30坪賣4800萬 亞軍每坪140萬

去年新北市百萬店面冠軍寶座，由新店區「我愛買蔬果」果菜行拿下，每坪單價達165萬元，買方是專營電子零組件的江軍企業。位居2、3名的店面單價王位於永和區「吉美一品花園」，交易單價約140萬元，買方則是克緹集團總裁陳武剛，一次出手就吃下超過370坪店面。

根據內政部不動產交易實價查詢服務網，目前已揭露至2017年12月10日止，新北市店面交易每坪價格前5高，分散於新店、永和、林口、新莊及板橋等行政區。其中，交易單價最高的店面，位於新店建國路，為區域經營頗久的果菜行「我愛買蔬果」。

買家為江軍企業
該筆交易總坪數不到30坪，交易總價4800萬元，換算單價約165萬元，買方江軍企業起家於新店區自由街，專營電阻氣買賣，現擴張企業版圖，經營電子零組件生產製造，在新店、廣東省東莞市皆設有據點。
東森房屋研究中心副理于靜芳指出，此店面近傳統市集，24小時經營，又可騎樓設攤，店面效益高。建國路一帶行情每坪130~160萬元，前年12月也曾出現總價4750萬元、單價141萬元的交易。

創永和店面紀錄
位居2、3名的交易，皆為永和區「吉美一品花園」1樓店面，交易單價分別為140.8萬元、140萬元，2戶交易總面積約375坪、總價金達4.27億餘元。據查，出手如此闊綽的買家，為克緹集團總裁陳武剛，他同時也購入店面2樓戶，交易單價約為1樓的45%、每坪62~63萬元，總斥資金額達6.15億元，也創永和區店面交易總價最高紀錄。

「買方不算買貴」
台灣房屋永和信義特許加盟店東莊威玲表示，該店面1樓單價雖令人咋舌，但1~2樓合買計算落在單價100萬元，「以該區鄰近捷運站、且舊商圈具一定人潮，周圍具價值的店面單價都在90~100萬元，因此買方不算買貴，未來租金報酬率至少2%。」該社區為自保身價及生活品質，管委會已規定1樓店面宜租給全國性連鎖店面為優先，莊威玲認為，未來可能由民生消費型商家駐點。
第4及第5名交易的店面，分位於新莊及板橋區。前者是傳統商圈的中正路上、後者則臨文化路二段主幹道，成交單價皆在126~128萬元間，以符合區域行情的價格成交。

「水樹之間」不走氣派路線 每坪185萬

中小坪數買氣熱，也出現在高價住宅市場！最新實價揭露2筆台北市大安區住宅，為正對大安森林公園的中小坪數社區「水樹之間」，成交總價8500萬元、單價185萬元，及「大安阿曼」總價約1.8億元，單價177萬元，2筆交易強勢刷新2017年住宅交易10大單價排行榜，分別暫居第6及第9名。

去年5月成交的「水樹之間」12樓戶，總價8500萬元、坪數約53坪，但單價達185萬元；逾百坪的「大安阿曼」頂樓戶6月成交，總價1.8億元、單價177萬元，雙雙擠進2017年住宅交易10大單價榜。

未創社區新高價
謄本資料顯示「水樹之間」買方為香港商開雲公司，該法人同時持有該社區多戶；「大安阿曼」買方則是曾以1.59億元標下大安區羅斯福路三段土地的盧麟投資公司。兩買方購屋皆未貸款，資產雄厚。
不過該2戶均未創社區新高價，「水樹之間」最高價為2013年預售頂樓戶，單價197萬元，總價1.2億元，買方為劉姓自然人；「大安阿曼」同樣是2013年預售頂樓戶，單價178.5萬元，買方為天衛文化圖書公司。

恐影響後續買氣
對於榜上唯一非百坪豪宅的「水樹之間」，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，該社區位大安森林公園正對面，造型獨特，規劃40至55坪，較周邊豪宅格局精巧，又非套房產品，較不受氣派路線的豪宅客青睞，且近億元的高總價也非設籍置產者需求，定位不明，恐影響後續買氣。
綜觀2017年前10名高單價住宅，以總價約7.8億元、單價290萬元的「帝寶」最高，「西華富邦」、「文心信義」以257萬元、213萬元居2、3名。陳炳辰認為，去年豪宅走勢不算明朗，除尚有「帝寶」、「西華富邦」這類重量級一線豪宅，並無太多知名豪宅交易。

市場進入肉搏戰
「去年豪宅交易勝前年，但單價多在200萬元以下，且松山、中山、士林等區域強壓大安、信義等傳統豪宅區」，住商不動產企研室主任徐佳馨認為，今年信義計劃區有新案推出，加上幾個市中心都更豪宅案交屋，應會比去年熱鬧。
徐佳馨也指出，去年豪宅交易除靠傳統知名豪宅撐場外，屋齡較新、知名建商的豪宅新案表現仍強悍，顯見豪宅市場進入肉搏戰後，實力和價格表現亦劃上等號。

建設助益桃園10年漲幅逾9成

北台灣亮點房市中，新竹房價唯一穩健走高。信義房屋統計近10年北部房價發現，雙北市與桃園市雖然漲幅驚人，但歷經房市盤整期，全數出現房價修正潮。其中，僅有新竹地區單價穩健成長，雖然10年間房價漲幅僅約6成，但該區2017年對比2014年高點，房價不降反升，榮登北部地區最抗跌地區。

統計資料顯示，北部地區近10年房價漲幅驚人，台北市自2007年平均單價37.8萬元，飆漲至2014年71.3萬元，去年小幅修正在62.3萬元。新北市則自10年前的18.8萬元，同樣走高至去年的34.7萬元，漲幅高達85%。桃園市漲幅逾9成最多，從9.4萬元一路漲到去年18.1萬元。

薪資優於六都
值得一提的是，新竹縣市這10年漲幅僅62%，表現雖不如北北桃，但新竹縣市房價穩定成長，甚至未受到房市盤整影響，從2007年平均單價約12萬元，穩健上揚到2014年的18.9萬元，去年更是超過房市高點表現，單價逼近2字頭，成為北部最抗跌地區。

「新竹地區是全國勞工勞退新制中，平均提繳工資最高的區域」，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，根據勞動部網站最新統計，新竹市平均勞退提繳中，工資工業類超過6萬元，明顯優於六都表現，且從近期台積電股價頻創新高，反應竹科廠商的景氣狀況熱絡，也衍生出就業與購屋需求。

曾敬德表示，除平均提繳工資最高，新竹地區的房價所得比也維持在9倍以下，明顯低於北市的15.6倍與新北的12.7倍，貸款負擔率約為36%，皆低於雙北市動輒5成以上的水準，在房價合理與產業支撐的帶動下，新竹地區房市表現相對穩定。

桃園吸雙北客
至於10年內漲幅逾9成的桃園市，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰認為，桃園市近年地方建設進步飛快，包括升格直轄市、機捷、航空城、大型賣場進駐，帶動全市發展。
就連近期賣壓稍嫌沉重的青埔，過去也多有3至4字頭的交易紀錄，尤其被雙北高房價壓得喘不過氣的民眾，均往桃園移動置產。
在竹科上班的張先生說，工程師薪水負擔新竹房價綽綽有餘，未來不排除在新竹置產、成家，但同樣的薪水應該不可能在雙北買房，或是只能買比較遠的蛋白區。

整合時間長恐難引建商進駐

台中市府近年努力中區再生，輔導區內老舊大樓改建或都更。近期台中新添2大社區自組民辦都更會，統計從前年至今，已有5到6棟社區成立都更會，進度最快的社區已有逾7成所有權人同意。

都發局全力協助
由於中區多數老舊大樓都無設置管委會，若要進行都更皆須成立都更會，都發局都市更新科科長賴俊呈指出，主要是集合所有住戶意見，再進行協調，所以整合時間相對較長。

台中發展重心轉移多年，中區的市場磁吸不如精華市中心，難有建商願意進駐收購舊大樓整合。賴俊呈指出因台中可開發土地充裕，中區難吸引建商進駐，多得倚賴住戶自主更新會，加以政府輔導，若有少數不同意戶，再想辦法協調。
賴俊呈說，目前申請多為屋齡逾40年大樓，「成立民辦都更會算是一個階段，是面對市府的窗口，未來不管是都更獎勵、行政程序、補助重建規劃費用等，都會全力協助，盼重新點亮中區。」

同意進度達7成
近期最新成立的自主都更會是公園路的「金園大樓」，屋齡已45年，因建物管線老舊及漏水等問題，影響住戶居家品質，目前同意進度達75％。「金園大樓」都更會理事長張勝道說，盼4年內就能完成改建都更。
都更總面積約800坪的東區和平街透天群產權相對單純，自前年起，居民陸續參與都市更新，也是東區首件自立都更案，同意進度達6~7成。

其他進行的都更會皆為住商混和大樓，如千越大樓案、遠東百貨及綜合大樓等，賴俊呈指出，這些個案所有權人動輒400人以上，而且年代久遠，多數都非當地居民，因此困難度更高，整合時間也拉長許多。

連屏東的透天厝都不再受歡迎！台慶不動產據實價登錄資料，觀察屏東市近年交易價量發現，住宅大樓交易量除2016年外，其餘年度交易量均高於透天厝，且去年住宅大樓交易量年增約2成，反觀透天厝則量縮8% 。至於房價部分，大樓及透天都有5至7%的漲幅，呈現價格上揚的趨勢。

機能吸首購族
據實價資料顯示，屏東市2017年住宅大樓交易量共426件，透天交易量僅392件，除2016年的交易表現外，包括2014、2015年的住宅大樓交易量，都比透天來得高。至於住宅大樓價格部分，2017年單價落在8.4萬元，公寓則是7.3萬元，透天每坪約12萬元，且連續4年表現價格都穩定成長。

針對住宅大樓物件交易量穩居榜首，且去年交易量提升19.3%。台慶不動產執行副總莊志成分析，主因大樓總價較透天親民不少，且地段多位於市中心，生活機能成熟、交通便利，加上少子化影響，居住空間不需要太大，因此近年吸引較多區域首購族或小家庭購屋。

台灣房屋屏東縣府特許加盟店店東李基文表示，屏東市區透天產品多開出千萬元價碼，對於目前主流剛性買盤預算偏高，不少5加1的大樓產品、室內坪數約30坪確實搶手，且總價約在550至580萬元即可入手，尤其位屏東市區重劃區內，不僅CP值高，不少小型建商近年也搶蓋這類產品。

你住什麼樣的屋？根據內政部營建署最新公布的「住宅狀況抽樣調查」，全國住宅類型最多的是透天厝、占比近五成，其次是公寓占十八．九八％及住宅大樓約十八．九六％；而在「有人經常居住」的住宅中，宅外有設置無障礙設施比率僅十六．七三％、宅內僅五．八八％，數字凸顯出台灣老人住老宅的問題日益嚴重，更顯示都市更新的重要。

營建署每十年都會辦理住宅抽樣調查，這次調查時間為二○一六年四月一日到七月十五日，以抽樣及派員面訪方式，共完成一萬七七○五份有效樣本，區分為「有人經常居住之住宅」、「空閒住宅」兩大部分，並於日前公布；為因應國內人口結構改變，這次調查首度增列未成年子女、身心障礙者及老人人數與無障礙設施等項目。

根據調查，台灣住宅類型以透天厝達四二二萬餘戶占比最高、達四十九．七四％，其次為公寓十八．九八％、住宅大樓十八．九六％、華廈十一．五一％及農舍○．八一％。

全國住家用住宅推估有八四九萬餘宅，「有人經常居住」約七二九萬餘宅、「空閒住宅」約一二○萬餘宅；從完工年份來看，有人經常居住住宅於一九九○年前完工（屋齡廿八年）占五成三、一九八○年前完工（屋齡卅八年）占約三成。

調查也發現，有人經常居住住宅有六十五歲以上老人比率達卅九．四二％，有未成年子女占廿九．五四％，有身心障礙者占十一．三七％；宅內有六十五歲以上老人以中南部縣市（高雄市及台南市除外）均占約五成，有未成年子女以新竹市及新竹縣均占三成五居多，有身心障礙者以花蓮縣及雲林縣占兩成居多。

無障礙設施比率偏低
在「有人經常居住」的七二九萬餘宅中，住宅外有無障礙設施僅十六．七三％，其中以無障礙室外通路比率最高、約十．九九％，其次為無障礙避難層坡道及扶手占五．八六％；另住宅內有無障礙設施僅占五．八八％，其中以無障礙住家出入口比率最高、占三．八八％，其次為無障礙浴室及廁所占二．一四％。

內政部營建署最近發布十年進行一次的「住宅狀況抽樣調查」，估算出「空閒住宅」破一二○萬宅，占全國家用住宅比率十四．一九％，引發各界論戰。房產業者分析，空閒住宅有超過六成二是透天厝，屋齡逾卅八年比率超過四成五、超過四十八年的近兩成四，很多根本是坐落在鄉間、甚至是祖厝，這只能算是房市的「無效供給」；學者認為，空屋計算應以住宅大樓為主，推估空屋數應超過六十萬宅，沒有百萬戶那麼離譜！

住宅大樓占十五．二四％
同是空屋率數字，不同單位調查結果也差很大。主計總處曾在二○一○年進行十年一次戶口及住宅普查，透過現場訪查按門鈴，估算出台灣空屋數一五六萬宅、空屋率高達十九．四％；營建署同年也有個空屋資訊推估的委外研究報告，每個月用電在六十度之下才會認定為空屋，推估全台空屋數約八十八萬宅；這兩項數字都與最新公布的「空閒住宅」，有著不小差距。

根據最新的「住宅狀況抽樣調查」結果，台灣空閒住宅推估約一二○萬五六九三戶、比率約十四．一九％，較二○○五年抽查報告略增○．二七％。空閒住宅類型以透天厝占比六十二．七七％最高，其次為住宅大樓占十五．二四％、公寓十四．三四％、華廈六．二％及農舍一．四五％；若從完工年份來看，一九八○年以前、屋齡近四十年占比近五成、約四十五．四五％。

不動產公會全聯會秘書長于俊明認為，以調查推算出的空閒住宅，其中透天厝占比超過六成，多數應屬於房市的「無效供給」，也就是根本不想賣、或者是賣不掉，房市供需不能只看這一堆空屋率數字，而是要看「待售或可售物件」，政府沒必要刻意放大這些百萬空屋數字，對市場及購屋民眾都沒幫助。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德也說，空閒住宅的透天厝多數是坐落在鄉下、部分可能是祖厝，出外打拚後便處於空閒狀態，對於整體房市供需沒有太大影響。

景文科技大學財務金融系副教授章定煊也認為，這些抽查數據只是凸顯城鄉差距的問題，尤其鄉下地區，出外打拚年輕人很少回去，才會出現較高空閒住宅統計數據；政府反而應該針對真正放著沒有使用的空屋，評估加重其持有稅，對自住祭出更優惠持有稅，才能真正解決空屋問題。

2017年表現不錯，看好今年房地產景氣者，也增多，高雄建商老闆發放年終獎金，也大方送，絕大部份至少2個月，崑庭建設則以21個月居榜首，此外，也有崑庭、鼎宇、友友、以及泰嘉等公司，規畫今年調薪，其中，崑庭已確定調薪最高8％。

隨著密集的尾牙陸續登場，華友聯開發也在26日宣布年終獎金，董事長陸炤廷表示，由於房市景氣回溫，為了落實照顧員工，華友聯今年將發放4.5到6個月的年終獎金。

不過，他說，今年並不會全面調薪，而是依照表現，做部份待遇的調高，因為，去年已經加薪了。

友友建設董事長張永義則表示，友友的員工待遇早在2年前，月薪就已最少3萬元，雖然年終獎金尚未討論，但今年仍有調薪的規畫。

永信建設副總顧岳軍說，去年因「R5新世界」地上權建案表現亮眼，永信今年大方發出的年終獎金，平均有5個月，最多可達10個月。

鼎宇建設因在橋頭新市鎮的建案大賣，今年年終至少3個月，也將依考核評比調薪。

泰嘉開發總經理呂金發指出，將發放2到5個月年終獎金，並將全面把員工薪水調高到3萬元以上，照顧員工生活。

稍早揭露的皇苑建設年終獎金則是5到6個月。崑庭建設董事長陳天保則表示，崑庭今年將多發給每位員工18到21個月獎金，另外基層員工加薪8％，中階主管加薪5％，高階主管加薪3％。

陳天保表示，崑庭每年固定提撥盈餘的一定比例作為員工獎金，且在平常月份即分批發放，而非集中在年終或年初，雖然是以底薪計算，但是崑庭員工底薪都是3萬元起跳。

台灣的商業辦公大樓市場即將邁向「高齡化」時代，國泰霖園集團也積極配合政策，展開都更總動員，目前至少有10餘筆正進行或執行中，光是報核到台北市政府的都更案就有6筆，堪稱是不動產市場上的「都更大戶」。

其中，國泰金控董事長蔡宏圖敦化南路一段和四維路的起家厝「霖園大廈」，也申請都更，希望「變身」改建為高級住宅和店面大樓。

國泰霖園集團蔡家參與的都更案至少15筆，全數集中在台北市，除已完工的文山區「國泰御園」、「國泰昕春」和大安區「金星大樓」，目前報核台北市政府的6大都更案，幾乎全部位於大安、松山等精華地段，光是商業辦公都更案，就包辦5筆，其餘在檯面下整合中。

根據台北市政府都更處、財團法人都更基金會統計，國泰霖園集團執行中的6大都更案，包括台灣前「首富」老家-國建的敦南一段四維路「霖園大廈」、國建和國壽民生建國飯店辦公大樓、蔡鎮宇的「敦南金融大樓」、國建的國泰世華敦北大樓、國泰建築經理的「中華大樓」及「環宇大樓」。

其中，「霖園大廈」是塊風水寶地，孕育出台灣前「首富」－國泰霖園集團創辦人蔡萬霖。蔡萬霖在蔡家兄弟分家之後，興建完成這棟「首富大宅院」，位於台北市敦化南路一段288號和四維路中間，佔地330.3坪，使用執照在1979年2月15日核發，起造人「保證責任台北市第十住宅公用合作社蔡萬霖等13名」，為地上14樓、地下2層的「工」字型集合住宅，屋齡已39年。

根據建物登記謄本，「霖園大廈」1~5樓分別由霖園集團、萬達、百星和博瀚公司所有；經濟部公司登記資料顯示，上述四家，都登記同一住址，同為霖園關係企業。

蔡萬霖2004年過世，蔡宏圖把敦化南路一段「金星大樓」拆除改建完成新的住家大樓後，才喬遷到「金星大樓」住。上月國泰建設把「霖園大廈」都更案，簽下合建契約，以地主68.76％、國建31.24％的條件，擬開發為住宅店面大樓。

至於「敦南金融大樓」，最早是國泰信託起造，後新光人壽買下；2011年新壽出售其中9個樓層，由國泰人壽以96億元買下；隔年，蔡萬霖三公子蔡鎮宇以寶豐隆興業名義，再以88億元，買下地下3層~2樓及12樓共6個樓層，兄弟聯手終於再度買回整棟大樓。隔年，國壽公告以111.64億元，把所擁有的樓層全數易主給寶豐隆興業，因此目前敦南金融大樓完全屬於蔡鎮宇的寶豐隆興業所有。

據台北市政府都更處資料顯示，寶豐隆申請的這筆都更案，未來可望「變身」為地上26層樓、地下7層的飯店大樓。

至於國建、國壽合作的民生建國北路口都更案，佔地面積達2,070坪，進度最快，已幾乎完工，預計2018年3月取得使用執照，14樓以上將掛上萬豪酒店集團旗下「萬怡酒店」（Courtyard）品牌，「變身」國際觀光旅館和辦公大樓。

「都市危險及老舊建築物加速重建條例」已於2017年上路，但內政部近日發現有民眾誤傳，老舊建築物必須進行結構安全性能評估之「詳細評估」後始能申請重建，導致建物所有權人躊躇不前，不敢申請評估。內政部2018年1月26日特別澄清，詳細評估並非必要程序，須視初步評估結果而定，經初步評估為乙級且有昇降設備者，才須再進行詳細評估。

內政部表示，結構安全性能評估分為初步評估及詳細評估，初步評估之後是否須進一步進行詳細評估，將視初步評估結果而定。初步評估結果未達乙級，或屋齡30年以上無昇降設備且初步評估為乙級者，一律無須進行詳細評估，即可符合重建資格，也就是說，經初步評估為乙級且有昇降設備者，才須再進行詳細評估。

內政部統計，迄今受理補助執行既有住宅耐震安檢之初步評估案件共有約6,583件，其中初步評估結果未達乙級者(符合申請重建資格)有460件，約占7％；初步評估結果為乙級者有5,074件，約占77％，若其屋齡30年以上無電梯即符合申請重建資格。依據內政部不動產資訊平台資料顯示，全台住宅數量總計854萬2,152戶，其中5層以下無昇降設備住宅約590萬4,057戶，約有7成住宅為無昇降設備之建築物，倘其屋齡30年以上且初步評估結果為乙級者，即符合重建資格，均無須辦理詳細評估。

內政部指出，爲加速都市危險及老舊建築物辦理重建，行政院已於2018年1月2日核定「建築物耐震重建輔導試辦計畫」，編列約2.5億元補助地方政府辦理結構安全性能評估及重建計畫擬定等費用，全力推動危老重建工作；將補助耐震能力初步評估每件6,000至8,000元、補助耐震能力詳細評估每件最高40萬元，以及補助重建計畫之擬定每件5萬5,000元。

內政部呼籲，民眾如果對於危老重建有相關疑義，可逕洽直轄市、縣(市)主管人員釐清；或到內政部營建署都市更新入口網「危老重建專區」查閱下載相關資料；也可電洽內政部1996全國服務熱線或各地方政府1999服務熱線。

　自去年“3·17新政”以來，本市相關部門出臺了20多項政策。同時，在供給側加大住房供應力度，提出未來五年新增建設150萬套住宅的目標。昨晚，市住建委主任徐賤雲做客《市民對話一把手》欄目時披露，從“3·17新政”到去年年底，北京二手房房價已經下降13%。今年樓市將堅持調控不動搖，持續保持房地產市場調控定力。

　　9個多月二手房價降13%

　　資料顯示，2017年12月，本市新建商品住房均價為3.78萬元/平方米，同比下降了0.9%；二手房均價回落至5.91萬元/平方米，比2016年12月同比下降了1.2%，比2017年3月的最高峰下降了13%。

　　徐賤雲表示，今年，市住建委將堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，堅持調控不動搖，持續保持房地產市場調控定力，確保首都房地產市場平穩健康發展。

　　在今年的供應上，將做好已供地項目的建設實施工作，儘快形成供應，做好2018年住房供地計畫的順利實施；加快培育住房租賃市場，完善租購並舉的住房體系，貫徹落實租房新政，從加大租賃住房供應、建立監管平臺、規範租賃關係、落實租賃賦權、加強行業監管等方面規範發展住房租賃市場，穩定社會預期，促進房地產市場平穩健康發展。

　　房屋仲介及經紀人建信用檔案

　　對於房地產仲介機構違規經營，住建部門一直保持著執法高壓態勢。去年3月份以來，共有500多家違規經營的仲介機構被註銷備案，300多家違規經營的仲介門店被關停，240家門店自行關停，總數達到1000多家。

　　今年，在加強執法的同時，也在加快推進經紀行業信用體系建設。未來也將依託住房租賃監管平臺，完善經紀機構及人員信用檔案，加大對違法違規行為的曝光力度，繼續加強違法違規投訴舉報排名公示。通過信用機制的不斷完善，促進行業的優勝劣汰。此外，住建部門也將完善經紀行業管理政策法規體系。

　　共有產權房將加快供應

　　自2017年9月30日共有產權住房政策正式實施至今，本市已陸續推出了位於朝陽區、順義區、昌平區等8個啟動網上申購的共有產權項目，共計提供房源近7300套。

　　按照計畫，到2021年，本市將完成25萬套共有產權住房供地，通過加快房源供應，提升建設品質，滿足老百姓(59.150, 0.59, 1.01%)的需要，穩定市場預期。“2018年，市住建委將加快推進已完成供地的共有產權住房項目的建設，同時公平公正分配銷售。”他說。

　　對於中低收入家庭申請申購保障房，住建部門也在研究精准分配和提高租房補貼標準的具體方案，住房保障水準將進一步提高。

　　在老舊社區改造和老樓加裝電梯方面，本市去年對10個老舊社區進行綜合整治試點項目，完成節能改造、補建養老設施和公共服務設施；增設電梯項目共開工459部，已完成安裝投入運行274部。

　　經初步統計，全市還有5500萬平方米老舊社區需要實施綜合整治。對於今年老舊社區的改造計畫，徐賤雲也披露，將在試點項目的基礎上擴大實施範圍，逐步把老舊社區改造成為環境優美、整潔有序的美麗家園，讓老舊社區居民生活得更方便、更舒心。

坐擁3億平米可開發土地超過恆大 鐵老大“空降”地產圈

一個可開發利用土地面積達到3億平方米的地產大鱷，不聲不響地出現在公眾的視線中。

公開資料顯示，僅2017年中國鐵路總公司及下屬公司釋放的土地面積就超過1753萬平方米，這超過了許多省份。2016年，全國僅有7個省市土地出讓面積超1000萬平方米。

事實上，隨著鐵路公司化改革，烏魯木齊、南昌、北京等18家鐵路局（公司）相繼完成名稱變更核准，並在經營範圍中新增了房地產開發和經營之後，另類地產大鱷已經誕生。此時，既有的鐵路土地總面積有68億平方米，可開發利用的達到3億平方米。這超過了此前以2.76億平方米在土地儲備量上“稱王”的地產開發商中國恆大。

“土地綜合開發是鐵總拓展鐵路多元化經營管道的手段之一，是未來的重點工作之一。”一位接近鐵總的人士對《華夏時報》記者表示。

此前，有關鐵路土地開發地方政府和鐵路部門還互有博弈，然而，隨著一系列政策的出臺，雙方攜手已成共識。

1月2日的中國鐵路總公司工作會議上，鐵總總經理陸東福指出，將土地綜合開發納入專案前期工作，落實用地規劃和地方政府支持政策，提高專案收益預期，防範化解債務風險是2018年的重要工作之一。

從博弈到共贏

鐵路的建設對於地方經濟的拉動作用不言而喻，一個成功案例是，全世界唯一盈利的中國香港地鐵，盈利一多半來自于地鐵上蓋的物業開發、物業租賃和管理。

但是之前這些熱鬧的商業中心和鐵路毫無關係。從土地綜合開發正式進入到鐵總的視線內開始，怎樣打造自己的綜合商業體就成了鐵路部門的煩惱之一。

“火車站的站前廣場都不是鐵路部門的。”一位高鐵站站長指著臺階告訴《華夏時報》記者，“你邁到臺階上，就出了鐵路管理的範圍。”

為了吸引高鐵落戶，一些地方政府主動劃撥專項土地，支持鐵路土地開發。2012年，廣東省規定珠三角城軌各站周邊800米範圍內的土地可作為綜合開發的備選用地；2013年，湖北省決定城際鐵路各站周邊1000米範圍內的土地納入綜合開發備選用地。

此時，3億平方米的土地儲備，躺在鐵路部門的帳本上已經很多年。事實上，鐵路用地在此前並不具備商業開發權，主要作用在於修建貨場、編組站，停放檢修的火車。

直到2016年4月，《中國鐵路總公司關於進一步明確土地綜合開發有關事項的通知（鐵總辦〔2016〕74號）》文件下發，其中進一步明確了土地綜合開發有關事項，包括新建鐵路土地綜合開發，要與鐵路建設專案前期工作同步規劃、同步研究、同步推進。

事實上，鐵總提出土地綜合開發的構想已多年。

2015年，濟青高鐵作為首個“吃螃蟹”的線路，試水土地綜合開發，山東計畫在濟青高鐵沿線每個市都將成立一個土地開發公司，負責對該市高鐵站場周邊進行開發。隨後，四川推出了“川版”《關於支援鐵路建設土地綜合開發的實施意見》。

2017年，嘗試重新開始，這一次，在中央的統籌下，鐵路選擇了和地方一起合作。

2017年8月18日，鐵總推出的北京北站以北的明光村地塊綜合開發專案就是代表之一，該地塊包括鐵路用地60畝，地方用地254.7畝，明光村集體用地289.5畝，共計604.2畝，根據北京鐵路局的初步規劃，專案轉變為居住用地性質後，未來該地塊擬開發商品房、高端產業和商業為一體的綜合體。

“鐵路的綜合土地開發還離不開與地方政府的合作。”上述高鐵站站長對《華夏時報》記者表示。

合作帶來雙贏。隨著全國房地產市場增速的放緩以及堅守耕地紅線的目標，城市新增用地越來越少。鐵路系統有著大量土地儲備，一旦入市，將對市場帶來很大影響。

摸著石頭過河

對市場來說，鐵路這樣的“地產大鱷”進場，帶來的是質的改變。

僅廣深鐵路公司擁有廣州至深圳間鐵路沿線所有土地使用權，總面積就達1300萬平方米。中國國際金融股份有限公司分析師楊鑫計算，假設可開發面積占比30%，通過出讓土地、土地開發、市場價值等三種方式估計，廣深鐵路擁有的土地價值可達30億至400億人民幣。

這是極佳的改善鐵路負債的管道。

在鐵總的預期內，通過土地綜合開發，實現以助力城市產業升級為核心的城市功能優化，並通過前期物業開發的銷售收入反哺產業地產的建設及運營，保證專案穩定長久的收益，從單純的專案開發發展為城市區域運營，實現長久穩定的收益，這也為鐵路融資緩解了壓力。

然而，擺在鐵總面前的一個問題是，3億平方米的土地，怎樣才能改變使用權的歸屬。根據《劃撥土地使用權管理暫行辦法》、《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規範》等，劃撥土地上的建築在進行轉讓、出租、抵押的時候，需要向市、縣人民政府繳納土地出讓金，並進行招拍掛。

根據恆大2016年半年報中公佈的“拿地”成本來看，當時恆大的土地儲備達到1.86億平方米，累計的平均成本為1302元/平方米。按照這個成本計算，鐵總還需要巨額的支出才能改變用地性質。

“按照2014年7月國務院發佈的《關於支援鐵路建設實施土地綜合開發的意見》來看，這些劃撥土地因轉讓或改變用途不再符合《劃撥用地目錄》的，可依法採取協定方式辦理用地手續，而不會重新走招拍掛的程式。”上述接近鐵總的人士告訴本報記者。


2017年8月，鐵總先後在上海和北京兩地的產權交易所舉行了土地綜合開發專案的推介會，分別推出21個項目和11個項目，這些項目之中既有住宅房地產開發項目，也有物流地產專案，還有商業綜合體專案。這些專案目前發展到什麼程度，如何合作開發，公開信息並不多。

據房地產業內人士介紹，鐵路運輸企業通過劃撥土地取得了土地使用權，如果變更用途則需要與政府協商，並補繳變更土地用途的稅費。由於牽涉面廣且複雜，在鐵總、房企和政府的三方協商中，政府會對於開發企業的主體資質、拆遷工作、施工時間表、市政工程配套等都存在一定要求。

“這些都是摸著石頭過河，為以後打基礎。”上述高鐵站站長說。

據大陸國家統計局資料，2017年12月大陸70個大中城市中，有57個城市新建商品住宅價格指數月比上漲。雖然部分熱點城市房價絕對水準已經低於上年同期，但三線、四線城市房價出現上漲動向。

同時，伴隨著過去幾年房價較快上漲，大陸城鎮居民債務負擔已顯著加重。當前，繼續遏制房地產泡沫化傾向已經成為大陸金融監管部門共識，有必要從終端金融需求入手，抑制居民部門槓桿率。

過去幾年大陸熱點城市房價出現較快上漲，居民部門加槓桿是主要動力。本輪房價上漲始於2015年第4季，進入2016年後熱點城市房地產市場急劇升溫。在房價節節攀升同時，居民部門加槓桿也同步加快。

截至2016年底，大陸個人購房貸款餘額年增35％，較同期各項貸款增速高出21.5個百分點。2016年全年新增4.96億元，約占各項貸款新增額的39.2％，年比多增2.31兆元人民幣。

經過2017年地方持續升級房地產調控措施後，大陸個人購房貸款增長放緩，但增速仍在高位。截至2017年9月底，大陸個人住房貸款餘額年增26.2％，高出同期各項貸款增速13.1個百分點。

而個人購房貸款過快增長的結果，必然是居民部門槓桿率出現了明顯上升。綜合研究機構資料，1996年大陸居民宏觀槓桿率（居民部門債務占GDP比重）約為3％，2008年不到20％，居民部門槓桿率增長整體平穩。

但2008年後大陸居民部門槓桿率上升明顯加快，特別是2016年以來居民部門加槓桿非常活躍，各種「首付貸」、「過橋貸」堂皇入市，個人消費貸、個人經營貸違規進入購房領域現象突出，導致居民部門槓桿率跳升至50％水準。大陸居民部門的貸款與存款之比從2009年1月的24.6％，大幅躍升至2017年11月的63.2％。

從終端金融需求入手，可以在短時間內有效扭轉房價上漲預期，同時最大程度避免誤傷剛性住房需求，實現區域住房市場穩健運行。這主要是因為：

一是管控終端金融需求可以有效消減房價上漲動力。終端住房金融需求已經構成當前大陸房價上漲動力。房貸過快增長城市房價絕對漲幅也在高位。當前北京房價出現回落，與「3.17」新政推出史上最嚴厲的住房信貸政策密切相關，「認房又認貸」、提高二套房首付比例等，對房地產炒作行為形成了空前擠壓。

二是管控終端金融需求可以有效抑制居民部門槓桿率。透過強化商業銀行在個人購房貸款環節的借款人收入真實性審核，加大對個人消費貸款、個人經營貸款用途的監管檢查，可以將不符合貸款門檻的借款人排除出去，進而在宏觀上降低居民部門整體債務負擔。

三是調控終端金融需求可以有效降低房地產金融運行整體風險。當前若非居民部門槓桿資金推動，房價難以脫離基本面大幅上漲。如果從終端金融需求入手，那麼可以減少槓桿資金對住房追逐，降低房地產市場整體風險。

筆者認為，堅持「房住不炒」，有必要對居民部門槓桿率進行抑制，並有效引導房地產市場預期。在堅持房地產市場「分類調控、因城施策」的基礎上，需要及時對終端金融需求進行相機調整，對住房炒作行為在金融端切實形成有效擠壓，同時最大程度避免對剛性住房需求的誤傷。

勒泰商業地產（００１１２）公布，公司正與執行董事、主席、行政總裁及控股股東－楊龍飛就其於若干物業發展公司權益的潛在收購事項進行磋商，彼於若干地產物業中持有權益，主要由位於中國石家莊市及唐山市的辦公大樓、酒店及購物商場所組成。

　　海藍控股（０２２７８）公布，公司接獲海口市人民政府，就有關無償收回附屬公司南海翔龍，位於海口鳳凰水城二期之國有建設用地使用權決定書。該地塊位於海口市濱海西路北側，總面積約８﹒８２萬平方米，原因為為該宗土地未有按時開發建設，以及該土地已屬閒置性質，故此將無償收回該宗土地使用權。

　　該公司表示，根據海口市規劃局於２０１３年７月２日發出的通知，二期的規劃地盤面積由８﹒８２萬平方米減少至６﹒１８萬平方米，地積比率由０﹒５增加至０﹒７８，藉此就被徵用土地向集團作出補償，而土地用途改為「旅遊」。截至公告日，招股章程中所述及的有關二期估值及補償方案政府仍尚未釐定，導致集團未能進一步開發二期。

　　公司認為，海口市人民政府所發出之決定書，與二期實際情況不完全相符。因此，公司認為因為政府規劃變更、海岸線保護政策變化、延遲辦理土地使用證之用地性質變更等情況，客觀上造成二期開發受阻，導致該宗土地未能按時開發建設。公司及南海翔龍將採取必要措施（包括申請行政覆議及╱或訴訟）以保障彼等及彼等股東之法律權益。公司將就該事項之發展作出及時公告。

雲海平台戶呎造3.21萬 貴絕馬鞍山

新地（00016）旗下馬鞍山雲海一期氣勢如虹，呎價不足3周三度「破頂」，剛過去的周六（27日）落實以3572萬元沽出標售的高層連平台特色戶，呎價破3萬大關至3.21萬元，貴絕馬鞍山區。雲海一期銷情佳，亦帶動新地本月累積售出近320個新盤單位，套現約43億元，提早成為本月新盤市場「吸金王」及「賣樓王」雙料冠軍。過去周末（27日及28日）4盤交鋒，均取得沽清或接近售罄成績，令兩天一手錄逾200宗成交，按周增加逾20%，同時推高本月一手交投至約950宗，按月增加近兩成，本月僅餘3天，最少仍有11個樓盤合共推售約110伙，一手交投量極大機會重返逾千宗水平。

10日賣貴19%再創紀錄

雲海一期周六以招標形式沽出榕海臺（Maple Court）1座11樓D室連平台特色戶，實用面積1114方呎，為3房連套房加儲物室間隔，大廳外接295方呎平台，成交價3572萬元，呎價高見約3.21萬元，較本月19日錄得的舊呎價紀錄2.7萬元高出約19%，貴絕馬鞍山，項目不足3周三度破頂。

位於馬鞍山耀沙路9號的雲海一期，共提供353伙，實用面積363至1354方呎，預計明年中入伙。除前述招標單位外，項目過去周六雲海一期進行第三度推售共33伙，接近沽清。同系西半山巴丙頓山同日首度發售12伙同獲近沽清成績，新地昨日隨即調高巴丙頓山12伙貨尾售價，加幅3.5%至5.5%。

前述兩個樓盤，連同將軍澳日出康城晉海II、北角海璇和元朗PARK YOHO Genova等，新地本月累售約320個新盤單位，吸金約43億元，銷量及銷售額均遙遙領先其他發展商，令新地本月提早封王。

一手200宗交投九周高

過去兩天其他新盤成交主要集中於會德豐地產推售九龍東啟德OASIS KAI TAK第二期（下稱GRAND OASIS）84伙，不足3小時沽清；雅仕圖遠東牽頭發展的長沙灣悅雅首輪銷售50伙，亦近沽清；新世界（00017）荃灣柏傲灣連沽2伙，單日套現4180.4萬元。總括過去兩天，共20個新盤售出合共約200伙，較對上一個周末約159伙，按周增加26%，並創近9周新高，同時推高本月一手增至約950伙。

本月僅餘3天，仍有11個樓盤共110伙推售，恆地（00012）北角君譽峰明天首輪發售共38伙，項目暫錄逾210票，超購4.53倍，今天截票；同日遠東發展（00035）旗下深水埗單幢盤傲凱亦推售42伙。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，本月一手銷情有機會重返1000宗水平以上，惟2月份農曆新年氣氛漸濃，相信新盤以銷售貨尾為主，一手交投將回落至500至600宗，待3月始回復正常水平。

不少買家趕於農曆新年前入市，造就二手市場連錄多宗破頂成交，其中將軍澳東港城一個頂層複式戶以1695萬元沽出，實用呎價達1.9萬元，造價和呎價「雙破頂」，盡破該屋苑入伙紀錄。

香港置業助理分區董事劉浩勤表示，東港城6座一個頂層複式戶，實用面積892方呎，3房1套間隔，附666方呎天台，新近以1695萬元易手，呎價達1.9萬元，造價及呎價均成為該屋苑入伙約21年以來紀錄。原業主於1998年以875.4萬元一手買入，持貨約20年，賬面獲利約819.6萬元（約94%）。

第一城頂層呎售1.82萬

資料顯示，東港城對上一個高位於去年8月由8座一個頂層戶以1580萬元所創，最新造價紀錄推高約7.3%；而最新呎價1.9萬元，則較去年12月7座高層F室錄得約1.49萬元，大幅上漲約28%。

沙田區指標屋苑沙田第一城呎價亦破頂，美聯首席聯席區域經理黃錦瀚指出，沙田第一城40座頂層戶，實用面積284方呎，2房間隔，連263方呎天台，以516萬元成交，呎價約1.82萬元，將本月中錄得的屋苑呎價紀錄1.75萬元推高3.8%。原業主於2011年斥213萬元購入上址，持貨約7年，賬面勁賺303萬元，升值逾1.4倍。

另外，中原地產分行經理雷澤麟透露，房協位於長沙灣的「港人港樓」項目喜雅2座低層F室，3房間隔，實用面積622方呎，原業主於2012年以607萬元購入，新近以988萬元轉手，呎價約1.59萬元，持貨約6年，賬面賺381萬元（約63%）。

不過，個別屋苑單位則錄得撻訂個案。市傳大圍金獅花園2期C座低層戶，實用面積321方呎，日前以433萬元售出，呎價約1.35萬元，惟買家其後發現該單位屬凶宅，決定撻訂離場，估計損失逾20萬元。代理透露，原業主將單位減價8萬元重售。

樓價急升，租金同樣緊隨上揚，據代理行統計，全港50個指標屋苑去年全年租金累積已漲7%，預期今年指標屋苑仍有6%至7%上升空間。

上月平均呎租35.4

利嘉閣地產指出，去年12月份全港50個指標屋苑的加權平均實用呎租報35.4元，較11月份35.2元，再升0.5%，創有紀錄以來新高，至於全年則累積上升6.9%。該行研究部主管陳海潮指，經濟、股市及樓市連番造好，刺激樓價上揚，令原先計劃入市的準買家更感困難，於是轉投租務市場，令租務市場維持一定的需求，推高租金。今年受惠經濟持續向好，失業率更跌穿3%的超低水平，預期樓價及租金會繼續上揚，相信指標屋苑的租金全年可上升6%至7%，惟部分較多新盤入伙的地區，如將軍澳、屯門及荃灣等，租金升勢會較溫和。

中原地產研究部指，去年全年全港107個二手大型私人住宅平均呎租錄得約35.9元，全年上升7.8%，高於2016年全年的4.4%升幅，同屬近3年新高。該行預計年底租金有望逼近39元，全年料升8.5%。

美聯商業營業董事甘廣然表示，中環德輔道中中保集團大廈8樓15至18室，面積約5,003平方呎，以8,780萬元易手，呎價約17,549元，創該廈呎價新高。

原業主為資深投資者楊超成，於去年5月以6,700萬元購入上址，持貨不足1年，帳面獲利約2,080萬元，物業升值逾3成。

甘氏續稱，去年商廈市場利好消息不絕，帶動整體投資氣氛，並吸引資金湧入乙廈市場追落後，料今年商廈市場成交宗數及金額將進一步攀升。

　　綜合代理行數據顯示，過去兩天百大屋苑錄約44宗買賣，較對上周末約38宗，按周升約一成半。

　　中原地產首席分區營業經理盧鏡豪表示，海怡半島23A座高層A室，面積584方呎，以1030萬元售出，呎價17637元，創同類單位新高。海怡半島本月暫錄26宗成交，較上月11宗升1.4倍。

　　中原地產副區域營業經理文家輝表示，天水圍天愛苑B座中層16室，面積546呎，同時有3名睇樓客睇樓，其中1位考慮5分鐘，決定不議價落訂，被後來的「80後」上車客即時決定購入，單位已補地價，成交價465萬。向隅的準買家轉睇嘉湖，即時拍板購入嘉湖山莊翠湖居4座低層E室，實用面積448方呎，望池景，成交價460萬元。

一家日本房地產公司將以547個比特幣的價格出售一幢商業樓，約合600萬美元，這將是日本首個用比特幣出售的建築。目前該公司只接受比特幣，未來還可能增加其他的數位貨幣作為支付方式。

作為全球最大的數位貨幣市場之一，如今日本房地產也開始擁抱比特幣了。

CCN網站報導，一家位於日本東京的房地產公司Yitanzi將在未來的幾周內以547個比特幣的售價出售一幢商業樓，據悉這是全日本首個使用比特幣出售的建築。如果換算成美元，那麼這幢大樓的售價則為600萬美元。

除此之外，該公司的網站上還有其他以比特幣出售的建築。目前該公司只接受比特幣，未來支付可能會加入其他的數位貨幣作為支付方法。

鎖定利潤可能是這些買家的動力。

這家房地產的CTO Yokozawa Yuske表示，不斷增加的本地數字貨幣投資者已經開始聚焦日本的房地產市場，他們主要是為了把過去幾年在數字貨幣投資中累積的利潤花出去。

除了有用比特幣購買不動產的客戶，也有人願意賣出價值百億美元的地產換來比特幣。

Yuske稱，賣家這麼做的原因是主要是這比在交易所獲得同樣大量的比特幣簡單多了：目前大部分數字貨幣交易所會要求使用者經過嚴格的驗證過程。

實際上，為了避免銀行間大筆資金轉帳時收取的高額手續費，倫敦和阿聯酋的地產商已經早一步接受比特幣作為大額支付的手段了。


去年，一名英國富豪還計畫在迪拜推出一個價值2.5億英鎊的房地產開發專案，653套公寓將接受比特幣付款。

去年9月，又有一家英國共居（co-living）公司宣佈，開始接受比特幣作為住房押金的支付方式，該專案共包括550間房間。

考慮到比特幣波動較大，影響其作為支付手段的穩定性，這家名為The Collective的公司承諾，在該公司持有比特幣支付的押金期間，公司將承擔比特幣價格波動可能出現的風險；在租期結束時，公司將以支付時的原始價值，向租戶返還押金。

對於那些投資了比特幣且已經獲利的投資者而言，這筆買賣可以鎖定已有的投資回報，具有吸引力。