去年建商投訴117件 首度超越仲介業

謹慎消費
買房最怕碰到消費爭議，台北市地政局昨發布「消費爭議熱點地圖」，依紅、黃、綠燈號分別標示去年各建商、仲介在處理消費爭議態度，據查發現北市地圖竟出現一片紅燈。地政局指出，近來房市狀況不好，出現不少預售屋解約糾紛，也讓去年建商投訴量首度超越仲介業，民眾買房不得不慎。

北市地政局蒐集建商及不動產經紀業消費爭議資訊，整合google地圖，依照燈號標示業者在消費糾紛的處理態度，若顯示紅燈，即代表尚有未處理糾紛。地政局指出，仲介業部分包括信義、永慶、台屋等都顯示為紅燈，北市境內則有34家建商亮紅燈，遭投訴建案則有皇翔紫鼎、新潤和峰、台北晶麒等。

知名房仲均列紅燈
對於地政局公布資料，知名房仲均被列為紅燈，信義房屋表示，對於消費糾紛基本上都站在客戶角度思考，但可能會有時間上耽擱拖延。台灣房屋則說，相關案件皆已照標準作業完成。永慶房屋則不願回應。

建商多表示虛心接受，但也有不具名建商認為，不知官方統計標準何在，所謂糾紛處理完成定義是什，應把規則說清楚，讓大家有改進機會。另有建商認為，還是以客為尊，遇到消費爭議，都會在第一時間處理，「但當然不能讓每個人滿意，只要要求合理通常會誠心解決。」

北市地政局地權及不動產交易科科長沈瑞芬指出，近來建商消費爭議頻傳，從數據來看，2012年共47件，但到了2016年飆升至117件，觀察與房市不好，出現許多預售屋解約不成的投訴案有不小關係，而設計該份地圖目的就是提醒消費者，選擇好的業者，避免未來發生糾紛得`不償失。

未來採動態式呈現
消費爭議地圖幾乎一片紅通通，沈瑞芬解釋，由於標示採疊圖方式呈現，因此只要最新案件仍未處理，業者圖示就會標示紅燈，若要常保綠燈，就要積極處理糾紛案、提升和解率，另方面，地政局已進行系統開發，未來打算採動態式、比率呈現，讓資訊揭露更精確。
北市法務局主任消保官何修蘭指出，由於建商態度強硬，一般遇到公設、瑕疵修復這類糾紛較有和解機會，但若是解約幾乎很難，建議民眾不論買預售或成屋，契約內容應符合應記載不得記載事項，尤其除了主契約內容外，附件也要看清楚。
民眾李小姐認為，地政局的地圖功能僅列出建商名但沒有建案名，建議未來可新增更多選項，會更有參考性。

大台北地區都更推案暴增，前4月案量逾400億元，較去年同期成長近2倍。但業者認為，近2年都更新推案案量大，主要受到「和平大苑」、「潤泰敦峰」等大型指標案帶動，都更進程緩不濟急，案量暴增現象將僅是曇花一現。

恐曇花一現
根據市調業者統計，今年前4月都更推案總案量約423億元，指標案包括微風廣場旁總銷150億元「潤泰敦峰」、敦化北路總銷80億元「華固名鋳」等，總計10件中有9件位於台北市。

以海悅廣告為例，今年接下的都更新案有大安區「勤耕延吉」、萬華區「埕曦河畔」等案，總經理王俊傑透露，都更產品接案量並無特別放大，近2年主在於大型指標案帶動，「都更進程依舊曠日廢時，近期不少推案，地主跟建商都同一人，靠著建商邊買地，來加速整合，但另一方面，也削弱開發商利潤，對此，想投入者更少之又少。」

《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，「近年房市景氣反轉後，建商整合成本難以轉嫁給買方，權利變換條件與屋主期待落差漸大，促使都更案量恐難增長，預估都更推案量，僅能延續到明、後年。」

近期都更推案銷況，王俊傑表示，若產品規劃、價格符合市場需求，多半順銷，以勤耕案為例，坪數規劃30~70坪，價格在每坪118萬元上下，公開1個多月，去化已超過4成。

代表開發金、兆豐金、中石化、中華工程、台灣農林、中華票券、台一國際、中福國際、中鼎工程、大將開發、崇友實業等12家上市櫃公司的京華城股東自救會，昨（10）日在京華城抗議，自救會表示因日前看到京華城董事長率主管向股東致歉，因此以實際行動聲援表達支持，主張「北市府不正義，還我560％」。對於公務員怠惰，不願依法行政，自救會則痛批「與米蟲何異？」

對於台北市長柯文哲4月在居住正義論壇中，在媒體前公開表示，京華城容積案將依法行政，但日前竟然把容積率問題推給前朝，要京華城必須走行政訴訟，自救會昨天也表態「不能接受」。

自救會認為，台北市府應作為卻不作為，寧可讓企業與股東勞民傷財、曠日廢時，都是政治考量。自救會質疑，柯市長為選票，不惜打擊企業、罔顧股民權益，投資京華城直接股東及間接股東高達129萬，估計在台北市約有40萬名相關股東，將會用選票表達立場，以爭取人民應有的權利。

自救會強調，京華城配合政策捐地捐錢，容積率原就是第三種商業區560％。京華城位址原屬唐榮鐵工廠所有，民國76年公開招標由威京集團取得土地後原擬興建工業大樓，因當時政策要求工業區退出台北市，79年北市政府在於法無據下先要求威京捐地30％，並在80年2月13日公告京華城土地使用細部計畫變更案時，同意變更為第三種商業區，容積率為560％。

其相對負擔為地主應捐地30％，共7,913平方公尺，規劃設計為公園、廣場之用，並登記為台北市政府所有，此公告範圍除京華城外尚包括周遭區域的地主。

京華城公司於86年捐地30％，87年陳水扁擔任市長時再要求京華城捐贈2.2億元，京華城公司也順應要求在92年捐贈2.2億元做為建築偶戲博物館之用。

自救會指出，京華城容積率「爭議」始於郝市府時代，把京華城容積率錯誤登錄為392％，期間雖京華城歷經6次送件，仍屢次遭市府都發局駁回，導致京華城公司損失嚴重，基地容積率更被無故減損，股東權益也受侵害。自救會表示，不排除將向市議會陳情，向市府討個公道。

台中捷運綠線目前總進度已達7成，預計2018年11月試運轉，捷運沿線商圈店面行情再度受到矚目！台中市不動產開發公會副理事長林正昇表示，看好橫跨7、8期精華區段的G9站至G12站；尤其是G11站、G12站商圈基期低，隨著捷運通車時程逼近，黃金店面已出現補漲行情。

其中，G11站結合捷運及賣場，規畫有地上21層樓的共構大樓，連結鄰近的文心、豐樂及豐富公園綠地、國美館商圈，以藝術及森活為最大賣點，預計有90戶捷運宅可供出售，打造「優質藝術生活圈」為G11站的最大特色。

G11站的五權西路商圈，近年來隨著大型餐飲集團、鐘表精品與運動品牌門市陸續進駐，商圈型態多樣化，目前已出現一店難求。其中，佳茂「五權光河」店面，以每坪76.1萬至79.4萬元、總價6,800萬元，刷新區段新高價。

至於店面租金，也跟著水漲船高！根據實價登錄顯示，2016年6月、8月，每坪分別有1,340元及1,800元的租金行情。

今年初開幕的「肉肉」燒肉餐廳，更以每坪2,351元租金行情、卡位五權西路商圈；鄰近的南屯路也吸引24小時超市便利購、日式丼飯連鎖店進駐，租金分別是1,633元與2,003元。

住商不動產台中南屯店協理張光華指出，五權西路、大墩商圈位於未來捷運綠線G11站，介於5期、7期與8期重畫區的中心區域，住辦人口密集，即使沒有外地觀光客，也有強大的購買力支撐，很多店面都是經營多年的老店，變動不大，偶有店面釋出，也是很快就有許多人搶著接手。

5期新店面稀少，目前僅有精銳「唐寧一號」2戶店面釋出。房仲業者表示，「唐寧一號」1樓挑高8米，店面約57坪，總價約4,600萬元；由於店面退縮11米、廊道挑高，強化精品店面質感，加上地點佳，已有醫美與精品業洽談。

沿著五權西路來到近國美館的周圍，一直是台中除了7期以外、另一豪宅超級戰區。

台中房仲業者表示，國美館特區每坪租金行情、最高達1,774至1,898元；最高價店面落在五權西路、美村路口的「Bon Pain」麵包店。

至於G12站，座落於正8期商圈核心區，周邊有豐樂公園、好市多COSTCO、迪卡儂等大型商圈賣場與公園綠地，與高鐵站距離也不遠；捷運站旁的「南山文心廣場」佔地2,811坪，預計2018年開幕，與捷運綠線試運轉時間相近，可望帶動周邊商圈再掀一波補漲行情。

正對G12站的「順天御南苑」，目前店面詢問度高，每坪行情約在70餘萬元，每坪租金僅1,200元，遠低於其他主要捷運站旁商圈；距離G12站約5分鐘路程的聚合發「湖心泊」，店面價格在6,000至7,000萬元間，是8期少有的住店案，隨著交屋在即，店面詢問度加溫。

桃園市長鄭文燦2017年5月10日主持市政會議時表示，桃園快速都市化的同時，也必須將過去不同時代的軌跡留下，包括生活、產業、文化等各種活動紀錄及歷史建築。但在指定古蹟時，卻常因政策工具不足而遭遇困難，中央政府須建立非都市計畫內土地內古蹟的容積移轉規定以及協議價購的鑑價機制。同時，市府也將研議制定《桃園市老屋再生活化自治條例》，針對老宅，以編列預算、獎勵機制、輔導規劃等方式，協助修復、營運及活化，賦予老宅古蹟新的生命與功能。

鄭文燦指出，市府積極進行古蹟修復活化，桃園文化資產指定速度迅速，只要到達標準，就會指定成為歷史建築，使其不被變賣或破壞；不過，要實質保存歷史建築，確實有些基本困難必須克服。

鄭文燦先提到目前3個成功案例，包括新屋范姜祖堂、大溪李騰芳古宅及八德呂宅著存堂，其成功因素也有賴子孫具有文化意識、所有權人意見一致並達成共識。他說，新屋范姜祖堂近2年修復工程經費約2,160萬元，經過多次修復後，保留28個房間，目前已活化利用，包括2016年地景藝術節舉行畫展，2017年4月設置樂活學堂，成立「新屋區樂齡學習中心」，提供退休市民上課、讀書與學習環境，讓文化資產以新的面貌重新出發。

鄭文燦也說，大溪李騰芳古宅位於大溪月眉，2015年2月至2016年10月進行第3次修復，期間修復工程經費為3,500萬元；並經由李家「祭祀公業法人李金興公」同意，將古宅活化，交由大溪木藝生態博物館營運，也於2017年4月正式開館，稱之為「古宅開門」，具有教育、歷史以及文化傳承的功能。

鄭文燦還說，八德呂宅著存堂近3年修復工程經費達3,800萬元，市府也向文化部爭取第4期修復工程補助經費1,800萬元，進行整理周邊地平及環境，未來將發展成為「八德故事館」。

鄭文燦也提及，位於機場捷運A10站對面的蘆竹陳家宗祠德馨堂，有「貓頭鷹宅」之稱，目前由其子孫自行成立管委會並營運管理，市府補助相關費用及修復成本，保存狀況良好，也是當地文化亮點。同時，大溪林宅梅鶴山莊也已開始修復，梅鶴山莊具有100年歷史，過去縣政府階段未修復，新市府上任後編列約1,492萬元展開修復，目前已經完成建築正身修復，設立獨立書屋，將來護龍修復也會依次展開，而活化方案仍研議中。

鄭文燦接著也提到2個在指定古蹟時遭遇困難的案例，其中一件是楊梅道東堂，其為在地開發者鄭大模後代所興建，也是楊梅開發的重要歷史。對於道東堂，市府採取強勢手段介入，先指定為古蹟，期盼能夠用修復換得使用權，但由於部分古蹟已被建商購買，市府將啟動價購程序，但議價並不容易，初步估計至少花費4億元才能向建商買回所有權，目前尚未達成共識。

另一件則是9日部分市議員於議會質詢時所提出的龍潭翁新統故居，翁新統為日治時代龍潭區長，其故居「翁新統大屋」是市定古蹟，也記錄著龍潭重要開拓史。市府於進行古蹟指定時，所有權人和委託管理人不讓文資委員進入勘查，辦理緊急搶修遭到現住戶抵制一度停工，現在要進行修復，所有權人表示未談妥價購前不會同意市府修復。雖然子孫散居各方、意見不一致，價格商談不易，市府將採取協議價購，以期突破困境。

鄭文燦表示，上述楊梅道東堂及龍潭翁新統故居這兩個案例，所在地點均屬於非都市計畫土地，但目前《文化資產保存法》僅針對都市計畫內土地設有容積移轉規定，而非都市計畫則無，政策工具顯然不足。他責成文化局彙整成功與困難案例，向文化部提出修法建議。他認為，針對非都市計畫土地的文化資產，須採取強制手段進行協議價購或鑑價程序，所謂強制手段是要讓政府有工具、議價具鑑價程序，如此才有可能取得文化資產。

鄭文燦也責成文化局和都發局，針對尚未列入歷史建築及進行文資身分認定的老宅、老屋，研議制定《桃園市老屋再生活化自治條例》。透過編列預算、獎勵機制、輔導規劃，讓老屋透過公部門挹注資金，協助修復、營運及活化，讓老宅新生。

「快速道路旁，交通便利」、「山景河景多美麗」，許多房地產廣告總會看到這些宣傳詞，房產專家在其臉書上提醒，可得多留心廣告詞小心買到泡沫區，而從區域來看，則需要留意人口紅利是否呈現下滑，但房屋總數卻不斷增加，因為供給過於寬鬆，也很有可能面臨泡沫化。

sway舉例，像不少房產廣告為了強調屋子所在地交通便利，打出「快速道路便利」的宣傳口號，但沒想到的快速道路，是景觀與寧靜的殺手，「而且全台到處都是快速道路跟高速公路，根本就不稀奇」。

至於房價保值牌捷運，sway認為跟快速道路一樣，他說「新北環狀捷運線也快完工了，下場也是一樣的，一樣的成為景觀與寧靜的殺手，捷運對這些地方一樣的不稀奇，但過去房價泡沫的實在太嚴重，等到完工通車後，你就知道該醒了。」

其他像是山水景觀宅，sway則認為山景可能潛藏土石流危機，「在台北市的內湖文山等地，山坡幾乎都變成土石流危險區，有山其實是更恐怖的，你以為有山房價就好？基隆山坡地的那些大型社區、台中大肚山上山中山腳一堆，高雄澄清湖旁還有重劃區，是這樣搞泡沫的。」

而出了新北市，全台哪個縣市最有可能面臨房市泡沫呢，財經專家Dr.J今年初在網站「大數聚」發文點出，若從人口趨勢圖來看，宜蘭最有泡沫化危機。 因為攤開人口趨勢圖，宜蘭人口紅利呈現下滑趨勢，但房屋總數卻不斷增加，顯示了目前供給過於寬鬆，再不控制，很有可能面臨泡沫化。

自住房要怎麼選？才不會花大錢後，傷神又傷財，房價不斷下探，不少人蓄勢待發進場看屋，房產專家就現身說法，在「長房子」階段進場，最適合。

房產專家張欣民將重劃區開發分為三階段，長草期、長房子以及長生活機能，由於開發初期變數多，還在長草期當然別貿然行動，不過等到各建商進駐的「長房子」階段，隨著現在房價低迷，為了求售就會有降價優惠，是最有機會買到實在的價錢。

另外，對於首購族來說，購屋總價一直是民眾的首要抉擇，房子地段好不好，絕對牽動著價格，想要以有限的頭期款挑選優質地段，《經濟日報》列出幾個挑房重點。

１.房屋總價
以新北市來說，目前鶯歌地區的建案較有競爭力，周邊生活機能完整，公共建設也陸續落成，總價千萬內也讓首購族較能負擔。

２.生活機能
除了要交通方便，如果家裡有長輩或小朋友，周遭醫院或藥局就相對重要。

３.附近學區
「贏在起跑點」的觀念深植每個家長，可以上網搜尋學校評價，或是從當地政府單位獲得資訊評估。

近年台北市店面商圈有明顯的消長。以今年以來觀察，戴德梁行指出，忠孝商圈雖有國際品牌例如法國潮牌6xity 8ight及星巴克等進駐，填補大型空置店面，但也有零售商撤出，顯示承租方對於租金仍有抗性。而相較忠孝東路的高空置率，巷內店面因租金便宜，反吸引服飾及咖啡輕食等業種進駐。

今年以來可以發現「吃貨」與「運動潮牌」已經漸有取代「快時尚」的氛圍。尤其台灣外食比例高，早餐經濟逐漸發酵，百貨公司更隨之調整營業策略，鎖定各商圈上班族，提供快速、外帶的服務，例如位於交通節點的SOGO忠孝館及敦化館、統一時代百貨等，目前包含有紐約早餐女王Sarabeth's、添好運及TGI FRIDAY'S等餐飲品牌開賣早餐。

全台第1間籃球體驗店「摩曼頓花花NIKE JORDAN 籃球體驗店」，第1季在西門町開幕，有別於過去僅止於銷售，新的概念店結合各式體驗、經典鞋款展示及客製化服務等，提高集客力及顧客黏著度，也顯示國際運動品牌對台灣消費市場的企圖心。 至於前幾年頗熱的「快速時尚」則逐漸退燒，戴德梁行指出，百貨公司已考慮改變策略，調整對於快速時尚的租賃配套，而快速時尚品牌也逐漸轉型，積極發展網路購物，以縮小營業規模及降低營業成本因應。

房市景氣尚未全面回溫，為迎戰即將到來的520房市，知名建商皇翔建設，在新莊指標性區域副都心的新建案「皇翔御花園」，祭出限量20戶，每坪39萬元的破盤價，果然吸引自住買盤快速搶進，不到三周，限量20戶秒殺賣光，但也為新北其他區域房價，帶來壓力。

新莊副都心因有國家電影文化中心、中央合署辦公室，且擁有捷運站加持，在房價高峰時期，每坪成交價攻上60萬元，現在房市反轉，雖然價格已經下修，但也在45萬左右。 這次皇翔建設祭出3字頭的震撼價，為三重、泰山、新莊三大地區房價，全面繃緊神經，因為根據實價登錄網，目前三重一年之內大樓華廈，新成屋每坪成交均價約40到50萬之間，泰山地區每坪才約3字頭。

皇翔建設對聯合報記者強調，會推出3字頭破盤價，是因為新莊兩大重劃區包括頭前、副都心重劃區，區域推案眾多、供給量龐大，加上集團在該區僅有一案銷售，為求快速回收資金，且不願拉長銷售戰線，決定該案有感降價銷售，獲得民眾熱烈回響。

而網路論壇mobile01上，確實有不少網友覺得價格親民，打算進場，有網友算了算說「因為價格低，高公設買到的虛坪算回來單價，還是比其他建案低啊」，但也有人認為，就算價格便宜，但對有小孩的自住客來說，住商混合的型態，出入份子比較複雜，還是要多加考慮。

北台灣餘屋重鎮重劃區，新成屋房價持續破底，淡海與青埔已有不少1字頭房價，新成屋單戶最低價分別跌至每坪13.9萬、17萬元；林口新市鎮去年底則有不到每坪20萬元成交案，北台灣大型重劃區1字頭成交價將愈來愈多。

區域房價天花板一再降低，最低成交價也持續下探。根據實價登錄資訊，觀察各大重劃區新成屋行情，餘屋量體最大的淡海新市鎮及桃園高鐵特定區，過去景氣熱絡時，房價曾一度炒作至3字頭；但近一年多來，重劃區內有愈來愈多不到每坪20萬元的新成屋成交案，淡海「勤家捷奏」二樓戶別去年下半年出現每坪13.9萬元成交價；青埔「上城捷境」三樓戶別也出現每坪17萬元成交價。

發展較成熟的林口新市鎮，在景氣熱絡時，近捷運站核心區段最高房價站上5字頭，即使重劃區較邊陲區段也力守2字頭；去年底位南勢六街「水漾」四樓戶別卻以每坪19.5萬元成交，首次出現新成屋價格跌至1字頭。此外，近期五股洲子洋重劃區「佳陞景綻」單戶最低價為每坪20.9萬元，房價力守2字頭。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，重劃區中的低價成交案件多位於較邊陲區段、低樓層戶別。

建商在這些重劃區雖已調節減緩推案量，但過去大量推案的房屋完工，新增供給持續增加，建商餘屋讓利出清，以及投資客轉售，形成重劃區競價下修的二股力道，也衝擊當地還在銷售的新建案開價策略，以及中古屋行情，去年開始縮減的交易量能，多由低價物件成交。

此外，頭前重劃區的「碧瑤峰範」去年底成交低價約每坪36.7萬元，也讓區域普遍4字頭行情面臨挑戰。

在歷經一年多的人事變動之後，中國海外（HK.00688）這家地產央企終於在風雨中立定，新的管理團隊也站穩了腳跟。

5月8日，中國海外公告，公司原執行董事兼主席肖肖辭任，顏建國獲選為主席並繼續擔任公司行政總裁。意味著掌握公司大權。

作為主席過渡性人選，肖肖已超過公司制定的退休年齡，其去職並無意外。

而顏建國作為中海老臣，在年初從龍湖集團回歸後，並被給予重振這家老牌央企雄風的眾望。

顏建國給中海帶來的變化已經在一季度顯現。從銷售規模到拿地投資，中海都表現出了近年來少見的迅猛。而在規模之上，公司如何繼續保持“利潤王”的稱號，以及高毛利、低淨負債率的優勢，是顏建國及其團隊面臨的挑戰。

重回規模增長

中海是央企地產的並購先行者，過去三年內先後並購了中信、中建地產相關資產，但也由此引發了一系列內部人事問題，公司多名高管相繼去職，正值職業黃金期的原主席郝建民也閃電辭職。

去年11月，中海公告，肖肖接替郝建民擔任公司執行董事、主席兼行政總裁的職務。12月，顏建國從龍湖離職重歸中海，並接任公司行政總裁和總經理職務。四個多月後正式接任主席。

21世紀經濟報導注意到，在顏建國回歸中海後的半年裡，一些改變也正在中海內部發生。

根據公司5月8日的銷售業績公告，在顏建國回歸中海後的4個月裡，累計合約物業銷售約為762.36億港元，同比增長38.94%，相應樓面面積約為453.17萬平方米，同比增長27.38%。

雖然不及碧桂園、龍湖那樣100%、200％的增速，但相比中海自己近年來的銷售增速已是大大加快。

根據克而瑞資料，中海第一季度的銷售業績次於碧桂園、萬科、恆大、保利地產、綠地之後，排名第六。

與此同時，中海大幅增加了土地儲備。今年前4個月，公司在北京、哈爾濱、上海、東莞等13個城市拿下了16宗地，總計斥資214.11億元，新增土地面積約130.4萬平方米，總樓面面積約422.4萬平方米，拿地總量相當於2016年全年的90%。

當前積極在公開市場拿地的狀態還只是開始，此前在年度業績會上，管理層曾透露，今年全年的拿地金額為1000億元，而第一季度的完成率約為21.4%，因而未來三個季度，中海的土地儲備可能還將提速。

這樣的擴張規模，與中海近年的風格截然不同。

對此，蘭德諮詢總裁宋延慶表示，在過去的幾年裡，中海在投資開發方面顯得穩健有餘，積極不足。這主要是由於經歷了1997年金融危機以後，中海比較謹慎。“但是作為央企，融資對於中海而言並不難，因此只要它想發展，其潛力比起其他房地產企業（來說），後勁會更足。”

在今年3月份的業績會上，中海將2017年的銷售目標定為2100億港元，這與其在2016年已實現的2106億港幣銷售額基本持平。在外界看來，這增長目標過於保守。

但顏建國在會上強調，在傳承中海的一些傳統的基礎上，很多東西也必須要改變。

顏透露，目前中海在戰略目標、拿地方式、管控模式等各方面都在進行優化，例如在投資方面，由於現在一線城市拿地會越來越困難，中海也會通過聯合拿地、適當參與棚改進行一二級聯動等方式拿到一些地。

同時，在內部會議上顏建國要求，將投資拿地列入城市公司的考核指標，要求各城市公司採取更多樣化的投資手段，增加更多儲備土地。

這將打破公司以往穩健、保守的風格，外界預期未來中海將在拿地方式、業務類型等方面有新的動作。

國泰君安研報預計，中海將加大土地補充，利潤率也將維持穩定。尤其更多通過並購獲得土儲。

“利潤王”目標未改

中海是房地產業最為賺錢的公司，目前這依然沒有異議。

據21世紀經濟報導記者統計，連續14年，中海都保持了行業淨利潤第一的頭銜；在過去7年間，儘管中海的淨利潤同比增速經歷了從高速到中高速的變化，但仍保持了每年淨利潤在18%以上。中海在銷售規模不及萬科這樣的行業龍頭一半的情況下，仍穩坐“利潤王”寶座。

但在房地產銷售增速放緩、拿地成本不斷提高的環境下，中海也不得不面對盈利空間壓縮、效益增長緩慢的難題。

中海2016年年報顯示，全年營業收入為1640.7億港元，其中股東應占溢利達370.2億港元，淨利潤23%，同比增長14.1%，創近年新低。

同時，年報資料顯示，2013-2016年，公司股票每股盈利分別為3.04、3.51、3.75、3.64港元，保持平穩；但每股盈利增長率分別為29.91%、15.46%、6.84%、-2.93%，盈利增長的速度明顯下降。此外，中海外2016年的銷售毛利率為27.82%，遠低於往年。

對此，在3月份的業績會上，中海管理層回應稱，在接近400億港元淨利潤的情況下，永遠要求淨利潤20%的增長不大現實。

不過，過往公司注重高毛利的模式並未改變。中海內部人士表示，公司總體仍追求30%的毛利率預期。其強調，“有回報的增長，一定要有規模支撐。”

顏建國也表示，公司之前制定的2020年目標達到4000億，毛利率達到30%，他都會繼承下來並努力實現。

宋延慶認為，中海未來在土地市場上會表現得更加積極。“今年土地市場比去年高峰期的時候供應量更加充足，（購買土地）議價能力也更高了。”

在努力提升地產銷售業務的同時，中海也在加緊提升商業地產開發與運營能力。2016年末，中海推出了COOC商務平臺，加速對商業品牌和商業資源進行整合。

克而瑞研究顯示，中海在2016年整合了中信約30萬平米的投資物業後，進入了自身商業發展的“快車道”，目前正在開發和待開發的商業地產面積達到440萬平方米，其中約有120萬平方米，可在2018年底前落成，預計未來的商業租金也有望較快提升，故中海也高調提出2020年要實現租金收入50億港幣的目標。

國泰君安認為，強有力的運營成本控制和健康的資產負債表，能夠支援中國海外發展的盈利能力。

繼京滬之後，廣州近日也收緊房貸政策，首套房貸利率全面提升至基準利率。

至此，四大一線城市已全部上調房貸利率，提高購房的資金成本以達到去杠杆、調控樓市的目的。

有業內人士認為，隨著調控的層層深入，未來進入"四限"(限購、限貸、限價、限售)的城市還將持續擴容，主導本輪房地產市場持續火爆的核心動力已出現衰減跡象，尤其是房價虛高、嚴重透支的二、三、四、線城市，或面臨調整風險。

全國12家銀行已停貸二套房 房產仲介迎關店潮


四大一線城市已全部上調房貸利率


記者從廣州當地房產仲介機構及相關銀行獲悉，從5月8日起，廣州四大國有銀行首套房貸利率全面上調，全部按照基準利率執行。最早宣佈上調首套房貸款利率的是建行，從5月6日起，建行對廣州首套房貸客戶貸款利率上調至按基準利率執行。

隨後工行、中行、農行等國有大行紛紛跟進，從5月8日起四大國有銀行在廣州全部取消首套房貸優惠利率。其他中小股份制銀行目前還有首套房95折優惠利率，但不排除接下來向國有大行看齊，提高利率的可能性。

而在深圳，據記者瞭解，雖然銀行方面沒有明確政策出臺，但在具體操作中優惠利率已很難通過審批。"我們送進銀行的單子，目前幾乎沒有優惠利率能批下來的。也就是說，在實際操作中，首套房貸基本都是按照基準利率執行。"深圳中原地產相關人士告訴記者。

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目前來看，四大一線城市已全部上調房貸利率，提高購房的資金成本以達到去杠杆、調控樓市的目的。其中，北京信貸政策最為嚴格，從5月2日起，包括幾大國有商業銀行在內的北京主要銀行已陸續收緊房貸政策，首套房將執行基準利率，二套房的貸款利率則將在基準利率基礎上上浮20%。上海、廣州、深圳目前二套房政策變化不大，按照首付七成、1.1倍基準利率執行;上海國有四大行仍維持首套房9折優惠利率暫無變化，部分中小銀行將首套房優惠利率從9折上調至95折；廣州、深圳首套房利率已普遍按基準利率執行。

部分二線城市也將收緊信貸政策作為新一輪調控組合拳的重要內容。據深圳中原地產統計，4月以來，上海、深圳、廣州、重慶、福州、蘇州、廈門、南昌、寧波等城市紛紛上調房貸利率，在全國35個城市533家銀行中，有122家銀行首套房貸利率上升，占比22.89%，目前二套房貸主流利率是基準上浮10%，並有12家銀行已經停貸。

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克而瑞房地產研究中心認為，房貸收縮，或將是樓市調整"拐點"到來的導火索。在去庫存、去杠杆的情況下，實體經濟增速企穩並有所回升，央行明顯調降了貨幣投放力度，M2增速回落。國內資金整體趨緊。

同時，進入樓市調控"四限"的城市將持續擴容，部分城市調控政策將愈加嚴厲。從目前的成交資料來看，深圳、蘇州等城市已經出現"有價無市"的跡象，樓市成交持續縮量。克而瑞房地產研究中心認為，主導本輪房地產市場持續火爆的核心動力已經出現衰減跡象。

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易居中國執行總裁丁祖昱預計，隨著調控進一步鋪開和升級，部分房價上漲過快、嚴重透支未來預期的二、三、四線城市樓市將面臨更大調整風險。房企需慎之又慎，考慮市場、貨幣政策等諸多因素，謹防高價拿地帶來更大的投資風險。

國內樓市格局在“逆轉”

國內整體樓市格局正在發生“逆轉”。中原地產資料顯示，五一假期前兩天北京商品房住宅簽約84套，相比2016年五一假期的807套大幅下跌。有記者實地探訪發現，北京周邊的河北等地，仲介聲稱“不太忙”。而其他熱點城市如廈門，在小長假首日甚至首次出現二手房零成交的記錄。

中原地產首席分析師張大偉表示，從全國主要城市看，因為調控政策持續不斷施壓，小長假是2015年來一二線城市實際簽約最冷清的一個假期。

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北京科技大學管理學院經濟貿易系主任何維達指出，對於一二線熱點城市來說，樓市調控日趨嚴格，導致成交量萎縮，甚至部分價格下降，且因為前期漲得太多，目前市場處於觀望狀態。以北京為例，據北京市住建委的資料顯示，4月上半月，北京市二手房共網簽8000餘套，環比2017年3月下半月下降5成多，同比2016年4月上半月下降近4成。據經濟觀察報報導，北京部分二手住宅出現降價，同一樓盤中個別房源降價幅度超過10%。

北京房產仲介迎來關店潮 鏈家已關閉87家門店

近日有消息稱，鏈家已經開始逐步關停300家在京門店，共100個區，每區關3家，等政策寬鬆了會再開。另外，已有多位經紀人表示，4月份鏈家多個門店業績幾乎為零。

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據北京青年報消息，關300家店的說法不太準確，但受北京樓市相關政策的影響，北京鏈家的確已經開始關閉部分門店，具體的數量目前還在統計中。據瞭解，不止鏈家，北京幾乎所有的房產仲介都在關閉一些不符合樓市調控新政的門店。

昨日，有消息稱包括鏈家、房天下、我愛我家這類中大型仲介企業都陸續關閉了一些環北京樓市的門店。

昨日，針對關店傳聞，鏈家相關負責人表示，近期，北京鏈家主動開展了全面的合規整治工作，以優化店面資源配置，加強所有店面管理和規範，啟動了部分門店的關閉，主要包括三類，其中最多的是原來在商辦社區的仲介門店；其次是一層居住類改商業出租的門店；第三部分是主營高價二手房的門店。據初步統計已累計關閉近87家門店，其中商辦44家，熱點樓盤區域9家，更多的資料目前還在進一步統計中。

我愛我家、房天下相關人士也表示，目前正在關閉一些不符合條件的門店，比如商辦類門店，但具體關閉數量目前還在統計。以北京知名的商辦社區北京圖元為例，圍繞該社區周邊的10余家仲介門店均已關閉，一些仲介甚至搬走了設備，拆掉了招牌。

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根據鏈家研究院的資料顯示，“3•17調控”政策出臺的7周時間裡，鏈家成交量出現7連降，4月第四周的鏈家成交量僅為調控前高峰水準的11%，鏈家整個4月共成交3145套，環比下降77%。目前的帶看水準僅為調控前高峰的38%。據統計，僅4月份一個月，鏈家成交數量就下降了七成。

那麼是否是成交量的下跌導致了仲介關閉門店？北青報記者瞭解到，仲介關閉門店主要還是因為樓市調控政策產生了效果。

中原地產首席分析師張大偉認為，仲介關店的主要原因是政府對北京樓市的綜合調控措施落地生效。不過，由於市場剛進入調整期一個多月，大規模的行業關店現象還未出現。未來在嚴格執行政策6-9個月後，不排除出現大批關店的可能性。

　春末夏初,又到了一年中的大學生畢業季。進入杭州長租公寓市場的房企們摩拳擦掌,紛紛搶佔畢業季:萬科旗下的長租公寓品牌“泊寓”將在本月15日首次亮相;浙江大悅資産管理公司在6月底推出“群島”公寓;龍湖旗下長租公寓品牌“冠寓”杭州首發之作——冠寓杭州西溪藍保店在7月1日將正式開業。

　　據不完全統計,包括萬科、龍湖、保利、旭輝等一批知名全國性房企,已經進軍長租公寓行業。這也意味著,房企們的廝殺又進入一個新領域。為什麼大房企都不約而同開始進軍長租公寓市場了?他們又打算如何耕耘杭州這塊沃土?

　　記者實地探訪萬科在杭首家“泊寓” 全裝全配鄰地鐵 租金很有競爭力

　　記者提出要實地探訪萬科“泊寓”時,一開始被婉拒了,因為“沒有達到開放標準”。

　　再三堅持下,記者終于在5月5日得以提前實地一睹為快。

　　萬科的杭州首家“泊寓”選址蕭山,位于建設四路和市心北路交界處,位于精峰世紀大廈二號樓4-17層。

　　這家店所在的位置並沒有都市時尚的感覺,相反,周邊還有一些城中村。所以,“泊寓”首店選擇蕭山一開始讓人有點費解,但項目相關負責人給出的答案很有力:從“泊寓”步行至地鐵2號線建設三路站,大約只有500米,出行非常便利。

　　5日當天,整棟大樓正在加緊改造。記者看了其中的兩個樣板間,戶型面積在30方左右,都是一室一衛一廚的格局。走進房間,門口是廚房,冰箱、櫥櫃、水槽、油煙機、插座一應俱全。不過,廚房沒有燃氣灶,如果要下廚,可以用電磁爐。

　　房間風格走的是宜家風,深色的地板、米色帶英文字母的牆紙、簡約風格的床和衣櫃,濃濃居家感。加上大大的落地窗讓整個房間很通透,飄窗上還可以放置一些花瓶、綠植等,為這個小家增添溫馨氛圍。透過玻璃窗眺望遠方,視野開闊。房間裡還配有電視機、空調,窗簾還是雙層的。

　　房間雖不大,卻仍開辟出一塊休閒區,可以在這安放一張單人沙發、茶幾,閒暇時光看看書、喝喝茶,舒適愜意。

　　每個房間都配有衛生間,大約有3個平方,幹濕分離。弧形的淋浴房、簡約的洗漱臺、毛巾架、花灑一應俱全,兩個人在裡面都不會覺得擁擠。而且,裡面還塞下了一個洗衣機。

　　整體來看,一個房間住下兩個人不成問題。

　　據項目負責人介紹,這個月15日,泊寓正式開放,共有約300間房,單間面積在30平方米左右,月租金平均2500元。房間裡家具家電配置齊全,可以拎包入住。每層樓大約有10多個房間,租戶住進來之後,方便互相串門,休息時又互不幹擾。這樣的房品和租金價格,和老城區相比,還是有一定競爭力的。

　　“除了交付租金之外,租戶還要承擔水電等費用,按照商用標準收取。”萬科透露,對于租客的選擇上,70%-80%以青年作為主打客戶。年齡一般在20-35歲之間,可單身可已婚,但不可帶小孩。對于工作背景,也會是參考項目之一。性別比例也會盡量保持在五五或四六。

　　“每100間我們會配置1個管理員,還提供一些配套服務,舉辦一些交友類的活動。”相關負責人介紹説,一樓是接待大堂和公共活動區,會不定期組織一些活動讓住在這裡的人相互認識和交流,形成一個社群,讓更多的年輕人在這裡不僅有家的感覺,更希望他們在這裡找到有共同價值觀的同伴。

　　盡管沒有對媒體正式開放,但是“泊寓”樣板房開放和租金信息已經釋放,當天看房的人絡繹不絕,目測都是杭州主城區來的白領,女性單身居多。

　房産開發商“跑馬圈地” 角色轉變 打造下一個業務增長點

　　早在2002年,長租公寓就出現了。2014年9月,雷軍宣布進軍長租公寓,他的順為基金聯合聯創策源投資YOU+公寓1億元人民幣,打造“小米公寓”。

　　而從去年開始,長租公寓市場加速興起。萬科、龍湖、陽光城、綠城、保利等一批房企紛紛以不同形式涉足。

　　在杭州,就已經有不少長租公寓品牌:魔方公寓、相寓、拎包客、寧巢、隨寓……其中不乏中介、金融、互聯網的創業力量涉足該領域。

　　據悉,以集中式模式開發為主的魔方公寓,在杭州分別選取了朝暉、秋濤路、濱江等地的5幢物業,開啟了杭州的長租公寓市場探索。世聯紅璞在上海雖然擁有7000多套的市場,但是杭州仍在起步階段。

　　今年,多家房企在杭州“跑馬圈地”,看好長租公寓市場的未來發展。杭州龍湖“冠寓”項目運營經理葉忠表示,今年將在整個杭州范圍內選址,爭取年內簽約3000間。

　　龍湖的冠寓項目,在杭州首批有3個選址在城西。其中留和路藍保大廈的冠寓將在7月1日亮相,這也標志著,依托地産開發、商業運營、物業管理主業優勢,龍湖冠寓落地杭州。

　　浙江大悅資産管理公司將在6月底推出“群島”品牌公寓。這個團隊由大量資深地産人組成,創始合夥人沈飚曾服務讚成房産,創始合夥人黃芳先後服務過南都房産、郡原地産等房企,他們都擁有十幾年的地産開發經驗,開發了多個杭州地標性精品項目。

　　在“群島”的開發中,有不少房産開發的痕跡,比如公寓堅持整合優質的設計師資源,既注重産品的居住品質,也關注生活的審美品位。目前推出了兩大産品線:針對年輕租房群的“群島Jungle”,首店今年將亮相城東;針對進階型租房群的“群島MOMA”,首店將在6月底亮相濱江。

　　然而,和開發房地産相比,長租公寓的租金回報利潤低、回報時間長。以萬科“泊寓”蕭山店為例,租期15年,預估要到七八年之後才能回本。為什麼大開發商集體熱衷于拓展長租公寓業務?

　　過去,中國多年來的土地開發與增量場的巨大容量已經讓大大小小的房地産企業賺得盆滿缽盈,可是,在越來越多的一二線城市,它們當下正面臨著拿地難度大、增量市場有限的困境。就拿杭州為例,自去年G20之後,調控政策一直沒有斷檔。今年3月,密集的樓市調控新政接連落地。4月,杭州出了土地出讓新規,對于開發商而言,開發成本進一步加大,傳統開發模式在高地價面前越來越難以為繼。

　　此外,今年一季度,杭州二手房成交數量首次超越了一手房,這個數據意味著,杭州已經進入了存量房時代。如何經營好存量房市場,就是下一個藍海。長租房,當然是藍海中的藍海。

　　而目前杭州的長租公寓市場並沒有形成一個大品牌,大都是一些小規模的單店。在開發商眼裡,這是一塊大蛋糕,仍有很多機會可以挖掘。上海萬科長租公寓項目負責人丁潔此前向媒體公開表示,長租業務短期內不賺錢,但長期一定賺錢;小規模不一定賺錢,但形成規模後一定可以賺錢。

　　更關鍵的是,不少開發商希望未來能夠“去地産化”,試水多元化業務,往資産管理或城市配套服務商、綜合性集團等方向發展。其中,長租公寓就成了開發商向城市運營服務商角色轉變的一大利器。

　　布局長租公寓市場

　　就是為了備戰樓市下半場

　　進入樓市發展的下半場,長租公寓市場成為不少開發商發展創新業務的新領域。表現最搶眼的,當數萬科和龍湖,在杭州,也是這兩家大房企動作最快。

　　萬科董秘朱旭在3月7日的電話會議上表示,長租公寓將會是萬科今年發展的重要方向,將在核心城市展開布局。3月24日,在龍湖地産2017年業績發布會上,執行董事兼首席執行官邵明曉透露,冠寓將聚焦一二線城市,力爭用三年時間,每年推出1萬到1.5萬間。

　　在開發商們看來,長租公寓是拓展業務的一種新形式,除了有利于品牌輸出、增加客戶黏性,還可以打通上下遊資源、獲取穩定現金流,甚至實現資本的進一步運作。

　　“龍湖做長租公寓,實際上是房地産相關業態的延伸。龍湖天街、龍湖地産項目已經産生了品牌效應,再去做長租公寓,可以更好地將品牌植入,增加客戶黏性。”冠寓葉忠説,長租公寓還可以幫助房企獲取大量年輕的潛在客戶,有利于打通房地産上下遊資源,為開發商贏得更多在社區增值服務上賺錢的機會。

　　萬科泊寓的相關負責人認為,泊寓産品正是萬科佔有“全齡段”市場的一個重要環節:“將來,小孩子可以接受‘萬巢教育’、老年人住‘隨園之家’、中年人買萬科的住宅,而大學畢業生,住萬科的‘泊寓’……”通過長租公寓,開發商培養起一批未來的潛在購房客戶——今天租泊寓的年輕人,也許若幹年後就會成為萬科業主。

　　群島創始合夥人黃芳則考慮得更為長遠,在她看來,做長租公寓只是個開始,群島定位“存量不動産運營服務商”,是個長期穩定且空間巨大的行業,“現金流穩定、行業發展有想象力,更為重要的是未來可以在金融方面獲得價值。”黃芳説,金融業發達的美國有REITs(房産信托投資基金),通過它,美國人可以擁有寫字樓、購物中心的物權運作,並在這些項目長期運營收益中不斷分享收益。中國的存量不動産運營行業也有希望在金融層面不斷創新和推進,實現行業資産證券化。

　　可以看出,如今樓市進入發展的下半場,開發商都在積極拓展高利率的業務。通過搶佔長租公寓市場,打造自身長租公寓品牌,增加輸血通道。一是可以為未來進行品牌輸出打好基礎,釋放品牌的長期效應;二是佔有客戶群的全齡段,更好地進行品牌植入,提升品牌效應,挖掘潛在客戶。三是能夠為房企帶來穩定的租金收入,而這筆可觀的現金流較易實現資産證券化,便于企業資本運作。

　　此外,由于目前杭州土地拍賣新政規定,溢價率達到70%時鎖定限價,轉讓競報自持比例持,這樣意味著,越來越多的開發商擁有大量自持物業,而長租公寓品牌的培養,成為這部分自持物業很重要的去化出路。

　　浙江中原首席分析師荊海燕評析認為:樓市下半場,房企要面對土地的稀缺性,鍛煉使自持物業保值升值的能力;還要面對客群的分化,長租會成為一部分人的首選甚至是長期選擇。這或許也是房企持續生存的一條新路。

合景泰富（０１８１３）公布今年４月份集團預售額２８﹒９０億元（人民幣﹒下同），同比減少６﹒５％；預售建築面積約９１０００平方米。
當中歸屬於集團的權益預售額及權益預售建築面積分別為２６﹒１４億元及８３０００平方米）。

隨著內地一線城市不斷加大調控力度，樓市終於出現降溫跡象。繼北京之後，深圳的樓市也開始下跌。根據深圳中原地產的監測數據，近期許多業主擔憂資產縮水難以出售，報價下調區間1%至5%的房源佔比繼續增多，達到41.7%，這已是連續第5周佔比回升，其中最大降價幅度達5%。

深圳中原地產公佈，上周深圳市二手房成交1,182套，環比下降36%，成交均價環比為每平方米54,843元（人民幣，下同）。深圳市規劃國土委的數據亦顯示，深圳新房均價從2016年9月的每平方米61,600元下滑至今年4月的每平方米54,619元，跌幅達到11.3%。儘管4月深圳新房成交環比出現大漲，但是3月的成交則創出了2009年以來的新低紀錄，購房者觀望的情緒可見一斑。目前深圳二手房報價仍然下跌，上周業主報價仍在下調，最多的下調5%，他們擔憂房價下跌導致資產縮水，於是紛紛拋售。

分析：今年樓價跌5%

綜合開發研究院（中國深圳）旅遊與地產研究中心主任宋丁表示，嚴厲的調控是導致深圳樓市持續調整和低迷的主因。他認為，今年深圳樓市整體將在小幅下跌中保持平穩，整體市場跌幅約5%至10%，個別區域可能達到10%以上。不過，由於存在巨大的需求和土地資源供應不足，深圳樓市不會出現暴跌的現象，預計今年深圳樓市將在小幅調整的情況下總體保持平穩。

投資需求持續降溫

深圳市房地產研究中心主任王鋒亦認為，今年以來，隨著深圳加強二手房市場管控，嚴格實施二手房網簽備案制度，嚴厲打擊二手房違法違規行為，二手市場整體表現平穩。二手房市場已出現三個明顯的變化，即成交總體回落、價格持續平穩和個人購房基本為首套置業絕對主力，佔比逾九成以上，嚴厲的調控政策因而很好地打擊了投資需求。此前，在前年和去年初，深圳樓市投資需求佔比逾兩成。

另外，由於5月是市場傳統銷售旺季，許多開發商積極推盤，市場預期新盤供應量將會有所增加，亦是導致二手房價下跌的一大原因。據美聯物業全國研究中心的數據顯示，5月預計有招商中環、卓越星源、龍光玖龍台、萬科麓城四期、中糧祥雲國際等10個樓盤，區域主要集中在龍崗和羅湖等地。

3個月斥118億 連掃區內兩項目

商用物業（包括商廈和商貿大廈）有價有市，前景亮麗，吸引本港大發展商紛出手爭奪該類用地，新世界發展（00017）繼今年2月以破全港商貿地造價紀錄的逾77.9億元投得長沙灣瓊林街商貿地後，昨天再下一城擊敗7個對手，以逼近市場估值上限的40.288億元，投得同區荔枝角道近長順街商業地（下稱長順街項目），約3個月內斥逾118億元連取長沙灣區兩幅矚目商用地皮。

鄭志剛：看好九龍西前景

新世界發展剛投得的長順街項目，鄰近長沙灣分區警署，步行往港鐵荔枝角站只需約5分鐘，地盤面積約4.49萬方呎，總樓面面積約53.88萬方呎。項目上周五截標時，地政總署共收到8份標書，包括本港主要發展商長實（01113）、新地（00016）和中資財團保利置業（00119）等。

業界原預計項目的地價最高約40.4億元，每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）約7500元，結果新世界發展以逼近上限的40.288億元投得用地，樓面呎價約7478元，較今年2月該集團投得的瓊林街商貿地樓面呎價7808元僅低約4%。

新世界發展執行副主席兼總經理鄭志剛稱，計劃於長順街用地興建一座甲級寫字樓，冀發展為區內地標式建築，強調「集團十分看好九龍西未來發展」。市場估計項目地價連建築費等總投資額約62億元，即每方呎總發展成本約1.15萬元。

賣地章程顯示，新世界須在長順街項目興建一所幼兒中心及一個長者鄰舍中心，落成後由政府回購，同時另須興建公眾停車場。

落成發售 建呎料逾1.4萬

新世界今年於長沙灣區屢有動作，除2月投得瓊林街商貿地，今年1月集團亦就位於東京街和福榮街交界的懷德工業大廈補地價，擬重建作商住樓宇。鄭志剛指新世界視長沙灣區為策略性據點，未來在發展和營運上，冀3個項目可以產生協同效應。近年長沙灣區全新商廈不算多，新供應有第一集團近月拆售的長沙灣道650號中國船舶大廈，建築面積成交呎價約1.07萬至1.9萬元。市場人士估計，長順街項目日後若推出發售，每方呎建築面積售價可達1.4萬元或以上。

該區未來仍有商用地皮推出，地政總署已安排長沙灣永康街、汝州西街與永明街交界商貿地於本季內推出招標，該地皮可建總樓面約37.1萬方呎，市場估值約26億元，樓面呎價約7000元。

理想城市集團企業估值部主管張聖典指出，新世界再下一城中標長沙灣區商貿地皮，日後在推廣和項目管理等都可享協同效應，亦反映發展商對長沙灣區的發展前景有信心，他認為，長沙灣區的寫字樓物業價格較落後，但全區配套設施趨成熟，料該區物業造價可追落後。高力國際亞洲區估價及諮詢副常務董事張翹楚說，長沙灣區大型項目不多，長順街用地接近港鐵站，料項目建成後無論拆售或者放租的前景都理想。

寫字樓需求旺 商業地爭崩頭
新世界發展（00017）3個月內鯨吞兩幅長沙灣區商業及商貿用地，燃起市場對該類物業的關注。

而中區美利道商業地王將於本周五截標，勢將進一步推高核心區商用物業的造價，進而令外圍地區同類物業價格也水漲船高，所以多個大發展商先後出手吸納非核心區商業用地皮。

美利道地王勢推升造價

事實上，新地（00016）去年5月以每方呎樓面地價6039元，中標葵涌一幅蚊型商貿地，當時一度成為全港商貿地樓面呎價之冠，不過，紀錄保持不足半年，信置（00083）牽頭財團去年10月以25.28億元投得黃竹坑業勤街及黃竹坑道商貿地，樓面呎價達8872元，再創全港新高。

美聯工商舖（00459）行政總裁黃漢成坦言，目前商業及商貿地地價相對較低，市場對寫字樓樓面需求「又開始返嚟」，帶動租金及售價處於一浪高於一浪的上升軌，發展商認為有利可圖，因而紛紛吸納相關地皮。

加上中區美利道商業地皮正在招標，市場料批出的每方呎樓面地價可達4萬元以上，增加發展商爭奪商業及商貿用地的誘因，「今日用7000幾蚊（樓面呎價）買塊非核心區（商業或商貿）地，日後就有溢價效應」，料市場需求持續增加下，本地中小及大型發展商將繼續聚焦非核心區商業及商貿地皮。

另外，恆地（00012）旗下長沙灣活化工廈作商業用途的創匯國際中心，日前推出首批5層共30個單位，市場消息稱已火速沽清，發展商更部署加價加推，可見非核心區商業及商貿物業非常渴市。


新世界半年賣樓套百億 3年高
(經濟)

一手新盤熱賣，今年未足半年，多家發展商住宅銷售已套現過百億元，最新的為新世界發展（00017）旗下獨資連合作項目共售出逾千伙，料已套現約104億元，創3年新高。

獨資連合作盤 共售逾千伙

今年首4個月一手成交已逾7,000伙，成交金額逾970億元，各大發展商逐一報捷。

據本報記者統計成交紀錄冊，新世界發展今年至今主力推售3個全新項目，包括荃灣柏傲灣（983伙）、唐人新村柏巒第1期（51幢洋房）及清水灣傲瀧（680伙），連同餘貨，集團旗下共售出約940伙單位，套現約99億元。

其中成績最好的可算為荃灣西站項目柏傲灣，在今年1月下旬首度開售後，兩個多月內售出逾9成單位，至今累售916伙，佔全盤93%，套現逾87億元。而項目的1房戶成交價最高達960萬元，亦為新界區1房造價新紀錄。

除旗下銷售的項目外，集團與其他發展商的合作項目亦錄得不俗收益，馬鞍山迎海5個期數今年售出約94伙，為新世界套現約5億元。

累計集團今年住宅銷售已錄約104億元，為繼新地（00016）及長實（01113）之後，今年第3個在住宅市場吸金過百億的發展商。

資料顯示，新世界在2015及2016年，賣樓套現的金額均不足100億元，故集團今年的成績，已可肯定成為2014年之後的3年新高。在2014年，新世界售樓金額逾220億元，為歷來新高。

3全新項目 473單位年內推

集團推盤步伐未有停止，根據發展商早前公布，新世界在餘下逾半年時間內，尚有3個全新項目推出，包括屯門鄉事會路項目（100伙）、西營盤ARTISAN HOUSE（250伙）、以及元朗唐人新村項目（123伙）共473單位。

清水灣傲瀧47伙 今截標

另傲瀧繼續推售，第2輪招標將於今天正午12時截止，涉及47個第10座及第11座的單位。

天寰設連泳池特色戶 啟德首見

恆地（00012）旗下西環翰林峰低價推售掀起入票潮，發展商打鐵趁熱連環加推，昨日推出第3張價單涉及72伙，並首度推出第5座單位，折實平均呎價2.8萬元，與上批相若；下周二發售單位將增至200伙，供大手購貨的單位亦上調至70伙。建灝地產旗下九龍東啟德天寰昨日上載樓書，發展商預料下周開價，將與長實（01113）荃灣海之戀第3期正面交鋒。

累收逾2400票 超購11倍

恆地日前預告周五前加推第3批單位，昨日即加推72伙，全部位於首度推出的第5座，實用面積216及551方呎，折實平均呎價約2.8萬元，與上一批相若。折實最平單位為5座5樓B室，實用面積216方呎的開放式單位，折實約551.7萬元，呎價2.55萬元；新價單全數推出並於下周二發售，令總發售單位增至200伙，供A組大手購貨組別認購的單位增至70伙，佔約35%。翰林峰入票持續，市場消息稱至昨日累收逾2400票，以總發售單位計，超購11倍，凍資2.2億元。位於西環皇后大道西460號的翰林峰總單位共645伙，實用面積174至1258方呎，預計2019年9月中落成入伙。

建灝地產旗下啟德沐寧街1號天寰昨日上載樓書，提供822伙，實用面積232至2555方呎，明年底落成入伙。樓書顯示，項目共有4個特色戶設有私人泳池，其中2伙為高座頂層天池屋，為啟德區首個提供泳池屋的項目。

海之戀下周開價硬撼

建灝地產投資部經理鄭智荣表示，天寰上載樓書後，示範單位最快下周一或之前開放，隨後將開價，首批不少於165伙。他說，現時啟德區新盤平均呎價約2.1萬至2.2萬元，首批將有折讓，料以開心價推售，日後加推並有加價空間。

天寰延至下周開價，將與同樣預計下星期開價的海之戀第3期正面交鋒。長實地產投資董事郭子威表示，項目樓書今日上載，本周五起一連三天在深圳進行推介會，安排下周來港參觀示範單位；另與豐澤合作，買家可獲VIP卡，購買電器可獲折扣。位於荃灣大河道100號的海之戀第3期，總單位970伙，實用面積370至1149方呎，明年9月底入伙。

華懋集團旗下九龍塘現樓豪宅項目賢文禮士昨天首現撻訂，涉及3宗，以2524萬至3400餘萬元成交價計，料遭殺訂共逾460萬元。項目位於延文禮士道38號，提供134伙，實用面積509至4380方呎。

樓市氣氛急升溫，資助房屋售價亦狂追落後。天水圍居屋天盛苑一個高層3房戶，本月初以白表價（自由市場，已補地價）543萬元易手，造價盡破全區居屋紀錄之餘，亦媲美同區私樓嘉湖山莊最近的成交價。

天盛苑白表543萬直逼嘉湖

中原地產分行經理黃建津表示，天盛苑C座高層8室，實用面積634方呎，上月底以白表價600萬元放盤，放盤3天即獲同區換樓客以543萬元承接，儘管是次減價57萬元沽出，但造價仍刷新該屋苑新高紀錄，並成為天水圍區首宗造價升穿500萬元大關的居屋成交，呎價約8565元。原業主2000年4月透過聯名方式以綠表價81.43萬元購入，未計補地價賬面大賺逾461萬元，升值約5.7倍。

事實上，銀行對該單位估價相當進取，據中銀香港（02388）及恆生銀行（00011）網上估價系統顯示，該單位估價為603萬至607萬元，較是次成交價高最少11%。

中原地產副區域營業董事王樹明透露，鄰近天盛苑的嘉湖山莊，本月暫錄兩宗同類逾600方呎的3房單位成交，其中美湖居1座高層A室，實用面積629方呎，成交價548萬元；樂湖居10座高層A室，實用面積636方呎，成交價550萬元。換言之，天盛苑是次造價已直逼嘉湖山莊，較之僅低約1%。

沙田愉城苑619.8萬最貴

破頂聲不絕的沙田區再現居屋新高價成交。中原地產副分區營業經理招錦昌表示，愉城苑D座高層3室，實用面積551方呎，兩房間隔，本月初以白表價630萬元放盤，期間吸引3組客出價洽購，昨日終以619.8萬元轉售予外區換樓客，造價創屋苑新高，呎價約1.12萬元。

私樓方面，荃灣新盤海之戀開售在即，同區二手市場亦升溫。中原地產資深分區營業經理陳忠燕表示，綠楊新邨D座高層5室，實用面積582方呎，3房間隔，新近獲投資者以775萬元承接，造價創屋苑新高，呎價約1.33萬元。

政府推出的「港人港地」實施情況受公眾關注，發展局表示，該項目目前仍在銷售樓花中，至今無收到特別豁免售予非港人的申請書，並指若發現違反個案，會按法例收回住宅單位。

據「港人港地」地契條款，發展商及業主轉售項目單位，只准售予本港永久性居民，並事前須取得地政總署書面同意，發展局局長馬紹祥昨回覆議員提問時指出，項目現時仍在售賣樓花階段，地政總署署長未有收到任何特別同意書的申請。

項目現處售樓花階段

馬紹祥指出，同意書是按土地契約條款發出，若有人違反同意書的條件，即未有按地契條款取得有效同意，地政總署會考慮採取執行地契條款行動，依例把涉及住宅單位收回，有關的權益會轉歸財政司司長法團。

　　近期樓市持續暢旺，各區二手盤紛錄新高成交。其中荃灣綠楊新邨高層戶，新近獲投資者以775萬元承接，呎價13316元，成交價及呎價同創屋苑新高。

　　中原分區營業經理陳忠燕表示，荃灣綠楊新邨D座高層05室，面積582方呎，3房間隔，獲投資者以775萬元承接，呎價13316元。成交價及呎價均創屋苑新高。買家屬投資者，見區內快將有大型新盤推出，看好發展前景，決定增持物業收租，原業主則於95年以283.15萬元買入單位，持貨22年沽貨，帳面獲利491.85萬元離場。

　　代理指，屯門美樂花園9座高層F室，面積591方呎，2房間隔，望公園及海景，以580萬元成交，呎價9814元創屋苑新高。

　　中原副區域營業經理許永生表示，長沙灣昇悅居5座高層G室，面積504方呎，採2房間隔，經議價後以818萬元成交，造價創屋苑兩房戶次高，呎價16230元，新買家為外區客，購入作自用。

　　市場消息指，沙田好運中心楓林閣中層E室，面積348方呎，以500萬元零議價售出，呎價14368元。據了解，上址樓上單位曾有住戶跳樓，但不影響承造按揭。

　　祥益分行經理林家倫表示，天水圍嘉湖山莊美湖居1座中層E室，面積441方呎，屬2房間隔，日前獲區內首置客垂青，以433.8萬元購入單位，呎價為9837元，屬市場價成交。

　　香港置業首席分區董事溫智力表示，鰂魚涌太古城寶安閣低層A室，面積約706方呎，屬3房間隔，向東北望園景，以約1190萬元易手，呎價約16856元，買家為同區分支家庭。

　　利嘉閣助理分區經理黃永全稱，元朗RESIDENCE 譽88 1座中層H室，面積約477方呎，望開揚景，以581萬元成交，呎價約12180元。據悉，原業主在13年以約455.5萬元買入上述單位，持貨約4年，現轉手帳面獲利約125.5萬元。

　　世紀21奇豐分行經理胡佩碧表示，馬鞍山中心2座中層H室，面積609方呎，3房間隔，望開揚景，經議價後以728萬元沽出，呎價11954元，屬市價水平。

　　除私樓外，居屋亦錄得高價交投，中原分行經理黃建津稱，天水圍天盛苑C座高層8室，面積634方呎，3房間隔，以543萬元自由市場價沽出，呎價8565元，造價創區內已補價居屋新高。

　　美聯高級分區營業經理鍾燕河表示，馬鞍山居屋福安花園2座高層J室，面積484方呎，單位屬2房間隔，獲用家以自由市場價525萬元成交，呎價10847元創屋苑新高。

台商在柬埔寨最大推案、總銷75億的「天空樹SKYTREE」，昨（10）日獲合庫銀金邊分行3,500萬美元（折合台幣逾10億元）聯貸。該案不僅是柬埔寨首件國際土建融聯貸案，也是新政府推動「新南向政策」以來、規模較大的聯貸案，備受外界矚目。

位於柬埔寨首都金邊，由J&L國際文創地產開發、松穎國際地產總代理的「天空樹SKYTREE」住商大樓聯貸案，合庫銀為主辦行，台銀、土銀、台企銀、陽信、板信等共同參與，期間3年，利率水準約4.5％。

J&L國際文創地產與松穎國際地產母公司、為台灣製鞋業者佳奇集團，而「天空樹SKYTREE」也是該集團跨足柬埔寨不動產的首案。

佳奇集團創立近40年，集開發設計、材料配套、生產製造、市場銷售一條龍，在台灣、越南、柬埔寨等地設有多家鞋廠與貿易公司，專為國際知名品牌如Bugatti、Tommy Hilfiger、AIGLE、BATA等旗下鞋品代工，年銷量約120萬雙。

佳奇集團董事長吳景亮，早年因拓展鞋業之故，1997年就在柬埔寨投資移民，深耕當地20餘年，擁有柬埔寨公民證，除「天空樹SKYTREE」一案外，該集團在金邊、西哈努克港等區域，尚有逾300公頃土地，財力雄厚。

松穎國際地產總經理吳子昀表示，「天空樹SKYTREE」基地位於金邊，總戶數1,104戶，含A、B棟住宅、C棟住商大樓，坪數11/42坪，主打精裝全配，採酒店式管理的豪華公寓。吳子昀表示，A棟已完銷，B棟預計9月開賣，C棟6成量體的住宅規劃目前已售2成；C棟另外4成量體將與知名國際飯店集團合作，朝觀光飯店規劃。

吳景亮表示，柬埔寨經濟成長率連年破7％，首都金邊吸引購物商場、連鎖餐飲、銀行、國際品牌爭相進駐，加上柬埔寨人口平均年齡約24歲，擁有人口紅利。

由於台灣政府積極推動「新南向政策」，激勵台商赴柬投資意願，如寶成、中鋼構等都陸續進駐柬埔寨設廠。金邊在各國外資不斷湧入下，帶動不動產買賣熱絡，吸引各國不動產業者搶進。此外，柬埔寨存放款利差高於台灣近4倍，吸引台灣銀行業者如合庫、台企銀、國泰世華、一銀、兆豐、玉山等爭相搶進金邊設分行。

澳洲銀行業監管機構將在影子銀行部門和特定地理區域方面，獲得新的權力來遏制房地產貸款。

由於全澳洲最大的城市房價漲勢驚人，引起政客和中央銀行的關注，所以澳洲審慎監管局 (APRA) 獲得額外的權力和資金以處理相關問題。

澳洲政府官員 Scott Morrison 表示，政府將立法擴大 APRA 對非銀行貸款部門實行控制的能力，並明確允許他們根據地點區分貸款控制的類別。目前，Scott 正在遞交聯邦預算。

去年，澳洲四大國內銀行全部退出借貸業務，依賴海外收入。隨著中國買家的需求旺盛，一些企業規模較小的玩家開始投入這有利可圖的市場。在最近幾週，大型營運商已經開始回歸，澳洲金融評論報導，私募股權巨頭 KKR 和 Fortress 投資集團也正在關注該產業。

此外，對國內貸款人的新限制，包括新貸款利息的上限 ，一些風險較高的措施可能會移轉至非銀行部門。

讓 APRA 能夠透過地理位置進行規範，這將使得它能夠將目標限制在雪梨和墨爾本，也就是價格上漲最快的地區，而不會影響其他市場條件較為緩和的其他澳洲城市。

英國最大住房貸款金融服務商之一哈利法克斯公司 8 日公佈的房價監測數據顯示，4 月份英國房價較 3 月份下跌 0.1%，是年初以來首次環比下跌。

新華社報導，數據顯示，截至 4 月的 3 個月，英國平均房價同比上漲 3.8%，與截至 3 月的 3 個月平均房價同比漲幅持平，是自 2013 年 5 月以來最低增幅。

英國抵押放貸商全國（集團）公司此前公佈的數據也顯示，繼 3 月環比下跌 0.3% 後，4 月房價環比下跌 0.4% ，同比則上漲 2.6%，是自 2013 年 6 月以來最低增幅。

兩家統計機構的數據都顯示，英國房價上漲動能減弱。除房價指標外，英格蘭銀行公佈的數據顯示，3 月份英國抵押貸款批准數量降至 6 個月來最低點，這也從另一個側面印證了住房需求減緩的事實。

在英國，房產目前仍受到許多居民追捧，被當成比其他資產更可靠的長期投資標的。另一方面，不少金融機構爭相降價提供更有吸引力的住房抵押貸款，購房貸款成本正在降低。市場分析人士認為，連續高漲的房價超出首次購房者的承受能力，是導致購房需求下降的主要原因。

英國央行 2014 年 頒布規定，對抵押貸款槓桿作出限制，要求金融機構不得提供超過借款人年收入 4.5 倍的貸款。據英國國家統計局 3 月發佈的數據，2016 年英格蘭和威爾士的房價約為當地居民年收入中值的 7.6 倍，比 1997 年的 3.6 倍翻了一番還多。這導致許多人不符合貸款的條件。

展望未來，馬丁 · 埃利斯認為，持續的低利率和住房供應不足在未來幾個月內有望支撐房價。但一些抵押貸款經紀人稱，房價評估師對房價的估值開始下降，因為謹慎情緒開始變得更加普遍。賣房者開始意識到其房屋的價值並不如他們想像的那麼高。

分析人士認為，未來市場走勢取決於房價、工資收入和利率三者之間的變動關係。目前來看，英國房價今後幾個月可能將持穩或小幅回落。但從長期來看，不斷上升的通脹水準或許會導致加息，這將對房價形成巨大壓力。