與去年持平 香港蟬聯最貴

誘因不足
獨立國際不動產顧問公司萊坊（Knight Frank）昨發布「2017Q1亞太A級辦公室租指數」(ASIA PACIFIC PRIME OFFICE RENTAL INDEX)排名顯示，前3名依序是香港、東京、新加坡，而台北排名第16名持平，專家認為，即使今年第4季南山廣場完工，政策上若不提升吸引外資誘因，未來A級辦公室平均租金持續偏高，台北市排名短期難有成長空間。

該調查結果顯示，香港A級辦公室租金蟬聯最貴冠軍寶座，平均租金達新台幣每坪每月約2萬1150元，是台北市的8.16倍，租金季增2.5%、租金年增幅達7.9%。

東京租金季跌1.1%
其次是東京，A級辦公室平均租金約新台幣每坪每月約9135元，相較排名冠軍的香港，東京租金不及香港的1/2，且受辦公室新增供給增加的影響，使空置率上升，租金季跌1.1%、年跌1.8%。
第3名新加坡A級辦公室租金，因近期辦公室新增供給高達16.8萬坪，導致租金從2015年第4季以來，至少連續下滑6季。
台北市A級辦公室平均租金排名第16名，自去年第1季以來維持不變。租金新台幣每坪每月約2592元，租金季增0.2%、年跌0.3%。

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛認為，今年第4季南山廣場完工後，未來3年內辦公室新增供給量體有限，且以自用為主，預期A辦租金穩定上揚。

不過，淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰認為，台北市A級辦公室租金偏高，且吸引外資進駐誘因不足，陸資開放進駐趨於保守，若不能突破這些困境，台北市排名短期內成長有限，看不到遠景。

規定侷限難有遠景
信義全球資產管理公司顧問發展部經理王維宏認為，台北市A級辦公室目前供給大於需求，外商甚至偏重在內科設辦公室，而不是尋找A辦落腳，短期內台北市排名成長空間有限，除非政府鬆綁外商派駐外籍人員相關規定。

高齡93歲的太平洋建設總裁章民強，昨辭去集團內太平洋房屋董座一職，章民強次子、太平洋建設董事長章啟明強調：「總裁每日都進辦公室，如今年事已高，在房市低谷之際交棒專業經理人，是最好安排。」

第3代章克勤任董事
太平洋建設集團內除建設本體，尚包括仲介事業太平洋房屋、百貨零售等事業體，章民強在辭去太平洋房屋董座職務後，等同退居幕後只掛「總裁」職務。公司同仁透露：「總裁每天還是準時上班，中午回家吃午餐，下午則視情況進公司辦公，精神常常比很多年輕人都好。」

章家接班則採「選賢制」，太平洋建設去年由章啟明接任董座，操刀包括「太平洋之森」、「蒔景」等案，均在房市不景氣之際，創造迅速完銷佳績。接任太平洋房屋董座的新任董事長盧阿水，具有多年財務金融實務經驗，2013~2015年服務於建設部門，2015年後則進入仲介體系擔任董事，章啟明表示：「盧董在房地產經驗達十餘年，會是很好的領導者。」

至於章家第3代、現任太平洋房屋副總經理職務的章克勤，在昨天的太屋股東會董事改選中，首度進入董事會兼任董事，也大有為接班鋪路的意味在。章啟明說：「克勤有他的興趣，談接班還太早。所有的布局，都經過總裁同意，不一定會由章家人接手。」

太平洋建設集團小檔案
成立：1967年
總裁：章民強
太平洋建設董事長：章啟明(章民強次子)
太平洋房屋董事長：盧阿水
事業體：
．建設營造—太平洋建設
．不動產管理事業—太平洋房屋
．百貨零售事業—馬來西亞沙巴太平洋商業大廈、豐洋興業(太平洋百貨豐原店、屏東店)
資料來源：太設集團官網


太屋改選 專業經理人掌舵
經濟日報

太設集團旗下太平洋房屋日前改選董監事，高齡93歲原集團總裁、太屋董事長章民強交棒，由具有財金背景的董事盧阿水接任董事長。太屋表示，將結合綠色經濟，創造不一樣的房仲品牌形象，在房市不景氣中突圍。

盧阿水過去即在太設集團各關係企業擔任董事，如2013年至2015年擔任太設董事、2015年起擔任太屋董事。太屋表示，盧阿水有多年財務金融實務經驗，希望藉由專業經理人的經營，也可傳承集團理念、永續經營，成為客戶信賴對象。

此次改選，包括總經理蕭朝陽，以及副總經理、章家第三代章克勤均為太屋董事，章克勤表示，房市景氣波動仍大，短期內整合加盟店「集中化」、「大店化」為重點，給予店東較高權限經營，也深化加盟店間聯銷，再展新店並非當前首要目標。

另外，在不景氣時要累積能量，包括透過集團致力發展的綠色經濟，除教育店東經營者，也舉辦講座、與客戶建立情感和互動，重塑老字號房仲品牌形象，盼能在房市反轉階段時克服困境。

太平洋房屋二年前結束直營模式，積極轉型為加盟模式後，由於店租等固定成本降低，去年已轉虧為盈，目前除在台中、彰化有三、四家直營店，全台約有120家加盟店，在台中及彰化地區有較高的市占率。

章克勤表示，太屋旗下代銷事業部全力協助太設推案銷售，包括去年的「太平洋之森」、「太平洋蒔景」都銷售不差。外案部分，目前洽談七件代銷案，每件總銷規模約10億元左右，今年目標取得三件執行。

房價居高不下，年輕人買不了起。《ETNEWS新聞雲》報導，台北市商業會理事長暨東森房屋董事長王應傑認為，政府應多蓋社會住宅，針對青年貸款，首購族銀行貸款成數提高到9成。對此，台大教授李茂生在臉書表示，用稅金蓋社會住宅，讓年輕人可以減輕房屋租金負擔，省下錢來存頭期款，然後用9成的銀行貸款，「讓他們20、30年沒好日子過」。

李茂生說，他個人的經驗是，沒貸款了以後，才叫做人生。所以上述的幹話，翻譯成白話文的話，就是：「拿你的稅金，讓你有錢存頭期款付給建商，然後銀行開始綁架你20、30年，讓你過得不舒服，等到你付完貸款，也到了必須考慮賣掉房子，籌措必要經費，以便進入大企業興辦的老人村中度過餘生的時期了」。

李茂生表示，他相信建商、銀行的經營者，以及大企業主，並不需要經過這麼灰暗的人生，「因為他們有這些年輕人的存在」。

他說，其實年輕人還是有另一個選擇可能性的。首先，不要結婚不要生小孩，然後因為只是睡覺而已，所以只需租頂樓加蓋即可，省下錢來，不斷出國旅遊充電，老了以後，睡公園，反正議員會叫消防隊來替你洗澡。雖然最後有點悲慘，但是至少你度過了一個有趣的、豐富的人生。然後然後，因為國家沒了人口紅利，所以就垮了。不用擔心建商、銀行或大企業家，在國家垮了以後要怎麼辦的問題，因為他們早就跑到其他國家去了。

「啊啊，厭世啊。所有的問題只要降低房價不就解決了嗎？」李茂生表示，看看高空屋率，看看一整棟樓只有幾間有亮燈的現象，也會知道建商活不下去了。既然如此，那麼犧牲建商救國一事，難道就不能考慮一下嗎？沒了建商，地主也沒輒了吧！

高雄鐵路地下化即將完工、以及規畫中的捷運黃線等利多出籠，建商看好三民區的發展前景，光是5月份就有隆大營建、城揚建設、以及崑庭建設等多家建商，總共砸了22.47億元，買進總共3,800坪的建地，成為近期高雄土地交易最集中的區域之一。

根據了解，高雄三民區今年5月份的5筆土地買賣，已由外資控股的南和興產公司，就占了3筆，其中，一筆「住四」的土地約1,107.79坪，由隆大營建和城揚建設聯手買下，總價約6.2億元，換算每坪約56萬元。

南和與產位於十全三路與德興街的「住三」土地1,583.45坪，則由榮星欣建設取得，總價約8.39億元，每坪成交價約53萬元，另有一筆396.58坪的「住四」土地，買家則是崑庭建設的董事長陳天保出手拿下，每坪約56萬元。

據指出，已在三民區陸續推出「臻幸福」、「方城市」、以及「康朋街」等大樓建案的城揚建設董事長楊振宗，除了與隆大營建董事長陳武聰聯手，從南和興產購地之外，城揚建設自行向另一鄭姓自然人，再買進正忠路463.03坪「商四」土地，每坪約95萬元，總價約4.41億元。

有「高雄推案王」之稱的楊振宗證實買進正忠路和覺民路的「商四」建地，他說，主要是價格合理，「商四」的容積，讓土地價值利用更高，目前正在安排動工期程，規畫未來推出15層樓高的2到3房產品，目標鎖定首購族群。

楊振宗表示，城揚陸續在三民區推出多個大樓住宅建案，銷售也都相當平穩，主要是三民區的人口數足夠，而且生活圈的各項機能相當成熟，特別是新買的正忠路土地，遴近樹德家商文教生活圈，首購住宅需求具有開發潛力。

至於城揚與隆大合購的1,107.79坪「住四」土地，目前已經簽定土地買賣協議，隆大董事長陳武聰說，6月就可完成土地交割等事宜，該地未來將規畫興建大樓住宅，預定明（107）年動工興建。

業界指出，三民區成為這波建商獵地的主流區域之一，主要是未來發展可期，特別是高雄鐵路地下化工程，預估107年10月左右，即可完工，屆時，高雄火車站以及軌道走入地下之後，綠地面積更大，而且，包括建國路、民族路等現有高架橋，或是中華路地下道等貫穿南北高雄的道路，都將縫合，成為正常的平面路，解決交通問題，將南北高雄生活圈的彙集帶。

大專院校密集 撐起區域房價

高雄市三民區是高雄大專院校密集度最高的地方，共有高雄醫學大學、高雄應用科技大學、文藻外語大學、以及育英醫護專校等4所大學校院，除吸引不少學生家長購屋，更有龐大租賃需求，使得該區近3年的中古屋大樓住宅，成為少數不跌反漲的產品，除了高醫生活圈之外，其餘學校周邊中古屋，每坪上漲6.25％到10％。

信義房屋高三區協理李國雄表示，高雄醫學大學的學生，入學後，一讀就是7年，周邊又有捷運後驛站的加持；而文藻因為女學生居多，有安全性考量，不少家長偏好選擇為孩子在周邊購買2到3房的公寓或大樓型產品，價格約300萬元到400萬元左右，除了自家小孩省去住宿問題，其他房間還可同時出租，購屋費用省去不少。

李國雄說，高醫周邊出租型產品有3大特色，首先是直接購買套房型產品，價格約200到280萬元，其次是3到4房公寓或大樓，總價約400萬元左右，同學可以一起合租，最後則是購買舊透天改建，分巷內透天及街上透天，價格約650萬元到1300萬元之間，財力雄厚的建商可一次買下2至3棟透天厝，重建後出租，周邊租金行情大約每月5,000元到12,000元之間。

至於文藻外語大學周邊出租型產品，也是2房最受歡迎，李國雄表示，但是為了因應較多的女學生租屋，裝潢通常較為美侖美奐、並限定女性租客，另外強打隨傳隨到、磁扣或指紋進出管理等，但租金也隨服務不同有很大落差，整體而言，從每月3,000元到12,000元不等。

他說，高應大及育英醫護專校則屬同一商圈，兩校普遍是以租屋為主，出租型產品則仍以公寓、大廈居多，公寓總價約200萬元到300萬元、大樓總價約400萬元到600萬元，租金則落在每月4,000元到10,000元之間。

不過，李國雄表示，商圈內愈來愈多學生喜歡承租4房公寓，租金15,000元左右，同學一起合租相對便宜，又能有共用客廳及廚房。

桃園市長鄭文燦2017年6月5日率市府團隊出席桃園市議會第1屆第5次定期會市政總質詢備詢，就市議員質詢事項詳細說明。鄭文燦表示，讓新型工業區機能多元化，符合「生活、生產、生態」等三生合一的概念。鄭文燦強調，只要不是炒作工業區土地、興建工業宅販售，工業區也可適當納入生活機能。

議員質詢龍岡里文小七用地(前寮段1472號)、振興里國宅用地(振興段696號)及龍慈里住宅用地(福德段103號)等國有土地活化，鄭文燦表示，龍岡都市計畫正進行通盤檢討，文小七用地與文小十二用地區位重疊，因此較無設校需求；振興里國宅用地則納入龍岡都市計畫通盤檢討，預計變更為一般住宅及公設用地，土地如能獲得國有財產署同意由市府先行代管，將先進行綠美化方便居民使用；另外，請都發局與中壢區公所針對文小七用地及振興里國宅用地後續辦理會勘。

都發局長盧維屏表示，文小七用地與文小十二用地區位相當，市府將透過公共設施保留地通盤檢討，變更為一般住宅用地及公設用地；振興里國宅用地除透過都市計畫通盤檢討，從國宅用地變更為一般住宅用地及公設用地，也透過先行代管方式進行環境整理；福德段103號用地則列為發展社宅的預備用地。

有關議員質詢工業區內非工業用途使用總量管制限制，建議檢討調整比例，鄭文燦說明，早期「都市計畫法台灣省施行細則」規定工業區土地應限工業使用，但現今各地方政府對施行細則改變看法，認為包括必要商業或生活設施都可進駐，提升生活機能。但因工業主管單位與內政部意見還未一致，還需後續協調，請都發局針對「都市計畫法桃園市施行細則」專案研議放寬及彈性調整可能，讓包括便利商店等零售性服務商店，以及托兒所、日照中心、甚至銀行等服務性設施能夠設置，讓新型工業區機能多元化，符合「生活、生產、生態」等三生合一的概念。鄭文燦強調，只要不是炒作工業區土地、興建工業宅販售，工業區也可適當納入生活機能。

議員提及桃園市內公立高職數量不足，建議小檜溪重劃區文中用地變更為文高職用地，鄭文燦表示，早期都市計畫將學校用地區分為文高、文中及文小等用地，現行都市計畫則改為文教用地，讓使用規劃上增加彈性，小檜溪重劃區正在重劃階段，待重劃告一段落後，市府將研議變更為文教用地，後續視地方教育需求評估。

議員質詢公設保留地議題，都發局長盧維屏表示，目前全市約有1,016公頃的公設保留地，市府採取容積移轉及代金的雙軌併行制，化被動為主動，也有助資金集中調度，加速公共設施的開闢。

議員質詢台66橋下空間活化議題，鄭文燦表示，市府規劃在台66快速道路橋下空間設置清潔大隊平鎮分隊隊部，目前正進行臨時建築執照程序，另外，台66快速道路橋下的平鎮區傳統射箭場已經啟用，也規劃體健設施。鄭文燦責成平鎮區公所，進行台66快速道路橋下空間活化全線規劃，後續分段施工；也責成平鎮、八德、大園等區公所，針對台61、台66快速道路及國道2號橋下空間進行統籌規劃，朝向運動設施、原住民族集會所、老人文康設施等多元功能綜合規劃後分段施工。

鄭文燦也提及，快速道路橋下空間是交通用地，但橋下空間建築行為是空間活化的特殊情況，與一般非都市土地交通用地建築行為不同，由於台61快速道路、台66快速道路與國道3號管理單位不同，對於橋下空間利用的看法不一，市府會做好溝通協調工作。

國產署2017年6月5日公告推出7宗精華區國有土地辦理招標設定地上權，區位及基地條件俱佳，訂於2017年7月10日開標，歡迎各界踴躍投標。

國產署表示，本次招標土地位於台北市、新北市、台南市各1宗，台中市、高雄市各2宗，面積總計約2.4公頃，權利金底價新台幣30億5,634萬元，地上權存續期間皆為70年，地租年息率3.5％，其中地租隨申報地價調整之年息率為1％，地租不隨申報地價調整之年息率為2.5％，地上權及地上建物並得辦理一部讓與。

國產署進一步表示，本次招標標的屬精華區大面積土地，生活及商業機能完善。台北市中正區土地面臨杭州北路，近華山文創園區，距捷運善導寺站約300公尺。新北市林口區土地鄰近桃園機場捷運線A9站、三井outlet、林口長庚醫院及中山高速公路林口交流道，交通便捷。台中市西屯區土地近台中市政府，距中山高速公路中港交流道、74號快速道路及捷運綠線市政府站皆相當方便。高雄市鳳山區土地近福誠高中、五甲公園，距夢時代、大魯閣購物中心僅8分鐘車程；台南市安平區土地屬漁光重劃區土地，近安平古堡、億載金城等觀光勝地，假日人潮多，觀光發展潛力大。

另為利各界充分瞭解招標7宗標的之基地概況及相關事項，國產署訂於2017年6月23日在該署南區分署(地址：高雄市新興區中正三路25號19樓)舉辦招標說明會，歡迎參加。

高房價惹民怨，緊盯政府的打房政策，卻讓無殼蝸牛好失望，不只是依然負擔不起房價，還要一邊面臨租金行情上漲的雙面夾擊。

根據內政部公布的資料顯示，全國租金指數自民國100年起至今，從99.88%一路上漲到104.57%，累積漲幅達4.69%，是什麼讓租金一直漲？房產專家田大權表示，兇手就是一連串的打房政策，讓居住問題開始從「買不起」走向「租不起」。

租屋族躺著也中槍，打房應該是針對有房族，卻連隔岸觀火的也要替房東們分擔增加的成本，根據Smart智富月刊與創市際市場研究顧問調查，六都的職業房東，高達54.7%的包租公表示，想以漲租方式彌補增加的成本，另外還有近1成的房東選擇變相漲價，要取消包含在租金內的水費或家具。

房產專家田大權在欽差大人見面會上表示，不光是打房提高的房屋稅、地價稅，甚至是報稅等，會影響租賃市場，老闆們感受到辦公室、廠房持有成本上漲，即使原本有想給員工調薪，也會因此縮手，將額度填補多出來的成本，間接讓租屋族成為夾心餅乾。

崔媽媽基金會執行長呂秉怡向遠見雜誌表示，過去投資客靠買賣房屋的價差賺錢，但現在房市不好，將房子出租，自然就會開始計較房租、調漲租金。

新光金旗下新光人壽新板金融大樓正式啟用。近年來，新壽積極進行12 處投資與自用型開發不動產專案，預估總投資金額約330億元。未來三年將有10棟大樓將陸續落成，可望為新光人壽帶來每年約6億元以上的長期穩定租金收益。

新光人壽於2013年5月從台灣菸酒公司標得新板金融大樓現址五十年地上權，歷時約三年於今年3月順利取得使用執照，興建地上17層，地下5層，總樓地板面積8725坪，包括地上房屋6450坪，地下車位174位的智慧型新世代辦公大樓。

新板金融大樓位居新北市「新板特區」內，鄰近新北市政府各局處，周邊具有多家複合式購物中心及商場影城，並擁有高鐵、台鐵、捷運、客運等四鐵共構交通轉運樞紐的便利性。

新光人壽表示，新板金融大樓的落成，象徵著新光人壽邁向新的里程碑，也宣告新光人壽投資不動產將進入收成期。近年來，新壽積極進行12處投資與自用型開發不動產專案，預估總投資金額約330億元，地點遍及台北市、新北市、台中市及嘉義市。未來3年將有10棟大樓將陸續落成，預計可望為新光人壽帶來每年約6億元以上的長期穩定租金收益，並創造當地的工作機會及活絡商業消費行為。

新光金第1季合併總資產規模超過3.18兆元，較去年同期成長6.9%，但受外匯市場大幅波動影響，避險成本走高到2.86%，單季合併稅後淨損28.3億元，每股虧損0.29元，每股淨值為12.4元，持續增加海外固定收益部位，資金主要布局新興市場美元計價公債及國際板債券，到第1季為止國際板債券部位約3,910億元，避險前平均收益率達4.5%，但新台幣升值匯兌避險成本高達2.86%。

新北市板橋江翠重畫區去年掀破盤戰，房仲統計實價資料，過去一年，板南線板橋各站房價均走跌，新埔站跌13.6%最重，不過，一橋之隔的北市龍山寺站，房價不跌反升，漲幅達9.5%。

永慶房產集團業管部經理謝志傑分析，江翠地區為板橋高房價區，也是指標房市區。指標區新案房價從五、六字頭直接下殺到四字頭，對板橋房市衝擊極大，捷運沿線跌成一片，不令人意外。

至於龍山寺站，雖然是台北市門牌，但房價比江子翠站還低，也不如西門站，屬房價凹陷區，周邊狂風暴雨，受影響反而不大。近年當地街景大幅美化，比價效應下，吸引不少新北民眾到此購屋，加上環南市場改建、萬華雙子星大樓案題材帶動，房價因此逆勢上揚。

根據永慶集團統計，受板橋江翠重劃區「江翠ONE」、「聯上涵翠」、「新潤青峰」等接連開出四字頭，且從四字頭的49萬，下殺到四字頭的40萬元影響，板南線板橋各捷運站，和2014年相比，都呈下滑。

其中新埔站均價從一坪56萬跌至49萬，跌幅13.6%最重，江子翠站從51.6萬下修至47萬，跌幅約9%。板橋站周邊跌幅也達12%，府中站下滑約5%。

龍山寺站從2014年平均房價42.3萬元，去年上揚到46.3萬，漲幅達9.5%。

台中市政府積極推動8年1萬戶社會住宅政策，2017年700戶自建案、190戶勞工住宅的回饋戶、採購發包規劃設計的4案1,670戶、豐原後火車都更案回饋72戶，加上2018年7案2,500戶，總計超過5千戶；市府也規劃2017、2018兩年度1600戶包租代管住宅，持續往8年總目標邁進。此外，市府也結合社會福利、青年創業、醫療關懷等規劃，希望提供住戶更完善照顧，讓社會住宅更溫暖。

都發局長王俊傑表示，台中市原本無沒有社會住宅計畫，林市長上任後才大力推動，目前除了2017年進行工程的700戶自建案與190戶勞工住宅的回饋戶，及採購發包規劃設計的4案1,670戶與豐原後火車都更案回饋72戶；此外，2018年也將辦理7案社會住宅動工，戶數總計2,500戶，2018年將超過目標5千戶。

此外，為使民間釋出空餘屋並有效利用，市府配合中央辦理社會住宅「包租代管」計畫，規劃2017、2018兩年度1600戶包租代管住宅，以政府委託民間業者包租包管或代租代管的方式，出租中低所得家庭並進行管理，預期能有效作為中市社會住宅供給。

議員表示，市府提供「包租代管」的誘因不足，建議針對替代減免進行改善或調整，以及地價稅、房屋稅等減免措施，鼓勵閒置空屋的房東願意提供房屋出租，讓更多年輕勞工、弱勢朋友有房子可租，才能讓整體計畫成功。

對此，都發局長王俊傑表示，都發局與地方稅務局已針對替代減免進行研議中。為獎勵公益出租，中央於房屋稅法第5條明定，公益出租人房屋稅比照自住房屋稅率(1.2％)課徵，惟房屋課稅現值普遍偏離市場價格，且自住房屋稅率與其他供住家用者僅有0.3％落差。另外，土地稅法規定自用住宅用地之地價稅率為千分之二，非屬自用住宅用地之一般用地基本地價稅稅率為千分之十，且隨著不同區域土地地價之總額高低，適用稅率從千分之十累進到千分之五十五，因此現行之公益出租人，仍僅於房屋稅享有自住房屋稅率，地價稅部分仍為自用住宅用地稅率之5倍以上，造成公益出租政策窒礙難行。

王俊傑強調，住宅法本次修訂特增訂地價稅得按自用住宅用地稅率課徵的依據，租稅優惠期限、範圍、基準及程序的自治條例，由地方政府主管機關定之。包括地方稅務局、財政局、主計處、地政局、都發局等相關機關已進行研商，目前已由地方稅務局依據住宅法第16條規定研訂減徵自治條例草案，等自制條例草案通過後，將有利公益出租人、包租代管等政策之推動。

王俊傑也提到，為建置穩定的社會住宅財源，使社會住宅的興辦不致造成市府財政困難，市府2017年已設置專用的「台中市住宅基金」，搭配具自償性的低利融資計畫，規劃向銀行借貸工程經費111億500萬，並以租金收入逐年還款、減輕興辦負擔。

而台中市住宅基金目前有市庫投資的8,000萬元及都市發展建設基金投資的3億元，這些費用足資作為太平區永億段等8處社會住宅，共2,820戶的規劃設計費用、國有土地租用經費、融資利息費用。

王俊傑指出，社會住宅須具備區位好、機能好、建物好與租金公道等4大特色，依循這樣的概念，市府將更進一步提出「共好計畫」，利用社會住宅基地內開放的公共空間、半開放的共享空間，導入社會福利、青年創業、醫療關懷、公共藝術駐村等規劃，促進社會住宅整體發展，也是與其他縣市不同特色之處。

　全球豪宅漲幅前四名中國占三席，廣州漲幅全球第一

　　中國豪宅怪像

　“85後”買手漸成豪宅新主力，房源豪宅化或頂級豪宅化會成趨勢嗎

　　以往，如果拉一張環球豪宅清單，紐約曼哈頓中城、三藩市太平洋(3.970, 0.00, 0.00%)高地、倫敦肯辛頓社區鐵定佔據前三。西方老牌財閥和財富新貴們都熱衷於在這些地方“圈地”，就連最早躋身于中國財富榜單前列的知名企業家們也紛紛在這些地段置業，“順手”將當地房價推上千萬美元級別的巔峰。

　　但如今，全球豪宅地圖悄然東移，國內明星城市的豪宅市場異軍突起。

　　2016年下半年，上海一棟單價34萬元、總價2.42億元的別墅成了蘇河灣的名片，無數人將之與泰晤士河、哈德孫河類比。事實上，單從價格看，就連紐約、倫敦的多數豪宅也有所不及，而這個價格卻能在北京海澱覓得知音。

　　“目前北京、上海頂級豪宅的門檻已經達到5000萬元/套，這個價格就算是在矽谷科技富豪麇集的三藩市灣區，也能買到金門大橋附近的豪宅了，這可是全美最昂貴的地產板塊。”一家商業地產諮詢機構董事告訴《中國經濟週刊》記者，“國內一線城市普通二手豪宅平均單價已由‘10萬+’逼近了20萬。 ”

　　更令人吃驚的是，在全國性樓市調控堅持了一年多，執行效果逐漸步入“深水區”的大背景下，中國式豪宅的價格上升勢頭有增無減，甚至在今年一季度打遍全球無敵手。總部位於倫敦的不動產顧問公司萊坊（Knight Frank）2017年第一季全球豪宅指數顯示，經過對41個城市售價前5%的樓盤調查發現，前四個漲幅最大的城市中，中國城市佔據了三席之多。

　　那麼，誰是國內豪宅漲漲不休的背後推手？豪宅的逆勢上漲又對調控有何影響？這成為了隱藏在這場財富之巔的神秘遊戲有待揭曉的謎題。

　　“85後”買手漸成新主力

　　4月底，麥子（化名）第三次踏入位於上海北外灘板塊中心地帶的某個新樓盤。他本身已經是這個開發商的“擁躉”，早在2010年就購入了它的二期房源作為婚房，2015年上海樓市暴漲前夕，他以2800萬總價再將兩套兩居室收入囊中。而一年後的這次“踩盤”被他戲稱為“三進宮”。

　　“之前看中的那棟最終沒有開盤，開的那一棟我們一開始嫌棄設計有些小缺陷，244平方米的大平層，三個廁所中有兩個是暗衛，朝北的兩個臥室大小也不一樣。誰知道整棟樓總價最高的高區最先被搶光，我們一遲疑就買不到了，當天就只剩下了極少數房源。”麥子對《中國經濟週刊》記者說，開盤當日的“清盤”速度相當之快。據他介紹，這個樓盤的開盤均價為11萬元/平方米，因為是大戶型，所以單套總價都在2500萬元以上。

　　對於政府施以重拳的樓市調控，位於財富金字塔頂端的麥子表現得並沒有那麼在意。他告訴記者，2015年出手時的邏輯是要為自己在互聯網創業和股市積累的大筆財富找一個安放之處，即使看到了政府在2016年堅決的調控姿態，他依然認為稀缺性的優質房源具有保值功能，成交下滑的當下反而是入手時機。

　　麥子的觀點還需要時間來檢驗，但像他這樣的“85後”買手已然是豪宅市場的生力軍，也正因為這群財富新貴的存在，成為了支撐豪宅價格不降反增的支點。“這幾年豪宅買家市場發生的最明顯變化就是購買人群年齡的下移，已經快速從‘70後’向‘85前’延伸，對一線城市和強二線城市豪宅更感興趣的是新生代精英。”某個第一梯隊豪宅品牌一線行銷人士陳麟對記者解釋。

　　儘管去年國內各地不斷祭出打壓房價的政策，尤其是一線城市嚴格執行限貸、限購，但萊坊調查結果還是顯示，今年一季度全球豪宅價格增幅排行榜上，全球41個主要城市的豪宅價格年增幅為4.3%，廣州以年增幅36.2%登頂、北京年增幅22.9%隨後、上海也實現了19.8%的年增長幅度，成為整張榜單中最耀眼的“中國兵團”。

　　記者注意到，包括麥子在內，這群出現在豪宅市場的年輕面孔大多來自互聯網、IT、新金融等新興行業，他們都抓住了被投資圈笑稱“豬都能起飛”的行業風口，並成功迅速造富。曾操盤深圳灣豪宅盤的一位行銷總監表示，早年豪宅客戶主要是改革開放時期的紅利繼承者，“很多都是來自外貿、電子等實體經濟的工廠主，現在互聯網和新金融的創業人成了財富積累最快的一群客戶，所以連續出現30歲左右的買家個案。”

　　麥子也告訴記者，在他的豪宅鄰居中，僅通過微博、微信粉絲經濟起家的成功創業者就有多位，其中一位更是一口氣買下了整個樓面。另據記者瞭解，上海本土有幾個著名公號的創始人都在湯臣一品、仁恆濱江等老牌豪宅社區置業，麥子本人也是網紅博主。

　　“在過去10年中，財富強勁增長，催生出成千上萬的新富豪，我們預計未來10年，中國超高淨值人士的數量將增長140%，新增人數將超過20000人，增幅接近美國。”萊坊高級董事及中國國際資本市場部及國際投資部主管王璐預測說。

　　“地王”成幕後推手？

　　就在一片由限購、限貸等“限字訣”造成的市場急凍中，業內人卻將2016年稱為中國的“豪宅元年”，國內豪宅市場逆勢進入了增長期。萊坊統計顯示，去年12月，100萬美元在上海只能買到46平方米豪宅，在北京也僅能買到58平方米豪宅。北京、廣州和上海三城去年的漲幅將三藩市和紐約甩在身後。作為全球技術中心，三藩市房價增幅僅為1.8%，略高於身為金融中心的紐約，紐約漲幅僅為1.7%。

　　值得一提的是，所謂“元年”更體現在成交量的“逆天”增長上，豪宅的受眾群大大增多。根據亞豪君悅會資料統計，2016年全年北京公寓豪宅市場“10萬+”豪宅成交611套，同比將近翻3倍。

　　難怪去年7月的北京，頂級豪宅項目一改往日的低調作風，龍湖、葛洲壩(10.370, 0.37, 3.70%)、招商蛇口(19.810, -0.26, -1.30%)等房企順勢聯盟，舉辦了北京內城頂豪首區的發佈會。

　　“未來定位在豪宅的房源只會越來越多，你只要摸索一下去年拍出的地王數量，就知道未來的豪宅化產品，甚至頂級豪宅化產品會是一個趨勢。”中原地產首席分析師張大偉對記者分析。

　　在豪宅井噴的背後，高昂的地價成本，確實會成為開發商蜂擁而入開發高端產品的最重要原因。以上海為例，去年8月，閩系房企融信以110.1億元的成交價格拿下靜安區某地塊，該地塊每平方米樓板價突破10萬元，可售部分的樓板價超過14萬元/平方米，如此高的開發成本，可以想見未來大概率要以豪宅配置來設計產品。

　　再以廣州為例，去年底廣州荔灣區白鵝潭畔的某個豪宅盤揭開面紗，該樓盤所在的廣鐵南站地塊本身是廣州首宗“三舊改造”用地，在2010年被拍下時的樓板價是1.7萬元/平方米，當時業界預測售價僅微高於3萬元/平方米。但在去年底的開盤現場，它最終以5萬~7萬元/平方米的報價刷新荔灣區樓價，加上全部都是300平方米以上的大戶型，“最低准入門檻”達到了1500萬元，而之所以會遠超預期售價，正是因為開發商為之貼上了私家一公里江岸、帶1.2萬元/平方米豪華裝修等豪宅標籤，樓盤被華麗包裝成豪宅產品來出售。

　　中原地產專案部總經理黃韜則認為，除了高地價的因素外，敢於拿區域地王的開發商基本都是大型房企，資金實力雄厚，它們做這些項目未必全然為了利潤，也是為了打造標杆物業樹立品牌形象。新富階層的旺盛需求，加上開發商的盈利考量，成為豪宅市場供需兩旺的抓手。

　　調控之下，中高產仍在“買買買”？

　　5月底的上海，空氣漸漸變得黏濕，雨滴拖泥帶水，叫人總有一口呼不出的悶氣。按照慣例，樓市也即將進入一年中最慘澹的“黃梅季”。而今年的情況理應更冷清些，距離開啟第一次樓市大調控已經一年多，許多人此時都在焦灼地等待著價格拐點的真正到來，他們企盼的是，房價會走上2011年底的舊路，各種樓盤會再現30%的跌幅。

　　而市場對豪宅的追捧卻似乎事與願違，高淨值人群仍在用腳投票選擇紮根這座魅力之城，就記者採訪的實際情況看，大多數中高產的確仍在“買買買”。

　　記者注意到，從表面資料看，上海4月房價出現了微跌，據上海易居房地產研究院報告，上海新房和二手房成交面積均處於近5年同期低位，新房成交均價環比確實下跌0.7%。

　　但耐人尋味的是，這個價格是在堅持了整整一年調控政策，並且不斷出臺堵漏政策之後，同比來看，房價依然大漲了45.7%。據記者瞭解，價格的收斂更多是由於近期上海市政府加強了對新房預售證發放的審核管理，部分高端專案入市受阻，所以新房價格維持著平穩的態勢。

　　從區域來看，2017年前4個月，剛需盤紮堆的上海郊區房價漲幅普遍較大，其中松江、崇明、寶山、金山同比漲幅均在55%以上，調控對價格的影響並不明顯。

　　北京的情況也大同小異。5月19日，國家統計局北京調查總隊發佈了最新一期住房銷售價格指數，顯示4月北京中戶型（90~144平方米）的二手住宅價格雖然比3月下滑了0.2%，但新房價格同比仍然上漲了16%。

　　一位元不願具名的房地產交易中心人士對《中國經濟週刊》記者表示，上海二手房價格表面上看起來控制住了漲勢，但這有一部分原因是“總價天花板”造成的，今年以來外環外和近郊樓盤推出量增多，拉低了被統計在內的房價。記者注意到，上月上海外環外成交套數確實達到了其他區域成交套數的2倍多，而從掛牌均價看，外環外價格僅為中外環間的一半，是內環內的三分之一。

　　上海、北京這樣的超級明星城市，房價走向仍是一個謎。

“瘋狂”的學區房似乎有開始回歸“理性”的跡象。

近日，《證券日報》記者在北京市北三環附近實地調查時發現，西城區學區房已經止漲，同時“撿漏房”殺出市場，正在拉低學區房的成交預期。

對此，鏈家研究院表示，西城區業主降價較為突出，原因在於學區房調控政策對於學區房密集的西城造成重大影響。另據記者調查發現，多數連環單中的“解約房”作為“撿漏房”，正在攪動學區房市場。

“撿漏房”單價下跌逾2萬元

在北三環裕民路附近，從“裕中小學直升三帆中學”的消息傳播開來後，裕中東裡和裕中西裡兩個總計約5000戶的居民住宅社區，作為裕中小學的學區房，房價就開始浮動。2015年1月份，在西城區教改的大動作中，裕中小學被列入直升三帆中學的名單。

彼時，“二胎”政策還沒有落地，儘管有直升北京一流中學的優勢，這兩個學區社區房價也並未“瘋狂”，成交均價維持在6萬元 平方米-7萬元 平方米之間。但進入2016年之後，學區房開始加入“瘋狂”漲價的陣營。

實際，裕中東裡和裕中西裡兩個社區都是上個世紀80年代的老房子，但對於蜂擁而至的購房者而言，他們並不在乎房齡，也不在乎40平方米、50平方米的小戶型，落戶上學成了壓倒一切居住舒適需求的選擇。在過去2年多的時間裡，上述社區房價從6萬元 平方米一度飆升至16萬元 平方米。

2017年初，北京“317政策”及隨後的一系列樓市調控政策應聲而落，“瘋狂”的狀態戛然而止。不過，市場停滯更多的是表現在成交量的急速下滑，而不是房價的快速下跌。

“新政之後，業主不積極掛牌，也不肯降價銷售。”附近一家鏈家門店銷售人員向《證券日報》記者透露，最近出現的房價鬆動來自於“撿漏房”。據瞭解，市場上存在一批二手房，在新政之前已經簽訂售房協定，但尚未網簽過戶，由於政策影響，首付款提高導致購房成本增加，買方無力負擔從而解約。目前，這些房源已經流入市場。

據該人士介紹，以裕中東裡一套58平方米的兩居為例，之前簽約價是890萬元，單價約為15.3萬元 平方米，現在業主的報價為758萬元，這意味著單價降低至13萬元 平方米。該人士還稱，在758萬元總價的基礎上，議價空間可能還有10萬元以上，也就是說，這套房源有740萬元成交的可能。那麼，假如該房以740萬元成交，則意味著其成交單價下跌了2.5萬元 平方米左右。

無獨有偶，裕中西裡一套53平方米左右的兩居室，此前市場價為900萬元，現在業主則降為728萬元，這意味著總價下跌了172萬元，單價下跌了約3萬元 平方米。

從已經成交的房源中，記者也發現，以50平方米同類戶型為例，5月14日成交的一套房總價為670萬元，單價為13.3萬元 平方米；而2月17日成交的一套53平方米的房子成交總價則為775萬元，單價為14.7萬元 平方米。對比來看，單價下降了1.4萬元 平方米。

“ 撿漏房 在我們鏈家的平臺裡並不多，可能10個房源中有1例是這樣的房子，但這種房子多數是連環單中的一單，因此解約後，業主為了完成其換房等連環單交易，急於脫手”。上述銷售人員表示，這種房子一般總價要降價100萬元以上，幾乎出一套就被“秒殺”一套。

調價降幅約8%

而“撿漏房”開始攪動市場後，市場上出現了兩種情況，一方面，有部分業主希望換房，因此“靠譜出售”，這類業主不得不降低報價，才能順利賣房；另一方面，仍有不少業主選擇觀望，不願輕易調價，反而在待市而沽。

這也就造成一種現象，只有降價才能將房源成功售出。實際上，從基本面來看，2017年5月份，北京市二手房成交均價下跌2.3%，是經歷了連續17個月上漲之後連續2個月的下跌。客戶成交週期52天，是自2012年以來的最大值，客戶觀望情緒空前明顯。

值得注意的是，鏈家研究院注意到，西城區的表現較為突出，前期價格上漲過快的學區房在調控中開始出現更大幅度的降溫。西城區、東城區調價中降價平均降幅分別為7.8%、7.4%，西城、東城兩區是北京市中小學教育資源富集區加之屬於中心城區，故是北京房價的高地。在限購限貸政策加碼尤其是學區房調控政策後，學區房預期發生了相應鬆動，導致前期價格上漲過快的東城區和西城區域調價中降價幅度相對更大。

鏈家研究院還表示，市場的降溫使業主預期得以扭轉，調價中降價房源占比繼續攀升至89.3%，是自2012年以來的最高水準，業主態度空間的緩和。

鏈家研究院稱，調控效果在5月份進一步深化，成交價企穩回落，成交量低位運行，新增供應低迷，有效需求銳減，市場已切實步入降溫期，在冷卻的市場中，房齡老、社區品質較差的房子、有抵押的房子、非地鐵附近的房子、部分學區房和週邊城區的二手房在市場上劣勢明顯，買賣雙方預期鬆動，趨於理性。

編者按:地產新政效果明顯，北京等一線城市房價開始鬆動。記者調查發現，北京二手房市場預期正在發生逆轉，成交均價經歷了連續17個月上漲之後出現了連續2個月的下跌。北京房價將如何調整，值得持續關注。

在“317”新政執行2個多月後，北京的二手房價格也開始出現大面積鬆動，多個區域的千萬級二手房，降價幅度均超過200萬元，而在首套房房貸利率繼續收緊的背景下，業內人士預計北京二手房市場恐延續量價齊跌的態勢。

信貸再度收緊

5月份剛剛調整的房貸利率，於6月初再度收緊。其中，北京部分銀行首套房房貸利率提升至基準利率的1.1倍，而5月份北京首套房房貸的利率剛剛被調整回到基準利率。

6月4日晚，記者拿到了一份《關於調整北京分行個人住房按揭貸款利率的通知》，其中明確提出，北京分行個人住房按揭貸款最低指導價為：首套住房按揭貸款最低為基準利率的1.1倍，其中補按揭和接力貸最低為基準利率的1.15倍；二套住房按揭貸款最低為基準利率的1.2倍。新的住房按揭貸款利率政策於2017年6月5日正式執行，但考慮到業務的連續性，支行在2017年6月5日前已受理的按揭業務，如果在2017年6月5日（不含）前錄入個人信貸系統或者客戶提供的網簽合同顯示的網簽日期在2017年6月5日（不含）前，該類業務可按原按揭貸款利率政策執行。

有業內人士告訴《證券日報》記者，按照100萬元貸款計算，首套房房貸執行基準利率時，25年期月供為5787.8元，如果首套房貸執行最低1.1倍基準利率時，25年期月供為6075.4元。新政策後首套房的購房者每個月要多還287.6元。而相比2016年市場寬鬆時的信貸政策（8.5折，30年期），本次調整後，首套房購房者每貸款100萬元的月供（25年期），將增加1202.7元。

對此，中原地產首席分析師張大偉分析認為，目前資金成本繼續上升，包括餘額寶等固定理財收益年化資金成本已經接近4.1%，這種情況下，疊加管理成本，按揭貸款的基準利率4.9%對於大部分銀行來說，已屬於低利潤產品。所以，預計後續銀行將逐漸從目前的基準為主提高至基準上浮。

“房價逐漸出現調整，這種情況下，銀行的風險在增加，其對抵押品的風險意識也將提高，不出意外，各家銀行將繼續收緊房地產貸款的額度，並提高房地產貸款的成本。此前北京房貸最嚴格的時期是在2011年及2014年間，首套房為基準利率。最近出現的基準上浮將是北京按揭貸款歷史最嚴格的政策。從調控的趨勢看，預計信貸收緊的延續週期內，北京的房地產市場將降溫持續。”張大偉指出。

而從記者瞭解到的情況看，在“317”新政執行2個多月後，北京的房地產市場開始出現明顯降溫。

房價下調明顯

“您最近有考慮賣房嗎，有客戶願意530萬元買您的房子。”6月4日，家住東北四環的李女士，接到了鏈家地產工作人員的電話，在明確拒絕後，李女士則開始感慨近期房價的巨大變化。

“1個月前，仲介給我電話，問我640萬元賣不賣，我當時有些動心，但是考慮到有貸款記錄，賣完再買就要付八成首付，還是有些風險，就暫時放棄了。沒想到1個月時間後，價格變動超過100萬元。” 李女士笑稱，真該聽身邊一位有多套購房經驗朋友的話，她這位朋友在“317”新政剛以出臺時，便勸李女士賣掉手頭這套房子，等價格調整，再伺機買入。“主要我是自己住，要不真就考慮賣了，這100萬元的差價，趕上好幾年工資了”。

實際上，即便價格下調超過100萬元，這套房子的價格也僅是回到春節前夕的水準。

同時，記者在“剛需買房+”的程式上看到，北京多個區域的千萬級二手房，價格調整均超過200萬元。

在西北四環四季青橋附近的酈城社區，6月1日還報價2780萬元的一套複式大三居，6月4日的報價已經下調至2400萬元；而在東四環紅領巾橋附件的華紡易城社區，一套三室兩廳兩衛的二手房，4月14日首次掛牌時的價格為1200萬元，6月4日則下調至1000萬元；同時，位於西五環的建西苑社區，4月16日掛牌的一套四居室彼時的價格為1100萬元，6月4日則下調至900萬元；此外，國貿CBD區域的華貿國際公寓，一套兩居室的掛牌價，也從5月21日1600萬元，下調至6月4日的1340萬元；而位於北三環外的知名高檔學區樓盤太陽西元，一套三室兩廳住宅，掛牌價已經從4月11日的2050萬元，降至6月4日的1850萬元，但仍比去年12月27日的掛牌價1750萬元，高出100萬元。

記者還注意到，僅在6月4日，在該軟體上下調二手房價格的房源個數為1002套，而上調價格房源數量為117套，兩者相差近9倍。“價格上調的二手房，大部分都是稀缺房源，有的社區甚至只有這一套房子再賣，所以才會出現價格走勢異於整體市場的情況”。

而在二手房價格大幅下調的情況下，北京二手房的交易量也是持續萎縮。根據北京市住建委的資料顯示，5月份，北京二手住宅共網簽10801套，創下2015年2月份以來的最低值。這也是繼4月份，北京二手房網簽量連續第二個月下滑。業內人士指出，北京在執行二套房八成首付的情況下，首套房購買者成為市場交易主力，但隨著首套房貸款利率的繼續收緊，這部分購房者的買房意願也將受到打擊，從而進一步拉低市場成交量。

張大偉也認為，購房者的資金成本在持續上升，已經逐漸完成了從量變到質變的過程，貸款的壓力越來越大。目前市場成交已經全面降溫，降價仍將持續。

賣樓即關派出所 建屋「污染」屬違法

自今年4月1日河北「雄安新區」大計正式宣布以來，防止房地產炒賣成為當地政府工作重點。經過一輪整頓，區內的樓盤銷售處、地產經紀門店盡皆人去樓空，有樓盤銷售人員稱「現在誰敢賣房、明天就進派出所」。本報記者直擊發現，當地鄉村居民建屋和裝修等小型工程也被勒令停工，雄安新區所屬三縣（雄縣、安新以及容城）的房地產建築業一概陷於停頓。

2013年完工、位於雄縣的泊景灣小區，樓盤單位已全數出售，該銷售處負責人段政耀向本報記者透露，即使有人想買二手樓，目前也沒人敢賣。「政府說了，只要是4月1日後買的（住宅），政府都不管、去法院也不受理。」他稱︰「譬如說你付了錢，賣家突然不想賣，那交易作罷，房還是賣家的，錢也不用退還你」。有指地方政府在房地產買賣糾紛方面撒手不管，藉此阻嚇潛在交易。

段政耀憶述，雄安新區公布後翌日，他就接到500多個關於買樓的電話查詢，「然後雄縣大街就變『車展』了，寶馬、平治、勞斯萊斯什麼的，外地人都駕車來搶購（住宅）。」

禁批房貸封殺買家

但當局其後嚴厲掃蕩，「誰買誰賣就抓誰、（關）進派出所10天」，導致區內地產交易水盡鵝飛。據他所知，目前當地銀行所有與房地產有關的貸款都不予批准，當局正從資金鏈方面封殺買家。

建立新區消息公布後，雄縣、容城及安新三縣隨即凍結所有房地產交易過戶，之後5日內，該區周邊地區包括霸州、任丘以至保定市徐水區等，也緊急推出樓市限購政策，封殺炒樓團。內地傳媒報道，單單5月份雄安三縣公安大舉清查違法租屋，便查處了多達3631宗案件，懲罰91人。

雄縣政府至今未有公布樓市何時可以解封，段政耀說：「惟有呆着吧，很多以前做（地產）銷售的（經紀）都轉去賣保險了。」

「管控（裝修）的原因是減少損失，給人民減少損失、國家也減少損失。」於安新縣售賣木門的店員王小姐表示，當地無論新入伙或是已入住的物業，現時幾乎沒有人裝修，「裝修了也不知道（將來）會否被拆」，她的店舖生意因此大受影響。

檢查站阻建材入村

為阻止地主增建樓宇爭取更多的徵地賠償，內地傳媒報道，雄安新區計劃公布後不久，所有當地的縣城或農村建築工程都已叫停，傳媒引述雄縣國土資源局稱，「只要是新建築就是違法建築」，多處鄉村在主要路口設立「檢查站」，不准與建築有關的車輛入村。

本報記者到訪雄縣東部、距離縣中心約5公里的崔村，未見村口設有「檢查站」。據村民汪先生稱，鄉村官員已轉為採取頻密巡查的方式打擊建築工程進行，「官員來檢查，見到我們蓋房就說因為我們建房造成『大氣污染』、不能蓋房」。汪先生向我們出示政府發出的「工地停工通知書」，他今年2月中旬把樓房拆卸打算重建，到4月初收到禁令，剛只搭建地下一層牆壁就被煞停施工。

政府強拆非法起樓

本報記者現場所見，區內多棟在建房屋附近都有大批泥磚閒置在旁。汪先生提到，同村有村民在建房屋，遭政府派人強行拆除，「若是政府拆了、賠償（給我），我也不會不讓你（政府）拆，但現在等着，難道不是害我嗎？」他透露，目前與妻子兒女分別寄住在同村的親友家中，究竟是要拆要建也未有通知。


新區多舊工業 撐起官民收入
雄安新區因距離北京較近，加上開發程度低，被中國政府視為「一張白紙」，可以在地圖上重劃一個國家級新區。然而，區內的雄縣、容城以及安新三地，並非毫無經濟實力可言，舊工業正是新區重要支柱，支撐居民及政府收入。

安新以羽絨工廠為主，羽絨公司銷售員劉先生透露，最近生意受到新政策影響，估計公司將來有機會搬離該區。他直言羽絨工廠會排放污水，不符合新區規劃，但現時生產仍然正常，暫時未被官方叫停。不過，在安新鄰近白洋淀的羽絨工廠區內，本報記者發現不少工廠「烏燈黑火」，廠內只得少數工人在工作。津海服裝業務銷售經理陳先生表示，目前業務正常，但不能興建新廠房，並相信政府會考慮羽絨服裝行業的境況，作出合適安排。

至於容城南陽工業區內的集宏興製衣廠，主要聘用附近南陽村內村民，工人黃小姐稱，暫未知道工廠會搬往哪個地方，「如果搬到外地，我們就不去了、不幹活了」。她透露，廠內員工主要是村民，每個車間約有100名工人，平日上班路程甚短，不會隨工廠搬遷而到外地工作。附近個別製衣廠的員工更指出，現在都已經放假，沒有工人。

塑膠業佔雄縣GDP七成

新區三個縣之中，以雄縣經濟實力較強，主因當地是長江以北主要塑膠包裝生產基地，約有4000間相關企業，而塑膠業佔雄縣GDP達70%。然而，經過連日來觀察，上至大型塑膠工廠，下至農村小型工作坊，一包包原料閒置在廠房內，未見工人開工。事實上，上述工業與新區發展大計未能接軌，短期內要面臨工廠停工和工人失業問題。


變科技旅遊行政中心
經內地傳媒近個多月來鋪天蓋地的報道，現時雄安新區的發展規劃已勾勒出大概藍圖。市場流傳新區三個主要縣城雄縣、容城及安新的分工各有不同。在三縣中經濟情況較為理想、但因過去塑膠等工業污染情況較為嚴重的雄縣，將會發展為以高新科技為主的中心，建立全新的科技產業城市，以吸引國內外科技企業進駐當地。

至於擁有白洋淀的安新，在過往一直是河北省內生態旅遊的重鎮，據傳中央政府會致力保留白洋淀的生態環境，把安新打造成以白洋淀為首的生態旅遊城市，以顯示雄安新區在發展新科技園區的同時，全區會兼顧綠色環保建設的決心。

過往以服裝工業、貼牌生產等行業為主的容城，估計將會作為行政中心。現時雄安新區臨時籌委會便坐落於容城，而且位處雄縣左方及安新上方，估計雄安新區的主要政府部門將會在容城興建，亦有指安新將會打造成全國服裝中心。

訂立好分工後，吸引人才及公司進駐，是新區下一步要做的事。早前有河北省官員表示，該省將推出利好政策吸引人才，包括優化人才子女入學政策、為外籍人才提供出入境和居留便利等等。官員更透露，雄安的起步階段急須規劃編制、城市建設及社會管理三類人才；更有指雄安新區擬遷入多所高等學府的分部以滙集人才，清華及北京大學等也在考慮之列。

世茂房地產（００８１３）公布，上月合約銷售額７０﹒３億元（人民幣．下同），按年下跌２％，合約銷售面積４１﹒２４萬平方米，平均銷售價格每平方米１７０５５元。
總計首５個月，今年累計合約銷售總額３３８﹒１億元，按年上升３９％，合約銷售總面積為２０４﹒６４萬平方米，平均銷售價格為每平方米１６５２１元。

樓市更熱 庫房收入減 資源分配不公

為解決市民上車燃眉之急，有建議將私樓地皮撥作公營房屋，惟此舉恐導致三大隱憂，包括：1）私樓供應減少，令樓市火上加油；2）政府損失數百億計地價收入；3）資源分配不公。

樓價飈升，上車日漸困難。有團體建議撥出部分私樓地皮作公營房屋發展。而過去政府亦有將私樓地皮轉作公營房屋發展，例如一度流拍的柴灣連城道地皮，轉交房委會興建公屋連翠邨，提供288伙。

而過去幾年推售的新居屋元朗宏富苑（229伙）、荃灣尚翠苑（962伙）最初亦曾納入勾地表內；至於西鐵天水圍站項目亦由私樓轉作居屋，發展成屏欣苑，提供2,409伙。

賣地計劃+熟地 涉3.7萬伙

根據目前賣地計劃表內，扣除已經部署推售的地皮，餘下仍有25幅住宅地皮，合共提供約1.72萬伙，連同啟德（7,000伙）、觀塘安達臣道石礦場（5,710伙）、觀塘茶果嶺高嶺土礦場（540伙），以及西鐵八鄉車廠項目（6,000伙），總數合共3.65萬伙熟地，只要撥出當中2成作公營房屋，便可供應7,000伙，已相等於今、明兩年的居屋供應。

由於上述土地大部分均屬熟地，在交給房委會後便可隨即興建發展，預計最快3至4年便可陸續落成公營房屋，而且不少地皮位處市區或鐵路站周邊，可解決近年市區公屋供應不足的難題，有助縮短公屋輪候冊。

顧此失彼 私樓供應恐不達標

不過，政府在調配土地的同時，應審慎處理，因私樓供應短期雖然達標，但土地供應仍然緊張，如今年度賣地計劃內有13幅用地仍須改劃，涉及逾萬伙，反映若政府將過多私樓地皮撥作公營房屋發展，隨時顧此失彼，導致私樓供應未能達標，繼而進一步刺激樓市飈升。

表面上增加居屋有助紓緩上車需求，但很可能私樓樓價與市場購買力日漸脫節，在減少私樓供應的同時，卻未能同步令需求下降，最終出現供求失衡，令樓市火上加油，無助解決熾熱的樓市。

此外，賣地屬於庫房的重要收入來源，以目前地價高企，撥出部分私樓地皮作公營房屋用途難免影響賣地收入，以政府在2012年時在勾地表內撥出將軍澳第66C2區地皮作居屋發展為例，以當時較低地價，市場已預計庫房將損失50億元地價收入。

最後，目前賣地表上不少屬海景靚地，甚至位於豪宅地段，若撥作公營房屋發展，恐會造成資源分配不公的情況。

以長沙灣興華街西對出地皮為例，用地屬臨海地段，交通方便，市場估值逾百億元，似乎未必是興建公營房屋的合適選址。

估值270億至308億 可重建銅鑼灣甲廈

文華東方集團有意放售旗下銅鑼灣怡東酒店，該物業已獲批重建寫字樓，可建68.4萬平方呎，市場人士預計，準買家將重建成全海景甲廈及商場，估值由270億至308億元。

倘順利售出，將成為本港歷來最大額物業成交。

已批圖則 准重建26層商廈

文華東方國際昨宣布，就有關香港怡東酒店的長遠策略方案進行檢視。公告指，由於目前香港商用物業估值高企，公司決定測試對可能出售該項物業的市場反應，現階段未有定案。集團指，目前於全球19個國家及地區，營運29間酒店，全屬5星級酒店，僅怡東酒店屬4星級。

本年初已有消息指，業主有意放售怡東酒店，叫價約270億元。該物業於2015年2月獲屋宇署批出建築圖則，准重建一幢樓高26層的商廈，可建樓面面積約68.4萬平方呎，預計新買家購入重建寫字樓機會較大以270億元意向價計，樓面地價約4萬元。

享海景 大廈命名權天台廣告位

消息人士透露，經過美利道地皮以破紀錄成交後，業主有意加價，預計每平方呎樓面地價約4.5萬元，涉資約308億元。消息指，業主本周起接受多間測量師行提供建議書，就放售事宜作出分析評估。

高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚指出，項目重建價值甚高，因大廈享全海景、大廈命名權及天台廣告位，全合中資機構口味，而物業基座作商場之用，他指，項目估值約270億元，樓面地價約4萬元。

戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝分析，核心區甲廈供應不多，而銅鑼灣除了希慎（00014）重建項目外，未來供應少，而怡東酒店地點優越，享全海景，故價值甚高。

若項目最終以約270億元甚至更高價錢成交，不僅打破2015年洲際酒店以73億元成交最貴酒店紀錄，更成為本港歷來最大額物業成交。

寫字樓出租率高，租金向好，吸引不少酒店業主，希望更改用途。由爪哇（00251）持有的禮頓道8號皇冠假日酒店，佔地約1.1萬平方呎，2009年開業至今僅8年，業主早前向城規會提交申請，用作辦公室、商舖及食肆等用途，地積比率15倍，計劃重建成一幢22層高廈，總樓面約16.1萬平方呎。

區內近年最新供應商廈，為鄰近怡東酒店的Tower 535，由豐泰持有，提供約27萬平方呎寫字樓。

長實地產（01113）荃灣海之戀今第3輪推122伙前夕，最後6伙開價發售，折實呎價劃一2.5萬元，較上周推出的低1層單位加價最多19%。

該6伙為第6座49樓及50樓的A、B及C室，面積770至1,149平方呎，價單定價2,406.3萬至3,590.6萬元，價單呎價3,1250及31,251元。以最高折扣20%計，折實價1,925萬至2,872.5萬元，折實呎價2.5萬元。

對比上周才推出的6座49樓B室（793平方呎）折實價1,669.7萬元，新推出的6座50樓B室折實1,982.5萬元，不足一周貴312.8萬元、達18.7%。以同樣方法計算，A及C室亦加價12.2%及13.3%。

第3輪今推122伙 超額30倍

上述6伙折實呎價2.5萬元，貼近鄰近的柏傲灣上月成交的1A座57樓B室，其呎價25,182元的荃灣標準分層呎價紀錄。

海之戀今天第3輪發售122伙，市傳收約3,800票，超額30倍，長實地產投資董事郭子威指，滿意收票數字。

另嘉里（00683）屯門滿名山兩伙撻訂戶大幅加價最多4成，單位為滿庭2座8樓D室，2015年底以582.35萬元售出後，至昨天終止交易，殺訂最少5%約29萬元。單位價單定價由662.7萬元大幅加價至926萬元，1年半加幅40%。另同日成交的滿庭5座5樓A室，價單定價亦加價26%，兩伙本周五（9日）重售。

新世界（00017）清水灣傲瀧早前標售23座1房及2房單位，反應正面，成功標售8伙，平均售價930萬元，其中23座地下D室花園特色戶，成交價800萬元，呎價逾1.9萬元，料創同區1房新高價，項目開售1個月沽出53伙，套現逾13億元。

5月份土地市場大旺，繼月中中區美利道商業用地以天價約232.8億元批出後，早前啟德第1F區2號地盤商業或酒店地，又以逾246億元批出，2個星期內已經為庫房增添近480億進帳，堪稱史上罕見。

霎時間商用地皮的風頭似乎把住宅地皮蓋過。事實上，啟德新發展區上月再批出新住宅發展用地，每平方呎樓面地價亦達1.26萬元水平，亦可謂以理想價成交；由上述3地成交價可知，發展商對本港住宅及商用物業後市看法樂觀，不惜斥巨資搶地。

發展商 積極天價投地

值得留意，金管局5月12日出招加強認可機構借貸予地產發展商的信貸風險管理，不過出招後，無論中資或本地發展商均積極以天價投地，顯示辣招暫未對市場有明顯影響。

發展商紛紛用行動為後市投下信心一票，等同為本港樓市注入強心針，即使近期政府連環出招，仍然未見手軟。盡管政府早在4月份推出新措施限制「一約多伙」，似乎影響力有限，畢竟一約多伙買家僅佔少數，未對市場構成衝擊。從差餉物業估價署最新數據可見，期內私人住宅售價指數報327.4點，按月升2.1%，不但於過去13個月內累積升超過兩成，更連續6個月創歷史新高。與此同時，數據亦顯示4月份私人住宅租金指數報178點，按月升近0.3%，連升5個月再創紀錄新高。在租金向升支持之下，短期內樓價亦難以回落。

雖然土地註冊處最新發表5月份統計數字，反映4月份整體樓宇買賣合約共7,536份，較4月份下跌16.1%，不過兩大新盤荃灣海之戀及啟德天寰齊齊隆重登場，吸引積聚購買力流向一手市場，銷情熾熱下迅速推高一手銷售量。

港加息 無阻樓市發展

回顧過去半年，政府連環出招遏抑樓市，不過在供應仍然不足下，樓價及租金仍然高企。即本月中美國聯儲局再度議息，不過觀乎近期多家銀行已先後調整按息息口，加幅溫和，預期料短期內利率變化將無阻樓市發展，料6月份一手私樓註冊量可望衝上2,000宗水平。

二手住宅樓市爆發破頂潮，資助房屋和私人住宅連環錄得新高成交，其中傳統上車屋苑天水圍嘉湖山莊，一個高層3房單位近月以583萬元易手，總銀碼創該屋苑分層單位（不計算特色戶）的歷史新高；至於將軍澳維景灣畔一個相連戶，新近亦以1764萬元轉手，成交實用呎價達1.73萬元水平，令該屋苑造價和呎價「雙破頂」。

嘉湖3房賣583萬賺三倍

土地註冊處資料顯示，嘉湖山莊景湖居12座高層B室，實用面積630方呎，3房間隔，上月以583萬元易手，呎價約9254元，單位的總銀碼刷新該屋苑分層單位新高紀錄。原業主2002年8月以136.8萬元購入單位，持貨接近15年，賬面大賺446.2萬元（約3.3倍）。

此外，中原地產副分區營業經理伍錦基透露，將軍澳維景灣畔1座高層C及D室相連單位，實用面積1020方呎，近日以1764萬元轉手，造價打破該屋苑11座中高層C及D室以1703萬元保持的全屋苑造價紀錄，成交呎價則約1.73萬元，亦貴絕全屋苑。據了解，原業主2011年4月以合共約1000萬元購入前述兩伙，持貨6年，現時轉手賬面大幅獲利764萬元，升值76.4%。

美聯物業助理聯席董事袁佩雲稱，葵涌新葵芳花園C座高層6室，實用面積408方呎，近日獲外區上車客以593萬元承接，成交呎價約1.45萬元，成交價及呎價同破該屋苑的新高紀錄。據悉，原業主2010年6月以225萬元購入，單位7年間升值超過1.6倍，原業主今次放售賬面賺約368萬元。

除私人住宅屋苑外，資助房屋近月亦現破頂潮，鰂魚涌居屋康山花園2座高層E室，實用面積431方呎，上月以白表價（自由市場，已補地價）719萬元易手，呎價逼近1.67萬元，刷新全港白表居屋呎價新指標。

新盤氣氛熾熱，貨尾加價進取。嘉里（00683）旗下屯門滿名山昨日新增兩宗撻大訂個案，發展商重發價單大幅調升售價，最高提價263.3萬元，加幅達40%，為年初至今加幅最驚人的新盤。

今年新盤加幅之冠

滿名山兩個撻大訂單位為滿庭2座8樓D室及5座5樓A室，分別於2015年11月以582.35萬及645.83萬元售出，嘉里合共殺訂約122.8萬元，並隨即重發價單，其中滿庭2座8樓D室，實用面積603方呎，定價由原來的662.7萬元大幅調升263.3萬元， 至926萬元，加幅約40%，呎價1.54萬元，為今年新盤加幅之冠，較今年2月底西半山敦皓加價35%，高出5個百分點。

滿庭5座5樓A室亦加價發售，實用面積550方呎，定價由698.2萬元調升至878.4萬元，加價約180.2萬元（約25.8%）；兩個撻大訂單位本周五（9日）以先到先得方式發售。另外，嘉華（00173）牽頭發展的香港仔深灣9號，昨天發出銷售安排，同日推出2號花園洋房招標。

倘若消費者找不到住屋可購買，那麼他們就不需要申請抵押貸款。而這可能促使了抵押貸款的申請量下滑，上週就下跌了3.4％。


抵押貸款銀行家協會(Mortgage Bankers Association)所發佈的經季節性調整後之指數較一年前下降了14%。


MBA的首席經濟學家Michael Fratantoni表示，住屋銷售仍然受到全國缺乏庫存的限制，房價漲幅幾乎是通貨膨脹的三倍。


本週抵押貸款的申請量下降1％，過去四週下降了5%。不過，比一年前的同一個月高出7％。今年春季房屋需求旺盛，但待出售的房屋供應量卻持續下降。


兩個星期前，抵押貸款利率下降至今年的最低水準，促使再融資業務躍升。 不過，本週再融資的申請量下降6％，比去年同期下降31％。目前利率持續下滑。


Mortgage News Daily的首席營運長Matthew Graham指出，在現代經濟史中，這份數據報告有最巨大的潛力以推動利率。

房屋短缺加上利率創歷史新高，使得雪梨成為全球房價第二高的城市，即使 5 月出現房價下滑，但過去 12 個月來，全市房價仍暴漲 16%，房貸負擔之重，使得許多家庭都望而生畏。

花旗集團首席經濟學家 Willem Buiter 日前發出警告，澳洲正在經歷一個壯觀的房地產泡沫，需要用更嚴格的監管措施來解決。

市場研究機構 Demographia 今年初發布的報告顯示，雪梨房價已躍居全球第二，僅次於香港。不僅如此，澳大利亞五大主要城市雪梨、墨爾本、阿德萊德、布里斯班及伯斯已是第 13 次被評為「全球房價最難負擔城市」。

調查顯示，雪梨市目前的房價收入比為 12.2，這意味著一套典型住宅將約花費普通購房者超 12 年的工資。而澳洲主要房地產市場總體房價收入比則為 6.6。

雪梨過去 8 年來的房價已翻漲一倍，根據澳洲不動產數據供應商 Corelogic 資料，雪梨住房中間價飆升到 87.23 萬澳元（約台幣 1,970 萬）。澳洲第 2 大城墨爾本房價自 2009 年 1 月以來躍增 89％，現今中間價漲到 66.5 萬澳元（約台幣 1,500 萬）。

專家示警，澳洲房價如果無法軟著陸 ，可能會成為觸發經濟下滑的因素

澳洲政府打房先從國外炒房客下手，課徵「幽靈屋稅」(ghost tax)，海外人士投資的物業空置，或未出租滿 6 個月以上，每年將徵收 5000 澳元的稅；同時也發出房產限購令，規定澳洲銀行對無永久居留權的海外投資客一律不發放貸款。

5 月份，雪梨房價較上月下跌 1.3%，墨爾本房價下跌 1.8%，澳洲五大首府城市 5 月份的房價平均下跌了 1.1%。 房仲業者認為，房市強勁上漲過後，通常都會進行修正，只是雪梨房市未來修正的壓力會相對更大。

《彭博社》報導，澳洲最大的銀行在監管機構的壓力下，緊縮房貸銀根，額度下降和利息高漲下，使得負擔的房貸更加沈重。

除了房市，澳洲股市的估值也偏高，澳洲資產管理公司 Altair 決定清算旗下的股票基金，基於房市場可能即將崩盤，在此估值過高的時刻，乾脆返還數億美元予客戶。

Altair 概述了退出股票和財產風險較高的資產市場的原因包括：

澳洲東海岸房地產市場「泡沫」即將修正。

擔心中國去槓桿和債務水平不斷升高的問題。

地緣政治風險和不可預測的美國政治環境。

澳洲股票市場被高估。