都更變大戶 精華路段加乘效果明顯

永春都更案遭最高行政法院判決台北市府敗訴，讓完工日期添變數，對照目前已完工入住的都更案，仍有億元交易傳出，可說是兩樣情。才交屋1年的「耕曦」，今年4月就傳出第2起億元交易案，台北市還有多處都更案件，在都更前約60~80萬元的單價行情，都更後，灰姑娘搖身變成億元大戶。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐認為，都更案能夠成為億元大戶，還是取決精華路段，加乘效果較明顯。有些精華地段的都更案，前身不是危樓、就是老舊公寓，行情不過60~80萬元，且基地面積夠大，才能在都更後創造不凡的身價，這也是建商最主要的潛在利益。

華固天鑄刷新高
去年7月才完工交屋的都更新案「耕曦」，位於台北市羅斯福路三段，周遭老舊公寓單價行情約在60~70萬元，今年4月「耕曦」傳出總價上億元的交易案，是25樓的頂樓戶，總價1.05億元，拆算單價122.7萬元。
張旭嵐則表示，「耕曦」自2013年預售屋交易以來，平均單價約132.5萬元，2013年4月25樓頂樓戶成交總價達1.12億元，拆算單價是154.2萬元。若比較今年的第2筆頂樓戶億元戶，新買家比之前的頂樓戶每坪便宜2成的行情當鄰居。
天母第一豪宅「華固天鑄」都更案，也屢傳名人入主，億元戶交易創新高。張旭嵐表示，「華固天鑄」前身是「天母聖道兒童之家都更案」，周邊華廈行情每坪50~60萬元。都市更新後改建成豪宅「華固天鑄」，身價不可同日而語，2016年11月，由外商公司斥資買下2戶，合併交易總價達6.49億元天的價，讓「華固天鑄」奠立天母豪宅地位。

適用新法造身價
目前最貴的都更宅是大安區的「元大柏悅」，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨說，「元大柏悅」是少見單價200萬元俱樂部成員，追溯「元大柏悅」前身，是331地震災戶；而信義區的「仁愛尚華」前身也是921受災的舊華廈，是自辦都更案件成功的案例。這2件震災危屋由於地段好，大樓重建翻新，創造上億元的行情。
永慶房屋敦化店店長高柏原表示也認為，這二個案子致勝關鍵地點好，在高點時都突破200萬行情，都更後建材更新，耐震度適用新法規，才能造就上億元身價。

雙北、高雄囊括前3名 桃園掉出前5名

第一太平戴維斯公司公布，2017年上半年全台3億元以上大型工業地產交易總金額達321.6億元，較去年同期衰退30.7%。

前3名佔總額過半
各縣市排名中，前3名分別是新北市83.9億元居冠，其次是台北市54.6億元、高雄市42.4億元，合計前3名縣市佔全台總金額56%。
新北市83.9億元，就佔了全台交易總額26%，其次是台北市的54.6億元，佔全台交易總額大約17%，第3名是高雄市42.4億元，佔全台交易總額13%。

將其對照去年同期排名，前3名依序是台北市以213.1億元居冠，其次是桃園市103.5億元，第3名則是新北市74億元。縱觀近2年，大型工業地產交易排名前3名均以雙北市為主。

比較發現，桃園市在2017年上半年交易金額僅約20億元，甚至被排除在前5名之外，與去年交易金額達103.5億元，排名居次，差異甚大。

第一太平戴維斯公司研究部協理丁玟甄對此解釋，主要是因為桃園市在今年上半年缺少3億元以上的大型交易，影響排名。

仍集中在北台灣
信義全球資產經理王維宏認為，雖然今年上半年桃園市缺少3億元以上的大型交易，若從實價登錄資料看來，桃園市的交易量仍然很熱絡，甚至多於新北市，特別是以廠房和工業地的交易案件為主。
丁玟甄也提到，大型工業地產交易仍然多集中在北台灣，主因是群聚效果佳，反觀中南部的群聚效應不及北台灣，就算交通便利，土地面積廣，終究是難以跟北台灣競爭。

簡直與世大運相媲美！新北市汐止區知名大社區「水蓮山莊」本月舉辦運動會，上周六開幕請來森巴鼓開場遊行，規劃連4周的周六、日賽事，共逾100名選手參加。參與的住戶笑稱，「買不到世大運門票的，可來社區看比賽。」

百名選手參賽
佔地逾2萬坪的汐止區「水蓮山莊」屋齡18年，共有逾2000戶住戶，為善用2400坪中庭及多功能生活館，今年第8次舉辦社區運動月，除了住戶，也邀請附近球類社團參與，共100多名選手，此次開幕更找來森巴鼓團隊，與社區委員一同在社區遊行。

「水蓮山莊」聯誼執委翁春娟表示，森巴鼓讓場面很熱鬧，原本害羞在旁觀看的住戶都忍不住加入遊行。她提及社區最大特色就是多功能生活館，有多項運動設施，藉此活動除帶動運動風氣，也能讓住戶更熟悉環境，並互相認識，凝聚向心力。

「買不到世大運門票的，也可以來看我們比賽！」居住14年的桌球社社長鄒淑文相當稱許該活動。搬來2年的住戶黃鈺琪認為，可以多認識住戶。

東京都物管機構營推中心協理魏雅蘭認為，社區營造很重要，當住戶凝聚力好，對公共議題決策易有共識，較有效率。

桃園市長鄭文燦2017年8月7日前往蘆竹區原五福游泳池，出席「桃園市蘆竹國民運動中心興建工程動土典禮」時表示，蘆竹國民運動中心是桃園升格後，「5+2國民運動中心計畫」五大國民運動中心興建工程中，第四個動工的國民運動中心，預計2019年6月完工啟用，打造地區性的大型綜合運動場館，提供市民朋友更優質、更年輕化的運動休閒空間，也提升全市運動風氣。

鄭文燦指出，蘆竹國民運動中心位於蘆竹區五福路與仁愛路一段路口，總預算金額約4億6,000萬元，基地面積約4,300平方公尺，總樓地板面積約1萬2,900平方公尺，為地下2層、地上4層的綜合性運動場館，包括室內泳池、綜合球場、韻律教室、健身房、抱石練習場、幼兒體適能空間、桌球場、室外箭靶練習場、棒壘球練習場、及特色壁球場和直排輪練習場等。蘆竹國民運動中心功能多元，各項設施都相當有特色，外觀採用「堆積木」的概念設計，每一面的採光都相當良好，相信可以成為桃園公共建設的代表作之一。

鄭文燦也指出，蘆竹國民運動中心在升格前，原選址在北區兒童之家，升格後，為了兼顧老樹保護及古蹟保存，決定改設在交通四通八達、停車方便的五福游泳池，而北區兒童之家也正進行古蹟修復，將轉型成立「南崁兒童藝術村」，達成雙贏。在蘆竹區其他建設方面，忠孝西橋即將完工，機場捷運A10山鼻站周邊區段徵收工程，也已正式發包，邁向全新的「山腳新市鎮」，再加上未來捷運綠線經過，蘆竹新時代就要來臨。

素有「名人巷」美稱的市政北二路七期豪宅，向來是台中頂級客群聚落，看好中部政商名流群聚於此，知名品牌如「Ferrari法拉利」、「q-tie髮廊」、「火氣大餐廳」陸續搶進，現在就連國寶級麵包店「吳寶春麥方店」也將在8月下旬進駐「T&R廣場」，未來國際精品名店「三宅一生」也將落腳此區。

位在市政北二路的七期豪宅聚落，向來是台中富豪圈群聚地，包括台中市長胡志強、知名藝人胡瓜、前總統陳水扁親家等都居住在此，形成中部最知名的「名人巷」。國際知名品牌看準名人群聚和富豪聚落效應，紛紛選擇搶進七期豪宅插旗，國際頂尖車商「Maserati 瑪莎拉蒂」及4月份開幕的「Ferrari法拉利」也都在市政北二路沿線落腳。

台中知名的「Qtie髮廊」、地中海餐廳「火氣大」也選擇在「名人巷」鄰近開業；未來還有「三宅一生」也選在「精銳音悅廳」開店，市場還傳出，「Tesla特斯拉」和米其林星級餐飲也都有意在「名人巷」附近展店。位在市政北二路、惠中五街的「T&R廣場」佔地525坪，建坪約1100坪，便吸引國寶級麵包師傅的吳寶春回鄉開店，「吳寶春麥方店」預計8月中下旬開幕，這也是吳寶春進軍台中的第1站。

業者透露，由於「名人巷」知名度高，鄰近的「T&R廣場」富豪集客力強，可望成為七期新名流聚落，除「吳寶春麥方店」外，高級餐廳、酒吧及國際知名文創產業也都將在此展店，讓「T&R廣場」變成台中的「華山藝文特區」，化身下一個國際文創基地。

周圍的精品業、高級餐廳與名車品牌匯集，也讓七期自住型富豪群聚效應發酵，也為建商推案增添信心。近期市政北二路上指標豪宅「銳豐悅觀」，找來美日名師聯手打造，由美國貝爾高林設計現代外觀，日本大師橋本夕紀夫規劃公共空間，規劃100至122坪，每坪開價50至60萬元。

吸引「三宅一生」進駐的「精銳音悅廳」是精銳建設挾著20年豪宅經驗打造，規畫78、130坪，每坪開價56至58萬元，邀請設計半島酒店聞名的BBGM設計團隊規劃公設，全棟以音樂為概念，為豪宅「量身訂製」規劃打造，呼應國家歌劇院的藝文氣氛，吸引熱愛藝文的頂級客青睞。

買賣房屋有一種情況很難解決，就是一個物件卻掛兩個以上的車位，如果接手買方也需要多車位那就皆大歡喜，但是買方若只需要一個車位可就是一大難題，原因在於多數社區屬法定停車位，買賣只能限定同社區住戶，所以要賣車位顯得格外困難，對於需要出脫法定停車位的人，永慶房屋府中捷運直營店店經理張博超建議，先把條件好的賣掉比較有利。

目前社區大樓的停車位類型屬於法定停車位，這種停車位雖然能列入權狀，但是不能視同獨立物件，也就沒有獨立權狀，買賣時必須跟著房屋一起買賣，而且只能限定同社區住戶，所以有些物件當初第一手屋主購屋時多買了車位，賣屋時買方若不需要這麼多車位將成問題，加上車位雖然不能獨立買賣卻還是要計價，既然用不到多個車位買方自然不願意多花錢買車位，成為買方有意願卻不想多買車位，而賣方急著賣卻又無法處理多餘車位的困擾。

永慶房屋府中捷運直營店店經理張博超表示，可以把條件較好的車位單獨出售，因車位多數只限定社區住戶間買賣，相較之下條件較好的大車位，或是坡道平面地下樓層較高的車位都可作為出售考量。有些停車場則是機械與坡道平面混合，可以單獨出售坡道平面車位，這樣比較容易吸引其他住戶購買。以兩房到三房的主力物件來看，還是配置一個車位最合適，未來想要把房子賣了也比較好脫手。

春季到夏天是淡水賞屋旺季，而根據第一線交易狀況，淡水仲介指出，淡水今年不少屋主願意降價，因此促成了交易，否則前2年實在太難做了。根據統計，今年前7月淡水區的買賣移轉棟數較2016年同期增加了59.1％，以淡水紅樹林捷運站周遭來說，一般住宅大樓平均房價2字頭、3字頭皆有。

全國不動產企研室主任張瀞勻分析，若依據官方的買賣移轉棟數來看，淡水今年前7月買賣移轉棟數為4263棟，較2016年同期的2678棟，明顯增加了59.1％。她認為，除了是近2年交屋湧現，加上房地合一迫使投資客退場，住宅議價率提升至5至10％之外，許多屋主的確也願意降價了。

永慶不動產捷運紅樹林加盟店專案曾炳鈞表示，這2、3年大環境不好，淡水也是如此，但今年淡水比去年好做，因賣方降價丶買方有感，加上淡海輕軌預計明年完工，所以淡水房市「價跌量增」。

不過，高總價產品，不少屋主還是不願降價。他分析，紅樹林區段比較特殊，中正東路二段高樓正河景，單坪5字頭也仍有市場行情；而離捷運站步行約10分鐘，均價2字頭丶3字頭都有，但鄉林及大隱等建商推的案子，因品牌加持等因素，出價若沒4字頭，也少賣方願意割愛。

為讓房市加速趕底，不少新案祭出讓利價，部分新案價格更便宜到出清價，其中桃園龜山區「海德公園」廣告戶祭出每坪21.8萬元，較周邊行情下殺逾35%。北市奇岩重劃區旁「奇岩可居」低樓層更出現4字頭，與重劃區內新案最高價差近五成，讓全案迅速完銷。

「海德公園」為桃園當地建商豐郡建設推出，住展雜誌企研室經理何世昌表示，近期因寶佳機構在區域推出「協和品學」、「長庚特區」，每坪推案價22萬至23萬元低價，兩案戶數合計近300戶，地方建商為求突圍，加上建案銷售進入尾聲，採取出清價策略，釋出每坪21.8萬元廣告戶，讓周邊新案全面繃緊神經。

「海德公園」銷售人員表示，為加速完銷，以出清價每坪21.8萬元，相較周邊不少建案還力守3字頭，該案算是區域價格最便宜。消息一出，原先有五戶的廣告戶已賣掉三戶，目前僅剩兩戶大坪數產品。

台北市先前開出5字頭讓利的北投奇岩重劃區，在重劃區周邊又有新案「奇岩可居」祭出每坪成交均價50萬元初頭，低樓層更以4字頭入手，較奇岩重劃區內平均每坪成交價60萬至75萬元，出現最高價差近五成情況。

另外，大覲設推出「The One」位於石牌市中心，每坪成交均價僅60萬元初頭，低樓層更有5字頭，相較周邊建案每坪行情七、八十萬元，降幅二成以上。

近期不少建案出現出清價搶市。房產專家表示，這波房市反轉，手中有龐大餘屋的大型建商帶頭下殺，希望快速回收資金；但以目前市況，近三年住宅使用執照每年逾9萬戶，且去年房市剛進入大量交屋期，建商勢必加大讓利幅度，才有望吸引買方。

住展雜誌企研室經理何世昌指出，這波房市從2014年開始反轉，但因市場低利率，市場呈現緩慢盤跌情況。觀察內政部數據，近三年來，代表新增供給指標的全台使用執照核發量每年仍超過9萬戶、逼近10萬大關，加上桃園、淡海新市鎮等多個重劃區剛進入龐大交屋階段，接下來市場餘屋賣壓將會愈來愈重。

房產專家指出，目前房市讓利情況只能算從「點」擴大成「線」，還沒擴大成「面」。

北京萬通集團主席馮侖日前來台暢談推出「萬通台北2011」的心路歷程，特別提及這7年是一個探索，他更指出，這個案子很成功，因為「八卦，我們不掛」，我們「看別人看不見的地方」。不過，一名曾經住過「萬通台北2011」的台灣住戶，卻在住過淡水小坪頂後，深刻體悟「8家建商都栽在這」的原因。

自營商Jimmy，因為工作時間彈性，也不缺錢，因此除了台北市區的住家之外，還想找一個環境優美的地方度假，他在春天看屋時決定短租，因為窗外即可看見淡水河夕陽，區域空氣品質也不錯，下山就能到北投逛逛。

不過，一切都在9月之後變了調，尤其季節交替時上山的道路經常起霧，開車有點危險，更嚴重的是，他沒預期小坪頂的冬天，風大得像颱風，Jimmy形容，冬天的風是用灌的進入窗內，即便是氣密窗仍會有刺耳的風聲，因此根本沒辦法到陽台享受美景。

Jimmy分享，「只有春夏能住的淡水小坪頂，難怪會有那麼多建商栽在這裡。」他說，一般自住的人根本不可能住這兒，而度假產品，只能春、夏季節來了。而Jimmy打了1年租約，僅住了春夏就解約，他也透露，平日停車社區車很少，但的確有陸客入住身影，只是不多。對於萬通老闆自稱這個案子很成功，曾經是台商的Jimmy分享，面對中國政府有計畫性的緊縮開發商資金，即便是「萬字頭」的大型開發商，都要很小心財務狀況。

　　8月2日晚間，連續在重慶、北京各處拿地的金科地産再次傳來捷報，貴州省貴陽市一熱點區域地塊被金科地産收入囊中，這也是金科地産首入貴陽市場，與此同時，金科還在貴州省遵義市奪下105畝優質地塊，接連圈地的金科，正在逐步踐行跨越式大發展的集團戰略。



　　20年奠定戰略式發展，金科劍指2000億

　　盡管樓市調控愈加嚴格，但千億房企的競爭依然暗潮洶涌，房企都在努力爭奪市場高地。

　　而金科，為戰略大擴張正卯足了勁。

　　謀而後定，行且堅毅。據了解，金科戰略方向是大力發展以重慶為核心的成渝城市群、以鄭州為核心的中原城市群和以武漢為核心的長江中遊城市群；重點發展以上海為核心的長三角城市群、以廣深為核心的粵港澳大灣區城市群和以北京為核心的京津冀城市群；以及山東半島城市群、北部灣城市群等。重點布局北京、重慶成都、蘇州、南京、合肥、鄭州、武漢、天津等主要一二線城市。目前金科已進駐49座城市，而在2017年初，金科股份總資産規模也已突破1000億元大關。

　　另一方面，金科在“地産+服務”方面未來將會投入更多的精力。一是通過聚焦用戶需求，加快産品迭代。二是適當調整業務布局和産品結構，為升級轉型提供基礎保障，也為全國120萬家庭帶來更美好的智能社區生活。

　　布局全國，謀戰略棋局。人、財、物三箭齊發，金科20年來無不所向披靡。2017年，金科股份的戰略規劃中也寫明，公司將在2017年至2020年期間，計劃各年度力爭實現簽約銷售金額分別約500億元、800億元、1100億元、1500億元，並力爭向2020年衝擊2000億元目標奮鬥。這也意味著到2019年，金科即將跨入“千億俱樂部”。

　　對應企業改革、擴大企業銷售規模，並擴大拿地動作的目標，金科給出的路徑之一是：合作並購。因此，從2016年至2017年上半年，金科通過招拍挂和收購並雙管齊下，斬獲多幅優質地塊。

　　2016年

　　1月27日，金科以8.796億元競得河南鄭州高新區瓦屋李192.55畝城中村改造地塊，此舉標志著金科正式布局鄭州。

　　2月25日，金科地産猴年首秀，耗資3.46億拿下重慶兩江新區水土組團E標準分區一宗地，開啟猴年拿地序幕。

　　5月，金科聯合跨省，連下安徽合肥雙峰開發區半島1號項目，與四川成都兩宗二類住宅用地兩大地塊。

　　8月29日，金科摘得山東濟南章丘聖井片區兩處地塊，耗資1.05億元，總佔地面積近10萬平方米的兩處地塊，作為規劃高端産品的地塊而言十分優越。

　　11月25日，金科首站廣西，斥資24.63億元，一日連斬南寧65.4畝、67.2畝，柳州135.1畝。同月30日，金科連中三元，用44.33億元成功獲取安徽合肥包河區145.8畝（26.73億元），廬陽區32畝（5.37億元），瑤海區10畝（12.23億元）三塊優質宗地。金科拿地速度，震驚業界。

　　12月8日，金科首入天津，一天連斬團泊西區70.4畝，地價3.43億元1地塊；團泊西區243畝地價10.18億元2地塊；12月14日，金科獲重慶兩江新區蔡家組團地價5.9億元、265.86畝，開州東部新區地價3.4億元、73.9畝兩塊優質地塊；12月6日，金科收購海 爾地産三項目，獲取山東瀾山公館、青島羅蘭公館、泰安桃花源總面積57.16萬平方米，總地價23.51億元三大項目；12月27日，金科獲重慶兩江新區蔡家組團M分區總面積為283畝，總地價5.82億元優質地塊。

　　2017年

　　1月24日，金科首次進入中部腹地武漢，斬獲武昌核心區域100萬方優質地塊，這標志著金科在中西部區域的進一步深耕。

　　同時，金科繼續擴展重慶，先是在3月30日，金科再獲重慶兩江新區蔡家組團2大優質地塊。進入二季度，金科再獲2大地塊，為金科在重慶的進一步發展奠定基礎。

　　此外，金科繼續加大了西南地區的布局。2月8日，金科獲雲南昆明官渡區滇池附近133畝優質地塊，4月11日，金科再次獲取廣西省柳州市總地價3.58億的優質地塊。

　　隨後，金科轉戰長三角，4月25日，金科無錫新添一子，完成無錫蠡湖一號393畝項目並購。4月26日，金科再入蘇州，獲取江蘇蘇州常熟83.76畝、55.16畝優質地塊，總地價8.89億。6月20日，金科首入浙江，獲取嘉興市嘉善縣2個優質地塊。7月12日，金科正式進駐南京主城區，以8.1億獲得棲霞區燕子磯街道薛家村地塊，正式拉開金科進駐金陵主城序幕。

　　僅隔2天後的7月14日，金科又以7.89億斬獲88畝優質地塊，開啟浙江戰略布局。

　　短短兩周後，金科拿地模式繼續追擊，接連于年7月27日和28日，在重慶開州獲69.52畝，價值2.07億的優質地塊，在重慶巴南獲134畝，價值7.2億優質地塊。

　　3天後，8月1日，金科北京再獲73畝、130畝二優質地塊，金額19.9億。

　　今年6月拿地面積排行第7 土儲布局助力跨越式大發展



　　根據同策咨詢機構最新數據顯示，金科股份在6月房地産拿地面積排行榜上排名第7，單月拿地面積達到133.76 萬方。金科跨越式大發展的決心可見一斑。

　　未來，金科在區域布局上加快以聚焦城市群為導向的全國性布局；在發展模式上，以開放的心態，向“內生式增長與外延式增長並重”的發展方式轉變；在經營導向上，圍繞低成本高周轉提升運營能力；機制保障上，以高激勵為引擎打造高水平、高戰鬥力、高責任心的專業團隊；資金保障上，則從對外創新融資模式，對內加強資金管理方面努力。

　　在此基礎上，金科還將採取更開放、更多元的合作模式實現規模的快速提升，並使合作拓展機制常態化，積極助力2000億目標的跨越式大發展！

“來自香港、中國內地和其他經濟體的買家蜂擁而至，並且很可能將繼續在泰國國內需求增長乏力的背景下提振泰國樓市”，總部位于曼谷的尚思瑞(Sansiri)的總裁Srettha Thavisin表示。《金融時報》7月24日報道稱，泰國開發商介紹，亞洲各國的富人近來踴躍購買泰國公寓，這個跡象表明外國資金正在給東南亞地區低迷的房地産市場帶來起色。

　　報道稱，這番言論突顯了跨境房地産銷售在亞洲的重要性。尚思瑞希望今年將其對外國買家的住宅銷售增加75%，同時，自去年在新加坡落地拓展業務後，繼而在中國內地開設三個新辦事處，在香港也開設一個辦事處。

　　“面向外國人銷售是一塊大業務，”Srettha在解釋該公司為什麼在中國內地增設辦事處，並且首次在香港開設辦事處時表示，“如果我們不照顧他們，那麼口碑將毀了我們。”

　　Srettha表示，如果在曼谷熱門的素坤逸區(Sukhumvit)和其他地方的新開發項目銷售情況像預期那麼好，尚思瑞對外國買家的銷售額有望從去年的1.7億美元增長至今年的近3億美元。Srettha稱，去年大約37%的境外需求來自香港，31%來自中國內地，新加坡、臺灣和日本的買家也不少。Srettha表示，要不是泰國規定了每棟公寓外國人持有的百分比上限，該公司對境外買家的銷售額還有提高空間。

　　“中國買家對售價約15萬美元的公寓情有獨鐘”

　　據Srettha介紹，中國買家對售價約15萬美元的公寓情有獨鐘，認為這類房産觸及一個“甜蜜點”：價格適中、租金回報率較好、位于一個有吸引力的國家。“價格承受能力是關鍵，”Srettha表示，“在香港和中國內地人士看來，這只是一筆小錢。”

　　報道稱，對于泰國來説，境外買家——特別是來自香港和中國內地的買家——為國內需求低迷的東南亞房地産市場帶來受歡迎的緩解。一項國際房地産咨詢公司的研究指出，去年新加坡和馬來西亞的住宅市場“疲弱”，而曾經的明星市場印尼和泰國也出現了放緩。

中國人民銀行近日發佈《上海市金融運行報告（2017）》，報告總結2016年上海房地產走勢：住房價格環比指數波動較大，整體呈現M型。

報告指出，2016年一季度，新建商品住宅價格和二手住宅價格環比漲幅逐月擴大。二季度，“滬九條”後環比漲幅逐月回落。三季度，隨著住房成交量放大，環比漲幅再度攀升，其中8月份新建商品住宅環比價格上漲5.2%，創歷年新高。隨著“滬六條”出臺，房價漲幅明顯回落，10月份新建商品住宅價格和二手住宅價格環比漲幅分別回落至0.5%和0.3%，11、12 月份環比漲幅由漲轉跌，價過快上漲勢頭得到遏制

個人住房貸款較快增長。2016年末，上海市中外資商業銀行房地產貸款餘額超過1.7萬億，同比增長19.4%，低於同期全國增速7.6 個百分點。其中，個人住房貸款餘額為11487 億元，同比增長41%，增速比上年同期提高18個百分點。

報告認為，考慮到目前市場需求已相對透支，加上政府堅持房地產調控政策方向不變，預計樓市將趨於平穩，個人住房貸款增量也將有所下降。

文章導讀： 為爭奪人才，幾個月來， 長沙、成都、武漢等眾多主流二線城市紛紛拋出“送房子”“送戶口”“送錢”等措施。795萬大學畢業生將去哪兒？是選擇表情“高冷”的一線城市，還是選擇敞開大門笑臉相迎的主流二線城市？

視覺中國

每年6月至7月，是畢業季也是就業季。今年有795萬大學生步入社會，創歷史新高。

為爭奪人才，幾個月來， 長沙、成都、武漢等眾多主流二線城市紛紛拋出“送房子”“送戶口”“送錢”等措施。795萬大學畢業生將去哪兒？是選擇表情“高冷”的一線城市，還是選擇敞開大門笑臉相迎的主流二線城市？

畢業生一線城市紮根難

今年從北京航空航太大學畢業的碩士研究生小李，經過近半年的努力，終於被北京的一所高校接收，成為新北京人。

小李感慨說，“找到一份帶戶口的工作很不容易。從投遞簡歷、獲得面試、政審到錄用，這個過程很煎熬。”

一線城市紮根不易，為什麼還有那麼多人願意“漂”在這裡？原因有很多，薪酬的吸引力是重要原因之一。智聯招聘7月份公佈的報告顯示，2017年夏季求職期，全國37個主要城市中，北京的平均招聘月薪居於第一位，為9791 元，第二至第五名依次為上海(9337 元)、深圳(8866元)、杭州(7933 元)和廣州(7754 元)。一線城市的薪酬吸引力由此可見一斑。

“這從一個側面解釋了為什麼北京能吸引和聚集這麼多的人口。”國家行政學院教授許耀桐向《中國經濟週刊》記者分析，“人往高處走,水往低處流”。無論是從國內畢業的高端人才或是從海外歸來的人才，首選依然是北上廣深這些一線城市。

但是，近年來，一線城市落戶政策逐漸收緊，北京更甚。

早在2014年，北京市人力社保局相關負責人就表示，當年進京指標不會突破1萬人，以後會呈逐步趨緊態勢。2015年北京市對高校應屆畢業生的引進指標不超過9000人，“2016年只減不增”。

記者注意到，以往北京引進外地生源畢業生一直以“總量控制”為原則，今年則提出了“總量封頂”。儘管2017年進京名額尚未公佈，但在“總量封頂”的背景下，預計今年外地生源進京落戶指標難超9000人。

不只是北京，上海也在嚴控人口。資料顯示，自2015年起，上海的流入人口持續轉負。

隨著一線城市接二連三出臺了更為嚴厲的樓市限購、收緊戶口等政策，逃離一線城市的呼聲再次響起。那些逃離的人都去了哪裡？

獵聘大資料顯示，北京人才外流目標城市排名第二至第五的城市分別是深圳、杭州、天津、廣州，這些地方吸納的從北京外流人才分別為8.95%、6.25%、5.50%、4.26%。

資料表明，北京大學畢業生外流目標城市熱度較高的是其他一線城市或者發展潛力較大、宜居的主流二線城市，如成都、武漢、西安等。

國家發改委社會發展研究所所長楊宜勇告訴《中國經濟週刊》記者，“雖然有北上廣深的大學生願意去主流二線城市發展，但這並不意味著一線城市的產業集聚作用已經發揮到了盡頭，很大程度上是因為一線城市嚴苛的落戶政策和較高的生活成本。倘若政策有所放鬆，人才資源仍有可能回流到一線城市。”

主流二線城市搶人，戶口是法寶

“我反復考慮，還是決定回長沙了。”985高校畢業的湖南籍大學生小趙給記者留言，她在北京實習的這幾個月期間，也面試了幾份工作，但最終還是選擇回二線城市。

沒有人才就沒有未來，許多城市主動伸出了橄欖枝，各種“留住人才”的政策紛紛亮相，讓不少畢業生心動。

將成都、杭州、南京、武漢、天津、西安、重慶、青島、瀋陽、長沙、大連、廈門、無錫、福州、濟南等15個主流二線城市發佈的吸引高校畢業生的優惠政策進行梳理，發現除了瀋陽沒有出臺相關政策外，其他14個城市均開出了誘人的條件，戶口、房子和現金補貼，都是重頭戲。

“城市發展在於人，城市活力也在於人，人口淨流入對城市的好處不僅僅是財政收入、養老金繳納，更是一個城市未來的希望。”許耀桐說。

應該說，高校畢業生最受關注的還是戶口。於是，給高校畢業生落戶開“綠燈”，成為主流二線城市“搶人”必開的籌碼。

梳理發現，在已經出臺人才政策的14個城市中，有10個城市提到了落戶制度，其中有7個城市明確提出了高校畢業生或者大學畢業生落戶細則，“放開限制”“降低條件”等類似描述在政策檔中頻繁出現。

南京提出高校畢業生可直接申請落戶；武漢規定畢業3年內無需買房即可申請落戶；西安放開了普通大中專院校畢業生落戶限制；成都則實行全日制大學本科及以上畢業生憑畢業證落戶制度；長沙推行“先落戶後就業”，全日制本科及以上學歷即可辦理落戶手續……

另一類落戶政策的側重點在於推動戶籍制度改革。比如，大連推行積分落戶新政策和審批入戶新政策；蘇州的落戶方式則包含（房產落戶、積分落戶、人才落戶）三種方式；杭州的落戶方式相對較為嚴格，限定了35周歲以下人員申請進杭落戶的，應同時符合“在杭州居住一年及以上並連續繳納一年及以上的社會保險（不含補繳）的條件。

這些地方放“大招”——給房、給錢

住房永遠是剛步入社會大學生的痛！正因如此，不少城市在推出留人舉措時，大打“以房留人”牌，不僅對外地戶籍大學生不限購住房，而且還給予一定的購房補貼。

武漢吸引畢業生就業的舉措比較勁爆。武漢市政府宣佈將建設3605套大學生人才公寓，面向畢業3年內留在武漢創業就業的無房大學生，最長租期可達3年。

南京的人才安居政策規定，取得全日制大學本科及以上學歷並獲得相應學位的國內外高校畢業生，畢業兩年內在南京就業且簽訂一年及以上期限勞動合同，或在南京自主創業，繳納企業職工社會保險後，可申請30平方米左右的公租房或600至1000元的租賃補貼。

寧波對高校畢業生、創客、基礎人才的購房補貼從1%提至2%，最高8萬元；新型領軍和拔尖人才，以前給予50萬至150萬元安家補貼，新政實施後最高可補300萬元。

長沙對到當地工作的博士、碩士、本科等全日制高校畢業生，兩年內分別發放每年1.5萬元、1萬元、0.6萬元租房和生活補貼，博士、碩士畢業生在長沙工作並首次購房的，分別給予6萬元、3萬元購房補貼。

除了住房優惠措施，各地為了引進人才也是 “痛下血本”——給錢。

廈門對引進的一流頂尖團隊給予1000萬元至1億元資助；成都對諾貝爾獎獲得者等國際頂尖人才（團隊）最高1億元的綜合補助，兩院院士、國家“千人計畫”“萬人計畫”專家最高300萬的資金資助；長沙提出未來5年將投入百億以上資金，吸引儲備100萬人才；新引進到杭州工作的應屆全日制碩士研究生以上學歷的人員和歸國留學人員，將有機會獲得一次性發放的生活補貼2萬至3萬元……

針對各地不惜重金吸引人才的舉措，許耀桐給出了建議：為了吸引人才並讓人才保持一定活力，可以出臺也應該出臺吸引人才的籌碼，但應該注意，不要為了爭奪人才而不擇手段或者漫天開價。“人才競爭不要有意去突出物質條件，要更多地展示單位的團隊精神和文化內涵，讓人才能夠不斷地在團隊中獲得成長，而不要使人才感覺在跟人民幣稱重量。”

北京吸引力為何下滑？

主流二線城市對人才充滿了熱情，但是能否讓人才留下，爭取人口淨流入率的提高，才是這些城市人才競爭突破的關鍵。

獵聘大資料顯示，2017年一季度，全國人才淨流入率最高的前10個城市中，排名第一的是杭州，其人才淨流入率為11.52%；而北京僅排在第八名，為5%，低於很多主流二線城市。

在許耀桐看來，北京吸引力的下滑，一方面是由北上廣近年落戶難、房價高等因素所致，去不了北京、上海等一線城市，當然選擇去杭州、武漢等主流二線城市，由此導致這些主流二線城市的淨流入率升高。“但仍有很多人擠破頭也要留在北上廣深等一線城市。就選擇的梯度來說，當然是首選北上廣深。”

楊宜勇則將北京的人才淨流入率低歸結為國家戰略：“首先這是國家的戰略。北京要治理‘大城市病’，在疏解人口的同時，也會觸及一些人才流動，導致特大城市的人才要向大城市或者中等城市適當轉移；另一方面，人才流向二線、三線城市可以優化國家人才配置，促進中、小城市更好地發展。不適合在北京發展可以去南京，南京待不下就到地級市，地級市待不下就到縣裡。這是人才的流動趨勢。”

2017年上半年，各地房地產調控政策頻繁出臺，地方差異漸趨明顯，熱點城市政策不斷收緊，限購限貸力度及各項監管措施頻頻加碼，開啟“限售”模式且範圍不斷擴大，同步加強房地產金融監管，著力抑制投資投機性需求。很多一、二線城市為了抑制房價的上漲，開啟了增加土地供應的政策。

8月7日，中原地產首席分析師張大偉在接受《證券日報》記者採訪時表示，雖然各地樓市調控頻繁，但整體看，一、二線城市土地市場成交依然活躍。即使很多城市土地調控政策嚴格，但企業依然處於補庫存階段。房企積極拿地，特別是部分三四線城市，近期土地競爭激烈。三線城市的溢價率則有明顯上升，包括揚州、金華、漳州、常州、嘉興、鹽城等城市溢價率在熱點城市中排名前十，佛山、溫州、無錫、寧波、嘉興、滄州、金華、阜陽、鹽城、漳州、揚州等三線城市進入了賣地百億元城市行列。

據悉，北京、上海等城市，土地成交溢價率在政策約束下有所降低。

中原地產報告顯示，房地產市場2017年以來繼續平穩，但部分熱點城市熱點地塊即使在調控重壓下依然拼搶明顯，雖然高溢價率地塊比例與數量減少：但北京、杭州、武漢等城市土地出讓金依然突破了500億元。從2017年上半年的城市土地市場看，武漢、南京、鄭州、合肥、蘇州依然是熱點區域。整體溢價率相比2016年有所降低，但部分熱點地塊依然搶手。

“從土地供應角度看，各地要增加租賃住房有效供應，鼓勵房地產開發企業參與工業廠房改造，完善配套設施後改造成租賃住房，這些政策有利於推動租賃土地供應，緩解租賃市場的供需結構。樓市調控持續，全國從2016年四季度以來，已經有超過60個城市，出臺了160多次各類房地產約束性調控，這使得部分非熱點屬性的土地出現了明顯降溫，土地市場出現了非常明顯的分化。”張大偉告訴記者。

私樓供應持續增加，6月份有2,341個單位落成，按月升1.3倍，創3個月新高，上半年落成量錄8,789伙，中小型單位佔逾8成，較去年同期增近4成。

6月2341戶落成 按月升1.3倍

根據差估署數據顯示，6月份私樓落成量錄得2,341伙，較5月份的1,012伙，按月增1.3倍，為今年3月後新盤入伙潮後，單月落成量再突破2,000伙水平高位。

其中，實用面積少於430平方呎的細單位6月份入伙數字為566個，按月回落27%，不過上半年錄得2,912伙，較全年預測量5,109伙，達標57%，進度較其他類型單位為快。實用面積介乎431至752平方呎的單位，6月份有1,455伙入伙，佔該月整體落成量的62%最多，同時該類單位的全年預測達標率有54%。

而今年上半年落成量錄得8,789伙，較去年同期的7,417伙，增加18%，而相對於政府預測全年落成量的1.71萬伙，則達標51%，進度符合預期，全年落成量有望達標。

近年受追捧的中小型單位繼續主導，按上半年計算，以上兩類單位（即實用面積少於753平方呎）落成量共錄7,286伙，佔今年上半年的整體入伙數字達83%。

而去年同期落成的中小型單位只有5,243伙，今年同期數字超2,043伙，增幅多近4成。

細單位主導 按年增近4成

據運輸及房屋局早前公布數據，截至6月底，未來3至4年的潛在一手私樓供應量有9.8萬伙，其中中小型單位佔整體約74%（7.19萬伙），可見上半年中小型單位的落成量速度較預期的更急。

中小型單位新樓加快落成，視乎市場購買力及吸納量，相信對發展商近年主推長期樓花的推盤策略，將有所改變。

至於逾1,722平方呎的超級豪宅，6月份只有28伙落成，累積首6個月亦只有95伙，佔全年預測量620伙的15%，進度顯著滯後。

此外，以地區分布計算，今年上半年主要落成新樓來自新界區，涉及4,097伙，包括將軍澳及新界西北等，佔整體約47%，而受惠於啟德、何文田等大型新盤入伙，6月份九龍區落成單位最多有1,107伙，上半年累錄3,693伙，而港島區則只有999伙，比例僅11%。

二手樓市經整固後，多個屋苑造價重拾升軌。其中鴨脷洲海怡半島海景單位呎價高見21,644元，屬同類單位兩周內兩度打破紀錄。

市場消息透露，鴨脷洲海怡半島13A座高層H室，實用面積864平方呎，屬於3房連士多房間隔，外望開揚海景，屬屋苑最優質單位之列，剛以1,870萬元易手，呎價21,644元，屬屋苑分層單位（複式除外）呎價新高紀錄，較上月底同類高價呎售20,181元再升7%。原業主於2010年中以943萬元購入，是次易手帳面獲利927萬元，期內升值98%。

迎海．駿岸中層 呎售16258

其次，中原地產分區營業經理胡耀祖透露，白石地皮日前以高價批出，刺激用家加快入市。其中迎海．駿岸8座中層E室，實用面積497平方呎，由銀主身份以808萬元易手，呎價16,258元，創同類單位新高價。

區內代理指出，白石地皮效應帶動沙田及馬鞍山區二手交投轉快，例如濱景花園5座高層C室，實用面積384平方呎，剛以595萬元易手，呎價15,494元，創屋苑呎價新高。

原業主於2013年以400萬元購入單位，是次易手帳面獲利195萬元。據悉，業主沽出單位後，隨即以730萬元，購入同屋苑1座一個實用面積546平方呎的3房單位。

另外，金匯地產分行經理密雪英透露，黃大仙啟德花園1座高層E室，實用面積756平方呎，屬於3房間隔，由於單位連4個露台，屬於特色單位，於綠表市場以738萬元（未補地價）易手，呎價9,761元，創屋苑綠表價新高。同類單位今年1月份造價560萬元，約半年時間急升32%。

佳兆業執董麥帆 3.5億購入

內地客追捧豪宅，內房佳兆業（01638）執行董事麥帆，斥約3.5億元購入薄扶林貝沙灣一幢洋房，呎價逼近9萬元，創屋苑呎價歷史新高。

涉及單位屬貝沙灣第3期單號屋，為兩層高洋房，實用面積3,953平方呎，另設2,491平方呎花園，並位於屋苑前排，享有無遮擋海景。

原業主易手 帳面獲利1.9億

據了解，物業持有人滙萬發展有限公司，原任董事為集美集團主席林英樂，惟林於上月19日已辭任公司董事一職，同日佳兆業執行董事麥帆獲委任為董事，意味公司的股權已成功轉讓。據區內代理指，洋房原先開價3.6億至3.8億元，市傳最終以約3.5億元售出，呎價88,540元。

原業主於2012年以1.6億元購入單位，現易手帳面獲利1.9億元，賺幅達1.2倍。據佳兆業集團資料顯示，麥帆現年只有38歲，為集團聯席總裁，於上月獲委任為執行董事，主要負責集團各部門管理工作及互聯網、足球及餐飲等業務。

淺水灣冠園低層 4350萬售

另外，消息指由嘉里（00683）郭氏家族成員持有的淺水灣冠園低層D室，面積1,780平方呎，剛以4,350萬元售出，呎價24,438元，物業於2007年以2,320萬元購入，易手帳面賺2,030萬元，升值88%；何文田半山壹號10座高層單位，成交價4,770萬元，面積1,975平方呎，呎價24,152元，創屋苑標準戶樓價新高。

上半年多幅商業地皮高價批出，帶動商廈樓價急升，私人寫字樓售價指數半年升8.9%，當中甲級寫字樓售價指數半年飈8.6%，租金則升2.3%，升勢為歷年新高。

根據差估署數據顯示，6月份全港寫字樓售價指數升至485.9點，累計上半年升幅達8.9%，甲級及丙級寫字樓租售價升幅最急。

甲廈6月售價指數升0.25%

當中甲級寫字樓6月份售價指數按月再升0.25%，報443.3點，今年首6個月累升8.6%。租金指數方面，甲級寫字樓上半年累積升幅達2.3%，比較全港私人寫字樓整體上半年的1.9%，高出0.4個百分點，租售表現領先。

另外，丙級寫字樓的租售指數，上半年累計升幅理想，與甲級寫字樓看齊，不過6月份租金指數出現約0.2%輕微回落，報220.4點，為近10個月首度下跌，而售價指數按月微升0.25%至511.5點。

展望下半年，有多幅商業地皮正待推出招標，包括本周五截標的長沙灣永康街商地及臨海酒店地，雖然中標樓面地價未必再破新高，但商廈需求仍然殷切，地皮有望以理想價批出，下半年寫字樓租售發展仍處輕微升勢。

新盤市道跟隨大市向升，頻現新高價成交。恆隆地產（00101）大角咀浪澄灣昨日以4872.2萬元沽出2座頂層複式戶，呎價約3.33萬元，金額及呎價均創出該屋苑新高。

每呎3.33萬新高

浪澄灣剛售出的複式戶位於2座51及52樓A室，實用面積1464方呎，連660方呎平台及97方呎天台。恆隆地產表示，單位以4872.2萬元售出，呎價約3.33萬元，成交價及呎價均創項目新高，現時尚餘34伙待售。大額交投不絕，嘉華（00173）香港仔深灣9號上周五截標的18號花園洋房，昨日落實以1.394億元售出，實用面積2788方呎，連57方呎平台及996方呎花園，呎價5萬元。

深9洋房1.39億呎價5萬

新世界（00017）元朗洋房項目柏巒亦以標售方式沽出16號洋房，實用面積3844方呎，連867方呎花園及826方呎天台，洋房4層高，室內設獨立升降機，連2個車位以3920萬元售出，呎價1.02萬元。

永泰地產（00369）及南豐合作發展的紅磡何文田山畔，去年推售以來，至今累售165伙，佔全盤173伙約九成半，套現約31億元，平均成交呎價約2.6萬元。項目尚餘8個特色戶，實用面積1002至1372方呎，發展商昨日委託中原地產以招標形式出售，9月底前經中原地產購買該8個何文田山畔單位，可獲贈價值20萬元的「雙人瑞士豪華之旅連商務客位來回機票」，名額3個，總值約60萬元。

尚餘8特色戶招標

該8個何文田山畔特色戶，之前曾發出價單，售價最平為1座29樓B室，實用面積1002方呎，定價3788萬元，折實售價約3049.3萬元，呎價約3.04萬元。

該公司執行董事兼銷售及市務總監鍾志霖稱， 發展商為遷就購買力及市場需要，過去一年推出的新盤均劏成中小型單位出售，反觀大面積豪宅供應減少，供不應求令豪宅市場屢錄破頂成交；加上政府統計未來3至4年潛在私樓供應量中，有逾七成為753方呎以下的中小型單位，意味大面積豪宅單位供應仍然短缺，預料該類單位樓價有力持續創新高，集團將集中發展該類物業。

愛德街1號擬長線收租

永泰旗下筲箕灣愛德街1號住宅項目，已於上月獲批預售樓花同意書，擬作長線收租；同系沙田九肚山低密度豪宅項目澐瀚及澐灃則部署今年下半年推出，最快第三季開賣，兩個項目均提供洋房及分層單位，共227伙，實用面積1600方呎起。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出，今年首7個月九龍區3000萬元以上的一手豪宅成交錄得366宗，較去年同期大升逾七成，更超越去年全年的358宗，顯示近期豪宅物業承接力驚人。