1房至3房間隔，面積522方呎至1,452方呎，預計2020年落成，地契為永久業權，展銷會由昨天起至12月5日在金鐘海富中心舉行。

[摘要] “溫哥華房價居高不下，而且一直在漲，但溫哥華當地收入水準卻是加拿大全國較低的，這些問題導致當地可居住性問題惡化。

溫哥華首征空屋稅 海外買家轉戰西雅圖

繼“15%外國人購房稅”後，加拿大溫哥華市針對居高不下的樓市，又下了第二劑猛藥—空屋稅。

11月15日上午，加拿大溫哥華市議會正式表決通過空屋稅議案：從2017年開始，該市將對空置不住的房子徵收1%的房產空置稅。

這也意味著，當地一棟市場估值100萬加元（相當於508萬元人民幣）房子，房主每年需交的空屋稅在1萬加元（相當於5萬多元人民幣）。不僅如此，來自彭博的報導稱，虛報住房情況的房主，還會每天額外加罰1%的罰款。

“溫哥華房價居高不下，而且一直在漲，但溫哥華當地收入水準卻是加拿大全國較低的，這些問題導致當地可居住性問題惡化。”旅居溫哥華的專欄作家陶短房在接受時代週報記者採訪的時候分析道。

據陶短房透露，11月15日加拿大房地產協會（CREA）發佈報告稱，10月份加拿大全國房屋銷售數量創下同期歷史最高紀錄。

與房價高漲形成對比的是，當地有1萬多套房子無人居住。

祖孫三代都支持

“早就聽說要徵收房產稅了，”已經移民加拿大10年的劉子玉告訴時代週報記者，“這對於我們來說其實是好事。”據她介紹，此次政府打擊的是那些屯了好幾套房子的炒房黨，對於買房自住的人群完全沒有影響。

在空屋稅的細則中表示，如果你擁有兩套以上的房屋，首先得確定自己的主要住宅是哪個—該住宅必須是經常居住，並且接受郵件和稅單的地址。如果你另外擁有別的房屋，該房屋並未有人居住，也並沒有出租，那麼每年將要收取房價1%的空屋稅。

溫哥華市市長羅品信（Gregor Robertson）強調，只要該處房屋是主要居所，有證據表示它是自己的居住地或合法出租，就不會受到影響—即便屋主在別的城市甚至別的國家工作很少回家。

陶短房對時代週報記者分析，此項政策對“以房養房”即一套以外的住房用於出租、租金支付房貸的中國小買家不構成影響，因為只要出租就不收稅，但“純炒家”會受到影響。

溫哥華位於加拿大卑詩省，近年房價不停在漲。根據彭博社發佈的消息，該市樓價在最近五年上升了40%。

另一方面，根據當地政府的資料，當地現有1.08萬個空置一年以上的住宅單元，其中有9700個是公寓，占溫哥華公寓總數的12.5%，其他為獨立屋或其他住宅，占全市總數的1%。

如此不平衡的樓市，早已引起當地民意沸騰。

來自Insights West民意調查機構表示，卑詩省八成居民都支持空屋稅，在溫哥華市支持度更高。

“其實早在2014年，支持空屋稅的民眾在卑詩省就達到72%，”民意測驗專家馬里奧•坎塞科表示，“現在對於空屋稅的支持更是空前高漲，支持民眾來自不同的種族背景、不同的收入層次，有些甚至是整個家族祖孫三代都支持。”

“在大溫哥華地區，82%的民眾支援空屋稅。”陶短房補充道。

外國買家成眾矢之的

不少專家將矛頭指向來自海外的買家，不少人認為，他們是讓整個大溫哥華地區房價瘋漲的中堅力量。

中國買家在加拿大的炒房熱也已不是新聞。加拿大國民銀行的經濟學家稱，2015年中國買家在溫哥華樓市投入了127億加元，占該城市總量的33%。

當地一家豪宅仲介表示，中國買家今年在西溫哥華高檔地段購入了接近3/4的豪宅，平均每幢價值310萬加元（約合1583萬元人民幣）。

“溫哥華是一個很 奇葩 的城市，房價算得上北美最高，房租卻很低，”劉子玉表示，“如果想買第二套房租出去，房租能持平各種開銷就算很不錯了。”

對於中國買家炒熱樓市，陶短房表示的確有這方面因素，但被政治家和左翼團體誇大了。

“事實上這方面資料一直不完整，比如同為華裔，有的是外國人，有的是持楓葉卡的移民，也有的根本就是加拿大華人，但經常被混為一談，且資料表明許多外國買家也是在加拿大按揭買房，所以注入泡沫有很大一部分是 加拿大錢 ，另外部分美國EB5（投資移民）資金也流入加拿大房地產市場。”陶短房對時代週報記者分析道。

加拿大樓市一直在調控

調控樓市，是當地熱門的議題。

早在2013年的溫哥華市長選舉中，來自中國內地的首位華人溫哥華市長候選人王璐，就提出應向長期不在溫哥華居住的業主徵收房屋空置稅。

雖然王璐並未提及所針對的群體，但溫哥華中文媒體認為，其針對的物件就是在溫哥華西區購買獨立屋的移民，該地區屬於溫哥華住宅高檔地段。

後來當選的現任市長羅品信也在不斷放話，稱要和卑詩省府就開徵房屋空置稅“好好談談”。

2016年初，加拿大10名大學教授聯合建言政府，加重開徵房屋空置稅等議題。

溫哥華當地一些團體、居民也發動遊行，要求政府效仿澳大利亞，採取諸如徵收房屋空置稅、限制外資流入房地產市場、甚至限制外國買家購房等一系列政策，以達到改善“宜居性”、減少房屋空置浪費和平抑房價的目的。

7月25日，卑詩省政府在事先毫無預告的情況下突然宣佈，自8月2日起“非居民”（指既不是加拿大公民也不是加拿大永久居民者）在該省購買房地產，將額外徵收15%的房地產轉讓稅（PTT）。

這一調控政策短期效果十分明顯，據陶短房介紹，今年8月，大溫哥華地產局區域內房屋銷售量同比下降了26%。

10月3日，聯邦政府又出臺了被稱作“房產調控措施”的新規定，包括修改房地產資本增值稅（Capital Gain Tax）規則，讓外國人很難獲得這項稅款豁免，以及提高房貸門檻等。

如今空屋稅出臺，羅品信表示，希望借此來刺激目前空置房屋的房主更多將房屋出租，以此緩解溫哥華住房緊張。

來自溫哥華的房地產經紀人沙維斯基說：“我的海外買家告訴我，他們負擔得起15%的稅，但他們覺得卑詩省居民對外國人購房導致房價暴漲感到憤怒促使政府採取行動，這使當地市場前景難料。海外投資者現在幾乎都被告誡說不要立刻在加拿大置業。”

炒房下一站：西雅圖

許多被迫離場的熱錢開始轉向下一站：西雅圖。

生活品質相似、薪資水準卻較高、房價也便宜至少一半的西雅圖開始超越溫哥華，成為買家的首選地點。

據《西雅圖時報》報導，當地的房地產經紀人發現最近外國置產者突然大量增加，有些人打算搬來西雅圖地區，但也有些人只是為了投資物業，有的購買之後空置不住。

蘇富比國際地產西雅圖地區的負責人迪恩•鐘斯在接受媒體採訪的時候表示，一些中國人更是賣掉溫哥華的房子，到房價較低的西雅圖重新投資，使西雅圖房市湧現新的錢潮。

迪恩•鐘斯還說，他們公司經紀人使用微信與中國買家直接聯繫，他們能感覺到有關西雅圖房產資訊在微信上很受歡迎。

根據最新的Case-Shiller全美20大城市房價指數報告顯示，西雅圖房價在過去的一年內保持兩位數的增長。

而加拿大樓市的風險仍在增大。就在10月，加拿大央行發出警告，低利率和低首付導致部分區域購房者負債比例高企，加上不同地區房價漲幅嚴重失衡，使得加拿大經濟面臨風險。加央行行長波洛茲表示：“有意購房者及貸款機構要注意防範樓市風險，因為加拿大房價上漲很可能不可持續。”