逾7成在台中高雄 興富發、遠雄最大咖

建商信心回來了嗎？《蘋果》統計公開資訊觀測站訊息公告，今年以來，上市櫃建商購地動作較去年同期更為活躍，總計有15建商，斥資近130億元，取得全台約3.2萬坪地，總交易金額較去年同期成長1.45倍，其中7成以上集中於台中市、高雄市。

上市櫃建商今年以來，購地動作頻頻，根據公開資訊觀測站訊息，共有15家建商公告取得土地，總金額近130億元，較去年同期成長1.45倍，總取得土地面積逾3.2萬坪，為去年同期的6.69倍。

15建商活躍入場
其中，台中市共有7筆土地成交，總面積逾1.4萬坪為建商搶地熱區，而高雄市共有6筆土地成交，總面積約8594坪居次。房價最高的雙北市，則共有6筆土地成交，面積約僅2100餘坪。

台中市居土地交易最熱區，投入建商包括國泰建設、欣陸投控旗下的大陸建設、遠雄建設，及在地建商櫻花建設、富宇地產等，各建商相中土地所在區分散。其中以遠雄於3月，砸下13.2億元，購入梧棲區6782.29坪土地最為大手筆。
遠雄在梧棲區共計已獵地約1.8萬坪，陸續推出「遠雄之星」系列建案，預計暑假後推出第6期，單價約15萬元。今年在董事長趙文嘉的指示下，訂下5年經營目標「短平快」，意即縮短新案開發時程、主攻平價宅並快速推案。「遠雄之星」專案經理錢儀峯表示，梧棲土地符合經營目標，但新進地塊還沒有進一步的規劃。

高雄市土地交易則分別有華友聯、京城、興富發、聯上及永信建設出手，對比去年同期，今年總交易土地面積成長約5.4倍。出手最大咖建商為興富發，今年陸續搶進左營、三民區土地，總購地金額近18億元。

雙北購地不熱絡
興富發發言人廖昭雄指出，近幾年公司調整購地策略，獵地目標以適合興建2~3房自住型產品的土地為主，範圍擴及全台都會區，而高雄剛好有適合的土地，因此趁勢出手。

反觀雙北市，今年以來土地交易並不熱絡，扣除部分關係人交易，僅有潤隆、力麒及遠雄等公司購地。其中，潤隆購入江翠北側重劃區約630坪土地，面積最大。

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛認為，雙北市受高持有稅壓抑，及老屋重建、都市更新合建政策初見曙光，建商購地雖仍觀望，「但反應長期持有的效益，包括整合或興建總部的商用不動產量體，則較土地交易增溫。」

寶佳機構董事長林陳海之子林家宏出資，與桃園在地建商蘇永平、新理想廣告代表人葉清宗，合資10億餘元公開收購上市公司皇普建設幾成定局，皇普昨公告已同意該案。

據了解，新經營層將主導該公司轉型產銷合一，深耕北北桃。皇普建設背後大股東為國揚集團創辦人侯西峰，由於過去10年獲利不佳，侯西峰預備出脫消息從未斷過。

昨通過內部審議
本月14日，和築投資、能鋐投資、遠安投資及葉清宗等人向皇普遞送公開收購通知，昨通過皇普內部審議。和築投資代表人林家宏，為林陳海之子，讓此宗收購案再添話題。林家宏等人預備收購股權達65%，目前已收購逾51%，收購價11.4元低於昨皇普收盤價14.75元，收購將於8月2日屆滿。

葉清宗昨說，此案主導人為蘇永平，未來由蘇執行建案執行層面、葉則發揮代銷專才，「林家宏則僅出資，再藉侯董（指侯西峰）影響力，推升皇普為產銷合一建商。」


自由時報
每股11.4元 林陳海子出資 推案王寶佳入主皇普

寶佳集團再次進場！由國揚（2505）侯西峰與其好友葉國一主導的皇普建設（2528），昨公告由獨董召開的審議委員會，同意遠安投資、能鋐投控、和築投資及葉清宗等公開收購案，而此收購案背後主要金主正是北台灣「推案王」寶佳集團林陳海之子林家宏，寶佳在大舉投資金融股後，再次買進營建股，積極擴大事業版圖。

根據公開收購書內容，這三家投資公司加上葉清宗，預計最高將收購皇普8910萬5516股，預定收購價為每股新台幣11.4元，總投資金額約10億元，收購時間為今年7月14日起至8月2日止，其中遠安擬取得10%股權、能鋐取得5%、葉清宗取得5%，和築取得45%，共計65%股權。

侯西峰、葉國一 小賺出場
其中和築投資公司取得的股份最多，而和築的資金來源正是這家公司的唯一股東林家宏，葉清宗的資金來源則近半數是向林家宏借貸，因此未來林家宏將有股權過半的影響力。這不是寶佳第一次入股營建股，2008年4月時，寶佳就透過旗下合陽管理顧問公司，入股櫻花建設（2539）持股23%，目前合陽仍持有櫻花建近20%股份，林陳海以個人名義持有26%，是最大單一股東。

至於皇普也是在2011年辦理私募，引進國揚侯西峰跟葉國一，當時入股的私募價格約11.1元，5年來累計發放0.5元現金股利，因此兩人的成本約10.6元，若以11.4元賣給寶佳，可以說是小賺出場。

全台未來3年內，將有20大百貨商場陸續在北中南各地拓點開幕，進入百貨業戰國時代，各家定位不同。如潤泰新的CITYLINK展店策略以雙北捷運共構站為主、麗寶、遠雄建設選在自家的地產開發項目。

信義全球資產經理王維宏分析，近年積極拓點的百貨商場有微風、誠品、大魯閣、統一時代、環球、CITYLINK、Att 4 fun、秀泰等。潤泰新的CITYLINK展店策略以雙北捷運共構站為主，有三重、內湖店；麗寶、遠雄建設在自家建案社區開百貨，興富發則租下大統新世紀舊址加入競爭。以綜合娛樂商場為主力的秀泰廣場以影城為集客重點，以美食為主的Att 4 fun則在桃園開出純餐飲的筷時尚分館。

統一夢時代具潛力
興建中的「微風南山廣場」，是微風在信義計劃區的第3家店，會與微風松高、微風信義做出區隔。王維宏指，微風在北部以外的區域，計劃採取以微風超市為主體店策略。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐則認為，微風南山廣場可望奠立台北信義計劃區精品版圖，甚至衝擊台北市東區商業活絡；但仍看好統一夢時代未來，因對房市發展極具潛力。

財政部國產署將在8月7日推出今年第3批、共11宗地上權案，面積約2.4公頃，權利金底價12.8億元，每案仍維持低價，約為市價3成至3成7，以提高投資人投資意願，將在9月11日開標。

此次預計公告招標土地位於台北市2宗；台中市、高雄市各3宗；新北市、台南市、澎湖縣各1宗。國產署副署長李政宗表示，考量景氣循環因素及民眾投標態度，本次權利金底價繼續維持低檔，最低為市價3成，連過去底價較高的商業區標的，此次也降至3成3至3成7。

本次列標的地上權案為11宗，其中有5宗為國防部營改基金的地上權釋出，分別位於台北市中山區、台中市東勢區、高雄市新興區、高雄市鳳山區以及澎湖縣馬公市，其中台中市與高雄市的兩宗標案，面積皆達千坪，且位置便利，若全數標脫，預計可為營改基金帶來7億餘元收入。

而此次標案中，面積最大者位於高雄市鳳山區福誠段標的，達1,447坪，近五甲多功能民眾活動中心、五甲公園等，距夢時代8分鐘車程，公共設施完善，為營改基金土地，權利金底價為1.57億元；台中市西屯區鑫港尾段標的，面積也達1,115坪，位於經貿五路，近水湳經貿園區，交通便利，權利金底價為2.04億元。

此外，高雄市新興區大統段標地，同樣為營改基金土地，面積為1,004坪，屬第二種特定商業專用區及第五種商業區，近高雄高商及高雄市政府等，距捷運中央公園站車程3分鐘，過去權利金底價約為市價3成7，此次降到3成3，為4.38億，目前已有廠商詢問。

國產署表示，此次預計於8月7日公告招標，9月11日開標，地上權存續期間皆為70年，地租年息率3.5％，其中地租隨申報地價調整的年息率為1％，地租不隨申報地價調整的年息率為2.5％，地上權及地上建物適用分戶移轉規定。

台北市大內科掀起一股企業租賃熱潮，除長榮航空前董事長張國煒為新成立的星宇航空1年砸6000萬承租企業總部外，完工不到半年的洲子街「長虹新世紀企業總部」傳出租率已超過9成，每月每坪租金甚至超過1600元行情，甚至1年租金收入近2億元。商仲業者指出，西湖段因交通便利、機能方便，促使空置率不到3%，一旦有新供給自然吸引企業搶進。

西湖段空置率不到3%
根據內政部實價網最新揭露資訊，4月、6月計有2筆「長虹新世紀企業總部」的租金實價揭露資訊，分別是11樓、每月租金約42.86萬元，租賃坪數約259.28坪，每月每坪租金實價約1653元；6月是7樓及其他樓層，每月租金高達178.80萬元，租賃坪數約1077.1坪，每月每坪租金單價1660元。

該廠辦是長虹建設興建，規劃地上12層、地下6層，基地面積約900多坪，該基地是2011年9月時，長虹建設從法拍市場砸下21億8699萬元取得，換算每坪單價約236.3萬元，當時溢價率將近7成。

租金直追市區B辦
長虹建設財務長陳茂慶表示，目前已接近滿租，除1樓展示、餐廳均可規劃的多用途空間外，辦公空間幾乎已出租得差不多了，且租金單價站穩1600元，未來不排除帶租約出售。

第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄表示，西湖段是內湖科學園區發展最成熟、新供給最少、連結捷運最方便的區段，因此推升租金穩定上漲，新大樓租金行情甚至已超越文德段和舊宗段的租金行情5成以上，直追市區B級辦公室行情，依然吸引企業進駐。

根據高力國際第二季內科市場簡報，目前內科最熱門的企業租賃區段為西湖段與文德段，前者空置率僅2.15%，每月每坪租金均價約1263元；後者空置率也僅有8.34%，每月每坪租金1048元。

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示，整個大內科來說，西湖段空置率不到3%，幾乎呈現飽和狀態，文德段空置率也不高，目前多數企業想要承租總部，多數會選擇往舊宗段與潭美段一帶尋找，其中雄獅旅遊、星宇航空就是相當明顯的例子。

經濟正向發展，不論是企業或是餐廳均擴增需求，商辦市場近期傳出不少好消息。台北市信義路四段上「世紀金融廣場」2~4月有4筆交易紀錄，累計交易金額近6億元，買家中包含製鞋大廠寶成法人董事全茂投資。

A級惜售 B級吃香
根據內政部實價網最新揭露的資訊，2~4月，台北市信義路四段上、靠近信義計畫區的商辦「世紀金融廣場」有4筆實價資訊，合計交易總額超過5.9億元，交易樓層分別為3、6、20及23樓，其中製鞋大廠寶成國際集團旗下的寶勝國際總部設在該商辦21樓，4月時，法人董事之一的全茂投資再砸下1.9億餘元買進20樓，面積約有206.36坪，每坪實價約107萬元。

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示，雖然今年上半年缺乏像去年「漢來新世界」、甚至前年「新光三越A8」等百億大案，但企業對於零售地產投資仍然穩定成長，且業主布局的方式更多元，除了買賣資產之外，還有像新光三越入股大魯閣草衙道、誠品將進駐新光三越南西二館、日商三井籌設南港購物中心及市區飯店等各種投資方式，都是令人矚目的大案。

雖然A辦因房東惜售，第二季成交量甚至掛蛋，但企業遷移、擴大規模的需求仍強，只要是交通位置佳、屋齡新、管理條件好的市區B辦或郊區廠辦都很搶手；整體而言，指標交易量的表現固然平平，但物件需求端無論是租或買的動能都很強，只要法規鬆綁或稅負調整，應可釋放更多能量參與大型公共投資。

台北市副市長林欽榮2017年7月24日率捷運局、交通局、都發局針對基隆輕軌連接南港案召開記者會說明北市府立場，並進一步對基隆輕軌提出專業建議。林欽榮會上提出4點前提，首先為強化北北基桃首都圈之間的相互連結，有關基隆捷運連接到南港，從國土計劃整體發展觀點是有其必要性，且已納入中央前瞻計畫，北市府立場是樂觀其成、也願意協助促成。

林欽榮表示，其次是台北東區門戶計畫是以南港車站為核心，且南港車站兼具台鐵、高鐵、捷運及未來客運轉運功能。他說，經過東區門戶計畫3年來的建構，已有天橋跟地下道的整體連接，所以南港車站已成為北北基及宜花東區域重要轉運中心。

林欽榮表示，北市府建議交通部評估將基隆輕軌路線進一步銜接至南港車站，以提升整體效益，如果基隆輕軌僅能至南港展覽館站設站，將無法一步到位，他希望在前瞻計畫中，由3個單位再詳細討論定案。

林欽榮說，第三是從工程實施的可行性來說，目前交通部鐵路改建工程局所提方案有關「將台鐵既有第3軌道延伸至南港展覽館站，採用單線於大坑溪進入市區後出土並設站」經各局評估，在技術上仍有困難性。

林欽榮指出，2017年3月21日三方第一次討論會議時，北市府即提出建議基隆輕軌路線於台北市路段加以延伸，經南港路並銜接南港車站為終點，將有助提升整體效益，而且以地下化方式辦理為宜。

林欽榮表示，最後是基隆輕軌計畫提出至今，過程中各方溝通協調也許不盡圓滿或尚未達成，他呼籲進一步溝通協調並理性討論，才能有助加強前瞻計畫的擴大效益。

林欽榮呼籲並強調南港車站計畫是一個區域性的轉運中心，並非地區性的轉運功能，未來10年，南港車站的地位將等同於台北車站的部分功能，因為它負擔起北北基、宜花東的區域轉運功能。

林欽榮表示，北市府從一開始接觸此案就直接明白表述應該就未來可行性評估、綜合規劃等作業程序，建議交通部評估將基隆輕軌路線進一步銜接至南港車站。

此外，林欽榮特別強調，在柯文哲市長就任之前，於2014年12月5日柯市長與他前往拜訪基隆市長林右昌時，就已經提到捷運南港基隆線是有共識的，而且希望共同推動，所以北市府仍希望持續溝通協調。

林欽榮於會後接受媒體聯訪，記者詢問林欽榮是否有親自與交通部接洽過？林欽榮回應，由於基隆市副市長林永發主動來找他，在徵得柯市長同意後，他邀集捷運工程局張雄澤局長、都市發展局張剛維副局長及交通局張哲揚局長，在3月21日做詳細的討論。北市府的態度都是一致的，工程技術的可行性是最重要的，必須思考南港車站與南港展覽館之間不同的差異。

媒體詢問，有關交通部政次王國材說柯市長不專業一事，林欽榮表示，大家都必須理性討論，柯市長對於基隆南港連結是支持的，對前瞻計畫也是支持的，在溝通不夠密切的狀況下，林欽榮特別呼籲，大家都應該進一步確定這些事情。林欽榮說，前瞻已經啟動，可行性研究正在開始，規劃必須要密切討論。林欽榮亦希望會後再跟王國材政次報告、多討論。林欽榮也表示，有任何事情，他也會跟王國材政次多多請教。

媒體詢問在過程中，交通部是否有跟台北市政府聯繫？有無初步共識？捷運局長張雄澤表示，跟市府溝通就是3月21日那次會議，4月28日及7月7日的會議他是以學者專家的身份去討論。張澤雄說，從剛剛報告中都是在講第一階段工程技術上的課題，第一次看到的資料都還是維持在南港展覽館的方案，他只是提出疑慮。他說，目前交通部正在做可行性研究，希望交通部可以提出解決方案，來跟北市府協商，取得一個比較可行方案的共識，他亦有在會中反應，希望能延伸到南港站，是最符合地區的發展需要。林欽榮補充，3月21日是他第一次接觸此案，他手上也有當初主持會議的詳細備忘錄，在3月21日後，沒有近一步跟交通部政次以上的長官會面。林欽榮說，他在記者會後主動擔負起溝通的責任，跟政次及部長請益。

媒體詢問針對北市府希望把輕軌設在南港車站，交通部是否有對這部分具體回應？困難點在哪？張澤雄表示，在第一次會議時就已表達訴求，但到南港展覽館有工程技術與交通衝擊的問題，交通部是說可行性研究還在做，一直都沒有具體回應，希望他們趕快針對這方面有個具體解決的處理方式，跟市府展開協商。媒體持續詢問，交通部是否有反對？張澤雄說，他們是說會回去研究，但目前沒有答案。

媒體詢問北市府是否覺得前瞻計畫在基隆輕軌的規劃太草率，並沒有跟地方做好溝通？交通局長張哲揚表示，北市府認為整個計畫相當重要，在府裡面有捷運、交通、都發都牽涉其中，因此柯市長特別請林欽榮副市長召集大家，跟基隆市政府，及鐵路改建工程局的主秘，針對整個計劃做一個詳細探討，希望整個計畫朝著可行的實施目標來做，但從3月21日以後，交通部裡面，針對北市府提的問題都沒有實質回應。

林欽榮補充，自柯市長就任以來，他就奉命擔任東、西區門戶計畫的推動主要召集人，對東區門戶計畫有比較深入的了解，在3月21日第一次接觸此案後，他就與各局首長完整提出計畫建議，對於如何使得基隆南港軌道運輸系統連結，且已經被中央納入前瞻計畫，北市府是強烈願意支持的。在這前提之下，他也詳細表達如何使得這個案子既是前瞻，又能在現階段請大家趕快坐下來談，一起創造多贏局面，很可惜3月21日至今他都沒被接觸到。

媒體提到，交通部稍晚將針對北市府上午的記者會做出回應，對於兩方回應是否在後續關係上會有不妥？林欽榮表示，今天他奉命召開記者會，就是顯示柯市長對這個案子的支持，同時也進一步表達三方應進一步的密切快速合作，本案「捷運南港基隆線」很早就由台北市柯市長及基隆市林右昌市長，2位市長同意而且有共識推動。

想吸引消費者購買欲，除了商品本身要好，行銷廣告也很重要，不光是要比創意，還要比能見度，但廣告打過頭，似乎也會產生反效果，成為另類的不景氣指標。

車道兩旁，又或是分隔島上，清一色花花綠綠的建案廣告，有的被隨意靠放在變電箱、路樹上，沒有任何固定物，各個甚至都在「比大小」，看板高度幾乎比成年人還要高，不僅市容大打折，恐怕也會影響交通視線，讓民眾氣得拍下照片，貼上臉書《新竹爆料公社》社團中，諷刺寫下「建商真有心，知道太陽大，每顆樹批一片廣告看板，連電線桿都有，揪甘心！」，也有其他網友表示，曾看過看板被吹飛到馬路上，相當危險。

新竹竹北市路上四處貼滿廣告，怕購屋族看不見自家商品，卻反讓當地人看了很「倒彈」，認為賣方是搞不清楚狀況。台慶不動產執行副總莊志成表示，觀察近期竹北成交的案件，若屋主開價高於實價登錄行情，成交機率都很低，目前銷出去的都是因屋主讓利才促成的，建議有資金需求的屋主，可比實價行情再讓利5~10%，以加速銷售速度。

新竹市不動產代銷經紀同業公會理事長陳宏輝，也向中時電子報表示，這2年景氣下滑，餘屋賣壓大，目前竹北房價已從過去破3字頭的高點，跌至25萬元左右。而根據永慶房仲網最新住宅成交行情顯示，住宅平均價格已跌至18.9萬元，和去年同期相比下跌2.6%。

受到新成屋讓利搶市影響，新舊屋價差越拉越近，讓中古老屋的價格終於不再「堅若磐石」，連過去緊咬都更話題、相當惜售的台北市蛋黃區老公寓，也開始打9折求售。

永慶房產集團根據實價登錄資料，觀察2017年1~4月北市各行政區公寓房價，除了擁有東區門戶計畫、高鐵通車加持的南港，房價與去年同期相比，微幅成長0.5%，其他地區皆下跌1~12.9%，而跌幅逾1成的全落在市中心的中正、大安，大同區，但也因價格親民，成交量也有明顯成長22%、38%、13%。

但買老公寓，雖有讓購屋族最心動的價格，但也要注意，如果是30年以上的老屋，金融聯徵中心向蘋果日報表示，近5年銀行對老屋核貸率僅67%左右，如果是總價1千萬的老屋，自備款就要多準備46萬元，買房是先苦後甘。

除此之外，購屋族最擔心的管線問題，水電師傅孟繁珍接受非凡新聞採訪時建議，不論是買老屋或住舊了，可以找業者做電纜健檢，建議屋齡30年以上的老屋，可全面更換電纜，尤其是電線雜亂、有灰塵的插座，有脆化現象，容易造成電線走火。

便宜撿好貨，房市名嘴Sway也在節目《57新聞王》中建議，修過的老公寓是可以買的，仔細觀察電錶箱、水電線路、裝潢背後的屋況等再下手，別因低總價就失去理智，失算了入住後了維修費。

房屋比價平台「屋比」最新統計發現，近1個月網路待售近萬件的「降價屋」有高達6成4是屋齡5年內的新屋，顯示目前新屋仍有很高的降價壓力；六都之中以台中的新屋待售量最大。

屋比表示，目前全國約有高達12萬2469間「新屋」在網路銷售(不含建商的推案)，佔整體網路住宅待售比重29.4%，直逼三成。若以房市賣壓最重的六都來看，台中市新屋待售量最大，達3萬6025間，甚至新屋佔待銷售住宅比重也最高，達39%，直逼4成。

屋比創辦人葉國華表示，今年房市買氣出現復甦，不過目前市場待售住宅量與去年底逼近40萬件相較，不僅並未大幅去化，甚至賣壓持續走高，估計與屋主認為今年市況好轉，更願意出售外，也與今年新屋持續大量交屋有關。

葉國華指出，今年房市買氣回升，全年買賣移轉量可能僅27萬到28萬棟，與過往平均逼近40萬棟的交易量差距仍大，屋主仍不宜過度樂觀，特別是新屋供給量大，明顯有降價求售壓力，新屋屋主宜多留心。

另外，市場供給量多，買方可選擇的物件相當多，建議購屋者可上網多比價，優先選擇屋主心態鬆動下的「新降價物件」或「新上市物件」，買到超值好屋的機會也會大增。

合庫金中崙總部全新大樓將招租。合庫金及合庫銀行自上週起，已陸續搬遷到中崙新總部，新總部大樓共三棟，其中C棟自本週起正式對外招租，全棟的月租金總底價逾1,110萬元，這也是繼重慶南路襄陽大樓之後，合庫金轄下不動產，再度大規模的全棟招租。

據了解，先前合庫金作業期間，已有位於台北101大樓的知名外商機構探詢相關出租事宜，不動產業者對此指出，合庫中崙總部大樓位處東區精華區，交通方便，且商辦價格沒有信義計畫區那麼貴，自然會對信義計畫區的商辦大樓產生比價效應，亦令圈內看好合庫新總部大樓的招租行情。

合庫中崙新總部大樓，總共分成A、B、C三棟樓，總建坪有32,000多坪，中崙總部大樓若總基地合計市政府所提供的300多坪地，一共占地4,600多坪，其中有2,000多坪為公園綠地，另外包括地下停車場，除自用外，也將對外開放使用。

據合庫內部規劃，除C棟將招租之外，A、B兩棟則全部自用，除信用卡部及資訊處外，總行所有的一級部室，都會遷移到中崙新總部大樓，以收「合署辦公」之效，未來中崙新總部大樓也將是合庫金控及合庫銀行的大本營。

中崙總部大樓C棟共有12層，總樓地板面積達5,551坪，合庫銀行內部已訂出底價，為昭公信，合庫主管表示，合庫特別委請戴德梁行及高原不動產，共同調查週邊出租行情來進行鑑價。

合庫主管指出，為了讓潛在租戶更有選擇彈性，合庫此次對於中崙總部大樓C棟的招租每一層都分別訂定底價，以讓潛在租戶能依自身需求分層選擇；據合庫的訂價，每層出租底價大約在每坪每月1,980元至2,100元間，概算下來全棟樓的月租金底價超過1,110萬元。

合庫主管對此說明，先前已有不少有興趣的潛在租戶來電詢問，其中不少表明僅想租其中的數層樓，整棟租下來的話「恐怕用不到這麼多空間」，所以才特別訂定每層底價，以讓租戶有更多的選擇空間。

　“租賃16條”，從商改租、入學、稅收、水電等多個方面對住房租賃進行了大力扶持。

　　日前，廣州公布《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，將出臺16條措施全力推進住房租賃市場發展（下稱“租賃16條”）。“租賃16條”亮點頗多，從商改租、入學、稅收、水電等多個方面對住房租賃進行了史無前例的大力扶持。對市民而言，無疑是“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權”這一條措施因涉及到學位問題而備受關注。它對學位房乃至整個房地産市場的影響，被多方多角度解讀，其中不乏“租房就可以讀名校”等充滿噱頭的説辭。 文/圖： 廣州日報全媒體記者王荔玨

　　穩定房地産市場長效機制

　　中地行市場分析人士指出，“租賃16條”的信息量龐大，不能用“租購同權”一言以蔽之。全面客觀地審視這16項措施，毫無疑問，政府旨在逐步建立穩定房地産市場的長效機制。

　　過去十多年以來，各種房地産政策在調控與放松中震蕩，都難以調和供需矛盾，這種矛盾在熱點城市如廣州尤其突出。“穩定房地産市場的長效機制”概念提出已久，“不動産登記”已經在推進之中，而長租機制能夠滿足居住需求，也是長效機制的一部分，這個時候推出也是情理之中。為了滿足租賃居住需求，廣州市政府已經著手興建公租房，降低公租房租賃門檻，在土地拍賣中加入“競自持面積及年限”的做法等。

　　同時，因為住房與戶籍制度結合緊密，其中牽涉到教育、醫療等市民待遇問題，要解綁並非易事，“租購同權”是一個好的嘗試。在教育資源充沛的前提下，租購同權便于社會人才流動，能夠解決戶籍制度帶來的教育制約。

　　多位樓市專家也表示，新政提出“租售同權”，出發點是好的，讓房子回歸居住屬性，賦予無房市民平等權利。“租售同權”是一個進步，長期會逐步實現。但短期內社會資源有限，“同權”難以實現，但若因此就説樓市會巨變、租賃馬上火起來、房價會跌，那就是太天真了。

　　“租購同權”利于吸引人才

　　中地行市場分析人士強調，“租購同權”絕不是“在廣州租房就可以入讀名校”這麼容易，畢竟，滿足“租房就近入讀”的條件不少。

　　首先，受惠人群並不如大家想的那麼廣。政策原文如此描述：“具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監護人在本市無自有産權住房，以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的”。簡單來説，並不是所有孩子都滿足條件，必須是有廣州市戶口的孩子，或者是人才綠卡持有者的子女，或者已能夠積分入讀的外來人員的子女。擁有戶籍或能夠積分入讀的家庭，一般是在廣州奮鬥多年。“人才綠卡持有人子女”這個提法，才是本次新政的亮點。聯係近期層出不窮的城市競爭力比較現象，我們有理由相信，這也是廣州市政府吸引人才流入的一項措施。高端人才流動，需要更便利的措施來滿足他們在工作以外的需求。廣州在興建人才公寓這一步上比周邊城市如順德要慢，但是“人才綠卡制度”提出較早，當時這個制度比較亮眼的是戶籍制度上有所放寬，而如果人才的安家需求能夠被滿足，對于廣州來説，是一個有力的武器。

　　其次，“在廣州無自有産權住房”，有戶籍而無住房，這樣的條件已經排除了很多人在外。滿足這個條件的人，一部分是在廣州長大的本地人，但多數可能是挂戶口在人才市場的外來人口。“全國人今後到廣州可租房子就近讀名校”，這種解讀可以休矣，戶口仍是很大的屏障。而已有住房的人，也不能享受“租購同權”的福利。很多外來家庭已經在天河、番禺、黃埔等區域購房，他們也不符合條件。

　　第三，“以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案”，這個條件最容易達到，但有房東不願意做登記備案的。

　　最後，符合條件的家庭，子女也不一定能夠入讀名校。原文表述為“由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀，具體細則由各區教育行政主管部門制定”。其實，外來人口子女入讀廣州學校並非新鮮事，天河、越秀等區早已有相關政策實施當中，但這種統籌下，他們入讀的學校多數是普通民辦學校。而本次新政，“租購同權”下如何安排，還要看各個區的細則出臺再説。

　　廣州鏈家研究院院長周峰也認為，廣州的名校入學指標“僧多粥少”，越秀等老城區的教育資源本來就緊張，所以一開始就全市統一實行“租購同權”的可能性不大，最有可能的做法是各區分開執行。再加上今年的入學指標已完成，所以真的實施也要到明年。但不管如何，“租購同權”給予了租戶子女就讀名校的機會。

學位房價值不減租金或漲

　　每次有任何政策，房價的漲跌都會被推上話題浪尖。“租房子就可以讀書，是不是學位房要降價了？”很多人提出這類疑問。對此，中地行分析人士認為，事實上，“租購同權”只是改變了遊戲規則，並沒有增加教育資源。稀缺的，既是學位房，更是優質學位。

　　對于擁有學位房的家庭來説無疑是一項利好。由于房價高于一般商品住宅，學位房的租售比不算高，在新政影響下，學位房租金有較大可能提高。就像辦公公寓、商業公寓不但出租物業空間，也出租來挂靠注冊公司，學位房今後也有可能物業空間連同學位一起出租，房東的收益將有較大的提升，而此類學位房的挂牌量可能會大幅減少，但學位房的價值不減。由于各區的細則尚未出臺，因此目前尚不能完全定論。需要關注的是，當下租賃市場回報率都比較低，投資客對于學位房租賃市場的熱情有限。

　　易居研究院副院長楊紅旭指出，“租購同權”從邏輯上分析，利空于優質學區房的房價上漲，同時又利好于房租上漲。投資者會綜合考慮房價與租金上漲兩個因素。結果卻可能是對于學區房熱，無明顯作用。

　　租賃市場迎來新“包租婆”

　　今年廣州出臺的“330新政”要求：全面禁止“商改住”、最小分割單元不小于300平方米；一手商服類項目銷售對象只能是法人單位，個人禁止購買，再次轉讓也只能賣給法人單位；新政實施前購買的商服類項目可轉讓給個人，但個人再次轉讓需取得不動産證滿2年。

　　如今的新政顯然帶有為“330新政”“補漏”的成分，雖然同樣要求改建後的租賃住房不得銷售，但業界認為最起碼是因“330新政”影響而處于銷售冰凍期的在售“商改住”項目，可通過改造成租賃住房的方式而“拯救”項目，開發商可從賣樓者“變身”成物業長期持有的“包租婆”。同時，“調整後用水、用電、用氣價格按照居民標準執行”，這也是一大利好，居住成本因此得以降低。

　　業界認為， 由于商業用房售價遠遠低于住宅，所以租金回報率會比較高。在這個政策刺激下，商業用房的價值相信會得到一定程度的改變。同時，“二房東”會隨之而發展壯大。

　　上海首批只租不售地塊11.5億元成交


　　隨著“租”這個字越來越得到重視，“只租不售”的土地模式也將更多的出現。7月24日，上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地正式成交。

　　此次成交的兩幅地塊，一幅位於浦東新區張江南區，土地面積約6.5萬平方米，可建建築面積約13萬平方米，由上海張江（集團）有限公司競得，成交價格為7.24億元，成交樓面單價為每平方米5569元。另一幅地塊位於嘉定區嘉定新城，土地面積約2.85萬平方米，可建建築面積7.13萬平方米，由上海嘉定新城發展有限公司競得，成交價格為4.24億元，成交樓面單價為每平方米5950元。兩幅土地採取“只租不售”模式，專案建成後將至少提供1897套租賃住房房源。

　　上海首次推出的這兩塊租賃住房用地所在的區域，在很多業內人士看來，地理位置堪稱優越，用意更加深遠。即使土地性質“只租不售”，開發商也依然視其為香餑餑。就在7月4日上海市規劃和國土資源局掛出這兩宗地塊時，許多大型開發商均表示出了拿地的熱情。不過，此次競得兩宗地塊的均為國有企業。有消息指出，雖然有超過30家房企提交了競買申請書，但兩塊地卻分別只有1家企業提交競買保證金。

　　成交樓面單價僅“四位數”，這與上海其他同地段的土地拍賣價格相比顯得有些“格格不入”。不過，地價低並不代表門檻低，實際上持有型租賃住房對開發商的運營能力和資金要求更高。

　　同策諮詢研究中心總監張宏偉認為，目前能夠接下租賃用地的房企並不多，更加考驗房企的開發、運營、資本運作等綜合能力。租賃物業要做到持續產生價值，一方面租賃本身能夠產生租金收益和相對應的增值收益，另一方面要通過運營提升物業市場價值，也就是價格，這些都是房企可能面臨的新問題。在張宏偉看來，企業融資和資本市場運作的能力則更為關鍵，特別是物業進入成熟階段後如要退出變現，就需要利用金融工具，比如REITS等各種證券化手段。此外，有分析人士表示，兩個項目的租金回報率至少都在6%以上。

　　其實，在近期發佈的“十三五”住房發展規劃中，上海已明確加大租賃住房用地的供應和加快租賃住房的建設，預計新增供應各類住房約170萬套，其中租賃住房約70萬套。易居房地產研究院近日發佈的最新報告顯示，2017年6月北上深及三亞等4個城市租金嚴重過高。根據房租收入比公式 ，計算出各城市房租收入比值。具體城市來看，北京（58%）、深圳（54%）、三亞（48%）、上海（48%）等4個城市房租收入比高於45%，屬於租金嚴重過高城市。

　　雖然“只租不售”用地在上海是首次推出，但在全國範圍內，北京、佛山等地已有先例。去年12月，萬科曾在北京海澱區拿過兩塊地，100%自持，期限70年。另外，今年6月萬科又以最高限價25.3億元奪得佛山南海桂城平洲一宗住宅用地，並自持這塊地上所有物業，70年不出售。

在進入樓市傳統淡季的7月份後，北京的二手房成交量也進一步下滑。

根據中原地產提供的資料顯示，截至7月23日，當月北京二手房住宅累計簽約5026套，環比跌幅27%，同比更是大跌69%。據悉，這一成交量也是2014年來的同期最低值。市場預計7月份北京二手房成交量恐不足8000套。

同時，北京二手房的整體價格也較4月份下跌近一成，部分學區的價格則超過了20%，已回檔至春節前後的水準。例如裕中小學的學區房（該小學直升北京市一類重點的三帆中學），在今年3月份時，周邊社區的成交單價曾達到15萬元/平方米，但在3個月後，同一社區同戶型的報價已跌至不足12萬元/平方米，該區域仲介門店的工作人員還告訴《證券日報》記者，“如果首付比例高，價格還能再談”。

據悉，價格下調比較明顯的房源，主要集中在換房客戶身上，為了置換改善型住房，在成交低迷的情況下，只能低價處理原有住房。同時，由於成交量同比暴跌近七成，目前的二手房成交週期明顯拉長。“目前不少二手房的掛牌價，還是政策調整前給出的，這種虛高的價格並不代表市場價，以千萬元級別的二手房為例，很多議價空間都在百萬元。”某大型仲介的門店經理稱。

值得注意的是，目前北京二手房市場的平均單套成交面積為98.7平方米，相比前幾個月份明顯增加，體現了當下市場成交結構中改善型需求為主的態勢。“這說明剛需開始全面進入觀望狀態。”有業內人士稱。

對此，中原地產首席分析師張大偉分析認為，北京等一、二線城市在3月份的調控後，資料逐漸開始反映出調控影響，網簽成交量持續走低，市場開始進入調整週期。買賣雙方在調控最初的3個月依然以博弈為主，而在進入樓市的傳統淡季後，成交量肯定會繼續走低，帶動成交價格下探，預計7月份—8月份北京二手房價格會繼續下調5%左右，回到2016年10月份的水準。

此外，不僅二手房市場出現大幅降溫，北京的新建住宅市場也持續低迷。7月份前3周，簽約的新建商品房住宅金額均低於30億元。


根據易居房地產研究院近日發佈的《7月份成交預報》顯示，7月份上半月，50城新建商品住宅成交面積環比減少2%，同比減少20%。從成交面積的同比跌幅來看，北京領跌全國達74%，並且從環比跌幅來看，北京也依然處於跌幅榜前5位（下滑36%），不論是環比資料還是同比資料都表明北京樓市有明顯降溫。另一方面，從2014年至今的資料來看，目前北京市的住宅成交面積是非春節月份的最低值，較上一輪樓市低迷期的2014年前三季度更甚。而導致現在北京樓市低迷的原因，既有限制高價盤預售證審批的因素，也有購房需求急劇萎縮的因素。

從全國來看，7月份上半月一二三線50個典型城市新建商品住宅成交面積同比跌幅分別為56%、12%和18%。三類城市均表現為同比下跌。

對此，易居研究院研究員賴勤表示，三類城市的住宅成交均表現為同比下跌，這體現了此前出臺的調控政策的有效性，政策效應的逐漸釋放將引導全國樓市步入平穩階段。同時，一線城市成交量下滑最為明顯，和一線城市的調控政策最為嚴厲不無關係。7月份上半月市場交易總體表現為穩中有跌，預計類似的市場邏輯將繼續延續。

2017年已過半，雖然信託業協會的二季度資料尚未出爐，但伴隨信託貸款規模高速增長，“通道遷徙”邏輯得到驗證。有業內人士預測，二季度末信託業管理資產規模有望突破23萬億，預計在23.26-23.57萬億。

央行近日發佈的資料顯示，社融規模“表外轉表內”趨勢明顯，而表外融資中，信託貸款顯著增長。6月份新增信託貸款2481億，同比增長207%。

在上半年信託產品市場中，房地產信託的發行、成立規模均有走高趨勢，工商企業信託規模穩步增長，基礎產業集合信託規模大幅收縮。

資料顯示，6月份房地產集合信託成立規模達333.49億元，同比增長76.27%。業內人士認為，房地產集合信託規模大幅增長，與其他融資管道收緊有關。

另據百瑞信託博士後科研工作站的研究顯示，2017年二季度集合信託產品發行數量同比小幅增長，信託產品平均預期收益率仍集中在6%-7%之間，不過有走高趨勢。

“上半年集合信託收益率比年初漲了千分之三左右，我覺得下半年至少還可以再漲千分之三。”一位元華北地區信託公司行銷總監稱。

二季度末信託規模或超23萬億

用益信託資料顯示，6月份集合信託產品成立規模1400.85億，同比小幅下降；不過，整個二季度集合信託產品成立規模達4166.61億元，同比上漲。

另據央行資料表明，6月份新增信託貸款2481億，同比暴增207%；上半年新增信託貸款1.31萬億，同比增長370%，新增社融中信託貸款占比11.7%，創4年來新高。

“前6月信託貸款規模持續強勁， 通道遷徙 邏輯完美驗證。”招商證券金融組鄭積沙、馬鯤鵬等人在近期的一份報告上指出，“基金子公司和券商資管的新增 委託貸款 由1月份的3136億持續萎縮，6月份為-33億，增量已連續3個月為負值，其上半年新增委託貸款規模同比腰斬，且社融比重收縮至5.40%，表外融資搬家趨勢持續。”

基於社會融資中信託貸款資料、集合資金信託等資料，華融信託研究員袁吉偉對信託業資產規模進行預測。預測結果顯示，二季度末信託業管理資產規模有望突破23萬億元，預計在23.26-23.57萬億，中值為23.42萬億，同比增長35.4%。

而招商證券金融組則預期，2017年二季度末信託資管規模有望達24萬億以上，同比增速進一步達到39%。

伴隨著規模穩步增長，信託收益率亦出現攀升。6月份集合信託平均收益率達6.72%，為2017年以來最高水準，環比上升0.16個百分點。

“用益的資料是平均值，裡面包含真假集合產品。現在集合信託產品收益已經漲了，今年初，一年期產品收益率高點在6.5%-7%，目前一年期產品收益率高點已達7%-7.3%。”前述華北地區信託公司行銷總監稱。

如“中融-融固21號信託貸款集合資金信託計畫”一年期產品預期收益率為6.6%-7.0%，“華澳信託·臻鑫84號”一年期產品預期收益率達7.2%-7.4%。

業內人士稱，上半年信託預期收益率回升，一是與資金面收緊有關，自去年四季度以來，央行貨幣投放更為審慎，資金面中樞明顯上行，無風險利率走高，帶動各類固收類理財產品收益率走高；二是監管升級，對於同業投資行為監管力度加大，以往來自銀行等機構資金有所下降，也倒逼信託收益率上升吸引投資者。

房地產集合信託回暖

信託整體規模穩步增長，房地產信託是一支不可忽視的力量。

今年2月份，一位信託公司副總經理曾對21世紀經濟報導表示，介紹過來的房地產業務有增多趨勢。“過去一些上市房企不太願意拿抵押物進行信託融資，但現在條件明顯比過去寬鬆，業務比以前好做一些。”

目前來看，房地產信託回暖趨勢得到資料驗證，且增幅較大。用益信託統計資料顯示，二季度房地產集合信託成立規模達993.8億元，而一季度為471.01億元，環比、同比增長超一倍。

業內人士認為，隨著房地產企業融資管道日益收緊，包括發債等主要融資管道受限較大，導致很多房地產企業融資需求回流信託。同時，雖然宏觀經濟有所回暖，實體企業經營績效改善，但信託公司能夠涉足的各類業務中，房地產具有風險把控程度高、收益率高的特點，這也吸引了很多信託公司加強了房地產信託的拓展力度。

目前來看，7月份依舊延續了上半年房地產信託的回暖趨勢。7月10日，華夏幸福公告擬與國通信託、平安信託、英大信託簽訂增資協議，分別融資20億元、30億元、6億元，總額度達56億元，三項融資均採用股債結合模式。

“房地產信託這種發展勢頭在下半年可持續性會下降。”袁吉偉認為。一是房地產調控深化，房地產行業下行趨勢將更加明顯，風險性逐步上升；二是信託公司房地產信託集中度上升，後續對於相關業務的風險管控要求更高，可能逐步有意識地強化房地產信託准入要求；三是監管部門也會密切關注房地產信託走向，不排除對過於激進化發展的信託公司給予更嚴格的視窗指導。

7月19日，富力地產（02777.HK ，下稱“富力” ）發佈公告稱，公司同意以約人民幣199.06億元收購大連萬達出售的76家城市酒店的權益及煙臺萬達（煙臺萬達文華酒店）的70%權益。據悉，77家城市酒店合計總建築面積約為328.6萬平方米及合共23202間客房。

富力地產董秘胡傑在招商證券電話會議上指出：每間酒店收購成本接近2.6億元，6100元/每平方米，比公司原本持有酒店成本還低（公司原本每間成本5.4億元，9100元/每平方米）。

但對“撿了便宜”的富力來說，除了要在2018年1月31日前付清近200億元支出，交割後，如何對77家酒店進行有效資源整合與運營也是管理層亟待考慮的現實。

酒店將分拆上市

富力突然介入這次交易讓人感到“意外”，卻又在情理之中。在外界看來，以持有酒店、寫字樓等投資物業組合獲得持續穩定的收益及現金流，降低業務單一性所帶來的經營風險，抵禦宏觀調控對房地產行業的衝擊，一直都是富力有別於其他地產企業的發展策略。

富力在2016年財報中透露，公司希望以適當的步伐擴大酒店、寫字樓項目等高端及最高資本值的投資組合。富力地產董事長李思廉也在上述簽約儀式上表示，通過合作，富力將進一步擴展旗下酒店業務，實現多元化的產業佈局。

2014-2017年第一季度，富力地產房地產出租業務收入分別為8.27億元、8.57億元、9.18億元、2.19億元。酒店服務業務收入分別為11.09億元、11.81億元、13.62億元、3.45億元。截至2017 年3月底，富力地產已落成的主要投資性物業包括酒店14 家、寫字樓及其他商業物業7家。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進告訴時代週報記者，富力這幾年持續推進土地專案的收購和獲取，總體上是一個穩健且持續成長的企業，但並購酒店產業相對來說比較陌生，但這或也和富力對於酒店產業看好的態勢有關。

評級機構標普指出，此次收購將令富力地產收入管道更多元化。有關收購作價對富力有利，該批酒店資產按淨資產值40%折讓售給富力，同時，富力地產或不需承擔酒店公司層面的高額債務，此外因大部分酒店已經建成，未來不會令富力地產承擔高昂的資本開支。

標普還認為，隨著富力地產將更多資源佈局到酒店業務，一定程度上體現出公司的戰略重心在過往的地產開發業務向其它方向轉變。這一轉變將影響在保證財務杠杆穩定的同時，開展土地開發業務的能力。

但胡傑在招商證券電話會議上明確表示，收購不是長時間談判，而是一個短時間偶然機會。“此次收購並非打亂公司之前的發展戰略，富力仍以住宅為主，商業為輔，適度多樣化。”

但胡傑在會上透露，下一步，公司有計劃在將來對酒店業務做分拆上市的運作。

平衡杠杆

不過，近200億元的大筆支出，需在2018年1月31日前付清。富力將如何平衡其資金杆杆？公告顯示，在簽立上述協議後2個工作日內，富力需向大連萬達支付可退回按金人民幣20億元。而大連萬達在收到按金後3個月內，須將77家城市酒店各自的權益轉讓給富力地產各控股公司。富力地產亦將在3個月期限的最後一日，支付第一期款項人民幣100億元，並在2018年1月31日或之前支付餘額人民幣99.06億元。

胡傑認為，2017年上半年富力完成近400億元收入，公司自有資金很充足，可以覆蓋收購，不會帶來現金壓力。

時代週報記者從財報中獲悉，受益于去年大筆發行公司債券，籌資活動獲取現金大幅增加，2016-2017年第一季度，富力擁有現金類資產分別高達人民幣459.69 億元（其中受限資金規模占比44.95%）、404.90億元。2014-2015年，這一數字分別為198億元、212億元。此外，富力地產共獲得商業銀行授信總額 1166.00 億元，尚未使用的授信額度為 828.79 億元。

與此同時，受益於報告期內商品房銷售大多採用分期付款形式且銷售合同約定的付款週期基本在 1-2 年以內，此外銷售現房以及當期銷售當期結轉收入的比例較高。富力地產2014-2016 年應收賬款實現快速增長， 年均複合增長 21.96%。截至 2016 年底，公司應收賬款為 71.75 億元，其中賬齡在 1 年以內的占比為 85.73%。不過，隨著該公司與房地產專案獲取及拿地相關的合作誠意金、 保證金及押金增多，截至 2016 年底，富力地產其他應收款為 132.68 億元，也較 2015年年底增長25.07%。

支出方面，截至2017年3月底，富力地產共有擬建項目 17 項，以住宅項目為主，同時伴有商業、寫字樓、公寓等其他類項目，按總投資金額看， 排名前5名擬建專案總投資合計280.97億元，截至2017年3月底已投資84.42億元，該5項擬建專案預計2017年4-12月擬投資額僅為32.03億元。

債務方面，聯合資信評估有限公司在今年6月底出具的一份跟蹤評級報告中指出，截至 2017 年 3 月底，富力地產現金短期債務比為1.75倍，現金類資產對短期債務的保護程度較高。整體看，公司短期償債能力較強。“雖然該公司長期償債能力一般，但考慮到公司現金流充裕，且擁有較大規模的土地儲備和在建專案，一定程度上提升了公司對全部債務的保障能力。綜合來看，公司整體償債能力強。”

截至2017年3月底，富力地產公司流動資產合計1834億元，流動負債合計826億元，照此計算，其營運資本達1008億元。通常，營運資本數額越大，財務狀況越穩定。

這也意味著，對於富力地產來說，覆蓋近200億元的大筆支出並非難事。標普也認為，交易支付計畫和融資安排都較為合理，將在一定程度上抵銷因較大的資本支出帶來的不利影響。

但正式交割後，酒店數量的急速增長，也將對該公司的資源整合與運營能力提出挑戰。對此，富力地產僅表示，根據協定大連萬達須承諾，其酒店管理公司將管理其中的54家城市酒店，管理費收費標準將不超過濟南萬達凱悅酒店管理方的收費標準，且管理合約將不超過19年。剩餘的酒店則由其他管理公司進行管理。

並購式擴張

類似萬達酒店資產包的收購，對於富力地產而言，並非首例。

近年來，土地成本的上漲，使得富力地產管理層不得不謹慎挑選土地儲備，同時加大收、並購的力度。一方面，收購方式獲取專案拿地成本相對較低，可使企業避開激烈的市場競爭；另一方面，部分收購獲取的專案，可以快速推出市場，加速企業資金回流。

2016年11月，李思廉在深圳接受媒體記者採訪時表示，富力地產一直在圖謀進入深圳市場，至少有三四個專案在談，有一些是中小開發商已經運作比較成熟的項目。另外在談的還包括舊城改造專案，占地面積達數十萬平方米。“深圳之外，未來還會通過在珠海並購一些公司來獲取土地。”李思廉透露。

時代週報記者獲悉，去年富力地產已通過收購的方式獲得深圳下李朗專案和白泥坑專案各65%的權益，其中下李朗項目權益建築面積5.3萬平方米，權益地價3.9億元，樓面價7300元/平方米，白泥坑項目權益建築面積19.5萬平方米，權益地價16.02億元，樓面價8200元/平方米。

今年7月5日，富力地產相繼收購恆基兆業在廣州越秀區和海珠區的兩處項目。另據市場消息，恆基兆業在瀋陽以及鞍山項目也已經被富力收購。富力也在公告中為接下來的收購做鋪墊：我們相信這只是雙方合作的開始，也期待未來有更多項目的合作。

嚴躍進告訴時代週報記者，在招拍掛市場上的拿地成本較高或者說資金審核較為嚴厲的情況下，通過並購也不失為一種較好的投資模式。

除了以收、並購的方式，實現公司規模迅速擴張，管理層還指出，進行重建或重置專案也是另一種收購土地儲備的方式，透過收購現成土地儲備加以重新規劃，借此增加可售總建築面積，這種方式多年來為我們帶來豐碩成果。

自1997年開始，富力地產便開始在廣州大舉獲取舊工廠改造項目。資料顯示，在1997年到2000年四年間，富力完成了將近10個舊廠改造項目。到2001年末，富力完成廣州舊廠改造總面積超過250萬平方米。

隨著一系列低成本高利潤的專案上市，富力積累了一大筆原始財富並得以向全國擴張。截至2017年6月底，富力地產實現合約銷售金額約為388.1億元，合約銷售總面積約294.37萬平方米。

時代週報記者從富力地產業績會上獲悉，今年該公司預備用200億元資金用來買地，並制訂下2017年人民幣730億元的銷售計畫。

再有兩隻創業板新股計劃上市，公屋物業管理服務承包商雅居投資，以及香港建築工程承建商WT集團，已向港交所遞交創業板上市申請。Ballas Capital及天泰金融分別為雅居投資及WT集團的獨家保薦人。

去年純利僅1330萬

雅居投資以在港提供公營房屋物業管理服務為主要業務，房委會是公司單一的最大客戶，佔其總收益接近100%。業務範圍包括屋邨租務、財務、小型維修保養及項目管理、保安及清潔等服務，公司現時為28個公共屋邨提供物業管理服務，去年更是本港第二大物業管理服務供應商；以收益計算，市佔率為7.9%。雅居投資除自營物業管理服務外，亦曾把清潔等服務外判，未來會考慮外判的可行性。

雅居投資所有收益均來自物業管理，截至去年底止，收益3.45億元，純利卻只有1330萬元，純利率3.9%；今年首4個月收益1.17億元，純利290萬元，純利率2.5%。

至於WT集團主要透過附屬公司維達提供專門工程及一般建築工程，包括地基及地盤平整、拆卸工程、現場土地勘測、上蓋結構等工程，過去的已確認收益為8960萬元，其中3520萬元來自13個竣工項目，5440萬元來自12個手頭項目。WT集團近期已完成5個項目，合約總額約1.66億元，今年確認其中的1550萬元，主要來自主動投標取得的私營項目，佔去年總收入92.2%，以及佔今年總收入87.9%。

另外，WT集團於今年6月引入思寶有限公司為上市前投資者，以1000萬元認購旗下全資子公司Vision Perfect全部股份，並將成為WT集團的股東之一。

奪結志街全幢唐樓 毗鄰集團重建項目

信置（00083）過去一年全方位吸納土地儲備，　先後掃入元朗西鐵錦上路站第1期住宅項目、市建局中環市區重建項目，以及上周奪得的馬鞍山白石住宅地等；創辦人黃廷方家族亦頻頻出手，本月共斥資1.35億元購入中環結志街36號全幢商住物業及金鐘力寶中心一個商廈單位，其中前者鄰近今年3月由信置奪得的市建局中環卑利街/嘉咸街發展計劃地盤A，市場人士相信有助為兩個項目的發展帶來協同效應。

市場料產生協同效應

土地註冊處資料顯示，結志街36號於本月3日以6500萬元易手，買家為新宜有限公司（SHEEN HONOUR LIMITED），該公司董事包括黃永光及黃永龍等，其中黃永光現為信置執行董事，黃永龍則為其胞弟。由於該公司申報地址為尖沙咀中心信置總部，不排除交易與上市公司有關。

上址是一幢於1967年落成的商住物業，地盤面積約940方呎，目前規劃為住宅（甲類）用途，大廈地下及閣樓為商舖，樓上5層為住宅；住宅每層1伙，各單位的實用面積由369至489方呎，全幢建築的總實用面積合共3310方呎；以成交價計算，呎價1.96萬元。

是次購入的物業，正正位於信置今年3月擊敗21個財團奪得的市建局中環卑利街/嘉咸街發展計劃的地盤A附近，後者預計會興建約116伙。

萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文認為， 上述兩個項目位置相近，「黐埋一齊實會有協同效應，情況就好似舊囍帖街發展咁」，惟現階段難猜測黃氏家族成員購入的目的及發展計劃，不排除改劃用途或重建的可能性。

7000萬買力寶寫字樓

黃氏兄弟亦於同月購入力寶中心1座37樓1室。據土地註冊處資料顯示，該單位建築面積約2300方呎，成交價為7000萬元，呎價約3.04萬元。

買家利德有限公司（NOBLE TARGET LIMITED）的董事為信置主席黃志祥的3名兒子黃永光（NG WIN KONG DARYL）、黃永龍（NG WIN LOONG DAVID）及黃永耀（NG WIN YEW ALEXANDER）。利德有限公司申報地址為中環華源大廈。

中原（工商舖）董事總經理潘志明指出，現時中區商廈升值潛力可觀，長線「價錢點都會扯上去」，不排除黃氏家族購入單位屬看好區內商廈前景，「食住呢浸升浪搭個順風車」。

黃氏家族成員並非首次以私人公司名義入市地產項目，早於2015年5月，家族成員便聯同信置斥資約27.39億元購入澳洲悉尼威斯汀酒店。此外，黃氏家族基金亦成功投得舊大澳警署，並將項目活化成大澳文物酒店。

旺角逸新今開價 葵涌豐寓下周發樓書

8月份多個新盤準備出籠，逾3,000伙全新項目有機會推售，其中兩個市區主打迷你戶的單幢盤將率先掀戰幔，旺角逸新將今日開價；葵涌豐寓已取得售樓紙，最快下周上樓書。

雖然新盤銷情有減慢的迹象，但發展商仍積極部署推盤，統計8月份有機會推售的新盤多達11個，涉及逾3,000伙。規模較大的包括會德豐地產啟德沐寧街項目，提供648伙，項目近日已開展軟銷工作，不過仍待批預售樓花，能否趕及在8月份推出仍有變數。

不過，下月有機會開賣的新盤，不少均屬於主打細單位的樓盤，當中包括鰂魚涌君豪峰、大圍薈蕎、屯門城．點、馬頭角津匯、旺角逸新及葵涌豐寓等等，其中逸新及豐寓，相信會是最快登場的新盤。

旺角逸新最細157呎

麗新發展（00488）旗下旺角基隆街新盤逸新，將會在今天公布首張價單，麗新發展高級副總裁潘銳民表示，由於示範單位工程尚未完成，料約兩周後才對外開放，按例首批單位將最少推出50伙。

資料顯示，項目主打細單位，提供138伙，實用面積由157至312平方呎，全屬開放式及1房單位。近期附近亦有一個新盤正在推售，位於大埔道的AVA 61，該盤成交呎價約2.06萬元，至今已出逾80伙，佔整個項目約6成，相信逸新會以此項目作為定價主要參考對象。

至於由南豐集團榮譽主席陳慧慧女兒張添珞及有關人士持有、由豐資源負責物業銷售的葵涌豐寓，亦剛取得預售樓花同意書，項目最快下周公布樓書及先向傳媒開放示範單位，意味最快亦要下月份才可賣樓。項目共136伙，同樣主打細單位，包括開放式至兩房戶，面積由222至398平方呎，開放式及1房已佔8成。

北角豪宅海璇矚目

另外，長實地產（01113）中環嘉咸街的項目將於今天命名，先進行軟銷，項目提供185伙，現時仍待批售樓紙。

至於新地（00016）兩豪宅盤北角海璇及馬鞍山雲海均已取得售樓紙，其中海璇較大機會在8月份推售，亦是下半年較矚目的豪宅項目。

日前將8伙減價推售的麗新馬頭角喜築，新售價於昨天生效，市場指售出5伙，其中29樓A室，折實價562.5萬元，面積316平方呎，呎價1.78萬元。

近年7宗落實 可供逾160萬呎寫字樓樓面

酒店業處低潮期，反觀寫字樓需求強勁，促使酒店項目紛轉作商廈發展，統計近年酒店改建商廈個案至少有7宗，將可帶來逾160萬平方呎樓面。分析指，核心區酒店改商廈勢增。

旅遊發展局數據顯示，去年訪港旅客總數按年再跌4.5%，今年首5個月旅客雖較去年同期增3.2%，過夜旅客亦錄5.7%微增長，但去年酒店平均房租則按年回落3.7%，可見酒店業處低潮期。

本年酒店申請 暫僅錄1宗

旅遊業前景未明朗，旅客消費模式轉變，財團對酒店發展未敢樂觀。綜合地政總署及城規會資料，近年酒店申請個案不斷減少，2014年及2015年分別錄4宗及2宗由工廈轉酒店個案，但去年及今年目前只有1宗已簽豁免個案。另外，城規會今年暫接獲1宗酒店申請，較去年的3宗再跌6成。

本港商廈近年吸引中資企業購入及承租，差估署資料顯示，甲廈售價今年首5個月已升8.5%，租金同升2.3%，當中中環美利道地每呎樓面逾5萬元批出，創全港新高，發展商對核心區商廈前景更看高一綫，不少財團有意將酒店轉商廈發展，尋求地皮升值及高租值回報。

其中，開業僅8年的銅鑼灣皇冠假日酒店，申請重建成樓高22層商廈，用作辦公室、商舖及食肆多樣用途，涉及樓面16.1萬平方呎；同區J PLUS酒店年初轉售，亦擬改裝為銀座式商廈。備受市場矚目還有逾40多年歷史的銅鑼灣怡東酒店，已獲批可建成商廈，總樓面68.4萬平方呎，由於地皮享維港海景，市場估值高達300億元。

專家：改裝成本低 升值更顯著

部分財團亦研究商廈轉型及增加商業樓面，提早作兩手準備，包括順豪集團（00253）年初購入的北角麗東軒酒店，計劃翻新持租，但表明數年後會改作混合式商廈發展。

另外，億京的荃灣楊屋道用地，西邊地盤放棄酒店方案，獲城規會同意轉商廈發展。若多個項目落實商廈計劃，估計可帶來逾160萬平方呎新樓面。

理想城市企業估值部主管張聖典認為，酒店業轉弱，租金回報下降，令資金回籠速度減慢，相反商廈能拆售，能部分收租，商用組合靈活及彈性，加上近年進駐本港設立總部據點的中資及外資企業增多，酒店改裝商廈成本亦不高，估計每呎成本約1,000元，轉商廈的升值效益更顯著。

他預計，本港二、三綫地段的中小型酒店未來仍有零散申請，但核心區商業樓面空置率續低，酒店需求則接近飽和，為提高地段價值，相信核心區酒店轉型商廈情況會明顯增多。

活躍於工廈劏場的樂風集團（LOFTER GROUP），上半年3項目套現約1.5億元，未來看好觀塘區發展，下半年再推兩項目。

樂風集團積極分間工廈細單位，再出售或租予初創企業，現時已於長沙灣、葵涌、荃灣、觀塘、新蒲崗等地區發展項目。

上半年推3項目 套現約1.5億

樂風集團創辦人及首席投資總監周佩賢指，今年上半年已推出約3個項目，已套現約1.5億元；其中新蒲崗LOFTER VIEW單位已全數售出，套現約5,000萬元。集團看好觀塘區發展，下半年將有兩個新項目位於觀塘，提供約60個單位，面積約200至500平方呎。

早前集團亦斥2.18億元購入觀塘大業街31號協發工商大廈一籃子物業，樓面面積約4.6萬平方呎。周氏指翻新後將作長綫收租投資用，亦計劃作集團工程後勤總部用，未來亦計劃斥資2億至3億元作收購物業之用。

昨日開幕儀式邀得藝人伍詠薇出席，她表示身邊有同事投資新式工廈，認為概念不俗，但坦言暫未有打算入市，她透露自己有於海外投資物業，若於本港投資仍需多學習。

利嘉閣地產總裁廖偉強指，下半年投資者仍會積極買入全層及全幢工廈，並透過翻新改造再拆售形式推出市場，帶動工廈交投上升，估計全年工廈成交宗數達約5,000宗，涉及金額合達近495億元。

國家不動產商協會 (NAR) 週一公布，美國 6 月成屋銷售較 5 月下降 1.8% 至年率 552 萬棟，為今年第二低數據。

接受 MarketWatch 調查的分析師平均預估，6 月成屋銷售為 558 萬棟。

供給仍為影響市場的最大因素，6 月成屋餘屋較去年同期下降 7.1%。根據目前銷售速度，6 月餘屋可供銷售 4.3 個月。

供需失衡持續推升房價，6 月成屋銷售中間價格為 263800 美元，較去年同期上升 6.5%，為連續第 64 個月年率上升。

房價上漲對初次購屋者構成壓力。6 月初次購屋者佔所有交易的 32%，6 月為 33%，大幅低於長期平均值 40%。