中山區成交量增59% 大同區房價跌最多12.9%

公寓的土地持分較大樓高、屋齡較久是適合都市更新的產品，統計今年1月到4月實價登錄資訊發現，北市的公寓產品成交量普遍去年同期成長，尤其中山區大增59%、大安與北投區增幅38%，只是各區價格普遍比去年下跌，台北市大安區房價跌幅更達11.3%。

永慶房產集團依據實價登錄資訊統計發現，今年1月到4月，台北市除了南港區房價些微調漲0.5%以外，其他各行政區幾乎都下跌，大同區跌幅最大達12.9%。永慶業管部經理謝志傑表示，雖然大同區公寓房價跌幅大，但交易量年增13%，顯示房價修正能激勵買氣，延平北路四段、敦煌路、哈密街不乏以3字頭成交。

大安跌幅11.3%
其他公寓跌幅超過1成的區域都集中在市中心區蛋黃區，分別是大安區及中正區，大安區公寓今年均價為每坪63.6萬元，去年同期每坪71.7萬元跌11.3%；中正區今年房價每坪54.4萬元，相較去年同期每坪60.8萬元跌10.5%。謝志傑指出，大安區和中正區公寓房價跌到讓消費者很有感，明顯帶動交易量較去年成長38%及22%。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐認為，台北市蛋黃區的「價跌量增」效應較明顯，例如同樣房價每坪下跌6萬元，對大同區公寓房價感覺差異不大，但若在大安區則可能刺激想躋身為大安區門牌買家，效果較明顯。

北市公寓成交量年增率最多的是中山區達59%，但房價每坪53.4萬元，與去年每坪54.5萬元相比小跌2%，謝志傑表示，中山區熱門成交路段落在吉林路、松江路、龍江路、合江街一帶。

南港成交減11%
南港區今年公寓價格是北市唯一房價成長區域，但也只漲0.5%，每坪達到43.9萬元，成交量卻年減11%，是北市交易量減少最明顯的區域。

新北市與台北市狀況不同，新北市精華區公寓房價出現下跌的以新店區跌幅最深，房價每坪29.5萬元，較去年同期每坪31.3萬元下跌5.8%；其次是板橋區及中和區，分別跌5.8%、3.6%及1.2%。謝志傑分析，新北市公寓房價仍以跌勢為主，但從交易量來看，除永和略減2%，其他均持平與成長，以新莊區年增11%最多。

隨著房價走跌，近期有不少新建案以區域「破盤價」搶市，謝志傑認為勢必會衝擊中古屋市場，屋主適度讓利有助於成交。台北市聞先生表示，因為市面餘屋量還很多，房價應該還有下跌空間，還在觀望。

房地產市場落底了沒，就連民眾都逐步傾向「止跌回穩」。房仲業者問卷調查，近4季民眾看跌下季房價的比例不斷下降，從去年Q4的74%，至本季民眾看Q3已僅餘64%看跌。業者認為，民眾對於房市信心的確已明顯優於去年。

明顯優於去年
信義房屋針對官網使用者進行Q3購屋意向調查，調查結果顯示，64%民眾看跌下季房價，7%看漲下季房價，另有29%則持平看待。相較去年Q4，看跌民眾減少約1成，看漲民眾則增加2%。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，此次市調是近4季中，看壞比例較少的一次。

曾敬德說：「民眾對於房價的看法，已從逐漸從悲觀轉為保守，信心度明顯優於去年，但也不認為房價會就此反轉向上。」從問卷其他項目來看，雖有過半民眾認為想購屋的區塊，過去半年房價仍在下跌中，但也有3成民眾認為過去半年，房價已是持平發展。

從悲觀轉保守
其中，有50%民眾直指「若現今房價相較高點，已有15%的修正，會吸引自己出手買房。」至於今年衝上萬點的台股行情，顯然對購屋族相當無感，信義的調查中，有高達75%的受訪者表示，自備款並未因此而增加。
曾敬德認為：「買方還是希望買到物美價廉物件，隨著賣方信心回溫，預料下半年應是『價平量緩增』。」民眾許小姐說：「政策看來溫和很多，建商也喊著到谷底了，我想房價不會再跌，頂多就是持平，今年應會考慮買房。


自由時報
Q3房市 逾6成民眾看跌

從悲觀轉保守
房市氛圍從悲觀轉保守，看跌第三季房市的比率仍超過6成。根據房仲業者甫發布的第三季購屋意向調查，即便看跌幅度微幅收斂，但看跌房價比率仍高達64%，看漲比率則仍維持個位數，僅7%，更是少見的連續4季維持個位數的情形。

僅7%看漲 連4季個位數
信義房屋針對自家官網使用者進行第三季的購屋意向調查，調查結果顯示仍有過半的民眾認為未來房價偏向疲弱，但看壞情緒已經略有改善，至於面對今年的台股萬點行情，有高達75%的受訪者表示自備款並未因此而增加。

根據調查資料顯示，僅有17%的受訪者表示台股上萬點購屋自備款因此而增加，有高達75%的多數受訪者則表示購屋自備款並未受惠台股萬點行情而增加。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波台股萬點行情，漲勢集中特定大型權值股上，一般散戶受惠有限，另外一方面，購屋人可能在自備款的資金理財上比較保守，避免投入風險太高的金融工具，所以台股上萬點行情對於一般購屋民眾較為無感。

至於對於房價看法方面，調查資料顯示有55%受訪者認為過去半年房價走勢呈現持續下跌，另外有50%的受訪者認為，若房價和高點相比修正15%，修正後的房價會吸引他們購屋。

曾敬德指出，近半數的民眾認為房價維持下跌走勢，但也有3成民眾認為過去半年房價走勢持平，已經有部分民眾感受到房市擺脫急跌期，房價變動趨於穩定，對於房價修正的看法部分，有半數受訪者認為房價下跌15%，對於他們就有吸引力，反應在市況上不難發現，經歷兩年修正調整的房市，在2017年上半年的確吸引部分的遞延買盤回籠。

至於對未來房價看法部分，此次調查民眾對於房價看法仍偏向保守，有64%的受訪者認為未來房價仍會下跌，29%受訪者認為房價會趨於持平，只有7%認為房價會上漲，不過此次調查結果，已經是最近4季調查中看壞比例較少的一次，民眾對於房價的看法已經逐漸從「悲觀轉為保守」。

「中小坪數的產品蓋太多，會有供給過剩的問題。我認為，建築物應該朝功能性產品去規劃，如因應人口老化的健康宅等。」富裔實業（6264）董事長祝文定昨在股東會後指出。

回歸產品價值
面對房市現況，祝文定認為，「市場幾乎已在谷底，成交不能再只靠讓利，要回歸到產品本身的價值。」就經營策略來看，富裔實業近幾年推案保守，現僅有新店區「富裔河」個位數餘屋待售中。
祝文定說：「基於市場未明，我們先暫停購地，僅採合建方式拓展新案源，近期則簽入基隆市3合建案，總基地面積超過4千坪。」

海外積極獵地
因集團內同步有生技產業營運中，祝文定透露，未來建案將整合健康照護於一體，除台灣市場，也正在馬來西亞、中國大陸等區獵地，「希望找國民所得已達一定水平、醫療卻未到位的城市，來完成一棟我理想中的健康宅範本。」
除營建事業，富裔跨入飯店業，今年將有新進度，位於市民大道上的「Hotel Pois Pois」已在試營運階段，預計8月正式開幕。祝文定說：「待飯店營運上軌道，不排除整棟出售後回租，開價希望是16.5億元左右，初估租金報酬率約3%。」


富裔 將赴港蓋養生宅
經濟日報

看好高齡宅趨勢，建商搶推養生宅；富裔實業（6264）董座祝文定昨（27）日表示，今年房市有望落底，公司不僅購地轉趨積極，且所推住宅將以功能型的保健養生宅為重點，包括台灣、香港、馬來西亞、中國等都有標的在看，海外首個保健養生宅可望落腳香港，將台灣成功經驗複製到國外。
祝文定指出，旗下新案包括「香榭富裔」、「富裔山」、「富裔河」等新案均導入保健養生宅的概念。以2006年所推出「香榭富裔」來說，不僅導入住戶送健檢內容，社區還有設有保健設備，並和中保合作提供遠端照護功能。另外，去年完工的「富裔河」更加入養生環境概念，以及體檢紅字追蹤管理，並與耕莘醫院合作做居家照護。

祝文定強調，現在太多建商同業競相推出小宅產品，接下來中小坪數產品蓋太多，可能會出現供給過剩的問題，舉凡社會住宅或是首購市場，公司不會跨入，也不建議同業再推出相關產品。富裔昨日7.3元作收。

祝文定指出，現在市場游資還是太多，認為市場在充沛的資金支撐下，今年房市有機會落底，只要後續政府有任何利多消息釋出，房市就有機會向上走。回到公司營運上，在市場有望落底之下，今年公司購地也將轉趨積極，且所推住宅將以功能型的保健養生宅為重點，包括台灣、香港、馬來西亞、中國等都有標的在看，其中海外首個保健養生宅可望落腳香港，可望將台灣成功經驗複製到國外。

創造1.1萬職缺 與三多百貨形成南北核心

總開發經費達370億元，預計將創造1.1萬職缺的義联集團「義享天地」，今日上午將舉辦B館動土典禮，未來將規劃1.2萬坪商辦公間與面積達4600坪南台灣最大螢幕IMAX數位影城。房仲統計區段房市，即便受到大環境影響成交量大幅下滑，但價格並未明顯下修，屬高雄抗跌保值區。
義联集團「義享天地」位於高市鼓山區大順一路沿線，區段屬農16特區外環，生活圈有捷運紅線凹子底站，未來將增設環狀輕軌車站，屬高雄指標蛋黃區。A館結構體已見雛型，B館將規劃有運動與流行時尚商場、影城與商辦，工程期約3.5年，預計2020年底完工。

估2020年底完工
「義享天地」總面積達5452坪，樓地板面積達12.2萬坪，將是高雄繼高雄統一夢時代購物中心、義大世界購物廣場後，最具規模的百貨商場。因區段位屬高市中心，未來結合左營漢神巨蛋購物廣場，可與南高雄三多百貨商圈抗衡，形成南北高雄雙百貨核心。
台灣房屋統計「義享天地」周邊房市，成交量從2013~2014年均逾1400戶成交量，至今年1~4月僅不到180戶，買氣大幅減少，但房屋均價仍維持在每坪19.6萬元，即便與區段歷史最高價21.5萬元相比，僅僅下滑8.8%。

房價保值效應強
台灣房屋愛河之心特許加盟店店長林家福表示，商場緊鄰好市多北高雄店，隔博愛路即為農16特區，區段商店密集房價保值效應強，統計均價下滑僅1~2萬元，與房市高峰相比下修幅度小，區段中古屋成交價介於每坪17萬元以上，「而買氣大幅縮水主因是屋主讓價意願低，加上大坪數換屋與豪宅成交量大幅減少所影響。」

商用不動產漸露曙光，繼第1季僅62億元、結束連續5季的單季不到百億交易金額紀錄後，第2季又重新站回百億，截至26日為止，商用交易額達112億元，不過，上半年買氣仍偏保守觀望，合計約僅174億元，僅是去年同期的4成。

根據高力國際第二季商用不動產季報，截至26日止，本季商用不動產交易金額達112億元，根據公開資訊觀測站資訊，其中單筆交易金額超過5億元的案件，計有7筆，僅元大商銀砸下9.3億元向尚志資產開發買進大同大樓為商辦類型，其餘6筆均為廠辦類型交易。

進一步分析，第二季廠辦類型交易總額達73億元，占整體商用不動產交易比重約65%，買家多數為自用型的製造業買家。至於，本季土地因缺乏大案撐場，交易金額約191億元，相較前季稍微減少近30億元，減幅約13%，上半年合計土地交易總額約411億元，相較去年同期大增近130億元，增幅近46%。

土地交易掉第6 北市輸雲縣
高力國際調研部董事李日寶指出，本季以各縣市政府標售土地為主，合計標脫金額超過90億元，也導致各縣市土地交易金額大洗牌，過往多數居於前三名的台北市，本季竟掉到第6名，僅11億元，甚至還輸給雲林縣的12億元。

他進一步分析，北市因土地供給較稀少，加上高額的持有稅負尚未緩解，導致買氣悶著出不來，反觀其他縣市因規劃有重劃區，土地釋出穩定，土地交易金額也相對亮眼。

至於，下半年商用不動產買氣如何？高力國際董事總經理劉學龍指出，觀察第二季的商用不動產交易金額重回百億門檻，顯示整體買氣已經不若之前悲觀，加上下半年握有資金優勢的壽險業者可望出手，預期第三季開始會逐步看到部分交易案傳出好消息。

豪宅交易頻傳捷報，北市中正區豪宅「元大一品苑」今年出現第二戶交易案例。根據內政部實價網，飲料大廠維他露集團董座邵瑋霖4月砸下1.32億餘元買進3樓，拆算車位後每坪單價約132.81萬元，相較去年5月同樓層每坪單價約126.32萬元，每坪多出近6.5萬元，不過，相較2012年8月，房價往上堆疊時，每坪單價約153.80萬元，每坪有著近21萬的價差。

砸下1.32億 買進3樓
根據內政部實價網最新揭露資訊，4月，北市中正區愛國西路上的豪宅「元大一品苑」3樓有最新揭露紀錄，總價1億3227萬元，坪數約125.12坪（包括6個機械車位、約34.56坪），每坪實價約105.7萬元，若6個車位總價為1200萬元，拆算車位後每坪單價約132.81萬元，買家為維他露集團董座邵瑋霖，為他在該豪宅買進的第二戶。

優美地產企研室召集人葉立敏表示，由於該案位於博愛特區，距植物園僅300公尺，捷運小南門站就在大門左側，治安與交通機能吸引政商名人自住。但隨著近年房價下修，單價破百成了賣方最低的門檻，以最新成交的三樓成交105.7萬元來說，價格相對買得漂亮，這種適合自住的豪宅一旦有低價釋出，通常左鄰右舍住戶就會把握機會再添一戶，提供家族使用或資產配置。

每坪較5年前跌21萬
寬頻房訊表示，該豪宅為2010年7月興建完成，規劃地上23層、地下5層，地處博愛特區內，除藝人周杰倫買進2戶，讓該豪宅有著星光外，也曾因總統官邸安全考量因素，使照一度拿不到手，最終部分高樓層被要求不得開窗以及相關措施下，才順利取得使照。不過，由於近年房市表現大不如前，買方出手更加謹慎，市場上豪宅成交價格也出現相當程度跌幅。

仁愛帝寶 法拍價跌4成
此一現象同樣出現在法拍市場上，以上半年度拍定的「仁愛帝寶」為例，今年4月，3拍每坪拍定價格約188萬元，與2013年房市高峰時每坪單價298萬元相比，跌幅近四成。若同樣以2013年2拍拍定的「元大一品苑」法拍戶對照，每坪拍定價格約156萬元，與此次價格相比，跌幅近15%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，近期高端市場買氣有從冷凍庫走出的態勢，可以發現指標豪宅陸續傳出成交消息，研判除最壞的時間逐漸過去，政府對於房市的調控逐漸鬆綁外，似乎有資金回流到高端市場的跡象。

台北市容積移轉制度實施9年來，跨區容移有30.5公頃，然而都發局統計，其中台北市大同區這幾年容積移轉是0，直到近期才有零星申請案。

台北市都發局統計，容積移轉制度實施9年來，跨區容移達到30.5公頃，但大同區僅0.27公頃，直到近期才有零星申請案；而根據審計處資料，2013年至2014年容積送出基地卻以大同、文山、士林區為主。

都發局分析，大同區屬於發展較早的舊城區，早期商業區發展較密集，所以在容積移轉公式下，公告現值較高，致使容移利潤也高。根據都發局資料，2013至2014年，容積接受基地以內湖區比例最高，北投、信義區居次，期間大同區全無移入容積，萬華區移入容積僅占1.35%。

《自由時報》報導，都發局官員坦言，大同區近期才有零星申請案，會有這現象發生，可能是該區房市景氣不好、無利可圖，比較少開發案。

台灣房市陷入盤整期，商用不動產市場也大受影響。有機構統計今（2017）年第2季商用不動產交易，較去（2016）年同期衰退不少。專家認為，比金融海嘯時期還慘，外資、壽險業都站場邊觀望，才是市況冷的主因。

高力國際最新報告統計，台灣商用不動產今年第2季交易額達112億元，與上一季相較增加8成，但仍較去年同期的283億元衰退6成。《鉅亨網》報導，高力國際董事總經理劉學龍表示，今年上半年台灣大型不動產交易金額，其實比2008-2009年金融海嘯時期還慘。

劉學龍指出，外資的觀望、壽險業已連續兩季沒有積極出手，都是台灣商用不動產上半年市況冷的主因。

高力國際報告指出，今年第2季廠辦類型交易總額73億元，占整體交易比重約65%，買主多為製造業。第2季土地因缺乏大案成交，交易金額約191億元，季減13.18%。上半年累計土地交易總額約 411 億元，年增率為 46%。

針對商用不動產市況，戴德梁行總經理顏炳立在今年6月初時曾發表他的看法。顏總認為，台灣這波房市反轉，商用不動產價格只有緩跌，主因市場供貨少，造成交易量也少。

蘭陽博物館附近蓋了一棟超高大樓，引發爭議，業者說，蘭陽博物館近烏石港重畫區，是近年宜蘭推案熱區，由於具水岸景觀，一坪可賣到30多萬，讓建商趨之若鶩，不過，宜蘭人大多買不下手，八成以上買家都是台北人。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，宜蘭是近年北台灣房市表現最穩定的房市區，以近一年來說，北台灣六大區今年第1季和去年同期相比，房價多有2~5%的跌幅，宜蘭平均房價從一坪22萬元上漲到23.6萬元，漲幅達6.8%。

何世昌表示，宜蘭房市過去以透天居多，但因房價上漲，市區透天一棟多要二、三千萬元，外圍也要一千多萬，在放寬建築高度後，市區掀起一波大樓推案熱，一坪20多萬，吸引不少宜蘭人換屋購買。

不過，近年宜蘭房市最熱的並不在市區，而是礁溪和烏石港重畫區，礁溪主要是溫泉宅，目前建案開價一坪40~60萬元，是宜蘭房價最高的地區，烏石港建案若具水岸景價，要價也都在三字頭以上，之前建案大多一年內就能順利完銷。

蘭陽博物館附近蓋了一棟超高大樓，引發爭議，業者說，蘭陽博物館近烏石港重畫區，是近年宜蘭推案熱區，由於具水岸景觀，一坪可賣到30多萬，讓建商趨之若鶩，不過，宜蘭人大多買不下手，八成以上買家都是台北人。

新北市房價最難跌的新店也難敵房市跌勢，公寓成交均價驚見2字頭，跌破去年期的3字頭關卡，下跌幅度5.8%，成交量微增，至於成交量最大的則落在新莊區，成為今年4月為止的新北成交王。

永慶房產集團根據實價登錄資料，觀察新北市各行政區今年1-4月公寓房價，精華區公寓房價出現下跌的以新店區跌幅最深，今年房價29.5萬/坪，較去年同期的31.3萬/坪下跌5.8%，跌破3字頭，其次是板橋區及中和區，分別有5.8%、3.6%及1.2%的跌幅。

永慶房產集團業管部經理謝志傑分析，新北市公寓房價仍以跌勢為主，但從交易量來看，除了永和略減2%外，其他區域均呈現持平與成長，其中以新莊區年增11%最多，雖然今年新莊區房價26.9萬/坪，較去年成長1.9%，但相較其他區域仍相對平價，因此吸引買方入手。

謝志傑提醒，隨著房價走跌，近期有不少新建案以區域破盤價搶市，使新舊屋價差逐漸縮小，勢必會衝擊中古屋市場，雖然都更話題帶來買氣，但價格仍是成交的關鍵，對於有意出售公寓的屋主，建議可適度讓利，加快售屋的腳步，早日獲利了結，減少資產減損的風險。

高力國際公司2017年6月27日公布2017年Q2商用不動產市場季報，第2季大型商用不動產的成交金額為112億元，季增80.65％，但仍較2016年同期的283億元衰退60.42％；累計上半年成交174億元，較2016年同期下滑60％。至於土地市場，相較活絡，單季為191億元，累計上半年成交達411億元。高力國際董事總經理劉學龍指出，2017年上半年台灣大型不動產交易金額甚至比金融海嘯時期還慘，外資的觀望及壽險業已連續兩季沒有出手，都是主因。不過，劉學龍預期，游資充沛，買賣雙方價格逐漸拉近，預期第3季市場有機會看到曙光。

高力國際分析，2017年第2季廠辦類型交易總金額73億元，占整體商用不動產交易比重約65％，買家多數為自用型的製造業買家。第2季土地因缺乏大案成交，交易金額約191億元，季減13.18％；上半年累計土地交易總額約411億元，年增率為46％。根據高力國際季報資料指出，第二季商用投資市場除大同大樓店面外，超過5億的交易案例均為廠辦，而廠辦主要買家以製造業的成交金額佔比最高；土地市場部分，因缺乏大型交易，使本季成交金額低於前一季，但連續兩季的成交金額分別超越2016年同期。

劉學龍表示，2017年第2季大大小小成交案件約20件，其中有一半是自用型買家進場，例如製造業、科技業等，這意味著市場上買賣雙方對於價格的認知，已經來到價格進入谷底的合理水準，因此誘使買家自第2季陸續進場；但另一個隱憂，是金融壽險業出手已經連續兩季掛零，他指出，全球資金移動產生結構性變化，以往境外到亞洲投資有400多億美金，2016年境外到亞洲投資下降到162億美金，但亞洲投資到境外有589億美金、亞洲境內投資就有693億美金，可以看到亞洲的實力不斷在擴張，「遺憾的是，無論是亞洲投資到境外或是亞洲境內投資，這些錢沒有一筆在台灣發生。」

劉學龍說，上半年參加一些國外的高峰論壇，談到台灣的投資市場，外資他們對於整個台灣的投資是非常負面、悲觀的，基本上已經沒有熱情或誘因。「除了兩岸因素，台灣投報率低於亞洲平均值，再者他們聽到台灣對於外國法人投資台灣的資本利得稅，要扣到35％，感到極不友善、不歡迎外資的態度。」

「所以商業不動產在上半年所表現出來的就是，沒有任何外資的蹤影，壽險公司還是採取悲觀的態度。」不過劉學龍認為，目前看到2017年台灣商用不動產的市場，要比金融海嘯那時候還要差，但第三季交易量會慢慢出現，「壽險在下半年應該會出手」，整體應該會比前兩季更好。

高力國際董事李日寶表示，本季土地交易中，各級政府標脫土地金額達90億元，佔全體成交金額的47％，但也都是中小型土地交易，因此僅有三筆進入前十大交易，不過由於政府辦理土地標售作業，使本季土地交易排名出現大洗牌，台北市從以往前兩名「淪落」至第六名，原因除缺乏大型交易外，台北市沒有重劃區土地可以標。另外，最近台股站上萬點大關已經有30天，相對的不動產市場上也可看到價格已趨於穩定。例如法拍市場上，有些條件不錯、地段良好的物件，才進入二拍，就吸引潛在買家出手，並不致淪為二拍才出現拍板成交。預期進入下半年之際，市場悲觀氣氛會逐漸緩和，第3季可望出現曙光。

　　限價9萬3！北京掛出歷史最高限價地塊

　　6月27日，上半年火熱的北京土地市場迎來最後的高潮，北京再次供應5宗限價地塊。

　　其中，北京市東城區永外大街0503-602北、606東、606西地塊R2二類居住用地、B4綜合性商業金融服務業用地格外引人注目。這宗地塊的掛牌出讓起始價為人民幣382000萬元，競價階梯為人民幣2000萬元整，競買保證金為人民幣115000萬元。當競買報價達到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉為現場競報企業自持商品住房面積比例程式。

　　此外，北京規土委掛出的檔顯示，這宗地塊的商品住房銷售均價不超過89068元/平方米，且最高銷售單價不得超過93521元/平方米。這已是現有的限價地塊中，限價最高地塊。

　　檔顯示，這宗地位於東城區永定門外地區。四至範圍為：東至永定門外大街，南至革新中街，西至規劃松林東路，北至鐵路線。21世紀經濟報導記者注意到，這一位置緊鄰永定門外地鐵站，地理位置優越。實際上，這也是2012年東城區香河園3號居住及商業金融用地項目後，時隔5年，東城區再次掛出居住用地。

　　其他四宗地分別位於平谷、大興和昌平，這些地塊將在7月中下旬開始掛牌競價。

中國建築(9.750, -0.02, -0.20%)擬與汕頭市政府就投資建設等合作，根據協定，雙方將在汕頭市環境治理及海綿城市、市政道路及綜合管廊、城市軌道交通、高速公路、鐵路交通、土地一級整理及相關二級聯動等專案的投資建設和運營管理等領域開展廣泛合作，合作模式包括但不限於PPP模式，合作金額不低於1000億元。

房企通過發行公司債融資的管道被收緊已達半年，加之上半年銷售額增速放緩，融資難、回款慢的雙重資金壓力同時襲來，熬不住的中型房企開始著急在海外找錢。然而，隨著美元加息的落地，海外發債的成本也不再便宜。

據中原地產研究中心向《證券日報》記者提供的統計資料顯示，2017年至今，房企海外融資達148.75億美元，與2016年上半年的75.6億美元相比，同比上漲97%，同時超過了2016年全年144億美元的海外融資額。

對此，中原地產首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示，整體看，房企融資難度明顯加大，鑒於2016年以低成本的公司債替換了部分高成本資金，開發商資金鏈依然寬裕，但在政策性融資難，回款慢的高壓下，房企資金壓力將持續增大。在這種市場環境下，即使美元加息，房企依然會被迫需要加大海外融資的數額。

海外融資猛增

事實上，據《證券日報》記者觀察，自2015年下半年以來，公司債發行相對放鬆，上市房企蜂擁而至，大規模加碼公司債替換之前融到的海外高息債。減少外幣債比例，優化債務結構，是2016年多數上市房企財務總監最重要的工作之一。

以SOHO中國為例，SOHO中國財務總裁唐正茂在今年3月份曾向《證券日報》等記者透露，面對人民幣不斷貶值的趨勢，公司在2016年上半年提前償還了價值14億美元本金的境外貸款，使得公司目前外債只占到所有債務的7%。而為了避免匯兌損失，SOHO中國去年更是一口氣還掉了100多億元債務。

重要的是，自2016年11月份以來，相關部門收緊了房企境內公司債的融資管道，甚至一度出現連續三個月未放行一筆房企發行公司債的申請。進入2017年1月份之後，房企公司債管道更加收緊，幾乎已經切斷了這個房企2015年下半年以來的主要融資方式之一。

更大的壓力是，據張大偉透露，在最近超過半年的調控週期內，全國已經有55個城市出臺了超過160多次的調控政策，大面積的調控開始逐漸影響房企的銷售額，回款週期正在減慢。

雙重壓力之下，今年上半年，房企海外融資劇增，同比上漲近1倍。值得一提的是，今年一季度，房企海外發債尚未集中出現，但5月份以來，房企海外發債動作猛增，不少企業甚至發行了永續債。

據同策諮詢研究部統計資料顯示，整體上，5月份，40家典型房企海外融資總額折合人民幣114.81億元，相比4月份的6.52億元巨幅增加。

同策諮詢研究部研究員李想認為，在境內發行公司債管道依然受阻、海外美元進入加息通道的情況下，房企仍舊不得不紛紛尋找海外融資（海外發債和海外銀行貸款）。

融資成本上升

然而，海外發債之路並不輕鬆。美元加息已經落地，而且仍存連續加息的可能性。

不過，花旗香港環球財富策劃部主管張敏華近期曾向《證券日報》等記者表示，“估計明年美國還是會加三次息，但加到2019年，其實美國的利率還是在3%－3.5%的水準”。

但即使是這輪加息，房企海外融資成本就已被推高。

據同策諮詢研究部統計的資料顯示，5月份，在40家典型房企中，融資成本最低的一筆是綠地控股通過境外全資子公司完成發行的3.2億美元2018年5月份到期的中期票據，年利率僅為3.85%，遠低於同期銀行貸款基準利率的4.35%。

可以說，該筆融資的資金成本基本相當於去年發行公司債的成本。但對於大型房企來說，完成這樣的融資優勢尚存，但中小型房企的日子卻並不好過。

李想表示，5月份，40家典型房企所有已披露的融資成本絕大多數都高於同期銀行貸款利率。榮盛發展的2017年第二期中期票據10億美元，3年期，成本6.8%；龍光地產在海外發行6年期4.5億美元優先票據，年利率為5.25%。在其他債權融資方式中，龍光地產發行3.5億美元永續債，起始利率7%。

李想進一步稱，包括金融機構借款、超短期融資券、永續債、債權轉讓、融資租賃融資、乃至通過引入私募股權投資基金的股權融資等方式的抬頭都意味著融資成本的上升，海外融資成本也有上浮。

李想進一步稱，除了在其他債權融資方式上謀求創新，近期，房企也樂於通過基金公司出讓專案權益進行股權融資，這其中不乏恆大、萬科、保利等龍頭房企的身影。通過私募基金對專案公司股權融資，優勢體現在拓寬了資金來源，撬動更多外部資金，分散風險，也可以穩定負債。然而，出讓股權（有可能是明股實債）等於出讓部分未來收益，且私募基金的融資成本相對來說更高。

總的來說，2017年以來，在已披露的資料中，利率上浮的現象明顯。2016年房企發行了大量低成本的公司債，平均年利率4%左右。但2017年隨著公司債等融資管道的收緊，平均融資成本已經高於5%。

張大偉也向記者表示，美元走強後，熱錢將流出中國市場，疊加內地債券市場融資難，這會加劇房地產企業“錢荒”窘境。

另有業內分析師預計，境內融資收緊、銷售回款減少、海外融資成本走高等多重資金壓力下，若2018年市場繼續低迷，境內政策性融資依舊受阻，將有部分房企會面臨資金鏈斷裂的風險，尤其那些已率先受前期融資收緊影響，信託融資比例逐步加大的中小房企，因其開發專案較少，銷售回款普遍偏低，其資金鏈斷裂風險更大。

昨日，北京掛出5宗住宅用地。頗受關注的是，東城區一宗住宅用地，銷售均價限制為89068元/平方米，最高銷售價格限制為不超過93521元/平方米。

有業內人士稱，目前上述地塊周邊二手房均價在7萬元-8萬元/平方米之間，這明顯是在抑制該項目未來入市價格。

正如同策諮詢研究部總監張宏偉所示，由於核心城市，尤其是“京滬深”等一線城市供地量有限，大部分房企在一線城市拿不到地，為了補充“京滬深”等一線城市的貨源，品牌房企開始積極佈局“京滬深”周邊的三、四線城市。

無獨有偶，CRIC研究也認為，今年上半年，土地“量跌價漲”，一、二線城市土拍價格受限，三、四線城市土地明顯出現高溢價現象。

房企環一線城市搶地

CRIC研究表示，上半年土地平均樓面價為5381元/平方米，同比上漲18%；但成交面積低位運行，二季度較一季度繼續回落。

分城市能級來看，一線城市土地成交均價同比上漲19%，環比去年下半年微漲8%；二線城市土地價格環比微降3%，三、四線城市土地價格環比微漲3%，同比大漲87%，且與二線城市土地單價均價差距縮小至600元/平方米。

CRIC研究認為，由於熱點一、二線城市土拍制度從“限價”到“限售”的調控力度不斷加強，土拍競爭雖然依舊暗潮湧動，但熱度有所回落。

值得關注的是，環一線城市周邊的三、四線城市土地市場持續高熱，佛山土地拍賣溢價率高達100%，常熟、鹽城單價地王樓面價均被刷新。

對此，張宏偉認為，由於土地供應原因導致城市投資價值與房企投資策略落地出現一定偏離，房企開始轉向三、四線城市佈局，甚至即使三、四線城市地價短期內高漲，有些企業也繼續跟進。

但房企三、四城市搶地補貨的背後，有機遇也有風險。

對此，張宏偉表示，並非所有三、四線城市都具有長期戰略投資價值，當前佈局三、四線是為了短期內補貨，、未來長期戰略投資重點仍然是回歸核心一、二線城市。

事實上，大部分三、四線城市市場人口有限、市場容量有限、價格上漲的彈性空間有限，即使有當前“地王”頻出，三、四線城市也很難像核心一、二線城市樓市那樣很快地消化地價帶來的成本壓力。

更重要的是，張宏偉認為，對於三、四線城市來講，當前房企投資關注的重點是核心城市外溢較為明顯的周邊城市，對於大部分房企來講，東北的、中西部的三、四線城市並沒有長期的戰略投資價值。

通過買公司曲線拿地

事實上，今年上半年，不少大型房企是通過買上市公司股權的方式來變相增加自己的土地儲備，這也是上半年房地產並購案快速猛增的原因。

張宏偉也稱，就今年的土地市場而言，即使在樓市調整期，要想在一線城市及部分核心二線城市拿到地也並不容易。鑒於此，大型房企已經將觸角伸向二級市場進行項目或項目公司股權的收購動作。

比如，近期融創中國、恆大、融信中國、陽光城等上市房企收購動作頻出。以恆大收購嘉凱城等房企的股權為例，通過收購房企股權獲得長三角、京津冀地區的土地儲備，恆大完善了城市佈局格局。此外，由於通過直接收購房企股權的方式成本相對較低，並且佈局核心戰略要地也更為迅速，因此，能更為直接地提升恆大的銷售業績。

然而，這些大宗收購動作將進一步加劇。

據張宏偉預計，今年下半年市場將進入調整期，一部分中小房企會遇到資金問題，比如曾經的百強房企深圳奧宸資金已經斷裂，甚至個別大型房企也會面臨資金斷裂的風險。屆時，大型房企以“買地太貴就買上市公司”的這種資本運作方式拿地的動作將更多。

受到大陸去槓桿壓力，陸企今年發行美元債券的規模持續攀升，但伴隨近日銀監會大動作嚴查萬達集團等公司的海外併購信貸狀況外，身為大陸房地產企業巨頭的中國恆大集團，上周發行大規模的66億美元債，但這個號稱大陸最大地產商美元債甫一發行，價格卻隨即下挫，更進一步提升市場壓力。

據英國《金融時報》引述澳盛銀行信貸策略師Owen Gallimore說，許多人意識到，大陸公司會盡可能的在海外融資，導致市場可能難以消化這些債券。更有分析師示警，恆大集團龐大的發債規模給債市帶來不小的壓力，可能提高亞洲債券市場的借款成本。

而大陸正處於去槓桿嚴管時期，導致陸企近期加大國際市場的發債規模。Matthews Asia駐舊金山的投資組合經理Teresa Kong也說，大陸官方去槓桿的結果之一就是導致境外借款成本更低於境內借款。

據Dealogic資料顯示，大陸企業今年已累計發行約905億美元債，接近2016年全年總額1028億美元，更超過2015年的848億美元。

而中國恆大集團上周發行總額66億美元的債券，但債券發行後的幾個交易日內價格隨即大幅下跌。據路透數據顯示，直到26日仍低於票面價，市場分析師也認為，這麼大的跌幅對新發行債券來說確實不尋常。

實際上，近日不只是恆大一家的美元債價格受創，由於部分企業大規模的海外併購動作引來官方警覺，除對海外發債加大審查力度，銀監會更針對如萬達集團等公司用於海外併購的舉債水平做進一步調查，讓陸企海外美元債的壓力同時升溫。

廣東道店納空租10個月涉逾2000萬

本港零售業總銷貨價值連續兩個月回升，但核心零售區吉舖情況仍未見明顯改善，過去甚為依賴自由行旅客消費的銅鑼灣及尖沙咀，現時4條主要街道共有9間吉舖，以銅鑼灣波斯富街佔4間最多，而全港最貴零售地段的銅鑼灣羅素街約一年來再現吉舖。至於尖沙咀廣東道雖只得1間吉舖，但因該舖的舊租高達452萬元，即使業主持續劈租，至今仍丟空近10個月尚未租出，估計租金損失至少2000萬元以上，為9個吉舖中最勁。

波斯富街4吉舖最嚴重

本報記者走訪銅鑼灣羅素街、波斯富街及怡和街，發現以波斯富街的吉舖情況最嚴重，現有4個吉舖，包括59號麗園大廈地舖連閣樓。據土地註冊處資料顯示，該舖位前租戶為鐘錶品牌Titoni，月租40萬元，按建築面積約1300方呎計，呎租約308元，惟租戶自去年10月遷出後，舖位一直無人問津。雖然波斯富街吉舖最多，但業主減租幅度有限，大多在20%內。

同樣淪為吉舖的銅鑼灣怡和街1至1L號香港大廈地下G、H、I及J巨舖，丟空接近1年，為8個銅鑼灣吉舖中丟空時間最長。同區羅素街58號地下A舖，建築面積約600方呎，由鐘錶品牌Zenith於2011年起以每月143萬元承租，惟租戶已於上月遷出而變為吉舖，有指業主最近把月租叫價調整至80萬元，較舊租約大減約44.1%。

至於尖沙咀廣東道，原由溥儀眼鏡以每月180萬元租用的116至120號海威商業中心地下A號舖，在丟空近20個月及勁劈租金72.2%後，本月初成功以每月50萬元租出，令到該街道的吉舖減至一間，為廣東道94至96號文利大廈地下4及5號地舖。資料顯示，該舖位建築面積約2500方呎，原由周大福（01929）以每月452萬元承租，但約滿後遷出，舖位由去年9月開始丟空，至今接近10個月。

喜來登旺鋪代理副董事總經理黃偉文稱，周大福撤出後，上址先後減租至每月260萬及240萬元，期間接獲時裝店洽談短租半年，但業主堅持長租形式出租，令舖位丟空至今。他稱，業主新近再度調整叫租，進一步減至210萬元，意味不足兩年較原租約大跌約53.5%。

若以該舖舊租每月452萬元計計算，業主至今損失的租金收入達4520萬元，即使以最新叫租計，也損失2100萬元。

一線舖位無意劈租

中原（工商舖）副聯席董事石翠珊坦言，過去鐘錶珠寶租客爭租一線舖位的情況已不復存在，拖累如銅鑼灣等核心區舖位租金錄明顯調整，「普遍吉舖要減一半，甚至六成先租得出」。 目前銅鑼灣不少一線舖位業主仍不願大幅減租，令該區吉舖現象持續。

對於銅鑼灣吉舖情況相對尖沙咀嚴重，美聯工商舖（00459）行政總裁黃漢成表示，過去銅鑼灣租金升幅較尖沙咀凌厲，「有唔少金行都用嚟做戰略性據點，搶高咗個租金」，令部分業主至今仍不願意劈租求客，導致不少舖位丟空。雖然核心區舖位「丟空一個月（業主）就唔見好多錢」，惟也有部分早年以低價入市的舖位業主，寧丟空也不急於平價出租舖位。

本港上半年資產價格屢創新高，世邦魏理仕香港、華南及台灣研究部主管陳錦平表示，目前住宅樓市仍屬健康，低息環境下，樓價並非難以負擔，供樓負擔比率仍較1997年高峰期為低；加上現階段未有特別因素令樓價回落，市場空置率不高，供應亦非偏多，新盤獲吸納，預計今年下半年住宅樓價有5%至10%升幅。

上半年房地產投資氣氛轉強，世邦魏理仕指出，政府於首6個月錄得超過1000億元賣地收入，　為有紀錄以來最高的上半年。陳錦平預期，下半年中資發展商將會繼續投住宅地，不排除有新的中資財團參與本港賣地市場，並有機會繼續推高地價。

下半年樓價料升逾5%

另外，包括零售、酒店、工廈及寫字樓的商業房地產，上半年成交金額超過500億元（以金額超過8000萬元交易計算），佔2016年全年的58%。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務（辦公樓）執行董事駱應銘表示，寫字樓首6個月淨吸納量達22.4萬方呎，為2016年全年的60%；同時，今年上半年中區甲廈租金升3.3%，受惠於供應緊張，料下半年錄得溫和升幅。東九龍上半年租金跌0.9%，隨着空置率上升，該區租金於年底有顯著的下調壓力。

熱錢持續湧進資產市場，刺激資產價格大幅飆升，其中天水圍嘉湖山莊車位造價於一個月內兩度破頂。另外，上車屋苑樓價升勢同樣未止，荃灣中心一個高層戶以每方呎1.41萬元易手，比兩個月前屋苑特色戶創下的呎價紀錄更貴。

祥益地產高級營業經理蕭嘉偉稱，嘉湖山莊景湖居地庫單號車位，新近以105萬元易手，創屋苑車位造價新高；原業主2011年斥資37萬元購入，是次轉手賬面賺68萬元，升值逾1.8倍，並把屋苑車位造價紀錄不足半個月推高約2.9%。

中原地產分區營業經理伍耀祖表示，麗湖居新近錄得雙號車位以102.8萬元成交，原業主於1996年5月以42萬元購入，轉手賬面獲利60.8萬元，升值1.4倍。現時屋苑車位平均月租約2800元，料回報約3.3厘。

荃灣中心呎價亦告破頂，美聯物業高級營業經理鍾家豪表示，屋苑18座高層H室，實用面積290方呎，獲外區客以410萬元承接，呎價約1.41萬元，　把原由19座頂層天台戶以每方呎約1.4萬元保持約兩個月的呎價紀錄推高約1.1%，創屋苑呎價新高。

市場再錄蝕讓個案，土地註冊處資料顯示，薄扶林豪宅趙苑2期3座低層B室，實用面積2116方呎，於本月2日以2900萬元易手，原業主2011年1月斥3377.69萬元購入單位，未計釐印費及佣金等開支，轉手賬面蝕逾477萬元（約14.1%）。

97主權回歸至今已經兩個十年，香港地產市場經歷「先苦、 後甜」。回歸後，樓市飽受亞洲金融風暴和沙士疫潮打擊，迫使政府連番出招救市。隨着沙士後自由行政策出台，零售業和旅遊業谷底復甦，帶動樓價重拾升軌，由於住宅新供應緊絀，以及2008年金融海嘯令大量熱錢湧港刺激投資需求大增，政府由「救市變遏市」，2009年起金管局先後推出8輪收緊按揭措施，2010年起政府更相繼實施多項辣招稅，仍然難阻樓價升勢，最新樓價指數已經超越1997年頂峰約55%。

九七回歸初期，地產市場承接上半年的旺勢，樓市交投和炒風熾熱，港府躊躇滿志，時任行政長官董建華於1997年10月推出「八萬五」房屋政策，旨在增加住宅供應，反映主要大型屋苑二手住宅樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）升至102.93歷史新高。

沙士重災淘大驚現50萬元成交

豈料好景不常，同年亞洲金融風暴爆發，CCL一年間由高位暴瀉約56%，部分發展商劈價賣樓，及至2000年科網泡沫爆破，進一步打擊樓價，政府被迫轉為出手救樓市，以2002年11月時任房屋及規劃地政局局長孫明揚公布的「孫九招」最矚目，包括宣布暫停賣地和停售居屋等。

可惜樓價低處未算低，2003年沙士爆發重挫樓市，CCL在8月跌至31.77的谷底，較九七高位勁挫69%，負資產個案急升至約10.57萬宗歷史新高。屬於沙士重災區的九龍灣淘大花園，2003年O座一個實用面積356方呎的中層單位，以超低價50萬元易手，呎價低見1404元，僅為現時該屋苑平均實用呎價約13500元的9%。

政府的救市措施，加上中央開放自由行，以及《內地與香港關於建立更緊密經貿關係的安排》（CEPA）簽訂協議，本港經濟和樓市逐步走出陰霾。但由於土地及房屋供應不足，遇上2008年金融海嘯後環球央行放水，大量熱錢湧港，造成前所未見的低息環境，刺激市場對住宅的需求大增，政府惟有變陣，2009年起透過金管局推出多輪收緊按揭措施，港府於2010年起先後推出額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）和雙倍印花稅（DSD）等辣招，試圖透過增加入市成本，遏止市場對住宅的需求。

中港財團鬥搶 地價連創新高

然而，招數愈辣，樓價愈癲，CCL終於在2012年5月突破九七年高位。踏入2017年，二手屋苑、公屋及居屋掀破頂潮，CCL今年2月起更史無前例地連續17周創歷史新高。樓價狂飆，中港財團爭相以高價搶地，1997年3月小西灣藍灣半島地皮所創的118.2億元地價紀錄，在今年2月起的3個月內三度被改寫，最新地王為南豐發展今年5月投得的九龍東啟德商業/酒店地，造價逾246億元。

上半年一手市場火熱，多個樓盤熱賣，已沽出近萬伙，下半年供應未減，有多達1.8萬伙可供推出，其中新界區佔1.05萬伙，並聚焦荃灣、將軍澳。

荃灣西將軍澳區 成焦點

盡管上半年政府再出招，包括收緊一約多伙，以及金管局亦再度收緊按揭，但對一手市場打擊有限，上半年一手錄近1萬宗成交，達去年總成交量1.65萬伙約6成。據統計，下半年可望有近60個全新項目推出市場，共約1.81萬伙。

市場新供應仍集中在新界區，共涉約1.05萬伙，佔整體市場約58%。荃灣西繼續成為下半年的焦點，兩大項目正計劃出擊，長實地產（01113）海之戀．愛炫美已經如箭在弦，將會在日內公布首張價單；比鄰的華懋全．城匯，亦擬在第三季開賣。新界其他地區亦有個別逾千伙單位的大型項目有機會推出，包括新地（00016）日出康城第4A期項目，共涉1,040伙，正待批售樓紙。

業界料 全年約2萬宗成交

九龍區方面，新地匯璽（第3期）將會是市區盤的重頭戲，位於西鐵南昌站上蓋，加上項目第2A期在上半年熱賣，相信會受到市場關注；信置（00083）觀塘市中心第二、三區重建項目規模甚大，涉2,000伙，不過項目至今仍未申預售，能否趕及在年內開賣仍有變數。

至於港島區方面，不少矚目的豪宅新盤醞釀出擊，隨時以天價開盤，包括新地前臨維港景的北角海璇，共355伙。

此外，九倉（00004）及南豐的山頂Mount Nicholson頻頻創天價，項目第1、2期獲中港富豪追捧，最後一期第3期，僅提供24伙，發展商的推盤信心必定再增加，隨時改寫亞洲分層式住宅呎價紀錄。

業內人士認為，辣招及收緊按揭等措施，對一手市場影響有限，發展商能提供較彈性的付款辦法及按揭優惠幫助買家減辣，相信這類付款安排發展商仍會樂意採用，幫助項目去貨。預計市場的購買力會持續流入一手市場，料最終全年能夠錄得約2萬宗成交，不過，如美國再加息及開始其縮減資產負債表的計劃，對香港的資產價格有何影響，仍有待觀察，對一手樓盤的銷情不無考驗。

雅居樂（03383）家族就坪洲坪利路地皮的綜合住宅及商業發展計劃提出修訂申請，當中擬將部分商場樓面改撥酒店用途，提供49間酒店客房，另住宅維持興建40伙。

擬供49房間 涉1.84萬呎

該幅坪利路臨海商住地鄰近坪麗苑，由雅居樂副主席陳卓賢或相關人士於2015年以約1.4億元向盧華家族二手購入。新方案計劃將原本約2.15萬平方呎的兩層高商場其中約1.84萬平方呎樓面轉為酒店設計，提供49間酒店房間，平均每間面積約376平方呎，另外約3,122平方呎樓面則用作商業、服務行業及食肆等用途，商用樓面共約2.15萬平方呎。

至於住宅部分則維持不變，擬建33幢兩層高樓宇，包括26個複式戶及14個公寓單位，合共40伙。

另外，有財團就沙田上禾輋村169號申請作靈灰安置所，擬興建一幢單層建築物，提供5,000個骨灰龕位，涉約1,550平方呎。