「中央公園」3字頭吸22標單 北投「百齡庭園」13單

築底趨勢
近來房市嗅到回溫跡象，觀察法拍市場，今年出現不少「破盤價」法拍屋搶買熱潮，內湖、北投、中山、大安區都出現搶手法拍屋，如內湖「中央公園」6樓戶出現3字頭法拍價，吸引20餘人搶買。法拍業者表示，今年法拍市場買氣比去年同期熱多了，與整體房市回溫不無關係，現階段頗有築底趨勢。

今年來法拍屋最熱話題除了豪宅帝寶外，其實也出現不少「破盤價」的社區公寓法拍屋，以3月底3拍的內湖區「中央公園」6樓法拍戶來說，屋齡僅12年，面積47.55坪，底價僅1543萬元，換算1坪約32.45萬元，吸引22人搶買，最終得標人加價2成拍定，與市價仍有2~3成價差。北投「百齡庭園」及萬華區桂林路公寓法拍物件也都在3拍時，出現10人以上搶標，得標價也都高出底價約2成左右。

仍有套利空間
寬頻房訊發言人徐華辰指出，法拍屋這麼熱門，原因無非是相對市價便宜，且不少民眾認為房市已接近落底，若是底價與市場差距大、又位在優良地段，願意進場競標的人自然也多。

104法拍屋總經理籃茂山認為，今年買法拍屋的人確實變多，與整體房市好轉不無關係，尤其現在法拍市場與市價價差浮現，觀察到近來已有少數投資客以法人身分來投標，與房市穩步回溫狀況可說是互相感應，「且現在投標人多等3、4拍後約是市價6折後，再加價2成左右入手，也存在套利空間。」

若觀察流入法拍案量，籃茂山指出，由於市場買氣浮現、利率偏低，以至於不少投客還撐得住，目前多是2014、2015年出售的物件，流入法拍案量因而未見明顯提升。

寬頻房訊統計，北市前3月流入法拍市場共計365件，拍定144件，拍定率約39.5%，比起去年同期增加1.1個百分點，尤其在4拍拍定率，從2016年的26.6%大增至39.5%，顯見民眾等待低價進場搶標比率大增。

拍定率近4成
該現象也呼應現階段一般買賣市況，上周開跑的台灣金聯平價屋銷售，首周詢問度就相當高，台灣金聯透露，最受矚目的北市林森北路2筆總價626萬元及666萬元元套房物件，上周六單日至少帶看50、60組人馬，而此次最便宜的屏東南州50萬元透天厝也有不少在地人詢問，「印證市場沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格。」

台北市地政局耗時2年的地政雲系統上線，同時推出150戶大型社區實價查詢功能，房仲業者發現，北市408個大型社區揭露中，以中山區佔60個最多，業者指出，中山區在2013~2016年間，前10大交易社區多數為國宅、小宅，且多數房價已較高點修正，若持續有感讓利，有助量能回溫。

捷運中山國小周邊夯
永慶房產集團統計，台北市150戶以上大型社區共408個，以中山區最多，佔60個，其次為內湖區54個、松山區52個。觀察佔比最多的中山區，2013~2016年以「基河二期國宅」交易達155件最熱，排名第2的「新東京宅」4年交易118件，房價也從去年每坪百萬大關跌落至83.8萬元。

永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示，中山區25坪以下的小宅社區林立，其中，交易量最多的基河二期國宅，總戶數2200多戶，隨著近年房價下修，目前單價約50.6萬元，不少民眾逢低買進。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰也指出，目前中山區林森商圈套房多改以低總價為銷售主流，尤其700萬元至1000萬元最熱銷，如歐夏蕾、阿曼之星雖然平均單價仍在7字頭，但因總價多在700、800萬元左右，釋出常見秒殺。

謝志傑指出，過去4年間，中山區前10大熱門社區就有4個在捷運中山國小周邊，包括「和益金銀大樓」、「基泰之星」、「金磚密碼」及「歐夏蕾」等，由於區域生活機能成熟，已成近年中山區交易熱區。

北市中山區大型社區交易居全市冠，以「基河國宅二期」交易最熱門，但去年房價與近3年來最高單價相比已下修15.8％，交易量第二的「新東京宅」跌幅更高達17.7％。前十大交易熱門社區中，近半數房價跌幅超過1成。

內政部公布的實價揭露資料查詢多僅能以路段或區域方式查詢，但民眾普遍希望可透過「社區」來查詢歷年成交做比較，更符合對區域行情的了解，4月底台北市政府推出地政雲實價揭露查詢網站，提供150戶以上的大型社區行情查詢功能。

永慶房產集團統計台北地政雲實價揭露，全北市目前共揭露約408個大型社區成交行情，主要集中在中山區60棟、內湖區54棟與松山區52棟。

以中山區揭露的60個大型社區來看，區內交易量排名前十大社區以「基河國宅二期（大直美堤社區）」居冠，2013至2016年間共揭露156件，平均每年交易近40件；「新東京宅」、「基泰之星」近3年交易量也超過百筆，分別為118件及115件。

從房價表現來看，前十大交易熱門社區中，去年房價與近3年來同社區最高單價相比，近半數房價跌幅超過1成，跌幅最大的為「新東京宅」，平均單價從2015年最高101.8萬下滑至2016年的83.8萬元，房價下修17.7％。

「鎮金殿」下跌17.5％居次；交易量最大的「基河國宅二期」房價也下修15.8％，十大熱門社區中有4個社區房價跌幅逾1成，僅「和益金銀大樓」最抗跌，去年房價與最高價持平。

永慶房產集團業管部資深經理謝志傑指出，中山區交易量常居北市各行政區之冠，主因是該區開發甚早，25坪以下的小宅社區林立，以該區前十大交易熱門社區來看，幾乎都是屋齡10年內的小宅社區，平均購屋坪數約9至19坪之間。

針對有媒體登載新北市中和青年社會住宅中籤戶擬透過民間租屋平台對外轉租，新北市政府城鄉發展局鄭重表示，新北市青年社會住宅絕不允許有任何轉租行為，若經查獲屬實，不僅將違反租賃契約予以解約並處以違約金外，於2年內不得再申請新北市青年社會住宅。

新北市政府城鄉發展局已於第一時間了解，並對該承租戶予以警告不得再有該類意圖情事。未來在住戶管理上也將持續加強對於入住者的身分稽查，若發現承租者有冒名頂替入住或實際轉租之情形者，將依契約規定提前解約並沒收一個月的押金，並於2年內不得再申請新北市青年社會住宅；後續也將加強社會住宅承租戶管理規則的宣導。

台中市政府計畫利用興大附農(原台中高農)第二校區約一半土地，興建市府第二辦公大樓，並保留另一半核心區，台中市長林佳龍2017年5月9日親赴學校出席臨時校務會議，向在場教師、學生澄清誤會，他承諾會暫緩都市計畫變更程序，用時間換取凝聚更大共識，也將成立專案小組聆聽師生意見，並與學校建立夥伴關係，同時協助向教育部爭取興建教學大樓計畫，未來若興建第二辦公大樓也會融入高農精神與特色，達到學校、市府與市民三贏局面。

興大附農舉辦臨時校務會議，由校長蔡孟峰主持，中興大學校務副校長黃振文、興大附農校友會榮譽理事長陳成添、市議員顏莉敏、李天生、學校行政人員與教師約計百餘人出席，而市長林佳龍也率秘書長黃景茂、都市發展局長王俊傑等人，親自出席與師生面對面溝通。

會議過程，學校教師發言踴躍，而林佳龍不僅一一回覆意見，也感謝學校提供機會，讓他能與師生面對面溝通，讓溝通建立在完整資訊上。過程中林佳龍承諾，雖然這項都市計畫變更的行政程序已到內政部，但市府仍會暫緩行政程序，用時間換取凝聚更大共識，同時市府與高農會共同成立專案小組，作為彼此溝通的平台，雙方可密切討論高農未來發展的需求，而市府也會積極的協助。

由於高農目前爭取預算面臨瓶頸，市府願意立即協助向教育部爭取完整預算，興建新的教學大樓，希望增進雙方互信基礎，並與學校建立夥伴關係；若未來順利興建市府第二辦公大樓，也會融入高農的特色與精神；此外，市府也樂意從旁協助高農，管理坐落大肚山上，約計90多公頃的第三校區。

興大附農校長蔡孟峰肯定市府願意暫緩都市計畫變更程序，也表示將馬上撰寫興建教學大樓計畫書，請市府協助向教育部爭取；他也說，未來專案小組將持續溝通，而今日的會議內容充滿尊重、包容與溝通，對學生來說也是一個很好的機會教育。

「並非只是市府要興建第二辦公大樓而已！」林佳龍強調，市府基於都市發展的需求，要善用捷運綠線與藍線交叉口交通優勢，將以其方圓500公尺的範圍，以行政融合商業的複合式發展模式，規劃將此地發展為台中市的門面，因此提出擴大行政中心計畫，並讓鄰近的商業設施、捷運場站、行政大樓，透過地下道相互串聯，成為中部區域治理強而有力的一顆心臟。

林佳龍也澄清外界誤會指出，事實上興大附農第二校區共計有4公頃的土地，而市府會保留核心區約2公頃面積的土地、建物完整，只會使用到目前委外給興農公司使用，面積約2公頃的土地，並非全部使用；而「城食森林」政策也在核心區域中推行，因此這項都市計畫變更並不會影響到政策推動。

在保障學生受教權上，市府也會延續目前與民間公司的產學合作，甚至會爭取加碼讓課程做得更好，而目前委外每年所收的430萬元租金，也可以轉為獎學金一塊錢都不會少，以保障學校的受教權益，並讓地盡其利。

他也指出，過去曾提出換地的計畫，但如此反而會讓市府與學校，陷入計算土地價值的泥沼中，而教育不該用土地價格去交換，而應該是要依據高農的需求，創造彼此的雙贏，若能達到雙贏，市民最終也會得利。

他坦言雖然過去市府確實曾經已與學校溝通，而校方也曾派員出席會議，但由於溝通不足而造成誤會，因此他親自出席會議，盼能亡羊補牢，也期盼透過雙方成立的專案小組，聆聽高農師生的意見，並讓彼此溝通能建立在完整的資訊上。

2017年第一季房市，跌勢已不如先前兇猛，看到已經下修的房價，讓不少民眾打算進場，但又擔心房價還沒跌夠，有房仲說，想確認房市是不是真的復甦，「追價力道」、「大坪數銷售數字」、「豪宅漣漪效應」這三個重要的市況指標一定不能忽略。

以「追價力道」來說，若是買方願意追價，代表買方普遍看好未來房價行情會繼續上升，在追價效應下，房價就會跟著漲，但有房仲業者今年買氣強的區域、物件，皆是讓利而來，只要價格一漲，買盤又顯疲軟，離房市多頭還有一段路。

第二項「大坪數銷售數字」，則是因為大坪數總價高，在房市多頭時「買大賺大」，但當空頭時，投資客買大反而賠得多，只剩換屋族趁機進場大坪數，因此當大坪數房型普遍熱賣時，房市才比較可能露出曙光。

至於「豪宅漣漪效應」則是可以觀察，新豪宅建案是否有帶動周邊建案、或中古屋房價出現比價效應上漲，但房仲業者觀察目前房市，大台北豪宅建案周邊房價，不但沒出現漣漪效應，反而還帶頭降價。

另外，包租公律師蔡志雄則在奇摩房地產專欄撰文認為，觀察「房價是否跌價近3成」、「政府祭出何種救房政策」這兩項，也可當成房市觸底的指標。

三井集團斥資25億元打造的台中港OUTLET PARK，為台中海線受矚目的投資利多案，目前已完成多項審查，預計今年7月動工，明年底試營運；遠雄建設也看好此區前景，日前再加碼13.2億元購地。目前週邊以450~650萬元產品為大樓主力總價。

日本三井不動產集團在台中港將打造中台灣最大規模的OUTLET PARK，規劃精品OUTLET、親水設施、海濱、夜景餐廳、電影院，以及郵輪、遊艇停泊碼頭，預計將有150家廠商進駐，是全台灣第1座結合海洋旅遊、時尚生活與休閒娛樂的海港購物中心。

建設投資利多帶動之下，包括遠雄、勤美、潤泰、寶佳、林新、中港皇家、聖璽、太子、中龍鋼鐵、新業、日新等大型開發商及建商都已卡位朝向醫療保健、賣場、住宅推案等規劃。3月下旬，遠雄建設更大手筆加碼台幣13.20億元，標下梧棲區6782坪土地。

今年初遠雄建設趁勢再推20至45坪，每戶總價288萬元起，全台預售最低價的「遠雄之星5」搶市。而鄰近台中港的梧棲區還有由聖璽建設推出的「中港雲頂」大樓預售案，共2期規劃，第1期去年底陸續交屋；另由日新開發「墅花園」雙併透天電梯別墅，每戶總價1588至1988萬元，3月正式公開。

新北市捷運聯開宅「美河市」完工多年，空屋數量仍多，不管是標租、標售的狀況都不順利，被貼上「最難賣捷運宅」標籤，台北市都發局甚至準備將手中持有空屋還給捷運局，預計5月中歸還。

根據《蘋果日報》報導，「美河市」租售問題難解，北市府分回673戶中，目前空置400多戶，這當中作為公宅使用的有218戶，還有47戶空屋，滯銷主因還是租金定價過高。台北市捷運工程局聯合開發處處長魏國華表示，都發局若歸還，初步規劃將維持出租方式辦理，雖然不能壓低租金，但不再有出租條件限制。

美河市高昂的租金一直以來為人所詬病，捷運局曾公告標租D棟40戶住宅，在4月底時還曾降租，但仍全數流標；C棟商場從去年5月開始以底價1885萬元試辦招商，先後5次全數流標，近期重新公告將於6月13日再次開標，底價降至1136萬元，約是原底價的6折。

美河市出租困難，民眾標售更是冷清，台北市捷運局2016年5度招標，總共售出10戶，被貼上「最難賣捷運宅」標籤，脫標率、溢價率都相當低迷。 台北市府設定將聯開宅做為社會宅出租，房租一個月卻超過3萬，被民眾罵翻，標租狀況當然冷清，台北市長柯文哲4月底接受媒體採訪時也坦言策略有問題，「這樣做真的是頭殼壞掉。」

大型建商挾品牌優勢，過去推案多以高價產品為主，是區域房價重要推手，但隨房市反轉，近來不少業者改變策略，轉戰中低價市場，甚至加入一字頭破盤價的流血戰。

遠雄建設就在台中清水推出一坪14萬元的建案，麗寶、國揚也不約而同地在基隆推出1字頭建案，兩強捉對廝殺。市調顯示，大型建商推低價宅，銷售成績都不錯，但強龍壓境，吸走大部分買氣，也讓區域建商叫苦連天。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，房市大多頭時代，消費者不怕貴，認為買大賺大，大型建商在規畫產品時，由於有品牌優勢，大多優先考量高價住宅，只要基地條件許可，就會嘗試挑戰區域新高價。

2014年房市明顯由多轉空後，由於高總價產品滯銷，大型建商開始轉變，大多是縮減坪數，改推中小宅，有的從規畫下手，提供多元實用的設計，也有業者往外縣市移動，但多數仍以區域中高價市場為主。

何世昌說，維護品牌是主要考量，另外，不少建商也擔心投入低價市場，可能讓房市進一步惡化。

但房市買氣遲無起色，去年下半年後，愈來愈多大型建商投入低價市場。譬如遠雄，近年在內湖、中和、新莊的建案，多是區域高價住宅，但轉戰台中，就以低價為主，銷售中的遠雄之星，開價一坪14萬元，總價也壓低到大三房628萬起，搶食台中地區的剛性買盤。

國揚建設過去推案也多是區域高價，甚至創新高價，但目前在基隆推出的「早安國揚」，一坪16.8萬元，卻是區域最低的破盤價。

海悅廣告總經理王俊傑表示，品牌建商推低價產品，比一般建商推低價產品更好賣，因為消費者雖想揀便宜，但也擔心施工品質，大型品牌建商可讓消費者降低這部分疑慮，成交更容易。

不少民眾認為，上市櫃建商資金充沛，姿態高，價格較硬，住商不動產企研室主任徐佳馨表示，景氣好時，確是如此，但現在形勢不同，某些上市櫃建商有業績壓力，可能更具議價空間。

她說，不少過去推高價住宅的上市櫃建商，近來轉推一字頭低價住宅，應該就是業績考量，畢竟房子蓋得再好，獲利再高，如果一直賣不出去，不但影響股價，公司營運也可能出問題。

她表示，尤其是前幾年國際會計準則上路後，上市櫃建商在推案上更必須更考量銷售，因此不少業者甚至願意遠離都會區，在土地成本較低的地方，推出低價個案，以品牌優勢吸引買氣。

徐佳馨表示，這類建案確實可考慮，因為這些建商為經營品牌，大多投入可觀資金，比較不會為了節省成本，故意偷工減料。

另外，在市況不好時，上市櫃建商也較有能力提供較多的優惠，包括低自備、送配備、甚至裝潢等，有較多建案的建商，也可「捉長補短」，對部分建案提供更多讓價。

　買房進入司法公證機構主持的搖號時代,為低迷多時上海樓市再添一層霜。5月8日,根據上海鏈家市場研究部監控的數據顯示,五月首周,全市一手商品住宅成交面積為16.53萬㎡,環比下跌12.79%,新增供應面積為8.12萬㎡,環比下跌3.98%。

　　值得注意的是,這已經是連續第五周,全市成交量處于20萬㎡以下的水平;與此同時,供應量更是連續第二周處于10萬㎡以下的低谷水平。

　　四月成交再回落

　　再往前看,鏈家數據顯示,整個四月份,全市一手商品住宅成交量為67.68萬㎡,環比下跌8.83%,同比下跌30.38%。而4月全市一手商品住宅供應面積則為57.33萬㎡,同比下跌56.39%。

　　結合歷年同期數據,今年4月的成交量,是2012年以來同期的成交量最低水平,尤其是與2013、2015、2016這些樓市熱度較高的年份相比,差距顯著。而與2011、2012兩個樓市低迷的年份同期相比,今年4月的成交量也僅是微弱跑贏。

　　在銷量進入前十的樓盤中,遠郊臨港板塊的臨港藍灣誠園摘得銷冠,均價在1.8萬元左右,第二、第三名分別為浦東外交橋板塊的森蘭名軒以及嘉定南翔板塊的星信名邸。

　　《每日經濟新聞》記者在星信名邸的實地探訪中發現,其4月25日首次推盤的房源已經全部售罄,而5月初加推的房源已經消化一半左右,業務員告訴記者,樓盤均價在5.3萬左右,偏低矮的樓層均價在4.7萬左右,而較好樓層的均價在5.5萬左右。

　　對此,優淘城總裁直言,“成交量下滑、單價相對受控的原因主要還是在政府限價,這些樓盤看上去賣得還好,是把低樓層的價格拉低了,高價的那部分相對會比較難去化一些。”

　　嚴控杠桿影響二手房

　　而更多由市場主導的二手樓市也一樣持續低迷。

　　鏈家數據顯示,4月,全市二手房共計成交1.76萬套,環比下跌20.56%,同比下跌9.24%;其中二手住宅成交1.55萬套,環比下跌20.38%,同比下跌9.36%。

　　在3月份二手成交量短暫突破2萬套後,四月份又迅速回落至1.76萬套,去年4月,由于“3.25”新政的衝擊,月成交量跌至1.94萬套,然而即便與去年同期的低谷水平相比,今年4月的成交量依然出現了接近10%的同比下降。

　　而分區域板塊來看,與3月相比,4月所有區縣的二手住宅成交量均出現了下滑。其中,黃浦區跌幅最大,達到27.52%,其次為楊浦區,達到25.24%;松江、崇明兩區的跌幅較小,在10%以下。

　　薛建雄認為,二手相對于一手來説,受政府管控相對較小,由市場因素主導,而交易遇滑坡主要還是因為限貸的緣故,使得很多購房者一下子拿不出這麼多現金,杠桿受限使得購買力下滑。

　　而某研究院智庫中心研究總監嚴躍則認為,雖然從一手樓盤來看,成交量不高,但是不少樓盤的銷售還算緊俏的,這就説明即便是在限購和認房又認貸等政策的落實的情況下,符合購房條件的人還是有很多。

　　而需求旺盛和供應不足容易造成兩種情況需要警惕,第一種是房價上漲的壓力繼續增大,第二是政府已經規定需要通過搖號買房等政策來繼續“限流”,後期依舊有可能出現更嚴厲的管控。

越秀地產（００１２３）公布，今年４月合同銷售金額約３８﹒４３億元（人民幣．下同），同比上升約４２％，合同銷售面積約２４﹒２６萬平方米，同比上升約１３％。
今年首四個月，累計合同銷售金額約１２８﹒５８億元，同比上升約１３％，累計合同銷售面積約７９﹒４６萬平方米，同比下降約２７％。
累計合同銷售金額約佔今年合同銷售目標３３０億元的３９％。

北京的房產中介迎來關店潮，包括鏈家、房天下、我愛我家這類中大型中介企業都陸續關閉了一些環北京樓市的門店。初步統計，鏈家已累計關閉近８７家門店。
近日有消息稱，鏈家開始逐步關停３００家在京門店，針對關店傳聞，鏈家相關負責人表示，近期，北京鏈家主動開展了全面的合規整治工作，以優化店面資源配置，加強所有店面管理和規範，啟動了部分門店的關閉，主要包括三類，其中最多的是原來在商辦小區的中介門店；其次是一層居住類改商業出租的門店；第三部分是主營高價二手房的門店。據初步統計已累計關閉近８７家門店，其中商辦４４家，熱點樓盤區域９家，更多的數據目前還在進一步統計中。
我愛我家、房天下相關人士也表示，目前正在關閉一些不符合條件的門店，比如商辦類門店，但具體關閉數量目前還在統計。以北京知名的商辦小區北京像素為例，圍繞該小區周邊的１０餘家中介門店均已關閉，一些中介甚至搬走了設備，拆掉了招牌。

2017年的樓市，將何去何從？

5月9日，中國社會科學院城市發展與環境研究所等機構發佈《房地產藍皮書：中國房地產發展報告（2017）》（以下簡稱“藍皮書”）。對於商品房市場，藍皮書預測，商品房均價增速由2016年的10%會下降到2017年增長不超過1%。

藍皮書執行主編王業強表示，在中央經濟工作會議堅持“房子是用來住，不是用來炒的”定位的背景下，2017年房地產政策的基調我們認為是抑制房地產投資，防止金融風險，同時也要保持房地產平穩發展。

同時，藍皮書指出，2016年北京二手房成交量超27萬套，創歷史新高。北京地價上漲促使房價上漲，未來北京南五環外新盤房價將達6萬元/平方米的水準，北京新房進入豪宅化時代。

記者注意到，目前，熱點城市調控仍在不斷收緊，限購限貸力度還在不斷加碼。剛進入5月，鄭州、無錫、上海等地又出臺了有關房地產方面的調控政策。

預測1：房地產投資將進入下行通道

整體來看，2016年房地產市場經歷了新一輪快速上漲。

藍皮書中一組資料資料顯示，2016年全國房地產開發總投資規模首次超過10萬億元的門檻。商品房增速也自2010年以來重新回到兩位數增長，其中全國住宅均價7203元每平米，同比增長達到11.3%。

這也使得我國房地產市場區域性分化日益顯著，“雙高”特徵明顯，即一、二線城市高房價和三、四線城市高庫存並存。

藍皮書強調，防風險是2017年房地產政策的主基調。一是經濟下滑的風險，需要正確認識房地產的積極作用；二是國際國內資本市場的“資產荒”風險，資金脫實入虛，推高房價；三是國內地方政府債務不斷累積，如果房地產市場下行，很有可能激發地方政府債務危機。

藍皮書預測，2017年城市分化將進一步加大，因城施策將更加顯著，一二線重點城市仍以調控為主，其中二線城市降杠杆已成為主要任務，三四線城市“去庫存”的優惠政策仍將繼續，整體成交量將逐漸回落。

同時，根據2016年底中央經濟工作會議“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，以及“既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落”的定調，房地產市場將回歸居住屬性，投機性需求將受到壓制。預計2017年房地產投資將進入下行通道，整體呈現溫和下滑態勢。

瑞銀最新發佈的《中國經濟評論》報告預計，整體而言，4月地產建設活動大致平穩，房地產投資同比增速小幅放緩至8%~9%左右。

預測2：商品住宅銷售面積或下滑5%

對於各界關注的商品房方面，王業強表示，從商品房市場銷售情況來看，2017年增速回落，價格走勢相對平穩。2017年商品房銷售面積與銷售額增速比2016年雙雙回落，降幅分別為10個百分點和20個百分點，預計商品房均價增速由2016年的10%會下降到2017年增長不超過1%。房地產市場價格的平穩也將有利於宏觀經濟的平穩運行。

對於2017年的商品房住宅市場，藍皮書認為，貨幣政策保持“穩健中性”，房地產調控政策致力於促進市場平穩健康發展，住房市場庫存消化壓力減小，由宏觀基本面因素決定的中長期住房需求增長趨於放緩。

具體到需求方面，藍皮書指出，從住房需求的宏觀影響因素來看，雖然宏觀基本面因素總體依然向好，但經濟增長和收入增長的放緩以及部分人口結構指標的逆向變化預示著中長期住房需求增長趨於放緩。

再從經濟因素來看，據藍皮書分析，2011年以來我國經濟增速持續下行；2013年以來城鎮居民人均可支配收入增速持續減小。從人口結構來看，我國人口撫養比自2011年由降轉升，2014年和2015年上升速度增加；2014年以來結婚對數持續加速下降，2014年和2015年分別比上年減少約40萬對和80萬對。

基於上述因素，藍皮書預測，與宏觀基本面因素決定的中長期住房需求增長放緩趨勢相比較，我們認為當前的銷售規模難以持續。綜合商品住宅銷售面積預測模型和對中長期住房需求的估計，預計2017年商品住宅銷售面積將出現5%~10%的負增長。

預測3：熱點城市房價回落幅度較大

瑞銀髮布的上述報告中也指出，隨著越來越多的城市出臺房地產調控政策，高頻資料顯示4月30個大中城市的房地產銷售同比跌幅從3月的30%擴大至40%。但部分未出臺調控政策的三四線城市房地產銷售依然非常強勁，可能在一定程度上抵消一二線城市的放緩。

而價格方面，去年年初以來，70個大中城市新建住宅價格環比漲幅總體呈波動上升趨勢，9月房價漲幅創歷史新高。伴隨著熱點城市房地產調控政策的實施，10月以來房價漲幅已出現收窄。

《藍皮書》指出，在貨幣政策保持“穩健中性”的環境下，預計2017年70個大中城市新建住宅價格漲幅回落，熱點城市受政策收緊影響回落幅度將較大。

此外，針對去年寬鬆的住房信貸政策環境也推動了房價、地價的快速上漲這一情況，藍皮書認為，2017年信貸政策實現更均衡分配。

具體為，加大對實體經濟的信貸支援力度，適度加大三四線城市房地產信貸資源的傾斜，以降低一線、二線熱點城市的居民杠杆比例。房地產政策方面，在強化房屋回歸居住屬性的同時，通過因城施策、精准調控和中長期的長效機制來推進住房體制建設。

萬科A（SZ.000002）股價終於出現止跌跡象。今日，萬科低開之後，最終收於18.62元，微漲0.81%。然而，這並未能改變過去一個月內，萬科跌去11%市值的現實。過去半年內，萬科股價、市值更是已跌去超過36%。

萬科A自2016年11月18日創下盤中29元的歷史新高，之後持續數月橫盤，股價在20元到22元之間波動，但是，自今年4月27日跌破20元/股後，其股價一直徘徊於20元/股以下。

股價破位下跌，既受到萬科陝西項目違規銷售、股東之一安邦被處罰等多個利空消息影響，也因為本屆董事會延期換屆，面臨較大不確定性，股東多有避險情緒。

隨著股價持續下跌，萬科幾大股東也因此承受程度不同的壓力。當中，新晉的基石股東深圳地鐵集團因為其國有企業的特殊身份，壓力較寶能、恆大兩大民營股東更為特殊。

截至5月8日收盤，萬科A股價為18.47元/股，總市值2038.93億元。按此計算，入局最早的寶能浮盈縮水至約67億元，而恆大則浮虧近70億元，以“白武士”身份力撐萬科管理層的深圳地鐵集團，入局僅僅三個多月，即出現浮虧近60億元。

幾大股東中，寶能儘管浮盈遭遇大幅縮水，但仍處於盈利狀態，且目前股價較市場估算的寶能持倉成本14-15元仍有較大距離；而恆大雖然承受了70億元的浮虧，但許家印通過入局萬科，並將表決權無償讓渡給深鐵的方式，換取了深圳市政府對恆大借殼深深房回A的支持，以目前A股估值水準來看，恆大通過回A補回在萬科的70億浮虧並無壓力；相比而言，國有企業深圳地鐵在短時間內，遭遇國有資產的大幅損失，承受的壓力更大。

此前，1月12日，深鐵集團接盤華潤所持萬科15.31%股份，每股交易價格為22元，轉讓總價為371.7億元，1月24日完成股權過戶手續。值得注意的是，深鐵入股萬科，是一次“舉債交易”，據媒體報導，深鐵為此交易，向招商銀行、建設銀行等籌集了220億元貸款。

舉債220億入局，而三個多月後，浮虧已經近60億，這對於有著實現國有資產保值增值職責的國企管理層來說，壓力不小。此前，華潤集團轉讓萬科股權時，曾在公開聲明中表示，此次轉讓“是國有資產保值增值的需要”。而接盤華潤的深鐵，在短時間內即遭遇巨額浮虧，“國有資產保值增值”的目標遭遇了尷尬。

此前，有分析稱，深圳地鐵舉債入局萬科，並不會像宋林時期的華潤一樣當“甩手掌櫃”，因為承擔著深圳市政府“世界五百強戰略”，深鐵對於萬科管理層的影響力將大大高於華潤。

在2月份的“2017年目標與行動溝通會”上，萬科管理層提出了“萬億萬科計畫”。《財經》報導稱，這份簡稱為“萬億大萬科”的計畫除了提振管理層信心外，也將有助於緩解萬科股東多年來對萬科盈利能力與市值較低的不滿，在萬科內部，管理層已提出要讓萬科的銷售規模與市值相匹配。

這一雄心勃勃的計畫，被解讀為萬科管理層因為受到寶萬之爭衝擊，以及股東對其不重視市值管理的長期詬病後，推出的安撫股東之舉，不僅得到了中小股東的支持，背後或許也體現了新晉基石股東的深圳地鐵集團的意志。

然而，現實卻是殘酷的。隨著今年以來A股市場的整體萎靡，加上萬科董事會延期換屆的不確定性、安邦傳聞的利空、萬科西安受罰等事件的影響，萬科股價最終在5月份破位下跌。

“這是考驗管理層的市值管理能力的時機。”一位元二級市場投資機構人士對記者分析稱，萬科公司基本面良好，股價卻破位下跌，此時，萬科管理層應該考慮重啟2015年並未能真正實施的“百億回購計畫”。

2015年7月，正值“股災”期間，萬科董事會通過100億元額度內回購A股股份計畫，擬以自有資金進行回購，預計可回購股份不少於7.57億股，不低於公司總股本的6.86%。

但是，最終這一“百億回購計畫”並未真正執行。在計畫約定期間內，萬科管理層實際僅回購約1.6億元，占100億元回購份額不到2%。而公開的回購計畫未能實施的同時，萬科管理層的資管計畫則被交易所問詢，被曝出吸籌萬科股票。“百億回購計畫”本為“股災”期間的救市之舉，最終並未實施，管理層維穩股價的誠意遭到了市場的質疑。

對於當前的形勢，上述二級市場投資機構人士向記者分析稱，以萬科目前的股價及股權之爭局面，包括中小股東在內的各方都不願意看到股價長期下跌，尤其是身背著國有資產損失壓力的基石股東深圳地鐵集團。


上述人士認為，在萬科拋出“萬億萬科”計畫、推出30億元入股鏈家等利好消息，但股價仍然下挫的情況下，重啟“百億回購計畫”是管理層的最佳選擇。根據萬科2017年第一季報披露的資料顯示，萬科截至第一季度末，尚持有的貨幣資金為909.7億元，現金儲備完全足以支撐回購股份所需資金。

與之相對應的是，近期，在萬科A股吧中，也有一些中小投資者，呼籲管理層實施股權回購計畫，兌現曾經的承諾，給予中小股東保護。

深圳君亮資產管理公司董事長吳君亮則認為，萬科十多年來沒有一個季度虧損，且業績穩步增長。“萬科下跌給了價值投資者上車的機會，也許萬科還有可能下跌，但各項估值指標來看，萬科的股價已臨近底部。”

半島地皮值天價 疑聯手阻嚇狙擊

坐擁尖沙咀半島酒店無敵海景地皮、惟市值僅得143億元的大酒店（00045）再惹狙擊疑雲。信和置業（00083）主席黃志祥突然「亮牌」，增持大酒店股份至需要披露的5%水平，賬面總值超過7億元，惹來市場揣測信置是否想與大酒店大股東兼主席米高嘉道理聯手布防，打斷覬覦大酒店資產的大鱷出手狙擊念頭。

位處尖沙咀核心屢傳洽購

大酒店今天（周三）除淨，信置系旗下信和酒店（01221）申報，上周五（5日）在場內買入大酒店11.05萬股，每股均價9.178元，涉資僅101.42萬元，卻令持股比重曝光，由「水底」的4.99%增至5%，最新持股達7840.24萬股，按昨天收市價計，總值7.17億元，而信和酒店目前市值僅31.26億元。大酒店昨收報9.15元，升0.1%，市值143.37億元。

本報就有關披露向信置及黃志祥辦公室查詢，至截稿時間未獲回覆。大酒店則對黃志祥持有該公司股票表示歡迎。

有投行分析，大酒店持有多個大型酒店項目，單是尖沙咀半島酒店地皮已價值不菲，因為鄰近可供參考的新世界中心重建項目估值已達300億元。市場過去曾傳出多個財團有意洽購半島酒店地皮，尤其是財力雄厚的中資集團，但都不得要領。米高嘉道理早前在慶祝大酒店150周年活動上強調，對香港感情深厚，不會出售香港酒店物業資產。

分析員指出，大酒店強調持續營運酒店業務，不會有重大物業出售或重組，只是一隻收息股，首季營運數據理想，股價年初以來累升6.4%，惟仍嚴重跑輸大市，吸引同業增持不足為奇。事實上，近年發生多宗上市公司遭惡意收購、或對沖基金迫大股東分拆派錢等事件，大酒店亦有吸引狙擊的機會，而曾加入大酒店董事會25年的黃志祥，讓持股狀況曝光，大有與米高嘉道理聯手示威的作用。大酒店早年曾被狙擊，最

後由米高嘉道理高價買回股份，事件才告一段落。

股價市值143億大折讓

資料顯示，黃志祥早於1987年加入大酒店董事會，2012年6月19日才辭任獨立非執行董事。黃志祥早在2010年6月7日已少量增持大酒店，持股僅0.01%。身兼大酒店獨立非執董的東亞銀行（00023）主席李國寶，也於2010年6月10日增持大酒店，持股量0.04%。李國寶長子、東亞副行政總裁李民橋現也身兼信置及信和酒店獨立非執董，各方關係密切。

財經評論員李偉傑認為，不排除黃志祥覺得大酒店抵買而出手，現時在港投地所費不菲，大酒店市賬率僅0.39倍，極具吸引力，黃志祥作為同業又了解公司情況，可能以商業角度作出投資，但與信和酒店未必有協同效應。豐盛金融資產管理董事黃國英表示，同業覺得大酒店抵買並不意外，但難以揣測背後實際原因，大酒店大折讓的情況未見會因此消除，個人沒有興趣投資該股。

大劉羅旭瑞惡意收購無功還
大酒店（00045）過往由梁仲豪家族及嘉道理家族共同持有，上世紀1987年股災期間，大酒店股價大幅落後資產淨值，曾多番成為「股壇狙擊手」獵物。

嘉道理反擊華置解圍

1987年初，梁仲豪家族把30.4%大酒店股權售予麗新發展（00488）及劉鑾雄（大劉）旗下中華娛樂，之後大劉意圖反對米高嘉道理連任大酒店主席，及要求加入董事會，但被拒諸門外，最後展開狙擊行動。

大劉於1986年成功狙擊老牌地產商華人置業（00127），並成為大股東，翌年再向大酒店埋手，然而米高嘉道理也非待宰羔羊，私下與當時的華置股東韋理（Bill Wyllie）聯手密謀反奪華置控股權，最後迫使大劉與米高嘉道理和解，協議由米高嘉道理買回大劉所持的大酒店股份，據稱大劉在此役獲利超過1.3億元。

1988年，大酒店又被另一「股壇狙擊手」提出惡意收購，百利保（00617）主席羅旭瑞希望併購大酒店遭婉拒後，試圖以國泰城市（前上市編號00206；現稱TSC集團）「蛇吞象」向大酒店提出全購，但最終也是無功而還。

淘大叫價普遍貴10% 鎖匙盤僅兩個

近月二手住宅樓價連環破頂，導致準買家擬加速入市，但二手業主惜售，令市場上放盤量銳減。本報統計市區五個二手指標屋苑，本月共有1057個放售盤，當中只有83伙屬於可隨時睇樓的鎖匙盤（即交吉單位），佔總放盤單位數目（下稱鎖匙盤比例）僅約7.9%。其中有近4900伙的九龍灣淘大花園僅有95個放盤，鎖匙盤更只有兩個，比例約2.11%。業界人士指出，本月的鎖匙盤已按月減少10%至20%，本月底前料再減少3%。

本報統計鴨脷洲海怡半島、鰂魚涌太古城、紅磡黃埔花園、荔枝角美孚新邨和九龍灣淘大花園五個市區較熱門的二手屋苑放盤情況，其中淘大花園的放盤量或鎖匙盤數量都是五個屋苑中最少，放盤量95個，只有兩個是鎖匙盤。

用家連租約照買

美聯物業助理區域經理黃遠基透露，該屋苑近月鎖匙盤一直不足5個，3月只有3個，4月更曾出現「零」鎖匙盤的情況。由於交吉單位罕見，該屋苑4月錄得的22宗成交中，有約7宗（約32%）為單位有租客居住，買家不能睇樓仍先行入市，待租客遷出後交吉交樓。

美聯物業營業經理謝德生指出，近月有意放盤換樓的二手業主不多，部分甚至寧願封盤，令淘大花園的鎖匙盤數量今年初起持續處於極低水平。他指出，由於可睇樓的單位買少見少，令買家對該屋苑單位的取態亦轉趨觀望。

美孚太古城匙盤比例5%內

除淘大花園外，荔枝角美孚新邨和鰂魚涌太古城的鎖匙盤比例僅5%或以下，其中有逾1.3萬個單位的美孚新邨，現時只有250個放盤，鎖匙盤僅12個，比例約4.8%，中原地產資深分區營業經理黃惠霞預料，該屋苑的放盤量本月底前料再減少10%。

至於太古城則有16個鎖匙盤，佔總放盤量320伙約5%，放盤稀少令業主叫價更進取。代理透露，太古城現時放盤單位平均每方呎叫價約1.9萬元，較上月約1.76萬元勁升約8%，而放盤單位中，有約80%叫價高於市場，平均比市價叫高約15%；至於淘大花園現時平均每方呎叫價約1.4萬元，較4月高約7.7%，逾五成業主的叫價較市價高約10%。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，2012年政府推出買家印花稅（BSD）後，市場上投資客和炒家減少，用家比例上升，令十大屋苑鎖匙盤數量於5年間逐年下跌，而近月不少二手業主對樓市非常樂觀，業主普遍惜售，市場頻錄大幅加價甚至封盤的案例，令放盤量進一步減少。5月至今，十大屋苑的鎖匙盤數量已較上月同期跌10%至20%，料至本月底將再跌約3%。他估計，由於鎖匙盤買少見少，未來數月用家購入連租約單位的個案將增加。

除二手業主不急於放盤外，美聯物業住宅部行政總裁布少明指出，近月新盤銷情理想，部分一手向隅客轉投二手市場，加上2月鴨脷洲利南道地王誕生後，利好消息帶動二手交投，消化市場上的二手盤源，令鎖匙盤數量進一步減少，預料鎖匙盤和放盤量將持續於低位徘徊。他估計，待下半年樓價升勢喘定，放盤量才有望回升。

近期商貿地頻以高價售出，恆地（00012）旗下長沙灣活化作商廈項目創匯國際中心，趁勢推出首批5層樓面約30個單位，定價900餘萬至1200餘萬元，最快周內發售，並揚言將「賣一批加價一批」，平均呎價料逾1萬元（建築面積計算．下同）。

900餘萬入場

恆地營業（二）部總經理韓家輝表示，項目將分5至6批出售，首批先推5層約30個單位，建築面積1102至1425方呎，定價由900餘萬至1200餘萬元。他說，首批以「開心價」推出，售價有「水位」，日後將以賣一批加價一批的策略推售，平均呎價料超逾1萬元，最快周內發售。他續稱，項目屬寫字樓，同區以工業樓為主，難以直接比較，集團以同系九龍東活化項目創豪坊作主要定價參考。韓家輝指出，近期商貿地賣地成績理想，集團看好後市，至年底寫字樓售價料有雙位數字升幅。

該部副總經理蔡韻玲表示，是次為買家提供兩種付款方法，即供付款設有2%折扣，本月底前購買可額外獲3%折扣，最高可減樓價5%；另提供最高80%一按及40%二按計劃，首3年息率為最優惠利率（P為5厘）減2厘，第4年為P減1厘，其後為P加1厘。發展商亦斥資約500萬元打造位於28樓C及E室兩個連裝修示範單位供參觀，建築面積1313及1425方呎。

位於長沙灣永康街79號的創匯國際中心已屬現樓，提供144伙，建築面積約1100至1400方呎，全層約7400方呎，每戶均設獨立廁所。項目共有79個車位，兩個地舖建築面積約1300至2200方呎。

樓價急升，業主沽貨意慾高，本月首9天至少錄得20宗辣招「鬆綁貨」的買賣，包括太古城3房戶連租約1,720萬元售，收租客持貨3年，單位升值近4成。

數據顯示樓價上升，業主趁高位沽貨的誘因漸大，吸引太古城收租客沽出「鬆綁貨」單位。屋苑紫樺閣高層E室，實用面積922平方呎，屬3房連套房間隔，業主臨場反價40萬元，以1,720萬元連租約沽出單位，平均呎價18,655元。原業主於2014年5月初以1,240萬元入市，持貨剛滿3年即沽售，帳面獲利480萬元，升值39%。本月太古城暫錄7宗成交，平均實用呎價17,300元。

鬆綁貨買賣 本月暫錄20宗

事實上，統計本月20宗「鬆綁貨」買賣，主要集中於3年前以樓花形式發售，近期剛入伙的「半新盤」單位，包括東涌昇薈及馬鞍山迎海等，其中昇薈5座中層C室，實用面積945平方呎，以1,038萬元沽出，持貨3年升值201萬元，期內升值24%。美聯物業統計資料顯示，2014年第二季註冊的新盤負溢價為負3.6%，即新盤低二手樓價3.6%發售，該批新盤至今獲利最豐。

其次，沙田翠華花園C座中層8室，實用面積215平方呎，剛以345萬元易手，呎價16,047元。原業主3年前以226萬元入市，轉手升值52%。

市場估值逾百億元的中環美利道商用地將於本周五截標。長實執行董事趙國雄表示，長實有意入標競投，出價取決於市場。

美利道商業用地前身曾作為廉署總部，現時則作為10層高的政府辦公室及公眾停車場，而停車場於5月1日起已終止營運。地皮面積31,000方呎，可建總樓面為465,005方呎，地皮建築物不得高於香港主水平基準190米。市場估計每呎樓面地價由3.2萬元至4.8萬元不等，估值由148.8億元至223.2億元。

發展商需於項目範圍內興建公眾停車場，需計算入總樓面之內，但如果停車場設置於地面層以下，發展商可申請不計算入總樓面之內，增加可用樓面，有利發展。另外，賣地章程內有禁止拆售條款，對項目回報有重大影響，將成為發展商出價時的考慮因素。

泓富洽談收購項目

此外，泓富昨舉行股東大會，泓富早前出售海名軒套現8.77億元，有股東要求派發特別息。身兼泓富產業信託主席趙國雄指，泓富正洽談收購項目，暫未考慮派息。

此外，有股東在會上重提收購觀點中心遭大股東反對一事。趙國雄表示，對所有股東一視同仁，無可能在收購前通知任何一個股東。他指「食得鹹魚抵得渴」，願意接受股東投票結果，管理層會盡力做好工作。