月增157% 手機流量成長48%最多

行動看屋時代來臨！今年房市轉熱，民眾從網路、手機APP預約房仲看屋也增長不少。房仲統計3月消費者看屋狀況，整體較2月成長6成，也較去年同期增1倍，除買賣屋的委託量皆大增外，民眾透過手機APP預約看屋成長157%，為目前看屋的主流模式。

根據住商機構統計，3月消費者買屋委託較去年同期增加183%，賣屋委託也成長158%，可見房市明顯升溫。而綜觀全台預約看屋狀況，以1200萬元以下最受歡迎，購屋區域選擇上，北市佔比36.6%為最多，高雄13.4%次之，新北11%緊追在後；產品類型以住宅大樓32%佔多數，透天佔34.8%、公寓僅有7.9%。

房仲作業模式改變
住商機構行銷企劃處協理林如珊指出，3月房市表現強勢，和過年前後遞延買盤有關，搭配建商329檔期話題，中古買氣也被帶動，加上買方也感受價格修正逐漸打底，購屋意願明顯增加，確實讓潛在買方成長。
此外，統計也發現手機流量較2月成長48%最多、PC流量成長13%，而透過手機APP預約看屋則成長157%，顯見行動看屋已經是目前買方看屋主流。對於看屋模式的改變，林如珊認為，行動裝置是未來牽動房仲業作業模式的重要關鍵，雖然房屋無法隨看隨買，但網路平台提供了隨選隨比的模式，大大減少民眾看屋時間，也讓購屋行為更有效率。

快搜APP年增3倍
台灣房屋雲端中心執行長吳有鈞表示，統計地產機器人2017年10月至2018年3月底，半年間的使用人數成長了46%，且透過即時快問系統主動聯繫業務、線上諮詢物件的比例增加61%，其中逾8成直接在線上預約看屋，顯示購屋族的看屋行動更積極。
永慶統計去年10~12月快搜APP，與前年同期同行政區物件的平均點擊數相比，有3倍的成長，留言來電則有2.5~3倍的成長，永慶房屋業管部經理謝志傑解釋，這反映民眾對於便利的看屋功能，使用度及接受度都有極大迴響。
「現在應該很多人都這樣吧！」年近30歲的陳先生說，當然手機能看房很方便，有時就是想看看物件，真的心動才會去實際看屋，這樣可以節省很多時間。

房價看跌卻沒跌！雖說近年房市盤整，交易量萎縮，如全台2016年建物買賣移轉棟數僅24萬戶，為歷史新低，照理說房價也要出現下滑，但事實並非如此。統計實價登錄數據，高雄市近6年不管是平均單價或總價皆持續上漲，且2017年皆創下歷史新高，單價達17萬元，總價也有876萬元，較5年前漲逾2成。

永慶房產集團統計6年高雄市實價登錄揭露成交單價與總價，單價從每坪13.4萬元一路上揚至17萬元，漲幅達26.8%。總價也從715萬元上升至876萬元，成長22.5%。目前高雄成交單價包括新興、苓雅與鼓山區，皆已站上2字頭，鼓山、仁武與苓雅區購屋總價均突破千萬元，總價介於1192~1298萬元。

選購新屋比例提升
台慶不動產南區加盟總部協理陸志宏指出，單價、總價仍持續上漲，主因是近年高雄新案開價已大幅下修，民眾多「喜新厭舊」，選購新屋比例提升，因而拉高房價，最明顯例子是鼓山區農16與美術館地區，近期不少新案成交價已跌至每坪20~23萬元，拉抬不少成交量。
家住仁武區的民眾王奕豪指出「感受不大」，以仁武區為例，過去總價500~600萬元可買透天，現在最少要1000萬元才有機會購得，說房價跌其實真的超無感。

號稱台北車站特區最高所有權住宅建物「京王」，昨日公開，該案由在台有12家連鎖飯店的香城集團旗下富享建設投資興建，向來低調的董事長邱榮雄昨也出席記者會，他光在台北市就坐擁10家分館，多位精華地段，堪稱全台最會養地的旅館大亨。

獵地眼光獨到
高齡82歲的邱榮雄，出身台南七股，小學時因家境清貧，無法繼續就學，只得與哥哥們替人顧魚塭、放牛。15歲時北上至基隆的舶來品百貨行當學徒，後開百貨行，再靠貿易與食品加工生意，攢出人生第一桶金。
邱榮雄有獨到的獵地眼光，陸續買進包括內湖、中和等土地，此次推出的「京王」案，他說：「我10幾歲做生意時，經常在『後車頭』出入，這次是朋友介紹要整合土地，從40幾坪整合起，花10幾年才推案。」邱並透露，現在在台北市共有4塊土地整合中，將陸續推案。

總銷金額40億
「京王」座落於承德路一段、長安西路角地，基地四面臨路，面積約610坪，規劃地上32層樓，樓高113.8公尺，完工後將成為北車特區最高的所有權住宅建物。全案規劃坪數在60~130坪間，總戶數127戶、含9戶店面，可售總銷金額約40億元，成交價每坪100~110萬元間。
負責代銷該案的傳真廣告董事長王明成表示，全案未正式公開，但看好周圍雙子星計劃及舊北市議會開發案的帶動，「區域房價可望逐步提升，對銷況有信心。」

邱榮雄 小檔案
◎出生：1936年
◎經歷：舶來品百貨店學徒、投資遠洋漁業
◎現職：香城集團董事長、富享建設董事長
◎香城集團旅館版圖：台北市10家、台中市1家、花蓮市1家、美國1家
◎新推案案名：京王
◎基地坪數：612坪
◎規劃坪數：60~130坪
◎成交價：每坪100~110萬元
資料來源：《蘋果》採訪整理

市場傳出行政院已核定工業區立體化方案，凡容積率在240％以下的工業區及科學園區，最高可獲法定容積50％獎勵額度，熱銷近六成的高雄和發產業園區銷售專線應接不暇，由於和發工業用地屬於買賣，容積增加可提高企業地主的土地和廠區價值，可望再掀銷售熱潮。

昨日包含已購地及有意願購地的廠商，都紛紛電詢和發產業園區是否符合該項政策獎勵？和發總經理張俊良表示，園區產一用地容積率為210％，若依行政院核定的都會工業區立體化方案，只要容積率在240％以下均可適用，由於和發園區為產業創新條例修正後第一個由地方政府開闢的產業園區，依該項項規定，和發園區也在適用之列。

張俊良表示，和發園區銷售以來，已經有52家廠商購地，目前每坪均價不到9萬元，且高雄市政府經發局推出自備15％現金即刻進駐方案，非常具有吸引力，隨著公共設施於今（2018）年底完成，加上行政院容積率放寬效應，相信園區土地價值將持續上揚、帶動新一波購地熱潮。

相較於2017年的平淡，2018年整體買氣轉佳，網路預約與看屋量也呈現增長，住商機構統計3月潛客量後發現，整體相較前月成長60％，比2017年同期增加一倍，在類型上成長最多分別是：買屋委託(+183％)及賣屋委託(+158％)。在選擇區域類別上，北市(36.6％)、高雄(13.4％)與新北(11.0％)佔比最高，產品別上，住宅以52.6％佔多數，其中800萬以下雨800-1200萬兩大價格帶最受買方關注。

住商機構行銷企劃處協林如珊指出，3月份表現強勢，和過年前後遞延買盤有關，加上近期廣告預算增加，確實有讓潛在買方成長。本次資料還發現，手機流量成長48％ 最多、PC流量成長13％，而透過手機APP預約看屋則成長157％，顯見行動看屋已經是目前買方看屋主流。

綜觀全台預約看屋狀況，可以發現買氣扶搖直上，其中1200萬以下最受歡迎。林如珊分析，2018年1月天氣不佳，影響買氣，加上農曆春節將至，影響買方購屋意願，三月份搭配建商329檔期話題，中古買氣也被帶動，加上買方也感受價格修正逐漸打底，購屋意願明顯增加。其中北市佔比36.6％為最多，高雄13.4％次之，新北11％緊追在後，從搜尋區域來看，許多民眾仍舊希望回到北市購屋。

此外，值得注意的是，在產品類型上，透天佔34.8％、電梯大樓32％，公寓僅有7.9％，可見房價修正中，許多買方願意轉進相對優質個案，也讓這些產品交易狀況轉好。看屋量體增加，看屋模式也出現改變，林如珊認為，行動裝置將會是未來牽動房仲業作業模式的重要關鍵，雖然房屋仍無法達到隨看隨買的線上購屋理想，但網路平台提供了隨選隨比的模式，大大減少購屋人看屋時間，也讓購屋行為更有效率。

2018年開春，北市商辦市場也迎來春燕，依據信義全球資產最新統計，北市平均售價微幅回升至83.6萬元，租金資本化率也小幅修正至2.44％，買賣市場擺脫前幾季的疲軟，出現觸底反彈現象。租賃市場，需求仍舊持續旺盛，雖有兩棟新大樓完工釋出，但因預租情況熱絡，空置率僅小幅回升至6.65％，整體空置率仍在健康水準。由於新大樓的定價上調，本季平均租金明顯上升至2,167元。內科廠辦部分，平均售價維持在50.8萬元，平均租金略升至1,154元，租賃市場表現優於買賣市場。

信義全球資產經理王維宏表示，從交易量連續幾季的回升，到價格的收斂，房市落底的信號明顯。加上總體經濟表現穩健的加持下，商用不動產的需求穩定成長。另一方面，對照政府的土地標售情況觀察，建商及大型法人的投資意願增加，也呼應了房地產景氣回溫的看法。租賃市場雖然空置率回升至6.65％，但從去化的情況來看，多數的商圈空置率仍是呈現收斂，使用需求仍然強勁。

從買賣交易來看，交易較頻繁的A辦及B辦產品，售價分別上漲至89.6萬及72.8萬元，顯示在買氣的回溫之下，推動了部分商辦價格止跌反漲。從個別商圈來看，站前西門商圈及松江南京商圈的售價有較明顯的增幅，售價分別上升至70.5萬元及80.4萬元，其餘商圈則多呈現持平，僅有南京四五段商圈售價下跌至73.1萬元。整體而言，價格的走勢已經從修正轉向持平甚至反彈，平均租金資本化率自2014年中後，罕見地出現明顯回檔，資本化率下修至2.44％，整體則落在2.32％~2.78％的區間。


租賃市場方面，年初有南山廣場及國泰民生建國大樓兩棟指標性大樓完工釋出，由於預租狀況熱絡，加上其他大樓去化穩定，因此平均空置率僅小幅上升至6.65％，並未超過8.8％的長期平均水準，平均空置率仍然是健康偏緊俏的狀況。從各商圈來看，僅有信義計畫區的空置率超過雙位數，來到11.36％，次高的為復興南京商圈，平均空置率為8.93％，其餘商圈空置率都低於平均值。2018年第一季平均租金為2,167元，較前季明顯上升，由於新大樓的等級及訂價水平較高，也帶動部份商圈租金上調，信義世貿商圈租金來到2,955元的新高，與南京四五段商圈的1,551元相比，已近兩倍的價差。

內科廠辦市場，平均售價仍維持在50.8萬元，但各商圈表現大不相同，西湖段商圈售價已止跌回升，舊宗段售價則是持續下跌。整體租金資本化率為2.72％，較前一季微幅上升。內科平均租金為1,154元，西湖段租金上升至1,299元，空置率也僅有1.08％，西湖段在內科市場中一枝獨秀，舊宗段近期表現走弱，呈現售價及租金雙降的現象，空置率也回升至7.89％，文德段則表現平穩，租金與售價變化都不大。

全球第二十五大車站、六鐵共構的台北車站，在機捷通車之後，正式晉升為世界水準的「國門車站」，台北也成了亞洲第四座市區預辦登機城市。機捷的A1站目前只蓋到地上兩層，西區門戶計劃接下來的重頭戲，就是把C1D1上方的台北雙子星蓋好蓋滿。未來3-5年，台北市的都市動能將明顯集中在台北車站特區，比現在至少多出十幾棟全新的摩天高樓。

西門町和台北車站商圈，一向被視為飯店商旅的一級戰區，下一波新建飯店潮火力更將集中在台北車站特區。興建中的基泰忠孝大樓將於2019年上半年啟用，部分樓層規劃作旅館使用。京站對面的台汽北站將引進萬豪集團旗下品牌萬麗酒店，客房規模約300間，預估2020年完成。公辦招商方面，舊市議會地上權開發案3月才剛正式簽約日本的三井不動產，預計於2022年開設約350間房的三井花園飯店。C1D1台北雙子星、中華郵政雙塔則都計畫於2018年度進行招商，加上規劃中的台鐵E1E2大樓，設計案均配置有飯店旅館功能。

未來幾年內，台北車站特區至少新增6個複合旅館、商場、辦公的大型指標開發案，基本開發方向都是朝高效益的商業使用、限制不可蓋住宅以防止排擠產業發展，所以等到上述新大樓完工使用後，台北車站一帶精華地段的整體商業強度可望再度大幅提升。

待興建的台北雙子星，截至目前仍維持兩棟超高大樓的國門意象的設計版本，一棟地上76層、另一棟56層，與101大樓並列台北兩大地標性建築的定位無可動搖。中華郵政雙塔未來也是蓋兩棟(地上50層、30層)，台鐵E1E2大樓預計蓋三棟(地上42層2棟、39層1棟)，加上舊市議會地上權案規劃蓋到27樓，光是公辦都更計劃的新建物就有8棟高度超過100公尺。

樓高51層的新光大樓在站前商圈一枝獨秀了二十幾年，終於盼到如今北車周邊「高度、速度並進齊攻」。連同營運未滿一年的北門廣場新飯店CitizanM、接近完工的基泰忠孝、正在申請建照的萬麗酒店，以及承德路一段的住宅預售案「京王」，這一輪摩天建築拔地群起所創造出的天際線，與信義計劃相比幾乎可說是等量齊觀，完全不遑多讓。

台北市精華區土地因稀少而難得，尤其早在幾年前政府下令禁售500坪以上國有地之後，形狀方整的大面積建地，只要一釋出就一定備受矚目。富享建設投資興建的「京王」座落於承德路一段長安西路角地，基地四面臨路、面積約610坪，自從接待中心開始搭建就已經吸引注目度滿點。

「京王」緊鄰台北車站及京站百貨，距離未來的雙子星國門不到300公尺，捷運中山站、新光三越南西商圈也在附近徒步範圍，交通與生活機能都強。產品規劃為地上32樓地下6樓、60?130坪中大坪數，共127戶含9戶店面，可售總銷金額約40億。「京王」建築高度達113.8公尺，地上蓋32層地下開挖6層，採SC鋼構建造及九宮格完整三跨結構設計，穩定性極高，並經台大地震中心結構外審嚴格把關，耐震係數提高到0.264G、可耐六級地震。單層四併規劃60?130坪中大坪數均質大戶，整層買下可做為家族合居宅兼具招待所功能。該案為商三用地，公設比為29％(為舊建照)，1-2為大廳、店面，3-4樓辦公，5樓規劃公共設施，6樓以上為住家，扣除地主保留戶部分，實際可售戶數為62戶。預計2018年底動工，2022年完工。

買房是人生大事，但附近有哪些設施比較好呢？網友日前在PTT「home-sale」版發問「住家附近有哪種設施覺得最加分？」，多數網友認為「醫院、學校、公園三者對房價支撐力高」，而好房TV直播節目《Sway說》也曾討論到如何挑房？並列出六大指標判斷。

房子到底該買在哪最好？該網友在PTT上發文指出，「很多建案訴求鄰近商場或影城來拉抬區域房價，例如副都心AU捷運商城、青埔的華泰OUTLET與國泰國際商務城、土成的日月光、淡海的美麗華」，但緊鄰商場或影城地區人車匯集吵雜、消費水準偏高，對日常生活幫助有限，所以自己偏好大型圖書館、藝文中心、大學周邊。

這番言論也引發網民相互討論，多數認為買房子該買在鄰近「公園、百貨、圖書館、捷運站、學校、運動中心」周邊，這樣不只生活機能佳、可享受綠地景觀，家中孩童、長輩就學、就醫也方便。不過也有網友不這麼認為，認為最好不要距離超市、公園、車站、商場太近，以免生活品質變差，例如醫院救護車會有「噪音」、公園會有小孩嬉鬧聲響等。

好房TV直播節目《Sway說》中也曾教大家如何挑選適合自己的房屋，不單單只注意房價外，而是得考量自己最在意的住居需求，並列出「安靜度、方便度、管理度、重建度、隱私度、知名度」六大指標，可將這六項指標優先排列順序，從高至低，就能從中得知最適合自己的房屋類型。

近年在台灣展店的蔦屋書店，曾被評為全球最美書店之一，其中日本東京代官山的蔦屋書店對面更吸引曾摘星的米其林餐廳進駐，蔦屋書店會提高區域生活圈的素質，但未必是有錢人平日的生活圈，例如在台灣，有錢人的「隱藏版生活圈」是佈局全球的鼎泰豐美食，「吃飯皇帝大」美食才是跟人緊密不分的。

4月下旬蔦屋書店、國際精品｢三宅一生」都將落腳在台中七期的市政北二路「名人巷」，去年國「吳寶春麥方店」進駐T&R廣場後，包括國際車商Maserati 瑪莎拉蒂、Ferrari法拉利，即精品傢具都選擇在名人巷進駐。

不過，其實有錢人最需要的，未必是日夜都在旁邊的車商店面，或是提升思想與氣質的知名書店，反倒飽足美食才是王道。在全球有146個據點的鼎泰豐，在台灣北中南都有分店，創始店信義店就是永康街商圈的靈魂核心，後來還拓展到外籍客多的天母店；而台中店、高雄店都分別座落在台中七期大遠百、高雄漢神巨蛋內。

一名移民加拿大經商的Daniel一家人，每年耶誕長假都回台灣長住1~2個月，他為了可方便吃鼎泰豐，就特別租了附近的大樓，走路就可以飽餐美食。一名傳統產業老闆也說，天天都吃大餐也會膩，能夠方便吃到平民美食，也覺得很欣慰。

桃園青埔去年題材不少，市場頻傳買氣回溫訊息，但實價資料顯示，去年青埔房價持續下跌，買氣也不好，領航站和高鐵桃園站全年交易量均不到200件，較2016年大減四成。

台慶不動產資深研究員高俊銘表示，青埔近年建設多、房價回修不少，買氣仍不見回升，主要是房市歷經大起大落，不論投資置產，或自住換屋，都變得非常謹慎，雖有利多，也不會貿然搶進。

桃園青埔受惠高鐵與機場捷運兩大交通建設題材加持，先前房市火熱，建商大舉進場推案，投資客也蜂擁而入，短短兩三年，房價從二字頭飆漲到四字頭。

2014年房市反轉後，當地買氣瞬間急凍，新建案來客冷清，成屋交易也幾乎停擺。由於許多投資客認賠拋售，部分建商為減輕餘屋壓力，也大幅讓利求售，區域房價在2015、2016年快速回跌，回到二字頭。

去年初機場捷運通車，為青埔帶來一波看屋人潮，稍後華泰名品城二期開幕、國泰人壽國際商務城動工，市場對青埔房市後市開始轉趨樂觀，認為買氣應可逐步回溫，房價也可望止跌回升。

不過有巢氏房屋統計實價資料、行經青埔地區三個捷運站、周邊700公尺內的住宅交易，A17領航站去年交易168件，較前一年大減41%，A18高鐵桃園站去年交易195件，也比前年320件，大減39%，將近四成。

A19桃園體育園區站表現較好，去年共459件，較2016年小增3%。

價格部分，表埔三個捷運站去年全數走跌，領航站下跌5%最多，去年成交均價滑落到一坪20萬元，已到二字頭下限，桃園高鐵站和桃園體育園區站也微跌1~3%。

高俊銘分析，青埔先前由於供給過量、生活機能不佳、房價上漲過快，房價跌勢較其他地區明顯，歷經三年的調整修正，目前賣壓已降低，房價已回到相對合理價位，機捷通車、華泰名品城啟用，區域生活機能也提升不少。

按理說，買氣應該回升，但由於屋主、建商在利多題材激勵下，不再明顯讓利，甚至回漲，買方卻仍心有餘悸，去年交易量因此沒有增加反而重滑。

高俊銘表示，未來二、三年，青埔仍有不少商場開發案將陸續完工啟用，如冠德環球購物中心、包含水族館、影城、旅館與商業大樓的國壽國際商務城，IKEA 旗艦店等，隨區域生活機能進一步提升，探詢度預料會跟著上升，但在買方超保守心態下，房價仍可能緩跌或持平，上漲機率不高。

　共有產權房不得拒絕組合貸

　　共有產權住房專案公告需明確表示支援組合貸；企業拒絕組合貸，或被暫停預售許可、網上簽約

　　新京報訊 （記者鄧琦 實習生余華尊）近日有媒體報導，北京共有產權專案不可以申請組合貸。昨日，新京報記者向北京市住建委求證得知，按照相關規定，購房人可以申請組合貸，開發商不得拒絕。一旦發現有企業拒絕，情節嚴重者將按檔規定被停止網簽資格。

　　市住建委相關負責人表示，按照《北京市共有產權住房管理暫行辦法》，在信貸優惠政策方面已提出，購買共有產權住房的，購房人可以按照政策性住房有關貸款規定申請住房公積金、商業銀行等購房貸款。

　　另外，今後北京的共有產權住房專案公告中，需明確表示支援組合貸。目前在各區選房和簽約現場，也有公積金業務辦理櫃檯。據悉，下一步各區住建委會加強現場監督。市住建委也將加強監管，一旦發現有企業拒絕申購家庭組合貸行為，住建和公積金部門將聯合執法，情節嚴重者，將依據檔規定暫停其專案的預售許可、網上簽約。

　　■ 釋疑

　　共有產權房申購數量為何大幅度下降？

　　專家稱，申購下降幅度大，是因為審核的條件更嚴格了

　　近日有報導稱，北京共有產權房申購家庭數量大幅度下降。專家表示，“這是好事兒，下降越多，說明越能滿足剛需。”

　　共有產權房申購家庭數量確實大幅度下降了嗎？記者發現，北京首個共有產權住房專案朝陽錦都家園共有427套房源，共有16萬戶申購家庭，按最後通過審核的12萬戶計算，申購家庭和房源比例大約為281：1，即281人搶一套房。而首個真正的共有產權住房金隅大成金成雅苑項目，969套房源只有5萬戶家庭申購，按最後通過審核的1.5萬戶家庭計算，申購家庭和房源比例僅為15.4：1，確實大幅度下降。

　　申購人數為何會下降？國務院發展研究中心劉衛民研究員表示，其實如果大家都來搶這個共有產權住房，並不是政府所希望。首先，申購下降幅度大，是因為審核的條件更嚴格了。我們聚焦的是首次購房的無房剛需家庭。以前有很多家庭抱著中彩票的心理來，現在來申購的是有迫切需求的老百姓。

　　另外，我們制度的設計本身打消了投機的空間，想通過這個保障性房子賺一筆錢的人不會來了，因為這個房子重點是滿足老百姓的居住，不合理的獲利已通過制度設計打消掉，炒房的熱情有所消減，促進市場更加理性。

　　業內人士表示，一季度大部分房企業績平平，限價及公證搖號因素疊加，房企利潤空間受到壓縮，需要加快售賣以緩解資金壓力

　　2018年以來，上海新房市場供應加速，中高端專案開始放量。房天下新房房源資訊顯示，剔除商業專案，上海4月至少有24個新住宅項目待售，開盤時間集中在4月中下旬，基本都為中高端專案。

　　受限價及新房搖號等政策影響，2017年下半年上海新房入市寥寥，其中7月14日至8月18日，上海新房零供應。相比2017年的慘澹，目前的上海新房供應總量有“開閘”態勢。

　　隨著3、4月中高端項目集中入市，短期內上海新房成交均價明顯上升。據財新記者瞭解，取得預售證的中高端項目主要位於上海中心城區，價格大約集中在9萬-14萬元/平方米之間，其中最低價格為8萬元/平方米。中原地產資料顯示， 4月第一周（含週六日）上海的新房均價達5.05萬元/平方米，環比上漲3.7%，這是今年以來上海新房市場均價首次破“五”。

今年一季度，深圳共出讓了18宗土地，出讓面積62萬平方米，出讓金額達到69.2億元，同比降低了47%。

2018年一季度，30多家房企酣戰深圳土拍市場，奈何僧多粥少，原本勢在必得的房企幾乎鎩羽而歸。

房企熱情參與的背後是深圳推出的土地越來越少。根據深圳市土地房產交易中心出讓資料統計，從2010年開始，深圳的宅地供應面積便呈現逐年減少的趨勢，到2017年的供應更是降到冰點—在北上廣都增加住宅用地增長的同時，深圳的純住宅用地供應為零。今年一季度，深圳共出讓18宗土地，出讓面積62萬平方米，出讓金額達到69.2億元，同比降低了47%。

深圳近年來公開招拍掛的住宅土地日趨減少，舊改成土地開發主要動力。與此同時，深圳的土地開發政策也悄然生變，開發商開始從增量市場向存量市場轉變。

而對坐擁深圳大量城市更新土地儲備資源的深圳本地企業—星河地產來說，深圳宅地供應越發稀缺之時，其舊改業務能對星河帶來相對豐富的貨值。

最新消息顯示，近期星河位於深圳光明新區的大豐安片區城市更新項目已動工。據悉，星河天地將以住宅+商業+辦公為先導，打造集商業、辦公、居住、文體娛樂及配套服務與公共空間一體的複合型、生態型城市綜合體。

據時代週報記者查閱，專案更新單元拆除用地面積10.37萬平方米，開發建設用地面積7.11萬平方米，計容積率建築面積44.95萬平方米。

這只是星河地產城市更新版圖中的冰山一角，目前，星河地產在深圳及周邊區域運作專案達50余個，更新改造面積超2000萬平方米，為超過六萬村民、村集體及企業提供了土地更新改造服務。

土地儲備護城河

在房企的基本面比拼中，土地儲備仍是重要一環。日前，房企在土地市場上的相互角力已經從招拍掛市場蔓延至城市舊改,競爭充盈各個拿地管道。

星河地產目前擁有土地儲備面積逾2700萬平方米，關鍵是還有大量的舊改資源，而這正是公司的護城河所在。從舊改資源體量來看，截至目前，星河地產擁有占地面積約逾2000萬平方米占地面積的城市更新土地資源，已完成開發建成的專案七個，合計建築面積達300萬平方米，物業類型涵蓋商業綜合體、甲級寫字樓、高端住宅和五星級酒店、產業園區等。

作為一家創立24年的深圳房企，舊改在星河的發展史上一直佔據著重要位置。

2004年星河控股集團開始涉足城市更新專案。2015年2月，深圳市星河更新投資有限公司正式成立。截至目前，已完成開發建成的項目七個，合計建築面積達300萬平方米

記者注意到，星河此前已有多次舊改專案經驗。前身為深圳東山社區的“星河國際”項目位於福田區核心地帶，是星河早年城市更新的代表項目之一。

無獨有偶，星河此前開創“物業+返租”模式，通過對集體返還物業統一經營管理，使集體資產保值增值，實現定期分紅，以此打造的“星河第三空間”成為村企合作的代表之作。2007年，星河第三空間正式拉開運營序幕。

新的更新思路正在萌芽。“城市更新不是單一的大拆大建，還可以做功能轉變和綜合整治。” 深圳城市更新公司常務副總經理許豔兵認為，城市更新需要整合產業上下游鏈條，避免直接拆除引起的浪費。今後，星河將依託地產載體，聯動金融，服務園區，最終實現以產促城，以城興產。

又一種更新類型出現，一些經營不善的企業腳下的土地，也被星河地產收入囊中。

比如，去年10月，星河地產牽手酷派集團，開發酷派在深圳南山的總部舊改專案，借此機會星河地產斬獲20萬平方米的土儲。

城市更新的機遇

2016年11月21日，深圳政府發佈《城市更新“十三五”規劃》要求，在此規劃期內，全市要爭取完成各類城市更新用地規模30平方公里；完成100個舊工業區複合式更新、100個城中村或舊住宅區、舊商業區綜合整治專案。按此推算，深圳未來舊改和城市更新市場規模在數萬億。

城市更新已經挑起深圳土地市場供應的大樑，將成為今後深圳城市發展的重心，城市舊改已成為各大房企在深圳擴張的主要途徑，隨之而來的是土地價值的重估，而開發商們已經摩拳擦掌。

佳兆業、星河、鴻榮源、京基、卓越等成為第一批吃螃蟹的房企，在深圳已經提前儲備了一批城市更新的優質土儲。其中，京基在寶安、龍崗、南山、福田等區域還擁有大圍村、梅富村、木棉灣、長源村等舊改項目。有數據稱，京基預計未來的舊改建築面積規模達到800萬平方米以上。按照市價，貨值則或約達4000億元以上。

外來房企恆大有後來者居上之勢。根據資料顯示，恆大通過不斷並購、拓展成為深圳城市更新版圖開發企業大戶，目前恆大在深圳確定的城市更新專案共有26個。

而碧桂園、龍湖等外地房產大鱷紛至遝來，設立深圳公司尋找地塊，深圳的競爭會更加激烈。

而對於一些在深圳缺乏經驗的外來房企而言，選擇與本地房企進行合作，收並購或參股，不失為一種重要的參與方式。

然而城市更新的貨值釋放所花費的時間可能很長。一般在3-4年，更有甚者在10年以上。這意味著，房企在參與城市更新專案時將會面臨巨大的資金壓力。外地中小型房企在深圳城市更新市場上或將面臨舉步維艱的處境，最後，城市更新遊戲中只剩下那些資本實力雄厚的玩家。

戴德梁行大中華區估價及顧問服務部董事黃衍維認為，各個階段對城市更新專案資金的需求都很高：“一般來講，城市更新的前期費用比較少，只涉及顧問費、前期調研費等基礎費用。然而，隨著項目的逐漸推進，進入拆遷、安置補償階段之後，補地價、付賠償，往往資金需求很大，而最後進入正式開發階段後，對資金的要求同樣也很高。”

除此之外，深圳應該探索以產業發展為先導的城市更新策略。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，城市更新在於盤活大量存量土地資源，並推動產業更新升級。

4月10日消息，成都近日公示天萬投資控股有限公司關於天府國際會議中心（中國西部博覽城二期項目）環評公告。

資料顯示，天萬投資控股有限公司由萬科中西部城鎮建設發展有限公司和成都天府新區投資集團有限公司各自出資50%成立的。

這意味著，萬科將參與建設西部博覽城二期專案，占股50%，該項目總投資額為80億元。

據觀點地產新媒體瞭解，西博城二期項目用地是成都天府新區投資集團有限公司於2014年8月18日以單價100萬/畝競得，淨用地面積109951.89平方米，合164.9278畝，用地性質為公共管理與公共服務設施用地（展覽、會展中心及配套商業設施），預期投產日期為2020年4月。

中國西博城，位於天府大道東側，打造國際商品展覽展示交易、國際會議和國際商務“三大”中心。該專案國際展覽展示中心展覽面積30萬平方米，其中室內展館面積20萬平方米、室外展場10萬平方米。該專案一期部分已於2017年6月就已投入使用。

　　正恆國際（００１８５）宣布分別以６﹒３５億元人民幣以及４﹒５９億元人民幣，成功投得鄭州兩幅土地。

　　兩幅土地均為住宅用地，面積分別約７﹒９６萬平方米以及６﹒３４萬平方米。正恆國際認為是次購地將有助集團擴大於河南及其他一、二線城市的發展策略。

　　正恆國際已經與控股股東Ｈｕａｎｇ　Ｙａｎｐｉｎｇ持有的河南正商置業簽訂兩份無抵押貸款協議，貸款額與上述購地價相同，利率按實際提取貸款以不高於年息４厘計算。

灝景灣呎價1.9萬 一周兩度新高

樓市愈升愈急，新界多區的一線屋苑樓價更鬥快破頂。青衣主要屋苑灝景灣有高層單位以每方呎約1.9萬元易手，為該屋苑一星期內兩度錄得呎價新高。天水圍嘉湖山莊亦有單位成交呎價高近1.2萬元，刷新該屋苑分層呎價紀錄，舊紀錄僅保持一天已被改寫。

中原地產高級分行經理朱偉雄說，灝景灣7座高層A室，實用面積856方呎，3房間隔，享有海景，儘管單位現以每月3.2萬元出租，租約至今年12月才屆滿，但因市場極度缺盤，該單位本月7日獲心急買家以一口價1628萬元承接，成交價冠絕該屋苑標準分層戶之餘，呎價約1.9萬元更打破上周一（2日）由9座中層B室以每方呎約1.84萬元造出的屋苑呎價紀錄。原業主1999年1月聯名斥資497.9萬元購入，持貨逾19年，賬面賺1130.1萬元，升值約2.3倍。

據悉，新買家為八十後已婚上車客，獲父母資助以「Full Pay」形式購入該樓王單位。

嘉湖標準戶樓王「一日鮮」

嘉湖山莊樓價升勢同樣銳不可擋，分層單位呎價更在兩日內兩度破頂。中原地產副區域營業經理馬斯力稱，景湖居7座中層E室，實用面積446方呎兩房戶，望米埔濕地公園景，本月8日微減7萬元，以533萬元成交，呎價近1.2萬元，力壓同月7日以每方呎約1.19萬元轉手的同屋苑美湖居1座高層F室，成為嘉湖山莊呎價最貴標準單位樓王。原業主2015年1月以353萬元入市，持貨僅逾3年，賬面賺180萬元（約51%）。

翻查資料，與嘉湖山莊最新分層樓王同層的F室兩房戶，實用面積442方呎，去年10月底以448萬元轉手，呎價僅約1.01萬元，相隔不足半年，同層E室呎價較其大幅上升約17.9%。

新都城738萬膺寶琳站最貴兩房

位於將軍澳的藍籌屋苑新都城亦連續兩日錄得高價成交，繼1期1座頂層連天台兩房戶本周一以每方呎約1.85萬元售出，刷新屋苑1期呎價新高紀錄後，香港置業助理分區董事劉浩勤說，同屋苑3期4座中層D室，實用面積470方呎兩房戶，昨天以738萬元沽出，成交價創港鐵寶琳站一帶二手市場兩房戶新指標，呎價約1.57萬元。原業主2012年5月以385.5萬元入市，轉手賬面賺352.5萬元（約91.4%）。

另外，市場消息指出，由Mence Beauty創辦人蔡敏思持有的荃灣皇璧低層A室，實用面積2413方呎4房戶，新近降價120萬元後，連車位以3880萬元沽出，呎價約1.61萬元。蔡敏思2009年12月斥資3438萬元連車位購入，是次售出賬面賺442萬元（約12.9%）。

商廈造價連番破頂，其中業權分散的中環皇后大道中九號，一直是本港商廈主要造價指標之一，市傳頂層單位以逾5.1億元易手，呎造6萬元，若成交落實，將為全港商廈買賣呎價最高紀錄。

消息透露，皇后大道中九號34樓頂層全層，建築面積8570方呎，屬「縮則」戶，面積較樓下標準單位細近四成，市場消息指以約5.142億元售出，呎價達6萬元。物業以轉讓公司股權形式易手，料可節省逾4370萬元印花稅。

公司名義易手料慳稅4370萬

原業主於1994年以1.8億元購入該物業，持貨24年，賬面獲利3.342億元，升值約1.9倍。單位現時租予名店CHANEL，目前月租逾70萬元，呎租約82元，如果以傳聞中的造價易手，料租金回報僅約1.6厘。

市場盛傳新買家為「收租王」永倫集團，該集團近一年已斥資逾38億元掃入3項商廈物業，包括今年2月以28.488億元入市灣仔W Square全幢商廈。

資料顯示，現時全港呎價最貴的分層商廈物業為中環皇后大道中99號中環中心79樓頂層戶，建築面積逾1.32萬方呎，去年9月以呎價近5.59萬元售出，作價7.38億元。若前述皇后大道中九號頂層戶成交屬實，將取代中環中心成為全港商廈呎價王。

東亞港灣中心兩層近4億沽

此外，市場消息指出，同區皇后大道中49至51號金銘樓、皇后大道中53號及利源西街1號永昌樓，以合共19億元售出。

該批物業地盤面積合共約3018方呎，已獲屋宇署批則，可建一幢26層高寫字樓，總樓面面積逾4.5萬方呎，以成交價計算，樓面呎價逾4.2萬元。

商廈交投旺，東亞銀行（00023）趁機放售收租多時的灣仔東亞銀行港灣中心，18樓及25樓兩層最近分別售出，建築面積俱為7940方呎，各以1.985億元易手，呎價均為2.5萬元，套現約3.97億元。

另一方面，資深投資者「玩具鄭」鄭躬洪以近1.6億元沽出同區新銀集團中心10樓全層，建築面積約7388方呎，呎價約2.17萬元。

物業於2007年底以6980萬元買入，賬面賺9020萬元，升值近1.3倍。

多幅市區矚目商業用地將在未來數年推出市場，政府陸續進行相關改劃工作，其中擬作商業發展和區域法院綜合大樓用途的銅鑼灣加路連山道用地，規劃署最快今季進行改劃用途，其中商業樓面料約108萬方呎。單計商業樓面市場估值便達215億至269億元，每方呎樓面地價約2萬至2.5萬元。

估值逾215億 最快今季改劃

加路連山道用地位於加路連山道和禮頓道交界，鄰近利園等區內主要商廈，與港鐵銅鑼灣站亦僅約5分鐘步程。原址包括前機電工程署總部及前民安隊大樓等，屬「政府、機構或社區」（下稱GIC）等用途，總地盤面積約2.63公頃。

規劃署指出，整幅用地預計日後總樓面面積約183萬方呎，其中接近108萬方呎將用作商業用途，當中亦會提供公眾休憩用地、公眾停車場和小巴上落客設施等公共設施；至於另外約75萬方呎樓面，則撥作興建區域法院綜合大樓，以容納區域法院、家事法庭和土地審裁處。

規劃署計劃本季展開修訂法定圖則程序，以把用地改為商業及GIC等用途，現正就改劃進行相關技術評估，包括研究該項目對附近交通的影響，以及建議相關改善措施，以應付該用地改劃後帶來的額外車流量等。

為增加商業地供應，政府計劃今季將空置的銅鑼灣加路連山道前機電工程署總部，連同周邊的康樂地一併改劃作商業以及政府機構用地，當中商業地可建樓面達110萬平方呎，估值逾200億元。

在2015年便已關閉的加路連山道的機電工程署舊總部，至今空置3年，發展局日前回答區議會提問時透露，規劃署預計在今年第二季就改劃建議諮詢區議會，以及展開改劃。

合併康樂地 部分建法院大樓

根據資料顯示，加路連山道項目的發展方案，範圍將包括鄰近的兩個體育會用地，合共面積約29萬平方呎。發展局透露，整幅用地將分別改劃成「商業」及「政府、機構或社區」用地，總樓面達183萬平方呎，當中75.3萬平方呎將作撥作興建區域法院綜合大樓，將會用作重置灣仔的區域法院以及九龍加士居道的土地審裁處等設施。

至於將會劃作商業用地的部分，可建樓面將達107.6萬平方呎，將會成為銅鑼灣逾20年最大型的商業項目。

料本季展開拆卸 擬明年底推

立法會早前便批出撥款作為拆卸加連路山道現址政府設施之用，有關工程預計最快本季亦會展開，並在明年第四季完成，屆時將有望推出市場招標。

近期商廈市道熾熱，市場目前估值介乎215.3億至269.1億元，樓面地價達2萬至2.5萬元呎，有機會取代南豐投得的啟德第1F區商業地，成為新一代商業地王。

銅鑼灣目前呎價約2萬至3萬元，例如銀座式商廈羅素街8號英皇鐘錶珠寶中心13樓全層，建築面積約4,718平方呎，以1.085億元成交，呎價約2.3萬元。

　　近年社會上借貸成風，市場上的銀主盤亦同步增加，綜合市場消息指出，北角城市花園11座高層C室，面積1207方呎，坐享維港海景，屬優質單位，上址由恆生銀行接管出售，叫價約2750萬元，呎價約22784元。

　　據區內資深代理指出，上述叫價有力挑戰屋苑歷來造價新高，該盤坐擁開揚全海景，景觀優質，因此料獲不少準買家垂青。