福懋加碼近億元標下 溢價率24.76%

看好後市
南台灣土地買賣持續發燙！昨日高雄市財政局標售27標市有地，雖僅標脫5標，不過三民區鄰近台鐵高雄車站的土地吸引7建商搶買，最終由福懋建設加價24.76%，高出底價近億元得標，業者認為，高雄市今年土地標售成果回溫，頗有建商看好後市意味。

高雄自今年初以來，公部門土地標售有不少建商搶標，1月興富發砸下9.95億元購入國產署標售左營區約3千坪眷改地，引擎已先預熱，隨後3月高市地政局首季開發區土地標售，更創下84.6%超高標脫率。高市府財政局昨接棒標售27標市有土地標脫5標，吸引多家建商搶標。

公部門標售回溫明顯
昨日開標現場吸引約50人參加，總計12封標單投標，其中有7封是衝著台鐵高雄站前角地而來。該地為三民區建國三路、建國三路91巷口，面積367坪的第四種商業地，底價約3.76億元。因「太精華」，吸引興富發、達麗、慶旺、福懋等多家建商投標，最終福懋建設加價24.76%、以4億6939萬餘元得標，換算每坪單價127萬餘元。

福懋建設董事長江子超透露，這塊土地將長期持有，短期尚未有開發計劃，但該地鄰近台鐵高雄車站，規劃為商用或住宅都適合。對此，高雄市仲介公會副理事長鄭啟峰說：「那塊地是真的太漂亮了，不過還是很意外價格會衝那麼高，今年建商真的有比較敢出手了。」

富住通商用不動產研展部主任許值瑋也表示，今年公部門土地標售回溫趨勢明顯，比起過去1年「熱太多了」！高雄市財政局非公用財產開發科科長陸奇峯指出，土地標售升溫代表建商認為目前土地行情合理，看好後續發展。

台中市有地下周開標
台中市財政局將於下周一（24日）公開標售27標市有地，包括台中北屯、清水等區，釋出面積均不大，總底價僅約1.9億元。底價最高為北屯區仁美段住二用地，底價9646萬760元，總面積255.3坪，當地仲介認為標脫難度高。
相較南部，北台灣買氣相對冷清許多，除因素地少，有業者認為，是稅制太不合理壓垮買氣。值得注意的是，新北市府本周公告，將在下月初公開標售3大開發區土地，其中新莊北側知識產業園區就有14筆土地、底價達55億，結果將成北台市場風向球。

5月報稅季將至，房仲業者提醒民眾，由於去年房地合一稅上路，若在2014年1月1日前取得房屋、並於去年買賣者適用舊制，合併5月綜所稅申報，其他則依新制、於所有權移轉登記隔日起30日內，申報房地合一稅。

留意取得成本證明
永慶房產集團契約部協理洪宜寧表示，去年有售屋且適用舊制者，今年5月報稅時優先採「核實認定」方式申報，即以實價金額申報，「無法舉證買價的房屋則採『標準認定』方式申報。」

住商不動產企研室主任徐佳馨進一步解釋，若無法舉證房屋買進價格，交易所得將以「房屋評定現值」乘以「售屋所得課稅比率」計算，「年初包括雙北市、桃園市、台南市及部分區域，已調降售屋所得課稅比率，以台北市為例，高級住宅從48%降為46%，其他地區則由42%降為41%。」

台北市、新北市售價分別在7000萬元、6000萬元，其他縣市售價在4000萬元以上的豪宅物件，若無法提供取得成本，依房屋收入15%作為所得額。

永富信義3年跌逾3千萬

全台最燙金的信義計畫區也難敵此波房市修正衝擊，其中正對「台北101」的億元華廈「永富信義」3樓，1月時，由新北市長朱立倫岳父高育仁曾擔任董事一職的明裕機械以1.15億元買下，對照同一戶在2014年4月的實價紀錄為1億4550萬元，3年時間跌掉3050萬元，相當於打78折售出。

根據內政部實價網最新揭露資訊，北市信義計畫區松勤街上屋齡約10年的億元華廈「永富信義」，1月時，3樓以1億1500萬元賣給明裕機械，賣家為廖姓自然人，坪數約113.49坪（包括2車位、約27.37坪），若一個車位價格400萬元推估，拆算每坪單價約128.2萬元。

每坪跌至少30萬元
不過2014年4月、正值房市高點時，前屋主廖姓自然人是砸下1億4550萬元，拆算每坪約159.08萬元買下，事隔三年，卻以低於當初買進價格約3050萬元出脫，等於每坪修正近31萬元，相當於打了78折。

新接手的買家為明裕機械，根據經濟部工商查詢系統，該公司資本額為3億6218萬元，外傳新北市長朱立倫岳父高育仁曾以歐華創業投資的法人名義擔任該公司董事一職，不過，該公司最近一次變更資訊為去年8月15日，已經沒有歐華創業投資擔任董事的資訊。

東森房屋研究中心副理于靜芳表示，「永富信義」實價揭露以來僅2筆交易，同樣是3樓戶，拆算每坪跌價逾35萬元，大降3000萬元成交，跌幅達22%，近期指標豪宅交易揭露皆跌價2~3成，至少打8折似乎已是成交共識。

上市建商日勝生（2547）的超級百億大案板橋浮洲合宜宅「日勝幸福站」，將自第2季之後陸續交屋，再加上桃園污水下水道BOT開始貢獻營收、京站持續挹注，這兩隻小金雞的貢獻，市場預期日勝生2017年可望擺脫去年的大幅虧損局面，營收和獲利可望呈現大躍進的成長。

最近日勝生備受三大法人青睞，股價也從谷底翻身，重返近1年半新高。再加上第1季營收已開始展現子公司貢獻母公司的成長效益，年增41％之譜，單季達10.05億元，法人預期，若板橋浮洲合宜宅「日勝幸福站」順利交屋，今年下半年將可望邁向營收高峰，獲利也有機會虧轉盈，利多湧現。

日勝生表示，「日勝幸福站」歷經多次結構外審及嚴格三級品管補強工程作業，浮洲合宜宅「日勝幸福站」近期A3區已先行竣工，並自2017年5月19日分批邀請客戶到現場查驗房屋；另外，也邀請候補申請人至接待中心進行賞屋活動。至於遞補選位作業細節，預計4月25日起開始正式辦理選位簽約。

至於A6區、A2區，都預定今年中結構補強修繕竣工。

法人估計，「日勝幸福站」全案在完成使照申請及相關作業後，下半年可陸續交屋入帳，可望挹注營收表現。

「日勝幸福站」為史上總銷規模最大的合宜宅，約高達450億元；法人估計對日勝生的EPS貢獻度，達12元。

除了「日勝生幸福站」今年可望作出大幅貢獻之外，法人預期，日勝生旗下子公司京站，受惠日前連假業績較平日翻倍，加上母親節的促銷預購加持，第2季持續開出紅盤也獲得加持力道。

日勝生去年受到「美河市」仲裁案判決出爐，以及市府解約南港機廠捷運聯開案多重衝擊，使得2016年出現史上規模最大的虧損，稅後純損達49.69億元，全年EPS出現-5.56元的紀錄；股價也摔得鼻青臉腫，去年11月一度還跌破9元關卡。今年以來，利空出盡，否極泰來，加上「日勝幸福站」延遲至2017年終於可望交屋入帳，法人持續搶進，昨（19）日小漲2.19％，至14.0元，創下近1年半新高點。

隨著台灣進入高齡化社會，從政府到民間，都越來越重視「退休金」議題。金管會日前在官網上，推出「退休金試算」軟體，要存多少錢退休，一秒就知道！不過，就算老年花費再怎麼省，退休金至少也要三百萬起跳，就有還沒買房的網友，糾結的上網問「究竟該拿錢當買房頭期款，還是拿來規劃成退休金？」

金管會網站推出退休金試算軟體，只要輸入退休後需要準備幾年的生活費，每月平均所需金額又大概是多少，以及幾年後退休，對比現今的利率和物價膨脹率，不用三秒鐘，就能推算出到退休前，應該要準備多少錢。

以目前為40歲的青壯年，準備在65歲退休為例，若每月花費新台幣2萬元，在實質利率1%、通貨膨脹率1%的假設下，在退休時則需要總共677萬元。

動輒幾百萬的金額，對想買房的年輕人來說，感覺又是另一個沉重負擔，就有網友在論壇mobile01問，「如果把買房的頭期款用來規劃退休金，從30歲開始存，複利25~30年。年輕時租房，房租控制在1.5萬上下（最多不超過2萬），等父母年紀大，搬回家就近照顧，感覺這樣在經濟上來看，是比較合理的做法。」

但這名網友又糾結說，「但是，這樣子就一輩子都不能擁有自己的房子，不能按照自己的意思佈置家裡。租屋期間也不能買太貴重的家具，感覺生活很沒有質感。」

贊成買房的網友認為，「買房子只是把錢存在房子裡，並不是花掉了」、「所謂的房奴也只是前期起跑時可能手忙腳亂累一點，一旦你進入巡行模式之後會不知不覺越來越輕鬆，未來跟銀行辦以房養老，或理財型房貸都很容易生錢出來」。

但也有不贊成的網友說，「在這種誇張房屋價格，建議先存款，待價格合理後再買房，不然硬撐買房，犧牲了生活，最後年紀大，房貸還讓下一代背」。

熬夜念書的大學生，穿著拖鞋，走出租屋處到隔壁鹹酥雞攤買宵夜，聚集學生人潮的大學城，向來是想投資置產者，喜好的物件選項之一，有房仲業者調查全台大學城周邊租金報酬，發現在台中中興大學當包租公最賺錢。

永慶房產集團對蘋果日報記者指出，台中市南區的中興大學，周邊住宅房價每坪約15.8萬元，不過套房租金落在4500元∼1萬元，單算租金報酬率可達3.5％以上。

另外，台南成功大學周邊房價親民，不過租金也不貴，房東普遍套房報酬率約在2.5~3.5％之間。對此，永慶不動產後甲圓環店店長張家驊，向蘋果日報記者分析，成大商圈具備學生及醫護族群租屋剛性需求加持，不少透天厝改成出租套房，單間報酬率約在2.5~3.5％。

整體來看，中南部大學城報酬率，比北台灣好。以政治大學為例，平均單間租金報酬率不到2.5％，這是因為住宅土地持有成本高，每坪約40.6萬元，但套房租金約在7000元~1萬元之間，才讓報酬率偏低。

不過，雖然台中中興大學，是包租公心頭好，但在Ptt網友心中，最好住的大學城，卻是台中的逢甲大學，它在網路溫度計上的好感度調查，正面評價高達90％！

網友說，住在逢甲商圈，要美食就有遠近馳名的一心臭豆腐、明倫蛋餅等，想看電影，也只需要十分鐘以內的車程，就可以到市區的大遠百、老虎城電影院等。想要逛街買衣服，再騎過去就可以到熱鬧的一中商圈，而且物價又比北部便宜，網友們都說「逢甲大學生活機能根本完勝」。

內政部近日公布了最新全國房價所得比，平均高達9.35創下歷史新高，不過雙北更是突破平均值，換算下來，要在北市買房恐怕要長達15年不吃不喝，新北則是13年，雖然房價持續下滑，不過薪水卻是原地踏步，買房對民眾來說，壓力絲毫沒有減輕，民眾哀號台北居大不易，但其實真正的蝸居是在新北市。

新北市府主計處指出，根據內政部的最新統計，全台平均每人居住坪數是14.19坪，不過新北市市民卻只有10.13坪，排名吊車尾，和居住空間第一名的南投18.13坪相比較，整整小了10坪。

有民眾接受聯合報採訪，忍不住怨聲載道，表示會造成蝸居的問題根本就政府造成，政府提高了公設比，好好30坪的權狀，實際上只有20坪左右，全家人生活在狹小空間裡，就連走路都會塞車。政府口中喊的居住正義，在民眾眼裡根本不以為然，只能望房興嘆，不過新北市政府表示，在板橋、中永和、新莊、三峽以及三重等地區，會陸續規劃社會宅，有效減輕低收入族群的負擔。

內政部營建署發布的最新房價所得比，購屋痛苦指數創新高，讓不少年輕人哀嚎拿低薪，買房之路迢迢。對此，一名財經部落客特地寫文章跟年青人說，「為什麼你以為自己一輩子都只有22K？」，應該勇於挑戰高薪工作，好好存錢，才是買房最快的道路。

四年級後段班的財經部落客「樂活大叔」，在商周樂活財富網上，開門見山就說「年輕人一定要好好存錢啊！」他說，「國家為了財政問題，也必須進行年金改革，但請問縱然最後能刪減他們的福利，這些省下來的錢會到所有勞工口袋嗎？當然不會。自己的下半生，還是只能靠自己。」

自稱出生在戰後嬰兒潮時代的樂活大叔，對抱怨的年輕人喊話說，隨著醫療技術進步，壽命變長，年輕人勢必要準備更多錢，來因應退休生活，但科技進步，人力需求大幅減少，或許50歲就沒了工作，能賺錢準備退休金的時間，可能比他這一代還短，「還能不積極存錢嗎？」

樂活大叔還說，很多年輕人會用「只領22K，存不到錢」反擊，但他回應，「為什麼你以為自己一輩子都只有22K？」、「如果老闆不給你加薪，你就辭職，去找一個薪水比較高的工作！如果下一個工作還是只有22K，那要好好檢討自己，如何充實工作競爭力，可能比如何存錢還重要。」

另一位財經部落客「市場先生」，則是提醒年輕人，在規畫人生存款目標時，千萬別有了一筆小存款，就開心的花掉犒賞自己，「因為一輩子有些時間點，就是會『花大錢』」。 像買車、買房、結婚、生孩子，這些人生必經階段，花費金額都不小，沒將這些規畫進人生藍圖，難怪理想的存款數字，永遠和實際金額差了一大截。

許多購房者今年春天發現自己處於不尋常的狀況，那就是，口袋裡有足夠的錢，並且已經被預先批准抵押貸款，然而，他們真的可以找到房子嗎？

根據全國房地產商協會的數據，二月份的房屋數量與去年同期相較，已連續第21個月下滑，只有3.8個月的供應量，而六個月的供應被認為是一個平衡的市場；較低價位的待售房屋供應甚至更為吃緊。

這對購房者來說是極大挑戰，首次購屋者尤其如此。如果一個潛在買家不小心，最後很不顧一切的做出各種事，就只為了搶購到一個房子，但到頭來才發覺買了一個不適合的房子。

與其擔心購屋過程，準備購屋的買家可專注思考房子究竟是否符合他們的需求，例如：房屋大小適合嗎？鄰近地區好嗎？房屋格局是否適合生活方式？思考過這些問題後，買家不太可能犯錯，一旦找到合適的房屋，更可快速入住。

以下幾種方法可避免在競爭激烈的市場上買錯房子：

首先，雇用值得信賴的房屋經紀。房地產經紀有辦法取得許多房屋銷售服務的信息，一般購屋的人無法取得，而且還可幫助買主找出最具競爭力的報價；在您的搜尋房子時就該把房地產經紀找來，如果經紀不想在您準備購買前協助、討論，該及早找另一個經紀。

其次，知道想要入住到怎麼樣的社區。在開始認真看屋前就該探索並深入社區，如果學校對您很重要，就該知道您偏好的地區邊界何在；此外，測量考慮地點的通勤時間。不要只是在網路上搜尋，還要向鄰居探詢，一旦您選定了落腳的社區，可將搜索範圍縮小到特定的房屋。

第三點，了解市場。知道您所偏好社區一般房屋的類型和大小，這可幫助您在看到有待售房屋訊息時，能夠知道是否會有能滿足夠多需求的房子；此外，也該知道房屋的銷售速度。

第四點，知道房屋的主要功能也很重要。如果您有一個兒子和一個女兒、需要三間臥室，那麼，一個兩房的屋子可能就沒有意義。

桃園市政府日前公布預售屋建案抽查結果，16家被抽查預售屋全不合格，多數是「買賣定型化契約」不符範本規定，多名議員今天在議會要求地政局「硬起來」，不少建商在桃園不只一個建案，應該擴大稽查，別讓桃園變成「建商天堂、購屋地獄」。

地政局日前會同法務局、都市發展局、工務局建築管理處等單位聯合稽查預售屋建案，全市上百處建案抽查其中16處，針對不動產代銷、建案廣告、買賣定型化契約及樣品屋4大項目抽查，抽查16處無一合格。

其中「買賣定型化契約」違規為大宗，今天多名議員在地政局工作報告關心此議題，市議員王浩宇說，定型化契約攸關消費者權益，地政局應該點線面串連，一併稽查違規建商其他建案，不應過於軟弱，包庇建商。

市議員徐玉樹也認同王浩宇說法表示，地政局應該硬起來，不能讓建商賺了錢就走，他也提到，市府完善公共設施，吸引建商興設建案，但消費者買房之後，周邊公共設施維護全由政府買單，種種都讓桃園變成建商天堂，應該檢討。

「16處全不合格，情況嚴重」，市議員楊朝偉認為，同一建商可能在中路、青埔、八德都有工地建案，建議市府應該擴大層面抽查，不是只清查16處，應該用心幫民眾把關；市議員彭俊豪也說，不平等契約恐讓民眾蒙受損失，要求市府加強輔導稽查。

市府地政局長陳錫禎說，建商有缺失，已要求限期改善，他坦言，抽查項目繁多，要全數合格有一定難度，目前已加強輔導，並與工會聯繫，希望建商訂定契約應訂定符合規範，保障消費者權益。

　　今天上午，北京市規劃國土委會同市住房城鄉建設委、市發展改革委、市地稅局、市工商局聯合發布《關于進一步加強産業項目管理的通知》，嚴禁擅自改變項目規劃用途作為居住使用，未經批準不得轉讓和分割銷售。可以説，北京市房地産調控再亮劍，堅決打擊利用産業用地炒地炒房的投機行為。

　　涉及科研、工業等六大類産業項目

　　此次《通知》所指的産業項目涵蓋科研、工業、酒店、旅遊、文化、娛樂等六大類別。北京市規劃國土委相關負責人表示，在近期加強商業、辦公類項目管理的基礎上，針對近期房地産市場出現的擅自將工業、科研等項目改變為居住用途並分割轉讓等市場亂象，北京市規劃國土委會同相關部門出臺了《通知》。

　　《通知》明確要求，産業項目應當嚴格按照規劃用途組織設計、開發建設及使用，未經批準不得轉讓和分割銷售。嚴禁擅自改變項目規劃用途作為居住使用。

　　《通知》明確將堅決打擊利用産業用地炒地炒房的投機行為。依據土地出讓合同和劃撥批準用地文件核查已建在建産業項目使用情況，對于改為居住用途的産業項目，規劃國土、住房城鄉建設部門依法從嚴處罰項目建設單位，直至解除土地出讓合同、撤銷劃撥批準文件收回土地，取消其在京取得土地的資格。

　　多角度嚴防嚴處産業項目擅自改變用途

　　加強銷售管理：首先是嚴格購買主體資格審查。産業項目是用來承載産業發展的，其買受人應該具備從事相應科研或生産經營的條件和能力，同時具體的産業還應符合區域發展需要，因此《通知》明確，要由項目所在區行政主管部門或園區管理部門，結合區域産業政策要求等，對買受人的購買條件進行審核、出具書面意見，方可購買。其次是加強中介機構管理。《通知》明確規定，中介機構違規代理或以任何方式宣傳産業項目的房屋可用于居住的，行政主管部門將依法注銷機構備案、直至吊銷營業執照。

　　加強供應管理：對此《通知》從以下幾方面進行了明確規定，首先是産業項目類型上，産業項目應符合首都功能定位、符合《北京市新增産業的禁止和限制目錄》，屬地區政府應結合區域規劃落實職住平衡。其次是産業項目的空間分布上，城六區嚴禁發展高端制造業的生産加工環節、嚴禁新建和擴建批發市場、嚴禁新建和擴建區域性物流中心等項目。第三是産業項目的出讓方式上，以協議出讓方式供地的産業項目，實行市區分級管控，限定受讓人資格，同時要求區政府、園區管理部門、各行業主管部門要從産業政策、産業規模、産業方案、行業要求、人口調控、區域功能定位等方面審查並確定項目主體；通過招拍挂方式取得土地的産業項目，要求規劃國土部門要在土地出讓合同中約定建築使用功能、土地轉讓條件、項目單位自用自持建築面積比例、項目用地退出的條件，嚴格後期監管。

　　加強批後監管：《通知》要求規劃國土部門要定期對建築使用功能進行核查，對違規改變為居住用途的，應及時予以糾正、查處，直至解除土地出讓合同、撤銷劃撥批準文件收回土地。

　　強化建立退出機制

　　《通知》首次提出要實施産業項目退出機制，要求區政府、園區管理部門牽頭從産業內容、産值、稅收、就業、生態環保等方面定期對産業項目進行綜合性評估，對于不符合本市要求的，實施産業項目退出機制。

　　加強建設單位管理：《通知》明確規定，項目建設單位違反相關規定，由行政主管部門將處罰信息納入本市企業信用信息係統。相關負責人表示科研用地應該用于科研項目，産業用地就應該用于發展産業，因此對于建設單位的資格要嚴格審查，建設單位應誠實守信的按照規劃用途使用土地，絕不允許將産業用地用于搞所謂的科研地産、産業地産。

　　專家分析，《通知》的出臺是近期北京房地産調控政策的組合拳之一，是針對近期市場亂象有的放矢的一項調控政策。既有利于保障本市各類産業持續穩定健康發展，堅決打擊炒地炒房的投機行為。同時，專家也提醒消費者，在購買房産時一定要仔細審查開發單位和賣房人出具的相關證明文件認清銷售許可證、建設用地規劃許可證、建設工程許可證、不動産權證書等文件上載明的用途，切勿將産業項目誤認為居住用途，以避免受騙上當和遭受財産損失。

有關房子的話題，似乎任何風吹草動都能引起人們的高度關注。日前國務院批轉國家發展改革委《關於2017年深化經濟體制改革重點工作的意見》，部署了10個領域35項年度經濟體制改革重點任務，其中包括全面完成不動產統一登記工作，開展自然資源統一確權登記試點。

方正證券房地產行業首席研究員夏磊在接受《證券日報》記者採訪時表示，建立全國統一的不動產登記系統，準確及時地採集房屋登記和交易資料，實現全國聯網、即時查詢能夠更加有效地支撐房地產稅收改革工作。而開徵房產稅有利於抑制投資投機性需求，使住房回歸居住本質功能，同時還能在一定程度上增加財政收入，緩解土地財政依賴。也有專家指出，此舉並非專為開徵房地產稅。

稍早前，國土資源部有關負責人表示，力爭今年年底前，所有市縣全部接入國家級資訊平臺，全面實現不動產登記“四統一”。據其透露，目前全國已有1700多個縣順利接入國家級資訊平臺，4個直轄市、河北、江蘇、浙江、廣西等地，率先實現市縣接入範圍全覆蓋。

據記者瞭解，上述負責人所說的“四統一”，其實是指登記機構、登記依據、登記簿冊和資訊平臺的統一。截至目前，前三項已基本完成。

“建立全國統一的不動產登記系統還有另外四方面的重要意義。”在夏磊看來，首先，這是加強基礎性制度建設和全面深化改革的重要內容。保障有序、安全的市場交易後，與不動產相關的其他改革才能在此基礎上進一步展開；其次，有利於改變我國不動產處於分散登記、職能交叉、各自為政的狀態，明晰產權和權責，有利於保障權利人權益實現，保障不動產市場交易正常運行，促進土地等資源要素合理有序流動；再次，這是依法治國、法制國土建設的重要工作。不動產統一登記制度，將為資產法制化創造基本條件，這是有效保護不動產權利人合法財產權的核心制度安排；最後，此舉有利於簡政提效。整合不同部門間的不動產登記職責，可以節約行政成本，提高工作效率；減少環節和稅費能便民利民；共用資訊、完善資料也會為房地產市場調控提供科學依據。

那麼，全國聯網後房價到底會不會降？

夏磊認為，房價短期看金融、長期看人口。房地產週期中的短期主要受信貸政策、貨幣政策、限購政策等影響，而長週期則由人口、產業、經濟等決定的城市價值影響。因此，全面完成不動產統一登記工作，短期來看可能會導致一些多套房產所有者出售房產，但從長期來看，反而有利於住房回歸居住本職功能以及促進房地產市場穩定發展。

隨著香港樓市不斷升溫，山頂南區豪宅成交亦越發熾熱。

中原地產4月19日公佈的資料顯示，香港傳統豪宅地段山頂南區今年一季度共錄得33宗一、二手樓買賣，總額共約71.58億港元。其中，25宗為二手豪宅成交，涉及金額達45.84億港元，環比增加5.1%。其中，山頂普樂道一塊屋地成交金額高達28億港元，這是近兩年以來香港豪宅市場的最大宗單筆成交。

“儘管一季度僅錄得5宗過億（港）元的豪宅成交，連續19個季度徘徊在單位數。但過億（港）元的成交金額上升至37.81億港元，占總成交金額82%，這說明大額成交仍然主導豪宅市場，買家的態度越來越積極。”中原豪宅山頂南區董事兼大中華高端物業香港辦公室總經理何兆棠在當日的記者會表示。

“目前如果是內地個人買家在香港投資物業，需要繳納30%左右的印花稅等，相比之下以公司名義買賣（主要由公司名義持有的物業通過股份轉讓的形式轉給另一公司，且交易雙方均為香港或離岸公司）則僅需交0.2%的稅，但以公司名義買賣則很難從銀行獲得按揭，需要全款支付，這種形式以後可能會成為市場的常態。”何兆棠在接受21世紀經濟報導記者採訪時表示。

何兆棠透露，今年一季度市場大約有10宗豪宅以公司名義交易，單筆成交金額大約在3-5億港元左右。“通常這類交易是以空殼公司股份轉讓的方式進行。在傳統山頂南區豪宅，一個空殼公司一般持有數個物業，股份轉讓較困難。而貝沙灣、南灣這類樓齡較新的豪宅則很多是一個空殼公司持有一個物業，買賣更方便。”

“很多內地富豪近年來十分熱衷在香港購入一些超級豪宅，用於長線投資，增加港元資產配置，以南區為例，通常3億港元以上的成交主要以內地客為主，一般會持有數年以上。”他表示。

今年第一季度山頂南區的成交主要集中於淺水灣道、南灣道及大譚水塘道等一線地段，占總成交比例達到60%。

4月19日，花旗銀行公佈“香港千萬富翁調查報告”顯示，去年香港百萬富翁人數達到87.8萬人，同比增加14%，創下歷史新高；而千萬富翁人數有5.9萬人，與前年相若。去年香港千萬富翁的流動資產中位數達到2000萬港元，比前年增加11.1%。其中，有86%的千萬富豪持有超過一個物業，更有37%的千萬富翁持有超過3個物業。花旗銀行零售業務主管林智剛表示，有27%的受訪千萬富豪預期未來兩年樓市會上升，較前年增加11個百分點。

何兆棠指出，香港政府收緊“一約多夥”稅率後，高端投資者傾向購買單價較高的豪宅作一次性投資以節省稅項。 “考慮到目前豪宅的剛性需求主要以換樓或投資為主，今年豪宅價格將有10%左右的升幅。”

受史上最嚴厲商辦物業調控影響，北京商辦地產市場正面臨冰封。

4月19日，北京市規劃國土委會同市住建委、市發改委、市地稅局、市工商局聯合發佈《關於進一步加強產業專案管理的通知》，規定科研、工業、酒店、旅遊、文化、娛樂等六大類別產業專案，應當嚴格按照規劃用途組織設計、開發建設及使用，未經批准不得轉讓和分割銷售。嚴禁擅自改變專案規劃用途作為居住使用。

4月18日，北京市住建委和北京市規劃國土委聯合發佈《關於嚴格商業辦公類專案規劃建設行政審批的通知》（下稱“418通知”），對商辦調控類別細則進一步明確。

一家房企高管告訴21世紀經濟報導記者，發佈的一系列商辦物業調控措施，已經把所有能堵上的漏洞幾乎全部堵上了。目前，未開工項目是監管和檢查重點。同時對於疑似商改住項目，目前政府採取巡查措施，沒收土地，禁止在北京參加招拍掛等。

“力度是空前的。”該房企人士強調。

不少專案已經停售

3月26日晚間，北京市發佈《關於進一步加強商業、辦公類專案管理的公告》，用以監管本市的商業、辦公類專案，其中，對個人購買商辦類專案，在全國範圍內開啟了商住房限購的先河。

該政策對北京商辦市場衝擊最大的幾點包括：開發企業在建（含在售）商辦類專案，銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織。購買商辦類專案的企事業單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應當出售給企事業單位、社會組織。政策執行之前已銷售的商辦類專案再次上市出售時，可出售給企事業單位、社會組織和個人，但個人購買應當符合下列條件：1.名下在京無住房和商辦類房產記錄的；2.從申請購買之日起，在京已連續五年繳納社會保險，或者連續五年繳納個人所得稅。

政策出臺二十多天后，21世紀經濟報導記者調查發現，不少商住項目已經停售。“已建好商住項目都停售了。現在不知道怎麼賣。”一家代理公司負責人告訴21世紀經濟報導記者。

負責北京市順義區某商住專案分銷的銷售員趙偉（化名）告訴21世紀經濟報導記者，“商住限購”政策出臺後，我就很少再去樓盤。目前已經將銷售重心轉移到70年產權的別墅項目。與趙偉一樣，鏈家新房專員李剛（化名）也從商住轉向了別墅銷售。

二手商住專案北京圖元也不在銷售員的推薦範圍內。“以前二手商住和普通住宅都在賣，現在辦公類項目下架後，我就給有條件的客戶推薦普通住宅。”鏈家銷售人員補充稱，“以後商住專案具體怎麼操作，我和同事們也在等通知。”

21世紀經濟報導記者在網上查詢發現，以往一些知名的商住樓盤已從房地產交易平臺上消失。西長安壹號、尚峯壹號等項目雖然能在安居客網上看到連結，但點擊後頁面顯示“網頁可能被刪除，重命名或者暫時不可用”。

21世紀經濟報導記者輾轉聯繫上一家商住項目銷售人員，對方表示，專案已經暫停銷售，需要等候進一步通知。不少交易平臺提供的商住銷售電話則一直無人接聽。

一家位於西城區德勝門北的商住項目銷售人員稱，目前政策對商業立項項目的購買要求是，以公司名義購買，但要付全款。政策出來後，原來的一些客戶沒法簽約，就只能清退，因此待售房源增加不少。我們在政策出臺前已經拿到了施工許可證和預售證，所以會按照原來的規劃修建。

商辦市場冰封

在3月26日商辦調控出臺後，北京市對商辦物業進行了嚴厲巡查。北京市住建委消息稱，北京市住建委執法部門加強對商辦類專案的執法檢查，嚴格按照相關規定，嚴厲懲處違規銷售、代理、宣傳商業辦公類項目用於居住的行為。包括林肯公園、萬科天地、恆大未來城、泰禾中央廣場、龍湖西宸廣場、尚峯壹號6個開發項目，涉嫌將規劃批准的商業辦公用途改變為居住用途對外宣傳並銷售，該6項目隨即便停止了網簽。

同時，按照418通知，建設單位在2017年3月26日前已取得建設工程規劃許可證但未取得施工許可證的，應按“公告”要求修改設計方案後，重新申領建設工程規劃許可證；同時，規劃建設監督機構應加強對商業辦公專案的監督執法，重點檢查商業辦公類專案是否按照規劃要求進行設計和是否按照規劃審批圖紙進行施工；對於發現涉嫌改變原規劃用途的工程，規劃建設監督機構應責令整改。

受調控政策影響，商辦物業成交量跌幅超過9成。中原地產資料顯示，從3月27日到4月18日，北京商辦類合計簽約800套，相比之前跌幅超過9成，並且簽約項目集中在通州光大新北京中心、世界僑商中心等此前被劃分為可銷售公寓的個案項目。整體商辦市場接近冰封。

中原地產首席分析師張大偉認為：本輪調控政策是政策力度最強的一次。其中，商辦與學區房是本次調控的主要對象，各種政策疊加出臺，對市場壓力越來越大。歷史上首次針對商辦類物業全面收緊調控政策。

張大偉稱，從市場成交量看，預計4月下半月將全面體現到網簽資料上，商辦簽約成交量跌幅將超過60%，二手房住宅等物業也會有5成左右的成交量下調。整體市場進入冰凍期。很可能在2季度出現價格調整。而過去幾個月，北京商辦類物業每月簽約都在3000套以上，預計在2季度可能快速跌到500套以內。

中原地產資料顯示，北京二手房市場大約有超過40萬套商用類物業（只統計最近10年成交），其中25萬套左右為商住類物業，潛在供應超過15萬套商，也就是說，本次政策將直接影響至少60萬套物業。

“過去這部分物業中的90%為個人購買，現在全部納入限購或企業購買。所以在這一政策打擊下，商辦成交量暴跌，房價下降已經是板上釘釘。”張大偉認為。

房企過招長租公寓

面對長租公寓這片萬億“藍海”，從去年開始，萬科、龍湖、陽光城、綠城、保利等一批房企紛紛以不同形式涉足。對房企而言，將長租公寓作為創新業務大力發展，不僅是進入樓市下半場之後轉型的迫切需要，更是出於打通上下游資源、增加客戶黏性、獲取穩定現金流，甚至實現資本運作的戰略考量。

不過，也有一部分房企對長租公寓市場心存疑慮。新城控股副總裁歐陽捷認為，不論是聯合辦公還是長租公寓，市場空間都非常有限，這對於必須上規模才能賺錢的產品類型來說，是個致命的掣肘。“如果房企紛紛往裡面擠，投入大量人力物力做這個，我認為並不划算。”

距離地鐵站一公里左右，鄰居是一群25至40歲之間的年輕人，房間簡單舒適、裝配齊備，公用客廳的角落裡幾個年輕“創客”在討論PPT，書吧一角有人頭戴耳機沉浸在自己的世界，自動販賣機隨處可見，健身房裡24小時有人揮汗如雨，你還可以隨時走到前臺要一杯熱咖啡……在上海萬科位於張江國創中心的泊寓項目裡，這是每天的生活場景。

從去年開始，長租公寓市場加速興起。瞄準長租公寓這一片萬億“藍海”，萬科、龍湖、陽光城、綠城、保利等一批房企紛紛以不同形式涉足。對房企而言，將長租公寓作為創新業務大力發展，不僅是進入樓市下半場之後轉型的迫切需要，更是出於打通上下游資源、增加客戶黏性、獲取穩定現金流，甚至實現資本運作的戰略考量。可以預見的是，借力政策推動，誰能快速複製、擴大規模、佔領市場，或許誰就能在房地產市場的“白銀時代”多一項制勝的籌碼。

年輕人構成租客主體

萬科和龍湖地產的長租公寓品牌泊寓、冠寓，都將租客的主體定位於85後、90後年輕人。

小安，一個90後創客，去年與好友從浙江寧波來到上海開創自己的“小”事業。小安的新公司是為新遊戲提供角色形象創意的，目前就小安和他朋友兩個人。於是，他們租住在上海張江國創中心的萬科泊寓裡，一套65平方米的房源，月租金4990元。

“這裡很適合我們。搞我們這行的都很宅，不需要居住在市中心CBD，只要緊鄰地鐵線，出行方便就行。最重要的是，這裡是年輕人的聚居地，可以認識不同行業的同齡人，大家很聊得來，我們不僅可以收穫靈感，甚至有什麼新創意馬上就可以在鄰居間做 內測 。”在張江泊寓的公共客廳，記者見到了正抱著電腦做設計的小安。一台電腦，高速網路，就可以滿足小安的工作需要。對於這樣的居住環境，小安是喜歡的。

小安告訴記者，事實上他家境殷實，在寧波當地做生意的父母在他來上海之初就提出過要為兒子買套房。“對於我們90後來說，買房才有家的觀念已經不那麼重了，租住在這裡比買一套房關上門誰也不認識誰，居住體驗要好得多。更何況，對我們創客來說，變化隨時發生，也許明天就有一個更好的機會在北京、深圳或其他任何一個地方等我呢。”

像小安這樣的85後、90後構成了長租公寓目前的承租主體。張江國創中心萬科泊寓的店長張泱告訴記者，這家泊寓從去年四季度開業以來，出租率最高可達到90%。他們會對租客進行篩選，年齡一般在24至40歲之間，可單身可已婚，但不可帶孩子。工作背景和收入情況也會進行篩選，一般以張江園區內高科技企業員工居多，大多收入不菲，受教育程度良好，這在一定程度是保證了泊寓的租客素質。

較之萬科泊寓，龍湖地產首個長租公寓試水項目則偏向于高端路線。3月15日，龍湖地產旗下長租公寓品牌——冠寓在重慶正式面世，共提供180套租賃房源。重慶龍湖地產創新業務負責人告訴記者，自2月開始蓄客至今，不到兩個月時間其出租率已達到95%，市場反響超出預期。租客主體是85後、90後年輕人，主要分為三類需求：一類是外地來渝工作、創業的年輕人，暫時不打算買房的；一類是準備買房或已買房但還沒交房的，租房作為臨時過渡的；還有一類是企事業單位批量租賃解決員工住宿問題的。

意在備戰樓市下半場

進入樓市發展的下半場，長租公寓成為不少房企2017年重點發展的創新業務，並紛紛提出動輒數萬間的擴張目標。

在進入樓市發展的下半場後，房企的傳統開發模式在高地價面前越來越難以為繼。搶佔長租公寓市場，打造自身長租公寓品牌，一方面可以為未來進行品牌輸出打好基礎，另一方面能夠為房企帶來穩定的租金收入，而這筆可觀的現金流較易實現資產證券化，便於企業資本運作。

此外，由於目前上海等地要求所有招拍掛的出讓土地必須有15%以上面積由開發商自持，越來越多的開發商擁有大量自持物業，而長租公寓品牌的培養，成為這部分自持物業很重要的去化出路。

基於此，長租公寓成為不少房企2017年重點發展的創新業務，並紛紛提出動輒數萬間的擴張目標。

萬科董秘朱旭在3月7日的電話會議上表示，長租公寓將會是萬科今年發展的重要方向，將在核心城市展開佈局。截至2016年底，作為萬科旗下長租公寓品牌，泊寓已在廣州、廈門、合肥、上海和重慶等城市落地了10餘個項目，已出租公寓達1.6萬間，並計畫在2017年發展至15萬間。

3月24日，在龍湖地產2017年業績發佈會上，執行董事兼首席執行官邵明曉透露，冠寓是龍湖的“主航道”業務，將集中公司的優勢資源著力發展。成都、重慶是龍湖深耕已久的西南區域重點城市，已經率先推出3個冠寓專案，佈局了三條符合青年居住習慣的特色產品線，下一步在北京、上海也會大面積推廣。具體來看，冠寓將聚焦北上廣深四大一線城市，及重慶、成都、蘇州、杭州、南京、廈門等領先二線城市，目標城市12個，力爭用三年時間，每年推出1萬到1.5萬間，第三年爭取達到10億元以上的收入規模，躋身中國長租公寓市場前列。

從房源獲取上來看，房企涉足長租公寓有一個共同的特點，即以自持物業試水，但不拘泥於持有物業。據記者瞭解，上海萬科目前開業的泊寓項目均為自持物業，今年還將在上海增加50個泊寓專案，其中30個年內開業，如此快速的布點擴張，自持物業顯然滿足不了房源需求，以十年或更長租約租下整棟物業，並經過改造輕資產運營，今後將作為萬科泊寓房源的主要來源方式。龍湖方面則表示，在房源拓展方式上，冠寓不拘泥於自有物業，起步階段將以輕資產模式為主，會租賃其他物業；中長期看，會逐步輕重資產並舉，最終資產輕重比為2:8。

記者通過調查梳理發現，目前房企投身長租公寓的方式主要分為兩類：一類是房企主導，作為長租公寓的運營方，且一般會有一個統一的品牌，如萬科的泊寓、龍湖的冠寓等。這種模式是出於戰略性佈局考慮，拓展新業務領域，打造自有長租公寓品牌，獲取新的盈利點，並且通過與地產主業和物業管理業務的協同（如客戶資源分享等），可實現相互促進發展；另一類是託管合作，指房企與專業公寓運營商合作，房企負責組織房源供應，由協力廠商公寓運營商進行公寓的運營。這種模式的目的是促進新房專案的銷售去化，以及盤活二手房源，提升利用效率，完善社區增值服務。

克而瑞房地產研究中心研究員房玲認為，房企進軍長租公寓有其戰略考量。從短期來看，長租公寓租賃業務與房產銷售業務可以產生聯動，共用客戶資源，進行聯合行銷，從而促進銷售專案的去化。這點在青年長租公寓上表現得更為明顯，如重慶西九萬科泊寓就是把公寓優先租給了重慶萬科西九專案二期的潛在購房者，且租金可用於購買二期房子的抵用款。通過長租公寓，開發商培養起一批未來的潛在購房客戶——今天租泊寓的年輕人，也許若干年後就會成為萬科業主。

此外，長租公寓還可以幫助房企獲取大量準確性高的客戶資訊，完善客戶大資料，這有利於打通房地產上下游資源，為開發商贏得更多在社區增值服務上賺錢的機會。

“企業並不是做慈善，房企大力發展長租公寓，一定是有利可圖，並且可以持續發展的。”上海萬科長租公寓專案負責人丁潔告訴記者，長租業務短期內不賺錢，但長期一定賺錢；小規模不一定賺錢，但形成規模後一定可以賺錢。

雖然沒有透露目前萬科泊寓的具體利潤率，但丁潔表示，經過嚴密測算，在覆蓋掉所有成本後，目前泊寓還是盈利的。而邵明曉則在龍湖地產的業績發佈會上明確表示，目前龍湖長租公寓的毛利率在35%左右，並不特別高，但公司判斷，通過後期精細化運營以及進一步客戶細分，這個業務未來會是長期可持續的業務板塊。

金融配套政策支持至關重要

上海等一線城市和一些長租公寓發展較好的熱點二線城市，有關政府部門都在積極醞釀扶持長租公寓市場發展的配套政策。

對於長租公寓這個沉澱資金量大且回收時間長的細分領域來說，金融政策的支持很是關鍵。據記者瞭解，上海等一線城市和一些長租公寓發展較好的熱點二線城市，有關政府部門都在積極醞釀扶持長租公寓市場發展的配套政策。

以上海為例，近期上海市金融辦召集會議，邀請上海萬科、青客、魔方三家公司座談，瞭解目前長租公寓領域龍頭企業融資等情況，證監會、銀監會、住建委相關政府部門人員亦到場列席。記者瞭解到，儘管目前萬科、龍湖等開發商主要是利用自有資金做長租公寓，尚未對外融資，但相關房企均向記者表示，Reits、租約證券化等未來必將成為長租公寓融資的主要管道，亟待政策給予扶持。相關政府部門對此表示，將上報企業需求，積極醞釀出臺輔助政策為企業助力。

在近期舉行的2017年第一屆地新引力創新峰會上，易居企業集團執行總裁張燕表示，從投融資角度來看，2016年長租公寓領域的投融資活動表現出兩個顯著特徵：一是資金明顯偏向模式成熟的龍頭企業；二是投資方式開始從前期的股權投資轉向金融創新類的產品。如魔方公寓把全國3500多家公寓租金和物業費打包，以租約證券化的方式在2016年獲得了首單ABS（資產證券化），總募資額達到3.5億元。隨著大量空間類企業興起，魔方金服這種提供金融服務的通道和產品的公司應運而生，2016年有近百家公寓運營商借助魔方金服實現了租約證券化。

此外，一些租金補貼政策也是推動長租公寓發展的催化劑。據記者瞭解，在上海張江、陸家嘴、安亭等產業園區或金融貿易區，年輕人才的租賃需求特別旺盛。為了吸引並留住人才，園區內有一些政府主導的人才公寓，園區管委會還會給租住在人才公寓的園區內企業員工提供一部分租金補貼。“這個租金補貼政策能不能對一些企業主導的長租公寓放開？比如說租住在張江國創泊寓內的園區員工也能享受到管委會的租金補貼。”丁潔呼籲。


不過，也有一部分房企對長租公寓市場心存疑慮。新城控股副總裁歐陽捷認為，不論是聯合辦公還是長租公寓，市場空間都非常有限。“它們只能存在於一線和部分經濟活躍、流動人口較大的熱點二線城市，這對於必須上了規模才能賺錢的產品類型來說，是個致命的掣肘。市場空間有限，如果房企紛紛往裡面擠，投入大量人力物力做這個，我認為並不划算。”

確實，這是房企在做大規模時必須面對的一大難題。“對於萬科來說，目前最大的難點並不是資金，而是在快速擴張的戰略要求下，要找到足夠適合的房源不容易。”丁潔告訴記者，萬科泊寓的選址必須緊鄰地鐵，這是硬性條件，今年上海50個新增項目意味著他們或許得看500個以上項目。

美國 3 月房屋開工數下滑，2 月受異常溫暖的天氣影響建築活動增加；製造業產出在 7 個月來首次下降，進一步表明第一季經濟增長出現停滯。

上週發佈的數據顯示，3 月零售銷售連續第二個月下降，消費者物價也下滑，加上週二 (18 日) 發佈的疲弱數據，可能會降低美國聯準會 (Fed)6 月升息的可能性。

MUFG Union Bank 的首席經濟學家 Chris Rupkey 表示，看似第一季經濟增長放緩，Fed 官員於再次升息前可能會採取觀望態度，以等待經濟反彈的跡象。到夏季經濟前景才會逐漸明朗。

美國商務部指出，3 月房屋開工數下降 6.8%，經季節調整後年化率為 122 萬戶，中西部地區的獨棟房屋開工數為 3 年來最大降幅。

經濟學家預計上月房屋開工數降至 125 萬戶。較去年同期上升 9.2%。

Fed 在另外一份報告中指出，3 月製造業產出下降 0.4%，受累於汽車和零組件產出下跌 3%。

這是自去年 8 月以來，製造業產出首次下降，也是同期的最大單月降幅。但天氣重現低溫，使得公共事業產出攀升 8.6%，幫助上月工業生產增長 0.5%。

第一季製造業的全產業產出增長年化率為 2.7%，持續保持受低油價、美元上漲和庫存過剩長期拖累後的復甦勢頭。製造業在經濟中的比率約為 12%。

在住宅市場佔據最大比例的獨棟房屋開工數上月下跌 6.2%，至 82.1 萬戶，從近 9 年半的高點下滑。上月受風暴影響，中西部地區的獨棟房屋開工數下滑 35%。

這是自 2014 年以來的最大跌幅，將房屋開工率推低至 2015 年 8 月以來的最低水準，中西部地區的獨棟建築許可數下挫 5.9%。

西部地區的獨棟房屋開工數也下跌 5.5%，東北部地區持平，南部地區上升 3.2%。

不過，房市基本面依然穩健。上月整體建築許可數增長 3.6%，受惠於多戶住宅建築許可數上揚 13.8%。

儘管上月獨棟建築許可下跌 1.1%，但距離 2 月觸及的 9 年來之高點仍不遠。勞動力市場的供應不斷緊縮，帶來穩定的薪資成長，支撐著房市。

PNC Financial 的首席經濟學家 Gus Faucher 表示，今年兩個月天氣溫暖，導致建築活動提前，房屋建築活動持續緩慢復甦。

但住宅市場仍受到可售房屋短缺的限制，建築商未能填補這個缺口，這是由於勞動力和土地短缺，建築材料價格上漲在內的一系列問題。

市區重建局（下稱市建局）去年以資助房屋形式發售九龍東啟德煥然壹居338伙，最終有16伙未能售出，市建局昨天把該批貨尾轉作私樓並以十足市價公開發售。新價單平均呎價約1.58萬元，雖然較去年4月揀樓時的舊價單高出約41%，卻較目前同區新盤呎價低最多29%，入場費696.7萬元，即日至下周一（24日）收票，下周四（27日）揀樓，地產代理預料市場反應理想。

原屬「樓換樓」項目的煥然壹居，市建局於2015年把其中338伙撥作資助房屋，設有入息和資產限制，因售價與市價有折讓，將來轉售須補地價，項目去年4月起揀樓，有15個兩房單位未能售出，另有1個一房單位於去年6月遭買家撻訂。市建局遂決定撤銷該16伙的申請和轉售限制，改為如私人新盤般以市價發售。

16伙呎價1.58萬 696萬入場

該16個單位實用面積442至562方呎，市建局最新以市價釐定的售價為696.7萬至898萬元，呎價約1.5萬至1.65萬元，其中H3座3樓F室一房戶售價最平，實用面積442方呎，售價696.7萬元，呎價約1.58萬元。

煥然壹居16個貨尾平均呎價約1.58萬元，較該批單位去年4月以資助房屋形式發售時的舊價單平均呎價約1.12萬元，賬面賣貴41%，個別單位更加價45%。但扣除資助房屋的折扣率等因素，新價單的平均呎價加幅縮窄至約21%，參考反映二手樓價走勢的中原城市領先指數CCL同期漲幅19.3%，煥然壹居單位售價升幅算合理，惟相對啟德其他新盤呎價則屬於便宜。以發售中的新盤龍譽為例，最新一批單位折實平均呎價近2.23萬元，煥然壹居單位的平均呎價較其低約29%。相對今年初推售的啟德1號（II）高座平均成交呎價1.81萬元亦低12.7%。

坐向景觀非最佳 下周一截票

值得留意的是，今次推出的煥然壹居單位大部分向北，主要望新蒲崗，海景欠奉之餘，部分單位面向正計劃發展的地盤，景觀或進一步受到遮擋。

市建局表示，上述16伙貨尾即日起至下周一收票，下周二進行抽籤，下周四揀樓，準買家亦可向市建局預約在本周五（21日）至周日（23日）參觀煥然壹居示範單位。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，近月本港樓市氣氛暢旺，市建局趁勢清貨，雖然項目售價較去年明顯調高，但呎價較該區近期推售的新盤仍屬低水，預料認購反應理想，可望即日沽清。他估計，煥然壹居貨尾單位的向隅客可能轉投私樓市場，對該區樓市有幫助，惟由於今次煥然壹居推出的單位不算多，缺乏指標作用。

本港私人住宅價格連續4個月創新高，反映二手樓市走勢的中原城市領先指數（CCL）也持續8周破頂，市民置業門檻不斷提高、供樓負擔加重，究竟樓價何時才有回落的一天？美銀美林認為今年樓價繼續平穩向上，到明年才有機會跌5%，條件包括新樓供應過剩、美國聯儲局加息周期提速、明年實際利率或重返至正數水平。

摩根士丹利則表示，今明兩年住宅落成量有所增加，維持預測今年樓價回落5%，而跌勢將維持數年。

美銀美林指內地客需求未減

美銀美林稱，本港樓價已觸及周期高位，但低息環境持續，樓價下跌空間有限，若沒有外來因素衝擊，估計今年樓價走勢平穩向上。美國聯儲局可能在明年加快上調利率，屆時實際息率回升，預料2018年至2020年間樓價將出現10%至20%調整，明年樓價跌5%、2019年則挫10%。

由於本地地產股走勢並不跟隨樓價變化，首選持有最多土地儲備的新地（00016），目標價130元。新地昨收報116.2元，跌1.7%。

供求問題亦影響樓價，美銀美林指出，本港於2002年至2016年的14年間，樓市合共短缺8萬伙供應，展望住宅落成量趨增及住戶數目減少的情況下，新樓供不應求有望緩和，明年更有機會供應過剩。

過去3年平均每年有1.8萬伙應市，未來4至5年供應將增至每年1.8萬至2.3萬個單位。然而，人民幣持續貶值，加上本港與內地一線城市的樓價差距收窄，內地買家來港置業需求可能仍會支撐明年樓價向上。

大摩逆市看淡 料今年挫5%

至於大摩發表的香港及新加坡樓市報告，認為本港今年一手供應持平，過去5年住宅落成量年均1.2萬伙，今明兩年將增至年均1.8萬個單位，而置業負擔比率仍達63%，較10年前高，市民平均要累積15年收入才能置業，因此估計樓價將有5%跌幅，情況將持續數年。

至於新加坡方面，樓價經過4年下跌，加上供應正在減少，樓市措施有寬鬆空間，而市民置業負擔比率僅29%，累積7.2年收入便可上車。新加坡明年樓價可望止跌回升，預測漲幅達5%。

主打600萬內單位吸上車客

新地（00016）旗下屯門單幢項目珀御雖然以高價推售，但推出以來取得不俗的入票反應。項目昨日截票，累收逾2500張登記，凍資2.5億元，以今日首度推售共118伙計算，平均每21人爭購1伙。有業界指出，項目主打600萬元以下單位，因此受上車客追捧，有機會全數沽清。

今推118戶 或即日沽清

珀御首張價單以折實平均呎價1.27萬元推售，貴絕一手新例後的屯門新盤，但推出後入票情況不俗。項目昨日截票，市場消息稱共錄得逾2500張登記，以今日發售118伙計，超購逾20倍，平均21人爭購1伙。有區內代理指出，同區由南豐發展的豐連已沽清，區內暫未有其他新盤供應，珀御推售的單位樓價大部分介乎400萬至600萬元，吸引不少上車客入票，估計今日有機會取得沽清成績。

長實（01113）北角維港頌將於本周六進行第二輪發售共143伙，市場消息稱截至昨日暫錄得逾160票，已獲足額認購。

發展商繼續把旗下貨尾單位加價發售，華懋及信置（00083）等旗下大潭紅山半島昨日重發價單，並調高25座洋房的售價，加幅達11%，定價計每伙金額調升97萬至121萬元不等。恆地（00012）牽頭發展的馬鞍山迎海．御峰亦重發價單，調高12座5及6樓B室兩伙的售價，加幅3%；該兩伙先後已6次加價，累積加幅達32%。

九倉（00004）及南豐集團旗下山頂MOUNT NICHOLSON昨日推出一期10號屋於周日（23日）進行單日招標，洋房實用面積8017方呎，連4991方呎前後花園。

此外，南豐旗下東涌昇薈昨日以約4822萬元售出2座39樓A室頂層連天台特色戶，實用面積2120方呎，單位連2329方呎平台及58方呎天台，折合呎價2.27萬元。發展商表示，上述單位售出後，昇薈共1419伙已全數沽清。

Angelababy母1.28億購天匯

另外，一手市場名人購貨成交陸續曝光，新地南區SHOUSON PEAK上月以2.835億元售出11F屋，土地註冊處資料顯示，買家以私人名義鄭小燕（CHENG SIU YIN, SHIRLEY）購入，中英文姓名與恆和珠寶集團（00513）執行董事陳聖澤妻子同名，料為同一人。另外，恆地旗下西半山天匯上月以約1.28億元售出26樓A室，買家以私人名義董菊英（TUNG KUK YING, ROWENA）購入，有指董菊英為藝人楊穎（Angelababy）的母親，據了解，董氏報稱住址與楊穎相同。

政府去年11月向住宅市場「加辣」，已擁有本地住宅物業的人士如購買第二個或以上的住宅單位，須繳交的從價印花稅（DSD）稅率劃一調高至15%。代理預期，以公司轉讓形式（俗稱「賣殼」）的交易模式將成為山頂及南區傳統豪宅區的「新常態」，而政府本月再出招堵塞「一約多伙」的漏洞，料吸引投資者購買大銀碼豪宅，山頂及南區二手豪宅樓價第二季可升10%。

山頂南區樓價料升10%

中原地產山頂南區董事兼大中華高端物業香港辦公室總經理何兆棠指出，今年首季山頂及南區共錄約25宗二手豪宅成交，其中約10宗以賣殼形式轉手，預計賣殼成交將成該區的新常態。今年首季錄得5宗造價逾億元的成交個案，其中最大額為山頂普樂道1、3及5號屋地，以28億元轉手。此外，首季該區錄得8宗一手豪宅成交，較去年第四季的32宗大減約75%。

何兆棠預計，政府本月出招堵塞「一約多伙」漏洞，投資者為節省稅項，將由過往分散購入多間物業，轉為購買大銀碼豪宅；加上山頂及南區業主惜售，有助帶動該區次季二手樓價上升約10%。

另外，美聯物業山頂南區豪宅助理營業董事方富義透露，截至本月16日，本月山頂南區共錄得約6宗買賣成交，與上月同期約5宗相若；但涉及金額則由上月同期約2.61億元大增約1.77倍，至本月約7.24億元。方富義認為，近期大額成交增加，豪宅買家入市態度積極，反映區內超級豪宅有價有市，儘管辣稅及外區豪宅新盤推售，但對山頂南區市況影響輕微。

雅居樂（03383）公布，擬收購海南清水灣項目30%股權，作價9億美元（約70.2億港元）。分析認為項目土地成本低廉，毛利率高，相關作價「不過分」。

分析指毛利率高 作價不過分

雅居樂指，擬向賣方收購Crystal I全部股權，而後者持有海南項目30%股權。相關項目位於海南陵水清水灣，佔地面積達951.5萬平方米，現時由雅居樂持股70%。據公告顯示，公司曾於2008年，以約52.8億元（人民幣，下同）代價，將項目30%股權出售予Crystal I，現時則以約62億元價格購回相關股權。雅居樂認為，收購可加強公司於中國房地產市場的地位，創造收入並帶來資本增值潛力。本報向雅居樂查詢，該公司指除公告外無額外補充。

公司料收購 助鞏固行業地位

有外資券商分析員認為，相較於當年每平方米數百元的土地價格，現時銷售價格已達每平方米3萬元，故收購價格並不是很過分。他續指，項目毛利率可達50%至60%，加上項目佔地面積較大，及當地樓價上升預期，認為交易對雅居樂影響正面。

中原地產表示，山頂南區首季錄33宗豪宅成交，涉金額71.58億元，按季增64%。為減付辣稅，上季市場湧現約10宗透過公司買賣形式入市的個案，料會成新常態。

中原山頂南區董事何兆棠表示，上季33宗山頂南區豪宅成交中，二手買賣佔25宗，按季跌28.6%，涉及金額按季升5.1%至45.84億元。一手豪宅則佔8宗，涉及金額約25.74億元。

政府本月初出招堵塞一約多伙，何兆棠料有利豪宅成交，投資者會轉向購買大銀碼豪宅作一筆過投資以節省稅項，他又料本季區內豪宅成交量平穩，樓價升10%，一手豪宅或削優惠及提價1成。

另美聯方富義表示，4月截至16日止，山頂南區共錄約6宗成交，涉及金額約7.24億元，較上月同期大升177%。

據《theStar.com》報導，加拿大房地產協會 (CREA) 周二公布數據，加拿大房屋銷售數，在上個月創下史上新高，尤其以多倫多地區激增速度，更遠遠勝過全國其他地區。

CREA 資深經濟學家 Shawn Cathcart 在報告中指出，多倫多原本就是加拿大房產表現最好的地區，這次更是如此。

未經季節性調整數據，加拿大房產銷售額同比上升 6.6%，多倫多的升幅則高達 17%。

相較之下，溫哥華在官方大力打房，引進外國投資人稅及房屋空置稅後，銷售額同比大降 31.5%。

聯邦財長 Bill Morneau 預定和多倫多市長 John Tory 會面，討論房地產市場上所顯現出的泡沫問題，及相關應對政策。然而，CREA 警告，如果政客透過干預手段，企圖壓制多倫多的價格，恐怕並不明智。

Cathcart 表示，這個城市的房價，和以往一樣處於緊繃。如果多倫多是加拿大房產唯一的熱門市場，你不應該向所有人潑冷水。

大多倫多地區是加拿大人口密度最高的都會區。人口超過 500 萬人，占地面積 849 平方公里。Cathcart 表示，如果把這個區域的表現拿掉，加拿大其他地區的平均價格，實際上比去年同期下跌。

3 月加拿大住房全國平均銷售金額為 548517 加元，比去年同期漲 8.2%，不包括多倫多及溫哥華地區計算，則平均價格為 389726 加元。