遠雄、新潤百億新案競登場

樂觀看待
329檔期登場，雖北台灣案量創近6年新低，僅1648億元，但上市建商推案力度，卻較去年成長約1倍，如遠雄（5522）、國建（2501）及新潤（6186）等，都有新案登場。業者普遍認為，今年市場將可落底盤整，鎖定有自住需求的產品推案，交易應可樂觀看待。

遠雄今年329檔期在全台北中南共推出5案，分布於台北市內湖區、新北市新莊區、台中市及高雄市，案量最大者為高雄豪宅案「遠雄THE ONE」，坪數規劃116~366坪，單價47~68萬元，總銷達168億元。另外，新莊「遠雄國匯」規劃中大坪數產品，總銷75億元，也是指標案。

遠雄視市況進場
遠雄房地產總經理張麗蓉表示，房市買氣自去年年底開始醞釀回升，以遠雄旗下案場為例，今年整體春節表現，就較去年同期成長65%，「今年預計共有14案將推，目前皆在醞釀中，視市況正式進場。」
國泰建設329檔期共有2案公開，分別為台北市文山區忠順街「國泰昕春」及新竹科學園區旁的「國泰禾」，總銷54.5億元。

國泰對後市樂觀
其中，「國泰昕春」為都更案，國建共計分回32戶，此案規劃37~69坪，單價75萬元，由國建自售，國泰建設協理林清樑透露，37坪戶數不多，據了解幾乎被預約光。「國泰禾」基地位於新竹市東區介壽路上，坪數規劃28~40坪，單價38萬元左右，鎖定有自住需求的民眾。

林清樑認為，去年下半年表現已較上半年為佳，房價應無再大幅度崩跌的跡象，「公司對後市表示樂觀。」
新潤在新北市板橋區有「青峰」、鶯歌區則有「新潤幸福莊園」等案，總銷達75億元。青峰案位於江翠北側重劃區，規劃2~3房產品，主打青年成家，由公司提供限定名額的優惠付款方案，單價則在42~45萬元間。而「新潤幸福莊園」，基地位於鳳鳴重劃區內，規劃21~42坪、單價20~25萬元，價格具競爭力。

不只買屋流行小宅，台北東區店面也改採分割出租，降低總租金來換取租戶，擴大可承租行業別，不再只有單一大品牌才能承租，商仲業者分析，一間原本月租要價50、60萬元的店面，分割後可能只要10來萬元，目前以15~20坪中小坪數最搶手。

東區貴為北市一級商圈，多為一線品牌才能進住，不過近來出現不少空置店面，房東為求順租，開始將原本大坪數店面分割成小店面，以近來更趕工裝潢的忠孝東路四段223巷口，原由韓系咖啡店承租，近來部分由手搖飲料店租下，打算做為品牌旗艦店，內部還分割成4個小店面招租中。另外，原安泰銀行也分割成2店面出租、舊金石堂店面則在去年由星巴克租下一半店面。

第一太平戴維斯研究部資深經理丁玟甄指出，在熱門商圈中出現店面切割，一般會在景氣大好與不好的時候出現，在景氣好時，房東會希望在大切小後，增加單坪租金，來拉高整體獲利；相對的，景氣差時則是希望壓低總租金，讓一些小本生意的零售店家也有能力承租。

熱區集中在巷內
不過，東森房屋忠孝敦南加盟店店東周榮義表示，這波分割店面出租熱區主要集中在東區巷內，且與過往分割成小坪數店面不同，近年餐廳、美妝網拍品牌進駐，開始擴充為中小坪數，目前以15~20坪及30~40坪等中小坪數店面最搶手，如茶街精華巷弄每坪1~1.2萬元、茶街周邊巷弄每坪6000~8000元，177巷、161巷每坪則約5000~6000元。

鄰捷運又有學區「周邊易漲難跌」

住宅周邊有公園，一向是房價利多，根據實價登錄資料統計北中南指標公園周邊房價，除高雄凹仔底森林公園外，其餘均高出行政區房價3%~15.2%，而全台最高貴公園宅則在台北大安森林公園周邊，平均單坪要價86.1萬元，是高雄的4倍。房仲業者指公園宅有綠地及景觀，周邊住宅易漲難跌。

台北市公園綠地首指佔地約25.9公頃的大安森林公園，正處台北市蛋黃區，加上鄰近捷運站優勢，周邊生活機能豐富又具學區優勢，房價維持在8字頭，指標案「勤美璞真」坐落公園第1排，實價以來僅揭露2筆成交，最高價為2015年11月的6樓戶成交，單價達202萬元。

新北鍍金漲15%
不過北市大安區房價單坪達83.6萬元，大安森林公園周邊微幅高出3%，達86.1萬元，鍍金效應尚不明顯。相對來說，新北市中和區的「四號公園」周邊，住宅單價來到每坪44萬元，相比中和區每坪38.2萬元，價差達15.2%，同樣在台中南屯區的「豐樂公園」周邊，也高出行政區行情約13.4%，拉抬效應明顯。

台中捷運將貫穿
永慶房產集團業管部經理謝志傑表示，佔地3萬多坪的新北市中和區「四號公園」周邊，除了綠地、永安市場捷運雙機能，加上介於中和及永和交會地帶，距北市也僅一橋之隔，雖然周邊房價較區域高，不過仍維持4字頭價格，比台北市更親民。
至於台中「豐樂雕塑公園」平均住宅單價23.7萬元，高於南屯區平均的13.4%。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，除公園本身特性外，也具備大型量販店鄰近之生活便利性，且整體八期重劃區交通建設完善，未來捷運綠線直接貫穿8期重劃區，設置G11和G12站，持續看好發展潛力。
全台四大公園宅當中唯獨高雄的「凹仔底森林公園」周邊房價稍低於當地行情，較行政區價差仍有4.3%差距，平均價格約22.3萬元，陳炳辰認為，當地熱銷多為低價物件，但鼓山區又以豪宅高價產品為主，令該區房價呈現偏低情勢。

高雄有輕軌加持
有巢氏房屋南區協理陸志宏進一步說明，「凹仔底森林公園」未來有大順路沿線還有環狀輕軌加持，是高雄挑選公園宅的新熱門區域。
民眾劉小姐表示，住家附近有公園一定大大加分，不過也常會遇到仲介拿著這點來加價，有時候只是小公園也講的很厲害，值不值得還是要多加評估。

台中精華商圈公益路號稱「餐飲一條街」，近年發展愈來愈繁榮，獨棟的餐廳商家一家接著一家開張，也是台中店面租金最高的一條路，不僅少有空置店面，房東漲租金不手軟的消息時有所聞，甚至有店家10年租金支出逾7000萬元。

牛排館成地王
近期公益路積極裝潢的獨棟店面，原店址由一心豆干經營，歇業後閒置沒有太久，據實價登錄揭露，總坪數近300坪、去年11月以月租金75萬元出租，承租方是「寵物公園」，近期將開幕。公益路地王就屬公益、大墩路口的赤鬼牛排館，租金從早年的每月45萬元，據聞已翻倍。新開幕的卡啡那咖啡館，佔地約200坪，據了解光空地出租，每月就要75萬元。
磐鈺建設總經理沈瑞興分析，公益路、近大墩路周邊，是最熱門的指標地段，店面月租金行情每坪2000~4000元，店面售價依照新舊、單坪條件不同，每坪開價50~150萬元都有。他表示，投資餐廳初期成本很高，為了長期收益、一定要長年攤提裝修成本，一次簽10年租約是很常見的。

不過，舊5期生活圈接近飽和，僅有大墩路口預售新案「磐鈺雲華」店面出售，最大店面為207坪、開價4億元，換算每坪193.2萬元，未來有機會成為公益路新「店王」。也因為核心商圈租金嚇人，近年公益路商圈也逐漸往單元2重劃區擴散，多以空地出租或分割商場出租為主。

公益路店面小檔案
位置：台中東西向重要道路，串聯5期與7期重劃區
指標店家：勤美誠品、85度C，鼎王麻辣鍋、輕井澤、赤鬼牛排
月租行情：每坪2000~4000元
售價行情：每坪50~150萬元
資料來源：《蘋果》採訪整理

268米全台最高趙藤雄豪語「3年內完銷」

總銷額達168億元，遠雄建設高雄超高飯店豪宅案「遠雄THE ONE」昨舉辦公開儀式。遠雄企業團創辦人趙藤雄指因銷售合乎預期，因此開價有5~10%調幅，區段屬高雄最具指標亞洲新灣區，周邊重大建設多，即便產品屬高價豪宅，但一定物超所值，有信心3年完銷。

「遠雄THE ONE」位於高市中華五路、新光路口，基地正對高雄市立圖書總館，該案樓高268米、地上68樓，是高雄僅次「高雄85大樓」的建築，更是全台最高豪宅住家。1~16樓引入集團「遠雄悅來」飯店，59樓以上屬公設層，預計2019年完工。去年12月底已售出38戶，原先開價每坪47~59萬元，目前已提高單價為47~68萬元，總銷額從160億元拉高至168億元。

周來客數40組
趙藤雄指從土地取得到完工耗時逾25年，「遠雄THE ONE」是公司成立50年來代表作，未來自己也會保留1戶，因剛開始銷售價完全不賺錢，看好未來房市景氣，想說能加利潤因此提高售價，「產品具高度特色且品牌售後服務領先業界，即便是高總價豪宅，3年內可完銷。」

目前高雄2大指標豪宅為京城建設凹仔底森林公園首排案「京城」，實價登錄揭露7戶，每坪成交至少58萬元，針對近期房市買氣，京城建設發言人周敬恆指出，目前每周來客數有30~40組，不少組均有意願簽約，目前仍在協商價格，高價豪宅買氣相對比去前好。

買氣提升15%
永慶不動產高雄中華藝校加盟店店長郭銘揮指，台商資金回流，今年與去年相比豪宅買氣有提升約15%，目前每10組客戶會有1組有意願選購80坪以上換屋或豪宅住家，遠雄THE ONE銷售若近40戶，已開出不錯成績，至於後續發展仍有待觀察。

遠雄THE ONE
位置：高雄市前鎮區中華五路與新光路口
基地╱戶數：1408坪╱242戶
坪數╱格局：116~366坪╱毛胚屋
總銷╱價格：總銷售168億元，每坪47~68萬元
已售戶：38戶
樓層：地上68樓、地下7樓
完工日：預計2019年
產品特色：位屬亞洲新灣區，樓高268米僅次高雄85大樓成全台最高住家
資料來源：《蘋果》採訪整理

高房屋稅、高地租，地上權標案掀解約骨牌效應！繼嘉泥、新纖宣布標得的地上權案「拒絕再玩」，據悉昇陽建設在二○一三年標下的台南、屏東兩大案，也正與財政部國產署洽談解約。地上權案接連解約，凸顯財政部活化國有土地政策面臨困境。

昇陽建設總經理簡伯殷證實，台南、屏東的地上權案因「稅負、法令風險過高」，開發案已不符合投資效益，確實與政府洽談解約中；他對細節不願多談，僅表示「既然遇到了，只能面對」。

嘉泥一月底宣布旗下子公司嘉新資產開發持有的大安區地上權案，原欲推出「嘉新金華薈」案，也因地上權案稅負風險過高，已與國產署解除地上權契約，成為全台第一宗地上權案解約案。此外，新纖於廿二日也代旗下的新星興業公告，將與國產署解除台北市仁愛路約二四五坪土地的地上權案，主因同樣是地上權案持有成本過高，整體開發成本不符效益。

建商表示，企業寧願賠償解約金，也不願意持續投入新案開發，顯示政府欲藉由地上權案活化國有土地是失敗的政策；開發商在評估是否投入土地開發時，很多潛在風險都必須納入考量，像是房市景氣、稅負負擔、經營管理能力等。

麗寶集團麗盛建設總經理何昭宏表示，雖然國產署去年十月起已修正地上權租金政策，改採「部分固定、部分浮動」方式，但該法因仍有部分採用浮動方式，依然存在未來地租會調漲的風險。

何昭宏說，政府對國有地的態度既然是希望以地上權為主，就必須要有金融體系的配套，但目前銀行對於承貸地上權住宅案的意願仍低，開發商即使標得了土地，未來開發方向也只能朝自用或商用規畫，土地開發使用的強度受限，土地就無法做多元化利用，建商投入意願大幅降低。

建商分析，近十年地方政府大調公告地價，調幅至少三成到五成以上，這種無法評估的暴增式稅負風險，加上當初與國產署簽訂法令又無法「因時制宜」的有調整彈性，造成政府、開發商、甚至買到地上權住宅的住戶「三輸」。


工商時報
地上權宅三高一低 陷三輸

位於台北景美的「華固新天地」即將完工交屋，已購戶已組成自救會公開陳情，日後每年地租恐將從6萬多、暴漲到10萬元；至於「台北花園」地租，去年起也大噴出，1個月就要繳掉10萬元地租。根據調查，現在至少有9成地上權新完工住宅，面臨賣不掉的窘境，地上權土地正陷入高地租、高折舊、高房貸利率、低房貸成數「三高一低」的困境，使得政府、地上權人、住戶陷入「三輸」。

建商大苦主想解套想破頭

如今建商大苦主想斷尾求生，但卻卡在門縫，動彈不得、進退兩難，並紛紛尋求解套之道。其中，已滯銷多年的「吉美璞立」就已改為飯店管理商務住宅；「仁愛本真」最近也積極轉賣為租，有意全棟改為出租旅館來自救。

創意家行銷團隊副總柯仲武表示，地上權住宅正陷入高地租、高折舊、高房貸利率、低房貸成數「三高一低」的困境，尤其持有成本太高，更使得已蓋好1~3年的幾棟地上權宅，不得不苦思解套之道，以活化資產。

有的變身為出租式飯店宅

以吉美建設來說，手中已得標2案地上權土地，共繳交權利金20億元，其中內湖「派樂地」尚未解套，而民生東路的「吉美璞立」，則找到解套之道。

柯仲武表示，2016年初創意家再度進場「吉美璞立」銷售，降價到每坪80萬元，還是滯銷；最近終於再改弦易轍，吉美建設大老闆家美建設機構決定，全棟包裝為出租式飯店管理商務住宅的大樓，租約非常彈性，從周、月到年都歡迎，頗受民生敦北商圈的外商、陸企等高層主管商務人士所青睞，迄今61戶已出租5成，算是終於找到活水。

至於日勝生，近4年有兩筆新的地上權土地得標，一個是敦南派出所、一個是仁愛路四段巷內「仁愛本真」，其中敦南派出所已解套，全棟出租給「Home Hotel」、租期20年，讓這塊地有了長期穩定的現金流挹注；不過，「仁愛本真」還沒解套，去年一度想改為銷售20年+20年的使用權，但市場反應平淡，全案不了了之，後來改為依循敦南派出所模式，洽飯店業者，有意全棟出租。

有的住戶每年地租達百萬

至於地上權豪宅「台北花園」，是早期地上權宅的代表之作，但也是最重的殼，沈重的地租，每月要負擔10萬元以上，一年竟要100多萬元！幾乎所有住戶叫天天不應叫地地不靈。

最近準備完工交屋的「華固新天地」，董事長鍾榮昌不否認：「有些已購戶想要退戶，不過依買賣合約必須繳交違約金15％，因此估計想退戶的比例應不超過1成，預計4月交屋。」不過上百名已購戶陳情，這塊地公告地價漲幅高達49％，使得每年地租暴漲至9.6萬元，令人苦不堪言，因此向台北市議員徐弘庭陳情，住戶希望政府能讓華固案地租能與公告地價脫鉤。

觀點－地上權宅一國多治 居住正義不及格

從「華固新天地」已購戶最近在交屋前夕引發的話題觀察，台北市、包括全台灣，每一筆地上權土地招標的條件，不論租金計算基礎、地租比例，都不一樣，例如「台北花園」、「京站」、「台北101」、「華固新天地」等，不論住宅或商業大樓，地租條件統統不同，光是佔每年公告地價比例，就從1.5％、3％、5％、6.5％、甚至到10％，不一而足。

對於消費者來說，根本永遠都搞不清楚，買了地上權住宅，以後完工交屋的50年、或70年，除了當初已付清一筆一次性繳交的權利金外，今後銀行貸款成數、貸款利率，會是多少？這種一國多治的地上權宅，暴露出居住不正義。

尤其每年還須繳交多少房屋稅？地租？究竟累計50年或70年所支付出去的權利金加上稅費，買一棟地上權住宅的總價款，究竟應該是多少？跟一般有屋有地的所有權房屋來比，購買地上權宅，究竟有沒有利？該不該買？這些答案對於升斗小民來說，更是難解之迷。

儘管地上權宅比市價便宜3~4成，不必每年繳交地價稅、土地增值稅，會吸引特定族群進場入手，但是，現在地上權宅還是面臨「三高一低」的困境。

因為過去地上權被法律依階判定是屬於使用權，雖然直到這幾年，法務部已放寬解釋其使用權應等同於債權，以利銀行融資貸款，然而由於地上權宅的價值是逐年遞減、折舊率高，再加上房屋稅又被墊高、公告地價暴走式的調漲，使得地租出現跳躍式的暴漲，造成房、地總稅，超乎預期。

以「華固新天地」來說，住戶每年必須繳交公告地價3.5％為地租，給華固建設，華固再以當年得標的地上權人身份，繳交地租給財訓所。和一般有屋有地所有權住宅每年繳交的自用住宅地價稅（公告地價的千分之2）相比，要高出3.5~17倍；且若剩餘存續年限愈短、房子折舊率愈快，要轉手會很困難，因此也嚇到有些已購戶都不敢交屋。

加上地上權宅的銀行貸款貸款，是弱勢中的弱勢，銀行對於可分割過戶、出售的地上權宅，不是拒貸，就是要求利率在3.5％~4％以上、但貸款成數卻只有5~6成。

因此最終的結果，就是地上權宅的二手市場流通性，根本處於半停滯狀態，不是銀行不肯再碰、就是被投資客低價接手去當包租公。

淪為一國多治的地上權宅，已是居住正義旗幟下，最不及格的住宅市場，政府看到了嗎？

年金改革如火如荼，為提高退撫基金績效，銓敘部已著手研擬放寬基金得投資不動產。銓敘部長周弘憲表示，在多位考試委員建議下，銓敘部正研擬放寬將不動產列入退撫基金投資標的。

為改善軍公教勞相關退休基金財務狀況，考試院和行政部門日前已分別透過開源節流研擬各項改革草案，在提升退撫基金經營績效方面，多位試委日前在考試院會中建議，應增加不動產在內的多元投資管道。

周弘憲表示，目前保險業資金已開放可投資不動產，但政府基金包括退撫基金在內，都限制不得投資不動產市場，許多試委都認為，之前不動產市場景氣大好，若政府基金能夠投入，「端出的經營績效成績單一定會好很多」。

他說，不動產確實是值得投資的市場，銓敘部將會朝向放寬不動產列為投資標的的方向來修正相關辦法及法規。雖然目前不動產市場景氣相較前幾年不是這麼好，但未來即使開放，退撫基金也不見得要馬上投資，只是讓退撫基金多一項可以生財的工具，待市場狀況好轉後隨時可以投入。

不過周弘憲也表示，要開放退撫基金投資不動產除了必須修改相關行政命令外，還涉及到修法，目前退撫基金若購買不動產，依法所有者將會是「中華民國政府」，亦即屬於國家資產，因此除了涉及修法開放政府基金得投資不動產外，也要變更得讓基金管委會得作為不動產擁有者，才能處理不動產買賣。

公告地價為地價稅的課稅稅基，按現行平均地權條例規定每3年重新規定地價1次。惟近年不動產市場景氣波動頻繁，公告地價3年一調，因「短期地價僵固、遞延地價動態」特性，較無法及時反映地價動態。北市府在2015年配合內政部推動地價合理化政策，曾具體提出「縮短公告地價調整頻率，拉近與市價差距」建言，以促進土地稅基合理化，並經行政院2015年8月第3462次院會決議請內政部研議辦理。

由於縮短公告地價調整頻率，涉及平均地權條例修法。中央也已在2015年8月召開正式會議討論條文修正草案，並已於2016年11月8日送內政部法規會進行審查。目前提送修正版本，係採公告地價縮短為「2年一調」方式辦理。

然而自實價登錄實施後，各界對於房地價格變動的認知與敏感度提升，目前公告地價三年一調，實無法及時反應地價變動，直接影響地價稅基的公平合理性。例如台北市2016年公告地價反應過去三年累計公告土地現值變動，一次調漲30.38％，2017年公告土地現值反應地價變動雖下跌2.43％，然公告地價卻囿於法令未達三年不能調整之規定，無法及時反映地價稅基的變動，也無法合理減輕民眾地價稅負擔(以台北市2016年地價稅總稅額約294.96億元為例，假設2017年公告地價併同公告土地現值下跌2.43％，預估將能減少總稅額約7.17億元的民眾稅賦負擔)，如此公告地價如三年調一次，將造成政府每年計徵地價稅基的合理性受到質疑。

綜上，建議中央應儘速修法使公告地價得每年公告反應地價變動，或授權地方政府得視實際地價變動每一至三年公告。此為法律制度合理化的變革，無關討好與否，也無涉個別利益的算計，法律制度的合理化除可重建人民與政府的信賴關係，也是同步推動地價一價化與價稅租分離的第一步。也冀望未來房地稅制改革及政府財政紀律亦應一併加速持續努力。

有房仲網路問卷調查，超過五成租屋族明顯感受到租金上漲壓力，而六都中台中的租金漲幅最高，專家解讀，這明顯就是房東將成本轉嫁給房客，而政府的租屋新制確實需要配套。

「蘋果日報」報導，全國不動產公布六大都會區近2年租金行情，台中市漲最兇，年增幅達到7.8%，而台北市租金最高，平均每坪每月租金達1,366元，而有33.5%房客每月租金占薪資比例落在11%~20%之間。

對於台中租金漲幅7.8%及上路不久的租屋新制，房產專家田大權認為，這很明顯就是成本轉嫁，並指出租屋新制還欠缺配套。

田大權指出，若能採用分離課稅，讓房東和房客在簽租約時，讓租賃所得稅轉成規費，就不會拉高房東的綜所稅率，讓房東不用漲租，也願意繳稅。

家庭月收入該賺多少，才適合買房子呢？一對月收入加起來七萬元的年輕夫妻，最近接受媒體採訪時說，為了增加儲蓄，婚姻生活只能屈就「三不」，即不生、不買房、不出國，引起ptt網友熱烈討論，不少人都建議他們，「不買房是最大錯誤，沒房很難翻身」。

太太珍妮特，向東森新聞雲記者表示，每個月和先生的收入，扣掉兩萬元房租、一萬五儲蓄、繳保費等，每月現金所剩無幾，根本不敢妄想在台北買房子，更別提生小孩、或出國觀光休閒。

他們平日也很少跟朋友聚餐，沒事就待在家，減少開銷，偶爾出去一日遊，也都是自備水和食物，減少到觀光地花費。有網友看到他們的生活方式，甚至直言：「這種生活有什麼樂趣」、「可憐！幹嘛結婚。」

相較於上述例子，論壇mobile01則有網友分享說，自己身邊一位朋友，35歲，家庭月收入5-6萬多，最近貸款約1100萬，買下林口新大樓，每個月要繳四萬多的房貸，長達30年外，另外還要養小孩及養車，讓他聽了頭皮發麻。

有人回應也認為，隨著小孩長大支出增加，這樣確實讓家庭資金支出太緊繃，不過也有另外一派網友認為，房子是存錢，房子也會越繳越便宜，若真的付不出來，除了二貸，還能等小孩長大工作賺錢，幫忙付房貸。

　　3月26日，萬科企業股份有限公司公佈2016年年度報告。2016年，萬科實現銷售金額3，647.7億元，同比增長39.5%，在全國商品房市場的佔有率進一步上升至3.1%。

　　期內萬科營收和利潤穩步增長。其中，實現營業收入2，404.8億元，增長23%；首次實現歸屬于上市公司股東的淨利潤210.2億元，增長16%；每股基本盈利1.90元，增長16%。公司全面攤薄的淨資產收益率提升至18.5%，同比上升0.44個百分點。

　　值得關注的是，萬科董事會換屆選舉在即，萬科發出了一個大紅包。根據同日披露的2016年度分紅派息預案，2017年，萬科每10股擬派送人民幣7.9元（含稅）現金股息，以此計算，2016年度萬科現金股利約為87.2億元，占公司2016年合併淨利潤的比例為41.48%。2016年，萬科的整體稅金支出達到436億元。

　　財務安全下的增長

　　2016年，萬科實現銷售面積2，765.4萬平方米，增長33.8%；銷售金額3，647.7億元，增長39.5%。全年銷售的產品中住宅占比84.7%，其中95%為144平方米以下的中小型普通商品住房。

　　已進入的65個城市中，萬科在14個城市（北京、上海、廣州、深圳、杭州、武漢、蘇州、東莞、佛山、南京、西安、寧波、瀋陽、天津）銷售金額過百億，40個城市的市場銷售排名位列當地前三。

　　2016年萬科結算面積和收入穩步提升，實現結算面積2，053.3萬平方米，同比增長20.5%；結算金額2，341.4億元，同比增長23.1%。

　　由於銷售規模遠高於結算規模，截至2016年底，萬科已售未結資源進一步上升，合併報表範圍內已售未結面積為2，279.7萬平方米，合同金額約2，782.3億元，較2015年年底增長29.4%。

　　堅持以現金流為基礎的真實價值創造，是萬科近年來增長理念的一大要點。

　　2016年萬科的銷售回款率在上年基礎上進一步提升，超過95%；全年實現經營性現金淨流入395.7億元。年底持有貨幣資金達到人民幣870.3億元，遠高於短期借款和一年內到期的長期借款人民幣433.5億元。

　　萬科董事會秘書朱旭表示：“充裕的資金一方面強化了公司的風險抵禦能力，另一方面，也使公司能夠更加主動地應對市場波動，發掘潛在的項目獲取機會。”

　　截至2016年底，萬科的淨負債率（有息負債減去貨幣資金，除以淨資產）為25.9%；有息負債中，一年以上的有息負債占比為66.4%。

　　為提升資金利用效率，萬科還聯合上下游合作夥伴開展多管道的融資創新嘗試，打造金融合作生態圈。2016年，以萬科供應鏈為基礎的國內首單地產供應鏈金融ABS在深圳證券交易所獲得批准，並成功發行四期，總金額近人民幣60億元，受到市場多種類型投資者的追捧。

　　合夥人共謀轉型創新

　　在核心業務穩步增長的同時，萬科也在圍繞城市配套服務，不斷探索充實業務佈局。

　　在物業服務領域，萬科物業2016年實現合併報表範圍內主營業務收入42.6億元，增長43.4%。

　　在商業地產方面，2016年，上海七寶萬科廣場、寧波1902廣場、貴陽萬科廣場、北京住總萬科廣場等大型商業專案開業。同時，萬科還聯合其他投資方收購了印力集團控股有限公司的股權。基於印力集團成熟的商業開發和經營管理能力，萬科已明確將其作為公司商業地產平臺的載體。

　　在物流地產領域，2016年萬科新增專案10個，新增可租賃面積96萬平方米。截至2016年底，萬科物流地產已累計獲取18個項目，總建築面積約147萬平方米。

　　在滑雪度假方面，萬科也初步樹立了自身的品牌形象。截至2016年底，萬科已運營管理了吉林萬科松花湖、橋山北大壺以及北京石京龍三個滑雪項目。萬科運營管理的雪道面積、造雪系統服務面積、索道數量均居全國第一。

　　此外，萬科在長租公寓、養老業務等方面也進行了積極的探索。目前，萬科已經形成了以“泊寓”為統一對外運營品牌的長租公寓佈局，2017年將迎來公寓業務的快速發展。

　　在深耕內地業務的同時，萬科的國際化戰略持續推進。截至2016年底，萬科已進入三藩市、香港、新加坡、紐約、倫敦、西雅圖等6個海外城市。

　　2016年，萬科股權事件硝煙四起。“股權事件一度對公司的團隊士氣產生明顯影響，增加了公司引進優秀人才的難度，”朱旭表示，正是在這樣的背景下，事業合夥人機制發揮了關鍵作用。

　　2016年，萬科對原有的跟投制度進行了反覆運算優化，推出跟投方案3.0，通過取消追加跟投安排、設置門檻收益率和超額收益率，保障萬科優先於跟投人獲得門檻收益率對應的收益，鼓勵跟投人員為公司和股東創造更大價值。

　　萬科年報顯示，專案跟投在加快項目周轉、節約成本、促進銷售等方面作用突出。截至2017年2月底，萬科累計跟投項目308個，跟投項目從獲取到首期開工、首期開盤以及現金流回正的平均時間明顯縮短，行銷費用率得到有效控制。

　　“未來，我們將堅持‘為普通人蓋好房子、蓋有人用的房子’”，萬科總裁郁亮表示，萬科將繼續保持核心業務實現有品質的增長，並積極拓展各項業務版圖，堅持以客戶為中心，創造以現金流為基礎的持續真實價值。

3月26日晚，佳兆業集團（01638.HK，以下簡稱“佳兆業”）發佈了其2014年-2016年的5份業績報告，同時宣佈自3月27日上午9時起於香港聯交所恢復買賣。這也意味著，時隔724天后，佳兆業終於完成了在聯交所的複牌工作。

根據業績報告顯示，佳兆業2016年全年錄得合約銷售金額為298億元，同比增長222%。也創下了其年度最高的銷售業績。同時，根據克而瑞的統計資料顯示，佳兆業時隔兩年之後，重新回到了全國房地產企業銷售業績排行榜的前40強之列。截至2016年12月31日，佳兆業的土地儲備為2100萬平方米，其中80%位於一、二線城市。

實際上，此前的3月13日，佳兆業便曾發佈公告稱，公司將於3月25日舉行董事會會議，以通過該公司截至2016年12月31日止3個年度的年度業績以及集團截至2015年6月30日及2016年6月30日止6個月的中期業績。

複牌障礙逐一掃清

2014年年末，佳兆業旗下的專案因被政府“鎖盤”，從而引發一連串的危機。不過，2年多的時間裡，佳兆業先後解決了境內外債務的重組，旗下專案也先後恢復了正常的銷售。但公司自2015年3月31日停牌後，至今未能完成複牌，也是佳兆業陷入危機後，最後一個尚未解決的重大問題。

按照當時披露的資訊，佳兆業複牌須達成數個條件，一是根據上市規則刊發所有未刊發財務業績及處理任何審核保留意見；二是有充足營運資金以供其預計複牌日起計最少12個月營運之用；三是證明公司有足夠財務申報程式及內部監控系統，以符合上市規則的責任。

對此，佳兆業高級顧問兼前副主席譚禮甯在3月份曾表示，佳兆業已完成複牌的其餘條件，發佈業績屬最後步驟。

佳兆業則表示，香港聯交所就公司股份於聯交所恢復買賣向公司施加五項條件。包括刊發所有未刊發財務業績及處理任何審核保留意見；證明有充足營運資金以供其預計複牌日起計最少12個月營運之用；證明公司有足夠財務申報程式及內部監控系統；就公司核數師於審核過程中提出的若干事宜的額外審計憑證進行調查、披露調查結果、評估對本公司財務及經營狀況的影響及採取適當補救行動；就所有重大資料知會市場，以供股東及投資者評估本集團狀況。

其中3月26日，佳兆業已正式刊發2014年-2016年業績報告，並重組了數百億元境內外債務；公司已委聘致同諮詢就公司的內部監控進行檢討；對於普華永道發現的六項事宜，公司已委聘其中國法律顧問向中國相關公安當局彙報有關載于富事高公告的過失，並考慮及預備適當的法律行動以追討本集團所蒙受的損失。

對於第五項複牌條件，佳兆業則表示，除本公告所披露外，公司並不知悉與本集團有關的任何內幕消息而鬚根據上市規則第13.09條及香港法例第571章證券及期貨條例第XIVA部的規定予以披露。

由於複牌條件均已達成，佳兆業因此將向香港聯交所申請自2017年3月27日起正式複牌。

此外，今年2月24日，佳兆業控股股東郭氏家族擁有的大昌投資有限公司，還以2.3港元/股的價格，向旭日國際集團主席蔡志明轉讓合計共217,392,000股股份，相當於公告日期公司已發行股本約4.23%。自此，佳兆業的公眾持股量恢復至已發行股本的25.04%，符合上市公司相關規則規定。

複牌走勢引關注

相比於繁瑣的複牌進程，佳兆業的日常經營則早已恢復正常。

在去年取得僅300億元的銷售後，2017年1月份，佳兆業實現合約銷售額28.57億元，同比上升27.2%；合約建築面積19.15萬平方米，同比上升49.5%。

佳兆業相關人士則透露，公司在深圳的鹽田佳兆業山海城、平湖佳兆業廣場、龍崗佳兆業未來城等多個舊改專案已經進入開發階段，不久後將推出市場。由於這幾年深圳樓市火熱，這些因故延後入市的項目，收益也是顯而易見的。

此前，協力廠商對佳兆業截至2020年的現金流量預測中提到，佳兆業的項目平均售價在解鎖之後有較大幅度的攀升，其中深圳專案的平均售價從2015財年的2萬元/平方米增長到2016年至2020年的3萬元/平方米。

不過，從去年深圳樓市的價格走勢看，佳兆業面對的情況無疑將更為樂觀。

有行業分析師還指出，佳兆業複牌後的股價很可能迎來一波上漲行情，一方面是部分投資者看准中國房地產整體上漲的勢頭，而且這種上漲還沒有在佳兆業股價中反映出來；另一方面則是蔡志明2月份購入佳兆業的股價為2.3港元/股，相比佳兆業集團停牌前的1.56港元/股，溢價高達47.4%，這也無疑給了市場強有力的預期。

而根據佳兆業最新公佈的財報顯示，截至2016年12月31日，佳兆業總資產達1658億元，同比增長30%。其中，流動資產淨值為724億元，同比翻了一番。同期，佳兆業的現金及銀行帳面值高達166億元，這也意味著佳兆業集團手上擁有足夠充裕的資金以用於未來發展。同時，公司2016年全年營收178億元，同比增加62.6%，未來2年已鎖定營業收入280億元。不過，在經歷了一系列風波後，佳兆業去年虧損3.48億元，較2015年減少72.3%。

對此，有業內人士指出，“由於 鎖盤 等諸多原因，佳兆業去年業績出現小幅虧損並不意外，但目前其已經重回正軌，預計2017年扭虧將成大概率事件”。

佳兆業透露，未來2年—3年公司年銷售額或將突破1000億元。此外，佳兆業的2021年債券已經上升到100美分，這一價格達到了完成債務重組後於7月份開始銷售新債券起來所達到的最高水準。

被調研的6只地產股中，三湘印象、中天城投和華僑城A受到了多家機構的關注。

3月26日，北京市發佈“商改住”限購政策，樓市調控進一步升級。近期各地針對房地產市場的連續“重拳”出擊，激起了熱議。而以基金為代表的金融機構也按耐不住，上門“喝茶聊天”。

據同花順問財資料顯示，3月份以來，機構合計調研了6只房地產股。其中，三湘印象、中天城投和華僑城A受到了多家機構的關注，華僑城A與三湘印象在3月份以來被調研了2次。

6只房地產股被調研

據同花順問財資料顯示，3月份以來，被調研的上市公司中，所屬同花順行業分類為房地產開發的有6只，分別是冠城大通、華僑城A、萊茵體育、中天城投、三湘印象、泰禾集團。

其中，冠城大通被中銀國際證券調研，而泰禾集團的調研性質為媒體見面會，調研機構均為媒體。

而在機構對華僑城A、萊茵體育、中天城投和三湘印象的調研中，則包含了券商、公募、私募等多類型的金融機構。

三湘印象引基金紮堆調研

深交所互動易資料顯示，3月份以來，三湘印象共被調研2次，分別發生在3月8日和3月1日。而在這2次調研中，均有機構多次參與。

其中，3月8日參加調研的機構達23家，包括圓信永豐基金、華商基金、興業基金、長信基金、東方資管等多家公募基金管理人，此外，還包括興業證券、廣發證券等多家券商。而在3月1日的調研中，也有多家機構參與，其中不僅包括公募機構華富基金，還有鼎峰資產、中再資產等私募以及保險資管機構。

綜合2次調研內容，可以發現，包括公募在內的機構關心的問題比較相近。

首先是關注公司基本面問題。如公司2017年預計結轉的地產項目；對此，三湘印象進行了回應，松江的三湘四季花城牡丹苑正在交房；以及張江三湘海尚項目會於今年銷售，並交房；崇明專案今年會有部分交房，以及其他專案的存量房結轉。

此外，IDG成為公司股東後，和公司之間是否會有協同效應是2次調研中，公司都較為關注的問題。對此，三湘印象回應：目前典型能看到的就是《最憶韶山沖》項目，公司也會充分尊重全體股東的利益，和股東之間繼續尋求好的合作機會。

但涉及問題最多的，卻是三湘印象“文化+地產”的發展情況。

此外，3月1日的調研中，有一個問題較為有趣，那就是“公司管理層對公司股價怎麼看”。對此，三湘印象回應，“公司管理層一直也很關注公司股價，我們也希望能給資本市場，給公司股民一個好的交代。”

華僑城A吸引多家私募

3月份以來，華僑城A也成為機構較為關注的上市公司。雖然對其調研的機構中並無公募基金身影，但值得注意的是，多家私募參與了對華僑城A的調研。

在3月7日的調研中，調研機構包含天豐證券、上海混沌投資公司、景元天成、深圳清水源投資公司、創東方投資、深圳民森、深圳前海安康投資公司、中鐵寶盈資產。

在華僑城新戰略期，華僑城A的定位及業務領域；國企改革；員工激勵；公司目前的融資管道以及如何應對地產行業融資政策收緊；公司未來提升旅遊業務內生式增長的方式；城鎮化專案的開發及運營。

對於公司目前的融資管道以及如何應對地產行業融資政策收緊這一較為敏感的問題，華僑城A回應：“目前，公司主要依託上市平臺開展直接融資與再融資。2015年，華僑城A非公開發行8.52億股，募集資金58億元。2016年，華僑城A發行公司債，共募集資金35億元。整體來看，公司主體長期信用等級保持為AAA，評級展望維持穩定。2016年業績快報顯示，公司營業收入同比增長9.66%，歸屬于上市公司股東的淨利潤同比增長41.19%。公司基本面表現良好，目前相關政策對公司的影響相對有限。”

工銀瑞信拜訪中天城投

此外，在3月份以來受到調研的上市公司中，中天城投也受到了較多機構的關注。

3月17日，中天城投在深交所互動易平臺發佈了其調研公告，據該公告包括工銀瑞信、上投摩根在內的多家公募及保險公司信泰人壽、券商國泰君安、國元證券等對其進行了調研。

調研過程中，機構較為關注的問題都包含在該房地產公司的大金融轉型中，相關問題有：公司選擇大金融作為轉型升級方向的戰略思考、公司目前大金融轉型升級目前取得的成果、公司大金融板塊業務未來的發展規劃、海際證券新業務牌照申領進展情況。

此外，在房地產相關基本面問題上，機構也進行了詢問，但問題僅有2個，有貴陽市房地產市場情況、公司房地產板塊業務未來的發展規劃。

綜上，機構在對房地產股的調研中，雖然問及房地產問題，但更多問題則是問在公司的轉型業務上，如對三湘印象問及文化產業、去華僑城問旅遊業務及到中天城投諮詢金融類板塊，引人深思。

中國網報導，傳聞已久的商改住產品限購終於大棒落下，3月26日晚，權威公眾號《京房字》發佈了北京商住產品限購的具體公告：

為進一步規範本市商業、辦公類專案管理，促進房地產市場平穩健康發展，現公告如下：

一、商業、辦公類專案(以下簡稱商辦類專案)應當嚴格按照規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批准，不得擅自改變為居住等用途。

二、開發企業新報建商辦類專案，最小分割單元不得低於500平米;不符合要求的，規劃部門不予批准。

三、開發企業新建的商辦類項目，應當按照批准的規劃用途建設、銷售，違反規定的，規劃國土、住建部門依法處理。

四、開發企業在建(含在售)商辦類專案，銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織。購買商辦類專案的企事業單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應當出售給企事業單位、社會組織。

五、本公告執行之前，已銷售的商辦類專案再次上市出售時，可出售給企事業單位、社會組織，也可出售給個人，個人購買應當符合下列條件：

1、名下在京無住房和商辦類房產記錄的。

2、在申請購買之日起，在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅。

六、對規劃用途為商辦類的房屋，仲介機構不得以任何方式宣傳房屋可以用於居住。對違規代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途的仲介機構，依法註銷機構備案，直至吊銷營業執照。

七、商業銀行暫停對個人購買商辦類專案的個人購房貸款。

八、本公告發佈之日起，開發企業將新開工的商辦類專案違規改為居住用途的，一經查實，規劃國土部門依法收回土地，商業銀行對該企業在本市所有專案暫停授信。

九、開發企業、仲介機構違反本公告依法受到處理的處罰信息納入本市企業信用資訊系統。

本公告自發佈之日起執行，與本公告不符的，按本公告執行。

以下內容來自公眾號“京房字”：

【權威解讀】“商改住”的前世今生

早在上個世紀90年代，深圳一批開發商將擱置了數年的爛尾樓重新包裝，變成“商務公寓”或者“酒店式公寓”銷售。

隨後，這種方式傳到了北京，讓開發商嘗到迅速回款的甜頭。

2000年之後，一些爛尾項目，或者以商業、酒店、辦公為名立項的專案，通過分割產權，以“酒店式公寓”或者“公寓式酒店”為名，將“類住宅”作為賣點，改變使用屬性的形式，拉動銷售。

出於成本問題，酒店式公寓和公寓式酒店的價格，一度高過普通住宅售價，或與住宅價格持平。為了拉動銷售，大約自2003年起，一部分開發商打出提供固定年回報、原價或增值回購、承諾無風險或者低風險投資等方式，銷售公寓式酒店、分時度假酒店、酒店式公寓。

由於開發商在操作過程中留下多處隱患，2007年，市住建委針對這些項目發出風險提示，通過多種途徑提醒購房人，這種銷售方式不符合《商品房銷售管理辦法》中“房地產開發企業不得採取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房”且“商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售”的規定，應謹慎投資。

但是，由於利益驅動和迅速回款的需求，開發商在拿地之後，仍會選擇將地塊上配建的商業建築改建，以Loft等形式銷售。

為此，2011年起，本市出臺《關於加強部門聯動，完善商業、辦公類專案管理的通知》，要求商業、辦公類專案不得設計成住宅的格局，不能設立單獨的衛生間，開發商自己打隔斷出售的商鋪無法辦理房產證。

同時，因為在審批和後續驗收環節把關不嚴，至今為止，仍有大量開發商將地塊配建的商業、辦公改為類住宅產品銷售。

這種產品的主要受眾為大量沒有購房資格、為了滿足基本居住需求的非京籍人員，以及投資客。

有機構資料顯示，商住的市場規模一直呈現上漲趨勢。

該機構統計顯示，2008年，北京市場商住的供應套數為1.15萬套，而到了2009年就達到2.23萬套，2016年，商住總成交約為4.17萬套。在價格方面，2015年，商住的價格為每平方米2.64萬元，到了今年年初前兩月，商住的均價已經達到了每平方米4.54萬元。

【權威解讀】購買“商住房”的風險

所謂“商住”，大家都知道，其實就是一些商業或辦公等立項的項目，被開發商改變規劃，冠以不限購的商改住名義賣給購房者。其實政府給的房本還是寫著商業、辦公，根本就沒有“商住”這個詞兒，可以說“商住”其實是一個開發商創造出來的名詞。

一個城市在規劃中，肯定會綜合考慮住宅、商業、辦公等多種功能的佈局，比如某個區域，佈局一些住宅，配套一些商業，讓大家居住便利。再安排一些辦公項目，為職住平衡提供可能。但試想一下，如果住宅是住宅，配套的商業等，也變成了住宅，無論是城市功能還是生活服務功能都如何實現？

所以說，其實所謂的“商住”，本身就是開發商為了利益製造出來的“偽住宅”。因為最近一些年來，住宅比商業辦公好賣。而且，開發商這種行為也是政策不允許的，是違規的行為。

在早幾年的時候，可以說開發商賣商住這樣的違規體，還有些遮遮掩掩、藏著掖著。可最近兩年，一些開發商公然打著“不限購的公寓”等招牌，此次對於商住限購傳言也推波助瀾，其目的是實現利益最大化。

再來具體說說商住的弊端：

一、商住一般不強制性要求設計配套服務設施，例如：學校、商業、居委會等，所以您如果居住在商住房子裡，可能享受不到這些配套服務，學區房就更別想了。

二，商住專案的土地出讓年限一般只有40年或50年，住宅則是70年。

三，買商住的話，貸款期限一般不能超過10年，貸款利率至少上浮10%，而且不能申請住房公積金貸款。

四、商住在購買和使用過程中都不能享受住宅的稅費減免優惠，交易和持有成本高。

五、商住用的不是民水、民電，水電等費用標準高於住宅。

六、買商住不能遷入戶口。

七、商住基本上都沒有燃氣，只能用電磁爐。

八、商住的公攤通常情況下都特別大。得房率不到70%那是常事兒。

九、商住的物業費、供暖費，要比住宅貴很多很多。

十、由於很難成立業委會，商住房的業主維權也很困難。而且商住不是住宅，所以用作居住時很多權益不受法律保障。

十一、商住的宜居性較差，因為裡面既有居住的、又有辦公的，人員混雜，安全性差。

在一線城市限購之後，受溢出效應影響，環一線城市周邊也由於成交大漲而被陸續限購。與此同時，房企投資也傳導到土地市場，部分強三四線城市最近土拍市場隱現火熱氣息。

3月22日，蘇州太倉7幅土地出讓，共計建築面積35萬平方米。這是太倉土拍歷史上首次推出限價制度，每幅地塊均設置網上競價終止報價以及一次性報價最高價。

據太倉市國有建設用地使用權網上交易系統顯示，本次土拍共有超過50家房企報名參加，多幅土地報名房企超過20家，導致有5幅土地直接進入一次性報價環節。由於限價，所有土地都控制在溢價50%左右成交。本次土拍中，遠洋地產、同濟地產、東原地產、金地地產為首入太倉。

“最近在土拍市場我們遭遇到的品牌房企越來越多，比如旭輝、金地、中海、金茂、萬科、龍湖等。”一名專注於三四線城市做住宅的房企人士對記者透露，調控在繼續，整體市場下行是有可能的。他所言的“整體市場下行”，指的是銷售市場上的成交量下探、繼而影響到土地市場的下探。

無可否認的是，三四線城市土地潮湧已是趨勢。日前，南昌市公佈了2017年土地供應計畫：今年南昌市計畫供地合計30777畝。擬供應的住宅用地中主要包括保障性住房用地和其他普通商品房用地，供應面積分別為2444畝和5140.44畝，合計7584.44畝，約占供地總面積24.64%。其中，保障性住房用地主要指棚戶區改造用地。

強三四線城市受熱捧

早在2月中旬無錫的一場土拍現場，就湧現了包括碧桂園、新城、恆大、中海、保利、金茂、龍湖、萬科等品牌房企參與。房企湧向強三四線城市，地價也隨之被刷新。

前述太倉土拍，儘管有限價措施，但當天有好幾幅地塊地價也被刷新紀錄。比如遠洋地產以32937萬元總價，樓面價3877.47元/平方米，摘得港區WG2017-1-2光華路南和平路西c-01地塊，刷新了區域樓面價紀錄，溢價率為53.15%。

3月22日，廣西南寧多幅地塊出讓，其中一幅位於核心地段的地塊引來恆大、萬科、招商、綠地等13家房企參拍，最終由中昂地產以5000元/平方米的高樓面地價競得，刷新其所在區域歷年來樓面地價紀錄。

旭輝控股董事長林中此前在年報發佈會上透露，今年會關注強三四線城市的拿地機會。新希望地產與中梁地產同屬在三四線城市發展較快的房企。據不完全統計，中梁地產目前除了湖州之外，浙江所有地級市都已進駐。“經我們測算，地塊價值一旦超過內部可行性研究分析，就會放棄參與競拍”，中梁地產相關人士表示。

據介紹，今年以來截至3月20日，中梁地產銷售已過百億，這個金額相當於公司2016年三季度末的銷售規模。

“三四線目前投資客比例不算多，自住為主。”中梁地產一名員工透露，大部分三四線城市不適合投資，主要靠當地的資金流動性支撐樓市。

正如上述業內人士所言，房地產行業的金融屬性越來越強。“大型房企融資途徑多，哪怕一兩個專案拿錯了，也能扛得住；但有的企業為了拿地，不顧利潤測算，市場熱度過後，風險就暴露了”。

上述人士又指出，強三四線城市地產專案的成本與利潤目前來看還不錯，但是蛋糕小，房企需一邊尋找一邊吃下地塊，這樣比較辛苦；在弱一點的三四線城市，不容易找到合適的地塊。“能否搶佔這一輪三四線城市的商機，看企業的本事了”，他指出，因此目前房企間已有明顯分化。

一個現象是，大部分房企已開始通過專案層面的融資稀釋風險。從這方面來看，有部分企業對於土地市場也已開始變得謹慎。

M2小週期變化

三四線城市土地漸熱，但二線城市的土地仍不見降溫。

3月24日，杭州市蕭山區一天兩幅土地收穫72.66億元土地出讓金。兩地塊位於建設一路和甯東路交叉口，總出讓面積94978平方米，總體量達23.74萬平方米，兩宗地總起始價為40.4億元。被恆大、融信分別競得。

這導致杭州市國土資源局當晚發佈土地新政：當溢價率達到50%時，地塊所建商品房屋須在取得不動產登記證後方可銷售；溢價率達到70%時鎖定限價，轉入競報自持比例；當有兩個或兩個以上競買人投報自持面積比例為100%時，轉入投報配建養老設施程式。

同策諮詢研究部總監張宏偉指出，房地產市場走勢與M2有關。去年的一輪房價上漲可看作是寬鬆的貨幣環境疊加資產荒，共同導致了資金集中流入熱點城市房地產市場，推動房價超預期上漲。從貨幣環境來看，除了幾次降息外，還應當關注貨幣供應增速。2009年以來M2的規模保持了高速增長，季度環比增速基本均為正，M2/GDP的比例大幅上升，從2009年的1.74倍逐年上升到2016年的2.03倍。

然而，央行3月初公佈的資料顯示，2月份人民幣貸款增加1.17萬億元，環比有所減少，同比多增4391億元。截至2月末，廣義貨幣（M2）餘額158.29萬億元，同比增長11.1%，增速分別比上月末和去年同期低0.2個和2.2個百分點；狹義貨幣（M1）餘額47.65萬億元，同比增長21.4%，增速分別比上月末和去年同期高6.9個和4個百分點。

截至2月底，M1-M2增速剪刀差環比擴大7.1個百分點到10.3%。張宏偉指出，由此可見，M2增速有下行趨勢，預計3月份還會下行。

另一名房企人士則認為，若等到M1與M2交叉的時候，市場就迎來可以出手拿地的時機。“我們預測7、8月份會交叉，形成機會點。”他透露，公司目前也在三四線城市找尋目標。

同策諮詢研究部一份研究報告指出，當M1-M2增速剪刀差處於高點時，貨幣政策寬鬆令房地產市場熱度提高，商品住宅市場出現量價齊升的火熱態勢，此時會有相應的樓市收緊政策出臺；反之當M1-M2增速剪刀差處於低位時，就會有救市政策出臺。2016年下半年M1-M2增速剪刀差持續處於歷史高位，預計2017年仍處於政策收緊期，觸底期應該在2017年下半年。

吸金658億 新地佔130億稱王

兩大焦點一手盤新地（00016）長沙灣南昌站上蓋匯璽及保利置業（00119）九龍東啟德龍譽力撐大市，過去周末兩天共錄得約570宗成交，按周增加約10%，同時推高本月新盤成交（截至26日．下同）至逾2600宗，金額超過331億元，同創近半年新高。本年首季迄今，新盤累售逾5300宗，金額逾658億元，分別較去年同期大升2.8倍及2.7倍，成交宗數並為2013年4月《一手住宅物業銷售條例》實施以來第二高的季度；新地則以約130億元銷售額成為首季的吸金王。

成交宗數創一手新例後次高

新地匯璽屬於本月矚目新盤之一，本月18日首度發售309伙，當天售罄後，發展商過去周六再進行次輪推售共312伙，再度即日沽清，取得「兩連捷」。保利置業旗下龍譽首張價單雖以貴絕啟德區的價錢推售，折實平均呎價高見1.96萬元，發展商盡推首張價單188伙於過去周六發售，首天即沽出78%，兩天共售出160伙，套現超過15億元，成績不俗。兩樓盤共售出逾470伙，已佔過去周末新盤成交量82%。

此外，其他新盤合計售出約100伙，嘉華（00173）啟德嘉匯過去兩天售出17伙，帶動整個新盤市場過去兩天共售出約570伙，按周升約10%。受多個焦點盤推售帶動，令本月新盤成交超過2600宗，金額逾331億元，均屬去年9月高位以來近半年的單月新高，而本月尚餘5天，相信成交及套現金額將進一步上升。

總括首季至今，新盤累積已售出逾5300伙，較去年首季僅約1400宗，大幅上升2.8倍；套現金額亦由去年首季約180億元激增約2.7倍，至本月逾658億元。「月月有樓賣」的新地，首季發售元朗Grand YOHO第二期及正在推售的匯璽兩大項目，連同其他項目，一共售出逾1000伙，套現約130億元，　成為首季發展商吸金王。會德豐地產本月推售將軍澳MONTEREY，令該集團首季推售量急升至逾840伙，吸金近100億元則位居次席。

柏傲灣第一季銷情 價量奪冠

新世界本季共售出逾900伙，吸金逾85億元，位列第三。其中荃灣柏傲灣首季累售895伙，佔該盤可售單位約97%，套現近84億元，成為以樓盤計算，首季銷售和套現最多的新盤。柏傲灣過去兩天售出14伙，套現約1.6億元，其中一個極高層海景1房戶，呎價超過2萬元。

美聯住宅部執行董事布少明相信，本月新盤最終可取得近3000宗成交，較預期低，主因是會德豐地產旗下將軍澳MONTEREY推售急煞停。他指出，雖然首季整體新盤吸納了逾5300伙的購買力，但市場購買力未見有「吸乾」跡象，料下月在匯璽、龍譽兩大樓盤推售下，加上長實（01113）荃灣海之戀有機會接棒登場，估計4月新盤可取得逾2000宗成交。

林鄭月娥當選新一任行政長官，地產界普遍認為，短期對樓市影響有限，有業界建議新一屆政府凝聚市民共識，進一步增加土地和房屋供應。

地產建設商會執委會主席梁志堅認為，本港房屋政策和樓市短期內不會有太大改變，希望下屆政府可推出更多土地在私人市場發售，並在出租公屋和居屋等下更多工夫。

長實（01113）執行董事趙國雄認為，林鄭月娥一直視房地產政策為「重中之重」，相信她會繼續推出地皮，維持本港土地供應，並期望新一屆政府推出政策協助年輕人上車，以回應社會的訴求。新地副董事總經理雷霆預期，新政府可滿足各階層的住屋需求，相信未來一手私宅供應增加，樓市可望繼續健康及平穩發展。

施永青籲須達「拎地」共識

中原集團主席兼總裁施永青期望，下屆政府就土地供應問題先和市民取得共識，「例如要唔要撥地建住宅，拎幾多，響邊度拎」，再考慮如何增加土地供應。對於林鄭月娥於政綱中提及增加綠表置居先導計劃（下稱綠置居）的供應，並興建供中產家庭購買的首置上車盤，施永青認為房屋階梯分為出租公屋、首置單位和私樓3個階級已足夠，建議興建首置單位的用地，應在地契上規定日後建成的單位只可售予某一類型或收入的人，並且只准自用。

公屋聯會主席王坤建議，新一屆政府增加房屋供應，縮短公屋輪候時間，「做到3年上樓的目標」，並向社會表明有決心做到10年長遠房屋政策的供應目標。林鄭月娥在政綱中建議容許未補地價的居屋作出租用途，王坤支持有關想法，但指出政綱中建議由社企負責審批工作，他擔心社企未必有足夠人手和資料作監察，建議審批工作由房委會負責。

城大建築科技學部高級講師潘永祥對林鄭月娥有信心，認為她有政治智慧，和不同派別「有偈傾」，她的政綱已帶出訊息希望增加土地和可負擔的居屋之供應，相信她可以有策略推出房屋政策。他並相信政府不會貿然減辣，以免令市場誤會並藉此炒作，再推高樓市。

新盤銷情理想，發展商加推更進取。新地（00016）長沙灣南昌站上蓋匯璽取得「兩連捷」後，昨天加推新一張108伙價單，折實平均呎價2.35萬元，較上一張的價單調高9.2%，並首次推出低座單位。保利置業（00119）亦加推九龍東啟德龍譽新一張108伙價單，折實平均呎價2.15萬元，較首張價單調高9.5%。

平均呎價2.35萬

匯璽昨日首次推出的單位，實用面積267至1977方呎，其中全盤面積最小、實用面積267方呎的開放式單位屬首度推售，亦首次推出低座天鑽匯單位，涉及3伙；計算折扣及回贈後， 昨天加推的單位折實售價531萬至5265萬元。

新地副董事總經理雷霆表示，是次加推包括不少高層優質景觀戶，以及天鑽匯3伙，認為售價不可直接與上次價單相比。

新地代理總經理陳漢麟表示，項目首推低座天鑽匯4房雙套間隔，相信會引起市場迴響，很大機會於周六發售。

啟德區新盤售價愈推愈高，保利加推龍譽新一張價單，涉及108伙，折實平均呎價2.15萬元，較上一張價單調高9.5%，亦比上周加推、由嘉華（00173）發展的同區嘉匯最後一張價單折實呎價2.08萬元，高出3.4%，貴絕啟德區。

屯門龍門居3房河景單位，於綠表市場以436萬元沽出，樓價貴絕區內綠表居屋，較1月份同戶型單位造價，兩個月賣貴兩成。

祥益地產營業經理黃慶德指，龍門居13座高層K室，592平方呎，屬3房間隔，擁有方形廳，以436萬元（未補地價）沽出，創區內綠表新高，呎價7,365元。原業主1998年以115.9萬元購入單位，轉手升值320.1萬元。

將軍澳顯明苑 中層呎售1.4萬

黃慶德續指，單位本月以450萬元放盤，單位望河景，而且位處單邊，支持以新高沽出。翻查紀錄，同座高層J室，面積相同，不過屬呂字廳，於1月份以360萬元（未補地價）沽出，屬本年樓價新高，相隔兩個月，最新單位竟賣貴76萬元，升幅21%。

另外，將軍澳顯明苑中層11室，實用面積215平方呎，開放式間隔，以303萬元成交（已補地價），呎價1.4萬元創新界居屋新高。

港島區中小型寫字樓呎價持續上升。美聯商業助理營業董事鄧少安表示，上環德輔道西103號樂基商業中心中低層B室，單位面積約592方呎，現以約444萬元出售，每方呎叫價7,505元。

上址單位乃連租約出售，現時每月租金約11,000餘元，呎租約19元，估計上址租金回報率可達約3厘。鄧氏續指，據成交資料顯示，去年中該廈促成多宗成交，呎價約由5,974元至7,002元不等，而今年2月亦有一宗低層成交，呎價為7,505元，可見呎價半年多升值高達約兩成半。

另外，據美聯工商舖資料研究部數據顯示，核心區指標甲廈現平均呎租為約65元，而黃竹坑區自南港島線開通後，往來中環僅需約15分鐘，吸引不少企業進駐該區。

黃竹坑W50全層放租

美聯商業區域營業董事周永亨昨日表示，黃竹坑道50號W50中層單位全層放租，面積約5,225方呎，目前分成九個面積介乎518方呎至627方呎不等的單位，享有海景單位呎租叫價約25元，而市景單位的意向呎租為22元，全層意向租金約為13萬元。