為增加推動都更能量，和提供更具公信力的平台，昨行政院的行政立法協調會報，討論內政部提出的《國家住宅及都市更新中心設置條例》草案，政府將出資三十億元，建置國家住宅及都市更新中心，主動公開資訊，民眾也可透過平台取得各項服務。

行政院發言人徐國勇表示，立委對此案都表贊同，盼能盡速在立法院審議。

引入民間監督
內政部官員說，由於目前推動住宅及都更政策時面對人力不足、資源缺乏的困境，未來該中心是專業的公法人組織，支援政府執行社會住宅興辦、公辦都市更新政策，並引入民間監督力量，確保住宅及都更政策執行的必要性及公益性。
徐國勇說，設置國家住宅及都市更新中心的目的在因應政府八年內二十萬戶社會住宅的規劃，同時，也希望藉此推進都市更新速度，促進閒置土地開發。

徐國勇說，未來中心也負有在公益性公辦都更案擔任實施者、公開評選都更實施者、營運管理國宅或其他公益設施、研究規劃與教育訓練等職責。

根據規劃，都更中心預估先由政府出資三十億元，除了政府補助及捐贈土地、建築物外，也接受民間捐贈，包括管理營運社會住宅及都更收入、受託研究及提供服務等，都是收入來源。

協助解釋法令
政府目前評估將由政府實施的都更計劃，包括台北市信義區兒福中心周邊基地約一點四公頃，開發總價值一百七十億元；新店榮工廠地周邊地區約六公頃，開發價值三百七十四億元；新北市板橋浮洲商業區則將公開評選實施者。

徐國勇說，國宅及都更中心著重在實施，此法案有助於增加實施的能量，未來民間與業者之間的都更計劃，該中心也是具公信力的協助平台，提供包括法令解釋、精算結果等服務，讓都更容易實施。


工商時報
政院設住都中心 10年推13件公辦都更

行政立法協調會昨（22）日同意《國家住宅及都市更新中心設置條例草案》，政府出資30億元創設專業且具公信力的住宅及都市更新中心（簡稱住都中心）行政法人組織，支援政府執行社會住宅興辦、公辦都市更新，及具公益性民間更新案推動，10年內擬協助推動13件公辦都更。

行政院發言人徐國勇昨（22）日會後表示，內政部將創設國家住都中心，透過專業行政公法人組織，解決政府在推動住宅及都更政策時面對人力不足、資源缺乏等困境，且在因應蔡政府8年內20萬戶社會住宅規劃，藉此推進都市更新速度，促進閒置土地開發，未來該中心成立推動都更會有更大能量。

徐國勇說，住都中心主要有二大任務：協助興辦8年20萬戶社會住宅，執行整合或操盤都市更新政策；主要有7大業務，包括興辦社會住宅、整合都更事業、投資價購都更土地、擔任都更實施者、公開評選實施者、營運管理社會住宅及都更新事業、研究規劃及教育訓練。官員說，住都中心可接受都更後分得住宅或辦公室的經營管理等業務。

內政部初步規劃，住都中心10年內將協助推動13件公辦都更案，首波鎖定二件由住都中心擔任都更實施者，包括北市信義區兒福A基地，以及新店榮工基地。其中信義區兒福A基地1.4公頃，投資金額約50億元，可創造170億元經濟效益；新店榮工基地廣達6公頃，投資金額約140億元，可創造374億元經濟開發效益。

另住都中心協助新北市板橋浮洲商業區的公辦都更公開評選實施者，此占地約2公頃，投資金額70億元，開發經濟效益約240億元；其餘由該中心協助整合推動，或公開評選實施者還有10件，分布在北中南各地，台北市就有中山女高南側都更案面積有3公頃多、台電中興倉庫都更案有3.7公頃初估投資額131億元，還有台鐵員林火車站都更案等。

徐國勇說，住都中心著重在實施都更案，有助提高都更實施能量。未來民間與都更公司之間的都更個案計畫若雙方沒有互信，該中心可扮演具公信力的協助整合的平台，提供包括法令解釋、精算結果等服務，讓都更案更加速實施。

依規定，政府機關可捐贈、出租、無償提供公有不動產給住都中心使用，因應業務需要，也可價購公有不動產，土地建物價款均以公告現值為準，住都中心會有自有或公有的不動產，僅自有的可作處分。

潤泰精材（8463）董事長李志宏昨在股東會指出，房市反轉確立，今年雖略見起色，不過反映到建材業尚需1~2年時間，今年營運預估將維持去年水準，全力拼經銷布局及產品研發，提升市佔率。昨會中通過發放1.1元現金股利。

潤泰精材主業為水泥經營，佔公司整體50%營運比重，另2大事業體則是預拌水泥（美特耐）及室內裝修工程，各佔約2成以上。昨股東會通過承認去年營收29.15億元，年減13.9%，稅後淨利約1.9億元，年增1.95%，每股盈餘（EPS）1.27元。

每股盈餘1.27元
李志宏表示，今年仍專於於水泥本業經營，受市場不景氣影響，預估全年消耗量將再減少至約1千萬噸，「公司目前市佔已達全國第3，將繼續做出品質。」李志宏指出，今年一大營運重心將放在預拌砂漿新品開發，加強已開發項目如隔音地坪砂漿、節能隔熱砂漿材等新品在經銷市場布局，今年開發重點針對中、南部建材行通路，「市場展望正向，估年銷售可達25萬公噸。」

至於裝修市場，李志宏分析，室內設計市場相當大，全台個人工作室約有6至7千家在競爭，公司將以辦公室、大型商場、旅館等大型裝修工程承攬為主。李志宏表示，建商開工意願低、延後推案現象仍存在，加上公共工程預算連3年減少，造成房產建築執照大幅萎縮，整體市場反轉趨勢形成，各地銷售率仍處低檔，預估今年市況與去年持平。

日商地產龍頭，正前仆後繼「登台」。繼日本三井不動產集團（Mitsui Fudosan Realty）揮軍台灣OUTLET MALL和飯店市場之後，日本地產龍頭三菱地所（MITSUBISHI ESTATE）也正式插旗台灣。三菱地所昨（22）日宣布在台北成立「台灣代表人辦事處」，並正式展開五大開發案。

三菱地所插旗台灣的五大代表作，包括參與規劃設計台南紡織的「南紡購物中心」計劃、攜手潤泰創新合資的台北市南港車站大樓案、潤泰創新的新北市板橋江翠案、南山人壽的台北「南山廣場」、以及富邦人壽的台北市遼寧街飯店開發案，估計至少砸進百億，以擴大在台投資規模。

日商三菱地所在本周26日召開記者會，宣布上述在台重大投資案。

日商三菱地所昨天表示，為擴大在台業務，在台北市成立「台灣代表人辦事處」，並已在今年4月12日起正式開始駐地，首席代表為橋本哲史。

三菱地所表示，2013年已開始參與台北市由潤泰創新旗下旭展公司主導的「南港車站綜合開發等計劃」BOT案，該開發案中包括南港車站大樓BOT中的商業設施「CITYLINK南港店」、飯店「Courtyard by Marriott Taipei」計劃，以及A級辦公室，其中三菱在旭展公司的持股達20％。

至於住宅的首件開發案，三菱地所2016年3月選在新北市的板橋江翠重劃區，也與潤泰創新簽約合作開發，預計2018年動工興建豪宅大樓，三菱持股為30％。

至於南山人壽的「南山廣場」則位於信義計畫區101大樓旁，預計2017年Q4完工開幕，三菱參與承包設計、物業管理。

另外，富邦人壽位於台北市遼寧街飯店開發案，包括飯店和商場，預計2019年下半年完工，三菱負責承包設計。至於「南紡購物中心」開發案，三菱地所參與的一期工程已在2015年完工開幕。

三菱表示，今後除了期待在經濟穩定成長中的台灣，繼續擴大在台灣投資之外，同時希望結合台灣企業共同擴展中國市場，因此成立「台灣代表人辦事處」，以作為事業發展據點。

三菱表示，今後也將持續發揮既有的業務經驗，並累積海外經驗，以發展新事業、並拓展國際市場。

近3年來，雖然台灣房市被政策控管到低迷不振，但日商大型知名地產集團，卻相繼登台大舉投資。根據調查，除三菱本周將正式宣布在台北成立分支機構之外，三井不動產集團也來勢洶洶，已密集開出「林口MITSUI OUTLET PARK」、簽下台中港OUTLET開發案、宏普建設忠孝東路三井花園飯店合作案、及台北南港「LaLaport購物中心」，總投資額逾新台幣百億，創下近10年來日企在台投資的最大手筆；另外，日本Morris森集團則攜手冠德建設，計畫打造中和住商混合的造鎮計畫。

瑞興銀行大力推動都更，協助往來客戶老宅翻修重建，首宗自地自建案「萬華寶興街都市更新自建融資案」歷時2年正式動土，瑞興銀董事長郭釧溥指出，都更是政府施政重點之一，協助大台北在地社區鄰里打造更優質住宅生活，這次萬華個案成功經驗，將是未來持續協助在地社區的指標及範本。

瑞興銀表示，台北市屋齡30年以上老宅占整體稅籍住宅比率逾6成，且根據內政部不動產資訊平台資料顯示，截至105年第3季，台北市平均住宅屋齡約32.28年，老化程度居六都之冠；又據台北市都市更新處資料顯示，90年都更自治條例修正公布以來，至去年底止，15年來公辦都市更新計畫366件中，核定實施並完工者僅不到3成。

郭釧溥認為，這次萬華土地自建案成功經驗，將是瑞興跨出銀行的一小步，但對客戶卻是邁向人生夢想的一大步。由於都更行政流程繁瑣，自地自建的自都，更易遭遇工程招標、營建管理及資金籌措等問題，民眾無相關專業知識背景，往往會耗費相當多的精神與時間，以萬華寶興街都市更新自建融資案」為例，雖然戶數少，溝通相對容易，然規劃前期仍因整合不易等問題，一度停滯不前，無法開工動土，足足耗時2年終協助此案再度順利啟動。

萬華都更案預計109年完工交屋，原本每坪34萬元行情，預估將上看每坪最高65萬元，更新後2.4億元價值，完全歸原住戶所有。

瑞興銀行今年成立滿百年，董座郭釧溥表示，該行也有多處行舍老舊，也將全面展開與鄰里共辦都更計畫。

台北市大直北安段的國防部637坪土地，4年前以50年地上權年限方式招標，由冠德建設得標，但1年後冠德棄權、解約。如今這塊地「變身」改採公辦都更，以「臺北市北安段三小段818地號等12筆土地公辦都市更新」回鍋招標，結果昨（22）日正式開標，又是冠德得標，「二進一出」的結果，還是獲選為最優申請人。

財團法人臺北市都市更新推動中心公開徵求「臺北市捷運大直站北安段公辦都市更新」投資人招商案，5月18日完成綜合評選，昨天宣布，冠德建設為最優申請人；接下來將進入投資契約簽定程序，為公辦都更注入嶄新的活力與專業。

國防部該筆北安路土地兩度「拋繡球」招親，都被冠德搶下。昨天傍晚冠德建設董事長馬玉山低調表示，感謝各界，會努力完成都更。

該案實際上就是2014年3月被得標人冠德建設棄權的國防部50年地上權案。原來，冠德早在2013年4月即得標，地上權權利金為14.14億元，每坪權利金成本約為234萬元、只有市價的7成，是冠德建設首度標下的地上權土地。該案原本規劃為主力坪數約20坪的地上權住宅，初步設計總銷約30億元；但發現地上權融資、二手市場流通率等配套都不足，所以1年後棄權，與國防部解約，土地一直閒置迄今。

直到台北市政府訂民國105年為臺北市都更元年，極力推動公辦都更的，其中以市府捐助成立的「財團法人臺北市都市更新推動中心」作為都市更新主體「實施者」模式即為全國首創，並針對北安路案，重新包裝為公辦都更案，再度招標；此案終於敗部復活、起死回生，冠德也再度搶標成功。

根據該案招標資料顯示，捷運大直站北安段基地位於北安路458巷41弄、北安路518巷、北安路458巷47弄連接北安路536巷所圍街廓內，總面積約639坪，基地內12筆土地都是國有土地；其中國防部政治作戰局管有94.44％、財政部國有財產署管有5.56％。基地北側即為捷運大直站，東鄰海基會。

冠德表示，全案將規劃為住宅大樓，一樓為提供市府可分回的公益設施空間，以服務周邊市民。依招標條件，投資人則可依共同負擔比例分回房地，共同負擔比例上限為36.7％。

目前冠德手中已取得新店行政生活園區公辦都更案3,600坪，敦北國防部地上權都更案1,836坪，三重太子汽車廠都更案3,539坪，中和大洋廠都更合建案1.6萬坪，及羅斯福路三段 400坪都更案，以及大直北安路公辦都更案，總計握有雙北市共六大案。

優美地產統計北市2017年第1季實價揭露住宅行情，發現整體房價跌勢已趨緩，全市均價每坪57.3萬元，較2016年同期小跌僅2％。但其中有三個行政區變化最大，跌最深的有中正區-14.4％與內湖區-12.4％，而逆勢中漲幅最多的是南港區年增12.2％。

優美地產企研室召集人葉立敏表示，中正區2016年第1季均價一坪81萬元，2017年第1季竟然下挫至69萬，跌幅高達14％，觀察價差最明顯的產品，中正區的公寓和住宅大樓重跌兩成。2016年中正區公寓成交均價每坪62萬，2017年僅48萬，年跌幅高達22％。中古大樓2016年均價91.2萬，2017年72.6萬，單價一坪就下跌逾18萬，跌幅也達20％。

葉立敏指出，中正區向來有學區與捷運等光環加持，2016年第一季更是全北市最高價區域，單坪81萬均價比大安區79.6萬還高，成為蛋黃中的蛋黃。而2017年公寓產品價格下跌劇烈，顯示即使政府2017年大力推動都更、老屋重建，但對中正區老屋顯然沒有帶動效果。台灣房屋中正加盟店店長李毅甫分析，2017年Q1交易量不多，高價的住宅大樓交易減少，成交產品多低總價、低單價的公寓、華廈產品，因此單價下修較為明顯。


再看到內湖區在2014-2015年屋主惜售的心態下價格有撐，但2017年套房產品率先「凍未條」，年跌幅近16％最重，住宅大樓也下跌約14％，讓內湖區第一季整體跌幅較2016年同期下滑12％，來到49.5萬元。葉立敏指出，過去內湖區漲幅過高，高單價小套房短期內無人承接，被套了兩年也是時候修正。

而唯一漲幅逾一成的南港表現最佳，房價谷底回升，2017年第1季重回五字頭，均價達每坪55萬元，2017年第一季年漲12％，成為一枝獨秀的價漲區域。葉立敏觀察，南港區房價修正到2016年已經落至49.3萬元，是自住買盤能以溫和進場的價格，加上南港軟體園區近年發展快速，不僅捷運站進出人次成長近二成居冠，隨隨著中信總部進駐帶動住宅需求，CITYLINK百貨美食街每到假日人潮眾多，推升南港生活機能，使南港區成為房價回升的自住熱區。

台中市政府持續落實「路平、燈亮、水溝通」，希望強化與民生息息相關的基礎建設，逐步落實宜居城市的願景。市長林佳龍表示，這是檢驗市府成效很重要的項目，過去民調抱怨的問題，到現在聽到市民肯定的聲音，已累積成果；未來管線圖資預算建議由中央編列，讓它一體適用，市府也會爭取前瞻基礎建設相關經費，加速完成台中市管線設施及道路資料3D化，有效減少施工問題及縮短災害急難救助的作業時間。

市府2017年5月22日召開市政會議，由建設局長黃玉霖、水利局長周廷彰、環保局長白智榮分別進行「路平、燈亮、水溝通成果報告」。針對路平部分，建設局黃局長指出，為改善道路品質，除推動「4年500公里路平專案」、管線統一挖補、管挖修復新制度及路平服務中心等四大措施外，更提出八大創新作為，包括施工前與管線單位配合孔蓋下地減量、全國唯一進行專人駐廠查驗，仿照桃園國際機場模式，遠端監控廠商施工情形、全面實施路面養護靜置6小時或50度C以下、提升標線防滑能力，從防滑係數BPN45提升到BPN65等，打造大台中優質的道路品質。

黃局長表示，推動4年500公里路平專案，截至5月19日止，已完成752條主要道路，累計改善長度368.75公里，其中包含偏鄉道路248.33公里；另外，不計入路平總公里數的寬度6公尺以下的「巷道路平」，累計已完成80.71公里。總計修補4萬9163處道路坑洞、改建1萬8231公尺側溝、改善人行道面積12萬7371平方公尺，孔蓋減少9927座，下地率62.25％。根據建設局辦理的民調，有59.6％市民認為近一年道路平整有變好。

針對路燈部分，推動「水銀路燈落日計畫」，總計可汰換92701盞水銀路燈為LED路燈，預計可省下8108萬5573度電，同時每年減少4萬2327公噸的二氧化碳，除達到節能解炭功效外，每年可節省1億4233萬元的電費，大幅減少市府開支。此外，為弭平城鄉差距，市府也推動「山區農路點燈計畫」，讓偏遠地區都點亮起來。

在水溝通執行情形，水利局周局長指出，在市管區域排水部分，已辦理清淤長度達53公里、代辦7條中央管區域排水，已清淤長度約18公里；另外，委辦各區公所的中小型排水，清淤總長度約25公里。

另外，針對道路側溝部分，環保局白局長說明，已列管505處易淹水道路側溝，各區清潔隊已完成全數巡檢，清理長度達34公里，以降低汛期及颱風大雨淹水風險。

林佳龍肯定各單位執行成果，市民所面對的基本需求就是道路是否平順？路燈是否亮？水溝是否通？這是檢驗市府成效很重要的項目，過去民調抱怨的問題，到現在陸續聽到市民肯定的聲音，「路平、燈亮、水溝通」是打造宜居城市基礎建設必須做好。

針對統一挖補，林佳龍認為，未來管線圖資預算應由中央編列，讓它一體適用，一次解決全國性問題。此外，應賦予挖補單位責任，基於「使用者付費」理念，讓外部成本內部化，不是讓相關挖補單位隨便亂挖，而是必須承擔成本，道路挖補有輕重緩急，緊急的話就付多一點錢，不急的就配合統一挖補時程，促使挖補單位提早規劃，從根源處去減少挖補申請案件。

林佳龍也表示，針對公共設施立體管線資料庫及管理系統應加速建置，請建設局爭取掌握營建署對前瞻基礎建設中城鄉建設，爭取資源挹注，儘速完成管線設施及道路資料3D化，以有效減少施工問題及縮短災害急難救助的作業時間，並打造台中成為示範區。

此外，營建署已規劃於2020，他請建設局督導各管線單位依法落實權管圖資正確性，於2018年前完成管線設施圖資補正。

另外，針對排水問題，林佳龍希望建立公民意識，透過持續宣導不亂丟垃圾，讓市民扮演維護環境的責任，才能增進整體社群福祉，讓台中成為宜居城市。

房價不夠甜，購屋族不買單，累積越來越多的餘屋賣壓，讓建商好煩惱，光是降價、送贈品還不夠，現在進一步降低購屋第一道門檻「頭期款」，不僅簽約金只要10萬元，甚至自備款還能再分期付款。

建商清餘屋、搶買家，讓利戰持續了好一陣子，現在有新招。根據TVBS報導，有建商打出僅需10萬簽約金，購屋族最難存的自備款也能分36期，就要讓大家輕鬆買，不怕存錢速度跟不上自備款上漲的速度。

不過像這樣低自備款的優惠，房產專家dolin66則在商業週刊撰文提醒，看似讓你房子輕鬆入手，但就像信用卡的「先享樂後付款」，低自備方案如果是銀行提高貸款成數至9成，其餘利用個人信貸，雖買房不必一下子擠出大量現金，但貸款利率反而會成為更重的負擔，光是個人信貸恐怕都是4%起跳，入住後反而更苦。

而這樣瘋狂促銷的背後，專家則認為，是為了減輕520檔期後將增加的新貨壓力，資深媒體人徐嶔煌在節目《57新聞王》中表示，今年520檔期，光是北台灣推案量就終止連2年萎縮，上升至1464億，而建商搶在520檔期前讓利，就是為了應戰這些新推案未來將變成餘屋，能減少賣壓增加的比例，否則到時房價打對折都有可能。

影響房地產價格因素，除了地點，屋子能不能照到太陽，也是重要關鍵之一，尤其是台北市房屋密集度高，相較於高樓層，低樓層日照時間短，根據蘋果日報報導指出，同一棟大樓，高低樓層的價差，每坪可能會差到快10萬元！

看似稀鬆平常的陽光，對房價產生大影響，因此相關法案修定，特別引起關注，2015年內政部營建署拋出日照權法案構想，想比照日本研擬規範七層以上新建物，要讓鄰地享有「冬至日一小時陽光日照權」。

高雄市不動產開發公會理事長張永義，就在聯合報投書對政府喊話說，此政策茲事體大，因此可能會讓北向土地都無法進行高樓層開發，「南向土地無此限制則可以蓋高樓，所有東西向要道，都可能面臨『南高樓、北低樓』情形，都市景觀大受扭曲」。

這個日照權法案，引發房產業者與專家之間的熱烈討論，法案目前還在討論階段，不過最近環保署又宣告另一項法案，也和日照權息息相關。

環保署公告，預計7月將取消都市蓋高樓免環評的規定，不只讓民眾憂慮，未來是否會有大樓阻擋自家陽光，讓房子跌價。

環保局長劉銘龍，就對聯合報記者說，他幾次在環保署會議上都表達反對免環評立場，但不被接受，只要看看日本東京、大阪及北海道札幌等都市，一百公尺以上高樓都須環評，「台灣放寬標準有比較先進嗎？」

房市進入下修正期2年多，北台灣的民眾有感，但中南部感受到的卻是「向上」發展，其中又以台中市最令市民苦哈哈，連不是豪宅區也能出現豪宅般的房價，到底台中房市會「熱」到什麼時候，有建商表示，其實已經轉向發展了。

談到房市指標之一的豪宅，出了台北市，多數人想到的就是台中市，而當地豪宅市場，除了當地大老闆撐盤，根據中時電子報報導，今年不少回游台商也選擇將資金轉進台中的豪宅，農曆年後，七期來客大增15~30%，替台中房市加溫。

不過台中會如網友口中，一路超越台北嗎？人稱台中豪宅一哥的聯聚建設董事長江韋侖，向蘋果日報表示，「地價高」、「稅賦重」仍持續在壓制房價，除非政府釋出利多政策，否則3~5年內房市都不會好轉，台中豪宅行情也難突破8字頭，有的話也是「個例」。

而不光是價格有端倪，從今年的329檔期來看，即使房市買氣稍稍回溫，但建商仍保守推案，下修至100~150億元，也改攻首購自住客；台中市不動產開發商業同業公會副理事長林正昇，向聯合報表示，近年建商多以去化成屋為先，新案大多堆出中小坪數、低總價的產品為主，大坪數豪宅還得再等等。

初期採直營拓點 3年開10家

逆勢進軍
籌備2年，東森房屋昨日正式宣布進軍中國大陸市場，首店選在江蘇省昆山市，並與在中國華南地區從事新案代銷事業逾5年的上森置業合作，初期將採直營模式拓點，同區域則有已深耕14年的住商不動產相抗衡。

東森房屋董事長王應傑指出，10餘年前即有進軍中國大陸的想法，「直到去年東森房屋品牌與商標結合，才可將海外拓點計劃付諸實現。」王應傑更認為，縱使兩岸房市都有一定程度的萎縮，也有人退出大陸市場，「但大陸城市化比例尚未過半，整體市場會呈現大漲小回的態勢，距離天花板行情還有距離，後市仍可期待。」

昆山房價連9月攀升
上森置業董事長林華成表示，集團過去5年接下在江蘇省多處區域新案代銷，總銷售戶數超過萬戶，「常碰到客戶詢問裝修、轉售、轉租等問題，因此萌生從代銷業跨足至房仲二手房買賣的念頭。而光是昆山市，大小房仲就超過2千家，管理參差不齊，選擇東森房屋，也是看好其品牌力。」

據了解，江蘇省現針對本地人祭出限購3套、外地人限購1套，有房且有貸款紀錄者，最低額度僅5成。林華成認為，「以昆山市為例，平均住宅行情每坪20.6萬元，自2016年以來，連9個月攀升，月漲幅一度擠進全國第2位，限購限貸令可望有助平抑高漲房價，未嘗不是好事。」

首店設於昆山市城東區「中冶昆庭」社區，林華成說：「包括昆庭案，未來拓點將選址在曾代銷建案社區裡，目標3年達直營店10家。」再以「二線包圍一線」進軍主要城市，甚至開放加盟。

東森宣布首店進駐江蘇省，率先與其分庭抗禮的，即是原先深耕區域已達14年的住商不動產，首家店旁甚至就是住商店頭。

　專家指出，在一、二線城市中，公積金貸款最高額度與房價不匹配的現象非常嚴重

　　作為我國住房制度改革的産物，住房公積金制度日益成為地方政府改善居民居住環境、保障房地産市場平穩健康發展的穩定器與助推器。然而，由于其仍存在著覆蓋面窄、辦理提取和貸款時手續繁瑣、耗時較長，以及使用率偏低等問題，最近幾年，業界對于加快公積金制度改革的呼聲日趨高漲。

　　“現行的《住房公積金管理條例》在規范住房公積金繳存比例、規范發放貸款等方面確實發揮了很大作用，但隨著房地産市場的迅猛發展，住房公積金在某些方面確實已顯現出不少問題。”方正證券房地産首席分析師夏磊在接受《證券日報》記者採訪時舉例説，對于一些生活在房價較高城市中的存繳職工來説，普遍存在公積金可貸額度不足、對購房支持力度不夠等問題。

　　如對許多低收入者而言，雖然其長期繳納住房公積金，但落腳到具體買房時便會發現，在享有公積金低利率貸款的同時，可能還要一次性拿出更多的首付款。以北京一套400萬元的商品房來計算，按照現有35%的首付比例來説，其貸款金額需要260萬元，而目前公積金最高貸款額度為120萬元，也就是説，其首付至少要拿出280萬元。

　　夏磊認為，對于房價高企的一線及部分熱點二線城市來説，多數購房者會在遇到上述現象時選擇組合貸款的方式，但由于組合貸款不僅手續更為復雜，且耗時更長，因而又有大部分的購房者直接放棄低利率的公積金貸款，轉向商業貸款。可以説，在一二線城市中，公積金貸款最高額度與房價不匹配的現象非常嚴重。

　　為了更好的保障房地産市場平穩健康發展，國務院法制辦已經向社會公開徵求意見。據記者了解，《住房公積金管理條例》的修訂工作也在進行當中。與此同時，國務院辦公廳今年3月份印發的《國務院2017年立法工作計劃的通知》，也將起草修訂《住房公積金管理條例》列為今年全面深化改革中的急需項目。

　　在住房和城鄉建設部部長陳政高看來，公積金條例的修訂主要是為了解決三個方面的重要問題，一是從體制上保證公積金的安全，因為這是老百姓的住房錢；二是如何降低門檻讓低收入家庭能夠買得起房，也能租得起房；三是怎麼更好地發揮公積金的作用。

　　“雖然《住房公積金管理條例》的修訂會進一步考慮到低收入者的現實情況，但卻不能解決首付款的問題。”夏磊表示，由于公積金的存繳比例是和收入呈正相關關係的，即收入低、公積金存繳額就低，所以在低收入的基礎上其首付款的積累就一定有限。這一點，並不會因為條例的修訂而改變。不過在提取方面，收入者仍然可以通過租房等方式進行提取。至于在管理模式上，雖然業界一直有所討論，但進展相對緩慢。目前全國有342個公積金中心是地方自主管理的，由于住房問題具有較強的地方屬性，所以各地政策、管理模式也各不相同。如果單純從資金管理的角度來看，肯定是中央統一管理的效率更高、安全性更有保障，但這樣一來卻也失去了地方管理的主動性。整體來看，考慮到路徑依賴問題，地方和中央模式各有利弊，所以如何在管理模式上破題，還需進一步考量。

　　易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進在接受《證券日報》記者採訪時表示，從管理模式上看，公積金各地獨立運營導致其和人口流動等問題形成了較大的衝突，換句話説，對于一個離職的員工來説，因為工作地點變動而導致公積金的繳存、提取等都會有較大的不便。除此之外，公積金轉商業貸款等方面的制度創新也需要變化，這樣有助于公積金和商業貸款實現更好的銜接。

　　“建議後續的公積金管理可以和住房儲蓄金融部門實現並軌等。”嚴躍進告訴記者。

備受矚目的廣州增城新塘地塊最終“0溢價”成交。

5月22日，廣州市訊瓏投資管理有限公司以8.23億元底價拍得增城新塘鎮塘美村後底山地塊，折合樓面地價8007元/平方米。若扣除配建22724平方米的安置物業，其樓面價為10280元/平方米。

國家企業信用資訊公示系統顯示，廣州市訊瓏投資管理有限公司股東分別為自然人黃文雄以及企業法人廣東中海聯投資有限公司。中海聯官網顯示，目前已在增城獲取新塘智匯城項目。

據《每日經濟新聞》記者瞭解，與新塘塘美村地塊一同掛牌的荔城地塊，最終被融信以11.76億元+3600平安置房+55%自持面積拿下，扣除配建面積，折合樓面價為15721.29元/平方米。

距離塘美村地塊3公里位置，今年3月出讓的章陂村A17013地塊，最終被招商地產以43.5億元+8.46萬平配建面積斬獲，折合樓面價高達20195元/平方米。

推遲出讓的新塘塘美村地塊位於新塘板塊，是增城離廣州市區最近的板塊，新塘地理位置占優，地塊卻迎來底價成交。

中原地產廣州專案部總經理黃韜接受《每日經濟新聞》記者採訪時分析指出，增城此次土地出讓釋放了土地市場降溫信號，開發商正確認識調控態勢和市場趨勢，預計未來廣州土地市場將是一個逐漸理性的過程。


資料顯示，近年，增城房價與地塊呈現快速上漲的態勢。2015年，增城土地價格在4000元/平方米左右，到2017年，多宗地塊價格突破2萬元/平方米大關，高價地頻出，最高地價達2.4萬元/平方米，地價上漲5倍之多。

房價方面，2015年5月29日，增城撤市設區，房價迅速步入萬元時代，目前部分樓盤價格突破兩萬元關口。2015年、2016年成交量佔據廣州各區成交榜榜首。距離廣州市區較近的新塘板塊漲幅領先。克而瑞資料顯示，2013年，新塘均價為8187元/平方米，排除限價因素，2017年均價漲到了12661元/平方米，漲幅達到55%。

保定一宅地：拿證後10年內不能賣

拿證後10年內不得買賣？近日河北保定一宗新掛牌的住宅用地成為市場關注的焦點，其出讓條件中規定，購房人在取得不動產證之日起10年內不得買賣，成為全國範圍內對住宅限售時間最長的規定。3月份以來，“限售”成為樓市調控的新標配，已經先後有30座城市加入其中。

5月份，保定分兩批次掛牌30宗土地，其中2017-30號土地備受業內關注。該地專門出具“國有建設用地使用權出讓須知”，規定競得土地的競買人需告知購房人，在取得不動產權證之日起10年內不得買賣；最高土地限價1100萬元/畝；最高房屋銷售限價13000元/平方米；競得人競得土地後，在其建設完工後，不得自持自己開發的房產，應全部進行市場銷售。

“10年內不得買賣”的土拍政策發佈，業內一片“譁然”，這成為全國對住宅限售時間最長的政策。雖然只有一宗土地有此規定，但是該政策的出臺，足以對樓市的投資者起到警示作用。有業內人士甚至認為，這次可能是保定土拍新模式的“試水”，不排除未來還會有此類政策在土地市場的跟進。

限售使得房地產的投資屬性降低，影響了短期獲利的可能性，尤其對於加杠杆的投資者來說，風險越來越大。而這一政策，從3月17日北京提出“企業購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上”之後，已經成為各地調控政策的新標配。

5月20日，長沙市住建委、無錫市住建局、嘉興市住房保障局相繼出臺限售政策。長沙要求，在限購區域內購買的商品住房，需取得《不動產權證書》滿2年後方可上市交易。無錫規定，購買住房(含二手住房)在取得不動產權證2年內不可轉讓；法人單位購買住房(含二手住房)在取得不動產權證3年內不可轉讓。嘉興指出，非本市戶籍居民家庭取得住房不動產權證未滿2年的，不得上市交易，不得辦理轉讓公證手續；對在市區範圍內已擁有1套及以上住房的本市戶籍居民家庭新購買住房，取得住房不動產權證未滿2年的，不得上市交易，不得辦理轉讓公證手續。


中原地產研究中心統計顯示，截至目前，出臺限售政策的城市已經達到30個城市，包括成都、廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、揚州、常州、長樂、閩侯、徐水、啟東、白溝、海南、東莞、西安、濟南、鄭州、高碑店、蕪湖、開封、南京、無錫、長沙、嘉興、承德、保定、北京（保定、北京等均為有部分限制）等。

“限售，事實上就是樓市的去杠杆政策，按照3至5年的交易週期看，已經不太可能吸引高杠杆的高成本資金進入。限售未來預計將快速向三四線蔓延，後續可能會超過50個城市執行限售。”中原地產首席分析師張大偉分析表示。

　　建行“風向標”動作來了：深圳區已先行取消房貸利率優惠

　記者今日從多個管道獲悉，建設銀行(6.110, 0.06, 0.99%)深圳分行首套住房貸款利率按不低於基準利率執行。這意味著，每百萬貸款月供成本增加近300元。

　　目前，深圳地區商業銀行放貸業務收緊跡象明顯，幾乎所有銀行放貸時間緩慢，此外已有4家銀行停貸。

　　建行領先取消首套利率優惠

　　記者從社交媒體也看到了關於建行深圳分行的房貸利率消息：5月22日起，建行首套住房貸款利率按不低於基準利率執行；消費貸款利率按不低於基準利率1.5倍執行。

　　深圳地區多位元建行個貸業務工作人員均表示，5月22日起，首套房貸款利率按不低於基準利率執行，取消此前9折的優惠政策，但是已查征信的客戶目前不受影響。

　　一位某大型房地產開發商相關負責人表示，他們合作的7家銀行基本都是大型銀行，他們剛接到了建行上調利率的通知。


　　記者瞭解到，目前，深圳地區銀行房貸政策普遍收緊，但中國銀行(3.630, 0.02, 0.55%)、農業銀行(3.450, 0.02, 0.58%)、工商銀行(5.030, 0.05, 1.00%)、交通銀行(5.950, 0.03, 0.51%)、郵儲銀行等國有銀行首套房貸利率仍然維持9折的優惠，招商銀行(20.890, 0.36, 1.75%)、中信銀行(5.890, -0.05, -0.84%)、南洋銀行維持在9.5折的優惠。

　　一家大型地產仲介交易管理部提供的最新深圳商業銀行房貸利率情況表顯示，目前深圳地區商業銀行在房貸審批時間上，中國銀行、工商銀行、建設銀行、農業銀行等銀行資料齊全的前提下，審批時間為3到5個工作日，南洋銀行需要10個工作日左右，郵儲銀行、中信銀行則需要一個月左右；情況表顯示，所有銀行放款時間都比較緩慢。


　　下表為美聯物業提供貸款情況資訊：


　　注：上述兩表格均為地產仲介單方面指供給客戶資訊。

　　每百萬貸款月供成本增加近300元

　　如果房貸利率上調，對於普通購房者而言意味著什麼呢？我們來算一筆賬：

　　假設按照100萬的貸款，等額本息還款方式，30年期計算：

　　基準利率9折，利息總額804866.42元，月供5013.52元；

　　基準利率，利息總額910616.19元，月供5307.27元；

　　上調後，利息總額增加了105749.77元，月供增加了293.75元。

　　那麼，對房地產市場有哪些影響？

　　一位大型地產仲介深圳公司研究部相關負責人認為，全面收緊房貸，客戶購房成本大幅上升，同時收緊市場流動率，這是繼全國範圍內限購限貸後又一抑制房價快速發展的有力措施。同時，全面收緊房貸將會在一定程度上逐漸擠出之前的房地產泡沫，有利於深圳房地產市場回歸理性。

　　記者從多家地產仲介公司瞭解到，建行是行業內風向標，建行若上調房貸利率，其他銀行應會接連跟上，此時剛需買房成本提高，投資熱度或降低。

　　一位銀行人士表示，房貸利率收緊是大勢所趨，其他國有大行近期或跟進，或將上調房貸利率。

　　記者獲悉，深圳地區另一家四大行之一醞釀，5月23日起受理一、二手樓首套利率調整為98折，前期受理的首套九折優惠利率需在6月23日前完成審批。不過截至發稿，該行尚未正式對外公佈。

　　全國樓市調控潮餘音未止

　　全國性樓市調控潮有所平息，但餘音未止。

　　近期一線城市紛紛開始對商辦市場發文調控，以期從結構上控制投機因素。個別城市仍有新的調控措施發佈。

　　這個週末房地產市場再出重量級限購政策。5月20日，一天之內長沙、無錫兩座城市限購升級。

　　最狠的還是河北保定，拿房本後10年不得賣房！

　　2017年5月份，保定分兩批次掛牌30宗土地，其中2017-30號土地備受業內關注。在該“出讓須知”中看到，競得土地的競買人需告知購房人，在取得不動產權證之日起10年內不得買賣；最高土地限價1100萬元/畝；最高房屋銷售限價13000元/平方米；競得人競得土地後，在其建設完工後，不得自持自己開發的房產，應全部進行市場銷售等條款。

　　從最新出臺的這一輪房地產新政看，新特點是明確規定拿到房本後X年內不能賣房。

　　資料來看，4月份，70大中城市新建商品住宅中有更多城市進入房價同比回落行列，同時1~4月商品住宅銷售面積以及金額增速也開始回落。據統計局資料顯示，4月份70個城市中有30個城市新建商品住宅價格漲幅同比回落，比3月份增加6個，回落城市中23個為一二線城市。

　　初步測算，一線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續7個月回落，4月份比3月份回落2.8個百分點；二線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續5個月回落，4月份比3月份回落1.0個百分點；三線城市新建商品住宅價格同比漲幅略有擴大，4月份比3月份擴大0.4個百分點。

　　4月份70個城市中有23個城市新建商品住宅價格漲幅比上月回落，比3月份增加13個；7個城市由上月上漲轉為持平或下降；3個城市降幅擴大。

　　深圳中原研究中心最新的週報顯示，上周新房成交359套，環比下降 1.1%；面積共計3.56萬平，環比下降 0.9%；成交均價環比下降達 5.0%，為52518元/平；二手房全市成交1495套，環比上漲17.35%；成交面積12.57萬㎡，環比上漲20.13%。成交均價環比下降3.0%，為50781元/平。截至5月21日，5月份，全市一手住宅累計成交359套，成交均價52518元/平；二手住宅累計成交1495套，成交均價50781元/平。

　　深圳中原研究中心表示，上周新房批售和開盤專案均減少，成交量也有所回落。短期內受信貸收緊影響，成交預期也會有所下降，價格上仍以穩定為主。二手市場兩指數回落跡象明顯，隨著性價比較高的盤源被市場消耗，短期內市場或將稍顯疲態。

無懼收緊按揭 呎造1.06萬新高

政府連番出招遏抑投資需求，市場仍看好樓價前景，無礙投資者入市。天水圍嘉湖山莊一個頂層單位，於上周五金管局出招收緊按揭後，仍獲一名「投資初哥」以一筆過466萬元連租約購入，呎價約1.06萬元，更刷新該屋苑呎價新高紀錄。業界人士認為，資金缺乏出路，住宅市場的投資需求料持續殷切。

祥益地產分行經理謝利官指出，嘉湖山莊美湖居頂層戶，實用面積441方呎，兩房間隔，連約420方呎天台，去年11月起以470萬元放盤，至上周五獲投資者以一筆過現金466萬元承接，呎價約1.06萬元，把原由景湖居13座高層F室每方呎約1.01萬元保持約一個月的嘉湖山莊呎價紀錄，推高約5%，再創屋苑呎價新高。土地註冊處資料顯示，原業主1997年斥330萬元購入上址，持貨近20年，轉手賬面賺136萬元，升值約41%。

頂層連約買入 月收租1.08萬

代理透露，是次以連租約形式購入單位，租約期至2019年5月，現時月租為1.08萬元，換言之新買家可享約2.8厘租金回報。據悉，新買家年約30歲，持有本港永久性居民身份證，是次以首置名義入市，只須繳付樓價3%印花稅，即約14萬元。雖然單位用作收租用途，但由於新買家在內地工作，需要「兩邊走」，不排除租約期滿後把單位收回自住。

中原地產資深營業董事方啟明坦言，政府收緊按揭或影響個別投資者入市的計劃，但由於資金缺乏出路，加上樓市相對其他投資工具穩定，相信投資需求仍會持續，但不排除借助親屬首置名義入市的個案將有所增加。

美聯物業營業董事曾慶聲稱，二手市場投資者近乎絕跡，新措施或導致僅餘的投資需求亦流向新盤市場，主因是發展商提供更多按揭付款辦法協助投資者入市。

除嘉湖山莊呎價被投資者搶至破頂外，長沙灣區指標二手屋苑群「西九四小龍」（碧海藍天、宇晴軒、泓景臺和昇悅居）亦首現兩房戶造價衝破千萬元大關。中原地產副區域營業董事歐陽振邦表示，碧海藍天5座頂層戶，實用面積501方呎，附約348方呎天台，上周五獲外區換樓客以1050萬元承接，造價屬屋苑同類兩房新高，呎價2.1萬元，則刷新該屋苑新高紀錄。資料顯示，鄰近的泓景臺、昇悅居及宇晴軒，兩房造價高位僅介乎785萬至900萬元。

長實（01113）荃灣海之戀第3期（下稱海之戀）入票繼續爆升，發展商落實本周五（26日）首度發售兩張價單全數單位合共496伙，為今年首日開售伙數最多新盤。大手買家可優先揀樓，每組買家限制最多購3伙，亦限制大手組別最多認購148伙。市場消息稱，海之戀截至昨日累收近1萬票，超購19倍。

累收近萬票 超購19倍

長實地產投資董事郭子威表示，本周五發售的496伙，總值約67億元，將於紅磡置富都會商場進行揀樓，分為A、B兩組，A組最少購2伙，最多限購3伙；B組可購1至2伙。郭子威形容，收票反應超乎預期，惟短期內未有計劃加推，預期下一批單位有加價空間。長實高級營業經理封海倫指出，入票佔50%來自荃灣本區、30%為西鐵沿線地區，餘下為九龍東及港島區，整體約70%有意採用即供付款。

天寰獲逾2200票

銷售安排顯示，海之戀限制A組最多發售148伙，其中1房戶最多24伙，2房單位不得超過49伙， 買家若購買2伙，必須包括1個3房或以上的大單位；購3伙則必須包括兩伙3房或以上大單位；項目將於周四截票。海之戀位於荃灣大河道100號，提供970伙，實用面積370至1149方呎，明年9月底落成入伙。建灝地產旗下位於九龍東啟德沐寧街的樓花項目天寰，截至昨日累收逾2200票，以首張價單165伙計，超購12.3倍，最快今日加推。項目提供822伙， 實用面積232至2555方呎，明年底落成入伙。

恆地（00012）西環翰林峰今天進行次輪推售84伙，昨日截票，累收531票，超購5.3倍，即每6人爭購1伙。

新世界（00017）西貢清水灣傲瀧昨日以2465.4萬元售出17座地下連花園特色戶，實用面積1174方呎，呎價2.1萬元；項目累售30伙，套現逾8.5億元。信置（00083）牽頭發展的大埔白石角溋玥．天賦海灣昨日調高兩座洋房售價，加幅5%。

中區美利道商業地上周以天價售出，戴德梁行料將利好該區甲級寫字樓的租金和售價，並指部分業主在開標後已紛紛提高其寫字樓物業的叫價，料全年中區甲廈租金有3%至6%升幅。

中資機構需求殷

戴德梁行指出，中區於2022年之前仍缺乏寫字樓供應；加上中資機構的租賃需求持續殷切，中環的寫字樓租金將繼續高企。

第一太平戴維斯最新數據顯示，今年第一季中區甲級寫字樓租金錄得2.4%按季升幅，跑贏大市，惟九龍區三個分區（尖沙咀、九龍東和九龍西）均錄得跌幅。該行研究及顧問諮詢服務主管盛世民認為，九龍東大量寫字樓落成，料該區租金將繼續受壓。

另外，中資機構繼續來港搶購商廈物業，土地註冊處資料顯示，金鐘力寶中心2座中層1室，建築面積2086方呎，以6362.3萬元易手，呎價3.05萬元，買家為廣西交通投資集團或有關企業，原業主2013年初以4488億元購入該物業，持貨逾4年，賬面獲利1874.3萬元（約41.8%）。

每呎2238元 貴康城10期一成

土地市場競爭激烈，補地價成為本地發展商增加土地儲備的主要方法。九龍建業（00034）新近就將軍澳石角路一幅土地，與地政總署完成補地價，涉資約11.61億元，以項目的總樓面面積約51.88萬方呎計算，每方呎樓面補地價（下稱樓面呎價）約2238元，較鄰近的將軍澳日出康城第10期去年2月招標時的樓面呎價約2044元，約一年時間補地價水平漲約9.5%。

新近完成補地價的用地，前身是捷和神鋼中心， 位於環保大道和石角路交界，與港鐵（00066）康城站僅一街之隔。整個發展項目原涉及石角路1至3號， 總佔地達13.2萬方呎；不過，九龍建業和地政總署商討補地價時，落實把地盤北部約2.8萬方呎歸還政府， 餘下約10.37萬方呎則以換地形式批予九建，可建樓面面積約51.88萬方呎，涉及約11.61億元補地價。

「劏細」增伙數待批

以項目的總樓面面積計算，是次項目的樓面呎價約2238元，較日出康城第10期的補地價高約9.5%，但較2015年11月日出康城第9期的樓面呎價約2545元則低約12%。事實上，毗鄰石角路地盤的住宅屋苑峻瀅I和峻瀅II，早於2007年分兩期補地價， 當時樓面補地價分別約2700元和2850元，以最新補地價水平比較，約10年間補地價水平反跌約17%至21%。

資料顯示，九建去年初向控股股東以約1.84億元購入該用地，連同補地價約11.61億元，總地價約13.45億元，折實每方呎樓面近2600元。項目早於2011年已獲城規會批准興建4座42層分層住宅，提供666伙。九建去年向城規會提出新發展方案把單位「劏細」，擬興建2座37層分層住宅，單位數目大增約1.3倍，至1518伙，目前該方案仍待城規會審議。

美聯測量師行董事林子彬認為，項目的補地價商討多時，樓價自去年初至今已有明顯升幅，地價較去年初高亦屬合理。他估計，由於樓價持續上揚，加上發展商循補地價增加土地儲備，較在官地市場投地有把握，料補地價步伐將加快。

萊坊表示，赤柱佳美道歌頓臺物業以聯合招標形式出售，共涉業權約88%，市值逾16億元。

物業位於赤柱佳美道4至8A號，地盤面積約4萬平方呎，地積比率0.75倍，現址共有3幢建於1964年的分層住宅，樓齡53年，合共18伙，高層單位可享海景，現一眾小業主以聯合招標形式出售，共涉業權88%，具有重建價值，物業附近多為獨立屋地、洋房或低密度住宅，據市場人士指，物業估值約16億至17億元，將於6月27日截標。

標準普爾調降澳洲23家中小型金融機構的信用評等，理由是澳洲房地產價格有大幅下跌的風險，但4大銀行則不在調降範圍內，因該機構認為，澳洲政府在必要時將會提供援助。

遭調降信評的金融機構包括昆士蘭銀行、Bendigo & Adelaide銀行、AMP銀行。
標普指出：「澳洲房地產價格大幅修正的風險上升，由於住宅貸款占銀行放款的近3分之2，房價大幅下跌對金融機構的衝擊，將因澳洲經濟的外部弱點而放大，特別是持續的經常帳赤字和居高不下的外債。」

可能獲政府伸援

4大銀行未降評

標普未調降澳盛銀行、澳洲聯邦銀行、西太平洋銀行和澳洲國民銀行4大銀行的信評，理由是澳洲政府在必要時將會出手援助。該機構也未調降麥格里集團和其金融子公司的信評。

其他信評機構也對澳洲房地產市場的風險表達類似的疑慮。穆迪本月稍早表示，低薪資成長加上高房價，意味了澳洲家庭的財務槓桿越來越高，增加主要銀行面臨外部衝擊的敏感度。穆迪去年8月就將澳洲5大銀行的債信展望調降至負向。
惠譽則預期澳洲房地產市場的壓力將升高，但仍在可管控範圍，因澳洲銀行體系的財務還算穩健。