僅淡水行政中心、淡金鄧公、濱海沙崙站穩2字頭

無力翻轉
「淡海輕軌」真的虧不完？房仲業者統計近2年淡海輕軌沿線站點周邊實價資料，發現僅3站周邊房價維持小漲，其餘皆下修，甚至有4站價跌逾1成。淡海新市鎮今年以來尚未有新案登場，隨著不少1字頭建案完銷撤場，目前屬於交易淡季。

日前台北市長柯文哲一句「淡海輕軌通車，會虧到不省人事」引發議論，也點出淡水一帶餘屋眾多的狀況，台灣房屋統計輕軌沿線站點房價，發現僅淡水行政中心、淡金鄧公、濱海沙崙3站周邊住宅年漲1.5~3%，單價站穩2字頭，其餘普遍下修，尤其濱海義山站從每坪22.1萬元下滑至19.1萬元，跌幅達13.6%。

有4站價跌逾1成
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，淡水行政中心站屬新市鎮核心，近大賣場又有學區優勢，成沿線各站「點燈率」最高的區域，區域房價從2015年每坪20.2萬元小漲3%至20.8萬元，顯示單靠軌道經濟已嫌不足，綜合性的生活和商業機能才是穩定房市的良藥。

另外，淡金鄧公、濱海沙崙兩站也分別小漲2.2%和1.5%。全國不動產淡水沙崙加盟店店長陳國昌舉濱海沙崙站為例，生活機能未齊全，屋主售屋開價多下修，去年主要有「台北灣-四季之旅」、「宏盛新世界」等交屋，才拉高均價。
網路地產王總經理陳韻如認為，輕軌通車後可望加速人口進駐，有機會消化高空置率，至於房價仍受大環境因素影響。淡水近年人口從2015年16萬2560人，去年成長至16萬6341人，1年增加近4千人。

區域房價落差大
淡海新市鎮今年以來尚未有新案登場，銷售中的「愛琴灣」、「新市168」是去年下半年進場的個案，市調業者表示，此區房價落差極大，每坪16~36萬元都有。今年有「宏盛新世界」1期與「天藝」2案陸續啟動交屋，宏盛案自去年年底起交屋已超過7成，實價登錄顯示成交區間在每坪20.6~31.1萬元間，均價每坪26萬元左右，屬區域高檔。

今年尚未有新案
預售開價超過3字頭的「天藝」，已取得使照，實價登錄每坪最高47萬元，平均成交單價則約33.5萬元，餘屋將重啟銷售。即將完工的「海上皇宮」為宏盛與愛山林合建案，總銷超過百億元，日前已上樑，今年可望推案。
在信義區上班的葉小姐認為，淡海新市鎮開價雖然親民，但距北市路途遙遠，輕軌通車後的通勤時間還是很長，如果預算夠的話寧願選擇汐止的中古屋。

台北城市發展動能前景見光，根據仲量聯行所發布「2017城市發展動能指數」報告指出，在全球134座城市中，台北發展動能擠進全球4分之1強，排第33名，超越東京、香港、新加坡等城市。商仲認為，雖然排名較去年下滑，不過報告評比正向，盼政府創造良好投資環境，後續發展將不容小覷。

「城市發展動能指數」報告依據每座城市的社會經濟動能、商業地產動能、長期基礎發展，3大指標做為反映該城市經濟與房地產前景，不過今年調查排名出現大洗牌。相比2016排名，前10名僅剩上海、倫敦仍在榜內，其餘多由新興國家城市囊括，而台北也從去年26名下降至33名。

排名較去年下滑
仲量聯行董事總經理趙正義表示，雖然台北的綜合排名下滑，但報告顯示台灣近年因政經環境穩定，許多國際品牌可望進駐台灣展店，積極詢問主要商圈零售市場，為零售市場租金帶來充足的成長動能，並在長期最具潛力城市項目中排名全球第24名。

然而，近年外資對台大型不動產投資交易減少，外資來台投資成長率為簽訂ECFA後新低、陸客縮減等影響，造成台北排名下滑，趙正義建議政府，應多鼓勵國內投資，並創造良好投資環境，才能吸引高附加價值產業進駐。
台經院副研究員劉佩真表示，去年北市受到稅負紛擾，連帶讓重要都市建設推動停擺，如地上權案、促參案件紛紛流標，未來政府應斟酌調整，釋放優惠鼓勵投資、加速都更推動，都能再次促進城市發展。

2016年桃園市移入人口稱霸「6都」，區域兩大房仲直營品牌台灣房屋、信義房屋統計去年購屋人指名「公園宅」都是桃園區中正藝文特區稱冠。

根據內政部數據，2016年桃園市人口增加率19.94％、就業人口近5年來增加了近1成，均為「6都」之冠，老化指數也是6都最低；信義房屋分析原因包括龐大的就業機會、相對親民的房價吸引大台北地區年輕人口移居，桃園市各區生活機能、交通便利性各區差異不大，但公園、綠地已成購屋的加值選擇，特別是房價千萬元以內可以買到公園宅，成為桃園市最大吸引力。

信義房屋統計2016年指名桃園市前3高的「公園宅」，依序為中正藝文特區、八德區「八德廣豐公園」及中壢區「中壢光明公園」，主要客層多來自台北市、新北市「雙北」新婚夫妻或首購族；台灣房屋指名度前3高則為中正藝文特區、光明公園及中壢區青塘園。

台灣房屋智庫經理江怡慧表示，中正藝文特區周邊向來就是指名度極高的住宅聚落，逐漸形成藝文及商業中心；信義房屋桃1區協理陳世曜分析，中正藝文特區旁邊有展演中心、綠園道綠地，是近幾年桃園市最熱門的休憩地點。

但陳世曜也指出，首購族想擁有公園的舒適、又受限預算，會更偏好大業路、大有路一帶，開車到中正藝文特區、虎頭山公園、河濱公園均只需5分鐘，房價比藝文特區低15％至30％，大約750萬元至900萬元就可購入10年內3房大樓。

廣豐新天地旁有廣豐公園、大湳公園，未來又有兒童美術館即將開幕，信義房屋八德廣豐店長詹智偉說，公園首排屋齡5年內新大樓，總價800萬元至1,200萬元

信義房屋中壢海華店長翁強生指出，光明公園因臨近高級住宅區海華特區，周邊更有中壢觀光夜市、中央大學附屬高級中學、機場捷運藍線目前終點站環北（A21）站、中壢市民運動中心，生活機能完善又可享有公園優勢，總價800萬元至900萬元可購入屋齡10年內3房大樓。

江怡慧強調，中壢青埔青塘園面積廣達6.34公頃，相當受到當地居民青睞，附近住宅產品平均每坪27.59萬元，除名聞遐邇景觀橋、親水生態特色及水岸周邊景致，緊鄰機場捷運桃園體育園區（A19）站，還有冠德環球購物中心及亞洲矽谷計畫等。

又有大咖搬錢掃豪宅！根據內政部實價網最新揭露資訊與地籍資訊，去年12月至今年1月間，中纖王家砸下4.7億餘元掃進北市中山區豪宅「鈞藏」（見圖，取自網路）3樓、10樓各2戶，合計4戶，成為繼美容大亨掃進7戶「松江1號院」、前長榮航空董事長張國煒掃進3戶「敦南樞苑」後，近期第三位浮出水面掃進多戶豪宅的大咖。

根據實價網揭露資訊，去年11月，「鈞藏」3樓成交2戶，單戶總價均為1億1170萬4000元，坪數約130.13坪（包括3車位，坪數約31.53坪），扣除車位價格與坪數後，每坪約108萬元。對照地籍資料，兩戶買家均為旭天投資，根據商業司工商查詢，該公司董事長為江佳純，其餘身分還包括中纖總經理，也是台中商銀副董事長王貴鋒的夫人。

76折、69折入手豪宅
相隔不到3個月，今年1月再揭露該豪宅10樓2戶實價紀錄，單戶總價1億2360萬200元，坪數約129.91坪（包括3車位，坪數約31.53坪），扣除車位價格與坪數後，每坪約118萬元，對照地籍資料，新買家分別是宇暉股份有限公司、磐旭投資等，前者董事長為王貴賢、後者董事長為林孝杰，主要是代表法人久津實業股份有限公司，久津實業董事長則為王貴賢。

根據《住展》雜誌市調資訊，該豪宅2015年推出，每坪均價155萬元，不過，對照中纖王家買進的3樓，每坪約108萬元，10樓每坪約118萬元，分別打了69折、76折。不過，若對照該社區最高的一筆實價揭露紀錄，7樓，總價1億4581萬元，拆算每坪單價約138.8萬元，中纖王家買進的3樓、10樓，分別打了78折、85折。

智庫︰台商資金回流
台灣房屋智庫召集人葉立敏表示，今年豪宅買氣明顯回升，應與中國肥咖條款有關，尤其是去年第四季後，房市明顯出現許多台商急於挪移資金回台停泊，這些豪宅買方未必看好之後的房市狀況，主要目的應該是「現金配置」，讓手中游資有去處。

而且每當大筆現金不斷湧入豪宅市場買豪宅，而賣屋者再將售屋獲利的資金投入房市的舉動，會讓自住、換屋等剛性需求的住宅也產生房地產有資金面支撐的表象，將導致房市盤整時間拉長。

不過，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，豪宅市場是信心與資金的指標，從去年下半年豪宅成交消息不斷，可看出最糟狀況已過，陸續有豪宅買家適時進場，顯示整體房市信心也止跌回穩中。

台中市政府地政局透過產官學界協力籌組「大台中房市交易動態資訊平台」，發布2016年度大台中房市年報，分析台中市2016年全年度及第4季不動產交易量體及價格。2016年受到實施房地合一稅制及持有稅制爭議影響，台中市整體登記棟數與2015年比較減少約26％，全年整體價格大致持平；但近期國內景氣逐漸回溫、新台幣升值、台商資金回流等有利條件下，房市可望逐步走出谷底；而2016年第4季登記棟數相較於上季增加約18％，整體交易總金額較上季增約59％。

2016年全年度房市的交易量、價變化，大致呈現量縮價持平的趨勢。地政局表示，推測主因為2016年受到房地合一稅制實施及持有稅制爭議等影響，在房價持續修正與利率尚處低檔的情況下，自住與換屋的剛性需求，成為房市的主要支撐，不過，近期國內景氣逐漸回溫，且新台幣升值、台商資金回流的有利條件下，房市可望逐步走出谷底。

地政局長張治祥表示，台中市2016年登記數量合計為3萬2,753棟，較2015年減少約26％，而2015年逐月的登記棟數，1、2月登記數量急遽降低，3月後逐漸回穩，每月登記量約在2,600至3,000棟之間，推測為央行宣布鬆綁房市信用管制、第三次降息、建商讓利等因素所致。

另外，2016年第4季登記棟數為9,599棟，相較上季增加18％、相較2015年同季則年減35％，推測主因為2016年1月1日起實施房地合一稅制，導致2015年第4季出現避稅交屋潮，登記棟數大幅增加，該季登記棟數為近年來最高。

張局長指出，2016年土地單價部分，住宅區與農業區大致持平、商業區則下跌後回升、工業區微幅上漲趨勢；住宅建坪單價部分，大樓下跌後回升、透天厝微幅上漲趨勢、公寓與華廈則持平。此外，2016年全年度整體交易數量為3萬6,374件、交易總金額為4,165億元，相較2015年，交易數量年減17％、交易總金額年減23％，而2016年第4季整體交易量與交易總金額分別較上季增加50％、59％。

有關高雄大林蒲、鳳鼻頭遷村意願普查，高雄市副市長史哲2017年3月7日表示，普查工作是要先確認居民遷村意願，作為向中央爭取經費與土地之依據，市府也會全力爭取不增加居民額外負擔，他並重申，未來大林蒲地區將規劃朝向循環經濟或新材料等方向發展。

史哲表示，此次是先就當地居民遷村意願進行逐家逐戶的問卷調查，以戶為單位，預計發出11,640份問卷；問卷中提出「現金方案」、「土地方案」及「集合住宅安置方案」等3種補償措施供居民選擇，調查結果僅供市府彙整計算所需經費、土地及興建大樓的需求參考，而非最終方案選擇。

史哲指出，1月4日至6日已由民政局舉辦3場次的普查問卷說明會，所有過程公開透明，請當地居民踴躍表達意見，以確認對遷村之看法，俾利作為市府後續政策規劃參考依據。

為充分瞭解在地居民需求，高雄市政府於3月6日起針對遷村意願與配套措施等議題，於小港區沿海六里正式進行全面性普查工作。此次問卷調查以2016年12月31日設籍大林蒲、鳳鼻頭地區之住戶為對象，採全面式普查辦理，將事先進行電話約訪，並於大林蒲活動中心設置普查專案辦公室，以利鄉親可就近洽詢，歡迎民眾踴躍透過問卷表達意見，以凝聚在地共識。

豪宅價格略有下跌，蛋黃區部分交易出現熱銷，蛋白區卻乏人問津，專家認為，就算是國外熱錢入台，關鍵還是在地段。

台北市大安區豪宅新案國美「清歡」今年初傳出銷售大捷，從25戶賣到僅剩個位數，然而淡水豪宅開價則一路降價降到底，仍乏人問津，如位於淡水區興福寮100號的指標豪宅「天境360」出現價格直直落的情形，不到2年時間，總價就蒸發5千萬。

戴德梁行總經理顏炳立曾在訪談中表示，雖然淡水的豪宅可以遠眺觀音山、淡水河，但這兩者「可望不可及，可及又不可觸摸」，一戶還要價2億元，「乾脆拿去銀行生利息」，再拿利息到海景飯店「看海景看到爽歪歪」，他更直言：「2億元你放在淡水，是在想什麼？」

好房網總編輯楊欽亮指出，雖然有傳言國外資金來台置產買房，這些資金還是有選擇性，專挑好地段購買。

傳真實業董事長王明成透露，購買清歡主力多是高級公務員及儒商，都喜歡永康街區塊的生活步調及環境，加上屬於蛋黃區的該區塊長久沒新推建案，因此吸引有資金實力的客戶在此區置產自住。

2016房市低迷，房市買氣什麼時候會回升？不少專家看壞今年房市，日前更有銀行主管指出，現階段房市景氣不佳，預估房價還會溫和下修，全台房價跌幅約會在下跌3%~5%。

包括台銀、土銀、合庫、一銀、華銀等五大銀行，因承作房貸比重約占全體銀行的4成，常被視為房市風向球，而一名銀行房貸主管向中國時報指出，去年房屋稅調高影響，買賣雙方對房價認知仍有差距，無法刺激買方進場，今年房市繼續受這兩大因素左右，恐怕也不太樂觀。

2016年房市買氣低迷，對於今年房市走向，一名華南銀行主管向媒體指出，現階段房市景氣沒有很好，預料房價會溫和下修，全台平均跌幅約3%至5%；而有行庫主管表示，房價是否落底，需視交易量是否回溫，建議建商可以讓利，降價幅度讓民眾「有感」，有意買房的民眾，則可以視自身需求，考量區位、生活機能，選擇適合自己的房子，遇到合理價位的物件就可以進場。

對於房市現況，包租公律師蔡志雄就在臉書上指出，房價正在下跌中，雖然還不是最低點，不過他預期房價應該還有一到一成五的跌幅，應該一、二年內就會出現，但也不會跌太多，這一波房價下跌將會是長期的整理。

投資客炒高房價，年輕網友上網抒發憤怒的心情，並怒吼「憑甚麼要我買炒過的房子」，然而也有網友淡定回應：「沒人叫你買啊！」

有位8年級的網友在知名論壇Mobile 01發出一篇長文痛批投資客炒房，他自稱目前年紀25歲，薪水4萬5，10年後可能也是要買房的年紀，但是如果買得起，也不願去買炒作過的房子。他認為這是資本主義的遊戲，並且依人口老化、少子化的因素影響，年輕人根本買不起一戶上千萬的房子，未來勢必跌價，他已做好規劃，未來用投資被動收入來支付房租，老了再回鄉下老家住。「給我一個憑什麼要你躺著賺錢的理由？」這位8年級網友對炒房客的憤怒發言引來網友回應，留言超過15頁。

有多位網友說：「沒人叫你買啊！」也有網友認為，其實可以租房在工作地點附近，順便存點錢，等到退休時再搬到鄉下住。 面對高房價造成的世代困境，資深媒體人賴淑惠曾撰文指出，不少人面臨房價飆漲，薪資卻凍漲的歷史窘境，雖然上一代可以以房養老，但是新世代的失落又更多。

財經專家林奇芬則提醒年輕人，千萬不要因為買不起房子，就自以為與財富擦身而過，及早強迫自己投資，用繳房貸的精神好好理財，即使沒買屋，拿相同的資金積極投資，還是可以累積不少財富。

明年房屋稅，六都基層普遍呈現「抗漲降稅」心態。桃園市2年前調漲房屋稅60%，市府明年才會再檢討是否調整，但民間普遍認為不該繼續調升；市議員謝彰文說，如果住宅自用未炒作，應該考慮減少調漲，否則房屋年年折舊，自住沒買賣又要加稅，這是說不通的。

「很多年輕人已經不敢有買房子的念頭。」桃園市議員黃婉如說，房屋稅應該降低，上次調漲60%已經太多，如今一般受薪家庭生活收入不多，再這樣下去年輕人會完蛋。

民進黨市議員黃景熙也表示，「不該漲稅，還要降稅」，降稅才能救台灣經濟，人民有錢才會刺激消費；加稅導致人民沒錢花，如今反而要存錢繳稅金，製造通貨緊縮。

市議員范綱祥說，加稅畢竟會形成經濟壓力，政府可漸進調整、緩和衝擊。

雙北房屋稅原則上已定案，台北市房屋稅調整方向日前已經拍板定案，包括豪宅取消路段率，改固定比率，精華區豪宅將降稅。新北市議會去年三讀通過「房屋稅徵收率自治條例」，民眾持有第四間以上「非自住屋」，房屋稅率從原本1.2%增為2.4%。

台南市去年已召開不動產評議委員會，今年起採3年漸進式調漲房屋稅，第一年漲54%、第二年漲65%、第三年漲81%，平均漲幅為67%。

高市稅捐處表示，明年自用住宅房屋稅變化不大，但鬧區、房屋交易熱區等地段率會微調。

宜蘭縣政府去年大幅調高公告地價，引爆民怨，縣議會要求檢討不合理的房屋稅加價課稅。代理縣長吳澤成上月宣布，取消房屋稅加價課稅，「政策未變，只是執行面調整」。

新光人壽4年內要建出11棟大樓，前幾年新壽大獵地，近年開始興建，預估109年之前有11棟大樓將陸續完工，總投資金額逾200億元，其中包括多棟商辦、銀髮出租住宅、飯店及豪宅，將有助新壽不動產收益。
新壽承德路大樓7日舉行落成典禮，這棟地上7層樓、地下3層的大樓主要作為新壽台北市業務總部，新壽總經理蔡雄繼表示，這是102年11月新壽自中油標下的地上權，占地378坪，興建成樓地板2,250多坪的節能大樓，未來希望能結合地方、新光醫院、新光投信、新光人壽等，主辦各類講座，希望新大樓能結合社區發展。
今年新壽會有三棟大樓落成，除承德大樓，5月在新板特區的新壽金融大樓也將落成，同樣是地上權，將興建成地上17層樓高大樓，主要也是新壽自用及相關關係企業租用；7月是新壽嘉義中興大樓完工，這是過去投資的土地，將興建成中部營業中心。
新壽在新板油庫口標下的3,200坪地上權，也規劃興建成三棟大樓，其中包括銀髮傑仕堡，即出租給健康的銀髮族，作為養老養生村，周邊二棟大樓分別會是醫療大樓及飯店，自成一塊生活圈，預計108年可完工。
新壽在三重也有銀髮傑仕堡的規劃，同樣鄰近捷運站，規劃銀髮出租住宅加上旅館，預計108年10月完工；在士林運動館對面，新壽亦有一塊自有土地，規劃建成17層樓高的大樓，可能是旅館或出租住宅，預估109年上半年完工。
至於台中烏日附近，新壽有3,200坪的土地，將興建中部培訓中心及Villa式度假村，預估109年完工，這10棟商辦、飯店等大樓在109年會陸續完工，屆時會帶來新的租金收益。
另外二筆土地要興建住宅，一是在重慶南路靠經濟部的土地，將興建為100戶左右，每戶50∼60坪的輕豪宅，即每戶總價1億元左右，但每坪應會落在160∼170萬元之間，預估109年初完工；內湖陽光街的土地正在申請建照變更，將興建為140多戶40坪左右的高級住宅，預估112年完工。

受深圳2015年至2016年房價大漲波及，臨深樓市過去兩年承接了深圳樓市外溢的購買力，房價明顯上漲。

許多“深圳客”選擇去臨深區域買房或投資，帶動了包括惠州、東莞在內以深圳為核心的臨深地區，房價與成交量大幅增長。

然而，隨著去年10月深圳出臺有史以來最嚴厲的樓市調控，加之臨深樓市價格也漲到一定高位，“深圳客”入市腳步放緩，春節前後臨深房地產市場急劇降溫，市場開始回歸平穩。

在房地產市場之上，是城市群和都市圈正在形成的大趨勢。隨著深圳的快速擴張，不可避免會出現人口、產業過度聚集，產業和購房需求或開始外溢，將深圳的部分職能分散至周邊，深莞惠大都市圈是大勢所趨。

而最近粵港澳大灣區的提出和建設，使臨深樓市迎來長期發展的利好，也將大力促進深莞惠都市圈的形成。

降溫的臨深樓市

去年臨深樓市有多火熱，從資料中可見一二。

深圳鏈家研究統計顯示，2016年上半年深圳新房成交金額1239.2億，莞惠銷售金額超1300億。同期深圳成交約2萬套，而莞惠近13萬套，約是深圳的5.6倍，其中深圳客約占70%左右。

單看東莞，易居研究院智庫中心資料顯示，2016年前三季度東莞的商品住宅成交均價快速遞增，由去年3月11603元/平方米上升至10月的17389元/平方米，增幅達50%。

去年下半年臨深樓市行情雖有所收斂，但依然成交火熱，直至四季度。

在經歷了去年一輪升溫後，深圳周邊的惠州、中山、東莞等地在去年10月迎來樓市降溫拐點，開始回歸平穩。

以東莞為例，易居研究院智庫中心資料顯示，商品住宅成交均價由去年10月的17389元/平方米下降至今年2月的16459元/平方米，降幅約為5.3%。

成交量的下跌更為明顯，東莞商品住宅成交數量從去年10月的6365套下降至今年2月的1992套，跌幅達68.7%。

21世紀經濟報導查詢發現，近期東莞多個樓盤項目價格下跌。以東莞清溪碧桂園樓盤為例，東莞發展和改革局網站顯示，去年10月8日該樓盤一期5號樓的銷售備案價約為2.9萬/平方米，到今年2月26日銷售備案價約為2.6萬/平方米，跌幅約10%。

中山樓市同樣如此，自11月開始成交量大降。中山國土局網簽資料顯示，2017年2月份中山樓市新建住宅成交的網簽套數僅為2173套，環比1月份的5366套大降60%，同比去年2月份的7826套則降72%。

多位深圳業內人士認為，去年第四季度以來，深圳樓市受到嚴厲調控，臨深樓市也同樣受到影響，開始回歸理性。

深圳中原地產研究中心總監王飛表示，在“深莞惠”一體化概念下，受制于深圳高企的房價，其樓市外溢將成為未來的主要趨勢，但臨深區域的房產火爆局面會有所緩和。

業內人士分析認為，深圳樓市冷卻時間與臨深樓市的觀望期均延長，庫存壓力趨於增大，使得臨深樓市趨於平穩。而未來隨著粵港澳大灣區的落地，臨深樓市將從中受益。

粵港澳大灣區的機遇

3月5日，在2017年政府工作報告中，國務院總理李克強明確提出要研究制定粵港澳大灣區城市群的發展規劃。

粵港澳大灣區實際是城市群的規劃，因沿珠江入海口展開而被賦名“灣區”。其是在由廣佛肇、珠中江、深莞惠組成的傳統珠三角九城中，加入香港、澳門，再向外輻射至河源、汕尾、雲浮等環珠三角城市。

據深圳市長許勤透露的資料，粵港澳大灣區經濟總量超過1.4萬億美元，對外貿易總額超過1.8萬億美元，並且擁有世界上最大的海港群和空港群。

綜合開發研究院（深圳）旅遊與地產研究中心主任宋丁表示，在珠三角的城市群裡，“深莞惠”的城際整合表現最佳，一體化日漸成熟，同時由於深圳的經濟影響力日益增強，深圳和周邊城市甚至提出了“深莞惠河汕”（深圳、東莞、惠州、河源、汕尾）的深圳都市圈概念和合作行動綱領。

萬科董事會主席王石曾表示，未來10年，中國預計將新增1.7億城鎮人口。但容納城市新移民的主要地點，可能不再是特大型城市，而是位於發達城市帶範圍內的衛星城鎮。

在此背景下，萬科致力於發展“軌道＋物業”模式。萬科廣深公司研究指出，未來按照以公共交通為導向模式大規模發展軌道交通的城市帶裡面，以深圳為核心的“深莞惠”，是最重要的一個地區。

交通的連接為深莞惠走向一體化提供了基礎。

如城際軌道的互通互聯。2月22日，廣東珠三角城際軌道交通有限公司透露，莞惠城際全線主體工程及附屬工程已基本完工，全線計畫上半年開通運營。全線通車後，莞惠城際將與穗莞深城際、佛莞城際在東莞望洪站接駁。

待2019年前後這3條城際全部建成開通後，惠州與廣州、深圳、東莞等地將實現城際互通，屆時將進入“1小時生活圈”。

宋丁也表示，隨著港珠澳大橋即將建成通車，深中通道正式動工，兩大工程由珠三角灣區東岸的深圳與香港向西岸延伸，將融合南北，貫通東西，形成珠三角灣區大整合的核心動脈系統，強力推動珠三角灣區經濟的聯動發展。

據業內人士預計，臨深市場現在的回落或與政策調控有關。但受益於粵港澳大灣區的建設，以及城市外延擴大帶來的需求，臨深樓市後續將呈現量價齊升的態勢。

不少地產商在近期接受採訪時表示，今年房地產融資環境會收緊，預計不少地產商資金會出現問題。

近期中國證券投資基金業協會發佈檔，指出禁止私募資產管理計畫投資於16個房價上漲過快熱點城市的住宅房地產項目；禁投房地產的私募資產管理計畫包括委託貸款、信託計畫、其他金融產品和名股實債產品。

對此標普全球評級信用分析師黃馨慧就表示：“我們認為上述融資限制將削弱中國房地產開發商的替代性融資管道，並增加其現金流壓力。”

2016年10月以來，針對房企融資的監管政策明顯趨嚴，公司債、私募資管產品、土地款融資等多種舊有融資管道倏然關閉。2017年房企將面臨融資成本上升、融資管道極速收窄、流動性收緊等諸多不利情況。同時行業內並購重組漸趨激烈，2017年房企的融資環境將會出現一定程度分化。

融資收緊

自去年10月以來，監管層就一再表態防控金融風險的決心。

國務院新聞辦公室日前舉行的新聞發佈會上，中國銀行業監督管理委員會主席郭樹清指出，2017年，銀監會將堅決治理各種金融亂象，把防控金融風險放到更加突出的位置，確保不發生系統性金融風險。

郭樹清說，房地產市場地域性差別巨大，不同城市、不同地方的房價漲幅所包含的泡沫，或者風險情況不一樣，所以在金融調控方面，希望銀行從自己的實際出發，穩健、審慎地把握對房地產市場的資金投放，包括對開發商和居民個人。

過去許多開發商借助資產管理產品融資，共同收購土地或開發新項目。上述各種禁令將限制該融資管道，開發商需更加依賴合同銷售產生的內部現金，以投資新項目或現有項目。

華遠地產財務總監焦瑞雲表示，2016年10月份以來，針對房地產的融資監管，公司債、私募資管有些產品已經受限。資金管道收窄、流動性收緊，諸多不利影響下，今年將更多地做並購重組，用其他融資方式來解決融資收緊問題。

泰禾集團董事長黃其森也認為，“金融行業近幾年發展較快，出現一些問題。金融應該服務大眾，服務實體經濟。去年流入房地產的資金主要來自兩個方面，一是金融信貸，另外是銷售。金融監管肯定會對整個市場有影響，而在目前樓市的大基調下，房地產行業的資金會面臨收緊局面。”

同策諮詢研究部統計顯示，今年1月，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計397.52億元，環比2016年12月的717.97億元減少44.63%。來自中原地產研究部的資料則顯示，今年1月全國房企包括私募債、公司債、中期票據等的融資合計僅133.08億元，延續了去年四季度以來的低迷狀態，相比2016年1月同期下降幅度達92%。

並購機遇

一些房企在看到融資收緊同時，也意識到並購市場面臨更大機遇。

黃其森表示，“去年我們大概百分之七八十土地都是並購。今年，宏觀調控非常嚴厲，很多企業可能會出現資金緊張問題，並購機會還是存在。今年泰禾基本上在公開市場上，可能很少會去參與。如果時機合適，我們更多可能還是採取並購。至少，泰禾不會去拿地王。”

黃馨慧則表示：“我們認為，2017年開發商取得良好合同銷售的能力及其土地儲備品質，將成為開發商之間更顯著的區分因素。”

標普預計，房地產市場整合將加速，大型開發商將繼續擴大市場份額。這是因為大型開發商擁有更多可售資源，更高的地域多元化程度，以及更強的銷售執行能力，即使在房地產業放緩情況下也能保證良好的合同銷售。

廣發證券也認為，儘管1月新增的中長期貸款創歷史新高，但在銀行逐步控制按揭貸總量的背景下，信貸放量不具備可持續性。按揭貸量控價漲將會對銷售進一步形成壓制，預計後續熱點城市成交將持續回落。

當然，在行業整體銷售有壓力背景下，龍頭房企2017年銷售或將保持一定增長（但增速較2016年回落）。廣發證券調研結果顯示，部分龍頭房企2017年平均預期銷售增速在20%左右，集中度提升及並購加速是銷售增長的主要支撐。行業資金全面收緊，加速確認了小週期景氣度的下行。

20年前，當中國內地的房地產企業還是散兵游勇之際，港資地產企業憑藉其品牌優勢牢牢掌握著國內房地產市場中最高端的市場份額和大城市中最核心的地段。然而時過境遷，當中資地產商紛紛湧向香江直搗港資同行們的大本營時，市場的格局和話語權已然發生了深刻變遷。變遷背後，並非因為港資不優秀，而是對手剛好把握了時代的脈搏。

中資地產商攪動香港樓市 斬獲近半拍賣土地

香港本地開發商越來越清晰地感受到來自內地開發商的壓力。近日，香港地政總署封押的一份份來自內地房企的投標書，宣示了香港樓市由本地開發商壟斷的局面正被打破。

在國內自去年10月密集的調控政策出臺之後，內地開發商開始了新一輪的押寶遊戲。香港是被內地開發商看好的市場，而土地仍是開發的立命之本，也是企業資金血拼的目的所在。在部分市場人士看來，調控之下，內地開發商憑藉寬鬆的資本佈局香港樓市，已成為香港樓市未來最大的變數。

中資地產商攪動香港樓市 斬獲近半拍賣土地

中資房企勇闖香港

內地開發商攪動一池春水。2017年至今，香港招標出讓的三宗土地中有兩宗最後落入內地開發商的手中。

據香港地政總署公佈的消息，1月25日，位於香港九龍啟德的一宗宅地出讓，吸引了保利、中海、新鴻基、萬科、華潤置地、龍光、長江實業、永泰地產等18家房企參與競拍，最後雅晉出價最高為55.29億港元，成功拿下。

記者查證發現，雅晉集團是香港國際建投(00687.HK)的間接全資附屬公司。根據香港國際建投公告，2016年4月，海航集團以每股4.53港元入主香港國際建投，成為其控股股東。也就是說，雅晉是海航系公司。

這已是海航在三個月內，連續投得的第三宗地。在此之前，2016年11月及12月，海航旗下的海航實業國際分別以近88.4億港元及54.1億港元投得啟德的兩宗住宅用地。短短三個月間，海航在香港的土地市場已豪擲198億港元。海航集團官網介紹，公司自1993年發展至今，已從單一的地方航空運輸企業發展成為囊括航空、酒店、旅遊、地產、商品零售、金融等多業態大型企業。

第二宗地落入香港本地開發商新世界之手。2月15日，新世界發展以77.9億港元拿下九龍長沙灣一宗商地。因為土地是商業性質，內地開發商中只有中海參與。

第三宗地的投標結果吸引了內地和香港兩地的極大關注。2月24日，龍光地產(03380.HK)聯手合景泰富(01813.HK)以總價168.55億港元投得位於香港鴨脷洲一宗高端住宅地塊，創下香港近年來單幅土地的成交總價最高紀錄。與龍光、合景泰富競爭的，有中海、萬科、華潤置地、恆隆地產、新世界、中信泰富、長江實業等14家房企。據龍光方面透露，龍光與合景泰富各持有宗地的50%權益。

香港地政總署披露的資料顯示，2016年5月至2017年2月，香港賣地總面積為31.4萬平方米，賣地總價1020.6億港元，其中約半數被內地開發商斬獲。

在內地開發商高舉高打進入香港市場的同時，過往活躍的香港本地開發商對市場的影響力迅速減弱。

仲量聯行資料顯示，從購地比例來看，香港本地的七大開發商新鴻基、長江實業、恆基兆業地產、南豐集團、新世界、信和置業及會德豐地產競價購得的宅地占市場整體的比例下降明顯——由2012年的45%，下跌至2014年的28%，在2016年更是跌至22%。

從住宅供應而言，仲量聯行預測，七大開發商的住宅供應占全港私人住宅供應量的比例將由2014年的85%及2016年的77%，下跌至2017至2019年的53%。

2月23日，香港特區政府發展局局長馬紹祥總結2016~2017年度的宅地供應情況時表示，2016年香港約推售21宗宅地，是自2010年政府恢復主動賣地以來，推售宅地可興建單位數量最多的年度。但來自仲量聯行的監測資料顯示，上述七大開發商在2016年共購入5宗宅地，較2012年的10宗明顯減少。

馬紹祥透露，2017~2018年度，香港計畫賣出28宗宅地、3宗商業/商貿用地，一宗酒店用地，其中有8宗來自2016~2017年的賣地計畫，20宗是新增用地。不過，馬紹祥表示，上述潛在房屋土地供應量的預測能否實現，將取決於政府用地的相關程式可否在年度內完成、鐵路物業發展項目及市區重建局專案的推展進度，以及發展商修訂土地契約及推行重建項目的意願等因素。

仲量聯行估價部亞太區資深董事周若瑜認為，政府賣地還面臨著環球經濟及金融市場波動、香港特區政府可能出臺的樓市冷卻政策，以及內地樓市政策轉變等不明朗因素。

中資地產商攪動香港樓市 斬獲近半拍賣土地

或推升香港樓市

儘管本地開發商對香港樓市仍有主導性的影響，但寡頭壟斷的局面已經被打破，激進的內地開發商成為謹慎市場中的鯰魚。

香港地政總署計畫，在接下來的4~6月，香港特區政府將招標出售三幅分別位於沙田、啟德及屯門的住宅用地。

仲量聯行香港投資部資深董事莫凱傑表示：“由於內地樓市在經歷宏觀調控，內地開發商將會繼續在香港尋求發展機會，不排除他們會以較高價格競購土地。”

然而，投資者認同內地開發商把地王遊戲擊鼓傳花般延續至香港嗎?香港國際建投自雅晉拿地當天即1月25日起，分別以1.28%、1.47%、1.04的微弱漲幅連漲三天;而龍光地產自2月24日拿地後，股價漲跌相間，但幅度平穩，皆在1個百分點上下徘徊。

同策諮詢研究部總監張宏偉告訴第一財經記者：“目前依然是國內開發商出海的好時機，在國內的核心城市佈局會遇到限購限貸甚至限價等難題，尋求其他的資源配置是應對當下調控的辦法之一。不少內地開發商在香港有上市平臺，尤其是內房股，其承載著境外融資平臺的搭建功能，發展香港市場屬情理之中。”

一位長期跟蹤香港市場的分析師對第一財經記者表示，假如內地開發商繼續補充香港的土地資源，香港本地開發商拿地的難度毫無疑問將會加大。但是目前，內地開發商拿地後需進入較長的開發週期，在產品入市之前，其對香港樓市的影響尚難以預測。

張宏偉稱，“去年9月開始，香港樓市進入上行通道，而內地樓市從10月開始進入下行週期。從週期角度而言，香港週期和內地週期剛好錯開。”

來自美聯物業的相關資料顯示，香港房價從2015年8月開始走勢向下，到2016年3月平均每平方英尺(一平方英尺約等於0.093平方米)價更是跌至7665港元，此後逐漸回升，至今年1月，香港平均每平方英尺價已回升至8500港元左右。

2月28日，香港差餉物業估價署公佈的1月私人住宅售價指數再升0.62%至309，已連續第十個月上升，同時也是連續第三個月刷新歷史紀錄。

值得討論的是，香港樓價的持續上漲是建立在香港特區政府不斷“調控”的基礎之上。2016年11月，香港全面提高買賣住宅物業印花稅率，無論交易價格高低，稅率統一調高至交易額的15%，只有購買第一套住宅的香港本地永久居民可以獲得豁免。

收緊政策出臺後，香港樓價不降反升。多位市場人士認為，出現此怪像的原因之一便是內地大量遊資進入香港樓市，推動樓價上漲。


中原地產研究部高級聯席董事黃良升看多香港樓市，他指出，目前香港豪宅樓價創下歷史高位，CCL(大型單位)指數向170點至175點目標邁進，而上周CCL指數為148.71點，按周升0.59%。

但標準普爾在日前的網路會議中表示，隨著未來政府增加供應、加息預期以及潛在調控升級和內地資本管制升級風險等可能性的到來，2017年香港平均住宅樓價將下跌5%至10%。

而美聯主席黃建業此前曾公開表示，香港樓市受外來因素影響較多，預期全年樓價會有10%震盪幅度。如果加息步伐溫和及經濟表現較好，2017年全年香港樓價或將上漲5個百分點。

3月6日晚間，招商蛇口海外上市平臺招商局置地發佈公告稱，旗下非全資附屬南京招商招盛房地產有限公司（簡稱“南京招商”），與重慶瀚置、句容金匯訂立合作框架協定，據此三方將成立一家合營公司，以專門從事開發此前成功投得的南京2016G98土地。

據《證券日報》記者瞭解，上述地塊為南京市秦淮區中華門外中山南路以西土地，為商住辦混合用地及二類居住用地，是招商局置地於今年2月15日南京開年首拍地塊之一，並且是由搖號角出買家，招商局置地以總價98.1億元人民幣摘得，為南京總價地王。

值得關注的是，拿地僅20天后，這塊地王即被分解，“招商系”背後的同盟軍也因此浮出水面。據上述公告顯示，碧桂園、香港置地參與該地塊開發。

對此，有消息人士向《證券日報》記者表示，招商局置地是招商蛇口的海外平臺公司，規模較小，可能吃不下如此大體量的項目，引入合作者是很常規的策略，不排除未來有長期合作的可能性。

　　“同盟軍”浮出水面

值得關注的是，對於上述98億元規模的地王地塊，三家合作者持股比例幾乎持平。

據招商局置地披露，于註冊成立程式完成後，南京招商、重慶瀚置、句容金匯在合營公司的資本權益將透過資本注資，分別調整為34%、33%、33%的比例。於3月14日前，各方須向合營公司作出初步注資。據此，南京招商將向合營公司授出金額為19億元免息股東貸款。

據查詢，重慶瀚置是受香港置地的間接控制公司，屬於招商局置地的關聯人士；句容金匯則是南京市高淳區碧桂園房地產開發有限公司全資持有公司。也就是說，“招商系”對於該大標的地塊選擇的合作者是此前有所聯繫的香港置地和碧桂園。

上述消息人士向《證券日報》記者透露，上述地塊為商住屬性，而香港置地和碧桂園剛好是對商業和住宅各有優勢的企業。更重要的是，將來其合作可能是長期性的，包括未來在拿地或者拿地後也有可能小股操盤，協同開發，降低風險。

招商局置地在公告中也提及，訂約方各自將受惠於是項合作，以發揮所長、捉緊市場機遇、提升其於中國房地產市場的投資組合，從而改善資本效益及績效，並降低投資風險。

另有媒體報導稱，上述三家企業的交集，早在過去多年間已有跡可循。其中香港置地首次進入重慶市場時，首個項目“長嘉匯”便是與招商地產合作；2013年11月份，雙方聯合以40.1億元競得重慶渝北兩宗宅地。而去年9月23日，碧桂園董事局主席楊國強曾攜總裁莫斌、副總裁程光煜等一眾高管前往深圳拜訪招商局董事長李建紅，當時楊國強便表示“非常期待與招商局合作”。

而關於對該地塊的投資及資金分配方面，招商局置地披露，南京中華門G98地塊應付總額約為103.1億元，包括土地代價98.1億元及履約按金5億元，將由訂約各方在合營公司的持股比例撥付。

　　高總價地王分解開發

事實上，對於一家房企來說，大體量地王專案往往難以“獨吞”而成功。以南京此前的256億元巨無霸地王為例，最終結局是，中冶置業因資金鏈始終無法解壓等原因，導致1號地分多塊轉讓，2號地遭政府收回，3號地自己開發。

有業內人士向《證券日報》記者表示，除了資金成本過高，回籠資金較慢外，高總價地王通常都是多業態組合的地塊，不但體量大，而且業態複雜，多數都是涉及重大規劃綜合體專案，包括商業、寫作樓、住宅，甚至包括教育、醫療等等多種資源的彙聚，這往往不是一家企業來做也能夠全部做到最優開發的，因此，無論是從資金壓力、開發風險等方面看，合作開發都是更為穩妥的戰略。

《證券日報》記者也注意到，招商局置地於2013年由招商蛇口（原名招商地產）通過反向收購的方式在香港上市，持股比例為74.35%。母公司大力支持公司的發展，注入了南京、廣州、佛山和重慶四個城市的房地產項目。

興業證券高級分析師魯衡軍稱，招商局置地上市後並沒有激進的擴張，除了在現有城市擴大土地儲備，僅進入西安和句容兩個新城市，目前公司總的土地儲備可供未來3年-4年發展，並可保持10%-20%的增長。

據記者瞭解，招商局置地2016年合約銷售額達到160億元，公司市值目前約60億元，對於一個僅土地成本就高達上百億元的專案，確實難以“獨吞”。

對此，上海易居研究院研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，南京市場對於拿地資金的審核較嚴，由一家房企搶先占一個拿地的“坑”，後續可以通過股權分散等方式來實現拿地權益的分配。另外，嚴躍進預計，今年整個資金面會略從緊，所以房企在這方面學會不斷降低資金成本。

同時，聯合開發，企業不必將資金大規模沉澱在一個城市的一個項目中，有利於對其他城市專案的投資和開發，助益現金回流，保證企業資金血脈暢通。

大陸國家信息中心分享經濟研究中心近日發佈《中國分享經濟發展報告 2017》顯示，分享經濟中的「住房分享」市場 2016 年一年交易額突破 200 億元 (人民幣，下同) 關口，一線城市對短期租房需求量集中。業內人士認為，「住房分享」不僅可有效盤活存量房源，且可帶來收入增加，未來潛在交易額有望達到千億元級別。

香港《文匯報》報導，報告顯示，「住房分享」發展迅速，整體上看正處於快速上升階段。2016 年「住房分享」市場交易額約 243 億元，比上年增長超過 131%。用於「住房分享」的房源數量約 190 萬套，參與「住房分享」活動的人數超 3500 萬人，比上年增長 1 倍以上。

「短租」是「住房分享」中最常見模式，80、90 後用戶是短租市場的主力軍。從運營區域看，一線城市的個人房源供給和需求量佔比均在 60% 以上，房源供給數量排名靠前的城市包括北京、上海、廣州、深圳、青島、杭州等東部城市。

展望未來，業內稱住房分享最大潛在交易額有望達到 1000 億元級別，「短租」行業的業務模式亦將出現很多全新概念，未來還會構建「短租」行業監管等措施，促使業態朝健康方向發展。

提及「住房分享」，最知名的非 Airbnb 莫屬，它是透過「共享經濟」，讓各地的旅客可以住在陌生人家的網站。從 2007 年創建到 2016 年，Airbnb 已在 191 個國家，34000 個城市提供服務，累計房客總數達到 6000 萬人次，這家市值 300 億美元的新創公司，儼然成為「共享經濟」最成功的案例之一。

目前中國「住房分享」市場空間吸引了包括小豬短租、Airbna 中國、途家網、住百家、木鳥短租等不下 20 家平台進入，形成百家爭鳴現象。據 iNews 新知科技指出，未來「住房分享」可能朝併購整合方向邁進，透過收購股份、併購業務以及戰略合作等方式，將平台做大，利於提升經營效率，形成整合優勢。

報告指出，目前國內主要「住房分享」平台的安全系統建設已日趨完善，包括資訊驗真、線上交易、入住保障、保險安全、信用記錄等方面，基本覆蓋了從選房、交易、入住、退租、評價的全過程。

此外，2016 年線上旅遊中住宿占交易規模約 20%，該市場最大潛在交易額有望達到 1000 億元左右。而在用戶需求的潛力方面，2016 年國內參與住房分享的用戶僅有 350 萬人，即便折合 1 億人，占全部旅遊人口的 2.25%，發展潛力巨大。

新盤接連推出超小型住宅單位，被市場謔稱「納米樓」惹來社會關注。港鐵（00066）物業總監鄧智輝明言，不希望港鐵物業發展項目的單位面積太過細小，近年已在招標書中列明港鐵有權參與發展商開則及入則。此外，港鐵在未來12個月，將推出7個物業項目招標，涉及8000個單位，如果全數成功標售，將是歷來供應最多的一年。

未有透露面積底線

近年新盤單位愈劏愈細，引起政府關注，發展局局長馬紹祥早前撰寫網誌，主動就坊間有聲音要求政府在出售住宅地皮時加入「限呎」或「限量」條款作出回應，強調政府密切留意市況，有需要時會加入賣地條款。

鄧智輝表示，明白市場有不同需求，部分樓盤單位設計趨向細小以降低樓價，滿足「上車」人士需要，但港鐵謹慎看待有關問題，不希望單位太細：「所以我們會有一些規條，與發展商共同發展時避免出現太過細小的單位。」他透露早在2015年已進行相關研究，並隨後在標書中列明港鐵有權參與發展商開則、入則，規定單位面積不可太細，至於具體呎數限制是商業秘密，不便透露。

嘉華（00173）發展的元朗朗屏8號，毗鄰西鐵朗屏站，最細單位面積只有203方呎；新地（00016）剛推出的長沙灣南昌站上蓋項目匯璽，最細開放式單位亦僅267方呎，細絕市區鐵路盤。

港鐵過往推出物業發展項目招標時，主要公布招標地盤的位置、樓面面積、預計單位數目和中標者需要興建的設施等基本資料，未有向公眾透露單位面積的限制。

不過，根據市場流傳的消息，港鐵在不少項目都有加入面積限制，例如早前由路勁基建（01098）夥拍平安不動產資本奪得的港鐵南港島線黃竹坑站上蓋第一期，預計可以興建700至800伙，消息透露，港鐵要求當中有最少180個單位的實用面積不得超過538方呎。

免重蹈屏風樓批評

有不願透露姓名的發展商表示，港鐵對單位面積的限制，會計入出價的考慮之內，並相信即使沒有面積限制，發展商因應市場情況和參考項目獲城規會批出的總綱發展藍圖後，不會興建面積太細的單位。

有分析員指出，政府於2011年正式收緊發水樓政策，當時環保團體曾指港鐵天水圍輕鐵站項目拒絕重新根據新例入則，大圍東鐵站物業又與附近屋苑名城和盛薈形成屏風樓，批評港鐵當年推出6個物業項目，當中4個項目呎價超過8000元，形容港鐵是無良地產商，要求作為港鐵大股東的政府與港鐵交涉。

據悉此事件之後，港鐵內部定下準則，更加積極地參與發展商圖則設計，盡量避免日後項目再觸及社會敏感議題而承受壓力，以及被轟跟風起納米樓。

推7項目涉8000伙

樓市熾熱亦促使港鐵擬加快步伐推出項目招標。港鐵今年可供推出市場招標的項目有7個，涉及8000個單位，包括將軍澳日出康城第11及12期、黃竹坑站第2及3期、何文田站第2期、油塘通風大樓地皮，以及作為九鐵公司代理人為錦上路站地皮第1期項目招標。其中油塘地皮涉及土地改劃要經城規會審議，但已到最後階段。港鐵財務總監許亮華表示，如果上述項目全數推出招標，將會是港鐵歷來最多新項目的一年。

至於討論經年的東涌小蠔灣車廠上蓋項目，預計可建1.4萬個單位，屬罕見超大型項目，鄧智輝指出，目標在上半年把有關項目改變土地用途的技術研究，以及環評報告遞交予政府，之後須經過刊憲及公眾諮詢等程序，距離實際可以推出市場仍需相當長的時間。

此外，中資近期在港接連以高價搶地，港鐵行政總裁梁國權稱，很開心見到不同發展商及投資者對港鐵項目有興趣，希望日後推出的地皮依然受追捧。

物業利潤挫九成 去年少賺21%
港鐵（00066）去年股東應佔溢利102.54億元，按年下跌21.1%，主要是期內物業發展利潤大降近九成所致，港鐵預期今年的物業發展同樣錄得較少利潤。

末期息0.82元 增1.2%

如果撇除物業發展利潤及投資物業重估，經常性純利89.16億元，按年升4.1%。派末期息每股0.82元，增加1.2%，全年派息每股1.07元，略高於2015年的1.06元。

期內香港客運業務總乘客量增加0.5%至19.488億人次，車費總收入174.89億元，上升4.39%。財務總監許亮華表示，車費收入增幅高於乘客人次，主要是2015年港鐵35周年推出一系列票價優惠，令基數較低；以及2016年車票加價。至於車站商務總收入增3%至55.44億元，但其中的廣告收入跌1.7%至10.9億元。

在香港物業租賃及管理業務收入47.41億元，上升4.6%。不過，期內港鐵旗下商場新訂租金平均升3.4%，遠遜2015年的12%升幅。物業總監鄧智輝指出，政府公布數字顯示零售已連續23個月下跌，租金加幅受壓是可以理解。

去年香港物業發展利潤大減89%至3.11億元，中國物業發展則錄得3.66億元，主要是來自深圳項目天頌入賬貢獻。

展望將來，觀塘線延線及南港島線（東段）通車後將對乘客量有利好影響，但亦會令折舊和利息支出增加。青衣城及九龍灣德福廣場二期的商場擴建部分計劃於2017年下半年開幕。

港鐵與政府達成的高鐵超支協議，涉及第二期特別息每股2.2元。許亮華說，港鐵一直有再融資計劃，對可預見資金需求已做好準備。港鐵截至去年底的負債總額1077.84億元，淨負債權益比率20.2%。

港鐵在2016年投資超過80億元進行維修、更新及升級工程，有關支出料會繼續增加。

頂層連天台443萬 業界：唔算貴

二手住宅樓市再度出現如去年9月大旺市時的瘋狂情緒，各區都爆出創新高成交個案。近日呎價連環破頂的新界上車屋苑天水圍嘉湖山莊，美湖居一個頂層連天台兩房戶，昨日以443萬元售出，呎價高見10045元，為該屋苑入伙25年來呎價首度衝破萬元關口，有業界更直言該單位價錢「唔算貴」，預計破頂成交個案陸續有來。

中原地產分行經理胡啟文表示，美湖居2座F室頂樓連天台兩房戶，實用面積441方呎，天台295方呎，昨日獲上車客斥443萬元承接，成交價創該屋苑同類型單位新高；而呎價達10045元，更屬整個嘉湖山莊最貴，較去年11月美湖居8座頂樓連天台E室造出的呎價9592元舊紀錄高出約4.7%，同時為屋苑入伙約25年來首度衝破萬元關口。

據了解，上述創嘉湖山莊呎價新高的單位，原業主本月初開價450萬元，放盤僅約一周即獲上車客以443萬元承接。胡啟文坦言，有關單位內櫳新淨，加上位處頂層，屬屋苑少有的同類型單位放盤。

嘉湖山莊前述單位呎價破頂，但銀行對該單位的估價更進取，參考本港主要銀行對單位的最新估價，中銀（香港）（02388）的估價達472萬元，較成交價高約6.5%；滙豐銀行的估價則為464萬元，高於成交價約4.7%。

破頂成交陸續有來

雖然嘉湖山莊終有單位成交呎價突破萬元關口， 但利嘉閣地產分行首席聯席董事文家輝認為，嘉湖山莊的兩房準分層單位最新造價亦接近420萬元，上述連天台單位造價明顯低於市價，直言該戶合理價甚至可達450萬元。中原地產高級分行經理陳思麗透露，麗湖居5座中層F室，實用面積442方呎，日前就成功以416.8萬元沽出，「相比起嚟， 今次連埋天台，個價唔算高啦」！

文家輝又預期，因市場氣氛持續熾熱，嘉湖山莊放盤業主的議價空間，普遍由早前的3至5%收窄至現時只有1%，預計屋苑破頂成交個案將陸續出現。

天水圍私樓呎價突破「五位數」之際，區內居屋同日再錄得呎價逾萬元成交。市場消息指出，天麗苑低層11室，實用面積213方呎，屬開放式間隔，昨日獲投資者以白表價（自由市場，已補地價）220萬元承接，呎價約1.03萬元，甚至貴過嘉湖山莊，亦追貼該屋苑同類型單位去年創下的白表呎價約1.05萬元紀錄。據了解，原業主本月2日放盤，至今不足一周已三度加價共12萬元，終以220萬售出。

其他屋苑亦有破頂成交，市場消息指出，馬鞍山新港城J座高層2室，實用面積338方呎，屬於兩房單位，以535萬元由區內租客購入，呎價達1.58萬元，創該屋苑呎價新高。

天麗苑白表呎價超私樓

近期市場多個屋苑都錄得特色單位連環破頂，除嘉湖山莊外，日前沙田河畔花園亦有連天台單位以呎價近1.75萬元易手，中原集團主席施永青笑稱：「有特色先會破頂，平庸單位自然難破」。他解釋，特色單位供應向來較少，較受情有獨鍾的人士追捧，並願以較高價錢入市。隨着市況轉趨樂觀，他預計此類單位創新高價的個案將不斷湧現。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，今年2月寫字樓買賣合約登記共有118宗，較1月的113宗增加4.4%，連續6個月超過100宗。

不過，由於造價逾億元的個案減少，上月寫字樓買賣登記總金額為16.27億元，按月減少17.3%，為去年5月錄得11.5億元後，近9個月新低。黃良昇預期，農曆新年後寫字樓物業的交投平穩，預計3月的登記數字將窄幅徘徊。

樓市升溫，多區二手交投轉活，以將軍澳為例，本月暫錄44宗成交，較上月同期的26宗，急升69%。

美聯物業區域聯席董事劉卓豪透露，二手市場旺，本月至今將軍澳區私樓及居屋買賣成交共錄約44宗，較上月同期約26宗大升約69%；租賃交投則顯著回落，本月至今將軍澳區租賃交投約44宗，較上月同期約73宗，下跌約4成。

他指，由於市場購買力逐漸釋放，入市買樓意慾高漲，不少放盤業主心態亦趨強硬，現時普遍議價空間收窄，部分出現「零議價」，甚至反價情況。以維景灣畔17座高層C室為例，實用面積663平方呎，屬3房1套間隔，業主原本由叫價950萬元，後大幅調升至988萬元，最終以980萬易手，創項目同類單位歷史新高。

其次，同區富麗花園1座高層H室，實用面積410平方呎，屬兩房間隔，業主放盤僅兩小時便吸引新婚客洽購，議價18萬元後，以512萬元易手，呎價12,488元，屬屋苑兩房單位新高紀錄。

裕明苑644呎 600萬新高

另一方面，世紀21物業分行經理魏仕良表示，裕明苑B座高層01室，實用面積644平方呎，坐向西南，望內園景，原於去年12月開價580萬元放盤，其後業主反價至610萬元，日前經議價後，獲區內首置客以600萬元（自由市場價）承接，實用面積呎價9,317元，創該屋苑成交價歷史新高。

新一年賣地計劃內，新增大埔白石角優景里地皮，面積達35.7萬平方呎，屬於賣地表內面積最大的一幅，逾35.7萬平方呎，料屬中低密度住宅項目，可建樓面53.6萬平方呎，估值約26.8億元。

面積36萬呎 料建710伙中型戶

下年度新增的住宅地以市區地皮為主，新界區地皮之中以白石角優景里與博研路交界地皮最矚目。

地皮位於吐露港公路南面，比鄰教育學院白石角運動場，目前為「政府、機構或社區」用途，需要進行改劃才能夠推出招標，將會作「住宅（丙類）」用途，料作中低密度住宅項目，參考周邊屋苑，估計地積比率約1.5倍，可建樓面約53.6萬平方呎，預計能提供約710伙中型單位。

剪裁彈性高 可吸引中小財團

優景里用地前方為政府近年批出的6幅白石角住宅地，該6幅用地發展密度較高，建築高度主水平以50至60米，或阻擋優景里用地的景觀，不過由於地皮地盤面積及規模較大，設計及剪裁彈性較高，相信仍能吸引不少中小型發展商競投。

政府自2014年起，連續批出6幅白石角住宅地，合共涉及453.4萬平方呎樓面，相當於5,000至6,000伙供應，分別由5間不同發展商瓜分，由於批地時間接近，預計日後賣樓推售步伐接近，市場競爭或相當激烈。

參考該批白石角住宅地每呎樓面地價介乎3,300至4,567元不等，市場預計，新增的優景里地皮估值約26.8億元，樓面地價約5,000元。

至於同區下年度仍有2幅位於乾坑、大埔公路大埔滘段的中小型地皮推出，面積分別約6.7萬及4.9萬平方呎，地積比率均為1.5倍，預計分別提供10.1萬及7.3萬平方呎樓面，估值約3.6億至5億元，適合中小型發展商競投。

核心零售區舖位錄損手千萬元個案，消息指，尖沙咀棉登徑13至15號一個地庫舖位，作價1,980萬元交吉成交。舖位入口連地庫面積約2,350方呎，以成交價計算呎價8,426元。

原業主於2013年以2,998萬元買入，物業期內賬面勁蝕1,018萬元。

另一方面，觀塘康寧道55號地下1至5號舖，獲李姓資深投資者以2,600萬元承接，舖位合共面積1,368方呎，折合呎價19,006元。舖位目前由車仔麵舖承租，月租約8.8萬元，買家可享4厘回報。

原業主於2010年以1,100萬元購入舖位，持貨7年升值1.4倍。