該來的還是要來，即便外傳台北市有不少豪宅，不敢面對完工後的高額稅負，或是冷清的市況，工程進度奉行「拖」字訣，但明年隨著新屋豪宅稅調整，且市況看似漸趨穩定，包括「陶朱隱園」、「冠德信義」及「琢白」等案，都將上菜，總銷初估超過800億元。

結構體已完成的「陶朱隱園」，總銷逾400億元，堪稱是3案之中最大量體，也因為其旋轉式建築，成為信義計劃區話題。該案規劃地上20層住家，1層2戶，由亞太工商聯、中華工程合資興建，預計明年Q1申請使照、Q2完工，銷售則陸續在中港台三地進行中。

「陶朱隱園」單價最貴
對於外界最好奇的售價議題，中華工程董事長特助沈輝庭日前透露，「價格及銷況因簽署保密協定，不得對外公開，但絕對超過外傳的總價10億元許多，而已接觸的客戶出價，也超過10億元。」
若以單戶坪數288.82坪換算，扣除車位價格，單坪可望突破350萬元，達全台最貴等級。

「冠德信義」預約賞屋
冠德建設最後一筆豪宅案「冠德信義」，現在已經完工，正請領使照，冠德建設董事長馬玉山日前透露，不會偷偷賣、明年開春定會公開銷售，「將在頂樓設置接待會館，採預約制賞屋。」
冠德建設副總經理張勝安表示，信義案分B、C、F共3棟，各案均為1層1戶的規劃，其中B、C棟享有永久公園景觀，迥異於其他競品，「即便明年將有多案同時完工，但可以說，『冠德信義』會是一間符合台灣人『口味』的豪宅作品。」價格未定，總銷初估逾200億元。

基地位於信義路五段的「琢白」，由大陸建設、厚生集團、恆邦建設合資興建，銷售期已超過1年，據了解，至今已售約10餘戶，大陸建設董事長張良吉日前透露，該案近期買氣確實略為降溫，「有人來看、也有出價，但買賣雙方尚無交集。相信經過一陣子的沉澱，買氣應會在明年回來。」

「琢白」看好明年買氣
至於信義計劃區豪宅價格究竟多少才合理，《住展》雜誌企研室經驗何世昌認為，「近半年信義區豪宅成交單價約在200~220萬元間，預期今、明兩年，區域一線豪宅『保2』作戰應可成功，但由於選擇性多，對高端客層來說，接近單價300萬元的接受度，應很有限。」

被詐總金額逾億元

台灣建築業知名人士遭中國富商郭文貴詐騙，總金額逾億元，日前甫接受雜誌專訪、控訴詐騙血淚史的桓邦建設總經理陳志瑤、大壯建築師事務所長陳耀東，昨婉拒《蘋果》電訪，均表示不想多談此事。

不排除赴陸提告
陳志瑤接受《新新聞》專訪時透露，自己在2003年1月至2005年8月間，擔任郭文貴旗下政泉公司負責人，而郭文貴初期誘使陳志瑤、陳耀東等人，一同參與開發的北京地塊，除積欠地主款項，後郭文貴還試圖將陳志瑤等人所投資的商鋪，一屋兩賣，陳志瑤於在職的32個月中，接連籌措數十億元資金買地、支付工程款，最後卻被指控私刻公司印章，盜領公款，甚至被郭文貴貼身保鑣帶人毆打。

種種不堪回首的回憶，也讓陳志瑤痛徹心扉，也透露不排除近期再到北京對郭文貴提出告訴。
因挺陳志瑤而參與此案的陳耀東，以設計費換北京開發案的房產，5家商舖合計約800萬元，陳耀東甚至自墊國外建築事務所款項，後卻被判定因大壯為境外公司，不可從事建物細部規劃，店舖合同遭郭文貴奪回，陳耀東不但做白工，還指：「現北京政泉花園，都用我們的設計，卻一毛錢都沒付。」

做白工合同被奪
金管會官員表示，建築業主管機關非銀監會，詐騙是刑事犯罪問題，管轄地是在中國，若要處理需透過司法互助管道(例如尋投資保障協議)。
至於這些台商在台是否和銀行有往來，若因為中國事業受挫，可能會影響其償債能力，還須了解是否是個人借貸。

遭詐台灣人小檔案
姓名：陳志瑤
現職：桓邦建設總經理
遭詐概況：
．2003~2005年間擔任政泉公司董事長，協助郭文貴陸續籌措約35億元土地及工程款項
．與朋友合資認購該開發商

姓名：陳耀東
現職：大壯聯合建築師事務所所長
遭詐概況：
．以房屋合同換取設計費約800萬元，最終合同成廢紙
資料來源：《蘋果》採訪整理

高市地政局昨日舉辦第2季土地標售，此次推出12標土地，吸引高達38封標單，最終10筆土地標脫，標脫率83%。楠梓高雄大學2筆標地均吸引建商搶標，以中山高中旁567坪土地最熱門，包括永信、達麗等16組投標者進場，由合心開發以溢價49.1%，總價1.53億元標下。

延續首季買氣
昨日第2季標售仍延續Q1買氣，共10筆土地標脫，標脫總額約14億1484萬元，平均溢價9.34%。針對此次標售，屏東大學不動產經營學系教授賴碧瑩分析，土地是開發商最重要資源，市府標地定價合理，建商才會進場，但投標集中在部分標號，市場仍未回溫。

楠梓區中山高中旁567坪住4土地，共吸引16封標單，最終由合心開發以總價1億5399萬元標得，公司副總李正聰指出，該筆土地兼具校園與後勁溪河景，即便溢價49%但標價合理，未來將開發2~3房首購大學宅。

成交去化穩定
同屬楠梓高雄大學特區援中路1460坪土地由福懋建設董事長江子超以溢價13%標得。中都重劃區610坪土地與鼓山區美術公園旁228坪標地，均為律馨有限公司購入，總標售額達6.5億元，至於未來開發用途，記者致電詢問尚未回應。
富住通商用不動產研展部主任許值瑋指出，高雄目前土地買氣熱，此次建商搶買楠梓土地，主因是即便高雄大學新案供給量大，但成交去化很穩定。

細心民眾應該不難發現，近期大台北重劃區新案，紛紛規劃​YouBike空間，包括板橋江翠北側重劃區「新潤青峰」、「江翠1號」等，其實都是政府利民政策！

容積獎勵回饋
新北市政府交通局綜合規劃科科長林昭賢說明，目前開發案若享有容積獎勵或容積移轉等，送審建照時就須設置​YouBike站點，因有住宅就會衍生人口，故交通配套是要考慮的部分，望藉由建案將​YouBike站點普及率提高，鼓勵民眾能多使用綠色載具，回饋環境。

預售案「江翠1號」便於基地側邊規劃YouBike車位，專案經理吳宗翰表示，YouBike其實能彌補短距離交通機能缺失，如住家距捷運站步行距離較遠，住戶就可以騎自行車前往，且住家樓下就有站點，也不用辛苦在外找站點歸還車輛，到站即到家十分便利。

基地不大的建案，政府政策也有彈性空間，林昭賢指出，建案也可以用異地捐贈的方式，如公園、人行道等自行認領，而基地較小附近又已有站點，亦可以選擇購買YouBike車輛，讓使用調度更加順暢。

台中國美館特區隨著雙百億豪宅指標案－「富邦天空樹」與「由鉅大恆」陸續交屋，最新實價登錄價格雙雙站上「7」字頭、續創區域房價新高！帶動今年前4月，西區住宅大樓每坪均價大漲了近1倍，不僅給了區域房價支撐力道，更奠定國美館特區在豪宅市場上占有一席之地。

根據內政部不動產資訊平台資料顯示，台中市西區住宅大樓1月每坪均價落在26.06萬元、2月提高到28.33萬元、到了3月每坪跳到48.16萬元，4月進一步衝破50萬大關、達50.41萬元；今年1至4月，西區住宅大樓平均房價漲幅高達93％。

台中房仲業者分析指出，西區住宅大樓平均房價短短4個月漲幅驚人，主因是國美館特區「富邦天空樹」、「由鉅大恆」雙豪宅今年邁入交屋期，雙百億大案每坪成交單價皆落在50至60萬元，甚至站上每坪「7」字頭的高價，拉抬了西區住宅大樓的平均房價。

據內政部最新實價登錄顯示，「富邦天空樹」單是今年2月已登錄36筆成交案、3月有4筆成交案，紛紛打破去年底成交的31樓、每坪66.9萬元紀錄；其中2筆35樓成交案，每坪單價站上「7」字頭，分別為275.6坪，總價1億8,065萬元，扣除車位每坪單價72萬元；另一筆244.4坪，總價1億5,681萬元，扣除車位每坪單價71.4萬元。

而以每坪75萬元登上國美館特區最高價的「由鉅大恆」，這次實價登錄再添6筆交易，其中1筆為2013年預售時成交案，位於25樓178.5坪，總價1億2,648萬元，扣除車位單價衝上75.3萬元，再度刷新區域紀錄；今年4月份3筆成交中的34樓、178.4坪的物件，扣除車位每坪單價也達73.1萬元。

台中市不動產開發公會副理事長林正昇表示，草悟道、科博館及國美館特區向是西區的綠地集中帶，吸引許多特色異國餐廳插旗，富有濃厚的人文氣息，是整個大西區最燙金的自住地段，房市行情也因此被視為西區指標。

近期隨著國美館特區兩大百億指標豪宅「富邦天空樹」、「由鉅大恆」陸續交屋，持續開出亮眼房價，不僅給了區域房市有力的價格撐盤，同時也激勵了西區整體房市的發展，近年來吸引了包括慶仁、富旺等建商搶進國美館周邊推案，也賣出好成績。

西區不僅兩大百億豪宅吸睛，另一指標熱區－科博館、草悟道周邊，近期房市同樣火紅，例如「鄉林美術館」陸續交屋、忠泰建設邀請國際知名大師卡爾拉格斐設計、總銷70億元的科博館新案，每坪上看60萬元，預計第4季正式進場。

高雄地政局昨（21）日標售土地，再傳捷報，總共有38個標單，競逐12個標案，最後有10筆標出，脫標率達83.33％，與去（105）年第一季景氣低迷時的最低脫標率43.48％相比，真是天壤之別，其中，首次參加競標、經營洗腎中心的律馨公司，一出手就是大手筆，花了6.50億元，分別標下美術館特區和中都2筆土地約839坪。

高雄市政府地政局長黃進雄昨日在記者會指出，此次的第二季抵費地標售，總共有38個標單，競逐12個標案，最後有10筆標出，脫標率達83.33％，總共標出的金額達14.14億元。

黃進雄說，競爭最激烈的標案，是位於高雄大學生活圈第11標567.78坪「住四」土地，因該地靠近家樂福及中山高中，生活機能佳，此次投標最熱烈，總共有16家公司搶標。

據悉，該地最後由同心建設大股東李柏熙以個人名義，溢價49.2％，打敗其他15位對手，以每坪27.12萬元得標，總金額約1.53億元。

同樣位於高雄大學生活圈的一筆1460.14坪「住四」土地，則由福懋建設董事長江子超，以個人名義，打敗另外4位對手，以每坪25.13萬元得標，總金額約3.66億元，溢價約13％，江子超的出價只比第二名高出總額30多萬元。

業界說，此次標地，除了繼續創下高脫標率之外，另一個特色就是，陌生的「標客」特別多，許多都是第一次出手，其中，最令外界矚目的是律馨公司，總共耗資6.5億元，標走839坪土地。

根據了解，律馨公司是經營聖美診所洗腎中心的業者，一出手，就分別標了兩塊精華區的土地，第一筆位於中都重劃區610.26坪「商二」土地，每坪標價約72.38萬元，總價4.41億元，也是此次土地標售脫標金額最高的土地，另一筆位於美術館特區的「住五」土地228.79坪，也被律馨公司以每坪90.24萬元，獨家搶走。

高雄地政局此次土地標售，再度顯示高雄房地產有觸底回升的跡象，因為，近年的低迷，導致105年第一季的脫標率達到近年的低點43.48％，此後，即一路回升，今年第一季脫標率達84.62％，這次的脫標率也維持高檔的83.33％。

營造大廠中華工程昨（21）日召開股東會，力拚轉型不動產開發的關鍵大案－北市信義計畫區「陶朱隱園」是股東關注焦點。中工表示，全案完工時間會從下半年延後至2018年Q1，預計明年第二季取得使用執照，至於外界最關心的開價和銷售進度，中工透露，1戶總價至少10億起跳，有機會成為國內最高總價的頂級豪宅。

中華工程董事長特助沈輝庭表示，「陶朱隱園」目前工程進度超前，預期2018第1季可完工、申請使照，目前潛銷期間客戶出價都超過市場傳聞的每戶10億，包含多組國內、外買家都在洽談中。

中工表示，「陶朱隱園」是大中華市場首棟吸碳垂直森林藝術住宅，自2013年8月動工興建，2016年11月結構體已完成，全案可售40戶、210車位，每戶面積約290坪；中工和亞太工商聯預計將砸下高達70億元來打造，平均每坪造價逼近60萬元，為目前全台豪宅造價最高的建築。

地產界推估，「陶朱隱園」每坪開價將超越市場其他產品，至少350萬元起，而依可售戶數和每戶坪數估算，全案總銷將在400億元以上。

鑑於日前英國倫敦住宅大樓火災造成重大傷亡，中工強調「陶朱隱園」當初早在規劃設計的時候，就特別注意安全消防及逃生動線，特別規劃8大特色，包括全棟採防火建材，超越消防法防火時效規定、最高達3小時，全棟消防灑水系統，環景陽台、露台可有效阻隔火勢垂直蔓延，核心筒結構可阻隔火勢水平蔓延，室內及戶外多元的避難逃生動線，頂樓提供直升機停機坪，7天不斷水不斷電的避難場所等。

另外，中工手中還有士林「水研」、民生社區「中工常翠」、民生都更案二~四期、南港重陽都更案、土城工業區等雙北市開發案進行中，未來建設開發業務的營收貢獻度可望逐漸攀升。

房價過高不只在2009年行政院研考會(現為國家發展委員會)調查成為民怨之首，日前，在台北市立大學市政管理學院公布「2017年上半年六都市政品質與競爭力調查」中，六都在「房價合理程度」項目之滿意度排名，均為13項調查指標之末。其中台北市在該項「非常不滿意」與「不太滿意」兩者合計達85.4％，為六都最高。又台北市房價所得比在2013年第4季達到15.01，為全球最高，2015年第1季更創新高達16.16，央行總裁彭淮南也在2012年對外表示「央行總裁1年薪水也買不起豪宅的1坪」，再加上如以淨坪計價，台北市豪宅每坪價格約250萬元甚高於東京，顯示過去房地產市場過熱，已造成台北市房價水準達到相對不合理的現象。


高房價問題原因在於過去中央政府帶頭作多，炒房拼經濟；房市資訊不明，易哄抬；房地價稅不合理，投資利多本少以及國人有土斯有財觀念，房地資產配置比重過高等因素造成。從以下台北市近年房市回顧分析圖(圖1)可簡單歸納近十餘年來台北市不動產市場呈現「政策寬鬆、房市飆車」、「量縮七年、房價始跌」以及「炒房打房、市場起伏」現象。簡言之，資訊半透明、交易頻爭議、價稅不合理與市場高起伏，應是近年房市亂象的4大主因。

面對市民買不起房甚或租不到房的「居住不正義」，有賴政府從「健全房市」、「稅賦健全」、「住宅政策」與「社福補貼」四大面向來舒緩上述困境。北市府已分由地政局、財政局、都發局及社會局等單位，從上述四大面向分別切入，就地方政府權責部分提出各項策略與行動方案，引領不動產市場健全發展，落實居住正義。


其中，在地政局主政「健全房市」項目，主動提出資訊透明、交易安全、價稅合理與金融穩健等三加一政策面向，除金融穩健政策有賴中央政府權責外，地政局近年已積極推動健全房市三大面向(如圖2)，並從柯市長上任以後，精進各項行動，近3年重要執行成效如下：

一、「資訊透明」─秉持全面、即時、正確等3大執行原則，根本解決不動產市場資訊不對稱問題：
精進實價查詢功能─比價清單、大社區交易履歷、大數據進階統計
1.實價登錄open data─實價周報
2.定期發布不動產動態月報、年報
3.首創台北找房SOP─熱門路段房價索驥、租金索驥
4.持續發布住宅價格指數並首創發布商辦租金指數

二、「交易安全」─按交易流程，從事前、事中、事後分別落實各項交易安全機制，維護消費權益：
1.公開查核結果、裁罰業者名單及消費爭議等資訊
2.建立爭議查詢、受檢資訊管理等系統
3.建立不動產說明書雲端服務平台
4.推動預售屋管理新制及契約預審
5.推動多元消費爭議處理管道
6.租賃新制多元宣導

三、「價稅合理(土地)」─促進土地稅基公平合理，並協力中央土地稅改：
1.持續推動地價區段細緻化：106年地價區段增加199個，區段增加率4.79％，六都第一，促進地價公平合理。
2.如實反映地價動態，推動價、租、稅分離，引導稅賦及產業健全發展。
3.積極參與中央政府稅制改革：建議縮短公告地價調整頻率及逐步落實價租稅分離等各項修法建言。


為落實並促進房價合理，北市府持續推動各項健全房市政策，經彙整相關局處的行動方案(如圖3)，並歷經數次產官學研民會議共同研商，地政局更在2017年3月出版「2017台北市健全房市政策與行動」電子專書，對外公開政策行動綱領與執行策略，並作為市府房市政策執行依據，期能透過引導市場健全發展，逐步邁向健全房市與居住正義。

隨著房市回穩，法拍市場也動起來。根據寬頻房訊統計，截至上(5)月，北市出現5封以上標單競標的法拍屋，就有32件，新北市更多達65件，以往很少看到10人以上投標，今年北中南都有不少物件出現二、三十組人馬競標。

高雄、台南一拍出現30幾封標單
以高雄來說，左營忠貞街有間公寓一樓今年2月一拍，由於底價一坪僅約11萬元，吸引37封標單，最後以高出底價六成脫標。台南市中西區民生路有一間透天厝，一拍也吸34封標單競標。
北市光是5月以來就有4間法拍屋出現10人以上競標，地點包括吳興街、景文街、中坡南路、松江路等，今年3月牯嶺街有一間華廈，底價一坪39.4萬，吸引29人競標，最後以每坪51.2萬元脫標。

房市回溫 二拍三拍最搶手
大家房屋企研室主任郎美囡表示，出現競標的法拍屋多是二拍或三拍，價格明顯低於市價，過去市場缺乏信心，即使價格偏低，買方也不願出手，近來房市回溫後，屋主態度轉硬，議價不易，想撿便宜的買方，就會往法拍市場移動，法拍市場因此明顯升溫。

房市進入盤整期，只是下半年恐怕有最大餘屋潮來襲，有建商董座向同業喊話，目前先不要推新案，先努力清餘屋，房市才會自然落底。

長虹建設週二（6/20）召開股東會，董事長李文造會後面對媒體詢問何時房市落底，向建築同業喊話，「大家先不要推案，先賣餘屋」。

李文造指出，建築業應該要先減量經營，把建案的品質提高，也就是「重質不重量」，如果每年供給量能降至目前的3成，房市就能自然落底，這是靠市場機制，不用期望靠政府政策。

李文造估算房市落底機率約50%，但落底之後還要盤整多久，目前還看不出來。他認為，現在房市主要訴求是剛性需求，交易量可能會慢慢好轉，預期今年房價持平。

被視為繼巴黎迪士尼樂園後，法國下一個旅遊新地標「巴黎大自然度假村莊」，今年暑假即將開幕，住房預訂已排到年底。

這項堪稱現階段歐洲最大的旅遊開發案，屬法國國家公共利益工程建設，以全球首創「房地產業」結合「旅遊業」模式經營，台灣蘇富比國際房地產公司引進該計畫度假屋來台銷售，於6月24日下午3時舉辦說明會。

該案第一期總戶數800戶，推出11-26坪產品，規畫三種主題房型，總價歐元25-47萬元，相當於台幣約890萬元起（以匯率1：35.5計算）。買家能享永久產權、20％減免之稅務優惠，開發商更提供10年4％租金收益保證，期間免付擔管理費及維護費，業主還可享受開發商旗下將近300座度假村及酒店的度假優惠折扣。

台灣蘇富比國際房地產表示，此售後回租型投資物件，買家以法國及歐洲當地人占大宗，主要看中大型品牌管理、穩定旅遊客源與長期租金收益三大優勢，更不用擔心未來市場轉手性問題。洽詢電話：0800-887-288。

　6月21日早晨，在深圳滂沱的暴雨中，王石正式宣佈退出萬科權力核心。這位已經66歲的商界大佬，在萬科股權事件終於平息後，不出意料地揮手作別。

　　當天7：49分，王石在朋友圈中寫到：

　　今天，萬科公告了新一屆董事會成員候選名單。我在醞釀董事會換屆時，已決定不再作為萬科董事被提名。從當初我們放棄股權的那一刻起，萬科就走上了混合所有制道路，成為一個集體的作品，成為我們共同的驕傲。

　　未來，萬科將步入一個嶄新的發展階段。今天，我把接力棒交給鬱亮帶領下的團隊，我相信這是最好的時候。他們更年輕，但已充分成熟。我對他們完全放心，也充滿期待。

　　人生就是一個不斷行走的過程。今後，我將一如既往做對萬科、對社會有益的事。

　　深圳地鐵也在晨間發佈聲明，集團依據相關法律法規及萬科《公司章程》，向萬科董事會提交了萬科董事會監事會換屆臨時提案，並已經過萬科董事會確認，將提交萬科2016年度股東大會審議。

　　最受矚目的董事會換屆在深鐵的主持下有望得到和平的解決，王石此番離去似乎可以了無牽掛。但作為一個曾幾度站上輿論風口浪尖的人，王石卻在離開時主動提及“荷葉效應”，“雨水傾澆荷池，卻無法在荷葉上停留，反而會將灰塵微粒帶離”。

　　一腔離別意，欲語還休。

　　深鐵全面上位 “國企”萬科漸行漸近

　　深鐵已經開始全面主持萬科董事會的換屆選舉工作。

　　新任大股東表示，“萬科的基石股東，在向萬科提交臨時提案前，徵求了萬科現有主要股東等各方意見。”

　　根據公告，深圳地鐵集團提名郁亮、林茂德、孫盛典、肖民、陳賢軍、王文金、張旭為萬科第十八屆董事會非獨立董事候選人；提名康典、劉姝威、吳嘉甯、李強為萬科第十八屆董事會獨立董事候選人；提名解凍、鄭英為萬科第九屆監事會非職工代表監事候選人。

　　網易房產注意到，在非獨立執董的候選人中，萬科佔據了三個名額，分別是郁亮、王文金和張旭；深圳地鐵同樣佔據三個席位，其中林茂德現任深圳市地鐵集團有限公司董事長、黨委書記，肖敏現任深圳市地鐵集團有限公司董事、總經理、黨委副書記，陳賢軍現任深圳市地鐵集團有限公司董事、財務總監。

　　還有一位非獨立執董候選人為孫盛典，現任深圳市賽格集團有限公司董事長、黨委書記，深圳華控賽格(6.950, 0.06, 0.87%)股份有限公司副董事長。其人具有深圳國資背景。

　　第二大股東前海人壽，雖然手握25.4%的股份，但顯然已是強弩之末。在嚴峻的現實面前，姚老闆已然放棄尋求進入萬科董事會。在早前廣為流傳的一份上交保監會的檔中，前海人壽表態，“在萬科董事會換屆過程中，全面遵循貴會、深圳市委市政府和其他監管機構的指導意見，堅決服從大局。”

　　萬科股權糾紛之於中國商業，無疑是一場聲勢浩大、材料鮮活的啟蒙運動，其中涉及到包括股權大戰、資本大戰、制度大戰、規則大戰、文化大戰、信譽大戰和價值觀大戰，專業學者、商場人物、投資者、甚至普羅大眾，都為這場糾紛展開激烈的討論。

　　但這場啟蒙又略帶遺憾，它的忽然接近尾聲更具中國特色，最終走向也包含了更多監管層面的旨意。另一方面，隨著深圳地鐵話語權的崛起和中小股東重要性的減弱，市場最大的擔心是，中國商界將失去那個以“公眾公司”自居的萬科。

　　教父王石的“荷葉效應”

　　作為中國商界的教父級人物，王石擁有諸多信徒。他們中的許多人甚至將王石和萬科的做法直接移植到自己的企業中。在股權糾紛之前，王石無疑是高高在上的存在。

　　而股權糾紛中，王石在公眾眼中開始逐漸失去優雅氣質和領袖風範。他炮轟寶能不夠格的言論，他爬山賽艇不在萬科“坐班”的領導方式，甚至他愛紅燒肉的私生活，都成為被攻訐的對象。

　　即使是再寬宏大量的人，面對這些指摘時也無法無動於衷。所以雖然一直健身、攀登、划艇，但在股權糾紛最難熬的那段時日，老王作為一個花甲老人的疲態和滄桑，也掩藏不住。

　　在正式宣佈不在參與萬科董事會選舉後，王石又在當天9：24分發佈了一條關於荷葉效應的朋友圈：

　　雨水傾澆荷池，雨滴卻無法在荷葉上安生停留，並將灰塵微粒帶離。這種現象被稱為“荷葉效應”。荷葉效應如此有效，以至於即使是在被“蹂躪”過的葉片上依然無法使得水珠和灰塵微粒附在表面。

　　……

　　這種自潔效應，不僅存在於荷葉中，也存在於其它植物中。某些動物的皮毛中也存在這種結構。其實植物葉面的這種複雜的超微納米結構，不僅有利於自潔，還有利於防止對大量漂浮在大氣中的有害細菌和真菌對植物的侵害。更重要的是，為了提高葉面吸收陽光的效率，提高葉面葉綠體的光合作用。植物如此，人類如何呢？

　　與寶能博弈過程中的言論，會讓王石產生縱橫商場以來最大的個人危機，或許是因為，一方面，王石和萬科的職業經理人們，一直在努力塑造萬科的公眾公司形象，小股東也一度成為這種努力的助力；另一方面，王石卻無法擺脫創始人情節，他對萬科深重的情感和掌控欲雖然合情，卻未必合理。

　　如今在退休之時提及這“自潔效應”，雨水雖然傾澆到王石身上，卻並沒有傷害到他，反而帶走了細菌，這是王石此時最想表達的嗎？

隨著史上嚴厲調控深入，二手房議價空間正逐漸加大。

鏈家仲介人員郭偉（化名）習慣定期將北京太陽宮區域出售的二手房源整理後發給意向客戶。近段時間，郭偉會在房源後特別提示，“很多房源目前都很有誠意出售，而且價格上面還有浮動。”而5月份以來，郭偉開始定期將房源下調價格同時報送給客戶。非常明顯的趨勢是，與調控前房源難以議價不同的是，調控以來，誠意出售房源的業主開始調整掛牌價。

麥田房產調研資料顯示，大幅降價並不代表市場主流。根據麥田房產的統計，3月17日至6月11日的在售房源中，業主選擇下調掛牌價的房源占到近六成；不過，下調幅度超過100萬的僅占5%左右，這部分降幅較大的房源中，超9成總價都在1000萬元以上。

中原地產分析師張大偉表示，本輪房地產市場在一二線特別是調控政策嚴格的部分城市中，已經出現了價格下調的跡象。但從整體市場看，全國的房地產資料依然處於上升過程中。房價上漲的城市數量依然遠遠超過房價下調的城市。

議價空間增大

“最近有幾套房子價格做了調整，其中太陽西元一期的一套15層的兩居室，業主降價150萬，原價1450萬現價1300萬，其他也部分略有調整。”

郭偉對21世紀經濟報導記者表示，本社區目前有些賣房業主價格確實不同程度有所下調，看房客戶比之前稍微有所增加，因為距離政策出臺至今已約兩個月，有些客戶的房子陸續已經簽約，購房週期已經有了大概範圍，遇到合適的房子也好和業主約談了，所以看房客戶有所增加，但總體成交量依然很低。

鏈家週報顯示，3月份以來均價總體處於下降通道中。需求端的降溫使得買方在價格談判中的地位出現明顯上升，議價空間再次刷新2016年以來的最高水準。業主掛牌價降幅擴大，調價中降價占比達到最高，預計後期價格將繼續鬆動。改善需求受到抑制，剛需人群相對比較穩定。

業主降價出售的案例不在少數。麥田房產向21世紀經濟報導記者舉例稱，5月底，北五環一套四居室降價500萬元出售，以1100萬元成交。據經紀人介紹，這套房子是317新政前就掛牌了的，當時業主不著急賣，報價1600萬其實是有點虛高的（社區同類房源此前成交價約1350萬），後來業主相中了想換的房子，著急換房，就降到了1100萬，一周時間就成交了，其實際降價，約為250萬。而1100萬的價格，基本上相當於社區去年年底的成交價。

什麼樣的房子相對能快一些成交呢？麥田房產多位經紀人表示，“現在的市場很明顯，少數降價幅度大的房源，成交會比較快”。比如上述北五環那套房子，好幾個月都沒有成交，報價下調500萬（比社區同戶型新政前實際成交價下調250萬）後，一周內就成交。“現在社區的成交價，確實降了，但相比去年年底時的水準還是要略高一點”，麥田房產回龍觀區域一位元業務經理舉例說，她所在的社區，目前兩居的成交總價平約為380萬，比“317”前的430萬明顯下調，但還是略高於去年年底時370萬的水準。

隨著調控深入，市場調整跡象越發明顯。麥田房產統計顯示，5月份房屋最終的成交價，與業主最後一次報價相比，83%的房源議價後成交，這一比例相比前幾個月均有所提升，尤其是比需求量暴漲的3月份上半月（3.1-3.16）上升了25%。這也顯示，買家的議價能力在不斷增強。

調整跡象明顯

買方議價能力增強背後是待售房源增加和成交量銳減的鮮明對比。

據麥田房產統計，3月17日至6月11日，整體待售房源環比前三個月增加了18%。房源總量的增多，市場成交的減少，都可能會進一步增加業主降價出售的心理預期。但與此同時，3月17日至4月16日，北京二手房網簽量為近半年來最高的25079套，由於網簽資料有一個月左右的滯後期，所以這個資料反映的是新政前的市場成交高峰，隨後的兩個月，網簽量節節下滑，隨後的這兩個月，每月網簽量的環比降幅分別達到43%和40%，為14283套（4月17日-5月16日）和8628套（5月17日-6月11日），已經達到近2年來的新低。

“新政前，社區一個月共成交30幾套，317後這三個月，分別成交了8套、11套、5套”，麥田房產東四環國美區總監表示，現在的買家觀望的比較多，一般出來看房的，心理價位也比較低，輕易不出手。

國家統計局資料顯示，5月份，70個城市中新建商品住宅價格環比下降的城市有9個，比上月增加1個，漲幅縮小、降幅擴大或由升轉降的城市共有35個，較上月多出2個，二手住宅價格環比下降的城市有7個，比上月增加2個；漲幅縮小、降幅擴大或由升轉降的城市共有37個，較上月多出7個。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，無論是從四大一線城市看，從15個一線和熱點二線城市看，還是從70個城市看，5月大多數城市的房價基本都是漲幅回落、降幅擴大或由升轉降，收縮、下行的趨勢較為明顯，這說明全國新一輪樓市政策的作用正在持續顯現。而在限購限貸、限制商住、提高商貸利率以及各種堵漏措施的共同作用下，5月北京二手住宅價格環比降幅全國領先，政策成效十分顯著。

胡景暉表示，317新政後，北京二手房價便開始下降，最初較為明顯的就是部分大戶型、高總價的房源。不過，大戶型、高總價房源終究是少數，有這種支付能力的購房者也不多，所以這種降價還只是停留在點上。隨著政策的持續，人們對市場的預期已經徹底轉變，房價下調的心理也在不斷蔓延，降價開始向中小戶型、普通住宅轉移，最終發展到了面上。可見，在政策的不懈調控之下，房價的回檔已經由個案發展成為了趨勢，並讓改善群體從中受益。

6月18日，10萬平方米規模的正榮商業長沙財富中心盛大開業，延續了商業地產開幕的一貫熱鬧場景。

然而，從宣傳資料以及媒體報導看來，正榮商業此前標榜的“體驗式商業”不再被提及，商家入駐佈局也以萬達商業街MALL的模式呈現。

此前5月8日，正榮商業長沙財富中心舉辦一場為開業倒計時40天的誓師大會。彼時正榮商管總經理為程志剛，程原在萬達商管武漢經開萬達廣場任職。正榮商業長沙財富中心開業，令正榮商管團隊換血浮出水面。

據瞭解，前萬達商管華中區總經理殷大聲已接替數月前因合同到期不再續約的張子玉，擔任正榮商管總經理。管理團隊的更替，帶出正榮商業戰略調整前奏。一個事實是，長沙財富中心目前已入駐的商家包括大地影院、麥當勞、孩子王、外婆家港式茶餐廳等，而此前的莆田、福州財富中心引入的大型超市、多個品牌旗艦店有一定差別。

正榮商業或許正在推翻此前在二三線城市佈局的體驗式商業模式。一名業內人士分析認為，由於早期拿地被動做商業規劃，正榮商業目前的城市選擇、產品定位均面臨尷尬局面；住宅開發商出身的房企，在做強運營屬性的商業地產的時候短板很快出現。

事實上，正榮商業只是以住宅開發為主的房企發力商業的一個縮影。比如萬科，該公司已經佈局了好幾年城市配套運營商轉型，相繼提出“八爪魚”、“熱帶雨林”等業務模式，今年2月宣佈收購印力集團，更於日前披露了28個商業專案，其中儲備專案達23個，總商業管理規模約150萬平方米的商業版圖；再如新城控股，區域深耕佈局，近年來在南京、江蘇頻頻發力商業，已經具備了開發向運營轉型的基礎。

正榮商業路徑背後：住宅與商業邏輯矛盾

正榮集團在2014年初正式成立了包括福建正榮商業管理有限公司等在內的4家商管公司，並於今年初相繼變更法人代表。

來自上海一家評估公司的資料顯示，正榮集團2015年至今，在公開市場拿了至少14幅帶商業的綜合地塊，其中僅有三幅是純商辦用地。匡算下來，這批地塊總建築面積有192.02萬平方米。而根據上述公司專業估價人員透露，目前綜合用地沒有最低比例限制，看具體規劃規定，商業占比20%到80%都有。那麼正榮這批地塊按照40%的折中比例估算，商業面積也達到了80萬平方米左右。而這些項目預計將會在未來2-3年內入市。

一個事實是，正榮商業面臨難以為繼的狀態。據知情人士透露，長沙財富中心開業之後，下一個財富中心項目計畫在2019年開業。

為了提高招商率帶旺人氣，從而促進住宅銷售，正榮商業此前在二線城市多個財富中心項目在開業之初除了行規的半年免租期之外，還嘗試調低租金。比如位於福建莆田財富中心的租金最初只能做到萬達廣場的1/2，按照協力廠商諮詢機構的測算，該專案一年的租金收入也無法覆蓋專案運營成本。記者就此諮詢正榮商業相關人士，均對此作出了否認。

事實上，莆田財富中心的住宅部分銷售非常強勁。為了拉動財富中心住宅銷售，正榮也不得不面對給出更多優惠條件以實現快速開業、製造人流的局面。

2014年，張子玉入職正榮商業之後，正榮商業提出了“體驗式”概念。2015年6月16日，正榮集團在福州啟動8城聯動商業發佈會，同時對外宣稱：3年內10個商業綜合體開業，中期計畫在全國投建運營30-50個購物中心。

2016年，正榮商業對外宣佈，將從中心級商業和社區商業兩大產品入手。中心級商業的定位為全客層全業態的一站式商業綜合體，商業體量在8-10萬平方米。社區級商業的定位則偏重家庭生活體驗，輻射範圍在住宅項目周邊三到五公里左右，商業的體量不超過5萬平方米。在商業地產投資戰略中，正榮商業還準備採取多種投資模式，包括合建、代建、並購等。

然而，目前為止，正榮商業開業的財富中心只有3個，另外還有2010年開業的莆田正榮時代廣場、即將於今年9月開業的西安彩虹穀。

回看正榮集團這兩年所拿綜合用地和商辦用地，2016年5月之後在武漢、南昌、天津、莆田所拿4塊地，溢價率均在100%以上。尤其是2016年9月在福建莆田所拿一幅占地3.3萬平方米、建築面積達到8.65萬平方米的綜合用地，溢價率高達194.42%。

商業運營對於生存壓力見長的房企而言，其難度之大可見一斑。房企仍然希望拿周轉率快的住宅地。因此正榮商業提前做調整，不失為明智之舉。一名知情人士指出，引入萬達商管團隊，與正榮商業有意啟動以資產管理的方式反哺商業專案有關。

上述業內人士繼續分析指出，資本對商業地產的運營評判，一看持續穩定的現金流，二看租金收益。而這兩點都是要通過運營做出來的，專案前期投入與選址是關鍵。“正榮商業正在積極戰略調整。”業內人士指出，住宅重銷售、商業重運營，兩者邏輯是矛盾的。國內大部分中小型房企目前還不具備兩條腿走路的實力。“住宅開發都沒做好，就去做強運營的商業，步子邁得太大結果只有兩種：要麼步子縮小，要麼轉型輕資產。”

商業地產成功的三大衡量標準包括租金收益、出租率、銷售額，這三個指標，缺一不可。上海中估聯資訊技術有限公司研發總監、博士顏莉認為，正榮這類房企做商業，要實現運營能力與思維模式兩個跨越。在自持、不許分割銷售等要求越來越嚴格的背景下，正榮商業必須快速提升商業運營的能力，才能保證後續現金流不出現大問題；傳統住宅“拿到地就是穩賺”的思維模式必須打破。基於大資料、結合地方經濟發展方向的分析，對這類企業來說顯得至關重要，也是他們突圍的關鍵。

房企發力商業的縮影

縱觀國內大部分房企做商業的兩個路徑：一是像萬達那樣做規模，可以提前變現；二是像大悅城那樣做強運營，把品牌做出來之後，輸出管理。這兩個出路都涉及到一個問題：人員成本。

實際上，從整體現金流角度來看，正榮與多家金融機構展開融資合作；信託授信都是單獨授信，受其他金融機構授信額度的影響不大。“反觀萬達也是如此，融資擴張是出於登陸資本市場考慮，但是只是屬於守勢，不是攻勢。”上述業內人士認為。

正榮商業長沙財富中心反映了房地產邏輯和商業邏輯的不同。住宅銷售週期一般為2年，而長沙財富中心建設過程中就經歷了住宅行情變化的兩個週期，商業部分也有過幾次調整。並且由於專案位於郊縣，招商與人口導入仍然是橫亙在正榮商管面前的現實問題。

一個事實是，在住宅用地搭配商業用地出讓的市場趨勢下，幾乎所有房企都面臨同一個問題：實體商業過剩。據贏商網大資料中心一份研究報告顯示，2011年起，購物中心進入開發風口，2014年達峰值，行業進入結構性過剩階段；2015年開始放緩，行業逐步回歸理性並進入洗牌階段；據統計，至2017年末，將有3500萬平方米購物中心入市，預計購物中心增量約300-500個。

佈局早的如新城控股、世茂房地產，還有調整空間。而正榮商業發展的這四年，恰好是實體商業下滑的週期。這四年也是萬達關閉萬達百貨、尋求“非凡”轉型的四年；這四年同樣是蘇寧電器股價下滑的四年；這四年更是阿裡巴巴上市的四年。

關於張子玉的去職，正榮集團方面沒有過多解釋，只透露合約到期。而穩定的團隊是決定商業地產運營狀況的關鍵因素。以萬科收購印力集團為例，萬科看重的正是商業運營團隊。記者從多方信源獲悉，張子玉目前在上海一家商管公司任職CEO，從事的是輕資產運作。

正如顏莉所言，住宅開發商進軍商業地產，有兩個深層次動機，第一是土地儲備的需要，沒有土地儲備，意味著沒有專案可做，無米下鍋。在一線、二線城市住宅用地拿地越來越困難的情況下，轉戰二三線城市的商業地產，是不得已的選擇。第二是企業正常運營的需要：開發商的慣性思維，拿地之後是相應的資金投入，只有拿地之後，才能順利地獲得融資，實現一定負債情況下的正常運營。

在一個視流動性為生命的行業裡，房企不得不面對殘酷的單選題：拿地了賣不掉，沒有利潤則會將融資管道吞噬。在這一輪房地產上升週期中表現激進的房企，都會退潮，而此時負債率又不斷攀升，行業自然開始走向分化。龐大如萬科，也不得不將變相“調薪”導向鼓勵員工真實價值創造。

　　招商局置地（００９７８）公布，與廣東保利及上海冠懿訂立協議，透過合營公司開發增城地塊。公司此前以４３﹒５億元（人民幣．下同），收購廣東省廣州市增城區居住用地，總佔地面積８﹒６萬平方米。
　　合營註冊資本１億元，由公司按３４％之比例注資。公司將促使合營與廣州市國土資源局簽立合同，以令合營成為增城地塊之唯一受益人及開發商，土地收購價將由合資夥伴按持股比例承擔。集團估計其應佔總投資額約２４﹒５億元。

　　華君（００３７７）非全資附屬揚州保華建豐置業透過高郵市國土局所舉行的拍賣，成功競投一塊位於江蘇省高郵區的土地之使用權。投標價為３﹒４億元人民幣，約３﹒８億港元，將以集團之借貸及內部資源支付。土地的總地盤面積約７﹒０萬平方米，總建築面積則約為１３﹒３萬平方米，將發展為商業單位、住宅單位及停車場泊車位以供出售。

每呎6700元 貴估值兩成

樓價連環破頂，地價亦水漲船高。上周五收到10份標書的屯門第56區管翠路住宅地，由路勁基建（01098）夥拍集團第二大股東深圳控股（00604）以約31.69億元投得，每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）達6700元，較市場預期上限的5500元高約21.8%，市場估計地價連建築費等每方呎發展成本「麵粉價」約1.11萬至1.17萬元，更貼近鄰近一手新盤造價（麵包價）。

該幅管翠路住宅地，鄰近屯門掃管笏已落成的住宅屋苑星堤，上月截標時已吸引長實（01113）等10個財團入標，當中不乏近年在管翠路一帶有發展項目的發展商，例如恆地（00012）、新地（00016）、會德豐地產、中資萬科置業（海外）等，結果殺出「程咬金」，由路勁基建和深圳控股以最高出價奪得地皮，雙方將各持有項目50%權益。

預計興建逾600戶

路勁基建執行董事單偉彪表示，計劃在該用地興建分層住宅連同洋房單位，分層住宅料提供2至3房單位為主，將興建中高檔住宅項目，預算每方呎樓面建築費約4000元，估計單位實用面積平均約700至800方呎。以此計算，估計該地盤可提供約600至700個住宅單位。

他指出，政府辣招令二手交投量低，預期樓價「唔跌」；對於不少中資公司來港買地，他認為內地的限制多，稅率亦較高，相比之下，香港低稅率等因素，都吸引內地企業來港投地。

管翠路用地的樓面呎價6700元，高於市場預期上限之餘，相較對上一幅由永泰地產（00369）於2015年12月投得的鄰近住宅地樓面呎價僅4008元，約一年半時間飆升67%。

資料顯示，同期反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數（CCL），僅有約17%升幅。

每呎成本約1.11萬 近一手售價

市場人士估計，該地皮的地價連同建築費，以及相關利息成本，總投資額料約52.5億至55.1億元，每方呎樓面總投資額約1.11萬至1.17萬元，估計日後開售實用呎價逾1.6萬元。

參考該區住宅物業近月造價，現時星堤的二手平均實用呎價約8718元，鄰近會德豐地產樓花項目NAPA的最新一批單位實用呎價約1.19萬元，可見管翠路用地的「麵粉價」貼近一手「麵包價」，並遠高於同區二手造價。

理想城市集團企業估值部主管張聖典表示，該用地的範圍包圍另一幅私人土地，需要預留通道，勢將影響日後住宅項目的布局，而且同區未來將有大量私人住宅新供應，故是次管翠路地皮的造價屬非常理想。

管翠路地皮造價理想，美聯物業首席聯席區域經理吳鵬雄說，消息對同區二手有刺激作用，星堤有個別業主隨即調高叫價，當中加幅最勁為10座高層F室，實用面積698方呎，3房1套間隔，望山景，業主4月底以650萬元放盤，昨天開標後即加價70萬元（約10.8%），以720萬元放售，意向呎價約1.03萬元。

10個月掃三地 涉逾88億
本港發展商兼建築商路勁基建（01098），2004年起大舉進軍內地房地產市場，惟過去一年重新瞄準香港住宅市場，約10個月時間先後三度拿下住宅用地，涉及批地價和補地價逾88億元，預計合共可興建約1800至2000個住宅單位。

可提供約2000單位

路勁基建去年8月「小試牛刀」，率先以約9.89億元，透過官地招標獨資投得可建約500伙的元朗凹頭住宅地，涉及樓面面積約36.76萬方呎；初嘗成功滋味後，路勁今年2月再與中資平安保險（02318）旗下平安不動產資本合作，擊敗其餘13個財團，投得位於香港仔的港鐵（00066）南港島線黃竹坑站物業發展項目第一期，該項目預計可興建700至800伙，總樓面面積約57.7萬方呎。

相隔不足4個月，路勁最新與深圳控股（00604）合作投得屯門管翠路用地。

路勁在短短10個月時間投得的3幅用地，預計可於未來數年帶來約1800至2000伙新住宅供應。


港資加快補地價 保市佔空間
(經濟)

中資發展商搶地潮加劇，不單市區地要高價搶，即使新界地皮出價亦勇猛。面對這個局面，港資發展商要抗衡，勢將加快為農地儲備補地價。

由去年中開始，中資發展商進軍本港地產市場的步伐加快，今年至今政府批出的5幅住宅地，全部都由中資發展商或牽頭的財團投得，而且過往海航等中資財團，較為集中競投市區地皮，例如啟德、油塘等，出價進取，甚至較該區原有地價高出1倍。

中資出價勇 投新界地亦進取

至於屯門、馬鞍山等新界地區，個別中資發展商雖亦有涉足，惟未至於以超高價競投地皮。

不過是次深圳控股（00604）及路勁（01098）投得的管翠路地皮，中標價高達31.7億元，較市場估值高2成，而且樓面呎價6,700元，亦較比鄰恆地（00012）在2015年投得的住宅地價高出45%。

由此可見，中資發展商投地的決心加大，不單市區地要高價搶，即使新界區地皮出價亦勇猛。

面對這個局面，港資發展商最大的優勢在於多年來累積的農地或市區舊樓儲備，為保日後在市場的生存空間，勢將加快補地價步伐。

同時，隨着中資搶地搶至新界區，將帶動同區地價上漲，亦會影響港資為旗下農地補地價的地價水平，驅使發展商加快補地價步伐。

事實上，今年已經錄得多宗補地價個案，包括新世界（00017）今年初長沙灣東京街項目補地價11億元，及九建（00034）為將軍澳85區項目補地價11.6億元。

新一屆政府上任在即，部分業主憂慮新管治班子或會推出新一輪樓市調控措施，不惜減價提前沽貨，導致市場乍現低市價成交。97年樓市高峰期推售的青衣灝景灣第1期，新近就有低層單位減價35萬元以1045萬元易手，較市價低逾5%。

中原地產高級分行經理朱偉雄表示，灝景灣3座低層H室，實用面積829方呎，3房間隔，原業主開價1080萬元，最終減價35萬元，以1045萬元沽出單位，呎價約1.26萬元。

資料顯示，該屋苑對上同面積成交為同座中層H室，上月初以1225萬元轉手，呎價約1.48萬元。至於同屬低層成交則有3座B室，實用面積826方呎，同月成交價亦達1100萬元，呎價約1.33萬元。換言之，是次成交單位的呎價較市價低至少約5.3%。

朱偉雄坦言，該屋苑個別業主憂慮下屆政府再度「加辣」， 近日叫價有所回軟，「之前差唔多全部（業主）零議價，甚至反價，但現時個別肯畀約3%議價空間。」

憂政府新班子再「加辣」

除灝景灣外，屯門市廣場亦見低市價成交。中原地產副分區營業經理陳國威稱，屋苑1座高層E室，實用面積335方呎，兩房間隔，新近獲上車客以398萬元承接，呎價約1.19萬元。

據了解，原業主因應美國聯儲局上周再度加息後，市場氣氛降溫，加上新政府上場，後市難測，故先行把單位套現，按2012年購入價228萬元計算，轉手賬面賺170萬元，升值約74.5%。

資料顯示，該屋苑新近同類成交普遍超過400萬元，其中包括2座高層H室，實用面積318方呎，本月13日以437萬元沽出，呎價約1.37萬元。

美聯物業區域營業董事梁浩文透露，目前該屋苑平均呎價約1.28萬元，意味上述單位呎價較市價低約7%。美聯物業住宅部行政總裁布少明稱，低市價成交僅屬個別例子，主因是當前市場仍缺盤，加上「睇唔到樓價有掉頭跡象」，導致普遍業主叫價維持硬淨。

面對大型房企加速擴張，小型房企眾安房產（00672）表示，將專注區域市場，同時保持營運健康，冀今年可於長三角進入新城市。

以昨收市價1.16元計，眾安房產市值約33億元，今年全年銷售目標70億元（人民幣．下同）。副總裁潘磊表示，相對於大中型房企動輒1,000億元的銷售規模，眾安房產冀深耕已進入的市場，雖然大型房企加速擴張蠶食市場，但他認為公司仍可依靠區域市場發展，提升效益及市場份額，「運營不健康的公司才沒得玩」，認為公司經營狀況健康，自有其生存空間。

毛利率望回升 銷售目標達逾半

去年公司盈利大跌7成至1.3億元，毛利率跌至12.5%，大幅低於行業逾20%水平。潘磊稱，今年毛利率水平有望回升。此外，公司半年已完成逾5成銷售目標，現時樓市回穩，下半年將注重銷售價格的提升，放緩銷售速度，加快資金回籠；推盤將集中於9月，全年可售貨值約100億元。

眾安現時項目主要集中於浙江及安徽兩省的4個城市，潘磊表示，餘姚等長三角三四綫城市因經濟增長基礎較強，是公司增長動力，冀今年可進入新的長三角城市，鎮江、麗水等地均為潛在目標。

杭州作為公司大本營，未來將繼續關注，惟現時杭州土地市場火爆，故發展策略偏謹慎。眾安已1年半未增加土地儲備，惟公司強調，現時土地儲備建築面積達593萬平方米，足夠公司發展。此前公司配股集資2.6億元，擬用於投資物業開發。

PARK YOHO Genova下周推 63 Pokfulam開示位

新盤趁七.一檔期推出，錦田北PARK YOHO Genova下周開售，將設大手優先時段，今起收票；西營盤63 Pokfulam則計劃七.一假期前後開放示範單位。

新地（00016）旗下的PARK YOHO Genova今天開始收票，將分為A、B兩組，A組須購買2伙或以上，而B組則為1至2伙買家。新地副董事總經理雷霆表示，昨日開放現樓單位及會所予公眾參觀，已見參觀人龍，反應熱烈。

63 Pokfulam 最快下周推樓書

項目日前已公布首張價單，新地代理總經理陳漢麟表示，將視乎本周收票情況，盡快決定銷售日期及加推，有機會下周作首輪推售。發展商將送贈Indigo家具予3房單位買家，例如備有儲物空間的床和可延伸的餐枱，設3個系列選擇，買家不選擇家具，可獲1萬元現金回贈。

港島兩單幢盤將推，九建（00034）旗下西營盤63 Pokfulam最快下周可上載樓書及開放示範單位。九建市務及銷售部總經理楊聰永表示，項目已準備就緒，本周末將於山頂、南區及半山舉行路演，具體銷售時間將視乎市場反應而定，首批不少於70伙，將包括開放式及1房間隔，價錢會貼近市價。

項目以雙子塔式大樓設計，分別命名Amber House及Emerald House，提供約350伙。大廈基座設有逾15米高、以天然石砌成的圓拱門，設計承傳中西區一帶歷史色彩，期望可成為區內新地標。

AVA 61明開售 超額1倍

另市場人士表示，由「四太」梁安琪旗下尚嘉國際發展的灣仔道項目壹嘉短期內上載樓書，開放式單位最小約300多平方呎。

至於資深投資者盧華旗下公司發展的長沙灣AVA 61，明天首輪開售86伙，項目今天截票。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，項目暫收約170票，超額約1倍，其中10組為大手買家，有意購買兩伙，整體而言有4成投資者。

AVA 61與經絡合作，為買家推出最高90%的一、二按，利率最低為H加1.4厘（H為0.45厘），實際息率1.85厘，鎖息上限為P減3厘（P為5.25厘），貸款年期30年。

另外，遠展（00035）旗下沙頭角尚澄受制於買家必須為禁區居民，上月初開售至今只售出約50伙，佔全盤19%。項目昨更新價單，新增「租轉買」優惠，在沙頭角內租樓的租戶，如購買單位可獲6萬元現金回贈，同時出租單位的業主亦可獲3萬元，明顯提供誘因，鼓勵業主出租單位予準買家，以申請禁區紙。

此外，由九倉（00004）及南豐發展、會德豐地產銷售的山頂Mount Nicholson第2期，22個標準分層售罄。昨售出最後的5樓B室，成交價逾2.87億元，呎價66,999元。發展商指最後一期第3期的24個分層單位計劃第三季推出。另啟德天寰錄兩伙撻訂，全為高座3座B室開放式戶，料殺訂共55萬元。

涉2萬呎高意向價11% 美資基金購入

近日上環工商物業交投旺，早前老牌業主標售上環香港貿易中心一籃子物業，終以5億元易手，高意向價1成，買家為美資基金。

據土地註冊處資料顯示，上環德輔道中161至167號香港貿易中心一籃子物業易手，合共涉約5億元，以該批樓面約20,531平方呎計，成交呎價約2.4萬元。據了解，原業主為老牌家族，早前將物業推出市場招標，意向價約4.5億元，並於上月底截標，結果獲多路財團競投，終以約5億元成交，高意向價約11%。消息稱，買家為美資基金。

是次成交涉及物業商舖及寫字樓，包括161號地舖連1樓全層，面積分別為1,417及5,100平方呎，以連租約的形式易手。

另10至13樓合共4層寫字樓，每層面積3,490平方呎，總建築面積為13,960平方呎，將以部分連租約及部分交吉的形式易手，總樓面約20,531平方呎。

永樂街全幢商廈 4.55億易手

近期上環物業交投甚暢旺，以永樂街為例，已先後錄得多宗大額買賣，包括早前永樂街82至86號全幢商廈，以4.55億元成交。

乙廈買賣亦加快，消息指，中環遠東發展大廈中層06室，面積約867平方呎，以約1,300萬元成交，呎價近1.5萬元，單位以連租約成交，呎租約34.6元，回報率約2.8厘。

香港置業行政總裁李志成昨日指出，據土地註冊處最新資料顯示，6月至今(截至20日)二手住宅註冊量錄2,533宗，與5月同期比較下跌21.2%；註冊金額錄約172.55億元，環比下跌23.8%。惟值得留意是，新界區二手平均註冊金額連升5個月，攀升至約574.6萬元，暫創歷史新高。

該行指，大型全新樓盤開售，搶截購買力，九龍及新界區二手註冊宗數跌幅尤其顯著，跑輸大市。九龍區6月至今錄得651宗二手註冊，按月同期急跌23.6%；新界區暫錄1,345宗註冊，按月下跌22.2%。至於港島區6月至今錄537宗註冊，下跌15.6%。

另外，6月至今整體二手住宅平均每宗註冊金額約681.2萬元，較5月下跌2.7%。當中，新界區走勢最為凌厲，每宗二手註冊金額攀升至約574.6萬元，暫創歷史新高，且較5月再升約0.1%，連升5個月。九龍區平均註冊金額錄644.6萬元，較5月下跌5.1%；而港島區平均註冊金額992.7萬元，較5月下跌約8.1%。

新盤如箭在弦吸購買力

李志成續指，政府進一步收緊按揭，對二手交投影響逐漸浮現，加上大型新盤登場，料本月二手住宅註冊量將回落至約4,000宗水平，估計按月跌幅近15%。至於美國再度加息，估計短期內二手業主及買家傾向作壁上觀，或會拖慢二手交投；加上市場上仍有多個全新樓盤如箭在弦，凍結購買力，估計7月二手交投續於低位徘徊。

在美國，價格 100 萬美元以上的房屋正在穩步增加。在 2014 年至 2017 年間，百萬價格的房屋數佔比從 3.2% 升至 4.3%。雖然這個數字可能聽起來不是很大，但對某些城市造成了巨大的影響。 Realtor.com 調查了過去三年，超過 900 個區域，價格超過百萬美元的房屋之增長速度。

調查顯示，Colorado 中有兩個城市，百萬住宅的增速最快。其中 Denver 擁有蓬勃發展的科技環境，領先其他城市，其價值百萬的房屋比例上升了 6.1％。就在三年前，Denver 還是一個中產階級市場。但到 2017 年第一季，近十分之一的房屋價格達到一百萬美元。

緊接在 Denver 後的是加州的 Santa Rosa。該區正迅速成為新型的「臥室社區」。Kimberly James Real Estate 的房地產經紀人 Kimberly Sethavanish 表示，有許多人遠程通勤工作，或每週去辦公室兩次，他們寧願住在這裡，比舊金山的生活品質更好。

第三名在 Colorado 的 Boulder，這裡也經歷了科技繁榮和房屋短缺。雖然百萬住宅的數量有所增加，但是，由於低價位的房屋數量不足，導致美國房市的供需問題一直無法解決。

PNC Financial 的首席經濟學家 Gus Faucher 表示，近期新屋建設步伐停滯，對於經濟成長而言是壞消息。建築工人的短缺可能正在衝擊建築業，而且在美國部分地區的土地供應不足，也是一個影響因素。

美國建商過於著重高端房市的發展，但是，佔房市大多數的一般家戶卻苦無適合的住宅，美國房市的問題在短期內似乎難以解決。

國家不動產商協會 (NAR) 周三公布，美國 5 月成屋銷售較 4 月上升 1.1% 至年率 562 萬棟。

分析師預估，5 月成屋銷售為 551 萬棟。

5 月成屋銷售較去年同期上升 2.7%，為過去一年第三高銷售速度。

供給降低，需求強勁，使得房價再度上漲。5 月成屋銷售中間價格為 252800 美元，創歷史新高，較
去年同期上漲 5.8%。

5 月初次購屋者佔所有購屋者的 33%，小幅低於 4 月的 34%。

NAR 說，此一房價上漲速度難以持續，並指出因供給偏低，部份購屋者因而延後尋找房屋。