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資訊日報 2018/04/26
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2018.04.26 蘋果日報
雙北買中古屋 從8折砍起
總價4000萬以上 議價率最高逾24%

想買雙北中古屋,從砍價8折開始!永慶房屋統計今年1~3月內部成交資料,雙北市中古屋開價與成交價間均有逾15%的價差,其中台北市平均議價率18.8%,郊區也有18.0%;新北市議價率也有16.3%。專家指出,目前屋主態度軟化,多願小幅讓價,換取成交機會。

從成交的總價帶來看,台北市蛋黃區、蛋白區與新北市全區,都呈現「總價愈高、開價與成交價落差愈大」的狀況。如台北市議價幅度最大的,是蛋黃區總價6000萬元以上,議價率24.2%,蛋白區也有23.2%,新北市也是總價4000萬以上價差18.4%最大。

新北賣壓 讓利有限
永慶房屋業管部資深經理謝志傑指出,在房市景氣向上階段,房價全面上揚,高總價、高單價產品的上漲幅度也高於一般住宅,但房市反轉向下後,市場普遍認同價跌走勢,雖目前房市有小幅回溫跡象,但對於高端物件而言,屋主的開價與買方期待的價格仍有顯著落差。

反觀目前為市場主流的中低總價中古屋,台北市總價2000萬元以下住宅,成交價與開價落差在15.1%至18.9%間,至於新北市,總價1000萬元以下的產品價差也僅16.0%。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析,新北重劃區因推案量大、餘屋多,待售物件不乏是投資客急售的新成屋或新古屋,受市場氛圍和建商降價壓力,賣家開價時就已經有不賺或賠售的體認,藉以吸引看屋機會和購買意願,因此讓價空間也相對有限。

謝志傑則認為,「通常屋主願意售屋的開價仍會高於市場成交行情,保留讓買方殺價的空間」,但若屋主開價過高,將面臨有行無市的風險,以目前市況來說,屋主售屋態度軟化,願小幅讓價,若價格不過度偏離市場行情,成交機會大增。

高雄議價率近3成
住商機構日前也統計內部六都成交資料,台北市議價率為21.2%,新北市及桃園市都在20%左右,台中市議價空間最小,僅15.5%,台南市則與北部地區相同,約為21.1%,至於高雄市則高達29.1%,拿下六都議價率冠軍。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出,高雄市議價空間大,主因是過去不少屋主開價過高,在期待早日了結的心態下,議價空間也因此增加。
 
2018.04.26 自由時報
三大豪宅 去年揭露實價總額逾百億
相當於賣掉30戶帝寶

房仲業者統計,去年北市銷售前3名的豪宅社區,分別是天母「華固天鑄」、松山區「文華苑」以及信義計畫區「文心信義」,3大社區合計揭露實價總額超過100億元,相當於一年賣掉30戶「帝寶」。

根據信義房屋統計,去年12月松山區指標豪宅「文華苑」最新揭露實價資訊為2樓戶,總價5.3億元、坪數351.47坪(含7車位共79.24坪),扣除車位坪數及價格2450萬元,拆算每坪186.55萬元,這是該社區去年第5筆實價資訊,5筆累積總額25.6億元。

北市信義計畫區的豪宅成屋案「文心信義」,去年則揭露6筆實價,合計成交總額達30億元;若再加上天母指標豪宅「華固天鑄」,預售加成屋去年揭露16筆,累積實價總額達44.5億元。因此,光是上述3個豪宅社區,去年揭露實價總額就超過100億元。

慕夏四季5樓戶 總價逾2億
此外,根據最新實價紀錄,信義計畫區名宅「慕夏四季」揭露5樓戶,總價2億1138萬元、坪數153.8坪(含2車位共22.86坪),扣除車位坪數及價格800萬元,拆算每坪155.31萬元;對照地籍資料,買方為法人建怡實業與送葉資產管理,據悉背後大股東均有壽險背景。

東森房屋研究中心經理于靜芳表示,自實價登錄上路以來,「慕夏四季」鮮少交易與揭露,僅3筆交易,去年4月交易13樓戶,總價2.2億元、拆算每坪157.71萬元;最新揭露去年12月交易5樓戶,總價2.11億元、拆算每坪155.3萬元,即使低樓層戶,仍維持該社區身價水準。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,去年豪宅市場有落底回溫跡象,一些許久未成交的豪宅社區,陸續有交易案揭露;而前陣子新完工的豪宅社區,因為已經可以看到實際建築質感,加上價格適度修正,又吸引投資客目光,陸續看到成交案例,豪宅市況緩步回溫。
 
2018.04.26 工商時報
升息機率提高 房市下半年保守
台灣經濟研究院副研究員劉佩真25日表示,3月房地產市場相對表現不錯,可是下半年有選舉因素及升息議題、銀行逾放比上升,加上房市新增供給未減等干擾,可以預見房價變動幅度會縮小,房市能見度有下滑的態勢。

台經院昨天公布營建業3月營業氣候測驗點為98.09點,已是今年來連續第二個月下跌。台經院分析,其中的營造業方面,3月營造業者對於未來半年看好的比重較2月下滑,業者估測公建計畫內容審議與可行性評估作業的變數仍然存在。

至於不動產業,劉佩真指出, 3月房市交易量較2月大幅走升,排除工作天數因素,部分來自去年底剛性買盤往後遞延,而傳統329檔期旺季也帶來市況小高峰,3月全台六都會區的買賣移轉棟數較2月上揚,雙北市價格鬆動讓成交量相對不錯,但若就未來半年來看,有將近七成的廠商看法較為持平。

劉佩真提醒,下半年房市恐將出現「賣方不願降價、買方不願追」的周旋磨合現象,加上物價上揚帶動的升息壓力,房市走勢應該依舊處於盤整調整階段。

台經院研究六所所長吳孟道指出,加薪帶動的消費力上揚、失業率下降,同時物價出現上漲明顯,預期央行下半年升息機率提高,預期第四季就會升息,甚至提前到第三季,這將使得金融市場雙率前景波動更大。

吳孟道表示,美國十年期公債殖利率近日觸碰到3%,立即引發美股大跌、美元走強,市場擔憂利差拉大,升息速度可能加快,央行在下半年升息的機會大大浮現,若同時面臨國內物價上揚、外資外流兩大壓力,升息時程就必須提前到第三季。

台經院昨天也將今年平均新台幣匯率估價調整為29.5元,較前次(2018年1月)預測升值0.6元。
 
2018.04.26 工商時報
百戶都更獲配房產 Q2掀標售熱
國產署雙管齊下動員都更,除了以自有地參與都更,更將加快處理都更獲配房產的腳步,以利都更正向循環,在本季已規劃標脫近百戶都更房產。除了八大行庫成立都更服務公司共襄盛舉,國產署也將成為財政部轄下另一股參與都更的主力部隊。

據悉,國產署還將受託其他部會轄下國營事業委託所持有土地參與都更,並處分都更後獲配的房產。據了解,目前以交通部旗下的台鐵及國防部旗下營改及眷改基金,在雙北市精華區所持有土地最多,也最具有和國產署進行都更合作的潛力,其中,台鐵已打頭陣,國防部的營改及眷改基金後續也將跟進。

國產署過去一年來完成處分56戶獲配房產,而在接下來二個月一口氣就要完成92戶的標售,可說比過去一年的進度還要超過快一倍,相關人士指出,國產署所以加快腳步處分都更房產,除看好不動產後市,另一方面也對其他部會轄下土地參與都更帶動更多示範效果,以期掀起跨部會釋地參與都更的風潮。

根據國產署上周出爐的最新處分計畫,預定自今(26)日起至6月,大舉處分參與都更分配房產,以此加速後續以自有地及其他國營事業土地參與都更腳步。

據國產署內部資料,近一年國產署在標脫都更獲配房產,已展現出相當績效,合計包括悅揚、千荷田、第凡內、翔譽雙子星、東西匯這些知名建案,除移交雙北市政府共11戶,撥用做為社會住宅,國產署已總共標脫近50戶,已完售約28億元進帳,資產活化效益相當可觀。

本季國產署不僅再接再厲,更加碼標售,其中還包括為台鐵旗下事業基金當初參與都更的土地進行獲配房產處分。

目前已入列國產署標脫都更獲配房產的建案,包括碧湖君鄰、耕曦、聯勤三喜及全陽圓,以及由台鐵土地參與的永德言葉、明日博等六大建案,其中為耕曦以及為台鐵處理的永德言葉擬處分戶數分別為40戶及44戶。至於明日博,有關官員表示,由於正在鑑價,因此相關的17戶房產規劃在下半年標售。
 
2018.04.26 工商時報
拚都更北市推70處公劃更新
台北市推動都市更新將有大變革。北市府為力拚都更,昨(25)日宣布最快9月份將推動70處「公劃更新」新聚落,面積達550公頃,讓延宕19年、都更時程獎勵已快變「廢紙一張」的200處劃定更新區能起死回生;中華民國不動產開發公會全國聯合會表態力挺,並希望爭取最高2倍的容積獎勵,讓民間參與都更「動起來」。

台北市政府昨天召開「107年度台北市公劃都市更新地區暨更新計劃」論壇,台北市長柯文哲親自出席,並宣布推動「公劃更新」。台北市副市長林欽榮表示,若能順利推動,最樂觀估計將可帶動民間投資達3兆元。

林欽榮指出,過去在2000年、2002年共劃定全市281處、535.98公頃的更新區域,至今已歷時19年,但只有80處完工、22處施工中,只完工4.32%、另施工1.68%,「成效不是非常成功」;此外,到目前容積時程獎勵已快過期,即將「變成廢紙一張」。

林欽榮表示,為了讓更新區起死回生,將藉由全市都市計劃通盤檢討,重新劃定「公劃更新」區推動公劃都更,目標共70個以上的群落達550公頃。預計最快9月宣布第一批,屆時時程獎勵一定會拉高。

林欽榮表示,市府已敲定依五大優先劃定類型,第一批「公劃更新」的招商大案為台北車站「E1、E2特定專用區」、「台北郵局公辦都更案」、台北車站「C1、D1聯合開發案」,這3大案都符合五大優先劃定類型。

不動產開發公會全聯會理事長吳寶田則提出四點建議:一,台灣已步入高齡社會,推動都更刻不容緩;二,3月26日內政委員會已審議通過「都市更新條例(草案)」,預期可讓都更具標準化。

第三,重新檢討擴大劃定更新地區,以恢復時程獎勵及適用投資抵減;另未來更新計畫的擬定或變更應整體考量,解決現行點狀式、跳蛙式之都更,及都市發展、產業鏈未串聯及區域未整合等。

第四,若落實都更,估計可帶動全台營造業及關連性產業7兆2,672億產值,平均每年增加約2,422億元產值,建議政府再藉由鼓勵策略型、大規模的都更,並放寬容獎上限,加速推動都更。不動產開發公會全聯會秘書長于俊明表示,公會估計以紹興南街、敦南安和、南港商三特這3筆市府已公告招標的都更來說,民間投資上看1千億元。
 
2018.04.26 買購新聞
台北房市 交易量增43.24%,價格指數跌1.12%
台北市地政局綜觀近一年不動產市場交易量價變動指出,2018年3月建物買賣登記件數1,282件,較上月增幅43.24%,較2017年同期減幅3.9%,較2017年平均增幅1.1%,與10年均值相較減幅45.54%;不動產經紀業執業中家數為1,005家,較上月減幅0.3%,較2017年同期增幅1.01%,較2017年平均增幅0.6%,較10年均值增幅8.06%。


另統計最近一期(2017年12月)實價登錄量價動態,全市交易量共1,017件,較11月增幅2.31%,較2016年同期減幅3.88%,較2016年平均增幅17.57%,較5年均值減幅27.82%;交易總金額為325.66億元,較11月增加25.86%,較2016年同期增幅10.54%,較2016年平均增幅51.87%,較5年均值減幅15.56%。住宅價格指數107.78,較11月下跌1.12%,較2016年同期下跌0.32%;商辦租金指數2017年下期全市指數105.8,較上期微跌0.01%,較2016年同期上漲1.83%。

3月建物買賣登記件數與建物買賣登記棟數較2月成長


台北市地政局根據統計資料指出,2018年3月建物買賣登記件數1,282件,較上月895件增加387件,增幅43.24%。較2017年同期1,334件減少52件,減幅3.9%,較2017年平均1,268件增加14件,增幅1.1%,較10年均值2,354件減少1,072件,減幅45.54%;而建物買賣登記棟數3月2,886棟,較上月1,344棟增加1,542棟,增幅114.73%,較2017年同期1,993棟增加893棟,增幅44.81%,較2017年平均1,954棟增加932棟,增幅47.7%,較10年均值3,467棟減少581棟,減幅16.76%。查3月份因北投、士林科技園區專案住宅陸續過戶,造成北投區案量增加(詳圖1)。

全市不動產經紀業執業中家數及人員略增


台北市地政局表示,本市截至2018年3月已核發不動產經營許可共2,731家,目前執業中家數為1,005家,比例為36.8%,另執業中家數較上月減少3家,減幅0.3%,較2017年同期995家增加10家,增幅1.01%,較2017年每月平均執業中家數999家增加6家,增幅0.6%,較10年均值930家增加75家,增幅8.06%。(詳圖1)

截至2018年3月執業中經紀人員為8,941位(1,768位經紀人、7,173位營業員),較上月8,978位減少37位,減幅0.41%,較2017年同期8,717位增加224位,增幅2.57%,較2017年每月平均執業中經紀人員8,829增加112位,增幅1.27%,較10年均值增加269位,增幅3.1%。又與上月執業人員情形比較,其中經紀人增加2位,營業員減少39位。與2017年同期執業人員情形比較,則為經紀人增加114位,營業員增加110位。(詳圖2)

預售屋管理新制執行情形


台北市於2017年3月1日正式推出預售屋管理新制,目的在納管台北市建案契約符合內政部公布之定型化契約應記載及不得記載事項,主要有四大內容,分別為一、自主檢查;二、公會預審;三、隨時稽查;四、即時公布。截至2018年3月31日止,該期間市場之預售建案契約已全數納管,包括銷售中及即將銷售之建案,共計納管89案,其中經地政局核備完成之建案契約共計62案;未完成核備計27案(建商自主檢查中計15件,建商改正中計7件,地政局審核中5案)。


地政局並就完成核備之建案實地複查,複查結果計1件建案不合格,業已裁處新台幣4萬元整(詳表1)。本月新增13案銷售中建案,其中3案已報地政局審核中,其餘10案均由建商自主檢查中 ,另舊有已納管之建案新增2案完成契約核備,各建案名單(詳表2)。

為維護交易公平與安全避免建商核備契約與消費者實際所簽訂之契約不一致,全市預售屋經核備之契約特即時公布於預售屋管理新制專區查詢;另為便利民眾查詢更全國首創「台北市預售建案契約核備地圖」(詳圖3),提醒市民簽約前務必上網查詢各建商所提供之定型化契約是否與經地政局核備契約內容相同,若有未核備或不一致,歡迎民眾檢附證明文件向地政局提出查詢或檢舉。

12月實價登錄交易量較11月增加2.31%,交易總額增加25.86%


最近一期(2017年12月)實價登錄量價動態,全市交易量共1,017件,較11月994件增加23件,增幅2.31%,較2017年同期1,058件減少41件,減幅3.88%,較2017年平均865件增加152件,增幅17.57%,較5年均值1,409件減少392件,減幅27.82%。交易總金額為325.66億元,較11月258.74億元增加66.92億元,增幅25.86%;較2017年同期294.62億元增加31.04億元,增幅10.54%,較2017年平均214.44億元增加111.22億元,增幅51.87%,較5年均值385.69億元減少60.03億元,減幅為15.56%(詳圖4)。

全市住宅價格走低,公寓震盪大樓轉跌


12月全市住宅價格指數107.78,較11月109.00下跌1.12%,較2017年同期108.13下跌0.32%,標準住宅總價1,349萬元,標準住宅單價每坪49.60萬元。大樓住宅價格指數121.28,較11月121.79下跌0.42%,較2017年同期121.49微跌0.17%。公寓住宅價格指數104.30,較11月107.12下跌2.63%,較2017年同期98.19上漲6.22%(詳圖5)。12月全市住宅價格月線、季線及半年線趨勢走低;公寓月、季線下跌,半年線漲勢暫止;大樓月線轉跌,季線及半年線漲幅漸緩。

全市商辦租金走勢回穩,主要路段租金微揚


2017年下期全市商辦租金指數105.8,較上期105.81微跌0.01%,走勢持平,較2017年同期103.9上漲1.83%,標準租金單價1,472元/坪。觀察商辦租金趨勢,全市指數中止發布以來連6期上漲,走勢回穩;主要路段指數連2期上漲,標準租金單價首度站上2,500元/坪,近一年租金趨勢動能優於全市。
 
2018.04.26 好房圈
賠1間房也要賣 專家:就怕溫水煮青蛙
賠掉一間房也要拋售!房市賣壓山大,特別是高總價的豪宅,實價登錄屢出現動輒賠千萬元以上案例,不是有錢就是狂,而是有錢人想的不一樣。

好房網TV主持人Sway於本周節目中指出,中山區有屋齡2年的億元豪宅,屋主慘賠3671萬元脫手,賠第2多的苦主,損失也高達3500萬元,而且放越久、賠越多。

天時地利不動產總經理張欣民分析,當初買在2014、2015高點的投資客,到了去年、今年交屋遇上房市大幅下修2~3成,房市何時再起沒人能預測,房市經過10年多頭,說不定下次要再等10年也不一定,投資客選擇長痛不如短痛;另一種情形為屋主面臨還款寬限期到期,房價越高壓力越大,只好認賠殺出。

「能賣的先走」,認為長痛不如短痛的還有戴德梁行總經理顏炳立,他曾在電視節目中指出,當房市走空就越抱越痛,現在因為利率還低,不至於痛到心扉,但市場如今走緩跌趨勢「一年5%、10%在跌,溫水煮青蛙,會傷的更重」。

永慶房屋統計今年1~3月內政部成交資料也發現,總價越高物件,開價與成交價的價差就越大、議價率越高。以台北市中心來說6000萬元以上的議價空間達24.2%,郊區23.2%,一間房殺下來的價格上千萬,足夠再買一間房。新北市4000萬元以上的議價率則為18.4%。
 
2018.04.26 好房圈
房市投資甜蜜點出現?顏炳立:戒急用忍讓利為先
2018上半年,透過媒體報導,房產市場看似好評不斷,買氣不斷提升,但對於這樣的房產盛況,戴德梁行董事總經理顏炳立認為,這是業界為營造有利於剛性需求買家的操作。實際上,自用型買家若仍保有遲疑心態,就難推動市場買氣,另外,建議投資型買家必須「戒急用忍」!

顏炳立表示,3年前就已預估,台北市蛋黃及蛋白區會有房價下跌的變化,甚至蛋白區下跌的比預期來得嚴重,因此若要重新反轉市場買氣,關鍵在於賣方的讓利程度,若賣方不降價,買方不下手,就難提升房市追漲的動能。

他認為,房市歷經4年盤整,即便蛋黃區逐漸蛋白化,蛋白區也相對降價,但蛋白區的房子卻始終是乏人問津,因此驗證典型的自用型市場。並建議,賣方若想掌握剛性需求市場,除了降價,也必須改變思維。

「戒急用忍!」顏炳立建議,因政府壓低利率,短期內房價並不會有太大的漲幅,投資型買家,目前還是暫緩,務必戒急用忍,另外,對於自用行買家,他建議慎選標的買進,苦撐待變。
 
2018.04.26 好房圈
再加碼1.5萬顆住警器 保障長輩、弱勢安全
新竹市力推裝設住警器,近日又再加碼15,000顆,首次全面補助獨居長者與低收入戶共2029戶的居家空間,全面免費裝設,要讓新竹住警器的安裝率達到100%。

新竹市政府自105年開始,便積極推動「4年6萬顆」的住警器專案,至今已經投入3萬多顆,不斷補助住警器給予民眾,今年更將再加碼投入15,000顆,並首次主動全面補助獨居長者及低收入戶共2,029戶的居家空間全面免費裝設,期盼將在明年達到安裝率100%的目標,讓居家安全防護更全面。

新竹市長林智堅指出,為提升民眾的居家安全,市政單位極力推動住警器專案,新竹5層樓以下的住宅約6萬戶,推動迄今安裝住警器比例已超過5成。

今年除延續以往申請方式外,還加入了關懷弱勢元素,由消防員和志工團體居家訪視,落實安裝住警器,安裝範圍涵蓋所有居家空間。新竹市消防局預防科指出,弱勢若符合規定,可補助至少一顆,一般家庭戶則是一顆。針對外界質疑是政策買票,陳先生表示,中央本就有意提升住警器的裝置率,消防局方面也都是按照消防法推廣,來保障民眾居全。

住警器在火災來臨時,確實可以有效防患未然,根據內政部統計,自102年起至去年10月止,住警器成功預警減少傷亡的案例就有122件。當住警器只要在偵測火煙時,即會發出約85分貝的聲響,提醒住戶趕緊逃生,約可為住戶爭取到3分鐘的逃生時間,在政府推廣下,普及率也越來越高,都讓居家生活更有保障,裝設地點可於廚房、寢室及樓梯間等處安裝住警器。
 
2018.04.26 聯合報
全台房屋稅 僅北市減少
107年房屋稅5月1日起開徵,全國開徵總件數868.40萬件,成長1.61%,稅額771.29億元,成長2.43%,續創歷史新高。台北市是全台唯一稅額減少的縣市,也是近十年來首次稅額減少。

台北市開徵件數103萬,稅額142.3億元,較去年減少12.3億元。

主因新標準單價六年緩漲機制,及家戶持有全國單一且自住可折減房屋課稅現值16%,每戶減稅額度最多3萬元。

和去年相較,以新北市稅收增加最多,稅額增加約13.38億元,其次台南市增加約4.77億元,第三桃園市增加2.74億元。

開徵件數則以新北市增加最多,達2.98萬件,其次台中市增加約1.88萬件,第三桃園市增加約1.82萬件。

以六都來說,開徵件數638.92萬件,較去年成長1.62%,稅額約608.57億元,成長2.23%。

稅額占全國總稅額的78.9%,至於件數占全國總件數的73.58%。

財政部官員表示,包含台北市、新北市、台中市、高雄市和苗栗縣五縣市房屋標準價格均有微幅調漲,其中,台中市僅調整地段率影響相當有限。

台南市、嘉義市和新竹縣則是第二年適用新制。

其中,台南市也有緩漲機制。

此外,宜蘭縣、桃園縣、花蓮縣、澎湖縣和金門縣今年則要召開不動產評價委員會議。

107年房屋稅課徵期間自去年7月1日至今年6月30日。

台北市稅捐稽徵處副處長謝鳳珠指出,台北市適用新標準單價緩漲的有1.8萬戶,適用全國單一自住戶可折減房屋課稅現值的有20.3萬戶,約占台北市的五分之一,減少稅收1.13億元。

謝鳳珠說,房屋稅稅單已陸續在4月中旬寄送,若民眾未收到稅單或遺失者,應向房屋稅所在地的地方稅稽徵機關申請補發,也可在開徵期間透過全國地方稅免付費電話,或就近至各縣市的地方稅稽徵機關辦理跨區補發當期繳款書。
 
2018.04.26 信報
貨櫃碼頭建屋 港鐵願延線配合
土地供應專責小組今日將公布18幅土地選項,並開始為期5個月的公眾諮詢,其中一個選項是葵涌貨櫃碼頭上蓋建屋的可行性。港鐵(00066)主席馬時亨指出,如果政府認為可於葵青貨櫃碼頭上蓋建屋,港鐵可考慮從美孚站或南昌站興建延線連接碼頭以方便市民。

土地供應18選項今公布

香港工程師學會前會長周明權去年接受本報專訪時提出,在貨櫃碼頭上蓋打造如「半空之城」的住宅群,建築師事務所商會主席劉榮廣也贊同此建議。

馬時亨日前接受《南華早報》訪問時稱,港鐵可考慮興建鐵路連接碼頭及現有鐵路網絡,但強調港鐵並未就此進行可行性研究,自己贊成這個建議是認為此舉不會損害環境,所涉成本不太高,以及發展商可合作,而這些因素將加速整個發展。

18幅土地選項可能包括收回粉嶺高爾夫球場部分土地,身為香港哥爾夫球會會員的他表示反對,因此舉會摧毀古樹,亦破壞山墳以致引起村民強烈不滿。

會德豐地產(00020)常務董事黃光耀期望,可以加快推出增加中短期土地供應的方案,以滿足市場需求,其中公私營合作發展是不錯的做法,多個發展商均有農地儲備,相信發展商都會樂於配合。

馬時亨倡廣東建香港城

另外,馬時亨稱,港鐵已開始與中國鐵路總公司商討,在南沙及佛山覓地建設「香港城」的可行性。他形容「香港城」是一個具「香港氛圍」的區域,內有住屋、商業和可靠的醫療保健設施,預計整個施工時間只需3至5年。

馬時亨強調,「香港城」可提供較香港便宜很多的單位,價錢隨時只是香港的四分一或五分一。同時,雙方政府應商討推出高鐵月票,減輕市民的負擔,並應說服中央政府容許內地居住但在港工作的人繳交香港稅項。
 
2018.04.26 信報
萬科首季賺11億升29%
萬科企業(02202)昨天公告截至3月底止首季業績,淨利潤8.95億元(人民幣.下同),折合約11.28億港元,按年增長28.7%。基本每股收益0.081元,加權平均淨資產收益率0.66%,上升0.05個百分點。期內營業收入303.4億元,增長68%。其中,房地產業務結算面積165.1萬方米,增15.4%;房地產業務收入273.8億元,大升75.9%。

期內,萬科持有資金947.8億元,高於一年內到期有息負債總和的489.1億元;有息負債佔總資產比例為15.8%,較去年底減少0.6個百分點;有息負債中有74.7%為長期負債。

該公司截至3月底的規劃中項目,總建築面積約為6223.1萬方米,按照權益計算的規劃建築面積約3790.7萬方米;在建項目的總建築面積約7805.1萬方米,按照權益計算的建築面積約5010.3萬方米。

此外,萬科參與一批舊城改造項目,權益計算的建築面積約278.1萬方米。項目資源可滿足未來持續發展需求。

中信持股賬面蝕2010萬

萬科持有中信股份(00267)約0.15%股權,初始投資金額4億元,截至3月底賬面值約3.8億元,賬面虧損約2010萬元。
 
2018.04.26 信報
中環中心買方傳發債籌320億
長實(01113)去年以天價402億元出售中環皇后大道中99號中環中心75%業權,買方財團尋求融資方案的消息不絕,昨日又傳出新變動。彭博引述消息稱,買方財團會向機構投資者配售一筆為期18個月的高息債券,籌集41億美元(約320億港元),債券息率介乎7.5至19厘。

總利息開支近47億

財團的牽頭人、全國政協委員盧文端昨天接受本報查詢,他未有正面回應上述融資方案是否屬實,僅稱融資已落實兼「簽晒文件」,資金於本周五(27日)全部到位,5月2日前定可完成交易。

彭博報道,買方財團已發行41億美元債券,當中33億美元高級債券由大摩包銷,首年息率7.5厘,其後半年增至12.5厘;餘下8.115億美元次級債由黑馬資本(Hammer Capital)包銷,首年息率15.25厘,其後息率高達19厘。以上述條款計算,假設買方18個月後還款,總利息開支約46.6億元。新加坡政府投資公司(GIC)認購了高級債,曾收購領展(00823)商場的基匯資本(GAW Capital)、私募基金太盟投資(PAG Asia Capital)則投資了次級債。

今年2月中環中心買家財團突然出現變化,原本牽頭的中資國儲能源退出交易,由金利豐(01031)行政總裁朱李月華、世茂房地產(00813)主席許榮茂加入接手,之後一直有傳銀行要重新洽商貸款,融資方案亦屢傳變動。
 
2018.04.26 經濟
收租零售股短線俏 高盛薦九置看65元
本港零售市道持續復甦,券商高盛認為,旅客來港人數及消費額自去年下半年起持續增加,加上本地消費保持強勁,預期次季零售市道繼續暢旺,遂看好零售收租股及零售股前景。

高盛報告指,港元大幅貶值,內地消費者情緒高漲,加上企業控制開店步伐及改善產品組合,是帶動本港零售市道今年來持續造好的主要原因。

港匯貶旅客增 企業控制開店

高盛預期,全年來港旅客及零售銷售額分別升7%及8%,明顯較去年的3%及2%加快,而隨着街舖租金回穩,零售市道復甦更廣泛及更快,一綫商場租金將回復增長,今明兩年料升7%。高盛指,短綫利好因素主要來自港滙貶值及旅客增長,但未來數年零售銷售出現雙位數增長的可能性不大,主要因為(1)高鐵通車後,其他交通工具的人流轉搭高鐵,意味高鐵帶來的新增旅客不多;(2)長綫人均消費將會見頂;(3)其他旅遊地方的競爭。

由於零售前景轉佳,高盛對零售收租股表現更樂觀,首予九倉置業(01997)「買入」評級,因旗下零售物業的旅客消費佔比較高,且租戶銷售額一向較同業為佳,目標價65元。高盛同時將希慎(00014)調高至「中性」,因本地消費回穩,目標價43.7元。

零售股方面,六福(00590)仍是高盛首選,因其估值吸引,香港盈利佔比較高,目標價升10.8%至41元。因應莎莎(00178)盈利改善較預期強勁,高盛昨將其2018至2020年財年的純利預測調升2%至34%,評級調升至「中性」,12個月目標價升80%至4.5元。
 
2018.04.26 經濟
短中期4選項供地 難滿足8年需求
供不應求嚴重 黃遠輝:屬無法改變現實

土地供應大辯論今天展開,據悉,諮詢內提及的4個短中期選項,估計只能提供450至550公頃土地,無法滿足未來8年815公頃的土地需求,可預見短期供不應求情況仍嚴重。

土地供應專責小組主席黃遠輝承認,這屬無法改變的現實,呼籲社會正視土地不足問題,避免未來再重蹈覆轍。

據政府預測,截至2026年(即8年後)各類用地短缺815公頃,而土地供應小組的報告會提出4個短中期選項,包括棕地發展、利用私人的新界農地儲備、利用私人遊樂場用地作其他用途,以及重置或整合佔地廣的康樂設施,但即使做齊上述4個選項,都只能提供約450至550公頃土地,遠低於815公頃缺口。

消息人士解釋,全港棕地表面上有1,300公頃,但實際41%已包括在政府正規劃及推展的中長期大型發展項目,實質可用的只有約760公頃,且都是面積較少及零散的,當中能在未來8年供使用的,估計只有約200公頃。

8年欠815公頃地 填補恐無望

至於私人的新界農地儲備,據悉政府透過找城規會資料及四大發展商的年報初步估計約有1,000公頃,但實際不少是已覆蓋於政府已計劃的發展區內,真正能在未來8年使用的,估計只有200至300公頃。

包括粉嶺高球場的私人遊樂場用地,表面上有27個之多,但大部分是不足1公頃的土地,實際有效益而且契約到期時間上又可配合的粉嶺高球場是其一,將在2020年契約滿期。粉嶺高球場有兩個發展方案,包括全面發展及局部發展,後者可提供的用地是32公頃,且能在8年內供地建屋。全面發展方案不能在8年內使用,因為需要建路。

最後選項是重置或整合佔地廣的康樂設施,主要是指屯門的體育中心,但面積只有12.5公頃。

綜合4個短中期選項,實際可用土地只有450至550公頃,與短缺的815公頃相差甚遠。消息人士直言,要在8年內找到815公頃的短缺地是「無望」。

最迫切的是公營房屋用地,按政府評估,未來8年公營房屋土地短缺49公頃,以年底落成的最新公屋麗智邨為例,有關面積相當於21個麗智邨,可建8萬個公屋單位。

批地程序如焗爐 須做檢討

而黃遠輝承認,即使全部短中期選項均落實,亦難以改變土地供應不足的事實,這是過去減少造地所致,已經是客觀的事實。不過他認為,這不代表社會應放棄努力造地,反而未來整體土地供應短缺1,200公頃,社會現時開始積極造地,避免未來10年後繼續重演現時困局。

至於中長期其中一個選項是填海,但消息人士指,最大的問題是時間上難以解決短期短缺。填海單是審批已需時16至17年,並非如部分倡議者稱可在7至8年內供地。消息人士形容,政府批地程序如「焗爐」,而焗爐已經壞了,是土地供應的「死穴」。政府向土委會解釋,已由發展局領導跨部門小組檢討有關問題,將重複工序減省。

至於貨櫃碼頭建屋的選項,消息人士稱,由於建屋要打樁或重置深層喉管,將涉及十分複雜的工序及需時甚久,實際並非如倡議者所言可在8年內建屋。
 
2018.04.26 經濟
會德豐今年售樓 暫錄180億勝去年全年
會德豐地產售樓金額今年暫錄180億元,超越去年全年紀錄,今年未再計劃推全新項目,將以餘貨為主。

今年主推餘貨應市

會德豐地產常務董事黃光耀表示,今年首季推出將軍澳MALIBU,售出1,472伙,為集團套現133億元,餘下單位會待合適時候再推售。

他說,今年未有計劃再推出全新項目,將會以餘貨為主,其中何文田ONE HOMANTIN將於不久後落成,會將餘下約60個單位以現樓形式推出,料售價有5%至10%的加幅。

另外,啟德OASIS KAI TAK目前仍餘下約160伙,亦有機會於短期內再推,至於加價空間,要視下月區內推售的住宅地皮而定。至於土地供應方面,黃氏指集團樂見政府於多方面覓地,亦支持公私營合作,加快開拓土地。

另一方面,集團昨日與香港科技園公司合作,租出位於金鐘的Wheelock Gallery作創科平台。

黃光耀指,集團一直支持創科企業發展,早前亦成立創新科技小組,鼓勵員工將創新科技應用於地產業務上,過往不少項目亦有採用應用程式,為員工及住戶帶來方便及創新的體驗。
 
2018.04.26 網路新聞
萬科一季度營收308億元 同比增長逾六成
  萬科A(000002)4月25日晚公布2018年一季度報告。報告顯示,1-3月萬科實現營業收入308.3億元,同比增長65.8%;實現歸屬于上市公司股東的凈利潤8.9億元,同比增長28.7%。其中,房地産業務結算面積165.1萬平方米,同比增長15.4%,房地産業務營業收入278.0億元,同比增長73.5%。

  對于凈利潤增幅低于營收增幅的原因,萬科解釋,一方面是由于一季度聯營、合營公司的項目結算較少,且其中個別項目根據當前市場情況計提了減值,另一方面是因融資規模上升,一季度利息支出及財務費用相應增加。

  2018年以來,市場調控不斷升級,全國商品房銷售增速持續放緩。國家統計局數據顯示,第一季度全國商品房銷售面積3.01億平方米,銷售金額人民幣2.56萬億元,同比分別增長3.6%和10.4%,較2017年全年增速分別下降4.1和3.3個百分點。

  一季度,萬科實現銷售面積1048.2萬平方米,同比增長6.1%,合同銷售金額1542.6億元,同比增長2.7%。由于銷售規模遠超結算,截至一季度末,萬科尚有3563.6萬平方米已售資源未竣工結算,合同金額增至4944.9億元,較2017年底分別增長20.3%和19.3%。

  萬科表示,將繼續堅持審慎的投資策略,同時積極關注市場機會,持續拓展項目獲取渠道。1-3月,公司新增開發項目49個,總規劃建築面積約943.5萬平方米,權益規劃建築面積約429.9萬平方米。

  同期,萬科實現新開工面積1129.9萬平方米,同比增長23.1%,完成全年開工計劃的31.9%;實現竣工面積154.5萬平方米,同比增長24.3%,完成全年竣工計劃的5.9%。

  一季度末,萬科持有貨幣資金947.8億元。受普洛斯私有化交易完成及項目投資支出增加影響,公司短期內集中支付金額較大。盡管如此,萬科的財務狀況依然穩健,持有貨幣資金遠高于短期借款和一年內到期有息負債總和489.1億元;有息負債佔總資産的15.8%,較2017年底下降0.6個百分點;且有息負債中,74.7%為長期負債。

  在持續鞏固住宅開發和物業服務固有優勢的同時,萬科稱將進一步將租賃住宅確定為核心業務,同時積極拓展包括商業開發和運營、物流倉儲服務、産業城鎮、冰雪度假、養老、教育等業務。

  萬科董事會主席鬱亮表示,未來萬科將深入踐行“城鄉建設與生活服務商”戰略,圍繞人民日益增長的美好生活需要,持續探索並完成各項業務規劃的升級和落地,實現有質量的增長。
 
2018.04.26 網路新聞
格力地產:擬將2017年凈利潤的99%進行現金分紅
4月25日,格力地産(600185)披露2017年年報,報告期內,公司實現營業收入 31.30 億元,實現歸屬于母公司股東的凈利潤 6.24 億元。同時,公司公布2017年度利潤分配預案,擬每10股派發現金股利3元(含稅),合計派發現金股利6.18億元,佔凈利潤比例高達99%。

報告期內,公司堅持“立足珠海、重點布局”的發展戰略,在保證房地産業務穩定、持續發展的基礎上,繼續大力發展“口岸經濟産業、海洋經濟産業以及現 代服務業、現代金融業”,進一步優化産業結構布局,提高公司的綜合實力。

除高比例分紅外,格力地産日前還披露繼續推進員工持股計劃,公司公告稱,擬推行不超過500人的第三期員工持股計劃,該資管計劃規模上限為2億元。

針對2018年規劃,公司表示,格力地産在“立足珠海,重點布局”基礎上提出“立足珠海,區域布局”的企業戰略。公司在區域擴張的同時,穩健發展房地産業,積極拓展特色口岸經濟和特色海洋經濟,創新開展現代服務業及現代金融業,形成“3+2”全新産業格局,從 “區域戰略”、“資本戰略”、“‘+互聯網’戰略”、 “人才戰略”著手,全面構建産業融通、高效聯動的新産業發展模式。


 
2018.04.26 21世紀經濟
招商蛇口一季度凈利增172% 房企謀求規模利潤雙增長
  2018年至今樓市調控不斷,一二線和三四線城市同時承壓,房地産融資持續收緊,房企一季度業績表現如何?

  4月23日,招商蛇口(001979.SZ)搶先發布了一季報,期內公司營收91.63億元,同比增長32%;實現歸屬于上市公司股東的凈利潤57.78億元,同比增長172%。在市場趨弱的背景下,招商蛇口的規模和利潤雙雙飄紅。

  截至目前,發布一季報或一季度業績的房企並不多,招商蛇口的業績並不能代表行業;並且一季度業績中,有滯後結算的因素,也不能完整真實地反映一季度市場。

  多家券商調研報告顯示,一季度房地産銷售增速繼續下行,在4月份地方樓市調控密集出臺的背景下,這一趨勢或將持續;弱市之下,行業集中度繼續提升,大型房企加快周轉資金回籠,規模擴張同時更注重利潤的增長。

  招商蛇口提速

  近年來屢被詬病增長太慢的招商蛇口,延續去年的強勢,在一季度的業績表現亮眼。

  一季度,公司累計實現簽約銷售面積148.85萬平方米,同比增加8.43%;實現簽約銷售金額313.08 億元,同比增加18.09%。

  而公司實現凈利潤達57.78億,相當于去年全年122億凈利潤的47%左右,這是一個相當大的增長。

  平安證券指出,凈利大幅增長原因有,深圳雙璽等高毛利率項目結算,帶動毛利率同比提升26.3個百分點至49.5%;少數股東損益佔比下降13.3個百分點至0.9%。而最主要的是,期內交割上年末向地産基金轉讓的上海招商局大廈、招商局廣場和北京招商局大廈,導致投資收益同比增長53.9%至38.4億。

  在近日的股東大會上,招商蛇口管理層表示,類似轉讓資産帶來凈利的模式,未來還可能發生。

  中信證券指出,公司資産整體轉讓的收益,應視為一種經常性收益。因公司新增商辦物業較多,採取整體出售的方式並非權宜之計,未來會經常發生。

  從2017年開始,招商蛇口進入了規模爆發期,從一季度業績也可看出,管理層也在多方努力增加收益。

  在3月份的2017年度投資者交流會上,招商蛇口管理層表態進取,給公司定下了2018年1500億的銷售目標;招商蛇口常務副總經理朱文凱同時表示,公司更看重今年的現金流、銷售回款,以及規模和利潤的平衡。

  一季度,招商蛇口拿地延續積極,擴規模意圖明顯。據平安證券統計,公司期內在杭州、天津、佛山等地新增建面361萬平方米,同比增長211%,遠超同期銷售;總地價294 億,佔同期銷售金額比重94%,權益建面210萬平方米,權益佔比58%。

  加速擴張之下,招商蛇口的負債率略有上升。一季度末公司在手現金437.7億,為短期負債(短期借款+一年內到期長債)的135.4%,短期償債壓力較小。期末凈負債率為66.3%,較期初上升7.9個百分點。由于公司持續加大開工和拿地,期內經營性凈現金流凈流出91.5億元。

  中信證券認為,當前按揭貸款利率上升,公司存在銷售失速的風險;資本性開支較大,可能導致短期杠桿率提升。

 不過該機構也指出,招商蛇口推盤高峰主要集中在二季度之後,預計未來幾個月,季度銷售額同比增速將高于一季度;公司定價理性,部分項目成本優勢較大,去化率相對確定,銷售能夠實現平穩增長,並完成全年1500億的銷售目標。

  平安證券認為,公司2018年一季度末預收賬款較上年末增長28%至705.1億,為2017年實際營收的93.4%,加上30.8%的竣工高增長計劃,已奠定2018年業績高增長基礎。

  關注利潤增長

  進入四月份,各大龍頭房企紛紛公布一季度業績。從銷售數據看,龍頭房企的領先優勢在持續凸顯和擴大。

  碧桂園在2018年一季度實現合同銷售金額約1879.7億元,同比增長24.76%。恆大、萬科緊隨其後,分別以1618.7億元和1542.6億元分列第二、三位。其中,碧桂園3月單月合同銷售額達641.3億元,分別較恆大、萬科的單月銷售額多出百億元。

  此外,保利、融創、中海、綠地銷售額超500億元,分列第四到第七位。從房企銷售額看,第一梯隊的房企正逐漸拉大與身後房企的差距,市場集中度在繼續提高。

  規模持續擴張的同時,像招商蛇口一樣,龍頭房企也更加關注利潤的增長。恆大、碧桂園、萬科、中海外、華潤置地等公司人士指出,在市場不確定性加大的2018年,規模增長不是第一位,控制風險和增加實際利潤是公司更加關注的。

  “控制地價、更多利用並購獲取項目資源,爭取更低廉的融資,以及積極促銷提高周轉率,都是大家當前關注的問題。”深圳一家大型房企高管説。

  4月20日,陽光城執行副總裁吳建斌在某論壇演講指出,房地産的利潤來自兩部分,一個是銷售收入,一個是融資帶來收入。

  在目前的融資市場,差不多只有開發貸才能保持和過去差不多的融資成本水平,其他融資工具的融資成本,起碼上升了5%到10%。

  吳建斌透露,一些和房地産商有合作的銀行或金融機構,已經簽了貸款合約或部分資金已經在使用,後面還有一些合同沒有使用的,在這個階段基本都要求改簽合約,或者有補充協議。補充協議的目的,就是金融機構資金鏈收緊的情況下,要發展商承受融資成本上升帶來的成本。

  因此,開發商利潤來源更多是銷售。房地産公司的高周轉仍然是利器。施工期、銷售期要短、資金回流要快,那麼在市場競爭中就具有優勢。

  據21世紀經濟報道記者了解,近期碧桂園等大型房企便在內部發文對高周轉提出了更快的要求。

  從行業整體來看,2018年的市場環境,給開發商的銷售帶來了很大挑戰。

  國家統計局4月17日最新數據顯示,3月全國商品房銷售面積增速繼續下行,較1-2月微降0.95個百分點;70大中城市新建商品住宅價格指數環比上漲0.40%,增速較2月微漲0.20個百分點。

  另據東興證券調研,30個大中城市3月份商品房銷售面積同比下降39.71%,與全國銷售數據相背離,表明其他三四線城市商品房銷售繼續火爆;全國商品房庫存已降至2014年中水平,商品住宅庫存下降至2013年底水平,大多數城市已無去庫存壓力。

  這意味著去庫存政策將可能在部分城市退出。

  庫存水平延續低位的同時,去化略有放緩。截至3月底,全國商品房待售面積57,329萬平方米,同比下降16.70%,同比下滑幅度較1-2月縮窄;存銷比為3.81,較1-2月有所上升。

  此外,樓市調控政策並無放松之意。3月下旬以來,各地掀起新一輪調控熱潮。據不完全統計,今年兩會以來,已有包括大連、昆明、杭州、西安等在內的10多個城市發布了調控新政,海南更是在4月22日出臺了全域限購政策。

  吳建斌判斷,限制性的樓市調控政策還將持續,這個時間可能是兩年。
 
2018.04.26 證券
華遠地產銷售目標120億元 融資成本創新低
  35天內拿出52億元拿地,華遠地産新任管理層開啟了華遠地産的新擴張之路。

  在華遠集團董事長兼華遠地産董事長杜鳳超的設計中,未來,華遠地産不但要在規模擴張上3年-5年內實現500億元的銷售目標,還將圍繞地産主業布局新業務。

  昨日,杜鳳超接受《證券日報》記者採訪時表示,目前華遠集團已經覆蓋房地産、金融、商業服務和高新技術四大業務領域。華遠地産作為華遠集團的支柱性企業,過去以住宅開發為主,未來將會拓展到産業地産領域,目前已經組建了專業的團隊,積極在文創、體育、養老以及旅遊等綜合性的項目上發力。

  杜鳳超還向《證券日報》進一步表示,公司目前正在調整産品結構。在杜鳳超看來,地産行業不是僅有單一的産品結構,除了提供房子,還應該向業主提供綜合的,具有融合性和主題性的産品。華遠集團在電子商務、互聯網金融、銀行等金融板塊和大數據等科技板塊的優勢業務,都可以鑲嵌到圍繞地産産品為核心的多維服務當中。比如,購房者房貸的一部分,小額貸公司可以配套服務;華遠電器和華遠雲聯等高科技公司一直在結合華遠物業和智能家居領域展開合作。

  值得關注的是,新任管理層頗有尋求規模發展之意,這意味曾以北京為大本營的華遠地産將加快京外擴張。

  據華遠地産總經理李然表示,今年華遠地産的銷售目標是120億元。截至目前,已經進入西安、長沙、天津、廣州、佛山和重慶等地,拿地布局以一、二線重點城市為核心,城市結構布局合理,土地儲備貨值較高,公司2018年銷售業績有望再破新高。

  至于擴張背後的資金支持,華遠地産一直融資有“道”,且融資成本低于行業平均水平。2017年,華遠地産平均融資成本已降低0.24個百分點至5.61%。

  關于下一步融資計劃,華遠地産董事會秘書張全亮表示,要以上市公司為平臺,加大直接融資力度。“我們今年重點做兩件事,第一件是5億美元的發債工作;第二件則是已經通過董事會議案的50億元私募債的發行計劃。如果下一步地産公司的股權融資進一步放開的話,公司也會考慮在股權融資方面做一些動作。”
 
2018.04.26 網路新聞
中國推進住房租賃資產證券化 雄安新區等優先
為貫徹落實黨的十九大精神和中央經濟工作會議提出的關於加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度要求,完善發展住房租賃市場配套政策,近日中國證監會、住房城鄉建設部在總結前期工作的基礎上,聯合發佈了《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》(以下簡稱《通知》)。推進住房租賃資產證券化,將有助於盤活住房租賃存量資產,提高資金使用效率,促進住房租賃市場發展。

《通知》明確了開展住房租賃資產證券化的基本條件。主要包括物業已建成並權屬清晰,工程建設品質及安全標準符合相關要求,已按規定辦理住房租賃登記備案相關手續;物業正常運營且產生持續、穩定的現金流;原始權益人公司治理健全且最近兩年無重大違法違規行為等。

《通知》明確了優先和重點支持領域。明確優先支持大中城市、雄安新區等國家政策重點支援區域和利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃專案開展資產證券化。

《通知》完善了住房租賃資產證券化的工作程式。鼓勵住房租賃企業結合自身運營現狀和財務需求,開展資產證券化,明確了住房租賃資產證券化申請、受理、審核、發行的程式,並對開展住房租賃證券化中涉及的租賃住房建設驗收、備案、交易等程式進行優化,建立綠色通道,提高工作效率。

《通知》明確提出加強住房租賃資產證券化的監督管理。在建立健全業務合規、風控與管理體系,建立健全自律監管體系,合理評估住房租賃資產價值,強化仲介機構和發起人責任等方面,提出了要求。

《通知》提出要營造良好政策環境,培育多元化的投資主體,鼓勵專業化機構化的建設或運營機構,建立健全監管協作機制,支持開展住房租賃資產證券化。
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