板信雙子星8度蟬聯地王 六都房市「北冷中南溫」

反映趨勢
六都明年公告現值調整全數公布，最晚公布的新北市昨決議明年調降0.37%，北台灣三都地價均下跌，中南部則持平小漲，專家分析，六都調整情形誠實反映現在房市「北冷中南溫」情勢，預料房市明年若未見回溫，後年可望持續下修。

新北市昨完成明年地價評議，明年公告土地現值終止連14年漲勢。新北市地政局解釋，受國內整體經濟情勢不佳、不動產稅制紛擾以及買賣雙方對價格認知差異，依實價登錄資訊分析，成交行情大多為持平或微跌，故公告現值全市微降0.37%。「地王」由板信商業銀行雙子星總部大樓8度蟬聯，公告現值每坪約247.6萬元，較今年下滑3.66%。

新北跌幅榜首板橋
新北市29個行政區中，明年達8成持平或下跌，板橋、永和明年公告土地現值分別下跌2.16%及1.78%，板橋跌幅冠新北；新北市地政局地價科科長歐彥熙分析，板橋區向來為新北市高房價區，市場普遍觀望下買氣衝擊較深，尤其江翠北側重劃區建商大打讓利戰，加深買方觀望，以致板橋區地價下調明顯。
地政局表示，淡水、五股受淡海新市鎮及洲子洋重劃區新成屋價格向下修正影響，分別下跌1.02%及0.96%；惟新店、土城因有中央新村北側區段徵收區及土城暫緩發展區市地重劃範圍完工，上漲1.98%及1.64%，其他各行政區多呈現微幅調整。

北北桃現值皆下修
住商機構新北市區協理趙中康表示，新北市不少賣壓區因投資客與建商拋售，價格修正，雖不少區域仍抗跌，但一來一往下仍是下修格局。
明年北北桃三都公告土地現值均下修，以台北市調降2.43%最多，其次為桃園降1.1%，新北市略跌0.37%。中南部地價則持平小漲，以台中上調1.75%最多，不過仍是2010年縣市合併後最小調幅，高雄、台南分別漲0.68%、1.3%。

台經院副研究員劉佩真分析，明年度公告土地現值調整，可說是誠實反映目前房市「北冷中南溫」的情況，預料北台灣明年將維持盤整。台北大學不動產與城鄉環境學系教授彭建文指出，中南部三都在升格直轄市後，陸續推出重大建設，點燃區域房市話題。

至於明年六都地王雖然都與今年相同，但身價卻未見高漲，反而下滑，其中，桃園市中正路肯德基因市府計算公式改變，身價下跌逾1成最多，而台北101身價也稍稍下跌約3%，但仍蟬聯全台最貴地皮每坪582.4萬元，新北市板信雙子星則以每坪247.6萬元8度蟬聯。

淡水3.4%登租金報酬率王

房仲業者依據財政部公布的消費強度地圖，歸納出新北市6大消費熱區，以板橋新埔區店面最高貴，每坪均價達115.6萬元，租金報酬率最高則在淡水約3.4%。業者提醒，雖然新北市店面投資報酬率高，但仍須慎選標的，否則報酬率再高也吃不到。

財政部依各區電子發票數量製作台灣消費地圖，台灣房屋以此統計出6大消費熱區，包括板橋新埔、永和頂溪、中和南勢角、三重大橋頭、板橋府中及淡水站周邊。最貴店面落在板橋新埔，每坪租金也高達3215元，租金報酬率達3.3%，但捷運淡水站店面均價每坪51.3萬元，雖在6區中最低，不過租金報酬率卻有3.4%，登上報酬王。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，淡水平均租金行情每坪約1466元，配合店面價格優勢，在觀光人潮與當地人消費熱絡情況下，若屬中低單價的民生消費型店家，租金成本愈低愈快回本。

二級報酬率可逾3%
張旭嵐指出，台北市熱門商圈東區或西門町店面買賣，多注重增值性，以致拉高單價壓縮報酬率到1.8~2%之間；反觀新北市一級商圈的店面置產族，以長期持有為目的，報酬率若未達2.5%以上，買家一般不會出手，二級店面的報酬率更有機會到3%以上。
天時地利不動產顧問總經理張欣民則提醒，新北市較屬於二線商圈，入手門檻較低，報酬率也高，對部分投資人仍具吸引力，不過仍須留意人潮穩定度，以新埔商圈來說，因店面租金偏高，若承租方無法負擔，租金報酬再高也是看得到吃不到。

年底將屆，「掃樓大戶」又進場了！繼上周北市指標豪宅「華固名鑄」，一口氣成交8戶、共23.36億元之後，知名「醫美大亨」愛爾麗生物科技公司董事長常如山也以總價6,007萬元，每坪68萬元的區域破盤價，「掃」進忠孝東路五段的兩間辦公室，約88.35坪，計畫作員工教育訓練中心。這是他在去年底砸7.3億元買進內湖「世久家俱展場旗艦店」之後，再度逢低入市。

儘管房市從今年初悶到年尾，但愈是逼近年底，大戶進場敲進大單的訊息愈密集。華固建設位於敦北小巨蛋對面的預售屋「華固名鑄」，上周內一口氣成交了8戶，共售出23.36億元，每坪均價在212萬元以上；再先前，則是上月的興富發建設「松江一號院」，有林姓神秘大戶一口氣砸進13億元，掃進7戶。

擅長伺機逢低進場收購台北市優質不動產的常如山，近幾年深耕中國大陸貴婦來台醫美療程兼旅遊的市場，獲利豐厚，不少閒置資金都往不動產市場卡位；最近又入手忠孝東路五段靠近捷運永春站的兩間辦公室，逢低入市的卡位意味濃厚。

根據不動產買賣契約資料顯示，常如山是以美麗商股份有限公司的名義，在11月間，用總價6,007萬元，買下兩間建物面積分別為43.69坪、44.66坪的辦公室，總計88.35坪，換算每坪買進價格，約不到68萬元。

市場人士透露，常如山出手購置不動產，向來快狠準，此次相中台北東區精華地段，入手兩間辦公室，每坪不到68萬元，大概只有行情價的8折。據悉，常如山主要是準備作為員工教育訓練中心之用。

綜觀最近一、兩個月，不動產市場頻頻有大戶，密集進場，鎖定標的物多為高總價豪宅、精華地段商用不動產，相較於10個月比較冷清的市況，大異其趣。

大華不動產估價師事務所所長張義權透露，第4季頻頻有大戶現身房市，收購精華地段不動產，主要是受到中國大陸將自2017年元月開始實施「中國版的肥咖條款」的原因，針對資產600萬人民幣以上的台商及幹部，列為查稅、課稅的對象，已造成台商人心惶惶，急著把錢搬回台灣，甚至趕著在12月底之前，買進台灣不動產。另外先前已有美國也在查稅，印度、菲律賓等國家也準備明年追大咖的稅，所以最近半年陸續浮現台商回台逢低置產的需求。

據指出，紡織股王儒鴻前兩周宣布裁撤無錫廠，結束大陸的營業；還有豐泰被要求補稅約新台幣10億元；海霸王對一中表態等事件。預期會有更多台商將資金及部份產能移回台灣，估計台商回流投資的首選，以購置廠房、辦公室等產品為主。

北市高持有稅對豪宅房價殺傷力揮之不去，根據最新實價顯示，北市中正區豪宅「群英」14樓以1.7億元成交，換算單價僅108萬元，與15樓頂樓130萬元相較，每坪成交價大降22萬元，跌幅高達17％。此外，包括「吾疆」、「文華苑」、「輕井澤」、「帝景水花園」等豪宅，今年成交單價與最高點相比，出現1~2成的跌幅。

根據北市最新實價揭露，立法院群賢樓旁的豪宅「群英」14樓，9月以總價1.7億元成交，面積180.84坪，拆算車位每坪成交單價僅約108.4萬元；據謄本顯示，買方為永嘉國際開發公司，其代表人與董事是工業機械代理商啟台股份有限公司董座蔡永興夫婦，賣方為慶達明珠投資有限公司。

「群英」今年4月曾首次揭露15樓頂樓戶，總價1.06億元，面積100.3坪，拆算車位每坪達130.5萬元，短短不到半年，14樓每坪成交價大降22萬元，跌幅高達17％。

東森房屋副理于靜芳表示，「群英」屋齡10年、1層1戶，受到不少企業老闆、教授青睞，補教名師高國華過去也是住戶之一，此社區釋出稀少，4月揭露的頂樓戶，原本屋主去年開價每坪160萬元，最後以130萬元成交。

但最新揭露的14樓戶，從原本開價2.28億元、每坪近147萬元，爾後開價更降至2.15億元、每坪138.5萬元，但最終以1.7億元、每坪約108.4萬元成交，等於屋主幾乎是每坪降價38萬元、讓利近6,000萬元才成交，估計應是特殊低價交易。

北市豪宅因受重稅持有成本及信用管制尚未解除，總計至最新揭露，總價億元以上豪宅僅約百件，而億元以上、單價超過150萬元的一級豪宅，交易量更僅12件，下半年甚至連1件都沒有。

以房價表現來看，與同社區最高單價相比，今年5月成交的「吾疆」跌幅22％，「文華苑」跌逾16％，單價雙雙跌破200萬元，大直水岸豪宅「帝景水花園」、「輕井澤」也跌逾12％，顯見豪宅房價跌勢不輕。

新竹縣地價及標準地價評議委員會2016年12月26日召開會議，會中評定通過新竹縣2017年公告土地現值，全縣平均調整幅度約為14.5％左右，其占一般正常交易價格約為86％。

新竹縣2017年公告土地現值調整作業，經調查地價動態並蒐集買賣實例資料分析，並就地區發展程度情形加以整體考量後，主要針對各鄉鎮市區段徵收區、集村農舍、重劃地區、聚落社區等已開發地區進行適當調整。其中區段徵收區，如竹北市縣治一期、縣治二期、縣治三期、台科大、高鐵等地區、新埔鎮田新區段徵收區、芎林鄉上德段區段徵收區，爰2017年公告土地現值較2016年進行大幅調整。

新竹縣2017年公告土地現值經評定後，最高之宗地地價仍座落於竹北市光明六路與縣政九路交叉口路角地(商業區)，每平方公尺將由217,111元調漲至254,438元(每坪由717,722元調漲至841,117元)。

竹東鎮最高宗地地價座落於長春路二段與大同路交叉口路角地，每平方公尺維持138,680元(每坪458,446元)。而全縣最低區段地價則位於五峰鄉及尖石鄉之山坡地及林班地，每平方公尺調整為80元。

全國最大規模的新北中和青年社會住宅於12月20日開辦受理！一週以來已湧入大量的詢問電話及市民朋友辦理申請，開辦首週申請件數上看1,000件，城鄉局貼心提醒民眾，受理申請期間為2016年12月20日至2017年1月20日，為避免市民現場等候時間過久，可以透過網路下載郵寄、區公所送件或至市府臨櫃收件等方式辦理，請民眾把握時間提出申請。

新北市政府城鄉發展局表示，開辦首週已湧入大量詢問電話及申請民眾，客服專線於上班時間平均每3分鐘就有1通，受理現場每日也是絡繹不絕的有申請人辦理申請，首週市府現場收件統計約為600件，加計線上簡易申請、公所領件及掛號郵寄，本週申請案件將上看超過1000件。

城鄉發展局另補充說明，本次針對已經完成申請三重青年住宅的合格戶，倘申請資格與之前完全相同，為了避免市民重複辦理申請手續，可透過簡易申請方式，於線上、現場或郵寄方式完成受理，僅需填寫基本資料而毋須再檢附任何申請文件，過程不到3分鐘相當方便。但如果本次有調整申請內容者(例如：房型變更、一般戶變更為優先戶等)，則仍視為新申請案件，需重新提出申請。

城鄉局再次提醒民眾，受理申請服務從2016年12月20日至2017年1月20日(網路申請至2017年1月18日止)週一至週五每日從上午8點30分起至下午6點，中午不休息，送件的先後順序不會影響青年住宅審查結果，建議民眾可避開第一周之尖峰時段，減少等候時間。民眾如對於申請青年住宅有任何問題，可直接撥打電話(02)2960-3456分機7274、7277洽詢。相關申請文件及規定亦可至城鄉發展局下載，歡迎有興趣的市民朋友瀏覽查詢。

為維護旅客住宿安全，台中市政府觀光旅遊局持續稽查轄內日租套房，2016年截至11月底，已聯合查緝181家次，撤除違規廣告390次。市長林佳龍表示，日租套房有公安、治安隱憂，影響台中觀光品牌，他要求相關局處加強稽查，以保障旅客安全。

台中市政府2016年12月26日舉行治安與公安會報，由觀光旅遊局報告「執行查緝日租套房情形及成效」。觀旅局表示，日租套房在建管、消防、衛生等並未經過審查，為確保旅客安全，觀旅局將稽查列為重點工作，每周會同都發局、警察局、消防局等單位安排3至4次聯合稽查，並不定期上網搜尋日租套房網路違規廣告資訊，函請網路平台業者要求撤除下架。

觀旅局說，2016年截至11月底，已聯合稽查日租套房181家次，撤除廣告390次；針對遭裁罰並勒令停業，卻仍持續經營的業者，市府也執行停水停電處分，2016年8月18日已強制執行西屯區「馨之宿」及「和風伯爵」2家日租套房業者停水停電處分。

為了更有效斷絕非法日租套房行銷管道，觀旅局已函請交通部觀光局修法，禁止非法旅宿業者刊登廣告，並明訂罰則，使地方政府可由網路源頭直接裁罰業者，目前此草案已進入立法院審查。

觀旅局也加強輔導合法、有條件且有意願朝合法永續經營的日租套房，依「發展觀光條例」及「台中市都市計畫住宅區旅館設置辦法」協助申請籌設並完成設立登記，朝合法化經營。自2016年迄2016年11月，共輔導鵲絲旅店、博客創意旅店、豐和立99行館、快樂腳旅棧、永洲創意旅店等5家合法經營。

林佳龍表示，來台中觀光旅遊的人次不斷成長，日租套房的管理稽查顯得更為重要，日租套房缺乏管理，容易成為治安、公安死角，如有意外發生，對城市形象傷害極大。林佳龍要求相關局處落實查處日租套房，防杜違法業者死灰復燃，保障住宿者安全及台中旅遊品牌。

格局喜歡、價格正確，為什麼「秒買」房子，卻被家人嫌到爆？網友表示，自己在高雄仁武看上一間新建案，無論是格局還是價格，都十分的適合自己，因此決定「上午看完、下午就下訂了」，沒想到這份買房的喜悅卻被家人潑冷水，「你應該要跟代銷繼續耗阿！」。

喜歡就買，錯了嗎？網友在Mobile01發表一篇《單純想詢問我購屋方式是否真的太笨了》，透露自己在高雄仁武看房子，而且「上午看完、下午就下訂了」，被家人嫌到爆，認為現在的市況「應該跟建商繼續耗」、「砍更低的價格」、「何必急著當天買」，讓他買房的喜悅瞬間消失的無影無蹤。

他說明，自己陸續看過許多房子，但是能找到一間非常喜歡的格局、採光，價格也在負擔能力之內的房子，實在非常不容易，因此當場就有了「若這間不接受，其他間也不會接受」的想法，很果決的當場下訂，「我覺得有錢不一定能買到自己喜歡的房子，更何況我們預算非常有限」，十分納悶自己速戰速決的方法，是否太過衝動。

對此，好房網總編輯楊欽亮建議，其實買房子很講求緣分，許多人過分專注於應該要殺價多少、跌價多少才買房，到最後反而可能落得一頭空，只要這間房屋的價格在負擔範圍之內，長期看來買房依舊是相對保值的選擇，不需過於擔心短期的房價波動。

新北市政府公布106年度公告土地現值，終止14年上漲趨勢，平均下跌0.37%，而地王寶座仍由位於新板特區的板信商業銀行雙子星大樓拿下，但8度蟬聯地王，新板特區卻因每年舉辦的耶誕活動，慘遭網友認為「不值」。

集結交通、生活機能、娛樂於一身，讓板橋成為不少網友心目中的「新北一哥」，加上預計2年後完工的捷運環狀線，串聯板橋、新店、中和、新莊，可望帶動新板特區更進一步發展，但看似充滿利多，有網友在mobile01發文表示，新板特區每年舉辦新北耶誕城，為期1個月半的時間，讓周遭交通大打結，活動音量讓人「待10分鐘就想走」。

自稱附近居民的網友lolice表示，家住新板特區隔壁，天天必須經過，但某年在一個街口塞了整整半小時後，就決定耶誕城活動期間就不再開車，除此之外，耶誕城活動期間，該網友還曾碰到有遊客闖豪宅公設，在水池裡大玩打水仗，叫囂吵鬧聲嚇得他趕緊走回家，認為這樣的活動，反讓周遭房價「減值」。

但新板特區生活機能發展完善、交通到位的優勢，也撐住房價，吸引不少民眾移居板橋，根據永慶房仲網最新住宅成交行情顯示，11月平均住宅成交價，每坪約43.1萬元，僅較去年同期下跌2.3%，房價仍是新北全行政區中最高。

不過新北市代銷公會理事長林談也向蘋果日報分析，新板特區多年來均價在5字頭，不過現在已無建地，未來難有再創新高價的機會，加上重劃區、周邊行政區出現不少讓利的建案，未來房價有機會下修。永慶房屋集團業務總經理葉凌棋也認為，2017年蛋黃區仍預期能持續小幅下修，跌幅約5%以內，供給量較大的重劃區則5~10%，在龐大賣壓下，新成屋降價求售的趨勢難改變。

2016年房市冷颼颼，展望2017年，不少專家認為房價將延續跌勢，約下修5~10%。房價下跌，交易量可望反彈回溫，而11、12月出現11筆豪宅快速成交，也讓不少房仲業者認為是房市回春的一大徵兆。

豪宅市場近2個月悄悄出現大買家，讓原本幾乎要被房產稅打趴的房宅市場，瞬間活絡起來，專家推斷主因就是大陸明年起要實施的「肥咖條款」，讓台商爭相宣布退出中國市場，寧可被課龐大的房屋持有重稅，也要把財產搬回台灣，台灣投資中國受害者協會理事長高為邦向民視表示，台商在中國生存開始出現困難，但回台灣缺乏投資標的，反讓台商轉而投資房地產。

台商選擇鮭魚洄游，看上的就是台灣低利率、房價下修和減壓的豪宅稅，也讓不少業者相當看好2017年的房市交易量；第一太平戴維斯投資部協理黃瑞楠表示，商辦價格明年延續降價風，除了有機會吸引外資進駐，台商在肥咖條款的影響下，增加回台投資意願，預言買氣將在明年第3季出現反彈。

永慶房產集團業管部協理林泰隆表示，大陸對台商課重稅，台商不是返台就是移往東南亞，而近年因台灣豪宅市場冷清，價格價修不少，適逢低買進的好時機，將增加台商返鄉置產的意願，除此之外，林泰隆認為，商辦和廠辦也將因台商的回流，市場需求量將增加，看好2017年A級辦公樓市場，B級辦公樓約2.5%的投報率，也有機會吸引一般投資人買進，替2017房市挹注活水。

　　12月，深圳出現土地拍賣的“高潮”。就在12月26日，深圳土地市場再迎4宗地出讓，起拍總價為101.772億元，最後均以底價成交。值得注意的是，本次有2宗商業地位于深圳灣超級總部基地，這是近年來該地區首次出讓商業地。

　　據悉，4宗地塊都以底價成交，位于後海中心區的T107-0048地塊以底價18.1億元成交，由海信達通訊股份有限公司摘得；位于深圳灣總部基地的T207－0051、T207-0050地塊分別由招商銀行(17.75,0.150,0.85%)、天音通信以59.5億元、18.9億元底價摘得；位于羅湖區的工業用地H301－0051由廣田集團(9.41,0.510,5.73%)摘得，也以底價5.26億元成交，該地塊為工業用地性質。

　　作為深圳16個重點開發片區之一，深圳灣超級總部基地劃分為九個開發控制單元。官方數據顯示，目前基地累計完成投資額41.38億元，至2020年建成投入使用後預計整體實現産值收入或達500億元。目前，深圳灣超級總部基地的最新進展，是由萬科與深鐵共同打造的城市綜合體瑧灣匯將成為第一個入市的項目， 首批公寓産品預計將于明年推出。

　　本月以來，前海片區出讓了多宗商業用地。在華強和創維集團奪得前海兩宗商業用地之後，前海又為港企量身準備了兩宗商地。最終，信義集團（玻璃）有限公司和東亞銀行聯合嘉里控股有限公司、嘉里建設有限公司成功拿地。此外，深圳還出讓坪山和大鵬的居住用地。值得注意的是，本次出讓土地首次採用“雙限雙競”模式。東莞市中駿房地産開發有限公司（公司股東為廣東保利房地産有限公司）以最高限價6.8億競得大鵬G16506-0144地塊，其中新競得人才住房面積8000平方米，入市後限售每平方米2.85萬元以內；深圳市碧桂園房地産投資有限公司以最高限價22.8億元競得坪山沙湖社區G11314-0092地塊，其中新競得人才住房面積27600平方米，除去人才住房面積折合樓面價約每平方米21004元，入市後限售每平方米3.23萬元以內，這也是深圳碧桂園的首個招拍挂項目。

　　跟去年一樣，12月是全年深圳土地供應量之最，供應數量佔全年的1/3以上。去年12月，深圳共挂牌出讓了25宗用地。

　今年二手樓市因政策利好以及一、二級市場的帶動迎來大年。據“陽光家緣”公布數據顯示，截至12月20日，2016年廣州二手房網簽成交量已突破10萬套，其中，番禺、增城等受城市發展帶動的區域，市場關注度進一步提高，二手房網簽成交量分別為19400套和12668套，各佔全市整體成交的18%和12%，市場份額較2015年分別增加2個百分點和3個百分點。從政策來看，今年上半年利好頻出，農歷春節以後的契稅新政以及降準，都為購房者送來大禮；“營改增”曾一度給市場帶來不穩定性，但隨即在5月增值稅實施後已厘清；下半年特別是國慶後，市場出現調整，樓市政策收緊，尤其是二手房市場加緊巡查與調控，部分門店紛紛貼出“房源更新中”的告示。

　　中原地産有關人士認為，明年的二手樓市變化，需要關注是否有新的樓市政策出臺。現時部分城市執行“認房認貸”政策，廣州暫未執行，假設明年政府有此動作，將對二手成交量有較大影響，同時抑制投資客戶的入市意欲。不過，有行業人士認為，2016年有七成的客戶是過往沒購房記錄的新買家，相信在下一年，會産生新一批的“剛需”客。而改善型客戶方面，如“二孩”家庭需要置換大面積單位，相信需求會一直比較穩定。

　　文/圖 廣州日報記者 李鳳荷

　　經紀眼中的2016：年頭年尾“兩重天”

　　對于中介來説，今年是豐收的一年，不少經紀向記者透露，這是他們入行以來收入最高的一年，即使是金融海嘯後出現V形反彈的2009~2010年也不如今年行情那麼好。一位地産人士認為，對中介來説，要麼做“量”，把成交宗數做上去；要麼做“價”，爭取做大單，總價越高，傭金越多。今年樓市成交宗數破10萬套，故此對中介來説，今年無疑是收入豐厚的一年。

　　中原地産蘇新晴透露，今年業主心態變化較大，如在年初，不少利好消息出臺，業主信心增強，而從10月開始，調控政策出臺，客戶情緒轉向觀望，看樓客減少。中原地産大天河區區域營業總監鄭小暢介紹，廣州樓市價格跟隨其他一線城市變化而變化，但二手成交價格持續在穩定狀態，樓市表現也較為理性。

　　關鍵詞一：

　　政策利好紛至

　　中原地産大天河區區域營業總監蘇新晴介紹，在今年2月開始，廣州二手樓市升溫，不少新政出臺，如“首套房契稅減免”、“0.5個百分點降準”等，讓很多客戶對樓市充滿信心，二手成交量有所上升，對成交價也有一定的影響。

　　中原地産大天河區區域營業總監楊穗娟指出，在上半年，客戶積極性較強，買家到中原門店的咨詢量增多、看房的積極性提高及入市速度有所加快。

　　合富置業專業人士認為，除了契稅利好和降準外，上半年較受關注的政策調整是“營改增”，當時4月份才引發一次“營業稅末班車”的置業潮，但是後來隨著5月份增值稅實施，稅率和證滿2年免徵的優惠延續，市場憂慮情緒出清。進入下半年後，政策環境有所收緊，尤其是“十一”前後各地陸續出臺調控政策，令市場對後市的預期有所改變，市場出現一定程度的觀望情緒。其中，廣州樓市較受市場關注的是公積金貸款政策的調整以及“認房又認貸”是否會在廣州執行。

　　關鍵詞二：

　　“剛需”主導市場

　　政策環境的轉變，促使廣州二手樓市以“剛需”自住為主導的需求格局進一步明顯。據合富置業成交數據統計，2016年廣州二手住宅市場當中，首次置業和改善換房佔比分別為61%和29%，首次置業佔比較2015年增加約2個百分點，而改善換房佔比較2015年則減少約6個百分點。

　　“剛需”佔據主導的市場格局，促使2016年廣州二手住宅市場仍以中小戶型物業為成交主力，延續2015年中小戶型物業主導的格局。據合富置業成交數據統計，60~90平方米和90~120平方米受到自住型購房主力的青睞，佔比分別為34%和24%，與2015年的佔比差不多。

　　關鍵詞三：

　　房貸寬松

　　影響二手樓市的一個重要因素是房貸政策方面，今年的房貸利率水平仍處于多年以來的低位，且不少銀行給予首套房貸一定幅度的利率下浮優惠，最低至基準利率的8折，有利于“剛需”型自住買家購房。對比起2015年，商貸在2016年更受二手房購房者的青睞。

　　據合富置業成交數據統計，2016年廣州二手住宅市場的非一次性付款購房個案當中，商貸購房佔比約64%，而公積金貸款購房和組合貸款購房佔比分別為13%和23%。商貸購房佔比增幅較明顯，較2015年增加約3個百分點。

國家統計局近期發佈的11月70個大中城市房價資料顯示，15個一線和熱點二線城市房地產市場迅速降溫，房價走勢明顯趨穩。

伴隨著樓市調控的深化，杭州房地產市場11月出現環比量價齊跌的態勢，相伴而來的土地市場拍賣是否會受此影響頗受矚目。

12月26日，杭州迎來2016年最後一場土地拍賣會。當日16宗地塊在杭州主城、余杭、蕭山、大江東、富陽五區域同時出讓，共出讓面積116.6萬平方米，建築面積約255萬平方米，起價195.5億元。其中，主城區、余杭區、蕭山區共9宗涉宅地塊成為土拍焦點，最後總成交金額為267.19億元。

現場競爭膠著

《每日經濟新聞》記者在杭州市主城區土拍現場看到，伴隨著近期杭州土地市場高密度、大儲量的土地出讓，開發商拿地的熱情依然高漲，此次拍賣會也吸引了諸多眾多房企，綠城、越秀、碧桂園、融信和保利等房企都悉數到場。

在現場，各競買人對其中意的地塊也保持了高度的關注。34號地塊就吸引了多家競買人，其中包括保利、大家、綠城、金隅聯合中鐵，現場競買人交頭接耳者有之，在場外打電話溝通的也有之，而自第20輪報價之後，綠城和金隅聯合中鐵漸成膠著之勢，最後金隅聯合中鐵以729100.0萬元總價競得，樓面價43287.76元/平方米。

由此，上述34號地塊所在區域的最高樓面價也由此前的融創•湧清府地塊23268元/平方米，一下躍升到金隅聯合中鐵景芳三堡宅地的43287.76元/平方米。同時亦創下杭州江幹區樓面價新高。

浙報傳媒地產研究院主任羅蘭在現場採訪中表示，現在地價和新房價格已經基本脫節了，不能用現在新房的價格衡量地價，但是等這宗地的好處在於，等這宗地面世的話，周邊的競品會少一些，相對來說，這個板塊目前在售的樓盤不多。

羅蘭表示，今年杭州主城區，從推地量上來說，肯定是一個新的記錄，加上11月、12月的集中推地，其實今年的土地供應量比較大，預計對年後的新房市場也會有所影響。從亮點來說，今年又是外來房企進杭州的大年，表現特別突出的是閩系的房企。

後續供給仍給力

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從杭州近期土地市場看，由於房企下半年以來資金審核比較嚴格，尤其是地王專案，更容易受監管層注意，由此帶來企業對市場預期會稍有影響。此外，在樓市調控政策趨嚴的形勢下，明年杭州市場會不會像2014年那樣出現降溫情況仍未明瞭，房企就此稍微放緩拿地節奏可以理解。此外，作為市場分化較為明顯的城市，杭州今年樓市迎來一波大的放量，目前部分好的地塊交易力度仍然比較大，另一些偏冷門的區域在樓市熱潮後稍有降溫也屬正常現象。

據杭州市國土資源局資料，今年11月，杭州全市共出讓16宗地塊，總出讓面積約65.61萬平方米，環比上漲233.89%，同比上漲238.2%；總出讓金額192.84億元，環比上漲2304.49%，同比上漲228.52%。11月全市土地出讓規模明顯擴大且核心區域土地供應增加，成交金額為土地新政後首次突破百億且位列今年第三，僅次於5月的261億元和6月的260億元。

根據透明售房網資料顯示，今年11月，杭州涉宅地塊樓面成交均價為14172元/平方米，環比上漲146.34%，同比下跌10.72%。其中，主城區涉宅地塊樓面成交均價為21389元/平方米，同比2015年11月上漲34.75%。

值得關注的是，12月20日，杭州市政府發佈土地掛牌消息，繼12月將有18宗地塊出讓後，2017年1月，杭州九區共將出讓19宗地塊。其中主城區10宗，4宗涉宅；余杭3宗商住地；蕭山4宗；富陽2宗；總出讓面積約52.30萬平方米，總建築面積約111.95萬平方米，總起價約114.35億元。

實際上，杭州正在逐步加大土地供應量，根據近期杭州市國土局公佈的杭州市2016~2018年住宅用地出讓計畫，2017年杭州市（包括主城區、余杭、蕭山、富陽、大江東）將計畫推地112宗，共計約567.8萬平方米土地。

鄭州、武漢兩地房管局在2016年12月21日連夜發文，讓樓市限購“寒流”再度升級。

2017年定調樓市長效機制：22城重啟“限購令”

鄭州、武漢兩地房管局在2016年12月21日連夜發文，讓樓市限購“寒流”再度升級。

這已是今年鄭州、武漢第三次加碼調控力度，也意味著國內樓市開啟了第三輪密集調控。從年初局部調控到10月集中發文，再到眼下加碼升級、範圍擴容，“調控”二字貫穿了整個2016年內地樓市。

2016年伊始，在“去庫存”“加杠杆”等利好政策下，國內房地產銷量、房價、新開工等多項主要指標達到了近年來同期高位，調控組合拳由此紛至遝來。

最早收緊政策的地區包括上海、深圳以及2016年的房價上漲“四小龍”（蘇州、合肥、廈門、南京），尤其以滬深兩地的 “3•25 ”新政內容最為嚴厲。不過，“恐慌式搶房”情緒依舊在多個熱點城市蔓延。上半年，全國商品房銷售額同比增速連續三個月達到50%以上的歷史高點。

亢奮的市場情緒引起了監管層的高度警覺，一張整體調控大網迅速鋪開。北京9月30日推出的“京八條”，拉開了年內最強調控的序幕。隨後，上海、深圳等陸續推出升級措施，並蔓延到全國逾20個城市。

風聲變了，嚴厲落實執行新政成為10月以來的主旋律，房企、仲介、銀行、媒體等各個相關環節無一倖免，均面臨不同的檢查整改行動。如今，鄭州、武漢等地的表態，代表政策加碼小高潮也已到來。

融創掌門人孫宏斌頗有感慨，“這次調控的嚴峻程度，很多企業是預計不足的，再怎麼重視這次宏觀調控都不為過。這次調控力度超過之前每一次，是自上而下的，而且實行目標管理”。

據時代週報記者統計，目前，全國重啟“限購令”的主要城市達到22個，雖然規模不及2011年期間的40餘個城市範圍，但無論是政策收緊力度，還是執行嚴厲程度，均較以往有過之而無不及。

這 22 個城市的市場規模對全國影響力不容小覷。一線城市中，上海、深圳非戶籍人士的限購年限延長至 5 年，與北京一致為全國最嚴。此外，各地針對首付比例都作出不同程度上調，蘇州、南京部分情況下首付比例甚至高達80%，上海更是將首套房的首付比例以及二套房的認定標準都升級為史上最嚴。

一路高歌的樓市從10月開始放慢了腳步，影響範圍輻射到全國，而非單單受調控城市。

國家統計局最新資料顯示，全國商品房銷售額、銷售面積同比增速從前10個月的41.2%、26.8%，回落至前11個月的37.5%和24.3%。從中國指數研究院發佈的房價指標看，8、9月份，百城房價環比分別上漲2.17%和2.83%，但國慶後的10月和11月，環比漲幅分別收窄至1.65%和0.88%。

市場的透支以及政策的打壓，使得 2017 年前景不容樂觀，週期性調整在所難免，樓市拐點論再起。新城控股高級副總裁歐陽捷此前接受時代週報記者採訪時稱：“這輪調整週期最少還有18個月。”

交通銀行首席經濟學家連平也認為，決策層“抑泡沫、控房價、防風險”的態度堅決。考慮已出政策的後續效力邊際會衰減，預計政策有深化、加碼的可能，且這種“緊”格局不大可能在2017年上半年發生改變。

一周內的兩次中央表態，事實上已經為2017年樓市定了調。12月21日，中央財經領導小組會議明確提出要“抑制房地產泡沫”。這是繼10日中央經濟工作會議之後再次強調這一問題，也是今年以來中央第四次提及資產泡沫相關問題。

“抑制房地產泡沫”與強調“房子是用來住的、不是用來炒的”共同構成了2017年房地產調控的主基調。國內知名經濟學家馬光遠判斷，除了精准打擊投資行為之外，接下來，重新梳理和設計中國房地產的基本制度將成為“重中之重”。

根據《新華社》週日 (25 日) 報導，北京，這個中國房地產最為火熱的市場，預計將在明年加緊採取措施，抑制房價，力圖使房價維持穩定。

《新華社》引述北京市委的意見指出，由於投機客的炒作，北京的房價已經高的太離譜了，經濟的挑戰，也導致社會緊張氛圍不斷在提升，使得北京政府面臨維穩的壓力。

在北京，11 月的新屋價格與去年同期相比上揚 26.4%，在政府的強力介入，採取降溫政策後，房價已經連續 2 個月呈現下滑的趨勢。在 9 月 30 日時，北京政府即宣佈，調高購屋時的首付額，防止投機客見縫插針。

房市降溫的熱潮不只在北京，也延燒到超過 12 個中國城市，包括天津、上海、廣州、深圳，這些大城市皆採取了措施以遏制投機客藉由容易取得房屋貸款的優勢哄抬房價。

中國政府在本月表示，在 2017 年，將加強信用的流通限制，打擊投機行為，讓投機客無法輕易取得貸款，抑制房價的猛烈攀升。

　　聖誕長假期間，雖然一手市場以新盤餘貨單位為主導，但整體銷情仍見平穩，綜合市場消息，過去2日「紅日」假期，新盤共錄最少16宗買賣。其中，華懋旗下九龍塘雲門，日前錄一組大手客以逾1.02億元連購2伙，平均呎價約3.43萬元；至於麗新等發展的將軍澳藍塘傲，昨也連環沽出2個單位。

　　政府推出新辣招已接近2個月，加上美國或於明年加快加息步伐，惟無阻新盤銷情，多個開售多時的一手盤，銷情仍然平穩。其中，華懋九龍塘雲門更於聖誕節「正日」，獲一組買家大手連購2伙。

　　根據一手網的成交記錄冊資料顯示，雲門於前日(即25日)，獲同一組買家大手購入1座1樓A室及1座2樓B室，實用面積分別約1512方呎及1464方呎，並附設2個車位。其中，每個車位售價各為250萬元，連同2伙住宅在內，總成交價合共約1.02億元，平均呎價約3.43萬元，乃近期豪宅新盤較大手的買賣。

　　市場人士盛傳，上述單位的新買家為「首置客」，料可節省15%從價印花稅(DSD)稅項，相當於逾1500多萬元。

　　其他新盤續錄成交，由麗新等發展的將軍澳藍塘傲，連沽2伙，包括8座低層E室，面積676方呎，定價1117.2萬元，呎價約16527元。至於另一宗同為第8座低層E室，實用同為676方呎，定價1131.8萬元，平均呎價約16743元。

　　至於該集團系內的土瓜灣喜築，昨也沽出高層F室，面積333方呎，定價641.5萬元，呎價19264元。

　　信和等發展的大埔白石角豪盤溋玥．天賦海灣，昨沽出一伙地下連花園特色戶。市場消息指，上述單位為溋玥．天賦海灣11座地下C室，實用面積1075方呎，花園約796方呎，定價1766.9萬元，平均呎價16436元。此外，同系的大埔白石角天賦海灣，昨也錄一宗買賣。

　　南豐屯門豐連昨沽出1伙，涉及2座高層B室，面積532方呎，為2房間隔，以約558萬餘元售出，平均呎價約10503元。至於上述各宗交易個案，一切仍須以成交記錄冊為準。

　　其餘昨日錄買賣的一手盤，包括嘉華元朗朗屏8號、會德豐ONE HOMANTIN，以及九建香港仔登峰．南岸等。

　　利嘉閣分行經理曾展超表示，何文田瓊林別墅中層A2室，面積741方呎，以940萬元易手，較開價微減10萬元，呎價約12686元。

　　原業主於2000年7月以265萬元購入上址，現沽貨帳面獲利675萬元，物業期內升值約2.5倍。

　　世紀21奇豐營業董事廖振雄稱，西貢蠔涌新村單號屋，剛有複式連天台單位以825萬元沽出，建築面積約1400方呎，呎價約5893元。

　　原業主於2012年中，以670萬元入市，今番沽貨帳面獲利155萬元，物業期內升值約23%。

　　踏入聖誕長假期間，豪宅名廈交投以租賃為主。其中鴨脷洲南灣錄得本月首宗租務成交，利嘉閣經理梁志偉表示，該屋苑8座低層A室，面積1056方呎，原叫價4.5萬元，經輕微議價後以4.46萬元租出，平均呎租約42.2元。

　　據悉，上述屬市價水平，而業主於2010年中，以1767.3萬元購入單位。

　　梁氏續稱，南灣目前有約35個放租盤，入場月租約2.2萬元。

每逢新盤熱賣，必然帶動區內二手，近日有浪澄灣準買家，購入區內的凱帆軒。美聯分行高級分區營業經理劉念滿表示，浪澄灣貨尾新盤推售，有部分未購得心水單位客戶，回流區內二手，購入凱帆軒2房戶自住，成交價約700萬元。他表示，上址為凱帆軒1座中層G室，實用面積448方呎，屬2房間隔，買家見該屋苑整體設計不俗，加上價錢合乎預算，遂斥資約700萬元購入單位，打算作為自住用途，折合實用呎價約15625元。原業主於2012年9月以約610萬元購得，持貨超過4年，是次轉手帳面獲利約90萬，物業升值約15%。

　　香港置業行政總裁李志成表示，據土地註冊處最新資料顯示， 12月至今車位註冊暫錄1735宗，按月大升約152.5%，更創4年單月新高。

　　新界區註冊佔當中逾7成 (約71.9%)，12月至今錄1249宗，按月急升約143%；九龍區12月至今錄324宗，比11月同期的84宗按月升約2.86倍；港島區錄162宗，比11月同期的88宗按月升約84%。由於三區同錄強勁升幅，故帶動整體車位註冊量急升。東涌昇薈錄382宗註冊，次為沙田河畔花園，錄128宗；隨後為九龍站漾日居，12月至今共錄得110宗成交。

　　金額方面，12月至今之車位註冊金額暫錄約18.65億元，較11月同期錄得的9.26億元升約101.3%。

　　中原研究部高級聯席董事黃良昇指出，截至至12月21日，本月二手私人住宅買賣合約登記暫錄2271宗，總值190億元。大型屋苑方面，截至12月21日，12月份嘉湖山莊、美孚新邨、沙田第一城及太古城，分別暫錄38宗、26宗、21宗及11宗買賣登記。

　　按年方面，截至12月21日，今年二手私人住宅買賣登記暫錄34078宗及2312.6億元。預測全年約達34700宗及2350億元，較2015年的36211宗及2411.1億元，分別下跌4.2%及2.5%。預料二手宗數將跌破2003年35630宗的低位，創歷史新低，而金額將為2013年2094.8億元後的3年新低。

隨著聯準會（FED）升息，美國房貸利率也吹起漲風，然而在此同時，美國購房可承受性（Housing Affordability）卻是每況愈下。房地美（Freddie Mac）數據顯示本周（截至 12/22），美國 30 年期固定型房貸利率來到 4.3%，較前一周上升 14 個基點，為連續第八周走揚。15 年固定型房貸利率同步上升 15 個基點，成為 3.52%。房地美報告指出，FED 宣布升息當天，十年期美債殖利率應聲跳漲 10 個基點，而房貸利率也隨之走揚，目前 30 年期固定型房貸利率已來到 2014 年 4 月以來的新高。另一方面，房地產數據分析公司 RealtyTrac 同日公布，第四季美國房價負擔指數（Housing Affordability Index）降至 2008 年同期新低，原因在於房價漲速過快，薪資追趕不及。由於 FED 暗示明年將持續升息，預料房貸利率也將續揚，在房價亦漲難跌，而房貸成本加重的狀況之下，購房可承受性可能進一步惡化。＊編者按：本文僅供參考之用，並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力，自行作出投資決定，如因相關建議招致損失，概與《精實財經媒體》、編者及作者無涉。