成屋銷售大關鍵 太設、太子、永信優於去年

效益反映
2017首季成績單逐步公告，已揭曉上市櫃建商中，太設（2506）、太子（2511）、華固（2548）及永信建設（5508）今年Q1表現優於去年同期，部分表現略遜於去年同期的建商則指出，Q1無建案完工挹注，Q2以後待新案完工，業績才會陸續反映。

太設今年Q1營收約5.34億元，較去年同期成長逾5成，EPS（每股純益）0.24元，也高於去年同期的0.05元。太設財務處副總經理陳清暉指出，Q1營收主要來自完工案「中山世紀」交屋挹注。該公司去年推出預售案「太平洋之森」、「太平洋蒔景」，以讓利價吸客皆完銷，2案總銷約40億元，營收將反映在2018~2019年完工期，今年推案計劃則以楊梅區「陽光山林」地目變更速度來決定。

聯上Q3推江翠2案
太子今年Q1營收較去年成長逾1成，EPS達0.09元，略高於去年同期。該公司Q1主仰仗高雄市「雲世紀」特A區、桃園市青埔區「太子馥2」等案交屋。太子表示，Q1以26億元售出內湖區「太子國際企業總部」給碩天科技，將帶動Q2業績轉強。

華固Q1營收約5.89億元，較去年同期成長超過1.3倍，該季主要業績為新成屋銷售，Q2則有案量逾百億元的地上權案「華固新天地」交屋，加上天母「天鑄」重啟銷售，將為今年重點。同樣仰賴成屋銷售，永信建設地上權案「R5新世界」Q1銷況佳，帶動Q1營收較去年同期增約2倍，EPS達0.59元，優於去年Q1的0.16元。

新潤交屋挹注活水
聯上開發（2537）Q1營收僅20萬餘元，總經理李志明表示，「因無新案完工，但緊接6~7月陸續有高鐵青埔特區『聯上世紀』、新莊副都心『聯上聯』等案完工交屋，陸續反映營收。」聯上開發今年Q3將推江翠北側重劃區第2案「聯上匯翠」，總銷約20億元。

三發地產Q1營收4.31億元，較去年同期減少4成，發言人劉潔芝指出，首季業績來自高雄市「三發國際城」、「三發景富」等成屋銷售，「下半年完工的鶯歌區『宏韻』、高雄市『晶沙』，2案合計案量約60億元。」新潤首季EPS 0.23元，略遜於去年0.72元，尚有位於淡水區「峰采－陽光區」與「峰采－海灣區」將完工交屋，全年業績仍可期待。


華固-22% 新案6月入帳
經濟日報

華固建設（2548）4月營收在中國兩大新案入帳下，單月營收達1.47億元、年減22.7%，累計前四月營收達7.35億元、年增66.1%。華固表示，總銷逾百億元的「華固新天地」目前進入驗屋程序中，目標6月開始入帳、貢獻公司營運。

華固指出，4月營收主要來中國「沙河灣」、「華固一品」兩大案貢獻，其中「華固一品」約挹注1億多元，「沙河灣」約2,000多萬元。華固建設昨（8）日收在69.9元，上漲1.3元。

華固表示，今年主要入帳為「華固新天地」、「華固天鑄」，其中總銷120億元的「華固新天地」已經進入驗屋程序當中，目標6月開始入帳，下半年為入帳高峰。

至於「華固天鑄」成屋案部分，華固表示，目前該案成屋銷售案的接待中心已完成，有誠意客戶陸續回籠看屋，對後續銷售不看淡。該案目前仍有部分已售戶數正進行交屋程序中，將在本季及下季貢獻收益。

華固目前在線銷售新案，包括總銷50億元「華固樂慕」銷售達六成，總銷80億元「華固名鑄」銷售率也逾五成；另外總銷40億元「華固新代田」也賣了七成，三大案均將在2019年完工，將再創公司業績高峰。

信義計劃區頂級商辦租賃持續走熱，最新實價揭露，今年3月國泰置地廣場及遠雄金融中心都有新租戶搬入，分別為醫藥及航運業者，租金登上今年亞、季軍，僅次於台北101在2月成交的80樓。商仲業者認為，近年來信義計劃區多數A辦幾近滿租，凸顯信義區商辦租金穩定上揚。

信義計劃區向來為台北頂級商辦聚集地，2月國際藥廠Shire以每月110萬元租金、換算每坪3802元租下台北101的80樓辦公空間。完工2年的國泰置地廣場35樓也見新租戶，生技公司亞獅康以月租金33萬元租下89.41坪辦公空間，單價達3700元，刷新去年9月36樓的3650元紀錄。遠雄金融中心也見每月每坪3650元成交，據查承租公司為海速遞公司。

生技醫療業需求穩
仲量聯行商用不動產部協理劉建宇認為，目前國泰置地廣場、遠雄金融中心已近滿租，反映信義區商辦租金穩漲趨勢，尤其近幾年生技醫療業需求穩定，多數均鎖定信義區，持續拉高信義區商辦行情。
世邦魏理仕研究部副董事李嘉玶分析，信義計劃區A辦平均月租金單價約3000元，A+辦公大樓則達3295元，近來信義區A辦持續受科技、生技業青睞，空置率約12.2%，目前看來租賃活動維持平穩，不過仍須留意下半年南山廣場落成，約有3萬坪新增供給，將使空置率驟升，預料將影響部分房東調漲租金空間。

台中捷運綠線目前總進度達70％，穩定朝2018年11月試運轉、2020年全線通車營運、2021年正式營運目標邁進。市長林佳龍表示，軌道建設是百年大計，請大家切勿以台北看天下，台中是繼北、高之後，最需中央政府挹注資源的核心都市；未來捷運綠線將結合在地產業及文化打造捷運品牌，並盼盡快興建捷運藍線，整合Mr. B&B複合式交通、捷運沿線周邊人本交通改善及場站開發、市民卡等，打造台中成為擁有完善交通路網的智慧城市。

台中捷運股份有限公司董事長蔡岡廷2017年5月8日在市政會議進行「台中捷運未來營運計畫」專案報告，說明經營願景、年度計畫、營運前準備各階段工作，包括工程進度、人力計畫、營運各項模擬訓練及多元經營策略。

林佳龍表示，軌道建設是百年大計，大眾運輸是進步城市長遠發展的指標，也是推動觀光旅遊的重要利器，交通建設本身要符合財務計畫，但更重要的是社會投資效益，藏富於民將帶動更大發展。

台中具備得天獨厚條件，擁有廣大腹地，包括市區、山海屯區，以及周邊中彰投苗等縣市整合發展，作為中核心的能量極大，繼北、高之後，台中最需要中央政府支持進行軌道建設，均衡城鄉發展。

林佳龍進一步指出，相對於北部捷運由中央政府出資4千多億元打造，台中捷運除中央挹注經費外，仍需自籌工程費進行建設；很多人現在於北部享受捷運帶來的便利時，自己的家鄉卻沒有捷運建設，中央政府積欠地方太多又太久。

他也指出，所謂「機老酒」─機車、老人、酒駕在台中多，而不適合建設捷運的說法，是倒果為因，沒有提供好的大眾運輸系統才有這種現象產生，切勿以台北看天下，認為「太陽繞著台北轉」。

台中捷運股份有限公司蔡董事長指出，捷運綠線全長16.71公里，設置18座車站，共採購18列電聯車，單趟旅行時間約30分鐘，目前進度達70％。其中，在軌道工程部分，混凝土基座完成率為98％、鋼軌鋪設完成率為76％；土木建築部分，所有車站主體結構都已完成，末端的建物外牆、屋頂版、室內裝修工程持續進行中；此外，機電工程部分，電聯車已從4月起於北屯機廠測試軌進行動態測試，預計2017年8月將於主線展開一系列測試工作，穩定朝2018年試運轉、2019年初勘、履勘與試營運、2020年全線通車營運、2021年正式營運目標邁進。

蔡董事長也表示，公司營運以「效率經營創造多元營收」為規劃，除了票箱收入外，也將全力提升附屬事業收入，以場站設施空間規劃商業經營空間、融合在地文化打造台中捷運故事，18座車站並將規劃主題策展，也邀請台中國際動畫大師劉大偉創作捷運故事動畫，建立台中捷運品牌，提供市民「安全、效率、便捷」的服務品質之餘，也盼創造多元與穩定的營收，加速達成損益兩平。

此外，在用人計畫方面，2017年為台中捷運的測試階段，經營人力資源規劃也以效率為前提，並重視經營成本管控，目前公司所招聘的專業員工，已進駐北屯機廠、台灣車輛公司、中工處及北屯工務所進行操作測試工作，未來三年公司也將陸續招聘員工，至2021年將有經營、工務、運務、行控、車輛等各項專業人力共585人。

蔡董事長在專案報告中也特別指出，台中捷運號誌傳輸採新一代「號誌通訊式列車控制」(CBTC, Communication Based Train Control)系統，由專屬網路骨幹架構組成，向各子系統發出及收集各設備訊號狀況，可自動調節電聯車的速度變化，讓最短車班間距可達90秒；此外，效率及穩定性較傳統軌道電路系統更高，還可大幅減少車站及道旁設備的設置及維修成本。

他進一步說明，其它使用傳統軌道電路設計、固定閉塞區間的捷運系統，受限於軌道區間只允許一輛列車進入，因此無法大幅縮短列車間距，台中捷運使用CBTC系統屬於移動式閉塞區間，設備以模組化軟體控制為主，可連續雙向傳輸大量資訊，未來捷運沿線若舉辦大型活動時，北屯機廠的行控中心便可機動調整列車班距，在最短時間內快速疏散人潮。

林佳龍表示，捷運公司於2017年1月成立，已提出極佳的願景及發展策略，行政院並已宣布將大台中山手線、捷運藍線與捷運綠線延伸彰化3案，納入前瞻基礎建設計畫；目前捷運綠線工程進度穩定，期待以台灣既有捷運經驗為借鏡，建構符合未來發展趨勢創新整合營運，過程中並讓市民瞭解參與，「忍一時之不便，有未來長久之便」，市府也將儘快興建捷運藍線，尤其捷運藍線延伸至原台中縣區，對都市計畫而言更具發展性，沿線場站開發投資也將更有信心。

林佳龍也指出，捷運綠線完成後，台中將成為第5個捷運城市，捷運品牌結合在地產業及文化打造，並以中台灣精密機械產業優勢建立「捷運建築設備資訊系統」(MBIM, Metro Building Information Modeling)，提供相關產業技術服務，透過舉辦2018台中世界花博、2019東亞青奧等大型國際盛會，每一個車站都將是呈現台中特色的門戶。

此外，未來結合Mr. B&B等就高鐵、台鐵、捷運、市區公車及iBike等運具建構的「複合式公共運輸」，加上捷運沿線周邊人本交通改善、捷運場站開發商業效益，以及市民卡的推動，將達成便捷轉乘、提升運量、創造人流及物流轉為營收等多重效益，打造台中成為智慧交通城市。

偽冒登記案例近年來時有所聞、偽變造情形猖獗，為確保您本人名下不動產遇有買賣等9種類型案件異動時，皆能即時知悉地籍異動情形，歡迎您申請「地籍異動即時通」服務，隨時關心名下財產，保障自身權益。

「地籍異動即時通」自2016年10月31日開始提供不動產標的權利遇有買賣、拍賣、贈與、夫妻贈與、信託、抵押權設定及書狀補給案件辦理情形為「收件」及「登記異動完成」時，以簡訊或電子郵件方式主動發送通知給申請本項便民服務措施之不動產所有權人；即日起，通知項目再新增「查封」及「假扣押」，民眾更能防範不法詐騙案件並能及早因應。

板橋地政事務所主任莊月桂表示，不動產所有權人本人(或法定代理人)可自由選擇以臨櫃或網路方式提出申請，只要填妥申請書並備妥身分證明文件正本(網路須備有自然人憑證或工商憑證)，即可於全台任一地政事務所申辦，無須繳費方便又快速。

財政部台北國稅局表示，納稅義務人出售預售屋，買受人分別於不同年度支付買賣價款者，其財產交易所得，應以交付尾款之日期所屬年度為所得歸屬年度。

該局說明，近來房市低迷、貸款不易，不少民眾因資金壓力拋售持有之預售屋，倘買方分別於不同年度支付買賣價款者，賣方之財產交易所得，應以交付尾款之日期所屬年度為所得歸屬年度。

該局舉例說明，甲君2015年1月以900萬元購入預售屋1戶，惟近來房市不如預期，甲君囿於資金壓力2015年11月以950萬元出售該預售屋。該屋頭期款等款項於2015年11、12月分批給付，惟尾款於2016年1月交付，故甲君應於2016年度申報該屋之財產交易所得50萬元。

該局呼籲，民眾出售預售屋，買受人分別於不同年度支付買賣價款者，其財產交易所得，應以交付尾款之日期所屬年度為所得歸屬年度，否則一經查獲將被補稅處罰，得不償失。

2017年台灣房市小陽春乍現，突然間建商及投資客都彷彿看到了房市的春天，然而專家認為，房地產市場未來幾年不會出現榮景，這2年交易量將持續低迷，沒有量就沒有價，如果賣方堅持不讓利，「最終都會害慘自己。」

戴德梁行台灣分公司董事總經理顏炳立在官網「顏炳立新觀點」撰文指出，執政者加稅是房市投資市場的最大毒藥，把投資者嚇跑，讓房市回到自用型買盤市場，因為房地產已經不再是一個投資商品，「價就不會上漲，不會出量了，」而市場資金有限，投資的選擇也不再是房地產。

顏炳立認為，「有量，有價，才有市，」但是從2017年第1季六都的成交棟數4.7萬戶，估算其它縣市約6萬戶，全台一整年最多是24萬多戶，其中有30％至40％是2-3年前預售屋變新成屋的過戶交易量，由此可知，在2016~2017年推案量少的狀況下，2018年呈現的交易量，「將是冷淡市場最真實的反應。」

顏炳立指出，房市投資的時機未到，投資人還是戒急用忍才是上策，第1季微弱的買盤，「像是冬天裡偶見的陽光，千萬別以為夏天已經到了！」他也呼籲房市的投資者，「除了要有孔雀的外表，也要有貓頭鷹的腦袋！」

買房跟租房，究竟哪個比較划算？隨著這幾年房價盤整，建商讓利，買房剛性需求被刺激，最近又有網友在網路論壇上發問，買房派、租房派，各有擁護者，但無論是哪一派，大家最大的共識是「因為房子而失去自由的人，才是真正的屋奴」。

買房派網友，以貓奴為比喻，認為雖然是個負擔，卻也甘之如飴，「因為買房的付出是能拿回的，也可當晚年養老金，每月的房貸就當是定存，風險不比其他投資高，又比定存利率高，還能賺住賺增值回報，當個屋奴有什麼不好？」

但也有網友認為，以台灣少子化趨勢來看，未來房屋跌價的可能性很高，沒什麼資金的年輕人，不如先租房子，把錢存下來投資還比較划算。

不過，無論是買房還是租房派，大多網友都一致認為，如果因為房子而犧牲掉生活品質，才是屋奴。

還有網友提供房貸與租金比說，「如果是月租1萬，房貸也1萬，可以選買房，除非你覺得未來房價跌過半；如果是月租1萬，房貸是2萬，那就有得衡量，因為有持有稅（大樓還要考量管理費）；如果是月租1萬，房貸超過3萬，那就買不如租，錢留下來比較划算」。

台北市地政局公布去年5月至今年4月買賣移轉棟數，最熱門交易區域還是中山區，專家深入分析發現，老公寓及小套房買氣不墜，投報率佳，不少人願意捧錢當房東。

台北市中山區近3年房價小漲，今年均價每坪67.77萬元。淡江大學產業經濟學系副教授莊孟翰在蘋果日報指出，由於出租穩定、投資報酬率較高，使得中山區套房交易較多。

台北市不動產仲介公會理事長郭子立也指出，以林森北路巷內老公寓及中古大樓的10~12坪小套房買氣最好。台北市地政局統計2016年5月至今年4月台北市建物買賣移轉棟數，扣除第1次登記移轉棟數，總計出現1萬4002棟移轉數，其中以中山區1811棟比例最高。

永慶房屋民權恩主公直營店店長陳願有接受《中國時報》採訪時表示，北市中山區幅員遼闊，住宅產品多樣化，長居北市交易量之冠，其中「晴光商圈」區域大樓物件屋齡新，以10年以下、套房型產品居多，總價在1,000~1,500萬元之間，房價與2015年相比下修約5至10％，目前投報率最多可達3％。

台中房市熱，不只豪宅房價站回6字頭，也是許多首購族選擇置產的地區，根據地政局公布數字顯示，台中市名列首購族熱門區域第三名，不過，高鐵特區、北屯廍子、北太平區這三區，小資族下手前，得先多加留意。

以台中北屯廍子為例，根據蘋果日報報導，雖然這裡新成屋單價喊到17萬元起，數量也不少，但因為此區人口基數較少，沒有就業機會，房市買盤多仰賴外來移民，生活機能不足之外，下班時段還會有塞車問題。

而同樣也會面臨到生活機能不佳，以及塞車問題的，還有烏日高鐵特區，當地房仲表示，因為整個高鐵特區被北側鐵路、東南側溪流、西側高速公路切割開來，形成一個封閉區域，住在這裡開車會比騎機車方便。

至於北太平區的環境，則與北屯廍子及高鐵特區相反，許多首購案都在舊市區，環境相對比較雜亂，綠地也很少，環境與交通條件不如重劃區，不過太平區人口比10期廍子多3倍，不只新案開價也多3成，下台74線也是一樣塞。

不過進到市區，台中北屯區則相對熱門，因為此區重大建設多，除吸引在地首購、換屋客外，還有西屯區、彰投地區輕移民。

近2年多來，台北市共釋出1116戶只租不售的公共住宅，但高額租金直逼房貸，導致民眾興趣缺缺，為了解決逾百戶的蚊子公宅，捷運局準備要大解禁，要想入住的民眾不妨多注意相關資訊。

北市聯開宅的天價租金，導致出租率不到8成，連市長柯文哲都自認是錯誤政策，表示聯開宅價錢貴，應該是商場，而非住宅；但先前傳出，北市府預定要將4處聯開宅轉租為售，現在則決定要將燙手山芋，丟還給捷運局解決，首批就是「捷運台北橋站」66戶和「小碧潭站的美河市」47戶，預計最快5月中旬，歸還給捷運局管理。

至於怎麼趕蚊子？捷運局聯合開發處處長魏國華向蘋果日報表示，將繼續出租，雖然不會像公宅一樣有補貼可以壓低租金，但要放寬承租資格，任何人都能夠承租，同時也承諾，公宅收回後，會針對高額租金進行檢討。

2016年上市企業年報披露已收官。據Wind資訊統計資料顯示， A股136家上市房企負債合計超過4.92萬億元，同比增加10139億元，同比增長幅度達25.93%。換言之，截至2016年底，A股平均每家上市房企負債達362億元。

不過，這136家上市房企的總資產總計為6.37萬億元，同比增長幅度達24.76%，與負債增長水準相差約1.2個百分點。此外，根據Wind資訊統計資料計算，2016年，這136家上市房企的平均資產負債率為77.26%，去年則為76.55%，同比增幅不足1個百分點。

值得注意的是，《證券日報》記者注意到，在A股136家房企中，有32家資產負債率超過80%紅線，占比接近24%。此外，剔除預收賬款後的資產負債率超過70%的有45家，占比超過33%。

華泰證券房地產分析師謝皓宇認為，高負債不全然是壞事。在其統計的34家典型房企資產負債等運營資料結果顯示，近兩年，這34家重點公司資產擴張相當於過去8年的規模，其中負債擴張貢獻超過80%。

但易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，2015年以來，鑒於公司債成本較低，房企大規模發行，這些債務還未進入集中還款期，預計明後年將是還債高峰期。

近一成房企負債超1000億元

根據Wind資訊統計資料顯示，在這136家上市房企中，總負債同比上升企業為87家，占比為64%。其中，負債100億元以下企業有72家，占比為53%；負債100億元-300億元企業有30家，占比為22%；負債300億元-500億元房企有8家，占比約為6%；負債500億元-1000億元企業有14家，占比約為10%；負債1000億元以上房企12家，占比為9%。

具體來看，萬科、綠地控股和保利地產負債均超過3000億元，分別為6689.97億元、6556.62億元和3498.95億元。據《證券日報》記者計算，超過1000億元以上的12家企業總負債為2.87萬億元，占136家房企總負債的比重約為58%。

從資產負債率的情況來看，不同企業的資金狀況良莠不齊。《證券日報》記者根據統計資料測算，截至2016年底，資產負債率大於80%房企占24%，在70%-80%之間占比為23%，60%-70%之間的占比為20%。資產負債率排在榜首的企業為*ST紫學，高達98.7%。

值得注意的是，一些標杆房企負債率小幅攀升。據《證券日報》記者統計，截至2016年底，萬科A資產負債率為80.54%，同比上漲不足3個百分點。此外，不少房企負債率在下降，包括招商蛇口、首開股份等企業。

但值得警惕的是，地產行業有息負債攀升。截至2016年底，136家上市房企帶息負債總額為2.2萬億元，而2015年同期則為1.83萬億元，占當年負債總額的比重分別為45%和47%。

簡言之，近兩年，房企的快速擴張，主要是高杠杆模式運營帶來的結果。對此，有業內人士稱，一旦企業周轉能力受阻，銷售回款率難以維持高位，償債能力將失控。屆時，過高的負債率就將成為壓倒企業的稻草。

以負債驅動擴張現象加劇

值得關注的是，地產行業的利息費用率已經連續4年下降，從2012年的7.3%下降到2016年的4.9%，已經回落了2.4個百分點，從趨勢上看，房企的負債綜合成本明顯改善。

但融資成本的降低，甚至債務結構的優化，都不能改變房地產企業以負債驅動發展的高杠杆運營模式。更重要的是，目前還有ABS、永續債等不計入負債的表外融資流入地產行業。

謝皓宇表示，2016年A股全房地產行業的淨負債率為89.4%，34家重點房企為97%，較2015年有所回落，但是依然處於歷史第二高位，相比於2005年約有60%的大幅提升。此外，2015年-2016年，34家重點企業有息債務擴張規模甚至達到了2007年-2014年這8年的合計水準。

謝皓宇進一步稱，若將總資產的增長進行拆分，分為負債擴張、發股擴張、利潤擴張。在3總市值佔據所有A股房企48%的上述34家重點房企中，2016年，負債擴張貢獻了84%，較2015年有所提升；發股擴張貢獻了3%，較2015年降低；利潤擴張貢獻了13%，較2015年提升。

無獨有偶，在港上市的內房股也在走以負債驅動可擴張的高杠杆運營模式。申萬宏源分析師李虹指出，統計融創中國等10家在港上市的內房股資料顯示，這10家公司的平均淨負債率水準從2015年末的74%上升5個百分點至2016年末的79%，主要受2016年大幅買地的融創中國拖累，其淨負債率水準從76%大幅飆升至208%；與此同時，以高分紅著稱的高杠杆開發商富力地產淨負債率也從168%繼續上升至175%。

另一方面，降幅最大的三家公司包括碧桂園、遠洋集團和保利置業，其淨負債率分別下滑39個百分點、25個百分點和20個百分點。從絕對數值看，融創中國（208%）、富力地產（175%）和保利置業（108%）位居前三，華潤置地和中海外仍維持低位在24%和7%，其餘開發商淨負債率介於40%-70%的健康水準。

謝皓宇預計，2017年通過負債擴張和發股擴張都將得到明顯的抑制，利潤擴張將成為主流。因為負債裡的預收賬款擴張將增加，其將會轉化為利潤。

但嚴躍進向《證券日報》記者表示，前兩年寬鬆的融資環境已經過去，去年11月份以來，房企融資環境收緊，去杠杆力度加大，加上今年調控政策全面加碼，預計明後年償債高峰期來臨時，會有一些房企難以承受資金壓力。

北京商辦市場陷入冰點之際，綠城中國出售了北京多幅商用物業資產。接盤者中出現了北京萬科、綠城中國舊日高管羅釗明等身影。

5月7日晚間，綠城中國宣佈，其與買方中投發展就分別出售綠城銀石及杭州力濤的全部股權達成協議，出售代價分別為17.85億元及16.91億元。據瞭解，這兩個標的資產涉及北京朝陽區三幅有商用物業規劃的土地和樓宇資產。

另有聲音稱，北京萬科可能參與開發上述地塊。截至記者截稿，萬科方面並未予以回復。

“據我們瞭解，萬科也在轉型，商業及辦公類物業的開發及持有也是萬科轉型的方向之一，因此，萬科參與開發運營上述專案的可能性很大。”長富匯銀執行總裁楊明偉向《證券日報》記者表示，北京對商業專案的限購政策對類似於上述地塊的集中式辦公物業的價格影響有限，不會改變商辦物業的趨勢。

綠城35億元出售商業資產

據瞭解，綠城中國此次轉讓的兩個公司分別持有北京朝陽區三幅商業項目用地。綠城銀石擁有的資產是兩幅位於北京市朝陽區的地塊，總地盤面積合共約為1.3萬平方米，擬開發為商用物業。杭州力濤間接持有一幅位於北京市朝陽區的地塊，總地盤面積約為3204平方米，連同位於其上若干屬於服務式公寓的樓宇。

根據兩家目標公司於2017年4月30日的權益應付代價及資產淨值等，綠城中國預期將通過出售這兩家公司獲取的錄得除稅前估計收益分別約12.56億元及3.76億元。

對於此次出售，綠城表示，集團不時檢討現有土地儲備及開發專案，而該等出售事項將讓其實現於綠城銀石及杭州力濤的投資收益、獲取額外現金流入，及重新調配更多財務資源至日後潛在投資機遇或本集團營運資金。

對此，楊明偉向本報記者表示，綠城中國的優勢還是在於高品質的住宅開發和物業管理，因此綠城轉讓該專案不排除是希望集中精力做自己擅長的事。實際上，據記者瞭解，綠城中國在北京佈局不多，基本以住宅開發為主，集團對沉澱資金量較大的商業資產，運營興趣並不大。

“此類專案沉澱資金規模較大，北京的商辦市場又陷入冰點，解封時間尚不確定。”上海易居房地產研究院總監嚴躍進向本報記者稱，這個時候通過股權轉讓可實現資金回籠，確保企業安全運轉。

值得關注的是，有媒體報導稱，在2015年12月份，綠城曾披露過計畫將綠城銀石全部股權出售予某家物業開發公司，作價19.5億元。最終，綠城終止了與上述買家的協議，繼而牽手中投發展。

接了“燙手山芋”？

據瞭解，此次的買方中投發展成立於2011年，定位為中國新型城鎮化建設，目前開發的專案有7個，其中一級開發的6個，分別為TBD專案，北七家項目，密雲專案，天津專案，唐山專案，盤錦專案和亦莊專案，二級開發專案建築面積約170萬平方米。

而2016年12月中旬，中投發展公開掛牌轉讓的94%股權在北京金融資產交易所進行競賣。北京綠城陽光投資有限公司（以下簡稱“綠城陽光”）以26.8億元擊退萬科、保利，拿下中投發展100%股權。隨後，綠城陽光的股東有所變化。其股東包括北京萬科、寧波大榭萊福投資合夥企業（有限合夥）、深圳市迪暉投資發展有限公司、萊福資本管理有限公司，占股份別為40%、34.34、%20%及5.66%。據公開報導顯示，北京萬科首席執行官劉肖的名字亦出現在綠城陽光董事欄。

值得一提的是，萊福資本的間接股東為羅釗明及阮宜玲夫婦。而且，萊福資本還在寧波大榭萊福中擁有99%的股權。另外的1%的股權依舊由羅釗明及阮宜玲共同持有。這意味著，羅釗明夫婦、北京萬科各持有綠城陽光40%股權，進而間接擁有中投發展各40%的權益。

而對於35億元接盤了商用物業專案，業內有聲音稱，北京萬科、羅釗明等是間接接盤了“燙手山芋”，因為綠城中國入手三年後仍舊選擇脫手這個項目，可見即使是四環內的商業用地，打造燕莎核心商圈的5A級國際商務寫字樓的美好願景也是不容易變成現實的。

而對商用物業運營能力同樣並不見長的北京萬科，若參與開發運營，也不見得能刷出業績。尤其在目前北京商辦物業全面限購的市場環境中，分割面積賣給個人的銷售管道已經被封，若持有運營，則要沉澱大量資金，甚至多年難以盈利。


對此，嚴躍進表示，萬科積極開發運營，符合其對北京核心地段優質商辦物業開發運營的信心，但有一幅地塊為服務式公寓的樓宇，當前對商業公寓的管制較多，對該專案銷售還是持有運營的決定都會考驗接盤者。

另外值得關注的是，拋開開發運營問題，對於當下難以獲得土地儲備滿足擴張需求的企業來說，嚴躍進認為，通過參股企業來間接獲取土地，雖然有一定的穿馬甲的投資色彩，但這種模式等同於間接並購，後續會有其他房企效仿。另外，楊明偉也認為，從二級市場獲得土地開發運營權，土地區位優勢明顯，交易模式靈活，是全國性房地產企業獲取土地資源的重要方式，甚至已經成為部分企業獲得土地儲備的主要方式。

第一輪八家戰略投資者名單披露後，傳說中的“國有背景”企業究竟是誰一直是恆大二次戰投的關注點，但這一面紗揭開之前，一群特別的“螞蟻軍團”卻搶先占了頭條。

5月4日-5日，老闆電器、顧家家居、萬和電器三家公司先後宣佈，擬以自有資金投資入夥蘇州工業園區睿燦投資企業，從而定向參與恆大地產增資，幫助其回歸A股，三家共計出資8.025億。

無獨有偶，稍早前的4月28日，友邦吊頂也在業績說明會上公開表態，以3億長期股權投資入夥恆大戰略投資者隊伍，定向參與其重組增資。

不難發現，此次增援恆大的4家新“金主”其實都有一個同樣的身份——恆大供應商。

雖然相比前面八家戰略投資者每家動輒數十億的認購額，這四家供應商共計11.025億的出資無疑顯得有點“小巫見大巫”，在恆大450億的地產重組融資中似乎有點微不足道，但螞蟻軍團的寓言故事告訴人們，“不要小瞧螞蟻的力量”。

如今恆大地產規模已超3000億，其背後的供應商數量也日漸遞增到了數百家，若全部向恆大“伸出援手”，無疑還將成為許家印一個巨大的資金供應鏈。

恆大的螞蟻軍團

根據早前披露的資訊，恆大的重組戰略投資是按1980億估值進行引進，引戰規模最高可達450億，第一輪規模300億，僅八家投資者參與就順利完成了認購。

其中，中信聚恆、廣田投資、華建控股份別認購了50億，中融鼎興、山東高速集團、蘇州睿燦、美投及廣東唯美則各自認購30億，總計出資300億，取得恆大地產經擴大後股權的13.16%。

此後，恆大集團總裁夏海鈞在今年3月份的業績會明確表示，一輪融資完成，已準備按照市值的70%引入第二輪戰投，規模150億。且由於有國有背景的企業想進入，增加了程式的評估審批時間，因此預計第二輪戰投預計要5月份左右才會完成。

當時夏海鈞的這一番回應還在市場上引起了諸多猜想。不曾想，到了預計的完成時間，業內人士最先等來的不是傳說中的國有背景大金主，卻是由恆大供應商組成的“螞蟻軍團”。

之所以將此稱為“螞蟻軍團”，是因為與動輒數十億的增資認購額的前八家戰略投資者相比，此次的四家投資者投資分量著實顯得有點“小巫見大巫”。

觀點地產新媒體瞭解到，最新公佈參與恆大重組融資的四家供應商總認購金額僅為11.025億元，其中出資最高的是顧家家居。

該公司於5月4日與上海華信資本投資有限公司簽訂了《蘇州工業園區睿燦投資企業(有限合夥)合夥協定》，擬以自有資金投資5.025億元入夥蘇州睿燦，從而定向參與恆大地產的重組增資，投資完成後，顧家家居成為蘇州睿燦的有限合夥人。

出資最少的則是老闆電器，投資額度僅1億元，萬和電器及友邦吊頂的認購金額則分別為2億、3億。

資料顯示，顧家家居業務範圍包括客廳及臥室中高檔軟體傢俱產品的研發、設計、生產與銷售；萬和電器主要從事廚衛電器的研發、生產和銷售；老闆電器為廚房電器生產企業，友邦吊頂主要從事集成吊頂的研發、生產和銷售。

除了均屬家居行業，同時參與恆大增資，觀點地產新媒體發現，顧家家居、萬和電器、老闆電器以及友邦吊頂還有一個共同的身份，就是恆大地產的供應商。

此外，雖然投資額度不一，他們參與恆大重組融資的原因卻如出一轍，“為了獲得恆大地產重組上市資本收益及與恆大地產保持業務戰略合作。”

業內人士向觀點地產新媒體分析表示，供應商向恆大投資除了有利於恆大地產建立更加緊密的合作關係，看好恆大回歸A股後的股價，將此作為一項長遠投資也是一個很重要的原因。

雖然恆大在港股的估值一直被低估，其回A後的市值卻為業內所看好。近期花旗還發佈報告稱，恆大已經提前贖回大部分永續債，未來利潤向好，加上回購使得未來A-H股價價差收窄，所以對恆大的股價報出了10港元的目標價。

而恆大重組一輪引投順利，二輪又有大型險資和國企等參與，也間接體現了投資者對其回A後評估價值的認可。

從恆大的角度來考慮，既然在需要資金的關頭有投資者願意認購增資，“有錢為什麼不要？”有業內人士言簡意賅地表示。

重組中的“供應鏈”

由於公告顯示此次四家供應商均是通過投資蘇州睿燦，間接參與到恆大地產此次的重組投資中的，而蘇州睿燦恰好又是恆大第一輪戰略投資者之一，因此業內對此次戰投屬於第一輪後期的補充還是第二輪產生了不同的看法。

有投資者分析指出，恆大與蘇州睿燦簽署投資協議的時間為2016年12月30日，按獲得增資20個營業日內完成驗資程式，並且向市場監管管理局登記的約定，此時恆大的第一輪300億增資資金已全部到賬並完成登記，因而此次的供應商投資，很大可能是二次戰投的150億資金當中的一部分。

但值得注意的是，雖然此次四家供應商參與恆大增資的資金總額不足12億，在恆大150億的第二輪融資中似乎並沒有舉足輕重的地位，卻無形中成為了新的資金“供應鏈”，為恆大發掘了一個有著巨大潛力的融資管道。

尤其在恆大地產規模迅速擴大至3000億以上的同時，伴隨其一起發展的供應商數量也一路增加。供應商這一代名詞，不僅代表著恆大地產的材料供應來源，將來更可能會成為助推恆大發展的一個資金池。

觀點地產新媒體查閱資料發現，至2016年末，恆大的供應商合作夥伴已從2009年100家發展到400家，其中材料設備類200餘家，物資類有200家左右，如今還在不斷增多。同時恆大還和300多家國內外材料設備企業建立了合作聯盟。

採購量方面，2008年恆大的採購金額為6億，至2016年已達140億以上，十年間累計採購金額已超過500億元。

“根據恆大未來三年戰略發展，我們預計採購總量三年後是250億-300億之間，達到中等房地產規模水準。”在去年12月一場活動上，恆大集團材料公司董事長徐文曾如是表示。

今年3月23日，恆大還舉辦了一場集團材料設備供應商戰略合作簽約，分別與西門子、唯美集團等共計18家企業簽訂五年期戰略合作協定，總簽訂採購金額達400億元，此次通過蘇州睿燦向恆大地產重組投資了1億的老闆電器也在其中。

國泰君安分析師劉斐凡透露，相比與其他企業的合作，供應商此前給恆大的價格一直較低，利潤也相對少一些，此次認購恆大的股份，或許也是恆大對供應商福利回饋一種方式。

從雙方的利益來看，一方面供應商拿出少量資金投資，既能與恆大保持長期的合作關係，又能在日後分得股權收益，另一方面，恆大獲得了大量資金，不增加負債的同時還能進一步提高其回A後的市值。

以老闆電器為例，恆大方面曾表示，未來三年承諾給老闆電器採購5個億的量，即便不算獲得恆大股份後的投資收益，相比其此次向恆大投資的1億，顯然已經是幾倍的增長。

自1月份以來，居民首套房貸實際利率已連續4個月上升——

樓市調控再加力 房貸利率不打折

「五一」假期後，多家銀行調整房貸利率折扣。 從5月1日起，北京市多家銀行以網簽時間為節點，5月1日及之後網簽的，首套房房貸執行基準利率，不再有任何折扣；二套房房貸執行基準利率的1.2倍。

對於房貸利率折扣越來越少，有人認為，這是一種「定向加息」。 在業內專家看來，折扣少了並非加息，這是在前期調控政策之下，銀行根據市場變化、調整資產負債結構的結果，利率調整針對的是增量，以抑制「炒房」行為，對於存量房貸，居民的負擔沒有加重。

今年以來，全國首套房房貸平均利率折扣變化明顯，自1月份以來，居民首套房房貸實際利率已連續4個月上升。

「房貸利率折扣少了，這既受到各地出臺房地產調控政策的影響，也有銀行自身業務調整的因素。 」中國社科院金融所銀行研究室主任曾剛認為。

去年以來，為抑制房價上漲過快，多地出臺了差別化的房地產調控政策。

「一方面，銀行要配合各地出臺的住房金融政策，抑制房價過快上漲；另一方面，住房按揭雖然風險較低，但並不是銀行較賺錢的業務。 」曾剛分析，此前大多數銀行的房貸利率都是有折扣的，這無論與個人消費信貸還是企業貸款相比，銀行發放住房按揭貸款的收益率水準要低得多。

去年，不少銀行將住房按揭貸款作為貸款投放的「大頭」，不少銀行2016年新增貸款中超過一半都是住房按揭貸款，還有的住房按揭占比超過六成。

現在，情況發生了變化。 一季度，我國宏觀經濟資料亮點頻現。 與此同時，貨幣市場利率中樞上行，導致銀行資金成本上升。

融360分析師李唯一認為，對於銀行來說，房貸業務回籠週期長，收益較低，房貸業務量過大將會降低銀行的資金回籠速度，加劇銀行現金鏈壓力。

「從負債端看，銀行成本上升，因此首套房房貸折扣越來越少也是銀行根據市場變化調整的結果。 」曾剛說，尤其是對資金成本較高的小銀行來說，在當前市場利率之下，房貸折扣越多，其收益率也就越低。

銀行隨著市場的變化調整資產負債結構，這從一季度的資料中也能看出端倪。 一季度，個人住房貸款餘額19.1萬億元，同比增長35.7%，比上年末回落1.1個百分點。 與此同時，更多的信貸資金投向了企業。 一季度，企業部門新增中長期貸款占全部新增貸款的63.3%，較上年末大幅上升，提高了30個百分點。

資金成本上升，導致銀行需要尋求「更賺錢」的資產。 因此，曾剛認為，今年銀行的資產負債結構會發生較大變化，這意味著房貸在其中的占比會明顯下降。 「如果成本上行，資產收益率不跟著上去，那麼銀行利潤就難以保證。 ”

利率作為宏觀調控的重要手段，能夠起到抑制房地產價格過快上漲的作用。 從資金面來看，銀行成本上升，會影響房貸的價格，進而影響需求。 由於各地住房金融政策及限購等政策相繼出臺，從而給過去非理性的房地產市場「潑了盆冷水」。

「目前市場預期趨於平穩，購房需求可能有所下降。 」曾剛認為，無論是資金面還是購房預期的變化，都會影響購房者的意願和交易量。 目前看，在穩定預期上，前期房地產調控政策起到了明顯作用，此前購房者普遍預期房地產價格會較快上漲的恐慌性情緒大幅緩解。

有人擔心，房貸折扣少了、利率高了，會不會誤傷剛需？ 住房按揭利率折扣變少直接提高了購房成本。 「目前來看，調整針對的是增量，對於存量房貸，居民的負擔沒有加重。 」曾剛表示，從中長期看，房地產市場漲幅放緩，對於剛需購房者來說是好事，尤其是部分城市房價出現了小幅回檔。 總的來算，成本說不定不升反降。

從後期看，房貸利率在部分城市上調至基準利率的基礎上，仍有上浮的可能。 曾剛認為，房貸利率是否會繼續上浮要看接下來市場利率的變化。 「對於銀行來說，如果資金利率繼續走高，那麼房貸利率可能會繼續上漲。 」李唯一預計，房貸利率繼續上調可能性較大，銀行會繼續收縮房貸業務、控制房貸增量，並在滿足剛性需求和控制資金成本之間尋找平衡點。 但從總體來看，房地產調控一系列「退燒藥」已初見成效。

規範發展住房租賃市場,建立購租並舉的住房制度,是實現住有所居的重大民生工程。 為使越來越多的百姓實現「安居夢」,我國各地正在建章立制、多管齊下建立購租並舉的住房制度,滿足多元化住房需求。

購租並舉促「新市民」安居城市

30歲的張先生日前向北京燕保·馬泉營家園專案處提交了個人及家庭資料,簽下《配租申請表》和《承諾書》。 作為在北京工作9年的秦皇島人,他享受到了北京市為「新北京人」提供的「新福利」。

這個「新福利」來自北京市住建委日前在公租房自住房中為非京籍無房人士開展的專項分配試點,試點旨在形面向非京籍無房人士專項分配公租房和自住房的長效制度。

像張先生這樣的「新市民」,我國約有1.6億人之多。 他們主要是新就業大學生、跨城市流動人口或城鎮化進程中的轉移人口,在城鎮租房居住,以青年人為主。 在城市房價居高不下的情況下,要滿足新市民的安居需求,構建規範的住房租賃市場不可或缺。

根據《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》,到2020年,基本形成供應主體多元、經營服務規範、租賃關係穩定的住房租賃市場體系。

中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說,要推進供給側結構性改革,增加教育、醫療等公共服務供給,通過鼓勵農民工購房、針對新市民購房的信貸政策調整、建立購租並舉的住房制度等刺激新需求入市,真正讓新市民融入城市,在城市安家?

多措並舉支援租賃住房建設

實現「住有所居」,買房不是唯一答案。 多層次、市場化、穩定規范的租賃市場也能提供可行的解決方案。 目前,各地正在通過土地、稅收、金融等多種舉措,擴大住房租賃供給,鼓勵住房租賃消費。

住建部和國土部近日聯合發文要求,將新建租賃住房納入住房發展規劃,採用多種方式增加租賃住房用地有效供應。 在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市,開展集體建設用地上建設租賃住房試點。 廣東明確將在建、建成、庫存的商業用房等按規定改建為租賃住房,並鼓勵各地政府盤活城區「三舊」和城市更新用地等存量土地。

北京公佈的未來五年供地計畫提出,以建立購租並舉的住房制度為主要方向,優化完善住宅用地供應結構,未來五年加快供地租賃類約占30%。

此外,為鼓勵個人出租住房,我國還出臺了稅收優惠政策:個人出租住房由按照5%的徵收率減為按1.5%計算繳納加值稅,對出租住房月收入不超過3萬元的,暫免征加值稅。

住建部有關負責人表示,將通過立法,明確租賃當事人的權利義務,保障當事人的合法權益,建立穩定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服務方面與買方居民享有同等待遇。

借助「無形之手」發展規模化住房租賃

專業租賃企業少,住房租賃市場發育不成熟,是我國租房市場供給不能滿足需求的一個重要原因。 目前我國住房租賃市場中,約90%的房源為個人出租。

梳理福建、廣東、青海、廣西、湖北等地出臺的有關培育和發展住房租賃市場的實施意見可以發現,充分發揮市場作用,規模化、機構化、專業化經營是各地鼓勵的主要方向。 這其中包括發展住房租賃企業,也包括鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務。

在租賃政策利好的激勵下,住房租賃服務市場不斷擴大,為越來越多企業供應商機。 目前住房租賃市場湧現了魔方、青客、優客逸家、YOU+等一批住房租賃企業。 以萬科為代表的房地產開發企業,拓展業務範圍,將其持有的房產用於租賃經營。

「我國有2億以上流動人口,這些流動人口所產生的租住市場消費規模至少是萬億級的,預計2025年將達到3萬億的市場規模。 」租賃企業魔方生活服務集團CEO柳佳說,企業投資經營租賃住房,對於規範住房租賃行為、提高市場透明度、提升租房品質可以起到積極的作用。

下周二128伙開售 暫收1600票

西營盤翰林峰未賣先加價，昨加推65伙，折實價536.7萬至1,363.7萬元，3日內加價3至4%，1房戶加幅最多，下周二（16日）開售128伙。

恆地（00012）翰林峰上周五公布首張價單，雖然呎價略高於市價推出，不過項目銀碼細，吸引投資者及資金有限的用家準買家入市，連日來收票反應理想，發展商昨日加推第二批65個單位，實用面積介乎225至427平方呎，開放式至兩房，價單定價564.9萬至1,435.5萬元，呎價由24,372至33,618元，折扣優惠維持最高減5%。

折實呎價23153至31937

以最高折扣率計算，折實價降至536.7萬至1,363.7萬元，折實呎價由23,153至31,937元。其中1座38樓C室，實用面積427平方呎，兩房，折實價1,363.7萬元，折實呎價31,937元，無論銀碼及呎價均是兩批單位中，最貴的一伙，項目暫時已合共推出195伙，折實市值約15億元。

對比3日前公布的首批單位，發展商已經作出加價，當中以1房單位加幅最多，以新推出的2座18樓B室為例，面積331平方呎，1房，坐向北，價單定價918.4萬元（折實872.5萬元），對比首批2座18樓A室，面積及坐向均相同，價單定價883.1萬元（折實838.9萬元），在短短3日內，已加價4%。

超額12倍 大手組增認購量

發展商昨日亦更新銷售安排，將於下周二首輪發售128個單位，A組大手（購買2伙至4伙）的限額，由之前的20伙，增加至可購45伙。

發展商將在公開發售前一日（15日），先作內部認購，可揀選單位共5伙，均屬331平方呎的1房單位。雖然項目已經加價，但收票反應仍然理想。據代理指，項目截至昨晚已收票約1,600張，較推出的128伙，超額認購12倍。下周一（15日）截止收票。

另外，新世界（00017）尖沙咀名鑄再售出一伙相連戶，涉62樓E室，成交價9,600萬元，面積2,258平方呎，呎價42,516元，項目在一周內已連沽3伙特色戶。

粉嶺碧湖花園呎價1.1萬元破頂，兩房售445萬元，較1年半前低位反彈5成。二手交投旺，馬鞍山迎海連錄兩宗辣稅鬆綁貨買賣。

上車盤樓價急升，粉嶺碧湖花園3座中層H室，實用面積400平方呎，中原地產高級區域營業經理陳永強指，單位以445萬元沽出，呎價11,125元創屋苑新高。

翻查紀錄，屋苑6座中層F室，於2015年12月份時以290萬元沽出，屬屋苑兩房樓價低位。相隔1年半時間，最新成交價比低位反彈155萬元，幅度54%。

迎海SSD鬆綁貨 低層1010萬售

另外，馬鞍山迎海1期連錄兩宗成交，同屬額外印花稅Special Stamp Duty（SSD）鬆綁貨。利嘉閣地產首席聯席董事楊震霆指出，沽出兩伙單位同位於1座低層C室，實用面積772平方呎，分別以948萬元及1,010萬元售。單位買入價分別為822.4萬元及844.9萬元，持貨剛好3年，轉手升值15%及20%。

另外，荔枝角美孚新邨單日錄3宗買賣，包括一宗「凹海」大單位成交個案，香港置業高級營業經理趙美霞指出，百老滙街62號高層A室，實用面積1,327平方呎，成交價1,580萬元，平均呎價11,907元。原業主2010年以843萬元入市，轉手獲利737萬元。

興勝創建持有 呎價約1.18萬

全幢物業交投旺，業主趁勢放售。興勝創建（00896）標售長沙灣Peak Castle全幢商廈，意向價約17.2億元，呎價約1.18萬元，集團於兩年前以約10億元購入。

樓面去年獲批 增至14.9萬呎

仲量聯行香港資本市場區域董事陳柱衡表示，獲業主託，標售長沙灣青山道476號的Peak Castle全幢商廈，截標日期為6月22日（星期四）。Peak Castle為寫字樓，樓高23層，地面設有停車場及商舖，1至22樓為寫字樓，樓面面積合共約14.5萬平方呎，寫字樓每層約6,100平方呎。

他指，物業現時正進行翻新工程，另城規會已於上年10月批准項目可額外增建樓面面積至約14.9萬平方呎。現時大廈平均呎租約30元，出租率約80%，業主意向價約17.2億元，呎價約1.18萬元。

翻查資料，物業由興勝創建持有，2015年以9.98億元向「燈芯絨大王」之稱的江達可購入百佳商業中心全幢，平均呎價6,880元，其後加以翻新並易名為Peak Castle。事實上，近日全幢商廈買賣交投理想，包括上星期豐泰地產以近20億元，沽出觀塘觀點中心全幢。

旺角中心全層標售 市值3.4億

另仲量聯行資本市場部董事鄧潔瑩表示，旺角中心一期14樓全層現進行標售，面積約15,668平方呎，市值約3.4億元，呎價約2.17萬元，截標日期為6月8日（星期四）。

新地（00016）旗下新界西北旗艦商場元朗YOHO MALL形點，擴展部分的50萬方呎樓面將於7月開幕，屆時整個商場面積將增至110萬方呎，成為繼沙田新城市廣場後集團的第二大商場，預計每年租金收入逾5億元。

呎租50至200元

新地代理租務部總經理林家強表示，YOHO MALL形點全面開通後，商舖數目將由200間增至逾300間，其中時裝佔35%，餐飲佔25%，美容及親子各佔5%，商場更設有親子區域。商戶之中，有不少屬首次進駐新界區的店舖，商舖平均呎租50至200元，預計每年租金收入超過5億元。現時商場平日人流約11萬人次，假日則約14萬人次，全面開幕後人流可望有雙位數字增長，每呎營業額料可增加15%至20%。

百老匯戲院總經理張綺嫦稱，旗下影院My Cinema承租樓面約5.5萬方呎，設有8個影院共1200個座位。一田百貨行政總裁黃思麗指出，一田超市將首次進駐元朗，位於YOHO MALL形點的分店面積逾2.1萬方呎，預計第四季開業。

YOHO MALL形點由3部分組成，包括西鐵元朗站上蓋新元朗中心商場、毗鄰YOHO Midtown及Grand YOHO商場部分。

樓價飛升之際，市場忽然湧現銀主放盤，新晉屋苑將軍澳天晉出現首件銀主貨，業主自2012年一手買入後疑因斷供而遭銀主收樓。無獨有偶，元朗尚悅亦出現疑似斷供個案。連同上周九龍塘牛津道兩間洋房雙雙落入銀主手，叫價均逾2億元，貨種大至獨立屋、小至中小型單位及車位，紛紛淪陷。

市場消息反映，近一周內本地物業市場湧現至少9宗銀主盤，當中以傳統豪宅地段的兩間獨立屋項目銀碼至為龐大。九龍塘牛津道1號單號屋，實用面積5,140方呎，銀主開價2.6億元，折合呎價50,584元。據土地註冊處資料顯示，現業主於2013年以1.5億元買入，其後先後於2014年5月和9月分別進行一按及二按，及至上周由銀主接手。至於另一間雙號屋，實用面積4,908方呎，銀主開價2.2億元，折合呎價4.48萬元。

天晉首宗銀主盤索1800萬

至於中小型單位銀主盤中，不乏新晉屋苑。其中，將軍澳天晉8座高層C室，實用面積968方呎，銀主新近叫價1,800萬元，折合呎價18,595元，相信為屋苑首宗銀主盤個案。據土地註冊處資料顯示，業主2012年以1,491.8萬元一手買入單位，並經中銀申請按揭，業界估計業主因斷供而令單位淪為銀主盤。

此外，元朗尚悅3座中層F室，實用面積357方呎，銀主開價440萬元，折合呎價12,325元，勢挑戰屋苑二手呎價紀錄。據土地註冊處資料顯示，現業主於2012年以355.99萬元一手買入，其後單位先後向銀行及多間財務公司進行6次抵按，包括兩次三按，最終疑因「按爆煲」，令單位遭銀主接手。

單位唔愁客 賣出唔憂蝕

同時，將軍澳南豐廣場2座高層B室，實用面積778方呎，銀主叫價1,120萬元，折合呎價14,396元。據土地註冊處資料顯示，現業主於2013年以730萬元買入單位，銀主叫價較買入價高出53%。

世紀21測量部董事蔡漢陞表示，銀主盤的多少主要受制於市況，「如果市況好，債仔就有錢還返畀銀行贖返物業」。他又指，兩間牛津道獨立屋自上周由銀主放盤，上周末吸引近20枱客參觀，而該行旗下客戶就佔約5枱，可見市場對該類大碼物業有相當需求。

未來美國加息在即，蔡漢陞認為對本港影響不大，他預計美國加息幅度傾向溫和及緩慢，目前本港仍享有低息環境，而未來本港亦未必會緊隨美國加息步伐，另邊廂壓力測試力度加大，從而有助控制「按爆煲」的情況，估計短期內銀主貨「有入有出」，每個月銀主放盤量與現況相若、不會多於200宗。

加拿大最大的非銀行房貸供應商Home Capital Group的流動性危機在愈演愈烈。

就在兩日前，該公司已經從20億加元的緊急貸款工具（舉債利率高達22.5%）中提取了一半貸款，並且還在尋求更多的緊急貸款。 本週一，該公司就其流動性狀況進行了更新，稱再度提取貸款4億加元，當前可用貸款額度僅剩下6億加元。因為存款不足，該公司已經暫停了發放股息，並為董事會新增了兩位退休金基金高管成員。

同時，該公司還確認旗下的金融機構Home Trust資金在迅速流出，截至五月8日，其高息儲蓄帳戶(High-Interest Savings Account）僅剩下約1.92億加元，較五周前的20億加元大幅縮水。根據最新資料，該帳戶在過去一周有50%存款流出，自3月28日以來已經被提取90%的存款。

根據該公司通告：“今日Home Capital Group宣佈，從總額度為20億加元的貸款中已經提取14億加元。”

此外，Home Capital Group還宣佈，截至5月5日，公司的整體流動性資產為11.6億美元。所有重要的擔保投資證（GIC）存款為126.4億美元，而4月28日該存款為128.6億美元。Oaken存款帳戶額度為1.67億美元，也較4月28日的2.22億大幅縮水。Home Capital Group的GIC成為該公司最後的一條生命線，一旦這些存款到期又沒有新的流動性來替代，那麼該公司就離清算不遠了。

加拿大最大房貸公司擠兌潮 20億緊急貸款僅剩6億

加拿大最大的非銀行房貸機構HCG（Home Capital Group）陷入擠兌風暴，，一周內超七成存款被擠兌一空。上週三，Home Capital Group宣佈將舉債20億加元（約合15億美元）作為緊急流動性貸款，因為其高利儲蓄帳戶存款額從3月28日至4月24日急速減少了5.91億美元。只有HOOPP基金（安大略省醫療養老金計畫）願意為其提供，不過，資金出借的條件十分苛刻，HCG首次提取的資金總額必須在10億加元以上，並對該筆資金支付22.5%的高額利息。

這導致公司股價週三暴跌65%，單日降幅創公司史上新高。而其他加拿大房貸供應商的股價當日同樣難逃重挫的命運，例如Equitable Group下跌32%，Street Capital Group下挫9.77%，First National Financial Corp.收跌超10%。金融博客Zerohedge認為，這說明加拿大的房市泡沫終於爆發。