新潤強打首付僅50萬元 信義整地推案上看40億

煙硝味濃
不讓「江翠ONE」等讓利案專美於前，包括興富發集團、新潤機構、亞昕開發、甚至是信義房屋旗下建設公司，都插旗江翠北側重劃區永翠段。新潤將在第1季推出首案，主打自辦青年成家方案，詢問破千組。信義房屋陸續購地，預備整合約800坪土地，推案量上看40億元。

江翠北側重劃區為狹長型重劃區，近華江橋的D、E區，已推案包括「江翠ONE」、「聯上涵翠」等，打出4字頭單價，成功吸引買方出手。而近板橋435藝文特區的A、B區永翠段，則將是今年建商新戰場，不僅買地訊息頻傳，就連推案計劃，也緊鑼密鼓布建中。

興富發下半年推案
信義房屋旗下信義開發，近期在永翠段出手購入2塊、共約920坪素地，其中永翠段6地號面積逾300坪，原地主為去年過世的百億地主許金鍊及沈姓自然人，現土地做為新潤案接待中心之用，該塊土地購入總價約4.3億元，換算單坪地價115萬元，符合行情。

信義昨簽約整併鄰地永翠段4地號、逾500坪，購入總價約6.2億元。市場人士估計，若以800坪完整地塊推案，信義此案量體約可達40億元規模。對此，信義房屋表示，看好江翠北側重劃區後市，此次購入地塊皆為純住宅區用地。
該區近1年購地最頻繁者則為興富發集團，去年8月、10月該集團母公司興富發，各以總價約13億元，購入共2200餘坪土地。今年2月，子公司潤隆建設以總價7.08億元，購入629.6坪土地。興富發透露，最快下半年將會推出新案，設定推案單價在45萬元以上。

新潤機構包括新潤建設、新潤興業，在AB區共有2700餘坪土地，今年預備推出「青峰」、「翠峰」2案，「翠峰」則是與亞昕開發的合建案。上月19日，新潤機構董事長黃文辰宣布將推出「青年成家方案」，瞄準名下無房產的青年家庭優先承購，標榜首付僅需50萬元、月付2萬元起，但僅有100組限量名額。

價格近新古屋行情
黃文辰說：「房價訂在每坪42~45萬元，不到1個月就累積約千組詢問客戶，後續如何認購，公司正在研擬方針。」台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，江翠北側重劃AB區旁，如「世界之藝」屋齡較輕，實價揭露平均單價33~45萬元，「新案價格接近新古屋行情，勢必衝擊區域市場。」

2017年首月北台灣新案市場，慘淪近1年最慘市況，據《住展》雜誌統計，1月風向球再亮谷底警示藍燈，而評量總分則為去年2月來最低分。預售與成屋推案為近1年來最低量，單一案量超過10億元以上的指標案掛蛋，成屋市場量能之低迷，更是歷年來1月首見。

《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，由於去年底前湧現一波推案潮，如果來不及趕在去年底公開的建案，大多會把公開時間拉到農曆年後或329檔期，所以1月出現推案空窗期，預售屋案量連百億元都不到。

歷年來1月首見
成屋市場新增供給量，去年12月尚有1千8百戶水平，今年1月則不到2百戶。何世昌說：「雖然歷年元月推案大多偏低，但今年更甚於以往。」

海悅廣告總經理王俊傑表示，今年整體推案量會較去年放大，主要在於豪宅案進場，但由於一般性產品的需求被壓抑2年以上，買氣估計逐步浮現，「以海悅為例，扣除豪宅案，台北市接案量約100億元、新北市約150億元，桃園、基隆則共有約100億元規模。」

另就來人與成交組數來看，1月來客組數約較去年12月減少約3成，成交組數則減約1成多，何世昌指出，年節期間不打烊建案平均來人較年前大增5成至1倍，「但期間市況數據均計入2月，預期2月表現應可止跌回升。」

新潤興業（6186）去年在桃園「國庭苑」及新莊副都心「都峰苑II」交屋貢獻下，法人預估每股稅後純益（EPS）有機會挑戰3.5元，依過去公司配息率至少六、七成水準來看，今年公司有機會配出2.5元現金，殖利率超過10%，成為營建股高配息資優生。

新潤去年受惠認列桃園高鐵特區明日苑系列「國庭苑」，及新莊副都心「都峰苑II」的完工交屋挹注，推升去年營收達22.71億元，年增31.4%。法人指出，新潤累計前三季稅後純益已達1.59億元、年增198%，前三季EPS為2.27元，顯示推案布局策略具利基優勢，推估去年EPS有機會挑戰3.5元。

法人表示，新潤過去均是高配息個股，配發率至少六、七成，推估今年也有機會全部以現金股利配發，以昨（16）日收盤價23元估算，現金殖利率將超過10%，成為營建股高配息優質個股。

法人表示，新潤今年業績將由淡水兩大新案，包括總銷15億元「峰采－陽光區」、5億元「峰采－海灣區」，銷售率分別逾五成、八成，兩案將分別在9、10月和3、4月完工交屋，成為今年重點業績來源。

至於明年部分，法人指出，新潤在青埔擁有525坪合建案貢獻營運，2019年則有總銷五、六億元的三重重新案在年底交屋，加上新潤手中還有總銷25億元的1,612坪的鳳鳴段新案可推出，未來三年業績無虞。

新潤機構旗下位於江翠北側重劃區兩大新案，將由總銷50億元的「青峰」率先打頭陣，董事長黃文辰昨日表示，該案總戶數約330戶，為力挺青年成家，祭出限量100戶挺青年讓利價。

「帝寶」法拍戶二拍流標隔日，立刻公告三拍時間與底價，業者推測，三拍當日恐是該豪宅的價格保衛戰。根據司法院法拍屋公告，該法拍戶預計3月15日執行三拍，底價是一拍的64折，為2億1184萬元，相較一拍底價少掉1.1億元。

三拍每坪底價188.5萬
預計三拍的法拍戶為該豪宅E棟13樓，坪數約131.32坪（包括1個車位，約19坪），若車位每個行情400萬元，拆算每坪底價約188.54萬元，已經跌破2010年的法拍價格，業者推估該法拍底價應該已經創金融海嘯以來該豪宅新低。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，根據內政部實價網，2013年房市景氣好時，該豪宅曾有每坪298.2萬元的實價揭露紀錄，因此，一拍底價逼近每坪300萬元，並不令人意外。不過，二拍時，底價打8折，每坪約235萬元仍流標，預期是該法拍戶還帶有租約，必須等到2018年5月31日租約到期才能排除，投標民眾擔心對於屋況難以掌握，存有不少風險，且若事後協商想要排除租約，可能也難估計後續需花費的成本與時間，可能是二拍流標的主因。

受到房地合一稅等多重利空因素夾擊，高雄新成屋去（105）年平均下滑10％到20％之間，其中，最受矚目的3大重畫區房價，亞洲新灣區因重大公共建設持續發酵，整體的平均房價不跌反漲，雖然上漲的幅度只有1.4％，卻是3大重畫區表現最搶眼的。

至於農16特區、以及美術館特區，因為過去5年的漲幅至少超過50％以上，因此，房價也都反映漲多必跌的結果，其中，農16特區下殺幅度最大，達15.1％、美術館特區向下調整約7.8％。

住商機構昨（16）日在高雄舉行新春茶會，住商機構高屏澎區協理林祺博指出說，近期高雄市買氣有加溫趨勢，一方面是自用買盤積極進駐，二方面是高雄一系列重大建設陸續完工，讓屋主認同未來大高雄的前景，不少買方為在地換屋、或為兒女置產，甚至小港機場因可直飛香港，近期也有香港客來詢問亞洲新灣區的房屋。

大家房屋企畫研究室主任郎美囡、以及住商不動產亞洲新灣區加盟店長江炳賞指出，亞洲新灣區內5大建設陸續完工啟用，成為高雄市近年熱門話題，也成為高雄指標豪宅區域。

她們表示，亞洲新灣區平均房價每坪僅13.06萬元，房價基期低，主因在於區域內有2到3千戶的國宅，單坪房價約在11萬左右，而20年左右的大樓單坪價格則在16萬元左右，房價與豪宅物件之間，有顯著差距，因為，一般5年內的豪宅物件單坪約30萬元，而百立及遠雄推出的豪宅型物件則一坪約40萬元，價格為國宅以及20年大樓的3到4倍。

郎美囡說，亞洲新灣區的的整體平均房價104年約12.88萬元，105年約13.06萬元，在房價向下修正聲中，獨自撐盤，還微漲1.4％，跟農16特區、以及美術館特區的房價走勢不同，除了亞灣的公共建設、以及對後市的樂觀，房價相對處於低基期，也是重要因素。

而農16特區和美術館特區內的房價，出現7.8％到15.1％的向下修正，主要則是反應漲多回軟的正常現象。

郎美囡和林祺博表示，105年全年信心與基本面不足，造成買氣萎縮，今年以來市場已經逐漸撥雲見日，而過去出現修正的重畫區，只要有基本面，未來仍有可期。

緊鄰7期重畫區的單元2重畫區，今年成為預售案與新成屋的主力戰場，各家皆以公園宅、森林宅為訴求！預計將有「遠雄一品」、「陸府植森」、「國聚花園御所」等新成屋將陸續交屋；此外，包括雙橡園開發、沅林建設等建商，今年將首度進軍單元2推案。無論是新成屋或預售新案，每坪開價都在40至50萬元之間，開價已不輸7期重畫區。

台中市不動產開發公會指出，為了與7期高密度開發區隔，單元2的建蔽率與容積率在法規上更加嚴格限制，未來單元2平均建蔽率在20％至50％之間，約是7期平均建蔽率45％的一半，空出來的基地面積將形成綠地花園，可望成為台中「城市綠肺」的代表。

其中，上半年將完工的單元2首棟大樓「遠雄一品」，主力坪數48至62坪、3至4房，每坪開價38至45萬元，3,087坪基地面積規畫2,300坪為社區花園綠帶，建蔽率約24.3％，棟距視野廣闊、加上全齡通用的住宅規畫，不僅吸引自住客，也是近期台商回流置產的森林宅首選。

此外，預計今年底完工的「陸府植森」，以獨有的「生機建築」，在單元2大樓市場作出差異化。陸府綠海團隊規畫跳島式陽台、室室開窗並規畫花台；更導入客製化、使用性植栽設計，如生機菜圃、陽台植生牆等，讓綠生活深入住戶居家之中，使空間與人的互動更緊密。

另外，位於龍富路、新富二街的「精銳博」，基地2,377坪，用了350坪蓋房子，加上鄰近2,000坪的兒童公園，堪稱是單元2最低建蔽率，

去年3月進場的「惠宇大聚」，產品規畫50至60坪，每坪開價40至50萬元，頗受換屋族青睞。

此外，今年首度進軍單元2推案的建商，包括雙橡園開發、沅林建設等；其中，雙橡園開發位於龍富路、龍富十五路、龍富十三路的臨路角地，面積達1,812坪的開發案。預料，單元2大樓市場，今年將面臨新成屋與預售屋對打的競爭態勢。

桃園市長鄭文燦2017年2月16日與外國使節團試乘機場捷運，自A1台北車站試乘至A14a機場旅館站，並前往A14a站旁的華航諾富特飯店，出席「桃園市政府外交午宴」。鄭文燦表示，機場捷運提供4G Free Wi-Fi、直達車無線充電、A1台北車站預辦登機及行李託運等便捷服務，未來台北市、新北市及桃園市將成為一個大首都生活圈，而桃園也積極建設航空城、「亞洲·矽谷」等計畫，將帶來更多發展、投資及工作機會。

鄭文燦表示，機場捷運通車後，從機場到台北市、新北市及桃園市都相當方便，未來旅客只要在機場下飛機，就可立即搭乘機場捷運享受便捷服務。除了快速到達台北外，從機場到A18高鐵桃園站僅需10分鐘，旅客轉乘高鐵前往中南部也相當方便。機場捷運全線提供4G Free Wi-Fi、直達車有無線充電等服務，A1台北車站還有預辦登機及行李托運服務。

鄭文燦指出，桃園國際機場2015年旅客人數達3,800萬人次、2016年則達到4,230萬人次，成長相當迅速，並將擴建第三航廈及第三跑道。此外，桃園也是全台產業最多城市，並配合建設航空城、「亞洲·矽谷」等計畫，歡迎各國使節到桃園以及台灣各地不同特色的城市參訪。

鄭文燦強調，城市外交主要在建立友誼，增加觀摩經驗，希望讓世界看見台灣。市府推動簽訂姐妹市及友好城市，也積極進行教育、文化、體育、高科技產業等各方面交流；而桃園的發展也是台灣的縮影，並具有多元族群、多元文化的城市，要善用這些優勢，積極與世界交流。

鄭文燦說，他要打造桃園成為產業發達、生活便利的城市，市府推動各項基礎建設，桃園是人口成長最快速、產業最多城市，潛力不容低估，更要讓公共建設完善，提升市民生活便利度。

鄭文燦表示，此次機場捷運試乘活動，外國使節團都表示滿意，覺得相當平穩、舒適，車速也很快，服務亦貼心，同時也認為將來機場對外聯絡交通將更為方便。

鄭文燦接受媒體訪問有關兩岸交流議題時表示，他上任後成立兩岸事務小組，負責兩岸交流的規劃，但對岸的交流政策採取政治上的設限，藍綠有所差別，這是錯誤的。不過，即便對岸有差別待遇，但桃園對各訪問團、文化、教育、體育等交流都不間斷，台灣是一個多元社會，希望對岸對台灣民主體制有更多了解，讓交流不設限，也讓兩岸交流更正常化。

外交部長李大維表示，機場捷運等了20年終於通車，鄭文燦市長在就職後完成該計畫，代表市府團隊的效率。機場捷連結台北市、新北市及桃園市，相當方便。桃園是他成長的地方，也是他的家鄉，他在這裡有很多有趣的回憶，市府特別安排參訪行程，讓大家可以瀏覽桃園美景、建築，並看到桃園未來的發展遠景，包含觀光業、工商產業等，希望大家能更認識桃園。

使節團團長尼加拉瓜共和國大使館特命全權大使達比亞(William M. Tapia)首先感謝市府邀請試乘機場捷運，他表示，各國都有來台交換學生的計畫，其中最重要的就是到機場之後的交通問題，過去通常是利用客運到台北市，而機場捷運通車後，從機場到台北市將更加方便，對這些交換學生及旅客來說，也提供更便捷、舒適的服務。

依據桃園市2016年10月份不動產市場完成交易實價登錄資料統計，10月整體成交規模較9月減少，住宅市場平均成交單價與9月相較多呈現微幅下跌走勢，僅蘆竹區微幅上漲。

統計實價登錄資料截至2017年1月16日止，2016年10月揭露案件統計土地、建物交易筆棟數為5,070筆，分別較前月(5,495筆)與2015年10月(6,403筆)減少7.73％與20.82％。

在桃園市實價登錄揭露案件買賣總交易金額統計方面，2016年10月份約為187.22億元，分別較前月(236.59億元)與2015年10月(282.51億元)減少20.87％與33.73％。桃園市近一年來成交重點區域仍以中壢區、桃園區及龜山區為主，其土地、建物交易筆棟數分別占全市20.18％、17.64％及12.20％，合計約佔全市一半。

在桃園市成交總金額方面，以龜山區、中壢區與桃園區為全市前三名，分別為813.12億元、790.90億元與743.91億元。住宅市場2016年10月成交總價部分，公寓產品每戶平均成交總價314萬元，分別較前月(328萬元)與20185年10月(330萬元)減少4.27％與4.85％；大樓每戶平均成交總價為825萬元，分別較前月(908萬元)與2015年10月(862萬)減少9.14％與4.29％；而在透天產品方面，每戶平均成交總價為1,006萬元，分別較前月(1,085萬元)與2015年10月(1,096萬元)減少7.28％與8.21％。

桃園市住宅市場平均成交單價近一年來呈現漲跌互見的走勢；大樓產品2016年10月成交均價為17.88萬元/坪，較前月(18.61萬元/坪)與2015年10月(18.42萬元/坪)分別下跌3.92％及2.93％；10月公寓類型成交均價為12.10萬元/坪，較前月(11.58萬元/坪)與2015年10月(11.20萬元/坪)分別上漲4.49％及8.04％ 。

以八德、中壢、平鎮、桃園、龜山與蘆竹區分析桃園市重點都會區住宅平均成交單價，各行政區2016年10月住宅成交單價與前月相較多呈現下跌走勢，僅蘆竹區微幅上漲。另10月中壢區成交單價與前月相較有較大幅度波動，單價為17.25萬元/坪，較前月(19.23萬元/坪)下跌10.30％，主因為新建案交屋區位條件不同所致，10月交屋之新建案集中於內壢及龍岡地區，上月則集中於高鐵特定區與內壢地區。住宅成交平均單價本月前三名之行政區分別為蘆竹區20.16萬元/坪為最高，其次為桃園區20.09萬元/坪及龜山區20.08萬元/坪。

此外，以成交量觀察，近一年住宅市場成交土地、建物交易筆棟數：以中壢區為交易主要地區，共13,349筆。其次為桃園區，共12,102筆。第三名為龜山區，共8,192筆。2016年10月桃園市住宅市場成交筆棟數，僅中壢區與桃園區受到10月或前月有新建案交屋量影響，導致在成交筆棟數有較大幅度波動外，其他行政區多呈現持平走勢。

依據最新買賣登記案件數統計資料顯示，2016年12月買賣移轉登記案件量共計3,643件，較前月(3,860件)減少217件，惟較2015年12月(7,148件)大幅減少3,505件，經分析其原因為2015年12月受到新成屋大批移轉及2016年1月1日房地合一稅制即將施行所影響，致當月買賣案件數量較大。就土地、建物買賣登記移轉筆、棟數而言，2016年12月土地移轉筆數為4,966筆、建物棟數為3,283棟，共計8,249筆，雖較前月(7,993筆)增加3.20％，但與2015年12月(15,145筆)相較減少45.53％。

行政院長林全於2017年2月14日視察新營區文高十一用地，正式宣布國家圖書館南部分館落腳新營。至於原址現有體育運動設施，將視國圖南館規劃內容所需用地範圍及進度配合規劃，興建更為新穎的運動場地，不但不會影響現有民眾運動，而是更強化服務量能，帶動整體區域活力。

體育處表示，預定興建國圖南館的文高十一用地，該地內目前體育設施有10面紅土網球場、6面戶外籃球場、2面壘球場，未來這些運動設施將視國圖南舘規劃，部分可留在公共空間，而其他設施則規劃遷建，和國圖南館「無縫接軌」，絶不會影響運動人口的權益。

教育局表示，樂見此國家級重要文教設施落腳台南，因此，現有運動設施，評估將其遷移至周邊文小6、文小7或文小10等公有地點，不僅讓文教用地更有效運用，且使市民能更便利使用各項運動設施，打造新營為兼顧文教及體育的健康樂活城市。

被喻為是「打房神器」的社會住宅政策，年才剛過完，台北市政府馬上送上大禮給租屋族，日前舉辦的公共住宅招標說明會中，台北市政府正式宣布，今年不只有18件、5千戶公宅要開工，且戶戶都是智慧住宅，而面對公宅等級再提升，專家則直呼「太好了」！雙北房價、租金將開始洗牌。

台北市公宅動起來，且曾被網友大讚「想一直住下去」的居住品質，這回還要再升級，北市副市長林欽榮表示，市長柯文哲要求下，從現在開始發包的公宅，水、電、瓦斯皆設置智慧錶。都發局也曾表示會調降公宅戶數、提升交通配套措施，扭轉對公宅人口複雜的刻板印象，降地民眾對公宅進駐區域的鄰避效果。

面對目前招標的6處，分散在內湖、文山、萬華、南港的公宅，租客笑了，房價和原有的租賃市場卻繃緊神經；房市名嘴Sway在節目《57新聞王》中表示，很多雙北市民生活在「高房租、低品質」的環境，向柯文哲喊話「快蓋」！認為社宅的存在，不只是能影響周遭房價，而是連帶整個雙北區域都有影響。

Sway解釋，北市公宅規定只要是在北市就業、就學，就能申請，而現在很多的民眾都是在台北市上班、租屋處在新北市，因此北市公宅的誕生，能拉近租客、衝擊雙北租金行情，加上目前房價仍在下修階段，不少人選擇先租屋、等房價，公宅越多，越不怕找不到地方住。

　　首付分期、首付折扣等營銷手段通常出現于樓市成交低迷之時，也是開發商刺激購房人出手的慣用手段。過去一年在北京市場消失許久的首付分期、優惠的政策近日又有重燃之勢。北京商報記者走訪樓盤發現，大興部分項目推出了首付分期、緩交首付、無憂退房的促銷計劃。業內人士分析，去年“９３０”政策之後北京樓市降溫明顯，成交量的連續４個月下滑，也是促使開發商使用多種促銷手段的源頭。此外，促銷可以加速去庫存、回籠資金，也能規避潛在的政策調控風險。

　　首付分期

　　近日，位于大興高米店區域的商住類項目天恆世界集做出首付優惠活動。據該項目銷售人員介紹，“雖然沒有明確可以分期首付，但是首付也可以緩交２－３個月”。無獨有偶，位于地鐵４號線義和莊站的某項目推出了首付分期以及無憂退房穩定收益的計劃。

　　據了解，該項目將于本周開盤，在售戶型５９－１１８平方米，總價３２０萬元起。另外，作為一個商住類項目，該項目對外宣傳時提到“爆版挑高４．８米”、“商水商電”、“５９平方米及以上有燃氣”。

　　據該項目銷售人員介紹：“所謂的首付分期是指，認購房屋５天內交總房款的２０％即可簽訂購房合同，剩余首付款再分兩次付齊。４月３０日之前再交總房款的１０％，７月３１日之前再交余下的２０％。”

　　除了推出首付分期活動以外，該項目還推出“無憂退房穩定收益計劃”。據上述銷售人員介紹，這個計劃的具體內容是，“凡于２０１７年２月購買本項目的客戶，可于２０１８年１月享受無條件退房服務”。同時，這一條款會落實到購房合同中。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，所謂首付分期，是指購房人先按照一定的比例支付部分首付款並簽訂貸款合同，然後在一定期限內將剩余首付款尾款補齊。開發商墊付的首期款免息，客戶只需與開發商簽訂有關合同，約定分期還款時間以及相關違約責任即可。首付分期是開發企業去庫存的營銷手段之一。

　　近期準備購房的張先生稱，“交付定金後，按照規定應該是７天內交齊購房首付款，但我們的錢需要周轉，首付分期的方式給自己留出資金騰挪的時間，也給自己簽訂購房合同加了一道保險”。

　　現金為王

　　開發商推出的首付分期等購房優惠以及保障，購房者是否認可呢？據上述分期銷售項目的代理銷售機構我愛我家經紀人小王介紹，首付分期尤其是一年後可以無條件退房的保障，讓購房者沒有了後顧之憂，該項目自認購當日起，包括我愛我家以及鏈家在內的代理機構每天成交８０套左右，目前項目受市場認可度較高。

　　“首付分期的模式，更多體現的是蓄客的效應，通過改變首付的模式，降低了購房者的購房壓力。這使得此類地産項目能夠規避２０１７年銷售市場降溫的風險，作為開發企業常用的銷售手段，首付分期這種促銷方式，可以加快項目去化速度，達到快速回籠資金的目的。”嚴躍進在接受北京商報記者採訪時表示。

　　實際上，自“９３０”新政出臺以後，一係列樓市調控政策相繼落地，北京樓市在需求端受限、供給端嚴控的情況下，一直處于趨冷的走勢中，成交量不斷下滑，新政對樓市抑制作用較為明顯。開發商也感受到了樓市的寒意，在成交低迷的情況下，促使項目推出首付分期以及無憂退房保障收益等活動。

　　嚴躍進認為，目前限購政策下潛在的購房機會減少，依然存在部分投資者認可房産投資，所以在信貸政策預期收緊、各類物業投資門檻提高的情況下，各類優惠措施依然可以刺激此類購房者積極入市，進而推高市場成交量。

　　值得注意的是，目前房地産企業融資渠道趨緊，從市場趨勢看，房企的多種融資難度都在增加，按揭貸款也提高了利率，整體看，房企的壓力會繼續提升。基于此，房企對于加快銷售回籠資金更為渴望，也是為了防范各類庫存壓力出現，同時通過資金回籠能夠促進新投資機會的産生。

　　“盡管市場預期在下滑，但整體需求依然存在。對于總價相對較高的住宅項目以及商住産品而言，首付較高制約著購房者，購房能力達不到就只能放棄新房轉而選擇二手房市場。”亞豪機構市場總監郭毅認為，房企推出首付分期的優惠，降低購房門檻，對拉動成交有明顯效果。另外，在首付能夠達到的基礎上保障購房收益，對購房者來説有一定吸引力，畢竟樓市長期仍處于上漲曲線中。

　　不過，在制定銷售策略時，房企會根據自身資金緊張程度、庫存量以及集團對于各個地區房企銷售業績的要求綜合權衡。因此，盡管市場下滑，房企銷售策略仍會不同，有的會採取促銷手段，也會有企業出現惜售的情況。

　　商辦危機

　　值得一提的是，上述兩個項目均為商辦項目，商辦雖然有特殊性，但是首付分期的現象也有可能傳導至住宅市場。郭毅表示，商辦類項目推出首付分期活動，提前蓄客促進成交，是在調控可能收緊的前提下規避風險的一種措施。

　　有市場消息稱，近日，京滬正在醞釀針對商辦類住宅的新一輪調控，有北京通州先例在前，“限購”將是大概率事件。事實上，早在２０１６年８月規土委和住建委聯席召開的商住房專題會議上，就流傳出“不再新增商住”的高層表態。此後兩部門相繼展開了針對商辦類住宅的整頓，各項目連夜下刊廣告、封存物料、鎖上樣板間，一時間，“商住”成為開發商緘口不提的“禁詞”。

　　而上海市場，自１月暫停１２８個商辦類住宅的銷售，迄今為止鎖定期已長達４０天之久，開發商為之付出的代價亦已超過百億，然而何時解禁仍舊遙遙無期。業內人士認為，商住産品政策調控風險依舊存在，該類項目通過促銷手段提前跑量，可以規避潛在的市場風險。

　　商住類産品可能出現調控的條件在于市場成交的快速上行。亞豪機構數據顯示，２０１６年，北京商辦類住宅産品成交６７３７８套，同比上漲２１３％，且首次超越住宅，佔到商品住宅市場接近六成的比重。銷量大漲的同時價格的穩定勢頭被打破，今年以來，北京商辦類住宅的成交均價已高達４６４７５元/平方米，相比去年漲幅高達５４％，遠超純商住宅同期１２％的漲幅數字。

　　從供應端來看，在經歷了過去一年的熱銷之後，商辦類住宅的庫存岌岌可危。截至目前，北京最近三年取證的商辦類住宅僅有２．５萬套庫存，按去年的交易水平計算，庫存去化周期不過４．５個月，遠低于８－１０個月的合理去化周期。

　本市不再新批酒店型公寓項目

　　此前出讓並簽訂合同的不受影響

　　本報訊（記者 陳璠）日前，市規劃局、市國土房管局、市建委聯合發出關於酒店型公寓建設管理相關檔失效的通知，今後本市不再新審批酒店型公寓項目。　　

　　政策發佈

　　通知指出，2016年1月1日，本市全面啟用了住房和城鄉建設部發佈的《城市用地分類與規劃建設用地標準》，按照該國標要求，城市用地分類中不再包括公寓用地的類型。鑒於本市此前執行的《關於加強酒店型公寓建設管理有關要求的通知》與上述國標不一致，經研究決定，此前執行的通知失效。失效後本市不再審批酒店型公寓項目。失效前已出讓並簽訂土地出讓合同的地塊中含酒店型公寓的項目，仍按原通知規定辦理規劃、國土房管、建設手續。

　　記者走訪

　　記者走訪瞭解到，目前天津市場上酒店型公寓整體在售規模不大，有資料顯示， 2017年1月，本市酒店型公寓成交量占新建商品住宅成交量不足十分之一。“新規對我們在售的項目基本沒有影響，今後不再新批項目了，反而會使酒店型公寓更稀缺。”某在售酒店式公寓售樓代表對記者表示。但有業內人士認為，今後酒店型公寓是否稀缺不能一概而論。

　　業內反應

　　某業內人士表示，最早的酒店型公寓多隻租不售。隨著房地產市場發展，逐漸出現了能夠分割銷售、用於居住的居住型和混合型公寓。目前，天津市場上酒店型公寓相對住宅來說數量規模和成交量都較少。經過去年房地產市場高峰，酒店型公寓受到部分投資型購房者關注，得到較快消化，但目前市場整體清存週期仍較高。

　　消費提醒

　　值得注意的是，酒店型公寓一方面以精裝修、小戶型、總房款低、市場供應量少等優勢吸引購房者，但另一方面也有“硬傷”不容忽視。該業內人士表示，酒店型公寓相對於住宅來說，土地出讓年限短，土地續約時有可能要繳納一定費用；水電等配套標準即使開發商承諾採取民用標準，交房時能否實現也未知，後期生活成本可能非常大；單層住戶較多密度較大，物業費等收費標準也一般比住宅高。因此，提醒購房者在選擇酒店型公寓時一定要認真瞭解購房合同條款，根據自身實際需求購買。

房企融資正面臨寒冬。作為理財資金投向房地產的主要通道，房地產信託通道業務明顯收縮。一家中型信託公司人士稱，2月份房地產信託通道同比收縮約20%。

受此及春節因素影響，房地產集合信託規模下降。Wind資料顯示，1月份共發行房地產信託規模為69.64億元，環比下降40.45%。

通道業務萎縮的同時，主動管理的房地產信託業務則有回暖趨勢。房地產信託可劃分為兩部分，一是銀行、券商等公司的業務出於規避監管等因素借道信託管道的通道業務，另外是信託公司主動尋找並管理房地產業務。

“現在介紹給我們的房地產業務增多。過去一些上市房企不太願意拿抵押物或折扣率偏高，現在條件則明顯比過去寬鬆，業務比以前好做一些。”華北地區一信託公司副總稱。

西北地方一信託公司副總稱，總體來看未來房地產信託規模增長不太可能。一是條件不具備的明股實債融資收緊，因為很多明股實債項目都是項目還沒有達到“四三二”要求（四證齊全、具備二級資質、項目資本金比例達30%）；另外更重要的是現在通道業務被卡的比較緊。

“房地產信託通道業務縮20%”

Wind資料顯示，1月份共發行房地產信託規模為69.64億元，環比下降 40.45%，占比由上月的6.79%下降至本月6.77%。

“近期集合房地產信託發行及成立均有所降溫，一方面是受春節假期因素影響，信託公司放緩地產項目發行；另一方面，中央加大房地產調控力度，釋放對地產泡沫的擔擾，在弱經濟週期下房地產信託風險加大。”用益信託研究員帥國讓稱。

從更長期限來看，受宏觀經濟下行影響，自2015年以來房地產信託風險暴露等因素，信託對房地產業務已經相對謹慎。這與2012年左右的高增長形成較大反差。

信託業協會資料表明，2016年一、二、三季度房地產信託規模小幅攀升，而占比則逐季下滑，分別為8.71%、8.52%、8.45%。

雖然目前四季度資料尚未出爐，但多位業內人士均表示，伴隨著不斷加碼的房地產調控政策，未來房地產信託業務整體規模可能還會下降。

據21世紀經濟報導記者瞭解，首先受到衝擊的將是房地產信託通道業務。2016年銀監會召開三季度經濟金融形勢分析會，對16個熱點城市進行了一次大體檢，其中包括“信託公司是否充當籌資管道或放款通道”等內容。

近期的4號文稱，以嵌套投資信託計畫等方式投資於16個熱點城市的普通住宅地產項目，將暫不予備案。

一家中型信託公司人士對21世紀經濟報導記者表示，因為貸款集中度、選擇股權投資方式等，有些銀行、券商資金不能直接給房企融資，而需要通過信託管道。但今年開年以來這類通道業務壓力很大，2月份業務規模同比下降大概20%左右。

“銀行對項目審查尺度更嚴後，做的房地產項目就少了，相應信託通道這塊也會縮小。”一家華北地區信託公司副總稱。

“股+債”交易結構控風險

另一方面，主動管理的房地產信託業務則有回暖趨勢。業內人士分析稱，在信貸管道趨緊後，信託等高成本融資管道將作為低成本銀行信貸、發債等管道的替代。

“現在介紹給我們的房地產業務增多。過去一些上市房企不太願意拿抵押物進行信託融資，但現在條件則明顯比過去寬鬆，業務比以前好做一些。”前述華北地區副總稱。

據21世紀經濟報導記者瞭解，房地產信託融資成本各異，抵押物充足、項目較好的企業融資成本約8%~9%，資質一般的企業約12%。

“過去我們一般看不到12%~13%的，現在又回來了，資金成本也有上漲趨勢。”一華北地區信託人士稱，“不過資金成本不會上升太高，因為現在企業的承受能力已經沒法和以前相比，另外太高的項目也不太敢做。”

雖然目前房地產融資政策趨緊，但於信託而言則是風險與機遇並存，而風險把控顯得尤為重要。

“過去可能只要有抵押物就能做，現在來看，還要更關注現金流變化，因為資金面緊，如果不能靠自身運營專案造血，未來還款可能會有困難。”前述華北地區副總稱。

國投泰康信託稱，如果未來房貸利率持續上行，疊加政府對部分城市投機購房限購限貸的鋪開，地產銷量或將持續下行，房地產業務風險可能加大。“信託公司應加強對房地產業務的風險控制，注重投後管理，謹防融資主體資金鏈風險。”

據21世紀經濟報導記者瞭解，目前交易結構上，主動管理的房地產信託主要以“股+債”交易結構進行風險把控。華東地區信託公司風控人士稱，以股權形式進入後，能夠加強對融資方的資金流監控，保證回款來源。

目前，股權融資模式已被廣泛採用。2016年三季度，華夏幸福公告稱擬與華能信託簽署《霸州青旅增資協定》，內容為華能信託設立信託計畫向其全資子公司霸州青旅房地產開發有限公司增資7億元，其中2.4億計入註冊資本，4.6億計入資本公積，增資完成後華能信託持股49%。

此後，華夏幸福又公告擬與華能信託、華福證券、深圳安創投資管理有限公司簽署類似《增資協議》，先後融資18億元、20億元、20億元。

用益信託網資料顯示，2015年涉及股權投資的房地產信託占房地產信託總額比例約為40%，到2016年上半年，該比例上升至45%。

中誠信託董事長牛成立接受21世紀經濟報導記者採訪時也表示，未來公司對房地產業務會積極拓展股+債結合的形式，這個形式有利於培育資產端客戶，增加客戶黏性。

2016年，萬科實現銷售額3648億元，同比增長40%。在“最不平凡”的一年，萬科創下歷史最好成績。

在萬科業績的區域構成中，上海區域16城貢獻1200億元業績，創下萬科單一大區最高業績。與業績增長同步推行的是，上海區域將轉型城市配套服務商的戰略全面落地。八大服務專案構成萬科高級副總裁、上海區域本部首席執行官張海宣導的“熱帶雨林”體系。

在億翰智庫上市房企研究中心張化東看來，當房企規模化達到一定階段，尤其是在傳統住宅市場已經進入“白銀時代”的大背景下，房企更應該關注傳統住宅以外領域的發展潛力。萬科上海區域在轉型業務上成效明顯，未來的挑戰在於形成穩定的運營體系，對保持規模優勢和推進創新業務做出平衡。

上海區域業績居首

作為萬科四大區域之一，其上海區域包括上海、杭州、蘇州、昆山、無錫、常州、南京、鎮江、寧波、南昌、合肥、溫州等16個城市在內，2016年全年銷售金額超過1200億元，占萬科全年業績近1~3，居於四大區首位。

同策諮詢研究部資料顯示，2016年萬科上海、杭州、寧波三地全年銷售金額分別為311.1億元、210.4億元、113.5億元。儘管萬科上海區域2016年全年銷售金額突破300億元大關，卻比上海綠地落後80餘億元，居上海區域第二位元。

而萬科寧波2016年的業績表現也可謂搶眼，其2016年業績同比上漲82%，遠超排名第二的榮安地產。萬科寧波在寧波區域的市場佔有率，相對于萬科其他城市公司來說也是較高的。

有接近萬科上海區域的人士透露，萬科上海區域去年末進行內部人事調整，寧波主要銷售骨幹大部調入上海公司。

萬科上海區域千億成績受益於去年長三角熱點城市房價高企，但在今年政策普遍收緊的環境下，面臨的不確定因素顯著增強。萬科高級副總裁譚華傑在廣發證券的演講中表示，去年是房產銷售的大年，今年極有可能是小年。

萬科證券事務代表梁潔在中信建投關於萬科1月份的業績說明會上表示，長三角熱點城市的競爭格局會發生變化，銷售量在今年面臨壓力。“這樣的壓力對萬科獲取資源反而是機會，雖然土地市場絕對價格沒有明顯下降，但是溢價率收窄了，所以萬科會保持審慎的原則積極把握投資機會。”

梁潔表示，萬科一直堅持聚焦城市經濟帶的投資策略，基於城市的就業、基礎設施、人口等長短期指標和城市潛力去做判斷，在長三角重點區域中尋找達到收益要求的標的，不會單獨關注城市等級。

大力推進多元業務

在傳統住宅專案發展之外，萬科上海區域去年在包括產業辦公等非住宅領域的佈局也在加速。

譚華傑2月13日在廣發證券的演講中表示，房企穿越週期有兩種方法，一種是離開原來存在的行業；另一種則是立足行業提供一種目前還並不是很明顯、但未來會特別重要的產品，並且在這個細分市場中，率先建立遠超它在原來行業中的市場地位和市場佔有率。“我特別希望萬科能夠成為穿越行業週期的公司”。

張海在新年獻詞中透露，為客戶提供多次服務的願望正在變成現實，依賴的體系就是萬科上海區域正在全力踐行的“熱帶雨林”體系，自然形成新物種，生態鏈模式生命力更強，用不斷的增長應對變化。其背後的支撐就是萬科轉型城市配套服務商的戰略。

住宅、商業、辦公、產業、教育、家裝、醫養、長租公寓——從去年開始，萬科上海區域城市配套業務體系已經具備初步雛形。從時間維度來挖掘，這些服務貫穿使用者完整的生命週期，是對全生命週期配套服務需求的滿足。

基於地產主業延展的多元業務，正在被萬科上海大力推進。萬科在上海的第一個萬科廣場系購物中心項目，上海七寶萬科廣場成功開業，未來將積極拓展區域及社區商業；產業地產方面，萬科先後成立了星商匯、萬科雲城、萬科雲、浪花試水產業地產，如今萬科在上海已完成6大商務區的14個產業項目，總體量超過200萬平方米。其中，上海延安西路1262號地塊整體租賃開發專案，是萬科在上海啟動的首個核心城區的城市舊改項目。

加強不動產經營能力是房企在“白銀時代”強化競爭力一個路徑。目前萬科在一些城市的投資策略上，已經明顯表現出不動產經營的趨勢，比如上海七寶、萬科廣場、上生所專案的運營等。

在外界看來，萬科上海區域過去一年的動作顯示已經不再是單純的房地產開發公司，通過對生活場景的搭建而具有初步的生活服務商的影子，這背後除去對客戶需求邏輯的把握，基於大資料運營對客戶群的細分研究至為重要。

張化東認為，萬科在上海區域已經做到1200億元，未來更大的空間在於向資源要效率，創新業務的加碼勢在必行。基於城市配套服務的新業務開展的挑戰在於要形成成熟的體系和高效的運營團隊，包括設計、招商、政府談判等方面的專業人才穩定培養至關重要。

但是從目前來看，養老、教育、常租公寓，包括新型的聯合辦公，在萬科內部屬於拓展型業務。對於規模已達3600億元的萬科來說，這些拓展型業務貢獻的現金流微乎其微，或許在較長時間內不能為萬科貢獻利潤。

明源地產研究院副院長劉策認為，萬科上海區域應該繼續保持領先的規模優勢，為創新業務提供支撐，因此必須要在地價高企的長三角拓展多元拿地模式。

一直以來，萬科對“軌道＋物業”模式情有獨鍾。萬科總裁郁亮在2月15日舉行的“中國經濟50人論壇2017年年會”上，談到供給側結構性改革過程中的房地產兩個有效抓手，其中之一就是大力發展軌道加物業的模式，解決都市圈可支付住宅的供應問題，緩解大都市年輕人買房的壓力。

去年9月25日，萬科擊敗融創、遠洋、金地、中信、建發、中航、卓越，以22億元獲得上海徐涇地鐵上蓋44萬平方米綜合體50%股權，綜合樓板價約18000元/平方米。地塊規劃開發住宅25.4萬平方米，商業9.9萬平方米，辦公8.8萬平方米，為商住辦全品類綜合體專案。

在一線城市核心區域土地稀缺的背景下，通過地鐵上蓋綜合體的方式為萬科提供打入城市核心、介入再城市化的機遇。

對於城市存量資產的盤活，根據萬科上海區域的披露，萬科已在加速佈局期中。城市更新方面，張江國創中心和上生所兩個項目已經落地，總體量達到了數十萬平方米。張海曾經透露，面對城市更新的必然趨勢，萬科已提前佈局拓展，充分做好準備去實現歷史建築和文脈的保護、城市功能的活化、城市空間的共用和存量資產的升值。

1月份，我國實際使用外資金額801億元人民幣（折合120億美元），同比下降9.2%；對外投資累計實現投資532.7億元人民幣（折合77.3億美元），同比下降35.7%。在世界經濟不確定因素增加、各國加強監管的背景下，中國對外投資更多地流向製造業以及資訊傳輸、軟體和資訊技術服務業，而流向房地產業及文化體育和娛樂業的投資，同比下降了84.3%和93.3%。

今年1月份外資領域的成績單出爐。

2月16日的商務部新聞發佈會公佈了這份成績單： 1月份，我國實際使用外資金額801億元人民幣（折合120億美元），同比下降9.2%；對外投資累計實現投資532.7億元人民幣（折合77.3億美元），同比下降35.7%。

由於基數較高、春節提前等因素影響，今年1月使用外資金額同比下降了9.2%，而中國剛剛出臺的積極利用外資的若干措施距離落地生效仍需要一段時間。

專家認為，從中長期看，中國利用外資面臨著來自發達國家與發展中國家的雙重壓力：勞動密集型產業，特別是低端製造環節正加速向低收入國家轉移；而部分中高端製造業正向發達國家回流。

去年以來，以海外並購為主體的對外投資在經歷一輪狂飆突進之後，正在逐漸降溫。

在世界經濟不確定因素增加、各國加強監管的背景下，1月份中國對外投資同比下降35.7%，對外投資更多地流向製造業以及資訊傳輸、軟體和資訊技術服務業，而流向房地產業及文化體育和娛樂業的投資，同比下降了84.3%和93.3%。

高技術產業引資幅度大增

商務部資料顯示，2017年1月，全國新設立外商投資企業2010家，同比增長0.1%；實際使用外資金額801億元人民幣（折120億美元），同比下降了9.2%。

關於吸收外資下降的原因，商務部新聞發言人孫繼文在2月16日的發佈會上表示，主要是上年同期到資比較集中，基數較高。同時，1月份春節假期等因素也造成一定影響。他認為，1月份的資料雖有波動，但並不代表我國吸收外資全年的走勢。

孫繼文表示，從中長期看，我國吸收外資具有很突出的優勢和條件。預計“十三五”時期，我國經濟年均增長將保持在6.5%以上，仍將是全球增長最快的市場之一。隨著深化改革不斷推進，對外開放領域持續擴大，營商環境明顯優化，新的發展動能和競爭優勢日漸形成並逐漸鞏固，我國吸收外資仍將繼續保持競爭力。

商務部研究院外國投資研究所副主任郝紅梅接受21世紀經濟報導記者採訪時表示，1月單月資料的波動不能做趨勢性的判斷，尤其在年初出現一定的波動是正常的。當前中國迫切需要高品質的外資來提升國家製造業和服務業的競爭力，因而出臺了積極利用外資若干措施。

年初國務院印發的《關於擴大對外開放積極利用外資若干措施的通知》表示，將取消外國投資者對鐵路設備製造、摩托車等領域的限制，放寬油葉岩等非常規油氣以及礦產資源領域外資准入限制，推進電信、互聯網、文化、教育、交通運輸等領域有序開放。

多位受訪專家指出，若干措施出臺後，仍需要各部門制定更細化的落實方案，其落地產生效果仍需要一定時間，難以在短期內拉動吸引外資資料的增長。

郝紅梅表示，近兩三年以來，吸引外資增速一直比較緩慢，目前中國不僅僅面臨周邊發展中國家的競爭，更面臨著來自發達國家吸引資本回流的競爭。

值得注意的是，美國總統特朗普正計畫通過邊境稅等措施限制美國企業的對外投資，引導製造業投資回流美國，這會在多大程度上影響中國的吸引外資？

郝紅梅認為，美國經濟發展已經達到了一定的階段，勞動力有限，在吸引資本尤其是中低端製造業回流上並不具備比較優勢。因此，美國等發達國家的製造業回流雖會對中國吸引外資帶來影響，但是總體衝擊程度不會太大，當前中國產業轉移的壓力更多來自於周邊發展中國家的競爭。

需要警惕的是，這一輪發達國家再工業化與製造業回流更重視佔領產業的制高點，這對中國提升產業的競爭力形成了挑戰。長期以來，中國通過承接發達國家的產業轉移或者利用跨國公司的技術溢出效應，實現了產業的逐步升級，並向價值鏈的高端攀升，如果發達國家引導製造業回流一直持續下去的話，中國這一模式將難以為繼。

不過，根據1月份的資料，引資結構的變化與我國產業轉型升級的方向呈現高度一致，吸引外資仍然是推動我國產業升級的重要力量。

儘管1月製造業實際使用外資金額同比下降了9.5%，但高技術製造業實際使用外資54.2億元人民幣，同比增長39.9%。其中，電子和通信設備製造業、電腦及辦公設備製造業實際使用外資同比增長114.3%和127%。

服務業同樣如此，1月份高技術服務業實際使用外資80億元人民幣，同比增長11%，其中，資訊技術服務、科技成果轉化服務實際使用外資同比增幅為218.1%和29.5%。

海外投資熱潮明顯降溫

從商務部1月份的海外投資資料看，去年以來的海外投資熱潮正在明顯降溫。

2017年1月，我國境內投資者共對全球108個國家和地區的983家境外企業進行了非金融類直接投資，累計實現投資532.7億元人民幣（折合77.3億美元），同比下降35.7%，與2016年12月相比，環比微降4.6%。

而在2016年，我國的對外投資同比增長了44.1%。

近年來，並購正在成為對外投資的主要方式，2016年對外投資的大幅增長的背後是出現井噴態勢的海外並購，2016年的並購交易額占到全年對外投資金額的60%。然而，今年1月份並購案件與金額均出現明顯的回落。

據中資跨境並購服務平臺晨哨統計，2017年1月中資海外並購交易共有46宗，較2016年12月環比減少20.69%，較2016年1月同比減少36.99%；按交易金額統計，2017年1月的交易中有31宗披露了金額，總計約201.00億美元，較2016年12月環比減少56.30%，較2016年1月同比減少34.81%。

值得注意的是，1月份對外投資的行業結構經歷了明顯的此消彼長變化。

1月對外投資主要流向製造業以及資訊傳輸、軟體和資訊技術服務業，同比分別增長79.4%和33.1%，占對外投資總額的比重從2016同期的13.4%和5.6%上升至37.5%和11.5%；流向裝備製造業22.9億美元，是上年同期的2.7倍。然而，流向房地產業及文化體育和娛樂業的投資同比分別下降了84.3%和93.3%。

郝紅梅表示，部分行業對外投資資料的下降可能跟國家的政策引導有關，隨著這些領域監管的加強，相應的投資會出現暫時的放緩。此外，監管政策收緊的也會影響企業對這些領域投資的預期。

“比如澳大利亞在房地產領域，對來自中國的海外投資收緊了限制，這會降低中國的海外投資增速。”郝紅梅認為，海外投資的放緩也與東道國的限制政策有關。

去年底，發改委、商務部、人民銀行、外匯局四部門負責人聯合表態將加強對外投資監管。

國家外管局資本專案管理司司長郭松不久前表示，四部門對新增對外投資專案加強了投資主體和投資專案的真實性、合規性審查，密切關注在房地產、酒店、影業、娛樂業、體育俱樂部等領域出現的一些非理性對外投資傾向，以及大額非主業投資、有限合夥企業對外投資、“母小子大”“快設快出”等類型對外投資中存在的風險隱患。下一步將嚴格涉及資金來源和去向的材料審核要求，有效控制對外投資過快增長中存在的各種風險隱患。

普華永道的報告指出，預期2017年中國海外並購數額將出現下滑。

樓價高處未算高，二手住宅市場驚現上車屋苑、資助房屋及豪宅齊創高價轉手個案，昨單日有約10宗矚目成交曝光，焦點集中港島東區，其中鰂魚涌居屋康山花園高層兩房單位，以白表價（自由市場，已補地價）645萬元易手，呎價近1.5萬元，創全港居屋白表呎價新高；同座一個中層單位，則以白表呎價近1.49萬元易手，為全港居屋白表價第三貴。

加辣後放盤大減兩成

市場消息指康山花園10座高層D室兩房單位，實用面積431方呎，原業主去年底以白表價660萬元放盤，近日減價15萬元（約2.3%），以645萬元賣出，呎價14965元，較舊紀錄高出59元（約0.4%），取代筲箕灣東欣苑保持一年半的全港居屋白表呎價紀錄，成為新樓王。

據悉，最新破頂的康山花園單位，原由一對夫婦聯名於2003年以131.5萬元購入，約14年間升值約3.9倍。

區內代理透露，康山花園10座中層E室，上月以白表價720萬元成交，成為全屋苑首個成交價超越700萬元的兩房單位，呎價近1.49萬元，創全港居屋白表呎價第三高。利嘉閣地產分行經理陳家豪透露，政府去年11月推出新辣招後，令放盤量已不多的康山花園盤源再減兩成，現時白表放盤僅約18個，業主堅持以高價放售，料破頂成交陸續有來。

同區指標屋苑太古城亦錄高價成交，中原資深區域營業經理趙鴻運說，衞星閣頂層特色戶，為兩房「則王」，實用面積582方呎，連466方呎天台，零議價下以1150萬元轉手，為屋苑兩房新高。

河畔破頂 呎價1.64萬元

熱門上車區域沙田，也連環出現多宗破頂交易。房委會資料顯示，沙田居屋愉翠苑一個低層單位，本月以綠表價（第二市場，未補地價）590萬元易手，成交價創新界區居屋綠表價歷史新高。

同區私人屋苑河畔花園A座一個實用面積269方呎的頂層單位，連196方呎天台，更以440萬元易手，呎價約1.64萬元，創該屋苑呎價歷史新高，同時打破沙田第一城呎價1.62萬元的紀錄。

豪宅方面，尖沙咀九龍站凱旋門摩天閣高層A室，實用面積1955方呎，透過公司轉讓形式以1.68億元轉手，呎價8.6萬元，較其低不足10層的A室去年11月成交呎價5.56萬元，急升約55%。

美聯住宅部行政總裁布少明稱，辣招令業主不願放售，二手市場缺乏盤源，由於細價物業和資助房屋樓價較低，仍可吸引上車客，料這兩類物業破頂潮持續至3月。浸會大學財務及決策系副教授麥萃才指辣招後成交單位集中細碼上車盤，建議用家若計劃入市作投資，考慮加息和其他因素對樓價的影響。

紀惠集團行政總裁湯文亮說，二手業主大多數明白售出手上物業後難再購入單位，僅小部分業主被超高價打動，才令市場出現破頂成交，相信稍後發展商陸續推出新盤後，「當供應到位，利息開始上升，樓價會平穩，甚至向下調整。」

高爾夫．御苑最快今開價

新盤氣氛逐步升溫，市場焦點新盤九龍東啟德嘉匯，發展商嘉華國際（00173）周六首度發售208伙，能否延續啟德區新盤每次推出都能即日沽清的神話，則有待揭盅。項目昨日截票，市場消息指累收逾2100張，超購9倍，意味每10人爭購1伙。而新界北區大型豪宅項目高爾夫．御苑部署將接力推出，發展商恆地（00012）稱最快今日開價，首批將推出不少於118伙。

嘉匯近日入票速度加快，憑後勁令總入票升至約2156張，當中代理票只佔6張，超購9倍，但較上月中國海外（00688）同區「港人港地」項目啟德1號（II）（簡稱2期）首度推售時取得2815張入票量為低，以周六發售208伙計，即每10人爭購1伙。

10人爭一伙 九成用家

市場消息指出，A組大手購貨組別共錄得約152入票；只能購1伙的B組入票量共2004票。有區內代理表示，有意購10伙以上的買家不多，僅1至2組，其他大手客主力購兩伙為主。

嘉華國際總經理（香港地產）溫偉明表示，嘉匯示範單位累錄逾萬參觀人次，入票佔80%至90%為自住客，項目提供大手買家最多可購15伙的條款，支持本地客購入本地物業。溫偉明說，啟德前身為舊機場，集團於歐洲搜羅5件以軍機及民用機改裝而成的航空藝術家具擺設，價值逾6位數字，日後將擺放在會所中。

新盤浪接浪推出，恆地旗下粉嶺高球會毗鄰的豪宅項目高爾夫．御苑，最快今日開價，項目共提供590伙，發展商先推分層戶，首批料不少於118伙，主力推售3、4房大戶；示範單位周六開放供參觀，並有機會同日收票。

香島減價即獲8宗成交

南豐上周減價5.3%推售筲箕灣香島取得不俗銷情，發展商昨日「添食」發售12伙，成交紀錄顯示全日共售出8伙。市場消息稱，共有兩組客大手購兩伙，最大手涉資3552.2萬元。豐泰地產西半山敦皓周三則以3837.4萬元連車位沽出25樓D2室最後1個標準戶，實用面積936方呎，呎價4.1萬元，項目尚餘6個特色戶待售。

華懋旗下九龍城豪門最後1個位於頂層49及50樓A室的複式戶，實用面積1463方呎，昨日連車位（價值約210萬元）以3215萬元售出，呎價近2.2萬元。項目2008年底首度推出，至昨日全盤212伙沽清，歷時8年。

屋宇署去年12月共批出23份建築圖則，當中以新地（00016）西貢十四鄉項目最矚目，總樓面逾224萬方呎，獲准興建17座16至25層高住宅，住宅樓面面積約215.5萬方呎，以及1座商業物業及1座教堂，均為兩層高，樓面約8.8萬方呎。

新地花逾20年進行併購的十四鄉項目，佔地達74.9公頃（折合約806.2萬方呎，面積接近4個維多利亞公園），計劃興建51幢分層住宅和32幢洋房，總住宅樓面約482.84萬方呎，提供逾4700伙，另設約48萬方呎非住用樓面。今次獲批則的應是整個項目的一部分。

億京置業在去年以約40.24億元投得的大埔白石角創新路大埔市地段第227號住宅地皮，獲批在1層地庫上興建12座16及18層高住宅，以及1座兩層高的住宅會所，總樓面逾111萬方呎。

涉朗邊中轉屋丹桂村地 最快2024入伙

為增加房屋供應，政府將重建元朗前朗邊中轉屋，並將丹桂村一幅11公頃綠化地改劃成住宅發展，合共提供1.85萬伙公營房屋，將分階段發展，首批在2024至25年入伙。

位於元朗唐人新村朗天路以西的前朗邊中轉屋，佔地約3.07公頃（33萬平方呎），早在1999年建成，以供未符合上樓資格的寮屋居民作暫時居住，政府早在幾年前已經有意清拆重建。

前朗邊中轉屋項目 建11100伙

根據規劃署提交的最新建議，前朗邊中轉屋將會連同南面的休憩用地，合共10公頃（107.6萬平方呎）土地一併改劃成「住宅（甲類）」用途，將以地積比率6倍，用作興建11幢公營房屋，合共提供11,100伙，將會是近年規模較大的公營房屋項目。

當中屬於前朗邊中轉屋的範圍，將納入第一階段發展，將重建成2,800伙，較政府在2014年公布的2,300伙，增加22%，計劃在今年內清拆，預計最快2024至25年落成。

至於面積達7公頃（75.3萬平方呎）的南面部分，則會納入第2階段發展，將興建8,300伙，以供2.3萬人居住，預計2027至28年度完工。不過，據文件透露，有關用地大部分為私人土地，目前部分作住宅及鄉郊工業用途，市場憂慮日後，若涉及政府收地或遇地區阻力。

丹桂村綠化地帶 改劃住宅

另外，規劃署亦建議，將丹桂村配水庫南面一幅面積約10.6公頃（114萬平方呎）的綠化地帶，改劃成「住宅（甲類）」用途，用作公營房屋及相關的社區設施發展。

該幅用地現址有部分寮屋及構築物，當局初步計劃以地積比6.5倍發展，將會興建7幢公營房屋，樓高約40層，合共提供7,400伙，容納約2.06萬人居住，以及提供幼稚園、學院及公共運輸交滙處等社區設施，預計將於2027及28年度落成。

公營房屋興建進度一直滯後，如未來5年公屋落成量僅得9.45萬伙，而政府所能覓到作公營房屋的用地亦只有23.6萬伙，較目標28萬伙缺少4.4萬伙，因此當局加快改劃用地以增加公營房屋數目，綜合上述兩個公營房屋項目，能夠合共提供約1.85伙。

私樓動工量持續攀升，屋宇署數據顯示，去年錄得19,682伙私樓動工，超越2015年的1.81萬伙水平，創近16年新高。

屋宇署昨公布，2016年私樓動工量數字持續上升，12月份錄得1,631伙私人住宅動工，按月增加27.6%，已經是持續7個月錄得逾千伙動工，反映整體供應增加趨勢趨穩定。

新地白石角項目 提供1495伙

至於全年合共錄得19,682伙，較2015年全年的18,152伙，按年增加8.4%，連升兩年。數字是創2001年後新高，亦較政府的供應目標高出近1成。

12月份動工的項目之中有兩個屬住宅項目，以新地（00016）的白石角科進路及博研路交界項目規模最大，將建14幢住宅，提供1,495伙，並以中小型單位為主，涉及總樓面約90萬平方呎；另外英皇國際（00163）及市建局長沙灣福榮街532至542號重建項目，提供136伙，全屬細單位。

隨着動工量持續穩增，料今年不少大型項目可望開展工序，加上發展商利用自身土儲開展的其他項目，業界估算2017年私樓動工量可望保持穩定增長，並有機會挑戰2萬伙或以上水平。

獲批出建築圖則方面，新地西貢十四鄉項目，將建17幢16至25層高的住宅（另設4層高平台）、及1幢2層高教堂及1幢2層高商業大廈，住宅樓面共215.5萬平方呎，非住宅樓面亦有8.8萬平方呎。

美國商務部 16 日公布，2017 年 1 月新屋開工年率月減 2.6% 至 124.6 萬戶、優於市場預期的 122.2 萬戶；年增幅達 10.5%。美國 11 月新屋開工年率自 110.2 萬戶上修至 114.9 萬戶，12 月新屋開工年率自 122.6 萬戶上修至 127.9 萬戶。

美國 1 月營建許可年率月增 4.6% 至 128.5 萬戶、高於市場預期的 123.0 萬戶；年增 8.2%。數據顯示，美國東北部月增 29.6%、升幅居冠，西部月減 13.2%、表現最差。以年增率來看東北部同樣居首、升幅高達 71.3%。廠商通常在取得營建許可後的 60 天內開始動工。

2017 年 1 月美國獨棟新屋開工年率自 12 月的 80.8 萬戶上揚 1.9% 至 82.3 萬戶、創 2016 年 11 月以來新高；年增率達 6.2%。2016 年 12 月美國新屋中間價年增 7.9%(月增 4.3%) 至 322,500 美元、創史上次高水準。

1 月公寓式住宅 (瞄準租屋市場) 新屋開工年率年增 25.7%(月減 7.9%)至 42.1 萬戶、創 2016 年 10 月以來最大年增幅度。

官方公布的數據顯示，2017 年 1 月住房類消費者物價指數 (CPI) 年增 3.5%、遠高於美國民間平均週薪年增率(1.9%)。FRED 網站顯示，2016 年美國公寓式住宅新屋開工年減 0.9%、2009 年以來首見萎縮。

美國商務部 1 月底公佈的數據顯示，2016 年美國家庭自有住宅率報 63.4%(見下圖，圖片來源：FRED)、低於 2015 年的 63.7%，創 1965 年 (63.0%) 以來新低，連續第 12 年呈現下跌！


全美不動產協會 (NAR) 公佈，2016 年 12 月美國成屋房價中位數為 232,200 美元、較 2015 年 12 月上揚 4.0%，連續第 58 個月呈現年增。NAR 首席經濟學家 Lawrence Yun 指出，美國首購族目前面臨薪資增長乏力、待售庫存有限以及房租 / 房價 / 房貸利率上揚等多重考驗。

美國國家建築開發業協會 (NAHB) 首席經濟學家 Robert Dietz 2 月 15 日指出，建商目前仍努力克服因可開發建地與勞力短缺所引發的成本壓力。

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澳洲最大的抵押貸款業務銀行，澳洲聯邦銀行 (CBA) 在週三 (15 日) 公佈了創紀錄的上半年現金利潤，這得益於投資者大舉注資澳洲房地產，使房屋的需求激增。

澳洲聯邦銀行財務長 David Craig 在接受《路透社》的採訪時表示，目前有能力購買房屋的投資者數量，無疑的已經超過了自住的購買者，這便是需求所在。

澳洲聯邦銀行在 2016 年截至 12 月 31 日的 6 個月中，利潤增長 2% 至 49.07 億澳元 (37.5 億美元)，略高於市場分析師預計的 48.45 億澳元。

該銀行在房屋貸款方面所占的市場比率為 25.4％，這雖然有助於提高利潤，但卻使其成為澳洲四個大銀行中最容易受到影響，也是最脆弱的房地產市場。

不過，CBA 已經開始拒絕一些房地產投資者尋求再融資的要求，並且，澳洲聯邦銀行在週三 (15 日) 表示，它將增加付息不還本貸款的利率 12 個基點。

美國政府週四公布，美國 1 月新屋開工下降 2.6% 至年率 125 萬棟。

接受 MarketWatch 調查的分析師平均預估，美國 1 月新屋開工年率約為 123 萬棟。

1 月新屋開工下降，主要係公寓式新開工大幅下降近 8% 所拖累。

1 月獨棟式新屋開工上升近 2% 至年率 82.3 萬棟，接近十年高點。

1 月新屋開工許可上升 4.6% 至年率 129 萬棟，較去年同期上升 8.2%。

12 月新屋開工年率由 123 萬棟修正為 128 萬棟。

由於美國經濟穩健成長，且失業率偏低，預期美國今年房屋營建與銷售將持續成長。