收益率低迷 僅土地交易熱絡

信心不足
近來房地產市場好消息不多，根據商仲業者統計，今年首季外資在台零投資，甚至有業者直言，恐怕未來2季都看不到，且在商用不動產交易量仍處低檔，僅土地交易熱絡。業者普遍認為，國內具投資價值標的不多，收益率不高，無法有效吸引投資人眼光，若價格能再軟化，整體量能將有回溫機會。

台灣四大商仲業者陸續發布首季不動產市場報告，對於今年市場多持正向看法，不過從首季表現來看，市場仍處低檔。依據仲量聯行統計，今年Q1大型商用不動產成交15筆，雖較去年同期多了6筆，不過總額仍略微減少5億元；反觀土地交易達184億，較去年同期大幅成長，以工業地產最熱。

仲量聯行總經理趙正義指出，今年首季商辦交易很少，主因不脫報酬率低無法吸引投資，目前北市商辦報酬率多在2.5~2.6%，雖然高於金管會對壽險業投資要求的2.345%，「但扣掉房地稅跟其他成本，淨報酬只剩2.1~2.2%，壽險業多數不願進場，不少客戶要求至少毛報酬3%才考慮。」

世邦魏理仕台灣研究部副董事李嘉玶表示，台灣商辦低報酬情形已持續至少3年，尤其台灣租金走勢持平，每季多僅出現0.1%的微幅變動，短期要看到報酬率放大不容易，「不過若是未來買方售價下修，應有機會看見生機。」

售價下修才有生機
不過本季建商積極購地，使得土地交易出現回溫，也讓投資市場呈現兩樣情，尤其在工業地產成交更是較過去大幅成長。仲量聯行預料，今年物流倉儲及製造業對工業型地產需求可望持續增加。

值得注意的是，在商旅部分，隨著陸客來台數持續下探，北市觀光飯店住房率也面臨挑戰，據觀光局統計，2016年觀光飯店住房來到72.3%，年減3.4%，飯店房價也小幅下跌1.1%，來到4761元。不過趙正義指出，星級飯店仍維持在7、8成以上的住房率，整體看來仍樂觀。

最大問題還是稅率
不過台北萬豪酒店副總蘇慶福表示，陸客減少仍然存在威脅，這2年台北市新增合法旅館高達100間，再加上非法營業的airbnb，但最大的問題還是在稅，「地價稅採累進稅率，比一般旅館多出5.5倍，房屋稅也比舊旅館會多達2.6倍，大型旅館根本吃不消。」

而北市觀傳局上周雖召集大型國際觀光旅館業者、公會代表及專價舉辦密會，初步決議未來可比照促參條例房地稅減免，不過《發展觀光條例》49條仍待中央訂定適用標準，對於是否真能通過，旅館業者多仍持保留態度，「既然法案已經通過，相關配套措施能盡快通過。」

新北淡水2297棟最熱「首季交屋加持」

今年首季房市交易出現小陽春，六都地政局公告建物買賣移轉量數均出現正成長，統計前10大交易成長熱區中南部就佔6席，包括台南安平、台中市太平區等，至少翻漲1倍多，而高雄市大寮區也見年增89.5%的大幅成長。房仲分析，六都各區已見回溫，中南部表現不俗，頗有打底跡象。

住商機構統計，今年前3月六都移轉熱區，第1名由新北市淡水區拿下，總移轉2297棟，年增160.1%，中南部表現也不落人後，台中太平區在去年首季僅移轉389棟，今年大增109.0%，達813棟，另外台中北區、豐原區均有不錯的成長；南部二都則有台南安平區成長153.6%、高雄大寮區成長89.5%。
住商不動產台中區協理賴萬指出，在74號快速道路通車後，順利連結過去的台中縣市，使其成共同生活圈。

利多不斷可期待
而在房價的優勢下，太平等地吸引不少年輕族群進入，近年也出現不少推案，加上去年交易狀況差，低基期與交屋潮應該是爆量的主要因素。

若以整季成交量最多區域來看，台中市由北屯區拿下冠軍，首季移轉1294棟，超越西屯區的1182棟，維持熱者恆熱現象。綜觀台中市第1季共移轉8622棟，較去年同期雖增37.27%，仍處近10年Q1第3低，不過當地業者多仍樂觀認為，台中軌道建設利多不斷，今年可期待維持上揚趨勢。

安平新屋潮爆量
南台灣部分，台南安平區受惠新屋交屋潮，3月移轉爆量，超越向來是移轉熱區的永康，成長幅度居六都各行政區中的第2位；反觀高雄的鳳山及三民區，雖維持全市最多的移轉量，也較去年同期回溫，不過幅度不及大寮區的89.5%，整體來說高雄市首季共移轉7765棟，年增幅35.29%，顯見回溫。

有感讓利助延續
全國不動產執行副總經理林泇廷指出，高雄縣市合併後，交通脈絡打破蛋黃區、蛋白區購屋習慣，加上中南部購屋族偏好有天有地的透天厝，在蛋黃區房價高漲情況下，移居族往蛋白區，大寮區就是近來受惠極多區域。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡認為，六都今年首季在交屋加持，買氣回溫下已見步出谷底態勢，進入第2季後，如預售市場能有感讓利，進一步擠壓到中古屋主的價格空間，催出剛性買盤，這波回穩才能有效延續。

北台房價高 租金低 政大周邊僅2.5%

大學城周邊向來是民眾偏好置產選項，但台灣社會走向少子化，若想買房出租投資，房仲認為，現階段須慎選國立大學周邊較有保障。永慶房產集團統計北中南3所國立大學周邊均價及租金行情，平均單間報酬率落在1.8∼5％間，部分整層隔成多間出租，甚至可拉高到6、7％的租金報酬率。

學生多選租透天
永慶房產集團指出，相較北台灣房價高，中南部大學城報酬率頗吸睛，以台中市南區的中興大學來說，周邊住宅房價每坪約15.8萬元，不過套房租金落在4500元∼1萬元，單算租金報酬率可達3.5％以上。而台南成功大學周邊房價雖親民，不過租金也不貴，普遍套房報酬率約在2.5∼3.5％間，至於北台灣因房價高，以政治大學來說，平均單間租金報酬率不到2.5％。

有巢氏房屋台中國圖館加盟店賴明章副店長表示，中興大學周邊是早期開發區域，學生租屋主要選擇區域內30到40年透天為主，雅房租金約3000∼6000元、套房約4500∼1萬元，視屋主取得成本，租金報酬率3.5∼5％。

成大周邊需求多
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，台中市逢甲大學雖為私校，不過因商圈多元，尤其是又有知名觀光夜市支撐，不僅是相當熱門的學生租屋市場，同時也有不少日租套房出租予自由行旅客，惟因觀光潮退，租金行情已見下修，目前多可用低於千元的單坪月租金承租。

而成功大學周邊生活機能成熟，人口數眾多。永慶不動產後甲圓環店店長張家驊表示，成大商圈具備學生及醫護族群租屋剛性需求加持，不少透天厝改成出租套房，單間報酬率約在2.5∼3.5％。

至於台北政治大學，因住宅取得成本高，每坪約40.6萬元，不過套房租金不貴，約在7000元∼1萬元間，報酬率偏低。仲介指出，信義快速道路開通後，區域交通獲提升，自住詢問度也相當高。

台中起家、獨家拿下日本三宅一生集團旗下6品牌代理權的君梵有限公司負責人徐煥開，去年10月斥資總價3.5億餘元，於台中市七期重劃區豪宅社區「精銳音悅廳」買下2戶店面。市場認為，徐以單價65∼75萬元出手，是精準且划算的投資。

位七期逾600坪
據實價登錄揭露資訊，去年10月2筆位於西屯區市政北二路1∼3樓戶，分以總價1億7990萬元、1億7510萬元成交，2戶總面積655.3坪，包含16個車位。

據查，2戶皆由君梵有限公司買下，君梵為日本三宅一生集團亞洲區最大代理商，代理集團旗下包括ISSEY MIYAKE、BAO BAO ISSEY MIYAKE等6品牌，負責人徐煥開從台中服飾店小弟打拼起家，看好台中市消費潛力，也將首家三宅一生旗艦店開設於草悟道旁，現再購入七期重劃區逾600坪店面，據傳即著眼於該區為台中市知名豪宅集中區，有意再開設新店，目前則尚未開工裝潢。

君梵店面扣除單一車位價150萬元，拆算此案單坪入手價各約66.03萬元、73.87萬元。台灣房屋台中青海特許加盟店店東林于甄指出，「精銳音悅廳」位於正七期重劃區內，「住、店質感俱佳，以該社區住宅產品行情，每坪約50萬餘元來看，2筆店面物件成交單價在6、7字頭，屬於合理水位。」

租金高空置率高
永慶不動產七期市政店店長許永雄表示，七期重劃區內多為純住宅規劃，透天店面少，樓店更是屈指可數，「最熱的店面地段，當屬市政北七路、惠中路、惠來路一帶，集市效果最好，店面單坪價格普遍可站穩150萬元左右。」
許永雄透露，由於不少建商取得土地成本較高，該區租金行情也喊得頗高，「單坪單月可到1500∼2000元，屬台中市高價，加上頂級消費力不夠到位，所以願意承租者多為醫美業者、診所等，空置率偏高。」

房市低迷，京城建設（2524）平價宅與豪宅建案同步進擊，蛋黃區「美術世界」逾360戶大案蓄勢待發，超級豪宅「京城」緩銷多有斬獲，成為市場矚目焦點。

高雄上市櫃建商去年營收以京城建設的26.2億元拔得頭籌，法人表示，年增高達50%以上，凸顯京城積極出清餘屋的策略奏效。

另永信建設穩紮穩打，去年每股稅後純益（EPS）2.1元，為高雄上市櫃建商獲利王。

其中，永信建、京城、隆大、華友聯、聯上等各有表現，關鍵在今年房價是否落底，將影響營建股表現。7日永信建設收在平盤29.95元；京城同樣收在平盤24..35元。

法人指出，京城建設去年獲利年增240%，展現高雄龍頭建商的氣勢，第2季「美術世界」大案亮相，依舊是市場矚目焦點。

而永信建設EPS2.01元居首，隆大EPS1.3元、京城1.49元、華友聯0.57元、聯上0.14元；鑫龍騰虧損0.48元，是去年唯一虧損的高雄上市櫃建商。

法人表示，華友聯去年由虧轉盈，今年有發揮空間；京城獲利年增逾240%，表現特別突出；永信建獲利年減24%，還是穩居獲利王；隆大最穩健，二年來成績差異不大。

上市建商主管指出，美國啟動升息，市場預期國內資金成本也將緩步墊高，凸顯餘屋對建商產生的壓力加重，高雄讓利建案持續強銷，購屋者更精打細算，親和力房價成為市場主流，美術館蛋黃區新成屋2字頭，外圍橋頭、楠梓單坪13萬元已成「公定價」。

高雄市政府自2014年9月4日發布高雄市高雄厝設計及鼓勵回饋辦法迄今，已達360餘案申請高雄厝設計，領得使用執照目前已有50餘案，而本辦法中景觀陽台、綠能設施等創新設計手法，已陸續完工並展現都市景觀中。

工務局長趙建喬表示，該辦法為因應氣候變遷及邁向宜居城市，所提出的創新政策，更希冀由此逐步解決高雄高溫炎熱、建築物能源耗損及高排碳的問題。據目前申請案件統計，本辦法所創設景觀陽台已達11萬8千餘平方公尺綠能面積，換算將為都市增加18座標準足球場的綠化面積，每年減少CO2排放量達2千3百公噸，已對於都市環境的提昇有很大的助益。

趙建喬又說，目前福熙實業建設、光盛營造等公司分別於鳳山區、仁武區等，完成高雄厝景觀陽台的使用執照申請，這代表改造高雄城市景觀的種子，已逐步發芽並將四處發散，未來高雄成為花園城市不再是夢想。

工務局表示，2017年度高雄市不動產開發公會會員大會中，多家建商紛紛表示推案逐漸回溫，其中福懋建設董事長江子超更表示：「鳳山推案吸引首換族，假日一天最高100多組看屋，潛銷已40餘戶..」，而據該局確認該案即為高雄厝景觀陽台作品，並依實際訪查瞭解看屋消費者即著重於景觀陽台，且有不錯的評價及詢問度。

工務局強調高雄厝設計辦法為藉由創新設計手法來改善高雄在地氣候及市民生活需求，其中3米深的景觀陽台除增加綠化面積外，更創造居住者合宜的使用空間，此外，立體綠化的錯層表現，不僅能串連建築物綠化生態，更促進都市景觀風貌的提昇，亦能創造新建築案件的品牌價值，也希望引領建築產業更多元的開發。

相較於2016年第一季的冷清，2017年第一季的表現亮眼許多，住商不動產將2017年第一季六都六都表現整理後發現，以件數來看，新北市淡水以2297件移轉最多，傲視全台，而桃園中壢以1798件位居第二，桃園市桃園區以1532件居第三，新北市新莊區1468件位居第四，台中市北屯區1294件為第五，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，由於2016年同期交易太慘淡，2017年第一季交易雖然仍是低檔徘徊，但已頗有小陽春之感，新北與桃園交易不俗，除與價格吸引買方進駐外，建商交屋也是原因之一。


綜觀六都強彈區前三名，新北市淡水以2297件位居第一，中壢區的1798件次之，桃園區的1532件位居第三，前三名均屬重大推案區，徐佳馨分析，淡水第一季有「四季之旅」及「宏盛新世界」兩大社區近千戶交屋，讓成交量膨脹不少，除交屋因素外，推案熱區在目前讓利風下更容易吸引買方目光，也讓交易狀況表現搶眼。

至於在六都各區表現上，大家房屋企劃研究室主任郎美囡認為，在年增幅與移轉件數上均有表現的區域，集中在新北市，淡水、新莊、板橋三區的交易件數及增長幅度都位列前十，而這三個區域都是過去交易較為火紅的前段班，除了交屋加持外，買氣回溫也呈現「熱者恆熱」的趨勢。

郎美囡指出，進入第二季之後，329檔期將是一大觀盤重點，如預售市場能有買氣，且持續有感讓利，進一步擠壓到中古屋主的價格空間，剛性買盤願意進場購屋的情況下，買氣才能有效延續。

依據最新買賣登記案件數統計資料顯示，2017年2月航空城計畫範圍內買賣移轉登記案共計14件，較前月(21件)與2016年同月(26件)減少。桃園市政府地政局指出，整體而言，受國內整體經濟景氣走緩及2016年實施房地合一稅制之影響，桃園航空城特定區土地投資性需求大減，市場持續呈現觀望態度。

桃園市政府地政局表示，在土地、建物買賣登記移轉筆、棟數方面，2017年2月土地移轉筆數為37筆、建物棟數為5棟，共計42筆，與前月(土地25筆、建物5棟)及2016年同月(土地35筆、建物9棟)相較，土地部分均為增加，建物部分則與前月持平但較2016年同月減少。

依據2016年12月發布之實價登錄2揭露案件資料分析，桃園市航空城範圍內揭露案件統計：
一、農牧用地計5件，均較前月(16件)與2015年同月(13件)減少。
二、乙種建築用地計2件，均較前月(4件)與2015年同月(7件)減少。

2016年12農牧用地成交均價為7.48萬元/坪，惟因2016年12交易量較少，成交均價易受個案成交價格影響，較不具參考性。甲、乙種建築用地則因均屬親友間買賣之非正常交易價格，故未計算均價。整體而言，受國內整體經濟景氣走緩及2016年實施房地合一稅制之影響，桃園航空城特定區土地投資性需求大減，市場持續呈現觀望態度。

房市回溫，不少房仲業者在3月旗下門市的交易量均較1、2月及去年同期增加一至三成。不過房仲業者指出，雖然目前仍處低利環境，但未來升息壓力存在，將成為房市回溫續航力的最大變數。

根據房仲業者統計3月旗下門市交易狀況顯示，無論與去年同期，或今年1、2月相較，3月房市交易量均有感回升，出現小陽春。信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，大台北房價脫離急跌，台北市房價站上每坪60萬元，新北市平均房價每坪33.1萬元，顯見政策不再強力調控下，民眾購屋信心也有所提升，遞延買房回籠後帶動量能反彈與價格回穩。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，受到機場捷運通車的利多題材帶動，新北及桃園買氣都有明顯回升趨勢，加上經過二年的價格修正，不少屋主售屋心態疲乏，年後降價意願明顯提高，因此以價換量，今年開春以來成交量持續上揚。

永慶房產集團業管部經理謝志傑表示，3月市中心較市郊區活絡，交易件數明顯增加，高總價產品交易量也有回溫跡象，不少高總價屋主委售已超過一年，且在地價稅、房屋稅成本攀升下，壓力倍增，售屋心態軟化，以及認同價跌趨勢，願意讓價出售，加上民眾「買屋抗通膨」的預期心理發酵，趁機搶進，看屋轉趨積極，近期帶看、收斡旋金較2月增加約一至二成。

不過，即使房市緩步回溫，但未來可能的升息壓力仍為房市投入變數。謝志傑表示，美國升息循環已啟動，宣告低利率環境可能結束，國內利率政策與美國連動性高，未來跟進升息機率不低。

調查顯示，近八成購屋者對於升息的承受度僅在3碼內，亦即超過房貸利率超過2.5%，就超過多數民眾的忍受值。

目前平均房貸利率從2015年中的高點約2.15%，已降至去年底的1.83%，若升息將會影響民眾的購屋意願，成為未來房市的一大隱憂。

謝志傑表示，購屋者對升息承受力呈現「M型化」趨勢，房屋總價1,000萬元以下的客群對升息最為敏感、升息承受度低，高達六成以上的民眾認為升息2碼就會超過自身房貸承受力；反觀總價3,000萬元以上中高總價客群可承受的升息上限為5碼以上，亦即房貸利率3%以上還撐得住，顯示資金充裕者對升息敏感度低、房貸負擔能力也較強。

謝志傑認為，民眾普遍對升息接受度在3碼左右，若依照過去央行每次升息約半碼，升息六次就超過民眾房貸負擔能力，升息成為未來房市最大威脅。

二○一七年是全球經濟改弦易轍的一年，美國升息循環已啟動，今年可能再度升息一至二次，台灣無法獨善其身，跟進升息的機率高，根據調查，近八成購屋者對於升息的承受力上限三碼左右，依照過去央行每次升息約半碼，大約升六次，就會超過民眾房貸負擔能力，恐影響民眾購屋意願，是房市一大隱憂，升息成為未來房市最大威脅。

在房價部分，觀察今年第一季不含預售屋的成交均價表現，與去年第四季相比，七都中除新竹微漲百分之一點二外，其餘六都均呈現百分之二以內跌幅；若與去年第一季同期相比，七都均價也是呈現持平或百分之二以內的跌勢，顯示近期房價維持盤整微跌格局，房價變化不大，但仍呈現小跌走勢。

從去年下半年開始，建商破盤搶市，引發漣漪效應，擠壓中古屋市場，賣方不再過度堅持價格，買方大刀砍價情形也逐漸減少，部分買方開始認同價格，顯見有讓利才有量，目前市場主旋律就是讓利，有感讓利才能順銷，大家必須認清事實，降價才是硬道理。

以目前交易市況來看，房價緩跌趨勢仍不變，預估第二季房價將持續向下修正約百分之一到三，精華區、成熟地區房價下跌已超過一成，跌幅可望收斂，預估再修正幅度不大，約百分之三內；不過，蛋白區、蛋殼區或供給量大的重劃區，新屋讓價、多殺多效應恐持續，房價恐再下修百分之五左右。

至於房市何時見底？若成交量回升二成以上、房價止跌不再往下掉，且持續至少二至四季，預期階段性的底部就可能出現，目前仍未看到；但底部出現，不見得房價就會反彈，在經濟緩慢復甦下，薪資沒有明顯漲，且目前房市以自住為主，房價缺乏上漲動能，加上今年局勢詭譎多變，未來還有升息變數，就算底部出現，至少預期不會是Ｖ型反彈，但究竟是Ｕ型或是Ｌ型走勢，則仍有待後續觀察。

美國聯準會啟動升息機制後，有房貸者都擔心央行也會跟著升息，根據調查顯示，有8成購屋者只能忍受上限是3碼，另一方面，準備購屋者也正在快升息才有「斷頭屋」可買，不過，專家認為，利率必須要至3％之上，甚至到4∼5％時，斷頭屋才會從市場大量拋出，但短期內恐不易看到。

永慶房屋集團管理部經理謝志傑表示，根據永慶房屋調查，高達79％購屋者和68％售屋者，對於升息的承受力上限只到2.5％左右，也就是再升息3碼，就超過民眾房貸負擔能力，依照過去每次升息約半碼，大約升6次。

永慶房屋集團業務總經理葉凌棋指出，美國已經啟動升息循環，今年可能再升息1∼2次，台灣未來也無排除也會跟著升息，升息恐影響民眾購屋意願，也將成為未來房市重要的變數。

至於民眾想要等斷頭屋，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨則認為不容易，因為央行升息半碼，反映在房貸利率僅0.06∼0.07個百分點，因此，房貸利率要升到3％的壓力點還有很長的距離。

其次，多數屋主甚至投資客取得時間早，成本較低，除非個人資金周轉有問題，不然不容易產生「斷頭屋」，市場上要出現大量「斷頭屋」壓力不大，想要期待如果去幾波多頭轉空，法拍市場出現爆量來撿便宜的狀態並不容易。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，目前房貸利率多為1∼2％，若政府近期升息，不會一下子就跳到要命的數字，影響消費者的層面多為感受性，話題大於實質。利率若升到3∼4％時信心面會受打擊，若真要到達斷頭或市場拋售，這個利率數字可能要5％以上才會真正出現，不過對於自住及多屋投資者，傷害並不相同。

　　4月6日，鴻坤昆侖決綜合格鬥（MMA）冠軍賽10北京站來到位于西紅門體育公園的昆侖決世界搏擊中心，王賽、初光福、宋亞東、林荷琴等中國名將悉數出戰，與來自世界各地的格鬥高手比賽，本場比賽通過CCTV5直播。影視明星兼投資人任泉、功夫影星趙文卓、秒拍創始人韓坤均到場觀看。

　　繼2016年6月起，鴻坤集團獨家冠名的“鴻坤昆侖決自由搏擊冠軍賽"後，2017年，鴻坤集團又冠名了昆侖決的新賽事：“鴻坤昆侖決綜合格鬥冠軍賽”，該賽事登陸CCTV5直播。

　　此外，鴻坤集團與昆侖決共同在西紅門體育公園打造“世界搏擊中心”，合作成立“搏擊俱樂部”，並通過旗下的億潤投資集團投資昆侖決，鴻坤集團人士表示，鴻坤集團和昆侖決已經打造出了“地産+體育”的創新城市運營模式。

　　前述人士表示，作為創新型城市運營商，跨界體育産業只是鴻坤大地産、大金融、大文旅布局中的一環。目前，鴻坤已創造出一個獨有的“西紅門模式”，並將之復制到了更多都市。

　　在北京西紅門區域，鴻坤目前打造了住宅地産、産業園區、商業、寫字樓項目，基于城市發展需要，建設了體育公園、學校、醫院、養老院等，還協助西紅門政府打造了西紅門創業大街，並吸引了包括優客工場、昆侖決、長江傳媒、王芳影視等一大批優秀創新型企業入駐。前述鴻坤集團人士表示，鴻坤的這種運營模式，也被業內稱為“創新型城市運營模式”。而鴻坤與昆侖決的合作，使得這種模式再升級，體育的介入，讓西紅門的未來具備了更多活力和可能。

　調控持續加碼的背景下，房地産行業卻迎來賣得最好的一個春天。日前克而瑞研究中心發布的數據顯示，今年一季度，萬科、碧桂園、恆大這三家房企銷售業績已經突破千億元，萬科重回銷售冠軍寶座。

　　歷史最好成績出爐，部分領軍房企卻表示出對後續行情的觀望情緒，龍頭房企萬科在年報中表示了對激進土地市場的擔憂。過去的一年，萬科的資産負債率首次超過80%，包括財務費用、管理費用等在內的“三費”支出同步大幅提升，拖累凈利的增速。

　　城市分化的影響也體現在萬科的年報上，基于對三四線城市的審慎態度，萬科2016年存貨跌價準備較2015年底大幅增長82.3%。萬科總裁鬱亮表示，房價普遍上漲的局面已經結束。

　　營收減速費用上升

　　4月5日晚間，萬科發布一季度業績公告。公告顯示，2017年3月份萬科實現銷售面積399.5萬平方米，銷售金額636.4億元；今年1~3月份公司累計實現銷售面積988.2萬平方米，銷售金額1502.7億元。這份業績在克而瑞發布的第一季度房企銷售金額排行中位列榜首。

　　這是房企賣的最好的一個春天，碧桂園、恆大也同時實現千億元突破，但“盛世”之下隱憂仍存。

　　中國指數院發布的報告指出，百強房企凈利潤增長率仍低于營業收入增長率10.6個百分點，行業“增收不增利”現象依然凸顯。萬科在其2016年度報告開篇就指出，在主要城市房屋市場再度升溫的同時，土地市場的表現更為激進，面粉貴過面包不再是個案，而已經成了普遍現象，這足以令開發企業進退維谷，陷入焦慮之中。

　　年報顯示，2016年萬科實現銷售金額3647.7億元，同比增長39.5%，營業收入2404.8億元，增長23%，歸屬于上市公司股東的凈利潤為210.2億元，增長16%，顯著低于營收及銷售的增長率，另外兩家“三千億巨頭”恆大、碧桂園也是如此，顯示出盈利水平在走低。

　　與此對應的是行業負債率持續攀升。中指院的數據顯示，2016年百強企業資産負債率均值達到76.7%，較2015年提高1.1個百分點。

　　萬科2016年度報告顯示，萬科資産負債率達到80.54%，為公司上市以來首次突破80%的關口，高于134家A股房地産開發公司的資産負債率中位數68.53%；代表償債能力的流動比率降至1.24，為1993年以來的最低水平。

　　不過在億翰智庫上市房企研究中心主任張化東看來，資産負債率並不能代表企業真實的負債水平，因為基于審慎的會計準則，預收賬款也劃歸為負債。萬科2016年度的資産負債表中，預收賬款達2746億元，佔總資産的比重為33.06%，剔除預帳款的有效負債率為47.48%，低于百強企業均值。

　　值得關注的是，萬科在過去一年的“三費”支出大幅上升，財務費用由2015年的4.78億元增長至2016年的15.92億元，同比增幅高達233%，利息支出增加是主要原因。

　　另外，萬科2016年銷售費用51.6億元，同比上升24.71%，萬科歸因于銷售規模增長；管理費用支出68億元，同比上升43.31%，財報解釋稱“經營規模增長，人工費用增加”。

　　一位不願具名的券商分析師指出，“三費”上升或顯示出股權之爭已經影響到萬科的管理效率。萬科董秘朱旭在2016年度業績會上表示，始于2015年7月的股權事件，令公司的經營管理短期內面臨前所未有的不確定性，公司將“穩定隊伍、控制風險、實現可持續發展”作為工作的重要內容。

　謹慎進行存貨減值

　　在次輪調控周期中，一個值得關注的現象是，自2016年10月開始新一輪熱點城市調控以來，一二線城市成交已連續5個月縮量，而同期三四線城市已連續5個月超預期持續放量。

　　華創證券近期發布的研報認為，本次三四線城市樓市具有普遍性和全局性的熱銷，而這種普遍性的現象無法用近期主流觀點——大城市需求外溢的邏輯來解釋，包括人口回流、逆城鎮化等邏輯僅能解釋大城市周邊三線城市的樓市熱銷，卻無法延伸和下沉至更低能級的、更末端的廣大三四線城市。

　　萬科在判定此番三四線城市的房地産熱方面更為謹慎，具體的做法是大幅增加存貨減值準備。

　　具體來看，萬科2016年新計提了存貨跌價準備的項目分布在7個城市，分別是南充、鎮江、大連、撫順、寧波、營口以及南通，計提金額合計8.39億元。還有部分項目在2016年初便存在跌價準備，且沒有在年內實現全部轉銷，這些項目分布于煙臺、烏魯木齊、溫州和唐山。

　　萬科首席財務官孫嘉在業績會上表示，基于審慎財務策略，萬科將項目歷史售價、最新售價和周邊售價與項目已發生和未發生成本兩相對比，之後合理計提準備；2016年，萬科新增存貨減值準備合計約8.4億元，涉及1個老項目和6個新項目。

　　“我們認為存貨減值是基于市場情況和審慎性財務原則所做出的正常減值，未來市場情況我們也是持謹慎態度，因為這些項目絕大部分是在三線、四線城市，包括鎮江、營口、南充等城市，我們對這些地方還是持謹慎態度。”孫嘉説。

　　近期《經濟參考報》援引萬科總裁鬱亮的話表示，房價暴漲的可能性在減小，而房價下跌的風險相比以前在增加。萬科去年已經對12個城市的13個項目計提了跌價準備13.8億元，較2015年底增長82.3%。萬科已經做好了準備，迎接有些城市可能到來的房價下跌。

　　東方證券分析師竺勁表示，萬科的做法反映出其在三四線城市擴張的難點，價格體係不符合市場預期，不排除未來萬科會退出上述城市。

　　未來房地産開發的機會在哪?萬科一直以來的判斷都是發達的都市圈。在2016年年報中，萬科表示，按照中性預測，以在城市實現定居的實際城鎮化率衡量，我國還有超過二十個百分點的城鎮化空間。未來近兩億農村新生代人口大部分將集中在就業機會較多的發達城市圈，在人口流入地，住房短缺的現象短期內並不會消失。

　　因此，相比對三、四線城市的謹慎態度，萬科2016年新增開發項目173個，其中88.3%的新增項目都位于一二線城市，這在很大程度上反映了萬科對未來房地産市場走勢的看法。

　　除去城市布局，萬科股權事件近期迎來明朗化。評級機構穆迪發表研究報告表示，將萬科企業評級展望由“負面”上調至“穩定。

　　自住房租賃房新建數量史上最高

　　本市今年住宅供地1200公頃 新建30萬套住房

　　昨天，北京首次發布未來5年住宅用地供應計劃，《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》和《北京市2017年度國有建設用地供應計劃》同時發布，明確未來五年全市計劃供應住宅用地6000公頃、年均1200公頃，以保障150萬套住房建設需求，其中自住型商品房將供地1020公頃、擬建25萬套房。同時，2017年北京的住宅供地計劃也相應調增，達到1200公頃，以保障30萬套住房建設需求。尤其在自住房和租賃房新建方面，均達到有史以來最高。自住房建設今年將達到5萬套，幾乎是前三年建設數量的總和。

　　未來五年住宅供地6000公頃

　　本周，住建部和國土部聯合發布了《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，要求加強和改進住房及用地供應管理和調控，改善住房供求關係，穩定市場預期，促進房地産市場平穩健康發展。

　　根據北京公布的計劃，未來五年全市計劃供應住宅用地6000公頃，其中國有建設用地5000公頃，集體建設用地1000公頃，以保障150萬套住房建設需求。2017年，全市計劃供應住宅用地1200公頃，其中國有建設用地1000公頃，集體建設用地200公頃，以保障30萬套住房建設需求。

　　供地滿足多層次住房需求

　　今後五年全市住房建設需求150萬套，其中産權類住房100萬套，租賃住房50萬套。市規劃國土委相關負責人表示，産權類住房中定向安置住房計劃供地1230公頃，自住型商品房計劃供地1020公頃，普通商品住房計劃供地2450公頃，租賃住房計劃供地1300公頃。

　　市規劃國土委相關負責人表示，計劃編制堅持需求導向、以需定供，穩定預期，促進房地産市場健康平穩發展。基于住房存量和人口總量，深入分析住房需求結構和人、房、地資源匹配關係，科學合理確定住房需求，立足當前與長遠，有效配置住房供地總量、結構、時序，建立住宅用地供應長效機制，綜合施策，穩定預期。


　租賃類産權類住房三七開

　　計劃要求，北京市要推動住房用地供給側結構性改革，促進完善購租並舉的住房體係，實現住有所居。

　　北京市將堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，以建立購租並舉的住房制度為主要方向，優化完善住宅用地供應結構。未來五年加快供地新建住房中産權類約佔70%，租賃類約佔30%。産權類住房中，商品住房約佔70%。商品住房中，自住型商品住房、中小套型商品住房約佔70%。

　　同時，北京還將調整優化住宅用地供應空間結構。中心城區適度增加居住用地；中心城區以外地區重點保障自住型商品住房與租賃住房的用地供應。統籌考慮新型城鎮化與保障性住房選址建設，同步完善配套，為中心城區疏解人口在外圍地區生活就業創造良好條件。居住用地優先在軌道站點、大容量公共交通廊道節點周邊布局，毗鄰産業園區、城市副中心和重點新城，發揮規劃引導作用，把握住宅用地供應節奏時序，注重提高設計施工質量，實現産業和人口、居住和交通的有效對接。

　　自住房供地擴容增加一倍多

　　今年住宅用地供應的調整同樣是根據需求導向。據介紹，今年全市住房建設需求為30萬套，其中産權類住房20萬套，租賃住房10萬套。産權類住房計劃供地973公頃，其中，定向安置房用地121公頃，棚戶區改造用地132公頃，自住型商品房用地200公頃，商品房用地450公頃，其他用地70公頃；租賃住房計劃供地227公頃，其中，公租房用地27公頃，集體土地建租賃房用地200公頃。

　　北京晨報記者注意到，與今年原計劃相比，自住房用地由83公頃調整大幅增加到200公頃。市規劃國土委相關負責人告訴記者，前五年，本市的租賃房建設約8萬套，今年將建設10萬套。自住房方面，前三年總數近6萬套，而今年就將建設5萬套。

　　專家表示，此次北京首次公布5年的住宅用地供應計劃，而且住宅用地的計劃供應量大幅增加。一方面，從供需關係上大量增加供給，緩解供需矛盾，有效起到穩定房價的作用；另一方面，這對于引導市場預期也將帶來良好的影響，更加有利于促進房地産市場健康發展。

　　城市副中心等區域供地佔70%

　　在供地空間布局上，嚴格落實“中心城區、中心城區以外的平原地區、生態涵養區”的區域功能定位，中心城區的土地供應量不高于全市土地供應總量的20%，中心城區以外的平原地區土地供應量不低于全市土地供應總量的65%，生態涵養區土地供應量不高于15%。其中，城市副中心、新城、“三城一區”等范圍內土地供應量佔土地供應總量的70%以上。

　　為了保證計劃有效執行，計劃強化了執行的保障措施。2017年住宅用地供應，各區要倒排工期，按既定時間節點如期完成。原則上三季度前完成今年擬供地塊的徵地、拆遷及規劃工作。提前謀劃落實下一年度住宅用地供應的前期準備，確保供地均衡有序，有效引導社會預期。同時要求市級行政主管部門協調調度各單項計劃供地過程中的各類問題，推動供地項目的進度，及時辦理相關用地手續，確保年內實現供地。

　　而且，各區及市級行政主管部門落實供地計劃的情況，已經納入了市政府督查內容，並將在年終進行考評

　近期，有超過30個城市出臺樓市新政。4月8日晚間，常州出臺樓市新政，再次將調控政策升級，公積金二套房首付比例將從30%提高至50%。新購買商品住房（包括二手住房）的，取得產權證後滿2年才可上市交易；新政4月9日起開始執行。

　　值得注意的是，雖然常州並不是江蘇第一個緊縮樓市政策的城市，卻是江蘇首個“限賣”的城市，政策可謂是相當嚴厲。

　　在3月南京加碼限購政策之後，眾多剛需購房者開始向環南京都市圈城市尋找購房機會，但是隨後鎮江、句容，以及安徽滁州紛紛出臺新政，對購房者提出更高的要求。此次常州出臺樓市新政，進一步收緊環南京都市圈城市樓市政策，對那些資金實力不足的南京購房者衝擊最大。

　　江蘇現首個“限賣”城市

　　近段時間以來，不少城市選擇在晚間公佈樓市新政。4月8日晚間，常州市人民政府辦公室連夜發文，再次將樓市調控政策升級，公積金二套房首付比例將從30%提高至50%。新政4月9日起開始執行。

　　此外，調控還涉及土地供應、商品住房供應、住房交易政策、新建商品住房合同備案管理、二手住房交易稅收管理、商品住房價格管理、房地產市場秩序規範、住房保障等八大方面。包括今年新增經營性開發用地1000 畝；新購買商品住房（包括二手住房）的，取得產權證後滿2年才可上市交易；新建商品住房備案價格的調整週期不得低於2個月等。

　　事實上，這是常州時隔10天時間，第二次出臺樓市政策。在3月28日上午，常州市住房公積金管理發佈《關於調整我市住房公積金個人住房貸款首付比例的通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》規定，借款人首次使用住房公積金貸款（包括公轉商補息貸款）還清後，為改善居住條件第二次申請貸款購買自住住房的，首付款比例由20%調整為30%。

　　值得注意的是，常州市政府最新規定，新購買商品住房（包括二手住房）在取得產權證後滿2年才可上市交易；新建商品住房備案價格的調整週期不得低於2個月等。

　　對此，房地產行業專家張健初對《每日經濟新聞》記者說，常州是江蘇首個“限賣”的城市，“此次政策最嚴厲的規定則是限賣，打擊了投資客炒房快速套現。”

　　此外，4月8日深夜，廣東惠州也出臺樓市新政，規定新購買（4月9日起購買）的商品住房（含新建商品住房和二手住房）須取得不動產權證滿3年方可轉讓。此舉也被解讀為嚴厲打擊投資客炒房。

　　環南京都市圈樓市政策收緊

　　3月15日，南京加碼限購令明確表示，在六合區、溧水區、高淳區範圍內，暫停向已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。在主城區（不含六合區、溧水區、高淳區）範圍內，暫停向已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。非南京戶籍居民購買首套住房時，應提供自購房之日起前3年內在南京累計繳納2年及以上個人所得稅證明或社會保險（城鎮社會保險）證明。

　　上述限購令出臺之後，讓不少在南京工作暫時不具備購房資格的購房者開始放眼環南京都市圈城市。其中，包括鎮江、揚州、常州，安徽滁州、馬鞍山等城市。3月21日，江蘇句容出臺限購政策，非本市戶籍限購1套。3月24日，鎮江市下發限購新政，取消外地人購房補貼政策，二套房公積金貸款首付增至60%。

　　此前，作為環南京都市圈城市的安徽滁州也出臺了相應的樓市收緊政策，居民購買首套房首付比例不低於20%，二套房首付比例不低於40%，購買第三套房首付比例不低於60%。

　　此次，常州出臺的樓市新政，是又一個樓市政策收緊的城市。在業內看來，揚州有可能是下一個出臺樓市收緊政策的環南京都市圈城市。

　　對此，張健初對《每日經濟新聞》記者說，“常州出臺緊縮政策後，下一個很有可能是揚州出臺政策。從去年下半年以來揚州樓市，遭到投資客以及南京購房者的高度關注，房價出現大幅上漲的局面，所以揚州很有可能對比常州出臺樓市政策。”

　　南京盈嘉地產副總黃如濤對《每日經濟新聞》記者說道，“環南京都市圈城市紛紛緊縮樓市政策，提高購房要求，這對於在南京加碼限購令之後，想在南京都市圈城市選擇購房的人衝擊最大。因為這些購房者大都是在南京工作，暫時不具備購房資格，並且資金實力不足的剛需，所以都市圈城市收緊樓市政策，對這部分人群影響最大。”

創業熱潮下，聯合辦公又有多熱？由好租發佈的《2016年度一線城市商辦地產白皮書》顯示，截至一季度末，北上廣深四個一線城市的聯合辦公工位已達10萬張，其中北京居首有4.7萬張。

第一季度北上廣深聯合辦公位達10萬張 北京居首


《白皮書》統計，整體看，北上廣深四個一線城市目前已有聯合辦公品牌284家，網點數量約600個，共提供約10萬張辦公工位。其中，以北京的市場規模最大，已吸引了99家聯合辦公品牌，網點佈局有228個，辦公工位也達到了4.7萬張。按平均數算，北京每家聯合辦公品牌的工位量約為500個，同樣居四城市之首。

儘管聯合辦公工位元規模最大，但受城市整體寫字樓價格高企以及旺盛需求的影響，北京聯合辦公工位的租金價格在四個城市中也最高。《白皮書》顯示，北京單個聯合辦公工位的平均出租價格達到2128元/月，相比之下，上海單個工位租金為1821元/月，廣州為1426元/月，深圳約為1297元/月。分區域來看，則是朝陽區的聯合辦公工位租金價格最高，達到2500元/月，其次為東城、海澱、豐台，租金價格最低的為大興區，單個聯合辦公工位的租金價格僅為700元/月。

荃灣啟德北角勢成主戰場

踏入第二季，發展商推盤步伐稍為放慢，長實（01113）北角維港頌率先於本周三發售首輪共152伙，成為本季全新項目「第一炮」；新地（00016）長沙灣南昌站上蓋匯璽2A期銷售已近尾聲，正積極部署馬鞍山雲海和北角海璇接力搶客，下月擬「雙盤齊發」，新盤戰況預料屆時將轉趨熱鬧。

綜合市場資訊，本季多達20個全新盤有機會登場，涉逾7700伙，其中以荃灣、九龍東啟德、北角及屯門4區戰況較激烈，4區合計提供約5403伙（約70%）。業界人士認為，多個大型樓盤部署季內推售， 預料本季新盤整體成交量有機會超越第一季約5400宗的水平。

維港頌累收620票超購三倍

新盤經過3月混戰後，踏入第二季，暫時聚焦長實北角維港頌，項目過去周六公布銷售安排，本周三進行首輪發售共152伙。長實執行董事趙國雄表示，　項目已錄得超額認購，對整體反應非常滿意。

長實地產投資董事黃思聰說，維港頌參觀情況熱烈，明天下午5時截票，整體入票近一半有意購4房單位，較預期為多。長實營業經理楊桂玲指出，入票佔70%來自港島區，當中35%為本區客，中西半山佔20%；餘下30%來自九龍區及新界區。市場消息透露，維港頌截至昨天累收逾620票，超購3倍。

今年繼續「月月有盤推」的新地，匯璽2A期銷情一枝獨秀，新地副董事總經理雷霆表示，匯璽2A期銷情再創高峰，發售3周已售出964伙，套現約130億元，同系雲海及海璇將於下月一起推售，「雙盤齊發」。

新地下月雙「海」齊發

新地代理總經理陳漢麟表示，匯璽2A期買家以家庭客為主，九龍區買家約佔56%，港島及新界區則佔約40%，以本地客為主，非港人買家只佔約7%。項目1A座51樓A室以約5075.3萬元成交，呎價約3.38萬元，創匯璽呎價新高。

資料顯示，今年首季一手成交共約5400宗，屬《一手住宅物業銷售條例》2013年4月生效以來的季度次高，雖然發展商近日推盤步伐略為放慢，但本季最少有20個全新樓盤部署推售，共超過7700伙，其中以荃灣區兩個大型項目包括長實旗下海之戀一期及華懋全．城滙規模最大，合計提供1923伙；九龍東啟德繼續為主要一手供應地，建灝地產旗下天寰及會德豐地產沐寧街10號預計季內推售，共涉1470伙。北角區料有三新盤發售，其中新地海璇部署下月開售，恆地（00012）同區民新街項目亦有機會在本季登場，連同前述維港頌，三盤共涉約1233伙。

除前述三區之外，本季最先掀起混戰的相信是屯門區。新地屯門珀御已於網頁內上載樓書，最快本周開放示範單位及開價；新世界（00017）屯門鄉事會路88號項目亦預計本月獲批售樓，有機會月內登場；俊和等發展的菁雋亦有機會推售，3盤共提供777伙。

美聯住宅部行政總裁布少明認為，本月缺乏逾千伙的大型項目推售，相信成交將回落至1500至1700宗，但下月將非常熱鬧，多個大型項目部署登場，有機會推高新盤交投，預料本季新盤整體交投有機會超越上季成績。

二手樓價愈升愈急，破頂成交頻現，部分屋苑同類單位造價更在短短兩個月內飆逾一成。沙田第一城一個高層3房戶新近以692.8萬元售出，比兩個月前急升約73萬元（約11.7%）， 呎價1.55萬元，呎價及造價屬屋苑同類單位最貴。

美聯物業分行高級營業經理吳嘉權表示，沙田第一城24座高層B室，實用面積447方呎，原業主2月底以680萬元放盤，直至4月初因應租約完結上調叫價至698萬元，近日最終以692.8萬元成交，呎價1.55萬元，呎價及造價俱創屋苑同類單位新高。原業主於2008年10月以200萬元購入，持貨約8年半，勁賺492.8萬元，單位升值2.46倍。吳嘉權指出，該單位景觀開揚，裝修企理，成功吸引區內用家入市，目前屋苑同類單位放盤約10個， 開價600萬至750萬元。資料顯示，同座中層同類單位2月以620萬元成交，呎價1.39萬元；以此計算，最新成交價及呎價兩個月升幅達11.7%。

太古城兩房1100萬破頂

另一藍籌屋苑鰂魚涌太古城，亦創屋苑分層兩房單位造價新高紀錄。中原地產資深區域營業經理張光耀指出，金星閣高層A室兩房「則王」，原業主早於1982年以約62.59萬元購入單位，本月初以1150萬元放盤，僅數天便由區內用家以1100萬元承接，大賺約1037.41萬元；單位實用面積582方呎，呎價1.89萬元。

此外，尖沙咀九龍站凱旋門映月閣中層C室一房單位，實用面積420方呎，新近以1260萬元易手，呎價3萬元，原業主2010年以930萬元購入，賬面賺約330萬元（約35.5%）；同座中層E室一房單位上月以1000萬元轉手，呎價約2.5萬元，意味屋苑一房戶的呎價約一個月時間躍升兩成。

資助房屋價格亦續創新高，祥益地產營業副董事胡志偉透露，屯門公屋良景邨良傑樓高層3室，3房間隔，以綠表價（第二市場，未補地價）280萬元易手，實用面積566方呎，呎價約4947元，創屯門區綠表公屋造價新高。

適逢新盤市場周末稍歇腳步，部分購買力重投二手市場。據美聯物業分行統計，十大屋苑過去周六、日（8日及9日）共有17宗買賣，按周增加3宗， 升幅約21.4%，並創5周新高。

美聯物業統計顯示，十大屋苑過去兩天錄得17宗成交，其中天水圍嘉湖山莊錄得5宗，屬各屋苑中最多，但成交量則按周減少一宗；反而近月同區有新盤推售的荔枝角美孚新邨，過去兩天有3宗成交，按周微增一宗。美聯物業住宅部行政總裁布少明預計，復活節長假期過後，買家仍會積極尋找入市機會，4月下旬一二手樓市氣氛持續暢旺。

綜合利嘉閣地產分行網絡數據，周六及日十大指標屋苑錄得18宗買賣，較上周增加4宗（約28.6%）。利嘉閣地產總裁廖偉強指出，復活節長假期臨近，減慢樓市交投節奏，相信新盤發展商傾向假期後再作新一輪銷售部署，預料短期內二手成交量有望續升。

中原地產亞太區副主席暨住宅部總裁陳永傑認為，樓價指數續創新高，二手業主叫價進取，部分更反價封盤，令買家目標轉至二三線屋苑。該行十大屋苑周六、日錄得15宗買賣，按周無升跌，零成交屋苑減少至兩個，預料本月十大屋苑交投量將平穩發展。

香港置業行政總裁李志成說，該行統計十大屋苑兩天錄得7宗成交，按周無升跌，預期一手短期仍主導市場，二手維持價升量跌的局面。

二手交投在農曆新年後明顯轉趨活躍，中原地產數據顯示，3月港島、九龍和新界區的二手買賣登記個案均錄得按月升幅，港島區升幅最顯著，共有916宗登記，按月大增93.7%；以分區計算，荃灣區登記量在各區中最多，達467宗，上升約65.6%。

中原地產數據顯示，港島區上月錄得916宗登記，交易金額涉及90.19億元，較2月升約30.3%；九龍區有1357宗登記，按月升68.4%；新界區則按月增加61.1%成交，至1812宗。

該行把全港細分為24區，其中有3區買賣個案超過300宗，全部位於新界區，包括荃灣區以467宗居冠，其次為元朗和天水圍區，達374宗，按月漲45%；沙田區則按月增加97.1%，至343宗。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇認為，3月各區二手買賣登記增加，反映農曆新年後季節性旺市，樓價向升，發展商積極推售新盤，而低息持續亦刺激市民釋放購買力，在用家支持下，二手樓市明顯轉旺。

　　新年過後，樓市現小陽春，一手市場熱銷，帶動二手市場，綜合市場資料，將軍澳區二手屋苑，呈現價量齊升現象，價格按月級級向上。代理表示，由於同區新盤大賣，造就向隅客轉戰二手盤，需求增加，盤源卻缺乏，加上業主持貨能力強，叫價強硬，甚至封盤不賣，因而造價破頂再破頂。

　　本報綜合各大代理行數字，統計將軍澳區內16個屋苑，於首季的成交量及交投量，截至本月6號，發現多個屋苑表現理想，若比較各樓盤1至4月的平均呎價，16個屋苑全部均按月上升，累積升幅由6.2%至21.2%，其中12個更出現「價量齊升」現象。

　　當中新都城最為矚目，成交價升幅膺冠。該樓盤1月平均呎價為1.26萬元，2月升至1.36萬元，至4月更錄得1.52萬元，升幅高達21.2%。

　　另外，成交價升幅第二高的天晉I，1月平均呎價為1.45萬元，至4月則錄得1.74萬元，上升亦達20.2%。

　　而若比較1月及3月成交量升勢，最為顯著的為新寶城，1月交投量僅有1宗，至3月大幅上升至12宗，增長高達11倍。

　　另外，區內樓盤成交價及呎價亦屢創新高，利嘉閣地產分行經理王愛玲表示，新都城2期10座高層C室，1月開盤原叫價550萬元，近日租客遷出，成為交吉匙盤，日前以593萬元易手，呎價16336元，首度突破屋苑1.6萬元水平，同時創屋苑細2房造價及呎價新高。

　　另一大型屋苑君傲灣，更於日前單日連錄2宗破頂交投，最新成交為3座高層D室，面積792方呎，三房套房間隔，以1268萬元易手，呎價16010元，成交價及呎價均創屋苑新高。

　　香港置業助理分區董事劉浩勤表示，由於去年尾政府加辣，令市場交投變得淡靜，至新年後加辣政策逐漸被消化，市場開始再釋放購買力。

　　加上早前同區新盤大賣，大批向隅客轉戰二手市場，投資者增加，而用家又擔心「遲買更貴」，故造就二手市場升溫。

　　業主見市場活躍，怕賣咗買唔返，紛紛提價或封盤不賣，令盤源短缺，帶動區內屋苑成交價及呎價創新高。