全台銷售天數多2.2天 高雄議價空間增6%

房仲最新調查結果指出，全台中古屋的平均銷售天數比去年同期多2.2天，買氣還在凝滯，但平均賣間中古屋得等上百日的新北市，買氣竟逆勢增溫，銷售期縮減24.6天，只要94天就售出；議價空間部分，桃園市、台中市、台南市議價空間縮小2~3%，唯高雄市議價空間大增6%。

住商機構統計2018年第1季與2017年同期，其內部議價空間與銷售天數後發現，全國中古屋銷售天數增加2.2天。從平均銷售天數來看，台北市銷售時間依舊最長，高達129天，新北最短，僅94.2天。從增減幅來看，新北市比去年同期減少24.6天是六都之冠，台南銷售期則增加27天最多。

賣壓重屋主降價求售
大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，新北市為案量較大的重賣壓區，不少賣得太久的屋主因此願意降價求售，新上架的案子也願意平實開價，兩相平均之下，降低銷售天數，應該是銷售天數明顯減少的重要原因。

「作為市場銷售狀況的質化指標，議價空間與銷售天數可以看出交易雙方態度的改變」，住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，一般來說銷售天數增加，議價空間持平的狀況下，可觀察到賣方開價越趨平實，價格逐漸打底的現實。
至於六都的議價率，除了高雄市以外，增減幅度都在4個百分點之內，處於相對平穩，其中桃園市縮小2.1%，台中市與台南市議價空間也減少3%左右，倒是高雄市增加6.2個百分點最多。

對此，郎美囡認為，議價率減少集中在桃園以南，應和總價低與開價平實有關，高雄過去不少屋主開價過高，在期待早日了結的心態下，賣方姿態放軟。

台南銷售天數增最多
不過，六都仍有不少地區討價還價的空間減少，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰分析，台中市、台南市過去2年房價跌幅本屬有限，買盤嗅到價格不再下修氛圍，一旦認為議價空間合理便陸續搶進，桃園市也因新案降價促銷，餘屋出清狀態不錯，供需走穩，都讓議價空間收斂。

住新北市的王先生表示，過去這兩年中古屋降價幅度蠻多，現在的開價也比較合理，對新北市成交時間縮短沒有很意外。高雄的莊小姐則說，「不覺得議價空間變大，很多中古屋價格還是開很高啊！」

591首季點閱逼近2千萬次大關 再創新高

民眾熱搜新建案，光是591新建案單一網站、單季點閱次數即狂衝2千萬次，突破該網站歷史新高，熱度更較去年同期成長近3倍。分析熱搜區以台中市北屯區最搶手，其次是桃園市中壢區。標榜低總價產品的建案，則最獲青睞。

年增逼近3倍
根據591新建案統計，Q1點閱數再創新高，逼近2千萬次大關，與去年同期相比大漲近3倍，也較去年Q4成長2成。數字科技（591房屋）副理游儲宇認為，建商讓利風持續帶動看屋意願，且適逢329檔期，首購及換屋型大坪數產品都有指標大案進場，全台推案量近4500億元，連帶拉抬點閱數成長。

網民搜尋最熱的台中市北屯區，從去年開始熱度始終不減，刊登建案數超過百筆，預售新案如「總太2020」年初開始潛銷，3月中正式取得建照進場，打出每坪15.5~17.5萬元，屬區域探底新低價，開賣至今已銷4成。甫公開的「洲際W」採均一價銷售，銷售同樣亮眼。

高雄楠梓進榜
搜尋次熱的桃園市中壢區，有百筆建案刊登，其中，興富發建設在青埔推出「站前A+」，開價每坪31~33萬元，為區域指標案之一；內壢包括寶佳機構的首購型建案「合康新天王」、「和耀家2」，在地建商春田建設的換屋產品「幸福大院—內壢之心」，點擊率皆高。

南部唯一進榜的高雄市楠梓區，游儲宇分析，區域成交單價1字頭是吸睛主因，「舊商圈具有機能的建案銷況佳，像鄰近德民家樂福商圈的『GREEN MORE』，自1月開案至今，周來人約30組，傳現已剩零星戶別及店面產品。」

近3年房市好景氣不再、大坪數豪宅首當其衝，銷售去化逐漸停滯，不過最精華的台中市7期豪宅區段，仍有些許空地待開發，近年陸續傳出推案計劃，聯聚及大陸建設都宣布將有結合商場的新作。

大陸建設年底推案
根據建照資料顯示，西屯7期區段面對歌劇院的寶輝建設新案，現暫規劃地上33層、地下6層鋼骨結構的超高樓；由鉅建設豪宅案也正規劃新案，售價仍未公開，但按照7期豪宅交屋價格，這些個案推估單價至少7字頭。由鉅建設董事長林嘉琪日前即低調表示，將依照景氣而推出，最快也要年底。
不久前才進軍台中7期市場的「新人」大陸建設，正規劃合建推出地上30層、地下6層住商大樓，3樓以下為商場或金融辦公使用，4樓以上為住家，年底可望推出；聯聚建設日前也宣布將砸下百億元，在7期老虎城購物中心旁推出精品飯店及複合式商場，目前正規劃中。

今年相較往年熱絡
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰分析，新市政中心正處由住宅轉向商業的階段，附近銀行企業總部、商辦都陸續落成，可望活絡當地最欠缺的商業機能，間接帶熱住宅市場。
至於當前豪宅市況，太平洋房屋7期秋紅谷加盟店經理廖香婷廖香婷說：「今年豪宅市場相較往年熱絡，看屋者多鎖定總價3000萬元以下的中古豪宅，除非具有品牌、稀有性效應，才會將總價拉至4000~6000萬元，但愈大坪數的價格修正愈明顯。」

建商瘋狂搶標的新北市新店區央北重劃區土地，下月17日即將3度標售，共釋出7筆住宅區土地，集中在斯馨一路和中央路之間，新北市政府預計會延續前兩次的熱絡。

擬釋7筆住宅地
標售底價每平方公尺36.6~40萬元，今起在「新北市土地標售行動網」公告。新北市地政局區段徵收科長鄭景汎表示，區內已完成多條道路，可以聯通環河路、溪園路、中央路及湯泉社區，加上捷運新店線小碧潭站及興建中的環狀線，運輸系統完善；區內有中央公園，周邊還有中央新村、新店高中、陽光運動公園。

新店央北重劃區去年9月首次標售時，7筆土地吸引13封標單，標脫6筆，標脫率超過85%，平均溢價率11%，知名建商大陸建設、茂德機構的和碩開發都有斬獲。

今年1月2度標售時，建商搶標更是瘋狂，14筆土地吸引37封標單，標脫11筆，標脫率78.57%，平均溢價率高達14.95%，最搶手的甚至每平方公尺只多1元，由北基建設逼退聯上開發。

預估熱度將不減
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析，新店區一向是軍公教買方的最愛，推什麼案子都能熱賣，即使是「美河市」這樣大的量體去化也很順利，目前開價每坪50~60萬元對自住買方還可以接受，大台北地區目前要找到這樣的土地已經不太容易，預估本次標售也將熱度不減。

不論是辦公、商場或觀光旅館，投資金額動輒數億甚至數十億元，市井小民想投資商用不動產獲取收益，最好的辦法就是購買REITs（Real Estate Investment Trust，不動產投資信託基金）。專家認為，對市井小民來說，流程相對簡單，且流通性較好。

有3檔清算下市
高力國際研究部董事李日寶分析，REITs是以證券化方式間接購買不動產，每1單位1000股，價錢就是證交所公告的數字，只要打電話給營業員說明要花多少錢買多少單位，不是直接購買不動產。
台灣最高曾有8檔REITs，目前僅存5檔。李日寶說明，商用不動產在2010年時大漲，投資標的市值也上漲，導致收盤價比「資產淨值」更低，往往差距2成以上，投資人因此認為不如清算，賣掉資產還更划算，因此已有3檔清算下市。

報酬率可達3%
王道銀行今年初才宣布，要募REITs「圓滿一號」，是台灣近10年來首度核准募集的不動產投資信託基金，第1年平均報酬率預計可望達3%，連結的商用不動產包含板橋板信銀行家大樓與台南FOCUS時尚流行館，基金發行總額為台幣31.5億元，並由信義全球資產擔任不動產管理機構。
李日寶建議，政府應協助並鼓勵管理公司取得更多標的，以增加REITs的規模和收益。

【報你知】REITs
高力國際研究部董事李日寶表示，REITs（Real Estate Investment Trust不動產投資信託基金）集合法人或個人的錢，持有並經營不動產，獲利扣掉成本費用將利益分配給所有受益人。國內目前發行的REITs，有富邦1號等5檔，可在公開市場買賣，之前有3檔已經清算。王道銀行與信義房屋旗下信義全球資產合作的「圓滿1號」正在募集，是近10年來第1檔新募集的REITs。

首購讓利暖風續吹，加上329檔期拉抬，數字科技旗下591新建案統計今年第一季總點閱數刷新歷史紀錄，逼近2千萬次大關，年成長近3倍，點閱率最高前三名分別為台中北屯區、桃園及中壢區，突顯低總價市場當道。

據591新建案統計，今年第一季點閱數季增2成、年成長近3倍，主要受惠建商讓利，購屋人化被動為主動，看屋潮出爐；適逢329傳統檔期，首購及換屋型大坪數產品都有指標大案進場，全台推案量近4,500億元，顯示建商信心回籠，今年開春積極布局推案，連帶拉抬點閱數成長。

591表示，第一季點閱數入榜十大點擊熱區不少是熟面孔，冠軍為台中北屯區，從去年開始熱度不減，刊登建案數超過百筆，有賴於首購指標案拉抬聲勢，預售新案「總太2020」年初開始潛銷，3月中取得建照進場，打出每坪15.5~17.5萬元，是北屯區探底新低價，開賣至今已銷4成，另「洲際W」同樣在3月正式公開，採均一價銷售，目前高樓層也近完銷，去化狀況亮眼。

亞軍是桃園中壢區，也有百筆建案刊登，去年不管是推案量大的青埔特區或舊市區，都以去化餘屋為主，新推案力道不足，今年開春建商累積推案能量爆發，上市建商興富發在青埔推出「站前A+」開價31~33萬元；另一熱區內壢地區靠系列建案撐場，包括寶佳機構系列的首購型建案「合康新天王」、「和耀家2」，在地建商春田建設也推出換屋產品「幸福大院-內壢之心」，產品類型齊全。

第三名桃園區，寶佳機構在區內的中路重劃區積極推案，建案量體大，市區雖小、環境較複雜，但機能完善，開價也維持2字頭，對於首購剛性需求吸引力大，寶佳機構的「森鄰.物語」打出2房598萬元廣告戶，刺激買氣，「名軒夢享家」開價20萬元，低於區域新案開價，現打出定簽18萬元起，周來人30~40組。

板橋區江翠北側重劃區第一季下滑到第四名，但這應是「先蹲後跳」，591認為，江翠北側今年第一季未有指標新案進場，但329檔期過後就有包括「遠雄江翠」、「興富發大悅」、「歡喜市」開始銷售，前兩案打出上市建商品牌，「遠雄江翠」更是開價破5字頭，中德建設的「歡喜市」訴求2房688萬起，3大指標案進場，預料會掀起江翠北側另一波戰況。

台北市精華地段整棟辦公大樓愈來愈稀有。據最新調查，2018年台北市陸續完工落成的A級辦公大樓將有5.6萬建坪的新供給，目前對外招租成績旺，消化不成問題。但令市場憂心的是，2019~2021年市場將沒有新A級辦公大樓完工，將出現10年罕見「缺貨」局面。

仲量聯行董事總經理趙正義表示，今年台北市A級辦公大樓只有3棟會完工落成，包括「台北南山廣場」、「聯合報大樓」、「國泰民生建國大樓」，總計規模5.6萬建坪。這應是繼2013年「台北101」辦公大樓完工落成對外招租5.6萬建坪以來，這13年來最大量。

仲量聯行協理劉建宇表示，鄰近「台北101」大樓隔壁的「台北南山廣場」，自這2年預租期到最近完工落成期間，出租率已近8成，正式簽約比例已近7成，每坪月租行情是「坐4望5」。忠孝東路四段、近基隆路的「聯合報大樓」，由於信義計畫區A辦目前平均有9成出租率、甚至部分大樓已全滿租，聯合報大樓出租率也突破7成多。至於民生東路、建國北路口的「國泰民生建國大樓」，尚未完工，是目前唯一可以帶看客戶的新A辦。

劉建宇表示，現在市場擔心的已經不是2018年新增A辦供給量創10年最高點的問題，因為需求殷切、撐出亮麗出租成績；反而是要憂心2019~2021年，未來3年台北市恐怕沒有新增A辦供給會完工釋出，「市場會沒貨了！」企業承租戶即使想租、也租不到新A辦，屆時奇貨可居、炙手可熱。相對於租金行情來說，預期相對有撐。估計每年月租，可望穩定攀升2~3％以上。

新北市政府地政局訂於2018年5月17日(星期四)上午10時於市府大樓5樓511會議室辦理「新店中央新村北側附近地區區段徵收案」土地標售作業，並自4月17日起於新北市土地標售行動網公告，相關詳細資訊請上網閱覽下載。

地政局表示「新店中央新村北側附近地區區段徵收案」鄰近國道3號安坑交流道、環河快速道路及中安大橋，區內已完成多條道路可聯通環河路、溪園路 、中央路及湯泉社區，加上捷運新店線小碧潭站及興建中的環狀線，具完善運輸系統；另區內更打造1座中央公園及鄰里公園兼兒童遊樂場，其中中央公園面積2.56公頃，將近兩個半足球場大小，結合週邊中央新村、新店高中、陽光運動公園，期待建構新興水岸休閒空間廊帶，創造宜居樂活空間。

本區前於2017年9月25日首次標售7筆住宅區土地即吸引14封標單，標脫6筆，標脫率高達85.7％；2018年1月19日接續推出14筆住宅區土地，標脫11筆，標脫率78.57％，2次投標情形均相當踴躍。本次則推出7筆住宅區土地，標售底價為每平方公尺36萬6,000元~40萬元，皆鄰近中央路及斯馨一路，環境條件優越、生活機能成熟，請投標人把握機會，避免向隅。
地政局提醒，有意投標者，請詳閱投標須知，並歡迎自即日起至開標當日(2018年5月17日)上午9時30分前，將投標文件寄至「新北市政府郵局第99號信箱」。

房市成交量稍稍復甦的春天，但許多屋主卻是心在淌血。原本有屋主前年底買家浮現，卻硬是不降價，買家只好轉身離去，沒想到最近屋主卻主動告訴房仲願意降價了，一降就是100萬元，斡旋議價後，又再砍100萬元，「屋主高調」一年半多的時間，最後下場是少賺200萬元。

退休族James原本想買在新北市風景優美的區域，一年半前屋主開價1100萬元的房子，James非常喜歡，議價到1000萬元時，屋主就突然唱高調不賣了，他轉而到大台北以外的地區買了便宜的養老宅，可惜因為家庭因素，又得搬遷回大台北地區。

就在近期，房仲突然聯絡他說之前的屋主願意999萬元賣房，屋主為了展現誠意，又自砍100萬元，到900萬元議價。此時的James淡淡地告訴房仲，就799吧，不然不買，當初沒聽房仲1000萬元售出的屋主，阿莎力地直接答覆，「加1萬，湊800萬元，賣！」 James少花了200萬元買到房子，而屋主當初沒聽房仲的話，不僅現在自砍100萬元，又被殺價100萬元，1年半多的報酬率，就是「屋主高姿態，等愈久，賺愈來愈少」。

房市讓利風盛行，看到「房價1字頭」無不讓小資購屋族好心動，但一坪十萬出頭的價格，真的是受房市下修影響出來的破盤價格嗎？答案恐怕未必，在交易量、建設題材等利多的帶動下，不少地區早已悄悄地先漲一波。

哪裡便宜就往哪裡去，是購屋族挑屋的首要方向，在南部地區也是如此，近年房市交易量大爆發的高雄市，鳳山區經常是榜上有名，據高雄市地政局統計2017年3月~2018年3月建物買賣移轉棟數，鳳山5919棟拿下全市第一，土地交易比數也高達6397筆，顯示該區相當受建商和購屋族青睞。

鳳山區之所以受到高雄人喜愛，房價相對親民是最大原因，但近年受到軌道經濟推動下，房價也開始出現波動，價格開始出現落差，如文山特區每坪可達25萬元，華鳳特區卻在15萬元左右，而區域內沿線捷運宅的房價走勢也差很大。

根據永慶房仲網顯示近一年高雄捷運橘線房價趨勢，位在鳳山區內的衛武營站、鳳山西站、鳳山站、大東站和鳳山國中站，目前最新住宅成交行情分別落在11.6萬、11.8萬、10.8萬、17萬、13萬，其中以「鳳山國中站」相較去年同期上漲31.7%，幅度最為驚人，其次為大東站，相對上漲9.4%，鳳山溪站漲幅則為6.8%；而鳳山站和衛武營站均呈現下跌趨勢，跌幅10.8%、2.6%。

都是房價1字頭，漲幅卻出現超過三成的驚人數字，根據高雄地政局公布的2017年實價登錄資料揭露，鳳山國中站周邊平均房價為，公寓大樓物件平均單價11.1萬元，透天厝單價20.4萬元；但在2012年，全年平均房價行情，住宅平均單價僅7.4萬元，透天厝類型僅14.1萬元，相差甚遠。

記者獲悉，12日，中國東方資産管理股份有限公司（下稱“東方資産”）發布《中國金融不良資産市場調查報告（2018）》（以下簡稱《報告》），《報告》從對商業銀行、資産管理公司和外部專家學者三類受訪者的問卷調查結果看，受訪者對于宏觀經濟增長與市場走勢的意見比較一致。例如，大多數人認為2018年中國經濟將保持平穩增長，經濟增速將維持在6.5%以上。大多數人認為隨著供給側結構性改革深入推進，銀行信貸風險將會持續暴露，未來3年-5年不良資産市場規模可能會進一步擴大。

　　蘇寧金融研究院宏觀經濟中心主任、高級研究員黃志龍昨日對《證券日報》記者表示，當前的國有企業部門去杠桿過程還沒有真正完成，特別是國有企業中的僵屍企業，通過市場化出清的階段還沒有到來。另外，地方政府債務風險還可能進一步擴大，許多項目的盈利能力和現金流並不能保證，這也可能是不良資産和信貸風險的重要源頭。

　　據介紹，該《報告》至今已連續發布11年，課題組通過對主要市場參與者和專家進行問卷調查，並歸納出各自的觀點，同時，通過建立模型，對我國不良資産市場的布展趨勢進行預測。

　　分主體看，來自商業銀行的多數受訪者認為，受多重因素影響，2018年商業銀行信貸總體質量會有小幅改善，但房地産類信貸資産質量或將下滑。多數受訪者傾向認為，2018年商業銀行處置不良貸款緊迫性增強，不良風險會加速暴露，實際不良貸款率可能高于已公開的數據，預計商業銀行不良貸款率將于2020年見頂。

　　從行業來看，《報告》顯示，32.8%的受訪者認為2018年銀行不良資産規模增長最顯著的行業為制造業，30.3%的受訪者認為是房地産業。

　　《報告》提醒，房地産領域的不良資産值得關注。自2013年以來，房地産業的不良貸款規模增長較快，盡管房地産行業的不良貸款率總體上相對較低，但一直處于上升態勢，隨著調控政策持續發力，房地産市場的調整幅度將會不斷增加，預計2018年不良貸款率將達到1.5%左右，向整體平均水平趨近。

　　對此，黃志龍認為，房地産領域的風險可能不如預期的那麼大，特別是居民按揭貸款的風險，基本上是安全資産，因為當前國內平均首付比例普遍在30%以上，只要房價不出現比較大幅的下跌，銀行按揭貸款的安全墊還是比較高的。當然，部分房地産企業的負債率較高，可能面臨較大的風險，這些風險需要密切關注，將成為未來房地産行業壞賬的主要來源。

　4月8-11日，原昆百大A控制人謝勇以我愛我家集團董事長、總裁身份高調出現在博鰲亞洲論壇2018年年會上，並作為受邀嘉賓參與了分論壇“樓市：這次真的不一樣”討論。此屆博鰲亞洲論壇備受矚目，但房地産從業人士格外低調。

　　我愛我家是目前首家登陸A股的房産經紀公司，被稱為“房産中介第一股”。4月9日晚間，昆百大發布公告稱，董事會擬將公司中文名稱由“昆明百貨大樓(集團)股份有限公司”變更為“我愛我家控股集團股份有限公司”，證券代碼000560保持不變。

　　4月10日，21世紀經濟報道記者就昆百大並購、更名以及未來戰略等問題專訪了謝勇。他表示，除了會主動擴張看好的長租公寓産品外，上市後的我愛我家在二手房和新房業務方面並沒有大規模擴張計劃。“不會為了超越鏈家而擴大規模。不能走太快，萬一沒踩對點就虧損了。”

　　更名背後

　　“今年我們在內部制定了100億的經營指標，但我估計昆百大原有業務只有十幾億的業務量。這相當于名字與戰略完全不匹配。更名主要是因為我們認為我愛我家是産業升級最好的標的。未來我們的戰略重心也會發生重大變化。”謝勇對21世紀經濟報道説。

　　公開資料顯示，昆明百貨大樓(集團)股份有限公司創建于1959年，1992年經昆明市體改委批準，以昆明百貨大樓作為獨立發起人，以定向募集方式進行了股份制改造，改組設立了昆百大，並于1993年10月由證監會批準成為上市公司，于1994年2月在深交所挂牌交易。

　　官網顯示，昆百大目前業務涵蓋商業零售、電子商務、房地産開發、酒店物業、金融服務等領域，擁有昆明百貨大樓、百大新天地、百大新西南、百大新都會、百大國際派五大自建自營購物中心,及昆百大家電、家有寶貝、昆百大為樂超市、新紀元大酒店四大自主商業品牌。集團總資産近59億元。

　　“並購我愛我家實際上是昆百大戰略轉型的一種選擇，而我愛我家作為並購標的最大的特點是它沒有實際控制人，而有17個股東。這些股東除了管理層擁有的10%股權之外，實際並不管理公司。因此，我們判斷，我愛我家是我們提升産業升級最好的標的。然後通過與每家股東談判的方式，目前擁有我愛我家91%的股權。”謝勇透露。

　　21世紀經濟報道查閱資料發現，2016年，昆百大實現營業收入僅19億元，較去年同期增長43.19%；歸屬于母公司所有者的凈利潤增加156.80%。

　　然而，據昆百大所披露的公告，在其對我愛我家並購交易完成後，我愛我家2016年1-12月實現的營業收入和營業利潤，佔昆百大備考財務報表中營業收入和營業利潤的比例均超過30%。公司主營業務因此在原有基礎上，增加了包括經紀業務、新房業務、資管業務在內的房地産中介服務業務。

　　其在更名公告中解釋：公司發展戰略也相應從傳統的商業零售業，逐步向“發展城市綜合服務業”目標轉變，擬將公司打造成城市綜合服務提供商。

　　謝勇認為，昆百大與我愛我家業務本質有相通之處，並非跨界。“昆百大原來是做商業零售運營，我去之後改為商業零售購物中心。購物中心其實是商鋪的分割出租運營，我愛我家其實做的是住宅房屋的出租運營，都屬不動産運營管理。”

　　據公告披露，昆百大此前以發行股份及支付現金的方式購買北京我愛我家房地産經紀有限公司16名股東合計持有的84.44%股權，同時向包括公司控股股東西藏太和先機投資管理有限公司在內的3名特定投資者非公開發行股份募集配套資金約16.6億元。截至2018年2月5日，上述重大資産重組已實施完成，我愛我家已成為其控股子公司。

　　“入口”交易

　　自昆百大發起對我愛我家並購開始，這場交易就被外界稱為“蛇吞象”，且並購重組之路一波三折。不過，隨著房地産存量市場到來，謀求上市成為包括鏈家、我愛我家等房産經紀機構的一大主要訴求。

　　謝勇表示，從投資人角度看，如果只是把我愛我家看成簡單的中介服務機構並沒有太多價值。但如果把我愛我家看成一個以居住為核心，能夠整合並串聯房地産下遊産業鏈入口的行業，就有相當大的價值。

　　“房地産服務行業是以交易為基礎場景，背後承載著強大的下遊端口整合可能性，對應來説，房後市場和提供的相應服務也非常強。另外，中介公司有著與美團、餓了麼等非常相似的基因。比如都有地推人員，像我愛我家一年要經手四千億房屋交易，有大概5.5萬名經紀人。第二是客戶包括買家和賣家，對于賣家，我們會清楚知道什麼時候能夠準確地拿到購房款；對于買家，我們會知道他有多少金融需求。第三是行業特殊性，房産交易會增加對客戶的黏性時間，最快兩個多月，最長半年也正常。這是一個非常好的切入業務場景的入口。

　　謝勇認為，資本市場並沒有對中介行業以入口為角度理解其估值，就像前些年大家對零售業的低估。“交易是基礎，做生意我用10倍的估值買過來，這是一個合理的交易。如果交易過程中，能夠再創造性地發現一些更加好的新機會，這就是一筆較劃算的交易。”

　　值得關注的是，我愛我家在上市條款中向股東承諾：2017-2019年，公司累計凈利潤分別不低于5億元、11億元及18億元。而資料顯示，2014年-2016年，我愛我家的凈利潤分別為-6718萬元、1.8億元、3.2億元。

　　謝勇稱，上述利潤指標因為是累計數字因此並無壓力。而我愛我家上市之後未來發展會更好。首先，品牌的信任感會更強；其次，我愛我家可以獲得更多後續發展的資金；再者，隨著房地産進入存量房市場，中介行業未來會成為主角。

　　不過，謝勇表示，除了會主動擴張看好的長租公寓産品以外，上市後的我愛我家在二手房和新房業務方面並沒有大規模擴張計劃。

中糧地產(8.000, 0.00, 0.00%)發佈公告稱，擬以6.89元/股價格向明毅發行股份購買大悅城地產64.18%股份，標的資產總對價147.56億元，另擬定增募集配套資金不超過24.26億元，股票複牌。

　成本定價法不同於市場定價法，“萬科翡翠書院”未來效果如何，仍需市場檢驗。

　　在拿地16個月之後，全國首個企業自持租賃房項目再度引發關注。近期，這個名為“萬科翡翠書院”的項目進入預租階段，高昂的租金成為外界關注的焦點。

　　“萬科翡翠書院”專案位於北京市西北五環外，靠近科技企業聚集的中關村(6.290, -0.07, -1.10%)科技園區海澱園。項目前身是萬科於2016年12月獲取的海澱永豐18號地和19號地，因競爭激烈，兩塊地的自持面積最終達到100%，自持年限為70年，土地單價超過36000元/平方米。

　　由於成本高昂且不得出售，專案的盈利模式成為難題。萬科曾嘗試過其他運營方案，但未能成行。最終，萬科引入基金，並以租賃住房的形式推出。

　　該租賃住房有兩種戶型，90平方米三居室的月租金約為1.5萬-1.8萬元，180平方米的四居室月租金約為3萬-4萬元。需要指出的是，這是兩年以後的價格標準——按照項目的建設週期，第一批房源將在2020年交付。

　　儘管北京不乏高租金房源，但該項目的價格仍然令人側目。品質匹配、客源潛力、市場變化等不確定因素，都將成為項目能否盈利的變數。

　　近年來，土地供給側改革不斷深化，自持型地塊、租賃地塊越來越多。作為全國首例，“萬科翡翠書院”的推出有著標誌性意義。分析人士認為，無論專案成敗與否，對於更擅長銷售而非自持的國內開發商來說，其商業模式、金融手段、運營經驗等，都將為行業提供借鑒。

　　成本反推價格

　　“這個租金水準，是我們根據成本反推出來的。”北京萬科相關負責人向21世紀經濟報導記者表示，兩塊地的總價為109億，建安成本、人力成本、資金成本、70年的持有成本，加起來約50億，使得項目的總投入在160億左右。

　　他表示，即使按照滿租的情況來計算，上述價格帶來的NOI（淨運營收益）回報率也不到3%，“基本不盈利”。

　　雖然以租賃住房的形式推出，但專案的土地性質並非租賃用地。根據競買規則，海澱永豐18號地和19號地被設置了最高限價；當報價觸及上限價格時，轉而競報自持商品住房面積；當自持商品住房面積達到100%時，再競投高標準商品住宅建設方案。

　　該地塊的競爭頗為激烈，並最終進入第三階段，這也是造成土地成本高企的主因。

　　“如果以純租賃用地的性質來出讓，價格絕對不會這麼高。”北京某房企人士向21世紀經濟報導記者表示，雖然北京土地資源稀缺，企業也不會以銷售型專案的價格去拿一宗租賃土地。但他同時表示，最終競到100%自持，也說明當時的土地市場有一定的非理性因素。

　　截至目前，北京尚未有純租賃土地出讓。以上海做對比，有機構統計，自2017年7月至2018年1月，上海累計出讓7批次、29幅租賃住房用地，平均起始樓面價6600元/平方米左右，遠低於周邊的商品房樓板價，且這些土地大多以底價成交。

　　鑒於預期價格高企，萬科最終將產品打造成高端租賃住房的形態，建築採用了最高的環保和節能標準，裝修亦屬於“高配”，項目容積率也僅為1.78。按照“70/90政策”要求，180平方米的四居室產品占比不到30%，但全部被做成複式（兩層+閣樓），產品形態類似於別墅。

　　由於專案周邊並無成熟商品房社區，難以做同地段的租金對比，只能以位置相對較近的豪宅項目做價格對比。根據鏈家APP的資訊，同樣位於海澱區的五礦萬科如園一套287平米房源，月租金為28000元；融創西山壹號院專案200平米左右的房源，月租金在24000元至32000元不等。

　　有專家認為，考慮到萬科翡翠書院的報價是2年後的水準，按照當前北京租賃市場的走勢，這個價格不算太離譜。

　　北京萬科相關負責人表示，由於臨近中關村科技園區，專案的目標客群為“中關村科技精英”。根據該公司的調研資料，目前園區的科技從業者約有85萬人，其中有43.5%具有海外教育背景。若篩選收入較高、認同租賃居住方式，且對學區和戶籍並無要求的從業者，客源基數應該足夠。

　　北京房地產協會秘書長陳志向21世紀經濟報導記者表示，中關村科技園片區目前存在這類支付能力強的租賃需求，比如供企業員工和高管短期應急、過渡等。但若短期租賃偏多，專案就會面臨空置率變大的風險。因此，如何在租金和房屋使用率上找到平衡點，需要開發商用精確計算和有效的運營去解決。

　　另有業內專家分析稱，萬科長租公寓有經濟適用的泊寓，也有家庭型高端產品翡翠書院，泊寓是萬科長租公寓的主流產品，已有14.5萬間。翡翠書院定位高端產品，數量少，滿足少部分人群需求。所以，不能因為翡翠書院價格高，就說萬科推高租金，說萬科作惡打劫。

　　基金悄然介入

　　在確定上述操作方案之前，萬科曾嘗試過其他的運營模式。

　　拿地之初，萬科集團副總裁、北京區域首席執行官劉肖曾表示，“萬科將選擇一些企業進行眾籌合作，概括來說，北京萬科負責房屋建設、配套引進以及物業管理；眾籌企業則在早期進行投資，在項目建設完成後企業員工可租賃相應房源，租金將返還企業。”

　　2017年5月，萬科企業發佈公告稱，子公司北京萬科以不超過11.95億元入夥投資中城乾元基金。其他入夥者還包括上海中城勇逸投資中心、上海國際信託有限公司、北京翰業通諮詢有限公司、上海中城年代股權投資基金管理有限公司及上海上信坤樸投資管理有限公司等。根據公告的出資額計算，萬科的出資比例約為7.8%。

　　工商資訊顯示，中城乾元基金於2017年11月成為北京捷盛商業管理有限公司的股東，出資比例為99%，北京萬科的出資比例為1%。北京捷盛商業透過一家子公司全資持有北京萬永房地產開發有限公司，後者正是萬科翡翠書院的專案公司。

　　也即，萬科以引入基金的方式來推動專案開發，從而解決資金需求量大、回款速度慢等問題。在這個過程中，萬科的出資比例不到9%。

　　關於上述基金的具體參與細節，目前不得而知。但分析人士普遍認為，基金極有可能以類REITs的方式來操作。這也是目前長租公寓運營中的主要操作方式。

　　萬科董秘朱旭在2017年7月就確認了類似的做法。她在一次電話會議中表示，萬科會通過基金等方式完善持有型物業經營，達到現金流平衡目的。她同時表示，存量物業經營的毛利率水準、現金回流速度等不如快周轉模式，但萬科必須要逐步往這方向轉型。

　　截至目前，萬科在北京、廣州、佛山等地獲取了多宗自持型住宅用地，總耗資近200億。從整個行業來看，隨著租售並舉制度的確立和土地出讓方式的變化，房企的自持型地塊、租賃地塊將越來越多。因此，作為全國首例自持型項目，萬科翡翠書院每一個動向都會引發關注。

　　但中原地產首席分析師張大偉指出，這一專案有一定的特殊性。即本來是出售型的地塊，因競價過於激烈，才最終導致100%自持。因此，與租賃型地塊不同，地塊不僅價格偏高，在運營中也無法享受租賃類專案的稅費減免。

　　他表示，這類地塊在北京也僅有4宗，“不代表趨勢”。且成本定價法不同於市場定價法，未來效果如何，仍需市場檢驗。

　　陳志則認為，對於更擅長銷售而非運營的房企來說，無論該項目成敗與否，均有較大的借鑒意義。“萬科此舉是市場嘗試、價格探查的先行行為，為開發企業100%自持這種情形，樹立了一個樣板及風向標，供業內學習、分析，對推進租賃市場發展有益。”陳志說，從長遠看，在面臨很多成本剛性約束的情況下，租賃模式要突破瓶頸，就必須做更多的金融設計和制度性突破。

[摘要]海南省住房和城鄉建設廳發佈進一步貫徹落實穩定房地產市場要求的通知。各市縣房管(住建)部門要對本轄區內所有房地產開發企業和仲介機構進行約談，督促其依法依規銷售。各房地產開發企業和仲介機構要組織從業人員對“房八條”等政策進行學習，防止任何形式的宣傳炒作和哄抬房價行為，要疏導排隊購房行為，要將有關要求傳達到每一名銷售人員，做到全覆蓋，不留死角。

海南省住房和城鄉建設廳

關於進一步貫徹落實穩定房地產市場要求的通知

瓊建房〔2018〕95號

各市、縣、自治縣人民政府：

為貫徹落實習近平總書記在慶祝海南建省辦經濟特區30周年大會上的重要講話精神以及《中共中央國務院關於支持海南全面深化改革開放的指導意見》（以下簡稱《意見》）有關要求，保持我省房地產市場健康穩定，現將有關事項通知如下：

一、強化主體責任，落實量價調控目標

各市縣政府要切實擔負起房地產市場調控的主體責任，嚴格執行國家和省政府有關穩定房地產市場的政策措施，各市縣要繼續嚴格按照我廳下達的調控目標進行調控。對落實調控目標不力、量價仍上漲過快的市縣，我廳將提請省政府進行約談問責。

二、嚴格執行“房八條”，強化審核和問責機制

各市縣政府要嚴格執行《關於做好房地產市場工作的通知》（瓊建房〔2018〕81號，以下簡稱“房八條”）有關規定，要堅決杜絕弄虛作假行為。對審核把關不嚴，甚至與仲介機構或購房人串通違規銷售、規避限購政策的政府工作人員，各市縣要依法依規進行嚴肅處理，並將有關線索移送紀檢部門，對其單位、分管領導和主要領導進行問責。

三、加強屬地管理，防止炒作和哄抬房價

各市縣房管（住建）部門要對本轄區內所有房地產開發企業和仲介機構進行約談，督促其依法依規銷售。各房地產開發企業和仲介機構要組織從業人員對“房八條”等政策進行學習，防止任何形式的宣傳炒作和哄抬房價行為，要疏導排隊購房行為，要將有關要求傳達到每一名銷售人員，做到全覆蓋，不留死角。

四、組織督查和明察暗訪，使政策落實到位

我廳將聯合省紀委派駐組一同組織相關人員對各市縣執行“房八條”情況、房地產市場波動情況進行不間斷督查和明察暗訪。對執行政策不力的市縣政府、房管（住建）部門責任人員，我廳將提請省政府進行約談或問責。

五、開展專項整治，嚴厲打擊違法違規行為

各市縣房管（住建）部門要繼續組織開展房地產市場秩序專項整治，加大巡查力度，重點打擊利用“房八條”以及中央新政惡意炒作、哄抬房價以及弄虛作假購房的違法違規行為，發現一起，查處一起。對違法違規的房地產開發企業、仲介機構及其從業人員要依法依規給予最嚴厲的處罰，直至清出海南市場。

六、加強輿情監控、引導和預警，銷售資料每日一報

各市縣房管（住建）部門繼續加強與宣傳、網信、公安、工商等單位的溝通協作，加強輿情監控和輿論引導，對不實資訊進行預警和查處，及時澄清，正面引導，穩定市場預期。同時，各市縣商品住宅銷售資料要每日一報，我廳匯總後將及時上報省政府。

KADOORIA傳呎造7.16萬 何文田分層樓王

一手豪宅未受本港資金流出影響，氣氛更有再度升溫跡象。市場昨日連錄6宗成交價半億元以上的大碼豪宅成交，涉資共約6.5億元，當中中信股份（00267）旗下中信泰富地產發展的何文田KADOORIA，招標售出一個頂層特色戶，呎價高見約7.16萬元，再創何文田分層住宅呎價新高。

市場缺乏大規模推盤行動，一手豪宅紛紛趁勢突圍而出。KADOORIA昨天單日招標的嘉道理道123號7樓連平台及天台特色戶，實用面積3019方呎，4房3套連士多房間隔，附設423方呎平台及2829方呎天台，市場消息稱，最終以2.162億元沽出，成交價為該屋苑最貴，呎價一舉衝上約7.16萬元，力壓去年11月以每方呎約6.97萬元易手的同項目嘉道理道133號地下連花園單位，登上何文田分層住宅呎價樓王，惟消息仍待證實，一切以發展商公布為準。

區內代理透露，上述單位買家為居於跑馬地人士。

西半山敦皓8340萬項目最貴

由豐泰地產發展的西半山干德道敦皓，同日招標售出28樓D室，實用面積1668方呎，4房1套連多用途房間隔，豐泰資產管理區域董事吳財琴透露，成交價8340萬元，創項目樓價新高，呎價5萬元。該單位買家為公司客，意味入市須繳付樓價三成「辣招稅」，涉及金額共2502萬元，相當於毗鄰承德山莊一個實用面積922方呎的3房單位。

此外，新地（00016）尖沙咀九龍站天璽上周調高4個單位售價32%至35%，昨天發售，即日沽出3伙，套現逾2.814億元。成交價最高一伙為20座1區（天鑽璽）83樓A室，實用面積1481方呎，4房1套連士多房間隔，以逾1.007億沽出，呎價約6.8萬元。

瑧蓺再沽12伙 即加推共54戶

同系北角海璇同日招標售出1座7樓B室，實用面積1173方呎，3房1套連多用途房間隔，成交價6690萬元，呎價約5.7萬元。

另一方面，新世界（00017）西營盤瑧蓺愈戰愈勇，繼上周末售出3伙後，昨日再連沽12伙，成交價663.8萬至1084.7萬元，當中10伙採用發展商提供最高成交價88%一按的「Super 88」按揭計劃。發展商昨日即晚加推5號價單共54伙，實用面積由190至227方呎，折實平均呎價3.27萬元，較上一批加價9.2％，同時落實當中17伙於本周五（20日）發售，並同步上調31樓J室售價約2.4%，至1027.8萬元。

美聯物業住宅部行政總裁布少明稱，近來股市持續波動，部分投資者選擇「套股換樓」，把資金投向豪宅市場，令豪宅市場有升溫跡象；加上該類買家對息口敏感度較低，入市意慾相對其他物業高。不過，他指出，由於目前發展商普遍較惜售及採取招標形式賣樓，相信一手豪宅交投短期不會有大幅增加的情況。

住宅樓價不斷刷新歷史紀錄，發展商因應市場購買力興建實用面積少於20方米（約215方呎）的私人住宅（下稱「納米樓」）。去年落成「納米樓」有691伙，數量為2013年有「納米樓」落成紀錄以來新高，5年升7.5倍。去年「納米樓」佔整體私人住宅落成量比例高見3.9%，比例亦是過去5年最高。

運輸及房屋局（下稱運房局）昨日回應立法會議員田北辰就《財政預算案》的書面提問時指出，據差餉物業估價署資料，2012年未錄得「納米樓」落成，2013年則有81伙「納米樓」落成，佔整體私樓落成量約1%；2014年落成量為64伙，佔比0.4%；2015年落成量增加至79伙；2016年升至206伙；去年更高見691伙，按年增加約2.4倍。過去5年「納米樓」落成量共1121伙，去年數量已佔61.6%。

油尖旺佔186伙最多

另外，運房局回應黃國健議員提問時稱，去年落成「納米樓」，油尖旺區佔186伙最多，其次為東區184伙及九龍城區158伙。至於以過去3年計，「納米樓」落成量共976伙，仍是油尖旺區稱冠，有212伙（約21.7%），灣仔及東區同以184伙緊隨其後。運房局回應立法會議員邵家臻提問時指出，不包括住宅的首次買賣，去年全港私人住宅單位價格中位數為530萬元，較2016年的460萬元高15.2%。

新地（00016）前主席郭炳湘旗下帝國集團正積極收購的黃竹坑天豐工業大廈，尚餘最後一個未成功收購的單位，終以7500萬元購入，高價「拔釘」成功統一業權。

根據土地註冊處資料，黃竹坑道63號天豐工業大廈6樓B室，建築面積約7889方呎，上月16日以7500萬元成交，呎價約9507元，新買家為Prime Prestige Global Limited，公司董事為郭炳湘。

7500萬高價「拔釘」

帝國集團去年底向土地審裁處申請強拍統一天豐工業大廈業權，當時帝國集團及其關聯公司已持有該廈96.51%業權，僅餘6樓B室一個單位未能成功收購。根據強拍文件顯示，6樓B室估值為5081萬元，是次收購價較估值高出2419萬元或47.6%。

資料顯示，帝國集團去年8月起收購天豐工業大廈業權，連同最新成交在內，總收購價約20.53億元。天豐工業大廈樓齡已50年，地盤面積約1.82萬方呎，可直接重建為新型工業大廈，或透過補地價等作商業大廈發展，可建總樓面約27.36萬方呎，以收購價計，平均樓面呎價逾7500元。

此外，內地發展商武夷集團以9880萬元售出土瓜灣北帝街111號福祥大廈地下1至4號舖連閣樓，地下建築面積約3621方呎，閣樓建築面積約3616方呎，共7237方呎，呎價約1.37萬元。福祥大廈樓齡約22年，由武夷發展，舖位持有收租至今才售出。

股市波動無阻豪宅買家入市，一手豪宅新盤連錄破頂成交，何文田KADOORIA特色戶以呎價7.1萬元售出，貴絕何文田；而沙田九肚澐瀚招標反應理想，發展商擬加推單位應市。

西半山敦皓8340萬 項目新高

何文田KADOORIA昨日以2.162億元，售出嘉道理道123號7樓單位，為連2,829平方呎天台特色戶。單位面積3,019平方呎，呎價71,613元，再創區內新高呎價紀錄。是次為項目首度有單位呎價突破7萬元，較對上一個呎價紀錄69,667元，高出約3%。

另一方面，新地（00016）西南九龍天璽早前提價30%重推後，昨再錄數宗成交。單位為天鑽璽83樓A、C及D室，面積由1,377至1,481平方呎，成交價由8,704.33萬至1億元，其中C室以9,368.4萬元售出，呎價68,034元甚理想。

同系北角海璇昨亦錄成交，1座7樓B室，單位面積1,173平方呎，以6,690萬元成交，呎價57,033元。對比上月同座下層成交，造價6,103.8萬元，高出9.6%。

沙田澐瀚 擬加推分層應市

另外，豐泰地產投資的西半山敦皓亦以招標形式售出28樓D室特色戶，實用面積1,668平方呎，成交價8,340萬元，為項目新高成交價，呎價5萬元。敦皓至今累售109伙，佔整個項目98%，套現逾40億元。

而永泰地產（00369）沙田澐瀚早前推出3伙分層戶招標，永泰地產發展執行董事兼銷售及市務總監鍾志霖表示，過去周末錄約500組買家參觀，反應理想，並計劃加推分層單位應市，強調洋房較為惜售。

同區雲端以招標形式發售的3個洋房，於昨日截標，市場反應正面；發展商指正在審視所收的標書，招標結果將於稍後公布。

筲箕灣形薈將多個單位加價，加幅由6%至20%。其中2座15樓D室，由750萬元加價至892.5萬元，加幅達2成。

本年首季補地價數字略減，期內錄得的補地價金額約56.83億元，較去年第四季跌66%。

地政總署公布，2018年首季共註冊了13宗契約修訂及4宗換地個案，其中7宗為不涉及補地價金額的投術性契約修訂。在17宗土地交易中，有7宗位於港島，3宗位於九龍及7宗位於新界。

高銀環球廣場 補價16.5億

首季涉及補地價金額涉資56.83億元，較去年第四季錄得的164.77億元，跌66%。

期內涉及補地價的項目包括高銀金融（00530）九龍灣宏泰道7號工廈高銀環球廣場，涉資16.5億元，估計可建樓面約36萬平方呎，每呎地價約4,600元。住宅方面，恆地（00012）兩新界東北住宅項目均已批補地價，包括粉嶺馬屎埔及古洞北石仔嶺地皮，兩個項目合共涉資37.7億元，合共近100萬平方呎樓面，估計可提供1,700至1,800伙。

隨着政府官地的地價急升，加上市場競爭愈趨激烈，相信今年各大發展商會繼續積極進行補地價的協商，作為增加土地儲備的方法。