仰賴交屋潮支撐 台南年增25.3%

房市顯示回暖好兆頭。六都地政局公布2月建物買賣移轉棟數，都較1月下滑3~5成，以台中市砍半最劇，且與去年2月相比，除台南市成長25.3%外，其它五都均下滑1~2成。但若合併1、2月來看，六都在今年前2個月的移轉量皆較去年同期成長，顯示今年買方陸續進場。

由於今年2月有農曆春節，民眾忙過年，六都2月建物買賣移轉棟數全較1月下滑，以台中市下滑50.2%最多，新北市和台北市下滑4成，桃園市、台南市、高雄市下滑3成。與去年2月相比，台南市增25.3%，是六都中唯一正成長，台北市和桃園市僅微減6.7%和3.4%，新北市和高雄市減約1成，台中市減18.2%。

2月皆較1月下滑
不論是月減5成的台中或唯一年增長的台南市，2月多仰賴交屋潮支撐，台灣房屋智庫發言人張旭嵐舉例，如台中市豐原區「昂峰蒂芬妮」，台南市永康區「漾煙波」、「真愛」等。
案量大的新北市，1月交易量飆升至近5千棟，2月整體衰退，以中和區、新莊區、林口區最多，東森建設總經理賴建程表示，主要受惠中和區「聽樹唱歌」、「達永春嶺」、新莊區「百城歡璽─寶冠區」、林口區「亞昕晴空樹」、「玄泰ONE」、「玄泰V-park」等案交屋。

若將1、2月合併來看，六都與去年同期相比全數成長，其中台南市大幅成長32.2%，台北市成長15.1%，台中市成長13%，桃園市成長8%，高雄市成長7.5%，新北市僅小幅成長0.31%，幾乎持平。

買氣可延續全年
大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，全台不動產市場的熱度從去年下半年開始加溫，持續帶動今年1月明顯回溫，看屋量也有所提升，顯示觀望已久的買盤陸續進入市場，可推測房市由谷底反彈的現象更趨明朗。
永慶房屋業管部經理謝志傑提醒，當前房價處盤整，客群以自住換屋為主。賴建程也認為，1、2月看屋民眾多但觀望也多，剛性需求沒立即衝出，議價期較長，買盤將往後遞延挹注。

不過在Fed緩步升息立場不變下，全國不動產企劃研究室主任張瀞勻預測，今年將有通膨效應、萬物齊漲，加上全球肥咖條款實施，資金可望持續回流台灣，預估買氣會延續全年。

10餘年中山北路共5案完成 最多
大台北老屋都更牛步，市調業者統計數據指出，依近5年都更案量及速率，台北市屋齡逾30年老屋若要都更完畢，恐需花費千年以上時間，新北市則須超過2千年。不過專家認為，在相關條例修法後，相信未來都更腳步將加快。

新北須耗時2千年
《住展》雜誌統計2013~2017年都更建案推出件數、都更屋主分回戶數等資訊，發現台北市近5年推出45件都更案，總都更戶數約2884戶；新北市僅有16案公開，總都更戶數約1653戶。
依內政部統計台北市屋齡逾30年老屋約59.7萬餘戶，新北市約67.6萬餘戶，按近5年雙北每年平均都更案戶數計算，台北市要花近1036年，才能把全市老屋都更一輪，新北市則需費時2046年。
以台北市都更效率來看，2006~2018年中山北路共有5案完成都更最多，其次是信義路4案，都更熱門路段如敦化南北路、重慶北路、延平北路等，近期也有都更案銷售中。

9成屋主終生等不到
台灣都市更新推動全國學會理事長林煌欽認為，政府自去年意識到台灣將進入強震週期，都更進程已有加速跡象，「最積極的是危老條例，自主都更的民眾過去須自付3成經費，多數人無力負擔而放棄，目前已修訂可由政府協調銀行全額給予資金，相信未來都更腳步會更加快。」
《住展》雜誌企研室經理何世昌認為，都更雖正在加速，但遠遠趕不上房子老的速度，近2年雙北老屋從約116萬戶暴增至約127萬戶，但更新的老屋卻僅約2千多戶。即使未來每年更新的老屋數拉到2千戶高水位，往後50年也僅能更新10萬戶，還不到目前老屋戶數的1成，「代表逾9成屋主，這輩子都等不到都更成功的機會。」


自由時報
大台北都更催油門 每年近千戶老宅變身

根據北台新建案市調機構調查，近5年大台北都更進度明顯加速，平均1年有近千戶老宅完成都更，使得2年前原本要花近2400年才能完成30年以上老屋全數都更，已經縮短至1400餘年，較2年前縮短近千年時程，等於縮短10個世紀。

根據《住展》雜誌統計，大台北近5年來平均每年都更老屋戶數約907.4戶，以此推估現有屋齡超過30年的老屋都更時程，根據內政部統計，目前雙北市屋齡30年以上的老屋約127.4萬戶，若以平均1年近千戶老屋完成都更，推估要1400多年才能全數完成都更。

對照該市調機構在2015年發布的資訊，大台北5年內約2448戶老宅完成都更，平均每年更新489.6戶，當時屋齡30年以上老屋約116萬戶，若要全數完成更新，須花費近2400年。

《住展》房屋網企研室經理何世昌表示，大台北都更加速的主因，一是中央與雙北市政府的政策鼓勵，尤其雙北市政府均大幅簡化都更行政程序，並提供都更諮詢與輔導，對都更都有正面幫助；二是前一波房市大多頭時，建商願意給予都更戶較好的權利變換條件，只須花3到5年就能夠整合成功，都更成果在近幾年順利採收。

趕不上老化速度 2年老屋增11萬戶
不過，何世昌認為，雖然都更正在加速，但都更速度仍遠遠趕不上房子老化的速度；近2年多來，大台北老屋戶數從116萬戶暴增至127萬戶，增加11萬戶，但更新的老屋僅2000多戶；即使未來大台北每年更新的老屋數可以拉到2000戶，往後50年也僅能更新10萬戶，還不到目前老屋戶數的1成。因此，若政府想靠都更改建來防止地震威脅，目前看來恐怕是緩不濟急。

屋齡84年老宅要價7億元！最新實價揭露顯示，台北市近陽明山的天母地區，今年1月有2筆透天厝交易，其建物為84年老式祖厝，總價分別以5.9及1億元成交，佔地500坪；對照謄本資料，由新氏股份有限公司取得後，隨即交付信託。房仲業者表示，該位置在知名社區「遠雄天母」旁邊，土地價值可觀。

彭仁義攝
地坪單價140萬元
實價登錄資料顯示，位於天母芝玉路一段220巷，屋齡近84年透天厝，於今年1月以總價7億元，由法人新氏股份公司購入，地坪單價為140萬元，該處已掛照興建為地下3層、地上15層集合住宅。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，該透天厝為台北市實價揭露以來，排名第6高總價透天產品，近1年則僅次內湖區五分街周氏祠堂的總價8.2億元。由於台北市一地難求，且去年迄今大地坪透天僅4筆交易，因此都值得建商見好出手。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，天母生活機能強，雖無捷運通過，但該案距離陽明醫院、大葉高島屋不遠，且緊鄰「遠雄天母」社區，按該社區行情單價80萬元，新案價格可望上看每坪80至110萬元間，不過聯外道路窄、距捷運站稍遠恐成為考驗買氣因素。

去年高雄市首購建案買氣熱絡，不少建商今年順勢搶推新案。統計今年高雄329檔期將推23案，總銷金額約463億元，總戶數達4615戶創近年新高，包括高雄市政商圈、中都重劃區與高雄新市鎮等，均有指標案進場。

首購首換撐盤
高雄房屋市場調查協會昨公布今年329檔期案量，總銷金額463億元，雖較去年550億元下滑，但共推4615戶創新高。相對過去多總銷百億元的超豪宅公開，此次推案多屬首購與首換型，高雄房屋市調協會理事長蔡紹豪分析，因缺乏百億案進場，總銷金額下滑，但預售造鎮案進場使戶數創新高，包括龍騰「鑫市鎮」、聯立「捷運之星」、華友聯「i世界」，光這3案已有1554戶。

指標案以苓雅區成屋案「新都廳」最具規模，共381戶，總銷70億元，開價每坪29~34萬元。此次推案有3209戶屬預售，佔總推案戶數69.5%。高雄市不動產開發商業同業公會理事長張永義分析，去年首購與首換型建案買氣熱絡，使建案搶推預售，「這波房市買氣回溫，但價格仍屬平盤，房市狀況非常健康。」

六都地政局2018年3月1日公布2月六都建物買賣移轉棟數，六都總計1.13萬棟，平均較上月縮減4成，由於2018年2月中逢農曆年，1月中旬後逐漸步入農曆年前的淡季，2月移轉量各都皆明顯月衰退3~5成不等，以台中市衰退5成最多，不過2018年農曆年較晚，統計2018年1、2月合併移轉量，相比2017年同期，六都則明顯成長1成，以台南市成長32％最多，估上半年房市有望回溫。

據六都地政局公布2月建物買賣移轉量，相較1月，六都皆衰退3~5成不等，台北市2月1344棟，較上月近3千棟，月縮逾42％，新北市量體更不到3千棟，2月僅2768棟，相比上月4916棟，月縮43.7％，桃園市本月1930棟，較上月量縮超過千棟，月減逾34％，台中市2月僅2013棟，相比上月4042棟，大幅縮減逾5成，為六都衰退最多，台南市1359棟，相比上月近2千棟，月衰退31.6％，高雄市1889棟，相較上月3107棟，量縮近4成。

東森房屋研究中心副理于靜芳表示，2018年農曆年在2月中，1月仍延續2017年Q4的買氣，推升1月移轉大增，但1月中後旬交屋潮、買賣暫告一段落，逐漸步入農曆年前的淡季，反映各都2月移轉量皆較上月明顯衰退3~5成不等，尤其農曆年前的一波衝高買氣，台中1月移轉量極熱，超過4千棟，2月移轉量滑落至約2千棟，熱區北屯區僅281棟、西屯區228棟，縮減大半，月下滑超過5成最多，北市也量縮4成，熱區出現在大安區176棟、內湖區170棟、中山區168棟，桃園熱區為中壢區534棟、桃園387棟，相較上月各將近7百棟表現，也讓桃園月衰退超過千棟，而台南、高雄也掉逾3成，不過近幾個月民眾購屋、看屋潮出籠，重劃區、中古屋價格修正風潮，加上各地中小坪數新案上半年陸續開賣，吸引首購族、自住客興趣，買氣仍可望在農曆年後回流。

新北市1月竄升至4916棟，2月掉至2768棟，東森建設總經理賴建程表示，2月熱區以中和區312棟、新莊區284棟、林口區283棟最多，仍受惠一批農曆年前交屋潮，中和區以冠輝「聽樹唱歌」、「達永春嶺」，新莊則有「百城歡璽-寶冠區」大批交屋77棟，林口區則有近半移轉量來自「亞昕晴空樹」、「玄泰ONE」、「玄泰V-park」3案交屋，1月一波剛性買盤紛紛出籠，重劃區修正、中古屋也出現看屋議價潮，雖農曆年前稍暫緩，但可觀察自住客確實逐漸出籠看屋，只是剛性買盤仍觀望價格修正，來回議價期較長，買盤將往後遞延挹注。

若相比2017年同期，台北市2018年2月1344棟，相比2017年同期僅少約1百棟，小縮3.6％，新北市2018年2768棟，相比2017年同期3143棟，年衰退近12％，桃園市大致與2017年相當，年略減3.4％，台南市2018年2月1359棟，相比2017年同期2461棟，年成長逾25％，台中市年2018年2月1359棟，相比2017年同期2461棟，則年衰退18.2％，高雄市1889棟，2017年同期2129棟，年縮超過11％。


不過，2018年農曆年節在2月中，時間較晚，若相比六都2018年1、2月累計3.06萬棟，與2017年1、2月累計2.79萬棟，六都年成長9.8％，各都也皆有亮眼表現，北市1、2月共計3687棟，相比2017年1、2月共計3204棟，年增15％，新北市與2017年同期相當，皆超過7600棟，微增0.3％，桃園市共計4873棟，相比2017年同期4514棟，年增8％，台中市共6055棟，相比2017年同期5360棟，年增13％，台南市3345棟，相較2017年同期僅2530棟，年成長超過32％，為六都最多，高雄市近5千棟，相比2017年同期4647棟，也增長7.5％。

于靜芳分析，受農曆年時間點影響，2018年與2017年比較基期不同，觀察2018年1、2月累計買氣，六都年成長有1成，除新北市持穩，各都均較2017年同期回溫1~3成不等，中南部地區受惠建設議題、科學園區就業機會加持，尤其台南、高雄地區近年更見建商規模推案，走小宅、低總趨勢，如台南自2017年Q4第一次移轉量便持續增溫，北市價格鬆動，整體北部地區重劃區、中古屋價格也走修正讓利，中小坪數新案陸續開賣，吸引首購族、自住客興趣，上半年房市值得期盼與關注，估計呈現「量增、價微跌」趨勢。

從買不起到租不起，想滿足基本的居住需求越來越困難，尤其是房價居全台之冠的台北市，高租金、高房價甚至導致近兩年來人口大量外流，而面對中央不斷強調「不打房、不炒房」，北市府再度搶頭香喊出「打房策略」。

繼2月下令全面清查北市空屋、推出「類空屋稅」後，台北市地政局再對投資方開槍，局長李得全直言房價高漲過熱，全因「房地價稅不合理」、「投資利多、成本少」、「有土斯有財觀念深」導致房地資產配置比過重，為實現居住正義，新的一年將從稅制下手，讓房價「穩健下跌」，回歸市場合理性。

北市打房3支箭　

實坪制是第一箭 配合中央的「雨遮新制」，台北地政雲在實價登錄上已加註「實坪價」，扣除雨遮和公設坪數，讓民眾更清楚知道錢都花在哪，且現下消費者對「實坪制」的意識高漲，希望藉著資訊公開，讓消費者去影響市場，不排除未來會扣除停車位、大公小公、測量基準改為牆內，對購買的實際使用坪數多寡將更明瞭，且讓賣方更了解目前市場需求、能促售價更貼近自住市場，相關法令修訂也已經送至議會、中央。

第二箭攻土地活化　

地上權擬加強限制 台北市寸土寸金，市府手中為數不多的公有土地，計畫將「標售」改為「標租」，進行土地活化，設定為地上權，有利短期利用、彈性開發。但過去有不少地上權蓋豪宅的例子，讓公有地淪為賺錢工具，對此，李得全表示，未來在地上權招標設定上，會限制不得興建豪宅，並要求建物規劃要以區域需求為出發點，不排除做公宅出租、公益設施，以回饋市民，計畫最快明年上路。

第三箭：加強空屋、餘屋管制　

持有成本不再低 除針對空屋進行清查、課徵非自用住宅稅率，合理房地價稅是未來北市健全房市的重要施政方向，計畫「提高短期交易成本」及「閒置違規持有成本」，過去許多反對聲音認為房地稅分開課徵，有失公平，對此將修為「房地持有稅合併課徵」，並加徵持有稅，亦開始檢討「檢討起造人待銷售住家用房屋徵收率」，加強管制空餘屋數量。

李得全坦言，市民買不起房、租不到房是政府的失能，高房價問題原因在於過去政府帶頭作多，炒房拚經濟，導致房價漲幅日趨不合理，未來四年市府會以「蘿蔔棒子並出」的方式，由消費市場去主導、將房價拉回合理軌道。

魚池有沒有魚，抓魚的人最明瞭。戴德梁行總經理顏炳立分析2018房市，認為狗年房價還會再跌、量再縮；整體而言，他形容「坡真陡」。

房市落底還早！戴德梁行總經理顏炳立在《老謝看世界》節目中表示，2018年房市「利會再讓、價會再降、量還會縮」。他分析，因利息低，口袋深的建商、投資客撐得住，銀行也要放款賺錢，因此難見恐慌性殺盤，價格也只能慢慢跌，3年前他說「緩跌4年、盤整4年」許多建商大老還跟他說「你比較樂觀」。

緩跌的走勢沒變，顏炳立說，現在含淚出場的還算英明，「15%自我了斷，認賠出場」。他舉例士林有個案子，當初一坪賣90萬、100萬完銷，2、3年前到要交屋，有投資客70萬要賣都無人問津，最後寧可不交屋，保住300萬尾款，把權利全讓給合夥人「通通不要了」，就是不想但當最後一隻老鼠。

去年雞不飛，今年狗也不會跳。顏炳立除了認為房價會再緩跌1年，盤整4年，今年預售市場量還會縮，價格再破，熊市繼續走，逢重大利空底部才會出現；房價再修10%，才會見買盤。

房市變數不少，永慶房屋業管部資深經理謝志傑認為，今年經濟仍存在不少風險，加上升息的機率大增，都可能讓購屋態度轉趨保守，有意售屋的屋主勿過度樂觀看待後市，適度讓價及早出場為安。

實價揭露，台大校園對面高價宅「台大寰宇堂」，日前四樓戶轉手，屋主持有兩年，賠了1,650萬元。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，台大寰宇堂位於羅斯福路四段，正對台大校園，近公館商圈，樓高15層，屋齡3年，預售時開價每坪約160萬元，實價資料，扣除車位後，成交大多落在120萬元左右，是區域知名百萬宅。

實價顯示，台大寰宇堂預售時含車位價格，成交總價多在豪宅課稅門檻8,000萬以上， 約在8,500萬左右。但2017年成交六戶，全部都在8,000萬以下，總價最高的頂樓15樓，成交價僅7,700萬，有三戶以6,700萬~6,900萬成交，還不到7,000萬元。

陳炳辰表示，北市早先推出豪宅稅時，不少屋主認為豪宅稅雖讓荷包失血，但如果被課徵豪宅稅，等於是取得政府認證的豪宅證書，反而可賣更高價。前幾年確是如此，但房市反轉後，情況已不同。

他表示，台北市雖然調降豪宅稅為1+固定率120%，總價8,000萬元以上適用豪宅稅率的房屋，房屋稅仍要多繳2.2倍，目前豪宅買方多為自住，即便房屋稅一年多出十幾萬，仍會影響購屋意願。

根據實價資料，台大最新揭露台大寰宇堂的4樓戶，屋主在2015年以8,400萬買進，扣除車位後，每坪約113萬元。去年11月屋主出售，總價6,750萬元，賠售1,650萬元，每坪單價下滑至89.4萬，單價跌幅達20.8%。

台北市地政局今（26）日公布最近一期實價登錄量價動態，去年10月全市均價每坪49.1萬元，單月跌幅1.96%，為實價以來第三大跌幅，也再度跌破五字頭。

根據地政局統計，10月北市實價交易量共1,156件，較9月增加229件，增幅約25%，較去年同期也增幅32%。但較5年均值1,305件減少149件，減幅11%。

10月交易總金額約318億元，較9月增加32%；較去年同期大增112億元，增幅逾五成。

實價資料，北市單月跌幅以2017年8月最重，跌幅2.54%，平均單價下滑至48.9萬， 創四年新低，跌幅第二大為2016年10月，跌幅1.96%，去年10月住宅價格指數106.82，較9月下跌1.93%，為實價資料第三大跌幅。

10月標準住宅總價1,337萬元，標準住宅單價每坪49.16萬元。大樓價格表現優於公寓，大樓住宅價格指數120.15，較9月121.20下跌0.87%，較去年同期118.54上漲1.36%。

公寓住宅價格指數103.67，較9月107.14下跌3.24%。

地政局表示，10月北市住宅價格月、季、年線走勢回跌，公寓月線跌幅較深，影響季線走低；大樓月線微跌，季線及半年線續揚，短中期價格表現優於公寓。

據中國新聞網報道，記者1日從廣西壯族自治區住房城鄉建設廳獲悉，為維護繳存住房公積金職工的合法權益，該廳日前聯合財政廳、人民銀行南寧中心支行、國土資源廳下發通知，重拳整治當地樓盤抵制公積金貸款現象，違規企業將被公開曝光並納入企業徵信係統。

　新華社3月1日消息，深圳市規劃和國土資源委員會1日公布的數據顯示，深圳2018年2月份新建商品住宅成交均價為54191元/平方米，自2016年10月出臺新一輪樓市調控政策以來已連續17個月下降。

　　數據顯示，深圳2018年2月份新建商品住宅成交均價為54191元/平方米，環比下降0.1%，同比下降1.1%；成交套數794套，環比減少71.4%，同比減少1.2%；成交面積77722平方米，環比減少72.4%，同比減少5.0%。

　　根據深圳房地産信息網數據中心監測，2月全市共成交3445套二手房，環比減少53.0%，同比增加31.0%；成交面積340273平方米，環比減少44.2%，同比增加40.6%。

　　日前，江西省九江市教育局、市工商行政管理局、市住房保障和房産管理局等部門聯合下發通知，嚴禁房地産開發企業或其委托的中介機構使用“名校”“學區房”等廣告宣傳語。

　　這份《關于進一步規范房地産廣告管理活動的通知》規定，房地産開發企業或其委托的中介機構不得在其公開銷售廣告中使用違反義務教育平等原則的廣告宣傳語，也不得在其內部發行的有關銷售彩頁廣告，或在室內打出的廣告條幅進行任何涉及“名校”“學區房”的宣傳。

　　通知指出，嚴禁義務教育學校與房地産開發企業或其委托的中介機構簽訂各種形式的接受商品房購房戶入讀的合同或協議，嚴禁書面或口頭承諾接受未經教育主管部門確定的商品房購房戶子女入學。

　　九江市工商行政管理部門將建立健全常態監管機制，對房地産開發企業或其委托的中介機構廣告發布行為監督管理，在商品房銷售過程中對小區教育配套存在虛假、不實宣傳，造成業主投訴及其他形式的維權行為的，列入重點監管范疇。

　　通知還要求，各義務教育學校發現周邊商品房有利用“學區房”等不實廣告宣傳的，應報告教育主管部門及工商行政管理部門，由工商和市場監督管理部門依法依規制止、處罰。

2月28日，中國社科院財經戰略研究院住房大資料聯合實驗室發佈了2018年1月大資料房價指數及房價租金比排名。資料顯示，廈門、廊坊、惠州分別居樣本城市房價租金比前三名，而人們普遍認為的高房價一線城市北京、上海、深圳等並不是中國房價租金比最高的城市。

中國社科院城市與競爭力研究中心研究員鄒琳華對《華夏時報》記者指出，一線城市的房價租金比說明其房價具有一定的價值支持，就算下跌，也不易出現恐慌性拋售。

一線城市泡沫非最重

鄒琳華認為，房價租金比是觀測房地產市場泡沫的重要指標。房價是對未來預期租金而非當前租金的資本化，因此儘管高房價租金比不直接等同于高房地產泡沫，但仍說明區域市場的投資投機屬性較高。

在樣本城市中，廈門、廊坊、惠州分別居房價租金比前三名，其房價租金比分別為1100、883、844。而北京、上海、深圳、廣州四個一線城市房價租金比分別居樣本城市第14、7、8、13位。房價租金比最低的分別為大連、瀋陽和重慶，房價租金比均在400以下，或者說年租金收益率均在3%以上，租金收益率相對較高。

中國社科院城市與競爭力研究中心研究員呂風勇認為，由於租金的相對剛性，大連、瀋陽、重慶等低房價租金比城市，住房資產安全係數相對較高。鄒琳華對記者表示，以北京為例，其簡單計算的租金回本年限為49.5年，年租金收益率約為2%。這個收益率並不高，泡沫化也不是特別嚴重。

而泡沫相對明顯的區域，除了旅遊城市廈門外，廊坊和惠州都是一線城市周邊的“睡城”。其房價受北京、深圳影響較大，但由於房地產以外的支柱行業缺失，其租房市場疲軟，價格明顯較低。

廊坊房價回升

另一個值得注意的現象是，在去年房地產調控下房地產泡沫被嚴重抑制的廊坊，近來房價有所回升。

2017年12月大資料房價指數環比顯示，燕郊房價從2017年4月房價最高點至2017年12月，累計跌幅達36.8%。根據當時當地購房信貸政策，首套房最低首付在20-30%之間，這意味著最高價位區間進入該地區市場的購房者已經成為“負翁”。

不過，自2017年年底燕郊房價開始了回暖。2017年12月其大資料房價指數環比微漲1.29%，2018年1月又上調了2.17%。鄒琳華表示，北京市政府正式遷入通州副中心是燕郊房價的回升的一個因素。一線主要城市房價指數顯示，2018年1月通州房價環比上漲2.03%，是除了順義以外北京12個區當中資料唯一沒有下跌的。

日前，北京市委書記蔡奇在兩會召開前接受新華社記者專訪表示，北京要著力抓好“三件大事”，其中之一為疏解北京非首都功能，推動京津冀協同發展。要全力支持河北雄安新區規劃建設，高水準規劃建設城市副中心，推進交通一體化、生態環境保護、產業升級轉移。這一表態也被業內認為對通州及廊坊樓市是利好消息。

　信託前沿

　　業內資深分析師認為，投資者應當優選大型房企，或者國家支持的長租公寓、養老地產、REITs等產品，在安全性上有較高保障，對於交易對手較弱或者杠杆水準較高的地產項目，要做好項目分析，提高風險意識

　　隨著近期房地產企業融資受到“圍追堵截”式監管之後，中小房企融資成本隨之攀升，相應的信託產品收益率也持續上漲。

　　《證券日報》記者查詢某協力廠商網站資訊，發現僅今年2月份市場上就有二十餘款預期收益率在8%以上的房地產信託在售，融資方大多為中小房企公司。以某投資者與記者分享的一款名為“北大華府集合信託計畫”的房地產信託產品為例，該專案預計融資規模為20億元，期限為24個月，預期收益率最高可達10%。

　　資深信託研究員袁吉偉指出，今年房地產宏觀調控沒有放鬆，再融資壓力比較大，資金需求仍較旺盛，但是資金供給缺口擴大，加之銷售回落，資金鏈會承受更大壓力。建議投資者優選大型房企項目，或者國家支持的長租公寓、養老地產、Reits等相關產品，在安全性上有較高保障，對於交易對手較弱或者杠杆水準較高的地產項目，要做好項目分析，提高風險意識。

　　10%收益率吸睛

　　房地產信託產品走俏

　　進入2018年以來，市面上在售房地產信託產品預期收益率持續走高，吸引了眾多投資者的注意。

　　隨著近期房地產企業融資受到“圍追堵截”式監管之後，中小房企融資成本隨之攀升，相應的信託產品收益率也持續上漲。《證券日報》記者查詢某協力廠商網站資訊，發現僅今年2月份就有二十餘款預期收益率在8%以上房地產信託在售，融資方大多為中小房企公司。

　　以某投資者與記者分享的一款名為“北大華府集合信託計畫”的房地產信託產品為例，該專案的融資方為海南恩祥新城實業有限公司，預計融資規模為20億元；其資金用途系用於北大附中、附小海口分銷學區配套住宅建設，期限為24個月，預期收益率最高可達10%。“學區房價格快速上漲，‘學區房信託’還能不靠譜嗎？”某“資深”投資者如是說。

　　用益信託線上資料顯示，2018年2月份共有44家信託公司成立337款集合信託產品，成立規模為467.28億元。從收益率看，2月份成立的集合信託平均預期收益率為7.41%，同比上升0.13個百分點，環比上升1.79個百分點。其中，投向為房地產領域的集合信託產品為171.62億元，占比36.73%，平均預期收益率為7.7%，同比上升0.09個百分點，環比上升1.03%個百分點。

　　記者隨機採訪了幾位元理財銷售人士，均表示近期房地產信託銷售情況較為可觀。“房地產信託一般都有土地質押等風控措施，保障力度比較高，投資者比較容易接受。尤其是近期產品收益率比較高，適合增加一些產品配置。”

　　“近期房地產信託產品的收益率的確有抬升的趨勢，但動輒10%的預期收益也並非普遍，信託產品的預期收益率不只與融資方的融資成本掛鉤，還涉及多種因素。”北京某信託公司業務經理向記者表示，不排除個別專案以高收益迅速吸引投資者，以儘快滿足融資方的融資需求。“近年來房地產信託一直都是監管重點所在，我們選擇項目也儘量優中選優，對於存在瑕疵的項目寧可不做，也不能觸碰監管紅線。”

　　房企融資成本攀升

　　投資者應提高風險意識

　　事實上，近年來房企融資管道持續收緊，中小房企日子更加難過，今年以來情況依然沒有得到好轉。

　　2月初，上海銀監局發佈《關於規範開展並購貸款業務的通知》，稱轄區內商業銀行並購貸款快速增長。其中，投向房地產業及土地專案並購的占比較高，與“審慎發展並購貸款，支援優化產業結構”的政策導向不符，並提出多項合規性要求。市場消息稱，部分商業銀行已暫停受理房地產行業新增授信，或暫停房地產開發貸業務。

　　銀行貸款“一貸難求”，房企公司債發行亦不樂觀。公開資料顯示，2017年交易所市場共發行房企公司債555.84億元，同比下降91.55%。另外，海通證券(12.130, 0.03, 0.25%)統計資料顯示，在存續地產債中，2018年需償付規模為1613億元，2019年-2021年將逐年增加，需要償付的規模分別為2807億元、3998億元和4037億元。在2018年-2019年地產公司債集中進入回售期的背景下，新增房企公司債規模將也將受限。

　　在國內市場融資困難的情況下，部分上市房企將視線放至海外：今年2月底，里安房地產、建業地產等公司紛紛推出國際票據，融資金額超過10億元人民幣；華夏幸福(36.800, -0.44, -1.18%)亦在2017年底公告稱其子公司在境外發行5億美元的高級無抵押定息債券和3.5億美元的次級擔保永久證券。不過，由於資質要求及融資能力等的影響，中小房企顯然難以參與海外融資市場。

　　川財證券研究報告指出，2018年伊始，多個監管部門共同推進去通道、去杠杆。銀監會下發通知，商業銀行和信託公司開展銀信類業務，不得將信託資金違規投向房地產、地方政府融資平臺、股票市場、產能過剩等限制或禁止領域。非標業務收緊後，房企資金鏈承壓，小型房企融資更依賴信託管道，受影響較大。特別是一些處於擴張期的中小房企短期若不能實現規模擴張、加速資金回籠，很有可能面臨融資成本趨高、資金鏈斷裂的風險。

　　資深信託研究員袁吉偉表示，今年房地產宏觀調控沒有放鬆，再融資壓力比較大，資金需求仍較旺盛，但是資金供給缺口擴大，加之銷售回落，資金鏈會承受更大壓力。近期房地產信託發行依然較快，不過募集難度也很大，監管備案合規要求更嚴格，所以成本上行顯著。在產品選擇方面，袁吉偉建議，投資者應當優選大型房企項目，或者國家支持的長租公寓、養老地產、REITs等產品，在安全性上有較高保障，對於交易對手較弱或者杠杆水準較高的地產項目，要做好項目分析，提高風險意識。

2018/19財政年度賣地表共納入32幅住宅、商業及工業地皮，不乏市場矚目地王級數用地，其中屬於前高級公務員宿舍的山頂文輝道2、4、6、8、9及11號豪宅地皮（下稱文輝道地皮），市場估計每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）動輒達8萬元，挑戰全港樓面呎價最貴賣地表地皮寶座。

文輝道地皮位於文輝道和僑福道交界，現址為多幢前公務員宿舍，近年不時由政府產業署推出單位招租，地盤面積約18.94萬方呎，屬於「住宅（丙類）」用途，雖然估計可建樓面面積只有約9.47萬方呎，但市場估值約47.4億至75.8億元，樓面呎價5萬至8萬元。若該用地最終以樓面呎價8萬元賣出，勢超越中區美利道商業地王去年5月所創的5.0064萬元賣地表樓面呎價紀錄。

前政府宿舍 勢建超豪宅

中原地產測量師張競達認為，山頂向來極少新供應，該用地估計可發展為頂級豪宅，將成為發展商必爭之地，估計每方呎樓面地價可達8萬元。

資料顯示，山頂區對上一幅批出的土地，已經是2010年7月由九龍倉（00004）和南豐投得的聶歌信山道地皮，現發展為MOUNT NICHOLSON；而地政總署曾經於2012年把山頂柯士甸山道一幅小型地皮納入賣地表，及後因未能成功改劃為住宅用途而被剔出。

另外，觀塘安達臣道再有住宅地皮安排在賣地表中推出，估計可建總樓面達75.35萬方呎，業界估值最高達113億元，勢成為該區地王，樓面呎價最高達1.5萬元。

折實每呎1.43萬 定價克制

今年首個逾千伙大型新盤將軍澳日出康城第5期MALIBU，發展商會德豐地產昨日趁《財政預算案》揭盅後公布首張320伙價單，折實平均呎價1.43萬元，略低於去年10月新地（00016）同區晉海II首張價單，屬貼市價發售，折實入場費536.1萬元，更特設付款方法吸引首置客。

低於晉海II第一張價單

將軍澳日出康城第5期MALIBU首張價單320伙主要集中2及3座1至3房單位，暫未推出4房戶，實用面積367至801方呎，定價682.9萬至1587.3萬元，平均呎價1.83萬元。發展商提供最高21.5%折扣，折實平均呎價降至1.43萬元，較不足5個月前毗鄰新地推售的晉海II首張價單折實平均呎價1.46萬元低約2%，定價相當克制；惟與去年9月推售的晉海首批單位折實呎價1.28萬元相比，則高出逾10%。MALIBU是批單位最平為3B座7樓E室，為實用面積367方呎1房戶，折實536.1萬元，呎價1.46萬元。

發展商是次為MALIBU買家提供5種付款方案，並針對首置客提供「首置現金優惠付款計劃」，總折扣維持最高21.5%，買家付5%訂金後，可於150天內分5期繳付樓價1%，餘款於180天付清，成交期較120天現金付款計劃多出2個月。

5付款方案吸首置客

會德豐地產常務董事黃光耀表示，是次推出為首置客而設的付款方法協助買家上車，只要揀樓當日出示證明現時手頭上沒持有物業即可選用。項目首批以較優惠價推出，相對毗鄰晉海II有一定折讓，加推料有8%至10%加價空間。該集團將分階段推出項目，暫時主力推售第2及3座，共涉約1088伙。他透露，示範單位今起開放供參觀及收票，亦會設立大手購貨組別，上限最多購4伙，該集團將視乎收票情況再決定揀樓時間，最快下周發售。位於康城路1號的MALIBU，提供3幢共1600伙，實用面積346至1344方呎，預計2020年5月底落成入伙。

中原地產亞太區副主席陳永傑表示，MALIBU首批定價貼近將軍澳南項目，合乎市場預期，加上發展商提供多種優惠，料可取得不俗銷情。美聯物業董事陳光明表示，MALIBU首批定價貼近鄰近新盤貨尾，部分單位更低於二手，甚具競爭力，料將搶去市場大批購買力，估計將軍澳一帶二手交投短期將減少約三成。

商廈造價不斷破頂，金鐘力寶中心一個中層單位，以呎價3.7萬元沽出，為該廈呎價新高。

市場消息指出，力寶中心2座19樓2A室，建築面積1936方呎，以7163.2萬元售出，呎價3.7萬元，較該廈之前最高呎價3.5萬元，高出5.7%。據了解，是次買賣以轉讓公司股份形式進行，料可節省約609萬元印花稅。

據土地註冊處資料，原業主2013年斥4080萬元購入單位，持貨5年賬面獲利3083.2萬元，升值75.6%。

50大甲廈成交月挫三成

受農曆新年長假期影響，加上股市波動，上月甲級商廈交投量明顯回軟。美聯工商舖資料研究部及美聯商業數據顯示，2月50大指標甲廈僅錄得18宗買賣成交，按月挫逾三成，並創近16個月新低。

商廈租賃方面，市場續錄高價承租個案，中環國際金融中心二期70樓3至5室，可租用面積約3300方呎，以66萬元租出，呎租約200元。根據資料，該單位2008年金融海嘯前曾以呎租201元租出，最新成交已貼近當年水平。

同區交易廣場3座16樓全層，可租用面積約1.1萬方呎，成交月租165萬元，呎租約150元。

政府冀透過增加土地供應，以遏抑樓價升勢，發展局昨公布下年度賣地計劃，合共推出27幅住宅用地，涉及1.5萬個單位。分析認為，供應並非影響樓價或地產股的最主要因素，加息預期的影響力更大。

交銀國際研究部聯席董事劉雅瀚認為，政府的賣地計劃與市場預期相若，若連同鐵路公司的房地產項目、舊樓重建、農地更換土地用途等新供應，今年總樓宇單位供應量要達至1.8萬個問題不大，但樓宇供應增加的同時，市場需求亦強勁，如去年新盤市場非常暢旺，造成樓價居高不下。

本港去年樓價升逾一成，地產股卻跑輸大市。劉雅瀚解釋，相對於樓宇供應，投資者最擔心是加息將觸發樓價調整，目前市場預期港息有機會於第三季跟隨美息上揚，在樓價升勢未必持久的憂慮下，限制地產股升幅。他相對看好新地（00016）表現，並調高評級至「買入」，認為無論市況如何，新地均會落實執行其中長期每年賣樓400億元的目標。

瑞信挺樓市 薦長實新世界

瑞信指政府日前公布的《財政預算案》中，與樓市相關的政策沒有驚喜，增加土地供應仍是當局主要政策，預期未來5年每年私人住宅落成量可達2.08萬伙，較過去5年增長50%。

該行預期，本港樓市短綫仍暢旺，但基於庫存增加、供應上升及利率上揚，下半年樓市氣氛或會降溫，故投資地產股時要小心選擇，偏好長實地產（01113）及新世界（00017）。

中資續在港投資物業，消息指，興勝創建（00896）夥拍招商局資本，以7.2億元購入葵涌打磚坪街中央工業大廈，日後重建。

興勝創建表示，夥拍財團以7.2億元，購入葵涌打磚坪街57至61號中央工業大廈全幢。據了解，物業地盤面積約17萬平方呎，新買家將作重建，可重建樓面約23.72萬平方呎，以7.2億元成交價，每呎樓面地價約3,035元。

招商局資本 首投資港物業

市場人士指，是次夥拍興勝創建入市的財團為中資機構，為招商局旗下招商局資本，2012年成立，投資範疇包括房地產、金融、基建等，是次屬首度投資本港物業。

另外，投資者楊奮彬持續在舖位市場掃貨，剛再斥近億元購兩舖，包括旺角砵蘭街108號地下，面積約1,100平方呎，成交價約3,500萬元，舖位現由餐廳以6.3萬元租用。此外，他亦斥6,000萬元購入荃灣兆和街6至22號地下4號舖。

據了解，楊氏1個月內已累積購入十多個街舖，涉資逾7億元。

據調研機構 CoreLogic 2 月份最新數據顯示，澳洲平均房價至已連續 5 個月下滑，意味著澳洲房市已開始降溫。

據週四 (1 日) 公佈的房價數據顯示，2 月份澳洲全國平均房價月增率下跌 -0.1%，而其中又以雪梨的降幅最大，月增率為 -0.6%，而雪梨房價年增率則是下滑 0.5%，創下 2012 年來首次年增率下滑。

《彭博社》報導，澳洲政府開始重視房屋入住率，收緊貸款標準，並且打壓房市投資客的政策也開始奏效。澳洲政府曾於去年三月，推出打房新政，壓低「只付息、不還本」佔總新增房貸之比率至 30%，有效驅逐了投資客進入澳洲房市炒房。

分析公司 CoreLogic 主席分析師 Tim Lawless 表示，「有效的擠壓資金量，及未來短期利率的升息，給予了房價一定程度的束縛」，認為近年來澳洲房價應不會加溫。