1字頭殺出重圍 麗寶、興富發下半年新案對決

運籌帷幄
主打首購市場，基隆市連2年推案量爆百億規模，今年雖尚無大案公開，但隨著麗寶集團、興富發集團子公司潤隆建設、及區域老牌建商白天鵝建設新案已就定位，預計第3季起將掀起市場大戰，初估總案量將達300億元，較去年倍增。

繼2015年「信義城」打出1字頭低價策略，成功創造完銷紀錄後，自去年起，基隆市整體推案量皆達百億水平。2016年由興富發集團領軍的「翰林小城」，基地位於安樂區武崙街，分為華廈區、別墅區開發，華廈區成交價則同樣力守1字頭關卡。而國揚實業旗下位於中正區新豐街的「早安國揚」，亦打出低價策略，近期為刺激買氣，提出自備款20萬即可入手的方案，單周吸引逾70組看屋客。

德安段案逾4萬坪
今年基隆市打頭陣者，為去年進場潛銷的麗寶集團「微笑台北」，此案去年完工，預計今年取得使用執照，坪數規劃最大至63坪，成交單價在17~19萬元，負責代銷此案的萬群廣告總經理謝坤成表示，此案坪數偏大，建商以自備66萬元應戰，以消弭首購族抗性，目前周來人可維持50~60組規模。

備受矚目的潤隆德安段案，總開發面積超過4萬坪，將分南、北兩側開發。目前南側A區已取得建照，B、C區預計7月取照後一併推案，樓高依照坡地形勢，分有8樓、15樓、及22樓建物。

白天鵝7月推案
潤隆建設副總經理邱秉澤指出，3區總戶數超過1800戶，主力產品規劃25~30坪，未來也會有商場、社區接駁車站等設施，全案確定由甲山林廣告代銷，總案量約100億元。邱秉澤透露：「此案因周圍生活及交通機能俱備，中古屋已有每坪17萬元左右行情，未來訂價應會朝單價2字頭前進。」

另外，白天鵝建設位於信一路的建案，已取得使用執照，預計7月左右推案；東勢街上尚有廣豐建設大樓案完工，推案計劃未定，七堵區、信義區也都有新案蓄勢待發。

2字頭以上恐難賣
《住展》雜誌企研室經理何世昌認為，基隆市與台北市直線距離近，房價基期低，對預算有限的購屋族，具有吸引力，「去年以來，該區建案齊走讓利風，成交1字頭的建案熱銷頻傳，雖然推案量大，但因價格優勢尚能穩定去化，眼前暫無供給過量疑慮。」但他認為，1字頭可說是現在該區的定錨價，若建案想要逆勢賣2~3字頭，銷售恐較辛苦。

環狀輕軌 黃線 加持周邊行情

高雄捷運日均載運量在今年首季創下新高，達18.5萬人次，對房價卻不見太大拉抬作用，房仲統計近2年捷運紅線各站實價行情，發現去年過半站點均跌價，跌幅多落在5%以內。業者分析，高雄房價即便有修正仍在合理波動範圍，且未來尚有環狀輕軌、捷運黃線加持，軌道沿線房價將更有支撐。

台慶不動產統計發現高雄捷運紅線各站，去年有14站房價較前年下滑，以南岡山站周邊跌最多，從前年每坪12.8萬元降至去年10.5萬元，跌幅約18%；台慶不動產岡山站前加盟店店長林慧珍表示，南岡山站前年有多筆透天豪宅交易、拉高平均價格，若以中位數判斷仍維持平盤。

文山特區將受惠
紅線各站僅3站跌逾5%，多數微幅修正。沿線各站單價最貴的後驛站，去年每坪24.4萬元，較前年下修約2.8%；有巢氏房屋高醫十全加盟店店東姚海行指出，後驛站未來有鐵路地下化及捷運黃線，是交通運輸利多，區內有多個特色商圈及萬坪三民公園，住屋需求大於供給。

台慶不動產執行副總莊志成表示，相對北部而言，高雄受大環境影響較小，高雄捷運周邊因有交通利多加持，房價雖些微修正但屬正常波動，未來捷運黃線、岡山路竹延伸段及環狀輕軌建設完工後，捷運路網會更完整。
永慶房產集團統計捷運黃線沿線站點，近3年成交房價多屬1字頭，南區加盟總部協理陸志宏表示，黃線興建對市區精華地段房價影響較小，但補足了人口稠密的三民與鳳山區、大眾運輸系統不足的區塊，包括建工高醫商圈、文山特區與五甲商圈將直接受惠。

可紓解醫療壓力
屏東大學不動產經營系教授賴碧瑩認為，黃線目前行經路線是過去高雄公共運輸缺乏的一塊，隨著人口老化，醫療需求愈來愈重，黃線這次把長庚醫院拉進來，對紓解市中心醫療壓力將有大大助益。

近高雄車站的建工高醫商圈，未來捷運黃線行經預計將增設高應大、灣子內與高醫3站，目前房價每坪14∼17.5萬元。華友聯集團董事長陸炤廷指出，這3站有高應大、高雄醫學大學與醫院、高雄高工等，且屬相對低基期房價，未來房價有上揚可能。

五甲增站搶推案
生活圈屬鳳山與三民區交會的文山特區，近年來房市交易熱，城揚建設首席副總陳靜儀表示，文山特區曾被質疑生活圈缺乏大眾運輸系統，捷運黃線對文山特區房價具支撐力，公司也會持續在此推案。

鳳山五甲商圈未來也將預計增設2車站，目前包括永信、崑庭、御盟均有推案。

高市不動產開發公會理事長張永義分析，重大建設將對房價有支撐，高雄房市一向健康，市區非豪宅新案房價每坪25萬元上下，市郊每坪14∼16萬元，捷運黃線對房價應有微幅上揚的影響。

去年高雄市億元豪宅交易戶數共9戶，較前年3戶增加2倍，業者認為，前年豪宅供給量少、與市場大環境不佳是關鍵。而去年交易集中鼓山區、苓雅區，新完工豪宅如「京城」、「高雄HH」表現亮眼。

上月開案就賣出
實價登錄揭露高雄市去年共9筆億元豪宅成交，其中7筆位於鼓山區，分別來自去年甫完工的「京城」、「高雄HH」、及屋齡已7年的「皇苑國際館」。2筆則是苓雅區的「國硯」。成交總價1.4∼1.85億元，換算單價站穩60萬元大關。
其中，「京城」2筆創年度最高價的物件，分位於30、31樓，2戶面積均逾290坪，由專做廢棄物處理事業的上市公司可寧衛董座楊慶祥買下。「國硯」最新1筆交易為去年12月，成交33樓、258坪物件，總金額約1.5億元，換算成交單價61萬元。

據查，33樓戶買方為路達股份有限公司，董座吳材攀為高雄人，該公司主要生產高檔五金水龍頭，全球年銷售量突破1500萬套，生產基地則設置於中國廈門，號稱亞洲最大衛浴五金專業製造商，購房實力雄厚。
上月18日甫開案的「高雄HH」，去年共有3筆實價揭露，社區1∼3樓的店面總交易金額約1.4億元，換算單價63.4萬元。據查由該案興建投資方宏舜開發、宏昇營造家族買下，目前為該案接待中心之用，因店面設計吸睛，有不少買方探詢。

北台老闆也想住
「高雄HH」行銷協理李純櫻表示，全案今年陸續有成交，「以3∼20樓、1層2戶產品來看，單價約60萬元，21∼25樓、1層1戶的毛胚屋，單價在65萬元左右。」李透露，鎖定的看屋客除南台灣在地自營商、醫師等，北台灣也有企業主、地主表達高度意願。

國際地產顧問公司萊坊（Knight Frank）發布最新「全球城市住宅指數」報告，全球住宅房價平均上升6.6%；台北市終於擺脫全年後段班命運，在本次調查150個城市中提升至133名，不過全年仍下跌1.2%。專家認為，北市房價雖已脫離急跌險境，不過現以自住為主的市場風向，價格仍以日益「親民」為趨勢。

居133名贏星國
萊坊報告追蹤全球150個城市一般住宅的房價變化，最新發布去年第4季報告中，全球平均漲幅達6.6%，為近3年最高，中國就囊括排名前9名，以南京年漲41.1%居首位；至於台北房價則年跌1.2%，但跌勢已較前幾季收斂，排名也往上提升至133名，贏過新加坡。

「自住需求穩」
瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示，台北市一般住宅市場價格在去年Q3脫離急跌險境之後，進而在第4季明顯站穩。今年第1季台北市成交量年增30.6%，頗有回春跡象，然而就歷史紀錄來看僅較去年佳，他說：「現階段只能說自住需求在穩盤，無置產、投資族群的投入，價格仍以親民化為求。」

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨則指，從下跌趨勢來看，北市跌幅已明顯縮小，如無政策性變因干預，應能逐步走向穩健，但短期內撐盤力度低，不易大漲。

中國嚴控狂漲
此次調查中，中國各城市持續霸佔漲幅前10名，萊坊亞太區研究部主管霍尼克分析，中國主要城市房價大漲，已讓有關單位加大調控力度，以嚴格的購房限制、貸款標準或限售管制為住宅市場降溫。

總投資至少上百億元的台中捷運綠線G5、G6、G8a、G9-1、G9-2，及G11等6個場站聯合開發招標案，預定今年底上網公告招標文件，明年開始招商，已引發包括日本、國內開發商，及壽險業等上市公司或財團的高度關注，形成未演先轟動的開發案。

其中尤以G9-1，及G9-2場站聯合開發案，若開發順利，有機會成為台中台灣大道新地標的「雙子星」建築。

對此，台中市交通局長王義川昨（23）日透露，上述6個場站聯合開發案的招標文件，預定今年9、10月可公開閱覽，等聽取業者建議內容之後，最後招商文件版本可定稿，預定今年底會完成招商文件上網公告作業，最快明年可招商。

王義川強調，上述聯合場站開發案的建築設計與規劃，該局主張全部開放給業者主導，因為投資者眼光最為精準，知道市場商機在哪裡？若G9-1，及G9-2等兩個場站聯合開發案，最後均由同一投資團隊標下興建開發，即可形成設計風格一致的「雙子星」建築物。

尤其G9-1站預定地，位於台中市文心路與台灣大道交叉口的西側，靠近台中市政府新市政大樓，總基地面積6,789.92平方公尺，換算大約2,053坪，更是最受矚目的開發案。

G9-1站預定地，包括慶仁建設土地約2,841.3平方公尺、中華賓士土地約1,980平方公尺；另市府取得玉市土地1,966.62平方公尺；G9-1站土地評定每坪收購價格為298萬元，目前中華賓士與慶仁建設等地主，均將參與G9-1站的聯合開發案。

至於台中愛買旁的廣場，即G9-2站土地，原為正新橡膠創辦人羅結家族擁有土地，原曾出租給愛買當作停車場，後來，羅結家族放棄參與聯開，已由市府買下，目前正進行場站開發工程。

台中市交通局表示，G9-1等3筆土地，以及G9-2土地的聯合場站開發案，未來招商得標的投資者，可分別規劃興建最高37層，以及23層建物，除1至4樓由車站使用外，其餘樓層則將視投資者需求規劃、興建。

G9-1因位於新市政特區內，容許使用項目採正面表列，包含住宅、辦公、休閒服務、運輸服務、旅館、百貨零售，及文教等13大類，原則上已包括大多數住商開發項目，但未來若有其他使用項目的具體需求，市府將再行研議透過都市計畫的程序進行調整。

目前捷運綠線此次招商的場、站共構樓層以下部分，已由台北市政府捷運工程局發包施工，地下室也先行施作預留，為聯合場站開發案，做好事前準備。

精華場站區 房市看俏

由於台中市人口約達277萬人，預計106年底成為台灣第二大都市，加上捷運的G9到G12車站的聯合開發案，因橫跨7、8期重劃區，成為捷運綠線最精華的場站區，未來可望帶動周遭房市的補漲行情。

位於台灣大道及文心路口的G9市政府站，分成G9-1、G9-2出入口，因緊鄰新市政中心特區，當地一向是台商、企業主的購屋首選，也是目前中部豪宅房市的指標區。

目前實價登錄揭露的台中十大豪宅，全都位於此區，每坪成屋價格約介於40萬~70萬元之間，例如，預售個案以「聯聚瑞和」規劃1層1戶，共計338坪，每坪68萬~89萬元，1戶總價3億元，最受矚目。

此外，已邀請寶格麗御用的國際建築大師安東尼奧設計的「大陸麗格」，則規劃60~125坪，每坪60萬~85萬元，在百坪豪宅群立的台中新市政中心特區，也是亮點。

至於台中8期與7期南側、單元2，同屬於低密度、低建蔽率、高綠覆區的優質生活區，但在房價上卻屬於相對落後區，近來在捷運議題加溫下，附近個案的「遠雄文心匯」，及聚合發「湖心泊」等看屋人潮，已有明顯增多的現象。

其中，緊鄰G12站的「遠雄文心匯」，產品規劃33~57坪，每坪開價40萬~45萬元，吸引在地換屋、置產族群，及返鄉台商購買。由於銷售成績不俗，遠雄第2季打算將乘勝追擊推出第2期個案。

位於文心南三路與向心南路口，與捷運綠線G12站，僅約5分鐘路程的聚合發「湖心泊」，產品規劃53~72坪，每坪開價36萬~45萬元，公設有lobby、閱覽室、多功能宴會廳、健身房，及游泳池等，也是8期熱銷的指標建案。

由於房地產市場還沒見到明顯回溫跡象，營建股股價表現也相對黯淡，不過首季營收仍有華固（2548）、遠雄（5522）、日勝生（2547）繳出不錯成績，尤其日勝生預期板橋浮洲合宜宅「日勝幸福站」可在下半年起陸續交屋，股價過去1個月漲幅將近4成。

日勝生浮洲合宜宅「日勝幸福站」在歷經多次結構外審及補強作業後，A3區已完工，至於A6區、A2區，都預定今年中結構補強修繕竣工。據了解，目前「日勝幸福站」正申請使用執照中，若順利的話，預計下半年將可開始交屋。
由於「日勝幸福站」是國內總銷規模最大的合宜宅，高達450億元，根據法人估計，若此案完全交屋完畢，對日勝生每股貢獻高達12元，對連虧3年的日勝生來說，是業績的大補丸。

這波日勝生大漲，主要來自外資買盤貢獻，外資從3月中起持續買超，5週來買超近15000張，是外資今年以來買超最積極的營建股。

而本月公布上市櫃公司治理評鑑，唯一一家擠進公司治理評鑑排行5%-20%的營建公司—太子建設（2511），上週五舉辦法說會，公司表示，今年可以入帳的個案包括北部的「太子信義」、「太子馥III」，中部的「太子玉鼎」以及南部的「太子雲C1透天區」等個案，另外首季出售的內湖商辦大樓，則會於第2季入帳。

至於其他轉投資包括台大、成大宿舍BOT，以及轉運站、金典飯店、W-Hotel等，太子表示，由於轉投資都進入成熟期，因此營運相對穩定，預估今年可貢獻的獲利跟去年相當。

根據太子統計，目前手上土地庫存量可創造的推案金額約在388億元，其中南部地區所佔金額約267億元最高，其次為北部的63億元。

法人表示，目前房市情況沒有更糟，今年第2季起包括華固景美地上權案「華固新天地」交屋，總銷約130億元，將使華固營收大幅成長，下半年又有日勝生的「日勝幸福站」交屋入帳，因此營建股將呈現個股表現的態勢。

翻開過往國內房市高峰時，輕鬆就擠進單價200萬俱樂部的豪宅會員，至少有14個，甚至部分會員一度還貼近單價300萬元，叩關所謂「彭淮南防線」；但歷經2年房市盤整，近期每坪成交價跌破200萬元的成員將近6成，且絕大多數還在名單裡頭的原因竟是近2年無交易紀錄。

房產業者指出，仔細分析200萬元豪宅成員名單，成交時間絕大多數是2013~2014年前波房市最高峰期，少部分單價200萬豪宅揭露的時間落在2015年，也多是2013~2014年預售的豪宅建案，只是交屋時間落在2015年，剛好與前波房市高點吻合。

2015年起房市出現明顯修正趨勢，不少豪宅會員開始陸續跌出榜外。攤開房地產業者調查的200萬俱樂部成員名單，已跌出名單成員包括「帝寶」、「文華苑」、「輕井澤」、「信義帝寶」、「帝景水花園」等豪宅，而這些豪宅跌出名單的時間絕大多數從去年開始，顯示豪宅價格修正效應持續發酵中。

帝寶失守2百萬 敲起豪宅警鐘
最快跌出名單的豪宅是北市仁愛路三段的「仁愛一品」，它在實價政策剛上路時，一度以每坪240萬元的實價短暫坐上「最貴豪宅」寶座，但是不到2年便跌出名單。

最受矚目的是獨占最貴豪宅寶座位置最久的「帝寶」。2013年7月，「河南王」王任生砸下12億元買進三戶，拆算每坪單價約298.2萬元，一舉坐上最貴豪宅寶座；但今年4月，該豪宅E棟13樓法拍戶，三拍時以每坪188萬元拍定，也成為該豪宅有公開成交紀錄的最低成交單價。

大直水岸豪宅「輕井澤」也跌出名單外。瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示，雖然去年北市豪宅市場下半年買氣漸起色、成交共114件，比上半年的51件大增124%，但價格有跌，買方才有意願進場的趨勢明顯。

他說，雖然開首槍的大直輕井澤，在去年5月因為屋主急售而跌破200萬大關，但似乎已不見頂級豪宅再創新高的個案，反而是無預警跌落雲端的狀況增多。這次仁愛帝寶價格首次破底、降到每坪200萬以下，固然有個別條件、法拍成交等特殊因素，但無法否認帝寶降價的事實，加上老豪宅的豪宅稅上調的壓力，勢必帶動豪宅市場再洗牌。

新建豪宅喊價降 3百萬天險難破
對於未來豪宅市場看法。第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄指出，因正值房市盤整階段，豪宅價格的有感下修時間，推測應該還會持續一陣子；而且近期興建中及已蓋好的指標豪宅建案，包括「西華富邦」、「琢白」、信義聯勤「One Park」案也是主打200萬單價，並沒有一舉挑戰單價300萬元的計畫。

房仲業者統計2014~2016年的實價揭露資訊，發現雙北市房價已連續三年下修，甚至價跌趨勢已從蛋黃區擴散到蛋白區，且房價跌勢似乎未看到盡頭；近3年來，北市已跌掉1成，新北市、桃園市分別跌掉7.4%、2.8%。

北市跌掉1成 新北下修7.4%
太平洋房屋統計2014~2016年的六都房價變化，均較高點時出現修正，2014年高點時，北市每坪均價約61.8萬元，今年1~2月每坪均價修正至55.5萬元，每坪平均跌掉約6.3萬元，修正幅度約10.2%；新北市高點時每坪均價約32.3萬元，今年1~2月每坪修正至29.9萬元，每坪平均跌掉約2.4萬元，修正幅度約7.4%。

至於雙北市以外，房價修正剛剛出現，跌價幅度目前相當有限，桃園市跌幅僅約2.8%、台中市僅約1.7%、台南市僅約1.5%、高雄市則僅約1.9%。

太平洋房屋副總經理章克勤表示，北北桃包辦跌幅最深的前三名，與稅制的改革不無關係，尤其是台北市，政府為解決高房價的民怨，一口氣調升房屋構造標準單價，嚴重衝擊到預售、新成屋與都更市場，也讓台北市房價率先領跌，進而擴散至新北市、桃園市。

中南部漲不多 也跌不多
相較北台灣，中南部的房價基期低，變化不算劇烈，今年才有鬆動跡象，但跌幅不大，都在2%以內，與最高點2016年同期相比，台中市、台南市、高雄市的跌幅分別為1.7%、1.5%、1.9%。

六都房價同步下修，的確有助於交易量的回溫，調查太平洋房屋各分店對今年第一季房市的看法，有45.1%感受到看屋、出價的買方增加。章克勤指出，房市本就有自住的剛性需求，只要屋主有讓利空間，就能讓遞延性買氣出籠。
而對第二季房市的價量變化，高達70.6%認為房價會繼續下修，39.1%認為買氣會比去年同期好，看壞比例從第一季的36.7%下降至23.9%，對今年整體房市的信心增加。

房市不景氣，房仲店倒店消息頻傳，據內政部資料顯示，房仲公司總量到今年3月底僅剩6,326家；而倒閉的房仲業者（變更為非執業中）去年來共多了1,099家，全台平均每天都有近2.5家房仲公司關店。

內政部不動產經紀業資訊平台資料顯示，全台房仲公司總家數在2015年7月達到歷史高峰，達6,958家，不過各房仲品牌擴張過快，及房市交易急速委縮，今年3月底房仲公司總量減為6,326家，總量約縮減近一成。

房仲業者指出，不少房仲採多店整併為一家、暫時歇業等策略，以因應整體交易量減少。但近來交易略為回溫，關店的情形有稍緩和。

若以新增「變更為非執業中」家數來看，2016年為890家，今年前三月為209家，即隨著房市交易未見起色，全台每天平均有超過二家房仲公司關門（不含新開），以區域別觀察，房地合一稅上路一年多以來，新北市房仲公司變更為非執業中211家為最多，台中及桃園次之，北市及高市也有超過百家的規模。

現任新加坡國立大學東亞研究所所長、著名中國學者鄭永年23日在中國媒體《北京晨報》撰文批評，房地產泡沫已綁架了中國經濟，成民眾、管理者、開發商及國際投資者的永恆話題，但日本80年代殷鑑不遠，癥結在於視發展房市為貢獻經濟成長的GDP（國內生產毛額）主義的僵固思考。

鄭永年指出，房地產市場存在的巨大泡沫已成為中國經濟的一大隱憂，儘管中國社會不同群體對房市表現出來的關注、憂慮、恐慌等情緒不同，房地產投機產生的鉅額利益正促使企業大舉進軍該產業，此現象更引發外界擔憂中國房市泡沫化恐步日本後塵。

上海市政府網於21日公開發佈該市規劃國土資源局制訂的《關於加強本市經營性用地出讓管理的若干規定》（下稱《規定》），明確要加強經營性用地出讓全生命週期管理，對商辦土地出讓出臺若干重要新規，規定有效期自今年4月10日至2022年3月31日。業內人士認為，《規定》的出臺從一定意義上預示著，在經營性用地領域，上海等一線城市即將由原來的開發銷售模式進入存量持有運營模式。政府通過精准調控經營性用地出讓，意在強調商辦與住宅應“各歸其位”，鼓勵房地產企業與機構投資者通過長期持有物業經營獲利，而非依靠短期炒作房屋產權買賣獲利。

據記者瞭解，此次《規定》所指的經營性用地包括：商業、辦公、商品住宅等類型，其中，商業、辦公用地涵蓋金融、娛樂、旅遊、會展和服務業等用途。

《規定》的主要內容包括：出讓合同中應明確，辦公用地不得建設公寓式辦公（項目）；出讓合同中，商業用地未經約定，不得建設公寓式酒店；出讓合同約定辦公、商業可售部分，（應）以層為單位進行銷售；出讓人應按照相關檔規定明確商業、辦公物業的持有比例和持有年限，並載入土地出讓合同；出讓合同約定社區配套商業物業、商品住宅用地配套商業物業應整體持有；受讓人在完成開發建設並領取房地產權證後，土地出讓合同中約定持有的物業，在持有年限內不得轉讓；對商業、辦公、商品住宅等經營性物業，應按照出讓合同約定持有相應面積的房地產，不得整體、分割轉讓；按照土地出讓合同約定的自持部分物業，應整體抵押，不得分割抵押等。

“《規定》中最重要的一點就是，對於辦公和商業用地，不允許採取轉為酒店式公寓的開發模式。這勢必對後續商辦專案的市場交易和產品開發產生一定的影響。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，《規定》提到商鋪不允許散售，只允許整體（層）出售，這一方面是為了防範商鋪散售可能造成的難以管理的問題，同時也意在防範通過散售實現對個人購房者的變相作為居住屬性產品銷售的行為。

今年1月初，上海市住建委通過調查發現，部分商業辦公專案存在較為嚴重的擅自改變房屋單元空間分割、私自接通燃氣管道等改變房屋使用性質的情況，在房屋結構、消防等方面存在安全隱患。同時，一些項目還在銷售中進行虛假宣傳，嚴重誤導購房人。為此，上海市住建委當時宣佈，將會同相關部門對商業辦公專案進行集中清理核查，並暫停此類專案的網上簽約。以所謂酒店式公寓為主的“類住宅”商業辦公專案正是清理核查的重點。此後，市場傳出消息，上海“類住宅項目”較為集中的閔行、嘉定兩區已開始試點整治。

東方房地產學院常務副院長華偉告訴記者，以往地方政府希望扶持產業發展，因而在土地價格、銷售方法等方面對非住宅用地有很多的優惠舉措。但在實踐中，因為住宅用地價格大大高於非住宅用地，造成了很多實力不強的開發商在居住用途和商辦功能之間打“擦邊球”，把非居住用途用地實質上變成居住用途，政府扶持的初衷實際上沒有精准落地。現在，政府強調經營性用地要集群化、專業化、市場化，意在明確，房地產行業真正的利潤不是通過房屋產權的倒賣炒作來實現的，而應通過企業的經營能力、經營品質來體現。

“整體來講，《規定》的出臺從一定意義上預示著一線城市即將進入存量持有運營的階段，從原來的開發銷售模式進入存量持有運營（金融化）模式，這是大趨勢上的改變，”明源地產研究院首席研究員劉策指出，該項政策的影響具體而言可分為幾個層面：第一從整個物業類型來說，政府還是更加強調商業歸商業、住宅歸住宅，嚴禁商轉公、商轉住；第二是強調持有運營而非開發銷售；第三，持有模式會對開發商的資金有較高要求，所以預計後續會有金融方面的配套支持，尤其是一些大型開發商，可能更有條件獲得低成本資金，且存量持有也為後續資產證券化提供了優質項目。所以，總體來講，持有運營模式今後可能會成為開發商在一線城市運營的主流模式。

萬科對於鏈家集團的入股，可視為萬科和鏈家聯手打造裝修公司“萬鏈”之後的深度綁定。

4月19日，房產巨頭萬科與仲介巨頭鏈家爆出“牽手”消息。萬科稱，將以30億元認購鏈家股份，但還未公佈持股比例。

這一消息再次令鏈家變得炙手可熱。自2016年以來，其已經先後完成了三輪融資，融資名單上不乏知名投資機構、巨頭企業、業界大佬，比如，經緯中國、諾亞財富、深圳海峽基金、招商局資本、執一資本、格上財富；騰訊、百度、光線傳媒、新希望、平安金融、九陽；張一鳴(今日頭條)，王興(美團)，姚勁波(58趕集)。退出的鼎暉也同樣有名。

從融資額上看，其B輪融資為60億元、C輪融資50億元，今年1月份，另一地產巨頭融創中國又投了36億元，獲得了鏈家6.25%的股份。據估計，鏈家的估值已達到大約416億元。

鏈家究竟有什麼吸引力，引來各路資本“前赴後繼”？其在經營發展時又遇到了哪些問題和阻礙？目前鏈家並未上市，其財務資料還未公開，《投資者報》記者對於鏈家的採訪也未得到回復，外界對其實際經營狀況只能霧裡看花。

突然大舉擴張

關於其為何受各路資本關注，答案恐怕與鏈家這兩年的迅速“生長”有關。

鏈家成立於2001年，2015年以前，其只是一個北京地區的房產仲介。二手房地產市場近幾年漸趨火熱，據鏈家統計，全國範圍內，二手房交易額占全部交易額的41%，北京、上海二手房交易額占比更是超過70%。但和地產開發商一樣，二手房市場的仲介機構也比較分散，市面上還未出現市占率超過10%的壟斷企業。鏈家也只是在北京市場佔據過半份額而已。

然而，進入2015年，這一局勢突然發生了變化。當年，董事長左暉率鏈家走出北京，瘋狂並購全國二十多個城市的仲介，一年時間營業收入暴增近4倍。

據融創此前在公告裡披露的鏈家財務資料：2014年稅前淨利潤約為1.37億元，稅後約為7400萬元；2015年稅前淨利潤就暴增至11.96億元，稅後約為8.08億元；截至2016年6月30日，未經審核的淨資產為16.14億元。

鏈家突然走上“狼性擴張”之路，具體契機鏈家內部並未公開說明，業界猜測選擇2015年可能是由於當年房產業勢頭良好，但有專業人士認為更大的原因與當時互聯網金融一時興起，鏈家借此風頭成立的互聯網金融部門有關，這相當於為鏈家的大舉擴張造了個“現金銀行”，但隨著2016年年初監管部門對房產仲介貸款業務的嚴格監管，這條現金流算是被切斷了。鏈家的瘋狂擴張也在2016年暫時告一段落，此後出現更多與資本機構融資的消息或許也與此有關。不過，鏈家並未對此猜測向記者進行回應。

現金流資料顯示，鏈家在“一口吃成個胖子”之後是否消化不良也未可知，是否會走上某些大型互聯網企業大肆擴張而被爆資金鏈斷裂的老路還需時間檢驗。但目前有跡象顯示，鏈家這樣的大舉擴張確實也帶來了一些副作用，比如為搶更多房源比別的同行付更多錢給房東，這類做法在一定程度上犧牲了鏈家的毛利率，從10%以上降到了現在的3%左右。中原地產的董事長也曾在接受採訪時表示，鏈家這樣的做法未來不一定可持續。

此外，“瘋狂成長”還給鏈家帶來了一個很大的難題，那就是迅速擴充的經紀人隊伍，目前已達到13萬人，如何管理這麼龐大的隊伍將給鏈家帶來很多考驗。此前，就出現過業務員為了爭單而大打出手的事件。

全產業鏈矩陣已形成

目前，鏈家已不再是傳統的房產仲介公司，一條全產業鏈矩陣已經形成。從大類上看，鏈家目前的業務可簡單分為二手房新房交易、長租公寓、金融、裝修四類，最近又將手伸向了房產開發領域。這個新業務部門和鏈家網、丁丁租房一起，共用位於北京將台路普天科技園內嶄新的辦公樓。這已是鏈家總部機構在北京的第3個辦公地點。

目前，其門店數量約為8000家，旗下經紀人超過13萬名，共有多達51家控股或參股的子公司。其中，大部分為鏈家在各地並購和成立的公司，以傳統的房地產經紀業務為主。其餘公司分別涉及資訊諮詢、融資擔保、廣告策劃、銷售諮詢、互聯網等業務。

房地產經紀是鏈家的基礎業務，也是主要收入來源。其中，二手房買賣和房屋租賃業務的經營主體仍是鏈家地產。新房業務的經營主體為鏈家置地，成立於2015年，由鏈家地產全資持有。

而在資訊服務這塊兒，公司2010年成立了鏈家網，被認為是未來鏈家上市的主體。

另一家與鏈家無關聯關係，但由左暉實際控制的公司為鏈鏈金融。其前身鏈家理財，於2014年底上線，為鏈家的主要金融業務平臺。

此外，鏈家和萬科還有從事家裝業務的合資公司。2015年8月，北京萬科公司就曾和鏈家共同成立萬科鏈家（北京）裝飾有限公司，正式進軍裝修行業。北京萬科持股60%，鏈家持股40%。去年6月，兩者推出的家裝產品——萬鏈V+正式上線，一個月內完成簽約1000餘套。

鏈家受到各路資本關注，有業內人士認為“因為二手房交易的體量巨大，作為10萬億級別的市場，目前並未形成壟斷地位的龍頭企業，鏈家目前仍是領頭羊。此外，鏈家是有互聯網基因的房產仲介公司，其核心競爭力表現在完整的O2O架構上。鏈家的後臺架構是基於資料驅動的，在這樣的基礎上，二手房、租房以及此後的居家延伸服務可以很好地聯動起來，想像空間很大。”

融創則表示，鏈家目前的業務覆蓋全國28個地區，在北京更是佔據了過半的二手房市場份額，發展前景應該還可以。

而萬科對於鏈家集團的入股，則可視為萬科和鏈家聯手打造裝修公司“萬鏈”之後的深度綁定。

對於鏈家董事長左暉自身而言，他認為鏈家是“第三種力量”，有別于傳統仲介，也與新興的互聯網仲介不同。與互聯網仲介相比，鏈家線上下有大量門店和經紀人積累，更易形成O2O的閉環。此外，鏈家還提供金融等服務，也是受青睞的重要原因。

不過，目前鏈家只能說是靠大規模來吸引資本，未來具體深耕還有資金、人員管理等問題有待解決。

萬科的出手是否物有所值，只能留待時間去檢驗。

近日，房地產服務商仲量聯行和世邦魏理仕分別發佈了最新一期北京寫字樓市場報告。資料顯示，2017年第一季度，北京寫字樓市場交易清淡，較上季度縮減31%，租金和空置率保持平穩。隨著未來國貿大廈B座等項目入市，租金將面臨壓力。

與整體市場的微幅上升不同，仲量聯行統計顯示，北京CBD辦公樓市場租金連續兩個季度出現下滑。“該區域開始轉向租戶市場。鑒於在預測期內CBD區域將有一批新增供應出現，業主開始提供更為靈活的租賃條款，以爭取知名租戶。”仲量聯行華北區董事總經理張瑩表示。

未來六個月，北京寫字樓市場預計將有五個項目落成，為市場提供約29萬平方米寫字樓面積。供應分佈在CBD、燕莎、望京和奧運村區域。世邦魏理仕中國華北區顧問及交易服務辦公樓部執行董事劉煥麗認為，“這將為市場提供更廣泛的選擇，預計市場交易也將更加活躍，同時租金將承受壓力。”

資料顯示，北京辦公樓市場新增供給量在過去數年經歷了緩慢增長階段。仲量聯行發佈的白皮書預計，隨著國貿大廈B座等新項目逐漸完工，北京中心城區的新供應將會大量出現，在未來五到七年間，CBD的新增甲級辦公樓面積接近230萬平方米，其中近三分之二集中在單一的超大街區內，形成CBD現有區域在三環路東側的拓展區。

仲量聯行北京商業地產部總監賀睿珂認為，未來幾年內的新增供應將對市場產生較大影響。“目前，北京甲級辦公樓平均市場租金接近香港中環區域，躋身亞洲最高之列。未來租金將開始趨於正常化，並將使辦公樓租金變得更加可承受。”

“由於未來轉向租戶市場，那些制定了良好租賃戰略的業主將在競爭日趨激烈的市場中佔據先機。”賀睿珂預測，“在未來三到五年，CBD的辦公樓租金將下跌15%。”

仲量聯行認為，隨著發展趨於成熟，北京辦公樓市場已到達轉捩點。非核心區域辦公市場的興起將重新定義北京辦公樓市場格局。

“北京甲級辦公樓的空置率常年低於5%，說明這裡仍然是全球最供不應求的辦公樓市場之一。” 賀睿珂表示，“但不同於很多國際大都市，北京的非核心區分佈在城市邊緣，與原有市場完全獨立。這些非核心區辦公樓市場將迎來大規模增長。”

仲量聯行研究部副經理米陽認為，推動北京辦公樓市場從中心區轉向非核心區的催化劑將是：以亞洲市場標準而言極其高昂的租金、大範圍的城市擴張與軌道交通密度的增加，以及過去幾年在中心區始終供不應求的市場形勢。

屆時，北京辦公樓市場劃分將更具差異化，分為CBD、第三使館區和金融街將成為核心區辦公樓市場，中關村、望京和奧林匹克公園形成核心擴展區辦公樓市場，麗澤和通州等地形成非核心區域辦公樓市場。

保監會昨日發佈《關於進一步加強保險業風險防控工作的通知》（以下簡稱《通知》），要求全行業進一步加強風險防控工作，強化各保險公司在風險防控工作中的主體責任和一線責任，切實加強保險業風險防範的前瞻性、有效性和針對性，嚴守不發生系統性風險底線。其中，在保險資金運用風險防控方面，保監會要求，嚴禁通過投資多層嵌套產品等方式，變相向股東或關聯方輸送利益。

在風險防控方面，《通知》提到流動性風險防控、資金運用風險防控、戰略風險防控、新型保險業務風險防控、外部傳遞性風險防控、群體性事件風險防控、底數不清事件風險防控、資本不實風險防控、聲譽風險防控，以及健全風險防控的工作機制。

保監會要求保險公司加強風險防控。在流動性風險防控方面，要求保險公司完善流動性風險管理制度機制，加強流動性風險管理和監測，完善應急處置機制，風險防範關口前移，強化股東的流動性風險管理責任；在資金運用風險防控方面，要求保險公司建立審慎穩健的投資運作機制，防範重點領域風險，加強資訊報送和披露，嚴禁出現通過多層嵌套金融產品、採用“抽屜協定”、“陰陽合同”等進行不當利益輸送；在資本不實風險防控方面，要求保險公司加強資本管理，防範資本被抽逃、佔用，防範增資來源不合法的行為，嚴防利用不當創新、不當工具虛增資本。

據介紹，保監會下一步將加強跟蹤督導，確保《通知》中各項風險防控工作要求落到實處。對在風險防控工作中失責失當、出現重大風險的公司，保監會將追究公司“一把手”和相關人員的責任，做到有錯必糾、有責必問、有案必查；涉嫌犯罪的，堅決移送司法，依法嚴肅處理。

維港頌豪客1.69億六約掃6伙

發展商推售新盤步伐雖然減慢，但過去周末新盤市場仍錄約113宗買賣，較對上一個周末約62宗反彈逾82%，主要靠長實（01113）北角維港頌支撐大局，項目上周六進行第二輪銷售共143伙，即日沽出76伙，兩天共售出80伙，佔周末整體一手成交約71%，並錄得非本地客以個人名義用6份買賣合約大手購入6伙，市傳涉資逾1.69億元，須繳付逾5070萬元辣招稅。

兩天沽80單位獨撐大市

新盤市場欠缺對撼盛況下，周末一手靠維港頌獨力支撐大市，該盤周六開售143伙，成交紀錄冊顯示，首日共沽出76伙。長實執行董事趙國雄當日表示，項目錄得數宗大手成交，最大手為一名非本地客以個人名義用6份買賣合約購入6伙。市場消息稱，該6伙涉資逾1.69億元，按買家須繳付樓價三成的「辣招稅」計，稅款料逾5070萬元。市傳該盤昨晚再錄4伙成交，即周末兩日累沽約80伙，佔次輪推售單位約55.9%。項目開售至今已累沽222伙，佔總數378伙的58.7%。

一手豪宅繼續錄得大額成交。太古地產（01972）大嶼山WHITESANDS上周六連沽4伙，涉資共約1.71億元，當中20號洋房更以6409萬元沽出，呎價約2.48萬元，造價及呎價雙雙刷新創項目新高外，造價更比指引價高出約6.8%。

發展商乘勝追擊，即晚加推5伙洋房於本月26日至5月5日招標，該批單位實用面積2429至2598方呎，發展商提供的指引價維持5000萬至6300萬元。

恆地（00012）粉嶺高爾夫．御苑1座28樓A室頂層連天台的天池屋特色戶，實用面積1803方呎，天台1120方呎，以4880萬元沽出，售價創項目歷史新高，呎價約2.71萬元更貴絕新界北區；連同該宗成交在內，該盤兩日累沽6伙。

此外，新地（00016）屯門珀御日前公布新銷售安排，落實本周三（26日）發售70伙，市傳截至昨晚7時累收逾1920票，較次輪推售70伙超額逾26倍。

賢文禮士短期內加推

華懋旗下九龍塘豪宅項目賢文禮士亦積極搶灘，華懋集團銷售部總監吳崇武昨日表示，項目已累積約5000名參觀人次，收票逾百張，超額認購逾一倍，當中包含數宗大手登記，惟未見內地客蹤影。他指出，項目將於短期內加推，視乎單位質素調整售價。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，一手市場經過一輪熱賣，加上缺乏大型新盤開賣，市場氣氛降溫，令成交量放緩。

他說，本月至今暫錄得逾1300宗一手成交，預期全月有機會增至1500至1600宗。

中原地產亞太區副主席陳永傑坦言，新盤市場經過早前一輪大旺市後，用家及投資者均須「唞唞」，預期隨着佛誕長假期將至，發展商將把握黃金檔期推盤，屆時新盤市場將掀起新一輪推售潮，5月料有約3000宗新盤成交。

受二手樓價持續破頂刺激，業主叫價進取，令周六及日十大屋苑成交插水，據美聯物業統計僅得6宗買賣，按周勁跌62.5%，創11周新低。

業主心雄 買家轉覓租盤

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，各區屋苑經過買家一輪爭相入市後，大量盤源已被吸納，因應市場成交續創新高，業主普遍叫價心雄，部分加價幅度達5%或以上，買賣雙方呈拉鋸狀態，個別買家暫時轉移目標尋找租盤。

上周開售的屯門上車盤反應熱烈，發展商未來再發售全新一批單位，凍結市場購買力，形成一手搶二手客的局面。布少明認為，市場仍有不少買家積極尋找入市機會，但隨着全新盤部署登場，一手將再成市場焦點。

議價空間收窄

中原地產統計十大屋苑過去兩天共有10宗成交，按周大減37.5%。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出，市場相繼有全新盤部署推售，部分與二手客源重疊，分散二手市場購買力；加上二手成交價屢創新高，破頂熱潮甚至蔓延至居屋及公屋市場，業主預料樓價升勢持續，因此收窄議價空間，優質單位更要破頂價才願意割愛，令買家入市步伐放慢。

利嘉閣地產總裁廖偉強稱，近期樓市持續活躍，市場憂慮政府可能再推出新辣招，部分買家表現審慎；同時，業主眼見樓價續升，紛紛採取惜售策略，令近期二手成交量難以顯著增加。

自製首置客省樓價6.5至10%稅 議員關注

政府堵塞一約多伙的辣招漏洞，但市場仍流傳其他避稅方法，包括透過轉讓物業予近親，自製首置客身份再買樓，可節省相當於樓價6.5%至10%辣稅，議員認同該漏洞值得關注。

政府將住宅雙倍印花稅大幅調升至15%後，投資者為避開辣招做法層出不窮，繼政府本月初收緊「一約多伙」避稅方式後，市場再流傳藉近親轉讓避稅新招。

近親轉讓 視作資產處理

由於近親之間的轉讓過往一般視作資產處理，而不屬於交易，根據目前辣招豁免的安排，均豁免額外印花稅、以至15%住宅印花稅。

由此衍生出投資者可以藉着將單位轉讓予近親，以自製首置客身份入市的避稅新招。例如，本身僅持有一個住宅單位的投資者，若果想再買樓投資，則須徵收15%印花稅，以500萬元樓價計算，則相當於75萬元。

不過，若果該投資者先將單位轉讓予配偶，或者父母等近親，即使後者本身持有單位作為自用或投資，仍然豁免15%辣招稅，以原本單位市值500萬元計算，印花稅僅3%或15萬元；在單位轉讓後，該投資者就能獲得「首置客」的身份再入市，以標準印花稅率購入新樓，先後兩次交易繳稅僅30萬元，較原本直接入市所需要交的稅款省卻60%或45萬元。

若採用上述方法，最極端的情況可以是，該投資者可不斷重複操作，不斷將新購入單位轉讓予近親，而自己亦不斷獲得首置客身份避稅。

據悉，市場上已有個別投資者嘗試將單位轉讓給配偶，以騰出首置客身份買樓，但情況還未至於出現大規模及重複使用的階段。而有關做法亦有不同限制，包括投資者本身不能夠持有太多單位，亦要有足夠財力及銀行按揭限制等。

涂謹申：做法原則上可行

參與辣招稅審議的立法會議員涂謹申認同，上述做法原則上可行，或成為辣招的新漏洞，相信過往無人採用是因為當時辣稅稅率不及現時高，以現時高達15%稅率很多人都願意用很複雜方式去避稅，認為政府應堵塞漏洞，加入限制近親不能夠在短時間內多次轉讓。而另一位議員謝偉俊則稱，會了解及跟進，會否構成漏洞。

而財政司司長陳茂波昨日出席電台節目後指，收緊「一約多伙」後僅兩個星期，需要觀察辣招成效，但強調未來3至4年一手供應將維持在9.4萬至9.5萬伙高水平，而美國的加息周期展開，香港樓市會有所調整。

一手未有大型新盤開賣，過去兩天新盤銷情與二手住宅交易同樣低迷。綜合市場資訊，過去兩天市場只錄得108宗成交，按周跌逾1成。

長實維港頌佔全數約76%

其中長實地產北角維港頌賣出79宗，已佔當中約76%成交，其餘新盤只得零星交易。至於華懋九龍塘新盤賢文禮士早前推出首批單位價單後，目前已收約100張票，即約一倍超額認購。

賢文禮士收約百票 超購1倍

賢文禮士早前首推50伙後，定價1,806.03萬元至5,202.47萬元，平均呎價23,339元，計算折扣優惠後，折實平均實呎21,677元，最平入場費亦須要1,677萬元，折實呎價18,996元。華懋集團銷售部總監吳崇武稱，項目最快本周末展開首輪銷售，相信可於「五·一」長假檔期發售，目前已收約100張票，即約一倍超額認購，有部分大手入票，惟暫未見內地客。

此外，賢文禮士短期內將會加推應市，會否調整售價則視乎單位層數，項目連日錄得累積參觀人數約5,000人。另外，太古地產大嶼山長沙洋房項目WHITESANDS，日前售出4幢洋房後，加推19號、21號、23號、27號和31號洋房，於4月26日至5月5日招標，相關洋房實用面積介乎2,429至2,598方呎，發展商提供的指引價，維持5,000萬至6,300萬元。

珀御周三推70伙 累收1920票

新地屯門珀御將於本周三推售70伙，消息指，截至昨晚7時，項目累收逾1,920票，超額認購逾26倍。

　　今年首個推出的西鐵錦上路站第1期，今日截收意向，樓面達123.7萬方呎，可提供不少於1652伙，為區內罕有大型供應，獲多家財團率先表興趣競投，勢掀新一輪爭奪戰。市場估計每方呎補價介乎5500至6500元，估計補價總額介乎68億至80億元，連同建築費等成本，投資額將逾百億元。

　　地皮位於西鐵錦上路站西南面，原為停車場，面積呈長方形狀，容易剪裁，加上發展規模相當大，有助減低每方呎樓面發展成本，有利項目發展。同時，近年政府推出的土地，普遍為發展規模較細的用地，今幅為新界區罕有可提供逾1600伙的住宅地皮。

　　項目已獲多家財團率先表興趣競投，新地副董事總經理雷霆表示有興趣入意向。萊坊高級董事和估價及諮詢部主管林浩文估計，由於項目規模大，料部分有興趣的發展商將合組財團競投，以分攤發展風險。