總價290萬起 可自住出租 吸小資族

自住買盤當道，近年投資客心態保守，市場上的投資型產品也少許多。有別過去常見的大學、商圈旁投資型套房，甚至衍生提供包租代管的建案，台中市最近則吹起另一種「單戶多套房」的特殊產品風潮，主打進可攻、退可守策略，提供現階段的投資人不同選擇，可謂房市不景氣中的「浮木」。

所謂的「單戶多套房」規劃，通常設為單一門牌，可共用玄關，設計單一或分開出入的大門，省去廚房等空間，直接就做套房格局。民眾購買後，可1間自住、另間出租，未來若想全部自住，還可將1戶改作客廳等其他空間使用，但缺點是隔間牆多無法更動，未來若要修改，可能空間動線與尺度未必符合居家需求。
此類建案的地段多位於台中市區或就業人口聚集區，因附近套房租金行情都有近萬元水準，具高收益特性，吸引建商規劃滿足置產族需求的產品。如中區有純套房及單戶雙套房戶型的「生活提案」，因近台中車站及一中商圈，附近中古套房租金行情可達9000元，該案總價290~700萬元，業者指出，買方可當現成房東，也讓預算不足的年輕人都買得起。

單層多達13戶
近潭子加工區的預售案「熊立方」，千坪基地規劃2棟地上14層大樓，共106戶住宅，主力27~40坪2~3房，每棟中間戶別也規劃為單戶雙套房，大門採分開進出，總價659~890萬元。大熊建設董事長梁信雄表示，附近就業人口密集，租屋需求多，以年輕人或附近租屋族的詢問居多。
南屯區8期重劃區的捷運宅「ONE CITY」，單層即達13戶，其中邊間2戶規劃特殊戶型，坪數為83~86坪，隔出6~7間套房，為目前台中單戶最多套房的建案。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，由於台中套房的租金總價比差距不大，假設以套房建案1戶總價250萬元換算，租金最少都有1萬元，可以吸引現有的套房租屋族，用「租不如買」概念入手，並滿足「以屋養屋」的置產概念。

轉手難度較高
陳炳辰補充，這類產品還一併解決傳統單一套房15坪內不易貸款問題，以純投資角度來看還不錯，對小資族有吸引力，但仍須留意日後是否可有效管理，以及可否更改格局等問題，且因屬特殊產品，未來若要轉手售出，難度會較高。

掩不住興奮笑容，夾雜些許不捨的眼神，台北市都發局和都更處昨邀大同區斯文里3期整宅住戶，在拆除前團聚並道別。此案為全國首個由政府執行的公辦都更，估下月18日拆除，社區主委在場哽咽說「蓋就對了」。

「蓋就對了」
團聚道別活動從住戶們高喊「期待再相會」的大合照開始，一路在社區各處巡禮、打卡、觀賞影像紀錄，然後將「新家願景圖」拼圖一片片分給住戶，期待3年後入厝時拼回來，最後在中庭聚餐。

台北市副市長林欽榮原宣布下月15日拆除，但該日非動土吉日，所以現場由斯文里里長江雪卿另擇適宜動土的18日拆除，希望拆除和興建工程能夠「一路發」。住戶陳小姐和曾小姐因都更早已搬出去，昨特地上頂樓重溫童年時光，「小時候常在頂樓玩跳房子」，還提到希望未來設施能多加強老人和幼兒照護，讓年輕人放心上班。

20多歲就嫁來這裡的謝太太說，老公等不到都更已過世，擔心仍有不同意戶會影響工程進度，「工人、建材都要花錢，品質好最重要」。社區管委會主委吳世雄則哽咽表示，「蓋就對了」。

斯文里3期整宅位於大同區斯文里大龍街91、89巷、承德路三段108巷28弄間，土地面積約973.75坪，屋齡逾50年，屋況破敗，為全國第1個由政府主導執行的公辦都更，將興建2棟地上13層建物，共350戶住宅。

與田為鄰 機能雖差 1千萬出頭幾完銷

房價高漲的時代，需要大空間的購屋族紛紛告別市區，「下鄉」買透天。台中近年在潭子、豐原、大雅、神岡、太平、大里等郊區，陸續有透天案推出，雖案量不大，廣告不多，但銷售狀況可不差，主因是許多換屋族捨棄市區舊大樓，到鄉下住大房子。

地坪棟距空間寬敞
這些鄉村透天案多位在農建地，基地前身為老三合院，因市區缺乏建地，中小型建商不得不往農建地發展，推出平價型透天厝，呈現房子與稻田、菜園為鄰，雖道路較窄、機能不佳，但居家空間大，在市場上反而佔有一席之地。
如豐原市區透天案總價多在2千萬元以上，但郊區成屋透天案「米羅傳承」總價1388~1680萬元，僅市區價格一半，因地坪與棟距大，室內外空間寬敞，目前幾完銷。

大雅區也有總價998萬元起的連棟式透天案「AI愛中科」，主力面寬4.2米，此價位若在精華市區僅能購買30坪左右2房大樓，該案建坪則為45~55坪。現場專案副總鄭明義坦言，廣告戶總價不到千萬元，買市區住宅大樓不如住透天，因CP值高，吸引不少人看屋。

如市區4房大樓價
另如已完銷的太平區「迎透天」、潭子區的「大吉地」，皆屬總價千萬元出頭的平價透天案。萬紫千紅廣告總經理曾素惠觀察，很多買方都是小孩長大，不用再煩心接送上下學的家庭，因市區房子太小而遷出，「但也不能離市區太遠，頂多5~10分鐘車程，就能到鄰近商圈。」

郊區平價透天案的價格約等於市區4房大樓價，或市區透天總價打7~8折，價格具競爭力所以較好賣，但因土地昂貴且日益稀少，亦難以整合，與前幾年相比，總價千萬元透天建案已大幅減少，未來恐成絕版品。

192米「聯聚中雍大廈」 將成中部最高

台中市開發逾30年的西屯區七期重劃區，近10年進入競逐天際線的建案大賽，至今巍峨高樓群聚，構成一座城市終極發展景象。然而，七期櫛次鱗比大樓群像仍不斷在改變，今年將完工的192公尺「聯聚中雍大廈」，一舉改寫該區天際線，成為台中最高樓；正在申請建照的「台中商銀新總行大樓」，樓高也達190公尺。

摩天超高建築不斷從七期重劃區豎起，今年將完工啟用的「聯聚中雍大廈」及申請建照中的台中商銀新總行大樓，樓高皆逾190公尺。住商不動產七期南屯加盟店專案經理蔡鴻霖表示，該區經10多年從住宅發展到商業型態，已愈趨成熟，高知名度及門面效果建築，較易吸引企業主目光。

單層單戶450坪
「聯聚中雍大廈」規劃39樓，總樓高加屋突達192公尺，較現有台中最高樓、西區飯店「THE ONE」還高出15公尺，坐穩中部最高樓。規劃單層單戶450坪，每戶開價2.8~3.5億元，也是中部目前最高檔、最貴商辦。

抗震達最高等級
因是超高大樓，特別重視抗震，聯聚建設工務所長張明輝曾表示，抗震設計有3重點，1是加大加厚鋼柱跟鋼樑，2是鋼樑對接處另做韌性切削區、吸收地震力，最後再以斜撐加強鋼柱，達成抗震係數到0.4g，是台灣法規最高等級建築物，「要讓這棟中部指標商辦不只有高度，還有絕對安全性。」
「台中商銀新總行大樓」位市政路、河南路口，送審資料顯示高度達190公尺，規劃地下10樓、地上38樓。將作銀行總部及旅館使用，並納入懸空泳池、立體綠化、Green Box等特色設計，預計2020年完工。

50層高樓規劃中
未來仍有不少正在規劃的超高大樓，如豐邑機構於西屯區惠中路百億元投資案，2012年曾宣布要興建50層樓、高度200公尺以上複合式商業大樓，但至今仍在規劃階段；水湳經貿園區的台中智慧營運中心，規劃高250公尺以上，將作水湳智慧園區管理中樞。

厭倦家裡舊地磚，想翻修改鋪設木地板，增添居家質感，並非得敲掉磁磚才能施作。德國meister超耐磨木地板中區總經銷邱文正指出，一般不建議民眾敲掉磁磚增加預算，以1坪敲磚含清運費用約1500元左右計算，室內換10坪地板就需花費至少1.5萬元。
不想花額外敲磚的錢，重點在判斷地面是否平坦，若鋪設範圍高度差小於2mm，可在下層先鋪一層透明防潮布，再加白色泡棉即可直接鋪上，不需另外加強水平。

依需求挑選地板
若地板高度差大於3mm，邱文正表示，也有不用敲磁磚方式，即在鋪設範圍內使用「自平水泥」，解決地面順平問題後再鋪設木地板，就不會有「走在木地板，卻像地震一樣因高低差而頭暈」感覺。若有收納及其他設計需求，也能將鋪設面利用木作架高，解決地面不平困擾。

目前木地板常見種類有實木、海島型及卡扣式超耐磨木地板。以材質區分，實木地板保留木頭溫度，紋理也較自然，缺點是易刮損，清潔不易且價格高；海島型木地板又稱複合地板，表面為實木，再結合耐水夾板，抗潮性與穩定度高，易清潔，但也易有刮痕。

超耐磨木地板表面以印刷仿製木頭質感，底材為高密度纖維板，堅固耐磨，容易清潔，但施作時須留伸縮縫防熱漲冷縮。邱文正建議，可依家中環境、需求及預算，挑選適合木地板種類。

2成自備款60萬 月繳萬元房貸

22K低薪族難道真的買房無望？有月薪2.2萬元、月存1.2萬元的網友詢問多久可買房，卻引來許多網友嘲笑「買棺材、塔位比較快」。然專家指出，只要先存到自備款，妥善理財，每月甚至不用8000元房貸，就能在新北市與中南部購屋。

網友wheado在PTT八卦版詢問「1個月雖22K但不娛樂不出門，很困難地可以存1.2萬元，請問到底要多久才可以買房啊，還是先買靈骨塔？」引來一堆網友酸，「先買棺材吧」、「肥宅樹葬就好了買什麼靈骨塔」。
不過住展雜誌企研室經理何世昌表示，22K買房並非不可能，但須有儲蓄習慣。從大台北地區來看，1字頭房市區如淡水淡海新市鎮、鶯歌尖山地區、八里區皆可考慮，若以成交單價17萬元、坪數15坪計算，總價255萬元，先繳2成自備款約51萬元，房貸8成約204萬元，償還年限20年，每個月繳交約1萬元房貸；若年限延長至30年，每個月僅需繳7000多元。

留意貸款成數
由此可見中南部應有更多1字頭建案可選擇。若以網友月存1.2萬元，先忍5~7年存到60~100萬元自備款，鎖定總價300多萬元物件，搭配青年首購優惠貸款200~240萬元，往後每月貸款本利攤還在8千~1.2萬元上下。
21世紀不動產南區復興加盟店經理沈政興指出，台中市總價300多萬元預算，可在西區、西屯精華地帶買到1房1廳產品，但須留意是否符合小宅15坪內的貸款成數限制。

預留雜費支出
若離開精華區，退到中區、東區、太平區附近選擇更多，沈政興提醒，低總價中古屋的屋齡較高，買方須留意仲介費、契稅雜費等支出，約多抓10萬元額外支出。
台灣房屋高雄美術館特許加盟店經理李哲維分析，總價300萬元在高雄精華區可選三民區建工商圈、鼓山區內惟社區的公寓，或至郊區的小港、楠梓、大社、仁武、鳳山等地，屋齡20年中古大樓2房都有機會。
近年高雄也有不少350萬元內建案，如左營區「大麗城」總價338萬元起，楠梓區「聯上捷運之星」總價318萬元起、「海森館」總價也328萬元起。不過上揚國際高雄業務5處副總林毅指，目前較多是自備款不足問題。民眾林宗吉表示，雖然高雄房價相對不高，但物價也不低，要存到第1桶金當自備款，對低薪族來說確實不容易。

低薪族購屋注意事項
● 需先存至少2成自備款
● 無卡債及信用瑕疵者較易申貸
● 善用青年首購優惠貸款方案
● 須保留約總價1成金額做裝潢費用
● 留意隱藏成本如政府稅費、地政規費、仲介費、代書費等
● 若購買新屋可拉長貸款期限至30年，每月攤還房貸較輕鬆

房市景氣回溫，房仲業經過一波汰弱留強後，近一年全台房仲家數已穩定維持在6,300家左右，關係房仲業經營成敗最深的人力資源，以內政部統計的受僱不動產經紀人和經紀營業員數量來看，房仲業從業人員已有穩定增加回流之勢。

房仲業者表示，業務人力是房仲業經營成敗的關鍵，不少房仲業者退出市場的關鍵，除了景氣不佳、交易低迷因素外，主要原因多在於人力流失、無法創造業績，加上新人又不願踏入房仲產業，過去幾年，房仲品牌人才招募不順，不過，近期不少新人、中年轉職增加，或曾是房仲業務老鳥逐步重回市場，也可嗅出房市景氣止跌回穩，帶動房仲產業經營回歸正常化。

根據內政部統計顯示，全台受僱不動產經紀人在去年3月減少至8,026人，不過，這一年來隨著景氣回溫增加了近200人。受僱經紀營業員人數近一年約增加1,000人，無論經紀人或營業員受僱人力正穩步增加。

近期房仲業倒店潮暫歇，房仲業者統計，這一波自2015年以來的房仲倒店潮，以新北、桃園及台中為重災區，全台有超過2,000家房仲公司歇業，全台房仲總量減少逾600家，減少幅度超過一成。根據房仲業在解散歇業一年後所辦理退還營業保證金資料，近二年來，有1,307家房仲業者辦理退還營業保證金，以新北市295家、台中市238家最多。

據內政部統計，近七年人口淨遷入最多的縣市為台中市、桃園市、金門縣與新竹縣，而近三年台中市淨流入人口數約在1.2萬至1.4萬人間，位居中部之冠；其中，人口增長最明顯的區域為大里台中軟體園區周邊。

台中軟體園區今年中完工啟用後，將為當地再帶入近5,000名就業人口。車程僅一分鐘的74號快速道路草湖匝道已通過環評，「捷運綠線延伸線」也將軟體園區站囊括在內，政策與交通等利多，帶動周邊房價看漲。

大里東湖里里長賴樹清表示，近三年來大里區人口增長幅度十分顯著，尤其台中軟體園區周遭的東湖、瑞城與金城里，均已超過4,000人，達到分里標準。且軟園尚未落成，周邊舊式公寓租金已上漲三成，從三年前的7,000元漲破1萬元，卻仍供不應求，附近新建大樓租金更從1.5萬元起跳；地價則由每坪近20萬元，竄升直逼30萬元，漲幅近五成。

一名自稱資深天龍國民「河馬哥」在《Mobile01》居家版分享，自己賣掉內湖老公寓轉買新北土城電梯大樓，不只周邊生活機能佳、交通方便、房價便宜，往返市中心的時間也與內湖差不多，加上周邊將有大型商城、影城、長庚醫院等利多，以自身的購屋條件總結來看，土城大勝內湖。專家認為，該名網友的換屋概念很正確。

「河馬哥」自稱住在天龍國50年，原先住在內湖公寓內，考量父母年長上下樓、就醫不便，加上自己就業需求等決定賣掉內湖公寓，準備換電梯大樓，但觀察一陣子，發現內湖房價沒有太大變動，所以退而求其次，轉選新北土城周邊新成電梯大樓。

至於「河馬哥」的購屋需求，因他父親中風上下樓要用輪椅，所以需要電梯大樓、緊鄰捷運，方便就醫，而自己上班地點在江子翠，希望能買在板南線沿線，而母親希望能住新成屋、總價低於2千萬，最後他選擇落腳土城捷運站旁。

出手的原因為何？他認為，土城為緩發重劃區，有當年內湖發展「樣子」，目前屋況、景觀、道路等設施不如內湖，不過20年前內湖大直也是如此，所以現階段土城正從醜小鴨變天鵝，也正是如此，才讓有單坪35至45萬的房子，反觀內湖捷運宅單坪價70至80萬起跳，離捷運遠一點也要60萬上下。

以前往捷運台北車站為例，他分析，內湖站到台北車站要29分鐘；土城站到台北車站捷運21分鐘，而土城房價只要6折難道不值得嗎？再加上土城長庚這個大利多，預言土城是將變天鵝的醜小鴨，而且是絕對會變天鵝。

底下不少網友認同，土城真的不錯、金城商圈很熱鬧，生活機能很好。不過也有人認為，土城是偏僻工業區，往返市區時間長，倒不如住在內湖交通便利。 對此天時地利不動產總經理張欣民表示，內湖房價約為土城地區2至3倍，該名網友賣掉內湖公寓，再到新北捷運沿線買新成屋，不只房價比較便宜，有電梯上下樓方便，而且手頭資金也會較充裕，現在有很多退休族賣掉大安區老公寓後，轉至淡水捷運沿線買新成電梯大樓。

張欣民建議，目前土城捷運站周邊新案林立，許多大型社區不設備完善，很適合銀髮族群入住，還有電梯能夠上下樓，十分方便，吸引不少大台北地區的退休族群，賣掉蛋黃區的公寓，選擇入住新成屋。至於民眾換屋前該注意些什麼？他表示，考量交通、生活機能是否方便，如果是銀髮族養老宅，最好連同就醫問題一併考量進去。

南港經貿園區商圈為重劃區，街道規畫十分整齊、交通四通八達，除有捷運站外，上環東快速道路十分鐘即可達信義計畫區，要上國道1號和3號也很方便，台北市政府也在此展開積極建設，推動東區門戶計畫，南港展覽館二館、流行音樂中心也將陸續完工，未來極具發展空間。

南港經貿園區除了有科技、金融等產業進駐，台北市長柯文哲近來大力推動，東區門戶計畫更是近期熱門話題，由於園區交通方便，加上位處捷運南港線及內湖線交會，過去房市題材不斷，在投資客力拱下，房價快速炒高；不過，由於重劃區案量多、供給量大，區域內房價隨著總體趨勢進行修正，過去二年房價已下修一至二成。

信義房屋南港經貿園區店長吳秉諦表示，經貿園區的價跌社區不乏是8字頭跌至7字頭，或從7字頭滑落到6字頭的住宅社區，在大坪數不受自住市場的青睞下，房價跌幅也相對較深，有政府建設加持，加上房價的誘因，讓其他區域的換屋族選擇到經貿園區商圈購屋，在剛性需求帶動下，區域房價已止跌回穩，現在可說是出手好時機。

吳秉諦指出，當地具備交通便捷、發展性強等優勢外，其主要學區為南港國小、胡適國小及玉成國小、國中，由於鄰近文風鼎盛的中研院，極富文化氣息，為優質學區。

經貿園區商圈中多半是新成屋及十年內屋齡的社區大樓，一房到四房產品都有，選擇可以說十分多元，其中較優質的大坪數產品，每坪單價約落在75萬至90萬元；三房房型附帶車位的總價約3,300萬至3,500萬元，小坪數的一至二房附帶車位總價約2,000萬至2,300萬元，不附車位則在2,000萬元左右。

去年以來，不少案例是父母親住在信義區、大直區、松山區，轉而到經貿園區商圈購屋給第二代，也有一些是住在民生社區，想要公寓換電梯產品，也會選擇在當地購屋，同時也吸引長年居住在海外的台灣民眾，看好經貿園區發展及房市相對低點，返台在當地購屋。

4月22日晚，中共海南省委辦公廳、海南省人民政府辦公廳發佈《關於進一步穩定房地產市場的通知》，通知要求海南全省實行最嚴格的節約用地制度，實施建設用地總量和強度雙控行動，確保海南建設用地總量在現有基礎上不增加。建設用地供應向建設自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港亟需的基礎設施、產業發展、社會發展、民生需求等傾斜，大幅減少直至停止供應外銷商品住宅專案用地。研究出臺具體措施，鼓勵和指導已出讓尚未開發的商品住宅用地轉型用於發展其它產業或共有產權住房、限售商品住房、租賃住房等。

海南省各市縣實行嚴格的限購政策，在已出臺限購政策的基礎上，實施全域限購。具體按三個層面進行限購，一是五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態核心區市縣建設的住房只能面向本市縣居民家庭銷售；二是海口、三亞、瓊海已實行限購的區域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，需提供至少一名家庭成員在我省累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明；三是目前未實行限購的其他區域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，需提供至少一名家庭成員在我省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

自本通知發佈後戶籍遷入本省的居民家庭只能購買一套住房，並須提供至少一名家庭成員在我省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

同時，非本省戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅或社會保險購買住房。

關於引進人才的住房政策由省政府另行制定。

《通知》自發佈之時起執行。

中共海南省委辦公廳 海南省人民政府辦公廳

關於進一步穩定房地產市場的通知

各市、縣、自治縣黨委和人民政府，省委各部門，省級國家機關各部門，各人民團體：

為貫徹落實《中共中央、國務院關於支持海南全面深化改革開放的指導意見》(中發〔2018〕12號)有關要求，以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，以供給側結構性改革為主線，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，建立和完善房地產長效機制，堅決防範炒房炒地投機行為，經省委、省政府同意，現就有關事項通知如下：

一、做好本地居民住房保障和供應工作

堅持以人民為中心的發展思想，不斷滿足人民日益增長的美好生活需要，讓海南改革發展成果更多更公平惠及本地居民，使其更有獲得感。各市縣要認真貫徹落實《關於進一步完善我省住房保障和供應體系的意見》(瓊建房〔2018〕80號)，加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度，通過建設公共租賃住房、共有產權住房、限售商品住房、租賃住房以及實施棚戶區改造，妥善解決好本地居民基本住房需求問題，推動從住有所居向住有宜居邁進。

二、強化“多規合一”，從嚴土地、規劃管控

實行最嚴格的節約用地制度，實施建設用地總量和強度雙控行動，確保海南建設用地總量在現有基礎上不增加，落實《海南省總體規劃(空間類2015—2030)》，嚴格自然生態空間用途管制。建設用地供應向建設自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港亟需的基礎設施、產業發展、社會發展、民生需求等傾斜，大幅減少直至停止供應外銷商品住宅專案用地。研究出臺具體措施，鼓勵和指導已出讓尚未開發的商品住宅用地轉型用於發展其它產業或共有產權住房、限售商品住房、租賃住房等。屬於閒置土地的，按《海南省閒置土地認定和處置規定》等相關規定處理。

三、加強省級統籌管控

按照全省“一盤棋”統籌的思路，加強各市縣商品住宅用地出讓、規劃報建和預售管控。各市縣在辦理商品住宅用地出讓、規劃許可和預售許可之前，須徵求省國土資源廳、省規劃委員會、省住房城鄉建設廳等省級行業主管部門意見。省國土資源廳、省規劃委員會、省住房城鄉建設廳等部門要結合房地產市場形勢，按照總量控制、穩定市場的原則，進行嚴格把關。

四、實施全域限購

實行嚴格的限購政策，在已出臺限購政策的基礎上，實施全域限購。

五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態核心區市縣建設的住房只能面向本市縣居民家庭銷售。

海口、三亞、瓊海已實行限購的區域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在我省累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

上述區域之外，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在我省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

自本通知發佈後戶籍遷入本省的居民家庭只能購買一套住房，並須提供至少一名家庭成員在我省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

各市縣要加強購房資格審查，規範住房交易行為。非本省戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅或社會保險購買住房。

關於引進人才的住房政策由省政府另行制定。

五、嚴格限貸、限制轉讓和價格備案管理

非本省戶籍居民家庭在我省購買住房，申請商業性個人住房貸款首付款比例不得低於70%。居民家庭或企事業單位、社會組織在我省購買的住房，取得不動產權證滿5年後方可轉讓。

對取得預售許可證的商品住宅專案，房地產開發企業要公開全部房源並明碼標價，一次性對外銷售，不得分期分批銷售。商品住宅價格備案後，6個月內不得調高備案價格;調整備案價格的須重新備案。

六、嚴厲打擊違法違規行為

各市縣要深入開展房地產市場秩序專項整治，對違法違規行為依法依規從嚴從重進行處罰，並公開曝光。省住房城鄉建設廳等單位要強化對市縣的隨機抽查、定向督查和明察暗訪。對違法用地、違法建設行為，要按照《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》相關規定嚴肅查處;對提供虛假證明、規避限購政策購買住房的個人，撤銷其購房合同網簽備案，5年內不得在我省購房;對未完成價格備案進行銷售或超出備案價格銷售的房地產開發企業，依法依規嚴肅查處，取消網簽備案資格，並限制企業和法人代表在我省從事新的房地產開發業務;對違規銷售的房地產仲介機構及其工作人員，撤銷經紀機構及人員備案資格，5年內禁止在我省從事房地產仲介業務;對協助提供虛假證件材料騙取購房資格，或對購房資格審核不嚴的政府工作人員，依法依紀追究責任。

七、加強監測預警

省直有關部門和各市縣政府要加強對房地產市場的監測分析，對商品住宅量價波動較大情況及時預警並做好預案;要加大對惡意炒作、不實資訊的查處力度;要及時解答社會關注的熱點問題，引導居民理性消費，防止虛假資訊或不負責任的猜測、評論誤導消費預期。

本通知自發佈之時起施行。此前省直有關部門、各市縣政府相關規定與本通知不一致的，以本通知為准。

中共海南省委辦公廳

海南省人民政府辦公廳

2018年4月22日

　　加快建立租購並舉的住房體係嚴禁自持項目“以租代售”——北京（樓盤）住建部門就萬科自持租賃房焦點問題談規范發展住房租賃市場

　　作為北京首批自持租賃住房項目的萬科翡翠書院近期引發廣泛關注。“為何租金相比周邊如此之高?”“企業自持如何避免“以租代售?”“租房市場能否滿足普通百姓需求?”……連日來，擔憂質疑的聲音此起彼伏。

　　對此，記者22日專訪了北京市住建委相關負責人。該負責人表示，從大力發展集體土地建設租賃房，到開發建設企業自持租賃住房，再到培育發展規模化、專業化住房租賃企業，北京市正通過多種方式培育發展住房租賃市場，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房體係。而萬科翡翠書院屬于企業自持租賃住房方式。這一高品質、高租金産品能否獲得需求方認可，有待市場檢驗。

　　嚴禁“以租代售”，企業自持項目必須保證租賃屬性

　　企業自持租賃住房源于2016年北京“930”房地産調控新政策。當年10月，北京市規劃國土委發布公告，4宗地塊全部試點採用“限房價、競地價”的交易方式挂牌出讓。上述4宗地塊最終以開發商自持100%面積落幕，其中位于永豐地區的兩個地塊打造成如今的翡翠書院項目。

　　萬科自持租賃房項目翡翠書院最長租期10年。90平方米三居室的月租金為1.5萬元至1.8萬元，如果一次性簽訂10年的租期合同，租金180萬元起，180平方米以上的復式四居室月租金為3萬元至4萬元，10年租金最高480萬元。

　　2017年4月，北京市住建委、北京市規劃國土委聯合發布通知，要求企業自持租賃房年限與土地出讓年限一致，為70年，在此期間“租賃”這一性質不會改變。

　　北京市對于“以租代售”的方式明令禁止，並嚴格查處。去年，北京住建委對萬科、中鐵建的類似做法進行了約談告誡，並禁止相關宣傳。

　　“企業自持的租賃房項目的本質就是租賃房。”該負責人表示，在70年土地使用權期限內，開發建設主體無論自持項目，還是將項目轉讓給新受讓主體，都只能出租，不能出售或變相“以租代售”等;承租人租賃此類住房，無論租賃期限和續租次數多少，都只能獲得使用權，不能獲得産權。

　　“另外也提醒承租人，雖然鼓勵租賃雙方建立長期穩定的租賃關係，但建議承租人一次性支付租金期限不宜過長，否則過程中發生的與産權主體相關的變化等因素，可能給承租人帶來不必要的困擾和損失。”該負責人説。

　　完善“租購並舉”，大力發展租賃市場

　　黨的十九大報告指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

　　記者了解到，從2011年起，北京市先後在朝陽區平房鄉、海淀區唐家嶺、溫泉鎮351等5個集體土地地塊開展了租賃住房項目試點。2017年，試點的5個項目已交用入住近5000戶。

　　北京市住建委相關負責人指出，在這個基礎上，北京正加大力度推動集體土地租賃住房的建設，從2017年到2021年，將供應集體建設用地1000公頃，建設50萬套租賃房。目前，北京已確定39個、203公頃集體土地租賃住房項目，其中8個項目已取得立項手續，將對穩定北京市住房租金起到主導作用。

　　該負責人還表示，為有效滿足城市運行服務保障人員和外來務工人員的租住需求，北京市住建委會同相關部門正在抓緊研究發展租賃型職工集體宿舍的辦法。

　　萬科翡翠書院租金有待市場檢驗，對整體市場租金影響有限

　　由于翡翠書院緊鄰位于上地地區的中關村科技園，該地區互聯網等高新技術企業較為集中。有很多企業的高管或者海外技術人才無購房資格，卻有較高品質的租房需求。該項目通過邀請參觀的方式向這部分群體進行了重點推薦。

　　記者了解到，在翡翠書院所在的永豐地區，70平方米左右的一居室的租金在每月4000元左右，130多平方米的三居室的租金也不過8000元左右。翡翠書院遠高于周邊的高昂租金讓萬科深陷輿論漩渦。

　　北京市住建委相關負責人表示，企業産品定位屬于市場主體自主行為。萬科翡翠書院針對周邊高新技術企業高管和海外技術人才等客戶群體開發建設的高品質、高租金産品能否獲得需求方認可，有待市場檢驗。由于其在租賃住房供應體係中佔比很小，對整個市場租金影響有限。

　　該負責人表示：“我們支持開發企業、中介機構和住房租賃企業依法合規地從事住房租賃經營和服務，但同時更會加強監管，嚴格禁止自持租賃項目以租代售或變相銷售，嚴厲打擊哄抬租金、擾亂市場、侵害承租人權益的市場主體。”

　　“住房租賃市場是房地産市場的重要組成部分，租房是居民群眾實現住有所居的重要途徑。去年‘317’以來的一係列調控政策措施對穩定房價起到了明顯成效。”該負責人説，在穩定租金方面，北京市住建委將會同相關部門持續採取有力措施，促進租賃市場平穩健康發展。

　主持人左永剛：今年以來，在堅持“房住不炒”主基調不變的前提下，各地相繼出臺房地産調控具體措施，根據實際情況各有側重，房貸等不同層面的政策堅持抑制投資投機性需求，同時保護剛性需求。

　　今年以來，房地産市場開啟新一輪調控，本輪調控成為2016年“930”政策後掀起的第五輪樓市調控。據中原地産研究中心統計，今年前3個月，全國主要城市發布房地産調控已超過76次，疊加4月份青島（樓盤）、海南（樓盤）等地的調控措施，年內各地累計出臺的樓市調控措施已超過80次。

　　58安居客房産研究院首席分析師張波在接受《證券日報》記者採訪時表示，整體來看，今年出臺的各項樓市調控舉措，其共性體現在“短期調控目標不變”。2018年樓市調控的主基調依然是“房住不炒”，並在此基礎上加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度。因此，無論是近期大連（樓盤）、沈陽等地出臺的限購政策，還是海南樓市限購政策全面升級，都是在抑制房價過快上漲，意在撲滅炒房“死灰復燃”的苗頭。

　　從國家統計局提供的數據來看，在越來越密集的樓市調控政策下，全國房價已從2016年的瘋漲期逐漸冷卻下來。數據顯示，今年3月份一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降0.6%，二手房價格首次出現下降，降幅為0.1%。並且在70個大中城市房價中，深圳（樓盤）、福州（樓盤）、南京（樓盤）、無錫（樓盤）、鄭州（樓盤）、北京（樓盤）、泉州（樓盤）、合肥（樓盤）、杭州（樓盤）和上海（樓盤）10個城市房價均出現同比下跌。

　　但要注意的是，雖然熱點城市房價有所下降，但從70個大中城市房價波動情況來看，3月份房價上漲的城市數量卻在增加。在此背景下，3月份以來一大波樓市調控政策接踵而來。

　　張波表示，從今年各地出臺的樓市調控政策來看，雖然都是為了促進房地産市場健康發展，使其回歸居住屬性，但政策的側重點有所不同，如武漢（樓盤）2月份推行首套剛需人群優先選房模式後，3月份長沙（樓盤）、成都等地的“剛需優先”保障措施也隨之而來。此外，還有杭州購房搖號政策的出臺，通過這種方式能夠切實規范商品房交易，從源頭杜絕收取“茶水費”等不良行為。

　　談及未來樓市調控力度，鏈家研究院首席市場分析師許小樂告訴《證券日報》記者，未來樓市調控力度是否會繼續加碼，主要取決于前期的政策調控效果。如北京、天津（樓盤）等地在調控後均價有明顯下跌，市場氛圍較為理性，但在嚴厲的調控政策下部分需求被壓制，因此今後大概率會保持當前調控政策不放松，再輔以供應端繼續發力，既鞏固前期調控成果，又使購房需求有序釋放。而對于部分地區房價上漲仍然較快，市場升溫跡象明顯的地區如成都、西安（樓盤）等地，不排除後期政策有加碼的可能性。

北京市統計局發佈的最新資料顯示，今年一季度，北京商品房銷售面積為78.9萬平方米，同比下降66%，其中住宅銷售面積為54.2萬平方米，下降59.6%。

供給方面，一季度，北京商品房新開工面積為154.8萬平方米，同比下降52.7%，其中住宅新開工面積為105.9萬平方米，下降29.4%。全市商品房竣工面積為186.3萬平方米，同比下降31.1%。其中，住宅竣工面積為85.8萬平方米，下降10.9%。

統計顯示，一季度，北京房地產開發企業項目到位資金為1282.9億元，同比下降19.2%。其中，定金及預收款為321.6億元，下降42.3%。

今年償債峰期 融資成本勢升

去年不少內地開發商售樓均創出佳續，銷售額動輒以倍數增長，過往困擾行業的不利因素很大程度得到抵消，刺激股價亦扶搖直上。分析普遍指出，2017年是內房板塊史上銷售增長最強勁的一年，雖然往後上升速度將相對減慢，但仍有望延續增長趨勢，今年仍有機會在內房股中尋寶；股價上落除要留意其每月銷售表現外，由於今年為債務到期的高峰，故也要考慮企業的資金成本對其利潤的影響。

大型企業取態較保守

星展唯高達（香港）中國房地產業分析員王丹表示，去年內地房企平均銷售額增長達48%，預計今年仍會有28%增長，按貨值及銷售比率等數據而言，頭三大內地房企取態較保守，預測平均銷售增長約20%，其中訂下銷售目標5500億元人民幣的中國恆大（03333），估計按年只增近10%，其他中小型內地房企的目標則比較進取。在樓市限價調控政策下，內地房企售樓利潤難以大幅增長，因此仍要着重銷售規模。

王丹認為，內房股股價在走勢上仍會對銷售表現較為敏感；其次是新融資成本方面。由於今年是內房債務集中到期的高峰，市場將要求較高的融資利率，預計新融資利率會較去年多150至200點子。若往後市場的新融資成本出現下降，便會是對內房股的利好消息，若不太貴，市場也會感到安心。

事實上，最近龍光地產（03380）及中駿置業（01966）發債的息率已較去年同類公司為高。

摩根大通報告指出，逾半內地房企去年純利創新高，今年仍可望進一步增長，由於各內房股均在不同層面受惠市場復甦，預計銷售增長不會減速，規模會持續擴張至2020年；不過，行業利潤或會略為收窄，但因收入增長有保證，故維持看好內房板塊。大型內房股首選中海外（00688）及萬科（02202），中型首選世房（00813）及龍湖（00960），小型則揀合景泰富（01813）及時代中國（01233）。

市場規模兩三年內見頂

摩通認為，內房股之間要以「有質量的增長」取勝，即要看規模擴張下的盈利能力，而在資產周轉率、利潤，以及借助項目合資而有較好風險管控能力這三者之間取得良好平衡的內房企業，便更能維持較高的盈利能力，例如中海外及龍湖。

過往內地樓市不景時，許多內房股都嘗試轉型，待市道復甦後，各內房企又把精力都投放在地產主業。王丹提到，現時內房銷情持續理想，已較少強調轉型，但仍有企業正進行相關工作，只是現階段對利潤貢獻的佔比較小。假如銷售情況維持快速增長，市場規模或會在兩三年內見頂，所以內房股亦要開始着重固定收入，希望能逐漸增加有關比重。

內地樓市過往被公認是「政策市」，自2016年9月樓價按年升幅突破一成，開始步入新一輪調控周期後，樓價走勢漸趨回穩。然而，在市場資金充裕、市民苦無更好投資渠道下，整體樓盤銷情持續升溫，促使內房地產商加速推盤，去年全國商品房銷售額仍增長13.7%，達13.37萬億元（人民幣．下同）新高。

躋身十大門檻提高

樓市好景，去年不乏銷售增長翻倍的內房企，而在港上市的十大內房股（按2017年銷售金額計），今年訂下的銷售目標增長介乎9.4%至42.3%。若要躋身十大，今年的銷售目標最少要達1400億元，相比去年目標800億元已可名列十強，門檻按年大增75%。世房（00813）及旭輝（00884）今年銷售目標均為1400億元，分別較去年銷售金額增長38.9%及34.6%，以今年首3個月成績計，暫由世房領先佔行業第十大。

市場分化、行業集中度提升，已成為內房板塊新常態，去年三大：碧桂園（02007）、萬科（02202）、恆大（03333）銷售金額均突破5000億元，大幅拋離其他中小型內房，合計已佔整體市場的11.8%。碧桂園今年開始不設銷售目標，但以其坐擁土地儲備達2.81億方米、今年首3個月銷售1879.7億元計，市場預期碧桂園今年要突破7500億元銷售的難度不大。

本月新盤成交量按月大減74%，惟豪宅交投氣氛相對較佳。本月錄得最少18宗造價5000萬元或以上的成交，已達3月全月30宗的60%，其中8宗造價逾1億元，更追貼上月全月的9宗水平。新地（00016）過去兩天連錄大額成交，其中南區壽臣山SHOUSON PEAK一座洋房於過去周六（21日）以2.6226億元易手，膺本月最大額的新盤成交。北角海璇昨日則以9935萬元售出1座4房海景大戶，呎價6.27萬元。

成交紀錄冊顯示，新地昨天以9935萬元沽出北角海璇1座8樓A室，實用面積1585方呎，為4房雙套房間隔，可享九龍東及維港海景，呎價62681元；該單位若扣除17%稅務回贈及新地會3.8萬元現金回贈，折實售價約8242.25萬元，呎價52002元。海璇至今累售15伙，涉約12.26億元。

SHOUSON PEAK逾2.6億售出

同系南區壽臣山洋房項目SHOUSON PEAK實用面積3218方呎的19E號屋，上周五（20日）截標，亦於過去周六落實以2.6226億元賣出，呎價81498元。資料顯示，本月新盤市場亦有多宗破頂大額成交，例如新世界發展（00017）北角柏傲山一個複式戶，於本月6月以2.218億元售出，成為首個造價超過2億元的港島東區分層式單位。

買家追價入市 5屋苑上車戶紛破頂

首置購買力強勁，刺激過去周末至少5個屋苑上車細單位以新高價沽出，包括大埔嵐山開放式單位，以呎價2.1萬元易手，屬新界東二手上車盤呎價首破2萬元。

據悉，今月嵐山有兩伙開放式戶，以呎價逾2萬元沽出，並高見2.1萬元。中原地產高級分區營業經理黃達雄表示，單位為嵐山7座高層A室，實用面積180平方呎，獲上車客以380萬元承接，呎價21,111元。

嵐山180呎開式戶 380萬易手

黃達雄續指，以新高價入市買家，早前曾先後洽購另外兩個開放式單位，惟均被業主臨場反價或拖延買賣，最終不惜以新高呎價入市上述單位。原業主2014年9月份，以194萬元入市，轉手獲利186萬元，升值96%。

有嵐山開放式單位二手價，較3年多前發展商一手售價貴逾1倍。如8座高層A室，面積180平方呎，亦以365萬元沽，呎價20,278元，較2015年2月買入價約160萬元，升值205萬元，幅度達1.3倍，大幅拋離比同期CCL二手樓價指數累升32%。

大圍金禧花園 呎價逼近2萬

買家追價入市，同時刺激荔枝角美孚新邨、牛頭角得寶花園、沙田第一城及大圍金禧花園，連同嵐山共5個屋苑的上車戶，分別以新高樓價及呎價沽出。

而大圍金禧花園最新呎價，更逼近2萬元關口。有指2座低層B室，實用面積314平方呎，成交價602萬元，呎價19,172元創屋苑新高，距2萬元關口僅相差4%。原業主2014年以385萬元入市，轉手升值56%。至於得寶花園細單位樓價首破500萬元，為D座高層7室，成交價504萬元，面積282平方呎，呎價17,872元。

10大屋苑13成交 美孚錄5宗

樓價急升，交投放緩。中原地產指出，10大屋苑過去兩天錄13宗成交，按周少6宗。以美孚新邨錄5宗最多，有兩房戶造價更逼近1,000萬元。

中原地產分行經理阮頌雯指出，蘭秀道15號高層J室，實用面積578平方呎，單位擁露台，望公園景，單位同時獲多組買家洽購，最終以兩房新高價945萬元沽，平均呎價16,349元。本月屋苑暫錄27宗成交，平均呎價達13,900元。

至於利嘉閣地產錄12宗，按周多3宗；美聯物業指出錄12宗，按周少3宗；香港置業指出錄6宗，按周少3宗（各代理統計屋苑有別）。屋苑盤源未及補充，影響二手交投，雖然受港元走弱及中美貿易戰陰霾影響，美聯物業住宅部行政總裁布少明認為，多區樓價屢創新高，可見樓價未受外圍政經環境有明顯影響，亦反映出市場剛性需求大。

樓價氣氛熾熱，綠表居屋樓價破頂，將軍澳唐明苑3房單位，以650萬元綠表新高價沽出，較本月初同戶型單位，賣貴40萬元，升幅達7%。

美聯物業營業經理林志堅指出，單位為唐明苑B座高層9室，實用面積634平方呎，3房間隔，日前以650萬元（未補地價）新高價沽出，平均呎價10,252元。原業主1999年以119.5萬元購入單位，帳面獲利530.5萬元，升值4.4倍。翻查紀錄，此類大3房單位本月已錄3宗成交，造價拾級而上，今月A座高層8室，成交價610萬元（未補地價），而上周有單位以616.8萬元沽出，不足一個月間，同戶型單位賣貴40萬元，升幅達7%。

屯門良景邨 呎價新高1.4萬

至於自由市場方面，屯門良景邨迷你公屋，以新高呎價1.4萬元沽，料屬區內公屋呎價新高。中原地產資深分區營業經理劉月華表示，良景邨良偉樓高層25室，實用面積153平方呎，成交價215萬元（已補地價），呎價14,052元。新買家為上車客，樓價低於300萬元，快速決定購入單位。原業主於2015年1月份以112萬元購入單位，轉手獲利103萬元，升幅92%。

其次屯門新盤御半山即將開售，帶動同區二手氣氛，居屋兆軒苑放盤不足5小時，兩度加價至415萬元沽出。祥益地產分行經理黃文樂指出，兆軒苑B座中層8室，實用面積376平方呎，原叫價400萬元，即日加價2次至420萬元，最終獲外區買家，議價5萬元，以415萬元承接單位，呎價11,037元。原業主1999年63萬元購入單位，轉手獲利352萬元，升值5.6倍。

　　本周即將拍賣的物業類型多元化，包括有住宅、豪宅、村屋、鋪位、工廈及車位等，數量逾40項。

　　忠誠將於4月25日（周三）拍賣13項物業，包括柴灣富欣花園第6座21樓C室，物業為銀主盤，實用面積約592方呎，自由市場開價640萬元，第二市場開價456萬元。

　　黃開基於4月25日（周三）也有18項物業拍賣，牛池灣龍池徑60號彩虹花園地下B室及閣樓 ，面積約1980方呎，閣樓1430方呎，交吉，開價4200萬元。

　　環亞將於周二拍賣15項物業，包括大埔魚角村52號全幢村屋，面積1723方呎，交吉，開價1400萬元。