高雄仁武區便宜17%最多 北市萬華居次

新案殺價
新案行情不再激情演出，當價格緩步下修之際，根據網路業者觀察，雙北市、高雄市竟出現10個行政區，新案成交價低於區域屋齡10年內中古大樓。其中，高雄市仁武區、台北市萬華區平均新案成交行情，竟分別低於區域中古屋17%、10%。

據591新建案調查，六都各行政區銷售中的新建案平均開價與成交價（開價打85折估算），與該區屋齡10年內的中古屋，近1年的平均成交價相比，高雄市仁武區大樓新建案平均成交單價約15.77萬元，中古大樓平均每坪約19.04萬元，新案低於中古行情約17%，堪稱六都中「讓利讓最大」的行政區。

高雄市上榜多
數字科技副理游儲宇表示，高市除仁武區，另包括橋頭、小港、楠梓、三民等區，皆出現新案價低於中古大樓的情形，「除三民區外，其他個區皆處蛋白區，1字頭房價相對便宜，加上緊鄰工業區，需求穩定，一度挑戰2字頭大關，但自2015年房市反轉，房價也跟著下修1~2成。」目前如仁武區「幸湖灣」、楠梓區「天天微笑」、「SMART」，及小港區「漢民捷座」，皆主打破盤價吸客。

台灣房屋仁武大灣特許加盟店店東黃藝仁認為，「仁武區大樓行情，本應在每坪15~16萬元間，部分路段如慈惠八街、大豐街、澄仁西街等，因高價社區拉抬整體行情，僅屬特例。」

台北市萬華區大樓新建案近1年平均成交單價約59.25萬元，中古大樓則約每坪65.85萬元，新案低於中古行情約10%。雙北市中包括士林區、永和區、五股區、鶯歌區等，新案行情約比中古大樓案低0.1~6.7%。

萬華區有價差
游儲宇指出，萬華區南北2區新推案存在價差，其中，成交單價5字頭的個案，多集中在北萬華靠河堤或是南萬華一帶，現正銷售中如「萬喆」、「富華苑」等，開價普遍在每坪55~62萬元間。士林區則有不少位於社子，單價5字頭的建案，拉低平均行情。

萬華區過去1年實價揭露屋齡10年內大樓交易，有7成為康定路「晶麒」物件，該案揭露單價平均在70萬元左右，因此拉升萬華區中古屋行情。全國不動產萬華萬大加盟店經理徐志剛認為，撇除特殊交易，萬華區中古大樓，以房價處較為低檔的南萬華來看，成交要破5字頭很難，「新案價要比中古屋低，不會是常態。」

「議價空間仍是關鍵」

台北市房價表現仍疲弱，北市地政局昨發布全市住宅價格指數報告，今年1月住宅價格指數為107.18，月減0.88%，已連3月走跌，更較去年同期下滑2.25%，地政局分析，全市住宅指數月線、季線持續走低，中長期房價走勢仍偏弱。專家也認為，今年買賣議價空間仍是關鍵，預料房價走跌仍是不可擋趨勢。

台北市地政局每月定期發布住宅價格報告，供各界掌握市場動態，最新一期報告指出，全市房價仍維持下跌走勢，住宅價格指數來到107.18，標準住宅總價1341萬元，單價則在每坪49.32萬元，持續低於5字頭，住宅大樓及公寓則分別在每坪58.21萬、32.03萬元。

估北市將下修5%
地政局指出，1月全市住宅價格月線、季線連3個月下跌，帶動半年線續跌，中長期走勢偏弱；觀察大樓與公寓價格表現，大樓月線雖轉跌，惟未扭轉季線及半年線上揚走勢，公寓月線止跌反彈，但季線及半年線仍分別連續17個月及15個月走低，中長期價格表現續弱。

台北大學不動產與城鄉環境學系教授彭建文指出，由於市場餘屋仍多，在建商去化壓力下，短期要看到房價止跌回升不易；另方面，雖然大環境朝向較好的方向走，不過市場仍維持緩慢調整步調，加上買賣雙方持續小心試探，預料今年北市房價依行政區狀況不同，將持平至下修5%。

專家：信心問題
彭建文表示，美國升息後台灣未同步反映，可見在利率調升上，台灣腳步是較落後的，且今年大環境氛圍又比去年好，利空因素不多，房市買賣還是回歸信心問題。

台經院副研究員劉佩真分析，從今年從首季、4月買賣移轉棟數的落差可發現，現在市場沒有追漲力道，只有逢低承接的買盤，加上部分新案價格還是有開高狀況，預料接下來3季，買賣雙方拉鋸狀況會是一個關鍵。

而房市不景氣也反映在仲介業，地政局指出，截至今年4月已核發不動產經營許可共2638家，目前執業中家數為990家，月減5家、年減39家，創下近一年來新低點，而執業中家數佔全體約37.53%，數量持續下探。

「有望逐步回升」
全國不動產總經理石吉平指出，去年受到土壤液化、持有稅喊漲衝擊，買氣觀望，房市烏雲罩頂，不過今年以來，政府宣示不打房且頻頻釋出政策利多，預期未來跌幅將逐漸收斂，交易量有望逐步回升。
民眾黃小姐說，北市房價一直居高不下，已成不敢想的夢，也沒感受到明顯下跌，未來要買房還是會優先考慮北市外圍。

距美術公園僅300米 社區面積3008坪

高雄市今年房市買氣有逐漸回溫跡象，近期大樓推案明顯增加！高雄市龍頭建商京城建設集團昨日舉辦「京城美術世界」公開活動，該案基地距美術公園僅300公尺，社區戶數逾350戶、總銷100億元，是今年高雄市最大的結構銷售開發案。

戶戶60坪大3房
鼓山美術館地區屬高市精華地段，被視為高雄市豪宅地段。「京城美術世界」基地位於美術公園首排的美術東二路，社區面積達3008坪，是該區至2009年指標豪宅案「美術之星」後，社區面積次高開發案。
該案接待會館造價逾1500萬元，位置正是京城建設於2013年以總價42.71億元、溢價36%標下1394.8坪土地，換算每坪單價達306萬元。

「京城美術世界」坪數戶戶至少60坪，大3~4房，社區臨路退縮25米，大樓採美國EPS制震系統，搭配中空樓板，社區規劃800坪前庭休憩廣場，29樓規劃空中會館，頂樓則有寬度50米景觀泳池。

每坪開價26萬
上揚國際副總經理施棟瀝指出，該案周邊即佔地41公頃美術公園，周邊有台鐵與環狀輕軌地下化工程施工，周邊重大建設議題多，無論休憩與交通機能已逐漸完善，「該案今明2天於接待中心舉辦熱氣球搭乘活動，因每天可搭乘人數僅200人，目前報名踴躍將於現場排隊抽籤！」

永慶不動產高雄中華藝校加盟店店長郭銘揮指出，近3年該區扣除新案，中古屋成交均價介於20~21萬元，此次該案開價備受市場矚目，雖沒有事前傳言1字頭房價，但精裝屋每坪開價26萬元起，符合當地新案開價行情，但因戶數逾350戶，推案量體大，能否開出銷售紅盤仍待市場觀察。

京城美術世界小檔案
●位置：高雄市鼓山區美術東二路、美術北5街口
●單價：每坪26~36萬元
●基地╱戶數：3008坪/ 366戶
●坪數╱格局：60~115坪/3~4房
●樓層：地上29層、地下4層
●完工日：預計2018年6月
●產品特色：
˙位美術館地區，步行5分鐘內可到美術公園與市立美術館
˙基地退縮25米，社區規劃800坪前庭休憩廣場
˙29樓有空中會館，頂樓寬度50米景觀泳池
˙國EPS制震系統，搭配中空樓板
˙總銷百億為高市今年最大結構銷售案
資料來源：京城建設集團

新竹縣房屋稅爭議延燒，本月4日新竹縣議會通過《新竹縣房屋稅徵收率自治條例》修正案，刪除原非自用宅2戶以下、3戶以上差別稅率，今年7月起統一改課徵1.6%稅率，此舉引發2名議員請辭，昨巢運舉辦記者會轟財政部、新竹縣府擺爛，修法開倒車。

財政部2014年通過修正《房屋稅條例》第五條第一款，擴大自用及非自用的房屋稅稅率差距，自用住宅1.2%、非自用1.5%~3.6%，地方政府得依所有權人持有戶數訂差別稅率，不過目前全台僅4縣市落實，其餘均維持非自住單一稅率，而新竹縣本月議會通過新修正案，也取消2015年通過的差別稅率，讓當初提案的2名議員高偉凱、周江杰憤而請辭。

財部：不便指正
昨2名議員出席巢運記者會，痛批縣府走回頭路，且地方基礎建設經費不足，卻又走上減稅回頭路，高偉凱痛批，這次縣府修法只影響到8%有4屋以上多房族、建商，「根本是幫富人、建商減稅！」

巢運發言人彭揚凱呼籲，很多地方政府喊窮，卻又不斷減稅、請客，接著再跟中央討錢，「財政部作為一個監督機關，怎麼可以容許這樣的情況不斷發生？」立委吳玉琴指出，目前全台還有17個縣市只有單一稅率，財政部應一併檢討。
對此，賦稅署財產稅組長李素蘭回應，當初《房屋稅條例》修法希望地方保有彈性制定空間，因此尊重自治權限，「財部僅能做適法性監督，若無違法，不便針對個別縣市指正。」

高雄市今年房地產市場，在過完農曆年後，逐漸恢復熱絡的買賣氣氛，不但建商出手獵地的態度轉趨積極，推出預售大樓個案的積極度也大增，合計總銷金額保守估計將超過450億元，形成近來難得一見的百花齊開盛況。

京城建設位於美術館特區的百億元「美術世界」在母親節假期，推出結構銷售，興富發、達麗、聯上、城揚、華雄、以及泰郡等建商，至少9個預售案也將在近2季推出。

這一波，鼓吹建商推案預售態度最積極者，當屬上揚國際，京城建設的「美術世界」就是其中一例顯著案例，京城建設發言人周敬恆說，位於高雄美術館特區的京城「美術世界」，每坪26萬元到36萬元，總銷100億元，坪數介於59坪到116坪，主攻首換市場。

周敬恆表示，美術館特區土地利用率已達70％以上，可供建屋的空間不多，目前的新案，少之又少，市場主要是以餘屋的銷售為主，因此，決定在高雄房市買氣熱潮之下，在母親節假期推出結構預售，而不再等到2018年第一季完工的成屋銷售。

根據了解，想要趁著高雄房地產市場溫度未退的熱潮推出預售案的，除了京城建設的「美術世界」，還包括興富發的「興富發中都案」、達麗的「達麗六合路案」，接待中心都在興建與整建中；龍登廣告承銷的「華雄新市鎮案」及「城揚全誠澄德段案」兩案進度接近，都預期在6月底、7月初左右進場。

另外，其它準備採取預售的個案，「興富發果貿案」將視中都案銷售狀況再決定進場時間；「達麗海科大案」有機會於928檔期公開；聯上建設的「聯上後昌路案」，可望在7到8月間進場，「五福成功二案」預定928檔期公開，至於鳳山區的「泰郡瑞興案」， 928檔期也可望推出。

這次的預售潮，合計的銷售總額保守估計將超過450億元，而且幾乎是全面開花，從市區蛋黃區的美術館特區、一直到郊區的楠梓區、到橋頭區，東至鳳山區，而且時間橫跨第2季和第3季，可以說是呈現難得一見的百花齊放盛況。

高雄市不動產開發公會房屋市場委員會主委呂金發說，今年高雄的房地產市場，雖然不是全面性回溫，但是的確比去年下半年還好，特別是鳳山區等部份特定區域，因此，這一波的預售潮也可以視為未來房市走勢的觀察指標。

為台北市地政局分析最近一期的實價登錄量價動態及住宅價格指數，同時整合全市建物買賣案量及不動產經紀業執業中家數等資料後指出，綜觀近一年不動產市場交易量價變動，2017年4月建物買賣登記件數1,110件，較3月減少16.79％，較去年同期增加18.21％；不動產經紀業執業中家數為990家，較3月995家減少5家，減幅0.50％，較去年同期1,029家減少39家，減幅3.79％。

另統計最近一期(2017年1月)實價登錄量價動態，全市交易量共631件，較2016年12月減少40.36％，較去年同期減少3.07％；交易總金額145.57億元，較2016年12月減少50.59％，較去年同期減少2.10％；住宅價格指數107.18，較2016年12月下跌0.88％，較去年同期下跌2.25％。


台北市地政局指出，2017年4月建物買賣登記件數1,110件，較上月1,334件減少224件，減幅16.79％。較去年同期939件增加171件，增幅18.21％，較去年平均1,182件減少72件，減幅6.09％；而建物買賣登記棟數4月1,707棟，較上月1,993棟減少286棟，減幅14.35％，較去年同期1,363棟增加344棟，漲幅25.24％，較去年平均1,792件減少85棟，減幅4.74％。(詳圖1)。

全市截至2017年4月已核發不動產經營許可共2,638家，目前執業中家數為990家，比例為37.53％，另執業中家數較上月995家減少 5家，減幅0.50％，較去年同期1,029家減少39家，減幅3.79％，較去年每月平均執業中家數1,025家減少35家，減幅3.41％。 (詳圖1)。


台北市地政局表示，最近一期(2017年1月)實價登錄量價動態，全市交易量共631件，較2016年12月1,058件減少427件，減幅40.36％，較去年同期651件減少20件，減幅3.07％，較去年平均865件減少234件，減幅27.05％。交易總金額為145.57億元，較2016年12月294.62億元減少149.05億元，減幅50.59％；較去年同期148.69億元，減少3.12億元，減幅2.10％，較去年平均214.44億元減少68.87億元，減幅32.12％(詳圖2) 。


1月全市住宅價格指數107.18，連續3個月下跌，較2016年12月下跌0.88％，較去年同期(2016年1月)下跌2.25％，標準住宅總價1,341萬元，標準住宅單價每坪49.32萬元。大樓住宅價格指數119.40，較2016年12月下跌1.72％，較去年同期上漲3.80％。公寓住宅價格指數98.9，較2016年12月上漲0.72％，較去年同期下跌9.05％(詳圖3)。1月全市住宅價格月線、季線連續3個月下跌，帶動半年線續跌，中長期走勢偏弱；觀察大樓與公寓價格表現，大樓月線雖轉跌，惟未扭轉季線及半年線上揚走勢，公寓月線止跌反彈，但季線及半年線仍分別連續17個月及15個月走低，中長期價格表現續弱。

擁有百年歷史的新竹車站，是除大台北之外，北部營收最多的車站，平均每日達2萬進出人次，台慶不動產根據實價登錄資料，觀察新竹車站前、後站周邊近2年成交量變化，前站成交量2017年1~2月128件，較去年同期35件，增加93件，年增率高達265％，年增近3倍，而後站成交量也有成長達4成，新竹市全區也有1成漲幅。

台慶不動產莊志成執行副總分析：「2017年新竹車站周邊買氣成長，主因近年來前、後站周邊，百貨、大賣場等知名品牌陸續進駐，就業機會增加，不僅吸引換屋族及置產客群進場，加上區域房價較雙北、台中地區親民，吸引部分北、中部外地民眾願意跨區置產；而2017年4月納入行政院前瞻基礎建設的『新竹大車站計畫』，將建置跨站平台，引進休閒娛樂及百貨飯店等商業活動，可望縫合並帶動前、後站發展，因此，在預期效益下，民眾看好未來房市，選擇即早進場購屋，促使2017年新竹車站前、後站交易量大增。」

莊志成執行副總補充，從實價登錄來看，201年新竹車站周邊交易佔新竹市全區約1/3，顯見重要交通運輸周邊仍是民眾熱門購屋區域，因此車站周邊房市越活絡，也會帶動新竹市的整體市場。

台慶不動產新竹民族站前加盟店黃筱媜店東說明：「新竹前站生活機能完整，有大遠百、遠東巨城及新光三越三大百貨，還有大潤發及城隍廟商圈，商圈發展成熟，加上距離竹科騎車僅10~15分鐘車程，吸引不少竹科就業人口跨區買房，成交案件中也有1~2成民眾來自台北、台中地區，今年3~4月成交量即較去年同期成長1~2成；而今年屋主心態逐漸軟化，不再堅持高價出售，願意讓利，也是促使成交的關鍵因素。」

黃筱媜店東補充，新竹前站交易以首購族群居多，主因區域物件總價帶約600~1,200萬元上下，多為屋齡10年內的新大樓，在中低總價、屋齡新的誘因下，加上鄰近商圈，生活機能佳，成為年輕人的購屋首選；而區域物件室內坪數約15~30坪左右，2~4房格局，單價每坪約16~23萬元，也吸引不少小家庭進場購屋。

有巢氏房屋新竹南大加盟店黃冠達店東說明：「早期新竹車站都以前站為重要開發區域，後站發展較緩，但在清大、交大、新竹高中、培英國中等八大明星學校進駐後，成為新竹地區的文教重鎮，也使後站周邊區域發展及生活機能逐漸成熟，吸引許多竹科、竹北、高鐵特區等其他行政區的家長購屋遷戶，需求量大增，近期學區周邊更是炙手可熱，今年3~4月成交量即成長30~40％，詢問度也較去年同期提升約4成。」

黃冠達店東表示，後站買房族群以外地及換屋族為主，區域物件以屋齡約20~30年的中古透天或華廈大樓居多，透天普遍位於巷弄內，建坪約50~60坪，總價帶約850~1,200萬元之間；至於華廈大樓則多為2~3房格局，坪數約25~40坪，每坪單價約18~22萬元左右，而屋齡10年內的大樓，也有每坪約23~26萬元上下的行情。

就怕一輩子當屋奴，很多年輕人根本不敢想要買房，不過買房跟屋奴其實不能畫成等號，專家就建議，買房不一定要一次到位，如果有心要脫離無殼蝸牛，可以用一屋換一屋的方式，小屋換大屋，老屋換新屋。

有幾分能力做幾分事，坤聯發建設執行長在《自由時報》報導提出，房價持續下探中，趁著房價修正、低利率的時機進場，先求有、再求好，以小換大再慢慢存購屋基金，會是首購族較快速達到買房目標的方式。 在有限預算裡要怎麼挑房？

《自由時報》試算出，若是以家庭收入3分之1做為每個月房貸基準，家庭月收入達到7萬元以上，可負擔總價900萬元的房屋，還有機會找到全新大樓。

不過也有人持反對意見，《Yahoo房地產》就認為現在房市盤整時期，買的房子不再保證未來會越住越增值，幫你賺到下一棟升級的新房子，建議不管是首購族或是換屋族，「空間格局最好能一次到位，因為其他因素，還能克服或適應」，比方買在公寓頂加，忍受爬樓梯不便，換取更大的使用空間。民眾也認為，小資族買屋很難兩全其美，有捨才有得。

另外，理財專家賴淑惠接受東森新聞雲採訪時表示，新鮮人起薪太低，很難存錢，加上購屋資金門檻相當高，讓收入有限的年輕人望之卻步，放棄買房，不過賴淑惠也指出「一開始低薪，不代表永遠低薪」，只要憑著個人努力，薪水還是會有成長空間，只要省吃儉用就能存到錢。

交通部次長王國材13日表示，前瞻軌道計畫目的是要健全全國軌道路網，是未來國家產業、觀光發展的基礎建設，並無遍地開花問題。

長風文教基金會昨日下午3時半舉辦座談會，交通部火速於下午5時半開記者會回應。王國材說，他們都有看直播，認為是十分專業的座談，也是交通部期待的，感謝前院長、前部長的指教。

針對外界質疑前瞻軌道計畫評估過程，交通部搬出38份共42筆評估報告放在記者會桌上，並表示，會整理評估過程，放上交通部官網專區供社會了解。

王國材說，輕軌在歐洲是城市的地標，形塑都市風貌，交通部知道在某些接近都市的地方會影響交通，所以淡海、安坑、未來的新竹輕軌，接近市區處都是高架段，不致阻隔都市發展。

王國材表示，一般公共運輸發展是從公車、輕軌，輕運量提升到重運量；淡海、安坑、基隆、新竹，都是中小型都市，評估已達輕軌階段，基隆及台北通勤也非常殷切，之所以挑出來做輕軌，都是針對運量做了評估、選擇適用運具。

各界質疑前瞻計畫是否經過專業審慎規畫？王國材強調，絕不是「三個月就做成決定」，自去年520新政府上任來，就已看了好幾本軌道計畫，前瞻計畫38項軌道計畫中，有九項計畫獲行政院核定、三項正辦理綜合規畫、14項正辦理可行性研究、六項僅編列規畫費用、六項是硬體設施升級無須辦理可行性研究。

外界質疑有的計劃仍在辨理可行性，為何就直接放入前瞻？他表示，這些可行性計畫都是地方爭取非常久，交通部評估認為已經成熟、沒有環評爭議，才納入前瞻計畫，比如新竹環狀輕軌，爭取了20年、規劃報告有N本，認為已到成熟地步。

近年，台灣房屋供給量過剩，空屋率越來越高，大量的餘屋也讓建商搶著讓利清倉，讓北台灣新成屋房價持續破底，不少區域出現1字頭房價，甚至法拍屋也有增量的趨勢。

新北市1字頭房價變多，從實價登錄觀察北台灣重劃區新屋行情，淡海、青埔、林口行情皆跌落1字頭，都是過去景氣熱絡時，瘋狂蓋屋推案的結果，房市名嘴Sway在臉書直言，這樣的跌幅才是正確的，而且根本還跌的不夠，淡海的空屋問題不是輕軌就能撐住房價的，未來直奔第一批投資客下手的單價10萬不是問題。

老是被譏笑是鬼城，房價自2015年至今，一口氣跌了22.3%，但這些對淡海新市政來說都還不夠慘，因為後面還有持續增加的法拍屋等著再剉房價。根據寬頻房訊統計，今年前4月雙北市待拍法拍屋數量較去年同期增加11.9%，而新北市又以淡水、新莊和蘆洲最多，都是過去建商推案量大的。

有巢氏房屋執行副總莊志成分析，淡水過去因為房價僅台北市的一半，加上有交通題材加持，讓建商大舉搶進，但近兩年房價持續走緩，市場以自住為主，受到北市房價修正影響，新北市房價利多不再，讓屋主開始願意拿出來賣。

　　低調的“閩係”房企中庚地産一直在謀求擁抱資本市場，這次他看中的是因兩大股東多年紛爭而淪為“殼股”的東方銀星。

　　前不久，東方銀星第一大股東晉中東鑫建材貿易有限公司在轉讓近30%上市公司股權予中庚地産後，後者披露將增持東方銀星股份至總股本的32%，屆時其將坐上第一大股東位置。東方銀星(600753，SH)4月22日公告披露，中庚地産董事長梁衍鋒進入公司董事會並當選董事長後，公司完成法人變更，梁衍鋒成為法定代表人。

　　中庚地産品牌部負責人在回復《每日經濟新聞》記者的採訪中表示，關于是否借殼上市，公司暫時無法對外披露，預計在5月下旬公司會有新的動作出來。

　　中庚地産高溢價接盤

　　3月3日，東方銀星披露，公司第一大股東晉中東鑫建材貿易有限公司(以下簡稱晉中東鑫)與中庚地産實業集團有限公司(以下簡稱中庚地産)簽署了《股份轉讓協議》。晉中東鑫通過協議轉讓的方式將其持有的公司3837.44萬股轉讓給中庚地産，轉讓價格經雙方協商確定為56.03元/股，股份轉讓價款合計為人民幣21.5億元。本次股權轉讓完成後，中庚地産將持有東方銀星3837.44萬股股票，佔公司總股本的29.98%。

　　這是入主東方銀星一年多之後，晉中東鑫今年以來策劃的第二次股份轉讓。此前，晉中東鑫擬以71.61元/股的價格，將3072萬股東方銀星以22億元的價格轉讓給招商局漳州開發區絲路新能源有限公司、及其全資子公司招新能源投資(上海)有限公司。不過此事僅在數日後就告吹。

　　相比上次轉讓計劃，晉中東鑫此次與中庚地産的交易價格折價了三成，但仍高達56.03元/股，較市價溢價51%，顯示出中庚地産拿殼的決心。

　　從2016年年報的內容來看，東方銀星力求重組的意圖明顯。在年報中其數度陳述公司業務受宏觀經濟態勢影響無法推進，建材行業産能過剩，還援引其受中央調控政策左右，未來或經過重大資産重組，調整公司主業，謀求整體轉型。

　　梳理發現，從2013年以來，東方銀星大股東之位上演了“擊鼓傳花”的遊戲。東方銀星大股東原為重慶銀星智業(集團)有限公司(以下簡稱銀星集團).2013年，豫商集團舉牌東方銀星，埋下了東方銀星股東內鬥的伏筆。

　　2015年8月，銀星集團與晉中東鑫簽署了《股份轉讓協議》，銀星集團通過協議轉讓的方式將其持有的全部上市公司股票2678.5萬股轉讓給晉中東鑫。

　　由于第一大股東晉中東鑫與第二大股東豫商集團及其一致行動人分別持有公司32%及31%股份，持股比例接近，雙方對控制權的爭奪已經導致公司治理情況混亂。

　　中庚地産表示，希望通過持有東方銀星股份，借助業務、人力資源和財務等方面的轉型改革，提高上市公司經營效益，改善上市公司治理結構，同時運用上市公司平臺有效整合優質資源，改善上市公司經營情況。

　　能否重組借殼存不確定性

　　早在2009年，中庚地産曾籌備上市事宜。轉眼8年已逝，如今中庚地産斥資21.5億元入主東方銀星的舉動，才是他進入資本市場的起點。

　　資料顯示，中庚地産注冊地址為福州市，注冊資本13億元。公司擁有梁衍鋒、梁秀華和朱元煥三名股東，持股比例分別為70%、20%和10%。按照中庚地産官方介紹，其業務范圍涵蓋地産、酒店商業、物業等。

　　在入主東方銀星後，中庚地産開始了首次資本運作。4月17日晚間，東方銀星公告稱，中庚地産將其持有公司3837.4萬股質押給了廈門國際信托。而這距離中庚地産入主東方銀星也僅才半個月的時間。

　　深圳前海永樂凱恆資産管理公司基金經理趙振津表示，股東質押股權融資是常規套路，中庚地産此次的動作不排除通過出讓權益借債進行杠桿融資。

　　在改組董事會後，中庚地産會如何運用東方銀星這個平臺是外界關注的焦點，但在當下監管趨嚴的背景下，其能有多大空間進行資本運作將考驗這家低調的閩企。

　　去年證監會出臺《上市公司重大資産重組管理辦法》，將借殼上市的認定標準從單一的資産總額擴展到總資産、凈資産、營業收入、凈利潤和股份等五個指標，還增設主營業務是否發生根本變化這一特殊指標。

　　安信證券分析師陳天城認為，新規完善和細化借殼、賣殼標準，增加對規避借殼的追責，將防止不達標資産的上市，同時防止企業通過借殼及配套募資快速而大規模地套利，這將大幅提高借殼門檻和賣殼成本。

　　“調控政策收緊，去年下半年來地産類重大資産重組沒有得到監管放行，中庚地産如果單純是地産類資産重組，通過的難度較大。”陳天城表示。

記者從廣西壯族自治區住房和城鄉建設廳獲悉，根據近日出臺的《廣西住房城鄉建設事業發展“十三五”規劃》，“十三五”時期廣西將開展租賃型保障性住房“租房券”、銷售型保障性住房“購房券”試點，建立住房保障物件同城置換、調劑保障性住房機制。


根據規劃，除了開展“租房券”和“購房券”試點，廣西還將發展新型住房租賃市場，培育以住房租賃為主營業務的專業化企業，鼓勵個人依法出租自有住房，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房。到2020年，廣西將基本實現公共租賃住房保障貨幣化。

同時，到2020年，廣西將完成保障性住房和城鎮棚戶區（危舊房）改造57.51萬套，住房租賃補貼發放戶數2.19萬戶，基本完成現有城中村改造任務，全區城鎮常住人口住房保障覆蓋率達到23%。

規劃強調，廣西將推進購租並舉的住房制度建設，構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系，多管道多形式做好住房供應，優先滿足居民自住性和改善性住房需求。

“對這個判決結果，我們是不能接受的，現在正在準備向最高法申請覆議。”5月8日，對北京莊勝房地產與信達投資、信達資產北京分公司和信達置業之間糾紛的終審判決結果，信達投資有限公司一位要求匿名的人士如是表示。

從2009年信達投資與莊勝地產合作開發北京東城區莊勝二期地塊，到2013年雙方反目對簿公堂，雙方因債務重組而結緣，莊勝地產從債務中脫身，信達投資獲得一個位於北京二環、目前估值達到400億元的地產專案，這本是一樁雙贏的生意。

在履約過程中，由於種種原因雙方漸生齟齬，2012年信達投資將專案股權轉讓給中信國安後，2013年莊勝地產將信達投資推上被告席，矛盾公開激化，雙方相互指責對方惡意違約，為這場歷時4年的訴訟拉開了序幕。

莊勝地產要求解除雙方簽訂的專案轉讓合作框架協定及補充協定，返還地塊專案權益、移交專案資料，並向信達方面索賠10億元違約金。而信達投資方面反訴要求莊勝地方開具專案轉讓發票，向信達置業移交專案拆遷資料。

2014年12月18日，北京市高級人民法院一審判決駁回了莊勝地產全部請求，支援了信達方面的全部反訴；隨後，莊勝地產向最高人民法院上訴，2017年3月24日，最高人民法院二審判決支援了莊勝地產全部請求，駁回了信達方面全部反訴。

一審和二審判決結果徹底逆轉，再加上10億元天價違約金，這一案件引發各界普遍關注。4月5日，莊勝地產向北京市高院申請強制執行，4月10日，北京高院決定立案執行。

經濟觀察報記者採訪信達投資、莊勝地產和中信國安過程中發現，三方對二審判決結果表達了不同看法，莊勝地產方面表示將加快強制執行力度；而信達投資和中信國安表示將申請覆議。

而這一切都要從莊勝地產資金鏈斷裂引發莊勝二期專案長期停滯說起。

莊勝二期遇困

莊勝地產是智利籍華人周建和在香港創立的房地產公司，1992年，北京市原宣武區政府在香港招商引資過程中，原籍湖南的周建和與他的莊勝地產介入宣武門舊城改造項目，與香港新世界在原崇文區的舊城改造項目幾乎同一時間啟動。

據莊勝地產副總經理張沛介紹，當時莊勝地產在宣武區舊城改造項目面積20公頃，1998年，項目一期占地5公頃、建築面積為37萬平方米的莊勝廣場項目完工，莊勝崇光百貨正式開業，與崇文區的新世界百貨形成北京南城兩個重要的商業區。

2002年莊勝地產開始啟動二期專案拆遷工作，據張沛介紹，二期專案占地15公頃，涉及5300戶居民，總建築面積75萬平方米，為當年北京最大的危改項目。但二期專案啟動兩年後，2004年莊勝地產因資金鏈問題，專案陷入停滯。

張沛認為，當時二期項目停滯主要受到政策因素影響，第一是舊城改造政策變化影響，最初二期拆遷主要採取商業開發+危改模式，“滾動開發，拆遷一塊地開發一塊，收回投資後再開發下一塊，前期投入成本比較大。”

經過與政府方面協商，採取第二種房改+危改模式，這一模式把貨幣安置轉化為回遷，降低了開發商前期成本投入，“三方讓利共贏，政府答應不收土地出讓金，我們承諾拆遷戶回遷房多出來的面積以經濟適用房價格計算，老百姓按工齡折算來確定房子的免費面積，多出的面積按經濟適用房價格購買。”張沛告訴記者。

張沛表示，在拆遷實施過程中，專案拆遷安置方式再次發生變化，“要求莊勝二期地塊拆遷戶全部外遷，一下增加了35%的貨幣安置，莊勝已經為拆遷投入16億元，回遷房僅僅建安成本，貨幣安置需要大量現金，莊勝沒有能力繼續投入了。”

第二個影響是土地出讓形式發生變化，2004年8月31日，國土資源部要求土地出讓必須履行招拍掛程式，“雖然專案後來按照遺留處理，可以按照協定出讓，但根據831政策，莊勝二期需要先繳納土地出讓金才能立項，莊勝沒錢交土地出讓金。”

2004年12月，原宣武區政府下發通知，停止莊勝二期土地出讓，專案立項、拆遷等手續過期不再續期，政府方面要求繳納土地出讓金後才能續辦專案手續，當時莊勝地產既沒有資金繼續投入拆遷，也沒有資金繳納土地出讓金，專案完全處於停滯狀態。張沛介紹，專案停滯前，莊勝二期已經完成85%拆遷工作和75%的市政道路建設。

信達介入

2004年下半年，隨著莊勝地產資金鏈斷裂，已經無法繼續償還各類債務，大部分到期債務處於違約狀態，同時，莊勝地產關聯公司莊勝百貨債務也前後處於違約狀態。主要涉及中國銀行湖南分行、廣發銀行及部分美元債務。

據信達投資方面透露，莊勝方面債務本息總額在40億元人民幣左右。

2004年底，由於財政部和中國銀行大規模剝離不良資產，信達資產北京辦事處（2010年改成信達資產北京分公司，以下簡稱“信達北分”）開始承接莊勝的部分債務，根據莊勝與信達方面簽訂的債務重組協定，信達北分作為債權人承接了莊勝地產和莊勝百貨共計9.51億元本金債務。

隨後為了推進債務權益回收，2008年前後，信達就債務重組和莊勝方面開始談判，主要採取為以物抵債方式。當時莊勝二期A-L12個地塊中，除了I地塊已經開發完成後，其他11個地塊和莊勝廣場部分裙樓面積均被原債權人進行司法保全。

雙方債務重組主要將莊勝二期11個未開發地塊中A-G等7個地塊作為以物抵債沖抵相關債務。

7個地塊用地面積7.19萬平方米，規劃建築面積39.64萬平方米，尚欠土地出讓金4億元，待拆遷面積8317平方米，待拆遷戶數為362戶。

2009年10月9日，莊勝房地產、信達北分、信達投資三方簽訂《莊勝二期A-G地塊專案轉讓合作框架協議書》。框架協定顯示，莊勝將其所屬的A-G等7個地塊作價32.59億元轉讓給信達投資所屬指定項目公司。

雙方約定，莊勝地產將7個地塊完成七通一平、辦理好“四證”後，將淨地轉讓給信達投資的項目公司，相關費用由莊勝地產承擔。信達投資首期支付給莊勝地產不低於1億元、最高不超過2.5億元用於支付土地出讓金和拆遷款。

同時，信達投資承諾代莊勝地產和莊勝百貨償還欠信達北分相關債務；信達北分重組莊勝地產欠中國銀行湖南省分行相關債務；以及信達投資代莊勝百貨償還欠廣東粵財投資控股有限公司（廣發銀行欠款債權受讓）相關債務。

信達投資方面透露，信達資產作為不良資產處理公司，主要採取分批次處理方式承接金融機構到期違約債務，莊勝的債務構成較為複雜，有的是莊勝作為直接債務人，有的是莊勝作為擔保人，“信達承接的債務前後本息合計大約是16.18億元。”

與此同時，信達北分和信達投資在完成相關債務重組及代償後，向法院申請解除對莊勝地產目標地塊及信達百貨相關資產查封，且不再增加對莊勝公司除目標地塊以外的其他地塊或資產、帳戶的查封或凍結。

對於莊勝地產來說，通過這一合作，不僅解決債務問題，也盤活了莊勝二期專案；對信達而言，通過合作使不良資產處置利益達到最大化。這本是一樁多贏的生意，但裂痕還是不可避免的出現了。

出現裂痕

2009年10月20日，信達投資全資成立北京信達置業有限公司作為7個地塊專案公司，註冊資金4億元。

根據雙方約定，在時機成熟後，莊勝地產對信達置業增資入股1億元佔有20%股份，這為雙方未來矛盾爆發埋下伏筆。

按照框架協議，莊勝地產完成7個地塊的七通一平、並取得四證後，將7個地塊權益轉讓給信達置業。但是由於莊勝地產自身債務還未完全解決，再加上相關地塊已經被債權人中國銀行湖南省分行查封，莊勝地產無法履行相關工作。

信達投資、信達北分、莊勝房地產經過協商，一致認為由信達北分承接莊勝地產所欠中國銀行湖南省分行債務後，信達置業代莊勝地產償還債務給信達北分，莊勝地產把7個地塊項目抵償到信達置業名下，再進行相關前期工作進展。

2010年1月29日，信達北分與中國銀行湖南省分行簽訂債權轉讓協定，以商業化方式受讓了莊勝公司3.37億元的債務。3月23日，湖南省湘西中院同意變更信達北分為3.37億元債權執行人，中國銀行湖南省分行退出，土地凍結解除。

在達成債務執行和解協定的同時，信達北分、信達投資和莊勝地產簽訂了《莊勝二期A-G地塊項目轉讓合作框架協議書補充協定（三）》，三方對原來框架協議中相關條款進行補充，約定項目拆遷、辦理四證等工作由莊勝地產轉變為信達置業來完成，通過測算，這部分費用為5.28億元，框架協定中約定的交易金額由原來的32.58億元遞減為27.3億元。

2010年7月30日，信達資產北分公司、信達投資、信達置業和莊勝公司簽訂《執行和解協定補充協定》，主要通過湘西中院司法執行方式將莊勝二期7個地塊抵償給信達置業。莊勝方面認為，這一做法信達投資主要為了獲得項目土地，信達投資則認為當時已經獲得地塊，不存在這一意圖。

2010年8月5日，湘西中院正式裁定，第一，莊勝地產將名下7個地塊以27.3億元價格折給信達置業，由信達置業代莊勝地產向信達北分償還12.88億元欠款，土地作價與代償欠款之間14.42億元差額由信達置業和莊勝地產約定結算。

2010年12月27日，北京市國土資源局與信達置業簽訂補充協定，7個地塊專案土地使用權受讓人由莊勝公司過戶至信達置業。

在這次和解補充協定中，信達投資向法院申請解除上述7個地塊之外莊勝其他資產司法保全措施，中行湖南分行債務獲得解決；據張沛透露，莊勝所欠廣東粵財債務也通過轉讓莊勝廣場裙樓獲得解決。

但是在莊勝地產入股信達置業問題上，截止目前，因為雙方觀點不同，雖然莊勝地產增資已經到位，但仍未正式成為法定意義上信達投資的股東，雙方相互指責因為對方原因導致無法完成工商登記，裂痕逐步擴大，並在2012年底完全爆發。

對簿公堂

信達投資和莊勝地產矛盾主要圍繞“無法完成入股”到底是誰的原因。

信達投資表示，當時政府方面將7個地塊專案容積率從4.2變更為2.8，專案規劃建築面積減少40%左右，這一變化使得原來雙方簽訂相關協定和交易金額均受到不同程度影響。

協調耗費時間導致專案立項延遲，莊勝作為外資公司無法在專案完成立項前入股。

不過，張沛否認有調整容積率一說。

在2011年12月，信達投資首次轉讓信達置業65%股權時，矛盾進一步激化，在2012年9月，信達投資將信達置業100%的股權轉讓給中信國安後，雙方走上法庭。

據信達方面透露，信達置業接手莊勝二期7個地塊專案，由於信達本身做不良資產處理出身，對房地產專案運作缺乏經驗，相關工作推進並不順利，“接手一年多隻拆遷了18戶，信達感覺推動困難，所以打算轉讓股權，讓更專業的公司進來，不能項目爛在我們手裡。”

2011年12月2日，信達投資通過北京金融資產交易所公告，轉讓信達置業65%的股權。莊勝地產進行制止，認為，在莊勝地產取得信達置業20%股權前，信達投資無權轉讓信達置業股權，這一次掛牌轉讓最終終止。

2012年1月份，信達投資和莊勝地產成立專案推進聯合工作組，共同推動落實框架協定及補充協定等檔的內容，計畫在2012年第二季度辦理完專案立項並確認莊勝地產股東身份。

2012年8月27日，信達投資再次給莊勝地產發出《關於轉讓信達置業部分股權的徵詢意見函》，表示將於9月底通過掛牌再次出讓信達置業65%及以上股權，同時承諾轉讓後繼續保留莊勝取得信達置業20%的權利。兩日後，莊勝地產復函表示反對。

2012年9月28日，信達投資再次提出，要將其所有信達置業100%股權在北京金融資產交易所掛牌出售。同一天，莊勝地產與信達投資、信達置業簽訂《備忘錄》約定，莊勝地產向信達置業開具27.3億元轉讓款發票，信達投資和信達置業將5.22億元尾款支付給莊勝地產；莊勝地產收到尾款同時移交專案拆遷資料等。

第二天，莊勝地產再次發函給信達投資表示反對出售信達置業股權，同時發函給北京金融資產交易所，制止信達置業股權出售。

但信達投資認為，根據2010年雙方簽訂的信達置業《章程》和公司法相關規定，莊勝地產雖然反對出售信達置業股權但並沒有收購意向，即視為同意。

2012年11月1日，中信國安與信達以13.6億元價格正式收購信達置業全部股權，並承接對莊勝的27.3億元債務。2013年4月2日，北京市住建委批復了信達置業7個地塊危改專案立項，這意味著莊勝地產入股信達置業的門檻已經掃平。

此前由於莊勝作為外資公司，在專案沒有立項前，無法增資入股至信達置業兌現其20%的股權，期間莊勝曾多次催促信達辦理立項事宜，但信達遲遲未辦妥。

信達投資表示，合同裡約定莊勝也可以指定協力廠商增資入股。“2010年以後信達投資曾多次發函給莊勝地產催促莊勝指定協力廠商增資入股，但莊勝一直拒絕。”

張沛認為，雙方簽署合同中雖然指明，為避免莊勝外資公司身份帶來的入股不便，莊勝可以選擇協力廠商自然人代持股，但這是莊勝的權利，而不是必須履行的義務，而且信達一直沒有給莊勝創造轉入條件。

2013年5月和12月，信達置業兩次發函並附專案立項檔影本，督促莊勝地產到北京市商務委辦理預核准手續，並落實20%股權事宜，同時要求莊勝地產專案轉讓款發票和移交專案拆遷資料。莊勝均沒有回應。

張沛表示，信達投資、信達北分和莊勝簽署的框架協定中明確約定，莊勝地產入股的信達置業必須為信達投資全資子公司，中信國安成為信達置業股東後，雖然繼續履行信達投資承諾，“協定規定是和信達投資合作，既然主體發生變化，我就有權不與中信國安合作。而且當初設定莊勝入股的信達置業必須是信達投資全資子公司，是因為我們只相信信達。”

2013年5月27日，莊勝地產第一次將信達投資和中信國安推上北京高院被告席，要求法院撤銷關於信達置業股權轉讓協議。北京國安控股有限公司總經理、信達置業董事長范睿表示：“莊勝把我們告上法庭，後來發現其實案件是他們和信達之間發生，就撤訴了。”

2013年12月，莊勝地產再次將信達投資、信達置業和信達北分起訴至北京市高院，雙方矛盾全面爆發。

莊勝一審敗訴 二審逆轉

在第二次將信達投資及信達北分、信達置業推上被告席後，莊勝地產請求判令：第一，解除三方簽訂的框架協定和補充協定三；第二，信達置業向莊勝返還7個地塊專案權益；第三，信達投資支付信達地產10億元違約金。

同時，信達置業向莊勝地產提出反訴：第一，莊勝地產為信達置業開具專案轉讓款發票；第二，莊勝地產向信達置業移交專案拆遷相關資料。當時，中信國安已經取代信達投資成為信達置業100%的股東。

北京市高院一審判決認為，此案屬於股權轉讓合同糾紛，信達投資作為信達置業100%股東，有權轉讓全部和部分股權，由於三方簽訂了框架協定和補充協定等系列相關合同，信達投資有接納莊勝地產對信達置業增資義務，但股權轉讓並不影響莊勝地產增資，且信達投資履行提前告知義務，中信國安也表示願意繼續履行接納增資入股義務，因此駁回了莊勝地產請求。

在2014年12月18日下達的一審判決書中，北京市高院駁回了莊勝地產所有訴求，並支持了信達置業提出全部反訴。莊勝地產不服判決，隨後，向最高人民法院再次提出上訴，這一糾紛案件進入二審階段。

2014年10月18日，中信國安通過湘西中院執行獲得7個地塊專案中的B地塊土地使用權證，當年11月份，基於B地塊的國安府專案取得兩棟樓預售證，並開始對外銷售。據中信國安投資常務副總經理房崐介紹，國安府一期共賣出143戶。另外由於層高原因，國安府兩棟樓減少了三個樓層，只剩下110戶，另外33戶分配到未來二期項目。

2017年3月22日，在完成全部拆遷後，信達置業取得7個地塊中剩餘地塊國有土地使用證，6個地塊項目正式開工，目前專案處於施工狀態。

2017年3月24日，歷時27個月審理後，最高法院下達二審判決書，整個案件結果徹底逆轉，最高法院駁回了信達置業全部反訴，並支援了莊勝地產全部訴求，即解除三方簽訂的框架協定和補充協定三。

二審判決要求，信達置業將6個地塊全部權益歸還給莊勝地產，信達投資支付莊勝地產10億元違約金。莊勝地產歸還信達投資已經繳納的22.09億元項目轉讓款及5.28億元拆遷費用，一審、二審案件1083.67萬元受理費由信達投資和信達置業返還。

案件之所以發生逆轉，主要因為雙方對案件認定不同，一審法院認為是股權轉讓合同糾紛，而二審法院認為是合同糾紛，使得案件所囊括的範圍縮小至雙方簽訂的框架協定、補充協定等系列合同本身。

二審法院認為，根據框架協定約定，信達投資不按照協定及相關附件約定同意莊勝地產向信達地產增資，則視為違約。因此信達投資轉讓信達置業100%行為屬於惡意違約。

2017年4月5日，莊勝地產向北京市高院申請對信達投資、信達地產就二審判決強制執行；4月10日，北京市高院發出受理執行案件通知書。莊勝地產表示，目前正在督促強制執行相關程式，“拿回地塊後，我們會自己開發。”

信達投資方面表示，目前正在收集組織相關材料，並將于近期向最高法院申請覆議。中信國安方面也表示，對於二審判決對公司可能造成的損失已經向上級單位進行彙報，目前正在通過法律途徑延遲強制執行，近期將向最高法院申請覆議。

受嚴厲調控影響，北京樓市成交量正持續走低。

據偉業我愛我家集團市場研究院統計，2017年5月上旬，北京全市新建商品住宅（不含保障房）共網簽1010套，環比4月下旬下降13.7%，同比2016年5月上旬下降17.8%。其中別墅網簽155套，自住型商品房無網簽，其它商品住宅網簽855套。

5月上旬北京新房成交主要集中在延慶區和密雲區，其中延慶區成交343套，占34%；密雲區成交207套，占20%。其它各區交易量都在70套以下，成交最少的依舊是西城區和東城區。

不僅成交量走低，新房市場還受到嚴格“限價”影響。今年以來，北京市新入市專案中，商品住宅項目沒有一個單價超過8萬元/平方米。亞豪機構副總經理任啟鑫認為，自去年開始施行的預售價格監管極大限制了公寓豪宅市場的供應。2017年前4個月發放的預售許可證中，僅兩個項目中三個樓棟最高預售均價為78000元/平方米，其中部分房源有望衝擊8萬+。

亞豪機構市場總監郭毅認為，從2017年北京樓市調控趨勢來看，收緊仍然是長期預期，因此對於預售許可證的監管也將是長期性的，“8萬元”也成為一道不可逾越的“鴻溝”。因此未來一段時間內，北京8萬+公寓豪宅供應仍將會“鳳毛麟角”，而受供應低迷制約，公寓豪宅市場成交也將進入低速運行週期。

二手房市場成交量也在持續走低。據偉業我愛我家統計，2017年5月上旬北京全市二手住宅共網簽3365套，環比4月上旬減少25%，同比2016年5月上旬減少43.6%，下行態勢明顯。

“3·17新政”後，北京二手住宅3月下旬每日網簽量大多在900套、1200套以上，甚至超過2000套；進入4月，每日網簽量基本維持在600-900套；而5月上旬，每日網簽量已全面下降到600套以下。可見新政後，北京二手房市場交易量已出現明顯的階梯式下滑。

即時交易資料有同樣表現。據前述機構統計，5月上旬北京二手房買賣市場實際簽單量較4月上旬下降39.8%，較去年5月上旬下降66.2%，市場已接近冰點。此外，5月上旬新登記的買賣客戶量環比下降11.2%，有意購買二手房的人較上月同期、去年同期都在減少。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，受政策影響，目前北京新房市場的交易活躍度已然不高，一直在低位元徘徊，且交易主要集中在六環外的北京遠郊區域。與市區相比，這些區域的房價相對便宜，在目前購房資格稀缺、購房貸款困難的情況下頗受歡迎。相比之下，五環以內已鮮有新房專案，即使有也價格頗高，加上政策限制，交易已越來越少。


他續稱，“3·17新政”出臺後，北京二手房買賣市場實際交易量應聲而落、直線下降。由於網簽有一定滯後性，網簽資料進入4月才有明顯下滑。隨著市場交易持續低迷，北京二手房的網簽資料還將繼續下行探底。而在目前的政策形勢下，高強度的調控短期內沒有鬆動的可能，市場觸底之後恐怕很難反彈。總體說來，北京二手房交易量近期呈現出近乎“L型”的走勢，未來或將長期維持低迷。

胡景暉注意到，在交易量大幅下降的現實下，不少業主已經開始考慮儘早出手，市場的議價空間在增大，北京二手房價的回落契機已經出現，下調也已開始。當然，市場價格同樣存在滯後性，其對政策的敏感度遠不如交易量，尤其是在小業主眾多的二手房市場。因此，更為明顯的價格調整或將在三季度出現。

外媒稱，悉尼和墨爾本在全球增長最快的高端房地產市場排名中名次下滑，而且其緩慢的市場增幅將被中國大城市高漲的需求所超越。根據權威調查機構萊坊發佈的全球一線城市指數季度調查報告顯示，這兩個城市在熱銷高端住宅市場都排進了前十位。

據《澳大利亞人報》5月10日報導，萊坊的國際住宅研究團隊合夥人凱特·埃弗里特-艾倫說，中國城市名列前茅，首屈一指的廣州高端房地產市場房價在3月份躍升36.2%，北京則上漲了22.9%。上海上漲19.8%，排名第四。但客觀來講，廣州房地產價格上漲的基數較低。

埃弗里特-艾倫還說道：“廣州之所以出現房產市場價格大幅上漲是因為其有效住宅庫存緊張，而且城市的政策制定者沒有及時採取多數一線城市常見的降溫措施。”

報告顯示，在截至2017年3月的一年裡，悉尼最頂級的那5%的住房，價格漲幅達10.7%。

一年前悉尼房屋市場漲幅為12.3%，排名第三，而現在已跌到第六位。

與此同時，墨爾本的豪宅市場增幅從一年前的12.1%放緩至8.6%，放緩幅度顯著，其去年排名第四，今年排名第九。

此外，投資銀行瑞銀集團上個月預測澳大利亞房地產市場發展程度已經達到頂峰，而美國核心邏輯諮詢公司資料顯示，4月整個悉尼房地產市場的價值略有回落。

但萊坊房地產經紀公司的澳大利亞住宅研究部負責人米奇-埃莉·切謝爾斯基則指出：最新調查顯示，悉尼和墨爾本的豪宅市場仍然帶有一定程度的避險投資成分。


據瞭解，多倫多房價增長了22.2%排名第三，對此，加拿大安大略省上個月已宣佈對多倫多採取市場降溫措施，其中包括對外國買家徵稅15%，限制新建築物租金上漲；韓國首爾增漲了17.6%。

此外，該報還告發現，世界各地的高科技技術中心房產平均價格的漲幅高達7.4%，高於平均漲幅為3.2%的金融中心。但是，三藩市，作為全球技術中心其房價增長幅度僅為1.8%，略高於金融中心紐約，紐約的價格漲幅為1.7%。

據此，尋求交易的高端買家需要關注的資訊是，該排名中包含的41個城市中有13個城市房價下跌。

其中蘇黎世的價格下降了7%，倫敦下降了6.4%，日內瓦下降了2%，而羅馬比較穩定。

牽晴高層賠訂 勁加110萬放盤

二手樓市火熱，加上盤源減少，令市場持續湧現新高成交。過去兩日市場至少錄得3宗破頂成交，其中藍籌屋苑鴨脷洲海怡半島一個高層3房戶，以1700萬元易手，呎價約1.93萬元，造價及呎價同刷新該屋苑分層單位新高紀錄。買家入市意欲高漲，粉嶺牽晴間有高層單位業主主動賠訂取消交易，再大幅加價110萬元將單位重新放售。

中原地產首席分區營業經理盧鏡豪表示，海怡半島15座高層G室，實用面積882方呎，上周六（13日）獲同區換樓客以1700萬元承接，呎價約1.93萬元。原業主2009年6月以760萬元購入，賬面勁賺940萬元，升值1.24倍。

資料顯示，該屋苑分層單位對上一個成交價紀錄為10座低層E室造出，今年4月底成交價1650萬元，即該紀錄保持不足1個月便被改寫。而是次成交呎價約1.93萬元亦把原由屋苑15座低層E室保持的呎價約1.89萬元紀錄，推高約2%，創屋苑分層單位呎價新高，為該屋苑分層單位呎價紀錄不足半年第四度被改寫。

翠怡呎價1.46萬 未足月三破頂

上車需求強勁，青衣翠怡花園於不足1個月三度破頂。中原地產分行經理朱偉雄表示，屋苑11座高層F室，實用面積368方呎，兩房間隔，上周六以535.8萬元易手，呎價約1.46萬元，打破屋苑8座高層G室日前創下的呎價約1.42萬元紀錄，創屋苑呎價新高，同時為該屋苑呎價一個月內度三度破頂。

六福行分行經理黎樹森指出，粉嶺牽晴間11座31樓D室，實用面積898方呎，連578方呎平台，上周六以990萬元易手，造價創屋苑新高，呎價約1.1萬元。

由於市況熾熱，該屋苑新近亦錄業主不惜賠訂約10萬元將單位重新放盤個案。中原地產高級區域營業經理陳永強透露，7座中層C室，原於上月以840萬元易手，惟原業主本月初突然取消交易，向原買家賠訂約10萬元，旋即於本月5日加價110萬元（約13.1%）重新放盤。

另外，十大藍籌屋苑過去兩天成交回落，其中中原地產統計僅得5宗買賣，按周減少58.3%，重返個位數成交，創14周新低。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，昨天適逢母親節，市場焦點被分散，二手盤源短缺，交吉盤更難求，二手叫價高企，導致準買賣呈現拉鋸，加上多個新盤蓄勢待發於本月開售，凍結市場不少購買力，致二手成交量回軟，造價則保持強勁走勢，頻創新高。

周末十大屋苑10宗成交

據美聯物業分行統計，過周末十大藍籌屋苑共有約10宗成交，與上周末10宗相若。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，二手市場近日連錄破頂成交，加上盤源選擇少，令部分準買家卻步，預期本月下半月在多個新盤的攻勢下，二手成交將難以抗衡而會放緩。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，本月首10天整體樓宇買賣合約登記共錄得2687宗，全月料可達7800宗，按月減少13.2%，但仍屬近半年次高，宗數連續3個月處於8000宗左右水平，高於今年頭兩個月的每月不足6000宗，顯示樓市仍然相當熾熱。

5月的整體樓宇買賣登記量預期出現下跌，主要是大型新盤集中在4月送交註冊，以致5月的一手私人住宅登記量約1200宗，按月勁跌54.7%，拖累整體數字回落。黃良昇指出，5月頭10天一手私人住宅登記有449宗，本月料為1200宗，雖屬今年1月660宗後的4個月新低，但數字仍高於1000宗，顯示一手市場繼續受到支持。而未來市場陸續有大型新盤推售，相信一手成交將保持暢旺。

二手私人住宅方面， 5月暫錄得1488宗登記，預計全月可達4400宗，按月增加7.6%，連升3個月，並創2015年1月4537宗後近兩年半按月新高。而總值暫為110.6億元，料全月見320億元，按月多6.5%，連升4個月，創2012年10月334.5億元後逾四年半按月新高，反映樓價持續破頂，不少用家加快入市，以致二手成交持續活躍。

量跌價升 青衣翠怡3日兩破頂

二手缺盤嚴重，10大屋苑過去兩天僅錄5宗成交，按周跌6成，創14周新低。

二手價不斷被推高，青衣翠怡花園3日兩破頂，一個細2房以約536萬元易手，實用呎價約1.45萬元，創同類新高。

中原統計10大屋苑，過去兩天錄得5宗買賣，其中6個屋苑屬零成交，比上周12宗減7宗，按周減少58%；另美聯錄得10宗買賣，與上周相同；至於利嘉閣有8宗，按周少2宗；而香港置業則錄4宗買賣，按周大減43%（4大代理統計10大屋苑有別）。

翠怡花園細2房 536萬沽

二手屋苑面對缺盤情況外，單位叫價普遍也比市價高1成，令市場出現量跌價升情況。青衣翠怡花園3日兩破頂，繼大兩房戶造價高見600萬元後，細兩房戶再創新高。

利嘉閣地產灝景灣一行首席聯席市務董事彭錦添指出，翠怡花園11座高層F室，實用面積368平方呎，屬細兩房間隔，以535.8萬元同類型單位新高價沽出，實用呎價14,560元，更創屋苑新高，樓價則較本月同類細戶再推高13萬元。

海怡呎價19274 分層新高

鴨脷洲海怡半島則錄分層高價成交，中原地產海怡東翼第二分行首席分區營業經理盧鏡豪表示，海怡半島15座高層G室，實用面積882平方呎，屬套3房間隔，最近以1,700萬元沽出，實用呎價19,274元，創屋苑分層單位新高紀錄。

另外，荃灣愉景新城7座高層E室，實用面積610平方呎，成交價780萬元，實用呎價12,787元，美聯物業聯席區域經理梁仲維指出，此室於4月中以790萬元放盤，最終以780萬元易手，對上同類成交於今年1月以700萬元易手，樓價升幅約11%。

新盤搶購買力 二手買賣回軟

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，二手盤源少，交吉盤更缺，且價錢高企，導致買賣呈現拉据，加上多個新盤將於本月開售，吸走市場不少購買力，致二手成交量回軟，造價則保持強勁走勢，頻創新高。

而美聯物業住宅部行政總裁布少明預期，二手在5月下旬多個新盤攻勢下，成交難以抗衡而見放緩，惟股市向好支持下，樓市氣氛將維持活躍，新盤在宣傳配合下將率先受惠，搶奪市場購買力。

萬祥樓百呎頂層戶 5700元租出

細價租盤愈來愈短缺，月租1萬元以下的細價租盤在屯門區也逐漸絕迹，因而催生劏房單位的出現。屯門區一個唐樓劏房單位，以呎租約57元租出，貴過同區新樓呎租。

祥益地產統計資料顯示，屯門區主要屋苑二手租盤存量僅318個，叫價低於1萬元的約有60個，低於8,000元的則不足10個。有見細價劏房需求龐大，有區內投資者近期開始推出劏房單位吸客。

另80呎劏房 叫租65元呎

其中，屯門鄉事會路萬祥樓一個頂層單位，實用面積約449平方呎，投資者去年底以約176萬元購入，剛分間成3個劏房單位出租，戶戶設有獨立浴室（不設廚房），租金介乎5,200至5,700元，其中一個向街的劏房單位，實用面積約100平方呎，剛以5,700元租出，呎租57元，成為屯門區呎租最貴單位。

另外，兩個單位仍在招租當中，據租樓網頁資料顯示，一個實用面積80平方呎的劏房，叫價5,200元，呎租高達65元，直逼市區劏房水平。

屯門時代廣場 呎租35

另現時屯門區上車單位呎租約20至35元水平，其中時代廣場E座中層8室，實用面積272平方呎，月租9,500元，呎租35元，而居屋兆康苑P座高層5室，實用面積434平方呎，月租9,300元，呎租21元。相比之下，該唐樓劏房呎租高出逾倍。

大埔嵐山低層 呎租47

資料顯示，萬祥樓為一幢44年的唐樓，優勢在於鄰近新墟街市及大型屯門市中心商場，3分鐘步行西鐵站，故劏房單位仍吸引租客注目。若投資者順利將3個劏房全部租出，每月租金收入達16,500元，租金回報達11厘。

另一方面，大埔區細價租盤同樣吃香。市場消息透露，大埔嵐山7座低層A室，實用面積180平方呎，屬於開放式間隔，業主於2014年約146萬元購入，一直用作收租，舊租金每月約7,500元，租約到期後業主以月租8,400元租出，呎租47元，較舊租金上升約12%。業主可享租金回報達6.9厘。

私樓租金升勢持續，差估署數據顯示，3月份私人住宅租金指數為177.1點，按月升0.51%，連升4個月。按年則升8.32%。

美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，本港4月共錄得337宗商廈買賣註冊，不但按月勁升108%，亦為自2012年11月以後最旺，註冊金額約51.61億元，按月亦大增94%。

億元個案倍增至10宗

4月商廈買賣註冊宗數及金額大增，當中174宗屬九龍灣工廈活化商廈項目創豪坊，涉資約10.94億元，分別佔上月商廈註冊宗數及金額約51.6%及21.2%，乃推高交投之原因之一。此外，期內逾億元的商廈買賣註冊，共錄得10宗，涉資約18.42億元，按月分別大增1倍及96.5%，亦為商廈註冊數字表現理想的因素。當中，金鐘美國銀行中心13樓全層，以4.65億元易手；而中環皇后大道中九號1401至02室，亦以約1.46億元成交。

此外，上月反映甲乙廈租售價走勢的三大指數，亦齊創歷史新高，反映市場氣氛暢旺。其中，上月美聯商業指標甲廈售價指數(MCAI)報290點，按月再升1.8%，以連升11個月之勢，創下有紀錄以來的歷史新高。至於美聯商業指標乙廈售價指數(MCBI)報311點，按月升0.6%，為連升第8個月，創歷史新高。此外，美聯商業指標甲廈租金指數(MCARI)也破頂，上月報169點，按月升約1.8%。

香港逾億美元豪宅成交數去年締造紀錄，超越倫敦成為全球第一豪宅市場。

據佳士得國際房地產（Christie's）公布的資料，去年全球逾1億美元豪宅成交數創下10筆的紀錄，香港即占四筆，排名第一，倫敦則共有兩筆。

佳士得自2012年開始公布豪宅指數排行榜，倫敦首度落居第二。紐約去年位居第三，與2015年相同。香港2012年時排名第四，五年來穩定上升，去年躍居全球榜首。

香港去年也是全球最貴豪宅成交地點，價格逾2.7億美元。億萬富豪在香港購買這些豪宅，付出的代價也遠高於排名較後的地區；香港頂級豪宅的平均每呎4,895美元，幾乎是倫敦的兩倍、紐約的2.5倍。

儘管當局有意打壓房價，香港豪宅市場今年並未出現降溫跡象；佳士得指出，今年已經有數筆上億美元豪宅成交。

佳士得國際房地產執行長康恩聲明表示，「買賣者眾多且交易量極大的市場如英國，出現許多亂流，面臨選舉、保守黨政府的新稅制、英國脫歐和另一場選舉等狀況」，相較之下，香港沒有這些情形。

這項報告並指出，政治動盪和較高的稅制可能是倫敦跌下王座的原因；不過報告也強調，儘管英國脫歐產生不確定性，英鎊重貶「已經再度引發」對倫敦市中心豪華房地產的興趣。

澳洲墨爾本向來是宜居城市評比前段班，吸引不少海外投資人置產，近年見不少業者代理相關開發案來台銷售，業者指出，目前墨爾本房市租賃行情平均投資報酬率約5%，學區更上看7%，不過近2年澳洲政府對海外投資有不少新限令，投資人得做足功課再出手。

澳洲房市投資近年均相當熱門，尤其首都墨爾本房市因氣候宜人，吸引不少買氣。由「英國經濟學家信息社」所進行的年度宜居城市排行，墨爾本以97.5的整體得分（總分100），蟬聯6年冠軍，柏鑫資產趁此波熱潮，代理當地「VOLAIRE奢華品味公寓」預售案，打出總價800萬起即可入手，將於本月20、21日舉辦投資說明會。

柏鑫資產指出，該案位於市中心，且鄰近火車站，開車至CBD僅需3分鐘，此外，位處精華學區，可作為置產投資；國際財務規畫師康秩維表示，墨爾本房市租賃行情平均投資報酬率約5%，學區更上看7%，但若置產主因是為求送小孩到澳洲留學，須留意不是買了就能立即入學，落成後即可開始排隊，通常需時1至3年。

留意當地打房政策
大師房屋海外事業處處長蔡詠綸則提醒，由於近年澳洲房價炒得相當兇，澳洲政府提出不少打房政策，自去年年初開始針對海外人士買房祭出銀行限貸令、空房稅等，尤其部分區域在原本6~7%的印花稅再加成課徵，如墨爾本就得再加徵7%，投資門檻變高。

蔡詠綸指出，選擇投資海外房產一要政治穩定、二則交易資訊要透明，尤其須衡量自己的財務能力，不要做過度的風險槓桿操作。