讓利撐場 新北、桃園供給最大

逐年下探
房市寒潮竄流2016年，市調業者估計北台灣去年新案銷售率不到3成，與2013年接近8成的輝煌時代相距甚遠。隨著交易量體急遽萎縮，推案供給量也有所調控，去年北台灣新建案可售戶數約4.2萬戶，較2013年接近7萬戶，減少約4成。

據《住展》雜誌的統計數字顯示，2016年北台灣新案總規劃戶數為67682戶，扣除地主戶、股東戶等分回戶與保留戶，釋出至市場的可售戶數為42076戶，經年度盤點結算後，4萬餘戶可售戶數，共售出12116戶，剩餘29960戶，年度平均銷售率約28.8%。

《住展》雜誌企研室經理何世昌分析，新建案銷售率跌至谷底的主因，源自於房價修正，利率持續維持低檔，「低利加上房價緩跌的環境下，形成『賣方不缺錢，買方不躁進』的拉鋸戰。」

賣方不缺買方不進
去年撐場建案則以讓利型產品為主，如「太平洋之森」、「江翠ONE」、「仁愛CASA」等，均在短時間內達到9成、甚至完銷目標。

甲山林機構董事長祝文宇指出，去年代銷江翠北側重劃區及捷運蘆洲總站個案，以讓利價創造高銷售率，預言今年仍會是讓利案當道的一年。

據了解，甲山林接下汐止「筑丰陽陽」、立信江翠案等，都將開出市場震撼價，還有業者私下透露，筑丰案可能以汐止2字頭規模搶客，力拼完銷。

新店板橋逾4千戶
新案供給量逐年下探，北台灣各縣市新案可售戶數，以新北市、桃園市破萬戶最多，居於第3的新竹縣，則僅不到4千戶。新北市中，又以新店區、板橋區最多，2區量體合計超過4千戶。桃園市供給量最大的是中壢區、桃園區，2區量體合計，幾乎佔桃園市近2分之1強。

建商推案縮手，以長虹建設為例，發言人陳茂慶指出，公司已3年沒買地、2年沒推新案，但事實上可推案量包含商用不動產部分，還有約600億元量體，「以去化手上成屋為主，如『世紀長虹』、『長虹天蔚』等，餘屋量體約超過20億元，量不多、但能順利去化是一大目標。」新案則視市場溫度，再決定進場時間。

何世昌認為，因為建商推案信心並未完全回檔，今年新案供給量，恐仍在5萬戶以下盤旋，但銷售率，在政府對房市政策已轉為友善，加上有感讓利案紛紛出籠，漸漸吸引買方出手的情況下，應有回升空間。

義聯集團昨（9）日舉行春酒，董事長林義守說，近10年來已在南部投資600億元，今年將加碼50億元在屏東興建大型醫療中心，「就算遇到困難，也會持續強化投資南部，照顧年輕人的就業機會與發展前途」。

林義守表示，他生命中遭逢二次重大困難，第一個是17年前換肝手術及面臨集團紓困壓力，當時有感台灣環評因素已不適合再投資鋼鐵業，轉往資醫療和教育事業，集團營收從紓困時期約600億元，增加至最高峰達近3,000億元。另一次是五年前與主管機關行政訴訟及鋼鐵業不景氣，但仍在大陸完成二個各約百億元投資。

林義守指出，屏東縣長潘孟安積極推動經濟發展，集團將投資50億元開發媲美醫學中心規模的大型醫院，目前已獲衛福部同意，只要順利取得土地即可動工。另外，為協助屏東招商，集團在屏東近90公頃工業用地已釋出約26公頃，協助屏東發展經濟。

此外，高雄市中心「義享天地」與國際萬豪酒店合作，預計2018年第4季完工試營運。高雄萬豪客房數700間，宴會廳可容納2,000多人，將是高雄新地標。一旁的義大亞洲帝國2013年6月提出建造申請，目前還在審查中，已歷經三年多，希望政府盡速通過，屆時正式用人薪資30K起跳，擺脫南部低薪困境，吸引人才回流。

另外，林義守說，義大世界是南台灣重要地標，享有「北101，南義大」美譽，還加入最夯的虛擬實境（VR）遊戲，義大世界2016年整體營收達近70億元。為台灣經濟發展及縮短南北發展差距，使高雄市人口成長率不再居六都之末，建議中央政府積極在南部推動大型商業開發投資案，平衡南北經濟發展。

士林地院昨三拍近兩千坪工業地，底價約十八億五八二八萬元，拆算每坪底價約九十六萬餘元，法拍現場僅吸引兩組人馬競標，最終由欣翰建設董事長邱麟以個人名義出價十八億五八二八萬八八八八元得手，僅高出底價不到萬元便得標。
寬頻房訊指出，現場共兩封標單，一封以底價投標的標單，因沒有放入保證金支票而成為廢標，另一封則是邱麟以高出底價不到萬元出手，最終法拍結果，由債務人之一的邱麟出手拍回土地資產。

根據司法院法拍屋公告，甫標脫的標的坐落於北市南港區玉成段一小段二七七地號，土地面積約一九三五坪，三拍總底價為十八億五八二八萬元，債務人包括國產署、羅姓、呂姓、莊姓自然人，以及邱麟等人；對照地籍套繪資訊，該塊地坐落於松河街、南港路三段一○六巷口附近，土地使用分區為第三種工業區，建蔽率五十五％、容積率三○○％。
信義全球資產經理王維宏指出，目前該區段周邊僅有兩筆土地實價紀錄，一筆每坪約八十萬元、另一筆每坪約一○五萬元，並無太多可參考行情；至於周邊廠辦，每坪行情三十五至四十五萬元。

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示，本案周邊環境接近全國加油站南港站，臨南港路方向多為汽車展示、保修產業，巷內多為老舊公寓及鐵皮工廠；這次拍出去的基地僅部分點交，地上占用建物包括宮廟，無論是整合、變更、處分的門檻都很高，建商須要有長期經營能耐，才能開花結果。

但相較附近於二○○九年十月由華南銀行標售南港路三段一三三號、中悅機構以每坪土地約六十四．三六萬元得標的價格，仍有近五成價差，可見台北市一地難求，逼得建商提前卡位、延長戰線的趨勢不變。
黃舒衛更指出，未來周邊國揚的大南港計畫及由國泰人壽、三商美邦人壽、華泰王子集團三強聯手開發的南港調車場案，將是區域發展的關鍵，推測應是本案建商願意長期抗戰的主因。

鄉林集團董事長賴正鎰9日指出，今年在陸海空建設到位、軌道經濟夯等利多政策激勵下，將讓台中房市噴火！賴正鎰認為，為避開2018年縣市長選舉年干擾，多數建商提前於2017年火力全開拚推案，且北部建商紛紛轉戰台中，「今年台中房市是群雄爭霸的一年，預估3、4月就會萬箭齊發。

賴正鎰同時表示，台中市房屋稅今年只漲1％，在持有稅明朗化、置產抗通膨及自住買盤挹注下，台中房市有機會緩步向上！因此，鄉林今年起積極於台中市購地推案，鎖定布局南屯區、水湳經貿園區及14期重劃區。

賴正鎰強調，國土計劃法將於5月公告實施，建議市府爭取通過縣市合併後的台中市區域計畫，以利後續的都市計畫細部計劃的通盤檢討，做好新的都市土地整合與重大建設規劃，讓台中成為真正的國際城市，「台中的陸海空條件已成熟，今年將加大力道，持續向中央建議儘快規劃遷都台中事宜」。

賴正鎰分析，今年台中房市有「三趨勢」，包括買房抗通膨、豪宅與首購並重、南屯區躍升推案量首選；至於「五亮點」，指的是清泉崗國際機場升格；推動智慧機械與航太產業重鎮；台鐵高架通車及捷運綠線及藍線的軌道經濟效益加速擴散；「老舊及危險建築改建獎勵條例」立法實施、舊城區再生；海線、屯區、山城三大副都心逐漸成形。

根據鄉林不動產研究室調查，受惠於軌道經濟帶來的交通革新與區域輪動，台中去年前5大建照核發區，2017年也是台中「5大潛力熱區」。其中，南屯區因單元2密集推案，站上第1名；而烏日區挾著高鐵特區及三鐵共構的交通優勢，拿下第2名；太平區、西屯區及大里區等，也是區域機能日漸成熟的房市潛力熱區。

據住展雜誌統計，2016年北台灣新成屋、預售屋總規劃戶數為67,682戶，扣除地主戶、股東戶等分回戶與保留戶，釋出至市場的可售戶數為42,076戶，較2015年減少3,672戶，年減幅約8.03％。若與2014、2015年二個年度減幅相比，2016年衰減幅度已明顯縮小。2016年北台灣新成屋、預售屋案經年度盤點結算後，4萬餘戶可售戶數共售出12,116戶，剩餘29,960戶，年度平均銷售率約為28.8％，較2015年再降約3％，不僅是統計以來首度跌破3成，更創下歷史新低紀錄。住展雜誌企研室經理何世昌分析，新建案銷售率跌至谷底的主因，源自於房價持續修正，市場「追漲不追跌」，而國人「急跌抄底，緩跌觀望」的購屋特性，在這波房市修正期間表露無遺。

在北台灣各縣市中，可售戶數增加最多的是新北市，達到15,490戶，其次是桃園市的12,500戶，新竹縣以3,839戶居第三。至於台北市的新增供給量依然很少，去年僅釋出3,589戶，連續二年新增戶數都僅有3千多戶。住展雜誌企研室經理何世昌表示，北市素地少、都更效率慢，新建房屋供給不足的問題仍舊嚴重，目前因市場信心疲弱而抑制需求，未來若買氣回升，新房屋短缺的問題就會浮上檯面。

有別於北市的低供給量，新北與桃竹地區供給量還算充裕。若以行政區作排行，2016年可售戶數最多的行政區分別是中壢區、桃園區、竹北市、新店區與板橋區，分別新增3,344戶、2,820戶、2,436戶、2,088戶、2,050戶。

其中，中壢區單一行政區的供給量，就直逼整個台北市。中壢2016年新增建案主要集中在舊市區與內壢地區，原因是買氣相對平穩，建案多能順利去化，推升建商推案意願。桃園供給量大，主要是受到經國重劃區密集推案挹注。

相對的，卻有多達十幾個行政區2016年新增戶數不到百戶，例如台北市的松山、大同、南港等區，尤以松山區供給量最少，僅有16戶。甚難想像的是，台北市一個人口數十萬的行政區，2016年新蓋的房屋戶數，竟都比新北市金山、宜蘭五結、桃園觀音、新竹芎林等偏遠行政區少，實在令人大呼不可思議。

2016年北台灣新成屋、預售屋案總規劃戶數為67,682戶，扣除地主戶、股東戶等分回戶與保留戶，釋出至市場的可售戶數為42,076戶；經年度盤點結算後，4萬餘戶可售戶數共售出12,116戶，剩餘29,960戶，年度平均銷售率約為28.8％。

2016年新建案平均銷售率僅剩約29％，較2015年再降約3％，不僅是統計以來首度跌破3成，更創下歷史新低紀錄。住展雜誌企研室經理何世昌分析，新建案銷售率跌至谷底的主因，源自於房價持續修正，市場「追漲不追跌」，而國人「急跌抄底，緩跌觀望」的購屋特性，在這波房市修正期間表露無遺。


其次，低利率亦是銷售率走滑的關鍵。在低利加上房價緩跌的環境下，形成「賣方不缺錢，買方不躁進」的拉鋸戰，難達到成交共識。但目前政府對房市政策已轉為友善，加上有感讓利案頻頻吸引自住買方出手，預期2017年銷售率應會回升。

何世昌認為，若是房價修正格局維持不變、且買氣未能大幅度上揚，將會抑制建商推案信心，北台灣新屋供給量應會維持在低檔，可能出現連續3年新增供給少於5萬戶的狀況。雖然供給量不會放大，但在業者積極消化餘屋、減少新推案，以降低市場競爭壓力的情況下，料會有助於房市打底復甦，未嘗不是好事。

台北市政府工務局新建工程處表示，為配合捷運萬大線施工期程，已於2017年2月9日正式封閉使用近40年萬大長泰人行陸橋，並預定2017年3月下旬將陸橋完全拆除。

本陸橋座落於台北市萬華區萬大路及長泰街交叉口，由新工處興建，純鋼筋混凝土構造計3跨距，主跨長20.5公尺寬3.5公尺橫越萬大路，另2跨於兩側長泰街口，1977年5月7日竣工啟用。

伴隨時代演變，平面交通人行環境設施進步，該陸橋使用率日趨低微且外觀老舊，影響日後萬大線完工整體道路景觀，2016年10月3日經新工處依「台北市政府人行陸橋與地下道存廢評估標準作業程序」辦理完成各方討論均同意廢除結論。另為順應地方民意及校方建議，因陸橋恰位於2016年11月8日決標之「捷運萬大線CQ850A標工程」範圍，待捷運局南區工程處於寒假期間先動工施作路口相關行人交通配套設施併後續義交協勤，以確保2017年2月13日開學後提供學生上下學便利性與安全性，新工處則須配合於開學前先封閉停用人行陸橋，並陸續進行拆橋作業。

新工處執行「台北市萬大長泰人行陸橋拆除工程」(含人行道復舊)將先拆除樓梯切割縫等前置作業，再進行陸橋結構局部拆解及吊離作業，預計2017年3月下旬完成；過程將僅利用星期例假日施工，可充分避開國小上課時段及降低周邊道路交通衝擊。

有1500萬元，你會想買什麼樣的房子？日前一名網友指出，自己表哥買了1500萬元的套房，卻引起家庭革命，也引發不少討論，不過也有網友異想天開，認為他可以把房子拿去轉租給Airbnb，卻被其他人轟未來恐變「蛋黃中的蛋殼」。

花1500萬元買套房到底值不值得？日前一名網友表示，自己的表哥近日砸下1500萬元買下台北市信義區的小套房，室內空間扣掉陽台只剩下5坪，讓長輩氣得崩潰，「買房子買到鬧家庭革命」，也引起不少討論，而有網友試算，如果以自備款500萬來說貸款1000萬，每個月則是要繳5萬多元的房貸。

網友在mobile01上分析，如果房子是買來自住的話也沒有什麼好說的，假設他哪天不想住了，放在Airbnb上出租，就算丟給物業管理公司，每個月還能小賺一筆錢，用一個500萬價值的房子換20年後「蛋黃中的蛋黃」，難道不值得嗎？不少網友則反駁，認為真正有實力買房自住的家庭不會喜歡住在這樣的套房，這樣的房子能不能保值還是個變數，搞不好會成為「蛋黃中的蛋殼」。

1500萬的小套房值得嗎？房市名嘴Sway在臉書上指出，天價買市區小套房根本不適合自住，除非有社交、把妹、養小三等需求，但想要自住、成家，總價1500萬元的小套房連客廳都沒有，不只房價，連物件本身都令人崩潰。也有房市專家指出，想買房盡量避開套房類產品，由於套房產品的戶數較多，且住戶的品質恐怕參差不齊，甚至有短租客的可能，套房產品因此應該盡量避免。

史上最晚報到的寒流於9日來襲，為了避免老舊大樓外牆因冷熱溫差造成磁磚剝落砸傷民眾，內政部營建署去年已要求各縣市政府建立巡查通報機制，並要求被列管有磁磚掉落之虞的大樓限期改善；學者也建議，台灣應仿效香港「強制驗樓」，才能真正斷絕老舊大樓磁磚砸傷人的問題。

營建署強調，建築物所有權人應善盡建物管理責任，磁磚若有發生剝落危險，必須自行修復改善，若有因此造成任何事故，將以違反《建築法》，處建築物所有權人、使用人6萬至30萬元的罰鍰；若造成傷亡，更將負相關民刑事責任。

台灣物業管理學會理事長黃世孟則建議，政府應該仿效香港經驗，將老屋、病屋與危樓納入「強制驗樓」制度，他認為，台灣必須要有房屋定期健檢的觀念，就如車齡達到一定年限，進行驗車的配套。

目前民眾之所以沒辦法進行大樓整建維護，就是沒有為房子準備「養老金」的觀念，政府應該制定「強制驗樓」的政策，並宣導民眾儲備「房屋修繕金」，否則一但社區大樓有修繕、維護的需求，民眾卻發現無力負擔，導致台灣整建維護的都更項目，遲遲無法順利推動。

2016年房市買氣低迷，有行庫主管預言今年房市有望緩慢回溫，有專家則認為，還在觀望的買方，如果有能力買房的話，可以趁機入場，別為了等房價跌而遲遲不進場。

如果有一筆資金的話，該拿去投資創業還是買房呢？有網友在mobile01上指出，15年前他和朋友一人自行創業、另一人進入金融市場學習，創業的朋友看似很成功，也經營的有聲有色，不過最近卻聽說生意一落千丈，跟以前相比差很多，未來可能不能再經營公司了。

網友指出，他後來從事房地產投資，雖然起步稍慢，但是，房產只要慎選區域，產品類別就好，而創業這條路不容易，等上軌後還是不斷有挑戰要面對，也很容易受景氣影響，相較於創業走出自己的路，投資房產後續要處理的問題其實不多。

不論是買房或是創業，都有其風險，而理財專家賴淑惠建議如今還在觀望的買方，雖然房地產景氣差，但房市未來走向沒人敢打包票，有能力買房的人，不需要為了一個「不知道還有多久才跌到滿足點」的夢，而遲遲不進場，「買房不該只是人云亦云」。

迎來機場捷運的通車，造福不少在捷運沿線買房的上班族，其中部分新市鎮因環境清幽、整齊的市容，吸引年輕購屋族進場，但有位在青埔買房的網友卻表示，看著交屋日期逼近，他的心情卻是悲喜交加。

喜的是終於有了自己的房子，讓他想哭的是，父母至今還是不能接受「為什麼買在青埔」，該PTT網友表示，去年在青埔，以每坪約28萬的價格，買下預售屋，今年6月就要交屋，但父母卻氣他擅自作主，沒和家人討論，讓他的入厝喜悅，全都沒了。

買房大事，漏算父母一份，其他網友則分析表示，事主問題不是出在「拿父母金援」，就是「連父母都不看好青埔」，認為如果買房是完全自食其力，挑自己喜歡、符合需求的房子就沒問題，但也有人認為，以目前房價趨勢，是因為買貴了才被父母罵。

永慶房產集團根據實價登錄資料指出，近三年，機場捷運沿線房價均走跌，以2016年11月和2014年同期相比，高鐵青埔特區A17領航站跌幅高達29.41％，平均單價21.6萬元，而A18高鐵桃園站、A19桃園體育園區站也分別下滑25.2％、19.1％；讓許多網友表示，青埔不是不能買，而是目前發展和房價對不上。

不過，居住在青埔7年的作家古蒙仁則表示，青埔擁有高鐵、機捷兩大交通優勢，通勤上班並無問題，且因為是重劃區，街道整齊，清爽的市容，生活品質反而比都會區來的清幽，房價也比雙北市來的負擔低。

老行庫擁有資產眾多，除強化出租率，也積極展開其他方式的資產活化，降低閒置不動產，如改建、自行規劃開發、聯合開發、都市更新及設定地上權等方式，以期增加收益率。
土地銀行主管表示，土銀的不動產除在1946年成立時，接收前「日本勸業銀行」在臺灣五支店的不動產，及承受日產抵償債務的不動產，尚包括歷年來以自有資金編列預算價購的房產，及受讓前農會信用部的不動產，截至目前，其不動產總帳面價值約400多億元。
土銀配合政府實施容積率銀行制度，篩選臺北及台中地區有公共設施用地規劃辦理公開標售，藉以去化閒置無法開發的土地，並可增加收益。對於無保留必要的畸零地，讓售給經地方政府認定有合併使用必要的鄰地所有權人。老舊行舍改建方面，土銀宜蘭分行因建物老舊、漏水且營業空間不足，評估規劃改建，改建後面積增加，可充分規劃各項業務使用空間，有利業務擴展，增強競爭力，提升形象。
至於古蹟活化利用，土銀在台北市襄陽路25號勸業銀行舊廈，土銀與國立臺灣博物館簽定維管契約，交由該館維管及營運，修建後開放做為自然史博物館，並保存土銀舊金庫做行史展示館，及部分原始建築簡介，保存維護成果並獲行政院文化部第二屆「國家文化資產保存獎─保存維護成果類」績優個案。
台灣銀行則是在陽明山原美軍眷舍，提供台北政府文化局借用規劃活化利用。
台銀指出，配合推動老房子文化運動計畫等重大政策，同意出借陽明山原美軍宿舍C-2區及美軍聯誼社房地計19棟，借用期間10年，除每年節省地價稅約1,200多萬元，房屋並由該局負責修護活化利用，不必投入龐大修繕費用，除提升資產效益，並能善盡文化資產保存維護的企業社會責任。
都市更新方面，土銀篩選都會精華區的土地或行舍，積極參予都市更新，可藉由都更提高土地利用效能，更藉由各項目獎勵措施提高更新後不動產換回利益，台北市松山區延吉段三小段687地號土地，現洽詢相關鄰地及建物所有權人參與都市更新意願。
設定地上權開發方面，土銀透過設定地上權方式辦理開發除可保留土地所有權外，尚可透過權利金及租金的收取，提高銀行收益，達到資產永續經營的目的。土銀指出，台北大學特區土地及永康街土地，都將適時評估以此方式辦理開發。

　　北京執行新的個人住房貸款政策 仲介機構已經接到通知 多家銀行證實確有其事——

　　二套房貸最長不超過25年

　　從去年至今，樓市調控政策“來勢洶洶”。繼去年11月底北京部分銀行主動開始執行“認房又認貸”政策後，昨晚又有北京地區的房地產仲介稱接到通知，北京將執行新的個人住房貸款業務要求，具體內容包括：房貸利率不低於基準利率9折、自2月8日（含）起網簽生效的二套房貸款期限最長不超過25年等。

　　《法制晚報》記者昨晚從多家仲介機構處確認，它們已經接到了相關通知。今天上午，多家股份制銀行也向記者證實確有其事，並表示目前細則方面尚未出臺。此外，多家銀行的首套房貸款利率也已經調整為9折。

　　業內分析認為，該新政與認房又認貸、提高首付等相比影響較小，但是政策趨勢對房地產市場依然有明顯影響。

　　仲介證實接到通知購二套房最高貸25年

　　昨晚，有讀者向《法制晚報》記者透露，有仲介機構的經紀人正聯繫已經確定購買二套房但尚未完成網簽的客戶，加急辦理網簽手續。

　　記者昨晚採訪多家仲介公司瞭解到，仲介之所以有此舉動，是因為接到“緊急通知”，其中稱：根據監管部門要求，針對2017年2月9日及以後網簽、借款人購買家庭第二套住房的按揭貸款業務，貸款期限不得超過25年。

　　一位元仲介經紀人向法晚記者透露，該政策出自“銀行業協會自律公約”。該經紀人表示，因為時間有限，他們優先集中給能提供銀行卡、當天能回傳簽字頁的、且家庭購房二套資質通過的客戶趕網簽，需要公積金貸款的則辦不了。

　　不過，法晚記者隨後走訪通州區新華大街附近的鏈家、我愛我家等多家仲介門店，並未發現有購買二套房的業主前往店中加急辦理網簽手續。

　　一家鏈家門店的經紀人向記者證實，他們確實收到了上述緊急通知。該經紀人表示，相關業務主要涉及購買二套房的人士，“與購買首套房的客戶相比，眼下購買二套房的客戶數量並不多，目前我們店中還沒有二套房客戶。”

　　　二套房貸期限縮短貸款人月供將增加

　　採訪中，多家股份制銀行信貸部工作人員均向記者表示，新政的目的就是為了限制二手房的交易量。目前，銀行的貸款最長年限是30年，但二手房貸款年限受建築年限和建築結構問題，會有所縮水。

　　“我們銀行對於二手房貸款年限有明確的計算公式，用40年減去該房的土地註冊年份。貸款到25年的情況都很少，一般是貸款到20年左右。”一家股份制銀行信貸部相關負責人表示，新政其實對於目前的影響比較小，並且一般貸款人都會選擇提前還款。

　　《法制晚報》記者瞭解到，此前在北京地區，銀行對二套房執行的最長貸款期限是30年，新政將期限縮短至25年，最直接的影響就是在貸款總額不變的情況下，貸款人的月供將增加。

　　記者以商業貸款100萬元為例，若按照等額本息的還款方法，在基準利率上浮10%即5.39%的利率下，貸款25年和貸款30年相比，月供要多還466元。

　　多家銀行首套房貸款利率已經調整為9折

早在去年年末，已有市場消息稱北京所有銀行將執行貸款利率折扣最高9折的政策。記者上午從本市多家銀行獲悉，春節後各銀行已逐漸將首套房利率調整為9折。

　　對此，多位銀行業內人士表示，今年年初銀行房貸額度遭到大量壓縮，調控十分嚴格。工行相關負責人證實，與以往相比，今年年初的房貸額度確實壓縮了很多，而且“控制非常嚴格，需要按旬控制規模”。

　　對於此次政策調整，同策諮詢研究部總監張宏偉認為，房貸利率收緊是繼去年9月首付比例提升後的又一動作，整體來看都是用信貸手段去調節房地產市場。張宏偉表示，房貸利率提高到9折甚至恢復到基準利率，將會是未來一年甚至更長時間的趨勢。而房貸利率的收緊，也會在一定程度上導致市場維持穩定狀態甚至回落。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，雖然此次政策與此前出臺的“認房又認貸”、提高首付等相比影響小很多，但是信貸收緊的趨勢對房地產市場依然有明顯影響。

　　信貸寬鬆可以助燃樓市，收緊後則利空樓市。早在春節前，市場上就有消息流傳：北京地區多數銀行已將首套房商貸利率的折扣從8.5折調整到9折，但二套房商貸利率仍為基準利率的1.1倍。日前更有消息稱二套住房貸款期限最長不得超過25年。

　　北京目前信貸情況如何？信貸收緊後，一線城市成交量是否會有變化？一線城市收緊信貸後，此後或還有哪些政策出臺？這對購房者的心態有何影響？《每日經濟新聞》記者對此進行了調查。

　　儘管春節期間房產交易冷淡，但並未影響政府對樓市去杠杆擠泡沫的決心。近日有媒體報導稱，根據由15家銀行北京分行簽署的銀行業協會自律公約的要求，自2017年2月8日（含）起，北京網簽生效的二套住房貸款，其貸款期限最長不得超過25年。按照公約要求，各銀行將會陸續縮短針對二套房貸的貸款期限。

　　《每日經濟新聞》記者採訪瞭解到，北京地區已有部分銀行開始執行這一新的房貸政策。此外，多家銀行對首套房的利率優惠也從原來的85折升至9折。

　　北京信貸趨於收緊

　　春節前，有報導稱，北京15家銀行簽訂了公約，自2017年1月1日起，銀行房屋貸款利率折扣最高9折。

　　中國人民銀行北京營業管理部發佈的《2016年第四季度北京市銀行家問卷調查結果》中提到，2016年第四季度，北京市銀行家問卷調查顯示：宏觀經濟熱度指數持續上升，銀行業經營景氣度提高，商業銀行信貸總體審批指數下降，房地產貸款審批指數持續下降。其中，當季個人貸款需求指數較上季降低10.8點至60，個人購房、個人購車以及信用卡貸款需求指數較上季均有所回落，分別降低13.5點、1點和2.3點至54.6、50和61.5。

　　2月9日上午，《每日經濟新聞》記者致電多家銀行瞭解按揭貸款利率執行情況。

　　交通銀行(6.010, 0.05, 0.84%)北京上地分行的工作人員表示，目前按揭的利率都是9折，從2017年1月1號開始執行。如果被認定為購買二套房，貸款年限最多25年。

　　中國銀行(3.570, 0.02, 0.56%)北京分行東城區支行告訴《每日經濟新聞》記者，目前還是85折利率，可能新聞播出了我們還沒有執行。

　　中國工商銀行(4.570, 0.01, 0.22%)北京南禮士路支行的相關人士表示，如果是去年的網簽，還可以按照85折執行。今年的網簽，就要按照9折起。如果被認定為購買二套房，貸款年限最多25年，但是還要看購房者名下是否有貸款，總之信貸在收緊。

　　縮短貸款年限

　　“確實是二套房的最長貸款年限只能貸25年。”一位元國有行北京地區支行工作人員告訴《每日經濟新聞》記者，同時，他還透露自1月份下旬開始，受到各方面政策的影響，按揭貸款額度也有所收縮。

　　另外一位元商業銀行的北京地區支行個貸部門人士則表示，實際上在本次調控政策之前，如果是二手房的二套房貸款，銀行也會綜合考慮房屋建築年限等條件，儘管從銀行的收益來看希望客戶貸的時間越長越好，但真正能貸到30年的並不占多數。

　　對二套房乃至多套房的交易進行調控，是房地產市場去杠杆、限制投機的主要“打擊點”，2016年9月30日，北京市政府出臺了《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的若干措施》的通知，其中關於二套房認定由“認貸不認房”改為“認房又認貸”，被認為是最嚴苛的調控措施。此後，據媒體報導，從11月底開始多家銀行開始主動執行“認房又認貸”的政策。

　　“只要是在聯網系統中能查到的，不論房產是在本市還是在外地，再次購房都算作二套房。”2月9日，北京地區一股份行工作人員告訴《每日經濟新聞》記者，該行也已經對二套房貸款年限開始執行最長25年的標準。

　　上述銀行工作人員也同時確認，目前首套房利率最多也只有9折優惠，二套房利率則嚴格執行上浮10%的標準。

　　今年1月份以來，密集召開的地方“兩會”頻頻提及房地產調控。北京則提及，“探索建立符合國情市情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，促進房地產市場平穩健康發展”等。北京市市長蔡奇此前提出2017年房價控制目標，即確保房價環比不上漲。

　　“本次調控是十幾年以來房地產市場首次對貸款年限進行調控，政策調控工具箱不斷得以豐富和完善，監管層開始對貸款年限進行調控或與當前普遍存在的虛開收入證明、銀行審貸放鬆、政策落實不力有關，較上調貸款利率更具有剛性，政策效果更有保障。”中債資信房地產行業研究團隊指出。

　　加強金融管控

　　早在去年底，在由《每日經濟新聞》和《成都商報社》聯合主辦的“第六屆中國價值地產年會”上，原中國社科院金融研究所金融發展室主任易憲容在“利率政策與匯率變化對地產行業影響”的主題演講中就指出，加強金融管控，抑制房地產泡沫，才是防範金融風險的根本。

　　他指出，住房按揭貸款的占比，過去在60%，2016年在80%以上，這是一二線城市房地產快速增長的核心因素。

　　其實，去年以來，監管層對樓市的去杠杆力度持續加碼，房貸政策不斷收緊。2016年11月底，上海明確了“認房又認貸”的二套房政策，而北京的部分銀行也開始主動執行該政策。

　　儘管如此，很多城市二套房的首付已經高達七成，而利率仍然處於低位，僅僅只是較基準利率上浮10%，這無法阻擋資金繼續流入樓市。

　　易憲容指出，“2016年火爆的地產行情與貨幣和金融有很大關係，這源于居民拼命加杠杆買房”。他同時強調，“2017年，只要利率不變，只要‘因城施策’不變，2016年的情況就會延伸下去”。

　　觀望和議價現象將變多

　　關於此次房貸政策調整，即首套房貸利率9折，二套貸款年限最長25年，麥田房產品牌負責人張月認為有三層影響：

　　直接影響方面，月供變高，收入審核要求也相應變高，“在途單”影響大於新增需求。對於已簽約未辦貸款的“在途單”，貸款額度高、收入要求剛好與月供擦邊的少數情況來說，面臨合同約束下的資金或資質騰挪，同時對經紀服務的風險提示能力要求變高。對於還未入市的購房者來說，騰挪週期較長，並且有先機準備，難度反而較小。

　　市場影響方面，節後交易將為三年來的低谷，高峰難再出現：年後剛開工，二手房市場成交預計已達550~600套/天，照這個速度節後交易高峰很快會到來，而政策出臺帶來的影響需要消化的週期，預計今年節後成交將是三年來的低谷。

　　心理影響方面，各方對“930新政”以來政策的疊加心理預期變強，對後市的價量預期嚴重走低，觀望和議價現象將變多。

　　中原地產首席分析師張大偉分析，信貸繼續收緊，二套貸款週期不超過25年。按照平均貸款300萬元計算二套房貸款，二套房目前執行利率標準為基準利率的1.1倍。從月供看，增加1400元左右。

　　張大偉進一步表示，政策直接影響不大，本來購房就有還款年限不超過退休的政策，二套購房者還款能力強，一般貸款週期相對較短。但是這代表了在1月利率折扣減少後的繼續收緊，銀行未來貸款額度收緊，價格上浮，放款放緩是常態。

　　優淘城總裁薛建雄認為，現在的收緊還只是一個開始，如果今年的房價沒有達到政府預期的穩定程度，之後的調控及信貸方面的收緊還會接踵而至。

房地產行業蓄謀已久的巨變已近在眼前。在利潤增長與業務創新的衝擊下，大房企早已佈局存量資產運營。

記者做了一項統計，上海去年一年土地出讓面積為842.8萬平方米，以住宅用地持有面積至少占到出讓規劃建築面積的15%匡算，房企手上大約有超過100萬平方米新增持有面積。

“很多開發商頭疼這15%怎麼辦。”同策諮詢研究部總監張宏偉對記者透露，一般房企會把這15%的開發成本先攤到85%可銷售面積上，先賣85%，15%的留待規劃。房企有的做長租公寓、有的做養老公寓，並且開始與長租公寓運營商、養老運營公司等展開合作。“近期業內的這種跨界交流活動也相應增加不少”。

萬科於2016年年初統一旗下長租公寓品牌為“泊寓”，並展開各分公司的賽馬機制，上海擬於年內做到開出30個項目，擁有1萬間房的規模；龍湖已經將業務創新上升到集團戰略發展層面，成立“冠寓”運營公司，年內最低開出3000間房間，目前首個落地的“冠寓”位於松江龍湖新壹城。

據透露，萬科目前手頭的貨源已經有5萬間儲備，可能到今年下半年，就是行業的第一品牌了。

國內共用空間垂直媒體空間研習社創始人陳敏指出，政府希望房企承擔存量去化、運營這一角色。自持物業邏輯也接近於此前在土地出讓環節配套公租房部分。“讓開發商做，然後政府回購也可以。加大自持比例是一個趨勢，事實上有很多地方早就已經開始了，比如萬科此前在北京，拿了一塊地是100%自持的商業用地。”

目前切入存量物業的房企不在少數，多以自營或合作的方式進行。比如世茂房地產與凱信亞洲的合作，複星與途家、未來域等合作，陽光城與寓見合作，旭輝與華東師範大學合作推出長租公寓。

房企求變

2016年5月，上海周浦一幅住宅用地出讓，規定了開發商必須自持專案15%住宅物業70年，只能租賃，不能銷售。自此後，上海所有出讓的住宅開發用地，都會有開發商自持面積的比例要求。

2016年11月28日上海發佈的《關於促進本市房地產市場平穩健康有序發展進一步完善差別化住房信貸政策的通知》，就要求培育和發展住房租賃市場，鼓勵社會專業機構不斷擴大代理經租業務規模，切實落實居住房屋租賃合同登記備案制度，規範住房租賃行為，穩定住房租賃關係，保障租賃當事人合法權益。

緊隨其後的是北京。11月25日，北京市住建委就《本市“限房價、競地價”專案自持商品住房租賃管理有關問題的通知》公開徵求意見，提出自持商品住房應全部用於對外租賃，不得銷售，持有年限與土地出讓年限一致，即擬為70年。

北京、上海兩個一手房新增市場遠遠小於二手房增量市場的城市，相繼出臺讓房企自持物業的土地出讓新規，或許對於房企展開新佈局是一種推動力。2017年新年伊始，廣州發佈商改住政策，而上海在春節前展開對類住宅專案的銷售市場整頓均表明，房企運營長租公寓或能收穫新的利潤增長。

龍湖董事長吳亞軍去年年初以雙湖投資名義切入長租公寓，後來乾脆成立了一個創新事業部，分管聯合辦公、長租公寓等新業務板塊。

萬科則在2016年開始涉足長租公寓，並經歷了很多試錯，最終於去年下半年統一泊寓品牌，但不是特別重視，僅將其掛靠在物業公司裡面。

王石近期出席中城聯盟論壇發表演講時談到萬科接下來要進行存量物業的運營，萬科早年涉足產業地產，也積累了存量物業運營的經驗。

陳敏指出，上海安亭新鎮十多年前是當地政府的地產公司在籌建的地塊，運營不太理想，萬科介入之後重新運營，包括引入公寓、圖書館、劇場等，比較像城市更新的項目。

目前房企介入長租公寓市場有四種模式：自持轉做公寓、從乙方租賃物業、買地自建和通過與政府旗下的人才公寓、廉租公寓等運營合作，萬科希望可以做到品牌輸出、並做到溢價。這也恰好抓住了政府對於存量物業的盤活去化方向。

上述觀察人士指出，長租公寓行業面臨資金瓶頸，原來進入較早的公寓品牌是沒有資金實力的，多個運營品牌商拿了融資之後抓緊擴張，更多的公司與品牌面臨被收購。以去年發展異軍突起的灣流為例，創始人是私募基金起家，從私募基金募資3億，開店超過十家之後，現在資金後續也乏力。

而大房企有自有資金，比如上海地區一年買地資金預算拿出一部分就可以收購不少存量項。萬科今年的目標是，包括15%自持在內，上海有30個項目開業。萬科在去年有4個項目開業，而龍湖只有一個。

即便是號稱行業內規模最大的魔方，也處於擴張的關鍵時刻。此前魔方與華平、中航信託聯手成立藍山資本，希望介入存量資產收購。

“目前長租公寓市場尚處於引導消費升級的階段。”萬科泊寓相關人士認為市場足夠大，每年有40萬畢業生湧入上海，並且萬科上海會做新的產品，第一要做剛需型的產品，把產品做到極致，比如，在中外環做30平方米左右的戶型、租金控制在2000元左右。

龍頭之爭

長租公寓行業從2015年開始，C端客戶瞭解不多，聯合辦公加上長租公寓運營全國就有超過10萬家。而萬科大概在三年前開始做公寓專案，目前統一了品牌“泊寓”，但各地專案是分開操作的，目前有16個分公司同時在做。

上述觀察人士認為，萬科的賽馬體制弊端是同一品牌分開運營，對於統一識別，勢能集中發揮優勢不明顯，“但是野蠻生長狀態也有助於新業務的發展初期，最後誰幹得好誰就去吞併周邊市場。”上述觀察人士表示。

萬科上海長租公寓已經發展到第二年，去年已經在經營的項目只有4個，1000多間房間，預計今年會到1萬間以上。與龍湖類似，長租公寓在萬科體系地位漸升，並計畫3年以內要做到上海市場的最大。

“萬科今年重點會佈局長租公寓，有可能會成為第一大運營商。”上述觀察人士透露，在賣方成本越來越高的趨勢下，需要專業的運營商去做運營，現在萬科與很多地方政府談合作，“政府還是比較依賴信得過服務商，比如安亭萬科集，體量非常大，萬科在重新做運營。萬科去之前，板塊售價1萬多/平方米，萬科進去以後，板塊內房價漲到了3萬多元/平方米”。

龍湖在上海已佈局松江、浦東、閔行、寶山等區域，儘管如此，今年長租公寓在上海項目占比僅有10%。龍湖相關人士指出，長租公寓新業務開展前期需要資金沉澱，但目前還沒有融資需求，明年租賃80%-90%以上的出租率，就有望回收部分資金。

人力對於房企來說是最關鍵的問題。目前房企長租公寓運營人才一般都具有酒店背景、公寓背景。

但陳敏認為房企做長租公寓運營，不應該把眼光放在獲取土地的便利上，不能僅僅製造行銷噱頭圖謀資產退出。空間運營商需要真正的是做社區建設、服務升級、金融創新，但這又牽涉到大量人力、經驗、品牌沉澱，需要專業的公司去做。

城市居民可以在農村合作建房，投資發展鄉村休閒旅遊、養老等產業。

“這項改革早就該做了，因為允許農村人在城裡買房，為什麼就不允許城市人到農村買房呢，未來城鄉一體化，遲早要有這一天。”農業部農村經濟研究中心研究員廖洪樂在分析近期出臺的土地新政時說。

前不久出臺的2017年“一號檔”（《中共中央國務院關於深入推進農業供給側結構性改革加快培育農業農村發展新動能的若干意見》）提出，允許地方多管道籌集資金，按規定用於村集體對進城落戶農民自願退出承包地、宅基地的補償。

允許通過村莊整治、宅基地整理等節約的建設用地採取入股、聯營等方式，重點支援鄉村休閒旅遊、養老等產業和農村三產融合發展，嚴禁違法違規開發房地產或建私人莊園會所。

農業部近期出臺《農業部關於推進農業供給側結構性改革的實施意見》（農發〔2017〕1號）指出，將支持農民工、大中專畢業生、退役士兵、科技人員等返鄉下鄉。

這意味著城市居民可以在農村通過各種方式進行合作建房，開展鄉村休閒旅遊養老和農村三產融合發展。過去《土地法》規定，城市居民和公司一般只能在國有建設用地上進行建設。這也意味著首次允許農村集體土地從事農業以外的旅遊休閒等第三產業。相應地，土地相關法律或將面臨修改調整。

不過，這種放開是有限度的，農村土地還不能進行房地產開發或建私人莊園會所。

中央農村工作領導小組副組長、辦公室主任唐仁健此前也指出，農村集體土地違法開發房地產、搞莊園會所等都不行，只可以用於新產業、新業態的發展。

農村土地市場化改革加速

根據農業部近期出臺《農業部關於推進農業供給側結構性改革的實施意見》，2017年將穩步開展農村土地承包權有償退出試點，允許地方多管道籌措資金，按規定用於村集體對進城落戶農民自願退出承包地的補償。推進土地經營權入股，發展農業產業化經營試點。

另外，還將支持農民工、大中專畢業生、退役士兵、科技人員等返鄉下鄉創業創新。貫徹國辦《關於支持返鄉下鄉人員創業創新促進農村一二三產業融合發展的意見》，鼓勵各地創建一批農村創業創新園區（基地）、創業孵化基地、創客服務平臺。

這意味著農村土地首次在很大程度上進行市場化，比如農民退出承包地和宅基地，可以通過市場化手段獲得回報。

在農村多餘的宅基地以及整治得出的建設用地上，也將允許外來資本發展旅遊、休閒，以及農業和工業第三產業融合的產業。

本次改革的重大變化在於，農民退出宅基地和承包地有了市場化收益。

農業部農村經濟研究中心研究員廖洪樂指出，過去農民如果戶口遷移到地級市和省會城市，農村承包地往往由村集體無償收回，現在則提供了補償，有了退出承包地的收益，宅基地也是。

此前農村宅基地已經進行市場化流轉，但是只能在集體內部成員間進行交易。外來公司和個人可以承包農民的土地，但是無法進行完全流轉。

而農村一些閒置的宅基地等用於合作建房，搞農家樂等休閒產業開發，相比原先不允許外來資本從事農業以外的投資，則有巨大的突破。其實這種突破在地方早已進行，比如很多農村土地通過以租代征的方式用於蓋廠房，出租給企業。

很多地方農村宅基地和建設用地複墾後，原先用於建設用地的面積可以置換城市的建設用地。這相應產生了地票，該地票可以用於交易，作為資金用於城市買房。簡單而言，就是農村的建設用地變成農田，對應城市郊區的農田變為城市建設用地。

但是上述新政策的不同之處在於，並不需要地票制度涉及的城鄉建設用地置換，農村閒置的建設用地可以直接由外來資本進行開發，這包括農家樂和農村各類旅遊設施。

相關法律或面臨調整

在新的政策之下，土地法和農村土地承包法或面臨修改調整。

根據現在的土地法，除了辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批准使用本集體經濟組織農民集體所有的土地外，任何單位和個人進行建設需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。

過去的農村集體土地，本身是不允許外來資本進行直接投資建設發展其他產業的，即便外來資本承包農村集體土地也不行。因為土地法規定，農民集體所有的土地，可以由本集體經濟組織以外的單位或者個人承包經營，但只能從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產，即農業。

2017年“一號檔”規定，允許通過村莊整治、宅基地整理等節約的建設用地採取入股、聯營等方式，重點支援鄉村休閒旅遊、養老等產業和農村三產融合發展。

“一號檔”也提出，要完善農業用地政策，積極支持農產品冷鏈、初加工、休閒採摘、倉儲等設施建設。如果只是涉及到旅遊、養老、電商，以及加工等各類二、三產業，外來資本都可以在農村集體土地上進行投資。

但是，這並不意味著外來資本可以在農村集體土地上直接蓋房子銷售，也就是小產權房。

中央農村工作領導小組副組長、辦公室主任唐仁健此前指出，這樣做是在防止外部資本侵佔控制的前提下，落實宅基地集體所有權，維護農戶依法取得的宅基地佔有和使用權，探索農村集體組織以出租合作等方式盤活利用空閒農房及宅基地，增加農民的財產性收入。

這個規定是在控制農村建設用地總量，不佔用永久基本農田的前提下，盤活農村存量的建設用地，主要是針對新產業新業態的發展。

農村土地不能搞房地產、搞莊園會所，“是為了審慎穩妥推進宅基地制度改革，確保政策執行不走偏、不出亂子，所以檔也設定了一些前提和要求。”唐仁健說。

上述政策也涉及到農村土地承包法的修改。因為過去承包法主要涉及到農村土地的承包經營權流轉，但是並未涉及到農村土地的有償退出。此外，土地法也沒涉及到外來資本如何在農村進行合作聯營投資。

中國社科院城市所研究員牛鳳瑞指出，上述政策意義非常重大，因為農村建設用地現在估計有17萬平方公里，是城市的3倍左右，很多土地閒置嚴重，特別是有很多空心村。

牛鳳瑞認為，現在允許農村人在城市買房，就應該允許城市人在農村養老買房，這是未來的政策方向。否則農村的土地不能完全市場化，農民收益不能快速提高。國家不允許城市資本大規模下鄉搞房地產，是擔心城市資本可能會到農村大規模圈地引發不好影響。在未來中國城市化進程基本完成後，應該允許城市居民到農村買房，這一天遲早要到來。

中資財團爭相來港搶地惹起各界關注，內房龍光地產（03380）亦曾積極參與競投九龍東啟德發展區、港鐵（00066）黃竹坑站物業發展項目及何文田站上蓋項目第一期等地皮，但都不敵對手開價致無功而還。龍光執行董事兼首席財務官賴卓斌表示，集團會繼續爭取在香港買地，並指本港的按揭利率遠低於內地，發展物業風險較低，為了奪得香港地皮，不排除會降低毛利率要求，但不會與對手比併價錢，按照公司的財務情況出價，「有錢賺才可以出手」。

他認為，目前中國房地產市場已出現「麵粉價等同麵包價」的情況，加上要繳付土地增值稅，收益受壓；反觀香港稅率低廉，項目發展利潤較內地豐厚，故此吸引中資企業來港物色投資機遇。

發展風險較內地低

賴卓斌又說，龍光大部分業務位於深圳，當地樓價因升幅過高而惹來政府出手調控，令需求向外流。龍光去年合約銷售額已達287.2億元人民幣，按年增長40%，考慮到平衡市場風險，決定投資香港樓市作資產配置，「不是追求多大的利潤」，可是看好香港的投資者太多，競爭激烈致龍光未能中標。問及在港發展的規模，他透露公司的境外貸款佔總借貸20%，有需要取得相對應的境外資產作配置。

近期銷情暢旺的九龍東啟德發展區一手住宅市場，再有新盤登場。嘉華國際（00173）旗下嘉匯昨日發出首張180伙價單，折實平均呎價近1.8萬元，貼近毗鄰上月開賣的「港人港地」啟德1號2期造價，首批單位折實最平售585.1萬元，勢掀入票潮，預計最快下周推售。業界人士預期東南九龍一帶二手住宅交投量將進一步凍結。

啟德發展區內首個住宅項目，屬中國海外（00688）的啟德1號（I）及（II）（簡稱1及2期），自去年8月底公布首張價單以來，在不足半年內四度公開發售，每次開賣都取得沽清佳績，即使最新一批單位售價累積加幅逾28%，但是仍能錄得近10倍超購，並且在開賣首天售罄。

造價緊貼啟德1號2期

同區今年儘管有多個大型新盤陸續登場，但發展商在定價方面依然樂觀。該區第二個開賣的新盤嘉匯，首批180伙，實用面積358至679方呎，折實平均呎價17998元，較啟德1號2期上月初開售的首張價單折實呎價17589元，略貴2.3%，但與啟德1號2期售出單位的平均成交呎價1.82萬元相若，屬貼市價推售。

一房最平585萬入場

嘉匯首批價單折實最平單位為585.1萬元，是2座1樓B室一房戶，實用面積358方呎，呎價1.63萬元；最貴單位為1座33樓C室，實用面積679方呎，三房間隔，折實售價1362.6萬元，呎價2萬元。

嘉華國際是次更幾乎完全採用啟德1號2期的4種付款辦法，包括120天現金付款、120天備用二按計劃、建築期及建築期二按付款計劃，甚至2%置業折扣及8.5%稅務回贈均與啟德1號2期同出一轍，最大分別為嘉匯的二按條款較啟德1號2期略為收緊。

雖然啟德1號曾成為1997年後九龍新盤「收票王」，最新更有單位以呎價3萬元創出東九龍新高，但嘉華國際總經理（香港地產）溫偉明表示，集團期望嘉匯有價有量，所以首批以新春驚喜價推出，沒有市傳般進取，區內地價頻創新高，但麵粉價與麵包價沒有直接關係，要根據買家願意負擔的價錢作參考，首批實際以市價推售，示範單位今日起開放供參觀，收票安排則再作公布，預計最快下周推售。

同區二手交投恐冰封

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，嘉匯為啟德首個「不設限」項目，料受不同買家甚至內地客垂青，首批單位呎價折實1.8萬元，一房入場費585.1萬元、兩房折實不足800萬元，比較鄰近二手屋苑更具吸引力，預期東南九龍一帶二手交投量勢進一步凍結。該行東九龍營業經理蔡智龍認為，區內經歷多次新盤開售，二手業主暫按兵不動，亦不急於加價，觀望嘉匯銷情反應再作決定。

新地（00016）元朗Grand YOHO第2期的售價亦拾級而上，項目昨日加推23伙於下周一（13日）發售，並首度推出一房戶，實用面積最細413方呎，折實入場費逾600萬元，其中10伙昨日調整售價，加幅2%至4%。

啟德3300伙今年排隊賣
今年新盤供應顯著增加，九龍東啟德發展區為其中一個重鎮，除了中國海外（00688）發展的「港人港地」項目啟德1號尚有小量單位待售外，連同剛開價的嘉華國際（00173）旗下嘉匯，今年該區將共有4個住宅新盤相繼登場，供應量達3300伙。另外，區內尚有多幅地皮已經售出及正在興建中，未來供應陸續有來。

啟德區今年的新供應，除嘉匯佔900伙外，正待批售樓紙的3個新盤，以保利置業（00119）牽頭已命名為龍譽的規模最大，提供930伙；其次為建灝地產發展的天寰，提供822伙。

至於會德豐地產旗下沐寧街10號項目則約有648伙。另外，啟德1號目前尚有逾330伙貨尾可以推售。

區內不單地皮成交價屢創新高，新盤售價亦愈賣愈貴，僅半年時間平均呎價已突破1.8萬元，最近啟德1號（II）一個低座特色戶單位成交呎價高達3萬元，震驚市場。

呎價隨時突破2萬

區內新盤供應不絕，樓價仍然拾級而上，情況有如將軍澳南，業界估計，啟德1號（II）保留部分單位，待嘉匯開售過後再推出市場，定價有機會進一步提升，整體呎價突破2萬元料非難事。

新鴻基地產（00016）郭氏三兄弟與郭老太鄺肖卿於今年2月3日或已完成「終極分家」。原屬大哥郭炳湘所有的1.87億股新地，過去一直被視為由母親郭老太代管，但當日卻申報剝離郭氏家族信託基金（HSBC Trustee（C.I.）Limited）。分析員表示，股權變動當天正值農曆正月初七人日，郭炳湘終於取得該批市值204億元股份的「自主權」；至於新地及郭炳湘方面均沒有回應查詢。

分析：郭氏終極分家

今次新地股權變動的重要象徵意義，是郭氏三兄弟皆取得逾6%新地股份的自主權，郭老太則只以該家族基金持有26.24%新地股份，此舉被分析員形容為「終極分家」，是郭老太給予愛子的「新春大利是」。郭炳湘近年積極另起爐灶建立自己的生意王國，該批股份對其財政安排料有很大幫助。

根據港交所資料顯示，HSBC Trustee（C.I.）Limited的新鴻基地產持股，於2月3日由32.71%降至26.24%，剝離股份1.87億股（約6.47%），該批股份是由Asporto Limited持有，一直隸屬於HSBC Trustee（C.I.）Limited旗下，經過是次變動後，Asporto Limited及其所持1.87億股新地，已經自家族信託中消失。而新地年報證實，郭炳湘以酌情信託受益人身份，透過Asporto Limited持有該批1.87億股。

接近郭氏消息人士強調，郭氏家族各成員的持股量沒有變化，有關變動屬內部轉換，只是受託人有所更換，而並非成員權益出現異樣。新地昨天升0.46%，收市報108.9元，按此計算，該批股份目前市值逾204億元。

從家族信託基金剝離

郭氏分家事件始於2008年，郭炳湘被罷免新地主席職位，家族內訌事件擾攘6年，至2013年年底才告平息，2014年1月完成分家，郭氏三兄弟各獲均分6.36%新地股權，但二弟郭炳江和三弟郭炳聯早已透過自己的信託公司持股，而郭炳湘的一份，則一直依附存於郭老太的家族信託基金，計入增持及以股代息因素，變動前持股為上述的32.71%。

樓市向好，連居屋單位亦受買家追捧。屯門龍門居剛有兩房戶以白表價（自由市場，已補地價）395萬元售出，屬屋苑兩房戶白表價新高；呎價8161元，更是該屋苑白表呎價最貴。

祥益地產營業經理黃慶德表示，該行促成龍門居16座低層B室成交，實用面積484方呎，原業主放盤不足一周即沽出，買家為同屋苑住客，本周三即睇即買，以白表價395萬元承接，呎價8161元，造價與呎價俱創屋苑新高。

富健295萬兩房綠表新高

原業主2008年以白表價133.8萬元購入，賬面獲利261.2萬元，升值1.95倍。

黃慶德說，同區居屋富健花園9座高層B室，實用面積484方呎，獲同區客以綠表價（第二市場，未補地價）295萬元購入， 成交價創屋苑兩房綠表價新高，呎價6095元。原業主2011年以綠表價123萬元買入，賬面賺172萬元，升值1.4倍。

市區居屋亦見高價成交。世紀21聯誠物業董事謝寶昭指出，藍田康華苑C座中層6室，實用面積423方呎，兩房間隔，以白表價432萬元售出，呎價約1.02萬元，創該屋苑白表成交價及呎價近一年新高。

另外，富誠地產客戶主任林惠芳表示，鑽石山龍蟠苑D座龍璣閣低層2室， 實用面積426方呎，兩房間隔，向東望市景，以白表價493萬元轉手，呎價約1.16萬元。據了解，原業主於2008年以197萬元購入，賬面獲利約296萬元， 升值1.5倍。

住宅樓市在2016年先跌後勁升，新盤更普遍取得理想銷情。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，截至去年第四季，預計今年落成的私人住宅單位有38.5%已售出，而2016年及之前落成的私人住宅， 更至少有84%已售出。

據中原地產統計，預期今年落成的私人住宅共1.87萬伙，其中未推售單位有9407個，貨尾單位2089個，待售單位共約1.15萬個，佔該年落成量的61.5%，即售出比例38.5%。

香港興業（00480）今年主要推售九肚尚珩及愉景灣第N1d區項目，兩項目提供257伙。

九肚尚珩擬現樓推

香港興業集團銷售及市務總經理史慕蘭昨日出席團拜時稱，對2017年樓市走勢審慎樂觀，雖然下半年有不少利淡因素影響樓市，但對豪宅市場相對看好，主要因為香港豪宅單位供應較少。而旗下九肚尚珩已批預售樓花同意書，正驗收現樓，並與合作夥伴商討推售部署，計劃上半年推售，有機會以現樓形式推出。資料顯示，項目提供61伙，包括47伙分層及14幢洋房，實用面積約1,500至3,300平方呎。

愉景灣項目 提供196伙

其次，愉景灣第N1d區項目已申請預售，項目共提供196伙，當中有約15%為開放單位，面積約350平方呎，部署下半年推出。而西貢甲邊朗項目已取滿意紙，現正進行內部裝修，有機會招標發售。

至於去年底推售的屯門䨇寓，香港興業集團銷售及市務助理總經理陳秀珍指，䨇寓去年底開賣，累售168伙，套現約7.8億元，目前尚餘54伙，全屬兩房間隔。短期內將更新價單，提供更靈活的首期及按揭付款方式，以幫助換樓客群。

由於難以負擔房價和房屋供應數量減少，英國民眾對於購買房地產的興趣，驟降至 5 個月來的低點。

皇家特許測量師學會 (Royal Institution of Chartered Surveyors)(RICS) 表示，新買家詢問房屋狀況的人數從前一個月的 6% 降至 5%，與此同時，賣家人數也呈現減少的趨勢。

該調查的價格指數從12月的23上升到25，除了倫敦的中心地帶以外，所有地區的房屋價格在未來一年都會增加。銷售前景也將有所好轉，對未來之展望達到了一年來的高點。

自從英國在去年 6 月公投脫歐後，經濟學家和貸款機構皆認為房價在 2017 年將在低處徘徊，不過，目前英國房市依然維持著彈性。2016 年，倫敦房市的低迷表現主要是由於英國脫歐事件的衝擊，以及稅制的改變。

根據一份官方文件顯示，英國首相 Theresa May 的政府正試著幫助房屋建築商以最快的速度在鄰近公共交通設施的附近建造新房屋，增加房屋供給，以舒緩持續上升的房屋需求。

英國的平均住房成本創下了達平均收入 8 倍的紀錄，兩百萬個家庭將可支配所得的三分之一或更多的金額用於購置房屋，英國政府希望針對房屋供應端採取解決措施，讓年輕世代能負擔的起房價。

RICS 的首席經濟學家 Simon Rubinsohn 表示，中期來看，英國的房價和租金應該會以飛快的速度持續上揚，這將對想購房的民眾產生更大壓力，因為薪資的漲速無法跟上房價的攀升速度。

英國自 6 月脫歐公投以來，經濟前景的不確定性，使許多國際投資人對倫敦房市看法轉為謹慎。不過中國投資人仍然對倫敦房市十分青睞，絲毫不受脫歐決定的影響。

據商用不動產諮詢公司 Real Capital Analytics (RCA) 資料，英國脫歐公投後，進入倫敦房市外資下滑 55% 至 70 億英鎊，但來自中國的資金降幅相對小，僅下滑 22%；且資料未包括趕在去年年底所達成交易金額。房產顧問公司萊坊 (Knight Frank) 也表示，中國資金源源不絕投入英國房市，投資人包括了國企、私企與富豪。

外媒報導，中國與香港買家，仍然積極在倫敦金融城與倫敦西區等地段購買房產。仲介商 New West End Company 指出，現在約有 15％ 業主是中國投資人，且他們傾向於長期持有，而非短期轉賣。

倫敦房產至今仍十分吸引投資人的原因有二，英鎊貶值以及較佳的投報率。萊坊指出，現今倫敦房產淨收益在 4%-5% 水準，回報率相對較佳；同時英鎊貶值也使倫敦資產更具吸引力，自脫歐公投至今，英鎊已貶值 15%。

近幾年來，中國資金者持續尋求海外資產投資標的，除了之前大熱的澳洲房市外，倫敦商用不動產亦是中國資金所青睞的目標。目前，倫敦房價見到走低，且回報率較為穩定，在在吸引了中國資金挹注。據 RCA 資料，2013 年起，中、港資金持續進入英國房市，2013 年投入 41.6 億英鎊，隨後每年至少注資 20 億英鎊；其中大部份資金，也不意外均是進入倫敦房市。

英國房屋抵押貸款協會 (Nationwide) 本月初公布，英國 1 月房價月升 0.2%，幅度低於去年 12 月的 0.8%，但卻較去年同期上揚 4.3%。英國平均房價小幅下跌至 205,240 英鎊。該協會經濟學家認為，雖然脫歐對英國經濟沒有太大影響，但近幾個月來就業成長僅為溫和、薪資成長停滯，英國房市前景仍處於迷霧之中。