今年928傳統房市大拜拜，跨過濁水溪以南的區塊將熱過北台灣。根據591新建案統計，全台今年928檔期全台推案量體可望超過2千億元，其中又以台中市逾5百億元量體最大、其次則是高雄市近370億元，第3是新北市約有360億元。

另就指標建商推案狀況來看，包括興富發集團、遠雄建設、國泰建設、達麗建設及甲山林機構等，皆著重中南部市場布局。興富發包括子公司潤隆建設，啟動包括新竹、台中、台南及高雄區域推案，光是台南、高雄的「上東城」、「美樹大悅」就共有120億元以上量體。

興富發逾120億
甲山林機構首度南下高雄，將推出自建案「都心苑」及三民區凱歌案，共50億元量體，「都心苑』規劃25~100坪，將分階段預約，優先祭出25~60坪，凱歌案都是20坪左右產品，預計928檔期人員進駐，但要等取得建照後正式公開。

甲山林機構業務部經理黃惠玲指出，2案連同屏東案，將會一同在高雄市民族路、八德路口約600坪的接待中心聯銷，將會就手中的客戶名單發出看屋邀請，聯銷中心也不排除會納入其他代銷個案，提供購屋客更多元的選擇。

即便逢多事之秋，遠雄建設推案腳步仍持續進行，位於機場捷運線A7站旁的「遠雄新未來」量體破100億元，潛銷已逾3成，為928檔期最大案，在竹北市、台中市也分別有「鉑悅」、「遠雄之星6」將公開，為本檔期推案量僅次興富發集團的建商。

建商搶攻北屯區
數字科技副理游儲宇分析，今年928檔期台中市推案量突破5百億元，稱霸全台，推案大多集中北屯區，「該區開價較周邊親民且發展性高，向來是建商搶攻首購族必爭之地。」

指標建案有國泰建設在昌平路與崇德八路口的新案，寶佳機構也有布局，如和築建設在太原路與旱溪路口新案規劃2~3房，預計10月初進場。

可擺脫沉重賣壓
台中市代銷公會理事長謝坤成指出，現在市場買盤充斥首購族，推案也以該類型產品為主力，「今年對比去年同期市況的確比較好，多數建案的賣壓擺脫沉重，建商推案腳步因此也可以較為輕鬆。」

今年房市盤整，中小坪數市場買氣回溫，高雄建商則順勢推出小宅搶客！
包括聯上、達麗、興富發等上市建商均有精華區預售小宅進場，豪宅建商鼎宇建設將於高雄新市鎮推出區段首件換屋型住宅案，開價每坪20~28萬元創區域新高。

鼎宇豪宅創新高
8月初於前金區六合夜市旁潛銷的造鎮案「達麗東京」，規劃18~36坪2~3房小宅，潛銷1個半月已售130戶，上揚國際高雄營業二處總經理朱建雄指出，平均每周可成交20戶，預計9月下旬公開，屆時將舉辦系列活動與藝人表演。
興富發建設將推出位中都重劃區首案「美樹大悅」，每坪開出19.8萬元起讓利價搶客。

聯上實業則在漢神百貨以及自強夜市周邊推出2案「聯上鉑金」與「聯上鉑麗」，總銷可達50億元。

待售1.5年去化
在橋頭區高雄新市鎮擁有逾3萬坪都會公園首排土地的鼎宇建設，也將推出區內首件換屋型成屋大樓「森之丘」，開價每坪20~28萬元創區段最高價。頂記建設也將在衛武營藝文中心旁推出「園丰景」。

高雄市不動產開發商業同業公會理事長張永義指出，今年房市買氣較去年成長2成，但是，目前高雄大約有1.2萬戶待售屋，以平均每年銷售6000~8000戶新屋，大概需要1.5年可去化，「今年成交價已趨近市場底價，受限營建成本與地價，未來破盤讓利案將大幅減少。」

逾18年屋利率恐1.9％起跳

新房子貸款吃香！據聯徵中心資料顯示，今年第2季房貸，屋齡9年內平均貸款利率不到1.8%，尤其屋齡3年內新房，平均貸款利率甚至僅1.67%；專家研判，除建商交屋後的大批房貸能爭取到較佳條件，加上首購族與自住用途，貸款利率可望下探。
據資料統計今年第2季屋齡3年內新房，平均核貸利率為1.67%，屋齡9年內房屋貸款利率也在1.8%以下，但屋齡18年以上房子貸款利率則在1.9%以上。台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，房屋本身條件與申貸人本身的財務狀況，是銀行決定利率的主要因素，且建商交屋後的大批房貸，確實能夠爭取到比較好的貸款條件。

地段仍是要素
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，貸款利率與成數雖與個人財務條件、房屋條件有關，但地段依舊是銀行評估不動產價值的要素，即便是中古屋，只要在精華地段，加上個人財務與信用條件夠好，就算是20年以上的房子也有機會申請到1.7%以內的房貸。

台新銀行敦南分行業務部副理表示，除建商與交屋後的大批房貸能有貸款利率優惠，首購族身分也有所幫助，買房用途若是自住，也較商用、店面等用途，能爭取到較低的房貸利率。

至於貸款成數，屋齡6年內房屋貸款成數約7成多，6~9年內近8成，與18~27年房屋貸款成數70.4~71.8%差異不大，台新銀行敦南分行業務部副理解釋，因目前房市往下走，銀行針對精華地段的新房屋貸款，在鑑價上相對保守，未必能貸到較高的成數。

炒房天王、綽號「勇哥」的黃勇義，與妻子郭枝芬自2003年前起組成炒房集團，找51名人頭買賣1919間房產，8年來總成交價264億元，逃漏17億餘元綜所稅，台北地院昨違反《稅捐稽徵法》，判黃男夫婦各4年徒刑，可上訴。

「三黃一劉」大戶
國內房市有4位知名炒房大戶，號稱「三黃一劉」，包括黃勇義、黃文雄、黃家進與劉月釵（綽號劉媽媽），其中，以綽號「勇哥」的黃勇義為最大咖，黃勇義被起訴之後已經漸漸淡出房市。
判決指出，勇哥夫婦14年前成立天義公司，專挑北市大安、信義、中正等區地段炒房，為逃漏綜所稅，雇用員工，除給月薪，還以2~3萬元酬勞或招待旅遊等用為交易人頭，還找來51位親友當人頭炒房。

無法沒收或追繳
法官認為，黃勇義夫婦「利用他人名義分散所得」以「隱匿、掩飾實質所得」的不正確方法，逃漏綜所稅高達17億餘元，至今僅補繳不到4000萬元，惡性匪淺，又否認犯意，依照逃漏稅捐罪各判刑4年，又因為黃二人逃漏稅未獲不法利益，故無從宣告沒收或追繳。本案可上訴。

勇哥小檔案
姓名：黃勇義
年齡：54歲
家庭：妻郭枝芬，育有3子
學歷：東南工專（東南科技大學前身）土木科畢，成功大學EMBA
經歷：前房產投資大亨、華豐橡膠總經理
背景：
◎與黃文雄、黃家進及劉月釵，地產市場稱為「三黃一劉」
◎找親友當人頭買賣房產1919戶，逃漏稅17億元，黃和妻子昨各被依《稅捐稽徵法》判刑4年
資料來源：《蘋果》資料室


房市勇哥逃稅 判刑四年
經濟日報

房市知名投資客黃勇義與妻子郭枝芬以51名親友名義，八年交易近2,000間不動產，逃漏綜合所得稅17億元，被檢方起訴。台北地院審理，昨（5）日依違反稅捐稽徵法判處黃、郭各有期徒刑四年。可上訴。

黃勇義與黃文雄、黃家進、劉月釵並稱台北房市「三黃一劉」，房仲業界稱他為「勇哥」。他自2003年起以親友名義進出房屋交易市場，到2011年被查辦時，實際經手的房屋戶數為1,919間；黃氏夫婦利用買賣不動產獲利，遇難賣出時，就出租賺錢，檢調估算，這對夫婦買房的總價金為264億元。

黃勇義案是五年前「打房」政策下的產物，其時，台北地檢署依違反稅捐稽徵法、違反商業會計法和偽造文書罪查辦，不過，法院審理僅認定黃勇義夫婦違反稅捐稽徵法利用詐術逃稅罪。

黃勇義、郭枝芬主要交易標的物在台北市信義、大安、中正等蛋黃區，射獵物件眼光精準，並自備水泥工、木工班底，買屋裝潢後有利潤立刻脫售。

黃勇義為分散個人所得、規避累進稅率，組成天義公司，僱用劉姓等七名業務分工處理不動產買賣、出租事宜，囑咐業務告訴配合假冒不動產登記名義人，可獲得2萬至3萬元，過節可獲禮金與禮品，可參加尾牙、春酒摸彩，獎金為3,000到1萬元不等，如果出借名義人是員工，獎金更提高為1萬至3萬元，還可免費出國旅遊。

黃勇義、郭枝芬掌控交易過程與獲利，但稅務機關卻無法如實課稅，逃漏應合併申報的綜合所得稅17億1,281萬8,104元；黃後來補繳綜所稅3,937萬3,331元，迄今還有16億餘元未補繳。

判決書指出，黃勇義從事房仲業25年，與妻子郭枝芬本應誠實納稅，卻借用他人名義交易逃稅，對守法繳稅的國民極不公平，且嚴重危害稅捐稽徵公平，認定他們犯情重大、惡性匪淺。

中電（1611）董事會通過公開標售台北商辦土地及建物案，標的位在台北市主要幹道忠孝東路二段，土地共146.55坪，建物共540.95坪，標售底價15.8億元，委任第一太平戴維斯辦理公開標售事宜，擬於今（6）日公告標售文件、9月26日開標，目前已有多家投資單位詢問。

中電昨天表示，標的通樞紐，並緊鄰華山文創園區、光華商場及三創園區，內有學校、文化設施及公園綠地，周邊區域發展成熟且鄰近捷運站，交通、公共服務設施及生活機能完善。

中電指出，主要是為配合政府都更政策，現址台北商辦為超過50年建築，空間配置規劃已不符合現營運辦公需求，華山特區在國內不動產市場具高價值的都更效益，有多家建商整合都更開發，內部決定採行公開標售方式處理，符合公平、公正、公開處理原則，創造股東最大利益。中電指出，中電在1955年成立，1962年以「東亞」為照明品牌行銷台灣市場，憑藉過去60年的經驗，亦配合政府實施水銀燈落日計畫，陸續取得政府LED路燈標案，超過7萬盞LED路燈的安裝實績。

中電預估，今年照明市場LED滲透率可望超過40%，未來照明市場前景將以智慧城市為驅動力，利用物聯網及大數據科技跨界整合。

面對持有稅大幅調高，北市地上權住宅案可說是哀鴻遍野，甚至有招商案流標五次。但地租已調漲兩次的「京站」（見圖，資料照），在五鐵共構交通便利、商住混合使用及市價八年上漲三成等因素下，租金收益率高達四到六％，近年來更出現租金單價超過三千元，幾乎直逼台北一○一水準；但業者分析，會出現天價租金不排除有日租套房的可能。

根據實價網揭露「京站」歷年租金資訊，累積租金揭露資訊約五三○餘筆，有三筆每坪租金單價超過三千元，租金單價最高紀錄是去年七月所揭露，為高樓層十五樓的套房，坪數約十四．二八坪，月租金五萬元，拆算每坪租金單價約三五○一元，已相當於北市地標「台北一○一大樓」的中低樓層租金水平。

該社區最貴的月租金紀錄是十萬元，在二○一三年五月揭露，同屬高樓層的十四樓，坪數約三十九．七坪，每坪租金單價約二五一九元，登錄為兩房兩廳兩衛格局。

在「京站」經營商旅與商務中心的大師房屋董事長陳建慶表示，該社區算是條件得天獨厚的「使用權」住宅案，有五鐵共構的交通優勢，加上為使用權住宅，房價僅約周邊行情的六折，推升租金收益率是北市一般住宅、甚至是豪宅的翻倍起跳。

他推估，該社區平均租金收益率四到六％，每坪租金行情集中在兩千到兩千五百元，空置率相當低；租金較高的那幾筆實價，推測多數是日本派駐台灣高階主管承租。但有業者直言，京站有不少人做日租套房，才會出現接近一○一的租金行情。

陳建慶補充，該社區預售時每坪三十二到三十六萬元，目前每坪行情上漲到四十五至五十萬元，八年漲幅三到四成，且空置率低，租金收益率穩定是投資考量重點。

第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄指出，「京站」買家多半是看中長期租金收益率，但面對公告地價連續調高，也會逐步減損租金收益率。

今年房市相較於去年顯得樂觀許多，開始有傳出房市相會谷底攀升，原因在於今年第一季房市交易量開出紅盤，第二季依舊能維持水準，交易量比起去年好上許多，但是這樣的情況真的代表房市回溫嗎？中華民國不動產代銷公會理事長王明成表示，交易量是由建商讓利而來，加上房屋供給過剩，但谷底還尚未出現。

王明成認為，從景氣面與整個房地產的現況來評估，今年整體的復甦力道並不夠，因為市場還是呈現低迷的現象，至於交易量上升，主要是由於建商讓利10％到15％的結果，也就是說價格造就了交易較為穩定的狀態，但這不表示房地產的春燕已經來臨，所以建商今年大致上的策略就是減量經營，以下半年來說主要還是以餘屋出清為首要目標，畢竟現在供過於求，餘屋如果沒有消化掉，將會是一股強大的賣壓。

另外一個現象會發現今年已經出現許多低總價低自備款的案子，表示現階段的環境還是不太好，使建商紛紛搶進低價市場，這也表示市場可能也快要到底了，但是對於這樣的情勢也別過於樂觀，因為到底的過程會需要多久還不知道，甚至需要有面對長冬的準備，而且小坪數的案子不斷推出，反而豪宅案的推案速度較為遲緩，如果建商只是一昧迎合市場來推案也不好。

第四季的價格反彈的機會不大，加上餘屋與中古市場的物件選擇多，建商持續讓利及屋主降價的情況不變，但量的表現還是會比去年還要好。

台中市去年開始放寬對容積移轉大樓的限制，房市吹起一股小宅風，新推案坪數不斷下修，但3房產品仍屹立不搖，詢問度最高也最受自住客的青睞，在小宅風當道的市場中成交量仍然能維持一定的水準。

根據業者觀察，雖然目前市場推案主力以小坪數產品為主，不過適居性較佳的3房卻是詢問度最高的產品，與2房以下產品比較，3房在空間上的使用彈性相對比較大，一直是市場上銷售最穩定的產品，不易受到房市景氣與趨勢影響。

不少建商推出的3房產品，也在小宅風當道的市場中有了不錯的表現，包括總太地產位於北屯區太順路的「美樂地」主打3D—低壓力、低總價、低排碳，規劃25-38坪 1字頭區域破盤價創造交易。

新成屋坤悅開發「君臨」也以實用性高、空間使用彈性較大的中坪數46至50坪、大3房規劃；聚合發建設位於北區文昌東一街，緊鄰漢口路商圈的「迎翠」，產品坪數落在34至40坪，純3房規劃，每坪單價約25.4萬元起跳，也是自住客的熱銷產品。

工業不動產交投熱度未減，德天國際地產統計，今年迄今包含工業用地、廠房、廠辦等土地超過萬坪的交易有八筆，接近2015年及去年全年九件與十件的水準。看好工業不動產需求熱絡，瑪克瑪輪胎位於苗栗的1.6萬坪丁種建地預計10月26日開標，總底價7.36億元，若順利脫標，將是今年第二大丁建土地交易。

該筆土地原為瑪克瑪輪胎廠預定設廠使用，但因泰豐輪胎廠大火燒出空汙問題，因而另覓廠址，負責標售作業的德天國際地產總經理田揚名表示，該筆土地曾為日軍飛機場跑道，地型平坦，貼近苗栗市區、鄰近國道與快速道路，為稀有萬坪工業用地釋出，每坪底價約4.6萬起，由於面積較大，單價低於周邊每坪5萬至6萬元的行情。

田揚名表示，該筆土地為非都市計劃區的丁種建地，適合倉儲物流、研發中心、汽車產業及再生能源產業等需要大面積工業地的低汙染產業。

市調業者指出，台北市今年928檔期新案量少，主因原本計劃第3季、第4季推出的豪宅指標案如「One Park Taipei信義聯勤」、「冠德信義」、「美福雙子星」、「陶朱隱園」等紛紛延後推案，使台北市房市新案供給冷清。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，今年新案市場買氣較去年回溫，加上農曆7月過後，接著有雙十及中秋密集連續假日，以及新閣揆對住宅政策更為友善，不少業者期待指標新案釋出，可以帶動928檔期的買氣。

　　記者今晚從北京銀監局瞭解到，近期北京銀行(7.680, 0.03, 0.39%)業金融機構個人經營性貸款和個人消費貸款規模增長有所加快，而且據市場情況反映，個別銀行發放的個人經營性貸款和個人消費貸款存在違規流入房地產市場用於購房的情況，這類行為不符合房地產調控的政策要求。

　　為進一步規範北京地區房地產市場金融秩序，鞏固前期房地產市場調控成果，北京銀監局、人民銀行營業管理部今天（9月5日）已聯合印發《北京銀監局 人行營業管理部關於開展銀行個人貸款資金違規進入房地產市場情況檢查的通知》（京銀監發〔2017〕153號），要求北京市轄內的銀行業金融機構針對個人經營性貸款和個人消費貸款開展自查工作，重點檢查“房抵貸”等資金違規流入房地產市場的情況。

　　下一階段，北京銀監局、人行營業管理部將根據各家銀行業金融機構的自查情況，有針對性地開展專項檢查，對於檢查發現的問題，將依法依規，從嚴處理。

　　前8月50城土地出讓金增三成 熔斷、搖號再現市場

　　在住宅交易因進入傳統淡季而降溫之時，土地市場的熱度絲毫未受影響。

　　今年7、8月份以來，土地市場供需兩旺。在監管層的督促下，熱點城市加大土地出讓規模，並採取各種措施防止土地價格過高的現象出現。需求端的熱情也十分高漲，房企爭搶部分熱門地塊。

　　根據中原地產的統計，今年1-8月，全國50大城市的土地出讓金額高達19671億，同比上漲34.3%，京滬杭三地的土地出讓金超過千億。其中，6、7、8月三個月的出讓金合計超過9000億，相當於前8月的一半。

　　分城市看，北京、廣州兩個一線城市成交土地的規劃建築面積已經翻番。重慶、成都、嘉興、無錫等城市的土地單價則實現超過100%的增長。

　　分析人士指出，房企補倉的時機已經到來，對土地的需求十分強烈，預計未來土地市場仍將維持較高的熱度。

　　土地市場逆勢升溫

　　8月31日，南通迎來兩宗宅地出讓。其中，長泰路東R17010號地塊經過一個半小時311輪的競價後，地價達到最高限價16500元/平方米。根據規則，該地塊將於9月5日以此價格，由多家開發商採用搖號方式確認最終競得人。

　　此前的8月28日，長沙正式出臺了類似的“熔斷+搖號”規則（土地熔斷，是指當地塊競價達到最高限價時，終止土地出讓，所有報價無效），即設定最高限價，達到該限價後如有多家企業繼續競標，則改為現場搖號的方式確定競得者。8月底，上海也連續採用招標掛牌複合方式出讓了數宗土地。

　　這些交易規則的變化，意在防止高價地的出現，這也側面反映出土地市場交易旺盛的現實。

　　根據中原地產的統計，截至2017年8月30日，今年全國賣地最多的50大城市，合計土地出讓金額高達19671億，再創歷史新高，同比漲幅達到了34.3%。

　　從成交面積上看，北京、廣州、溫州、菏澤的成交土地的規劃建築面積漲幅均超過100%。從成交價格上看，北京以21024元/平方米的單價位居全國第一，同比上漲81%。另外包括重慶、成都、嘉興、無錫在內的12個城市，土地單價實現翻倍。

　　由於設置了相應的限制性條款，北京、上海、南京、蘇州、武漢等熱點城市的溢價率均比去年大幅下降。但在激烈的競爭下，部分三四線城市的土地溢價率仍然高企。如在8月14日，青島的一宗土地經歷了299輪競拍後仍未決出競得者，暫由出讓人收回，轉至線下競拍商品房銷售價格。

　　事實上，由於受到樓市調控影響，一二季度的土地市場相對平靜，真正的升溫從6月開始。供應端的發力，被認為是刺激交易的主要原因。

　　今年4月6日，住建部和國土部聯合發佈了《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，要求商品住房庫存消化週期12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。

　　此後，熱點城市便開始大量供地，土地供應規模和品質均好於此前。8月末9月初，北京、上海、武漢、合肥等地仍在批量推出土地。截至目前，一線城市的土地成交面積已達到去年全年的水準，三線城市的供地規模也明顯高於去年同期，熱點二線城市的絕對供地量也較大。

　　中原地產首席分析師張大偉分析認為，熱點一二線城市推地規模較大，但由於受到政策限制，土地溢價率並不高。部分三四線城市的地價反而高企，這些城市有可能成為下一輪土地交易的熱點。

　　值得注意的是，這段時間正是房屋交易的傳統淡季。今年6-8月間，北京、上海、廣州三地的新房交易規模同比幾乎減半，被認為處於“觸底”階段。因此，此輪土地交易的火爆，也被稱為“逆勢升溫”。

　　庫存規模下降明顯

　　從需求端來看，房企的拿地意願同樣強烈。“傳統的開發思路是，市場不好時拿地，市場好時賣房。”北京某上市房企行銷負責人向21世紀經濟報導記者表示，“當前正是拿地的好時機。”

　　按照該人士的觀點，經過了2016年和2017年上半年的火爆銷售，房企的庫存大幅下滑，但手中的資金較為充裕，可以說“既有拿地意願，又有拿地實力。”

　　其中，拿地意願最為關鍵。上述人士表示，傳統房企對規模的追求仍在繼續，土地儲備是決定下一個上升週期中業績的關鍵。因此，企業對土地的競爭不會放鬆。

　　中原地產的統計顯示，今年前8月，50大房企的招牌掛拿地金額達到了14910億，同比上漲了49%。其中有21家房企的拿地支出超過200億，碧桂園、萬科、保利的拿地支出則超過千億。

　　從拿地趨勢上，也能看出房企正在借助此輪供地熱潮增加儲備。公告顯示，今年3-5月，萬科的月度新增項目分別為8個、11個、9個；但在6-8月的“供地潮”階段，萬科的月度新增專案上漲至17個、20個、24個。

　　但由於土地招拍掛價格已攀升至高位，仍有大量的企業將目光轉向並購市場。因此有業內人士認為，土地交易的實際規模要明顯大於公開市場的交易規模。

　　房企全力拿地背後的另一個事實，是城市商品房庫存規模已經大幅下降。



　　來自統計局的資料顯示，截至今年7月末，全國商品房待售面積為6.35億平方米，比2016年初的高點下降了約1億平方米，降幅約為14%。

　　今年8月，龍湖地產首席執行官邵明曉在業績會上表示，過去兩年全國去庫存的效果非常好，如今一線和二線城市庫存量都不足10個月，而在2014年的時候，庫存的去化大概是16個月左右。華泰證券(23.400, 0.08, 0.34%)也認為，經過多年去庫存進程，三四線城市供地過多、庫存龐大的邏輯已經不復存在。

　　有機構認為，儘管房地產市場的區域差異仍然存在，但庫存規模大幅下降，說明新一輪的市場週期正在蓄力。因此，土地交易的升溫，也有房企跨週期佈局的考慮。

　　易居克而瑞在近期的一份報告中也指出，從投資的角度看，未來房企拿地積極性將繼續保持。尤其是近期部分城市加快了供地節奏後，房企拿地的機會將加大。同時，部分房企或會強化對城市群周邊的三四線城市的拿地力度，以更好地改善土地儲備結構。

　01業績同比增長118%，目標3000億指日可待

　　2017年以來，融創持續保持強勁的增長勢頭，順利晉升至銷售額行業排名第6位。2017年1-8月，融創實現合同銷售金額1614.3億元，同比增長118%；合同銷售面積893.9萬平方米，同比增長148%。其中，8月單月融創實現合同銷售金額305.4億元，同比增長237%，創下單月銷售歷史新高。

　　除了整體銷售業績實現跨越式增長，融創在多個一線、環一線和核心城市的銷售表現也較為突出。其中天津、重慶、無錫的市場份額位列第一，杭州、寧波、蘇州、太原位列第二至第五。而融創於這些城市打造了多個高端項目，包括“壹號院”、“桃花源”、“府系”等。這些項目在提升城市整體住房品質的同時，擴大了企業影響力，同時也提升了融創的產品競爭力，從而為業績增長做出貢獻。

　　對於融創而言，充足且高品質的可售資源是實現業績快速增長的有力支撐。2017年下半年，融創計畫開盤超過90個新專案，總貨值預計達1612億元，加上2017年上半年尚未出售的資源和現有專案的二次開盤，2017年下半年總體貨值將達3879億元。

　　因此，預計2017年下半年融創將充分發揮其資源優勢，繼續深掘地產市場。2017年9月，融創于中期業績發佈會上將銷售目標大幅上調43%至3000億元。根據融創現有的可售資源規模及銷售增速，融創極有可能在年末超額完成任務。


　　02收並購占比超八成，土地儲備優勢明顯

　　伴隨上半年政府調控政策的不斷加大、土拍市場競爭愈發激烈，融創大幅減少在土地公開市場拿地的同時，充分發揮自身優勢，通過收並購方式謹慎獲取了優質且成本較為合理的土地資源。

　　2017年上半年，融創新增土地儲備3023萬平方米，其中2553萬平方米為收並購拿地，占比84%。從收購合肥融科城、武漢融科天域、天津星耀五洲專案、重慶江北嘴國際金融中心等多個重點城市大型專案，再到獲得石家莊城中村改造項目、收購萬達文旅項目等，融創在與各地企業建立良好合作關係的同時，獲得了大量較為低價的土地、減少土地成本並提升了盈利空間。

　　截至2017年6月，融創總土地儲備共計約9951萬平方米，權益土地儲備約6842萬平方米。從土地儲備分佈情況來看，約96%位於一二線及環一線城市，其中北京（含北京、濟南、青島、太原等城市）、華北（含天津、西安、鄭州等城市）、上海（含上海、蘇州、南京、無錫等城市）、西南（含重慶、成都、南寧、昆明）四個區域總土地儲備占比和權益土地儲備占比分別高達69.4%和65.9%，極具市場潛力。

　　此外，基於收並購專案高周轉的優勢，融創的土地開發流動性較強。截至2017年8月，融創41%的土地儲備處於開發狀態。充足且高品質的土地儲備將有力支援企業快速周轉運營及未來穩健發展。


　　03盈利能力快速提升，帳面現金較為充裕

　　截至2017年6月，融創營業收入為133.33億元，較去年同期增長25.9%；毛利為26.16億元，同比大增86%。與此同時，企業毛利率為19.6%，較2016年同期上升6個百分點，主要來源於2017年上半年來自上海、杭州的物業銷售毛利率較2016年上半年有所上升。

　　融創2017年上半年歸屬於母公司淨利潤同比增長1682.5%至13億元；核心淨利潤為13.7億元，同比增長204%。此外，融創的加權平均借貸成本為5.8%，同比減少0.56個百分點，實現融資成本優化、進一步增強盈利能力。


　　在盈利能力全面提升的同時，融創持續保持帳面現金充裕，餘額高達924億元。除了將支付2017年下半年應付的土地款項548億元，融創預計下半年銷售超過2000億元（7-8月已實現銷售526億元，9-12月預計銷售約1500億元），因此又將帶來巨大的現金流。

　　04銷售、盈利齊頭並進，戰略優勢釋放實現穩健運營

　　基於高品質的土地儲備、強大的產品競爭力和品牌影響力、高效的周轉去化能力及較為成熟的管理團隊和體系能力等，融創未來將更為注重將公司競爭優勢釋放為優異的業績表現。


　　一方面，融創將加速釋放與土地儲備規模相匹配的銷售業績及逐步獲得與銷售規模相匹配的盈利表現；另一方面，企業將採取更為謹慎的土地儲備增長策略，以此減少資本性輸出。隨著銷售的放量增長和(100.4, -0.20, -0.20%)盈利的不斷提升，企業將快速提升資產水準、進一步降低負債指標，從而使得企業運營發展更為穩健。

　　與此同時，融創將保護及管理現有戰略投資，不再拓展新的投資範圍。這一較為保守的戰略投資方向也體現了融創穩健發展的決心。

　　總結：繼2016年突破重圍、實現翻番增長，融創2017年銷售表現持續強勁。其銷售業績再度翻倍、土地儲備及財務情況都得到進一步提升。作為房企發展潮流中增速最為迅猛的規模房企，融創已經邁入了嶄新的發展階段。一方面，融創將充分發揮現有的資源及管理優勢，進一步佔據行業主導地位；另一方面，其將在房地產開發為絕對核心主業的前提下， 致力於全面且均衡的發展，不斷提升企業的盈利能力，從而形成更為穩健的發展路徑。

　　相關項目所在地段優良，預售價仍然低於市場預期。業內人士認為：這些項目主要針對高收入人群，樓市供應要多元化，政府不應過度干預市場

　　北京市西城區德外大街一處地產項目近日獲准銷售。北京市住建委公示顯示，其擬售價達13.5萬元/平方米。該項目成為今年以來北京市內獲批單價最高的新房項目。

　　此輪樓市調控當中，包括北京在內，各地政府嚴控房價，高價樓盤很難獲批。市場一直在推測，北京市新房預售價究竟劃線到哪裡。今年前七個月，北京市住建委未曾核發過單價8萬元以上的新房住宅預售許可。市場一度默認8萬元是一條隱形紅線。

　　8月5日，豐台區有三個專案取得預售許可，預售均價皆為9.5萬元/平方米。“8萬元紅線”就此打破後，市場繼續觀察：下一條紅線是否會提升到10萬元。

　　這次獲准銷售的項目名為“中駿天宸”，已於8月27日開盤。項目共有120套住宅房源，銷售面積為2.4萬平方米。該項目位於西城區北二環，距德勝門僅800米，周圍配套設施完善，有北京四中、北京大學人民醫院等教育、醫療資源。找房網路平臺“安居客”顯示：該項目分四居和三居兩類戶型，建築面積最大為270平方米，最小為140平方米，預計2019年底交房。

　　財新記者查閱鏈家APP發現：在中駿天宸項目附近的德勝門外大街周邊社區，二手房價格在12.4萬元/平方米-13.9萬元/平方米。由於地理位置優越、配套設施完善，不少人認為此項目預售價仍然偏低。

　　深圳房地產研究中心研究員李宇嘉表示，雖然該項目預售單價大於所謂的“8萬元預售紅線”，但實際上，此項目的品質是高於其預售價格的。他認為，這類新房主要是針對高收入人群的，限價要符合市場規律。樓市供應也要多層次化，滿足各類業主需求。

　　新房預售價格屢屢突破紅線，這是否可以視作調控政策鬆動的信號？上海易居研究院副院長楊紅旭表示，北京樓市政策是否鬆動，主要看限購、房貸政策是否變化，而不是看限價。

　　他認為，新房預售價按8萬元“一刀切”，是當時北京樓市瘋漲情況下，一條臨時的行政干預。現在北京樓市連續降溫數月後，政府不應過度干預市場，因此局部放鬆了預售價管控。

　據深圳晚報5日消息，4日從深圳市有關部門給深圳市人大代表的建議答復獲悉，深圳共規劃10條軌道與東莞和惠州臨深片區軌道對接，此外，深圳的人才房也將建至東莞和惠州。

　　深圳市軌道辦在建議答復中表示，《深圳市軌道交通線網規劃（2016~2030）》（簡稱《線網規劃（2016~2030）》）共規劃32條軌道線路、總長度1142公里。其中，為加強與周邊城市軌道聯係，促進粵港澳灣區交通設施互聯互通，共規劃10條軌道與東莞和惠州臨深片區軌道對接，實現與東莞、惠州臨深片區便捷軌道交通聯係。

　　深圳市規劃國土委表示，6號線支線與東莞地鐵的接駁已有具體的方案。6號線支線線路起于光明新區，沿光明大道、光僑路、公常路敷設至深莞邊界與東莞1號線銜接。該線路今年開工，預計2022年通車。目前，兩市軌道辦已經簽署貫通運營確認函，深圳軌道6號線支線建成後交由東莞軌道公司作為東莞軌道1號線的一部分進行運營。

　　除了地鐵的接駁，深圳的人才房也將建至東莞和惠州。《深圳市住房保障發展“十三五”規劃》提出，“十三五”期間深圳將新增籌集建設保障性住房和人才住房40萬套，其中人才住房將不少于30萬套。深圳市規劃國土委表示，為了完成這一目標，在深莞惠三地採用城際合作開發籌集建設人才住房是其中一種重要渠道。

　　深圳市規劃國土委介紹，三地將通過以“軌道交通+産業園區+人才小鎮+公共配套”為要素的都市圈城際住房合作，開發建設一批面向産業園區職工和深圳人才供應的人才住房，打造具有職位平衡、産城融合、交通便利、配套完善等特點的人才特色小鎮，以此解決深圳居民住房問題，也推動深莞惠三地互惠共贏、協同發展。

　　“商改租”新鮮出爐，“商改住”有救了？

　　“商改租”實施細則未明朗，收益率低、資金回流慢，開發商仍在觀望

　　文章導讀： 如今，在京滬兩地“奄奄一息”的“商改住”，似乎在租賃市場上找到了以“商改租”形態“復活”的政策依據。亞豪機構市場總監郭毅對《中國經濟周刊》記者分析稱，此前上海（樓盤）市在一些商辦類項目的地塊規劃上存在欠妥的情況，導致商辦類項目在該區域沒有需求而無人問津，開發商只得轉而開發“類住宅”，政府不能完全將此後果拋向市場，提出“商改租”也算是政府承擔起部分責任，為此類地塊尋找一個“出路”。

　　“萬科旗下一些在建的商業辦公項目此前與我們聯係不多，最近不少産品經理密集地找上門來，尋求與泊寓的結合點。”北京（樓盤）泊寓房屋管理有限公司總經理助理金羽告訴《中國經濟周刊》記者，近一個月以來她經常被萬科旗下商辦類項目經理“打攪”，盡管泊寓所在的長租行業已被萬科視為優先發展方向，但她還是有突然被“重視”的感覺。

　　這都源于近日多個城市出臺的有關允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，即“商改租”的文件。

　　允許“商改租”的提法始于廣州（樓盤）。7月17日，廣州市政府辦公廳印發《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，但彼時輿論聚焦于“租購同權”，其實該文件同時提出了“商改租”：允許將商業用房等按規定改造成租賃住房，經規劃行政主管部門批準改建後的住房，土地使用年限不變，調整後用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。隨後，上海、南京（樓盤）和佛山（樓盤）等地也發文允許“商改租”。

　　自上海和北京兩地分別于今年1月7日和3月26日出臺針對商業辦公類項目的調控政策以來，兩地的商辦類項目銷售量急速下滑。以北京為例，中原地産統計數據顯示，2016年全年商辦類項目供應套數為63619套，成交82805套，成交面積724.64萬平方米，成交金額2147.03億元。隨著“326”新政施行，2017年上半年商辦類新增供應套數僅為15109套，新增供應面積為122.27萬平方米，成交套數則是16821套，成交面積僅177.75萬平方米，這被業界稱為“斷崖式下跌”。

　　如今，在京滬兩地“奄奄一息”的“商改住”，似乎在租賃市場上找到了以“商改租”形態“復活”的政策依據。亞豪機構市場總監郭毅對《中國經濟周刊》記者分析稱，此前上海市在一些商辦類項目的地塊規劃上存在欠妥的情況，導致商辦類項目在該區域沒有需求而無人問津，開發商只得轉而開發“類住宅”，政府不能完全將此後果拋向市場，提出“商改租”也算是政府承擔起部分責任，為此類地塊尋找一個“出路”。

　　"商改租’不是想改就能改”

　　值得注意的是，此前京滬兩地對“商改住”的調控政策集中于個人買賣一端；而截至目前各地發布的“商改租”政策則都針對開發商。"商改租’是對企業而言的，商辦類項目的開發商可以將旗下物業轉為自持，然後向住宅方向進行改造。”郭毅分析説。

　　企業行為勢必受到政府監管，而就目前已經出臺“商改租”政策的廣州、上海、佛山和南京來説，其用語都十分謹慎，除要滿足採光、通風和消防等各類要求外，改建行為需向有關部門申請。其中，南京的相關政策明確規定，“開發企業提出商改租申請後，需報屬地區政府(園區管委會)和市相關主管部門初核，經評估後，區域內商業、商務辦公總量確實過剩的情況下才予批準。”廣州也稱改建行為需得到政府批準。

　　而目前市場上所謂的商業辦公類項目主要有兩類：真正用于辦公用途的“真商辦”、實際開發過程中改建為居住用途的“類住宅”。“類住宅”較容易向“商改租”方向改建，而要改造真正用于辦公的商辦項目在開發商眼中很有難度。

　　北京泊寓房屋管理有限公司總經理助理金羽告訴《中國經濟周刊》記者，以此次提出“商改租”的上海為例，該市消防部門對寫字樓和酒店等“真商辦”項目改造成居住功能有明確的限制，若後續沒有消防機關的政策松動，改造很難成行，“今年上半年發生過由商辦類項目改造成住宅用途時的消防惡性事件，我認為短期內松動不太現實。”

　　金羽補充説，“真商辦”中大型商場和點式寫字樓由于縱深過大，採光條件有限，也不適合改造成居住用途的住宅；此外，南京提出的“閒置和低效利用的國有廠房”的改造難度相比于“真商辦”更大一些，並且國家政策在産權性質問題上也有諸多對改造其用途的限制。她透露，泊寓暫且不會考慮尋找將廢置廠房改造成長租公寓的可能。

　　中原地産研究院首席研究員張大偉則直接指出，“真商辦”也不適合改造成住宅，“寫字樓大多數是過道設計，沒有足夠的空間把廚房和廁所等居住設施加進去。”

　　“商改租”未必是最優選擇？

　　在一些人將“商改租”視為“商改住”的“出路”時，也有人對此並不看好。

　　張大偉對記者分析説，他對在建商辦類項目的開發商的建議是，在目前租售比只有1%~2%的背景下，若想實現資金的迅速回流，在上海、北京這兩個對商辦類項目進行限購的城市中，不如順勢將“類住宅”改為“真商辦”，“改成‘真商辦’之後即便大幅降價，也比在1%~2%租售比的條件下通過‘商改租’來回流資金要靠譜得多。”

　　“商改租”的前提是開發商必須長期將資産鎖定在自己手中，先自持，再出租。佛山就明確提出，“一旦‘商改租’，10年內不得轉讓”；南京也提出，“改建房屋將由房地産開發企業轉為自持物業並用于出租，不得分割轉讓”，廣州則稱，“改建後的租賃住房不得銷售”。

資料圖：南京河西一處樓盤。中新社記者 泱波 攝

　　資料圖：南京河西一處樓盤。中新社記者 泱波 攝

　　亞豪機構市場總監郭毅告訴記者，“商改租”與此前房企自持物業的相同困難是開發商的資金安全問題，相比于買賣市場上的快速回流，開發商一旦自持物業用于出租，則完全是另一套商業模式，回報周期較長，對開發商來講是極大的壓力。她預測稱，假使“商改租”真能成功推行，客觀上對租賃市場肯定是一個促進，開發商和運營商會推出類別更豐富的不同檔次的産品，但對租房人群來説未必會是好消息，“這樣一來，一二線城市的房租估計會普遍上漲，開發商通過提供高品質租賃房屋，以及周邊配套增值服務的方式提高‘客單價’，以達到盡可能緩解資金回流壓力的目的。”

　　金羽也有相似的感受，盡管最近找上門來的萬科旗下的項目經理很多，但至今沒有一個人拍板決定將項目交給泊寓進行長租公寓運營。"商改租’對開發商來説並不是最優選擇。”金羽告訴記者，京滬兩地在建商辦類項目即使受到限購令影響，但其前期開發投入是按正常商辦類項目成本進行投入的，若將其改造為長租公寓，則意味著還要付出另一部分成本，去換取一個並不能有效、快速形成穩定現金流的租賃模式，這並不是一筆劃算的買賣。

　　實際上，“商改租”一直在進行著，此前也無城市明令禁止，只是最近一段時間相關部門有意識地將部分商辦類項目“引導”至租賃市場。據了解，絕大多數集中式長租公寓品牌均是自持或尋租商辦類項目後將其改造成長租公寓，這套模式已經存在了多年，開發商和運營商也並未找到獲得高收益的辦法。“最近一年多以來我國密集地出臺推進租賃市場發展的政策，歸根結底就是在做一個加法和一個減法：增加租賃住房的供應量；降低選擇租房的各種阻力。”張大偉認為，“商改租”只是提高供應量的一個方式而已，最近出臺的關于使用集體用地建造租賃住房的政策同樣是為租賃市場提供增量，“租購同權的提法則是減法的一種形式。”

　　“以北京為例，目前租賃市場的規模有一千多億，即便將所有‘類住宅’都‘轟進’租賃市場為其提供增量，對供應端的改變也不會立竿見影。”金羽分析説，租賃市場長期以來的問題並不只是“供應不足”，而是“收益率低”，允許“商改租”只是加大供應，“還是希望上述幾地的有關部門盡快出臺‘商改租’的實施細則，才有助于開發商制定具體方案。”

　　商辦類項目市場需回歸健康

　　有業內人士指出，“商改租”所指向的並不僅是住宅市場，也意在對此前一段時間混亂不堪的商辦類項目進行整頓。亞豪機構統計數字顯示，以北京為例，2017年初至326新政當天，北京地區成交商辦類項目9933套，其中“類住宅”佔比為60%，而3月27日至8月上旬，北京地區商辦類項目成交量低于1500套。

　　北京的主要産業都集中在四環內甚至三環內的中心城區，但在五環甚至六環路沿線的一些地區卻還密密麻麻地排列著商辦類項目。著名的“北京像素”和“卡夫卡公寓”都位于四環外，由于其周圍沒有相關的産業環境而幾乎被農田包圍，開發商不得不將其改造為“類住宅”。

　　郭毅分析説，此類現象與上海相似，有政府規劃地塊使用用途失當的問題，“商辦類項目的地塊首先應當根據地塊本身的區位條件來規劃，周圍沒有相關産業的不應規劃為商辦類項目地塊。此外，既然規劃了商辦類地塊，就應當將有關産業轉移至地塊附近的區域，讓商辦類項目有需求。目前的做法是産業並沒有轉移過來，附近居民只有住宅需求沒有商業辦公需求，開發商不得不順著市場走改建成‘類住宅’。”

　　京滬兩地限購令施行後，“真商辦”取代“類住宅”，開發商“瘋狂”拿地的情況有所收斂。金羽對記者説，之前開發商以商辦類項目的名義拿地，是一種“討巧”的做法，無論是拍得了商辦類還是住宅類用地，實質上都是為了“瘋狂拿地，瘋狂蓋住宅”。“京滬兩地的新政讓商辦類項目回歸‘真商辦’成為一件好事，開發商拿地前要想清楚能幹還是不能幹，不能幹就別幹。萬科總經理鬱亮説得很清楚，‘當好農民種好地’，既然是商辦類項目，就按照商辦類項目進行開發，否則就別拿這塊地。”

　　隨著一係列對商業地産項目的整治措施，開發商似乎也感到轉型迫在眉睫。8月上旬，北京保利聯合金茂、綠地、首創、華潤、遠洋和旭輝等旗下有諸多商辦類項目的開發商“抱團取暖”，成立了北京商辦聯盟。北京保利提出“構築房企資産聯盟”，無論租售，都將商辦類項目進行長線運作。

　　中國房地産業協會和旅遊地産專業委員會秘書長蔡雲在商辦聯盟成立儀式上表示，商辦類項目的存量時代已經到來，增量時代一去不返，“以前是賣房子，現在是賣服務。”蔡雲説，新的市場環境要求房企角色從開發商逐漸轉為運營商，並考慮新的問題，比如怎樣將資産證券化；如何進行有效的運營和管理；産品形態上如何尋求突破等。

陽光房地產基金（00435）截至6月底止全年，可分派收入增4.7%至4.3億元，派末期息13.3仙及特別息7.5仙，全年分派共計33仙，按年增35.8%，現價周息率6.25厘。公司指，續以回購和特別息雙管齊下創造價值。

收購對象 擴至工廈酒店

公司於2015年出售3物業套現逾9億元，用於回購及派特別息；管理層指2011年以來共斥1.1億元回購。行政總裁吳兆基指，公司仍有繼續回購計劃，但是若股價持續上升，回購速度將放緩，未來將視乎併購機遇及投資規模，決定回購及特別息規模。

現時房託規管條例放寬，吳兆基稱，除傳統商場及寫字樓外，未來收購對象將擴充至工廈、酒店，甚至參與物業發展及投資債券及證券。但他亦坦言，利息低企加上過去兩年中港資金充裕，導致孳息率低，令市場較少回報率好、非常吸引的資產，故仍在物色投資機會。

陽光房產預期，寫字樓租金收入持續可觀，惟零售市道雖有反彈，對前景仍持謹慎態度。期內部分零售物業租金增幅放緩甚至下跌，管理層稱將繼續通過資產增值計劃，提升租金表現，第四季起將進行新都城一期冷氣系統更新，預期投資額為1,600萬元。

高鐵一地兩檢近期在社會上熱烈討論，盡管仍未落實有關方案，不過消息已帶旺九龍站，令睇樓量急升。

受惠廣深港高鐵最快於明年第3季通車消息，一地兩檢雖然未落實，但對九龍站區內的樓價，也有推動作用。

睇樓客重投市場 即時洽購

區內的睇樓量，於7月下半月已開始上升，較7月上半月淡市，更急增5成。領高地產分行經理余見輝稱，自7月下半旬高鐵一地兩檢方案公布，九龍站內的睇樓量及成交已即時反彈，而月前一直等業主放盤，期待會減價執筍盤，而不願入市追價的睇樓客，也再次重投二手市場睇樓，由於態度上已轉變，睇樓後也即時還價洽購。

近期睇樓客主要搵3房為主，此類單位較為切合區內交投主流，樓價徘徊2,000萬至3,000萬元，此類樓價於擎天半島及漾日居，可找內園或海景3房戶；凱旋門低層海景及君臨天下內園3房，也有小量搵4,000萬至5,000萬元的海景戶。而睇樓客中，佔7成為投資者，3成為自用，睇樓客普遍願意比對上成交高5%追貨，惟業主多不願接受議價外，洽購至尾聲，有機會反價2至5%。

凱旋門極高層 4千萬易手

事實上，高鐵一地兩檢方案公布後，區內持貨的業主也紛紛睇好後市，認為通車後市況會更好，因而有兩成放盤業主，選擇封盤，其中君臨天下3座極高層B室，實用面積1,088平方呎，全海景戶，原以4,700萬元市價放賣，惟8月初即封盤不賣，改以6.5萬元放租；另凱旋門摩天閣低層C室，實用面積846平方呎，望西九維港海景，7月中旬連租約叫價2,400萬元，及至近期更封盤，待高鐵明年通車再算。

8月份易手單位中，包括凱旋門觀星閣極高層C室，實用面積1,098平方呎，附露台，屬4房戶，單位一直收租，戶主早於2012年10月，先以3,535萬元連車位放賣，至2013年3月，將叫價上調至3,800萬元，及至去年9月，連車位叫價升至4,000萬元，不連車位則為3,800萬元，同時放租，至今年2月以5.2萬元獲承租，直至近期趁高鐵一地兩檢之利好，終獲約4,000萬元承接，實用呎價36,430元。

近50口承價870萬售 較開價搶高28%

銀主盤吸引準買家搶購。昨日紅磡昇御門銀主盤吸引約10組買家於拍賣場上競投，經過承價近50口，以870萬元沽出，較開價高出190萬元，屬近年競爭最激烈的銀主盤之一。

二手小業主缺乏議價空間，買家轉投銀主盤市場。昨環亞物業拍賣行推出由有「洋參大王」之稱的楊永仁或有關人士持有的紅磡昇御門2房銀主盤，為1座中低層F室，面積606平方呎，開價680萬元，比2012年時買入價低19%。

環亞物業拍賣董事總經理曾傑俊指出，單位於上月底推出，吸引過百組買家上門睇樓，而昨有約10組買家競投物業，初段每口叫價5萬元，競投激烈。最後經過近50口承價後，最終以870萬元沽出，平均呎價14,356元。成交價較開價高出190萬元，搶高約28%，並較屋苑本年同戶型單位成交價770萬元高出100萬元。

估值920萬 較造價相差5%

曾傑俊補充，上述昇御門單位屬於近年競爭最激烈銀主盤之一，而成交價比銀行估值920萬元，只相差約5%。

由於拍賣會推出多個銀主物業，吸引近百人出席，連同上述昇御門單位，同場沽出6個物業，有3個屬銀主盤，包括九龍灣德福花園O座低層7室，實用面積538平方呎，開價500萬元，以600萬元沽出，與原業主於2015年底時買入價相同，呎價11,152元。

領都4房戶 1233萬新高

另外，昨日市場上新增3個銀主盤，包括屯門居屋兆康苑兆華閣高層6室，實用面積483平方呎。資料顯示，單位累積擁逾10次按揭及借貸紀錄，銀主開價455萬元，平均呎價9,420元，略高於市價水平。

將軍澳日出康城即將有新盤推出，刺激區內二手交投表現，領都4房戶以1,233萬元沽出，創出領都樓價新高。利嘉閣地產分行經理羅志雄指出，單位為領都2座右翼高層A室，實用面積971平方呎，望全海景，獲外區用家以1,233萬元承接，呎價12,698元。

原業主2014年以800萬元購入單位收租，現持貨3年轉手，升值433萬元，升幅54%，跑贏整體二手樓價同期約3成的升幅。本月日出康城暫錄4宗成交，亦較同期兩宗為多。

另外，屯門瓏門8座高層G室，實用面積379平方呎，屬1房間隔，日前以580萬元沽出，創項目1房價新高，呎價15,303元。原業主2014年以420萬元入市，轉手升值160萬元，幅度38%。

花樣年(1777)公佈，2017年8月份，集團附屬公司深圳市花樣年地產實現房地產業務合同銷售面積89,046平方米，實現合同銷售金額約14.83億元。

今年首八個月累計銷售面積82.42萬平方米，累計銷售金額72.38億元，完成2017年150億元銷售目標的48.3%。

8月平均合約銷售單價每平方米16,654元，整體合約銷售14.83億元。

集團稱有信心達成全年150億元的合約銷售目標。

　　政府審批預售樓花速度加快，上月有5個新盤獲批，涉及3037伙，創四個月新高，而部分新盤已搶先開售，至於同獲批預售的將軍澳日出康城4B期，以及屯門天生樓則緊隨其後，並積極部署，而隨着售樓紙批出進度加快，令上月待批預售伙數，回落約21%至7339伙，為約31個月以來的低位。

　　據地政總署資料，8月共有5個新盤批出售樓紙，涉3037伙，為今年4月錄得3489伙獲批預售後，創四個月以來的新高，同時較6月的1387伙獲批，上升約1.19倍。上月獲批的新盤中，部分已作銷售，包括剛全盤售罄的荃灣全城滙，至於屯門城點則準備周六盡推全盤204伙，至於啟德OASIS KAI TAK正積極部署，料9月內開售。

　　同時亦獲批預售，由新地發展的將軍澳日出康城4B期，提供1132伙，預計落成日期為19年12月底。據新地副董事總經理雷霆指，由於4B期，不論單位戶型設計、分布與正準備推出的4A期晉海有分別，故此會先行觀察晉海的銷售反應、以及買家需求，再決定4B期的具體發售時間。

　　此外，由新世界發展的屯門天生樓，同樣獲批售樓花同意書，項目提供100伙，預料於明年7月落成，而項目主打2房、3房及4房單位。據悉，最快可在月內推出發售。隨着政府批出預售樓花腳步加快，而新申請的樓花項目未來得及補充下，令8月待批預售單位數降至7339伙，涉及21個項目，較7月的9303伙，下跌21%，不單止結束連續兩個月上升的勢頭，同時為15年1月錄得7046伙後，約31個月以來的低位。

　　而8月僅有1個項目申請預售樓花，由嘉華發展的大埔白石角創新路項目，提供1073伙，將於2020年2月底落成，據悉，項目涉及9座，提供1房至4房單位。

　　嘉華國際（香港地產）總經理溫偉明表示，期望可於明年首季獲批售樓紙，並推出市場發售，預期售價除參考鄰近的白石角物業外，亦會參考大埔區的二手樓造價，期望可做到有價有量，會以較貼市價形式發售。

　　美聯研究部指出，雖然目前待批單位數僅7339伙，創31個月新低，不過，連同之前已批出但尚未發售之主要新盤合計，現時可隨時推出市場的全新新盤樓花項目，共涉及約4500個單位。再加上逾7300個待批住宅單位，即有近1.2萬伙新供應。

澳洲央行現金利率維持在創紀錄的低點，而今年上半年澳洲主要銀行紛紛宣布調高部分貸款產品利率。此時，房貸市場的「誘惑」似乎變得越來越大。匯豐銀行於近日宣布，將在澳大利亞開設新的分支機構，加大對澳洲房貸市場的開拓力度。

為吸引購房者惠顧，匯豐在房貸利率上大打折扣，直接將自住房貸款利率定為 3.65%，這一優惠期限將從現在開始持續到年底。

目前匯豐在澳洲當地房貸市場的市占只有 1.5%，屬於較小的參與者。匯豐計劃在未來一年半內，在新州和維州新開 16 家支行。匯豐目前在澳洲已有 31 家支行，相當於在此基礎上新增 50%，明顯加快了擴張節奏。

匯豐澳洲總裁 Martin Tricaud 指出，匯豐在澳洲的新戰略主要出於兩個原因，一是人口增長，二是國際貿易和金融活動越來越活躍。

澳洲對中國的出口占總出口的 25%-30%，對於銀行來說，這其中必然有大量值得開拓的貿易和投資業務。

在貿易金融方面，匯豐最感興趣的行業是農業和基礎設施，表示未來將更多地與澳洲本土公司建立合作，幫助他們拓展海外市場，並擴張基礎設施信貸。