買氣追不上供給量 重劃區賣壓大

買氣追不上建案供給量，北台灣首季待售建案量處史上最高水位，賣壓沉重。儘管北台灣建案量緩步減少，但根據《住展》雜誌統計，今年Q1銷售中的建案數量達1323個，與前幾年同期相比，案量位於歷史相對高點，顯見建案銷售的競爭程度相當激烈。業者對此表示，仍以小坪數、讓利大的建案銷售速度較快。

根據統計，北台灣今年待售建案量1323個，雖較上季減少20個、季減約15%，但若與去年Q1相比，則年增17個、年增幅約1.3%。《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，自2014年房市反轉向下以來，今年Q1的單季建案數量首度出現2位數減少，雖可視為房市景氣略回魂，交易量逐步增，但若與前幾年Q1相比，目前銷售中建案量仍處在歷史相對高點水位，賣壓還是相當沉重，競爭程度依然激烈。
何世昌補充，2014年是房市反轉的關鍵年，2015、2016年北台灣推案量銳減，但銷售中建案數頻頻走高，「主要是建案降價幅度不足，買氣疲弱，以致建案滯銷。」2017年買氣雖已好轉，建案平均銷售率也止跌回升，但銷售中建案量卻再創高，「主因在建商放手推案、推案量擴增所致。」

竹北重劃區 推案量多
在北台灣各縣市行政區中，銷售中建案數量前5大行政區，依序為竹北、桃園、中壢、林口、新莊。何世昌分析，上述行政區的多數供給量，幾乎來自於指標重劃區，「房市修正至今3年多來，建案數量減少的速度一直不如預期。舊案一賣完，新案又不斷湧現，使重劃區賣壓始終存在。」

小坪數讓利大 去化快
宏盛建設董事長林新欽表示，房市景氣從2013年至今慢慢復甦，建案去化狀況端視個案表現為主，如地段、產品規劃，都很重要，「綜觀來看，小坪數的去化率還是比較高，新北市尤其以總價1200萬元以下的產品，去化速度較快。」
數字科技（591房屋）副理游儲宇認為，今年第1季光從329檔期推案量來看，全台案量就較以往多2成，又以台中市、新北市、台北市等區增加量體最多，「銷售仍是讓利案的天下，平均較去年同期多出2~3成交易量。」

北台灣近2年銷售中建案數
時間╱建案數(個)
2014年Q1：887
2015年Q1：1106
2016年Q1：1206
2017年Q1：1306
2017年Q2：1302
2017年Q3：1315
2017年Q4：1343
2018年Q1：1323
資料來源：《住展》雜誌

「華爾道夫3」10樓戶 單價僅124萬 略高於4樓戶

台北市豪宅眾多，不讓價就難成交，近期便出現高樓層戶以低樓層價成交，儼然買得晚的反而較划算。台北市最新實價揭露，位於中山區長春路靜巷豪宅「華爾道夫3」，10樓戶以單價124萬元成交，雖較2017年4樓戶交易單價123.7萬元略高，但高樓層價格並未挺住。專家指出，目前豪宅市場明顯看出，若非一線知名豪宅，難有機會再見亮點交易。
資料顯示，今年2月「華爾道夫3」交易10樓戶，坪數134.5坪，總價1.23億元，單價124萬元。比對該社區歷年實價，此筆交易僅高於2017年初的2樓及4樓戶，呈現「高樓層戶卻成交低樓層價」的窘況。

一線豪宅 相對價穩
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，「華爾道夫3」樓高14層，屋齡僅2年，屬南京建國生活圈，高樓層單價都要在130萬元以上，此次揭露10 樓戶落至124萬元，顯然出現跳水價。
目前豪宅市場明顯看出若非一線知名豪宅，陳炳辰舉例，如「帝寶」、「西華富邦」、「松濤苑」等還有機會再見到亮點交易，二線豪宅包括「華固雙橡園」、「仁愛逸仙」，或傳統老豪宅「國泰一品」都見價格滑落，反映出房市已非過去「一人得道，雞犬升天」，改走「兄弟爬山各自努力」的個案表現。

價格鬆動 促成交量
大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出，豪宅是打房的主要目標，所以從2015年下半年開始，豪宅市場緊縮，不過隨著市場回暖，豪宅也在去年開始解凍，豪宅價格鬆動便是成交量增的主因，如大安區「明日博」去年頂樓戶成交單價比過去的低樓層交易還低，顯見頂樓守價模式已不復見。

從科技業大廠的主管，捨棄高薪轉入文創事業，斥資3000萬元改造、翻新老屋，這般帶點浪漫帶點狂的人，就是將台北市中山區央行總裁徐柏園官邸，改造為文創餐廳的曉城事文創總監黃鈺珊。

曾在鴻海集團工作10年，擔任採購主管的黃鈺珊，出於對歷史建築的熱愛，找來一群同事組成文創團隊。

她說：「台灣的老房子都非常美，不管是歷史建築或市定古蹟，都不應該被醜醜的圍籬給圍起來。」她直言，「要翻新、抽樑換木很容易，但要原汁原味保存老建物就得花代價。」例如這棟官邸老屋，原估整建費用800萬元，但預算一再增加，工期長達近2年，迄今已投入3000萬元。

建物融合日洋特色
該建物具日式與西式建築特色，維多利亞設計總監段書博解釋，如歐式上下推窗、西式牛眼窗、房屋墊高的地基、天花板的檜木樑柱等，木作的「米字型」隔間牆，是過去達官貴人家才看得到的裝潢，日式拉門加上復古毛玻璃，當成屏風可增隱蔽性，皆是值得品味的細節。

從斑駁破瓦變身懷舊餐廳及文化展演空間，黃鈺珊強調，「所謂的文創餐廳把台菜文化的傳承，都試圖融入進建築的歷史。」也吸引不少央行老職員來此話當年。

高雄房市買氣去年開始止跌回升，而新成屋供給量大的行政區房價則出現下跌跡象，顯見鬆動的房價確實有助成交。永慶房產集團統計，區段有農16與美術館特區豪宅聚落的鼓山區，去年成交單價每坪21.5萬元，年跌幅達7.3%，另如三民與前金區等新成屋供給量大的區段，也跌逾6%。

市郊不跌反增
數據顯示，高雄近2年房價跌較多的行政區各為鼓山、前金與三民區，均屬新成屋供給量較大的行政區，且位精華市中心；至於市郊供給量較大的楠梓與小港區，房價不跌反增，分別每坪成長7000與5000元。

台慶不動產南區加盟總部協理陸志宏指出，鼓山區跌幅多，主因是大坪數豪宅房價下修，甚至出現1字頭破盤價，帶動包括農16與美術館地區房價下滑。「未來該區還有大坪數造鎮案陸續完工後銷售，恐帶來更大賣壓，房價持續下滑也不是不可能」。

目前小宅供給量大的前金區也下修7%，三民區跌幅則有6.6%，都可見市中心房價衰退跡象。高雄市民葉斌吉認為，對房價下跌感覺不大，過去美術館1坪不到10萬元，漲多跌少，高房價還是買不起。

據住展雜誌昨（19）日最新公布的調查顯示，今年第1季北台灣都會區線上銷售中建案比上季減少20個至1,323個，季減1.5％。這是房市2014年反轉以來，單季待售建案數量首度呈現二位數減少，但相較去年Q1則年增17個、小增1.3％；而若相比景氣最旺時期2014年第1季，目前待售案數是當時的1.5倍，顯示待消化餘屋依然可觀。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，今年Q1北台灣銷售中建案數減少，代表建案完銷或撤場速度比增加供給速度快，所以線上累積的建案才出現減少；但若與前幾年Q1同期相比，目前銷售中建案數量仍處在歷史相對高點，賣壓還是相當沉重，建案銷售的競爭程度依然激烈。

2014年房市反轉，當年Q1銷售中建案數僅887個，隔年Q1暴增至1,106個、淨增219個建案，年增幅近25％；2016年Q1又攀升至1,206個；2017年Q1又走高至1,306個2018年Q1年增幅收斂至僅1.3％，不過案數仍比景氣高峰時大幅成長約5成，顯示去化速度不如預期。

何世昌分析，2015年、2016年北台灣推案量銳減，但銷售中建案頻頻走高，主要是建案降價幅度不足買氣疲弱，以致建案滯銷；2017年買氣好轉，建案平均銷售率也止跌回升，但銷售中建案數量卻再創高，關鍵是因為建商放手推案、推案量擴增所致。

何世昌分析，2017年買氣回神建案數卻未見減少，主要是建商推案速度比買氣復甦動能還快，因此「減量經營、穩健推案」仍有其必要性，否則高估市場買氣而大規模推案，反而增加賣壓與價格戰。

至於北台灣各行政區On Line待售案數最集中的區域，竹北（89個）、桃園（75個）、中壢（66個）、林口（48個）、新莊（44個）。若以大台北而言，前五大行政區依序為林口（48個）、新莊（44個）、淡水（42個）、板橋（38個）與中和（37個）；數量最少的是南港（3個），其次則是中正區（4個）。

何世昌分析，竹北、桃園、中壢、林口、新莊、淡水與板橋供給量幾乎都來自於指標重劃區。換言之，房市修正至今3年多以來，大多數重劃區賣壓並未消失，只有稍微減輕而已，原因是舊案賣完，但新案又不斷湧現，建案數量減少的速度就不如預期。

新北市政府稅捐稽徵處表示，新北市政府已依住宅法規定制訂「新北市興辦社會住宅及公益出租人出租房屋優惠地價稅房屋稅自治條例(草案)」，並經市政會議通過，未來可望透過地價稅及房屋稅優惠獎勵興辦社會住宅，並鼓勵住宅所有權人將房屋出租予經濟或社會弱勢者，落實社會住宅政策及保障市民居住權益。惟該自治條例草案仍將待議會三讀通過後施行。

該處進一步說明，自治條例草案係透過減徵地價稅及房屋稅的方式提供租稅優惠，獎勵興辦社會住宅，其中，以興建或購買等方式興辦的社會住宅地價稅及房屋稅減徵50％；而以包租代管方式興辦者，地價稅及房屋稅減徵30％。

另外，住宅所有權人如將房屋出租給符合租金補貼申請資格並經本府城鄉發展局認定為公益出租人者，該出租房屋之土地可按自用住宅用地2‰稅率課徵地價稅。稅捐處為落實簡政便民，將依新北市府城鄉發展局通報名冊主動辦理核定，免由土地所有權人申請，希望藉此鼓勵住宅所有權人成為公益出租人，同時也提升對弱勢者居住權益的保障。

為保障個人資料隱私及兼顧不動產交易安全，第二類謄本僅揭露登記名義人部分姓名及部分統一編號，但住址資料仍以完整公開為原則。民眾如欲隱匿住址，可向全國任一地政事務所提出申請或是透過內政部地政司地政線上申辦系統使用自然人憑證線上申辦。

三重地政事務所進一步表示，為了提供更便捷的申辦服務，民眾可於申辦登記案件時一併提出申請，隨案檢附「住址隱匿申請書」，於 登記案件登記完畢後同時完成住址隱匿作業，有效簡化申辦流程及縮短洽公往返次數。

標的申請住址隱匿後，第二類謄本將隱匿登記名義人(僅限自然人)部分住址，僅顯示至段(路、街、道)，或前6個中文字。但日後如再移轉予他人時，新權利人仍需重新申請。此外，三重地政事務所也提醒地籍謄本資訊之蒐集、處理及利用，申請人應依照個人資料保護法之相關規定辦理，避免觸法。

桃園高鐵青埔特區近年包括華泰名品城Outlet進駐，國泰人壽也打造「國際商務城」引進日本橫濱八景島、新光影城及國泰商旅等，全台最大的IKEA也將在2021年初營運；去年全聯福利中心、近期青埔國小一期校舍也完工。不過，區內似乎仍是「生意不好做」，有居民發現才開3個月的韓國餐廳，黯然歇業，現在似乎有另家餐飲店在裝潢。

位於桃園大園高中對面的韓式brunch餐廳2017年12月20日正式開幕，在當地引發話題，不過4月初卻有民眾發現竟然撤店了，有網友認為租金太貴，也有在地客說，一對韓國夫妻只是開餐廳消遣，雖然餐點蠻好吃的但定價偏貴；另外，也有提到「油煙問題導致住戶抗議」的狀況。

因此短短3個月時間，就從開幕到撤店「速度很驚人」。根據桃園民政局資料，大青埔地區涵蓋芝芭里、青埔里、洽溪里、橫峰里，2017年總計共有2萬4763人，較2016年的2萬1871人年成長率為13.2％，且連2年人口成長率破10％，只是人口成長卻未必能夠帶來餐飲商機，當地客長期餐飲消費的延續性也必須符合「性價比」。

民眾大多希望公設占比不要太高，對此，也有許多建案便主打「低公設比」，只是要多低，才會是最理想的比例呢？網友對此意見不一，而建築師黃翔龍則是認為，現今合理的公設大概都是30%，但最主要是要端看房子的設計。

有網友在PTT上發文，不確定低公設定義，看有的廣告說32%算低公設，也有的廣告說28%算低公設，原PO認為，光是32~35%就稱低公設，佔了我們買房子總坪數的三分之一，若說28%低公設，似乎也是很高的公設比，詢問多少才算低公設。

網友對此紛紛回應，有人認為要在「30%以下，33%勉強可接受，34%以上敲盤子」，或是「25%以下，但越來越少見」，另也有人回應，低公設沒有什麼意義，重點要看是公設含什麼，同樣30%公設有什麼都有，或跟只有大廳、基地只有400坪一個公設大廳就30%，反問要哪一種。

而公設其實指的便是如：停車位、電梯、逃生梯、消防設備、安全梯、機械室、水箱、機房等，社區住戶共同持有的設施就是公設，而建案推出的坪數，扣掉公設後，就是實際屋內坪數，都是依法規定要做的，且根據大樓規定，都必須要有最少15%的法定公設，建築法規中，按照建蔽率、大樓高度都有不同規定。

針對所謂的低公設，建築師黃翔龍指出，目前仍未有定義，但現在房子的公設，都要比十年前要來的高，十年前的公設大多只有樓梯，公設比10幾%、個位數很普遍，但現在的房子，配合法律規定，什麼都要有，自然提高，公設比大多都在30幾%，因此30幾%大多可以接受，若是突然出現28％公設，那確實是相當低。

黃翔龍提醒，公設比其實也是直接攸關到建築的設計，這就要端看購屋族如何選擇，此外，黃翔龍自己在看屋時，公設比並非是他關鍵挑房的因素之一，反而會先針對社區的外觀、材料、結構、設計做為優先，當然「地點」也是最重要的。

人的一生分為青、壯、老年三階段，而買房也分為築巢、滿巢、空巢三階段，不同階會有不同的買房需求，該怎麼挑選才符合實際需求呢？專家教你注意這些小細節，讓你輕鬆選房不迷惘。

築巢期通常是青年族群、首購族群買房，受限資金有限，買不起市中心的精華地段。品嘉建設董事長胡偉良建議，這類消費者因資金有限，可以退而求其次選擇較外圍地區，市郊地區的房價相對親民，但要考量通勤時間，最好別超過1小時，並持一個大原則「先求有再求好」。

再來等至消費者工作一段時期，婚後小孩出生了，進入至下一階段滿巢期，通常已經存有一筆錢，伴隨著新成員的誕生，又有孩子就學的需求，所以準備賣掉小房、換大房。胡偉良建議，這類消費者通常買房資金又比首購族充足，可以逐漸朝市中心發展，挑選市中心的華廈，或是較靠近學區周邊物件。

子女們長大成人後，相繼獨立脫離家庭，不少老夫妻到了「空巢期」階段準備大屋換成小屋。對此天時地利不動產總經理張欣民建議，大屋換小屋，若能換成2房或是2+1房，平日清掃較輕鬆，多數夫妻也將步入養老時期，最好選擇交通方便、生活機能佳地區，附近有醫院、運動中心等設施。

　　伴隨年後各大項目的逐步開工和融資渠道的不斷收窄，信托發行迎來小“陽春”。普益標準數據顯示，3月份共計60家信托公司發行了950只産品，發行量較上月增加471只，增幅達98.33%。其中，近4成的産品投向房地産的項目。

　　用益信托網最新數據顯示，3月份僅發行的819只集合信托，規模高達1542.8億元。從資金運用領域來看，投資于房地産領域的産品為277款，位列各類型産品首位。3月份成立的産品也以房地産信托産品數量最多，達310只。

　　對此，用益信托研究院報告認為，這與房企融資缺口較大有關。房地産信托産品不僅收益率高,對于信托公司而言,也是利潤收入頗高的一類業務,這也是房地産信托目前仍然火爆的原因。

　　針對3月集合資金信托産品的迅速升溫，用益信托研究院分析稱，在銀行貸款等融資渠道受阻下，信托是重要的融資方式之一。不過，伴隨著相關監管政策的落地，“破剛兌、去通道、去杠桿”將會使信托公司的資金來源端面臨較大的收縮壓力。

　　除了發行規模的迅速飆升外，信托産品收益率也持續走高。用益信托數據顯示，今年1月份成立的信托産品平均預期年化收益率為7.3%，而3月份的收益率已達7.4%。

　　對此，有業內人士表示，隨著年後大批項目陸續開工，企業融資逐步提上日程。而近期金融防風險政策的不斷加碼，債券、銀行信貸等融資渠道的收窄，信托融資還算相對容易。在該業內人士看來，今年信托平均預期年收益率有望升破8%。

　房價現鬆動 離降價潮還有多遠？

　萬科長租公寓月租1.5萬的新聞以及各種分析在過去一周裡成為熱議的話題。為了蹭熱點，甚至有競爭企業用“貴著租VS便宜買”來推銷總價與萬科長租公寓10年租金相去不遠的住宅產品。但細心的人們發現，大家在“喊打”萬科長租公寓的同時，新房售價已經在悄悄發生變化，所以才有了“貴著租”與“便宜買”的對比。而“便宜買”的背後是熱點區域樓盤的實際降價動作，部分純商品房的直接降價則被視為大面積降價潮來臨的前奏，門頭溝、孫河這些競爭激烈的熱點區域自然成為急先鋒，而重災區中的商辦項目更是不得不含淚大拍賣，以換得可憐的銷量。

　　2018年，樓市降價潮能否來臨？據業內專家表示取決於兩個方面，一是開發商融資管道受阻，不得不靠降價換取現金流；二是需求端發生變化，買房人由於各種原因無法買房。兩者兼具，則降價潮將成為大概率事件。

　　庫存創4年新高，商辦房打七折出售

　　“難賣！九折基本賣不動，打七折才有人買。”房山長陽某商辦樓盤銷售負責人感慨如今的商辦房太難賣。自去年3月26日，北京市政府出臺《關於進一步加強商業、辦公類專案管理的公告》，嚴控商辦專案一年來，市場急凍，銷售驟降，庫存激增至45878套，北京商辦市場猶如大病一場，至今未見病癒的徵兆。

　　房山是北京商辦類專案比較集中的區域，目前有萬科中央城、綠地諾亞方舟等多個專案的商辦產品在售，區域庫存壓力極大。

　　“我們現在的售價在30000元/平方米左右，不到前期產品售價的七折。”該負責人說，專案主力套型的總價只有150萬左右，與北京一套普通住宅的首付相當。加上項目緊鄰地鐵房山線長陽站，周邊商業配套都已經成熟，這些優勢相加才打動了一直觀望的購房者。

　　位於房山大學城的某樓盤當下的售價為25000元/平方米，據瞭解該項目一季度簽約198套。據其負責人介紹，這一數字並不意味著商辦市場的回暖，只是專案在經過長期推廣之後，安排的一次集中簽約，而去年三、四季度項目的成交幾乎為零。

　　個別樓盤的表現，並不能掩蓋北京商辦市場的整體頹勢。統計資料顯示，自3•26調控以來，北京商辦專案網簽量僅為3589套，較調控前一年成交的67013套，跌幅超九成。而與成交凍結相反，去年北京商辦供應套數突破2萬套，同比增長32%。供多售少，商辦項目庫存激增近三成達45878套，創下4年來最高值。

　　更讓業界擔憂的是，商辦市場庫存還有增加的趨勢。好租資料研究中心主任匡健鋒表示，儘管去年新開工商辦項目有所縮減，但就未來4到5年的趨勢看，去庫存的壓力將會愈加明顯。

　　而二手商辦難出手，也讓一些潛在的商辦買家望而卻步。“這一年我們店做的幾乎都是租房業務。”北京圖元社區的鏈家門店業務員向北青報記者表示：“二手交易全年不過幾十套，靠賣房根本養不活自己。”北京圖元此前的二手房交易異常火爆，高峰時曾有近20家仲介門店在此經營。3•26商辦調控之後，成交驟減，不少仲介關門，留存下來的也以租賃業務為主。

　　北京圖元只是商辦二手市場的一個縮影。二手市場的停滯，直接剔除了此前商辦項目“低買高賣”的濃烈投資屬性，轉為自用和出租。二手商辦項目的價格隨之大幅縮水。據中原地產的統計，從平均價格看，商辦市場二手房價格已平均下調超過30%，部分二手房商住甚至出現了價格跌幅超過40%。

　　降價與變相降價齊現市場 有的項目價格回到2016年

　　如果說房山是商辦的重災區，那麼門頭溝則是住宅樓盤的主戰場。與其他區域產品類型百花齊放不同的是，該區域是改善盤紮堆區域，各個專案產品、戶型都差不多，十幾個大型房企進行著白刃戰。綠城京西燕廬、中駿西山天璟、永泰西山禦園、電建金地華宸、華遠裘馬四季……

　　在去年3月17日之前，門頭溝區域由於眾多利好，該區域成為改善型需求的主要去向。畢竟1000萬以內總價的樓盤在北京各大熱點區域並不多見，因此每個專案都不同程度熱銷，部分品牌房企專案的售價一度突破7萬元/平方米。

　　而如今局面則大不相同，在扛了整整一年之後，一度猶如堅冰的門頭溝房價終於出現鬆動。

　　首先降價的是上文提到的某北京老牌企業，這個在門頭溝板塊產品品質、戶型搭配、品牌美譽度都不佔優勢的樓盤，在去年年初價格與綠城、中駿的樓盤價格相差無幾，都處在6萬元/平方米以上。而不久前，該專案價格已經下探到了5萬元/平方米出頭，每平方米降幅在萬元以上。而與之相距不遠的另一樓盤降幅也達到萬元。

　　據知情人透露，這兩個項目敢於降價，主要原因就是當初拿地的成本低，前期早就收回了成本。而其他項目之所以不敢降價，都是在前兩年拍下的地王項目，樓面地價基本都迫近3萬元/平方米，降價就意味著損失利潤甚至賠錢。

　　與拿地成本低的樓盤直接降價相比，還有企業想出了變相降價的辦法：增配。即加料不加價。在整個市場為了控制總價紛紛精裝改毛坯房的時候，門頭溝電建項目今年主推的185平方米院墅不惜犧牲掉部分利潤，將毛坯換成精裝用以滿足購房者的需求，效果果然不錯。雖然該專案做了部分讓利，但卻實現了現金快速回流，與另外一個項目一期，完成了15個億的銷售額。

　　而在另一個熱點區域孫河，新專案一出手就是“低姿態”，600萬置業孫河，挺進中央別墅區。這個由幾家房企連袂出品的樓盤，最低90平方米，單價6萬多，精裝修。直接刷新了孫河區域新低。在中央別墅區，公寓是稀缺產品，整個中央別墅區，公寓產品新盤也只有龍湖景粼原著、長江實業譽天下等少數幾個。而該專案總價600萬的標杆效應也就此產生，接下來區域的公寓必須得拿出“周邊項目比較法”來參考定價了。

　　有關人士指出，開發商現在只有靠以價換量來維持企業運轉。現金流是一個企業的命脈，比利潤重要得多。去年排名前五的某房地產企業，以一個銷售額超高的項目得到了業內認可，但實際上，這個十幾萬平方米規模的專案，最後的利潤也就價值十幾套別墅的價錢，開發商日子難過可想而知。

　　“錢途”堪憂 開發商四面楚歌

　　一位元建材商在接受北青報記者採訪時透露，他接到常年合作的房地產公司內部好友電話，直截了當對建材商說公司的工程就別接了，理由是“今年公司錢太緊張了，估計給乙方結款會非常困難”……

　　這個來自協力廠商的“爆料”足以管窺目前房地產公司面臨著的窘境。有關專家指出，開發商面臨著四個難以破局的問題，每一個問題都有可能成為壓死駱駝的最後一根稻草。

　　首先，“錢緊”升級，開發商將面臨更大的融資挑戰。

　　北京師範大學金融研究中心主任鐘偉去年指出，金融對於房地產的支持力度會大幅縮減。房地產“小年”的狀況會從2018年持續到2020年。

　　今年以來房企的融資管道已經嚴重收緊，很多有能力的房企都選擇成本更高的海外融資了。而在去年年底的中央經濟會議中已經明確強調了“國家鼓勵地方政府把更多的錢投入到實體經濟中去”，其言外之意就是房地產等貸款要嚴格控制，少貸或者不貸。歷史上看房價其實就看房地產信貸，2018年也如此，信貸減少，房價肯定明顯下調。

　　其次，土地合同執行大檢查與限價政策雙管齊下，開發商必須儘快推盤。

　　國家有明確規定，若土地出讓後閒置一年，收取相當於土地使用權出讓金20%以下的土地閒置費；滿兩年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。但近年來，開發商囤地、拖欠地款屢屢發生。僅北京方面，2017 年公佈了389個在途商品房專案清單。同時，“限價”政策已經蔓延至全國，在土地合同大檢查和“限價”的雙管齊下之下，開發商必須儘快開盤，但又面臨限價，因此，加快推盤成為唯一選擇，儘管是在犧牲利潤的前提之下。

　　第三，投資客離場，客群減少。

　　在某種意義上講，投機和投資是畫等號的。在房地產市場上，投資客是不可忽視的一股力量，從最早的山西炒房團、溫州炒房團到後來的普通百姓把多餘的錢放在樓市里避險，都帶來了房價的高漲。但如今，全國50多個城市限購限售，已經向炒房者關閉了大門。環京的燕郊、固安、香河等地更是降溫明顯，有些樓盤甚至出現了腰斬的情況，投資炒房等行為損失慘重。

　　第四，三四線城市口子如果紮緊，開發商最後的防線將失守。

　　很多開發商目前都將目光盯著三四線城市，所謂佈局也好、戰略也罷，其實都是在為即將失守的一二線城市尋找替代品。2017年排名前四的房企都是佈局三四線城市的領先者，且銷售額都達到5000億級。但隨著超過2/3的三四線城市目前庫存已經低至10個月左右，今年三四線或將是調控的重點。如果真是這樣，房企將失守最後的陣地，各地的降價潮很可能將接踵而至。

4月19日，福州市市區公開出讓8幅土地。8宗地塊的總面積447.54畝，起拍總價為93.06億元。

而開拍不久，保利地產就以底價33.12億元競得2018-01號晉安泉頭舊改專案地塊四，樓面價14280元/平方米。

觀點地產新媒體查閱出讓資料顯示，該地塊位於晉安區新店鎮楊廷水庫用地南側，面積105422平方米（合158.13畝），用途為住宅、商服（商業）用地。

按出讓要求，該地塊須配建可建住宅建築總面積10%的安置型商品住房，按照12841元/平方米的均價銷售，由市政府指定對象購買。專案建設應符合綠色建築標準，商品住宅全裝修比例應達到60%以上。

另外，2018-04號鼓樓古樂路沿線周邊舊屋區改造專案出讓地塊三因競買人不足取消拍賣；2018-07號是八一七路地下空間第一層、第二層的茶亭地下空間出讓地塊一、地塊二，及2018-08號是台江區江濱大道北側的濱江市民廣場地塊，轉掛牌出讓。

4月18日，上海土地交易市場官網發佈一則公告，對黃浦區淮海中路街道123、124、132街坊地塊進行使用權出讓預申請。

觀點地產新媒體查閱出讓資料顯示，地塊東至西藏南路、南至自忠路、西至吉安路、柳林路、北至太倉路、壽甯路；擬出讓土地面積為7.83萬平方米；地塊用途為商辦；規劃地上建築面積24.3萬平方米，地下商業建築面積6萬平方米，合計約30.3萬平方米；須100%自持。

但是《預申請須知》顯示，該地塊預申請以保函方式提供預申請保證，本次預申請活動全額保函金額為人民幣30億元。

公告申明，由於該地塊處於上海中央活動區的核心位置，地塊開發建設須符合區域規劃目標和功能定位、符合黃浦產業發展導向、符合土地全生命週期管理要求。並希望具有世界500強企業實力、具有同類項目開發經驗、以持有物業為主要運作模式的優質企業參與本次預申請活動。

另外，地塊在正式出讓時不再接受未參加預申請活動的其他意向人的競買申請，通過預申請的有效預申請人，如果後續不想參與後續地塊的出讓活動，還需要提前申請退出。

該地塊編號蕭政儲出(2018)16號，地塊名稱為蕭山區空港物流園航空總部基地地塊，出讓面積2.84萬平方米，容積率為2.0，規劃用途為商業。

4月19日，杭州空港新城出讓1宗商地，杭州圓匯投資置業有限公司（圓通）以3.04億元競得該地塊。

據觀點地產新媒體查閱，該地塊編號蕭政儲出(2018)16號，地塊名稱為蕭山區空港物流園航空總部基地地塊，出讓面積2.84萬平方米，容積率為2.0，規劃用途為商業。

該地塊起始價1.64億元，經過87輪報價，圓通以3.04億元競得，樓面價5343元/平方米，溢價85.37%。

全港最大銀碼商廈買賣的中環中心75%業權交易，最快下周完成，買方財團中的個別投資者將分拆樓層出售。市場消息透露，暫時有數層樓面推出拆售，意向呎價4萬元起，其中兩層已有買家入票出價預留。

消息指出，由「磁帶大王」陳秉志及「物流張」張順宜等持有的中環中心樓層，「上會」後將即時拆售，現已初步擬定推出每層建築面積約2.5萬方呎的22、23、28、38、43、49及50樓共7層及42樓的寫字樓部分（近2萬方呎），放盤叫價由每呎4萬至5.7萬元，每層售價由近10億至逾13.7億元。

28樓及38樓獲預留

有代理表示，其中28樓及38樓兩層已有買家洽購預留，料將成「上會」後首批成功拆售的單位。

除一批投資者趕出貨外，餘下由金利豐（01031）行政總裁朱李月華、世茂房地產（00813）主席許榮茂、「小巴大王」馬亞木及交易牽頭人盧文端持有的樓面，將作自用及長線收租，暫未打算拆售。

公屋青衣長安邨安湖樓高層20室，面積354平方呎，以433萬元沽出，呎價12,232元。原業主2015年以305萬元買入，持貨剛好3年，轉手獲利128萬元，升幅42%。

根據EPRC經濟地產庫資料顯示，筲箕灣東霖苑高層4室，實用面積603平方呎，於3月份以818萬元（連地價）沽出，樓價創屋苑新高，呎價13,566元。

原業主1997年以137.3萬元向房委會購入單位，於2016年時補地價，估計大幅獲利離場。

首季二手居屋 均價486萬

居屋樓價升，利嘉閣地產研究部指出，本年首季二手居屋平均樓價達486.1萬元，按季升4.8%，創96年有紀錄以來新高。而細價樓買賣減幅明顯，價值200萬至299萬元及300萬至399萬元的兩個組別，買賣登記下挫31%及28%。

不過，第二市場交投宗數跌，美聯物業指出，今年第一季居屋及公屋第二市場，成交宗數合共錄376宗，按季下跌約20.2%，並創9季新低。

　　二手樓價持續升溫，頻錄破頂成交，其中，大圍金獅花園低層單位，以呎價17231元易手，創屋苑新高；此外，將軍澳東港城3房戶，以888萬元沽出，呎價14416元，創同類戶型雙破頂成交。

　　市場消息指，金獅花園金豐閣低層6室，面積260方呎，以448萬元成交，呎價17231元，創屋苑呎價新高，同時亦打破上月底金安閣高層1室，呎價16340元的舊紀錄，將價格再推高約5.5%。

　　美聯分行營業經理林志堅表示，東港城5座中層A室，面積616方呎，3房望內園景，作價888萬元成交，呎價為14416元，刷新屋苑同類成交價及呎價新高，新買家為用家。

　　中原分區營業經理王勤學表示，元朗采葉庭低層Ｂ室，面積693方呎，3房1套間隔，外望園景，作價855萬元易主，呎價為12337元，創屋苑成交價新高，新買家為區內首置客。

　　利嘉閣分區經理莫永澤透露，粉嶺中心1期D座中層08室，面積約468方呎，屬兩房間隔，作價600萬元易手，呎價約12821元，創同類呎價新高。

　　代理指，馬鞍山海栢花園3座中層E室，面積約434方呎，兩房間隔，作價691萬元易手，成交價創同類單位新高，呎價約15922元。

　　世紀21奇豐助理區域營業董事周淑萍表示，沙田第一城29座高層B室，面積451方呎，3房望河景，以768萬元沽出，呎價17029元。

　　祥益高級客戶經理李啟昌表示，屯門居屋兆康苑H座低層8室，面積429方呎，兩房設計，獲區內首置客垂青，以438萬元（自由市場價）購入，呎價為10210元，屬市場價成交。

　　世紀21北山地產客戶經理楊詠詩表示，北角光超台B座中層3室，面積431方呎，2房間隔，望街景，獲區外上車客以690萬元承接，呎價16009元，屬市價水平。

　　中原分區營業經理胡耀祖表示，馬鞍山嵐岸7座低層C室易手，面積488方呎，兩房間隔，以700萬元易手，呎價14344元，新買家為上車客。

　　美聯高級分區營業經理劉俊雄指出，馬灣珀麗灣21座中層C室，面積約841方呎，3房望海景，獲外區換樓客以約958萬元承接，呎價約11391元。

　　世紀21富山聯席董事劉倩彤表示，黃大仙翠竹花園9座高層C室，面積591方呎，2房間隔，經議價後以685萬元（自由市場價）易手，呎價11591元。

　　祥益高級區域經理黃慶德表示，屯門龍門居15座高層E室，面積484方呎，兩房設計，獲外區客垂青，以380萬元（綠表價）購入作自住，呎價為7851元，屬同類型單位成交價及呎價新高。

　　利嘉閣聯席市務董事蔡偉健稱，沙田碧濤花園百利閣中層A室，面積約849方呎，以1012萬元易主，呎價11920元。

　　中原高級分行經理何文俊表示，將軍澳怡心園2座低層A室，面積596方呎，3房間隔，望山景，以678萬元獲承接，呎價11376元。

世紀21家天下分行經理黎振傑表示，奧運站帝峰．皇殿7座低層C室，面積758方呎，3房間隔，以1850萬元沽出，呎價24406元。據了解，原業主於2015年3月以1343萬元購入，帳面獲利507萬元，升值約38%。世紀21奇豐分行經理蕭耀邦表示，大圍名城2期盛薈2座高層C室，面積784方呎，3房間隔，以1380萬元沽出，呎價17602元。據了解，原業主於2011年1月以866.8萬元購入位，帳面獲利513.2萬元，升值約59%。

　　嘉里何文田新盤皓畋昨加推143伙，折實平均呎價31226元，折實呎價22076元起。嘉里發展執行董事朱葉培表示，加推單位戶型多元化，包括3房園景單位；項目至今累售1140伙，相對可售單位近8成，套現約180億；目前餘下100伙尚未推出價單。而該盤於去年12月底入伙，至今約有400戶遷入。

　　朱葉培續指，集團計畫本年底前以現樓方式推售龍翔道項目，提供45伙豪宅戶，定價將參考系內九龍塘義德道3號。而系內屯門滿名山，有約3成為投資客，目前餘下約110伙待沽。對於近期港匯持續波動，朱葉培認為，屬短期性措施，會出現短暫性資金流失，對樓市影響不大，對樓市發展有信心。 嘉里物業代理市場策劃總監吳美珊表示，皓畋加推戶型涵蓋1至4房，另有小量特色單位，整批單位定價約41.02億元。

　　單位定價由1182.1萬至6740.5萬元，發展商提供最高15.4%折扣優惠，折實1000.05萬至5702.46萬元，呎價介乎22076至43200元。入場為7座3樓D室1房戶，面積453方呎，定價1182.1萬元，折實1000.05萬元，呎價22076元。最高為6座25樓B室4房戶，面積1477方呎，定價7130.1萬元，折實6032.06萬元，呎價40840元。

近兩年來中國買家大幅減少所帶起的海外投資減少，給熱度居高不下多年的紐約市房市大降溫。地產專家18日指出，紐約房地產市場上僅存不多的中國投資客，目標已從住宅轉向商業地產；而占海外買家中一大部分的中國買家的急劇減少，讓紐約市房地產進入「買家市場」，2013年到2015年鼎盛時期房市大熱，屢屢掀起加價搶房大戰的情況不再。

2018年度紐約市房地產展(NYC Real Estate Expo)18日在曼哈頓舉辦，紐約市各大房地產開發商、地產經紀公司、房產信貸機構等雲集，對在全美乃至全球占重要地位的紐約市地產市場作回顧與預測。資深業者與地產專家均認為，2018年紐約市的房市仍會延續上一年的放緩趨勢，「買家的觀望和猶豫將持續」。

「Town Residential」執行董事Ryan Fitzpatrick便指出，紐約房市已進入「買家市場」；2013年至2015年房市最熱期間動工的諸多新建案陸續完工開售，而中國等海外買家近兩年卻大減，購屋者可選擇餘地多，不僅2015年前時常掀起的抬價搶房大戰不再，甚至還能有議價空間。Fitzpatrick也指出，紐約房市波動一向對房貸利率波動不敏感，但受稅收則影響很大，聯邦稅改對紐約房市有很深影響。

紐約地產公司「Berkshire Hathaway New York Properties}資深銷售總監Reba Miller也表示，如今外國買家更在意投資回報率，而紐約市住宅租金的下降趨勢，影響外國買家的投資慾望，「如果無法達到5%的回報率，通暢就成交不了。」

蘇富比國際地產(Sotheby’s International Realty)經紀Brenda Powers預測，2018年紐約市房價還會有10%至15%的下跌；其中作為紐約房地產外國買家中堅力量的中國投資客，如今則更青睞商業地產，而非住宅。

「Halstead Real Estate」總裁Richard Grossman則指出，展望未來看漲的新熱門住宅房產地段，首要判斷依據將是樓宇質量和公共交通。他表示，如同近兩年大漲的皇后區和布碌崙，未來數年裡預計南布朗士將是新地產熱門區。