宜評估還款能力 留意綁約期、違約金規範

銀行推出40年期房貸攤還方案，引起業界熱議。專家表示，短期來看，民眾或可減輕月負擔，但繳交利息總金額卻是20年期的1.12倍，加上標的物、申請人條件規範，及未知的利率變化等，民眾想貸得輕鬆，應多方考量。

據了解，目前申貸20年期房貸者，雖仍佔據80%大宗，但40年期房貸已引發不少年輕購屋族的好奇心。專家提醒，民眾申貸該方案前，先檢視包括總負擔利息、個人及房屋條件，及申貸成數、綁約期等4要點，評核個人是否適宜再行出手。

為20年期6成
就負擔利息部分來看，根據信義房屋估算，以貸款20年、30年與40年的本金利息平均攤還，一段式利率2%試算，每貸款百萬元，40年房貸每月償還的金額約為20年期的6成，但總繳納利息，40年期則多出20年期將近24萬元，增加幅度約為112%，整體負擔較重。

德明財經科技大學客座教授莊孟翰指出：「另外，就是必須負擔40年利率調升的風險，未來月負擔恐加重。」
信義房屋地政士事務所經理林以德表示，由於40年期較長，銀行針對申請人的年齡、屋齡，也多有內規限制，「比如申請人最好在35歲以下，屋齡愈新愈好等，並非來者不拒。」

林以德也透露，若以35歲以下的民眾購屋來看，多數受限於資金有限，其購買標的物，就總價考量，也可能位於蛋白或蛋殼區，或蛋黃區的小坪數產品，「標的物本身增值空間，會影響銀行估價，導致放貸成數較低，恐不如申請人預期。」

最後，民眾在決定使用40年期貸款方案前，也必須了解銀行是否有綁約期、違約金的規範。高源不動產估價師事務所長陳碧源表示，通常像是不收開辦費、或是設有寬限期、及繳款期限較長的方案，銀行多設有綁約期自保，若民眾在期限內轉手房屋、繳清貸款，就必須負擔貸款總額1~2%（各家銀行規定不同）的違約金。

民眾看法不一
對於40年房貸究竟可行與否，民眾則持不同意見。網友Leo Tsai認為：「時間拉長1倍，每月繳納的本息攤還金下降，表示有多餘的錢可以做其他事情。但利率有漲有跌，這風險才是要規避的。」網友Chen Changhsu則說：「如果房價確定向上當然OK，但是沒人敢保證。」

攤40年好吸睛 門檻「眉角」在這裡

銀行端推出40年房貸，現階段包括合作金庫、永豐銀行及星展銀行均有推出40年的房貸。
其中永豐銀行「豐雲房貸」還款年限最高可到40年，成數最高可貸85成，利率1.75%起，寬限期3年，星展銀行「指數型房貸」最高也可到40年還款年限。

地段也有設限
民眾想申貸可要看清楚相關規定，40年房貸要注意的「眉角」不少，目前只針對以自住、名下無不動產等族群，且對於申貸人收入條件及房屋地段都有相關限制，以合作金庫的「溫馨房貸特惠專案」為例，除了平常要與該行有固定的金融活動往來，申貸人年收入須在80萬元以上，房屋座落地點也得在精華地段，像是在捷運站500公尺內，才能符合資格。
銀行業者透露，其實貸款人的年紀及欲抵押的房屋屋齡也是考量重點，通常都屋齡和申貸人年齡加總不得超過75年，因此若申貸人年齡較大，就得搭配新屋才有機會成功申貸。

實價登錄資料顯示，近5年六都平均交易屋齡增加最多的是台北市，從17.1年增為21.6年，業者認為北市首購族可能會選擇屋齡較高的物件入手，負擔較輕，而都市更新也為老屋增添買氣。

台中排第2
「老化」速度排第2的是台中市，屋齡從11.9年增為16.3，增加4.4年；房市交易最大量的新北市，則是增加了3.2年，從12.4年增為15.6年。至於台南市、桃園市，以及高雄市近5年平均屋齡變化不大，約增加1.1~1.6年左右。
太平洋房屋副總經理章克勤認為，桃園市因為近年有大量的新建案完工交屋，拉低了平均屋齡，台北市平均交易屋齡為21.6年「最老」，主要原因為台北市房價居高不下，首購族可能會選擇屋齡較高的物件入手，負擔較輕。

桃園價差小
他建議，大台北地區首購族若想買新屋，可以從重劃區著手，像江翠北側、土城暫緩區等，在建商釋出讓利優惠下，可能有機會買到屋齡較新的房子。
住展雜誌企研室經理何世昌表示，最近幾年來，桃園地區新建案房價下修幅度高達10~15%，與中古屋價差甚小，使得購屋族多買新成屋居多。
且新建案量非常龐大，光是桃園捷運A7合宜宅就多達4千戶，位於楊梅的「X系列案」也釋出1368戶，還有桃園市經國重劃區的「竹城表參道」提供400餘戶，新建案戶數多便拉低平均交易屋齡。

「福懋綠氧森」半年賣9成 「COCO HOME」月內已售逾4成

市區地價貴連帶影響建案房價高，近期不少高市建商在次級地段商圈、針對自住客推案，銷售買氣反而超乎預期！如今年329檔期公開「福懋綠氧森」進場不到半年，大賣200戶已近乎完銷，鳳山區五甲商圈成屋案「COCO HOME」進場4周銷售逾4成，周來人數達70組。

高雄農16、美術館、漢神巨蛋與文化中心等指標商圈都是過去推案熱區，然而因區段地價貴，連帶影響建案開價高。近期不少建商轉往過去少有推案的次級商圈推出自住需求大樓。如鳳山區鄰近捷運大寮站的成屋案「福懋綠氧森」，公開首周大賣40戶，不到半年銷售逾9成，僅剩零星店面可售。

看屋人逾百組
福懋建設總經理耀斌指出，「福懋綠氧森」周邊過去少有新案，因此累積了不少潛在自住客源，所以只要規劃坪數適當，再加上每坪14.5萬元起的優惠價，就能帶動買氣熱絡，曾有周末看屋人就超過300組。

同屬鳳山區的大樓成屋案「COCO HOME」，7月底進場目前已售逾4成，周來人數約60~70組。歐美建設董事長卓永富指出，區段屬於較早開發的聚落，因此建案銷售前，先透過敦親睦鄰活動，幫周邊住戶油漆住家外觀與馬桶修繕，如此一來，光是建案坐落的長明街沿線，就有6戶鄰居到案場看屋購屋。

3月底進場銷售，位於左營華夏商圈的大樓案「悠然」，屬52~73坪較高總價的首換宅，進場不到5月已售6成。案場銷售經理鄭穆謙指出，因個案可遠眺蓮池潭，有景觀特色，是少見熱銷中的換屋產品。

豪宅市場屢傳成交。台北市士林官邸特區的知名豪宅「宏盛陽明」今年新增4筆億元交易，最新5月成交的16樓戶，以歷來最高單價128.1萬元成交，總價達1.7億元，也是士林區僅次於天母「華固天鑄」高單價的豪宅。

實價登錄資訊揭露，「宏盛陽明」今年3月起有2筆14樓戶交屋，單價均為122.4萬元，2戶總面積分別是171.25坪、175.07坪，總價均為1.6億元。

目前沒有人轉手
4月交易的是10樓戶，總價1.5億元、拆算單價115.7萬元，與去年同樣10樓戶的單價115.4萬元差異不大。今年5月，16樓戶以單價128.1萬元成交，是近二年成交樓層最高、交易單價最高、總價達1.7億元也最高。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，「宏盛陽明」近2年才完工交屋，實價登錄資訊已揭露16筆交易紀錄，由於社區緊臨外雙溪，環境視野極佳，且規劃上百坪的大坪數，吸引士林天母區域型買家入手。

住商不動產天母蘭雅店店長陳伊玲指出，「宏盛陽明」是士林區少見的鋼骨結構建案，買方多為自用，目前還沒有人轉手。

電子業購置廠房、土地以因應擴廠需求殷切，中環華亞廠房大樓也將公開標售，這棟位於華亞科技園區佔地達1萬坪的工業廠房，總底價43億元，預計10月12日公開招標試水溫，堪稱這兩年金額最大、也是華亞科技園區近幾年來最大手筆的工業廠房標售案。

第一太平戴維斯協理丁玟甄表示，桃園市龜山區華亞科技園區廠房公開標售，土地佔地面積1萬1,014.92坪，使用分區為乙種工業區，廠房面積合計8,894.49坪，標售底價43億元，，預計10月12日正式開標。

第一太平戴維斯資深協理黃瑞楠表示，今年工業不動產交易相當活絡，上半年累計成交金額已達168億元，將近整體交易的7成。其中，來自電子科技業購置大型工業廠房、廠辦大樓的買盤前7月總成交已突破100億大關，顯示電子科技產業的擴產需求暢旺。

黃瑞楠表示，本次標售的華亞科技園區廠房，底價達43億元，是近2年來最大金額的工業廠房標售案，難得的是基地方整面積超過萬坪，為北台灣罕見的大型工業土地釋出，加上位於華亞科技園區享有完善規劃的公共設施及產業群聚效益，是市場上不可多得的機會，預計將吸引科技大廠積極評估。

丁玟甄表示，這棟大樓的潛在價值為土地，民國90年請照規劃時只用到140％容積率、60％建蔽率，容積並未用滿；依目前乙工用地容積率210％來觀察，改建為新大樓將可享有更多容積，對目前許多急需擴廠的電子高科技業來說是不錯的機會。據悉，已有幾組潛在買家領取標單，並前往現場勘察，標脫機率不低。

黃瑞楠表示，華亞科技園區占地158公頃，進駐廠商高達97家，是全球筆記型電腦、半導體DRAM與預錄光碟片的重要生產基地，園區年產值超過4000億，包括廣達電腦、友達光電、神達電腦、南亞科技等多家上市櫃科技龍頭都設廠於此，園區更被經濟部核定為「現代化智慧型科技園區」。

另外，2016年底台灣史上最大的外資併購案，投資金額高達1,300億的美光收購華亞科案，總部也位於華亞科技園區內，未來美光預計擴大興建廠房，打造全球最好的記憶體生產中心，預期華亞科技園區將成為繼內科、竹科後，北台灣最重要的高科技聚落。

根據商仲業者調查，今年1至7月商用不動產交易，土地、廠辦、廠房佔比高，零售店面不多，而商辦依據交易量，則可明顯發現尚在盤整。業者分析，除非商辦的業主真的有急需，否則多半不會隨買方期望大降價，加上商辦市場沒有賣壓，才會形成「無價也無量」的窘境。

宏大國際資產總經理陳益盛表示，雖然商辦類產品交易量明顯不足，但實情並不是沒人要買，具宏大現有掌握的準買家超過10組以上要買上千坪，甚至上萬坪的商辦標的，業種則包含製造業、電子業、醫美業等，但是幾乎沒有業主要出售，尤其台北市更是一棟難求。

由於目前商辦投報率約可達2.4至2.5％，仍遠高於住宅的投報率，以帝寶為例，初估買賣行情每坪約200至240萬元，每坪租金約2200至2600元，毛投報率約1.32％至1.5％，二者相較之下，除非商辦的業主真的有急需，否則多半不會隨買方期望大降價。

另外，陳益盛指出，商辦幾無新增買賣供給，因此商辦沒有像住宅市場所謂的賣壓，才會形成商辦「無價也無量」的冏境。他認為，這必須等待有明星產業讓租金預算提高，拉高投報率，或相對購買力較強的自用企業進場，才可能有進一步的交易。另外政府若能夠加速老舊商辦都更，等於提高老舊商辦的投資價值，也能刺激商辦交易量。

陳益盛說，目前市場廠辦類的交易則優於商辦，主因在於有讓價、有投報率、有量，以內科園區而言，目前平均毛投報率約可達2.6至3.0％，這表示市場價格有適當下修，因此投報率較前2、3年來的高，交易量才能維持一定的水準。

近年來大型不動產交易當中，在連續多季都是工業、廠房的交易量最高，如將工業與廠辦合併計算尤其驚人，交易比重曾高達7成以上。但依據商仲業者的最新調查，發覺市場的交易類型已經逐步變化中，隨著房地場市場的逐步明朗，今年1至7月的大型不動產交易，土地類交易已躍居數量最多、金額最高的現象。

宏大國際資產調查，今年1至7月全台灣大型不動產交易，其中金額逾10億元的個案有19件，總金額約306億元，其中土地交易件數佔了8件最高，交易金額約140.55億最高，約佔45.9％，其次為工業、廠辦各4件，合計金額約113.16億。

而商辦則交易量明顯尚在盤整，數量與金額尚無明顯的增加。宏大國際資產總經理陳益盛指出，雖然要說房地產價格已打底仍言之過早，但推估是建商或企業對於未來景氣已逐漸恢復信心，開始提高意願進場購地自用或開發，已逐漸回歸「買好區位的土地」，替代「買便宜的土地」。

值得一提的是，北車商圈重慶南路透天現況雖為透天店面，但一般認為買家應是著眼其土地與都更開發價值，如將該筆交易歸類為土地，則土地買賣佔大型交易比例已達5成。

日本三井不動產集團投資25億元的「MITSUI OUTLET PARK台中港(暫)」21日舉行動土儀式，預計明年底完工試營運。原本Outlet預計今年3月即能動工，周邊建案業者等好久，如今8月下旬動工，業者希望在今年冬季海風來臨之前，搶到銷售期，除了遠雄的新案將落成，寶佳、太子等建商也將推出新案。

「MITSUI OUTLET PARK台中港(暫)」佔地約5.4萬坪，總樓板面積約1.8萬坪，將引進160家商店，規劃有精品OUTLET、親水設施、海濱、夜景餐廳，以及郵輪、遊艇停泊碼頭，是全台首座結合海洋旅遊、休閒娛樂的海港購物中心，商場效益帶來人潮，被視為海線一大利多。

「台中港三井OUTLET PARK」日前已完成地籍分割、用水計畫、交通影響、環境影響及防火避難綜合檢討等審查評估，21日上午正式動工，台中市府希望強化海線交通，計劃將台中港結合高美溼地、梧棲漁港等觀光亮點，要讓港區成為「商務觀光特區」。

目前區內遠雄建設已經推出首案「遠雄之星」造鎮計畫案，共8期規劃，目前銷售的「遠雄之星6」規劃共8棟，規劃22至50坪，1+1~4房，每坪開價15萬元，受到三井Outlet激勵，每週約50組來客數。

同時，太子建設及寶佳機構旗下子公司今年下半年也都將陸續於梧棲、清水推出新案，加入海線房市戰局。太子建設新案位於清水大秀國小、清水國中附近，銷售模式以預售規劃。寶佳機購的佳鋐建設及勝美建設新案則分別於梧棲區、清水區推出；另同屬寶佳機購的和築建設清水區新案採先建後售，目前已開工，也正規劃進場中。

農曆民俗月今（22）日開始，房市專家表示，整體房市不景氣，加上讓利當道，又逢民俗月來臨，若買方不忌諱傳統禁忌，反倒可趁此時機進場議價，有機會再殺價1~2%，每坪可再少個1~2萬元或幾千元。另外，也有機會要求建商「加碼贈品」，不失為另類買房契機。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，有意買屋的消費者可以趁民俗月趁勢看屋或買房，主因這段期間屬於房市傳統淡季，會上門的客戶多屬誠意客，加上目前市場氛圍不佳，買方有機會在這段時間爭取到更多議價空間，每坪成交價可望少個1~2萬元或幾千元不等，換算可以再殺價1~2%幅度。

民俗月除了有機會獲得更多的殺價空間外，何世昌指出，買方也更有機會能要求建商「加碼贈品」，舉例來說，像是建商有送冷氣主機，消費者可以趁此時「拗」業者加碼送室內機，或是冰箱、吸塵器、除濕機等家電用品，替自己省錢。

信義房屋表示，30年房貸每月還款金額較20年少，比40年容易貸，雖然還款時間拉長，利息多一些，房貸比起房租高，但因最終可以擁有一間屬於自己的房子，受到年輕購屋族群的歡迎。

銀行資金寬鬆，近期不少銀行推出40年房貸。信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，40年房貸並非新鮮事，五年前就有銀行業者提供40年期的方案，但一直不是主流。

主要是40年房貸對於年齡與屋齡多有限制，有些要求35歲以下，並以新房子較容易申請過關，由於還款期愈長，需負擔利息愈多，有房貸需求的民眾，對於這麼長年期的房貸興趣也不高，申請40年房貸的人實際並不多。

信義房屋比較20年、30年與40年房貸本息平均攤還，以一段式利率2%試算，每貸款100萬元，20年房貸每月要繳的房貸為5059元，30年房貸為3696元，40年則是3028元。40年每月要繳金額只有20年的6折。

不過，若未提前償還，貸款100萬元，20年房貸到期時共付本息約121萬，30年房貸為133萬元，40年則達145萬元。40年每百萬元總繳利息為45.3萬元，比起20年期也多出近24萬元，增加1.12倍。

曾敬德表示，目前民眾申請房貸還是以20年期貸款者為大宗，申請30年期房貸的年輕族群有增加的趨勢，申請40年房貸的案例並不常見。

他說，主要是目前房價水準和過去相比仍有一大段漲幅，而銀行評估貸款條件時「收支比」是很重要的評估要件，因此和20年期的房貸相比，30年期的每月房貸金額相對較低，對於一般雙薪家庭來說，比較容易申請核貸。

　　 樂居訊2017年中期業績會前3個小時，碧桂園公布了其2017年半年報財物數據。

　　 上半年，碧桂園取得行業半年度最佳銷售成績。銷售2889.1億元，銷售面積3226萬平方米，分別同比增131.0%和106.3%。其中，50%銷售額來自一二線城市，50%銷售額來自三四線城市。

　　 期內，碧桂園實現總收入約為777.4億元，同比增長約35.5%；上半年碧桂園的毛利約為171億元，股東應佔利潤約為75億元，同比增長分別達42.1%和39.2%；核心凈利潤率為71.9億元，同比增長34.9%。

　　 碧桂園公告披露，上半年碧桂園實現銷售回款約2205.2億元，凈經營性現金流約為164.2億元。

　　 于2017年6月30日，碧桂園的凈借貸比例為37.8%，比2016年12月31日下降10.9％；加權平均借貸成本為5.32%，比2016年12月31日下降34個基點；可動用現金余額為1201.3億元。另有尚未使用銀行授信額度2219.7億元。

　　 另在公告中，碧桂園首次披露了其截止2017年上半年的物業管理財務數據。期末，碧桂園的物管面積為2.51億元，共覆蓋27個省223個城市。期內，碧桂園物管及社區相關業務收入約為12.08億元，同比增長24.6%；經營利潤2.58億元，同比增長37.3%。

　　華遠地産再次加持商業資産。

　　近日，由華遠地産持有、凱悅酒店集團管理的酒店資産長沙君悅酒店開始運營。據悉，這是華遠地産持有的首家國際品牌酒店，其開業運營，意味著華遠地産再度深化了多元化戰略布局。

　　事實上，在任志強任職期間，華遠地産就對商業地産早有投入。早年間，華遠地産曾因參與北京西單商業街的改造而積累了商業地産建造運營經驗，可謂是最早進入商業地産領域的開發商之一。近期，華遠地産又與大悅城簽署戰略合作，在商業地産開發、管理、運營等多個層面欲展開深度合作，並有意在京西布局大悅城項目。

　　此外，近年來，華遠地産在北京的多個項目涉及商業業態，包括辦公樓、商業街、購物中心等，加上此次布局國際首個高端酒店，可謂補足了持有型物業産品業態鏈條，開始向“重運營”發力。

　　更重要的是，在持有物業資本化方面，華遠地産存在率先打破資金障礙的可能性。據《證券日報》記者了解，今年年初，華遠與金融機構展開合作，成功發行了首筆私募類REITs，涉資7.36億元，可見其在大力進軍商業地産的同時，華遠地産還試圖讓資産變輕。

　　彼時，有業內人士認為，這是北京市國資委下屬企業在國內發行的第一單類REITs産品，同時還是中證機構間報價係統內發行的第一單類REITs産品。這兩個“第一”，可顯現出公司資本運作能力、資産盤活能力和金融創新能力，同時也意味著國內商業地産資産證券化日臻成熟，利于降低房地産行業金融風險。

　　而高端酒店業是所有的商業地産業態中建設難度最高，對運營管理能力要求更高的物業。華遠地産選擇在長沙布局第一個高端酒店，而非大本營北京，則是因華遠地産在長沙已深耕10年，該酒店地處長沙核心區中心坡子街，周邊是金融産業聚集帶，將為酒店帶來穩定客源。

　　值得一提的是，進軍高端酒店業後，華遠地産將提升整合資源和以房子為中心進行服務的能力。同時，華遠地産也完成了商業地産從開發、管理、運營，到資産證券化的全鏈條運營，為中長期盈利打下了鋪墊。

大連萬達商業地產股份有限公司（03699.HK）在最後環節放棄了的地塊，被富力（02777.HK）、中渝置地（01224.HK）合資公司以4.7億英鎊（約合40.1億元人民幣）接盤。據英國當地一名業內人士透露，“他們是內部協議轉讓地塊，應該是一周前就差不多定了的事情。”

據彭博社8月22日報導稱，富力地產和中渝置地的聯合企業接盤了萬達在最後環節放棄的倫敦大型開發地塊。

整理公開資料可見，Nine Elms Square的賣方，英國房地產上市公司St Modwen和法國建築公司Vinci的合資公司曾於8月21日公告稱完成了Nine Elms Square（九榆廣場）地塊的轉讓，涉及交易對價4.7億英鎊。公告沒有提及買方資訊，但今年6月，St Modwen在交換合同的公告中，提及買家是萬達商業。8月22日，萬達方面否認購買上述地塊，富力、中渝置地聯合體浮出。

富力、中渝置地的合資公司股權結構以及合作模式是怎樣的？21世紀經濟報導記者為此致電富力海外投資相關人士，對方表示，老闆與合同部門正在推進此事，具體進展也不太清楚。

8月22日適逢富力發佈中報業績，富力聯席董事長李思廉出現在現場，但並未提及上述地塊，僅表示海外投資受限對富力沒有影響。

記者隨後聯繫另一名未出現在現場的聯席董事長張力，截至記者發稿時止，張力均沒有接聽也沒有回復短信。

中渝置地高管也沒有正面回答記者關於上述地塊的收購細節，而是間接確認了收購事實。

萬達退出

此次轉讓事件的主角——Nine Elms Square地塊屬於New Covent Garden Market升級改造的一部分。作為九榆地區升級改造計畫的另一重要組成，New Covent Garden將迎來一系列現代化的升級。

Nine Elms Square占地10.2英畝（約合4萬平方米），目前已拿到初步規劃許可。包括一棟51層的住宅高樓、36、46層的住宅公寓為主的綜合樓宇，總計可提供1900套公寓，其中5%為政府福利房。項目另有十餘棟7到29層的裙樓，包括各類綜合商業配套物業。

St Modwen和Vinci於今年1月底委託仲介機構以6.16億英鎊的價格公開招標出售Nine Elms Square地塊。6月，St Modwen和Vinci公告將其出售給萬達，萬達與前者簽署交易合同之後，卻在最後環節轉讓地塊給富力地產和中渝置地聯合的合資公司，使該交易最終得以順利完成。

一名倫敦本土業內人士指出，在簽署合同後，萬達此次轉讓可能會損失部分定金，但能讓地塊順利交易，或出於保證其在倫敦另一個專案——萬達倫敦一號專案順利開發的一種考慮。

Nine Elms Square地塊除了緊鄰萬達集團倫敦一號專案地塊之外，還與富力地產所有Vauxhall Square地塊一路之隔。

就在從萬達手中截和Nine Elms Square的前幾個月，富力地產曾以1.5777億英鎊從CLS Holdings買下九榆地區150萬平方英尺的綜合住宅開發專案Vauxhall Square（占地3.4英畝）。交易已於4月5日交換合同。這是富力地產在完成英倫投資首秀後，短短2周內的第二筆倫敦開發專案投資。

富力、中渝置地加碼倫敦

中資聚集的倫敦九榆新區，俗稱為“泰晤士河畔的小香港”。萬達的一個項目與富力地產的兩個大型項目，均落於九榆新區的核心地段Vauxhall。作為倫敦市中心最大規模的城市綜合改造項目、倫敦新使館區、中央商務區和高尚住宅區，九榆新區的核心位置不可複製。

目前，九榆新區有近30個大大小小的樓盤專案在建或規劃等待審批，其中集中在Vauxhall交通樞紐周邊的專案，將有大量的高樓拔地而起，自181米高的St.George Wharf Tower之後，萬達的One Nine Elms樓高203米，將成為倫敦市中心最高的住宅樓，而周邊超過150米的高樓將超過20棟。

雖然在最後時刻退出了Nine Elms Square地塊的交易，導致萬達集團在九榆地區打造“萬達城”的計畫落了空，但據悉，萬達全球佈局第一個海外房產項目——萬達倫敦一號項目將不會受到這一事件的影響。

2013年，萬達以不到9000萬英鎊的價格從愛爾蘭開發商Green Property手中買下這一地塊。2013年10月15日，萬達在英國成立房地產開發公司Wanda One （UK） Limited（簡稱“Wanda One”），負責萬達集團倫敦專案的開發。

今年以來，富力與中渝置地在英國頻繁投資。今年3月底，富力地產以不到6000萬英鎊的價格，買下了位於倫敦南部克羅伊登地區的標誌性建築——雀巢大廈（Nestlé Tower）及周邊開發地塊，該交易是富力地產進軍歐洲市場的首秀。富力地產接盤Nine Elms Square之後，將對萬達一號項目形成包圍。8月21日完成交易後，富力地產在九榆地區持有的地塊面積將達到13.6英畝。


故事的另一主角中渝置地主席張松橋則是香港一線商業大佬，旗下上市公司多達7家。2017年1月，中渝置地以2.92億英鎊（約合25億人民幣）買下了位於倫敦帕丁頓火車站附近的沃達豐總部大廈One Kingdom Street。5月27日，中渝置地以11.5億英鎊完成了對倫敦金融城最高樓Leadenhall大廈的收購。

就在上周，國務院發文稱，將限制境內企業開展與國家和平發展外交方針、互利共贏開放戰略以及宏觀調控政策不符的境外投資，包括房地產、酒店、影城、娛樂業、體育俱樂部等境外投資。在房地產領域中，大型房企海外投資房地產已成潮流。萬科、萬達、綠地、保利、中海、碧桂園等大中房企近年均選擇佈局海外房產，部分企業有非常大的體量佈局， 房企海外投資已開始“由淺入深”，從一開始興建公寓樓和旅遊度假社區，向建造或收購城市綜合體的方向轉變。

富力地產22日午間在港交所發佈中期業績公告，公司上半年營收204億元，純利同比增加2%至24.8億元；核心利潤同比增加22%至20.5億元；現金儲備達324.2億元。公司將繼續推進A股上市進程，在滿足和符合境內A股上市要求方面繼續保持信心。

富力地產上半年營收204億 繼續推進A股上市進程

近日，好租、中國建築運營管理商學院、36氪聯合發佈的《2017上半年北京商辦市場存量及客戶畫像報告》顯示，2017年上半年，北京受到CBD等區域高單價寫字樓新增供應面積的影響，平均租賃價格略微上漲了3%。

而作為中國第三產業增加值占比最高的城市，北京2017年上半年延續了去年經濟發展的良好勢頭，各類生產性服務業蓬勃發展，金融、科技、服務等行業持續出現新的公司，他們的需求，也成為了辦公與商業地產市場發展的重要驅動力。

儘管需求旺盛，但不可否認的是北京商辦地產市場已經進入存量時代。資料包告顯示，北京市依然是全國商辦地產供應面積最大的城市，2017年上半年寫字樓平均每月可供租賃的面積達1388萬平方米。同時受換租週期及上半年集中供應的影響，北京市商辦地產整體去化率有所減低，月均去化率約為18%。

好租創始人兼CEO曲先洋指出，從去年下半年開始，北京市場已經比較明顯的體現出存量時代的特徵。雖然陸續還有在途在建的項目入市供應，但可以預期在4年至5年之後，純新增的專案將大大減少，取而代之的將是通過對舊項目的升級改造，盤活舊有項目和非市場化的專案，以此來滿足企業在品質和數量方面的需求。

《報告》還顯示，大量新專案及存量改造項目的不斷入市，正改變著北京現有寫字樓市場的格局。目前北京的意向客戶對於CBD國貿、望京、中關村和上地四大核心商圈及其周邊區域最為關注，但同時已開始呈現客戶由核心商圈流向新興商圈的趨勢，亦莊、科技園區、總部基地等新興商圈的意向客戶增速不斷加快。


與傳統核心商圈普遍關注中等面積不同，北京新興商圈的意向客戶在需求面積上有著明顯的分化，多在100平方米以下或500平方米以上。“造成這一現象的原因源自意向客戶公司的規模差異，新興商圈的意向客戶多為初創型公司或已經形成規模的大公司，發展程度的不同也造成了對於面積的差異化需求。”有業內人士中稱。

曲先洋也表示，出於成本考慮，核心商圈已出現了大公司整合和搬遷的現象，而位於新興區域的專案租金較低，建築標準更高，可選擇的餘地也大，從而吸引了大面積租賃交易。

值得注意的是，在新興商圈，客戶的身份多為公司高管甚至是CEO。“作為好租的CEO，我很能理解為什麼會有那麼多高管親自去現場看房，”曲先洋表示，一方面作為公司運營成本最大的支出項目之一，辦公室選址關乎公司的未來發展，另一方面也體現了在現在這個時代，員工的辦公體驗在公司高管心中佔據越來越重要的位置。

近日公佈業績的多家內房企盈利都有不同程度增長，但面對內地最嚴樓市調控，也有發展商日子難過。綠地控股表示，該公司在東北地區的綠地山水城項目出現資金償還問題。

削弱集團融資能力

內地媒體日前報道，由於違約，綠地旗下本溪綠地為籌措資金而通過利得資本管理公司安排的兩個資管計劃已經終止。《證券市場周刊》報道，這兩個總額2億元人民幣的資管計劃募資用途是為綠地山水城項目提供融資。彭博新聞指，綠地控股在電郵中稱，上述問題反映了中國東北地區房地產市場的慘淡形勢。目前一線城市房價持穩，但一些經濟較弱的城市住宅交易仍然緩慢。

這不是綠地旗下公司第一次出現償債問題。據《財新》雜誌報道，去年，綠地附屬公司上海雲峰集團在觸發提前還款條款後，有20億元私募債發生違約。彭博社引述摩根士丹利信用分析師Wang Pei認為，此事顯然構成信用利空，也透露出遼寧項目的經營困難，繼雲峰事件後，這會進一步削弱綠地在境內的融資能力。目前，上海市政府持有綠地46.4%股份。

負債僅次於恆大

據彭博數據，綠地負債總額超過2,860億元人民幣，負債水平在內房開發商中僅次於恆大。彭博匯總數據顯示，截至3月末，綠地整體上有846億元短期債務和664億元現金。綠地稱，綠地山水城項目的抵押資產價值完全可覆蓋相應融資額。

核心純利增長 16億資金追捧

內房公布上半年業績持續強勁，核心純利增長、毛利率改善支持公司前景，碧桂園（02007）、富力（02777）及禹洲（01628）均調升全年銷售目標並增加派息，獲市場追捧。

禹洲多賺39% 首派中期息

碧桂園、富力及禹洲業績增長佳，SOHO中國（00410）則因出售資產派特別息34.6分（人民幣．下同）成股價增長動力，上述公司股價昨錄1.6%至9.7%升幅，總成交額達16億元。隨着大型內房股持續公布穩健業績，市場料股價動力本月持續。

禹洲上半年核心純利大增39%至9.2億元，首次派發中期息8.5港仙。碧桂園期內核心純利增34.9%，至71.9億元，中期息按年增1.2倍至15分，令市場驚喜，主要因其留存收益增長31.5億元的一次性調整帶動，相當於派息比率43%。總裁莫斌表示，未來派息將視乎業績表現，若業績好則多派息。

碧桂園銷售目標 增至5千億

作為全國銷售規模最大的房企，碧桂園上調全年銷售目標25%至5,000億元。公司亦加大土地投入，莫斌稱下半年將超出「每天拿一塊地」的步伐，上半年共斥1295.2億元購292塊地，全年買地預算約2200億元。

現時內房傾向以銷售規模搶佔市場份額，禹洲大幅上調銷售目標42.9%至400億元，富力亦將目標上調9.6%至800億元。富力期內毛利率大增10.8個百分點至36.2%，高於市場預期，管理層指全年物業銷售毛利率近40%，期內核心純利則增22%至20.5億元。有分析員指加快銷售是好事，預期利潤增幅也將加快，對其前景正面。

大摩料SOHO 股價未來15天贏同業

此外，SOHO中國因以35.7億元出售虹口SOHO，派發特別息利好股價。摩根士丹利發表報告指，公司期內核心虧損6.3億元，預計全年核心盈利1.7億元。但料SOHO中國未來3至4年內將繼續出售3幢寫字樓，預示着特別息派發得以維持，預計股價未來15天內可跑贏同業，目標價5港元。該公司早前宣布擬出售北京光華路SOHO2及上海凌空SOHO，管理層指現時持有資產回報率低，為高價出售好時機，未來將更專注輕資產模式，發展其3Q聯合辦公業務。

購買力流入公屋、居屋市場，帶動公屋及居屋單位造價創新高。世紀21奇豐分行經理蕭耀邦表示，大圍富嘉花園3座高層L室，實用面積587平方呎，3房間隔，坐向西南望開揚景，以728萬元（已補地價）易手，實用呎價12,402元，造價創大圍區居屋單位歷史新高。

寶盈中層 595萬高價沽

蕭耀邦稱原業主於2003年8月購入上址，當時作價60萬元（未補地價），持貨至今於自由市場轉售，料獲利甚豐。

世紀21物業將軍澳廣場分行經理魏仕良指，將軍澳寶盈花園3座中層G室，實用面積484平方呎，兩房間隔，因可望海景，業主上周叫價598萬元放盤，獲多組買家洽購，終由一名外區換樓客以595萬元（已補地價）承接，呎價12,293元，造價創屋苑新高紀錄。原業主於2009年7月以連地價215萬元購入單位，現在成功售出帳面獲利380萬元。

王健林收縮戰線 5個月內第二單海外收購流產

香港文匯報訊 內地政府加大力度控制「非理性」對外投資，萬達集團在境外投資繼續收縮。外電昨引述萬達集團的聲明表示，萬達放棄了收購倫敦Nine Elms Square（九榆樹廣場）地塊的計劃，此為約5個月內萬達第二單流產的海外收購。而接手該單交易的，正是早前收購萬達集團旗下酒店資產的富力地產(2777)，和另一內房企中渝置地(1224)。

彭博通訊報道，富力地產企業融資總監李啟明在香港接受採訪時證實，公司和倫敦「奶酪刨」大樓的所有者中渝置地，合夥取代萬達集團，St. Modwen Properties Plc和Vinci Plc的合資公司手中買下了10英畝的九榆樹廣場地塊。李啟明指，這筆交易是在過去兩到三個星期內進行的。中渝置地今年早些時候收購了倫敦的「奶酪刨」大樓。

富力第二度接手萬達交易

這是5周來富力地產第二次在最後一刻成為萬達相關交易的買家。上個月，富力地產才以199億元人民幣接手萬達的77間酒店。

九榆樹廣場的所有者St. Modwen Properties本周一公佈，已完成出售該項目的交易，售價為4.7億英鎊（約47.4億港元），但未說明買家是誰。出售九榆樹廣場的計劃最早在2013年提出，該公司在今年6月的文件中指，已與萬達商業地產(香港)有限公司交換了合同。據報道，萬達當時支付了10%的訂金。但協議達成後不久，萬達及安邦保險等企業就因為近年來的境外投資受到了政府的嚴格審查。國務院辦公廳上周末對外發佈《關於進一步引導和規範境外投資方向指導意見》，限制中國企業在境外投資房地產、酒店、娛樂等項目。

地塊緊鄰萬達「倫敦One」

該地塊位於倫敦市中心九榆新區（Nine Elms），緊鄰萬達在英國的第一個項目「倫敦One」，萬達本計劃在這一地塊上建設一棟51層的住宅高樓、兩棟36到46層之間的住宅公寓樓，總共供應大約1,900套公寓，其中5%為政府福利房。

內地加大境外收購交易審查

今次事件成為萬達集團創辦人王健林近來收縮戰線的又一動作。直到去年，王健林還曾是內地最活躍的境外資產收購者之一。萬達之前還提出以10億美元收購美國電視製作公司Dick Clark Productions，但由於政府加大對境外收購交易的審查，該計劃在3月流產。

今年7月，萬達同意以199億元人民幣將77個酒店轉讓給富力地產，並以438億元人民幣將13個文化旅遊城項目91%股權轉讓給融創中國（1918）。另在本月初，萬達酒店公佈重大資產重組計劃，萬達將萬達酒店管理公司和萬達文旅集團注入香港上市公司，涉資70.5億元人民幣。而萬達酒店本身持有的多個境外資產項目全部賣回境內的萬達商業。

大舉投甘肅 焦點放回內地

境外拓展受限，王健林似乎將投資焦點放回內地。內地《甘肅日報》近日引述王健林表示，將加大投資力度，在蘭州市投資建設一個大型文化旅遊項目，同時選擇甘肅其他城市新建設10個項目，並積極參與甘肅脫貧攻堅，努力為甘肅與全國一道全面建成小康社會貢獻力量。

萬達在港上市的萬達酒店（0169）昨一度逆市挫7.1%，低見1.83元，收跌3.57%，報1.89元。

新盤陸續部署開賣，二手交投停滯情況越來越厲害，不少業主議幅逐漸擴大，屯門星堤更現蝕讓交易。

中原梁璟華表示，屯門星堤11座連天台特色戶，面積1,198方呎，原業主2011年11月以1,668.3萬元買入單位，另車位購入價75萬元，合共1,743.3萬元。由於業主計劃換樓，故將單位以1,564.2萬連車位出售，賬面蝕讓179.1萬元或10%。

名鑄銀主盤低市價售出

此外，尖沙咀名鑄中層B室銀主盤，實用面積817方呎，昨日於拍賣場上以低於市價的1,800萬元售出，較開價1,600萬元高出12%，呎價2.2萬元；馬鞍山銀湖．天峰1座低層A室，面積1,432方呎、連590方呎平台，同屬銀主盤，則以1,660萬元售出，較開價1,500萬元高逾一成，呎價11,592元，但對比市價則低近一成。

不過，市場仍有屋苑破頂。世紀21魏仕良表示，將軍澳居屋寶盈花園3座中層G室，面積484方呎，兩房間隔，原業主上周才放盤，微減3萬元後以595萬元沽出單位，呎價12,293元，相關成交價創屋苑同類兩房戶自由市場做價新高，打破6月1座另一低層實用431方呎單位自由市場售561.8萬的記錄。

呎價萬元以下屋苑剩6個

另外，樓價今年頭7個月累升9.28%下，中原地產研究部昨指出，現時全港只餘下6個CCL成份屋苑實呎仍然低於1萬元，全部來自新界西，佔該區兩成比例。這批屋苑包括：屯門黃金海岸（9,865元）、屯門大興花園（9,794元）、元朗蝶翠峰（9,699元）、荃灣荃威花園（9,693元）、屯門海翠花園（9,559元）及嘉湖山莊（8,913元）。

　　中原（工商舖）成立拍賣部剛成立，昨天舉行首場拍賣會，推出30項鋪位、工廈及寫字樓物業，資深投資者尹柏權、廖偉麟等都有旗下物業委託拍賣，共吸引近百名代理、投資者及業主到場，場面甚為熱鬧，惟拍賣以涉資2000萬元以上物業為主，出席人士只作壁上觀，只有一個大角嘴合群街地鋪獲買家競投，開價750萬元，未達底價收回，拍賣會上未錄成交。

　　中原（工商舖）董事總經理潘志明指，拍賣會出席率理想，日後將繼續定期舉行拍賣會。