最低單價變動不到1成 新莊副都心跌8%最多

2017年新北市移轉5.2萬棟冠六都，主要受惠於重劃區讓利拉抬交屋，檢視近2年六大重劃區最低價交易發現，新莊副都心最低單價跌8%最多，落在33萬元，其次是泰山十八甲，以及小跌3%的林口地區，三峽北大特區則是唯一持穩，淡海新市鎮與五股洲子洋倒是逆勢喊漲，但無論漲跌，變動幅度皆不到1成。

實價登錄資料顯示，新北市重劃區最低單價交易中，淡海新市鎮自2016年成交14.57萬元，拉升至15.01萬元，小漲3.02%，五股洲子洋重劃區，也從前年的20.87萬元上揚至21.37萬元，而三峽北大特區，則微跌不到1%，落在21萬元。

林口最低22萬
其餘重劃區出現「破盤單價」的成交紀錄，以新莊副都心乃至頭前一帶，從36萬多下修至33.97萬元，跌8%最多；泰山十八甲則是自29.57萬元，盤整到27.53萬元，跌幅近7%，林口地區則小修3%，最低交易單價依舊落在22萬元。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，新莊在副都心的5字頭行情，多由新北大道四段上的多間遠雄新建案交屋支撐，真正的價量行情有待觀察，而頭前地帶的福美街上區域低價物件，原本就在3字頭打轉，較代表在地行情，賣壓不算鬆懈。
至於林口，陳炳辰指出，雖機捷延宕曾導致林口房價走跌，但A9林口站的「冠德鼎捷」、「世紀長虹」等高價社區，仍以單價4、5字頭支撐價格，不過2017年最低單價仍落在22萬元，與前年22.71萬元相去不遠，後續是否看漲有待觀察。

洲子洋探底反彈
值得一提的是，從交易狀況來看，部分重劃區單價探底反彈。全國不動產企研室主任張瀞勻指出，「2014年以來，淡海新市鎮、洲子洋重劃區在新案多殺多之下，價格已修正，並拉低基期，實際上房價維持平盤。」
張瀞勻表示，淡海輕軌綠山線年底通車，預估未來可望再吸引新移民入住；至於洲子洋房價邁入低點、加上位於蛋白區，吸引首購族進駐，看屋需求增加。
面對新北市讓利幅度緩修，近日換屋的王先生直言，「會在去年底買房，就是因為覺得新北市跌幅差不多了！」

相對於2年前豪宅建案頻出，高雄市近年來因豪宅買氣平淡，少有指標案公開，今年329檔期僅位於亞洲新灣區大樓成屋案「亞湾の丘」進場，坪數60~131坪，大樓採SRC(鋼骨鋼筋混凝土結構)搭配制震系統，每坪開價38~50萬元。

新灣區地標建築
2011~2015年高雄建商在農16、美術館、漢神巨蛋商圈與亞洲新灣區有不少指標豪宅案進場銷售，如今龍悅廣告統計，目前高雄待售新成屋約5300戶，鼓山即有逾1100戶，公司協理吳季濃指出，這1100戶待售新成屋約7成屬大坪數換屋與豪宅，整體賣壓較大。

吳季濃分析，雖然高雄去年開始買氣回溫，但豪宅整體成交速度不快，相對於2015~2016年的豪宅買氣，算是降至冰點。

今年檔期僅「亞湾の丘」公開銷售，該案規劃地上28層樓，建案採用高分子制震壁系統，案場銷售經理陳冠良指出，樓高108.8公尺屬新灣區地標建築，社區僅58戶住家，大單案總銷金額約32億元，主力總價逾3000萬元。

南下布局 momo、全家擬大手筆設物流據點

網路購物躍升消費主流，到貨速度成為電商搶攻市佔率的重心。為了提高理貨和配貨效率，不僅要將既有物流廠升級，也要整合過往小且分散的物流倉，業者擴大布局北中南的物流中心，讓工業地需求持續提升。

至少需3000坪
momo富邦媒在北區物流中心啟用後，為縮短送貨時間，計劃在中南部斥資20~30億元設立物流中心。PChome、蝦皮購物等「店到店」取貨服務，也帶動便利商店業者的物流中心升級，例如全家除了升級現有的大溪物流倉、興建高雄岡山物流中心，未來更將在中台灣投資20億元設置物流據點。

第一太平戴維斯資深協理黃瑞楠指出，隨著消費者對到貨速度要求愈來愈高，不少網購業者進一步增加中、南部的大型物流中心。由於需地面積普遍在3千坪以上，但支付能力又普遍在每坪15~20萬元以下，隨著工業地價格上漲，指名度高或近市區的工業用地難以取得，選址面臨挑戰。

除了物流倉儲業積極布局中台灣，台中市也是台灣精密機械工業的重鎮。隨著產業升級和二代接班，有不少業者思考「廠、辦分離」，另設行政或管理中樞，積極找尋精華商圈的辦公室。


台中釋出5園區
高力國際台中分公司估價諮詢部董事廖家顯指出，台中市7期的新市政專用區，在汽車旅館或餐廳等短期使用到期後，可作零售賣場或商辦，以容積率600%推估，未來有31.58萬坪的商業樓板面積供給量，「不是只能蓋豪宅」。
廖家顯表示，台中捷運漸成形；新光三越、大遠百等具有零售和商業機能；台中市政府未來5年將陸續釋出5大產業園區約289.73公頃，將吸引更多人口，「不會有產業空洞化問題」。

北市1戶社宅造價達542萬元
合宜宅最便宜僅450萬元

政府提出八年二十萬戶社宅目標，其中十二萬戶採取直接興建；依二○一六到二○二○年的社宅第一階段興辦計畫，全台社宅興建量超過四萬戶，但光是工程興建費用高達一六五○億元，平均每戶造價近四百萬元，台北市更達五四二萬元，超過一戶賣斷的合宜宅售價；以未來每戶平均租金一．五萬元估算，不包含管理費、人事作業等，且不考慮土地成本，社宅光是造價就得要收租近二十二年才能攤平。

房產業者質疑，相較社宅是只租不售，合宜宅可擁有完整所有權，且只要過了轉售年限就能自由買賣；當初合宜宅土地是以低於市價賣給建商，再由建商興建並限定每坪銷售價格，最便宜一戶總價四五○萬元，還有一定獲利空間；對照社宅光是每戶造價就將近四百萬元，還不包括土地成本，未來社宅實際創造的經濟效益受到質疑。

建商私下透露，目前雙北市一般集合住宅每坪造價十二到十五萬元，其餘縣市每坪可能落在七到八萬元，若以此造價推算，一戶社宅平均四百萬元的造價，坪數可能以二到三房為主，推估月租金至少一．五萬元。

根據內政部社宅最新計畫進度報告，到今年一月底，已完工社宅有二五一四戶，其中台北市五○七戶、新北市一七二七戶、桃園市二二五戶及高雄市五十五戶。

到了二○二○年，全台社宅數量可望達到四萬一九九三戶，六都社宅數量以台北市最多，將達一萬六○六七戶，新北市預計有九八一五戶、桃園市四五三八戶、台中市六六九五戶、台南市六八○戶及高雄市四一一戶；六都合計三萬八二○六戶，占全台社宅比率九十．九八％。

根據報告，二○二○年要達成近四．二萬戶社宅目標，需花費工程款高達一六四九．三一億元，平均一戶造價約三九三萬元；其中六都社宅工程款高達一五五七億餘元，占全國社宅興建工程款比率達九十四．四五％。

小檔案》社宅高貴規劃 成本沉重
根據內政部社宅興辦計畫，社宅建築規畫大多要求綠建築，以及無障礙空間設計，台北市甚至導入智慧電表等各項智慧設施，導致建築成本攀高，一戶造價高達542萬元，甚至較合宜住宅一戶的賣斷總價高出1至2成。

社宅的土地成本是用公告土地現值當作撥用費用，或是以公告地價做為租金基期，主要成本落在造價、建築融資利息及後續營運管理等費用，反觀一般住宅建案成本主要是購地成本、營建成本加上開發商毛利；若一般建案是位於土地價格高昂的北市，土地與營建成本占比會高達7比3，若是土地成本較低的中南部，則有可能倒過來。

以社宅興建量占3成8的北市來看，強調是造價高一截的高品質社宅，不僅恐陷入公益與自償性難兩全的覆轍，也會出現努力工作拚買房的中產階級住屋齡老舊的公寓，無力負擔高房價者，反而住在有綠建築、無障礙及智慧建築標章高品質社宅的矛盾現象。

馬祖社宅造價最高 每戶達565萬元
南市合建分屋每戶僅25萬

全國社會住宅造價成本最高的不是台北市！根據內政部最新社宅報告，各縣市每戶社宅興建成本，以離島的連江縣（馬祖）最高，每戶造價高達五六五萬元，較採用合建分屋模式推動社宅的台南市，高出二十二倍以上。

造價第二高的是台北市，每戶約五四二．三一萬元，第三高的是南投縣，每戶造價五三○萬元；最便宜的是台南市，每戶僅二十五萬元。其餘四都社宅每戶造價分別是新北市約三五七萬元、桃園市約三七八萬元、台中市約二二六萬元及高雄市約二六○萬元。

內政部官員解釋，台南市因採取合建分屋方式進行，土地是國有，造價部分由業者負擔，再透過興建完成的住宅去折抵費用，因此工程經費相較其他縣市低很多；至於連江縣因營造原物料都要進口，加上戶數少，每坪均價相對高。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出，社宅是西方福利國家住宅政策最重要的一環，除可提供年輕、低收入、勞工家庭入住，也可作為重大工程遷建戶暫居或弱勢庇護所；另也有調節住宅商品化造成市場失靈的功能。

他說，社宅肩負多重任務，不應全然用財務角度評估成本、效益，但興建、出租、管理得受最嚴格監督，以維護品質；以目前造價偏高、需求偏低的連江縣、南投縣來看，未來社宅可能產生的實益，恐引起較大疑慮。

學者︰租金難親民 弱勢住不起

景文科技大學財務金融系副教授章定煊直言，當初社宅政策的目標不明，僅三成優先讓弱勢承租、七成提供一般民眾，當社宅興建太多、且造價太貴，政府將陷入租金難親民或龐大補貼難負擔的兩難選擇，很可能付出龐大成本後，卻換來極低效益；之前北市府推動捷運宅出租，就是失敗的前車之鑑。

章定煊指出，當初參與社宅興建計畫時，公部門對於興建社宅的目的並沒有很明確，可能是當初討論興建社宅目的之一是為了平抑房價，但現在房價已下跌，平抑房價目的就不用靠社宅來達成。

他分析，興建社宅的另一個目的是為了幫助弱勢住得起，但僅有三成是優先租給真正弱勢，其餘七成是以青年或一般民眾為止，若以現在社宅光是造價就這麼高，除非政府編列預算補貼，否則租金很難平易近人；就算透過打折方式補助，一戶頂多補助三千至五千元，每月租金仍超過萬元，二到三房的房型還可能近兩萬元，真正弱勢戶還是租不起。

章定煊透露，當初討論社宅政策時，有想要仿效國外，興建品質好的社宅，甚至要比租屋市場供給物件更優質，企圖扭轉國人「有土斯有財」的觀念，才能推動「轉買為租」；但當龐大數量的社宅供給釋出、且造價相當高，很容易出現吃力不討好的窘境。

他形容，現在社宅政策就像是自己畫了一個圈跳進去，卻出現政策矛盾情形，且真正弱勢都不在六都，反而在較鄉村的地方，但目前社宅興建絕大多數資源都是集中在六都，對於其他縣市的真正弱勢戶並不公平。

房產業︰社宅太高貴 政策陷兩難

對於社宅平均造價高昂，業者質疑，若再加計土地等其他成本，一戶社宅的真正成本將會更加「高貴」，但又要求月租金要較周邊行情便宜，未來社宅大量出籠後，除對周邊房市產生衝擊外，政府也難同時兼顧公益與自償性。

東森房屋董事長王應傑表示，站在個人立場，贊成透過社宅政策解決弱勢居住問題，但應多運用空屋、閒置資產，或與企業合作，積極推動資產活化，才能有效解決空屋，且不會浪費過多興建成本及納稅人辛苦的血汗錢。

麗盛建設總經理何昭宏指出，台灣正面臨高齡與少子化多重危機，且低度使用住宅（即空屋率）居高不下，加上住宅自有率達八成五；在此條件下，廣建社宅又碰上少子化，很難想像未來社宅政策能達到多少效果，還不如將多數資源集中在空餘屋媒合上，甚至與建商合作，運用優惠貸款幫助購屋。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，政府積極推動社宅，可借重民間業者經驗或共同合作，因開發商對於管控營建成本、提高資金運用效率等都有心得，也可讓有限預算做更多事情。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛建議，社宅政策應將少子化、高齡化等議題納入規劃，且導入都市防災、智慧住宅的需求，才能達到引導民間跟照顧弱勢的多重目標。

商辦租賃市場延續熱度，年初，日商東芝以月租金超過330萬元承租「宏盛國際金融中心」4樓、超過千坪辦公空間，拆算每月每坪租金將近3100元，不但成為少數穩穩站上3000元租金單價的頂級商辦，更是今年商辦租賃市場首筆單宗月租金超過300萬的實價紀錄。

根據第一太平戴維斯統計2017~2018年頂級商辦租金實價揭露情形，近兩年曾揭露單價超過3000元大關的頂級商辦，包括「台北101大樓」、「華新麗華信義大樓」、「新光信義金融大廈」、「國泰置地廣場」、「宏盛國際金融中心」以及「遠雄金融中心」等，目前每坪租金開價超過3000元的知名商辦，則有「統一國際大樓」、「國泰金融中心」、「克緹信義大樓」、「華南金總部大樓」、「遠企金融中心」以及「南山廣場」。

每坪月租金逾3千
非信義區頂級商辦少見

第一太平戴維斯研究暨公關部協理丁玟甄分析，「宏盛國際金融中心」是目前台北市頂級辦公大樓中，少數不是坐落在信義計畫區，租金單價卻能站穩3000元大關，預估該商辦目前出租率超過7成。

由於該商辦屬於捷運共構案開發案，部分樓層配回給捷運局，是目前市場上少數非單一產權大樓，卻可站上3000元關卡的案例。除了日商東芝以外，去年底雷格斯商務中心也承租1、2及15樓，共1330坪，打造共享辦公室。

根據瑞普萊坊最新一季的辦公室租金統計，台灣A辦租金每月每坪約2668元，只有香港的35%，北京約5632元、上海4476元、廣州2826元。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，「需求」是推動A辦租金的主要動力，而需求包括企業增租、搬遷、外資投資、新創產業設立。以目前的市況來說，雖然景氣穩步復甦，但台、中關係不明，導致中、外資成長停滯，再加上中國市場頻頻招手，高付租能力本土、新創企業在台擴張策略保守，以致台灣A辦租金成長的速度遠不如其他城市。

信義D3地 上月法拍流標

台北市信義計畫區「最貴停車場」D3土地在上月第一法拍流標後，台北地院宣布二拍資訊沒多久，又隨即公告停拍、更改法拍內容。根據二拍最新公告，新增部分是因該案涉及刑案，曾遭到台北地檢署及台灣高等法院分別查封，並辦理禁止處分，負責法拍的台北地院僅能就地檢署的「查封登記」塗銷，「禁止處分」無從辦理塗銷；法拍業者研判，這變數不難解，預期二拍底價打8折後就會有買方出手。

信義計畫區D3土地上月23日第一次法拍，以底價160.58億元換算，每坪底價高達1034.18萬元，拍賣底價、每坪底價雙創法拍市場新高，但結果無人投標、以流標收場。根據最新公告，D3土地二拍時間為3月23日，底價是一拍的8折、約128億4640萬元，法拍土地面積約1552.73坪，換算每坪底價約827.34萬元。

先前有業者擔心已核定建照中的容積移轉無法一併取得。北市建管處回應說，該土地建造已於2014年12月13日申報開工，因此仍屬有效，建照內容的容移部分不會更改；但最新公告卻多了該案涉及刑案、禁止處分一項。

法拍業者分析，這應該是對該土地有興趣的業者提出疑問，才讓台北地院進一步釐清職責，甚至在法拍筆錄中寫清楚；但這也讓部分業者擔心，若二拍出價拍得，是否會因高等法院禁止處分無法塗銷，造成產權無法順利移轉，甚至新增麻煩。

得標後 可行文高院塗銷
寬頻房訊表示，一般地籍資料上很少看到由「高等法院」囑咐禁止處分的限制登記事項；其實得標人在拍定後還是可取得權利移轉證明，只是高等法院的禁止處分登記仍會存在於謄本上；得標人得標後可再行文給高等法院，請求解除該登記，因禁止處分是為了限制債務人移轉，但經正常法拍程序取得，理應不在此限制範圍內。

寬頻房訊台中分公司副總經理張謙溎解釋，「禁止處分」就是涉及刑事案件遭到查封，但對D3土地有興趣者無須多慮，因法拍得標後權利人已換人，得標者可行文給提出查封單位塗銷「禁止處分」，之後就可順利進行產權移轉，不太可能會出現查封單位因權利人已更換而不塗銷情況。

小檔案》信義D3地 最貴停車場

D3土地緊鄰台北101大樓，根據地籍資料共10筆土地，這次被法拍的是其中5筆，分別是信義段五小段29號、29-7號、29-1號、29-8號、29-9號，面積總計1552．73坪；因目前出租經營停車場，被市場戲稱全國「最貴停車場」。

緊鄰101大樓的台北市信義區D3土地，目前出租經營停車場，被市場戲稱全國「最貴停車場」。（資料照）
緊鄰101大樓的台北市信義區D3土地，目前出租經營停車場，被市場戲稱全國「最貴停車場」。（資料照）

D3開發案曾歷經多路人馬插旗，後由前幸福人壽董事長鄧文聰出面整合，產權才逐步單純化；也因動用到壽險資金，遭金管會盯上，在鄧文聰主導下，幸福人壽將持有土地轉售給金享建設，又移轉到僑外資的富創建設名下，也就是目前法拍土地的債務人，債權人為新光商銀。

房地產「代銷天王」海悅廣告公司總經理王俊傑昨（12）日表示，從去年底到今年第1季以來，自住置產客的總體來人比去年增3成，尤其豪宅，更是量增5成，「豪宅市場已經見底了！」以總銷規模達600億元、元利建設的全球公園住宅代表作台北市「One Park Taipei信義聯勤」來說，今年初以來平均1周就有多達10組高總價客戶來參觀，比去年增加3成。

王俊傑表示，建商和代銷業推案信心，都同步提升，海悅今年的329檔期，接案量也會比去年成長3成，至少300億元。另外，元利「One Park Taipei信義聯勤」也已展開潛銷，1戶總價動輒3~5億的大戶住宅，近期帶看量也出乎預期，不少客戶堅持要買高樓層，全案今年應會正式登場。

王俊傑表示，豪宅市場買家明顯回流，去年底以來像「華固名鑄」、「華固天鑄」、「和平大苑」、「敦南寓邸」和「One Park Taipei信義聯勤」等精華地段的高總價大戶產品，不論來人、成交量，都明顯成長。

王俊傑表示，「回過頭來看，其實2015年是高總價豪宅市場最沉寂的谷底，至於2017年底到現在是最好的一波，豪宅市場應該見到谷底了。」

分析這一波豪宅市場甦醒的原因，王俊傑表示，第一主要是上市櫃公司2017年的稅後純益，普遍優於2016年，主力客層購買力強；第二，農曆年前一波波地震、震出了豪宅換屋潮 ，所以台北市總價2億以上的高總價新豪宅，頂級客層明顯出籠，這是以往兩年所看不到的氛圍；第三，因為豪宅客生活型態的轉變，也讓新完工豪宅區隔出市場。

接下來，還有桃園青埔新潤建設37億、桃園案20億、新莊副都心麗寶集團、板橋江翠興富發案，以及「時尚大帝」老佛爺卡爾拉格斐Karl Lagerfeld首度跨界豪宅的處女作台中「老佛爺」等。

至於台北市政府3月起展開囤房大清查，逼出空屋是否會衝擊市場？王俊傑表示，有效是有效，但政府何必花人力物力在抓賊、防弊上，而不積極興利呢？

對於2018年7月起台北市調整房屋稅和豪宅稅趨於合理化，推動「降新漲舊」，加上地震頻仍，會不會催出另一波賣舊換新的豪宅換屋潮？王俊傑則表示，「有可能！」所以海悅依舊看好台北市的豪宅市場。

國產署下周一（19日）將公告今年第一批地上權案，5月14日開標。此次7宗標的物，包括台北市大安區、中山區，及高雄市前鎮區鄰近亞洲新灣等精華地段，權利金底價總金額高達30億元。國產署官員透露，壽險業、建商詢問度高，對招標結果感到樂觀。

此次招標標的，位於台北市2宗、高雄市3宗，台中市、彰化縣各1宗，面積共2.9公頃，權利金底價達30億元。官員指出，近期地上權案慢慢回溫，包括去年高雄幾個地上權案幾乎完售，主因是民眾對於地上權產品認知提升，尤其年輕人對地上權案越來越不排斥，且在高房價時代，民眾購屋觀念也逐漸改變。

而過去常有人覺得面積不大的標的，在開發上會受到限制，但官員表示，現在有人會想把小面積標的，拿來作為診所、宿舍、月子中心等，詢問熱度很高。

本次招標的標的，有許多位於精華區大面積土地，其中台北市釋出2宗，已有壽險業、建設公司等廠商詢問，其中一宗大安區土地，近華視大樓、松山文創園區、捷運國父紀念館站，生活機能良好，為國防部營改基金土地，面積350.9坪，屬第四種住宅區，建蔽率65％、容積率300％，權利金底價約近5億元。

另一宗位於中正區杭州北路及紹興北街31巷間，近華山文創園區，距捷運善導寺站300公尺，面積約775.3坪，屬第三種商業區，建蔽率65％、容積率560％，去年首度招標時，權利金底價為19億元，此次會再調降。

此外，台中市及高雄市各有1宗為首次公告招標。台中市梧棲區土地面積達1公頃，近台中港關聯工業區、國道3號沙鹿交流道等，交通便利；高雄市鳳山區土地，毗鄰高雄市區鐵路地下化計畫的鳳山車站專用區，未來周邊商業發展可期。另一宗高雄市舊案為前鎮區鄰近亞洲新灣精華地段。

官員表示，地上權存續期間皆為70年，地租年息率3.5％，其中地租隨申報地價調整的年息率均為1％，地租不隨申報地價調整之年息率為2.5％，地上權及地上建物得辦理一部分讓與。

根據台灣機械工業公會統計，2016年台灣機械產業產值高達9900億元，而台中則是台灣精密機械的重鎮，即便現有五大園區、近千公頃構築成大台中產業走廊，不過，工業地仍供不應求，未來五年台中市府將在釋出五處產業園區，合計近300公頃，預期將會帶入更多的就業人口。

台中市早期的工業是以傳統機械機具製造業起步，逐步升級為精密機械科技，尤其工具機產業具有世界領導優勢，且位居全球第四大出口國，其中7成精密機械、工具機及其零組件廠均在中部設廠。根據台中市政府內部統計，在機械設備業部分，坐落在台中地區的廠家數約占全國的33.7％，在工具機產業部分則占47.2％，其中工具機械為全球出口排名第4名，展現出中部地區機械產業群聚效應的競爭優勢。

而且近5年台灣機械產業觀察的產值皆超過9300億元，2016年更高達9900億元、近兆元產值，近幾年則積極進行產業升級，希望幫助現有精密機械升級為智慧機械，並以大台中為基地，將產官學各部分連接起來，從單機走向系統，提高整體產業產值，甚至擴大應用至航太、智慧車輛及精密醫材等產業，將台中打造成為智慧機械城市。

高力國際市場傳訊部董事朱秉瑩表示台中近年來不單正在進行機械產業升級，亦同步進行辦公室升級，從過往於農地蓋工廠兼辦公室的手工機械業年代，轉型至追求設點於精華區高級辦公室與頂級物業管理服務的「品牌經營階段」。因此高力自10年前即看好台中長期發展趨勢，於2010年進駐台中設立分公司，深耕台中商業不動產業，更成立怡高估價事務所提供台中市場全方位的不動產服務。

高力國際台中分公司估價資詢部董事暨怡高不動產估價師事務所估價師廖家顯表示，60、70年代，當時的工廠多數是直接於自有廠房內設置簡單辦公室，雖說當時已是廠、辦合一，不過隨著產業升級，產業鏈已經走向國際訂單，又碰上二代接班的時間點，有不少業者思考「廠、辦分離」，因此積極找尋精華商圈的辦公室，這也成為台中市頂級商辦的主力客戶。

這些需要「門面」辦公室需求的產業，多半來自中、彰以及苗栗，其中台中又以七期辦公商圈詢問度最高，買、租需求都相當高，其中購買需求，多數傾向100坪以上的辦公空間，預算落在3千萬至5千萬元，至於，租賃需求則面須會稍大一些，大約是100~200坪。目前台中頂級商辦行情每坪30~40萬元，每月每坪租金800~1500元。

廖家顯表示，以七期核心為例，也就是新市政專用區，面積約108.11公頃，其中僅有58公頃可供建築開發，根據高力國際調查，目前尚未開發的空地已及低密度使用的汽車旅館等商業地，推估是可建築開發用地的3成左右，也就是還有將近17.4公頃，約5.26萬坪，倘若以容積率600％推估，未來有31.58萬坪的商業樓板面積供給量，若1坪以30萬元推估，將近是千億元的價值。

除新市政專用區外，台中首條捷運也快要通車，預期也會帶動周邊商業機能與辦公需求，而捷運綠線目前規劃10個站體，若每個站體以半徑600公尺推算，將近有113公頃的商業熱區出現，甚至比七期核心區域還要大。

此外，台中市政府未來5年陸續釋出約289.73公頃的五大產業園區，包括精密機械科技創新園區二期、約36.92公頃，太平產業園區、約14.37公頃，潭子聚興產業園區、約14.76公頃、豐洲科技工業園區第二期、約55.68公頃，大里夏田產業園區、約168公頃，預計各項發展計畫都會為台中帶進更多的就業機會，進一步吸引更多進駐人口。

根據媒體報導，包括第一銀行、華南銀行，去年房貸壞帳金額飆升，包括一銀去年第4季已達13.4億元、華南銀去年第3季達到14.38億元高點。由於去年開始已經有不少新成屋被查封，今年初陸續流入法拍市場，市場上也有不少建商透露「難從銀行搬錢出來」，近期也有銀行發現建商跳票，急找代書設定資產。

今年以來，房市出現了小陽春，尤其讓利風吹了2年，吸引許多觀望已久、有剛性需求的自住客進場。雖然部分自住客認為「買便宜了」，但距離「房市落底」恐怕還不見復甦，因為包括一銀、華南銀，去年房貸壞帳金額飆升，其中一銀去年第4季更較2016年同期，年增83％。

雖然近期有不少建商大張旗鼓推案，更鎖定銀行配合政府標售放貸的重劃區，進行搶標，這些重劃區不僅土建融利率較低，可貸成數也較高。但知情人士透露，建商「以貸養貸」早已是不爭事實，近期也有北市中小型建商跳票，貸款銀行急著找代書設定尚未過戶的餘屋，先取得第一債權人順位。

檯面上雖然建商推案氣勢如虹，但檯面下卻有不少建商急掉資金；而在投資客市場更為慘烈，尤其購置台北市大坪數新成屋的投資客，都面臨高房屋稅的轟炸，若過了寬限期，要繳本金自然難負荷，所以也出現不少豪宅法拍案。

天時地利不動產總經理張欣民分析，對於現在想買房的首購族，先避免碰預售屋，雖然許多建商打著知名品牌或是上市上櫃，但民眾未必能曉得建商實際財務狀況，若遇到跳票，銀行先設定抵押權，屆時預售案繳納的款項，恐怕未必拿得回來，還得走訴訟程序。

　海航集團又賣資產了。

　　3月12日，海航基礎(11.160, 0.00, 0.00%)（600515.SH）發佈了兩則公告，宣佈海航基礎設施投資集團股份有限公司孫公司海航地產集團有限公司（以下簡稱“海航地產”）擬與海南融創昌晟置業有限公司（以下簡稱“海南融創昌晟”）簽訂《股權轉讓協議》，出售海航地產所持有的海南高和房地產開發有限公司（以下簡稱“高和房地產”）100%的股權，轉讓價款約 11.36 億元，該交易價格與帳面價值相比溢價約 4.29 億元。

　　同時，海航基礎出售海航地產所持有的海南海島建設物流有限公司（以下簡稱“海島物流”）100%的股權，轉讓價款約 7.97 億元（交易價格以海南融創昌晟完成盡職調查之後的結果為准）。兩筆交易共計19.33億元。

　　此前，海航集團曾在不到一個月之內以總價223.18億港元的價格出售了其在香港的三幅地塊。

　　此次交易的買方為海南融創昌晟的股東為海南融創基業房地產有限公司。截至 2017年12月31日，公司的總資產為75億元，淨資產 1284萬元，總收入 3840萬元，淨利潤 655.9萬元。

　　而海南融創基業房地產的唯一股東為融創房地產集團。這也就意味著，這一次融創中國（01918.HK）董事長孫宏斌又當了一回“白武士”。

　　1月18日，海航集團董事會主席陳峰接受路透社採訪時承認，“因為我們進行了大量的並購”，海航存在資金流動性問題；同時中國經濟“從快速增長轉向溫和增長”，對海航獲取新融資造成衝擊。

　　目前看來，似乎每當一家公司出現了難處，孫宏斌總會及時出現。

　　2016年11月，在賈躍亭發出內部信承認樂視遭遇資金問題之後，2017年1月份，孫宏斌攜150億元火速入股樂視網(5.600, 0.14, 2.56%)、樂視致新和樂視影業三家公司。除了從賈躍亭手中接下了樂視這個處於風雨飄搖的公司之外，2017年7月10日，萬達商業和融創中國雙雙宣佈，旗下13個文旅專案按照註冊資本的價格作價，加上76家酒店，打包以632億元賣給了融創。但此後，孫宏斌僅接手了13個萬達城，總價438.44億元。

　　值得一提的是，此次海航地產轉讓的兩個項目均與大業信託有限責任公司簽訂了質押合同。

　　公告稱，海航地產與大業信託簽訂質押合同，將持有的高和房地產 100%股權和海島物流100%股權設定質押，質押期限自2018年1月9日起至2019年1月8日止。公司將根據出售情況提前辦理解除抵、質押手續。

　　財務資料顯示，截至1月31日，高和房地產總資產為8.1億元，營業收入1310萬元，總負債1億元，淨利潤895萬元。海島物流的總資產為6億元，營業收入500元，負債9979萬元，淨利潤-3.05萬元。

　　海航地產表示，本次出售高和房地產 100%的股權有利於實現公司資源的有效整合，優化公司資產結構，推動公司戰略轉型，加快公司基礎設施投資建設業務的發展，有利於提升公司整體的盈利水準。本次交易完成後預計將增加投資收益 2.96 億元及淨利潤 2.22 億元，而出售海島物流預計將增加投資收益 2.87 億元及淨利潤 2.15 億元對公司財務狀況有積極影響。

　　海航地產曾在2016年7月在海口市紅城湖棚改用地的競拍中，以總價8.15億元、樓面價4613元/平方米的高價拿下紅城湖棚改項目，該樓板價當時創造了海口大英山地價新高。

　　資料顯示，紅城湖片區棚改項目用地範圍總面積50461.32平方米，地塊D11-1，面積30138.8平方米，用途為城鎮住宅用地，出讓年期為70年，D12地，塊面積20322.52平方米，用途為城鎮住宅用地含商業用地，其中住宅用地不大於70%。

　　這兩宗地塊所在的紅城湖片區緊挨著大英山CBD，大英山CBD是海航地產耗資千億打造的明星專案，核心區域的總投資約1500億元。在拿下上述兩宗地塊之後，海航地產曾表示，未來五年，海航將再增投200億元用於CBD建設。

　　1月份曾有消息稱，海航地產要出賣大英山CBD地塊回籠資金。當時海航地產回應稱，海航地產沒有在賣地，而是在與一些業內實力企業接洽合作。

　　澎湃新聞此前曾報導，海航集團在一個多月前就在為其國內的部分資產尋求“合作方”。1月份澎湃新聞獲得的一份資料顯示，海航集團旗下的海航實業自2017年年底開始為位於上海、蘇州、浙江嘉興等多地的項目尋求合作方。有消息人士透露，除澎湃新聞獲得的長三角專案以外，類似的資料包還有包括北京、海南，珠海等，出售專案涉及至少六個城市。

　　資料中顯示，在海航其尋找“合作方”的專案中都提到，“優先專案公司股權交易，報價面談”。有參與談判的投資人士曾對澎湃新聞稱，之所以稱為合作方，一部分原因是海航在部分專案談判中有意設置股權回購條款，使得其在未來有權將項目股權回購。但對於部分不好的專案，海航是要直接出售，不包括在上述的合作項目中。

　近年來，“互聯網+”的概念深入人心。互聯網作為革命性的技術力量，與各産業領域深入融合和發展，已成為不可阻擋的時代潮流。當前，在房産行業，已經有不少房企已經深入“互聯網+房地産”的市場，或許即將開啟智慧房産時代。

　　形式新穎的玩法讓老百姓看得眼花繚亂。對于當前的房地産市場，“互聯網+房地産”又會創造出怎樣的火花呢？

　　現象

　　房企輪番上演“智能地産”秀

　　在互聯網的衝擊下，中國地産已由賣方市場轉向買方市場。在萬科、建發等企業發出了探路互聯網的聲音後，一場聲勢浩大的房企觸網運動拉開了大幕。

　　房企觸電，最集中的方式莫過于從社區物業入手。繼華潤、萬科之後，閩係房企三盛、中庚、正榮、陽光、建發等，紛紛式布局社區O2O。

　　此外，福州世茂璀璨天城“科技華宅 極智璀璨”，推出各項智能化産品；鼓樓金茂府創新引入12大綠金科技，從呼吸、飲水、靜音、調溫、遮陽、智慧生活六大緯度制定“6S”生活體係，引入了衡溫衡濕衡氧科技係統，用科技的力量築造智慧生活。

　　福州房地産企業“觸網”不僅漸成風潮，更步步深入，除了傳統的電商合作、PC端合作，如今推廣至移動互聯網合作、智能家居、品牌戰略合作等。

　　探因

　　房企集體進入戰略轉型期

　　“互聯網+”日益成為難以逆轉的趨勢，互聯網與傳統行業結合而産生的各種新模式、新業態層出不窮。

　　2014年以來，房地産行業步入深度調整期，此次調整不同于以往或由于國家嚴格調控、或由于國際金融危機等外因導致市場發生劇烈波動，而是由行業的供求關係發生變化引起，標志著賣方主導樓市的時代結束，房地産買方市場時代到來。

　　隨著調整期的到來，房地産全面高速增長時代已一去不復返，行業面臨重新洗盤，房企分化成為必然趨勢。若想不被淘汰出局，房企迫切需要根據時代背景和自身發展困境進行變革。在此條件下，“互聯網+房地産”成為諸多房企的新生存之道。

　　經過幾年的發展，如今“互聯網+房地産”已經深入人心，房企對“互聯網+”的運用也更加醇熟。

　　成效

　　開啟智慧房産時代

　　互聯網應用對房地産的改造，人們最先想到的就是營銷環節，也就是所謂的“網上賣房”，互聯網勢力的滲透最早也是在這個領域。對房企來説，房地産“電商”也只不過是多了一個新的營銷的渠道。在過去的一兩年時間，一些對房企對這個營銷渠道的利用也仍在進行著。

　　業內人士表示，雖然從表面上看，互聯網和房地産兩個行業的聯係並不是很大，一個是數字信息通道，一個是居住空間。但是，互聯網將會對房地産市場産生巨大的影響，互聯網的“粉絲經濟”、“體驗式營銷”等網絡思維將會影響整個實體經濟的發展。針對房地産業行業而言，無論是商業地産還是住宅地産，都與用戶的服務需求有著天然的聯係，未來房地産業的發展，或將都會構建在互聯網的基礎之上。

　　專家表示，在這場互聯網改造房地産行業的大潮之中，房企需要更加深入研究互聯網的商業模式，更深入研究房地産行業的規律和客戶的真實需求，而不要只是趕時髦，一哄而上。

　 雖然是年初，但房貸不僅利率高，且想要從銀行借到房貸並不容易。記者調查發現，部分銀行支行層面的房貸額度已經用完。而融360發布的報告顯示，2018年2月全國首套房貸款平均利率為5.46%，相當于基準利率1.114倍，環比上升0.55%；同比上升22.15%。

　　其中，廣州2月首套房貸款平均利率為5.37%，較1月監測數據（首套房平均利率5.34%），整體利率水平上浮0.03個百分點。

　　原本在年初應該額度寬松的房貸，為何在今年初感覺格外緊張？融360的分析師李唯一表示，從今年各家銀行房貸利率紛紛上浮，貸款額度收緊，甚至暫停放貸的態勢來看，房地産繼續收緊是大趨勢，可以預測未來房貸利率仍有上浮空間。

中國證券網訊 今年青海省將加大住房市場供給側結構調整，重點發展住房租賃市場，培育住房租賃企業，支援專業化、機構化租賃企業發展，特別是長期租賃。推進“租售同權”，盤活存量住房，改變房地產市場中售賣一條腿長、租賃一條腿短的狀況。

青海日報12日消息，據介紹，今年青海省將進一步深化住房制度改革，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，保持住宅“居住”的基本屬性，加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度，努力實現全體人民住有所居。推動住房制度改革與新型城鎮化規劃、基礎設施建設、公共服務配套同步完善，因地制宜、因城施策，引導住房需求合理佈局，優化城市空間結構，均衡配置公共資源，統籌解決群眾住房及衍生需求。

同時，還將搭建全省統一的住房租賃服務監管平臺，推行住房租賃合同示範文本，實現住房租賃合同網上備案。完善制度法規，保護租賃利益相關方合法權益，承租人平等享有同產權人一樣的公共服務。政府提供的共有產權住房、公共租賃住房、棚改安置住房等保障性住房，將完善准入退出機制，形成與市場供給覆蓋不同群體相互銜接、滿足多層次需求的住房供給制度。

在此基礎上，還將進一步加強房地產市場和房地產開發企業、仲介機構監管，嚴厲查處和打擊房地產企業和仲介機構違法違規行為，加強房地產市場信用體系建設，建立評價預警機制。

繼王健林兩年前宣佈進軍區塊鏈業務之後，再次和一家區塊鏈公司合作。

3月12日，總部位於新西蘭的區塊鏈公司Centrality NZ公司宣佈，萬達網路科技集團與Centrality NZ公司開展了戰略技術合作。此次合作不涉及投融資，第一階段主要是雙方的技術合作，研發推廣Centrality的開源公鏈技術PL^G在主要場景的應用落地；在技術集成後會雙方期望會有更多的開展用戶圈、商圈的合作，即生態系統的打造。

值得注意的是，萬達方面表示，此次合作不涉及任何ICO（Initial Coin Offering，首次代幣發行），是雙方在區塊鏈技術、社區和人才的合作，以及後期的商業應用落地合作。

事實上，萬達在2016年5月份就啟動了超級帳本研究，同年6月啟動自主區塊鏈技術研究平臺。三個月之後，9月8日，萬達正式宣佈加入國際Linux基金會超級帳本（Hyperledger）項目，成為該專案第一個來自中國的核心董事會成員。9月中旬完成基於騰訊BaaS（區塊即服務）兩個DAPP去中心應用的POC概念驗證，10月上線區塊鏈金融資產交易所應用、同時完成開源作業系統北極星Polaris區塊鏈技術平臺架構設計。

2016年10月，萬達集團將萬達網路科技集團從萬達金融集團中分拆獨立出來，分拆之後，原萬達金融集團旗下的保險、投資業務歸於新萬達金融集團，而旗下的飛凡資訊公司、快錢支付公司、征信公司、網路資料中心、海鼎公司、網路信貸公司歸於萬達網路科技集團。

萬達網路科技集團總裁由原萬達金融集團總裁曲德君擔任。萬達金融集團董事長兼總裁由廣發銀行原董事長董建岳擔任。按照網路科技集團官網的介紹，網路科技集團的願景是將實業與互聯網結合，做成大型開放型平臺公司，以大資料、雲計算、人工智慧、場景應用等技術為實體產業實現數位化升級，為消費者提供生活圈消費服務。

萬達網路科技集團在區塊鏈方面的主要目標是利用分散式帳本技術重塑現在的互聯網服務模式，打造下一代價值互聯網基礎設施。萬達區塊鏈的願景是一個開源社區和N個創新項目，即集中資源於開源社區，向開源社區貢獻技術與開放應用場景，讓所有的開發者都得到合作共贏的機會，從而誕生更多的創新項目。

嘉華集團（00173）主席呂志和表明，現在未需要擔心本地樓市表現，香港近年有甚多住宅出售，反映市場的需求，「將軍澳日出康城新盤兩日就售罄」。他認為，本地經濟不俗，縱使市面上有公司推出高成數按揭計劃，亦不擔心此舉會增加太多風險。他重申，若有自住需求，自然可以買樓，但不應該炒賣，因政府已設立甚多「辣招」限制炒風。

香港地產商近年要面對中資企業來港搶地，呂志和直言不了解如海航等企業的策略，但香港人亦最擅長適應環境變化。他未有言明會否如其他港資地產商般「接手」海航地皮。

呂志和稱，在中港投資時向來採取持平態度，哪些地方有機會就會出手投資，「都係搵兩餐」，故中國修憲不影響投資部署。

呂志和表示，澳門賭業情況平穩，建設及娛樂設施增加，港珠澳大橋開通後勢令大灣區內更熱鬧。面對有新度假村開幕，他認為，從業績上觀察未見有太大影響，而項目均是各有各做，彼此所提供的服務大同小異，分別只在於在一些地方上會加多些特色。

被問及退休部署時，呂志和坦言暫時沒計劃退休，笑言退休後在家中看日出日落及吃三餐，他稱自己會安排工作，亦會幫別人、給人一些意見。

樓市不斷破頂，造就業主能在短時間轉手獲利離場。鴨脷洲南區．左岸一個低層戶近日連車位以6500萬元售出，不足一年半大幅升值逾1600萬元（約34.1%）。元朗尚築有業主沽出持貨不足兩年的單位，賬面亦升值近三成。

尚築特色戶呎造1.95萬 冠元朗二手

市場消息指出，南區．左岸1座中低層A室，實用面積1870方呎，4房2套連多用途房間隔，近日降價200萬連車位透過賣殼形式（股權轉讓）以6500萬元沽出，呎價約3.48萬元，為該屋苑首宗二手成交。

原業主2016年10月以公司名義斥資4530.8萬元一手購入，再於去年3月以該公司名義斥資317萬元購入B2樓一個雙號車位，合共涉資4847.8萬元，是次一併售出，賬面大幅升值1652.2萬元（約34.1%）。

迷你單位升值力同樣強勁，尚築一個地下單號特色戶，實用面積191方呎，開放式間隔，附71方呎花園，中原地產分區營業經理王勤學表示，該單位以380萬元放盤近8個月，根據土地註冊處資料顯示，最終於上月21日以372.8萬元售出，呎價約1.95萬元，除呎價貴絕元朗二手市場外，成交價亦較原業主2015年6月的購入價289.92萬元，升值82.88萬元（約28.6%），扣除須支付樓價10%的從價印花稅（SSD）後，原業主賬面賺幅仍達到45.6萬元（約15.7%）。

核心區甲級商廈售價持續破頂，帶動乙級商廈造價亦創新高。中環乙級商廈荊威廣場一個高層全層單位，以呎價3萬元易手，成為港島區乙級商廈呎價新指標。

市場人士指出，荊威廣場20樓全層，建築面積約4397方呎，以約1.32億元成交，呎價高達3萬元，屬港島區首度有乙級商廈呎價升至3萬元關口。據悉，是次以轉讓公司股權形式易手，料可節省約1121萬元釐印費。有消息傳出，新買家為星星地產（01560）及有關人士。

1.32億「連殼」易手

根據土地註冊處資料，原業主2013年底以7474.9萬元購入，當時呎價為1.7萬元，持貨4年多，賬面獲利5716.1萬元，升值76.5%。

此外，資深投資者蔡伯能拆售的旺角中心14樓全層，昨天單日錄得4宗成交，成交價由1051萬至1995萬元，呎價2.68萬至3.06萬元。項目共有34個單位，至今售出12個。

中原（工商舖）寫字樓部營業董事陳偉良表示，西環德輔道西156至160號頤庭酒店4至6樓招租，每層建築面積約2672方呎，意向呎租均約17元，即每層月租約4.54萬元。其中4樓適合作會所及餐廳等用途；5及6樓則適合用作寫字樓。

今年可首達政府1.8萬戶目標 學者：難遏樓價

私樓供應續增，本報獲悉，政府預測今年私樓落成量達1.8萬伙，連升3年，首達長策目標；而明年預測落成量更增加至2萬伙，創下自2004年後、近15年新高。

隨着政府過去幾年恢復賣地，近年私樓落成量有增多趨勢，以去年為例，私樓落成量達1.78萬伙，按年多2成，罕有地超過政府預測的1.72萬伙，屬15年來首次超出政府預測。

2020至22年 估每年達2.2萬戶

消息人士透露，政府今年預測私樓落成量將升至1.8萬伙，較去年輕微增加，屬於連升3年；相較過去5年平均每年1.35萬伙，多出33%，亦是首次達至長遠房策的供應目標。

值得一提的是，政府在去年公布的預測落成量，2018年原本應為1.95萬伙，而最新數據則下調8%。消息指，部分新樓提早在去年入伙，導致今年落成量有所調整，並非反映落成量增長放緩。當局更預計，2019年私樓預測落成量更會進一步攀升至2萬伙，按年再增11%，超長策目標供應約2,000伙，將創自2004年錄得2.6萬伙後、15年新高。

同時，政府早前曾預測，未來5年（2018至2022年）私樓落成量平均每年達2.08萬伙，換句話說，由2020年起至2022年，平均每年私樓供應會達2.2萬伙，數目是較現時長策目標多2成。

今年落成新樓 近半屬市區

由於大部分新盤均會在落成前提早預售樓花，市場預計，未來1至2年落成量的項目，會提前於今年預售樓花，供應增加將有助紓緩樓價升勢。

綜合市場資訊推算，今年落成的新樓普遍位於市區，港島及九龍市區佔整體近一半。當中九龍城區涉約5,410伙，佔整體供應達3成，最主要來自啟德及何文田的大型新盤，料包括九建（00034）旗下紅磡環海．東岸（涉1,008伙）等。

至於西貢區（包括將軍澳）在2018年預計將有2,430伙落成，而明年更估計有多達6,190伙落成，將會持續成為新樓供應重鎮。

不過，學者關焯照指出，私樓供應每年僅多1,000至2,000伙供應，扭轉樓市氣氛作用有限，因為過去一段長時間無「造地」，新樓供應短缺，積壓了很多需求，而且現時樓市由情緒主導，買家均預期樓價持續上升而入市。

他認為，除非新樓一年供應量激增至3萬至4萬伙，否則難以震動樓價。

今年有多個大型新盤相繼落成，且集中於3個區域，包括荃灣、啟德及將軍澳區，預計這些區域的租金升幅會稍為受壓。

預計今年落成的新樓，部分已於前年或去年出售，隨着項目相繼落成，投資者亦會推出單位招租。在突如其來供應急增下，市場未必能在短時間內消化租盤，間接壓制租金的升幅，甚或出現跌勢。

租金未追及樓價升勢

根據差餉物業估價署數據，1月份租金指數報186.5點，按月微跌0.3%，結束13連升；相反樓價指數卻持續破頂，連升22個月，續創新高，反映租金的升幅亦未能追上樓價。

荃灣啟德將軍澳 供應重鎮

翻查資料，今年有不少大型新盤將會落成，其中單位數量最多的為紅磡環海．東岸，合共1,008伙，項目有9成屬開放式及1房細單位，在推售時亦頗受市場矚目。項目最細的單位只有194平方呎，今年落成後，相信會為市場提供大量的平價租盤，為預算有限、年輕單身一族提供新選擇。

另外，荃灣、將軍澳及啟德區，都有不少的大型項目入伙：荃灣區有柏傲灣、海之戀（第1期）、全．城滙，共提供2,906伙；將軍澳有MONTEREY、海翩滙及藍塘傲亦有2,388伙；啟德則有嘉匯、天寰及OASIS KAI TAK，總共2,370伙。

根據過往一些大型新盤入伙的經驗，往往在樓盤入伙初期，由於有大批小業主將單位推出市場放租，假如物業周邊配套未臻完善，市場未必能在短期內消化大量租盤，租金就會受壓。要待租盤消化得七七八八後，租金才有望回升。故未來一年有需要租樓住的人士，不妨留意有大型新盤入伙的區域。