宏盛 力麒 名軒表現優於去年

榮景可期
今年第1季成績單揭曉，營建類股中，近半獲利表現優於去年同期，富宇地產（4907）單季EPS（每股純益）達3.13元，居類股獲利王位置，宏盛（2534）、力麒（5512）、名軒（1442）等建商，單季EPS在0.87~1.46元間，為類股前鋒，表現均較去年為佳。

富宇地產Q1營收21.84億元，創歷史新高，稅後淨利3.69億元，EPS為3.13元。富宇地產表示，Q1營收主要仰仗台中市七期南側的「帝國之心」、文心南路「綠都心」2案完工交屋挹注，兩者合計案量達54億元。「帝國之心」為3~4房產品，2013年預售推案，時值景氣榮景，銷況不差，而「綠都心」規劃38~47坪，祭出自備50萬元起可交屋策略，去化餘屋中。除上述2案，富宇地產尚有豐原區「君品」餘屋待售。

宏盛Q1創歷史新高
宏盛Q1營收20.65億元，創歷史新高，稅後淨利8.59億元，EPS達1.46元。宏盛自去年Q4起，位於淡海新市鎮的「宏盛新世界」陸續交屋，該案總銷約50億元，預售時創造完銷佳績，也由於該案交屋狀況不差，使宏盛已連2季營收維持高水平。據了解，新世界2期預計可於Q4交屋，目前包括2期部分大坪數餘屋、及3期「宏盛水悅」皆在銷售中，主打品牌力，單價鎖定在26~28萬元。

力麒Q1仰賴處分307坪松江路土地予國泰人壽，進帳23.27億元，加上子公司投資利益，使得單季營收衝上30.36億元，創2012年Q4以來單季營收最高紀錄。力麒發言人柯賢仁指出，今年公司主要營收將來自餘屋銷售，待售個案包括台北市中正區「力麒麒御」、「力麒賦御」，萬華區「力麒御品」及新北市新莊區「力麒PARK」等案，針對祭出特殊行銷方案促銷餘屋，柯賢仁透露，正分析研擬。

名軒營收年增逾3倍
名軒Q1營收8.51億元，較去年同期增逾3倍，EPS達0.87元、優於去年Q1的0.03元。名軒總經理李木鐸表示Q1受惠於台中市「美好莊園－文森花園」完工並取得建照，約有預售銷售時的40餘戶交屋入帳。
李木鐸說：「農曆年後各成屋案銷售狀況不錯，如文山區『名軒濡山』年後約售出6、7戶，八德、南崁也去化部分量體。目前公司手上餘屋價格僅約下修5~6%，剛性買盤強勁，使市場有所支撐。」名軒今年則不打算推新案，以去化餘屋為主，規劃台中市、淡海新市鎮有2案在下半年開工。

台北市議會舊址地上權案沉寂逾半年後，台北市財政局決定重啟招商，此次加碼放寬地租條件，並首創分期繳納權利金，盼能以2項新優惠吸引投資人，不過權利金底價訂在28億6800萬元，比起前次底價高出6千萬元，已是2度調升權利金。財政局解釋，主因財務條件再放寬，因而反映在權利金。

底價28.68億元
台北市議會舊址位於忠孝西路及中山南路口，面積約2025坪，採地上權方式開發，在郝市府時期曾2度招商均流標，柯文哲上任後權利金直接砍對折、標案內容也祭出優惠，仍3度流標。

本次捲土重來，財政局訂出地租浮動天花板，設計分期繳納權利金等新制，台北市財政局長陳志銘說明，地租將原先5%地租拆分，3%依公告地價浮動調整，每年調幅不高過6%，剩下2%固定繳付，作為未來台北城博物館營運周轉金。

另外首創分期繳納權利金，在簽約時只須先付10%，接著在取得建照、使照後再分別繳交15%，剩餘款項則在完工後分4年1期繳交，陳志銘說：「如此設計是希望不要只創造一次性收入，也盼能成為其他標案招商典範。」

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛分析，感受到公部門鼓勵企業投資，且近來西區話題多，包括多家飯店業者計劃設點，C1D1也有重啟招商意圖，若有好的機制配合，市議會舊址應會吸引業者興趣。

台北市議會舊址地上權招商小檔案
●面積：2025.24坪
●使用分區：文化觀光專用區及第四種商業區
●基地地點：忠孝西路及中山南路口(中正區公園段三小段1地號等13筆市有土地)
●權利金底價：28億6800萬元
●年限：50年
●招商次數：6
●投標截止日：8月10日上午11時
●本次招商亮點：
．地租：3%依公告地價浮動，每次調幅不超過6%；2%採固定率
．權利金：分期繳納
資料來源：台北市財政局、《蘋果》採訪整理

根據財政部國產署統計，去年以來，正式提出解約申請的地上權案，累積已達7個案，主要因為租金大漲的效應，目前統計有逾半案件應會符合解約條件，可按比例退回權利金條款，估計國庫將支付至少逾10億元權利金。

由於去年房市不振，且公告地價大漲30.38％，造成按公告地價計價的國有地上權案，租金連帶暴增，建商的地上權案紛紛提出解約申請；根據國產署統計，已申請終止的個案有7件，還有2個案進行口頭詢問，後續也可能提出解約申請，為降低衝擊，國產署同意更改年租金公式，有利於降低租金負擔，但因為僅限去年10月之後簽約新案，結果引發舊案的解約潮。

國產署官員表示，目前7個申請解約個案中，有1案已終止契約，即嘉泥子公司嘉新資產開發的台北市大安區地上權案，名稱為「嘉新金華薈」，於今年1月點交，因開工前就申請解約，所以依契約規定按比例退回7.3億元權利金；其他6案為基泰建設、新纖子公司新星興業、嘉泥建設、親家建設、昇揚建設子公司昇揚國際置地共有2案，6案中符合契約「可解約且可按比例退還權利金」的有4案。

針對新星興業個案申請解約，卻遭國產署駁回；國產署官員指出，解約必須依契約規定，「得終止契約事由，除地上權人未在約定期限取得建造執照並開工，繳交的權利金得按地上權賸餘月數占總月數之比例退還外，其他終止契約事由皆不退還權利金」，該案屬已取得建照並開工個案，也就無法退回權利金，絕非「不得解約」。

國產署官員說明，目前的解約申請案中，昇揚國際置地的台南市中西區案，及基泰建設的台北市大安區案，也都是已開工的情況，依契約這2個案子如果解約，權利金都將不退還，業者應自行評估得失利弊，再決定是否要解約；其他4案因為都是開工前申請解約，依約解約後都可按比例退回權利金，以當初得標權利金0.6~12.35億元不等計算，未來將支付的權利金將逾10億元。


自由時報
地租大漲吃不消 地上權申請解約已7案

地租金大漲，建商紛紛申請解約地上權案，據財政部國產署統計，至今已有7案申請終止，另有2案投資者前來口頭詢問，解約潮已然成形；之中有4案符合「可解約且可按比例退還權利金」的契約條款，預估國庫後續得吐回權利金，至少逾10億元。

去年房市不佳，加上公告地價一次大漲30.38%，使按公告地價計價的國有地上權案年租金連帶暴增，重擊投資氛圍。雖為降低衝擊，國產署同意更改年租金公式、降低租金負擔，但只限去年10月後簽約的新案；因此，如今雖然新案投資熱度回溫，但舊案則紛紛浮現解約潮。

國產署官員表示，統計有7個地上權案已提出解約申請，其中已終止契約的有1案，為嘉泥旗下子公司嘉新資產開發得標的大安區地上權案「嘉新金華薈」，今年1月點交完成，由於是在開工前就來申請解約，按契約，國庫最終按比例退回7.3億元權利金。其餘包括基泰建設的「台北市大安區懷生段」、新纖旗下新星興業投資的「台北市中正區中正2小段」、嘉泥建設開發公司的「台北市中正區臨沂段」、親家建設的「台北市中正區臨沂段」、昇揚建設旗下昇揚國際置地公司投資的「台南市中西區建興段」及「屏東市香揚段一小段」等，皆已申請解約。

興富發建設即將在6月底啟動2017年的推案攻勢，全年推案目標達300億元；另為了未來大規模造鎮開發案，必須塑造一樓店面和商業區價值，興富發也將「自創品牌」設立百貨連鎖品牌，搶進百貨零售領域。

興富發建設副總廖昭雄表示，由於建照核發進度，今年推出新案會從6月底起展開，包括台中惠信段甲山林廣告代銷的35億元大案、台南白崙段預售58億大案、新竹光武段與全球人壽合建的62億大案，以及新莊22億、高雄約80億新案，以及先建後售桃園青埔14億、台南金華段25億等新案；至於銷售策略，將祭出輕鬆付款的低自備專案。

至於2017年完工入帳案源，除淡水「豐悅城」33.62億Q1開始認列外，完工交屋高峰期會集中在下半年，包括「赫里翁傳奇」36.4億、「文華匯」32.3億、「赫里翁臻愛」41.8億、「雙美館」25.1億等；至於總銷達170億的「雙湖匯」和29.7億的「博愛香榭」恐延到2018年初才趕得上交屋入帳，「雙美館」也可能跨2個年度認列，法人因此下修2017年可完工量。

興富發集團今年已下達銷售目標，手中餘屋200多億必須去化5成。法人估計，若加計先建後售的2案及餘屋銷售，興富發全年衝刺300億營收目標；至於獲利，由於餘屋讓利，EPS會略低於2016年。不過，興富發2018年業績將大爆發，法人估計光新案完工入帳就可望衝上360億元。

廖昭雄表示，興富發接下來將積極跨足百貨商場、飯店兩大領域，除高雄「華人桂冠」1棟洽國際連鎖飯店品牌合作，集團總裁鄭欽天持有的台中土地則洽「大倉久和」（The Okura）合作；百貨部分，高雄百貨大樓正招商，會採自創品牌、自組百貨經營團隊。

廖昭雄表示，因為興富發持有佔地數千坪、數萬坪的大型開發計畫，為滿足住戶未來食衣住行育樂等生活需求，也希望未來住、商、辦、店等各種產品開發都創造最佳坪效，創造更高收益，因應未來大型複合式住商社區開發所需，興富發正籌組自有品牌的百貨商場經營團隊，預計2017年底在高雄開出第一案，也是集團異業投資的第一步。

信義代銷全房產效益顯現，一手屋交易拉出紅盤，士林「中工水研」不到2個月完銷，新莊「兆之丘2」、永和「仁愛好漾」銷售皆已剩個位數，信義代銷乘勝追擊，將新推出中和「秀山園」預售案與板橋「新板PLUS」新成屋案，預計今年新接案目標200億元、年增一倍，加上淡水「宏盛水悅」及信義計畫區「D5」案，全年在手案量將突破500億元。

房市不景氣，國內代銷業苦撐待變，根據內政部不動產資訊平台最新統計數字，相較於2015年第3季全國不動產代銷業備查家數的642家，今年第1季已剩570家，為近3年最低量。

信義代銷總經理李少康表示，「信義全房產」透過集團優勢，發展出「品牌資源」、「通路整合」、「網路行銷」、「客戶大數據」等四大架構，打破傳統代銷模式，讓手中代銷個案在房市低迷下拉出紅盤。

其中，士林「中工水研」自2月底進場後，6成來客及4成以上成交客戶皆來自全房產通路客戶，該案7戶不到2個月全數完銷，平均成交單價65~68萬元。

李少康進一步指出，文山區總價達4,000多萬的「名軒濡山」，是目前市場上最不吃香的高單、高總價個案，信義代銷接手16戶，今年元月進場，4個月已賣出5戶，成交單價近60萬元。此外，新莊「兆之丘2」接手12戶，目前剩2戶；永和「仁愛好漾」接手16戶、目前也僅剩6戶；汐止「上東城」預售案目前銷售率75％，預計今年8月結案。

信義代銷乘勝追擊，將推出中和「秀山園」預售案，總銷約10億元，信義代銷副總呂信銓表示，該案以20~30多坪的小2、小3房為主，每坪開價約55~56萬元，目前預約看屋熱烈，又以小2房最搶手。此外，總銷約6億的板橋「新板PLUS」新成屋案規劃18~29坪，共計30多戶，預計今年6月公開銷售。

北市實價揭露士林區「萬象之都」今年2月二戶小套房交易，分別以總價1,350萬及1,266萬成交，換算單價為92.1萬及88.8萬，平均成交單價重回9字頭大關，成為北市最貴工業宅。

同樣也是工業宅的士林「天母樂活」，去年2筆交易價格平均單價為92.3萬，今年並無交易紀錄；北投工業宅「陽明峰匯」今年有2筆交易，成交單價分別為43.8萬和44.26萬，和去年的均價44.1萬相當。而跌幅最大的則是南港「生活工坊」，平均單價從2015年的74.9萬跌至2016年的65.6萬，跌幅為12.4％。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，位於士林德行西路的「萬象之都」，雖為工業宅，不過因為在天母SOGO商圈，近芝山捷運站，上班族的租賃需求穩定，15坪小套房租金約在2.3~2.5萬之間，若以最新成交的總價1,350萬套房為例，年租金投報率還有2~2.2％。

永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示，購買工業宅不適用優惠房貸，且核貸成數比一般住宅少10％~15％，還有就是無法阻止鄰居做辦公室、工業使用，居住品質恐受影響，購屋前必須多加考慮。

為提升實價登錄資料應用性，協助民眾更有效率地取得區域房價水準資訊，北市府於2017年4月20日配合「地政雲」上線，於實價登錄查詢服務新增「大社區交易履歷查詢」功能，大型社區由於量體大、交易流通量較多，常為購屋者尋屋比價的熱門查詢標的，且同社區之實價案例因條件相似(區位、屋齡、建物型態等)，可作為控制點固定樣本品質，讓一般民眾透過觀察同一社區累積之實價登錄案例，輕鬆掌握不動產價量變動趨勢。


本功能參採北市建管處大型社區定義，提供全市409個使用執照登載150戶以上社區之買賣案件實價登錄資料，並至多可選擇3個社區進行「交易資訊」及「價量統計」資料圖表之交叉比較，為全國公部門實價查詢系統首創功能。另為減少統計偏誤，提供民眾更為精確之統計資料，自5月8日起，平均交易單價、總價及面積計算，均已排除含1樓、地下室及持分移轉之交易案件，並以「算數平均數」方式計算，提升資料參考價值。

「大社區交易履歷查詢」功能上線以來，各界使用熱絡且利用人次持續成長，統計目前地政雲提供查詢之150戶以上社區之使用執照戶數占全市使用執照總戶數(約892,458戶)比值為14.56％，為回應使用者熱切需求，朝資訊透明邁進以健全房市，台北市府持續優化系統服務，預計於2017年10月增加使用執照登載100戶以上之社區提供查詢，預計屆時將可提升查詢戶數占比達約25％，以滿足民眾對房價知的需求，敬請各界期待。想要了解大社區交易行情？趕快到台北地政雲來體驗吧！

台中市政府市政會議2017年5月15日移師大里舉行，市長林佳龍向地方報告市府對大里地區長期的市政建設方向，包括大平霧捷運系統可行性研究規劃、台74線南北雙向交流道、大里國民運動中心預計2019年12月完工、社會住宅光正段2018年10月完工，以及大康橋計畫、纖維工藝博物館、中台灣影視基地二期、大里夏田產業園區申請設置案等推行進度，他強調將力促區域均衡發展，也期盼議員支持相關預算。

市政會議到大里區舉行，由都發局長王俊傑提出「大里區整體發展規劃案」專案報告，林佳龍也向地方報告大里區的重要建設。王局長指出，市府對台中各區進行完整規劃，其中大里區跟東南區地理位置上最接近，都市發展連結在一起，因此市府提出「屯區市區化」發展方向，希望將大里重新發展成為市中心核心區的一部分，擴大市政核心區，並結合市府都市發展策略「大台中123空間布局」，建構完整的大台中。

另外，大里透過未來的軌道系統，北大里將以行政樞紐為發展核心，南大里則以創研產業為發展核心，透過軟體園區再改造計劃，解決資源設施不足的問題，結合交通運輸系統擴散至周邊，乃至整個大平霧地區，強化地方生活圈。

此外，都發局王局長說，為取得「大里溪整治工程」、「台63線中投公路大里段」重大建設所需用地，以及考量大里未來整體都市發展需求，市府辦理擴大都市計畫，透過大型綠色開放空間設置滯洪設施，達到逕流分擔水資源管理策略，劃設產業服務專區，包括產業4.0、智慧機械等，鏈結台中軟體園區成為二期發展基地，並引導為綠色都市儲備用地。

交通局長王義川也說明，市府爭取捷運藍線延伸進入屯區，同時，也規劃屯區捷運自捷運綠線大慶站沿文心南路進入大里，再轉進太平、大坑，接回捷運綠線，如此一來，大平霧捷運將與山手線銜接，擴大路網服務範圍。

此外，台74線目前大里溪南側居民僅能行走台3線，往來耗時，市府規劃一組南北雙向都可進出的交流道，以解決大里溪以南及霧峰區進入台74線的行車繞行現象，預計2017年完成環評送審，待通過後辦理細部設計、用地取得並發包施工。

「用新的思維定位大里區！」林佳龍指出，市府盤點資源後提出「屯區市區化」，作為大平霧地區的發展方針；從大里地區的產業與文化的優勢出發，結合貫穿其中的台74快速道路以及綠水軸線，鏈結霧峰、太平等地區，建構一個以綠水都會生活為基底的創新產業基地。

屯區市區化有二大重點，第一、讓屯區公共建設與生活服務，包括道路系統、水利工程、資通建設等，具備與市中心相同的水準；第二、完善交通運輸網絡，讓人流、物流的輸送，暢行無阻。

林佳龍強調，不論產業需要，還是地方使用需求，交通建設都是解決城市發展瓶頸的第一步，市府此次向中央爭取前瞻基礎建設計劃相當重要，除「大台中山手線」、「捷運藍線」、「捷運綠線延伸彰化」等軌道建設均獲行政院納，其他包括生活圈74號道路北環連接道路，國道4路豐原到潭子等重大交通建設共約300億元預算，皆獲行政院核定納入。

另外，林佳龍也強調，產業是市府政策核心一部分，市府針對用地取得、人才培育等完整規劃，也希望產業做到轉型升級，提升設備、勞工工作環境與權益，才會吸引人才，發展中小企業第二個春天。

台灣房屋市場正值低檔盤整，房價何時落底也是市場關心的話題。有網友認為，現在的房市變化其實與股市有高度正相關，雖然房貸餘額創新高，但台股上市櫃公司4月營收衰退，特別是台積電業績下滑，都要小心房市變現的賣壓。

由於雙北市法拍屋數量變多，引發PTT鄉民討論房市買氣。有網友在PTT home-sale版發文指出，如果用股市看房市，雖然房價高檔盤整、房貸餘額創新高，但台股上市櫃公司4月營收大幅衰退，特別是台積電業績不如預期，都要小心景氣反轉，出現變現賣壓。

這位網友也指出，法拍屋總價低於750萬，都與實價登錄相去不遠，因此現狀還是有人願意逢低承接，也就知道此時還不到底部，因此他認為，房市V型反轉機率低，M型向下機率高。

也有鄉民在推文中分析，房市與股市沒有正相關，房市已經10幾年的多頭，最近3年開始修正，而股市最近幾年漲幅超過3%，加上股票市場變現速度仍是所有投資產品最快，因此可知股市走多頭，絕對不利於房市，因此股市就算開始修正期，資金也不會輕易轉投房地場市場。

戴德梁行總經理顏炳立曾撰文指出投資資金首選已經不是房地產。顏炳立認為，執政者加稅是房市投資市場的最大毒藥，把投資者嚇跑，讓房市回到自用型買盤市場，因為房地產已經不再是一個投資商品，「價就不會上漲，不會出量了。」

上百地主盼40年的台南新營客轉專區產業專區，因分配到的地形太狹長致無法蓋房屋，不滿光繳地價稅就「吃不完兜著走」，批市府剝削地主權益，昨天怒吼「我們不要重劃，市府還地」。

市議員李退之昨邀市府都市發展局、地政局、交通局及地主們，在新營區嘉芳里鎮安殿辦地主權益公聽會，高掛「地主民怨沖天」白布條，李退之要求相關單位2周內，在不損及地主權益下提解決方案。

新營客轉專區面積24.2公頃，除轉運站及宗教專區的鎮安殿外，大部分劃為產業專區。都市發展局總工程司蔡孟儒表示，產業專區是以飲食及服務業為主。

公聽會發言踴躍，嘉芳里長陳慶章表明不是地主，他說，產業專區路與路之間長60至70公尺，規劃給地主的土地寬約4.7公尺至5公尺，「地形簡直像牙籤」，按規定還要退縮5公尺，根本沒辦法蓋房子。

李退之強調，地主若要蓋屋，送都市設計審查委員會審查，至少花10萬元請建築師畫設計圖，質疑誰有能力如此大規模開發，地主們大聲回答「財團」。

地主們說，當地原禁建，盼了40年解編，竟沒辦法蓋房子，還要繳地價稅，簡直是剝削，「我們不要重劃，市府還土地」；還有人建議規劃住宅區或住商綜合區。

蔡孟儒表示，將提報新營交流道特定區第4次通盤檢討，至於住宅區，將再向內政部爭取。

限購、限貸、限價、限售、限商

4月份超五十城發佈70餘次調控政策

樓市開啟“5限”時代

5月15日，國家統計局發佈的4月份房地產開發和銷售情況月度報告資料顯示，國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長邢志巨集表示，從資料可以看出，4月份房地產開發投資繼續增加，商品房待售面積進一步減少。

具體資料顯示，1月份至4月份，全國房地產開發投資27732億元，同比增長9.3%，增速比1月份至3月份加快0.2個百分點，其中住宅投資增長10.6%。房屋新開工面積48240萬平方米，同比增長11.1%，其中住宅新開工面積增長17.5%。

邢志宏表示，房地產投資保持了一個比較平穩的增長態勢，這跟去年的一個延續效應是分不開的，去年全國的商品房銷售面積增長了22.5%，使得房地產市場出現了比較強的景氣局面，很多房地產企業加大了投資力度，很多在建專案仍在進行，投資項目有週期性，一旦開工了以後需要延續一段時間。所以，目前房地產投資的增長可以說是這種週期性的延續。另外，房地產現在正在進行分類調控，一線城市為了抑制房價過快上漲，也加大了土地和房屋的供應力度。所以，房地產投資的增加是在這麼多的原因和背景下出現的。

同時，前4個月，全國商品房銷售面積41655萬平方米，同比增長15.7%，其中住宅銷售面積增長13.0%。全國商品房銷售額33223億元，同比增長20.1%，其中住宅銷售額增長16.1%。房地產開發企業土地購置面積5528萬平方米，同比增長8.1%。4月末，全國商品房待售面積67469萬平方米，比3月末減少1341萬平方米。1月份至4月份，房地產開發企業到位資金47221億元，同比增長11.4%。

中原地產首席分析師張大偉告訴《證券日報》記者，整體看2017年4月份各地樓市調控政策繼續加碼，在政策約束下樓市表現一般，成交量同比和環比均有不同程度的下降。截至4月末，主要熱點城市的庫存均有上升，去庫存主流城市集中在三線城市。

張大偉表示，從調控政策內容看，4月份單月，超過50個城市發佈了70餘次調控政策，其中北京、保定、成都等城市均發佈了多次政策。從城市發佈的政策主要特徵看，主要特點是集中執行了“5限”，分別為限購、限貸、限價、限售、限商。

“全國已經有超過20個城市 限售 ，正成為當前各地樓市調控的新思路，也成為本輪從3月份開始的全國多城市調控新特點。預計未來還有更多的城市將執行落地這一新調控措施。一定年限限制轉讓，可以有效的降低投機行為。”張大偉告訴記者。

根據國家統計局5月15日發佈的1-4月份全國房地產開發投資和銷售情況。全國房地產開發投資與土地購置面積增速雙雙創下一段時間以來的新高，同時，去庫存加速，全國商品房待售面積創下2015年9月末以來新低。

國家統計局投資司首席統計師王寶濱在解讀1-4月份房地產投資資料時稱，在前期房地產銷售面積快速增長的帶動下，今年以來房地產開發投資繼續增加。對全部投資增長的貢獻率為20.1%，拉動投資增長1.8個百分點。

2017年1-4月份，全國房地產開發投資27732億元，同比名義增長9.3%，增速比1-3月份提高0.2個百分點。

其中，中部地區以16.8%的同比增速領跑全國。全國範圍來看，這已是房地產開發投資增速連續第5個月上揚。同時，9.3%的名義增長率，已經創下了2015年3月以來的最高值。

對此，國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長邢志宏表示，房地產投資增加是在多種原因和背景下出現的。去年全國商品房銷售面積增長22.5%，房地產企業加大了投資力度，很多在建專案仍在進行，而投資項目有週期性，一旦開工了以後需要延續一時間，目前房地產投資的增長可以說是這種週期性的延續。另外，分類調控背景下，一線城市為了抑制房價過快上漲，也加大了土地和房屋的供應力度。

投資熱度在土地市場表現尤為明顯。1-4月份，房地產開發企業土地購置面積5528萬平方米，同比增長8.1%，增速再創新高；土地成交價款2104億元，增長34.2%，增速提高17.5個百分點。

其中，一線城市的供應增加明顯刺激了市場。近日，中國指數研究院發佈土地市場報告稱，今年4月，一線城市土地成交方面，共成交土地56宗，成交土地面積 302 萬平方米，環比增加 94%，同比增加 852%。

同時，該報告指出，由於一線城市去年同期成交11宗土地以工業用地為主，出讓金總額較低，今年則顯著加大了成交價較高的住宅用地的供應力度，使得一線城市4月份土地出讓金達到 687 億元，同比增加 11331%。

銷售層面，受調控影響，銷售面積及銷售額增速則雙雙回落。

1-4月份，商品房銷售面積增速比1-3月份回落3.8個百分點。商品房銷售額增速回落5個百分點。

不過，儘管銷售增長減緩，但去庫存進展良好。

統計局資料顯示，4月末，商品房待售面積67469萬平方米，比3月末減少1341萬平方米。其中，住宅待售面積減少1300萬平方米，辦公樓待售面積減少32萬平方米，商業營業用房待售面積減少5萬平方米。

這被認為是三四線城市成交火熱帶動的結果，1-4月份非重點城市商品房銷售面積同比增長25.7%。

中原地產首席分析師張大偉認為，本輪三四線城市行情成因主要有兩方面：一是一二線調控後，向周邊三四線城市擠出的一波投資需求；第二是一些地方的去庫存政策切實發揮了作用。但在經濟企穩的情況下，不排除後期房地產調控持續加碼的可能。隨著信貸的進一步收緊，三四線城市的火熱行情可能在下半年明顯放緩。

繼5月14日河北全面升級限購措施後，5月15日，河南開封市也出臺樓市新政，在商品住房限價銷售等方面作出相關規定。此外，5月13日，南京方面則推出了新購住房3年內限賣的措施。

這其中，由於涉及環京與環雄安區域，河北全面升級限購措施也成為了市場關注的重點。

據《證券日報》記者瞭解，此前環京與環雄安區域，針對外地戶籍的購房者，普遍執行的是限購1套住房的政策，而這也給一些投資客留下了機會。

不過，在限購措施升級後，符合購買資格的人群數量大幅減少。“不說環雄安區域，只拿環京區域來說，投資客的比例一直很大，而在執行買房需3年社保或納稅證明後，這些區域的購房人群肯定會明顯下降，基本上就是想賣也賣不出去，尤其是環京區域此前剛剛經歷房價的快速上漲，沒有人會選擇高位接盤，近期在那邊以投資為目的買房人群，估計都要被套在裡面了。”有業內專家指出，“環京區域近期簽了購房合同，但沒來得及網簽的客戶，估計很大一部分都要退房”。

仲介炒房大量被套

“我去年在香河買了一套，我徒弟在固安買了一套，除去新來的，我們店裡一半人都在環京區域買了房，估計短時間內都要砸在手裡了，現在各地的調控越來越嚴，我們自己的生意也不太好做。”面對河北地區限購的全面升級，北京某大型仲介公司的員工這樣對《證券日報》記者表示。

5月15日，河北省政府辦公廳印發了《關於進一步促進全省房地產市場平穩健康發展的實施意見》（下稱《意見》），根據意見，外地人在環首都、環雄安購房須提供3年社保或納稅證明。

同時，《意見》規定，已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在本行政區域內向其售房。

此外，對首次購買住房的居民家庭，申請商業性個人住房貸款，首付款比例不低於30%；對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件申請商業性個人住房貸款，首付款比例不低於40%；對購買第三套及以上住房的居民家庭，暫停發放商業性個人住房貸款；對不能提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，暫停發放商業性個人住房貸款。

值得注意的是，《意見》明確指出，補繳的納稅證明或社會保險不得作為購房有效憑證。而此前，河北地區一直認可補繳的納稅證明或社會保險。“我們這邊有人專門做這個生意，即便不在這裡工作，也可以買納稅證明或社會保險，不過現在補繳的不算數了，想要有購房資格，現在買的話也要三年後才能拿下資格。”有知情人士稱。

據悉，去年以來火熱的樓市，讓不少從事房地產仲介業務的經紀人賺的盆滿缽滿，但大部分經紀人本身並不具備在北京買房的資格，因此有相當一部分房地產仲介經紀人選擇了在北京周邊區域購入房產，“當時買房的時候也是覺得環京區域還能漲，就把這幾年賺的錢都交了首付，不過最近北京限購也很嚴格，我們店一個月就幾單生意，收入下滑的很厲害，我也是靠著以前生意好的那段時間攢的老本來應付房貸，但要是市場環境一直這麼差，我的壓力會越來越大。”上述仲介公司的員工表示。

此前，有消息稱，北京最大的房地產仲介公司鏈家地產，為了優化資源配置，近期已經關閉了87家門店。而受北京新出臺的限購政策影響，很多鏈家門店4月份的成交量寥寥無幾，環比下降77%。

有業內人士指出，在樓市火熱時，房地產仲介參與二手房投資的比例相當高。而除了北京的房地產仲介在環首都區域大量購入房產外，不少環京區域的仲介員工也參與到當地樓市的投機中，由於他們具有資訊上的優勢，因此參與二手房買賣的積極性頗高。“不過隨著調控全方位收緊，仲介員工想拿到以前那樣的薪酬已經不可能了，有些高位入市的，不排除斷供的可能性。而在調控不放鬆的情況下，環京區域的房價已經沒有繼續上漲的空間，而春節後那一波快速上漲基本也是幾個利好刺激下，投資客炒起來的，這一波上漲的水分估計很快就會被擠出”。

而根據河北廊坊市政府透露， 4月13日起，廊坊針對全市範圍內的開發商、仲介機構開展專項整治，堅決打擊違規銷售、惡意炒作、虛假宣傳、虛假房源等違法違規行為。

截至5月中旬，廊坊市共檢查54家開發企業、150家仲介機構，發現7家企業項目涉嫌存在違規銷售行為；42家仲介機構涉嫌存在不具備代理銷售資格而代理銷售相關專案；2家開發企業涉嫌未批先建問題；6家開發企業涉嫌提供虛假材料。

新政下恐現退房潮

除了仲介大量參與樓市的投機外，環京樓市還有其他大量的投資客。《證券日報》記者此前在固安某樓盤採訪時便瞭解到，他們的項目，投資客的比例至少在50%以上。“新政出臺，我們上個月開盤的專案，估計會有客戶退房，畢竟外地客戶大部分人都沒有3年社保，我們也在想辦法，儘量把這批客戶的都辦了。”有環京區域樓盤的銷售人員這樣對記者表示。

此外，有業內人士告訴記者，近期在環京、環雄安區域買房的人群，如果不符合新的購房資格，且還沒有通過網簽的，即便簽署了購房合同支付了購房款，也可以無條件毀約。

實際上，此前針對北京“317”樓市新政，有法官便表示，房屋新政的實施對購房人的履約能力產生重大影響，合同繼續履行一般會產生一定困難，對購房人因新政不能按預期辦理按揭貸款而請求解除合同的，一般可予支持，並由賣房人退還定金和已付購房款。但是，賣房人能夠證明購房人有充分履約能力的，購房人依據房屋新政主張解除合同則不能成立，購房人應當繼續履行合同，否則構成違約並應依法承擔違約責任。

各地開啟限售模式

而在河北全面升級限購的同時，包括南京、開封、蕪湖、海口等地也相繼收緊了調控措施。

5月13日，南京市人民政府辦公廳發佈了《關於進一步加強房地產市場調控的通知》，規定購房人（含居民家庭、企事業單位、社會組織）新購住房在取得不動產權證後，3年內不得轉讓。通過贈與方式轉讓住房的，自簽署《贈與合同》並辦理轉讓確認手續之日起，贈與人滿3年後方可再次購買住房。通過贈與方式取得住房的家庭或居民，執行住房限購政策。

5月15日，河南開封市人民政府官網發佈《關於規範房地產開發企業行為維護房地產市場秩序的通知》，要求自發文之日起，房地產開發企業已取得商品房預(銷)售許可並對外銷售的商品住房，由市不動產登記中心提取近期內該專案銷售均價，市住建局指導實行限價銷售，房地產開發企業銷售價格外不得加收任何費用。首次銷售的項目成交均價參考周邊同類型、同品質樓盤;非首次銷售的項目，成交均價原則上不得高於2017年4月份以前的成交均價。原則上半年內漲幅不得高於5%，一年內漲幅不得高於10%。對高價盤、漲幅明顯偏離市場價格的項目，市不動產登記中心停止其商品房網簽資格。對於捂盤惜售、捆綁銷售、刻意隱瞞真實成交價格的房地產開發企業，市住建局暫不核發商品房預(銷)售許可證，情節嚴重的，市住建局停止其已發放的商品房預售許可。

同時，開封市政府還禁止企業以誠意金、VIP卡等形式蓄客，企業要在規定時間內一次性公開全部銷售房源，並明碼標價、一房一價，嚴禁採取拖延開盤時間、控制房源等手段捂盤惜售、製造供不應求假像。對涉案開發企業和仲介機構，一經查實，依法從嚴從重處理，開發企業停止預售及網簽，2年內不得參與本市土地交易，仲介機構吊銷營業執照，並列入失信企業“黑名單”。

此外，繼4月份海南全省限購，5月份海口、三亞、瓊海、五指山市陸續跟進加強調控。四地均將產權式酒店和二手住房納入限購範圍，且對外地居民購房提出社保或個稅繳納年限要求。而5月8日，蕪湖市頒佈樓市新政，明確在蕪湖新購買(自該新政施行之日起)的商品住房(含新建商品住房和二手住房)，須取得不動產權證滿2年方可轉讓，使得蕪湖市成為安徽首個限售城市。

對此，中原地產首席分析師張大偉指出，目前全國發佈樓市調控政策的城市已經超過60個，內容也全面升級。

根據中原地產監測資料，上周一線城市住宅成交量下調明顯，平均跌幅達到兩成，同比跌幅更是達到了44%，二線城市環比則有輕微波動，同比跌幅為20%，三線城市環比也有10%的下調。

“目前的樓市開啟 五限時代 ，即限購、限貸、限價、限售、限商。現階段全國已經有超過20個城市執行限售政策，而這也成為當前各地樓市調控的新思路。預計未來還有更多的城市會執行這一新調控措施。一定年限內限制轉讓，也確實可以有效的降低投機行為。”張大偉指出。

在MPA監管加強和金融去杠杆背景下，上市銀行規模擴張速度明顯放緩。

剛剛披露完的2017年一季報顯示，25家上市銀行實現淨利潤3841.23億元，較2016年同期增加103.93億元，同比增長2.78%。其中國有銀行同比增長1.67%，股份制銀行同比增長4.68%，城商行同比增長9.11%，農商行同比增長7.83%。

值得注意的是，2016年銀行年報顯示，四大行的新增個人住房貸款占全年新增貸款比例均超過六成。全部金融機構個人購房貸款增加4.96萬億元，占去年新增貸款39.21%。

隨著2017年資金成本上升，房貸的這種輝煌將成為歷史，其對於銀行股短期基本面影響隱現。

摸底銀行房貸調整

21世紀經濟報導記者採訪瞭解到，一線城市房貸利率上調已經普遍啟動。

5月6日起，廣州四大行首套房貸款利率由9折上調至基準利率，二套房保持1.1倍。五一假期過後，北京多家銀行首套房利率由9.5折上調至基準，二套房上調到1.2倍；同樣在五一過後，上海多家銀行將首套房貸利率進行上調，從原先行業統一的9折，上調到9.5折甚至基準。但四大行仍執行首套房貸款9折利率，二套房貸無變化。而目前深圳的四大行首套房貸也仍執行9折優惠，但是4月以來，深圳部分銀行已將首套房貸利率從9折上調到9.5折，到五一假期以後，深圳出現個別銀行執行首套房貸1.1倍利率。

在房貸利率上升時，相應的，一線城市樓市正在降溫。以最新調整房貸利率的廣州為例，一位廣州二手房地產仲介告訴記者：“五一期間，看樓的人比3•17新政前少了很多，房價上漲也放緩了。＂

5月2日是五一後的第一個工作日，廣州某國有大行客戶經理羅澤（化名）告訴記者，“我們行的房貸額度很緊張，我們每天早上都要去搶額度，比如一天放出2000萬，搶完了當天額度就沒有了，要等第二天再去搶。”

即使是搶額度，據該行的一位信貸部經理張麗（化名）告訴記者，每月裡有額度的時間也很有限。比如，該行“剛剛過去的4月份，當月額度在第一周就用完了”。而據其介紹，另一家國有大行更誇張，4月份，“1號、2號就沒有額度了。根據記者瞭解，其它一線城市情況類似，北京房貸額度也不寬鬆，部分銀行因額度緊張暫緩房貸。北京某股份制銀行的一位個貸部經理就表示，其因房貸額度少，已由房貸業務轉做信用卡業務。

而5月2日，北京某城商行原來做房貸的一位元人士也告訴記者：“我們行現在不做二手房貸了，顧不上接二手房貸，改做經營貸。”

此外，上海某股份制銀行的人士也告訴記者，“我們銀行現在暫緩按揭貸款，除非願意接受利率上浮20%。”

5月12日，深圳某股份制銀行一位元客戶經理向記者表示，該行首套房貸執行在基準上上浮10％，而且上浮貸款利率後也沒有額度，該客戶經理坦承：“不要找我們行做房貸了。”

對此，瞭解內情的一位城商行人士張華（化名）告訴記者，當銀行的信貸規模充裕的時候，銀行大力推房貸，因為房貸雖然收益低，但風險可控。但當信貸額度緊張時，銀行就更傾向做高收益資產，而不願再做房貸。

張華給記者算了一筆賬，今年資金成本上升，從資金收益來看，貸款利率要達到5.5%銀行才不虧，房貸利率即使上浮到基準利率4.9%，仍然不一定有錢賺。

“今年的問題是沒有資金投放，所以要保存量，增量方面要進行競價，誰的綜合收益高就給誰。我們內部的資金價格在上漲。”張華表示，現在房貸不太具有競爭力。

事實上，央行發佈的2016年度金融機構貸款投向統計報告顯示，全年新增人民幣貸款12.65萬億元，其中，個人購房貸款增加4.96萬億元，占比39.21%。根據四大行的2016年年報統計，四大行的新增個人住房貸款占全年新增貸款比例均超過六成。

而從最新公佈的一季報顯示，四大行一季度淨利潤率環比大幅下滑，此外，四大行的淨息差也降低至2011-2012年以來的最低水準。

放款時間延長

業內人士認為，在銀行需要提高收益的情況下，接下來提高房貸利率，收縮收益不高的房貸在所難免。

據記者瞭解，在目前銀行房貸額度緊張的情況下，部分一線城市放款週期已明顯加長。有廣州某銀行人士告訴記者，該行目前至少要預留三個月的放款時間，而此前走完貸款流程只需一個多月。

一個有趣的現象是，業內人士反映，以前曾被指速度太慢的公積金貸款，現在其發放貸款速度甚至已超過了銀行。5月2日，廣州某國有銀行個貸經理徐海（化名）做組合貸的一位元購房者表示：“現在公積金從申請到放貸，基本兩個多月就完成了。不必做公積金加急了。”

記者諮詢廣州公積金房貸相關人士，其表示，目前由於新政後，申請公積金的人數減少，放款速度較以前確實加快了一些。

不過，也有一線城市的部分銀行似乎並沒有受到太大影響。5月12日，深圳某大型國有銀行客戶經理表示，深圳雖然有些小銀行無款可放，但四大行仍然執行首套房貸九折利率，且放貸時間並未延長。而深圳某股份制銀行負責房貸的人士表示，4月1日起該行的首套房貸優惠利率已從九折調整到九五折，但額度並不緊張，“不用贖樓的話，從申請到放款大概一個月。”

大陸國家統計局15日公布最新1到4月全國房地產開發投資和銷售情況，顯示開發投資共2兆7732億元（人民幣，下同），較去年同期成長9.3%，且增速比1到3月更提高0.2個百分點。而商品房銷售面積為4億1655萬平方公尺，也比去年同期成長15.7%，增速較前3月減少3.8個百分點。

另外在房地產開發景氣指數部分，4月指數則為101.23，比3月更提高0.1點。

此外，對於房地產投資開發的熱度不減，根據中國網引述大陸國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長邢志宏所說，去年全國的商品房銷售面積成長22.5%，讓很多房地產企業加大投資力度，一旦開工需要延續一段時間，目前房地產投資成長可說是這種周期性的延續。

觀察房地產開發資金統計，顯示今年1到4月，房地產開發企業到位資金共4兆7221億元，較去年同期增加11.4%。其中國內貸款8774億元、成長17%；利用外資74億元、成長115.3%；自籌資金1兆4217億元，下降4.7%；其他資金包含定金預收款、個人房貸等共2兆4156億元。

天寰海之戀大手客先揀樓 翰林峰今開售

政府收緊一約多伙剛滿月，新盤紛重設大手時段吸投資者，繼荃灣海之戀後，啟德天寰亦預告設大手優先時段；而西營盤翰林峰昨截票錄4,517登記，超額16倍，3成為大手客。

政府收緊一約多伙，劃一繳納15%印花稅，並於上月12日正式生效，發展商推盤步伐一度放慢，並宣布取消大手時段，市況的確稍為冷卻。上月一手成交共約1,630伙，較3月份下跌4成。但自4月底起，推出的新盤均重設大手優先時段。

最快於明天開價的兩全新盤，均會設大手時段。其中建灝地產投資部經理鄭智荣表示，天寰首輪開售將會設有大手優先時段，但預留單位的比例，則未有決定。項目本周必定開價，最快下周開售。

對於上周五收緊銀行對地產商借貸，鄭智荣指，感覺政府多番出招的目的，是希望買賣雙方都能維持穩健，對此表示支持。對於本身為新晉發展商的建灝，鄭智荣指公司的財政穩健，措施對日後投地影響不大。

天寰海之戀開示位 料下周賣

至於長實地產（01113）荃灣海之戀，明天將公布首批單位價錢，首批約200伙將包含1至4房間隔。長實地產投資董事郭子威表示，項目最快下周開售，區內多年未有大型項目供應，相信項目可滿足換樓客及小家庭。

早前發展商亦指為照顧大手買家需要，初步計劃撥出不多於5成的單位，供大手買家優先選購，餘下最少一半單位預留予只買1伙的散客購買，冀滿足不同客戶需要。

天寰及海之戀昨同日開放示範單位予傳媒參觀，天寰開放的為1房及2房戶型，面積330及474平方呎；海之戀開放的為3房戶型，面積761平方呎，兩盤均在本周內對公眾開放展銷廳。

翰林峰5伙 內部認購沽清

至於今天首輪開售268伙的恆地（00012）旗下西營盤翰林峰，昨天截止登記，市傳共收逾4,517票，超額認購達16倍，當中29%為A組（大手時段）入票，票數逾1,300張。項目今天傍晚6時起公開發售268伙，A組可購買當中最多90伙。

值得留意的是，買家可選購銷售安排中的所有單位，料價錢吸引的單位會被首先揀選，增加現場緊張情況。

翰林峰昨天推5伙高層戶供內部認購，即日沽清，成交價946萬至967萬元，成交呎價約2.8萬至2.9萬元。

新盤餘貨加價，北角尚譽11伙較3月底加價2至4%，周五（19日）售；九龍塘賢文禮士1伙撻訂戶加價11%重推，另推4伙周五至下周一（22日）招標。



辣稅未阻入市 大手客變陣出擊

上月政府出招堵塞一合約多伙的避稅漏洞，惟未能遏抑投資者的入市意慾。發展商仍然為大手客大開方便之門，讓投資者優先揀樓。

家族多個首置名額購多伙

以今天推售的西營盤翰林峰為例，截至昨日收4,517個登記，當中有3成屬於選購多伙的大手客；而長實（01113）旗下荃灣海之戀，雖然尚未開價，但發展商事先張揚，首批將會預留不多於50%單位予大手客。建灝啟德天寰亦表明會設大手組。

據了解，今時今日入市的「大手客」，與政府堵塞一約多伙的慳稅漏洞前的大手客有少許差別。政府出招前的大手客多以一個人的名義購買多個單位，出招後的大手客則以螞蟻搬家式慳稅，出動家族中所有「首置」成員買樓。以翰林峰為例，由於項目細單位比例較多，而且入場費500餘萬元，吸引大批區內投資者注目，現時市場暫時錄得最大手準買家，已經集結了家族4名成員，計劃今天選購4個單位收租。

事實上，近日多個新盤大手客比例持續高企，以新世界（00017）旗下清水灣傲瀧為例，次輪招標共售出13伙，當中有6伙由大手客承接，最大手買家以約7,830萬元購入兩個地下花園單位。

前綫地產代理坦言，要做到全家出動買樓也要發展商大開方便之門才能順利成事。由於要集結家族多個首置客一同入票抽籤，同時抽到前籌的機會也不大，故發展商為大手客特設加名、減名或轉名等優惠，即是只要一個家族中數名成員入票，註明選購多伙，發展商會把他們列入優先揀樓行列，但揀樓前該批入票成員可以透過加名，引入其他的家族成員進行編配買樓。過往，須收取手續費，但今時今日則免費轉名。

家書斥不孝 羅嘉瑞：非母親意願

鷹君（00041）羅氏家族爭產風波呈升級之勢，成員一日內三度隔空過招。

主席羅嘉瑞表示已與母親羅杜莉君（羅老太）會面後，市場即流傳一份由羅老太撰寫的家書，指摘他不孝。羅嘉瑞隨即反駁，認為信件非根據母親真正意願而寫。

羅氏家族旗下共10家上市公司，市值約1,000億元。羅老太去年底入稟法院要求撤換基金信託人滙豐後，羅氏家族成員一直對此持不同意見，孻子羅啟瑞更被「踢出」鷹君董事局。羅嘉瑞上周三表示，母親年事已高，懷疑她未必清楚入稟詳情，可能受他人影響。

羅老太自言清醒 入稟個人決定

消息指，羅嘉瑞及五弟羅鷹瑞周日曾連同家人到酒店探訪羅老太，慶祝母親節，惟兩人不知羅老太所住房間，欲上樓查詢時遭保安阻止。鷹君公關昨午表示，主席羅嘉瑞周日有跟母親見面，而羅老太於言談間亦有感觸，希望盡快回家。

惟至約下午5時，市場流傳一封羅老太撰寫的家書。據本報獲得的資料顯示，羅老太上周於律師樓在醫生及律師見證下撰寫一封給三子羅嘉瑞的信件，日期為5月11日。羅老太在信中澄清，指自己頭腦仍十分清醒，入稟法庭告滙豐信託是個人意願，未受任何人影響，亦沒被脅逼搬離山頂住所，暫時搬離只是想要清靜。

信中羅老太更批評羅嘉瑞，稱他「在傳媒面前質疑我入稟告滙豐信託的決定實為不孝，亦對其他兄弟妹不公平」，要求他不要再歪曲事實。羅老太發言人亦補充，羅老太行動自如，身邊沒有保鑣，只有兩名工人。

羅嘉瑞：獲集團支持 料母被隔離

不過，羅嘉瑞昨晚以個人名義反駁，指自己一向侍母至孝，亦尊重母親的意見，但認為信件內容並不是根據母親的真正意願而寫，懷疑受他人誤導。他更在回應中表示，母親向他提及希望可以過多兩天便回家親手做端午糭子。

羅嘉瑞並強調，自己於1983年臨危受命，肩負挽救鷹君的任務，多年來得到股東、投資者和集團上下的支持。他並重申，作為家族信託的委託人及鷹君主席，必須保障羅氏家族及集團全體股東的利益，惟現時無法與母親聯絡，相信母親已被隔離。

富豪酒店（00078）昨傍晚亦發表聲明，指集團有責任保障任何住客的私隱，個別住客於入住期間不希望受到打擾及提出其他要求時，集團會按住客意願而作適當配合。鷹君股價未受家族爭產事件影響，昨升1.3%，收38元。

希慎（00014）首季租戶營業額按年跌0.6%，撇除大型電子零件客戶後則增加3%，扭轉過去4季跌勢，惟首季續租租金現跌幅。

主席利蘊蓮指今年零售市道仍艱難，難預測零售市道是否已見底。

難言零售見底 盼租金平穩

希慎首季零售續租租金較3年前跌25%，財務總監賀樹人補充，今年續租租金有壓力，但「租金不能永遠向上，現已進入調整期」，首季續租租金出現負數是預料之中，全年約有三分之一租務面積到期續租，續租進度良好，約40%已成功簽約，餘下3季希望續租租金能保持平穩。

利園三期將於今年第四季落成，賀樹人稱，現時利園面積約400萬平方呎，三期落成後會增加50萬平方呎，相信有關租金收入貢獻要到2018年才能反映。

寫字樓方面，利蘊蓮指，寫字樓租金在供應短缺下仍強勢，雖然市場正面臨結構性轉變，但暫時來看供求仍大致平衡，相信租金維持穩健。

希慎去年11月夥拍香港興業（00480）以33.93億元投得大埔露輝路兩幅住宅地皮，有小股東對希慎衝出銅鑼灣表示擔心。利蘊蓮強調，銅鑼灣仍是希慎的核心，但公司有資金、有能力，所以不時尋求新發展項目：「買地投地中標後最緊要負擔得起，計得到條數。」大埔用地的定位則為低密度、高端的住宅物業，與集團的定位相同，對4年後落成賣樓有信心。

對於中資高價投地會否加劇投地競爭，賀樹人指，最重要是對項目進行財務評估時保持審慎，計算成本及回報時要有紀律，不一定要中標，集團暫無意大規模進入住宅市場。

市場資金充裕，全幢物業續獲投資者注視。市場消息指，基滙資本旗下位於觀塘偉業街133號活化項目，近日獲財團出價逾20億元洽購。

偉業街133號 活化商廈

市場消息稱，觀塘偉業街133號，正獲財團洽購，出價逾20億元，買賣雙方正商討細節。相信因近期投資氣氛旺，而觀塘區一帶亦錄多宗全幢成交，故吸引財團留意。

偉業街133號前身為長輝工業大廈，基滙資本2013年以9.3億元向舖王鄧成波購入物業，並決定活化成商廈。

事實上，業主為物業進行大型翻新，涉資高達2.7億元，包括請來建築師為大廈以「Glass Office」作主題，每層單位用上大量玻璃，有通透感覺。

業主2.7億翻新 現已入伙

物業地下至2樓為商舖部分，3至12樓為寫字樓，每層樓面近1.5萬平方呎，去年完成翻新工程，現已入伙，外形及內部均煥然一新，與標準甲廈無異，目前暫未有租客。

去年中，基滙資本曾放售物業，意向價約23億元，物業總樓面約192,856平方呎，標準樓層實用率84%，平均呎價近1.2萬元。近期投資市場再度活躍，令財團產生興趣，繼而出價洽購。

投資市況旺，而最近大額買賣均集中於觀塘區，如豐泰地產以19.9億元，沽出觀塘道觀點中心全幢，呎價約1.36萬元。

世宙Grand YOHO 2期規模大 區內租金添壓

短期內將有逾4,000個新盤單位入伙，其中元朗區已佔整體近7成，有代理料對區內的二手屋苑租金會構成壓力；不過，整體住宅市場租金已連升13個月，再創歷史新高。

第二季內、將於短期內入伙的新盤涉約4,023伙，最主要集中於元朗區，包括世宙、Grand YOHO 2期、PARK YOHO Venezia、PARK YOHO Sicilia及意花園，共涉2,687伙，佔整體約近7成。當中以長實地產（01113）的世宙及新地（00016）Grand YOHO 2期最大規模，分別提供1,129伙及826伙，同樣位於元朗市中心區。

世宙業主續收樓 40伙放租

美聯物業營業經理許堅表示，世宙業主最近已經陸續收樓，並已相繼推出租盤在市場上放租，涉40單位，惟暫未錄得租務成交，2房單位月租由1.3萬元起步，至於3房則由2.3萬元起；至於Grand YOHO 2期則未有盤放租，加上項目1期入伙不久，市場仍有200個租盤待租，租客仍有選擇。

他指，由於元朗區短期內有眾多新盤入伙，確實對區內的租金構成一定的壓力，以二手屋苑YOHO MIDTOWN為例，新近2座中層A室，2房戶，實用443平方呎，剛以1.4萬元租出，呎租31.6元，早2、3個月同類單位的租金可達1.45萬元，略低市價約3%至4%。

107屋苑呎租 連續兩月新高

他補充，由於短期內入伙的新盤，都是主打2、3房戶型的新盤，在租金相差不遠的情況下，不少租客亦寧願選擇全新樓齡的物業，而非二手屋苑，令到二手的租金輕微受壓，而未來數月將會是收樓高峰期，相信受壓的情況會持續。

不過，現時整體市場的租金續創新高，中原地產表示，4月份全港107個大型屋苑實用面積平均呎租錄得約34.3元，連續兩個月創歷史新高，較3月份的34.1元升0.6%，租金更是連升13個月，累積升13.2%。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，本港首季GDP升幅顯著，反映經濟環境持續改善，經濟前景相對樂觀，有助吸引外籍員工來港工作，租客亦願意增加租金以換取更優質的居住環境，有利租金上升。

黃良昇又補充，暑假租務旺季即將來臨，學生及家長對租屋的需求增加，料暑假前租金升幅有望擴大。在藍籌屋苑方面，以柴灣杏花邨按月錄得最大升幅，4月份報36.5元，按月升2%；紅磡黃埔花園及鴨脷洲海怡半島分別漲1.8%及1.7%。

樓價升至頂峰之際，租金雖然升勢較緩慢，但最近亦同樣升穿歷史高峰。根據中原地產新簽租約統計，今年4月全港107個大型私人住宅屋苑的實用面積平均呎租錄得34.3元，按月上升0.6%，連續兩個月創歷史新高，並且持續第13個月上升，累計升幅13.2%。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，本港首季GDP升幅顯著，反映經濟環境持續改善。根據政府日前公佈，首季本地生產總值（GDP）按年實質增長4.3%，優於市場預期的3.7%。經濟前景相對樂觀下，有助吸引外籍員工來港工作，租客亦願意增加租金支出以換取更優質的居住環境，有利租金繼續穩步上升。

升足13個月 累漲13.2%

據該行資料，4月實呎平均租金錄34.3元，較3月的34.1元上升0.6%，租金連升13個月，累升13.2%。 而再之前3月份租金已升穿34元的歷史高位後，今次連續兩個月的按月升幅均為0.6%，升幅平穩而溫和。暑期傳統租賃旺季即將來臨，學生及家長對租屋需求增加，相信暑假前租金升幅有望擴大。

十大藍籌屋苑方面，8個屋苑的呎租錄得上升，當中杏花邨錄得最大按月升幅，4月錄36.5元，按月升2%。黃埔花園升1.8%、海怡半島升1.7%、太古城升1.5%、沙田第一城升1.1%、嘉湖山莊升0.9%、美孚新邨升0.6%、麗港城升0.3%。十大屋苑中，只得匯景花園及康怡花園錄得下跌，跌幅分別為0.3%及2.9%。

事實上，此前美聯的「租金走勢圖」亦得出類似結果。據美聯「租金走勢圖」資料顯示，4月實用面積計算的平均呎租報約34.93元，連升4個月外，按月再升約1.2%，升幅為近8個月最高。租金自今年2月份破頂後，走勢持續向上，延續紀錄新高。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，若以今年首4個月累計，私樓租金已累積上升約3%，表現明顯比起去年同期下跌約1.7%迥異，而今年頭4個月升幅更是2010年後的7年同期新高。

另一方面，據美聯物業促成的租務個案分析，首季月租15,000元或以下的住宅租務個案比率高企，當中2月更曾達約4成，為8個月以來的高位。然而，該走勢隨後略為回落，連跌兩個月，至4月為約37.8%，創4個月新低。業界相信，原因是1.5萬元以下的放租盤減少，而且租金持續上升下，令相關的租務個案比率回落。

內地生年租搶沙田中心

即將踏入暑假，不少內地生已搶先租住單位。日前有消息指，沙田中心有業主今年初購入沙田中心海寧大廈高層D 室後，新近租予內地生，呎租高見47 元。單位面積378方呎，原則2房，業主購入後重新改裝成3房，近日以1.8 萬元租出，實用呎租47.6元，租金水平與市區睇齊。租客為3名內地女生，一次過繳付一年租金、涉21.6萬元。若以業主523.8萬元購入價計，回報4 厘。

新加坡在四月份的房屋銷售比去年同期翻了一倍以上，因為房價在三年的下滑之後，政府開始放鬆了一些購屋限制。

根據市區重建局在週一 (15 日) 公佈的數據，房產開發商在四月份售出 1555 間房，而去年同期為售出 750 間房。房市中共釋出 1616 間房，高於 3 月份的 1527 間房，四月份也創下新加坡在四年內單月最高的銷售額。

由於購房者的需求顯示，房產開發商在上個月推出了更多的公寓。最大的銷售量來自市區以東的海濱公寓，釋出的 560 間房售出了 419 間。

政府在 3 月份時將政策改弦更張，放寬了一系列措施，此前旨在抑制房價的政策在 2009 年開始實施，其中一些最嚴格的限制是在 2013 年實施。去年房價下跌了 3％，並且連續下滑 14 季，這是自 1975 年首次發佈數據以來最長的下跌時間。

根據政府在四月底所發佈的數據顯示，截至三月份的 3 個月內，一項追蹤私人住宅價格的指數較前一季下跌了 0.4%。房價從 2013 年的高峰下降了 11.6％。