46宗只標脫6宗 BOT案官民缺互信

明年再戰
今年政府舉辦招商頻頻流標，不管是國產署地上權抑或北市BOT案、公辦都更案都碰壁流標，政府招商能力大打折扣。業界普遍認為，除了房市轉差，原因不出為租稅不合理、投資誘因不足，尤其北市在大巨蛋後，業者對BOT招商信心不足，多次流標並不意外。

從今年國產署設定地上權來看，招標4次共釋出46宗地上權案，僅標出去6宗，標脫率1成3，進帳約15.3億元，成績近5年最慘。尤其在第4次招標前，國產署特地修訂地租辦法，改採「部分固定、部分浮動」，減輕衝擊，但仍全數流標，原本12月要再公布今年最後一波地上權標案，因市場實在太冷臨時喊卡，決議明年再戰。

地租問題業者卻步
北市招標包括市議會舊址今年第5度流標、首場公辦都更案紹興南街開標也無人聞問。尤其台北市財政局在市議會舊址招標前，多釋出20%樓板面積供得標人自營使用，不過權利金也因此較前次調漲1成，最終仍無人投標。
業者點名，像是BOT、地上權的案子，都是收權利金加地租，政府開出的權利金不貼近市場、地租又隨著公告地價調整，根本沒人敢投。

第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄指出，以富邦人壽前年標得信義區A25來說，權利金從最高240.8億元降到172.8億元才標脫，因今年公告地價調漲，地租從去年2.03億漲到2.77億元，漲幅達36%，若非壽險業者財力雄厚，一般業者碰到地租問題根本不敢投標。

今年最明顯案例就是台北市議會舊址，權利金從60億元直接腰斬剩約28億元，但仍以流標收場，市場普遍不感意外。
另外，柯市府上任後強打五大案，丁玟甄認為，發生大巨蛋這樣的案子之後，業界感覺像在清算過往BOT案子，削弱不少投資人信心，「大家都害怕會不會未來改朝換代後，遇到跟遠雄一樣的狀況，雙方互信機制不足是問題核心。」

看不到投資的價值
對於政府釋出標案頻流標，CCIM台灣不動產投資協會2017理事長黃鵬直言：「現在持有稅這麼高，資本利得不見，蓋好後又沒市場，完全看不到投資價值。」他建議，在房屋、地價稅應有針對飯店、觀光業者的排除條款，否則還沒獲利成本就增加了，誰要來投資，他也強調，「政府要有誠信，企業才敢跟你玩。」

今年政府招商不盡理想，仍有多筆招商案蓄勢待發，營建署明年將推4筆都更案招商，日前更赴香港MIPIM Asia介紹台灣投資環境，盼吸引外資擴大投資量能。

蔡政府宣示加速都更推行，營建署明年4筆公辦都更包括「台北市中山區中山女中南側更新案」、「台北市捷運圓山站西側地區更新案」、「台電公司嘉興街學生宿舍更新案」及「新北市板橋浮洲商業區都更案」，總計投資額超過200億元。
但問到會不會擔心流標，營建署官員回應，基地位置好，還是看好廠商會來投標，對招商結果樂觀看待。預計明年將由捷運圓山站西側地區更新案打頭陣，該案分2塊基地，臨40米寬承德路，總面積約3020坪，最快將在明年中招商。

有誘因廠商就有意願
而台北市今年首發公辦都更「台大紹興南街公辦都更」11月招商流標，台北市都更推動中心代理副執行長洪志生指出，由於該案採50年地上權招商，推估應是投資人認為地租風險掌握不易而卻步，接下來2場公辦都更則是走權利變換方式，目前廠商詢問相當熱烈。

此次協助營建署前往香港擔任論壇主講人的仲量聯行總經理趙正義表示，其實近1、2年政府招標失利，他們內部都清楚原因，只是缺乏魄力改善，「遊戲規則要讓大家有信心，誘因出現，廠商自然有投標意願。」

營建署明年首發公辦都更小檔案
●都更案：台北市捷運圓山站西側地區都市更新案
●基地位置：
重建區段A：大龍段一小段265-2等19筆土地
重建區段B：大龍段一小段265等6筆土地
●面積：
重建區段A：約1730坪
重建區段B：約1289坪
●使用分區：商三特
●所有權：台灣銀行佔97.76%、台北市佔1.63%、4名私有佔0.61%
●開發容積獎勵：可申請都更容獎，最高法定容積率50%
●招商時間：預計明年中招商
資料來源：營建署

仍較前年衰退34% 三民楠梓緊追

房市交易邁入最後1月衝刺，回顧過去11個月，高雄市交易3冠王仍由鳳山區、三民區與楠梓區拿下，與去年同期無異。交易王鳳山區，累計前11月建物買賣移轉棟數3865棟，雖連續3年穩居一哥寶座，但較高峰時期仍驟減約34%量體，而三民、楠梓累計移轉棟數，達3400棟以上規模，皆較去年同期量減3~9%。

連續3年蟬聯高雄市交易量體之冠的鳳山區，根據地政局統計，今年前11月累計買賣移轉棟數為3865棟，相較2014年高峰時期的5818棟，量減34%。地政局自行分析數據指出，今年交易熱區集中在文山特區、華鳳特區及頂新特區。

華鳳特區價較低
住商不動產鳳山文山店店長鄭啟峰表示，文山、華鳳特區皆屬北鳳山區段，文山發展已有10餘年，區域內幾乎已無完整且大片素地可開發，「整體居住環境佳，以屋齡10餘年的中古屋行情來看，單價至少有16~17萬元水平，新案行情更已衝上每坪27~28萬元之譜。」

價格略為親民的華鳳特區，距文山特區約5分鐘車程，是近3~4年發展起來的新興重劃區，新案行情普遍僅在16~17萬元，且住宅土地開發僅5成，「房價基期低、有潛力，是吸引民眾目光的主因。」
位於南鳳山的頂新特區，近小港區，區內中古屋以透天型產品居多，鄭啟峰說：「總價在700~2000萬元的產品皆有，選擇多元，指名度及買氣強。」

三民房價起伏小
三民區累計前11月買賣移轉棟數共計3821棟，較去年同期的3947棟，量減僅約3%。
台灣房屋愛河之心特許加盟店店長林家福表示，三民區長期為房市交易熱區，其中，詢問度高的建工商圈，5年內新屋大樓，目前行情單價約18~19萬元，中古屋大樓則落在每坪11~12萬元。
另外，後驛生活圈多透天產品，巷弄內物件，總價約700萬元可入手，「三民區房價基期低、起伏不大，近2年下修幅度不到1成，不論外來或是區域買方，都青睞此區。」

楠梓1字頭房價
楠梓區2015年擠進高雄市交易三冠王序位，今年累計前11月買賣移轉棟數共有3417棟，較去年量減9%。永慶不動產高雄楠梓台糖加盟店店東鄭博仁表示，楠梓區房市仍以剛性需求為主，1字頭房價，加上全台最大的都會公園綠地、及5站捷運站點聚集，是首購族首選。
鄭博仁表示，楠梓區近期交易熱區以高雄大學商圈、土庫商圈、德賢商圈等，詢問度最高，全區平均房價每坪12.7萬元左右。

京城深耕豪宅賣3戶進帳5.4億

11月營收公布，高市在地建商華友聯（1436）、京城（2524）表現亮眼，累計營收分達11.88、22.34億元，華友聯較去年同期成長逾7倍，京城受惠於豪宅案「京城」開紅盤，整體表現也較去年成長近45%。

瞄準首購市場
華友聯旗下建案幾乎採先建後售形式，今年完工個案有鳳山區華鳳特區的「華悅」、及三民區建工商圈的「博聞」，華友聯發言人吳家德指出，除完工個案銷售貢獻，另還有華鳳特區「H PARK」、高鐵左營站周圍的「LE MORE」，銷況不差。

吳家德說：「公司主力是首購型產品，除『LE MORE』規劃坪數較大，瞄準首換客，其餘產品皆以低單、低總為主要考量，也符合現在市場需求。賣1戶、認1戶，推升今年業績表現。」

而華友聯明年完工個案尚有台南市南區的大樓產品「棕櫚灣」，總銷約11億元，尚屬潛銷階段，打出區域最低價，單價僅需13萬元，已有相當詢問度。該公司在楊梅部分握有1.5萬坪工業用地，正準備出租作物流中心，吳家德透露有多組買方洽談中，明年有機會成形。

港買家跨海搶
京城11月營收，主仰賴豪宅案「京城」，發言人周敬恆指出，當月共有3戶京城認列，使得11月單月營收即達5.42億元，創下自2014年10月以來，最高單月營收紀錄。周表示，京城目前在港已有幾組買家接觸中，皆與台灣無地緣性的中小企業家。
預計明年京城除將持續銷售「京城」，另還有左營區新華段、新光段，及鼓山區青海段共3案待推，左營區2案，平均產品規劃在47~70坪，而鼓山區案坪數最大至120坪。

今年高雄房市買氣不如去年，但仍有個案逆勢開紅盤。麗晶建設三民區大樓預售案「麗晶天際」熱銷近5成，昨提早舉辦動土典禮，該案從928檔期公開，打出市區358萬元起讓利價，單月銷售百戶，案場指出，2房中低樓層已近完銷，目前推出666萬元起買3房讓利，周來客數達50組。

「麗晶天際」基地位於三民區建工商圈，規劃地上26樓超高住宅，19~40坪、2~3房，頂樓有無邊際泳池、高爾夫果嶺場等，每坪開價19~25萬元。

單價便宜3萬
上揚國際總經理林聰麟指出，該案規劃超高住家將成區段地標，因未來近輕軌第2階段C28與C29站，重大建設支撐買氣，「928檔期公開打出358萬元起買2房，不到1個月賣達百戶，目前2房近完銷，主打3房總價666萬元起。」

麗晶建設在高雄推出「麗晶天際」、「晶硯」、「文山硯」、「築硯」與「圓山硯」等大樓，總銷逾80億元，董事長李瑞玫指出，「麗晶天際」產品定位與規劃有別一般樓高15樓住家，當產品具獨特性，民眾購屋意願強。

台慶不動產大順龍華加盟店協理李哲維指出，該案開價19萬元起與周邊新案落差不大，但先後推出358萬元買2房與666萬元買3房，換算每坪單價僅16萬元屬讓利價格，產品會熱銷不意外。

儘管房市景氣低迷，但永慶房產集團今年不僅拿下年度服務獎雙冠王，並逆勢搶下3成市占，預估全年總銷金額可達4,220億，為感謝員工付出，永慶集團將自12月起在全台舉辦16場尾牙宴；集團董事長孫慶餘表示，目前永慶全台店數超過1,100家，目標2-3年內成長至1,600家，明年將力拚總銷5,000億元。

今年全球經濟受英國脫歐及美國總統大選等影響，台灣則面臨房地合一上路，房屋稅、遺贈稅擬調漲等議題延燒，市場交易仍顯膠著，房市交易量將創下歷年來新低紀錄。

儘管交易量低迷，但永慶房產集團今年仍大手筆舉辦尾牙犒賞員工，自12月起全台舉辦16場尾牙宴，總計席開約1,500桌，不僅邀員工及家屬，更邀請客戶及在地公益團體共享，同時也將邀約友好同業一同圍爐；而小年夜最終壓軸場，將在南港展覽館席開500桌，邀請明星勁歌熱舞，並將抽出汽車大獎酬謝員工。

永慶能挺過這波市場考驗，進而提早達成市占3成的目標，關鍵在孫慶餘對房市的精準判斷；早在2年多前，就預測市場年銷30萬棟將成絕響，房市將反轉向下，因此從制度面、管理面、工具面進行相關組織再造。

永慶首創「彈性工時8小時」、「行動打卡」制度扭轉房仲生態，並透過創新管理，加上數位工具及系統支援，協助經紀人提供即時、客製化且精準的配對服務，大幅提升績效。

孫慶餘曾多次提到房市相對低迷，客戶對買賣時機點與價格，難免感到猶豫和不確定，這些都可能造成房仲經紀人的壓力，也可能衝擊加盟主的經營信心。

永慶積極與員工及加盟主站在同一陣線，給予最大的支援，不僅幫助房仲經紀人聰明工作，健康生活，還為加盟主建構強大聯賣流通環境、提供創新科技工具，讓永慶成為房仲加盟者的最佳創業平台。

孫慶餘表示，逆勢中最能展現實力，當其他加盟品牌為生存而奮鬥時，集團旗下3個加盟品牌，在集團經營Know-how、科技平台及數位創新服務的資源挹注，加上貫徹執行區域聯賣制度下，持續有穩健表現，在七都中，總店數市占皆為第一。其中，成立短短4年的台慶不動產，不僅總店數已突破150家，在高雄、新竹更因貫徹區域聯賣，已躍居第三、第四名。

他指出，為不斷追求卓越服務，集團針對門市進行秘密客稽核，為客戶權益把關，因此永慶不動產、有巢氏房屋或是台慶不動產都陸續在各項服務獎項上拿下亮眼成績。

孫慶餘表示，房市經過這波衝擊後，將回歸平穩及正常化，留存下來的房仲業者，市場空間勢必更大，目前永慶全台店數超過1,100家，目標2-3年內成長至1,600家，明年將力拚總銷5,000億元，展望2017年，永慶將持續以「創新服務領航，社會圓滿推手」為目標。

相較商辦租賃掀熱潮，北市商用不動產買氣今年降到冰點。根據商仲業者統計實價揭露資訊，今年截至第3季止僅289億元，不到去年全年一半，甚至僅是前年的35%。商仲業者分析，因房價走跌，不少企業轉買為租，加上主要買家壽險業者縮手，導致商用買氣大幅滑落。

辦公類最冷 前3季不到百億
根據信義全球資產統計近3年北市商用實價交易金額，出現連續兩年滑落，各類型商用不動產，包括辦公、廠辦及店面等單一類別前3季的交易金額均未突破百億元。
其中辦公類的商用不動產，更從2014年全年311億元，今年前3季滑落到僅95億元，是商用不動產買氣衰退最明顯的類型。

信義全球資產經理王維宏表示，近三年台北市商用不動產交易量從2014年全年金額約823億元，到去年下滑至652億元，到今年截至第三季僅剩289億元，推估全年金額勢必低於去年。

他分析，商用不動產買氣大幅下降的原因，除因為房市走跌，許多買方因觀望轉買為租，因此導致買賣案件交易量明顯往租賃靠攏；再加上壽險業的買盤縮手或轉往海外，也使得交易金額明顯縮水。

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛認為，商用買賣市場因壽險業買賣受金管會最低收益率的限制，導致國內物件越來越難找，最大買家不出手才會導致市場更冷。

今年商用租賃是熱過買賣，出現至少五筆坪數超過1500坪、每月租金破500萬元的單宗商辦租賃案。商仲業者分析，主要是今年釋出租賃的商辦租金定價趨近於市場行情，每坪租金僅增加300~500元，就能進駐設備新穎商辦大樓。

新舊租金價差少 有助出租
第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄分析，以北市信義計畫區國泰置地廣場為例，每月每坪租金3200~3300元，與鄰近屋5~6年的華新麗華大樓租金相差不遠，加上國泰置地廣場樓下便是捷運站及商場，對於上班族是更加便利，自然具備競爭力，僅花一年時間就將2/3面積租出。

今年每一季都有大型商辦租賃案成交，主要集中在北市信義計畫區的「國泰置地廣場」與敦南商圈的「富邦敦南大樓」，後者規劃地上17層，但光是台灣大哥大與資生堂兩家就合計承租13個樓層，超過8成的面積，顯見頂級商辦仍有其需求。
第二季台灣微軟更一口氣租下「國泰置地廣場」15~19樓，共計5個樓層，月租金破千萬，不但是今年單筆最大金額商辦租賃案，更創下實價網單筆商辦租賃案最高月租金實價紀錄。

3年增5萬坪 A級商辦搶客
瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛指出，信義計畫區明年底前還有南山廣場完工，三年內新增超過五萬坪供給，導致A辦市場已經出現搶客潮。

區內的指標商辦大樓，包括台北101大樓，仍受外資、大企業青睞，指名度最高，租金調升穩定；但位置、管理、設備、屋齡等賣相稍弱物件，已出現增加議價彈性以吸引租客的現象。以松高路的遠雄國際金融中心來說，去年每月每坪租金實價還維持3500元以上的高檔，但今年下半年已微幅修正，每月每坪約3350元，約有5%的空間。

黃舒衛預期，未來頂級商辦市場待租期將會拉長，但在房屋稅、地價稅雙漲前提下，新供給的成本高，將間接撐起租金水準，甚至部分頂級商辦在價格微幅修正後，會吸引原B辦租客轉進，空置率不致於大增。

台中市政府積極推動以大台中山手線為首，結合捷運藍線、捷運綠線、綠線延伸線及雙港輕軌，共同完善台中軌道路網。目前山手線首部曲「微笑山手線」成功到追分段已獲行政院核定預算15.4億元，市府將持續爭取一次核定通過山手線計畫，捷運綠線延伸線可行性研究也在上個月函報交通部審查，而交通部近期也將召開複審會議審查捷運藍線計畫，至於雙港輕軌則預定2017年初完成可行性研究報交通部審核。期盼未來達到山海屯環線及東西向交通串聯，提升市民交通便捷，並縮短城鄉差距。

市府交通局指出，依據大台中的旅運需求進行預測，交通局分析出8條主要輸運走廊，包含「台中火車站-東海-沙鹿-台中港」、「台中火車站-水湳-台中國際機場-沙鹿-台中港」、「台中火車站-北屯-潭子-豐原」、「台中火車站-大慶-烏日」、「台中火車站-大里-霧峰」、「台中火車站-太平-大坑」、「大里-太平-霧峰」、「豐原-神岡-大雅-西屯」。

其中前5條廊帶與現行規畫的大台中山手線、捷運藍線及雙港輕軌軌道路網相符，其餘3條市府將進行軌道系統可行性評估，並爭取中央支持，以加速建設台中軌道完整路網。

交通局表示，山手線首部曲「微笑山手線」成功到追分段，已獲行政院核定預算15.4億元，預計2020年完工，屆時海線居民轉乘高鐵或往來山線鐵路將更便捷。

交通部2016年11月9日召開山手線複審會議，市府強調山手線的完整性及一體性，才可以免去營運轉乘、後車時間，真正達到環城鐵路的目的。其中，海線高架雙軌不僅可以消弭16處平交道，對於未來鐵路的容量保留充分的彈性，山手線整體經濟效益高達1,620億元，市府將持續向中央爭取「一次核定、分年分階段編列預算」辦理。

路線行經台灣大道的捷運藍線，全線21.3公里，共設15座車站，交通部將在12月21日召開複審會議，未來完成後，除可分攤現有台灣大道私有運具流量，改善主要幹道服務水準外，並串聯雙港副都心與台中都心，促使沿線產業發展更加活絡，預計服務活動人口達57.6萬人，全日運量能達到23.06萬人/日，在尖峰運量能達到3.91萬人/小時，其經濟效益更達1,180億元。


交通局長王義川指出，捷運綠線高架橋梁已於2016年6月完成全線串連工程，北屯機廠也在10月底完成鋼軌鋪設及道岔安裝，目前正積極施作主線道及轉彎處的軌道，軌道及機電工程完成後，預計2016年底迎接首列捷運車輛進行整備測試，朝2020年全線通車的目標邁進。

此外，捷運綠線延伸線可行性研究也在2016年11月14日函報交通部審查，未來完成後，捷運綠線將延伸至彰化，總長度達24.53公里，促成城鄉均衡發展，達到中彰投苗區域共榮發展。

至於雙港輕軌進度，王局長表示，雙港輕軌系統已完成路網整體規劃，路線規劃自台中港起，行經沙鹿，串聯台中國際機場、水湳經貿園區，並與捷運綠線銜接，最後進入干城轉運中心，全長約32.7公里，總經費預估790億元。路廊則規劃分台中港段、機場段及市區段3段，依據當地旅運需求特性、用地取得、工程技術等不同因素，提出2至3條方案進行，預定2017年初完成可行性研究並報交通部審核。

桃園市長鄭文燦2016年12月9日前往八德區廣豐新天地訪視，鄭文燦表示，廣豐新天地預計2016年12月22日試營運，2017年1月12日正式開幕，市府交通局及警察局已與業者協調，將完善交通疏導，持續評估鄰近交通情況隨時進行調整，讓廣豐新天地帶來方便，不帶來民怨。

鄭文燦指出，廣豐新天地經過10年籌備，終於來到開幕階段，商場包括迪卡儂運動廣場、彭園會館、國賓影城等知名企業，也有多家餐飲品牌進駐，預計將吸引廣大人潮，相信將成八德亮點之一，象徵八德新時代來臨。

鄭文燦說，商場開幕後，可望吸引大量人車潮，廣豐新天地提供館內1,120格汽車停車位及863格機車停車位，並規劃交通接駁、外部停車場進場引導、租用外部停車場、路口保全人車流引導等措施，維持鄰近交通順暢。在市府方面，請交通局評估周邊道路尖峰時段停車管制，並由警察局交通大隊針對併排、紅線停車進行取締，降低交通壅塞。

鄭文燦也說，由於廣豐新天地鄰近桃園大圳，請交通局會同區公所，在不影響生態條件、基於安全及紓解交通考量下與水利會協商，在部分桃園大圳加蓋，讓消費人車在桃園大圳有進出通行空間。此外，市府正推動延平路打通至大湳交流道，可紓解義勇街車潮；捷運綠線將於2017年動工，未來也會逐步提升搭乘大眾運輸的比率。

鄭文燦提到，桃園市市民卡已發行71萬張，請經發局與廣豐新天地研議合作促銷的雙贏策略方案，既推廣品牌活動，也有助提升消費客源。

鄭文燦說，市府對於企業投資，採取「單一窗口、全程服務」，如果廣豐新天地營運團隊有人才招募需求，勞動局就業服務處可提供就業諮詢、媒合與職訓服務，請廣豐新天地提出求才標準及面試條件等項目，提升人才招募能見度，也促進本地人才就業。

另外，鄭文燦指出，廣豐新天地5至6樓將規劃為「市立兒童美術館」，佔地約900坪，投入約4,000萬元，原本預定2017年兒童節開幕，但是因為增設VR虛擬實境、AR擴增實境等設備，讓兒童美術館設備更豐富，而調整為6月開幕，不過他仍期勉能趕在母親節前開幕。

鄭文燦說明，兒童美術館將包括兒童閱讀、美術、劇場、繪本、經典閱讀、說故事等區域，並增設VR虛擬實境、AR擴增實境設備，讓兒童能夠多元體驗，學校也可到此辦理校外活動。屆時開館展將邀請正隆紙業，展出紙藝博物館，以及藝術家黃沛瀅老師作品，未來也規劃與雄獅美術合作，以「小小畢卡索」為主題策展，推動兒童美術學習。

鄭文燦也說，為增加桃園市圖書館藏，市府2017年編列5,000萬元購書預算，也正規劃興建「市立圖書總館」，要將圖書總館定位為圖書資源中心，可以跨館借還書，讓各圖書分館能共享資源。

交通局長高邦基表示，廣豐新天地的交通影響評估報告已由市府審議通過，未來廣豐新天地試營運及正式營運期間，交通局將持續會同警察局進行交通情況評估，並針對交通疏運進行必要調整和修正。此外，交通局已於周邊道路公告實施下午5時至7時的路邊停車格暫時禁停措施，以維持交通尖峰時段道路暢通。標誌部分，交通局將於試營運期間視反映情況進行調整及增設。

內政部2016年12月10日指出，台灣核發建築物建造執照件數於2008年逢金融海嘯後大幅下降，至2009年下半年起逐漸回升，僅2012年微幅下降，至2014年起復呈下降趨勢；2016年1-10月計核發1萬8,309件、總樓地板面積2,152萬平方公尺，分別較2015年同期減少20.1％、20.0％；同期核發住宿類住宅建造執照計有6萬5,862宅，較2015年同期減少26.0％。

根據內政部統計，2016年1-10月核發建築物建造執照之總樓地板面積主要集中在六都，合占總面積之6成4。樓地板面積以桃園市363萬平方公尺、台中市313萬平方公尺、新北市203萬平方公尺較多。與2015年同期比較，以新竹市增加45.5％最多、基隆市增加38.7％次之、台北市增加23.6％居第三。

2016年1-10月核發建築物使用執照件數及總樓地板面積計有1萬9,072件、2,417萬平方公尺，分別較2015年同期減少18.1％及7.1％；總樓地板面積按用途別分，以住宿類住宅占59.6％最多，與2015年同期比較，以衛生、福利、更生類減少38.1％、辦公、服務類減少37.9％幅度較大；同期核發住宿類住宅使用執照計有7萬9,008宅，較2015年同期增加0.8％。

為實施建築管理，以維護公共安全、公共交通、公共衛生及增進市容觀瞻，建築物非經主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用。其中建築物之新建、增建、改建及修建，應請領建造執照；建築物建造完成後之使用或變更使用，應請領使用執照。

一、建築物建造執照：2016年1-10月核發建築物建造執照總計1萬8,309件、總樓地板面積2,152萬平方公尺，分別較2015年同期減少20.10％及20.00％。

(一)按用途別分：

1.樓地板面積：以住宿類住宅面積1,106萬平方公尺占51.40％最多，工業、倉儲類470萬平方公尺占21.86％次之，辦公、服務類121萬平方公尺占5.60％居第三；若與2015年同期比較，各用途別面積除商業類、休閒、文教類及衛生、福利、更生類呈正成長外，其餘均呈負成長，其中又以住宿類住宅減少412萬平方公尺或27.13％最多。

2.住宿類住宅：2016年1-10月核發住宿類住宅建造執照計有6萬5,862宅，較104年同期減少2萬3,170宅或26.02％。

(二)按構造別分：依最新建築技術規則之分類，樓地板面積以混凝土(含鋼筋混凝土)構造1,522萬平方公尺占70.70％最多，鋼構造446萬平方公尺占20.71％次之，鋼骨鋼筋混凝土構造159萬平方公尺占7.39％居第三。

(三)按縣市別分：樓地板面積以桃園市363萬平方公尺、台中市313萬平方公尺、新北市203萬平方公尺較多，六都合計有1,378萬平方公尺占全國核發總樓地板面積之64.01％；若與2015年同期比較，以新竹市增加45.46％最大、基隆市增加38.66％次之、台北市增加23.60％居第三。

二、建築物使用執照：2016年1-10月核發建築物使用執照共1萬9,072件、總樓地板面積2,417萬平方公尺，分別較2015年同期分別減少18.10％及7.07％；總樓地板面積自2007年起逐年遞減，至2011年起反轉呈上升趨勢。

(一)按用途別分：

1.樓地板面積：以住宿類住宅1,439萬平方公尺占59.56％最多，工業、倉儲類446萬平方公尺占18.44％次之，辦公、服務類124萬平方公尺占5.13％居第三；若與2015年同期比較，以衛生、福利、更生類減少38.14％、辦公、服務類減少37.85％幅度較大。

2.住宿類住宅：2016年1-10月核發住宿類住宅使用執照計有7萬9,008宅，較2015年同期增加596宅或0.76％。

(二)按構造別分：依最新建築技術規則之分類，樓地板面積以混凝土(含鋼筋混凝土)構造1,906萬平方公尺占78.87％最多，鋼構造371萬平方公尺占15.33％次之，鋼骨鋼筋混凝土構造124萬平方公尺占5.15％居第三。

(三)按縣市別分：樓地板面積以桃園市463萬平方公尺、新北市332萬平方公尺、台中市290萬平方公尺較多；若與2015年同期比較，以基隆市增加134.03％最大、嘉義市增加54.55％次之、花蓮縣增加27.07％居第三。

對於2017年的經濟工作，9日召開的中共中央政治局會議提出，大力振興實體經濟，培育壯大新動能。在不少專家看來，會議已釋放出了提振產業發展的重要信號。

按照慣例，每年研究分析來年經濟工作的最後一次政治局會議尤為關鍵，扮演著為即將召開的中央經濟工作會議定基調的重要角色，後者則是明年經濟工作的總指揮。除此之外，中央農村工作會議也將在12月份召開，部署來年的三農工作，同時也是對2017年“中央一號檔”的預熱。另有知情人士透露，五年一次的中央金融工作會議也可能在今年底或明年初召開。

摩根士丹利華鑫證券首席經濟學家章俊接受本報記者採訪時表示，大力發展實體經濟一直是中央的政策，但過去幾年由於需求疲軟、產能過剩，實體經濟投資回報率下降，造成經濟出現“脫實向虛”的傾向，並引發資產價格泡沫和潛在系統性金融風險。因此政府明年推行結構性改革的目的也是希望形成新的經濟增長點，引導流動性進入實體經濟。

渣打銀行大中華區首席經濟學家丁爽表示，在全球政治和經濟形勢異常不確定的大環境下，2017年的經濟工作仍會以“穩”字當頭，且很可能保留6.5%~7%的增長目標，並為此實行更積極的財政政策，政府預算赤字會提高到3.5%左右。因此，控制資產泡沫和金融風險將成為2017年的重點。

而在市場關注的房地產方面，未來將出臺符合國情、適應市場規律、能使行業平穩健康發展的一攬子政策。

“擰水分”

9日召開的政治局會議在描述2017年經濟工作時用了不到600字，但卻透露出了不少資訊。其中，特別分隔出一段強調：穩中求進工作總基調是我們治國理政的重要原則，對指導明年經濟工作具有特別重要的意義。要在保持社會穩定的前提下，推進關鍵領域工作取得突破。

《第一財經日報》記者梳理發現，自2012年以來，穩增長成為宏觀經濟政策調控的首要目標，2017年也將如此。

“穩中求進的總基調沒有變，財政、貨幣政策還是以穩增長為主，穩增長是明年首要任務。”中國國際經濟交流中心副總經濟師徐洪才對本報記者表示。

以“穩”字當頭，其中一面便是抑制資產泡沫，防止金融風險。

事實上，今年上半年，一些資金“脫實向虛”，擾亂實體經濟信心。

今年7月份召開的政治局會議首次提出“抑制資產泡沫”；10月的政治局會議又將這一要求細化到了貨幣政策的層面，要求“在保持流動性合理充裕的同時，注重抑制資產泡沫和防範經濟金融風險”。顯然，中央正不斷加強對於金融風險的防範。

中國人民銀行相關負責人9日表示，自4月份開展互聯網金融風險專項整治以來，互聯網金融風險的整體水準在下降，風險案件高發、頻發的勢頭得到了初步遏制，目前，專項整治工作已進入清理整頓階段。

而在被認為是“抑制資產泡沫”主要方向的房地產方面，多地已出臺樓市調控政策。對於2017年房地產市場的動向，此次政治局會議提出，要加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制。

“長效機制意味著房地產市場發展不能只靠一時的應急政策，關鍵要解決內火，完善制度建設。”中國房地產估價師和房地產經紀人學會副會長柴強表示，建立長效機制的關鍵是處理好住房消費和投資、房地產和經濟增長、存量房和增量房之間的關係。

上海財經大學公共政策與治理研究院院長胡怡建接受本報記者採訪時表示，當前的房地產調控注重短期效應，經濟低迷時希望借此拉動經濟，過熱時又通過限購限貸進行調控，沒有從本質上來研究房地產調控長效機制。

胡怡建表示，未來肯定會出臺一攬子政策，比如加大一線城市的土地供應，減輕地方政府對土地財政的依賴，在購房需求上可以採取限購限貸政策，並在合適的時機推出房地產稅。

中國國務院發展研究中心副主任王一鳴表示，中國經濟階段性企穩條件逐步形成，但要高度重視房地產和金融領域風險，避免風險繼續積累和擴散，並在推進結構性改革中使風險逐步得到釋放。

他指出，穩中求進要為經濟築底創造條件。堅持穩中求進，核心是穩政策、穩預期。宏觀政策要保持穩定性和連續性，用穩定的政策穩住市場預期，用重大改革舉措落地增強發展信心，“實現經濟築底企穩，不能急於求成，要堅定信心，保持戰略定力。”

“練肌肉”

“擰水分”的目的則是讓流動性進入實體經濟。

“振興實體經濟主戰場在製造業，關鍵在存量，核心是創新。”工信部規劃司副司長李北光在接受新華社採訪時表示，除了加快發展新興產業，更重要的是用創新推動傳統產業“老樹發新芽”。

格力電器董事長兼總裁董明珠日前在中國企業領袖年會上稱，中國的發展離不開實體經濟，僅僅用金融杠杆來搞發展，對中國來講是災難性的。

華南理工大學公共政策研究院學術委員會主席鄭永年的觀點與董明珠不謀而合：“如果政府把經濟發展的重心置於金融業而輕視實體經濟，從長遠看，結果會是災難性的。”

章俊對本報記者表示，從宏觀角度來看，中國經濟目前和未來10年所面臨的主要問題是經濟轉型和產業升級的挑戰。

事實上，我國已經開始迎接挑戰。工信部7日發佈了《智慧製造發展規劃（2016—2020年）》（下稱《規劃》）提出，到2020年，我國傳統製造業重點領域基本實現數位化製造。到2025年，重點產業初步實現智慧轉型。

我國到2015年已經成為製造業第一大國，但是在品牌塑造、創新能力等方面仍與其他先進國家有較大差距，“大而不強”仍是我國製造業亟須突破的瓶頸。

專家認為，加快推進中國製造，還需要諸多綜合改革措施配套，包括財政資金的支持和引導，而穩健的貨幣政策和積極的財政政策將成為當前及未來一段時間的最佳組合。

在配套措施方面，《規劃》提出，要創新金融扶持方式，鼓勵建立按市場化方式運作的各類智慧製造發展基金，鼓勵社會風險投資、股權投資投向智慧製造領域。同時支援裝備製造企業擴大直接融資，發展應收賬款融資，降低企業財務成本。

北京大學國家發展研究院院長姚洋表示，中國經濟正在向形態更高級、分工更複雜、結構更合理的階段演化，做好實體經濟是我國經濟轉型的重要舉措。需要鼓勵多種形式的金融創新，讓老百姓有更多的穩定的投資管道，可以引導這些資金更好地為實體經濟服務。

不少專家認為，智慧製造為中國製造業提供了彎道超車的機遇，而國有企業改革則將直接影響下一步改革的成敗。

中國企業研究院首席研究員李錦表示，國企改革的核心是要穩中求進，目前有一些穩定就不需要改革的輿論是不可取的。在穩增長、穩預期的同時要加快改革的步伐，需要重大的關鍵性改革牽引結構調整，用改革的成就來增強發展信心。

中央深改組近期通過的三個關於國有資本管理的檔明確，國資改革中的核心就是將所有權和經營權分開。國資委副主任劉強在9日的媒體通氣會上表示，國資委正在通過職能轉變，設立了資本運營和收益管理局，就是為了突出“管資本”。與此同時，國資委正在制定出資人監管的權利和責任清單，按照現在的進展情況，國資委已經制定了這個清單，共有30多項權責。

除此之外，此次政治局會議還明確，2017年是推進供給側結構性改革的深化之年，並強調要深入推進“三去一降一補”，推動五大任務有實質性進展。

受益于樓市持續火熱，上市房地產企業銷售業績連續飄紅。截至12月9日，已經公佈11月銷售資料的20家上市房企（含H股）前11月合計完成銷售19691.24億元，同比增長68.16%。其中，即將加入“3000億俱樂部”的碧桂園以149.13%的同比增幅暫列榜首。

12月9日，首開股份在公告中披露，前11月公司實現簽約金額615.16億元，同比上升119.55%。首開股份由此成為繼中國恆大、融創中國、碧桂園、新城控股之後第五家2016年前11月銷售同比增幅翻倍的上市房企。

據上證報記者統計，11月單月合同銷售額超過100億元的共有5家，包括萬科、融創中國、保利地產、碧桂園、中國恆大。其中，中國恆大銷售更是超過300億元。


若以前11個月的合同銷售金額為標準，超過3000億元的有恆大和萬科，碧桂園實現銷售2881.4億元，在年底前沖上3000億元應是大概率事件；銷售規模在1000億-2000億元之間的有保利地產、融創中國、綠城中國，而金地集團以932.8億元，距離千億僅一步之遙；處於600億元左右規模的有首開股份、世茂房地產、新城控股、富力地產、旭輝控股集團等。

碧桂園是截至目前已公佈前11個月銷售業績的上市房企中增速最快的。今年以來，碧桂園在積極拓展一、二線城市的同時，堅持深耕三、四線城市，其管理層將今年的出色表現歸因於“準確把握市場機遇，提前積極儲備優質土地以及合夥人機制的成功運行”。

今年新晉“千億房企”的融創中國表現也異常搶眼，不僅體現在銷售業績上，其在買地和並購方面同樣收穫頗豐，尤其是對金科股份股權的“奇襲”，讓業內對其刮目相看。

年底上海市場供應反彈，房價進一步企穩的趨勢越發明顯。

同策諮詢統計顯示，12月首周（11月28日-12月4日）上海全市新增17張預售證，共有7個住宅類項目新推1897套房源入市，新增供應面積17.64萬平方米。內外環均有新房源入市，均價2.56萬元-12萬元/平方米。

雖然機構間統計口徑不一，但新建商品住宅供應開閘的趨勢已經明顯。而在高供應支持下，上海樓市進一步反彈。

據上海中原地產統計，12月首周新建商品住成交面積15.1萬平方米，環比增加9%。不過雙休日開盤數寥寥無幾，日均僅實現逾1萬平方米成交。

中原地產市場分析師盧文曦12月9日對記者指出，供應增加對樓市的影響較大。此前供應不暢，在開閘後得以緩解供求矛盾。而在調控之下，需求端受到抑制。供求之間落差有望得到平衡，價格自然也不會繼續快漲。相比之下，近期入市開盤的項目價格均低於市場預期。

價格鬆動

盧文曦指出，住宅供應增加可以緩解市場情緒，但總體來說上海庫存還是不夠。不過在調控升級環境下，部分買家喪失購房資格，供求落差暫時得以降低。房企對價格的堅持度也不再高漲，短期房價走平是大概率事件。

從區位表現來看，12月首周奉賢區憑藉單個項目近4萬平方米的交易量排名全市第一，超過排名第二的嘉定區3萬平方米。原閘北區同期成交1.3萬平方米，排名一反以往中下游趨勢上升到第四。盧文曦稱，近期市場最大特點在於單個項目可以支撐整個區的交易量。和以往相比，當前推盤幾乎是一次性，所以只要有專案入市，交易量波動會特別明顯。

從成交榜單前十的項目來看，單價在2萬元/平方米以內的項目有3個。基於前期高價房入市，近期成交還在慣性延續，儘管只有幾十套成交，但在市場成交相對疲軟格局下，依然排在靠前位置。統計週期內成交均價為44499元/平方米，環比上漲7.3%。

盧文曦表示，上海出臺“11•28”政策，尤其是“認房又認貸”，並且要查全國征信，要求已經嚴格於以往。通過多次政策疊加，今年調控力度可謂史上最嚴。預計上海會折損近半客戶，以置換客為主的中心區客戶量將有更嚴重折損。而即便留存市場內的買家也因為政策進一步趨緊觀望氣氛濃厚，這對今後轉化成交易資料帶來很大制約。他指出，儘管首周成交是近幾周反彈最高的一次，但絕對高度處於較低水準，延續性不強。預計上海市本輪反彈或就此暫告段落，12月成交會在低位盤整。

盧文曦認為，從推盤價格來看，首次入市產品和板塊均價持平，而後續再次投放的房源和前批房源落差不是很大，這些都給市場價格穩定的預期。隨著供應情況改善，供求矛盾有望得到緩解。

銷售策略將調整

房企的心態也在變化。上述業內人士指出，11月28日上海發佈新政進一步堅定了調控房價的決心。這將大大改變買賣雙方對房價繼續上揚的預期。

同策諮詢研究部總監張宏偉12月9日對記者指出，一般而言，現在房企能拿到的預售許可證價格比此前申請的價格低10%，房企以這個價格開盤，去化情況還可以。

“現在正好檢驗市場，如果房企心平入市又賣得不錯說明市場還有潛力可挖，不用過於恐慌。”盧文曦指出，現在價格可以低於預期，但明年即便是價格與現在持平，基於資金成本來看，也算在虧本。因此，他認為，房企不敢賣不動就封盤，而是採取積極的銷售策略。

21世紀經濟報導記者採訪的多名房企人士均認為，成交量可判斷市場變化。現在成交在下滑，銷售策略也將作出相應調整。


同策諮詢研究部統計顯示，受“滬六條”影響，11月上海商品住宅網簽量60.35萬平方米，環比下滑30%，同比下滑60%，是2015年3月以來的最低位，供應量也連續兩個月下挫，僅新推預售18.75萬平方米，為今年3月份以來最低值。

據統計，按照3個月移動存銷比計算，市場去化週期已經擴大至7.6個月。同策諮詢方面表示，用10-11月的平均去化速度計算，上海市存銷比已達10個月， 加上供應量提升，預計明年上半年市場去化週期會進一步回升至12個月以上。

張宏偉指出，個案價格有可能會在2017年中左右出現下調，尤其是本輪樓市上漲幅度較大，中高端樓盤以及外環沿線高價地頻出的板塊極有可能率先降價。

在內地融資管道日益收緊的背景下，房企海外融資視窗似乎又已開啟。

今年三季度晉身銷售前三的千億房企碧桂園，剛剛發行了一筆美元優先票據，這與今年以來房企紛紛贖回美元債的情況形成顯著對比。

事實上，在當前美元升值、人民幣匯率波動還未結束的背景下，發行美元債並非最優之選。但對房企來說，國內融資收緊已成定局，部分公司不得不轉向海外。

是在境內融資還是出海發債？房企融資路徑已發生了明顯分化。碧桂園此舉，折射了房地產行業資金狀況仍然緊張，在一定程度上，也代表了擁有多個海外項目的開發商的選擇。

房企轉向海外融資

12月7日，碧桂園（2007.HK）公告稱，發行3.5億美元優先票據，10年期，票息為5.625%。創碧桂園美元10年期優先票據發行的歷史最低成本。

碧桂園方面表示，目前美國進入加息週期，10年期國債利率持續上揚，導致長年期債券收益率攀升，市場波動性達歷史新高，投資者風險溢價偏好提高，在相對惡劣的高收益債市場情況下，公司完成此次美元優先票據發行，並獲得投資人超額認購。

據悉，發行所得款項將用於為碧桂園若干現有債務再融資及作一般營運用途。

中原地產首席分析師張大偉指出，碧桂園此次發債和以前比利率的確低了，前幾年內地房企發10年期美元債利率基本都是7%-8%以上，但在人民幣匯率波動行情下，這個表面的利率不代表所有成本，5.6%綜合來算並不低。

對比碧桂園2015-2016年在國內發行的公司債，利率在3.2%-4.75%之間，此次美元債成本也確實不低。

不過除此之外，碧桂園12月8日還與13家中、外、港資銀行簽訂一筆相當於15億美元的港元及美元雙幣4年期的俱樂部貸款協定。該筆貸款綜合財務成本為港元同行拆息（HIBOR）或倫敦美元同行拆息（LIBOR）加3.20%，要比美元債低。

張大偉認為，碧桂園發美元債利率遠高於國內發債，選擇發債的主要原因還是海外有項目，以及現在國內發債難度越來越大。

在碧桂園之前，12月2日，同在香港上市的融信中國（3301.HK）也發行了年息6.95%、期限兩年的1.75億美元債券，並在新加坡交易所上市。

儘管融信中國的發債利率高於碧桂園，也高於其在國內發債，但依然比2015年之前的美元債要低，算上匯率因素，可能接近於兩年前的美元債利率。

碧桂園和融信，一個擁有諸多海外開發專案，一個資金鏈較緊，基本代表了當前兩類去海外發債的房企。

深圳一位大型開發商內部人士認為，碧桂園和融信的做法，是否代表了房企海外發債重啟，以及後續是否有其他公司跟進，還需要繼續觀察。不過其告訴21世紀經濟報導記者，該公司目前沒有去海外發債的打算，美元債成本太高，而該公司在內地仍有融資途徑可以選擇。

資金鏈吃緊

一面是碧桂園等重啟美元債，一面是房企不斷贖回美元債，以規避匯率損失。

11月28日，龍湖地產披露，其已於25日完成贖回2019年到期優先票據，所有於贖回日期償付的票據贖回價累計為4.17億美元，利率為6.875%。

瑞景控股於11月14日以2190萬美元的總代價，贖回本金總額為2050萬美元的部分2018年票據；合景泰富也在11月贖回本金總額4億美元的所有未償還2012年票據，另加贖回日期的適用溢價約1723.19萬美元及利息約706.67萬美元。

中原地產研究中心統計資料顯示，僅11月來，房企提前贖回美元債務已經超過10億美元。從趨勢看，隨著美元走強，房企贖回的速度還在加快。

在過去5年中，內地房企海外發債規模驚人，21世紀經濟報導記者統計顯示，除去中海外、華潤、萬科、龍湖這幾家，美元債利率一般在7%-13%。

隨著美元升值，以美元計價的債務成本不斷提高。按照目前匯率水準計算，發債利率較高的房企實際資金成本將上升至15%以上；即使是原本利率較低的房企，其融資成本也將上升至10%以上。所以大部分房企要提前贖回這些美元債。

資料顯示，內地房企美元債的償還壓力將在未來四年內出現，2016年將有約63億美元債券到期，將是2015年到期債券規模的兩倍。

與此同時，房企面臨的整體融資環境已發生巨大變化，尤其是資金成本低廉的公司債大幅收緊。

從資金成本看，支援2016年房地產市場火熱的主要原因，就是房企的各種管道低價格資金，在內地發行債券是其中成本最低的資金來源。

但9月底以來，滬深交易所重申了房企發債條件，實行監管升級。根據方案，發債主體評級須達到AA級及以上，且滿足其他四類條件的其中之一；此外，發債房企還將實行分類管理，正常類、關注類可正常發行，風險類企業發債將受限。

這意味著，房企發債用於購置土地、到H股上市等融資管道都將行不通了。

頻繁發債也令房企負債率普遍升高。CRIC資料顯示，截至今年上半年，房地產行業的資產負債率已升至81.33%，相比去年末上升3.87%。有息負債方面，恆大以3812.61億元成為Top10排名中有息負債最高的房企，有息負債占總債務額接近50%。

同策諮詢研究部總監張宏偉指出，房企境內發債遇阻，短期償債壓力加大，後期投融期限錯配風險將會暴露。




多位元房企人士告訴21世紀經濟報導記者，現在國內發公司債已經很難。尤其9月底至10月調控之後，房企債券融資難度明顯加大。10月發債684億，11月降到288.3億，10-11月的發債融資額，相比8-9月下調了57%。在此之前的三季度，房企單月發債都在千億以上。

一名投資機構人士透露，多家房企擬於11月初在境內發債，均沒有通過滬深交易所審核。

“未來根據信用評級，將有一部分房企可以繼續在國內相對低成本發債，一部分房企將不得不轉尋海外融資或信託、資管等更高成本的融資。”上述人士指出。

張大偉認為，從各地樓市調控看，發債等管道還有可能繼續收緊，預計房企資金還會繼續受到壓力。對房企來說，未來6-9個月很可能會面臨越來越大的資金問題，加快銷售回籠資金將成為大部分房企的選擇。

保利地產（600048.SH）重組中航工業旗下房地產業務，邁出了實質性的第一步。

12月5日晚，中航地產（000043 SZ）發佈公告，公司將成都航逸、江蘇中航、九江中航等9個資產包，以近20.3億元的價格賣給了保利地產。

據中航地產披露的資訊，原交易方案中還包括貴陽中航地產70%股權、惠東康宏發展51%股權。但由於其他股東尚未書面放棄優先購買權，因此這兩個公司此次未進行交易，交易價也由此從23.23億元調整至20.3億元。

保利從中航收購的9項資產中，除南昌中航國際廣場二期為非股權項目，其餘8個均為中航地產持股100%的股權資產。從中航轉讓的資產看，這些房地產項目分別位於成都、九江、江蘇昆山、贛州等城市，總建築面積331萬平方米，這其中約215萬平方米還未銷售。

分析師認為，保利用20.3億元的價格收購了中航地產九個資產包超過二百萬平方米的未售項目，價格較市場價格低不少，但卻並非最優質的資產。

“這些位於三線四城市的項目，雖然價格不高，但項目的溢價空間也較小。保利想從中航房地產中獲得的，應該是熱點二線、甚至一線城市的項目。但在這次的交易中，目前還沒看到這些交易資產。”克而瑞一位分析師認為。

按保利地產今年9月12日的公告資訊，在保利集團已與中航工業簽署的房地產業務整合的框架協議書中，交易範圍包括中航工業直接或通過下屬公司持有的房地產開發業務平臺公司和專案公司的全部股權，以及中航工業持有的天津瑞賽投資發展有限公司100%股權。

據中航地產披露的資訊，此次交易完成後，中航地產歸屬于母公司股東的淨利潤由1-7月的-2942萬元，減少至-501萬元。雖然轉讓了九個資產包，但交易完成後中航地產仍有約224億元的總資產，淨資產46.7億元。

“九個資產包應該只是中航地產轉讓專案的第一步，按保利與中航的合作協定，未來雙方預計還會有更多資產的轉讓交易。”一家諮詢公司研究部經理表示。

對中航工業房地產業務的並購，只是保利地產房地產整合的一部分。記者瞭解到，保利集團還有把保利置業（00119 HK）整合到保利地產的想法。


與保利地產同屬於保利集團的保利置業雖然規模低於保利地產，但起點卻並不低。保利置業2005年開始其房地產業務之初，就被注入111萬平方米的住宅商業專案和85萬平方米的土地儲備。此後幾年，保利置業以配發新股方式從保利集團獲得了約600萬平方米的土地資金，土地儲備升至1000萬平方米以上。

“不過對保利置業的整合，進展卻並非十分順利。”一位不願具名的分析師說。就在收購中航地產九個資產包前一周，保利地產11月30日公告稱，保利地產暫停了對保利置業的重組。

保利地產在當天的公告中表示，經與相關方磋商，認為該事項時機尚不成熟，公司決定終止籌畫本次重大事項。

一位不願具名的分析師認為，從對中航地產的收購和欲重組保利置業來看，保利進一步做大做強的願意很強。

中國多個城市為響應「穩增長」國策，大範圍收緊樓市調控措施，由10月開始，內地整體樓價升幅明顯收窄，11月漲幅繼續回落。中國指數研究院公布的百城價格指數顯示，11月全國100個城市（新建）住宅平均價格為每方米12938元（人民幣．下同），按月升幅0.88%，較10月回落0.77個百分點。住宅價格中位數為每方米7342元，按月升幅較10月回落1.71個百分點。

9月下旬至今已有超過20個城市頒布新調控措施，其中16個被業內公認為樓市熱點的城市當中，蘇州11月新建住宅平均價格的升幅收窄幅度最大，升幅較10月收窄2.66個百分點，按月計價格持平。其次是杭州及福州，樓價分別升1.17%及0.64%，各自回落1.81及1.32個百分點。武漢、廣州及濟南的樓價升幅也減少超過1個百分點。深圳、北京及上海則分別回落0.47、0.42及0.21個百分點。

中指院指出，熱點城市自10月密集推出調控政策，並取得初步效果。11月上海、深圳、武漢、南京、杭州、福州、成都、天津、石家莊等城市進一步實施各類政策，平穩市場預期，樓市調控效果得到鞏固。

中指院指樓價平穩

中指院認為，需求方面，重點城市住宅成交量維持按月下跌的趨勢，部分城市成交量跌幅擴大。供應方面，內地發展商推盤規模有所減少，新推出項目的定價繼續低於預期水平。樓價方面，11月百城整體價格按月升幅回落至0.88%，多數城市的樓價更趨平穩。

展望未來，今年底市場交易規模有望繼續回落，加上政策調控效果持續顯現，相信樓價走勢將進一步趨穩。

雖然政府上月推出「新辣招」，加上市場關注一旦美國加息對本港樓市的影響，惟部分準買家仍不惜高價入市。市場消息指出，鰂魚涌太古城碧藤閣中層G室，實用面積1015方呎，屬連裝修的海景放盤，原業主在議價後減價32萬元（1.5%），以2068萬元易手，以實用面積計算呎價約2.04萬元，創屋苑標準戶（不計算特色單位）今年成交價和呎價「雙料新高」。

代理透露，由於同類單位放盤量甚少，而前述單位連裝修，造就其以高價售出。原業主1999年7月以685萬元購入單位，賬面勁賺1383萬元，單位升值約2倍。

雖然市場仍有高價成交，惟中原地產數據顯示，十大屋苑過去兩天只錄得9宗成交，連續7個周末錄得不足10宗成交，其中5個屋苑零成交。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑料二手成交量年內持續低位橫行，樓市須待明年初才逐步溫和上升。

新界增幅明顯 寶盈花園單月調高近1成

加辣後，購買力流入居屋市場，成交價屢創新高，估價急升溫。本報統計10個居屋屋苑的銀行估價（已補地價），當中8個在加辣後錄得升幅，將軍澳寶盈花園單月漲近1成，加幅最高。

政府11月4日向住宅市場加辣，本報透過中銀（02388）、滙豐銀行及恆生銀行（00011）的網上估價系統，追蹤10個主要居屋屋苑的單位，在辣招後一個月的估價變化。

發現統計的10個屋苑中，只有兩個九龍區屋苑的估值期內維持平穩，其餘8個屋苑的估值繼續上升，尤以多個新界區的居屋屋苑估值變化最為顯著，包括將軍澳寶盈花園、馬鞍山錦豐園，以及東涌裕東苑，期內估值均升逾半成。

其中將軍澳寶盈花園6座中層D室，實用面積591平方呎，單位的中銀估值於去年9月份時最高達543萬元，隨今年初樓價調整，一度跌至467萬元，但自6月中旬開始反彈，加辣前（11月4日）估值已升至545萬元。即使加辣後亦無阻該單位的估值升勢，至昨日（12月11日）中銀估值漲至594萬元，單計加辣後累積升幅多達9%，實用呎價約10,051元。

業界：居屋估值 多3至5%上落

另外，以馬鞍山錦豐苑F座中層4室為例，實用面積536平方呎，該單位的恆生銀行估值，由加辣前的451萬元，至昨日估值的479萬元，期內升幅達6%。而東涌裕東苑C座中層13室，實用面積539平方呎，恆生估值亦由411萬元（11月4日）上調至432萬元（12月11日），加辣後升5.1%。

區內代理透露，加辣後樓價未有出現下跌迹象，業主普遍抱觀望態度，叫價傾向企穩，加上區內盤源減少，反而造就不少居屋屋苑的單位錄得破頂或高價成交。另外一手新盤定價未見調低，部分買家若遇到合理價錢的居屋盤源，亦會加快腳步入市，從而推動銀行估價上升。

中原按揭董事總經理王美鳳指，居屋市場以用家為主，估值跟隨市況調整，而加辣後市場觀望態度轉強，樓價未見下跌，預期居屋估價短期內於3%至5%窄幅上落，相信周內美國議息後，大市走勢將會更為明朗。

馬鞍山錦龍苑 高層420萬售

而昨日居屋市場亦錄得高價成交，美聯馬鞍山中心助理聯席董事張柏華表示，馬鞍山錦龍苑B座高層8室，實用面積401平方呎，以自由市場價420萬元易手，呎價10,474元，高市價約3%。此室於11月初以435萬元放盤，現減價15萬元易手。建有4座的錦龍苑向來由用家主導，甚少放盤，即使略高市價亦具承接力。

同屬自由市場成交的上水旭埔苑D座低層2室，實用面積546平方呎，由410萬元減至約387萬元易手。另天水圍天富苑M座中層1室，實用面積650平方呎，以居二價352萬元易手，呎價5,415元。

梁振英不爭取連任，德銀認為不會改變政府「增加供應」的房屋政策方向，惟增加對象或轉為公屋，料地產股仍可受惠反彈。

惟德銀強調，現時談樓市政策的改變還言之尚早，不過認為除非昨日選委會選舉出現意外，否則香港發展商或受惠於梁振英棄選，實現反彈；對長實地產（01113）、恆地（00012）、新世界（00017）均給予買入評級，目標價分別為69.3元、51元及10.9元。

對於可能出現的轉變，德銀指，梁振英在任時，主張加大房屋供應及可負擔程度，料下屆行政長官不會改變房屋政策基調，但政策的重要性及執行力度或有變。

該行認為，政府過去4年致力於增加私樓供應，令未來4年每年供應量可達18,885個單位，超出政府目標；惟公屋及居屋供應較10年目標分別有28%及44%差距。房委會數據顯示，平均公屋輪候時間為4.5年，為2000年以來最長，故德銀認為新特首將更注重公共房屋的供應及改善。

此外，該行指潛在行政長官候選人曾俊華認可逆周期措施的提振作用，認為若市場確實下滑，樓市政策寬鬆也將可期。

3周共售17層 呎價8400至8600

辣招下細銀碼工商物業交投升，消息指，宏基資本（02288）旗下長沙灣工廈連沽出4伙單位，合共涉資約3,461萬元。另盛匯商舖李根興亦加快入市，以1,050萬購入元朗舖。

市場消息指，長沙灣永康街匯創方工廈剛沽出4伙單位，成交價介乎751萬至1,126萬元，包括3109室，面積約829平方呎，以751萬元成交，呎價約9,065元，另3110室，面積約1,233平方呎，連同168平方呎平台，以1,126萬元成交，呎價約9,193元，4伙單位合共涉資約3,461萬元。

7月推售 僅餘一成單位待沽

宏基資本旗下匯創方於本年7月推售，不足3星期，項目29層單位，沽出17層，呎價高見8,400至8,600元。

經過多月後，現僅餘約一成多單位待售，發展商早前亦將餘貨提價約3%至5%發售，提價後呎價由7,500元至9,200元不等，如2807室，面積約870平方呎，定價為826.5萬元，呎價約9,500元，另極高層特色單位，面積約814平方呎，定價為879萬元，呎價約10,800元。

新辣招後資金流入非住宅市場，而細銀碼工商舖亦多獲投資者注視。近期密密掃舖的盛匯商舖李根興，以約1,050萬元，購入元朗安駿里2號，面積約500平方呎，呎價約2.1萬元，舖位由餐廳以每月2.38萬元承租，回報率約2.7厘。

投資者1050萬 購元朗舖

他表示，由於舖位面向日後落成的體育館及圖書館，附近人流料轉多，故決定入市。他於一星期內購入兩元朗舖，上星期以910萬元，購入同區金輝徑33號地下。

商廈方面，細碼乙廈成交亦轉多，消息稱，西環崑保商業大廈低層05室，面積約266平方呎，以約232萬元易手，呎價約8,759元。

美聯商業助理營業董事周永亨表示，灣仔告士打道200號新銀集團中心30樓全層特色單位，以約2億元放售，物業面積約7,388平方呎，意向呎價約為2.7萬元。上述放盤單位現以交吉形式出售，以市值呎租逾60元計，租金回報率約為2.6厘。

政府積極推地，啟德區1L區3號住宅地將於本周五（16日）截標，地皮位於雙面單邊位置，景觀較開揚。

市場估值介乎29.8億至47.8億元，每呎樓面地價7,500至1.2萬元。

1L區3號地 周五截標

啟德新發展區1L區3號用地，位於海航集團投得的啟德地王（第1K區3號用地）的東南方，同享兩面單邊優勢，地皮面積94,755平方呎，最高地積比率約4.1倍，最高可建樓面397,967平方呎。賣地章程顯示項目須作高低座發展，當中不少於1成住宅樓面須預留作低座發展，建築物高度低於主水平基準以上25米，高座發展不高於主水平基準以上120米。

由於鄰近地皮，上月由海航集團以逾88億元、樓面呎價高達1.35萬元奪得，理想城市集團企業估值部主管張聖典指，是次截標地皮的景觀較為開揚，同樣有望造出理想成交價，對該地估值為35.8億元，平均每方呎樓面地價為9,000元，預期地皮日後落成後的售價可達每呎2萬元。