案量衝300億 泰舍220億都更案下月推出

蓄勢待發
搞定都更不簡單，多數建商指：「頭洗一半，不得不做。」但爾後不敢再碰。卻有建商反其道而行，認為精華區段已無素地開發，看好都更前景，預備擴大在手案量規模，如國建（2501）、泰舍實業，手上蓄勢待發的都更案量已衝到200~300億元。

國建發言人林清樑指出，「公司目前有8個都更案，屆臨成熟階段，總推案量可達300億元之譜，其中，明年將推出的木柵忠順街案，總銷約12~14億元。」林清樑說，該案雖量體不大，但卻是2010年台北市「舊屋換新屋」政策的首件動工個案，「規劃40~60坪產品，國建可分回32戶，預計2020年完工。」
另外，國建自有資產都更的民生建國大樓，與國泰人壽共同投資，最快2017年底完工，未來將為一複合式商業大樓，1樓為店面、中間樓層是辦公樓、高樓層則是飯店，國建約可分回戶數、總銷21億元，出租或出售仍未定。

國建手握20都更案
林清樑表示，含8個成熟案，總計國建有約20件都更案在手，「政策部分，政府也還在努力，相信會朝正面去發展，未來都更案在國建的比重，應會持續擴大。」
泰舍實業訂明年1月推出新莊都更案「至善元」，總銷220億元，號稱全台最大住宅都更案，該案規劃24~65坪產品、總戶數760戶，開價未定，但據市場推估，每坪應達5~6字頭之譜。
泰舍實業董事長楊岳修透露，「至善元」歷經2年、達成100%整合145位地主的目標，惟都更程序走了2年半，使此案公開程序略有延宕。提到成功捷徑，楊岳修說：「我認為，都更不可一開始就劃定範圍。再者，條件必須不二價，第1個簽同意者和最後1個簽的，條件都一樣。獲得都更戶的信任，才有可能成功。」

泰舍插旗雙北都更
楊岳修表示，須讓都更戶認為自己是最大受益者，如公寓頂樓與頂樓加蓋戶，他與其商量：「頂樓是違建，要1坪換1坪，對別人不公平，不如我幫你找1間也是頂加的房子，讓你搬過去，再給你1筆補償金。」該名屋主態度因此軟化，思考過後，決定簽下同意書。
因為「至善元」進行順利，楊岳修陸續在基地四周，整合其他舊屋，另外，也插旗台北市民生東路、景美夜市一帶，及新北市永和區等都更案，楊認為：「地段還是王道，開發重劃區新房、不如都更市中心老房，其房產價值才能獲得支撐。」

A7合宜宅招租引發爭議，《蘋果》接到申請民眾投訴，桃園市府原先公告指每戶均附車位，且也只註明需收300元管理費，不過近期前往看房，建商卻說停車費還有2500元的月租金，跟公告不同。官員回應，當時公告未註明車位租金，民眾可不租車位以減輕負擔。

桃園市府分回225戶A7合宜宅，由營建署督導協辦招租作業，為照顧弱勢，租金定價為市價6折。投訴人指出，若加上當時未告知的停車位租金，跟市場行情相去不遠，直批：「遊戲規則說不清楚，就算抽到也開心不起來，政府照顧弱勢反而造成弱勢負擔。」

車位可選擇不租
《蘋果》查詢591租屋網，以同樣4房格局來看，「麗寶快樂家」租金開價17000元含車位及管理費，政府招租的4房型、一般戶月租金11800元，加上每月停車位2500元及停車管理費300元，已達14600元，若再加上未來每月社區管理費，租金幾與市價無異。

桃園市住宅發展處副處長莊敬權表示，桃園市府主要負責招租事宜，實際租約內容是由營建署負責與建商訂定。
內政部營建署管理組組長劉田財回應，當時公告僅註明一戶配一車位，未列上租金，由於車位屬選擇性承租，若民眾覺得負擔過重，也可選擇不租減輕負擔。

而針對停車位租金問題，劉田財表示，當時與建商協調時，主要是針對租金範圍進行規範，未特別規定停車位租金，也有向廠商溝通，不過決定權仍在廠商。

文創業儼然也躍居為買樓大戶，根據最新揭露的內政部實價登錄資訊顯示，10月初才登錄興櫃掛牌交易的寬宏藝術（6596），砸下1.65億元的資金，買下興富發（2542）位於台北市大直的「台北時代廣場CBD」六樓，總計169.88坪辦公室；相較於該大樓成交行情動輒每坪103~128萬元，寬宏此時買樓，換算每坪價格僅104.99萬元，相對顯得好康。

第4季以來，部分買家鑑於房地產價格陸續鬆動，有些標的物，開價似乎落底，最近也開始進場挑精撿肥，市場也陸續傳出高單價、高總價產品，有大戶買家重返市場的訊息。最近，興富發「台北時代廣場CBD」也出現大戶買家，六樓辦公室再度傳出成交的喜訊。

根據內政部實價登錄揭露資訊顯示，「台北時代廣場CBD」六樓169.88坪辦公室，以總價1.6498億元成交，每坪成交行情為104.99萬元，成交的辦公室面積，相當於三分之一個樓層。

經比對地籍資料顯示，這位買家為剛剛興櫃不久的寬宏藝術，去年EPS達2.5元。

冠德建設在2014年初得標的北市敦化北路、民生東路口附近70年地上權案，最新開發方向出爐，計畫興建兩棟辦公大樓，其中1棟將開發地上權辦公大樓，每坪開價喊到135萬元，堪稱史上最貴的「地上權豪辦」。冠德表示，計畫2017年初取得建照後動工並銷售。

不少建商手中的地上權住宅完工2、3年還是滯銷，賣到現在都快變中古屋了，面臨難以解套、進退兩難局面。眼見市況丕變，進行中的新地上權案，建商紛紛各憑本事尋出路，例如潤泰集團的市民大道寶清段70年地上權案，計畫改為短期租約的SOHO辦公宅、商務出租住宅兩個方案，預計2017年登場。

冠德建設副總張勝安表示，2014年1月得標的國防部敦北地上權土地，占地約1,837坪，經歷都更事業計畫、都審、環評、老樹保護審查等程序後，現正進行建照審查，預計2017年初可望取得建照，若順利可望在2019年底至2020年完工。

冠德表示，規畫興建南北兩棟辦公大樓，其中一棟作為冠德第二企業總部大樓使用，另一棟原本規畫對外出租，現已改為全棟對外出售，至於開價傾向每坪135萬元。

此外，嘉泥5日則代子公司嘉新資產管理開發公告，董事會決議終止和國產署的北市大安區金華段（杭州南路）設定地上權開發契約。

嘉泥是在2013年11月，以7.67億元取得基地面積348.8坪、北市金華段地上權開發案。嘉新在2015年329檔期推出「嘉新金華薈」小豪宅案，總銷超過15億元；不過市場反應不佳，嘉泥因此向國產署提出終止此一地上權開發契約。

據了解，依國有非公用土地設定地上權契約條款中的終止契約，國產署會依比例核算應退還權利金。嘉泥指出，國產署會計算這幾年的費用，從投標金額扣除後全數退還。

另外，史上最貴單價地上權住宅、完工已3年的日勝生「仁愛本真」50年地上權住宅，據悉公司最近正洽談飯店，計畫全棟出租，租期傾向為20年。

台北市近5年半年新屋增加數量僅2.7萬棟，居六都之末，導致北市今年住宅平均屋齡達到32.28年，這段期間北市住宅平均屋齡老化約4.57年，老化速度位居六都之冠，讓台北市已成為全台房價最貴的「古都」。

根據內政部資料統計，2011年第1季全國房屋稅籍住宅類數量約792.3萬戶，到了2016年第3季來到844.6萬戶，成長6.6％；以六都來看，桃園市新屋住宅數量由71.8萬戶增加至80.2萬戶，5年半來增加約8.3萬戶，成長率11.6％居六都之冠。反觀台北市，則由86.3萬戶增加至近89萬戶，僅增加約2.7萬戶，成長率僅3.2％，新屋增加速度居六都之末。

根據內政部不動產資訊平台資料，今年第3季全國年住宅平均屋齡約28.9年，與2011年第1季相較約老化4.03年；但北市今年住宅平均屋齡已達到32.28年、5年半以來平均屋齡老化4.57年，老化速度是六都之冠。相對平均住宅屋齡最年輕的是桃園市，平均屋齡為23.91年，過去5年半的時間平均僅老化約3.5年。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，台北市住宅屋齡平均老舊，加上新增房屋數量位居六都之末，因此住宅老化速度位居六都之冠，「老人住老宅」將成為嚴峻的社會問題，若不能透過都更扭轉都會區老化的問題，則台北市將成為國內房價最貴的古都。

曾敬德認為，都更是當前政府力推的政策，除安全考量以外，還可以拉動經濟成長，因此也寄望透過制度面的改良，讓都更可以找到順利運轉的模式。

台南市2017年公告土地現值調整，經地價及標準地價評議委員會評議通過，與2016年相較微調1.30％，占一般正常交易價格比例為90.09％，將於2017年1月1日公告。

受房地合一稅新制於2016年1月1日施行影響，造成2017年起投資性的買賣需求明顯減少，且因對房地產市場趨勢的不確定性，亦使買賣雙方持觀望態度，故106年公告土地現值地價作業調查期間(2015年9月2日至2016年9月1日)，交易件數減少約8.07％，整體呈交易量縮，地價漲跌互見情形，但因台南市境內多項重大開發及交通建設陸續施作、完工，提升全市各區間交通便捷性、使生活機能益加完善，整體地價與2015年相較仍微幅上漲，故2017年公告土地現值微幅調漲約1.30％。

本次公告土地現值調整，漲幅最大為東區2.79％，跌幅最大為楠西區-1.75％，各行政區呈現漲跌互見情形，已無過去多年全面上漲之情況，漲幅較大地區，主要集中在生活機能佳、商業活動興盛、具觀光效益及公共設施完善之原台南市區，如東區、中西區、安平區、安南區，及受惠南科產業效益影響之善化區、新市區，而永康區因鄰近東區，在大橋區段徵收區、永康砲校遷建、大灣交流道開闢、平實營區重劃等重大建設推動下，地價仍有小幅上漲；而本市靠近山區及沿海等較偏遠行政區，因區位交通條件較為不便，成為下跌地區，其中楠西區、南化區、大內區、龍崎區、玉井區及北門區，皆有小幅下跌。

依交易實例及地價調查估計結果，台南市最高地價區段係位於台南車站前新光三越百貨中山路上之臨街地，區段地價為每平方公尺303,000元(每坪約100.16萬元)，但因新光三越中山店宗地之裡地面積較大，經計算後公告土地現值為每平方公尺287,625元，而中西區中正路與西門路路口，區段價分別為每平方公尺253,000元、170,000元，但因繁榮街道路角地加成計算影響(253,000×1.1+170,000×0.2×45/99+170,000×0.1×51/99=302,512)，萬國通路皮件宗地公告土地現值為每平方公尺302,512元(每坪約100萬元)，仍以小幅差距繼續蟬聯宗地地王，而區段地價地王則仍由新光三越百貨中山路上之臨街地衛冕，另全市最低地價土地，位於北門區蘆竹溝北面潮間帶，每平方公尺為32元(每坪106元)。

台南市政府地政局表示，「公告土地現值」係為土地移轉及設定典權時，審核土地增值稅之參考，地價經評定後，各地所將續依評議結果辦理各宗土地公告土地現值計算，民眾如需查詢2017年公告土地現值，請於2017年1月1日依法公告後，至台南市地政局網站首頁－「地價查詢」查詢。

新北市長朱立倫2016年12月6日於市政會議上指示交通局等相關局處，應持續向桃園市政府爭取機場捷運票價合理化，並與台北捷運路網聯結，使機場捷運能同時實現機場快鐵和區域通勤功能；另外，對於近日討論激烈的核災區食品進口議題，朱立倫再度重申禁止核災區食品進入台灣、進入新北市的堅定立場。

朱立倫表示，機場捷運建設將近20年，中央政府挹注1138億經費，以民眾使用的立場來看，必須要實現機場快鐵和區域通勤兩大功能，才能發揮機場捷運的最大效益；雖然桃園捷運公司回應新北市的要求，提出通勤季票、雙月票、月票等優惠折扣方案，但為使北北桃三大地區的民眾能充分利用機場捷運，首先仍應區分機場快鐵直達車與都會捷運普通車的不同計費，讓區域通勤票價公平合理化，提高民眾使用意願。

此外，由於桃園機場捷運和台北捷運，及未來的新北環狀線三大路網間，彼此互相聯結，若採取不同標準的收費方式，勢必造成民眾困擾，因此市府會要求桃園捷運公司積極與台北捷運公司協調票價計費基準、里程累計與公車聯結，皆採取一致的標準，以滿足民眾轉乘需求和便利性，朱立倫強調，新北市府從民眾使用角度提出以上要求，也將持續與桃園捷運公司、台北捷運公司和公車業者協調。

對於核災區食品相關議題，朱立倫則再度重申禁止核災區食品進口的堅定立場。朱立倫表示，民眾對於核災區食品進口的安全性充滿疑慮，這是一個超越黨派，完全以民眾食品安全角度考量的議題；新北市政府傾聽民意，支持各種反對核災區食品進入台灣的作法，包括公投、連署、發表聲明、訂定自治條例或管理規則等，我們絕對會嚴格阻止核災食品進到台灣、進到新北市。

日前台中高美濕地獲日本旅行社網路評選為日人秋天海外旅遊最嚮往景點第一名，勝過德國天鵝堡等景點；台中市政府表示，高美濕地與梧棲漁港，均是濱海地區的觀光亮點，將持續透過「海線雙星」計畫，串聯周邊景點，打造濱海地區成為活絡觀光經濟發展及濕地生態保育的觀光廊帶。

台中市議會2016年12月6日召開第2屆第4次定期會市政總質詢，市議員江肇國、楊典忠、劉淑蘭、鄭功進、邱素貞、賴佳微及張耀中等，均關心市府對於高美濕地的規劃。

市長林佳龍表示，高美濕地是上天賜給台中的禮物，濕地的核心區除落實生態保育、深化內涵外，也規劃「永續利用區」開放遊客進入，並設置木棧道供遊客享有親海及體驗生態機會。林佳龍指出，市府提出「海線雙星」計畫，要以台61線(西部濱海快速公路)為主要交通聯絡道路，將「高美濕地」與「梧棲漁港」這兩顆閃亮的星星，串聯大安媽祖文化園區、海洋生態館、遊艇碼頭等周邊建設，建構海線觀光廊帶。

針對議員關心高美濕地的公共導覽設施及相關指示設置，觀光旅遊局長陳盛山表示，林佳龍相當重視海線發展，已請副市長林陵三組成高美濕地整體工作小組，相關規劃工作均陸續進行討論，明年會付諸執行。

此外，市議員江肇國也關心中區的中華路夜市發展情形，並建議市府成立「台中市觀光發展基金」，讓台中市的觀光再向上提升。

林佳龍認為中華夜市周邊的環境營造相當重要，將請副市長張光瑤協助相關發展工作，讓傳統市場與夜市在舊市區有完整規劃。

有關議員所提的「台中市觀光發展基金」，林佳龍也表示認同，他說，觀光與招商是城市發展與行銷兩大策略，尤其觀光是無汙染產業，可創造大量就業機會，台中作為創意城市、生活首都，目前市府已爭取增加觀旅局員額，希望讓更多人力投入觀光，並評估成立「台中市觀光發展基金」，增加預算提升台中觀光能量。

30分鐘轉運生活圈-六大轉運中心計畫

透過2處主要轉運中心(高雄車站、左營高鐵站)及4處次要轉運中心(鳳山站、岡山站、旗山站、小港站)，建立綿密大眾運輸路網，達成轉運中心至轉運中心30分鐘生活圈。鳳山站為高雄車站輔助轉運站，以捷運橘線連結都會核心，國道1號作為客運快速聯外孔道。

高雄鐵路地下化延伸鳳山計畫

該計畫全長約4.3公里，包含原鳳山車站(改建為地下化車站)及大順站與鳳山站間新增設一地下化通勤車站(暫定正義/澄清站)。將加強高雄市區與鳳山地區聯繫，騰空後之鐵路廊道可縫合鳳山地區受鐵路分割發展，亦可創造都市再發展契機。預計2019年完工。

鳳山溪流域整體整治計畫-支流曹公圳整治工程

該計畫為鳳山溪支流曹公圳(鳳山城址段)景觀復育整治及水質改善計畫工程，重塑曹公圳河岸景觀與水體水質改善，藉由區段水域環境與城市發展紋理空間關聯性改造，使曹公圳更新，突顯鳳山區新舊並陳獨特都市意象。2016年3月第6期工程完工，全部採明渠化。

高雄市雨水下水道及區域排水整治推動計畫

推動岡山區、鳳山區為主的都市計畫雨水下水道建設，地形、地勢配合區域排水進行建設，針對區域排水做長遠性、整體性的規劃，達到根治的效果，包括鳳山地區的獅龍溪、曹公圳、坔埔排水以及岡山地區的大遼排水、土庫排水上游、典寶溪等的排水工程。

鳳山溪自行車道-環城自行車道

鳳山自行車道有兩線，一線是沿著鳳山溪兩岸的鳳山溪自行車道，另一線是沿著曹公圳及護城河而建的環城自行車道。從博愛路切入鳳山溪傍，是鳳山溪自行車道北側的起點，大約200公尺來到曹公圳與鳳山溪交會口，這裡也是兩線自行車道交會點，往南至林園海濱。

聯外交通動線再升級-捷運綠線

捷運綠線是規劃中的高雄捷運長期路網，路線計畫起點於前鎮區，沿著市道183號興建，經鳳山進入鳥松區，最後進入楠梓區，終點與高雄捷運紅線R20車站後勁站會合。路線全長16.15公里，共設15個車站。對於帶動鳳山聯外交通，將有明顯幫助。

衛武營都會公園-衛武營藝術文化中心

興建複合式劇院、大型音樂廳及戶外表演劇場，藉由足夠的專業表演場地，滿足南台灣表演藝術團體與觀眾的需求。文化中心座落於都會公園綠地的東北角，面積約67公頃，公園占57公頃，含10公頃的衛武營藝術文化中心基地在內；另外10公頃則劃為特定商業區。

鳳山綠都心-鳳山舊城區再發展計畫

以台鐵縱貫線鳳山以南，鳳山溪以西，南京路以東，中崙國宅以北為規劃核心範圍。透過舊城文化、鳳山體育場改造規劃配置、都市綠美化、曹公圳工程的連接、鳳山溪自行車道及水岸營造計畫等，有效提升鳳山區域居住、生活、休憩的品質，促進產業再發展。

大東文化藝術中心

面積約3.04公頃，東側鄰接鳳山溪，提供市民親水遊憩活動空間。北側即為大東公園等都心綠帶。已通車的高雄捷運橘線行經本基地，並設有出入口，為周邊最重要的交通設施及最大的人潮進出節點，目前已完工使用中，成為鳳山區發展重要軸心，引領區域穩健成長。

高雄市景觀綱要計畫

鳳山區屬於「高屏溪沿岸人文與生態型態」的分區，劃設為公園、風景區，可利用鳳山區豐富環境的資源，朝向生態、觀光並重的方向，重新評估地區內具有價值的環境資源，研議規劃做為公園、風景區，包括鳳山東門古城壁等，使環境朝向永續發展的方向邁進。

高雄市鳳山溪都市水環境營造計畫

從鳳山溪各面向整體營造重塑新視野，成為國內河川改造典範。藉由水利、生態、景觀、都市設計結合，創造新生活水域空間體驗，期望達成(1)河岸綠色廊道串聯(2)建構河岸自行車網絡系統(3)營造自然深槽河道及生態復育( 4 )營造水岸公園，鳳山古城契機的4目標。

提升鳳山高速成長-第二商業中心

規劃鳳山區五甲92公頃土地變更為住商用地，目前送內政部營建署審議中，高雄市府已經編列73億元的平均地權基金，並對周邊先行綠、美化，就如同當年開發高雄「農十六特區」的模式，以區段徵收方式，預計在2019年完成重劃，帶動鳳山區再起飛。

相同預算，買蛋黃區還是蛋白區好？一份網路民調以大安區小套房、新板特區兩房、林口三房當選項，結果顯示，比起蛋黃區小套房以及蛋白區大三房，多數民眾偏愛新板特區兩房，網友紛紛指出原因是「交通便利、生活機能到位」。

大坪數房型跟小坪數套房，該選哪個比較好？東森財經在其臉書上舉辦「房市大「坪」台惡夢到！哪種房型你最愛？」投票，以大安區小套房、新板特區雙房宅以及林三淡大三房做為選項，結果發現，雖然小套房及大坪數房型各有所好，但多數人偏愛新板特區的兩房。

新板特區兩房獲得最高票，不少網友則在底下發指出，新板特區有雙捷運，交通十分便利，加上板橋生活機能發達，以差不多的預算來說的話，多數人都會選擇板橋；不過也有民眾認為，林口三房寬敞舒適，加上現在機場捷運要開通，未來交通機能也會快速到位，因此選擇林口。

新板特區近期發展快速，加上交通到位、環境與機能完整，吸引不少民眾前往移居，所以房價多年來都能支撐住，新北市代銷公會理事長林談向蘋果日報分析，新板特區多年來均價在5字頭，不過現在已無建地，未來難有再創新高價的機會，加上現在不少讓利的建案，未來房價還有機會繼續下修。

近日，市場傳言李嘉誠有意出售旗下中環中心，但買家的身份依然撲朔迷離。

“雖然中環中心不是整棟物業出售，而只是大部分權益，在這個地段而言這類資產也是相當具有吸引力的，據說有中資買家在接洽。”仲量聯行研究部主管馬安平向《21世紀經濟報導》記者透露。

此前，香港媒體報導，李嘉誠旗下長實地產出售皇后大道中的中環中心75%權益的交易臨近拍板，最終作價約357億港元，買方為郵儲銀行。這宗交易將刷新香港最高單價商業大廈成交，打破灣仔美國萬通大廈125億港元的紀錄。但郵儲銀行卻於11月中在港交所發佈澄清公告，表示暫時無計畫收購中環中心。

事實上，寫字樓是今年香港商業地產市場中的“香餑餑”。“今年單筆成交金額超過1億港元的投資物業成交中，寫字樓占比達到74%，相比去年36%的成交比例增幅超過一倍，”他表示，並指出作為流動性最強的投資物業，寫字樓目前的租金回報在2.5%-3%左右。

近一年以來，內地中資機構在香港寫字樓市場異常活躍。去年年底，恆大地產以125億港元的天價購入全幢灣仔美國萬通中心，呎價高達3.6萬港元，創下當時最大額商廈買賣及呎價最高紀錄。今年2月，光大控股斥資100億港元，收購同樣位於灣仔優質地段的甲級辦公大樓“大新金融中心”，以總樓面面積約40萬方呎計算，呎價達到2.5萬港元。

中環甲級寫字樓租金同比升9.2%

面對持續低息的市場環境，位於黃金地段的甲級寫字樓尤其受到投資者的追捧。馬安平向21世紀經濟報導記者透露：“目前一般這類寫字樓的平均呎價在3萬港元左右，而內地投資者出價十分進取，願意支付3.5萬港元甚至4萬港元，他們主要的收購目標是一些有海景、命名權的核心地段的整幢寫字樓，但市場上這類物業出售的很少。”

同時，他表示，這些財大氣粗的投資者主要為內地金融機構，包括銀行、保險公司等，“對於他們而言，收購這些寫字樓主要作為長期的戰略投資。”

他指出，今年中環寫字樓的價格升幅達到5.5%，明年預期繼續上升5%-10%。今年香港整體寫字樓的價格上漲4.2%，相比之下，一度受到市場熱捧的零售地鋪的價格則下挫18.4％，主要購物中心則微跌1%。

以中環中心為例，目前長實持有的75%權益，涉及中環中心約122萬方呎樓面，按作價約357億港元計算，平均呎價約2.93萬港元。據悉，目前長實持有的中環中心每月租金收入約7000萬港元，租金回報率約2.8厘。

根據仲量聯行的統計資料，今年前十一個月香港中環甲級寫字樓租金同比飆升9.2%至111.9港元/每平方呎，已十分接近2008年金融危機前高峰水準的116港元。該區平均租金比非核心商業區超出3.3倍，目前核心商業區與非核心商業區的寫字樓租金差距已擴大至五年新高。

“未來五年一些跨國公司將加快遷往非核心商業區，比如部分英國律師事務所已經從中環搬至港島東，這是從未出現過的現象。一些大型的跨國銀行也紛紛縮減在中環的寫字樓規模。”仲量聯行租務部主管龐定勤表示。

他續稱，深港通啟動後將繼續帶動內地金融企業對中環寫字樓的需求，“由於該區寫字樓目前的空置率僅約1.5%，中環將是2017年唯一會錄得租金增長的商業區，升幅在5%以內。”

根據世邦魏理仕公佈的香港甲級寫字樓市場研究報告顯示，在2013年3月至2016年3月的三年期間，香港甲級寫字樓出租面積淨增長410萬平方呎，內地企業占其中的120萬平方呎；同期，歐美公司的租用面積卻減少了19.9萬平方呎。

商鋪租金下滑明年有望見底

隨著內地遊客赴港“血拼” 熱潮消退，香港核心購物區銅鑼灣、旺角等紛紛出現了為數不少的空鋪。


事實上，這些黃金地段的地鋪租金近年來已有大幅調整，“相比那些一線商場，這些地段的地鋪生意波動較大，因此租金在過去兩年的下跌幅度分別達到22%、15%，我們預計今年的跌幅為18.4%左右，在明年下半年有望見底。”仲量聯行商鋪部主管陳耀峯表示，並坦言目前業主在新租約或續租時通常有30%-40%的議價空間。

今年前十個月，內地訪港遊客同比下滑8.2%，相比去年3%的跌幅有所擴大。其中，以自由行來港的內地旅客則同比減少15.6％。

這對香港經濟支柱之一的零售業的打擊可謂立竿見影。今年前十個月整體零售額同比下跌8.9%，遠遠落後於過去十年9.1%的平均增幅。

化妝品零售商莎莎國際主席郭少明此前表示，目前在旅遊區續租時，目標最少減租40%-50%，“我們最近在一些較好的旅遊區地段找到了兩個店鋪，租金降幅在60%左右。”

融信的資本運作再下一城。

12月3日，萬科在新增專案資訊簡報中披露，公司十月份新增加了17個項目，第五個“上海中興”項目位於上海市靜安區中興路南側、寶昌路西側，地塊淨用地面積約3.1萬平方米，容積率建築面積約11 萬平方米。

從地塊基本資訊可以判斷，這正是融信於今年8月拿下的110億中興路地塊（簡稱中興地塊）。

萬科公告稱：此次入股中興地塊49%權益，需支付地價款約53.95億元。換言之，融信將支付57億左右的地價款。與此同時，21世紀經濟報導記者從上海萬科知情人士處瞭解到，中興地塊將由萬科操盤、融信來並表。但這一消息尚未獲得雙方官方確認。

上海中興地塊、南京仙林湖地塊、鄭州高新區地塊是融信在今年下半年以來獲取或者首次披露的三大項目。目前，上海中興地塊已經塵埃落定，引入萬科作為戰略合作夥伴；南京仙林湖的地價由於創下了區域最高記錄，其動向也一直受到業內關注。目前南京、鄭州地塊均沒有引入合作夥伴。

在本輪以信貸收緊為名的調控背景下，融信的項目資本運作頗具代表性。或許，從萬科入股上海中興地塊開始，融信的資金術便已揭開一角。

融信資金術

一般而言，合作夥伴對商務邏輯的理解，是合作的前提與基礎。而萬科與帶有“激進”標籤的閩系房企走到了一起。這在記者聯繫採訪的多名業內人士看來，在調控全面深入之前入股高價地，對於萬科而言並非良性運作。此前萬科聲稱都不拿任何高價地，因為上海萬科在上海的土地儲備量接近赤字，此前通過股權收購的專案都已經開發進入銷售階段，最近的天空之城就是去年下半年收購的申通地塊；另一方面，中興地塊成本在10萬元/平方米左右，很有可能利潤空間受限。加之專案不遠處是萬科在2015年收購的雅賓利花園，目前已更名為萬科翡翠雅賓利花園。該專案收購成本5.48萬元/平方米，目前售價超過9萬元/平方米。溢價空間接近90%。

大房企由於內部流程、風險把控等影響在上海都面臨地荒，比如萬科為了能留住上海的地位已放開懷抱與其他房企合作。據上述知情人士透露，在拿到中興地塊的第二周，融信與萬科即簽訂了合作協定，融信方面也很快交付了地價款。

21世紀經濟報導記者從一份中興地塊建築方案設計看到，地塊規劃的業態均與頂級豪宅、酒店對標，所有策略指向高售價。其中豪宅對標的是中國金茂、里安集團開發的頂級豪宅，公寓、酒店對標海德公園1號、倫敦ONE、上海四季匯等。

儘管不確定這份方案設計是否最終定稿，但這份方案以中興地塊的酒店冠名的公寓成本4.5億元（包括建築成本與冠名費）匡算，按照30%溢價率，會產生1.5億元利潤。而這幅地塊要求自持100%商業物業。

因此，有業內人士指出，如果專案由萬科操盤、融信並表，那麼專案並表產生的利潤將對融信資產規模與負債率有一定促進作用。這就是融信尋找合作夥伴的原因，而這個趨勢，在融信中報早有體現。

比如，上海中興地塊110億元，南京仙林湖地塊接近25億元，鄭州高新區地塊總價不確定，可以肯定的是融信下半年資產規模至少增加135億元。根據融信2016年中報顯示，融信資產規模中已經有很多並表項目。融信董事局主席歐宗洪在年報發佈會上就對媒體坦陳，公司上市有資產規模需求，因此增加了並表項目數量。在中報中，2016年上半年應收一家集團公司少數股東款項為1.95億元，而這個資料在2015年同期為零。

這也直接導致了負債率的增加，融信招股說明書中負債率企高也說明了這點。截至上半年6月30日，融信的現金及現金等價物是122.98億，其合約銷售額僅僅132.2億元。而受限制現金只有5億多。可見融信在短時間內做大了資產規模，負債也在上升，今年上半年，融信發了一筆25億的公司債，還有大約85億私人公司債。此時，儘管負債率已經降到90%，剔除萬科應付的50多億元，融信拿地資金也已經接近200億元。

房企非標融資加速

抽刀斷水，資金缺口在融信的資金術面前變化很大。融信在2015年底，投資物業是零，上半年猛增至33.28億，占到非流動資產近一半。這表明，做大資產規模與降低負債率，已經是融信報表的主要功課。

上述業內人士表示，融信的資金運作，其對於後續的融資影響將會非常大。從最近融信發的一筆美元債也可見，發債規模只有1.75億美元，利率6.95%。投資者可以在兩年後要求融信等值贖回。相比上半年的私人公司債利率均在7%以上，融信此次美元債的利率並不算最高。與此同時，融信今年開始籌備一家保險合營公司，希望借助金融手段減輕資金壓力。

一名房企財務人士指出，隨著國內信貸口子的收緊，發債、信託等管道關上大門，房企融資更傾向於非標融資。“這個趨勢明年將會非常明顯。”

來自同策諮詢關於房企融資的研報顯示，11月份40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計363.72億元，債權融資額度仍然占房企融資總量92.48%。儘管這個融資金額環比10月的240.16億元增加51.45%，但相比6-9月融資總額仍然較低。

钜派投資相關人士指出，房企今年下半年以來的非標融資已經開始擴大，不排除明年規模將加速。他透露，今年三季度，钜派投資在上海的份額已經超過諾亞財富。而其中房企的融資比例有所提高。

21世紀經濟報導記者通過多方求證獲悉，恆大今年以來的非標融資規模已經超過200億。而市面上如恆大一樣的房企並不在少數。

同策諮詢上述報告也顯示，從房企發佈的融資計畫來看，多家房企發佈了公司債、中期票據、短期融資券三種方式，總額共計1043億元人民幣的市場化債權融資的預案。同策諮詢研究部總監張宏偉指出，市場化融資方式有利於優化融資結構、降低融資成本，預計2017年房企融資的主要方式仍以市場化直接融資方式為主。

在市場降溫、政策限制之下，房企正在向持續了一年多的資金紅利時代揮手告別。

根據中原地產統計，今年11月，房地產企業融資規模為288.3億元，創年內新低。環比10月下降57.9%，比9月下降75.2%。

從去年下半年開始，隨著國內低利率環境的確立，房企紛紛通過發債的形式進行融資，且這正逐漸成為最主要的管道。但今年以來，由於區域房地產市場過熱，監管層全面收緊房企資金來源，發債也受到了一定限制。

分析人士認為，發債和銷售是房企最主要的資金來源，隨著樓市降溫，這兩種融資管道都已受到影響。多數機構認為，房企的整體資金狀況將漸趨緊張，但中小企業所受的影響要強于大型房企。

債務融資規模驟降

中原地產統計資料顯示，今年11月，房企共進行了28筆私募債、公司債、中期票據等融資，比10月的79筆有明顯下滑。從金額上看，11月房企債券融資規模為288.3億，環比驟降57.9%。這一規模創今年以來的月度新低。

而在10月，房企債券融資規模就有明顯下滑，當月融資規模為684.88億元，比9月下降41.0%。

造成這種下滑的原因，在於今年9月份的一紙檔。當月，上海證券交易所發佈《關於房地產業公司債券的分類監管方案（試行）》，大幅提高房企發債的准入門檻和相關要求。10月，深交所也下發了類似檔。

兩大交易所對房企發債採取“基礎範圍+綜合指標評價”的分類監管標準。“基礎範圍”是指發行人資質良好，主體評級需為AA及以上的四類企業：境內外上市公司；省級政府、省會城市、副省級城市及計畫單列市的地方政府所屬房企；以房地產為主業的央企；中國房地產行業協會排名前100名的其他民營非上市房企。

5個綜合指標及參數值分別是：最近一年末總資產小於200億元；最近一年度營業收入小於30億元；最近一年度扣除非經營性損益後淨利潤為負；最近一年末扣除預收款後資產負債率超過65%；房地產業務非一二線占比超過50%。

根據綜合指標不同，兩大交易所將房地產企業劃分為正常類、關注類和風險類。其中，券商對列入風險類的房企發債項目“基本不考慮”，而列入關注類的房企則要求增加資訊披露，引入增信措施和投資者保護條例。

出臺上述檔的背景，在於今年以來房地產市場的升溫。其中，土地市場火熱，被認為是資金充裕、資金成本低所致。因此，兩大交易所在檔中明確規定，房地產企業的公司債券募集資金不得用於購置土地。

即便如此，今年房企的人民幣債券融資規模仍然創下歷史新高。中原地產指出，今年前11月，房企債券融資額度達11250億，這也是歷史首次突破1萬億的年份。在美元升值預期強烈的背景下，不少房企提前贖回美元債，改發境內債。

中原地產首席分析師張大偉認為，由於美元升值趨勢確立，且結合當前調控政策的走向來看，針對國內公司債的政策不會在短期內放鬆。因此，房地產企業的債券融資正在明顯收緊。

加劇分化態勢

除發債外，銷售回款是房企的另一項主要資金來源。根據統計局的資料，1-10月份，房地產開發企業到位資金117261億元，同比增長15.5%。其中，定金及預收款33655億元，增長32.2%；個人按揭貸款19783億元，增長51.5%。

自10月以來，調控政策施壓，導致樓市交易明顯降溫。按照大多數機構的觀點，房企的銷售回款無疑也將受到影響。

中金公司在研報中指出，受調控政策影響，預計12月份新房銷售額同比下降5%，環比下降8%；銷售面積同比下降18%，環比下降5%。該機構還指出，預計今年四季度疲弱的銷售表現將延續至明年一季度，且在明年下半年之前難有顯著回升。

因此，在發債、銷售兩端均受到限制之後，房企的資金狀況將逐步收緊。張大偉指出，對房企來說，未來6-9個月很可能會面臨越來越大的資金問題。

這種情況的影響已經開始顯現。根據統計局資料，在15個一線和熱點二線城市中，10月下半月，深圳、成都、北京、天津、上海、廈門和鄭州等7個城市的新建商品住宅價格出現下降，廣州持平，其餘7個城市的新房價格環比漲幅收窄。部分房地產項目降價銷售，亦被認為是考慮到資金成本提升、融資難度加大的情況所致。


但由於低利率的大環境並未改變，加之企業資金較為充裕、年底部分熱門地塊推出等，土地市場並未明顯降溫。但機構認為，由於各地都在收緊調控，土地市場的降溫為期不遠。

從行業表現來看，有分析認為，資金狀況的收緊有可能加劇市場分化。“小企業容易扛不住，以前能用杠杆買五塊地，現在只能買三塊，擴張步伐肯定會受影響。”6日，北京某上市房企負責人向21世紀經濟報導記者表示，中小房企正在抓緊出貨，從而儘快回籠資金，但在拿地中的顧慮會增多。

相比之下，大型房企的規模效應和融資優勢就容易體現出來。上述人士表示，每一輪市場低谷期，都是房企洗牌和分化的時機，未來房地產項目和公司層面的並購將會加劇。

距離今年 9 月 30 日開始的第一輪樓市調控收緊潮已 2 個多月，中國房地產市場成交開始出現大面積降溫。中原地產研究中心日前發佈的數據顯示，11 月全月，中國 54 個受監測城市住宅簽約量為 24.94 萬套，同比下跌 16.4%。如果不計入今年 2 月份 (因春節假期而處於成交谷底) 的成交數據，11 月 54 城樓市成交量創下近 18 個月新低。

北京、上海、廣州、深圳 4 個一線城市 11 月合計成交跌幅達到 19.5%。其中，深圳跌幅最大為 30%，廣州其次跌 28%。

香港《文匯報》援引中新社報導，不同口徑的統計數據也反映出樓市的大幅降溫。中金公司發佈的研究報告顯示，在政策調控影響下，11 月份 60 個受監測城市新房銷售額環比下降 23.6%，同比增速收窄至 8.8%。銷售面積同、環比雙雙下滑。

中金公司預測，12 月份，各地銷售下行趨勢將繼續保持不變。在銷售均價同比增速保持在 15% 左右的情況下，預計新房銷售額將同、環比分別下滑 5% 和 8%。

上海易居房地產研究院監測的 30 個典型城市 11 月新建商品住宅成交面積為 1990 萬平方米，環比減少 10.5%，同比減少 4.2%。這也是近 21 個月住宅成交首次出現的同比負增長。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，11 月份樓市降溫集中體現了政策調控的有效性。在限購限貸政策下，熱點城市購房門檻提高，各類炒房需求減少，進而促使市場交易出現下滑。尤其是近期各地加大了執法力度，房企項目銷售更加規範，恐慌性交易需求也開始減少，這使市場交易出現了降溫態勢。

業內人士測算，最近 2 個多月時間內，20 多個城市已經出台了 50 餘次樓市調控政策。而且隨着上海、天津等地的政策再現收緊，這場調控大潮似乎遠沒有結束，樓市的降溫態勢短期內也很難出現逆轉。

隨着政策效應的繼續顯現，嚴躍進預計，熱點城市市場成交面積在 12 月份將繼續下降。隨着市場交易面積的下滑，樓價上漲的幅度也將收窄，進而促使中國房地產市場回歸理性和趨於平穩。

越秀地產（００１２３）公布，１１月合同銷售金額２０﹒１６億元（人民幣．下同），按年跌１１％，合同銷售面積約１２﹒２２萬平方米，同比降４３％。
今年首１１個月，累計合同銷售金額２６８﹒７７億元，同比上升約２２％，累計合同銷售面積約２１６﹒３２萬平方米，同比上升約７％。
累計合同銷售金額約佔今年合同銷售目標２５８億元的１０４％。

萬科企業（02202）股權爭奪戰愈演愈烈，加上團隊離職率急升及新土地項目合作受阻，發展前景難言明朗。不過，萬科主席王石豪言壯語不改，他昨天於北京出席活動時表示，目前萬科每年的營業額已經達2000億元（人民幣．下同），有可能於4年後的2020年便衝上一萬億元。

萬科於1984年成立，2014年該公司30周年時，總裁郁亮揚言下一個10年（即至2024年）營業額要達到一萬億元。王石昨天說：「預計第四個10年營業額是一萬億，99%的人可能不相信，我不但相信了，而且覺得不用10年，可能6年就差不多（達標）。從這個角度上來講，可持續要比翻倍增長更重要，所以要有耐心、要長遠。」

王石稱，萬科20周年（2004年）的時候，營業額為80億元，已是中國最大的房地產公司，當時預計到了30周年，營業額會達到1000億元。營業額目標由80億元大增至1000億元，當日絕大部分人認為是「吹牛」；「10年過去了，萬科現在的營業額是2000億元。」據萬科A股第三季業績報告，該公司今年首9個月營業總收入為1170.5億元，按年增長47.06%。

新地華懋項目擬搶閘月內登場

新辣招推出超過1個月，發展商重拾推盤意欲，　紛紛部署推售辣招後第一個全新盤，新地（00016）元朗Grand YOHO二期有機會「打頭陣」，料短期內可獲批售樓紙，有機會月底前推售。今年取得90億元售樓收益創集團歷史新高的華懋，旗下九龍塘延文禮士道項目亦有機會月內登場。至於明年料推售5盤逾2100伙的新世界（00017），規模最大的荃灣柏傲灣有機會為頭炮項目。

Grand YOHO二期共826伙

新地副董事總經理雷霆表示，元朗Grand YOHO第一期累售近98%，套現90億元，第二期單位類型較多，並首次提供向南單位，料短期內可批出售樓紙，最快月底前可推售，並為元朗港鐵站上蓋物業未來3年的唯一供應，傾向惜售，料只推出部分單位，大部分留待明年入伙後以現樓方式發售，集團較早前加推PARK YOHO Venezia特色戶，稅務優惠沿用舊有稅制，Grand YOHO第二期正構思全新付款方法，令財務安排更靈活。

新地代理總經理胡致遠表示，Grand YOHO二期共有826伙，提供1房至4房的間隔，標準戶實用面積400至1200方呎，兩房及3房各佔35%及45%，一期未有提供的1房及4房則各佔5%及15%。

九龍塘延文禮士道項目待批

華懋集團地產部總監吳崇武表示，今年售出逾900伙，套現約90億元，創集團歷史新高，九龍塘延文禮士道項目正待批滿意紙，若月內批出，將隨即推售，否則留待農曆新年後推出。

新世界今年主力推售旺角SKYPARK及港島西環瑧璈，取得不俗的售樓收益，新世界營業及市務高級總監楊文表示，連同合作項目今年已累售逾千伙，連車位套現逾83億元，現時貨尾量僅39伙，創集團新低，明年將推5盤逾2100伙，荃灣柏傲灣正待批售樓紙，共983伙，提供開放式至4房間隔；清水灣傲瀧將以現樓方式發售。

嘉華國際總經理（香港地產）溫偉明表示，新辣招推出後，市場成交萎縮，投資者退場令發展商較難拿捏市場情況，旗下啟德嘉匯正進行籌備開賣，料延至農曆新年後才推售。

長實（01113）高級營業經理何家欣表示，元朗意花園有機會月內開放示範屋供代理參觀，料農曆新年前有機會推售，同區世宙37個舖位已沽76%，套現15億元，最大手買家購入10個，涉資6億元，尚餘9個舖位已獲投資者洽購。

發展商今年積極就新盤申請預售樓花，首11個月已有約1.72萬伙申請預售，創2004年以來12年最高，較去年全年約1.64萬個單位，亦增加約4.8%，其中上月有3個項目申請預售，涉及466伙。

地政總署數據顯示，上月申請預售的3個項目， 以中國中冶（01618）2013年11月斥資約5億元投得的荃灣青龍頭「逸璟．龍灣」最矚目，提供198伙， 較地契要求的不少於175伙，多約13%，預計2018年12月底落成，樓花期約兩年，屬新增三個申請之中樓花期最長。

10月私宅落成減45%

其餘兩個申請則為遠東發展（00035）沙頭角順隆街31號「尚澄」，涉及261伙，預計2018年10月底落成，以及樂聲電子（00213）等發展的南區大潭道45號豪宅項目，提供7座洋房。

美聯物業首席分析師劉嘉輝預計，今年全年共有約1.8萬伙申請預售，創2002年以來的14年新高。

另外，差餉物業估價署最新公布的數據顯示， 今年10月共有674個私人住宅單位落成，按月減少45%，屬今年4月530伙落成後半年最低。綜合今年首10個月，總落成量約1.14萬個單位，僅佔該署預測的今年全年落成量約1.82萬伙的63%。

美聯集團（01200）宣布，將以實物分派美聯工商舖（00459）股份的形式派發中期股息，每持有1股集團股份，即獲派5股工商舖股份。兩公司亦同時發盈喜。

美聯集團現持有工商舖70.78%，今次分派的工商舖股份約35.9億股，相當於後者已發行股本26.2%。分派後，工商舖公眾持股量將增至48.47%，而美聯集團持有工商舖股份將降至44.58%，工商舖不再是集團附屬公司。以工商舖昨收報0.044元計算，是次分派總值約1.58億元。

集團解釋，實物分派工商舖股份除回饋股東外，考慮到住宅物業市場營運環境困難及競爭激烈，須儲存現金資源，而且透過分派，兩家公司可以受惠到更清晰及劃分更佳的管理重點，訂立更切合自身目的的企業及業務發展策略。

成交增 美聯及工商舖齊盈喜

另外，受惠於物業銷售成交增加及成本控制得宜，美聯集團及工商舖齊發盈喜。美聯集團稱，盡管內地業務經營環境困難，但首11個月本港一手住宅物業銷售成交增加，帶動財務業績改善，預期今年淨虧損將大幅收窄。

工商舖則稱，集團透過強化市場地位及更好的成本效益，今年首11個月純利達1,500萬元，預期全年純利較去年的200萬元有所增加。

麗新發展（00488）高級副總裁潘銳民預期，明年年中前，樓市仍維持淡靜，料農曆新年後市況較為清晰，明年樓價趨向平穩。

本港樓市今年第三季轉暢旺，多個新盤百花齊放，麗新發展旗下馬頭角喜築，及與帝國集團合作發展的將軍澳藍塘傲亦能分一杯羹，短期內分別為集團套現7億及40億元，獲得不俗成績。

然而，政府11月宣布加辣，隨即令樓市迅速冷卻，潘銳民表示:「市場短期內仍會維持淡靜，買家投資意慾必然受影響，料至2017年年中，市場走向才會逐漸清晰，而2017年的樓市趨向平穩發展，料樓價短期變化不大。」

潘銳民：深水埗盤次季推

至於外圍因素方面，雖然美國大選結果不如市場預期，惟潘氏認為結果暫時對本港樓市影響不大，但仍需留意新管理層上台後的取態，反觀美國加息步伐與香港較為貼近，他預期今年加息機會大，加幅約0.25厘。

土地儲備方面，潘氏坦言，現時有不少新興及內地發展商加入投地，增加中標難度，往後或考慮與不同發展商合作，以增加中標機會。不過，麗新發展過去致力收購舊樓，包括位於深水埗及筲箕灣的項目將於2017年推出，兩者均主打細單位，以迎合市場需求。

其中深水埗基隆街48至56號項目第二季推出，總樓面面積約4.3萬平方呎，提供約100餘伙，主打開放式及1房單位，定價將參考同區一、二手物業。另外，與市建局合作發展的筲箕灣西灣河街9至15號項目最快第四季推出，同樣以細戶為主，提供約144伙開放式至2房單位，面積由280至410平方呎不等。

天文台道8號商廈 獲洽購

各大發展商近年傾向發展中小型單位，單看麗新明年推出的兩個項目，同樣以細單位作招徠，就新盤開則愈來愈細，潘氏認為：「市場目前仍以細單位主導，買家追求可以負擔的上車盤，發展商便開細則以迎合市場需求，只要開則細得合理就問題不大，集團在開則上會視乎該區需求而定。」

麗新同時積極發展商業項目，包括集團與恆地（00012）合作發展的天文台道8號商廈，潘氏指，集團現時有意將全幢物業出售，並已獲不少買家洽購。此外，麗新旗下海洋公園酒店項目預計明年12月開幕，將提供逾400個房間。

華人置業（0127）又賣產，涉及東半山肇輝臺12號和羅湖商業城79間舖位，分別售予大股東劉鑾雄準太太陳凱韻（甘比）及劉鑾雄兒子、華置主席劉鳴煒，代價上限分別為10.5億及5億元。預計出售肇輝臺12號所得款項淨額約7.728億元，收益2,500萬元；羅湖城舖位可套現淨額3.948億元，淨收益約8,070萬元及撥回匯兌儲備約230萬元。

華置表示，交易代價將悉數以現金支付，擬按照以往模式，將大部分銷售所得款項淨額用以向股東派發特別息。兩項交易均須於特別股東大會取得獨立股東批准方告完成。

華置認為，外界普遍預期美國聯儲局將於年底加息，加上本地物業市場不明朗因素增加，樓市可能下滑，目前是出售香港物業的適當時機。據華置年報，肇輝臺可建樓面約4.1萬方呎，預期明年竣工。此外，羅湖區的商業發展已臻成熟及趨飽和，而區內推出若干新零售項目，對該地段租金及出租率帶來潛在壓力，因此，儘管放棄來自內地物業穩定而可觀的租金收入，但趁羅湖區零售市場趨勢轉變未成定局前，目前是適當時機套現。