建商棄豪宅 首換首購族選擇變多

此消彼漲
不看好大坪數產品市場，根據《住展》雜誌統計，北台灣新案4房以上產品推案量，佔總推案比例自2011年逼近4成，衰退逾半，迄今僅餘15%左右。雙北市過往以4房以上產品為大宗，2012年起聲勢逐漸下滑，甚至連產品銷售率都走弱，佔總可售戶數僅約3%。

房市景氣影響4房推案量體，《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，「2011到2013年處多頭市場，大坪數、豪宅型產品獲利空間最高，投資客狂掃貨，建商就拚命推大坪數房型，2011年佔比一度逼近4成。」2014年房市反轉後，投資客退場，加上持有稅飆高，大坪數佔比快速滑落，2016年僅剩約15%。

4房佔總可售戶3.24%
3房產品佔據主流位置，以北台灣整體推案比例來看，無論市場如何變化，3房型（含2+1、3+1房）佔比都在4成以上。何世昌認為，3房的坪數與房間數，最符合一般家庭需求，即便時空不斷變化，該產品還是居於龍頭地位不變。
至於2房以下的小宅房型，今年北台灣總推案戶數共10823戶，已連續4年達1萬戶以上，看似量體龐大，但佔總體戶數比例約32.49%，自2014年以來，比例逐漸微幅下修。其中，有高達約53.5%的小宅，集中在大台北地區，顯示大台北高房價環境，成為催生小宅的主要產地。

4房產品不僅推案量減，銷售量也趨於弱勢，從今年雙北市各房型的銷售佔比來看，4房以上產品僅銷售550戶，佔總可售戶數約3.24%，銷售量體最大的則是3房產品，今年約銷售1822戶，佔總可售戶數逾1成量體，其次則是2房產品，銷售戶數1695戶，佔比近1成。

總價帶考量是關鍵
嗅到4房頹勢氛圍，有不少建商早表示棄守心態，興富發（2542）發言人廖昭雄指出，現土地開發，多瞄準可規劃2~3房、自住型需求等條件地塊，範圍瞄準全台，另外，土地價格也要合理，就會出手。

廖昭雄認為，現今的市場主流就是首購、首換型的物件，將成本壓低，也才能推出迎合消費者需求的產品，「短期推案傾向不再推豪宅。」而冠德（2520）已言明，明年的興雅BCF案，將是公司旗下的末代大坪數豪宅案。

銷售中的蘆洲站聯開案「希望城市」，2房產品甫開案便已售罄，3房則穩定去化中，專案經理黃惠玲透露，總價帶的考量，對剛需買方來說，仍是決定出手與否的關鍵之一。

每1.5天賣1房6成 是首購族

近日大型房仲統整旗下事業體11月成交價量表現，直指「北弱南強」態勢不變，各房仲店家數在高雄市居於穩定，以永慶房產集團、泛信義集團各據山頭，店家數各自破百。觀察今年「店頭業績王」，永慶不動產楠梓台糖店累計至11月底，總業績量衝破11億元最多。

根據五大房仲品牌網站顯示，永慶房產集團旗下包括永慶不動產、有巢氏房屋及台慶不動產等3品牌，共計店家數114家，而泛信義集團旗下包括信義房屋、住商不動產、大家房屋等3品牌，共計店家數111家。兩大集團展店數不分軒輊，但若就單一品牌店家數來看，以住商不動產店數72家居冠。

信義河堤店4億
住商不動產總經理陳錫琮表示，公司近年積極優化資源補給，協助加盟店業績提升，店數穩定增加，期能在明年達到區域百家目標。
靠自住客撐起一片天的南台灣房屋交易市場，永慶不動產楠梓台糖店統計至11月底，總業績量超過11億元，總計賣出200多間房，平均每月成交1億元，幾乎是每1.5天就可賣出1間房。店東鄭博仁透露，雖說整體環境差，但楠梓台糖店今年整體表現卻優於去年，「主要還是來自剛性需求的貢獻，加上楠梓區房價基期低，65%交易來自首購族、其餘則是換屋族。」

鄭博仁指出，手上成交的200多間房中，以總價600萬元左右的大樓、總價1000萬元左右的透天產品，最獲青睞，「如高雄大學、土庫區一帶，詢問度都很高。」
「愈不景氣、愈要深耕人群，我們店頭每年提撥2%營業額，贊助周圍小學，逢年過節也會主動關懷低收入戶，跟區域產生良好的互動，當人們有需求，第一個就會想到我們。」鄭博仁說。
信義房屋高雄市業績最高單店，則是三民區河堤店。該店店長黃永全表示，今年統計至11月底，總銷4億876萬元，主要交易項目有7成是大樓產品，「像是河堤社區公園周遭，40~50坪、3~4房帶車位的物件最熱門，總價帶則希望落在700~1000萬元間。」

「房價僅下修5%」
黃永全說，近2年高市房市並無激情演出，房價1年間約僅下修5%左右，「剛性需求強勁，致使看屋客不減反增，但買賣雙方對價格認知不同，磋商期相對拉長許多。」黃永全強調仲介人員，在此刻更應提升服務質量，「精準配對買方需求，花雙倍時間陪買方看房，姿態較硬的屋主多拜訪幾次，才能戰勝不景氣。」

南台灣今年房市表現平穩，據最新公布的11月建物買賣移轉變化，高雄市達3234棟，月增24.2%、年增14.9%，六都中最亮眼，鳳山區及三民區穩坐高雄移轉熱區。業者指出，隨著觀望氣氛消散，高雄買氣在5月開始反轉，加上多項建設利多加持下，港都房市看好。

根據高雄市民政局資料，在縣市合併後，鳳山區為高雄人口最多的行政區，佔高雄總人口數達12.9%，其次為三民區12.4%，因人口眾多，也讓2區長年保持高雄移轉熱區，而統計2區實價登錄住宅均價，今年房價也出現些微漲幅，不過仍僅1字頭行情，房價相對北台灣親民許多。

三民生活機能佳
台灣房屋高雄中正特許加盟店店東朱金火表示，高雄市主力銷售為總價帶400~600萬元，屋齡15年左右、20~30坪中古大樓，剛好符合三民區特色，雖然三民區開發早，屋齡不算新，但生活機能健全，且未來輕軌通車利多，令沿線房市走強，拉高平均房價。

高雄代銷公會理事長戴嘉聖指出，鳳山及三民區主要還是以中古屋成交為主，若是新推個案，今年高雄重點有從市區往外擴散的趨勢，如楠梓、仁武及小港3區，這1、2年新推案量多，且由於土地成本上揚，建商多推出大樓建案，可售戶數增加，交易量體也跟著提升。

台灣老屋眾多，尤其在年初台南大地震後更引爆民眾對於住宅安全的憂心，不過根據草根影響力文教基金會指出，在事件經過半年餘，最新民調顯示，全台僅有約2成民眾認為有必要進行房屋健檢，讓結構技師直呼：「比率少的驚人！」
草根影響力基金會此次民調共收回1143份有效樣本，調查顯示，僅有21.17%的民眾認為有需要進行房屋健檢，若再針對這2成的民眾調查，已完成健檢的比率也只有21.07%，其餘近8成民眾仍未進行，主要原因以「不曉得如何申請」為大宗，佔了67.54%，另有近8%民眾擔憂結果影響房價。

多不知如何申請
台灣建築安全履歷協會理事長戴雲發直呼，「看到民調結果相當驚訝，全台灣每5人中竟只有1人關心，真的很少！」
戴雲發說，台灣每30到50年就會有大地震，是逃不掉的，等天災來才去應對絕對來不及，政府應拿出魄力，訂出規則並部分採取強制推動。

草根影響力基金會調查研究中心召集人陳松柏表示，全台屋齡30年以上老屋超過370萬戶，不過申請老屋健檢人數卻少之又少，從民調結果看來，政府宣導不足讓民眾不知如何申請是大問題，政府應嚴正面對。

營建署管理組組長劉田財回應，內政部所推「安家固園計畫」主要委由各地方政府受理申請，至10月底各縣市回報數目，全台申請件數共5753件，以高雄3404件最多，因計畫推出時逢地震發生，原以為民眾申請會很踴躍，故而未編列宣導預算，明年度提報時將納入考量，增列相關經費。

10戶以上多屋族集中雙北市，根據財政部最新資料顯示，2015年雙北市10戶以上多屋族，共有4762戶、佔六都總量的48%。若分就個人、法人多屋族年增率來看，台中市個人多屋族年增3.9%最多，而桃園市法人多屋族年增達8.5%居冠，房仲業者認為，趕在房地合一上路前，不少業者拼交屋，以致滿手成屋，重稅恐成其最大負擔。

從財政部稅籍所有人歸戶資料可見，在2015年與2014年10戶以上的多戶持有者依舊增加。其中，北市1年間增加91人及團體最多，而新北以77人及團體緊追在後，高市增加76人及團體居第3位，但高市年增率達6.4%，為6都增幅最大區。
住商機構高屏區協理林祺博指出，高市增加幅度驚人，除與區域近幾年來預售交屋累積有關，「另一種可能，是因為套房投資報酬率高，投資者大舉前進包租市場使然。」

法人持屋為節稅
若分就個人與法人多屋族量體來看，新北市的個人多屋族最多，達1229人，在增幅上以台中市最多，達3.9%。若以法人持有來看，台北市量最多，有1676個團體。但著眼年增幅，以桃園市8.5%的增幅最大，高市年增7.8%居次。
台灣房屋智庫經理江怡慧分析，法人持有不動產增幅大的主因，與節稅息息相關，「若是2年內的短期交易，當以個人名義投資不動產，最高適用綜合所得45%的稅率，但是若以公司法人來購置不動產，則稅率較輕。」
住商機構不動產企研室主任徐佳馨認為，新北市由於房價較台北市具優勢，被視為多頭潛力區，也讓大戶持有者量體急起直追，「而2015年，台中市有不少新成屋交屋，應是大戶比重增加的主因。」

今年以來，「讓利」風潮有逐漸擴大的跡象，買方砍價力道，似乎未減，愈來愈多的建商，開價也回歸理性，使得台北市每坪百萬單價新案，呈「連三降」，連續三年新推個案數量衰退；預期今年恐怕創下近十年最低量。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，這一波房市景氣循環，從2014年第四季以來，持續修正，其中台北市還是處於房價緩步修正的格局；尤其，在台北市的蛋白區，現在每坪開價站上100萬元大關的新推預售案，愈來愈少，甚至有些區域2016年以來「掛蛋」，市場盲目追價的情形，也不復見。

住展雜誌調查指出，過去每坪開價平均高達100萬元的豪宅區域，包括大安、信義、中正、松山、中山等區，今年松山區已經出現1~3季罕見百萬單價新案「掛蛋」的現象；至於大安有6筆、信義5筆、中正8筆、中山14筆。

總計今年前3季台北市每坪開價在100萬元以上的新案，共39筆。若與往年房地產景氣顛峰時期，台北市新案動輒是破百萬的豪宅相比，現在已呈「連三降」的修正格局。

住展雜誌調查顯示，2014年當年度還有90筆新案，每坪開價是100萬元大關以上，占全年新案數量比例達47.62％，雙雙創下史上新高紀錄；2015年房價持續修正，百萬新案下降至56筆，占比萎縮到38％以下；到了2016年，前3季只有39筆，呈連續三年下降的趨勢。

市場估計，除非2017年初，台北市醞釀中有些高單價的豪宅新案，陸續登場，才可能扭轉每坪單價百萬以上的新案數量逐年下滑的趨勢。

以明年第一季來說，計畫登場進行房地產廣告攻勢的指標大案，包括「潤泰敦峰」總銷至少150至190億元，以及「華固名鑄」總銷100億元以上，市場預估都是屬於每坪百萬級大案，如何在逆勢中操作推出，值得拭目以待。

另外，過去曾經「觸頂」、出現成功挑戰每坪百萬天價新案的蛋白區，包括大同、萬華、北投和文山區，2016年以來隨著房市洗牌，已不復見追價買盤，房價不再激情攀升，新案單價都已全數下修至百萬以下。

根據財政部最新稅籍所有人歸戶資料顯示，2015年全台房屋稅籍共約852萬戶，其中10戶以上的超級大戶，含個人及法人，共約1.32萬人，主要集中在六都，共9900人，約占7成4。在2015年與2014年10戶以上的多戶持有人依舊增加，其中以雙北增加最多，北市一年間增加91人，量增4.0％最多，而新北市以77人緊追在後，以總量來看，其餘四都也呈現增加狀態。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，2014年政府針對多屋族出手，祭出囤房稅、加重房屋稅，大咖投資人賣多買少，多屋族理應減少，但統計顯示不減反增，推估不少建商拚交屋，應該是10戶以上大戶暴增的重要因素。此外，某些以包租為業的經營者也習慣多戶持有，以降低平均管銷成本，應是中南部超級大戶不少的理由之一。


綜觀六都10戶以上大戶持有人的個別狀況，在個人持有者上，新北市的個人最多，突破千人以上，在增幅上以台中最多，達3.9％，若以法人持有來看，北市量最多，新北市緊追在後，都突破千人大關，但在增加幅度上，桃園市以8.5％的增幅為最大。

徐佳馨分析，新北市由於房價較北市具有優勢，多頭後期買氣更甚北市，也讓大戶持有者的量體有後起之勢，但2015年台中亦有不少新成屋交屋，應是大戶比重增加的重要因素；在大戶法人持有狀況上，北市具有政經優勢，一直是公司行號設立重鎮，不過近期桃園市升格後招商動作頻頻，在基期較低的狀況下，應是增幅傲視各區的主要原因。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出，其實不少法人持有戶是另一種個人持有的形式，以利其財務與節稅規劃。隨著未來地價稅與房屋稅持有成本不斷增加，大戶持有者相較於一般持有人，在日後將面對更大的養屋壓力，在此之前，必須得思考汰弱留強策略，留下具有增值性、收益性的優質標的，抑或是採取具有較多合法節稅方式持有，以儲存能量度過這波寒冬。

針對議員關心捷運紅線延伸至林園規劃，高雄市長陳菊2016年12月2日表示，小港、林園地區是重要工業區，考量當地居民與就業人口的交通需求與整體發展，市府會持續向中央爭取，盼以更完善的建設回饋當地。

陳菊指出，小港、林園是高雄勞工最多的區域，市府大力支持捷運延伸至林園，並會提出當地人口量、勞工數與產業產值等數據資料予中央作為評估參考依據，積極爭取。她說，此條路線將帶動洲際貨櫃中心及小港林園整體發展，目前中央已補助840萬元，加上市府自籌160萬元，將於2016年底展開小港林園線路線規劃評估，待專業評估方案出爐後，再向市民說明討論。

此外，有關議員建議工業區周遭空地應增加植栽，陳菊說，植栽有助於淨化空氣品質，將責請環保局、工務局與經濟部工業局研議，儘速以空污基金完成工業區周遭綠美化作業，以改善空氣品質與居住環境。

等了好久的機場捷運線，不只票價已經出爐，桃園市市長鄭文燦也直接宣布春節後通車，但對過去看中交通、商場、人口紅利等利多，爭相進場置產桃園的投資客來說，專家一面倒的看衰桃園房市，讓他們實在笑不出來，但一位銀行專員則認為，桃園房市並不糟，糟的是存心炒房的台北客！

根據房產雜誌調查，今年桃園市平均房價，除了平鎮區外，皆呈現下跌趨勢，桃園不動產公會輔導理事長鐘吉昌，向蘋果日報分析，桃園近年大舉蓋房，目前桃園新屋就有5~6萬戶，但桃園需求僅1~2萬，餘屋量至少需3年才能消化完，在此之前桃園房市難回轉。

房市名嘴Sway也曾表示，機捷利多讓桃園房價漲過頭，但現在房市反轉，機捷對通勤族幫助小，加上明年桃園將推動多戶社會住宅，已經有多個行政區的房價開始鬆動，明年通車後，房價只會更慘。

相較於專家多數把房價下跌的矛頭指向餘屋和機捷，一名自稱有5年房貸經歷的銀行專員在PTT發文表示，其實關鍵在本地人買不起，他解釋，其實桃園房市並不糟，當地人購屋需求不少，只是價格未必負擔的起，桃園人薪資能負荷的價格在400~800萬間，房價太高、年收低，銀行也不見得會核貸，因此其實目前遇到買豪宅的，10間有8間都是台北客買的，當地首購買得起單價30萬的，他大概「姓連」才有可能！

不少網友看完，紛紛表示超中肯，認為單靠投資客買盤，根本撐不了多久，就是要讓房價跌到「剛性需求都買得起」，也有網友嘲諷說，換個角度想，買在台北客居多的地方，2年內應該也不會有鄰居，晚上沒人吵、公設沒人搶、開派對也沒人抗議，也是另類的高CP值。

買房買車向來是小資族努力打拼的目標，不過卻有專家指出，與其佔有這些資產，不如「擁有資產」就好！除了有作家指出買車及租車的差別外，也有財經專家提出買房與租房的差別，不約而同提出與其買房買車、不如用租的就好。

該買房還是買車比較重要？作家狄驤則在商業週刊上撰文指出，自己十多年來都不買車，而是用租車的模式，每三年就會租新車代步，這樣的方式讓身邊不少朋友訝異，不過狄驤認為「任何會價值遞減的商品或資產，真的只要用租的就好！」

狄驤認為，只要能在商品的最佳狀態內擁有它，就不需要為了佔有它，承擔資產減值的風險，因此也奉勸小資族們，如果收入的90%以上都來自勞務收入時，千萬不要妄想可以佔有資產，因為資產就像獅子一樣，一旦餓過頭，就會反過來吃掉人生，如果想要脫貧的話，不妨把「佔有」改為用租的「擁有」即可。

不只作家奉勸以租車代替買車，財經專家dolin66日前也指出，自己在5年前把手上的房產賣掉改為租屋，除了當時認為房價下跌機率將會變高外，以同樣價格的租金，反而可以住在離市中心及捷運站更大的房子，生活品質也會更好，建議民眾不如用租屋來實現居住需求與存錢的兩大目標。

不過，對於該不該花錢買房的討論，理財專家賴淑惠則表示，買房並不是「戲棚下站久了就是你的」，許多人一心想等房市崩盤的「對折價」再買房，卻可能錯過最好的時機，因此建議只要有能力買房就可以進場，否則錯失買房時機只能徒留遺憾了！

　　陸家嘴(23.82,0.000,0.00%)（600663）12月2日晚發布《重大資産購買報告書（草案）》，公司下屬全資公司上海佳灣資産管理有限公司及以上市公司全資子公司上海佳二實業投資有限公司作為劣後的安心信托計劃在上海聯合産權交易所聯合競得蘇州綠岸房地産開發有限公司95%股權項目，交易總金額為852,527.66萬元，其中蘇州綠岸95%股權成交價格為684,027.66萬元，佳灣公司和安心信托計劃代蘇州綠岸向江蘇蘇鋼集團有限公司償還債務168,500萬元，並獲得相應債權。本次交易完成後，蘇鋼集團持有蘇州綠岸5%的股權，華寶信托有限責任公司代安心信托計劃持有蘇州綠岸72.4375%的股權，佳灣公司持有蘇州綠岸22.5625%的股權。

　　本次交易的交易對方為蘇鋼集團。

　　上市公司擬用于本次交易的資金為上市公司下屬全資公司佳灣公司自有資金和上市公司全資子公司佳二公司作為劣後的安心信托計劃資金。

　　本次交易不構成關聯交易，構成重大資産重組，不構成借殼上市。

　　公司表示，上市公司核心業務為商業地産開發與運營，目前公司商業地産開發項目主要集中于上海、天津等地。隨著我國國民經濟的發展和城鎮化進程的加快，商業地産得到了快速發展，開發企業專業化、産業化水平不斷提高，跨區域擴張已成為大型開發企業普遍的實力增長方式。通過本次交易，上市公司商業地産業務將進入蘇州市場，有利于上市公司核心業務的跨區域擴張。

　　 “隨著人民幣國際化、居民消費升級和投資升級，未來的海外房産投資必定是一個萬億元級市場。”“有路”創始人兼總裁黃曉丹認為，目前已是資産全球化配置時代，房地産企業、投資者都在配置海外資産，未來想像空間巨大。

　　 海外資産配置迎熱潮

　　 戴德梁行稱，中國投資者持續向海外房地産市場注入更多資金，在已經投資的市場中，投資者顯示出對成熟市場的傾向，尤其是具有高流動性和相對易融資的資本市場。

　　 “從購房者的出海策略看，保值、增值這兩種需求都是存在的。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從保值的角度，在人民幣貶值預期等因素作用下，確實存在部分購房者對外投資。從增值角度看，海外部分熱點城市房地産市場依然比較強勁。

　　 海外房産投資潮起與國內資産荒、調控收緊、人民幣匯率走勢等綜合因素有關。黃曉丹説，資産荒並不是指國內沒有資産可投，而是優質資産稀缺。匯率走低不是投資海外房産的主要因素，更多的是移民、度假、留學、分散風險等綜合性因素。

　　 他説，大量資産集中在國內房産上，相應的風險也在提高，這部分投資者會考慮如何降低風險，進行合理的資産配置。這也是海外房産受到關注的原因。“在境外大多數城市，房價相對平穩，房産是穩健的資産類型。這對于擅長投資房産，不擅長投資金融證券産品的國人來説頗具吸引力。”

　　 黃曉丹介紹，今年個人境外不動産交易額預計在500億美元左右，增勢迅猛。“有路”成交用戶中，用戶可投資金普遍在60萬元至600萬元人民幣，海外房産購買額基本佔整體資産的20%至30%。

　　 他預計，隨著居民收入水平的提高和人民幣國際化，用戶投資行為必將全球化，中國會成為全球最大的資産投資方，在3至5年內，境外不動産市場交易規模可能會到萬億元體量。

　　 布局全球不動産投資平臺

　　 正是看到這片藍海，諸多機構爭相布局海外不動産在線交易市場。黃曉丹介紹，目前這個市場的主要參與者包括開發商、銷售代理商、移民公司、財富管理公司以及搜狐等房産電商平臺，還沒有一家專門做此類業務的機構。從房天下新房業務集團總經理離職後，黃曉丹將創業方向定位于打造“有路”這個“跨境不動産在線投資平臺”。

　　 業內人士稱，投資海外房産要注意防范風險。嚴躍進提醒，投資者對海外市場不熟悉，投資後可能出現收益不如預期、難以轉讓等問題，也可能出現前期購置成本低但持有環節稅費成本高等問題。

　　 在黃曉丹看來，購房人購買海外房産最擔心三個問題。“首先是海外産品的品質及真實度，怕買到不好的資産；其次是擔心價格有問題，怕買到定價超過當地水準的産品；再次是服務不健全，後期沒人管。這其實就是普遍的用戶痛點。”

　　 海外房産交易平臺的競爭，集中在如何有效解決投資者面臨的上述痛點。首先是解決信息、數據的不對稱，其次是提供完整的閉環服務。

　　 對此，黃曉丹介紹，“有路”推出了全球不動産投資數據分析+投貸管退全服務。在房産交付及質檢方面，推出完整的風控體係，篩查開發商背景、項目資質、現場了解房源和地段配套。在金融服務方面，著力供應鏈金融、海外銀行貸款服務、産權共享投資産品等，未來將向資管平臺發展。

　　 目前，房天下、新浪樂居等房産電商平臺、鏈家、我愛我家等中介公司都在打造海外房産投資業務，市場競爭充分。黃曉丹希望將“有路”打造為細分領域的第一品牌，未來計劃在美國上市。

　11月28日,國家發改委、中國人民銀行、商務部、國家外匯管理局四部門負責人在答記者問中提到,將繼續對所有境外投資交易推行備案制管理。為進一步防范潛在風險,政府將對跨境投資交易實施嚴格審核。

　　世邦魏理仕方面表示,這一聲明主要針對近期有關對境外投資加碼限制措施的市場熱議。媒體消息稱,可能的措施包括:投資額超過100億美元的對外投資將受到嚴格審查;對投資額在10億美元以上的非主營項目大額並購投資進行嚴格審核;國有企業10億美元以上的境外房地産交易也將受到嚴格審查。世邦魏理仕表示,任何新的限制措施出臺都將帶來更為復雜的審批程序和更長的項目審核時間。因此,以大型國有企業和保險公司為代表的中國買家在選擇潛在海外投資標的時將更為謹慎,但全球門戶城市的核心/核心增值型資産仍將繼續受到關注。可能的審核條件中對海外房地産投資規模設置了10億美元的交易門檻,而實際上能夠達到這一標準的大宗交易數量有限。世邦魏理仕數據顯示,中國資本在2013年至2016上半年間進行的海外地産投資交易中,70%低于此門檻。若未來對投資項目實施更為嚴格的審查,中國投資者或將更多地參與低于投資額規定門檻的海外房地産交易。數據顯示,過去三年內最大的十宗中資海外房地産投資交易中,6宗由國有企業成交,顯現出當前國有企業在這一領域投資活躍度較高。對海外房地産投資規模加以限制後,將促使國有企業調整投資規模並優化戰略布局。

　　隨著海外房地産投資規模受限、海外投資項目的審批及時間成本增加,國內一線及少數二線城市核心商業地産的資本價值將因此獲得提升。當前國內低利率環境下,將繼續驅動中國投資者加大國內商業地産布局。

9月23日，萬豪國際酒店集團終於如願以償完成了對喜達屋的收購。正如一波三折的合併大戲，雙方的整合也沒有一蹴而就，甚至可能會是一場馬拉松。

當大家還在細數2.5億美元的協同效應時，裁員的“效應”率先顯現。10月28日，萬豪集團向康涅狄格州勞工部提交了一份員工調整和再培訓通知，通知顯示將裁減163名位於該州斯坦福德的喜達屋員工，時間從2016年12月31日到2017年1月13日。

“萬豪和喜達屋的合併進行得非常順利，這創造了一些新的職位需求，但是同時也產生了一些多餘的職務。絕大多數受到影響的員工已經提前接到了通知。2015年11月宣佈合併時，我們就已經提到了，雙方會有一些結構上的重疊部分，主要是在公司層面，”萬豪集團的發言人在聲明中表示，“同時，許多被裁的員工將有機會在公司內部找到新的工作機會，我們將會在整個過程中和他們緊密合作。”

事實上，2015年12月，萬豪集團CEO Arne Sorenson就表示將會從高管層開始，對喜達屋集團工作崗位數量進行大規模裁員。

據記者瞭解，萬豪集團計畫在2019年之前，保持喜達屋在斯坦福德的業務運作。根據此前喜達屋與康涅狄格州州政府簽訂的協定，作為開展業務創造工作崗位的交換條件，喜達屋可以獲得減稅和貸款免除等福利。合併之後，萬豪集團必須確保喜達屋在康涅狄格州的員工人數超過400人，否則必須支付數百萬美元的稅款和州貸款。

雖然最終的裁員人數還未可知，但是整合的序幕已經開啟。完成收購後的萬豪集團成為全球最大的酒店運營商，覆蓋110個國家和地區、經營5700多家物業和110萬間客房、旗下擁有30個酒店品牌。萬豪側重於精選酒店，規模龐大，喜達屋的優勢則在於海外市場和生活方式品牌酒店。合併後，最重要的是如何融合雙方不同的公司文化以及梳理好眾多品牌，最終各有所得。

除裁員外，目前我們看到了三方面的動作，一是忠誠度計畫的整合，即打通忠誠會員的體系。Arne Sorenson表示：“我們在這次交易所取得的成功中，最重要的是忠誠度計畫。”成功合併後，萬豪禮賞、麗思卡爾頓獎勵計畫與SPG俱樂部已經進行了連接。

二是萬豪酒店將在全球120個國家的近6000家酒店進行技術系統的標準化，將後臺運營進行統一；三是不論萬豪還是喜達屋，未來會持續走輕資產模式，Arne Sorenson表示：“2017年，我們將繼續輕資產運營。而在接下來的兩年中，我們將通過出售資產獲利超過15億美元。”2016年第三季度，管理費和品牌授權費給萬豪帶來了約4.3億美元的收入，去年同期為3.97億美元。在完成收購後，喜達屋也宣佈出售了旗下部分酒店資產。

從萬豪集團2016年第三季度報告來看，期內營收超過39億美元；淨利潤為7000萬美元，同比2015年減少了67%。這也是喜達屋併入後的第一份財報，由於合併相關成本的支出，該季度的利潤大幅下滑。而萬豪集團和喜達屋的掌舵人十分有信心，雙方將在整合中節約成本，創造更多收益。

記者昨悉，剛剛過去的11月，武漢新房成交2.6萬多套，相比10月的2.06萬套，增長了約6000套。

至此，武漢今年新房成交量已達27萬套，成交面積2798萬平方米，全面超越2015年22.49萬套、2283萬平方米的歷史最高值。

縱觀整個11月，武漢21個項目共推出房源9734套，推盤當天成交量為8612套，去化率約為88%。相比之下，11月的新增市場供應量高於9月的7500套，但低於10月的11500套，去化率基本持平，市場仍然處於供銷兩旺的局面。

但記者發現，因為11月14日武漢中心城區的限購加碼，住房成交量出現了一道“分水嶺”。11月1日至15日，武漢新房成交15065套；11月16日至30日，武漢新房成交11632套，相比之前減少了兩成多。其中，以11月15日為界，前半月單日成交量呈上升之勢，後半月則呈下滑之勢。

在武漢樓市限購加碼後，相關機構曾對購房者的需求意向進行了調查。調查結果顯示，超六成購房者認為外地人連續兩年社保納稅證明條款對於武漢樓市影響最大，48%的人因為外地戶口失去購房資格，有76%的人表示，仍然傾向於在中心城區購房。


而嗅覺敏銳的開發商，也已迅速針對限購政策作出了調整。11月下旬，後湖一樓盤推出1355套新房，毛坯房均價約13000元/平方米左右，基本售罄。相比該樓盤之前幾次的推售，價格雖然穩中有升，但漲幅已明顯降低。此外，該專案先期預計為地暖精裝配置，市場預期不低於1.6萬元/平方米，後實際銷售時，改為毛坯銷售，降低了房屋總價和購房者的首付門檻。

業內人士表示，雖然武漢樓市調控加碼，但由於實行的是中心城區和遠城區的差異化政策，武漢市場成交整體不會下滑太多，市場價格年內波動也不會太大。但春節過後，房企開始為新一年的業績衝量，調控政策對於武漢樓市的影響，才會全部顯現出來。

據中國之聲《全國新聞聯播》報導，近日，河北廊坊200多個樣本樓盤的房價監控顯示，11月以來，廊坊調價樓盤僅16個，創一年以來的新低，部分專案價格開始下調，河北環京房價進入停歇階段。

受到監控的200多個樣本樓盤涉及河北廊坊市區、固安、香河、永清、霸州等環京區域。監控顯示，11月廊坊市區項目開盤價格基本在13000元/平左右，廣陽區的房價約在1萬8左右，處於平穩階段。

房產銷售代理公司售樓員告訴記者：“一手房還是保持在9月下旬這個價。現在政府對房產控制的比較嚴，所以成交量非常低。”

在200多個樣本樓盤中，11月進行調價的只有16個，不足8%。進行價格下調的樓盤位於河北永清、霸州，已經有明顯降溫跡象。永清花語城售樓員告訴記者：“比10月份的價格稍微便宜了點，因為一直沒漲，最近價格一直非常穩定。”

在本輪房價變動中，離北京更近的河北香河、固安、三河、大廠的樓盤報價基本都在每平米20000元以上，從資料看房價依然堅挺，不過觀望情緒蔓延。

中原地產首席分析師張大偉認為，從930以來，打壓了一些投機的心理。第二個原因跟信貸有關係。當地因素主要是跟廊坊有些政策嚴格執行的力度調控等有關。

領展（00823）資產管理（中國）總監霍業生表示，旗下上海企業天地1號及2號樓於明年度（2017/2018）將有18.4%租約到期（以每月租金收入百分百計），大部分已經續租，估計平均租金加幅可以超過10%；其中第二大租戶迪士尼租多一層約3萬方呎。

迪士尼的租用樓面將合計達8萬方呎，作為迪士尼在區內的總部；第一大租戶羅兵咸正租用15萬方呎。該項目的回報成績較預期略好，長遠仍會物色更多內地項目。

領展在內地持有上海企業天地及北京歐美滙購物中心兩個項目， 霍業生指出，根據房託條例，香港以外投資最多可佔總資產的15%，目前領展兩個內地項目佔約7%，內部目標控制在12.5%以內，仍有投資空間。雖然市場成交活躍，但領展考慮回報及風險取態謹慎，今年尚未達成新收購。


領展續覓內地收租物業
文匯報

「包租公」領展（0823）近年勇闖神州，先後於北京、上海「插旗」，當中包括去年9月買入上海企業天地1號及2號。租戶之一的華特迪士尼（中國）新近續約並多租3萬方呎樓面，擴充至目前約8萬方呎，涉及超過3層樓面。目前有逾九成樓面租予外資公司，僅約1個單位未租出。

企業天地獲迪士尼續租

領展資產管理（中國）總監霍業生表示，該項目截至今年11月30日以每月租金收入佔比計，將於2016/17年度到期之租約達27.4%，2017/18年度則有18.4%。項目亦正申請美國綠色建築協會LEED（領先能源及環境設計）認證，有機會獲鉑金認證。為此，公司已投放逾百萬元（人民幣，下同），務求提升項目質素。

霍業生續指，買入該項目的第一期，主要是由於項目已有現成租戶，買入可馬上收租，對作為收租股的領展很有利；其他期數當時尚未入伙或落成。同時，項目基座提供逾30萬方呎商場樓面，具相當吸引力。

歐美匯續租租金升四成

至於北京中關村的歐美匯購物中心，霍業生稱項目鄰近大學校園，定位為「Young and Trendy」。早前為對應網購挑戰，換走電子產品商戶並以餐飲、實物體驗店取代，當中餐飲佔比已提升至四成，並令續租租金提升近四成。在2016/17年度，以月租收入佔比計算，有14.7%租約到期，至於2017/18年度則有27.4%到期。

目前領展仍在內地物色新項目，霍業生稱，長遠希望吸納更多收租物業，同時亦會留意人民幣匯率波動。當中，商廈項目目標為甲級寫字樓，零售商場則未必要最高級別，可考慮中級項目。公司或夥拍財團購入項目，但公司會佔較大權益；暫不考慮自己擔任發展商，因為發展年期長，建立團隊需時。目前公司位於內地的直屬員工約有10個人，以北京人為主。

本月首個周末十大藍籌屋苑成交仍然疲弱，據美聯物業分行統計僅錄得約8宗買賣，按周雖多1宗（約14.3%），仍是連續3個周末處於單位數的低位徘徊。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，昨天新辣招剛滿月，期內十大屋苑成交量初步統計約130宗，按月急跌逾40%。

政府宣布於11月5日生效的住宅「加辣」措施昨天剛滿月，布少明指出，新辣招令買家入市態度審慎，市場由首次置業客主導，二手業主則選擇按兵不動，令盤源收窄，二手市場買賣兩閒，成交萎縮。

觀望加息 二手續淡

新辣招生效至今一個月，十大屋苑初步統計約130宗買賣，按月急跌逾40%，預期12月十大屋苑成交量有機會跌至百餘宗。

中原地產統計十大屋苑周六及日成交同為8宗，按周多1宗，當中有5個屋苑捧蛋，僅荔枝角美孚新邨、觀塘麗港城、沙田第一城、天水圍嘉湖山莊及東涌映灣園錄得交投。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑稱，踏入12月二手成交持續萎縮，觀望氣氛籠罩市場，估計二手成交只能在低位橫行。

利嘉閣地產總裁廖偉強指出，市場預期美國本月中加息的呼聲甚高，觀望氣氛持續，相信要待議息結果塵埃落定，以及發展商推出大型新盤項目， 二手交投才有望由低位回升。

二手住宅樓價接連錄得新高成交，西灣河嘉亨灣極高層連平台特色戶於11月初政府「加辣」前，透過公司轉讓形式以5000萬元成交，呎價3.34萬元，創該屋苑呎價新高。粉嶺碧湖花園頂層連天台戶昨天則以呎價約1.09萬元售出，創屋苑呎價新高。

市場消息指出，嘉亨灣6座極高層連平台特色戶，實用面積1498方呎，連約75方呎平台，11月初以公司轉讓方式售出，成交價約5000萬元，呎價3.34萬元，呎價創屋苑新高。原業主盛健有限公司早於2004年以2850萬元購入，賬面賺2150萬元（75%）。

碧湖頂層連天台呎價1.09萬

美聯物業助理區域經理周志強表示，碧湖花園5座頂層連天台戶，實用面積400方呎，天台約291方呎，原業主於11月「加辣」後以450萬元放售，上周初調低叫價12萬元，至438萬元，過去周六獲上車客出價洽購，討價還價後昨天以435萬元成交，呎價約1.09萬元。原業主於2011年以212萬元購入，賬面賺223萬元（1.05倍）。

政府推出第5期活化歷史建築夥伴計劃，發展局局長陳茂波稱，首4期計劃之中逾半項目已經投入服務，而第5期涉粉嶺聯和市場等4個項目，有需要時提供500萬的財政支持。

聯和市場等4項目 可財政支持

陳茂波昨日在網誌提及政府推出的活化歷史建築計劃，強調發展與保育並非對立，最新一期推出的《活化歷史建築夥伴計劃》，包括中環舊域多利軍營羅拔時樓、粉嶺聯和市場、元朗前流浮山警署，以及屯門前哥頓軍營Watervale House。

政府對活化用途持開放態度，在選出合適方案後，會向立法會申請撥款進行復修及活化工程，支援相關非牟利機構持續營運，在有需要時為每個項目提供不超過500萬元財政支持。陳茂波稱，本月13至16日為上述4幢歷史建築舉辦開放日，讓有意申請的非牟利機構參觀，亦會於明年1月9日舉行工作坊，而申請截至日期明年3月23日。

陳茂波回顧過去推出首4期活化計劃，稱共15個活化項目其中8個項目已全面投入服務，包括舊大澳警署活化為大澳文物酒店、美荷樓活化為YHA美荷樓青年旅舍等。餘下7個項目之中，預計有3個可於2017年完成，另有4個則將於2018年至2019年間完成。

　　自加辣後車位市場轉趨熾熱，有發展商趁勢推售。永泰發展的紅磡新盤何文田山畔53個車位，昨日發售，即日沽出36個車位，最高售價車位高達318萬元，創下紅磡區內車位新高價。

　　永泰執行董事兼銷售及市務總監鍾志霖表示，何文田山畔昨天發售53個車位，即日沽出36個，成交價由288萬元至最高318萬元，套現約1.0678億元，並創下同區新高價達318萬元。

　　鍾志霖指出，何文田山畔開售至今，已累售逾9成單位，共156伙，連車位總套現逾26億元。單位售價約由632.93萬元至3667.27萬元，成交呎價由18239元至29128元，平均呎價23604元。項目現只餘5個標準單位及12伙特色戶可供出售。

　　是次特別提供等於樓價15%的從價印花稅優惠，單以1座31A至32A連天台複式連裝修示範室計算，15%從價印花稅優惠等值最高可達1650.17萬元。

　　市場有消息指出，上星期南豐拆售東涌昇薈車位，至今在短短一周內，市場上已出現有3個車位摸貨成交，其中一個為單號車位，投資客以85萬元買入，101萬元摸出，升幅逾18%，若扣除稅款約1.275萬元，約淨賺14.725萬元。

　　據了解，賣方只付5%約4.25萬元訂金，可賺取可觀利潤。

　　本周共有77項物業推出拍賣，種類多元化，計有住宅、工商鋪、車位及農地。

　　環亞於本周二推出41項物業拍賣，包括長沙灣永康街50號1字樓，面積451方呎，連約推出，開價180萬元，還有，深水埗汝州街234號5字樓，面積633方呎，開價350萬元。旺角廣東道989號廣福大廈4字樓單位，面積485方呎，只售出2/3業權。

　　黃開基於本周三推18項物業，包括西營盤高樂花園31字樓E室，面積310方呎，開拍價488萬元，呎價15742元。據拍賣行發言人表示，單位屬交吉業主盤，低市價約5%。

　　忠誠拍賣行於周三推出18項物業拍賣，包括屯門兆麟苑Ｆ座（嘉麟閣）6字樓9室，單位屬銀主命，面積554方呎，綠表開價200萬元，自由市場開價330萬元。還有，北角電氣道233號城市花園（城市金庫）第1、2及3座地庫１１號鋪位，實用面積36方呎，以一開即售形式推出，開價70萬元。

　　業內人士指出，近期住宅交投淡靜，拍賣場卻相當旺場，拍賣包括不少工商鋪及車位，住宅數目則減少。