南港經貿園區跌16% 新莊副都心下修14%

難添動能
交通優勢不再，房仲業者統計南港經貿園區、新莊副都心2大重劃區，近期雖分別有高鐵南港站、機場捷運線通車帶動，主要社區房價卻顯著下跌，如「大同明日世界」、「正隆晶鑽」及「謙量」等案，對比2016與2014年跌幅約15%。

觀察南港經貿園區價跌社區，前2名房價跌幅都有16%以上，「大同明日世界」2016年房價為每坪65.6萬元，與2014年的78.4萬元相較，房價跌幅16.3%居冠，其次是「正隆晶鑽」房價跌幅也高達16%。
永慶房產集團業管部經理謝志傑認為，「南港經貿園區過去在投資客力拱下，房價快速炒高，然而在這波房價下跌的趨勢中，便捷的交通條件，也無法支撐房價，投資客退場的情況下，難再為房市增添成長動能。」

難敵投資客退場
台灣房屋南港世貿展覽館特許加盟店經理蔡育霖指出，「大同明日世界」價跌最多的是規劃57~73坪的「世界館」，「因有2筆成交價低於市場行情，肇因於賣方有急迫性換屋需求。」園區街「正隆晶鑽」規劃53~90坪，一方面因坪數較大、一方面也是賣方有急售狀況，「上述2案目前都沒有委售物件，區域屋主認為市場混沌，寧可惜售不賣。」
新莊副都心房價修正最多的社區是「謙量」，去年房價每坪48萬元，相較2014年的56.4萬元，下跌14.8%。其次則是遠雄「米蘭公園」，去年房價來到每坪51.5萬元，較2014年的59.1萬元，價跌近13%。

謝志傑說：「新莊副都心相較生活機能完善的舊市區，如思源路、幸福路交界的環狀線幸福站，周邊房價多落在每坪33~39萬元間，並且不乏有2字頭的中古屋，因此推案多、量體大的副都心，房價自然有修正壓力。」

仍寄望通車效應
全國不動產新莊頭前加盟店店長陳珮心分析，除副都心外、包括頭前重劃區，自去年下半年至今年，交易量仍無顯著起色，「最多的交易量落在二線社區，以總價500~1000萬元的產品最獲青睞。」
陳珮心透露，區域新案賣壓重，甚至「謙量」周圍的「皇翔御花園」，近期還打出限量單價40萬元物件吸客，「在建商帶動降價的情況下，整體行情自然有1~2成的調整。」但寄望於明年還有捷運環狀線通車利多，陳珮心指出，仍有不少屋主不願降價，寧可擇期再賣。

今年第一季房市交易量出現小陽春，但全國受僱的不動產經紀人員數量仍持續減少，截至今年3月底為止，受僱人數約4.35萬餘人，連續22個月下滑，年減2,210人，創下近43個月的新低點；而今年第一季北市受僱不動產經紀人員平均成交件數僅0.6件，等於三個月成交不到一件，六都中表現最差。

今年房市交易回春，六都首季移轉件數較去年同期大增41％，但房市交易量增加速度對房仲經紀人來說仍是杯水車薪。屋比趨勢研究中心彙整內政部資料發現，截至今年3月底止，全國受僱不動產經紀人員數量為4.35萬人，雖較2014年底歷史高點的4.92萬人減少5,651人，但較2007年初的2.12萬人，10年來足足成長超過1倍。

此外，今年雖然房市交易量能出現復甦，但以首季北市房市交易量5,197棟，受雇不動產經紀人員人數8,748人計算，平均每人成交件數僅0.6件，只較去年的0.5件微幅增加0.1件，等於三個月成交不到一件，六都中表現最差。

「屋比」房屋比價創辦人葉國華表示，去年全國建物買賣移轉量僅24.5萬件、創26年新低來看，今年房市買氣雖回溫，但頂多較去年增加1~2成，預估在27~29萬件之間，與歷史最高的50.9件，連六成都不到，持續在歷史低檔區徘徊。

若以目前受僱不動產經紀人員數量推估，今年每個受僱不動產經紀人員平均只能成交6~7件，等於快兩個月才有辦法賣一間房子。依目前市況，房仲人員若缺乏專業能力與良好的服務，退出市場的可能性仍然相當高，預期今年不動產經紀業在「僧多粥少」市況下，將持續汰弱留強。

台北市長柯文哲2017年4月26日出席「2017居住正義論壇Ⅳ－都市開發與容積政策」，本次論壇議題為「都市開發與環境品質」及「容積移轉與容積代金制度」，由都市發展局局長林洲民進行引言，再和與談人進行議題相關之討論。

柯文哲表示，容積是促進都市開發的工具，理論上是可以作為管制的工具，有效引導都市發展，但是容積也延伸很多問題，包括給予容積獎勵的多寡、新建築對都市景觀的影響、都市景觀是否侵犯人民利益以及容積移轉的制度。

他強調，都市開發同時必須兼顧環境品質及社會的公平正義，因此需要討論芝山岩、中正紀念堂及京華城案例。他指出，中正紀念堂在過去限制周邊建築的高度，現在反映不要限高，但也不能無限制放寬；芝山岩則面臨支持環境保護者認為新建計畫違反都市景觀，但容積是百姓的利益。至於京華城的容積率，台北市政府只要一放手，就差100億元，放不放要如何決定？

柯文哲提到，前任市長決定在2017年6月30日將全面啟動容積代金制度，但現在的北市府對於這個制度仍舉棋不定，他則保持以往的態度，認為面對問題是解決問題的第一步，並基於開放政府、全民參與、公開透明的理念，把有爭議的問題訴諸社會討論，期望能讓政府在決策時能更加篤定。

最後，柯文哲也在論壇簡報及討論結束後進行總結。他說，在都市發展及私人產業衝突之間，可以說是永遠都不會有共識，但作為政府，還是要做決策，國家及城市還是要往前走，雖然問題很難百分之百解決，但要先把能處理得先解決掉。

他也提到，針對芝山岩一案，政府該做檢討，因為政府效能不夠強，長期以來，在民粹衝擊下，政府越來越萎縮，尚未擔任市長前，他常說政府沒有擔當、不肯做事，擔任市長後才知道，像是都更處的官員，幾乎每個都背負著一條以上的官司，如果公務員怎麼做都會被告，該如何要求他們勇敢、奮發圖強？當然是能拖就拖，拖到退休。最後，他表示政府還是要往前進，公共利益及公共安全還是第一優先。

在論壇中場休息時間，柯文哲接受媒體聯訪，記者詢問市府對於容積代金百分百的立場？柯文哲說，這個問題應該要早點討論，因為在6月30日就要到期，目前還沒有很完整的政策論述，應該要從母法、子法到執行細則有完整的整套措施。他也說，希望可以利用今天的討論，聽完各方意見，回去盡快將整套論述完整，並到議會說明。

外界質疑柯文哲曾說「建商說得有道理」，記者問所指何事？柯文哲解釋，是指土地徵收是以15公尺為基準，為何15公尺以上可以徵收，15公尺以下不能徵收？他聽起來覺得有道理。他接著說，常常有問題已累積了50年，到最後怎麼做都不對。他指出，已開闢、未徵收的道路約一兆元，再加上未開闢、未徵收的道路約兩兆，就算使用台北市政府所有稅收收入去處理，也要花費15年才能解決，若不採取鴕鳥戰術，就是要面對。

記者也詢問他有意調降房屋稅之目的？柯文哲表示，若人民只持有1間房屋並且自住、無買賣，稅率應該要低一點，不應當跟其他稅混在一起，他不懂為何持有3間房子以下是同一稅率，但台北市向財政部諮詢後，中央詢問其他縣市的意見都是反對，因為這是其他縣市大部分的稅收來源。

記者追問，是否2018年房屋稅可望調降？柯文哲說，現在開始在編2018年度的預算，因此若在這個會期通過，2018年就可以開始實施。

台北市率全國之先，於2016年9月公布土壤液化潛勢中級圖資，為再補強精度不足區域，台北市政府以更嚴謹的態度來執行補充地質鑽探確保土壤液化區之精準掌握，為確保地質鑽探品質，特別辦理現場地質鑽探標準作業研習會，提供鑽探施工人員執行鑽探工作的標準作業程序，未來土壤液化潛勢圖資的進化，將對民眾居住安全更有保障。

鑑於中央地調所於2016年3月公開初級土壤液化潛勢圖，屬於國土規劃或防災規劃之用，較難以做為市民釐清居住所在地的土壤液化潛勢參考。內政部營建署於2016年底提出「安家固園計畫」，補助全國6縣市政府辦理中級土壤液化圖資製作，由於正確的鑽探作業是影響土壤液化評估的關鍵，台北市政府工務局於2017年4月27日舉辦「台北市2017地質鑽探標準作業研習會」，由國家地震工程研究中心及台灣世曦工程顧問股份有限公司等國家級專業團隊共同攜手，指導鑽探人員提高鑽探準確性及精確度。

鑽探計畫先期選擇北投、士林區，進行鑽探180孔位，希望建立更完整的潛勢圖像及數據資料，讓各界可以妥善運用，透過實地教學與鑽探操作及資料登載等各項流程演練，提升台北市地質鑽探作業品質，未來將提升精確度製作中級土壤液化圖資，提供市民查詢參考。

台北市政府工務局長彭振聲表示，為利市民查詢便利、消弭市民對居住安全的恐慌，工務局對於建立台北市中級土壤液化潛勢圖資非常的重視，將以更嚴謹、審慎的態度來執行本項工作；同時亦邀請內政部營建署、經濟部地調所及各縣市政府執行「安家固園計畫」案之機關，以及大地工程相關公會及市府工程單位人員一同觀摩學習、經驗交流，共同研習正確的地質鑽探作業程序，希望藉此提升台北市地質鑽探施工品質及精確度，也使台北市中級土壤液化潛勢圖製作能順利進行，俾利提供市民更精確之土壤液化潛勢圖資參考。

台北市長柯文哲落實居住正義，除了蓋社宅，還想推動單一自住房屋稅降稅，讓現行1.2％稅率降到1％，政策立意良善，但現在有立委擔心，反而會成了多房家庭或豪宅戶，炒房置產的工具。

柯文哲認為，民眾如果只擁有一棟房子，而且真的自住，不應該與三棟房子的囤房、包租公稅率一樣，因此想減輕設籍台北市，且只有一間房居民稅務負擔，不過有民眾質疑，這個政策未排富，反而還讓多屋族減稅。

國民黨立委李彥秀也憂心，投機者鑽法律漏洞。李彥秀對TVBS記者表示，如果一家多房家庭，3人雖然住在同一屋簷下，但爸媽將其他房子過戶給成年子女後，也能適用單一自住優惠稅率，反而變相圖利多房族炒房置產。對此，台北市財政局陳志銘回應，會再訂出細部的限制範圍。

陳志銘對蘋果日報記者表示，先前向中央建議調降稅率時，因為涉及全國統一，被財政部否決，目前計畫改採「折減稅基」方向，將房屋評定現值折減6分之1，達到相同的降稅效果，順利的話，預計7月上路、明年5月開徵。

台北市的辦公室買賣市場，一直以來都是本土企業為主要買家，而購買的考量因素則以交通便捷及商業機能為主因，其次才是價格，交易最熱絡的區域又以成熟的捷運商圈為大宗。依據商仲業者1年多來的統計調查，台北市中心的辦公室交易，以南京復興站的交易最受青睞，其次為台北車站、松江南京站，成交最高價商圈則為忠孝敦化站。

宏大國際資產企研室最新調查，統計2016年1月至2017年2月止，從各捷運辦公商圈的商辦交易數量多寡，選出最受企業喜愛的辦公室商圈及路段，其中，以南京復興商圈交易量最大，平均單價約為每坪72.3萬元，其次分別為為台北車站的63.5萬元、松江南京站的68.9萬元，最高價的是忠孝敦化站的96萬元。

在成交量的部分，以南京復興站商圈排行第1，其次為台北車站商圈。宏大國際資產總經理陳益盛分析，南京復興站除了擁有交通便利、商業機能良好之外，商圈的帷幕辦公大樓較多且完整，屋齡相對較新，因此價、量較維持一定水準。

台北車站則是因機場捷運的效益，加上五鐵共構的交通便利，讓有經常出差外地洽公的企業青睞。不顧，過去被稱作「台北華爾街」的松江南京站，因屋齡普遍較老舊、業種較多元，較新的帷幕辦公交易少，調查價格偏低。

談房市，說到新莊，多數人第一直覺可能是討論度最夯的「新莊副都心」，不過，對購屋族來說，即使當地房價已經向下修正不少，可是要花大錢賭未來發展，不免會心驚驚，但其實離開機捷周邊，新莊也有2字頭、且生活機能成熟的好住區可選擇。

新莊2字頭房價，但可不是犧牲生活機能換來的，走進舊市區上新莊，思源路、幸福路、中平路一帶，食衣住行育樂全都能滿足，也有學區和未來捷運環狀線的加持；永慶房產經理謝志傑表示，在這波跌勢中，生活機能完善的舊市區房價也修正不少，像捷運環狀線幸福站，周邊房價落到每坪33~39萬，甚至2字頭的中古屋也有。

根據永慶房仲網最新住宅成交行情顯示，新莊區幸福路周邊住宅平均單價為29.8萬元，和去年同期相比，下跌6.5%，思源路周邊平均單價為35.8萬元，但較去年同期相比，也呈現跌勢，下跌2.4%。

永慶房屋新莊中平店長呂國賢接受聯合報採訪時表示，當地機能發展成熟，附近也有多座公園綠地，且與鄰近的頭前重劃區相比，總價可便宜200~300以上，房屋類型從公寓、套房、小宅到大四房都有，吸引不少預算有限的小家庭。

史上最大一波「交屋潮」即將來臨。根據統計，2013~15年的3年間，全台住宅建造執照平均1年核發戶數都衝上10.6萬~13.3萬戶之譜，估計2017~2018年將邁向完工的高峰，每年完工並取得使照戶數，將突破10萬戶大關、甚至挑戰12萬戶的高峰，市場憂心，有些建商「降價衝量」趨勢難免，2018年降價潮將會更明顯，房價可能降更大。

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，根據內政部大數據分析，2013~2015年是全台住宅建照核發戶數的高峰期，估計2015~2018年會陸續完工、並申請使照成為新成屋。但實際上反應在2016年的住宅使照戶數，卻遠低於高峰期應有的戶數，顯示有些建商為了度過房市寒冬，刻意遞延工程進度、甚至拖延申請使照的時間，以緩和新成屋之後的銷售壓力。

對照內政部核發全台建照、使照的戶數，也顯示出2013~2015年全台核發住宅建照戶數，達到波段高峰，分別達13.3萬戶、12.3萬戶、10.6萬戶，這3年累計有高達36.3萬戶的發照量；其中2013年甚至已衝高到最近11年以來的最高峰，直到2016年，才明顯萎縮至7.9萬戶，年減達25.5％。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，2013年還是房市景氣循環最顛峰的時候，當年北台灣都會區推案量就衝上1.34兆元的新紀錄；之後隨著政策干預房市、台北市加重豪宅囤房稅，使得推案量逐年萎縮，建商現在已寧可先出清手中餘屋，不會再貿然買地、請照推出新案，以「減量保價」。不過，預期2017~2018年將是這些推案潮要完工交屋的時候。

根據調查，全台核發使照戶數自2014~2016年，連3年每年都突破9萬戶大關，雖然不及最近11年來最大天量的2007年13.05萬戶、2006年次高的12.4萬戶，但是這兩年已明顯感受到交屋潮出現，光是2015~16年就有19萬多戶拿到使照。

楊長達估計，2017~18年全台將有24.6萬戶將陸續取得使照，未來2年每年會衝上10萬戶大關、甚至挑戰12萬戶的新供給完工交屋。楊長達表示，2017~2018年將面臨住宅完工交屋落成的時候，面對現在高於往年的新成屋賣壓，預期建商「降價衝量」的策略，將會比去年更為明顯。

財政部國產署26日第六度標售北市中正區「千荷田」分回戶，共18戶，和先前比較，底價降至77折，有三戶脫標，標況比之前好，但標脫率不到兩成，仍不理想。

千荷田位於北市中正區汀洲路一段，為大坪數高總價社區，樓高18~20樓，共約110戶，國產署參與都更分回32戶，2014年首度標售，底價5860萬到7681萬元，一坪約87萬~92萬元，首次標售僅標出一戶。

國產署後來降價持續標售，標況仍冷，不是無人投標，就是只標出一戶。累計前五次標售，只標出三戶。

國產署26日第六度標售18戶，含車位坪數約75坪至91坪，標售底價降至4608萬至5907萬元，拆算車位後，每坪單價落在67至69萬元，和第一次標售底價相比，底價已下殺21%~23%。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，千荷田因坪數較大，總價也高，歷經幾次標售都乏人問津，此次底標下殺到77折，單價下探六字頭，較今年一月兩筆交易單價七字頭略低，因此三戶低價脫標。

張旭嵐分析，近來高單價、大坪數產品交易頻現，法拍市場也見帝寶低價拍出，顯示高資產族的資金仍在，透過標售和法拍市場的每一拍都調降底價的規則，逢低接手，也顯示高價市場房價已到相對低點。

台北市政府今舉辦第四場居住正義論壇，針對容積獎勵與容積代金等議題進行討論。台北市長柯文哲致詞時表示，許多問題已經累積幾十年了，現在怎麼改都不對，若能透過辯論的方式找到解決辦法，政府做決策也會篤定一點。

柯文哲表示，「容積」是促進都市開發的工具，可以作為管制工具，但仍衍生出許多問題，例如容積獎勵到底要給多少、是否會影響都市景觀，且容積移轉又牽涉到古蹟無法拆掉重建等等。

今日第一個主題「容積獎勵跟環境景觀」，柯文哲說，已經把手上的「燙手山芋」都拿出來討論，包括芝山岩違反都市景觀與中正紀念堂的限高問題，以及京華城容積率問題。

第二是「容積移轉跟容積代金」，前市長郝龍斌就任期間提出容積代金制度，且訂出三年落日條款，今年六月底後就要全面啟動，但柯文哲認為，此制度舉棋不定，有些問題已經累積了幾十年，希望晚上的政論節目可以討論這些較有水準的題目，透過辯論來解決問題，也讓政府做決策時可以篤定一點。

　　商住房正遭遇全面圍剿。北京商報記者了解到，目前，北京各銀行商用房全部暫停抵押。此外，據悉，廣州多家銀行也不能做商住房抵押貸款。分析人士表示，這是對商住房調控的一個補充性政策，暫停也充分説明了收緊政策的導向。

　　北京商用房抵押貸停止

　　貸款機構偉嘉安捷在4月24日發布的報告中提到，接近年中，不少消費者的貸款需求不斷上升，近期不少外省市銀行開展了消費金融産品，而目前北京地區的抵押消費政策依然趨緊，商用房全部暫停抵押。

　　兩家國有銀行人士表示，他們一直沒有做商用房抵押業務。一位國有大行貸款經理向北京商報記者表示，因為商用房抵押消費貸款的用途控制不了，不知道資金去向，所以一直不給貸款。

　　事實上，在4月中旬就傳出消息，北京多家銀行已禁止商用房做抵押貸款，一些能做該業務的銀行審查也已經趨嚴。北京某國有大行的支行人士直言，“能做不一定好批”。根據4月中旬該行的規定，商用房抵押用于經營性貸款，根據評級來確定利率，正常貸款利率是在基準利率基礎上上浮30%，最長貸款年限為三年，一般為一年。如果抵押貸款用于個人消費，用途要明確，有發票證明。

　　此外，據媒體報道，廣州的國有大行、股份制銀行等多家銀行目前已不能做商住房抵押貸款。

　　在分析人士看來，商用房抵押貸款被暫停也是情理之中的事情。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，過去商用房本身就是屬于商品房的一種，所以做抵押貸款本身也沒有問題。但目前關鍵是此類物業的投資性價比非常糟糕，流通性也很糟糕。如果做抵押貸款，甚至會出現抵押品不如貸款價值的現象。所以過去銀行會涉足，但現在確實會回避。

　　全面圍剿商住房

　　對于商用房抵押貸款暫停的原因，在分析人士看來，主要是之前商用房限購政策的延續。

　　偉嘉安捷在報告中提到，由于商用房已暫停交易，因此目前多家銀行均不接受個人名下商用房的抵押。亞豪機構市場研究部總監郭毅也表示，這是對商住調控的一個補充性政策。

　　事實上，此前北京三度收緊商用房政策。3月26日晚間，北京市發布《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，用以監管本市的商業、辦公類項目，其中，開發企業在建(含在售)商辦類項目，銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織。購買商辦類項目的企事業單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應當出售給企事業單位、社會組織。此外，政策執行之前已銷售的商辦類項目再次上市出售時，可出售給企事業單位、社會組織和個人，但個人購買應當符合相應條件。

　　中原地産首席分析師張大偉認為，本輪調控政策是政策力度最強的一次。其中，商辦與學區房是本次調控的主要對象，各種政策疊加出臺，對市場壓力越來越大。歷史上首次針對商辦類物業全面收緊調控政策。

　　“暫停也充分説明了收緊政策的導向，對于此類收緊的做法，實際上説明銀行‘也不願意蹚渾水’，畢竟部分抵押是否合規還不好説”，嚴躍進説道。

商住房流動性降至冰點

　　實際上，抵押貸款也是購房者將商住房進行套現的一種方式。

　　郭毅表示，眾多商住房的購房者都會考慮將商住房套現出來再去購買其他的住宅類産品，以實現居住升級。一般而言，購房者會選擇出售房産實現套現，然而在商住房限購政策出臺後，這種套現方式已經難以實現。其次，抵押貸是除了銷售之外的一種套現方式。但目前抵押貸款套現方式也被堵死，這就意味著商住房的流通價值已經降到一個很低的程度。

　　她也補充道，如果喪失流通價值後，商住房的購房者只能依托于對外出租，實現租金回報，但目前來看也存在兩個問題，首先，租金回報非常漫長，其次，它的收益很難保證，特別是對于這種商改住的違規産品，目前的監管比較嚴格，能否順利實現對外出租給個人存一定疑問。

　　對于在售的商住房開發商而言，未來銷售可能將面臨較大問題，已經購買商住房的個人購房者也形成新的打壓。在郭毅看來，督促開發商將手中的商住房産品還原成它的商業功能和辦公功能，再對外出租，這種方式既有利于商住市場的規范，也能對人口控制起到非常有效的作用。

　　“但是對于已經購買了商住類産品的個人購房者來説，這樣的政策無異于在商住限購的基礎之上，對他們形成新的打壓，是一個雪上加霜的調控政策。”郭毅補充道。

　　未來商住房的政策是否有可能放松？嚴躍進表示，至少今年三季度前類似政策會持續收緊，到了四季度就要看後續市場的變化。放開的話也是處于極其審慎的政策監管之下的，而且也是考慮到個人資金實際的需要。

　　抵押貸需求依舊很大

　　需要指出的是，商用房抵押貸款暫停了，但並未影響普通住宅的抵押貸款。銀行人士表示，個人住房抵押貸款仍在正常進行。

　　在房貸按揭業務受到嚴格管控之後，住房抵押貸款成為不少銀行的次優選擇。

　　據悉，目前雖然抵押貸款審查趨嚴，但抵押貸款的需求依然很大。偉嘉安捷在報告中提到，從4月各家銀行的抵押政策可以看出，目前對于借款人自身資質的審查仍然趨于嚴格，個人必須提供自身的工資流水，抵押用途為裝修或購買家具或珠寶等，在貸後需要提供真實的發票。

　　偉嘉安捷認為，接近年中，借款人對于抵押消費的需求也在不斷擴大，雖然銀行抵押貸款的上限僅為100萬元，但是名下擁有房産的借款人在融資方面仍然首選為銀行。一方面是借款人的借貸成本相對較低；另一方面是個人消費用途方面，抵押貸款的額度也能夠滿足大多數人的要求，所以銀行額度也在從房貸逐漸轉移至消費信貸方面。

　　此前，房貸業務一直是銀行的“心頭好”，央行數據顯示，今年一季度末，個人住房貸款余額19.05萬億元，同比增長35.7%。不過，伴隨房貸調控趨緊，一些銀行正在舍棄房貸按揭業務，將目光轉向房屋抵押貸款上。

　　海通證券分析師姜超認為，3月的新增居民中長期貸款僅為4500億元，已經低于去年的平均水平，同比多增額也降至零左右。而按照央行此前的計劃，今年新增房貸佔信貸的比重將控制在30%以內，由此計算今年的房貸總額將從2016年的6萬億元降至17年的4萬億元左右，未來每個月的房貸將降至3000億元左右，換言之，即將步入負增長時代。

　　分析人士指出，房貸業務是銀行最為優質的資産，不良率低于0.4%，最近兩年房貸成為銀行最為青睞的業務。而在房貸業務要求越來越嚴格的背景下，一些銀行正在舍棄房貸按揭業務，將目光轉向了利率更高、更能賺錢的房屋抵押貸款上。

　在部分熱點城市加速推地等因素影響下，今年以來，中國50個重點城市“賣地”收入大漲。

　　據中原地産研究中心24日發布的數據顯示，截至目前，今年中國50個重點城市“賣地”收入合計為7645.3億元(人民幣，下同)，與2016年同期不到5000億的水平相比，上漲53.3%。

　　與房市類似，不同區域的土地市場也存在明顯分化。50個城市中，武漢、鄭州、杭州、蘇州、天津、成都等12個城市今年以來的賣地收入超過200億元。其中，武漢土地出讓收入居首，超過700億元，北京、南京、合肥其次，三個城市均超過400億元。

　　青島、南通、沈陽等城市則土地出讓金額相對較少，近4個月的時間裡，上述三城土地出讓收入都不到50億元。

　　從溢價率看，數據顯示，大部分城市平均溢價率相比去年有所下調。在一係列約束性政策下，高溢價、高單價地塊出現數量有所減少。

　　克而瑞研究中心發布的數據也印證同樣趨勢。該機構發布的一份報告稱，上周，土地市場受到中央兩部委要求適當增加土地供應的影響，作為供地主要力量的二線城市土地成交建築面積環比增加478%，也直接拉低了一些熱點城市的土地溢價水平，如武漢多宗地塊底價成交。報告指出，以此來看，增加土地供應對抑制地價，進而影響房價預期有立竿見影之效。

　　中原地産首席分析師張大偉分析稱，盡管今年以來，各地樓市調控頻繁。但多數房企2016年銷售額創下歷史新高，企業回款金額大，拿地補庫存的意願也較強。從整體來看，一二線城市土地市場成交依然活躍，南京、蘇州、廈門等熱門二線城市地價依然處于高位。

　　熱點城市周邊縣(區、市)的土地市場也迎來一波“熱潮”。18日和19日，包括江蘇省蘇州市吳江區、南通市代管的啟東市及浙江省嘉興市下轄的海鹽縣等，連續拍出高價地，啟東最高地價跨過每平方米7000元“關口”。

易居研究院智庫中心資料顯示，4月份以來至今，全國各地約有46個城市發佈了樓市調控政策，其中包括購房政策、限購政策、公積金政策、商住房政策、“限售”政策等。

資料顯示，成都、廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、揚州、常州、長樂、徐水、啟東、白溝、海南、東莞、西安、濟南等超過18個城市或地區開啟“限售”。

中原地產首席分析師張大偉在接受《證券日報》記者採訪時表示，這一輪調控與往年調控最大的不同是，歷史上首次調控涉及了商住物業，另外全國多個城市還發佈了限售政策，可以看到本輪樓市調控全面升級。從抑制投機投資角度來看，更多的城市會加入到信貸與購買資格收緊的行列中，預計後續大部分二線城市將全面升級調控，且調控措施會升至“限購、限貸、限價、限售”的四限時代。

張大偉認為，“限售”背後是部分熱點地區樓市當前出現的由投資需求引導的房價快速升溫異動，以及由此帶來的供需失衡現狀。可以說“限售”有利於抑制短期炒作，防止市場投機行為氾濫。

據安居客房價指數顯示，截至4月18日，北京“317”新政滿月後，北京4月份二手房均價報56078元/平方米，環比上月下跌8.98％；上海4月份二手房均價為51952元/平方米，環比上月下跌0.37％；深圳4月份二手房均價為44683元/平方米，環比上月下跌0.50％；廣州4月份二手房均價25056元/平方米，環比上月下跌0.30％。

雖然一線城市調控效果較為明顯，但近期環一線城市周邊的三四線城市房價卻又升溫之勢，由於雄安新區的設立，更使得環周邊地區房價進一步上漲。

安居客分析師認為，當下在投資管道較為匱乏、一二線城市嚴格限購的背景下，樓市資金大量流入毗鄰熱門城市的三四線樓市，從而推動了這些區域房價的上漲，預計未來限購、限貸城市或會進一步增多。

4月26日下午，豐台區教委發佈《豐台區2017年義務教育階段入學工作實施意見》，率先公佈2017年幼升小、小升初入學政策。

豐台區政策規定：根據學位供給情況和戶籍、房產、居住年限等因素，確定單一對應學校或入學片區。過道房、車庫房、空掛戶等不符合實際居住條件的，均不得作為入學資格條件。

政策還規定：從2017年起，我區對適齡兒童入學登記地址、就讀學校實施記錄管理。2017年9月1日起，逐步實行購置“二手房”的房主子女通過多校劃片派位元元方式入學。

這意味著，今年的豐台區二手房市場中“學區房”概念將遭受重大打擊。目前，優質教育資源更為集中的西城區、海澱區、朝陽區等區入學政策尚未出臺，西城區教委工作人員告訴記者，該區政策將在5月1日前後出臺，對於戶籍地與實際居住地不符的入學人群政策或有調整。

在此之前的4月16日，北京市教委發佈2017年義務教育階段入學工作意見，稱將強化針對實際居住地的審核，重點對過道房、車庫房、空掛戶等情況進行核查，凡不符合實際居住條件的，均不得作為入學資格條件。此外，還首次提出在年滿6周歲適齡兒童入學（即小學入學）提出“積極穩妥探索單校劃片和多校劃片相結合的入學方式”。

義務教育階段入學工作以區級為主，因此，各區教委出臺的本區2017年義務教育階段入學工作實施意見是更為具體的政策。按照慣例，各區政策在每年5月1日前發佈。

探索實行多校劃片，是在當前“學區房”房價暴漲和更好促進區域教育均衡背景下提出。

“逐步實行購置 二手房 的房主子女通過多校劃片派位元元方式入學，意味著想通過購買學區房進入好學校的辦法可能會落空。”中國教育科學研究院研究員儲朝暉告訴21世紀經濟報導。

北京市教委相關人士曾表示，多校劃片的操作方式是統籌2所及2所以上的學位資源（其中包括優質資源），根據個人需求和志願進行統一公平分配。也就是說，適齡兒童可能被派位進優質小學，也可能被派位進一般小學。

“多校劃片的另一個作用是給不在優質學校學區範圍內的人進入優質學校的機會。”儲朝暉說。

豐台區早在2015年就在北京市城六區中率先實行小學入學多校劃片。公開報導稱，2015年，豐台區9570名適齡兒童、5425名小學畢業生參加了電腦分配派位，約有67%的適齡兒童、77%小學畢業生進入優質學校就讀。

北京市教委相關負責人近日透露，北京市一直在探索幼升小階段在單校劃片的基礎上實施多校劃片的入學模式。今年在“多校劃片”的實施力度上會進行“升級”：往年僅有個別片區、學校會實施多校劃片，而今年參與多校劃片的學校數量和區域都將大幅增加，其中包括西城、東城等熱門區的熱門校。

中融信託一向被市場看作中植企業集團核心，此次股權介入也被看作控有1.5萬億資產規模的中植系加大對房地產板塊的佈局

馮侖謝幕萬通地產新老闆傍中植系 地產金融成方向

控制權近兩年持續出現更迭的萬通地產，近期發佈了其2016年年報。報告顯示，該公司2016年全年實現營業收入23.36億元，與上年同期相比減少10.81%；實現歸母淨利潤1.1億元，而2015年該公司曾虧損6.12億元。

而就在2015年，嘉華控股通過高比例收購萬通地產非公開發行股份成為後者控股股東，這一動作也被看作萬通地產從地產主業向“第三產業”轉型之路的開始。隨後，圍繞萬通地產二股東萬通控股層面的股權騰挪展開。嘉華控股於2016年10月通過收購洋浦耐基特持有的海南萬通禦風投資有限公司51%的股權，從而實現直接和間接持有萬通控股50.56%股權。而至2017年1月，萬通地產發佈公告稱嘉華控股成功引入中融信託，中融信託將通過子公司承接萬通控股不超過35%的股權。

中融信託一向被市場看作為中植企業集團核心，此次收購行為也被看作中植系加大對房地產板塊佈局的重要一步。

經過一系列變動，外界一致認為萬通地產的轉型已在加速。在2016年年報中，該公司即稱將嘗試各種資源對接，積極探索服務業與房地產的結合，實現房地產業務向地產金融服務型的第三產業轉型升級。

馮侖謝幕萬通地產新老闆傍中植系 地產金融成方向

“地產元老”業績不振 轉型失敗黯然離場

作為房地產行業知名度甚高的一家企業，萬通地產除了擁有“地產思想家”之稱的創始人馮侖，也曾創造過輝煌的業績。早在2003年年底，萬通地產作為國內較早一批地產開發商，其資本金和營業收入均躋身進當年行業前十，直到2007年，在房地產A股上市公司市值前二十的名單上，仍有該公司一席之地。

然而，在中國房地產行業借助城鎮化進入飛速發展的黃金十年，成名甚早的“老哥”卻屢次轉型失敗，且與其同期成立的萬科、陽光100等著名房企逐漸拉開距離。

早在2004年，國內住宅市場剛開始進入快速增長期，馮侖就發出對住宅市場較為悲觀的論調，並宣佈萬通未來將偏重商業地產，並在隨後多年加大了商業物業的持有。馮侖領導下的萬通地產，是國內最早一批實踐並希望實現美國金融地產輕資產模式的房企，轉型也一直伴隨著這家公司，但在中國這片土壤裡，馮侖理想中的“美國地產模式”並未提振公司的業績，反而使公司陷入業績重壓。可以說，正是緣于馮氏戰略研判失誤，才使得萬通地產從此失去角逐王冠的機會。

以2011年為例，萬通地產實現營業收入48億元，而成立於同時代的萬科當年銷售額則已突破千億大關。

2015年萬通地產出現首虧，當年營業收入261.89億元，虧損6.12億元。該公司稱，虧損主要緣於杭州的兩個項目，因誤判杭州樓市以高價買入杭州地塊，但在銷售階段卻遭遇同區域競品降價。

萬通地產不久前公佈的2016年年報顯示，該公司實現營業收入23.36億元，同比減少10.81%，實現淨利潤1.1億元。

從衡量房地產企業盈利能力的加權平均淨資產收益率看，萬通地產2016年該項指標為2.47%，2015年為－18.98%，2014年為1.22%。據Wind資料顯示，截至2016年9月，A股136家上市房企加權平均淨資產收益率達8%，萬通地產無疑遠落後於這一平均值。

在地產主營業務業績多年不振情況下，萬通地產不斷謀求轉型。2015年1月，該公司宣佈將主營業務調整為介入基於互聯網的文化、娛樂新興產業。2015年6月25日，該公司公告稱，因與多家互聯網公司在談判中存在較大分歧，故決定終止重組計畫。馮侖領導下的萬通地產的最後一次謀求轉型宣告失敗。

而在此之前，萬通地產內部早已開始換血，馮侖一派的高管陸續退出公司，嘉華系開始入場接棒。

中植系入場當二股東 地產金融是轉型方向

2016年8月是一個重要節點。彼時嘉華控股通過認購萬通地產非公開發行股票，直接獲得萬通地產35.66%股權，從而成為公司控股股東。而原先持股51.16%的控股股東萬通控股持股比例則下降至30.3%，成為萬通地產的第二大股東。2016年10月，嘉華控股又宣佈收購洋浦耐基特持有的海南萬通禦風投資有限公司51%的股權，控股海南萬通禦風，萬通禦風持有萬通控股20.07%股權。

由此，嘉華控股直接持有萬通地產股份已達35.66%，同時還直接和間接持有萬通控股50.56%股權。

2017年1月24日，萬通地產發佈公告稱，萬通控股股東泰達集團將所持有的25.92%股權一次性轉讓，嘉華控股再度成為接盤方，嘉華控股至此佔有萬通控股股份已升至76.48%。

同日公告稱，嘉華控股將所持有的不超過萬通控股35%股權轉讓給中融鼎新。由於萬通控股持有上市公司萬通地產30.3%的股權，在本次轉讓完畢後，中融鼎新可能直接或間接持有上市公司萬通地產5%以上的股權。

據《投資時報》記者瞭解，中融鼎新為中融信託的子公司，中融信託一向被市場看作是中植系核心，此次收購行為也被看作中植系加大對房地產板塊佈局的巧妙一“點”。

相關公開信息顯示，作為資本市場上的熟客，中植系通過一級市場的股權投資、增資擴股、定向增發以及收購公司股權等方式，直接或間接參控的上市公司超過25家，資產管理規模超過15000億元。

此前有消息稱，中植系旗下另一家公司中泰創展已與藍光發展簽署了戰略合作協定，前者將協助藍光並購重組、投融資和產業運營等，共同設立商業地產並購基金並組建基金管理公司，在北、上、深等一線核心城市收購優質物業資源。

根據萬通地產2016年年報，該公司將嘗試各種資源對接，積極探索服務業與房地產的結合，實現房地產業務向地產金融服務型的第三產業轉型升級。其原有的主營地產業務，將繼續開發，但規模將持續縮減。根據年報中披露的2017年計畫，該公司稱2017年其計畫新開工2個項目，分別為河北香河運河國際生態城一期15.79萬平方米，河北香河運河國際生態城二期27.43萬平方米；計畫竣工3個專案，分別為萬通懷柔新新家園9.66萬平方米，天津萬通中心9.36萬平方米，上海萬通中心8.15萬平方米。

年輕客佔逾半 即加推38單位

年輕買家狂搶細價樓，屬於上車盤的新地（00016）屯門珀御，昨日展開次輪共70伙銷售。消息指出，截至晚上約9時半，開賣不足3小時，所有單位已全數沽清，項目連續兩輪推售都錄得即日沽清佳績。代理透露，入市買家中有一半以上屬年輕客。

珀御第二輪開賣，共推出70伙，實用面積296至480方呎，當中包括5個首度推出的開放式戶型，計及最高兩成折扣後，折實售價394.9萬至641.2萬元，呎價約1.22萬元至1.45萬元，折實平均呎價約1.33萬元。消息指出，該批單位開賣不足3小時，至昨晚約9時半已全數沽清，當中全屬「一約一伙」形式購入，連同首輪售出的118伙在內，項目不足一周共沽出188伙，佔項目總供應321伙約59%。

「添食」呎價1.35萬加1.3%

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出，珀御次輪銷售中，來自該行的客戶出席率約七至八成，逾半屬項目首輪向隅客。由於該盤銀碼較細，並集中一及兩房，故備受上車客及用家追捧。據他所知，成功認購單位的買家中，有逾半屬20多歲的年輕買家。美聯物業住宅部行政總裁布少明亦透露，準買家中，年輕客佔三成。

發展商乘勝追擊，即晚加推第四號價單共38伙，折實平均呎價1.35萬元，較上批微升1.3%。

星漣海下月起削優惠

另一邊廂，發展商趁市旺削減優惠，長實（01113）旗下馬鞍山星漣海公布取消「升級置業換樓」優惠，以及最高可達成交金額85%的「5年過渡性貸款」安排，5月8日起生效。

長實地產投資董事郭子威表示，星漣海銷情理想，不乏換樓客及投資者追捧，主要是看好項目臨海及鐵路優勢，加上市場持續高價賣地的利好消息，刺激買家加快入市步伐。長實營業經理楊桂玲指出，已公布的價單及已上載銷售安排的單位中，僅餘6個三房主套可供選擇。據了解，該盤至今累售190伙，套現逾29億元。

華懋集團旗下九龍塘賢文禮士昨日截票，市場消息指出，初步統計累收逾500票，較本周五（28日）發售首批96伙單位，超額認購逾4倍，當中擬購買兩伙或以上大單位的買家佔總入票量約一成。

此外，保利置業（00119）東九龍啟德龍譽亦加推93伙，折實呎價2.26萬元，按批微升1.3%，周日發售34伙。

據美聯物業房地產數據及研究中心和土地註冊處資料，4月首25天一手私人住宅註冊金額約317.64億元，較上月全月約207.25億元高約53.3%，更打破去年11月約314.15億元的紀錄，創歷史新高。

樓價爆升，二手業主紛紛反價甚至封盤，令購買力明顯轉投新盤市場。以4月首25天計算，上述一手私樓註冊金額，則較同期二手住宅註冊金額約248.21億元高出約28%。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，本月註冊金額主要反映上月市況，當時政府尚未推出新措施打擊「一約多伙」，投資客四出大手掃私樓，成為單月私樓註冊金額創歷史新高的一大動力。

另外，4月首25天一手私樓註冊量有2246宗，預期全月可達2500宗，創7個月新高。

政府近年多次提及冀助首次置業者上樓，麥格理中國及香港研究部主管吳嘉俊指，增加公共房屋土地供應方有機會實現該目的，現行辣招最多只能「撳平」不斷上升的樓價。

吳嘉俊指，欲提高首次置業率，需於供應方面入手，加強公營房屋用地供應，此前從需求方面打壓樓市的政策用處不大。他預計今年樓價升幅將高於5%，不排除新特首上任前港府再出招。

須增公營房屋用地

盡管內地發展商來港及內地買家增加，吳嘉俊指，因本港樓市交易95%仍為本地客，樓市周期仍保持香港原有步伐，不會像內地樓市短至約3年一個周期。

至於內地樓市，吳嘉俊認為不存在泡沫，但並非所有城市都能錄得良好表現。他認為，政策調控下蔓延至三四綫城市的投資需求屬短期，長期而言，僅首40大城市樓市表現可跑出。

內地首季錄得6.9%經濟增長，但麥格理大中華區首席經濟學家胡偉俊對今年內地經濟展望轉趨審慎。他解釋，隨着PPI於首季見頂，整體經濟增長亦會跟隨於期內見頂，下半年進一步放緩，但相信全年可守住6.5%的增長目標。

他又提到，在收緊資本管制等措施下，內地走資情況已明顯放緩，故推算今年總走資規模會下降至1,500億美元，較去年大幅好轉，並估計人民幣年底前可保持在6.9水平。

　　於本周一截收意向的西鐵錦上路站第1期住宅項目，市場反應熱烈，港鐵旋即於昨日，正式公布將項目推出招標，有關條款也正式曝光，其中發展商需支付定額5%分紅，以及付出3.55億元作前期工程費用予港鐵，而財團則需另再付出「一口價」予港鐵，並以此作為分勝負。

　　本周一才勁收35份意向的西鐵錦上路站項目，事隔僅2日，港鐵旋即公布，已經邀請財團遞交標書，項目截標日期為5月24日（周三）。據了解，是次的項目，繼續沿用近期的「一口價」模式分出勝負，即各財團需自行決定，繳付一筆過的款項予港鐵。

　　此外，中標財團也需另外再付3.55億元款項予港鐵，以作為前期工程費，相當於每方呎約287元。另外，發展商日後需要支付項目利潤的5%予港鐵，以作為分紅，而計算利潤時，發展商可扣減的建築成本上限為80億元，相當於每方呎約6469元。

　　招標條款又規定，中標財團需負責興建公共交通交匯處、停車場及公廁等設施，而整個項目需於2025年6月30日前取得入伙紙，即發展期約8年。

　　資料顯示，錦上路1期項目總樓面約123.67萬方呎，同時設有限呎條款，發展商需興建不少於1652伙，其中最少4成單位（即最少661伙），面積不可大於538方呎。綜合市場人士估計，項目每方呎樓面約5500至6800元，折合約68億至84.1億元。

　　二手市場持續熾熱，盤源短缺下業主叫價進取，成交屢創新高。其中太古城中層兩房以1189.8萬元易手，呎價20373元，成交價及呎價創屋苑2房戶新高。

　　中原高級資深分區營業經理陳彪表示，鰂魚涌太古城恆天閣中層E室，面積584方呎，2房間隔，望內園景，附有全新裝修。業主去年曾叫價1350萬元，期後接連減價，剛以1189.8萬元易手，呎價20373元，成交價及呎價均創屋苑2房新高，原業主於2011年以738萬元買入，帳面獲利451.8萬元。

　　中原副分區營業經理黃家樂表示，馬鞍山銀湖．天峰3座中層C室，面積1051方呎，3房1套連多用途房及工人房間隔，單位放盤叫價約1400萬元，近日反價至1500萬元易手，呎價14272元，成交價創同類新高。

　　中原高級分區營業經理溫明峯表示，馬灣珀麗灣27座高層A室，面積531方呎。屬特色「水晶戶」，全落地玻璃設計，享內園泳池景，以578萬元沽出，折合呎價10885元，成交價創同類新高。

　　美聯高級營業經理杜彼德表示，美孚曼克頓山3座低層H室，面積約576方呎，2房間隔，望海景，以約986.8萬元獲承接，呎價為17132元，為市價水平，買家為用家。

　　利嘉閣市務經理王亦俊指，將軍澳新都城2期7座高層B室，面積約363方呎，望開揚山景，以578萬元交吉易主，呎價約15923元。

　　祥益營業董事胡志偉表示，屯門海麗花園1座高層D室，面積484方呎，2房2廳，向南擁開揚園景，獲區內首置買家以490萬元購入自住，呎價10124元，成交價及呎價均創屋苑新高。

　　世紀21富山聯席董事劉倩彤表示，牛池灣居屋彩峰苑高層14室，面積426方呎，2房間隔，望開揚景，放盤1個月，獲綠表客零議價以380萬元承接，呎價8920元，創屋苑居二呎價新高。原業主1997年以94萬元未補地價購入，帳面獲利286萬元。

　　世紀21萬盈分行經理張珂表示，九龍灣麗晶花園2座高層A室，面積447方呎，2房間隔，望內園景，以550萬元(自由市場價)成交，呎價12304元，創屋苑自由市場呎價新高。