台中工商發達，也是中央推動五大創新產業的重鎮。市長林佳龍2017年2月13日藉由主持經濟發展諮詢委員會的機會，與各產業代表暢談「智慧城市」與「市府與商業發展研究院合作未來規劃」兩大議題，未來中央地方將合作優化中台灣商業環境，並以台中為核心，擴張中部商業能量，促進城鄉均衡發展，提升中部商業比重。預計2025年前中部整體商業銷售額將拉升至占全國比重25％，打造兼具智慧商業、機械、交通等多元層面的智慧城市。

林佳龍表示，市府致力推動一條山手線、兩大海空港、三個副都心的「大台中123計畫」，就是希望促進縣市合併後的城鄉均衡發展，發揮城鄉結合優勢，這也表現在數位匯流上；而數位落差往往會拉大城鄉發展的矛盾，市府必須同步因應，建構大台中智慧城市。

如何推動智慧城市？林佳龍指出，應由點到面逐步擴展，包括智慧製造、交通、能源、建築、警政與居家服務等面向，市府將成立「數位治理局」及「智慧城市推動委員會」，建置智慧警政、智慧防災、智慧樂齡、智慧環境、智慧交通及智慧產業相關系統及平台；並以水湳智慧城作為智慧城市示範區，推動中央公園、水湳經貿園區地下停車場、水湳水資源回收中心3大基礎建設，以及水湳轉運中心、水湳國際會展中心、台中綠美圖、智慧營運中心及中台灣電影中心等5大亮點建築。

此外，市府也積極向外國取經，在2015年入選參加IBM「智慧城市大挑戰」，由IBM顧問團隊協助台中規劃人本、綠色及安全的智慧交通系統；2016年與台灣飛利浦照明共同攜手推動智慧連網照明技術；2017年更已爭取2017亞太資訊網路年會(APNIC)至台中舉辦，將集結全世界運用網際網路相關的前瞻技術之專家學者，進行資訊技術研討與交流，會議期間市府也將共同辦理相關論壇及智慧城市展演，朝智慧大台中目標邁進。

林佳龍也說，現今行動支付逐漸普及，部分國家已經開始打造「無現金生活圈」；他已指示市府相關局處進行可行性研究，期待這項智慧科技能與2018台中世界花卉博覽會結合，相信將能產生無限商機。

市府經濟發展局表示，台中是中台灣的核心城市，人口將達277萬人，預計2017年底將成為台灣第2大都市，顯見中部商業消費市場潛力大，而商業發展研究院為我國服務業發展的智庫，未來中部院區成立將有助於優化中台灣商業經營環境，加速中部商業朝科技化、國際化、物聯化發展，以提升城市商業區位競爭力，成為中台灣經濟啟動火車頭。

經濟發展局也說，市府與商業發展研究院已於2016年12月27日簽署合作備忘錄，共同合作提升中部商業能量；將以台中市為核心，向外擴張及強化中部商業能量，提升中部商業比重，預計2025年底前，將中部整體商業銷售額占全國比重提升至25％。

機場捷運即將正式營運，不過通車慶祝行情卻未如期上演，房仲依實價登錄資料，觀察沿線主要商圈過去2年店面交易情形，發現去年成交金額全面下修，最慘甚至年減81%。業者分析，主因不外乎通車時程一再延宕，導致近來漲勢盡顯疲態，通車利多與店面交易徹底脫鉤。

依據實價揭露資訊觀察，去年機捷沿線主要商圈店面交易均退燒，包括A1、A2、A3、A8、A9及A21站等六站，去年店面僅成交24件，總成交金額5.8億元，年減54.7%，尤其台北車站從前年交易6.4億元至去年剩下1.2億元，大減8成最慘烈。

最多年減81%
全國不動產企研室主任張勻分析，過去捷運通車前均會引發交易熱潮，尤其既有商圈更是置產熱點，不過機捷跳票多次，導致通車行情幾乎年年反應，「店面空有買氣卻苦無人潮。」

其中，A21環北站去年雖然店面成交總額最高，但較2015年也少了25%。全國不動產中壢中原加盟店店長吳佳鴻表示，A21環北站店面詢問度高，但成交率低，除了屋主惜售以外，大環境景氣不佳，使得置產族觀望，不過近期在機捷試乘風評頗佳下，店面詢問度增加2成。

至於成交金額銳減的台北車站，張勻指出，2015年有懷寧街及重慶南路一段2筆突破億元的成交，反觀去年多是成交巷弄內低總價店面，熱度明顯衰退。張勻建議投資人，在房市轉冷之際，選擇中小型、具穩健投資報酬率店面，風險較小。

329房市檔期將屆，中部建商富宇（4907）、總太、遠雄、坤悅等，強銷推案金額超過200億元，業者紛紛鎖定首購及首換族群，強打中小坪數產品，採取讓利策略促銷，爭取購屋人青睞。

其中，富宇訴求豪宅建商推案，329檔期主打「豪宅入門款」產品，強銷個案包括預售的豐原「豐景」、新成屋的南區「綠都心」、結構中的大雅區「大雅」等三案，位於北屯的十期新案也訂329檔期公開，備受市場矚目。

富宇在新成屋入帳加持下，1月營收4.09億元、年增8,020.7%，昨（13）日股價收14.7元、上漲1.3元。

富宇總經理鍾堯明表示，豪宅建商在設計規劃、營建品質、售後服務及社區總體營造上，都較一般強打低價策略的建商講究，預售時的客變彈性空間也大，建案保值性相對較高。

在新成屋方面，位於南區的「綠都心」，規劃38至47坪，每坪開價23萬元起，光是建材就選用較一般首購案造價更高的80乘80石英磚及TOTO衛浴等頂級配備。

據了解，財政部長許虞哲決定親自出馬，化解行庫承作地上權房貸面臨銀行法第72條之2的「路障」，本身也是金管會委員的許虞哲，將在金管會委員會議提案，爭取地上權房貸能比照都更，排除在銀行法第72條之2的30％大限計算範圍外，倘若金管會委員會議採納財政部意見，預料八大行庫領軍地上權房貸推動將大步邁進。

知情人士透露，曾任國產局長的金管會主委李瑞倉，不論是都更或是地上權房貸，相對較有魄力進行銀行法相關法規適用的鬆綁，包括上次金管會會同國產署召集八大行庫在農曆年前開會，也是由李瑞倉安排，預料許虞哲在金管會委員會議的「地上權房貸排除條款」提案，金管會應該會支持。

許虞哲昨（13）日召集九大公股金控、銀行的董事長、總經理進行今年首季業務會報，會議歷時快3小時半才結束，可說是許虞哲上任之後最久的一次會報，會中分由土銀及彰銀，各自報告國有非公用土地設定地上權融資，與強化洗錢防制，尤其是地上權問題，成為討論時間最長的案子，也是昨天會議焦點。為此，財長也首度安排國產署長曾國基列席，直接對行庫董總的提問應答。

根據財政部所出示的土銀專案報告結論，身為不動產龍頭的土銀，針對地上權融資提出了八大建議，包括：1、建立專業估價機制；2、成立專責管理機構；3、訂定到期續約或展期機制；4、建立終止地上權契約的緩衝機制；5、建立地租漲幅應有上限的機制。

6、取消「地上權屆期消滅後，不論債權是否已獲清償，均拋棄於地上建物的抵押權」承諾事項，以增進銀行對於二手市場融資意願；7、取消地上權契約終止無償返還地上物的規定，訂定合理的補償機制，以降低銀行的融資風險；8、地上權住宅放款得比照政策性住宅放款，僅提列備抵呆帳1％。

與會人士轉述，各大行庫董總輪番上陣，發出10多項提問，包括最長存續期間70年仍將對銀行債權保障構成變數；地上權有「時間價值遞減」問題；地上權到期時，銀行得依對國產署承諾拋棄抵押權導致債權不保；只有建物沒有土地的價值衡量合理性；流動性不如一般不動產等，會中均被熱烈討論。

許虞哲除裁示國產署針對這些問題展開研商，儘快以書面逐一回覆各大行庫，更將直接出馬到金管會委員會議提案，爭取對銀行法第72條之2的「地上權排除條款」。

建商出手護自家建案房價！林口「國家一號院」21樓遭斷頭，日前該戶進行第3次法拍，興富發用高於底標16％、總價2,106萬元買回，扣除車位後每坪單價約22萬元，撐盤力守房價意味濃厚。但興富發表示，買下該戶純粹是價格便宜，未來銷售有利潤，因該案沒有餘屋，所以並不是守價考量。

新北地方法院8日拍賣林口「國家一號院」21樓物件，總面積97.3坪，該物件去年11月已2次流標，第3次標售底價為1,812萬元，吸引8封標單競標，最後以2,106萬元拍出，得標人即是該案建商興富發建設，溢價率16％，扣除2個車位260萬元後，每坪單價約22萬元。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，從該戶的抵押和實價資料推估當初總價約為2,670~2,700萬元，除了貸款銀行外，還有兩個債權人，第二債權人為興富發建設，第三為一自然人，屋主不排除是投資客，因為房價修正過多，才選擇斷頭拍賣。而興富發選擇以高於底價16％的價格進場買回，除了因本身是第二債權人，也有撐盤守價意味。

位於文化三路的「國家一號院」屬林口區大坪數豪宅，預售開價30~38萬元，103年6月完工，7月交屋，實價登錄揭露103年交屋價格在25~35萬間不等，而105年交易平均多在28萬以下，因樓層棟別不同，去年也出現過23萬元的最低價和35.2萬元的最高價。

永慶不動產林口中山幸福加盟店經理張宸瑜指出，「國家一號院」仍有餘屋銷售中，目前成交行情約26~27萬元，景觀較差的樓層以及屋主轉手成交價約在25萬元。

台灣房屋林口A9運旗艦加盟店店東周起帆表示，「國家一號院」因戶數多，景觀差異大，市場價差也大，不過其基地面積大，公設完善，且這次交易的法拍屋為高樓層，面海景觀佳，該戶市場行情約在25~26萬元左右，興富發若拍回日後出售，還有利潤空間。

除「國家一號院」有物件法拍外，廣告界名人范可欽位於新北市新板特區的豪宅「東方明珠」高樓層23樓也遭到法拍，底價9,100萬元，拆算每坪底價約75萬元，預計3月1日執行第1次拍賣；法拍業者分析，因底價高於行情超過1成，預料流標機率大。

國產署配合南投縣政府推動觀光產業，繼2017年1月16日簽訂合作改良利用契約之埔里鎮忠貞段國有土地案後，再規劃共同開發埔里鎮和平段國有土地，發揮交通區位優勢，串聯周邊豐富人文活動及天然美景，引進觀光相關產業，提供優質旅宿設施與觀光遊憩新亮點，提升埔里地區觀光服務機能及推廣在地文化。該案已報奉財政部同意，近日雙方將簽訂合作改良利用契約。

國產署表示，和平段案國有土地面積約402坪，位於埔里鎮中心，臨中正路，交通便利且商業發達。南投縣政府規劃以設定地上權50年方式辦理招商，完成招商及開發後，估計可吸引民間投資金額2億元以上，創造總產值33億元，提供60人就業機會。南投縣政府與國產署預估可收取權利金3,260萬元及50年地租2,220萬元，每年預估可課徵地價稅9萬元、房屋稅22萬元等收益。

國產署進一步表示，為積極活化國有資產，協助促成目的事業主管機關所規劃重要建設或產業，與目的事業主管機關共同開發47處國有土地，面積達192公頃，其中31處完成招商作業，開發態樣極具多元化，包括觀光旅館、電影商城、產業專用區、文創園區等，可帶動經濟發展，展現地方特色，創造永續財源收入，提供就業機會，帶動民眾有感的施政績效，讓政府與民間共享活化國有資產的甜美果實。國產署配合南投縣政府推動觀光產業，繼2017年1月16日簽訂合作改良利用契約之埔里鎮忠貞段國有土地案後，再規劃共同開發埔里鎮和平段國有土地，發揮交通區位優勢，串聯周邊豐富人文活動及天然美景，引進觀光相關產業，提供優質旅宿設施與觀光遊憩新亮點，提升埔里地區觀光服務機能及推廣在地文化。該案已報奉財政部同意，近日雙方將簽訂合作改良利用契約。

國產署表示，和平段案國有土地面積約402坪，位於埔里鎮中心，臨中正路，交通便利且商業發達。南投縣政府規劃以設定地上權50年方式辦理招商，完成招商及開發後，估計可吸引民間投資金額2億元以上，創造總產值33億元，提供60人就業機會。南投縣政府與國產署預估可收取權利金3,260萬元及50年地租2,220萬元，每年預估可課徵地價稅9萬元、房屋稅22萬元等收益。

國產署進一步表示，為積極活化國有資產，協助促成目的事業主管機關所規劃重要建設或產業，與目的事業主管機關共同開發47處國有土地，面積達192公頃，其中31處完成招商作業，開發態樣極具多元化，包括觀光旅館、電影商城、產業專用區、文創園區等，可帶動經濟發展，展現地方特色，創造永續財源收入，提供就業機會，帶動民眾有感的施政績效，讓政府與民間共享活化國有資產的甜美果實。

宜蘭的違法農舍濫建嚴重，而為禁止越蓋越猖獗的農舍，去年5月時宜蘭政府祭出房屋稅加價政策，不過日前接任的代理縣長吳澤成卻宣布將取消違規農舍房屋稅加價措施，引發不少討論，房市名嘴也提出三點違法農舍存在的問題。

宜蘭縣政府在2016年對未做農業使用的農地農舍加徵1~3倍的房屋稅，日前接任代理縣長的吳澤成卻宣布，今年5月將取消違規農舍房屋稅加價措施，說明房屋稅課徵不應涉及土地違規，應就房屋構造、折舊、地段率來考量，其他違規事項並不再法令範圍內。

農舍到底出了什麼問題？房市名嘴Sway在臉書上指出，不少農舍都是先蓋成5坪的小空間，等到拿到使照後，再違建出百坪大別墅；其次，有不少違建農舍直接把洗澡水、洗衣水排放到田內，造成環境汙染，還有不少農舍會改建成民宿，但這些違規的民宿根本是草菅人命，非常不安全。

宜蘭農舍越蓋越多，不過吳澤成卻向媒體強調，土地違規卻要加重房屋稅是有懲罰性質，這樣很不合理，房屋不管是違章或合法建築，用什麼構造就用什麼單價課稅，如果有建游泳池、庭園的話，就應加上構造建築費用課稅，才符合房屋稅課徵精神，而不是因違規來加重。

麗寶集團董事長、中華民國不動產開發公會全聯會理事長吳寶田表示，走過近年來政府推動不動產稅改、房市景氣低迷之後，展望2017年房市，「房地產是硬資產，今年應該會有支撐！」如果政府再積極檢討房屋稅、地價稅等持有稅，並努力推動都市更新，加強基礎建設，相信房市好的產品一定會受青睞，房市會逐步回春。

以下是專訪內容紀要：

本土黑天鵝 房市受害
記者問（以下簡稱問）：這兩、三年房地產景氣低迷，所幸近幾個月價、量有回穩的跡象，理事長怎麼看2017年的房市景氣？

吳寶田答（以下簡稱答）：由於2014年7月1日台北市大幅調高房屋稅，造成持有稅暴增，尤其高級住宅稅賦更是驚人，之後各縣市也跟進大幅提高房屋稅、地價稅，扼殺房市的信心，尤其去年購屋意願更掉到谷底，全台房屋買賣移轉棟數在2016年只剩24萬5,396棟，創下2001年以來的最低量，房屋仲介店頭也大量關門，所造就的內需市場景氣以及就業、政府稅收的損失，更無法估計有多少。

其實，房地產起起落落，本來就反應經濟景氣的循環，但是過去「學者治國」、社會氛圍屈從或濫用民粹，卻已經成為本土性的黑天鵝！讓投資、就業環境爆破，搞到現在連國有土地參與都更所分回來的房子也面臨賣不掉窘境，只好編列幾千萬元預算去繳交高額持有稅、管理費，這是作法自斃。

2017年房市挑戰還是很多；但根據調查，有47％的買家打算今年進場購屋，願意買房子的客戶陸續回流了。如果房地產持有稅暴增的問題可以透過政策檢討來緩和，加上政府努力推動都更和老危建物重建，並加強基礎建設的投資，那麼我相信有好的產品，還是有一定的流動性和需求。

尤其房地產是「真正的硬資產」，銀行也樂意借錢，中小企業、生產事業也需要工廠和廠房；只要政府和各財經部會能夠有積極作為動起來，相信今年房市量會起來。

現行房屋稅制 妨礙土地利用
問：對於政府的房市政策，尤其是房屋稅、地價稅、都更戶的不動產持有稅等，理事長認為對產業、民眾的影響是什麼？

答：現行房屋稅新制，其實是嚴重妨礙促進土地利用、扼殺投資的政策。我來舉三個例子，一個是新蓋的房子，起造人生產商品還沒賣掉、待售的存貨，不僅要繳交高額房屋稅，甚至還要被課囤房稅？這在全世界幾乎是絕無僅有的，嚴重影響建商的開發意願，這從去年申請建照大減，甚至使照核發超過建照就可以看出其衝擊。

一個是新開發、營業中的商用不動產，除公告地價被大幅調高之外，因為是單一所有權人，地價稅被課徵5.5％的最高累進稅率，在「高公告地價」、「高稅率」雙殺下，促進土地利用、永續經營的企業，反而遭受到重稅的懲罰；結果2016年國有土地設定地上權標案全部「摃龜」，除了政府財源直接受衝擊之外，也影響投資意願與國有土地資源有效使用。

第三個案例是都市更新的住戶，同樣以土地換新屋，採「權利變換」者可以減免土增稅、契稅；但用100％同意「協議合建」進行都更卻沒有任何減免，明明實施者都100％同意了，就為了都更戶的稅金採一國兩制，只好採權利變換，時間至少再拖1~2年，徒增公、私部門作業、成本負擔。

單戶自用住宅 建議免稅
問：針對以上問題，你建議政府要採取哪些具體作為？

答：我有四點建議。首先，建請中央政府不宜再用統籌分配款做為籌碼，要求地方政府大幅調高公告地價，而是讓地方政府衡量地方經濟發展，適當調整公告地價。

第二，建議政府修正房屋稅條例，取消起造人適用囤房稅的不合理規定，而改採固定1.5％的稅率；至於僅有1戶的自用住宅，應考慮給予免稅優惠，並協調台北市府取消課徵全國僅有的豪宅稅。

第三，建議政府修正土地稅法，並隨著稅基這幾年已逐步提高，取消地價稅累進稅率，改採比例稅率；甚至對於促進土地利用的非囤地者或生產事業，予以優惠稅率。

第四，建議修正都市更新條例，讓都更戶移轉予實施者的土地及取得的房屋，都可以比照權利變換者享有免稅。

為什麼屋主還不願降價？2016年房市低迷，不少新案讓利出清，也有中古屋開始降價，不過仍有網友看過不少房子後抱怨，很多屋主開的價格還是很高，想到未來生活不能再有變數，買房的念頭只好先作罷。

想要買房，卻發現好難買！一名網友在mobile01上分享自己找房的經驗，他指出，一開始覺得住市區會比較方便，但市區廢氣汙染多，房價也不斐，住郊區老婆又嫌上班車程長，選擇靠海的房子也會面臨工廠汙染嚴重、風太大等問題，在諸多綜合考量後，最後選擇郊區。

不過網友表示，看了不少物件後才發現，屋主開的價格還是很高，很少有屋主願意降價，而房價也遠比想像中還要高，初算家庭固定開銷要5萬多，還要再另外付房貸，薪水很難負荷，而且想到未來接下來的20~30年不能再有變數，買房的念頭只好先作罷。

對於不敢下手買房的民眾，理財專家賴淑惠建議觀望的買方，雖然房地產景氣差「等就對了」，但是究竟要等到何時才能進場，卻沒有人敢打包票，「畢竟買屋的劇本，很難偷看」，建議有能力買房的人，不需要為了一個「不知道還有多久才跌到滿足點」的夢，而遲遲不進場，「買房不該只是人云亦云」。

自去年房地合一上路後，市場以自住及長期置產客為主，整體房市量能仍陷低檔，統計去年全台房市交易量僅24.5萬棟，比前年還少16%，是1991年以來新低，更僅2005、2006年高峰期的一半左右，根據經驗，房市從牛市轉熊市，通常應由「價量齊跌」慢慢過渡到築底的「價跌量增」，然後反彈、復甦，但以目前交易量能持續破底來看，成交關鍵還是在價格，「降價讓利」將是今年房市主軸，也是擴量必要條件。

房市由2014年開始止漲轉跌，2015年房價跌幅最大，去年仍持續下跌；目前市況看來，精華區、成熟地區房價在近2、3年已有明顯跌幅，但跌勢尚未結束，預期今年仍將持續小幅修正，但跌幅收窄，估計修正幅度在5%內。不過，蛋白區、蛋殼區或供給量大的重劃區，恐難擺脫多殺多陰影，恐再下修5%到10左右。

此外，房市2014年起由中古市場開始領跌，逼著新成屋跟進，造成建商壓力，2015下半年，建商預售案「破盤價」開出第一槍，位於新北市土城的「大同莊園」喊出預售價每坪40萬元，比周圍新案價格低兩成，接著2016年初，北市汀洲路「太平洋之森」也打8折出售，之後還有板橋「江翠one」等指標個案讓利。

房市讓利風潮一波波接踵而來，引發區域房價共振效應，同時也回頭狙擊中古屋市場，若中古屋屋主未能跟上「降價讓利」，恐怕難獲青睞，促使整體房市讓利循環出現，價跌趨勢持續。

在買方市場確立的狀況下，賣方「以價換量」成市場共識，若買賣雙方價格認知能逐漸拉近，預期今年房市交易量有機會反彈回升。

至於房市何時見底？若成交量回升、房價跌幅收斂至1%內，且利率維持2%左右相對低檔位置，預期階段性的底部就可能出現，但底部出現，不見得房價就會上漲，目前在自住市場與經濟表現沒有明顯復甦的狀況下，房價缺乏上漲動能。

不過，今年也將是政策發酵年，政府推出都更，主打老屋重建，促進內需、增加經濟動能意圖明顯，未來房市「價緩跌、量持平或小幅回升」是可期待的。

　近年來，北京租房規模持續擴大，隨著軌道交通的快速發展，租賃區域正在從中心城區逐步向近郊、遠郊區延伸，五環外已成租賃人群的主要聚集地。

　　偉業我愛我家集團市場研究院12日發布數據顯示，2016年，北京住房租賃最熱門區域是回龍觀、北苑、上地。尤其是位于昌平區的回龍觀，2014年、2015年、2016年住房租賃交易量分別環比增長277.6%、24.2%、44.6%。



　　北京郭公莊一期正在建設中的公租房項目。中新網記者 金碩 攝

　　這三大區域的交易量在整個北京住房市場中的佔比不斷提升。該數據顯示，回龍觀區域交易佔比由2013年的1.054%大幅增至2016年的4.837%，北苑區域和上地區域2016年佔比也分別上升到2.213%和1.977%。

　　然而，過去較為熱門、靠近中心城區的租房交易量卻出現下滑。以CBD、勁松、公主墳為例，2013年到2014年，這三個地區的交易量都大幅下滑；2014年到2015年，CBD、勁松的交易量有漲有落，但整體處于較低水平，而公主墳則持續下滑。

　　除北部區域受到熱捧之外，伴隨著地鐵亦莊線、大興線、順義線等新線路的開通，租賃人群正在向豐臺、大興、通州、順義、房山等區擴散。該數據顯示，2013年至2016年，豐臺區宋家莊，通州區北苑、後沙峪的交易都在連續增長；大興區黃村雖在2015年有所回落，但在2016年出現整體增長的勢頭。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，近郊和遠郊區的基礎設施、交通、生活、教育、醫療等正在逐步完善，大幅提高了新建小區的居住質量，再加上租金相對較低，租賃性價比高，因而吸引大量租賃人群。北京的租房需求正在從城市核心區向價位較低的近郊和遠郊區遷移。

　　胡景暉還表示，近郊和遠郊區租賃規模的持續擴大，已成為北京租賃市場的大勢所趨。而這一趨勢在一定程度上促進了北京人口的合理布局，為有效緩解城市核心區的居住壓力提供助力。

[摘要] 同策諮詢研究部總監張宏偉曾對此指出：“中信未來更加傾向於商業地產，靠運營物業來獲得穩定收益。未來中信的地產業務將更多與金融相結合，商業地產資產證券化趨勢明顯。”

中海中信整合下一步：中信泰富重繪商業地產版圖

繼2016年以46.5億元收購里安房地產位於武漢的兩處在建物業後，身處央企整合浪潮中的中信泰富現身2016年2月7日武漢春節後首場土拍，以99.2億元底價競得武漢二七濱江地塊。

曾經一度沉寂，如今出手闊綽，底氣或來自於央企整合紅利與母公司中信股份的大力支持。

在中信股份去年9月份完成與中國海外發展有限公司(以下簡稱“中海地產”, 00688.HK)的業務整合後，中信泰富得以成為中信運營商業地產的主要平臺，並同時獲得由中海劃撥來的四個商業項目100%股權，分別位於上海、南京、瀋陽、濟南。

而借由此次地產平臺重組，中信能更專注發展商業地產，尤其是大型綜合專案的開發。

中信股份董事長常振明毫不掩飾對商業地產的看好，其多次表示，商業地產能為企業帶來長足穩定的發展。而從2016年中信泰富多次重金加碼武漢且與當地政府的合作來看，中信泰富或計畫以武漢為起點，重繪商業地產版圖。

轉攻商業地產

2016年3月14日，中海地產和中信股份兩大央企地產重組大幕拉開。

半年之後，伴隨一紙公告，歷經半年的中海中信地產業務整合順利落幕。2016年9月22日，中海地產發佈公告披露，中海地產通過增發配股的方式收購中信地產樓面面積3155萬平方米土地資源的交易全面完成。

作為收購方的中海地產，將以每股27.13港元向中信賣方（或其代名人）配發及發1095620154股代價股份，總值為297.24億港元（相當於約人民幣248.5億元），相當於緊隨發行及配發代價股份後中海公司經擴大股本的大約10%。

同時中海需向中信賣方（或其代名人）出售物業組合作為資產代價，總值為73.56億港元（約相當於人民幣61.5億元）。公告顯示，第二項支付內容合計四個商業專案100%股權，分別為上海寰宇天下商業項目、南京中海商業與寫字樓項目、瀋陽環宇城及寫字樓商業項目、濟南華山商業項目。中海地產為此次收購共支出370.8億港元（約相當於人民幣310億元）。

據悉，這些項目隨後會併入中信泰富，該公司將成為中信運營商業地產的主要平臺。

乘著央企整合的東風，中信股份旗下中信地產、中信泰富兩大地產平臺7年整合未果的歷史問題得以迎刃而解。而借助與中海的重組，中信股份旗下住宅業務選擇與中海合作，中信股份也得以成為中海第二大股東，約占增發擴大後已發行股本的10%，享受整合紅利。

中信集團有限公司副董事長、總經理王炯表示，此次房地產重組，中信能更專注發展商業地產，尤其是大型綜合專案的開發。這是一種雙贏。

“天時地利人和”下，中信泰富踏上了商業版圖拓展的征途。

重繪商業版圖

2月7日，中信泰富以底價競得位於武漢江岸區P（2017）009號二七濱江地塊。據悉，該地塊為住宅、商服、文體娛樂、科教、公園與綠地用地，起始價99.2億元，起始樓面價8457元/平方米。

除地塊總價高外，該地塊出讓條件也頗為嚴格。其中提到，競買人須為2016年美國《財富》雜誌公佈的世界“500強”企業，承諾引入2016年度美國《財富》雜誌公佈的世界500強企業2家以上（含2家）的區域總部，並自競得之日起一個月內完成在江岸區註冊入駐。

同時，競得人須承諾競得後引入6家以上(含6家)取得“一行三會”頒發的經營許可證的全國性保險公司等金融機構的區域總部，以及世界“500強”的區域總部，並提交與上述企業簽訂的合作協定。

如此苛刻的條件，難免使外界猜測該地塊有“內定”之嫌。據媒體報導，地塊開拍前，中信泰富已與武漢市相關部門就漢口濱江國際商務區專案開發相關事宜簽訂合作備忘錄。

時代週報記者翻閱中信泰富官網發現，2016年8月23-24日，中信集團董事長、黨委書記常振明與湖北省政府、武漢市政府簽署戰略合作框架協定。根據協定，“十三五”期間，中信集團將在金融服務、基礎設施、節能環保、醫療健康、社會事業等領域加強與湖北省的合作。其中，中信泰富董事長兼總裁張極井，中信泰富副總裁劉勇分別與武漢市相關部門就漢口濱江國際商務區專案開發相關事宜簽訂了合作備忘錄。

2016年12月28日，泰富中投華中公司在漢口濱江國際商務區項目舉辦基礎設施建設啟動儀式。武漢市長萬勇、市委副書記陳瑞峰等政府領導出席儀式，泰富中投總經理劉勇、執行副總經理鮑三中參加儀式。

時代週報記者查閱全國企業信用資訊公示系統發現，泰富中投華中公司公司為中信泰富全資控股，註冊資本1億元人民幣，其公司地址便位於武漢市江岸區。

中信泰富投資發展中心總經理付琦在接受媒體採訪時透露：“武漢是我們會重點佈局的區域，此外重點佈局的區域還有上海。”

不過，這並非是中信泰富在武漢市場上的首次出手。

2016年5月3日，中信泰富以46.5億元收購里安房地產有限公司位於武漢的兩處在建物業。根據公告，A1物業包括超高層辦公及酒店用途的塔樓，及裙樓的若干部分，涉及可供出售建築面積約17.7萬平方米，A3物業則包括辦公用途的塔樓及裙樓的若干部分，可供出售建築面積約5.5萬平方米。

2017年1月24日，中信股份聯手里安競得武漢東湖高新區地塊，雙方各占50%股份。

值得注意的是，上述地塊是以商業用地為主。一直以來，中信都沒有掩飾對商業地產的看好，中信股份董事長常振明曾多次表示，自己對綜合商業模式一直充滿信心，因為能為企業帶來長足穩定的發展。

而從2016年中信泰富多次重金加碼武漢且多為商業用地看，中信泰富或計畫以武漢作為起點，重繪商業地產版圖。

同策諮詢研究部總監張宏偉曾對此指出：“中信未來更加傾向於商業地產，靠運營物業來獲得穩定收益。未來中信的地產業務將更多與金融相結合，商業地產資產證券化趨勢明顯。”

30余家房地產開發企業爭相“搶地”，最高競拍達137輪，六個地塊成交總價31.6億元。在10日的長沙土地市場新春首拍中，熱點地塊再次上演火爆行情。

這六個成功拍賣的地塊中，包括3宗純住宅用地和3宗商業用地，起拍總額為14.27億元。其中，位於雨花區韶山路143號的一個地塊，經過137輪競拍，最終以約9.27億元拍出，樓面價每平方米8154元，溢價率171.8%；位於芙蓉區東岸街道東屯村的一個地塊，經過134輪競拍，以約14.5億元拍出，樓面價每平方米8588元，溢價率168.4%。

作為長沙此輪房價領漲區域，位於岳麓區濱江板塊的一個商住結合小地塊，在經過72輪激烈的競爭後拍出，樓面價每平方米5637元，溢價率91.7%。市場人士分析認為，雖然長沙樓市調控不斷增強，但土地市場的火熱也從另一個側面佐證了業界依然看好長沙樓市。

2016年全年，長沙市內六區共有104宗地塊成功出讓，成交總面積約575萬平方米，環比上漲近75%；成交額約178億元，環比上漲132.4%。考慮到政府為抑制房價過快上漲，預計今年長沙住宅用地的供應將增加。

2016年下半年以來，被稱為“房價窪地”的長沙房價持續上漲，漲幅位居全國城市前列，外地購房大軍也開始湧入。隨後長沙打出樓市調控“組合拳”，到2016年12月長沙住宅均價較當年10月的歷史峰值回檔5.02%，市場秩序進一步規範。（完）

繼北京、天津、青島等城市上調首套房貸利率之後，廣州的銀行業也開始跟風漲價。

第一財經走訪廣州多家銀行網點發現，今日，建行將首套房貸款利率從85折(即基準利率的0.85倍)上調至9折。除建行之外，五大行中的農行、工行、中行和交行目前仍維持85折利率。

“我們上週五就已經知道今天會調高利率，於是趕緊通知合作的仲介，儘快將客戶資料報上來，以85折的優惠利率錄入銀行的申請系統，所以今天之前的房貸都還是按85折價格申請的。”建行一位元支行的房貸客戶經理告訴第一財經。

不過，目前仍執行85折利率的四大行房貸客戶經理均表示，85折利率只是當前價，最近廣州市場上一些銀行已經將房貸利率上調至9折，因此未調價的銀行或可能跟風上調利率。

而在股份制銀行中，郵政儲蓄銀行是最早在廣州市場提價至9折利率的銀行，其次是廣州農商行。此外，興業銀行也已執行9折利率。

廣州農商行在今年元旦前還執行82折利率，元旦起上調至85折，近日已執行9折利率。“看客戶資質，最低也只能申請到88折。”該行一位元房貸客戶經理對第一財經說。

一位總部位於華南的股份制銀行房貸業務相關主管人士更對第一財經表示，據同行之間的資訊交流，某國有銀行和一家股份制銀行計畫在本周內將利率上調至9折。預計到2月底，廣州大部分銀行或將利率上調至9折。

該人士表示，這背後的原因是各行房貸規模都受到限制，因此選擇漲價以保利潤。

廣州有兩家銀行的個貸業務人士對第一財經記者表示，從2016年11月底開始，央行廣州分行已經要求轄內銀行每個月房貸投放新增量不能超過上個月的房貸新增量，要求轄內銀行兩天上報一次房貸投放資料，以免銀行房貸投放速度過快。受此規模調控的影響，2017年元旦以來，房貸業務沒有像往年一樣迎來“開門紅”。

上述人士表示，央行目前要求廣州各銀行每天上報房貸資料，且仍要求轄內銀行每個月房貸投放新增量不能超過上個月的房貸新增量。在1月份，已有銀行因沖“開門紅”，房貸投放過猛，被央行廣州分行約談。

在走訪中，幾乎所有銀行的個貸經理都表示，目前房貸額度非常緊張，“去年是有業務就放款，今年是每天都有一定的額度限制。”

根據融360的資料分析，截至目前，房貸利率變動趨勢總體是上調的，上海率先達成了優惠利率最低9折的行業共識，北京緊隨其後也在向9折看齊，年後天津、青島、廣州部分銀行已上調至9折。

巨量信貸在2016年支撐了全國多個熱點城市房價的上漲。央行資料顯示，2016年，被媒體當作“房貸”的住戶部門中長期貸款全年新增5.68萬億(住戶部門報6.33萬億)，占全年人民幣新增貸款(12.65萬億)的44.9%。

不過，目前業內專家對今年房貸投放的趨勢總體判斷為，經歷了去年的過快增長， 2017年由於各地從嚴的地產調控政策，預計今年房貸快速增長不可持續。

融360分析師王夢升分析稱，房貸收緊是主流趨勢，各地因城施策，未來將會有越來越多的城市上調房貸利率。相對于房貸利率，限購政策對樓市的影響更大，如果房價繼續上漲，各地方政府會根據自己的情況出臺不同的限購政策。

2017年大陸各地房貸利率出現收緊趨勢。繼北京、天津、廣州、青島等城市相繼公布房貸收緊措施後，重點調控的20個熱點城市可能全面跟進。列為重點調控名單的20座城市分別是北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、濟南、無錫、福州、成都、石家莊、南昌、長沙、青島。

近日，北京市銀行業自律協會制定的相關公約被曝出，要求各銀行執行個人住房貸款利率不低於基準利率的0.9倍，並新增自2月8日起執行二套房貸款期限最長不得超過25年的內容。值得注意的是，這是住房貸款年限在1999年中國人民銀行（大陸央行）調整個人住房貸款期限延長到30年後的首次回調。

貸款利率小幅上調

天津近日也被曝出招商、中信、浦發等銀行的首套房貸利率均由原來的8.5折左右調漲至9折，光大銀行和興業銀行等調漲至9.5折。廣州方面，目前包括郵儲銀行、廣東農商行以及興業銀行在內的3家銀行，首套房貸利率已調漲至9折優惠。青島方面，中國銀行、郵儲銀行相繼調漲首套房貸利率最低折扣至9折。重慶方面，除部分國有銀行外，個別全國性股份制銀行也取消了折扣優惠，執行基準利率。

《經濟參考報》引述消息稱，人行明確提出商業銀行必須嚴控第1季新增貸款。原則上第1季新增住房貸款總量及增速要低於2016年第4季，信貸增速過快的銀行，恐面臨基於宏觀審慎評估體系的差別化存款準備率處罰。

確認寬鬆周期結束

中原地產首席分析師張大偉表示，信貸是決定短期房價的最關鍵因素，目前來看信貸收緊趨勢下，短期房價調控壓力會加大。

同時，張大偉判斷，2017年房價走勢主要看資金價格和是否認房又認貸（貸款買房時，只要借款人名下有房或有房貸記錄，都將被界定為二套房或以上）。如認房又認貸，可預期的是成交量還將有20%以上的跌幅空間，而房價的跌幅甚至會接近2014年。

國海證券研報指出，人行貨幣政策收緊信號相當於進一步確認寬鬆周期結束。一線城市房地產需求未來將不會再大幅增加，房價（包括一線城市）將可能迎來長周期轉折點。

次批折實呎價1.7萬至2.1萬 設大手優先

啟德嘉匯加推貴價單位，新一批98伙折實呎價升至1.7萬至2.1萬元，折實樓價630萬至1,690萬元，但比較相若單位，料較首批加價少於1%，計劃設大手優先時段。

嘉華國際（00173）嘉匯連日收票情況理想，發展商昨加推景觀較佳單位，以拓不同客源，故整體而言較首批價格為高。98伙單位面積372至797平方呎，價單定價745.7萬至1,999.7萬元，價單呎價19,985至25,192元。

以最高折扣15.5%計，折實價630.2萬至1,689.8萬元，折實呎價16,888至21,288元。

新一批推出的1、2及3房數目平均，分別佔29、37及32伙，包括首推、位於項目南面第8座單位，佔90伙，分別可望內園及遠眺海景，另有小量1座高層單位。

次批372呎 630萬入場

其中屬首次推出的8座D及F室3房套房連儲物室戶，由於中層以上的單位已可享有海景，故呎價亦為項目已推單位中最貴。以各座的22樓單位為例，8座的D及F室折實呎價為2.1萬元，較其他同層單位折實1.8萬至1.9萬元為高，拉高今批呎價。

今批8座27樓D室折實價1,689.8萬元，屬累推單位中最貴，單位面積797平方呎，折實呎價21,202元。至於入場單位為8座2樓A室，面積372平方呎，價單定價745.7萬元，折實價630.2萬元，折實呎價16,941元。

若對比同類、景觀相若單位，料是次加推只較首批輕微加價約1%。以新推出的8座7樓C室為例，單位面積500平方呎，屬兩房間隔，折實呎價17,560元，較上周四推出、同樣望向東北面的1座7樓D室，面積515平方呎兩房戶，折實呎價17,452元，貴約0.6%。

嘉華國際總經理（香港地產）溫偉明表示，次批價錢有單位數加幅，以反映質素及景觀，如撇開上述因素，定價並無大調整，最快今公布銷售安排，目標本周六開售，將設有大手優先時段。

收逾1100票 超額3倍

項目截至昨晚累收逾1,100票，較累推278伙超額3倍，其中市傳大手組別約佔入票7%。

發展商昨同日介紹會所「CLUB INSPIRATION」，嘉華市場策劃助理總經理（香港地產）吳秀賢表示，室內面積約1.6萬平方呎，園林綠化面積2.7萬平方呎，總面積約4.3萬平方呎，提供25米長室外泳池、宴會廳等設施，當中健身館面積逾4,000平方呎，提供重量訓練、心肺訓練等設施。

倘造二按提示銀行 匯豐中銀渣打本月推

二按電子提示本月起接受申請。滙豐、中銀（02388）及渣打本月率先推行，住宅樓按申請人須簽訂新增同意書。若拒絕登記，銀行可能調高1厘息口或減1成按揭成數。

中小銀行下月跟隨

金管局與土地註冊處合作推行的使用二按電子提示，本月起接受銀行申請。三大銀行（滙豐、中銀及渣打）隨即在月初已新設「電子提示同意書」，凡申請新造住宅按揭的業主，包括轉按及加按，均必須簽署，不論抵押物業為私樓、公屋及居屋。另部分中小型銀行亦計劃下月實施。

據知，申請人若拒絕使用電子提示，銀行會審視其還款能力，最有可能調高按息1厘，或降低按揭成數1成，甚至不獲批出貸款。

金管局表示，為符合私隱條例，銀行必須取得業主同意，才可就物業申請電子提示服務。若銀行未取得同意，銀行會繼續處理申請，但或會採取較審慎貸款準則，如將息率調高或將按揭成數調低。

拒絕使用 或降按揭成數1成

中銀發言人指，按監管要求，本月起需採用電子提示服務，會因應個別客戶情況，對不同意採用的客戶，採取較審慎的貸款標準，如調高利率或調低按揭成數等。而滙豐發言人則稱，按揭申請人可自行決定是否同意銀行接收電子提示服務，若不同意，本行會採用較嚴謹的信貸風險監管措施。

換言之，假設申請人月入為5萬元，物業樓價1,000萬元，一般最多可承造5成按揭貸款，即約500萬元，如按息為2.15厘、還款期25年計算，月供約2.16萬元，首期需要500萬元。

不過，倘若申請人不同意，銀行會調高1厘息率，即供樓利息升至3.15厘，月供增加近12%至2.41萬元，全期支出更大增逾5成。同時供款與收入比率將超過6成的規定，未能通過壓力測試，有可能不獲批出貸款。

若選擇減1成按揭成數，可借貸款額由500萬元，減至最多400萬元，即首期預算由500萬增至600萬元。兩者均讓業主上車及供樓的負擔更重。

據悉，除就今次的抵押物業外，同意書內亦設有選項，申請人要填報其他持有業權的物業資料，使用新提示服務。市場上不乏業主將持有物業進行二按套現，以借取資金支付新物業首期的個案，一旦電子提示生效，其認可銀行將收到有關物業的提示。若業主未有就二按取得銀行同意，當銀行認為業主負債比例高出還款能力，會構成風險，將隨時要求清還全數款項（CALL LOAN）。

康怡兩房呎價16735 創新高

新盤熱賣，向隅購買力開始釋放，帶動二手屋苑睇樓及交投回升。鰂魚涌康怡花園兩房間隔，以820萬元易手，呎價16,735元，屬屋苑兩房單位新高紀錄。

北京物業羅樹新透露，鰂魚涌康怡花園N座高層08室，實用面積490平方呎，屬兩房間隔，剛以820萬元易手，呎價16,735元，屬屋苑兩房單位新高紀錄。原業主2007年以350萬元買入，持貨10年，帳面獲利470萬元。

至於大型屋苑方面，鰂魚涌太古城寶安閣高層H室，實用面積706平方呎，享部分海景，以1,198萬元易手，呎價16,969元，屬同戶型單位新高。

新葵芳花園 2天連錄3成交

中原資深分區營業經理許偉業表示，柏傲灣銷情理想，加上發展商接連加推加價，增強準買家入市信心，葵涌新葵芳花園兩天連錄3成交。

例如一名睇樓一段時間的投資者，昨日落實以485萬元購入新葵芳花園E座低層2室，實用面積415平方呎，呎價11,687元。許氏指出，同類單位造價曾經突破500萬元關口，投資者以低市價約3%入市。

其次，青衣曉峰園1座中層H室，實用面積755平方呎，剛以820萬元易手，呎價10,861元，造價明顯較同區一綫屋苑吸引。

另外，定價相對吸引的銀主盤一向成用家搶購對象。市場消息透露，大埔嘉豐花園3座高層A室，實用面積1,031平方呎，原業主早於1995年以約465萬元購入，惟因財務問題而淪為銀主盤，銀主日前推出市場放盤，叫價868萬元，呎價稍低於市價，即時吸引兩組買家同時出價洽購，最終搶高13萬元，以881萬元易手，屬稍低於市價水平。

至於新界北區二綫屋苑同樣轉趨活躍，例如翠麗花園4座高層L室，面積427平方呎，剛以328萬元易手，呎價7,681元。

陳凱韻（甘比）嫁予華人置業（00127）大股東劉鑾雄後，於情人節前夕獲委任為華置執行董事。華置昨午公告有關人事任命，即日起生效。

公告並指陳凱韻曾於2002年至2005年加入集團當時的聯營公司，參與該公司化妝品業務包括「雙妹嚜」產品，亦具超過3年半於傳媒工作經驗，以及擁有個人物業及證券投資經驗。陳凱韻每年將收取10萬元酬金，以及由董事局批准的酌情花紅。

華置董事局9名成員，只有4位執行董事，當中3位是陳氏姊妹，包括陳凱韻、行政總裁陳詩韻（陳凱韻胞姊）、陳諾韻（陳凱韻胞妹），另一位執董是加入華置超過27年的老臣子林光蔚；非執行董事包括主席劉鳴煒及劉玉慧（劉鑾雄胞妹）；其餘3位為獨立非執行董事。該股昨天收報11.98元，跌0.33%。

私人住宅租金持續上揚，中原地產統計全港107個主要二手私人住宅屋苑租務成交個案，今年1月的平均呎租（實用面積．下同）為33.8元，較去年12月的33.3元升1.5%，連升10個月，較2015年9月錄得的34元歷史高位僅低0.2元。業界預計，平均呎租2月有機會破頂。

中原地產數據顯示，平均呎租由去年3月的30.3元，連升10個月，累漲11.6%；1月按月升1.5%，僅次去年8月的1.6%，屬於近10個月的第二高。十大屋苑中有5個屋苑錄得呎租升幅，受港鐵南港島線去年12月底開通帶動的鴨脷洲海怡半島表現仍最強勁，按月升1.8%，1月平均呎租約34.4元；紅磡黃埔花園呎租則回軟，按月挫3.6%，至32.4元。

淡季反升 2月料破頂

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，1月是租務市場的傳統淡季，租金仍然不跌反升，更成為2008年1月錄得3.9%按月升幅後，近9年來最大按月漲幅的1月份，反映租金仍然有力向上，估計農曆新年長假期後，租務市場將會轉趨活躍，平均呎租有機會在2月破頂。

美聯物業首席分析師劉嘉輝說，1月的住宅租務個案按月減少約14%，但租金則平穩發展，按美聯「租金走勢圖」資料，去年12月租金有約0.3%跌幅，今年1月回升0.7%，平均呎租約34.15元。

農曆新年過後，租務市場明顯轉活，中原地產分區營業經理伍耀祖說，天水圍嘉湖山莊本月首12天，錄得約25宗租務成交，已相等於上月全月的宗數，租務個案增加主因放盤量增加和農曆新年因素減褪，目前該屋苑的放租盤有約50個，較去年11至12月的低位約10個明顯回升。另一指標屋苑沙田第一城，據代理指出，目前放租盤有約120個，約50個屬於可以隨時睇樓的鎖匙盤，較去年11月只有約10個鎖匙盤亦明顯增加。

由於房地產市場中供需失衡的情況加劇，1 月份，英國的平均住房價格持續呈現向上攀升的趨勢。

根據英國房地產數據統計公司 LSL 和 Acadata 在週一 (13 日) 公佈的一份資料，英國平均房價上揚了 0.3% 至 30 萬 0169 英鎊 (37 萬 4000 美元)，而且年增率上升 3.1%，與 2002 年相比時，房價已經上揚了 1 倍。

在 2016 年，倫敦的房市表現是 10 個接受調查的城市中最差的，主要是導因於英國脫歐事件和稅制改變。不動產仲介及顧問公司 Knight Frank LLP 在 1 月的報告中指出，在 Chelsea 和 Kensington 等熱門地段，房市也呈現疲弱發展的趨勢。

當市場預期英國全境的房價在今年將會下降，不過，房價依舊持續攀升，這讓首次購屋的民眾難以負擔高額的房價。英國政府在上週公佈了一些新計劃，旨在促進房屋的供應與幫助年輕人購屋。

一些經濟學家預期，在今年，消費者需求可能因為通貨膨脹而承壓，今年通膨率有可能將升至 3%，1 月份，房屋價格有機會從上升 1.6% 修正為上揚 1.9%。