加碼百億投資高屏 正職員工月領3萬起

「年輕人薪水不能只有22K，即便對台灣投資環境失望，我還是帶頭加碼投資！」義联集團創辦人林義守接受專訪指出，雖然計劃斥資千億元赴美國投資，但對台灣尤其是高屏地區，指若能引進5~6家國際級企業進駐，1家投資5~600億元，觀光產業發展才具規模，城市才有翻轉機會。

今年6月底，高雄的「義享天地B館」動土，總投資金額達370億元，林義守指出，看不慣年輕人屈就22K低薪，因此決心帶頭投資。
義大世界購物中心主打Outlet(名牌暢貨中心)，在市區的義享天地則打造全台最具指標商場，除吸引國內消費者，目標鎖定全球商務客，「開發案將創1.1萬職缺，年營業目標200億元，正職員工薪水3萬元起跳。」

缺乏產業人才不來
林義守說，高雄曾有移居補助計劃，鼓勵來港都定居每月給1萬元補助，但問題是如果沒產業進駐，要吸引人才移居根本不可能。
過去十幾年來又有多少企業願意投入數十億甚至上百億在建設高雄第3產業(服務業)？「低薪且缺乏產業進駐是這座城市最大問題，我10多歲來到高雄早把這當自己家鄉，已投入醫療、教育、商場、旅館建設，做的很辛苦也很累了。」

城鄉醫療落差很大
他指出，義大醫院有超過20%就醫民眾來自屏東，城鄉醫療品質落差大是嚴重問題，若一切順利能在年底前標得位於麟洛交流道旁土地，將規劃佔地20公頃醫院與結合購物、醫療、養生、運動休閒中心，如有其它企業願意響應更好。

規劃在美設鋼鐵廠
對於近期鴻海集團將投資數百億美元在美設廠，義联也正規劃在美國設鋼鐵廠，林義守指出，不久之前德州政府有派人來商討，目前正研擬稅務與土地取得問題，預計將分2期投資總額約1000億元，「企業向外發展往往不得已，自己過去幾十年來不少第2產業(工業)開發案，設備買了銀行融資做了，但社會與環評阻力大，最終都無法核准。」

高市政府大力推廣亞洲新灣區，林義守指出，高雄有得天獨厚的環境，但城市競爭力與國際化不足，行政效率待提升。
如果能引進5~6家國際級企業進駐，1家投資5~600億元，觀光產業發展才具規模，城市才有翻轉機會，「義享天地周邊仍有約萬坪土地，如有企業願意投資，集團願意將土地釋出或一同開發。」

鋼鐵大王林義守 溫暖扛起社會責任

76歲的林義守從小失學卻創辦義守大學，經歷換肝生死考驗後開設義大醫院提升南台醫療品質。當無人看好在高雄市郊大樹區開發百貨商場樂園，他獨排眾議打造義大遊樂世界與購物中心，如今他將再加碼投資百億，改善屏東83萬人醫療品質。

換肝人生更繽紛
有南部鋼鐵大王美名的林義守出生於台中龍井區大肚山南寮村，因家貧在10多歲時即外出打工分擔家計，婚後與大哥到高雄做生意並開啟傳奇一生。1978年他創立燁興企業再更名義集團，中年時遭逢肝癌換肝後絕境重生，即便年紀漸長，訪談中仍充滿活力且對高雄這座城市充滿熱情期許。

林義守時常在義守大學校園遇到學生主動跑來要求合照，他靦腆的說，孩子那麼高興來跟我互動，當然不可以讓他們失望，所以通常都來者不拒，「但每當想到小朋友未來將面對低薪工作環境，我就感到很不服氣，這也是為什麼我要積極投資高雄，畢竟企業家要有社會責任。」

採訪後這位年事已高的集團創辦人，堅持與記者一同搭乘電梯送客至大門口，沒有一絲高不可攀氣息，這位鋼鐵大王做的是堅不可摧的硬生意，卻有顆體貼他人溫暖的心。
記者葉家銘

林義守小檔案
年齡：1941年11月4日，76歲
出生：臺中市龍井區大肚山
學歷：交通大學榮譽博士
經歷：布商、建築、鋼鐵業等
現職：義联集團董事長，義大醫院、義守大學、義大國際中小學創辦人等
大事記：
◎1978年創立燁興企業，2003年更名義联集團
◎2000年前後換肝
◎集團分生產、教育、醫療、休閒地產4大事業體
資料來源：《蘋果》採訪整理

達麗建設居次 僅總太地產略遜去年

上市櫃建商公布上半年財報，長虹建設一枝獨秀，以上半年EPS（每股純益）4.24元，暫居EPS獲利王寶座，達麗建設居次、EPS達3.85元。前5名EPS獲利最高的建商中，僅總太地產表現遜於去年同期。

富宇EPS為3.79元
長虹上半年主要仰仗包括「世紀長虹」餘屋銷售，及正在交屋的「天璽」、「天薈」，加上業外的「明日博」交屋貢獻推升獲利，使EPS衝上4.24元，優於去年同期的3.12元。

達麗建設上半年累計營收達35億餘元，EPS為3.85元，光今年上半年獲利就足以擊敗前2年。達麗建設發言人柳靜枝表示，今年公司包括新北市淡水區「達麗世界灣」、台中市北屯區「世紀雙星」及台中市西屯區「達麗晶漾」等案，都將完工交屋。法人估計，加上餘屋銷售合計可貢獻營收約60億元。

宏盛主力看下半年
富宇地產上半年EPS為3.79元，主力來自於台中市幾個個案如「帝國之心」、「綠都心」交屋貢獻，近期則有「晴美」案交屋中。同樣經營台中市的總太地產，總經理翁毓羚指出，今年上半年交屋個案包括「東方威尼斯」、「拾光」等案，因去年同期有量體較大的「總太明日」完工交屋，使得今年表現略遜去年。

宏盛累計上半年EPS達2.55元，主要受惠於淡水新市鎮建案「宏盛新世界」2期交屋。另外，該公司下半年還將有北投奇岩案「得意山莊微風區」完工交屋，2案總銷約81億元，將成宏盛今年營收主力。

台北市博愛特區內的「皇翔紫鼎」社區，5月再添1筆億元交易。
實價揭露是位於18樓，總價1.35億元拆算每坪約107.9萬元，僅次於2016年11月16樓的1.37億元交易，總價排社區第2高。

最高總價1.37億
2016年6月才完工交屋的「皇翔紫鼎」，樓高25樓，是博愛特區少有的新大樓，去年11月最高總價上億元交易位於16樓，含車位總價達1.37億元，權狀148.69坪、每坪107.9萬元。今年5月再添億元交易，較前一筆樓高2層的18樓，含車位總價1.35億元，單價一樣是每坪107.9萬元，但坪數略少為139.54坪。
「皇翔紫鼎」第3高的上億元交易，是在2013年5月預售屋銷售期間售出，11樓戶含車位總價為1.03億元，但拆算單價更高為125.8萬元。

每坪至少逾120萬
不過，若對照2013年6月促銷預售屋期間，陸續賣出12~14樓，雖然坪數不到百坪，交易總價也未達上億元，但每坪至少維持120萬元以上，與今年18樓戶單價107.9萬元相比，明顯落差很大。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，以去年8月交易的8樓戶為例，總價為8552萬元、拆算每坪126.3萬元，最新這筆每坪107.9萬元相比之下跌近15%。
全國不動產企研室主任張勻認為，豪宅在這波房市盤整受傷最重，今年4月成交的18樓還比2012年的中樓層便宜，推測可能是建商出清戶。

每坪158萬 買家為台南製藥廠大股東

實價登錄政策上路5年，信義計畫區名宅「慕夏四季」總算有首件買賣實價揭露資訊。根據內政部實價網揭露的資訊，該名宅13樓其中一戶，4月以總價2.2億元成交，買家為台南的製藥大廠大股東。

根據內政部實價網最新揭露資訊，「慕夏四季」13樓4月以總價2.2億元成交，坪數約166.18坪（包括3個車位、約34.29坪），若一個車位價格400萬拆算，每坪拆算單價約157.71萬元。

房產業者指出，其實更早之前，2012年8月，該名宅10樓曾有實價揭露紀錄，總價1.12億元，坪數約165.10坪（包括3個車位、約34.29坪），同樣用一個車位價格400萬元拆算，每坪僅約76.45萬元，再仔細對照備註欄標註為寄名信託，因此，該筆並非正常買賣物件，價格參考性相對低。

該名宅為2007年4月興％建完成，坐落在北市信義計畫區松仁路上，基地面積約1105坪，為地上14層、地下3層住宅大樓，戶數僅39戶，為信義計畫區早期的豪宅。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，該案受限於位置，景觀棟距視野受遮蔽，造成成交單價低於信義計畫區景觀豪宅，不過因設計質感佳，身價還是能維持一定水準。

優美地產企研室召集人葉立敏表示，今年信義區最高單價、總價出現在3月松勇路新建案的「文心信義」16樓4億8907萬元成交，反觀屋齡10年的名宅「慕夏四季」，該社區鮮少交易，地段優且大坪數、規劃單純吸引買方自住，每坪單價成交約158萬元，名宅地位不受動搖。

台中市已躍居全台第二大城市，其中北屯區人口數又高居台中市第1位。該區總人口數逾27萬人、平均年成長率6％，人口持續淨流入所衍生的零售、百貨等購物商機誘人，不僅傳聞美商好市多（COSTCO）有意插旗北屯區開設台中2店。

預計10月公開招商的台中市11期重劃區內的「市30」與「市31」兩塊公有市場用地BOT案，已經成為建商、連鎖通路商眼中的超級肥肉！

台中市經發局一口氣釋出兩塊公有市場BOT投資案，預估可創造逾21億元的投資金額，日前舉辦公開招商說明會，結果吸引了包括達麗、總太、太子、惠宇、豐邑、大毅、國雄、中陽、新業、雋業、富怡開發、玉新開發等10多家上市建商與台中本地建商，以及遠百、中友百貨、家樂福、台灣楓康超市、裕毛屋等知名零售通路的參與。

值得一提的是，鑒於房市不景氣，建商紛紛尋找擁有穩定收益的商用不動產投資案，爭相投入BOT案、或是搶標國產署地上權土地，已蔚為風潮。

例如總太地產，日前接獲林務局正式函告成為「東勢林業文化園區BOT&ROT案」最優申請人，該案也是總太繼台中市忠孝路地上權案後、第2個有望取得經營權的政府標案；而大毅建設取得國產署地上權土地後，去年攜手「老爺行旅」打造台中分館。10多家建商眼看台中市府一口氣釋出兩塊公有市場BOT案、紛紛參加招商說明會獲取最新資訊，躍躍欲試。

招商規劃單位－台灣促參顧問有限公司表示，「市31」公有市場（現為錦村市場）土地面積達2,611坪；而「市30」公有市場（現為上景興市場）土地面積2,379坪。兩塊公有市場距離僅2.1公里，均靠近洲際棒球場、台中巨蛋，預期未來周邊將會有中信集團轉投資的複合式購物商場、五星級飯店等休閒機能，加上北屯區又是台中市人口數最多的行政區，頗具商業投資價值。

台灣促參顧問有限公司強調，現有公有市場因為委外年期短，民間業者投資翻新、新建的意願低，加上市場硬體設備、環境不符合現行法規或使用者需求，且消費型態已在轉變，因此，中市府經發局配合「都市計畫多目標使用辦法」、推動公有市場轉型、輔導、創新，發揮市場公共建設最大效益。

事實上，台中市公有市場BOT投資案，近幾年的成功案例不少！包括位於8期重劃區的「市113」，由美商好市多（COSTCO）量販店標得土地，總投資金額近9億元，目前也是好市多全台業績數一數二的分店；此外，位於7期重劃的「市81」，由國泰人壽標得土地、攜手瑞典家具大廠IKEA打造台中旗艦店，總投資額18.68億元。

上市建商爆出獲利大黑馬，達麗（6177）昨（14）日出爐的第2季財報令人驚豔麗，營收衝上34.01億元，稅後大賺8.35億元，單季EPS達4.06元，躍居上市建商「EPS獲利王」寶座；累計上半年稅後盈餘7.91億元，EPS 3.85元，緊追在上半年EPS榜首長虹（5534）EPS 4.24元之後，躍居上市建商EPS獲利王第二高。

達麗建設協理柳靜枝表示，第2季獲利大爆發，主要是「世紀雙星」和「世界灣」密集交屋入帳，使得第2季EPS達4.06元；累計上半年營收35.32億元，稅前盈餘8.1億元，本期淨利7.91億元，合併稅後盈餘7.91億元，年增率1.67倍，EPS 3.85元。

達麗表示，今年是交屋高峰年，主要入帳案源包括總銷29.63億元台中「世紀雙星」，台中西屯近20億元「達麗晶漾」，淡水7億餘元「達麗世界灣」；還有零售新成屋約5億?10億元。

其中「世紀雙星」原本去年第4季應該交屋入帳，但使照已延到今年2月底取得，因此成為上半年入帳主力。

達麗Q2的EPS已經達4.06元，已一舉賺贏2016年EPS 1.83元，以及2015年EPS 3.66元。法人估計，達麗今年營收有機會是去年翻倍，上看60億元，獲利可望三級跳。

銷售持續放緩 官方稱適度降溫

中國國家統計局公布，今年首7個月全國房地產開發投資5.98萬億元（人民幣．下同），按年名義增長7.9%，連續3個月下跌，增速比今年首6個月減慢0.6個百分點，為年初以來最慢；房地產銷售面積和銷售額增長同樣持續放緩。

首7月增7.9%今年最慢

國統局表示，房地產市場降溫不一定拖累經濟增長，但有經濟學家認為，受房地產開發投資減少、貨幣政策溫和收緊影響，下半年中國經濟增長速度勢放緩。據彭博計算，以單月計，7月份房地產開發投資按年增長4.8%，遠低於6月份的7.9%。

今年首7個月，住宅投資4.07萬億元，增長10%，增速較今年首6個月回落0.2個百分點；住宅投資佔房地產開發投資的比重為68.1%。期內，商品房銷售面積8.64萬方米，按年增長14%，增速比首6個月回落2.1個百分點；住宅銷售面積增長11.5%。商品房銷售額6.85萬億元，增長18.9%，增速比首6個月減慢2.6個百分點；住宅銷售額則增長15.9%。

國統局新聞發言人毛盛勇表示，房地產市場降溫不一定拖累經濟增長。今年上半年，GDP增長達6.9%，主要是由服務業支撐；房地產對經濟增長的貢獻率在今年上半年是6.2%，較去年同期的8.2%減少兩個百分點。在這情況下，經濟增長速度仍然提高， 說明房地產市場或屬適度降溫。毛盛勇又指出，房地產開發投資增速小幅回落，惟仍高於去年同期，加上商品房銷售面積保持10%以上增長，反映儘管房地產市場降溫，總體運行依然平穩。

調控已足夠 GDP料保6.5%

中信銀行（國際）首席經濟師兼研究部總經理廖群認為，上述情況可以預期，自3月前後房地產調控得比較緊之後，房地產銷售量下跌，使地產商開發時更加審慎；現時看來，早前推出的房地產調控政策效果未完全顯現，相信短期內不會再加強。

廖群預期，房地產開發投資增速將繼續放緩，這會影響下半年GDP增長。不過，由於今年上半年的GDP增長優於預期，加上政府政策是希望房地產市場慢慢冷卻和變得穩定，而非要市場崩潰，相信全年GDP增速仍可達到6.5%的預期水平。他相信貨幣政策會溫和收緊，但不會加息或提高存款準備金率，人民銀行料會透過公開市場操作收緊流動性，並透過MLF（中期借貸便利）等工具推高市場利率。

瑞穗證券首席經濟學家沈建光認為，近幾個月內地的數據比較亂，6月份衝高，但7月的工業增速跟5月差不多，消費比過去幾個月都要差。他指出，貨幣政策緊縮、債市利率往上走、對影子銀行的打壓及環保的整治，都可能是7月經濟出現轉捩點的原因，經濟上升的勢頭放緩了。

沈建光又表示，未來中央政策的意圖很明顯，就是維穩，尤其在十九大之前，現在看不會有經濟刺激政策出來，下半年不會看到經濟大提速的可能，經濟會往下走，但速度不是很快，符合中央的要求。

　　重磅！北京住建委明確：共有產權住房可落戶上學

　　中新經緯用戶端8月14日電（劉雪玉）8月14日，北京市住建委公佈對《北京市共有產權住房管理暫行辦法》（徵求意見稿）、《關於印發<北京市共有產權住房規劃設計宜居建設導則（試行）>的通知》（徵求意見稿）公開徵求意見的回饋情況。其中對於社會各界關注的共有產權住房是關於能否落戶、入學問題進行了答覆。北京市住建委官方明確表示，共有產權住房屬於產權類住房，可以按照本市相關規定辦理落戶、入學等事宜。


　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向中新經緯用戶端（微信公眾號：jwview）表示，共有產權住房明確了可以落戶，這也是近期大家對於此類住房改革比較關心的內容，共有產權住房能落戶也提高了此類住房申請的性價比。

　　同時，從此次回饋意見稿及答覆來看，新政對於單身購房的群體明確了一個導向，即如果不符合相應的年齡，那麼這個時候就需要通過先租房後購房的方式進行，這也是引導梯度消費和緩解共有產權住房方面壓力的表現。

　　此外，嚴躍進說，新政還明確了共有產權住房的房源供應結構，即主要在60平米到120平米的區間，這樣也是為了滿足各類不同的購房需求和層次。

　　以下是北京市住建委官網原文：

　　一、關於《辦法》具體意見建議的回饋情況

　　群眾提出的意見主要集中在單身申請家庭年齡、離婚限制年限、住房轉出記錄、東西城房源以及能否落戶、入學等方面。

　　一是關於單身申請年齡。有群眾反映30歲年齡限制過高，同時也有群眾贊成，認為共有產權住房應優先保障家庭結構穩定且人口較多的家庭。不滿30周歲單身家庭可“先租後買”，形成梯度消費。據此，下一步，我們將制定支持政策，引導單身青年通過租房方式解決住房困難問題，實現有效銜接。

　　二是關於離婚、有住房轉出記錄人員限制申請。對於離婚人員申請問題，我委已在《辦法》中明確僅限制“有住房家庭夫妻離異後單獨提出申請”的情形，對離婚前家庭成員無住房或再婚家庭，不受此限制。

　　對於要求無住房轉出記錄，目的是聚焦無房剛需家庭首次購房需求，符合回歸自住屬性、杜絕投資投機需求。同時，採納部分群眾提出應將“無住房轉出記錄”明確為“在本市無住房轉出記錄”的意見建議，在《辦法》中予以修改。

　　三是關於東、西城等區房源。對此，《辦法》第五條規定，市住建委在發展新區統籌部分房源用於彌補中心城區房源供應不足。根據第十一條規定，東、西城區戶籍但在專案所在區工作的家庭，與專案所在區戶籍家庭具有同等待遇。

　　四是關於能否落戶、入學等問題。共有產權住房屬於產權類住房，可以按照本市相關規定辦理落戶、入學等事宜。

　　二、關於《導則》具體意見建議的回饋情況


　　群眾提出的意見多集中在共有產權住房品質、面積套型標準、全裝修成品交房等方面。

　　針對社區內應實現無障礙出行，出入社區、公共場所應有符合規定的坡道，能滿足乘坐輪椅自行出行，提供更適合殘障人士的戶型和裝修方案；在裝修施工中採用BIM技術，提高施工效率等合理化建議等均採納，並將完善到《導則》中。

　　針對面積套型標準等問題，有群眾反映應增加小套型的比例，多建一居室，也有群眾反映考慮父母、未成年子女一起居住，應改為套型總建築面積不低於120平方米。《導則》已明確提出設計充分考慮兩孩及適老性要求，以多居室為主；同時考慮首都城市功能分佈和區域產業佈局的要求，結合我市“購租並舉”的住房供應體系，公共租賃住房套型總建築面積在60平方米以下，共有產權住房嚴格控制套型總建築面積在60平方米以下的套型比例，最大不超過120平方米，通過政策設計引導住房梯度消費，滿足不同人群住房需求。

在貫徹落實中央“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位，構建購租並舉的住房體係時，多地開始探索新模式。其中，長租公寓在租賃市場中成為焦點，房企為分一杯羹已加速搶灘布局。

　　對此，業內專家提醒，盡管從長遠來看長租公寓市場是一片“藍海”，但在運營管理方面卻是“紅海”，房企還需謹慎入場。

　　租賃市場迎新機遇

　　近兩年，有關鼓勵住房租賃市場發展的政策密集落地。在打造多層次住房結構的房地産政策指向下，各地的住房供應正從“重售輕租”轉向構建“租售並舉”態勢。

　　2016年發布的《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》中，提出加快構建以政府為主提供基本保障，以市場為主滿足多層次需求的住房供應體係，深化住房制度改革，優化住房工序結構，更好的保障“居者有其屋”。各地方政府相繼出臺針對于房産租賃市場的政策。

　　2016年6月3日，國務院辦公廳正式發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》，提出實行購租並舉，培育和發展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內容，是實現城鎮居民住有所居目標的重要途徑。

　　2017年1月23日，廣東省政府印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》，這一政策的中心是鼓勵房屋租賃，亮點是商業用房可改為租賃住房，土地用處可調整為寓居用地，以及房屋租賃可以減稅等。

　　2017年5月，住建部公布《住房租賃和銷售管理條例（徵求意見稿）》。7月，《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》正式印發，鼓勵民營的機構化、規模化住房租賃企業發展，選取廣州、深圳、南京等12個城市開展首批試點。

　　據悉，上海首批公開出讓的兩宗租賃住房用地也已于日前成交，“只租不售”模式將1800多套租賃住房房源推向市場；而北京、杭州等熱點城市也已要求部分出讓土地須自持或配建一定比例的租賃型住房。

　　國家統計局數據顯示，我國住房租賃市場正在快速擴張。全國約有1.6億人在城鎮租房居住，以外來務工人員、新就業大學畢業生等新市民為主。另據鏈家研究院報告預計，2020年和2025年，中國房屋租賃市場租金規模將分別達到1.6萬億元和2.9萬億元，2030年預計會超過4萬億元。中國房地産業迎來租賃時代的到來。

　　房企搶灘長租公寓

　　值得注意的是，以長租公寓為代表的住房租賃市場正成為許多房企和中介轉型的方向。隨著存量房時代的到來，房企視長租公寓市場為正處于風口的藍海産業，開始加速搶灘布局欲分一杯羹。

　　據了解，目前長租公寓市場的主體大致可分為三類：一是互聯網創業公司旗下的公寓，如魔方、YOU+等；二是酒店集團做的公寓，像如家的逗號公寓、華住的城家公寓等；三是房地産企業旗下的公寓，如萬科的泊寓和世聯行旗下的紅璞公寓等。

　　早在2002年，長租公寓就已出現。2014年，雷軍的順為基金聯合聯創策源向YOU+公寓投入1億元人民幣，自此拉開了長租公寓爆發式增長的序幕，短短3年有近100億元資本流向這個領域。而從去年開始，長租公寓市場加速興起，其中不乏中介係、酒店係、互聯網係的創業力量涉足該領域。

　　萬科是最早進入市場的房企之一，于2016年5月正式推出了長租公寓業務。2017年，萬科加快了在北上廣深布局長租公寓的步伐。萬科計劃通過收購、躉租、建設等方式，使得長租公寓品牌“泊寓”的數量達到10萬間。

　　2016年8月，龍湖地産董事長吳亞軍宣布推出“冠寓”，長租公寓成為龍湖繼地産、商業、物業後的“第四大主航道業務”，聚焦一線城市及像杭州這樣的領先二線城市，力爭用3年時間，達到10萬間的規模。

　　2017年6月，佳兆業也宣布進軍長租公寓，布局全國所有一線及主要二線城市，預計三年內打造長租公寓10萬間；另外，中駿置業透過美國睿星資本，加速在長租公寓領域的拓展速度。未來三年推出5萬間長租公寓。

　　招商、旭輝、遠洋、陽光城等多家房地産開發商也開始介入長租公寓市場，紛紛下海，搶先構築起自己的房屋租賃服務市場。未來，將有更多的房企打算入場。

　　地産服務中介涉水長租公寓方面，進入市場最早的是鏈家旗下的“自如”品牌，2011年成立，2016年5月宣布獨立運作。

　　業內：運營是紅海

　　長租公寓市場看似一個即將要被做大的蛋糕，對于未來前景，“藍海”幾乎成為業內人士共識。正因為如此，面對長租公寓市場藍海，越來越多的房企想從中分羹。

　　據wind和華菁證券研究所一組數據顯示，中國目前的租賃市場規模為1萬億元，相比美國和日本的7萬億和2萬億還有很大的發展空間，預計到2030年將達到5萬億;另外一組數據表明，相比美國和日本而言，我國的住房自有率偏高，這對于租賃市場來説是一大挑戰，因為租房自有率決定了我們租賃人口的數量。未來，隨著房價持續上漲，首次置業門檻被提高，越來越多的人會加入租房人群。

　　在談到存量市場下長租公寓的機會和挑戰時，優帕克集團互聯網首席運營官楊劍淩認為，機會主要體現在四個方面：一是住房自有率會下降，租賃人口會增加;二是原來適婚年齡的人群會進入租房市場，中高端市場需求增加;三是品牌公寓市場方興未艾，發展空間巨大;四是品牌公寓的發展對運營的專業要求更高。

　　雖然現在很多國家都在做品牌公寓，但中國市場佔有率非常低。楊劍淩表示，中國品牌公寓的市場剛剛開始，現在共同的競爭對手是小業主，要跟小業主比性價比和服務，讓更多的用戶意識到他如果租房選擇公寓運營商，會得到更好的保障，這是公寓市場面臨的挑戰，也是一個機會。

　　“整體市場是藍海，運營管理卻是紅海”，優帕克集團北京分公司副總經理喬宥勝表示，房企涌入到長租公寓市場是看好未來藍海的空間，但目前大家都在積極處理處在紅海的發展方案。目前長租公寓服務運營商較多，但沒有一家敢稱盈利，運營端確實不賺錢。“整個行業面臨的蛋糕很大，但誰都不知道從哪能切下來”。

　　楊劍淩認為，“長租公寓行業不是一個暴利行業，適合中長期發展，需要企業有一定的耐心和運營能力，才可能走到出業績的那一天”，企業不應該急功近利，應該把眼光放到15年這樣一個長周期來看。

在北京二手房市場量價持續走低的背景下，業主的報價也開始呈現明顯的兩極化特徵。《證券日報》記者發現，西城同一社區的學區房，業主報出的單價最高相差5萬元/平方米。

“我們管這類報價叫 掩護隊友 ，有了這些高單價房源，低價的確實更容易賣出去，”有仲介公司員工表示，“高單價的房源，一般都是317新政出臺前後業主掛出的，當時確實就是這個價，雖然市場隨後出現下行，但他們並不願意調整價格，所以出現了單價相差數萬元的情況。以現在的行情，算上稅費超過均價10%的房源，基本都是賣不出去的”。

有業內人士則指出，北京二手房報價兩極化，一方面說明調控取得了不錯的成果，另外也表明買賣雙方對後市的預期出現了明顯的分歧，市場的調整期恐仍會持續。

同社區單價相差5萬元

根據北京市住建委資料顯示，7月份北京二手房累計網簽8392套，二手住宅現場簽約數為7158套，同比下滑68%，環比下滑19.7%。

同時，據偉業我愛我家市場研究院資料統計，7月份北京二手住宅成交均價環比6月份再度下降1%，這也是自5月份以來連續第3個月回落。

而量價齊跌的市場環境，也讓部分二手房業主大幅調低的出售價格，市場上甚至出現同一社區二手房單價相差5萬元/平方米的情況。

以北京市重點三帆中學學區房為例，作為北京最優質的中學之一，該中學的學區房價格在2017年初一度達到16萬元/平方米，不過目前，其周邊幾個社區的二手房均價普遍回落到11萬元/平方米左右。

在裕中西裡社區，目前單價最為便宜的一套住宅，面積為88平方米總價910萬元，單價僅10.34萬元/平方米，而該社區另一套60.5平方米的房源，總價為965萬元，單價高達15.95萬元/平方米。這也意味著，同一社區的兩套房源，單價竟相差5.61萬元/平方米。

“貴的那套是滿五唯一的房源，便宜的那個業主不是首套房，所以稅費比較高，大概要30萬元吧，但即便加上稅費，兩者的單價差額仍在5萬元/平方米以上。”附近門店的仲介員工稱。

記者查閱某知名仲介的APP發現，該社區除了這個單價接近16萬元/平方米的房源外，還有十幾套房源的價格在15萬元/平方米，剩下的20餘套房源，價格則大多處於12萬元/平方米上下。根據該APP上的資料顯示，裕中西裡7月份的二手房參考均價為12.15萬元/平方米。

樓市或在年末小幅反彈

即便是郊區的非學區房，業主的報價也出現了很大的差別。以通州區的中建紅杉溪穀為例，該社區低密度專案，以聯排和疊拼別墅為主，目前單價最高的一套為8.4萬元/平方米，單價最低的一套為5.7萬元/平方米，在4月10日一套7.7萬元/平方米的下疊售出後，該社區尚無一套房源成交。

“8.4萬元/平方米這套是4個月前掛出來的，市場變化後，業主也沒有選擇調整價格，目前與其同戶型的一套房源，價格為6.9萬元/平方米，如果8.4萬元/平方米這套的業主不降價，肯定是賣不出去的”。負責該社區二手房銷售的某仲介門店經理表示。

不過，從上述幾個社區的價格變化可以看出，核心區域學區房的價格跌幅，明顯高於市區周邊的項目。

實際上，根據鏈家地產公佈的資料顯示，與3月份相比，7月份“老破小”房屋的價格回檔幅度最大，學區房價格指數累計下降12%，降價幅度遠大于非學區房。

對於未來市場的走勢，有市場人士分析稱，由於網簽資料的滯後，實際上7月份二手房網簽量有小幅反彈的，隨著價格大幅下滑後真實成交量出現企穩，一些有實力購房者也開始重新進入市場，且樓市在度過傳統淡季的三季度後，會進入 金九銀十 的旺季，因此成交量預計在四季度將出現回升。但鑒於信貸政策仍未放鬆，因此樓市量價齊升的情況今年預計很難出現。

一、房地產開發投資完成情況

　　2017年1-7月份，全國房地產開發投資59761億元，同比名義增長7.9%，增速比1-6月份回落0.6個百分點。其中，住宅投資40683億元，增長10.0%，增速回落0.2個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為68.1%。

中國1-7月份房地產開發投資同比增長7.9%

　　1-7月份，東部地區房地產開發投資32069億元，同比增長8.5%，增速比1-6月份提高0.1個百分點；中部地區投資12612億元，增長13.8%，增速回落2.2個百分點；西部地區投資12901億元，增長5.1%，增速回落1.7個百分點；東北地區投資2179億元，下降11.3%，降幅收窄2.7個百分點。

　　1-7月份，房地產開發企業房屋施工面積707313萬平方米，同比增長3.2%，增速比1-6月份回落0.2個百分點。其中，住宅施工面積483145萬平方米，增長2.8%。房屋新開工面積100371萬平方米，增長8.0%，增速回落2.6個百分點。其中，住宅新開工面積71746萬平方米，增長11.9%。房屋竣工面積47021萬平方米，增長2.4%，增速回落2.6個百分點。其中，住宅竣工面積33543萬平方米，下降0.7%。

　　1-7月份，房地產開發企業土地購置面積12410萬平方米，同比增長11.1%，增速比1-6月份提高2.3個百分點；土地成交價款5428億元，增長41.0%，增速提高2.5個百分點。

中國1-7月份房地產開發投資同比增長7.9%

　　二、商品房銷售和待售情況

　　1-7月份，商品房銷售面積86351萬平方米，同比增長14.0%，增速比1-6月份回落2.1個百分點。其中，住宅銷售面積增長11.5%，辦公樓銷售面積增長33.7%，商業營業用房銷售面積增長29.4%。商品房銷售額68461億元，增長18.9%，增速回落2.6個百分點。其中，住宅銷售額增長15.9%，辦公樓銷售額增長27.4%，商業營業用房銷售額增長38.7%。

中國1-7月份房地產開發投資同比增長7.9%

　　1-7月份，東部地區商品房銷售面積38324萬平方米，同比增長9.3%，增速比1-6月份回落2.4個百分點；銷售額39891億元，增長11.7%，增速回落2.7個百分點。中部地區商品房銷售面積22296萬平方米，增長18.0%，增速回落1.9個百分點；銷售額13318億元，增長28.0%，增速回落3.4個百分點。西部地區商品房銷售面積21668萬平方米，增長20.0%，增速回落1.2個百分點；銷售額12668億元，增長36.5%，增速回落1.2個百分點。東北地區商品房銷售面積4063萬平方米，增長9.0%，增速回落4.3個百分點；銷售額2584億元，增長19.1%，增速回落2.6個百分點。

　　7月末，商品房待售面積63496萬平方米，比6月末減少1081萬平方米。其中，住宅待售面積減少988萬平方米，辦公樓待售面積增加1萬平方米，商業營業用房待售面積減少64萬平方米。

　　三、房地產開發企業到位資金情況

　　1-7月份，房地產開發企業到位資金87664億元，同比增長9.7%，增速比1-6月份回落1.5個百分點。其中，國內貸款15094億元，增長19.8%；利用外資112億元，增長20.6%；自籌資金27340億元，下降1.9%；其他資金45118億元，增長14.8%。在其他資金中，定金及預收款26937億元，增長20.7%；個人按揭貸款13852億元，增長4.1%。

中國1-7月份房地產開發投資同比增長7.9%

　　四、房地產開發景氣指數

　　7月份，房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）為101.42，比6月份提高0.04點。

　　附注

　　1.指標解釋

　　房地產開發企業本年完成投資：指報告期內完成的全部用於房屋建設工程、土地開發工程的投資額以及公益性建築和土地購置費等的投資。該指標是按照形象進度原則統計累計資料。

　　商品房銷售面積：指報告期內出售新建商品房屋的合同總面積（即雙方簽署的正式買賣合同中所確認的建築面積）。該指標是累計資料。

　　商品房銷售額：指報告期內出售新建商品房屋的合同總價款（即雙方簽署的正式買賣合同中所確認的合同總價）。該指標與商品房銷售面積同口徑，也是累計資料。

　　商品房待售面積：指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建築面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建築面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建築、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積。

　　房地產開發企業本年到位資金：指房地產開發企業報告期內實際可用于房地產開發的各種貨幣資金及來源管道。具體細分為國內貸款、利用外資、自籌資金和其他資金。該指標是累計資料。

　　房屋施工面積：指房地產開發企業報告期內施工的全部房屋建築面積。包括本期新開工的面積、上期跨入本期繼續施工的房屋面積、上期停緩建在本期恢復施工的房屋面積、本期竣工的房屋面積以及本期施工後又停緩建的房屋面積。多層建築物的施工面積指各層建築面積之和。

　　房屋新開工面積：指房地產開發企業報告期內新開工建設的房屋面積，以單位工程為核算物件。不包括在上期開工跨入報告期繼續施工的房屋建築面積和上期停緩建而在本期復工的建築面積。房屋的開工以房屋正式開始破土刨槽（地基處理或打永久樁）的日期為准。房屋新開工面積指整棟房屋的全部建築面積，不能分割計算。

　　房屋竣工面積：指報告期內房屋建築按照設計要求已全部完工，達到住人和使用條件，經驗收鑒定合格或達到竣工驗收標準，可正式移交使用的各棟房屋建築面積的總和。

　　土地購置面積：指房地產開發企業在本年內通過各種方式獲得土地使用權的土地面積。

　　土地成交價款：指房地產開發企業進行土地使用權交易活動的最終金額。在土地一級市場，是指土地最後的劃撥款、“招拍掛”價格和出讓價；在土地二級市場是指土地轉讓、出租、抵押等最後確定的合同價格。土地成交價款與土地購置面積同口徑，可以計算土地的平均購置價格。

　　2.統計範圍

　　全部房地產開發經營法人單位。

　　3.調查方式

　　按月（1月份除外）進行全面調查。

　　4.全國房地產開發景氣指數簡要說明

　　全國房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）遵循經濟週期波動的理論，以景氣迴圈理論與景氣迴圈分析方法為依據，運用時間序列、多元統計、計量經濟分析方法，以房地產開發投資為基準指標，選取了房地產投資、資金、面積、銷售有關指標，剔除季節因素的影響，包含了隨機因素，採用增長率迴圈方法編制而成，每月根據新加入的資料對歷史資料進行修訂。國房景氣指數選擇2012年為基年，將其增長水平定為100。通常情況下，國房景氣指數100點是最合適的景氣水準，95至105點之間為適度景氣水準，95以下為較低景氣水準，105以上為偏高景氣水準。

　　5.東、中、西部和東北地區劃分

　　東部地區包括北京、天津、河北、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南10個省（市）；中部地區包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6個省；西部地區包括內蒙古、廣西、重慶、四川、貴州、雲南、西藏、陝西、甘肅、青海、寧夏、新疆12個省（市、自治區）；東北地區包括遼寧、吉林、黑龍江3個省。

不久前，突然殺入萬達和融創交易的富力地產，以“撿漏者”的身份重回舞臺中央。

199.06億元拿下了萬達77家酒店，相比當時賣給融創的價格，富力地產董事長李思廉確實撿了便宜。但是，近200億交易也拷問著富力的現金流。

今年一季報顯示，富力地產營收46.54億，淨利潤2.29億。其他資料方面，富力地產當期負債總額1853億；期末現金流及現金等價物餘額245億，較去年末減少8億左右。

245億現金及等價物餘額，足以覆蓋支付收購萬達酒店的費用。從季報詳細資料看，新增現金流的主要來源是募資。當期，經營活動產生的現金流淨額為-33.64億，投資產生的現金流淨額為-8.94億，募資產生的現金流量淨額為34.58億。

其實，富力的負債率這幾年一直處於攀升狀態。2015年，富力地產總營收442億，淨資產1837億，總負債1345億，負債率73.21%，淨負債與權益比率124.3%；2016年，富力地產總營收537億，總資產2264億，總負債1795億，負債率79.28%，淨負債與權益比率159.9%。

從曾經華南五虎中的佼佼者，到如今難以躋身千億俱樂部，住宅地產到商業地產的轉型等諸多因素，讓富力失去了和昔日夥伴平分秋色的資本。

錯失房地產行業爆發時代的富力，也顯得愈加保守，這種謹小慎微也延續到了拿地環節。2016年年報中，富力表示，市場上的土地拍賣和收購屢創新高，公司認為整體土地儲備市場過熱，參與土地儲備活動時亦保持相對審慎態度。

而此番大舉買入萬達酒店項目資產包，除了現金流持續收緊、負債水準水漲船高外，正在A股排隊IPO的富力地產會不會變身進擊的巨人？這場豪華的賭局，又會給富力地產帶來怎樣的連鎖反應？

對此，中國經濟網記者嘗試聯繫富力地產相關連絡人，對方未給出回應。

富力地產現金流承壓？

萬達和融創的630億大單塵埃尚未落定，富力就拍馬殺到。

簽約儀式現場，經歷了撤換背景板、疑似摔杯子之後，富力順利接下了萬達的酒店資產包。發佈會上，王健林表示，這是一樁三方共贏的買賣。李思廉也表示，這宗收購可以幫助富力繼續擴展酒店業務，實現多元化佈局。

生意是談妥了，和當初融創要包攬萬達酒店和文旅專案一樣，錢從哪裡來依然是個問題。

7月20日，富力地產的董秘胡傑表示，上半年富力完成400億元收入，公司自有資金很充足，可以覆蓋收購，不會帶來現金壓力。

8月1日，富力地產發佈公告稱，截至7月底，共實現銷售額447.6億。按照去年全年盈利水準，前7個月，富力地產約能實現55億淨利潤。

而現金流方面，只能參考富力地產2017年一季報數據。

資料顯示，一季度，富力地產營收46.54億，淨利潤2.28億。現金流方面，經營活動產生的現金流淨額為-33.64億，投資產生的現金流淨額為-8.94億，募資產生的現金流量淨額為34.58億，當期現金及現金等價物245億。截至去年底，富力地產現金及現金等價物總額253億。

負債率連年上漲

近年來，富力地產的負債水準一直處於上升階段。

2014年，富力地產營收347億，淨利潤65億；總資產1718億，負債1196億，負債率69.61%。2015年，富力地產營收442億，淨利潤67億；總資產1837億，負債1345億，負債率73.21%。2016年，富力地產總營收537億，總資產2264億，總負債1795億，負債率79.28%。

截至今年一季度末，富力地產總負債1853億，負債率79.7%。

港股上市公司募資難度較大，因此，發債是融資的主要方式之一。

2016年年報中，富力地產披露，全年公司共發了425億境內債券。在年末，富力地產還發了2022年到期的2.65億美元票據。另外，富力地產與2017年初重啟優先票據發行，集資4.6億美元，合併規模達7.25億美元。富力地產還表示，“這是過去12個月，中國開發商最大單宗次發售交易。”

另外，2017年，富力地產又獲得了70億的中期票據。4月份，富力地產已發行10億票據；7月份，富力地產擬再發行10億；而票據的用途為，償還銀行貸款。

半年支付200億推高債務風險？

根據富力地產公告內容，和萬達的交易支付流程主要分為三部分。

7月19日，簽訂協定後兩個工作日內，向萬達支付20億定金；完成重組後第三個月的最後一個工作日，富力地產再向萬達支付100億（含20億定金）的第一批付款；2018年1月底之前，富力地產支付剩餘的99.06億尾款。

大概六個月時間內，富力地產帳戶將淨流出199.06億。

行業分析人士表示，為了保證上市公司現金流和正常的投資運營，最穩妥和最便捷的方式無異於發債；但如此一來，上市公司將不得不面對債務風險。

除了收購外，富力地產花錢的地方還不止於此。2016年年報資料顯示，截至去年底，公司主要在建專案合53個，其中華北地區16個、華南地區18個、東北地區4個、華東地區11個、華中地區1個、西南地區3個。公司主要在建項目總投資額2671.70億元，截至2016年底已完成投資1369.94億元，尚需投資1301.76億元。

2017年第二期中期票據評級報告中也指出，截至2017年3月底，公司負債總較2016年底增長 3.23%，主要系預收款項、長期借款、應付債券增長所致。公司預收款項273.21億元，較2016年底增長36.52%。長期借款439.78億元，較2016年底增長14.97%。應付債券536.38億元，較2016年底增長10.14%。

酒店業務增收難增利？

除了債務增加外，收購之後，富力地產的酒店業務營收增加是毋容置疑的，但是，具體盈利能力是否也能跟上，便成了重點。

富力地產的酒店業務板塊一直處於虧損中。從2012年至2016年，富力酒店業務持續損，虧損額分別為1.75億元、2.49億元、1.4億元、1.67億元和1.83億元。而從2014年開始，該業務的毛利率分別為29.41%、26.90%和19.79%，逐年下滑。

另外，公開材料顯示，2016年底，富力地產擁有14家運營中的酒店，在建或關業籌備中的酒店10家。5年內，雖然有8家酒店竣工，但富力地產幾乎每年都有10家左右的酒店處於在建中。

行業分析人士認為，前期投資額度大、回報週期長等屬性，決定了酒店業務短期內很難見到“回頭錢”。

萬達方面，有媒體報導稱，近三年來，其酒店業務的毛利率大概在27%左右浮動。但是，如果按照萬達年報中的財務報表方式（融資成本和所得稅未進行拆分），萬達酒店的分部業績利潤率明顯低於富力酒店，虧損更大。

換言之，雖然富力酒店板塊的攤子大了，但盈利前景卻並不明朗。

多機構下調富力地產等級

其實，在參與此次收購前，富力地產的負債問題就被多家機構關注。

今年3月份，中銀國際把富力地產評級降級為賣出；5月份，申萬宏源維持對富力地產的減持評級。

收購方案發佈後，申萬宏源“重申減持”，理由是宣佈的大規模收購將可能使其資產負債表進一步惡化；而行業調控政策的收緊，使得富力地產2017年A股上市可能性較小。

美銀美林也發佈報告指出，作價達199億元人民幣，接近富力股本的45%，而回報期亦較物業發展長。該行又指，預期公司的債務/EBITDA比例將由收購前的8.4倍升至9.6倍。因此，美銀美林將富力2018及19財年盈利預測分別下調2%，以反映酒店盈利貢獻及相關利息開支帶來的影響，評級由“買入”下調至“跑輸大市”。

惠譽在其官網宣佈將富力地產BB評級列入負面觀察名單，並表示，收購萬達商業酒店資產後，富力地產整體債務水準料將上升，酒店資產將小幅拖累富力地產的利息、稅項、折舊、攤銷前收益，或將富力地產Ebitda利潤率壓制在20%-23%；考慮到收購計畫，預計富力地產杠杆率將保持在接近60%的水準。

7月28日，富力地產公告稱，聯合資信認為本次交易事項所涉及資產標的以及交易過程中的支付安排現階段不對公司信用基本面構成負面影響，亦不影響聯合資信對公司目前信用級別的判斷。

當然，也有不少機構看好富力此次收購。

8月8日，花旗報告稱，雖然市場對交易看法負面，但該行認為相關酒店資產每平方米作價僅6100元，甚至低於現時的地價，加上毋須資本開支，認為是難得的機會讓富力地產一夜之間改變其商業模式，增加可持續收入，將富力目標價由14.6元升至18.88元，評級“買入”。

截至上一交易日，富力地產收15.24港元，跌2.81%。

低銀行估值6% 每呎13754元

樓價急升，業主更心紅，馬鞍山新港城一名業主購入物業20年來，累積18次按揭紀錄，變相將單位變成提款機，終爆煲淪為銀主盤，現以850萬元放售，低銀行估價6%。

上述單位屬馬鞍山藍籌屋苑新港城E座低層4室，實用面積618平方呎，屬3房戶型，單位最近淪為銀主盤，放盤叫價850萬元，每平方呎叫價13,754元。

樓價升 單位變業主「提款機」

資料顯示，業主在1997年斥447萬元購入後，過去20年間，單位先後多次向銀行或財務公司不斷加按，尤以財務公司佔多。

隨着樓價上升，業主在2012年後加按次數變得更頻密，有14次按揭是在2012年後進行，相信是因樓價急升，單位估值上漲，更容易取得貸款。

在2013至2014年期間，業主曾將單位連按6次，而未有償還任何一筆欠款，可謂相當進取，在多筆按揭壓力下，業主最終亦未能如期還款，現淪為銀主盤放售。截至最新資料，目前單位仍有3宗借貸未清還。

若參考銀行網上估值，最高為滙豐估值906萬元，放盤叫850萬元，低估值56萬元或6%。

據代理行世紀21網頁顯示，8月份以來累積錄得22間銀主盤放售，當中住宅便佔16伙；至於上月則有8間新增銀主盤；6月份則有19間。新近深井豪景花園，屋苑7座高層B室，實用面積715平方呎，累積有4按紀錄，最近亦淪為銀主貨放售，叫價620萬元，每平方呎叫價8,671元。

新增銀主盤 與去貨速度相若

環亞物業拍賣董事總經理及拍賣師曾傑俊認為，大型屋苑出現18按單位，屬於個別個案。受惠於過去數年樓價向上，單位價值不斷增加，吸引業主抵押物業借貸。

不過，財務公司貸放利息普遍要10多厘，即使樓價上升，亦未能抵銷利息的支出。業主「數冚數」債台高築下，惟有被銀主沒收單位放盤。

曾氏續指，目前市場上的銀主盤數目，約有100個左右，財務公司及銀行盤源各佔一半。雖然二手交投轉淡，但銀主意向價未有因此有明顯調整，成交價大多貼近銀行估值。現每月新增銀主盤約有30個左右，與去貨速度相若，過去一年銀主盤數目未有明顯增加，亦預期下半年銀主盤數量，會於相若數字橫行。

選擇性投地 九倉負責長期項目

會德豐（00020）上半年核心盈利按年增長5.6%至54.12億元，中期息增5.6%至47.5仙。主席吳宗權稱，現階段只有九倉（00004）分拆投資物業重組的方案，系內沒有其他重組計劃。

九倉上周決定分拆海港城、時代廣場等本港投資物業獨立上市，市場關注系內會否有其他重組的計劃。吳宗權表示，集團未來將同時持有兩家上市公司，無論從股權架構或派息政策，會德豐都保持中立。他強調，現時只是分拆海港城等的第一步，有很多考慮因素，市場暫時反應正面，但距離上市仍有一段路：「目前系內只有九倉分拆投資物業的計劃，未有其他重組方案。」

中期息47.5仙 增6%

面對中資搶地，本港不少發展商加快農地轉換及舊區重建步伐。吳宗權指，集團過去數年沒有大規模買入農地，未來因應市況投地，選擇性買入，「當然要計返自己條數」，不排除與其他中港發展商合作投地。對於會德豐會否與九倉聯手投地，他僅稱如項目屬長期投資，則由九倉出手。

吳宗權稱，本港樓市面對不少不明朗因素，如美國加息、英國脫歐及北韓局勢等，但基於經濟表現及就業市場仍然穩健，故維持年初對全年樓價上升5%至10%的預測。

會德豐上半年已簽約銷售額101億元，全部來自住宅物業，包括Monterey、Mount Nicholson等。在沒有One HarbourGate的情況下，已預售但尚未入帳的銷售額則為89億元。集團下半年計劃推售啟德、Mount Nicholson第三期及日出康城第五期，目前持有780萬平方呎土地儲備，足夠應付未來數年發展。不過，會德豐上半年賣樓的經營溢利率按年大跌至僅5.28%。有分析員表示，賣樓毛利跌到單位數，比不少內房更差，反映集團推盤時定價相當進取，以及土地等成本偏高。

此外，九倉將有線寬頻（01097）股份分派予股東後，九倉早前稱會一股不留。吳宗權昨稱，會德豐收到分派後，同樣是一股不留，惟他沒有回應吳氏家族獲派有線股份後的處理手法。

二手交投氣氛淡靜，8月份上半月10大屋苑暫錄48宗買賣，惟兩個屋苑仍未破蛋，鰂魚涌康怡花園冰封逾3周。

買賣雙方觀望下，截至昨天（8月14日）10大屋苑錄約48宗買賣，較7月份同期的32宗，增加16宗，上升50%。惟相比於去年8月份，10大屋苑全月錄270宗成交，本月暫錄成交量僅佔當時18%，可見二手交投屬極低水平。

泓景臺康怡花園 仍未破蛋

10大屋苑中，荔枝角泓景臺及鰂魚涌康怡花園，本月仍未錄得成交。而康怡花園對上一宗成交要追溯至7月20日，屋苑中層3房以933萬元沽，即屋苑交投已冰封超過3周，惟業主尚未調低叫價，料本月成交量或與7月份5宗低位相若。

至於天水圍嘉湖山莊錄13宗成交，暫屬買賣最多屋苑。中原地產分行經理黃懷恩指出，過去兩個月交投量維持於20多宗左右。盤源開始累積，近日新放盤叫價比市價略高3%至5%，較以往至少高1成低。另屋苑呎價最新報9,100元，按月跌2.7%。

值得一提是，牛頭角淘大花園成交量較上月同期急增。香港置業首席高級營業經理植光遠指出，本月屋苑錄7宗已較7月全月6宗多，不排除有部分新盤向隅客轉投，刺激買賣。

成交量少 呎價波幅大

由於成交量少，屋苑呎價出現較大波幅，8個有成交屋苑中，3個屋苑呎價下跌，紅磡黃埔花園呎價報14,110元，按月跌12.3%。至於其餘5個屋苑呎價升，由於鴨脷洲海怡半島本月暫得1宗分層呎價2.16萬元的新高成交，刺激呎價按月升24%。

豪宅亦出現創新高價個案，中半山麥當勞大廈高層單位以5,900萬元售出，呎價2.65萬元，創該廈呎價新高。

涉及單位屬麥當勞大廈高層A室，單位面積2,228平方呎，新近以5,900萬元易手，實用呎價26,481元。原業主於2000年以1,450萬元購入單位，現易手帳面獲利4,450萬元，賺幅逾3倍。消息稱，西半山香港花園中層B室，面積1,991平方呎，成交價4,120萬元，實用呎價20,693元。

匡湖居千呎洋房 2580萬售

中原地產分區經理陳沛堯稱，西貢匡湖居單號屋，實用面積1,048平方呎，另設1,000呎大花園，剛以公司轉讓形式售出，作價2,580萬元，實用呎價24,618元。物業於1985年以62.9萬元買入洋房，持貨32年，現帳面獲利2,517.1萬元，升值40倍。

一號銀海3房 2460萬沽

另外，同區溱喬雙號屋以3,280萬元轉手，資料顯示，單位在2010年以3,100萬元購入，帳面賺180萬元，惟連同釐印費及代理佣金計算，實際微蝕約10餘萬元。

另一方面，市場消息指出，西九龍一號銀海2座中層B室，屬3房單位，望全海景，實用面積1,019平方呎，剛以2,460萬元售出，實用呎價24,141元。

原業主在2009年10月份以1,530萬元買入單位，轉手帳面獲利930萬元，賺幅約6成。

內地資金湧港 連吸金朝陽兩項目

內地資金湧港掃物業，銅鑼灣單幢盤COHO剩餘業權早前成功以公司股權形式轉讓售出，作價逾4.55億元，買家為中資財團華融置業。

COHO位於書館街18號，已於去年落成，樓盤合共提供46伙，全屬1房細單位設計，實用面積314至317平方呎，於2014年以樓花形式推售。惟項目在成功售出3伙後，便再沒有進展，單位成交價介乎697萬至729.2萬元，平均呎價2.27萬元。

COHO 43伙 全屬1房細戶

發展商金朝陽（00878）於今年6月公布，以4.5562億元售出項目餘下業權，當時有傳買家為內地資金。

交易除了涉及43個住宅單位外，亦包括商業部分及外牆廣告位（住宅單位不包括5樓B、8樓A及9樓A室）。據公司註冊處顯示，COHO的持有人書館投資地產有限公司，其董事最近有轉換紀錄，原任董事包括金朝陽執行董事陳慧苓，已於7月6日停任，同日俞益開（Yu Yi Kai）及尹剛（Yin Gang）獲委任為新任董事，二人雖持有本港身份證，惟按拼音推斷應為內地人士。

其中前者俞益開，資料顯示他同時擔任振融投資地產有限公司的董事，而振融投資地產正持有西半山摩羅廟街一個地盤的業權。

該地盤由金朝陽於去年以8.2億元沽售予華融置業，為華融置業在港首個住宅項目，計劃發展單幢式精品豪宅。故此，相信是次購入COHO全幢業權的買家，正是華融置業。

若連同摩羅廟街地盤計算，華融置業近年已動用近13億元購入物業作發展。

光大集團旗下光大永年剛上載初步上市文件， 計劃在本港主板上市，聯席保薦人為光大證券及農銀國際；據了解，招股集資所得淨額預期將用於收購英國的物業，擴大投資組合，不過，暫時未能確定未來投資的任何標的物業；另將用於升級建造設施及/或翻新的物業，餘額將用作一般企業及營運資金用途。

光大永年目前擁有、出租及管理位於四川省成都市的物業，亦擁有及出租位於雲南省昆明市的一項物業，組合包括三項商業物業，即光大金融中心、光大國際大廈的部分樓面及明昌大廈的部分物業，總建築面積約8.95萬方米，另持有住宅杜甫花園的部分物業，總建築面積約2394.3方米。

荃灣西新盤大戰一觸即發，華懋發展的荃灣西站全·城滙最快今日上載售樓書，明日開價，首批至少191伙，只推兩房及三房，售價會參考目前市況；毗連的長實旗下海之戀·愛炫美上周曾揚言計劃封盤，昨日突變陣截擊全·城滙，同樣於明日公佈首度推出第5座價單，亦以兩房為主，最快本周末推售。

長實地產投資董事郭子威昨表示，海之戀．愛炫美將推出第5座，提供454餘伙單位，亦是項目最後推出的一座，面積503方呎至1,162方呎。首批至少約144伙單位，明日上載價單，以兩房為主，最快於本周末開售。

長實棄封盤推新貨爭客

他指出，項目提供的85%按揭計劃將會繼續保留，未來將視乎市場反應加推單位，加幅將逐步提升，幅度有機會超過10%。

長實地產高級營業經理封海倫指出，海之戀及海之戀．愛炫美已出價單可供發售單位已售出95%，現時可供發售單位餘下40多伙。而整個項目未出價單待售單位尚餘少於700伙，市值超過100億元。

全．城滙首批至少191伙

另一邊廂，華懋集團銷售部總監吳崇武昨表示，全·城滙最快今日上載售樓書，最快明日公佈首張價單，至少191伙，只推兩房及三房單位，無意提供一房單位，售價參考市況及看看對手海之戀·愛炫美的部署。

對於長實為海之戀·愛炫美加推價單，吳崇武回應指，早前荃灣兩大新盤已「餵飽」區內客，個人仍有少少擔心，但經過周六及周日後充滿信心，即使海之戀·愛炫美同於明日加推，自己對全．城滙銷情仍非常有信心，因為市場上仍有大批客戶期待全．城滙。他又相信，全．城滙的示範單位及售樓處位處荃灣，更方便區內客戶參觀及選購。

被問到前日啟德1號(II)的兩房及三房去貨較慢，會否擔心以中型單位為主的全．城滙銷情，他則稱，兩盤所在地不同，全．城滙位處荃灣市中心，區內有不少換樓客。

全．城滙由7座住宅大樓及一個基座商場組成，提供953伙，面積由469方呎至859方呎，主打兩房戶，有一半單位可望海景。

近期多個主打細單位的新盤銷情報捷，氣氛蔓延至二手市場，部分屋苑交投仍在低位徘徊，但造價卻出現「乾升」情況，屢現破頂成交，其中主打上車盤的沙田偉華中心單位，議價空間不足1%，以558萬元成交；葵涌廣場亦錄得投資者連約購入，造價480萬元、甚至公居馬鞍山耀安邨，均錄破頂價成交。

　　美聯區域聯席董事吳梓鋒表示，沙田偉華中心4座高層E室，面積358方呎，2房間隔，向東望市景，原開價560萬元，議價後微減2萬元，幅度不足1%獲同區分支家庭客以558萬元承接自用，呎價15587元，成交價及呎價均創屋苑新高，為屋苑本月第2宗成交，同月4座低層B室同類戶型以427萬元沽出。

　　中原資深分區營業經理許偉業表示，葵涌廣場3座高層D室，面積318方呎，兩房間隔，連租約叫價510萬元，議價30萬元，獲新盤豐寓向隅客以480萬元承接，造價創屋苑兩房戶新高，呎價15094元，呎價創屋苑新高。上址現時月租12800元，按成交價計，料回報可達3.2厘。

　　港置助理分區董事劉浩勤表示，將軍澳富寧花園5座高層D室，面積592方呎，3房間隔，向東北望內園景，6月中開價650萬元（自由市場價），獲用家零議價購入，呎價10980元，成交價及呎價創屋苑新高。

　　中原營業經理王勤學表示，元朗溱柏溱柏10座高層J室，面積272方呎，開放式間隔，剛以420萬元獲用家承接，成交價創同類新高價，呎價15441元，呎價創屋苑標準戶新高。

　　世紀21奇豐分行經理程子健表示，馬鞍山公屋耀安邨6座耀欣樓高層04室，面積407方呎，兩房間隔，向西北享海景，放盤1個月，原開價400萬元，經議價後獲上車客以388萬元（自由市場價）承接，減幅達3%，呎價9533元，呎價創屋苑新高。

　　世紀21陽光區域經理陳世民表示，火炭穗禾苑H座詠昌閣中層11室，面積617方呎，3房間隔，向西北望園景，單位剛滿3年SSD期，個半月前開價580萬元，經議價後減價25萬元，減幅4.3%，獲區內租客以555萬元購入上車，呎價8995元，呎價創屋苑同類新高。

　　不過，有屋苑業主難抵交投淡靜，開始擴大議幅，甚至出現低價成交情況。利嘉閣市務經理胡漢業表示，沙田第一城24座低層C室，面積327方呎，兩房間隔，原開價470萬元，一直未能沽出，後累減至448萬元才獲承接，呎價13700元，屬屋苑年內新低價。

　　世紀21奇豐助理經理陳桂新表示，粉嶺區錄得多個屋苑樓價下跌，其中花都廣場按月下跌8%至10%，屋苑4座高層F室，面積413方呎，兩房間隔，上月中開價480萬元，後減至438萬元獲用家承接，呎價10605元，低市價近9%。

　　Q房網營業經理陳振興表示，西半山學士臺2座高層E室，面積531方呎，兩房間隔，望市景及海景，業主原叫價938萬元，經議價減46萬元，獲同區用家以892萬元買入，呎價16798元，減幅近5%。

墨爾本擁有「世界上最宜居城市」的冠軍頭銜，但房產和規劃專家都警告說，這個頭銜正受到威脅。

昂貴的住房、越建越遠卻又沒有適當基礎設施的住宅區、擁堵的高速公路和擠得像沙丁魚罐頭的火車，在在都破壞墨爾本令人艷羨的生活方式。

《澳洲新聞網》報導，過去六年來，墨爾本都被經濟學人智庫評為世界上最宜居的城市，但如果房市目前的趨勢持續下去，墨爾本的房價可能會變得像雪梨一樣令人難以承受。

據調研機構 CoreLogic 最新數據，雪梨房價的年增幅為 12.4%，而墨爾本為 15.9%，這是墨爾本的年增幅第一次超過雪梨。

CoreLogic 研究負責人 Cameron Kusher 表示，墨爾本增幅超越雪梨不是什麼大驚喜，只是因為雪梨有更多投資者、更多房貸件數，所以這部分市場略有降溫。

雖然庫舍爾認為人們應該繼續追踪墨爾本市場，而不要急於得出任何結論，但他補充說：「如果市場繼續朝這個方向前進，那麼墨爾本或許還有便宜的房子，但人們要跑到更遠的地方才能買到。那麼你就會在這些地方面臨基礎設施和公共交通問題。」

維州人口政策工作組最近公佈的中期報告稱，到 2051 年，墨爾本的人口將達到八百萬，威脅到了該市的「宜居城市聲譽」。

報告也指出，維州人口每年增長超過 10 萬人，但沒有明確的計劃來確保基礎設施和服務與人口的巨大增長保持同步。