收1000元租金繳稅300元 比美日中還高 簡直世界奇觀

憂心衝擊
近年房屋稅調升，已讓業者吃不消。主攻商用不動產的宏匯集團董事長許崑泰表示，台灣太民主但效率沒那麼好，加上土地稅和房屋稅高達租金收入的30%，「比美、日、中還高，簡直世界奇觀」，沒有人敢投資商辦，對台灣經濟將會有所影響。

宏匯集團主攻商用不動產，目前在中國所持有並已投入營運的商用不動產，總市值超過360億台幣，與新北市政府及台北市政府合作的3件BOT案，預估總投資規模將超過140億。

死一群再改來不及
談到台灣商辦的發展，許崑泰不滿的說，台灣土地加上房屋稅太高，中國稅率平均約12%，但新北市新莊房屋稅加上土地稅要30%，每收到1000元租金就要繳稅300元，內湖也要10幾趴，如果沒人敢投資，在經濟板塊就會完蛋。
台灣以前比中國便宜但現在比中國貴，他舉新北園區為例，「當初標下後稅率才漲的，跟搶沒兩樣」，目前日本、美國稅率約房租的10%，「這樣在台灣誰敢蓋商辦？如果死一群人之後再改已經來不及。」

不過針對環保署有意取消都市內高樓環評一事，許崑泰認為政府積極把都市建築環評拿掉，那效率就可以跟中國一樣，把都市環評取消是正確的，如此台灣商辦發展機會會比中國還好。

在宏匯參與台灣BOT（Build–Operate–Transfer，興建-營運-移轉）案方面，許崑泰坦言需要很有耐心和遠見才行，因為投資50年的回收期要20年，投資報酬率即使成功也僅約5%，如果上市櫃公司要投資BOT，回收期太久沒有人要投資，要等20年投資回本之後未來的30年才能賺錢，這也是當初為何不是由藍天（2362）投資，因為會對股東難以交代，轉由個人投資公司宏匯參與標案，他開玩笑說：「參與BOT也是督促自己活久一點，直到110歲才奉還給政府。」

回收期太久難交代
許崑泰預期在台灣的3個BOT於3年後會全部完成，進度就是2年報建、3年蓋房子，15年把貸款還完。他看好在台北BOT都在捷運附近，例如新莊交通四通八達，在捷運附近的建案出租較為容易。

宏匯集團在兩岸布局商場、辨公室、酒店以及藍天和群光廣場，預估資產價值超過2000億元，是台商在中國布局不動產中規模最大的企業。宏匯集團總裁黃坤泰表示，宏匯不僅在中國擁有不動產逾75萬坪，是台商擁有不動投資中第1，在商辦的物業服務管理上，在中國市場也擁有競爭優勢。

黃坤泰指出，宏匯創辦人許崑泰於整個大集團投資分為藍天、群光廣場、宏匯集團和群光電子（2385），其中群光廣場擁有武漢、成都、西安、錦州、汕頭、德州和鞍山據點，宏匯則有長春凱悅、內科之星、新北園區等BOT等案。
在資產價值方面，目前宏匯集團在中國擁有商場28萬7709坪、辦公室29萬1487坪、酒店5萬6525 坪，加計停車場等共75萬8235坪，資產價值超過2000億。

宏匯營運大事記
年/月 內容
2006 集團成立
2011/8 上海宏匯國際廣場落成
2014/9 與新北市政府簽約新北市新莊國際創新園區BOT案，並成立宏匯思源負責規劃和營運
2014/10 長春宏匯國際廣場落成
2015/4 與新北市政府簽約新北市新莊Au捷運商場暨停車場BOT案，成立宏匯新北公司負責規劃興建及營運
2016/1 長春凱悅飯店落成
2017/3 新北市新莊Au捷運商場暨停車場開工動工
2017/5 與台北市政府簽約台北市內湖科技園區產業支援設施開發BOT案，成立宏匯瑞光公司負責規劃興建及營運
2017/6 上海宏匯蓮花廣場落成啟用
資料來源：宏匯

淡水竹北高雄 單價4字頭 相對親民

遇水不一定發，房仲業者統計，今年北中南共計4區域水岸住宅成交概況，發現房價首屈一指的大直水岸宅，1~4月僅有1筆交易，單價甚至較最高案落後近4成，另外包括紅樹林、竹北、高雄等水岸第一排社區，單價則普遍在3~4字頭間，相對親民。

大直水岸第一排豪宅，包括「代官山」、「帝景水花園」和「輕井澤」，都曾名列豪宅交易單價「200萬元俱樂部」。其中，「代官山」僅26戶，釋出稀少，住戶多為低調的企業家或外籍人士，2014年，知名主持人鄭弘儀以約每坪233萬元價格入手1戶，成為話題，該交易除了是代案唯一一筆實價登錄揭露交易，同時也創下大直水岸交易歷史新高。
今年以來，大直水岸僅有一筆第一排社區交易紀錄，就是屋齡已16年的「帝景水花園」第3期。

「等於打67折賣」
台灣房屋大直加盟店店長卓偉程表示，「帝景水花園」是大直重劃區第一個豪宅社區，最高交易是2014年3月的6樓戶，「當時每坪單價達211萬元，今年扣除車位僅146萬元，每坪價差約65萬元，等於打67折，主要因為公司關係人間交易，應是為了節稅考量才低價出售。」
淡水水岸宅今年最高價交易，則是民權路上的「水世紀」24樓戶，由元利建設投資興建，交易單價45.2萬元。台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，過去「水世紀」最高成交單價達6字頭，「但今年同樣頂樓交易，單價卻落至4字頭，料與產品是否具完整河景景觀有價格落差。」

看屋人數大減7成
竹北頭前溪水岸第一排集中在興隆路一段，今年最高價是在3月交易的「大觀自若」22樓戶，成交單價32.6萬元。全國不動產竹北加盟店店長陳鎂金指出，「大觀自若」位置條件佳，加上在地建商春福建設口碑不錯，社區指名度高，「但自2014年房市高點修正以來，房價有一定程度下修，現在看屋人數僅剩高峰時期約3成。」
高雄愛河水岸宅榜首為「德勒斯登」，今年成交最高價是5樓戶，單價32.3萬元，但比起最高價紀錄40.1萬元，現行情已打約8折。

愛河總價高買氣差
住商不動產高雄三民後驛加盟店潘裾杜店東指出，「德勒斯登」景觀戶和非景觀戶價差約在1成多，目前個案釋出少，不過因為多規劃為大坪數，單價雖僅3字頭，但總價都在3000萬元以上，也讓買氣稍顯弱勢。

房市回溫，買氣增加，代銷業新理想廣告轉為積極接案，從去年0接案，到今年新接逾200億元案量，近期更釋出擴大徵才訊息。代銷表示，因建商看破，願以趕快賣房子前提來降價，在彼此都有共識下，預估成交量會較去年好。

新理想廣告近期釋出「百億案量年中擴大徵才」訊息，總經理黃正忠解釋，公司去年一整年都沒接新案，全力消化餘屋，今年初估已接10餘案，如新北市汐止區「益翔案」、鶯歌區「益騏案」及桃園市中路重劃區「權視界」、「璟都柏悅」等，總案量逾200億元。

「多選低總價案」
除了因今年北台灣房市買氣愈來愈好，之前舊案已賣得差不多，黃正忠表示，也因建商看破了，較願意配合降價，或提供低自備、建商貸款等方案，大家多有把房子快點賣掉的共識，所以積極接案。估計在建商配合讓利、降價，利率持續往下走下，今年成交量應會比去年好。

《住展》雜誌企研室經理何世昌認為，目前代銷分2派態度，要不是乾脆休息不接案，就是以務實角度接較易獲利的建案，尤其建商態度陸續放軟，部分代銷近期接案量確實有增加，但已不若過去盲目衝量，而多選擇市場主流的低總價產品為主。

通車在即 有行無市「價格認知落差大」

台中捷運綠線完工率近7成，可望搶在2019年全線通車，不過這項利基並未帶動買氣，有巢氏房屋依實價登錄資料統計捷運沿線各站房市，近2年第1季交易量增減狀況發現，其中捷運沿線3站交易量萎縮超過5成，分別是G4站交易量減少60.7%、G12站交易量減少57.1%， G6站交易量減少50.6%。

根據有巢氏房屋統計資料顯示，今年捷運沿線各站周邊房市成交行情，與去年同期相比，年增率在4%至-4.9%。但觀察實際交易件數，卻發現除文心路和大業路口G10站近2年交易量持平外，其他各站交易量減少幅度介於5%~60.7%。
其中以G4站交易量減少60.7%最多，其次G12站交易量減少57.1%，而G6站交易量減少50.6%，這3站名列量縮前3名。

各站呈小幅量縮
面對捷運沿線各站呈現停滯或小幅量縮，出現有市無量的狀況，有巢氏房屋執行副總莊志成認為，捷運通車在即，加上捷運綠線延伸彰化路段建設確定納入中央前瞻計劃，屋主對未來期待高、堅守價格，買賣雙方對價格認知落差大，成為捷運沿途各站房市交易量下滑主因。

籲屋主讓利10%
台中市北屯路G4站交易量減幅60.7%最多，今年第1季每坪15.6萬元，比去年同期每坪16.3萬元下降達4.3%。永慶不動產台中十期加盟店店東石漢傑表示，因該區正處於台鐵松竹站及捷運雙鐵建設交通黑暗期，影響買方出價，買賣雙方房價認知落差近2成。他建議屋主可參考實價登錄價格再讓利約10%，可增加交易機會。

文心路與文心南五路口的捷運G12站，今年第1季每坪21.7萬元，相較去年同期每坪21.1萬元，成交價雖小幅成長2.8%，但今年交易量只有12件，去年同期交易量卻有28件，交易量減少57.1%。永慶不動產台中好市多加盟店店東巫政杰認為，因為該區2、3千萬元起跳的新成屋較多，難有降價空間，導致交易量減少。

G6交易量腰斬
另位於台中市崇德路和文心路口的捷運G6站，今年第1季每坪18.2萬元，比去年每坪17.5萬元小幅成長4%，但今年第1季交易量只有39件，相較去年同期交易量79件腰斬。

今年農曆年後，南台灣新屋買氣逐漸回溫，為持續保有賞屋人潮，不少建商加碼舉辦活動，如台南市安平區大樓預售案「聯上海棠」，舉辦VIP賞屋享下午茶，同區大樓成屋案「新悅城2期」每日限量百名預約客吃鍋物，高市豪宅「華人匯」將舉辦每日限量24名吃總價800元豪華火鍋。

估砸百萬元請客
上揚國際總經理蔡宗學指，今年新屋房市買氣較去年成長20~25%，無論首購、首換與換屋類型產品，來人數都增加，因此案場加碼透過舉辦社區活動延續購屋潮，邀請客戶到建案享用美食，如鼓山大樓案「華人匯」每日限量24名，邀請VIP預約客到案場吃每份800元鍋物，食材含美國雪花牛或日本松阪豬等高檔食材，預計花費百萬元請客。
大樓成屋案「新悅城2期」將在本月17日起，連辦3個月VIP賞屋客吃火鍋，天天限量100名，預計1季將吸引近萬人賞屋。安平區大樓預售案「聯上海棠」則在接待中心打造海棠咖啡館，VIP賞屋客可享用下午茶鬆餅套餐。楠梓區大樓預售案「陽光微笑」，也將舉辦加入會員可享用價值400元鍋物。

打卡送飲料捐錢
聯義全球地產銷售本業與龍騰建設個案，近期案場設愛心冰箱，民眾至案場免費拿飲料打卡，公司每人就捐10元做公益！

冠德擁8環球購物中心 2商場助攻潤泰新拼年增

從市井小吃、生活雜貨，賣到遮風避雨的房子，建商為了維持穩定收益，也會選擇投入商場經營。較具指標性質的包括冠德旗下的8座環球購物中心，潤泰新分別位於南港、松山的CITY LINK，以及亞昕的昕境廣場，另外還有達麗遠赴美國投資的地區型商場等。

冠德旗下的環球購物中心體系，不僅通吃台北市、高雄市都會區，今年更在中國天津開出首店，加上中和、板橋車站、屏東、新左營車站、機場捷運線A8站、南港車站及機場捷運線A9站等據點，共有8座購物中心，營業總面積近8萬坪。

登陸做出差異化
環球購物中心由冠德建設董座馬玉山之子馬志綱掌管，首間中和店於2005年開幕。馬玉山表示，購物商場營業績效不錯，每年都有相當成長，穩定貢獻母公司營收，「如去年雖建設業務營收，有4.6%的衰退，但在營造工程、百貨公司營收正成長的助攻下，使整體表現得以超越前年水平。

甫開幕的天津環球購物中心，總建坪約3萬餘坪，僅規劃3分之1作為營業面積，其餘則為公共設置，目前商店進駐比率約5成。馬玉山說：「慢慢來，大陸市場競爭激烈，我們必須找到自己的立基點、做出差異化市場後再前進，也不急開出下一店。」

潤泰新既有CITY LINK商場分位於南港、松山，去年2家商場合計營收約17億元，分別較前年有24%、16%的成長。潤泰新董事長簡滄圳透露，即便現今處於電商發達的時代，「但任何的零售，都擺脫不了與實體店舖的結合。受惠於商場事業的穩定前行，今年預計開出松山2店、營業面積約2千餘坪，內湖站聯開案則視與北市府的協商狀況而定。」

達麗赴美購商場
亞昕於2015年開幕的林口昕境廣場，定位為社區型百貨大店，主力包括電影院、特色餐廳等，亞昕發言人沈政毅表示，開幕前2年，除致力於站穩腳步，另還有三井Outlet加入戰局的干擾，但營收現維持一定水平。
達麗去年斥資總價9億餘元，陸續購入華盛頓州2商場，董事長謝志長透露，訂定商場經營約3~5年做一次檢討，剔除表現不好的租客，再提高租金後出售，除可享有穩定租金收益，也能增進其變現能力，「現還在物色當地折算台幣約總價3~6億元規模的商場，不排除擴大投資層面。」

樂觀看景氣

對未來景氣樂觀判斷，冠德建設董事長馬玉山昨在股東會透露，北市信義區豪宅案「冠德信義」已申請使用執照，最晚明年開春後公開銷售，對於公司旗下最後一件豪宅案，馬玉山會否捧自家場入住，他賣關子說：「考慮中。」

明年推冠德信義
馬玉山說，「冠德信義」已在最後裝修階段，完工後銷售中心將設在頂樓會館，採預約制，售價視市場狀況而定，總銷暫定約200億元。據了解，單價應不會低於200萬元。冠德建設去年整體營收116.89億元，較前年成長約8%，創歷年第2高紀錄。

冠德目前成屋餘屋量體僅不到10億元，因此看準景氣止跌回穩，將祭出超過200億元新推案量。其中包括台北市羅斯福路都更案，規劃90坪左右產品，新北市則有三重區「冠德天晴」、新店區公辦都更案「冠德創新殿」，皆規劃28~45坪產品，及新莊區中原B案、中原D2案，前者案量約70億元，亦屬中小坪數產品，後者案量21億元，規劃50~75坪。

冠德今年預備認列完工案，有新莊區「冠德風尚」、「冠德天御」及三重區「冠德愛閱」等，法人估計可認列營收約50億元。

歷史新高
國泰建設昨舉辦股東會，2016年營收達174.83億元，創歷史新高，比2015年營收87.09億元，增加86.99億元，成長近1倍。

展望今年，儘管業界頻釋出「讓利」刺激買氣，但國泰建設協理林清樑認為，「讓利」並不是國泰經營考量，掌握消費者需求，市場一直都在，預估今年完工建案可望達百億營收。

現金股息1.5元
國泰建設2016年認列營收達174億831萬6千元，相較2015年營收87億907萬6千元，成長86億9924萬元，每股盈餘2.06元，相較2015年1.40元，成長0.66元。會中並通過發放現金股利1.5元。

國泰建設董事長張清櫆表示，展望2017年，房市仍以剛性需求為導向，緩步復甦，市場上餘屋可能造成後市賣壓。林清樑指出，國泰建設餘屋不多，影響不大，但面對業界不斷釋出「讓利」刺激買氣，「讓利」不會是國泰經營的考量。林清樑表示，今年推出台北「國泰昕春」、三重和桃園及台中11期等預售建案，粗估可望達百億元營收。

太平洋建設昨辦股東會，去年營收約11億元，較前年成長32.58%，每股盈餘0.33元，預計分配現金股息0.1元，而2016年所推出的「太平洋之森」、「太平洋蒔景」，短時間皆銷售完畢，將成為2018、2019年主要獲利來源。推案部分，明年Q3桃園「楊梅頭重溪案」將進場，而北市士林區「雨農市場案」，目前還處於與政府協商階段。

仍是低總價當道
去年創下短短32天就完銷紀錄的「太平洋之森」，開啟各建案讓利風潮，太平洋建設董事長章啓明指出，去年房市氛圍都以看跌為主，房價合宜自然就會有需求，自住當道市場還是以低總價產品，相對平價區域較受歡迎，不過房市景氣不定，未來推案速度應會趨緩，待財務整理完畢，會重新以土地開發為優先。

「雨農市場案」現已與地主整合差不多，章啓明說明，整塊基地約2000坪，前前後後歷經快20年時間，但無奈卡在政府因芝山岩地理環境，遲遲不肯點頭。

其實對於如今的市場，章啓明直言，早就放棄豪宅這塊餅，故產品規劃部分，他很願意配合政府，不過，行政效率實在是太差，故此案未有太大進展。

而明年第3季「楊梅頭重溪案」將進場，總開發面積達約7萬坪，建地佔約1萬3000坪，會分3~4期推案，第1期總銷8~9億元，規劃地上3.5樓，地坪100坪、建坪120~130坪獨棟別墅產品，接下來1~2個月，應可完成由山坡保育地變更為乙種建地拿到執照。

高總價大型商場百貨釋出，在高雄市極為少見！20多年前風光在鳳山區五甲商圈開幕的「惠民百貨」，近期在中古房市出售。此次待售除地下室樓層外，還包含2樓以上所有空間，土地持分約552坪、總建坪6252坪，換算每坪不到4.8萬元。

位處五甲商圈
「惠民百貨」位於高雄市鳳山區南榮路、善士街口，區段屬商業機能發達的五甲商圈，五甲路沿線商店密集，有許多連鎖餐飲集團與金融機構進駐。聯外交通機能便利。「惠民百貨」基地道路兩側即為攤位數眾多肉豆公市場，採買機能佳。

「惠民百貨」屬社區型百貨公司，規劃地上13樓、地下2樓建物，營運期間從1990年代中期開始，當時規劃為1~2樓有精品與服飾館、3樓則設置全國最大兒童遊戲館、4樓則有南台灣最大書店、5樓為家用生活館、6樓為美食點心街並有華王大飯店港式飲茶駐點，7樓則為益智遊戲城，8樓以上為停車空間。

負責銷售的永慶不動產美術中華加盟店經理馬珮宸指出，該百貨經營時間不長，後因百貨集團母公司財務出狀況因此商場歇業，百貨內設置手扶梯與多部電梯，汽車停車規劃升降式停車梯，此次販售樓層為地下室與2樓以上所有空間，開價3億元，因土地使用分區屬廣場兼停車場用地，產品適合商場、大型購物中心、休閒運動館等。

小檔案
位置：高雄市鳳山區南榮路、善士街口
類型：社區型百貨公司
樓層：地上13樓、地下2樓
使用分區：廣場兼停車場用地
面積：地坪638坪、建坪約6300坪
屋齡：24年
營運期間：1993~1995年
特色：
◎全國最大兒童遊戲館，南台灣最大書城
◎室內2部手扶梯，規劃汽車升降梯，8樓以上為停車空間
現況：◎1樓店面產權獨立使用，此次銷售地下室與2樓以上空間
總價：3億元
資料來源：永慶不動產美術中華加盟店，《蘋果》採訪整理

　越來越多的房地產開發企業進入養老地產領域，最新進入的是位於上海的國資開發企業陸家嘴集團。

　　6月16日，陸家嘴集團旗下上市公司——上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司（600663.SH）投資打造的高端養老產品——上海陸家嘴“金色陽光”頤養院正式開業運營。

　　陸家嘴集團黨委副書記、上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司總經理徐而進對第一財經記者表示，養老地產是朝陽產業，前景廣闊，陸家嘴集團看好這個產業的發展。該專案是陸家嘴集團進入養老地產領域的“試水”專案。

　　上海是全國最早進入人口老齡化、戶籍人口老齡化程度最深的城市。依據《上海市老年人口和老齡事業監測統計調查制度》統計，截至2016年12月31日，上海全市戶籍人口1449.98萬人，其中60歲以上戶籍老年人口達457.79萬人，占戶籍總人口的31.6%。

　　針對越來越迫切的養老需求，上海確立了“9073”養老服務格局，也就是“90%老人在家庭養老、7%依靠社區養老、3%依靠機構養老”。

　　而在多方調研、反復論證後，陸家嘴集團選擇了高端養老地產作為切入口。“金色陽光”頤養院是上海首家位於內環線內的養老產品，總建築面積1.8萬平方米，參照五星級酒店的裝修標準建設。


　　今年3月上海市民政局、市老齡辦、市統計局聯合召開的發佈會上，發佈了“上海市老年人養老意願調查”。調查結果顯示，上海老年人對於高端養老服務的知曉程度比較高，認知比較理性。最吸引老年人的是“個性化的健康管理與醫療護理服務”、“社區配套設施完善”、“採用無障礙設計”以及“文化體育活動豐富”這些務實的要素。

　　遵循醫養結合的大方向，對於老年人最關心的醫療及護理配套問題，“金色陽光”一方面自聘資深的專科醫生、國家認證的高級營養師，提供專業醫院醫生每週固定時間上門坐診服務。另一方面，則與三級綜合醫院仁濟醫院進行了系統對接，仁濟醫院的專家可隨時根據入住者的需求為其安排會診。同時，“金色陽光”也為入住老人提供了包括仁濟醫院、國際醫學(5.620, -0.04, -0.71%)中心等專業醫療機構的特需綠色通道就診服務及特需病房服務。

　　“金色陽光”頤養院採取的是租賃而非銷售模式，徐而進說，這也是因為目前國內外各類養老機構多採取租賃方式。

　　不過，當被問及該項目未來的收益預期時，徐而進說，日本的高端養老地產也基本是在運行7、8年以後開始有所回報。因此該項目並不能只看短期的回報。“以後將會有社會效益和經濟效益雙豐收。”

　　自1990年成立以來，陸家嘴集團一直負責陸家嘴金融貿易區的城市開發，最初以單一的土地開發為主，從2004年開始，陸家嘴實施主營業務轉型，將主營業務轉向以土地開發和功能性商業地產專案建設並重，並逐步演變成以商業地產專案為主營產品。尤其辦公物業是陸家嘴的核心資產。


　　2016年，陸家嘴股份以現金方式購買上海陸家嘴金融發展有限公司88.2%的股權。後者是陸家嘴集團金融投資板塊的平臺公司，主要從事金融持牌機構及相關產業的投資與管理業務。由此啟動地產+金融的“雙輪驅動”轉型。

　　年報顯示，2016年度陸家嘴股份營業收入約128.07億元，其中房地產(15.040, -0.17, -1.12%)業務收入109.87億元；金融業務收入18.20億元。

　　2016年陸家嘴股份實現歸屬上市公司淨利潤26.49億元，其中長期持有物業出租對利潤總額的貢獻率為49.27%，房產類銷售的貢獻率為56.88%，投資收益的貢獻率為11.07%。金融業務的貢獻率為16.12%。

　　在專案試水後，陸家嘴是否將大舉進入高端養老地產領域？

　　徐而進對第一財經記者回應說，國內養老地產的高端產品還有待培育和發展，因此陸家嘴集團在投資建設了這個“試水”項目之後，將以做好做精做成熟該專案為當前目標，暫時沒有新專案打算。“等到運營完全成熟後，再考慮後續發展。”

“也算趕上了最後一波利率9.5折的優惠。”孟佳聊起自己的買房經歷時如是說。

作為平面設計師的他3月初在北京南四環簽了一套商品房，總價350萬左右，首付出了150萬，在工行貸款200萬。

“正在準備去銀行面簽的時候，銀行那邊突然說利率上升了，由之前的基準利率九折變成了九五折。”孟佳說，“利率上浮之後，利息得多交8萬多。當時正好趕在3•17政策剛出臺，仲介就勸著趕緊簽了。”

孟佳是比較幸運的，5月初的時候，貸款被批了下來。如果放到現在，這樣的利率優惠已經絕跡。短短半年歷經房貸利率四次調整後，銀行還好貸款嗎？

近日，記者以購房者身份走訪北京幾家銀行營業網點發現，目前首套房利率多以基準利率為主，浙商銀行首套仍可以享受95折優惠，而第二套房貸款利率上浮10%，甚至20%，貸款額度是比較緊張的。

首套多以基準利率為主

建行宣武區支行的住房金融業務部經理表示，目前建行首套是基準利率，二套房按1.2倍。“建行6月的額度比較緊張，將來幾個月如何也不敢保證。建行在房貸業務上還是比較寬鬆的。”

記者走訪工行廣安門支行時，該行的客戶經理說，工行首套住房按照基準利率，二套住房上浮20%，不過，“當前額度緊張，三月份的貸款還沒有批。銀行沒有額度，沒辦法。”

相比之下，記者去的一家農行網點似乎沒有那麼緊張。“4月12日貸款成功的一戶，按照基準利率的九五折放下來了。”農行南線閣支行的員工說，“如果現在貸款的話，不是很確定還能不能九五折。最近看財經新聞，政策也在收緊，我們稍後還要開會，可能上邊會有新的政策。”

目前光大銀行首套也按照基準利率，二套上浮20%。光大銀行的信貸經理告訴記者，目前光大銀行審批較以前嚴格，但不至於等待時間太久。招商銀行上地支行的客戶經理告訴記者，招商銀行目前首套仍是基準利率，但是二套上浮20%。“說實話，其實第二套住房是很難批的，基本上是不給批。”

記者走訪的華夏銀行營業網點客戶經理也表示，目前華夏銀行首套按照基準利率，二套住房貸款上漲10%。

不過，與前述國有大行和股份制銀行營業網點不同，北京銀行濱河路支行的客戶經理向記者表示，北京銀行首套住房和二套住房，都在基準利率基礎上浮10%，而且額度有限。

根據融360資料顯示，北京地區5月份首套房平均利率為4.86%。全國5月二套房平均利率為5.40%，較上月上升0.01%。同比去年同期二套房利率5.39%上升0.01%。二套房平均利率穩定，平均水準依舊保持在5.39%-5.40%，部分熱點城市二套平均利率超過平均水準，最高達到5.53%。

無米下鍋？

從年初到現在，北京的貸款利率都是收緊的趨勢。元旦後，北京地區各主要商業銀行便逐漸將首套房利率全面調整為9折。從2月份開始，8.5折優惠已徹底消失，而到現在部分銀行已經將利率上調到1.1倍。

海通證券宏觀債券分析師薑超認為，房貸利率飆升主要是因為“銀行無米下鍋”。其研究認為，“2016年，由於銀行可以在金融市場通過同業存單以2.8%的利率融資，所以在4.9%的貸款基準利率下，即便是房貸利率打8折也有利可圖。到了今年1季度同業存單利率升至4.5%，所以銀行房貸利率開始打9折、95折以彌補成本上升。但是到了4、5月份以後，銀行的同業存單都發不出去了，銀行自己都沒錢了，拿什麼去放房貸呢？”

薑超認為，貸款利率上升，貸款發放收縮，意味著金融去杠杆的影響將從金融市場傳導到實體經濟。“信貸收縮是下半年最大風險。在17年上半年，雖然經濟出現見頂回落跡象，但只是緩慢減速，因為金融去杠杆的影響還只是在金融市場，主要體現為貨幣和債券利率上升，而商業銀行還在擴表，貸款利率和貸款發放還保持穩定。但是隨著同業存單發行的萎縮，意味著商業銀行開始縮表，貸款利率大幅上升，而貸款的發放也開始收縮，這就意味著金融去杠杆的影響將從金融市場傳導到實體經濟，而信貸收縮將是下半年經濟的最大風險。”

一位元股份制銀行人士對記者表示，銀行房貸利率上升，不只是因為國家房地產宏觀調控的因素，可能是因為“銀行真的沒錢了”。“銀行還是比較傾向於把貸款給購房者，因為房貸在銀行貸款中屬於風險最低的一類，違約率和壞賬率都很低，基本屬於優質資產。”

上述股份制銀行人士認為，金融去杠杆的形勢之下，同業存單、委外業務都在收回，加上央行MPA考核，各大銀行都在收緊。“房貸上漲最快的，大致也是理財業務和同業存單業務做得比較好的銀行。”

姜超認為，目前房貸雖然不低，同比明顯萎縮，因此他預測未來房貸增速或將進一步下行。“5月居民部門貸款增加6106億，其中中長期貸款增加4326億，增速仍然不低，但同比去年同期下滑了近1000億，同比降幅創11年1月以來新低，這意味著房貸利率上調對房貸需求的影響正在逐步體現。從6月份以來的資訊看，房貸利率依然在繼續大幅上浮，一定程度上會抑制貸款需求；此外今年以來監管政策趨嚴，銀行房貸額度受限。所以，預計未來房貸增速或將進一步下行，從而拖累全國層面的房地產銷售增速下降。”

調控深入，各地進入存量房時代的特徵逐漸明朗化，與此同時，最近仲介掛出的二手房源呈下滑態勢，成交也在低位徘徊。

同策諮詢研究部總監張宏偉指出，判斷一個城市是否進入存量房時代，只需要看其二手房交易量是否超過新房。這將呈三大特徵：二手市場活躍的城市，表明投資活動越多，資金流入量越大；房價上升壓力越大，則表明置換型市場競爭激烈，張宏偉認為均價1.5萬元/平方米的城市是主流；租賃市場會開始興起，切入長租公寓的時機來了。

一線城市、熱點城市土地供應縮量，二手房成交主導市場的趨勢將越發明顯。有券商預測，到2020年，存量房交易占新房成交的比例將提升至70%。

存量時代城市格局

杭州就是正在進入存量時代的熱門城市之一。在過去兩年去庫存的政策影響下，可售新房數量下滑明顯，加上新推地塊的預售證審批要求提高，新房從拿地到入市的供應週期在變長。自2015年起，杭州市二手房成交量明顯增加，此現象在主城區尤其明顯。

杭州市住保房管局市場處的資料顯示，2015年杭州主城區二手住宅成交43794套，超過同年新建商品住宅的43679套，實現了逆轉。

到了2016年，主城區二手住宅共計成交69580套，比新建商品住宅的成交多出17814套，主城區率先進入存量房時代。

北京則更早進入了存量房時代。2009年，其二手住宅成交量已達26.7萬套，遠超當時新建商品住宅11.5萬套的成交量。

2016年，北京二手房成交量繼續攀升，在所有商品住宅中占比超過8成。據亞豪君嶽會統計，北京全年二手房成交突破27.2萬套，新房成交量僅為4.7萬套。

中國指數研究院報告表明，除一線城市外，南京在2016年突破15萬套二手房成交量，不僅相當於2014年和2015年兩年成交量的總和，也比2016年新房銷量多出2.4萬套。成都、天津、杭州的二手房交易套數和新房交易套數在進入2016年後也都達到了1︰1左右。

對此中原地產首席分析師張大偉于16日向記者表示，從市場看，二手房價格相比新建住宅更能代表市場價格，尤其大部分熱點一二線城市，二手房交易量都已超50%。

從市場趨勢看，北京二手房市場已經出現了成交量大跌，成交價格微跌的現象，預計從趨勢看，在淡季6-8月，成交量有可能繼續低迷，而成交價格的變化可能會更加明顯。

相比新房市場的規範，二手房交易過去一直存在許多漏洞，一名業內人士指出，此領域相對處於“野蠻生長”階段，交易資訊不完全透明，還有虛假房源、二手房經紀人業務水準良莠不齊等問題。

不過，早已進入存量時代的上海，二手房交易過程產生的資金就受到官方監管，買家將房款打到指定的監管帳戶，在未完成房產交易過戶前，可確保這筆資金的安全性。

房企搶灘

有業內人士認為，房企通過公開市場拿地已變得越來越難，這導致其開始尋求土地以外的投資機會，比如二手房市場。這既是防禦房地產領域政策調整風險的考慮，也是在2017年市場降溫預期下的一種主動防禦策略。

對於房企而言，告別黃金十年，二手存量房交易市場將取代新房交易市場成為資本追逐的熱點。開發商萬科、融創都開始搶灘二手存量市場。

4月19日，萬科投資30億元入股鏈家集團。今年初，融創中國以26億元的價格獲得北京鏈家6.25%股權。


資料顯示，在二手房交易領域，鏈家在北京、上海、天津、成都、青島、大連、武漢、重慶的市場佔有率為第一。

張宏偉指出，隨著新房市場逐漸觸碰到天花板，萬科一直在尋找新的業務增長點。萬科的商業邏輯是利用自身的房地產生態系統捆綁新的業務增長點，這包括養老、教育、度假、租賃公寓、物流地產等地產業務，及裝修與智慧家居、建築產業化等延伸業務。

今年年初，萬科總裁郁亮也公開表示，萬科希望傳統開發業務以外的新業務也能達到跟開發業務相提並論、並駕齊驅的水準。

房企切入長租公寓的邏輯也在於此。

“2016年，我國房屋租金增速達到35%，但全年房租總額只有住房銷售的7%，而同期美國兩者之間的比例為50%。如2030年之前中國成為全球最大經濟體，那麼房屋租賃市場的成長空間巨大。”6月13日佳兆業集團控股副總裁黃國鈞這樣說道。當日，佳兆業宣佈進軍長租公寓領域，並同步推進聯合辦公空間。

6月9日，北京房企石榴集團旗下的熊貓公寓正式面市。該公司也同時發佈長租公寓戰略，並指出“因為察覺到存量房市場的發展機遇，所以選擇提早佈局長租公寓市場。”

房企進軍長租公寓市場的頻率開始加快，此前萬科、龍湖、世聯行等房地產企業已經涉足。更早之前，魔方公寓、優家公寓等一批機構化運營的公寓已經打開這一市場，鏈家、我愛我家等經紀機構也試圖分一杯羹。

房企進軍長租公寓領域，既被認為是政策促成的結果，同時也是對存量市場前景的看好。雖然“痛點”已被抓到，但大量運營機構無法觸及到盈利點的現實，也給房企帶來了警示。

分析人士認為，擁有資本優勢和資管經驗的房企，有能力在規模上實現超越，但能否真正解決盈利難題，目前仍需觀察。

政策推動

隨著新房市場競爭愈加激烈，房企開始在存量領域進行佈局。除涉足棚戶區改造、收購爛尾樓等傳統方式外，近年來，越來越多房企涉足眾創空間、長租公寓等領域，融創、萬科等房企甚至入股了鏈家地產。

其中，因租賃市場空間龐大，競爭不充分，長租公寓領域成為近期房企關注的重點。

鏈家研究院於2016年末發佈的《租賃崛起》報告指出，預計到2025年，中國租賃市場規模將從現在的1.1萬億元增長到2.9萬億元，到2030年將會超過4.6萬億元。在未來租賃市場格局中，品牌公寓將佔據半壁江山。

其邏輯在於，隨著城市開發的深入，新房市場空間漸小，存量房將是主要的供應來源。與此同時，由於熱點城市房價漸高，未來將有越來越多的人以租房而非買房的方式解決住房問題。

在政策層面，2015年和2016年的中央經濟工作會議，就連續提到租賃市場，其中有“加快機構化、規模化租賃企業發展”的說法。

在這一領域，房地產開發商雖屬“後來者”，但近兩年來的步伐越來越快。萬科曾於2014年末推出萬科驛產品，後更名為“泊寓”；保利、遠洋、綠城、陽光城在2015年佈局長租公寓；金地、龍湖、旭輝、合富輝煌、世聯行於2016年進入該市場；石榴集團、佳兆業則在2017年進入。

有業內人士指出，房企佈局長租公寓，除看重龐大的存量市場外，還有政策環境因素。

2016年12月1日，萬科獲得北京海澱區兩宗土地。根據要求，兩幅土地的住宅限價53400元/平方米，專案建成需全部自持。這也是北京土地招拍掛史上首宗100%自持土地。此後，很多城市在土拍中加入自持條款。

若這種出讓規則進一步推廣，未來房企手中將持有大量住宅專案。開發長租公寓，就將成為一種選擇。

今年4月，住建部、國土部在《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》中也提到，“鼓勵房地產開發企業參與工業廠房改造，完善配套設施後改造成租賃住房，按年繳納土地收益。”

也即，對於房企而言，不僅能看到租賃市場巨大的前景，還具備了現實的操作空間。

“偽輕資產”

但房企對該領域的佈局，仍顯得小心翼翼。據21世紀經濟報導瞭解，截至目前，除極少數案例外，絕大多數房企採用合作（如陽光城和寓見公寓）或輕資產的方式運營長租公寓。

所謂“輕資產”，意味著開發商與專案持有方或經營方簽訂長期房屋租賃合同，然後進行裝修改造及運營管理。與之相對的“重資產”，則指通過收購獲得物業產權或長期使用權，然後進行運營。

以熊貓公寓北京工業大學店為例，該處原為某快捷酒店，後被石榴集團租下並予以改造。由於這一優勢的存在，該專案擁有200多個房間，成為北京國貿區域規模最大的長租公寓項目。

龍湖在發佈冠寓產品時也曾強調，按照規劃，起步階段的冠寓將以輕資產模式為主，會租賃其他的物業；之後會逐步加大持有比例，最終達到80%的重資產。

但即便是輕資產模式，也存在一定問題。

鏈家研究院院長楊現領認為，當前長租公寓運營方的成本最主要還是房源成本，即交給業主的房租成本。有的企業占到百分之七八十，集中式公寓約占百分之五六十，處於相對偏高水準。這就會極大制約運營方的盈利能力。他認為，在現有條件下，只有實現規模效應，才能擠出一定利潤空間。

在當前的社會化運營機構中，魔方公寓、優家公寓等都進行了多輪融資，其中一個重要用途，就是擴大規模。

因此，有業內人士將這種“輕資產”稱為“偽輕資產”，認為只有不涉及產權的純粹運營商，才能做到真正的“輕資產”，也能具備更好的盈利能力。

上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進也認為，從投資角度看，考慮到前期較大的投入和一些優惠的行銷策略，幾乎不可能盈利。但如果後續規模和品牌力影響足夠大，那麼長租公寓的經營利潤才會逐漸提高。

今年5月23日，優客逸家CEO劉翔對外宣佈，4月份成都公司首次實現單城市盈利，這算是長租公寓行業中，為數不多宣佈實現規模化盈利的企業，但淨利潤只有一個點。而房企旗下的長租公寓品牌，目前尚未有盈利的消息傳出。

嚴躍進認為，房企具有資金規模和資產管理能力的雙重優勢，雖然佈局長租公寓領域較晚，但仍有能力實現規模上的超越。而盈利能力不足，卻是整個行業都面臨的問題。

他認為，參照國外經驗，資產證券化將是可能的解決之道，如將REITs作為資產持有人。但就中國的現實而言，實現這一步恐尚需時日。

住宅售價上行之際，車位售價亦不會落後。今年來截至6月12日，廣州樓盤配套的車位中，網簽均價高達7萬+的樓盤有三個，均貴過樓盤自身房價。而且，在住宅、商用物業均受限購成交回落的情況下，車位元成交則逆市上揚，已網簽22284套，同比去年同期的9519套漲134.1%。相比于同一時段一手住宅成交45927套而言，相當於今年來廣州每賣出兩套住宅，必也賣出一套車位。

最高7萬+，車位售價“豪宅化”

根據網易房產監控陽光家緣，今年1月1日至6月12日期間，廣州住宅網簽均價最貴者為僑鑫匯悅台，均價10.9萬元/平方米，其次是尚東柏悅府，為9.8萬元/平方米，凱旋新世界則為8.2萬元/平方米。網簽均價在7萬+的樓盤則有兩個，分別是博雅首府和珠光新城禦景2期。

同一時段，廣州車位網簽均價高達7萬+的樓盤也有三個，分別是珠江帝景紫龍府、小北禦景、愛群薈景灣，三者網簽均價分別為73845元/平方米、71435元/平方米、70426元/平方米。網簽均價在69712元/平方米的為僑鑫匯悅台；東山京士柏、華景裡的網簽均價都在5 .5萬+；嘉裕君玥公館則為52462元/平方米。此外，網簽均價在5萬元/平方米以下4萬元/平方米以上的樓盤有11個。

其中，珠江帝景紫龍府當前所剩尾貨報價在7.5萬元/平方米，今年來網簽住宅僅4套，均價為32388元/平方米，相當於車位網簽價貴過住宅網簽價一倍。愛群薈景灣今年來網簽3套房，均價為51138元/平方米，同樣便過車位售價。至於小北禦景，鏈家網顯示其目前二手房報價在70918元/平方米，亦是車位售價貴過房價。

儘管車位售價不菲，但這似乎未能阻擋業主們的購買熱情。在上述車位售價接近7萬元的樓盤中，僑鑫匯悅台已網簽100套；珠江帝景紫龍府網簽72套。

而且，同比去年同期，廣州售價排行前十的樓盤中，其車位售價漲幅亦不小。

比如小北禦景，去年截止6月12日車位網簽均價是6 .27萬元/平方米，今年則為7.14萬元/平方米；東山京士柏去年車位網簽均價為4.2685萬元/平方米，今年則為5.6027萬元/平方米；華景裡亦由4.3791萬元/平方米漲至5.5247萬元/平方米，一平方米一年漲價一萬多元。

車位成交同比增1.3倍

與去年相比，廣州今年車位成交堪稱熱鬧。資料顯示，2016年截至6月12日，廣州一手車位僅網簽9519套，但今年截至6月12日，廣州一手車位網簽套數高達22284套，同比上漲134.1%。不僅一手住宅在賣車位，就連公寓盤等也都在賣車位。

其中，除天河、越秀兩區車位成交量同比有所減少外，其它9區的車位成交量均有不同程度的上漲。其中增城、黃埔的車位成交量同比上漲超過4倍，從化超過5倍，超過一倍的有花都和南沙。

今年來，增城成交了6002個車位，誕生了全市車位成交冠亞軍樓盤，分別是錦繡禦景國際、保利東江首府，兩者網簽量分別是1886套、1741套。

若以開發商而言，今年賣車位最積極的當屬敏捷集團，已網簽車位3670套，吸金4.31億元。


根據陽光家緣資料，廣州全市當前可售的一手車位高達13.35萬套，是可售住宅貨量的兩倍多，而未售的車位更是高達31.35萬套，當中番禺、花都、南沙及增城，都有過萬套車位待售。

在廣東中原地產專案部總經理黃韜看來，今年以來，廣州受到政策調控影響，住宅、公寓、辦公及商鋪等成交量均不甚理想，“賣車位是最理想的，可以補充回籠資金”。此外，最近兩年廣州很多樓盤落成或交付使用，也造成市場上增加車位供應；加之當前車位元市場價格已上升到一定幅度，而且價格相對穩定，故開發商選擇在高位時售賣車位元，所以成交量也會上漲。

網易財經6月16日訊 路透社消息，國際物業顧問--萊坊週五發佈今年首季《全球樓價指數》顯示，指數按年上升6.5%，為三年來最大增幅；冰島連續兩季居指數排名榜首位，而香港在政府更嚴厲的樓市管制政策下仍排名第二。

該指數追蹤和比較全球55個市場的一般住宅市場表現，當中11個城市位於亞太區。截至3月底，有11個國家的樓價錄得雙位元數字增長。相比一年前，僅有四個城市的樓價有雙位元數字增長。

排名首位的冰島樓價平均上升17.8%。因當地住宅供應短缺，帶動樓價上升；第二位的香港方面，雖然政府提高印花稅率及收緊物業貸款要求，但投資者及用家的住宅需求持續強勁；紐西蘭中央銀行以行動壓止過份借款，其樓價升幅在指數排名榜的第三位。

＂近期地價屢創新高，亦為樓市營造熾熱氣氛。由於加息和管制措施，我們預計今年價格將繼續增長，但增幅將放緩。預計2017年香港一般住宅價格將會上漲5-10%。＂萊坊大中華區研究與諮詢部主管紀言迅稱。

報告指，首季中國內地（指數排名第10）的房屋價格持續增長，二線城市房價增長比一線城市高，因後者限購較為嚴厲，相比之下，許多二、三線城市的主要目標仍然是清理龐大的房屋庫存。現在有超過45個城市實施限購，然而隨著全國價格的上漲，該行稱將看到更多的城市加入限購行列。因此預測今年一線城市價格將上漲3-5%，主要二線城市則增長2-4%。

美國上周加息四分一厘，動搖部分準買家入市信心，加上適逢父親節，過去兩天十大屋苑交投幾乎陷入冰封。中原地產統計，過去兩天十大屋苑僅錄3宗買賣成交，全數來自天水圍嘉湖山莊，其餘9個屋苑全數「捧蛋」。

據中原統計，過去周末十大屋苑總成交僅3宗，除較前一個周末約5宗減少四成外，亦創今年以來第二低；當中十大屋苑近乎全數捧蛋，僅天水圍嘉湖山莊錄得交投。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，過去兩天僅錄得3宗成交，屬於近20個周末低位，市場憂慮新一屆特區政府上場後會推出新一輪樓市辣招，導致觀望情緒濃厚，買家短期入市態度更趨審慎，二手交投維持膠着。

美聯物業統計，十大屋苑過去兩天有5宗成交，按周回升1宗，但已是連續5個周末錄得不足10宗成交，除嘉湖山莊及沙田第一城外，其餘8個屋苑交投「全軍覆沒」。美聯物業住宅部行政總裁布少明稱， 現時二手市場缺盤，業主叫價強硬，加上多個新盤部署短期開售，令市場購買力遭攤薄。

利嘉閣地產總裁廖偉強說，過去周末十大屋苑僅錄得5宗買賣個案，較對上周末約7宗回落29%，為今年農曆新年假期後最淡靜的市況。

香港置業行政總裁李志成預期，未來兩個月將有多個新盤推出，吸引市場購買力，令二手交投短期受壓。


嘉湖3房500萬沽 3年升值87%
(經濟)

二手樓價指數連升19周，處於歷史高位，細價樓升幅更驚人。天水圍嘉湖山莊一個3房單位，持貨剛滿3年以500萬元易手，期內升值87%，利潤甚可觀。

祥益地產分行經理林家倫透露，嘉湖山莊賞湖居6座低層H室，實用面積552平方呎，屬於3房間隔，原業主於2014年5月以267.5萬元購入，持貨滿3年，即以500萬元沽出，帳面獲利232.5萬元升值87%。其次，同屋苑美湖居1座高層H室，實用面積540平方呎，原業主於2014年4月以300萬元購入，今年5月中以528萬元易手，升幅達76%。

滿限售期即賣個案增

事實上，近期市場錄得不少同類個案，根據利嘉閣地產統計資料顯示，今年首5個月，共錄652宗住宅剛滿（約2014年1至5月期購入）額外印花稅限售期即時脫手的個案，涉及成交總值37.32億元，較當年購入價總值27.88億元，上升約34%。而去年同期同類總計數字為603宗，成交金額28億元，較購入價24.89億元上升12%。數字反映，今年二手樓市氣氛較去年同期明顯改善，小業主更願意趁高位沽貨。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，5月份全港3,062宗已知上手購入價的二手私宅買賣登記中，帳面獲利個案共3,025宗，佔比達98.8%，創了去年11月政府加辣以來的7個月高位。至於期間每宗私樓轉手的平均賺幅高見79.5%。

資助房屋市場爆發破頂潮，業主放盤叫價更心雄。柴灣公屋翠灣邨一個低層單位將於本月29日（下周四）由拍賣行推出拍賣，以綠表價（第二市場，未補地價）588萬元開價，每方呎實用面積開價達9833元，售價和呎價都挑戰全港綠表公屋寶座。

呎價達9833元

即將拍賣的單位，屬於翠灣邨翠壽樓低層10室，實用面積598方呎，開價588萬元開拍，叫價較香港仔華貴邨華廉樓中層7室，日前以綠表價405萬元創下的全港綠表公屋造價紀錄，高出183萬元（約45.2%）；該翠壽樓單位開價為每方呎約9833元，較該屋苑綠表單位的市價高約七成，亦較華貴邨華廉樓高層9室以每方呎約7862元保持約兩個月的全港綠表公屋呎價紀錄高約25%。

土地註冊處資料顯示，該單位業主姓蕭，2012年10月僅以綠表價51.58萬元購入上址，如今次拍賣成功沽出單位，轉手賬面將賺超過536萬元，單位不足5年升值逾10倍。

資助房屋樓價升勢未止，富誠地產高級分區經理陳錫金稱，黃大仙公屋鳳德邨銀鳳樓低層54室，實用面積126方呎，開放式間隔，近日獲投資客以白表價（自由市場，已補地價）185萬元承接，呎價約1.47萬元，呎價創屋苑新高外，亦躋身全港白表公屋呎價第二貴，僅次於藍田德田邨德瑞樓中層21A室上月創下的每方呎1.5萬元紀錄。

商業地王效應下，加上市場再錄寫字樓全新項目拆售，帶動商廈售價向上。美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，5月份共錄286宗買賣註冊登記，按月雖跌15%，但涉資約54.3億元，按月則升約5%。此外，商廈租售價持續向上，5月份美聯三大商廈租售價指數MCAI、MCBI及MCARI再現齊升，並同時創下歷史新高。

三大商廈租售價指數齊破頂

5月商廈註冊買賣宗數(主要反映4月份市況)，仍然於高位徘徊，主因乃長沙灣道650號中國船舶大廈開售，該廈因而錄得101宗成交登記，共涉資約17.16億元；總結今年首5個月，商廈買賣註冊錄1,003宗，涉資約167.2億元。5月續錄多宗大額交投，其中逾億元的商廈買賣更錄得4宗，涉資共約15.26億元，當中不乏全幢商廈。

上月反映指標甲乙廈租售價指數走勢的三大指數，也齊創新高。其中，美聯商業指標甲廈售價指數(MCAI)報296點，按月升2.1%，以連升12個月之勢創下歷史新高，相對去年5月份的低位，亦累升約21%。美聯商業指標甲廈租金指數(MCARI)方面，上月報172點，按月漲1.8%，亦為新高水平。

至於美聯商業指標乙廈售價指數(MCBI)，5月份最新報314點，按月升近1%，創下歷史新高。美聯商業董事翁鴻祥表示，現時息口仍然偏低，加上市場游資充裕，工商舖物業因而受捧，此外，商廈近年供不應求，前景看俏，早前中環商業地王批出，投資者更因此紛紛入市，加上有發展商拆售甲廈新盤，令商廈買賣註冊量上升，租售價也隨大市氣氛向上。

翁鴻祥續指，隨著中環美利道及啟德商業地王以高價批出，不少二手商廈業主已經反價或封盤，令寫字樓交投步伐明顯減慢，相信6月份的商廈註冊量將會再度下跌。

過去數年強拍個案持續下降，惟近期明顯有上升趨勢，今年首半年土地審裁處接獲舊樓強拍申請約5宗，較去年同期錄得3宗，大升約66%，業內人士指，由於內房商持續於賣地市場高價搶官地，部分本港財團逐漸適應辣招，並加快收購舊樓步伐，藉此增加市區土地儲備。

　　政府在2010年放寬強拍門檻至8成，造就隨後數年不少收購剛滿8成的項目紛紛提交申請，令舊樓強拍申請於2012年達到57宗高峰期，惟及後政府加快推地步伐，並且有連串辣招推出，令財團強拍數字持續下降，但近年有關個案卻見回升。

　　綜合最新土地審裁處資料所見，今年首半年錄得5宗強拍申請，較去年同期錄得的3宗，上升約66%，可見強拍數字有回升趨勢。而今年首半年申請強拍的財團，已不再由「強拍專家」恆基主導，而是走向多元化趨勢。

　　第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示，過去數年由於政府加快推地，推出多幅市區靚地，因此財團均取易不取難，減慢收購步伐，惟於近年內房財團持續高價搶地，本港發展商紛希望減低取地成本，並且已適應辣招，因此轉為加快收購步伐，故強拍個案持續上升。

　　陳超國透露，市區地有價有市，近年新申請個案主要以數年前開始收購的舊樓為主，惟近年不少財團已開展新一輪收購行動，發挖更多具收購潛力的舊樓群，因此料未來將有不少舊區舊樓成強拍對象。

　　萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文表示，內房財團雖具財政實力，惟對本港收購程序不太熟悉，加上收購舊樓過程漫長，料未來強拍申請仍會以本港財團為主。

　　本港今年首個強拍個案，為灣仔大地主合和於年初的申請，該財團申請的舊樓為灣仔皇后大道東153號及153號A，樓齡均約50年，現為2座樓高6層的舊樓，是次項目將會與毗鄰的皇后大道東155及167號項目合作發展。至於恆基於過去半年，申請強拍的數字卻稍為下降，僅錄一宗強拍申請。

　　近期申請強拍的財團除大發展商外，中小型財團包括由資深投資者吳鎮科集團等合組的財團，近日亦向土地審裁處申請，就尖沙嘴堪富利士道2及2A號舊樓進行強拍，項目地盤面積2333方呎，地積比率高達12倍，可建樓面面積約2.8萬方呎，目前吳鎮科已收購達九成的業權。

　　據悉，吳鎮科近年積極收購堪富利士道1、1A、2及2A號的舊樓，目前尚欠2及2A號項目。若透過強拍統一業權，吳擬將上述4個地盤作合併發展，並重建成1幢銀座式商廈，地盤面積近5000方呎，以地積比12倍計，涉約6萬方呎樓面。

南韓人想買房也難如登天！根據韓國統計局和南韓國民銀行不動產團隊的數據，去年南韓人平均所得為5124萬韓元（約148萬元台幣），首都首爾公寓價格平均為5.697億韓元（約1646萬元台幣），這意味受薪勞工必須把近12年薪酬全存起來，才負擔得起住在首爾。

北市房價所得比逾15倍
不過，在首爾買房的難度仍低於台北。根據內政部營建署4月公布的數據，去年第3季台北市房價所得比為15.47倍，代表在台北市買房要不吃不喝15.47年，全國房價所得比則為9.35倍。

南韓人為住在首爾花的時間愈來愈多。2012年南韓人要砸下10.8年所得才能在首爾買房，2014年這個指標降至9.9年，2015年回升至10.4年。分析顯示，2013年以來南韓人所得增加8.5%，但首爾公寓價格上漲17.5%。首爾公寓價格去年大漲13.7%，漲勢特別驚人。

弘益大學經濟學教授鄭宋尹（音譯）說：「如果房價像現在一樣以9%或10%的速度上漲，這不是代表經濟強勁到足以呈現指數擴張，就是房市出現泡沫。從我們的情況來看，後者的機率較高。」