大坪數漸熱絡 「吉美大安花園」6月底進場

近年台北市推案缺乏超級豪宅案助陣，已冷清多時，眼見今年520檔期將開跑，原將推出的超級豪宅案如「陶朱隱園」、「One Park Taipei信義聯勤」等，仍「只聞樓梯響」，不過初估台北市此次檔期有約250億元案量登場，較過去出現成長，尤其集中大安、中山等區，且不乏中大坪數個案。

這2~3年台北市520檔推案量都不大，且買氣略顯平淡，建商推案信心落至谷底一段時間，《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，由於建商推案縮手，且把觸角轉向小坪數住宅，北市過去幾年520檔期，始終缺乏大型指標案領軍，形成「山中無老虎，猴子當大王」的景象，氣氛難以炒熱。

「僑聯大千」百坪上線
今年520檔期包括吉美建設「吉美大安花園」、國廷建設「僑聯大千」及正隆建設「正隆天第」等，總銷皆在30~50億元間，初估台北市520檔期有約250億元案量上線。
正在搭建接待中心的「吉美大安花園」，為整合多年的都更案，總銷約50億元，基地位大安路一段，近雙捷運交會的大安站。創意家行銷副總經理柯仲武表示，「坪數45~85坪，目前開價每坪約178萬元，預計6月底接待中心完工後正式進場。」
總銷也上看50億元的「僑聯大千」基地位民權西路，近捷運民權西路站，規劃78~108坪，從周圍行情推估，開價每坪約135萬元。

昇陽總銷約50億元
昇陽建設一口氣在中正、北投區推出「昇陽城中」、「昇陽麗方」等案，總銷合計約50億元。城中案位延平南路，單價估計破百萬元；麗方案基地位關渡地區，接待中心邀日本現代建築大師隈研吾打造，儼然成區域地標。
《591房屋交易網》總編輯李忠哲指出，今年520檔期除主流首購型產品外，中大坪數市場開始熱絡，如大安區「台大華」及中正區「正隆天第」、「拓璞」等，規劃格局多在39~101坪間，小坪數產品則多位在大同、萬華區等。

隨房價逐年下修，六都地價除台南仍上漲外，皆出現反轉向下態勢，且北部較南部較早進入修正期，其中台北市在2015年即達高峰，除與土地供給量有關外，也因當年宣布隔年施行房地合一課稅，讓台北市率先感受不動產投資熱潮走弱。

北市2015年達高峰
內政部發布2013~2017年的六都地價指數，全國自2013年4~9月起逐期上升，但升幅逐漸趨緩，至2015年10月~2016年3月達最高峰119.33，之後開始反轉向下，至最新2017年4~9月期的地價總指數117.24，較最高峰跌1.75%。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，都會區地價多在2015~2016年走上高點後開始下跌，主因是2016年房地合一上路後，不動產市場交易緊縮，尤其新稅制僅優惠自住戶，投資性買盤大幅縮手，使市場一路盤整至今。
再從六都來看，除台南市仍逐期增加外，其餘五都的地價指數均已開始走下坡，以北部較早達高峰、走入反轉，如台北市在2015年4~9月達到高峰，至今已跌6.87%；新北市在2015年10月~2016年3月達高峰，目前跌3.71%；桃園和台中在2016年4~9月達高峰，各跌了1.87~2.02%；高雄則在2016年10月~2017年3月高峰後跌了0.66%。

台南土地供給量能大
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，2015年宣布隔年施行房地合一稅，台北市便率先感受投資潮走弱，2016年地價隨即與房市大盤齊一走弱，其餘地區則因地價相對低，反應期延後發酵。台南市則因土地供給量能大，但值得開發的地段少，沒有所謂價格操作空間，價量因此相對穩定。

全台有許多違章建築，除有消防安全問題，也會有被檢舉報拆的風險。近日PTT《八卦版》有網友問「請問租屋處要被當違建拆除該如何是好，該不會真的要睡天橋吧」？

應提前1個月協商
違章建築指的是沒有經主管機關審查許可核發的使用執照、自行建造的建物，也被視為市容毒瘤，雖然房東出租違建沒有違法，但如果像網友一樣，因違建遭拆除，恐將造成房客無法繼續承租。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，房東應在事前1個月先協商或提前終止契約，若是預告時間過短，房客應先拿回押金，甚至可向房東要求搬遷費、額外支出等費用賠償。

租屋前留意說明書
去年新版租賃契約上路後，租約也有房屋現況說明書，違建一覽無遺，建議租客一開始就先過濾，崔媽媽基金會也表示，通常租賃契約不會針對違建加註相關的解約賠償事項，所以得照《民法》規定，最終以法院裁定為依歸。但也得留意租期當中，房客不能以「擔心所承租的違建被拆除」為理由，要求提前終止租約。

台北市中大坪數建案終於有動作，但高雄市仍以小宅當道，觀察高雄市今年前4個月建商開工數，較去年同期成長158%，尤以2房戶型最多，今年已有1142戶佔近半數。如達麗建設位六合夜市旁「達麗東京」、興富發位中都重劃區「美樹大悅」，2案總戶數逾千戶，均屬2~3房小宅。

大小坪數開工比9:1
統計高雄市今年前4月建案申報開工數，2~3房與4房開工數比例為9:1，數量懸殊。高雄房屋市場調查協會理事長蔡紹豪分析，過去2~3房與4房比例通常介於7:3，目前市場卻滿滿小宅案，原因是不少建商搶推小坪數造鎮案。
4月申報開工的包括「達麗東京」，該案目前預售已達9成；於3月動工的「美樹大悅」，則預計第3季公開銷售。民眾江依如指出，最近看小宅建案，不少現場假日都是人，但房價好像沒有跌多少，對購屋族來說負擔還是很重。

2~3年後恐見賣壓
高雄市不動產開發商業同業公會理事長張永義指出，前幾年建商暫緩推案去化新成屋，估今年新成屋可去化7000~8000戶，但目前市場上很多20~30坪預售小宅，供給量過大，賣壓將會出現在未來2~3年後的新成屋市場。

針對部分國民黨市議員宣稱台中市房屋稅「選後再漲」，台中市政府地方稅務局表示，台中市房屋標準單價已30多年未調整，嚴重偏離合理造價，為回歸公平正義，經台中市不動產評價委員會決議通過後進行合理調整，並自2018年7月1日後取得使用執照的新建築2019年才適用新課稅基礎，全市既有建物並無影響。台中是六都最晚調整的直轄市，調幅與調整後的課稅基礎均是六都最低。國民黨指房屋稅調整有選舉考量，與事實不符。

依照房屋稅條例規定，作為房屋稅課稅基礎的房屋標準價格每3年應重行評定一次。地方稅務局指出，除台中外的五個直轄市，2014年起均已陸續調整標準單價。其中以台北調幅160％最高、新北100％第二、高雄81％第三、台南66.67％第四、桃園60％第五。台中是最後調整的直轄市，調整60％，與桃園並列六都最低。

台中市正在開徵的2018年度房屋稅，全市均適用舊的課稅基礎。地方稅務局說明，台中市房屋標準單價早在1984年就制定實施至今，30多年來未曾調整，已嚴重偏離合理造價。市府不動產評價委員會2017年6月即針對房屋標準單價重新評定，調整房屋標準單價60％。為降低衝擊，也訂定緩衝期機制，新標準單價只適用於2018年7月1日以後，取得使用執照或新建、增建、改建的房屋，也就是2018年6月30日前已取得使用執照的房子，課稅基礎不受影響，甚至可能因折舊而降低。

地方稅務局也表示，台中市不動產評價委員會有不動產評價專業人士及議員代表，是公平公正的委員會。台中市2019年開始適用的新制房屋稅課稅基礎，不但調幅六都最低，調幅後的房屋稅負擔也是六都最低。

此外，考量房屋標準單價已調整，為避免過度加重租稅負擔，房屋稅影響較為明顯的地段率，不動產評價委員會也決議維持原地段率；不過，顧及部分受到噪音或垃圾掩埋場等影響的里別，決議部分地區地段率調降。此外，包括刪除中央系統型冷氣機、電扶梯等設備加價、飼養禽畜房舍標準單價減5成、提高折舊率並降低殘值率、取消6人暨5停以下電梯現值核計方式等，都是經過審慎考量的配套措施。相關資訊可至稅務局官網查詢。

基隆市稅務局表示：土地所有權人因重購自用住宅用地退還土地增值稅者，其重購之土地，自完成移轉登記之日起，5年內因繼承而移轉時，可免依土地稅法第37條規定追繳原退稅款；但繼承人繼承土地後，於上述期間內再行移轉或改做其他用途時，仍應向繼承人追繳。

稅務局說明：土地稅法第37條所稱「再行移轉」，係指土地所有權人與他人成立「債權契約」移轉重購之土地且向稅捐稽徵機關申報土地移轉現值而言。

稅務局提醒：重購地於其列管期間若有出售、贈與等再移轉或出租、供營業用、遷出戶籍地等不符自用住宅用地要件之情形者，應追繳原退還之土地增值稅。

2003年3月起SARS疫情擴及台灣，世界衛生組織將台北列為旅遊警示區，當時不僅重創內需及旅遊觀光業，也讓正從谷底往上復甦的房市，又被重摔。不過，因當時土增稅減半開徵、政府續推青年低利購屋貸款，加上開放外資投資台灣不動產，SARS過後開啟了「房市黃金10年」。

近期不少市場訊息指出，房市已經築底、房價跌無可跌，但何時反彈？恐怕仍難見到彈升訊號。以房產業界經常談到的房市大多頭，是從2003年SARS過後起漲，一直到2014年是高點終結。

以距今15年的SRAS來說，SRAS短期衝擊房市交易，但當時的經濟、景氣與政策背景，卻已經醞釀谷底反彈。尤其1990年代房地產黑暗期，導致許多建商股價淪為雞蛋水餃股，更在2000年左右爆發財務危機或倒閉，市場成交量低迷。

根據內政部統計的買賣移轉棟數，2001年創下史上新低全年25.9萬交易量，但隔年2002年卻爆量到32萬棟，2003年又成長到34.9萬棟，2004年噴發到41.8萬棟。德謙建設副總經理施孝文形容，SARS是短期的衝擊，一度造成民眾的恐慌，當時銷售更是門可羅雀。

不過，當時銷售台北捷運後山埤站建案的業界人士卻透露，當年7、8月SARS過後，買家天天湧入銷售中心，從早忙到晚，40名銷售人員一整天也忙不過來，短短幾個月整個案例都銷售一空，2年後完工，房價已經從2003年開賣時的每坪36萬元，上看60萬元。

政策作多是起漲關鍵。2002年立法院修訂土增稅由60％、50％、40％減半徵收，原本僅實行2年，但展延2年後，2005年改為永久調降至40％、30％、20％。土增稅大幅降低，加上2003年央行重貼現率僅1.375％，為當時史上最低，並再撥2800億元優惠購屋貸款，促使成交量增加。

房市自住當道，一般受薪階級的購屋能力如何，從「薪情」狀況可略知一二。月薪5萬是勞工平均薪資嗎？連勞動部長許銘春也承認這個數字未能反映社會現況；從主計處的薪情平台查詢，有6成勞工被甩出這個平均數字。不過，就算月薪不到5萬，仍有機會買房。

主計處薪情平台顯示，勞工每月總薪資中位數落在40,612元，若以一般建議房貸負擔不超過收入的1/3，就算是雙薪家庭，每月能支出的房貸為2.5萬元，能購買的房屋總價也僅在500~600萬元。不過，根據營建署調查，台北的貸款負擔率高達61.52%，總價即拉高到1000萬上下。

至於1000萬能在台北市買到什麼樣的房子，永慶房產集團業管部資深經理謝志傑分析，北市中低總價的住宅產品，由郊區的北投區、內湖區與文山區所包辦，市中心則是中山區最多。

中低價熱門交易社區則包括北投區的H24雲端、十泉十美與香楓宿、內湖區的麥帥新城與明湖國宅、萬華區的台北晶麒與京都大觀、松山區的信義星池以及大同區的菁選集，1-2房型的小宅社區居多，標準三房的則是國宅社區為主；公寓部分，交易則集中在內湖、北投、士林、文山與信義區等區。

房價進入盤整階段，就算月薪不到5萬，雙薪家庭在北市仍有機會買房，想晉升有殼族，民眾可以多留意新成屋市場餘屋出清情況，新屋降價促銷可能影響周邊房價的走勢，屋主亦需抓緊行情波動，符合區域行情增加成交機會。

台中市捷運綠線年底試營運，沿線房產成為熱門物件，看準未來生活機能、交通便利等特性，有不少民眾搶著進場，雖然捷運通車後，延伸出的噪音、風水等問題會影響首排住宅，不過永慶不動產水湳經貿加盟店店長陳奕安表示，高樓層通常不受影響，而低樓層則有可能打折出售，對不介意的民眾反而有撿便宜的機會。

近期屬北屯捷運機廠特區G0站附近房產銷售亮眼，周邊土地價格已從2016年每坪約35萬元，攀升至54萬元，漲幅超過50%，建案甚至出現公開三個月即熱銷完的案例，顯示捷運周邊住宅是民眾擇居熱門選地，不過若是自住宅的民眾，可要注意未來捷運完工後的通車噪音問題，以及2~6樓可能會有景觀上的差異。

陳奕安表示，捷運旁首排住宅高樓層視野好，屬於永久棟距，價格也維持在高檔，而低樓層會有些許影響，例如捷運通車噪音以及風景問題，因此低樓層約莫會有總價折扣5~10%價差，不介意的民眾反而可以藉此減低物件價格購入。

以捷運會行經的文心路段來說，由於文心路約有60米寬，陳奕安表示，也有不少民眾認為影響不大，加上首排物件只要隔音做得好，門窗關上基本上就聽不到馬路的車流聲，還可以接受，對捷運噪音的阻擋性能雖不明確，不過首排住家的採光、通風也相對後排好，就看民眾想要的是什麼。

隨著房價走低盤整，愈來愈多屋主認賠出場的案例，房仲業者分析，認賠出場的物件相當高比例集中在屋齡二至五年左右的大樓，多屬屋主在2010年至2013年間房市處上升階段、房價最高點時買進，如今市場反轉，一遇資金需求或停損考量，只好認賠出場。

房仲業者指出，不少新北、桃園重劃區成屋供給量大，建商餘屋讓利銷售帶動房價向下修正，投資型屋主只好認賠出場，特別又以接手性較薄弱的大坪數產品，跌價狀況更為明顯，不少屋主出場甚至價格已低於二、三年前的買進價，部分短時間持有認賠出場的案例，應與屋主財務狀況有關。

且賠售金額高的也不乏是中小型投資客，因手上同期物件多，過了房貸寬限期，資金壓力大，若再加上屋主個人其他周轉資金需求，寧可認賠殺出。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出，這些賠售的物件大部分屋齡都在二至五年左右，當年預售時期都是市場高點，房價反轉直下，幾乎交屋就跌價；若位於重劃區大坪數規劃的新案，總價門檻高，加上目前主流買盤改變，需求降低，因此去化緩慢，只能降價吸引買氣。

　　擁有近40年歷史的寧波老牌房企，曾是寧波市最具實力的房地産綜合開發骨幹企業，如今也要面臨“賣身”他人的境遇……近日，寧波富達（600724，SH）發布公告稱正在籌劃出售公司擁有的寧波城投置業有限責任公司、寧波房地産股份有限公司等全部住宅房産業務公司的股權，目前交易對方尚在確定中，此事項構成重大資産重組。目前公司股票已停牌。

　　值得一提的是，被出售資産之一的的寧波房地産股份有限公司可謂是寧波市的老牌房企，曾經是“寧波最具實力的房地産綜合開發骨幹企業。”

　　易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示，這有助于企業回籠資金，並且這類公司本身在拿地等方面會有各類制約，所以類似操作也是對未來部分産業主動放棄的表現。

　　拋售標的發展不順

　　寧波富達的房地産業務以寧波房地産股份有限公司、寧波城投置業有限責任公司、余姚市賽格特經濟技術開發有限公司及其下屬項目公司為主體，主要産品為商品房（住宅）和部分商業綜合體。而寧波房地産股份有限公司、寧波城投置業有限責任公司正是寧波富達欲籌劃出售的子公司。

　　事實上，寧波房地産股份有限公司和寧波城投置業有限公司的發展均不順利。具體來看，據寧波富達2017年年報顯示，2017年，公司合計計提存貨跌價準備14.68億元，扣除轉回後影響當期歸屬于上市公司股東的凈利潤13.20億元；公司全資子公司寧波城投置業有限公司與萬科合作開發“依雲郡項目”，因經營情況好于預期，轉回存貨跌價準備産生投資收益3.20億元。

　　其中，計提跌價準備高達10.72億元的江灣城項目為寧波城投置業有限責任公司開發。它于2010年以總價近30億元取得，由8塊土地組成，如今仍有4塊土地處于待開發狀態。值得一提的是，開發的江灣城二期去化情況也不容樂觀。

　　而寧波房地産股份有限公司則面臨訴訟問題。它的全資子公司寧海寧房置業有限公司（以下簡稱“寧海寧房”），因與寧海國土資源局的土地合同糾紛，于2016年3月向浙江省寧波市鄞州區人民法院提交行政起訴狀。2017年9月4日，寧海寧房收到浙江省寧波市鄞州區人民法院《行政判決書》，判決駁回原告寧海寧房置業有限公司的全部訴訟請求。

　　寧海寧房不服一審判決，依法向寧波中級人民法院提出上訴，不過卻被法院駁回。寧波富達一季度財報顯示，寧海寧房已向浙江省高院提交了再審申請。

　　事實上，寧波富達的情況也不容樂觀，資産負債率高達82.58%。另外公司2017年財報顯示，截至2017年末，其資産總額為143.29億元，其中存貨84.36億元；負債總額118.33億元，其中銀行、信托借款及公司債56.34億元，大股東及其子公司借款22億元，房産預售款22.76億元。

　　剩余商業地産和水泥業務

　　據披露，寧波富達從事的主要業務為房地産開發業務、商業地産的出租、水泥及其制品的生産和銷售業務等。在剝離住宅房地産業務之後，意味著寧波富達僅有少量商業地産業務和水泥業務。

　　對于寧波富達出售住宅業務公司股權一事，易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示，這有助于企業回籠資金，並且這類公司本身在拿地等方面會有各類制約，所以類似操作也是對未來部分産業主動放棄的表現。對于當前去杠桿和去産能，主要是在資金面等方面體現，實際上，未來需要鼓勵更高效和更具專業性的企業進入地産市場，這是最核心的地方。

　　寧波富達在其2017年年報中總結道：“目前，由于行業利潤空間收窄、盈利模式調整、行業洗牌和分化步伐加快，行業競爭格局加劇；同時受機制體制的約束，公司旗下房産公司市場競爭能力與優秀房企相比存在較大差距。”

　　據了解，寧波富達的商業地産主要以寧波城市廣場（資料、團購、論壇）開發經營有限公司為主體。另外，2017年度寧波富達商業地産部分完成營業收入8.6億元（佔公司全年營業收入的20.69%）。

　　不過寧波富達對其商業地産部分也十分謹慎，其在2017年年報中表示：“目前，受宏觀經濟調整影響，國內消費需求下降，加上電商衝擊、區域內各商家日益激烈的無序競爭，必然對城市核心商業廣場的商戶、客流産生一定分流作用，如何確保和穩固天一廣場核心商貿區的聚客力、競爭力，如何應對新興區域商業中心的低成本競爭，將是公司需要長期面對和解決的難題。”

　　“目前商業地産的投資收益率要高于住宅投資，但如果後續住宅購房政策放松，那麼從資金回籠的角度看，住宅業務顯然要好于商業地産業務。類似企業若是嘗試在商業地産方面發力，那麼適當配置租售的比例很關鍵。”嚴躍進認為。

雄糾糾氣昂昂，炒房客奔向鴨綠江

5月3日，國際再現“乒乓外交”：本應參加2018年世界乒乓球團體錦標賽女子組四分之一決賽的朝鮮和韓國隊組成聯隊直接參加了半決賽。

種種跡象表明，朝鮮半島情勢正柳暗花明，而“北國江南”丹東似坐收紅利。

自金正恩今年3月乘坐裝甲列車經過這個邊境城市前去拜會中國領導人以來，丹東房價在一個月之內大幅上漲。

歸功於朝鮮半島局勢的改善，作為中朝貿易重要通路的丹東房價起飛了：短期內住宅價格上揚超20%，部分區域的商業不動產價格上揚50%。外地炒房團的出手正在全面刺激當地樓市，一名當地90後親眼見證了一位外地人一次性購買三套房產。而在專業炒房團眼裡，這儼然是一副“沒見過世面的樣子”。

中國式炒房投機心理深入血液

從歷史資料上來看，丹東當地房地產市場庫存規模較高。國家統計局房價指數顯示，自2016年1月至2018年3月，丹東房價平均環比增幅僅為0.14%，甚至有多個月份出現環比下降。

北京、上海、黑龍江、安徽等外地投資客湧入，丹東樓市火了：不動產登記中心超出每日辦理260件不動產登記業務能力已實施預約發號，當地原本停工的樓盤恢復施工，個別樓盤封盤惜售。甚至有一些投資客的目光越過鴨綠江——朝向朝鮮的平壤、元山和新義州購房。據悉，中國某房地產投資平臺網站已向有意到朝鮮買房的中國買家發佈一份“投資指南”。

眼見海南樓市“全劇終”的余溫尚未褪去，丹東已然又接棒，中國熱錢背後的炒房隊伍讓我們又一次見識了什麼是“國際政治經濟學”視角的炒房新手腕。房價聽風疾漲，不得不說中國的房市仍然脫離不了典型的炒概念，炒題材作派，這在某種程度上與股市資本化、投機化無異。

為什麼熱錢會選擇丹東這個“標的”？

當地房子白菜價是首當其衝，與其他被棚戶區改造和貨幣化安置刺激而飆漲的三四線小城相比，丹東近幾年房價可謂佛系典範，超然世外。丹東官方資料顯示丹東房價在過去兩年一直在陰跌。

此外在國內，面對一個區域性財富風口，房產總是開路先鋒。重大利好從來都扮演著“熱錢吸收器”與“房價上推手”的角色。而熱錢的湧入表明，民間對於東北亞未來釋放巨大經濟紅利持樂觀情緒。

再者，同樣是邊境口岸城市，吉林延邊、長白山等地區因臨近朝鮮核子試驗區，有“核景房”之稱而卻不招人待見。相比之下，丹東區位進可攻、退可守，氣候溫潤，宜於養老。資料顯示，通過丹東口岸進行的對朝貿易總額占全國對朝貿易總額70%以上，可謂扼守關塞。

風險重重之底線試探

雖然，有仲介對於未來丹東房價充滿煽動性呐喊，號稱必超瀋陽、大連。但筆者相信，大多數投資者仍是在小心翼翼試探市場水溫。

目前，丹東外部環境仍有待塵埃落定。朝鮮改革開放這個大門開到什麼程度，仍一片撲朔。

這並不是朝鮮第一次改革開放。早在1991年，朝鮮在羅先設立第一個對外開放自由經濟貿易區，相當於中國深圳。隨後朝鮮又祭出鴨綠江、新坪、滿浦等十多個經濟開發區。最終沒有一個經濟特區獲得成功！朝鮮改革開放就像“過家家”，不但沒開放，反而越來越保守。

而即便是“開放”，民間也多認為早前的朝鮮之開放充其量算是“蚊帳式開放”，即掛起蚊帳讓“空氣”——外國資金、技術透進來，卻不讓“蚊子”——外國的政治、經濟體制、思想、價值觀、生活方式等鑽進來，即便是做生意也不以經濟利益作出發點。

拉長時間軸看，丹東上一次房價上漲也歸功於2010年中朝關係好轉，彼時，中朝邊境特區合作開發“兩島一橋”項目。但隨著朝鮮黃金坪島開發遲遲無進展，新中朝鴨綠江大橋建成後也未如期開通(該橋原本預計在2014年7月建成通車)，丹東樓市從此陷於萎靡。

丹東能不能起山，關鍵在於半島局勢是否穩定、新中朝鴨綠江大橋能否通車。

眾所周知，房價像一個PH試紙，是一個地理區域各類綜合資源的集納式貨幣體現。丹東未來房價如果要上漲，有沒有幾根杆可以撐得起？

目前，從丹東GDP經濟規模看，其GDP體量占遼寧全省的比重從未高於過5%。在遼寧省14個地級市中，丹東經濟總量基本長期排在第9、第10的中下游位置。

當前半島局勢已趨於穩定，但聯合國對朝鮮制裁仍未解禁，短期而言，半島局勢對丹東經濟增長拉動作用有限。

目前，丹東三產結構並不優勢，一產占比高，農業占大頭，二產萎縮速度快，沒當上經濟排頭兵，其中丹東旅遊業成為主流的第三產業，發展較為迅速。而從早前房價倒推，丹東人均可支配收入也並不高。

此外，丹東地處營商環境可以說很不優越的東北，也是不利。“誰來拯救東北”“孔雀東南飛”已是主基調，東北地區10年間總共流出200萬年輕人口。 2008年起，丹東人口逐年縮減也並不意外，資料甚至顯示，從小學生、中學生開始，丹東人口就顯現外流。以上均是利好靴子不落下的層層隱憂。

警惕政府“打地鼠”式調控

縱觀中國式房地產調控政策史，城市的每一次房價飆升後，都有政府打擊的“大錘”相向。從北京，到北三縣，近如海南，自由貿易港政策甫一推出，後期就有限購套餐上桌，馬上讓海南樓市一夜冰封。

某種意義上，政府調控又像一款打地鼠遊戲：遊戲的規則很簡單，把冒出頭來的地鼠給全部打下去就算成功。如果丹東新區房價後期出現持續非理性上漲，甚至有明顯人為炒作跡象，我們猜想政府的調控大錘完全可能再拿出來敲打，告訴你——“堅持房子是用來住的，不是用來炒的”不是鬧著玩的！

因為長期缺少題材，丹東房地產市場近幾年一直都不太好，特別是丹東新區距老城區較遠，當地百姓都不願在新區購房。丹東市商品房銷售面積和銷售額在2014和2015年連續兩年出現負增長。

在2016年和2017年，丹東曾分別出臺去庫存方案，提出用3~5年時間，基本完成地產去庫存任務。到2020年末，住宅類商品房去化週期控制在12-18個月以內；到2023年末，非住宅類商品房去化週期達到合理水理。顯然，丹東的房地產市場還是處於一個“小城故事不多”的情境。

丹東，意為“紅色東方之城”。而東北人的丹東，是從鴨綠江斷橋開始的——立於斷橋上，眼望四周，似乎還能感受到從前那段激情燃燒的歲月。

丹東，的的確確是迎來了新春天。全球市場大融合、生產要素大重組和國內外產業大轉移浩蕩聲勢下，丹東地處沿江沿海沿邊可謂老天爺給飯吃——風要是來了，你不想飛都不行。

然而有一點是明確的：這種“騰飛”，在新時期，早已不應該僅體現在房價和樓市的沸反盈天上。用東北話說，這是必須dei~~

總部位於上海的中梁地產已啟動赴港IPO計畫。消息人士透露，中梁地產上市正在推進中，如進展順利將於年內登陸港交所，遲一些預計於明年初完成上市。

財聯社記者從不同信源處獨家獲悉，總部位於上海的中梁地產已啟動赴港IPO計畫。消息人士透露，中梁地產上市正在推進中，如進展順利將於年內登陸港交所，遲一些預計於明年初完成上市。對此，中梁地產方面並未予以否認，該公司一位高管向財聯社回應“不清楚此事，有一個負責資本運作的獨立部門在推進相關事宜。”機構資料顯示，中梁地產2017年銷售額為757.9億元。

「若不是離岸博彩業，菲律賓房產業去年就崩盤了。」新加坡媒體發現，近來在菲律賓首都馬尼拉的核心金融區及周邊，新移民的跡象無處不在，餐廳開始出現火鍋和餃子、購物中心能聽到中文廣播，而房價也不斷上漲，這都是因為中國投資客來了！

以外交關係而言，中國與菲律賓絕對不算是「好盟友」，儘管中國有「一帶一路」政策加持，但因為菲律賓位於美國的「第一島鏈」，還有長年以來的南海問題；不過隨著「狂人總統」杜特蒂上台後，開始180度大轉變，他認為與中國交好是改善經濟的唯一希望，親自拜訪中國、也簽下不少合作協議。

陸買家大買國際建案

除了菲律賓海關聘用會說中文的翻譯員，菲國政府19個月前開始發放博彩業許可證，有50多家接待海外華人賭客的離岸博彩公司獲得許可證，當然，這些也都需要會說中文的人在馬尼拉工作，包括行銷、客戶諮詢到海外客戶支付手續等各種事宜。

這已讓過去中國務工人員聚集的社區房價創下新高，新加坡《今日報》報導，2016年9月以來，約有10萬移民湧入馬尼拉金融區，其中大多數是中國人。

外國人無法在菲律賓擁有土地，但可以購買專門蓋給外國人的建案，以菲律賓房產巨頭阿亞拉地產公司2017年的數據顯示，該公司的國際銷售金額，也就是海外菲律賓人和外國人的合併銷售收入年成長32%，達到416億比索，占該公司當年總銷售額的34%，其中外國人占24.5%，來自中國的買家就高達49.4%，相當於一年就花了147.6億比索（相當於84.82億新台幣）貢獻給這家公司。

陸移民仲介搶進市場

有趣的是，中國買家在2016年時只占該公司的10%，到去年已經近乎一半，美國投資者則占15.2%，是第二大外國買主，新加坡投資者占5.4%，台灣則有4.4%。

除了賺賭博財與房地產投資，近來也有中國的移民仲介看上這個「性價比高、門檻低」的地方。有機構打出廣告，表示只需要2萬到5萬美元投資、花一個月的時間，就能辦好身分，而且菲律賓物價不高，空氣環境質量好，對於一般中產階級來說是不錯的選擇，廣告也提到，這裡還方便做轉移資產到其他國家、申請華僑身分回國有投資與考試優惠等等。

　　受地產拖累靠賣資產扭虧 華天酒店(3.610, 0.06, 1.69%)的轉型之路不好走


　　連續虧損的華天酒店借助資產變賣逃脫了戴上“*ST”帽子的命運，但股價一路下跌，急於改變現狀卻收效甚小，作為老牌國企酒店的華天酒店轉型之路並不好走。

　　賣資產扭虧

　　4月27日，華天酒店集團股份有限公司（以下簡稱“華天酒店”）發佈的2017年年度報告顯示，華天酒店扭轉前三季度的虧損，實現歸屬于上市公司股東的淨利潤約1.09億，這相比2016年虧損2.89億元，增幅137.76%，實現營業收入約10.63億元，同比增長5.91%，華天酒店最終避免戴上代表連續兩年虧損的“*ST”帽子。

圖片來源華天酒店財報圖片來源華天酒店財報
　　但實際上，華天酒店2017年前三個季度的淨利潤還處於嚴重虧損，僅僅一個季度就力挽狂瀾，但這不小的增長並非來自主營業務，而主要是資產變賣所致。

　　根據華天酒店在2017年8月發佈的半年報顯示，2017年上半年華天酒店虧損約為9753.38萬元；2017年11月發佈的第三季度報告顯示，2017年第三季度華天酒店虧損5070.84萬元。在前三季度連續虧損的陰影下，2017年12月，華天酒店完成轉讓其全資子公司北京世紀華天酒店管理有限公司51%的股權，本次股權轉讓讓華天酒店2017年稅前利潤增加約8.65億元，最終資產處置收益4.719億元，成為華天酒店在第四季度扭虧為盈的主要原因。

圖片來源華天酒店財報 圖片來源華天酒店財報
　　實際上，包括子公司股權轉讓以及政府補助、稅收減免返還等被列為非經常性損益的項目在2017年總計達到7.55億元。因此扣除這些與公司主業經營無關的項目，華天酒店2017年歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤（以下簡稱“扣非淨利潤”）達到6.46億元的虧損，比起2016年的扣非淨利潤-2.84億元，同比虧損擴大了127.66%。

　　政府補貼難救巨虧

　　“公司股價一直下跌，一路持有的投資者都損失慘重，公司有無轉型的打算？在維護股價方面公司有無增持計畫？”，在“華天酒店股友吧”有股友在今年4月對華天酒店提出了這樣的質疑。從華天酒店近兩年來的股價看，2016年1月4日收盤價為9.24元，到2018年5月3日，收盤價已經下跌至3.52元。2014年至2017年，都未分派現金紅利。

　　到2017年，多季度連虧不是第一次，賣資產扭虧也不是第一次。根據華天酒店披露的年報資料，從2014年到2017年，公司營收分別為15.14億元、11.95億元、10.04億元和10.53億元，持續下滑，2017年起色不大；利潤方面也不理想，2014年虧損0.99億元，2015年扭虧為盈，淨利潤為0.13億元，但主要得益於旗下紫東閣華天大酒店100%股權轉讓和華天光電 52%股權轉讓所致，收益2.4億元，而紫東閣華天酒店從2012年納入華天酒店旗下才過去2年。2016年，華天酒店虧損擴大到2.89億元。如果從扣非淨利潤來看，從2014年開始，華天酒店的扣非淨利潤就已經陷入“負數”狀態，這表示華天酒店主業已連虧4年，合計虧損額度在12億元以上。

華天酒店2016年年報截圖 華天酒店2016年年報截圖
　　在這期間，華天酒店也收到不少政府方面的稅收減免和補貼，2016年度和2017年前三季度持續虧損的華天酒店，其子公司在臨近年末之際，接連收到地方政府的各種補貼和減稅的紅利。在2017年年報中，政府補助收益為0.14億元，2016年為0.13億元，2015年為0.28億元，2014年的政府補助和稅收返還收益為0.71億元。

　　轉型之路受阻

　　實際上，華天酒店的股價在2007年曾達到31.99元，上市20餘年的華天酒店在當年名噪一時。華天實業控股集團有限公司控股的華天酒店成立於1995年，是湖南省首家經國家旅遊局批准的專業酒店管理公司。作為酒店業的“湘軍”，1996年，華天酒店在深圳證券交易所成功上市，逐漸成為中國中西部地區最大的民族酒店品牌，實際控制人為湖南省國資委。

　　自詡“譽滿三湘、比肩國際”華天酒店，面對2013以後的業績和股價一路走低，也曾謀求轉型和拓展。2014年，作為老牌國有控股的上市公司，華天酒店推出新版非公開增發預案，宣佈引入民營資本華信恆源，2015年，華信恆源以現金投入16.53億元，成為華天酒店第二大股東，華天酒店業成為在國家提出鼓勵“混改”後的湖南省“混改第一股”。

　　除此以外，2015年11月底，華天酒店宣佈出資1000萬設立全資子公司華天養老健康有限公司，負責開展健康養老專案建設及運營；2016年3月，華天酒店全資子公司長春華天酒店管理有限公司擬出資1 億元投資參股並發起設立江山財產保險股份有限公司（簡稱“江山財險”），涉足金融服務業；2016年4月，發佈公告稱，全資子公司湖南華天資產管理有限公司（以下簡稱“華天資管”）擬出資人民幣2500萬元投資參股北京星億東方文化科技服務有限公司（以下簡稱“星億東方”）。同時，華天資管與星億東方共同投資設立北京星億華天文化旅遊產業發展有限公司，開展文化旅遊地產投資、管理和運營業務。

　　從“混改”到養老、保險、影視等項目，都是其旅遊業酒店業的延伸發展，華天酒店的公告中也透露出希望業務轉型與升級，盤活酒店存量資產的期望。但這些轉變，仍舊沒有讓華天酒店業績下滑的快車減速。


　　受公務消費降低影響大

　　對於業績不景氣的原因，華天酒店表示是受到酒店旅遊業整體環境的影響，2016年的年報中也提到“經濟型和高端連鎖酒店受供給過多、政府政策等方面的影響，供大於求局面較為明顯”。實際上，一方面伴隨著喜來登、希爾頓等高星級酒店搶灘，高端酒店服務業的競爭日趨激烈，尤其是華天酒店主要位於長沙、株洲、寧縣等非一線城市，商務旅遊住宿需求相對較低，政府三公消費政策出臺後，客戶群體減少。華美顧問集團首席知識官、高級經濟師趙煥焱表示，“華天虧損的主要原因是財務虧損，即投資酒店的還本付息、折舊攤銷壓力大；其次是經營水準下降，公務消費規定後對內地酒店的經營影響比較大”。

　　對於所採取的轉型策略，趙煥焱指出，華天急於抱佛腳的多元化效果適得其反，反而使業績雪上加霜，原因是沒有相應的資源。相關多元化成功的關鍵在於核心資源和核心競爭力共用，華天沒有具備這樣的條件。實際上，2015年華天酒店進行“混改”後，2016年華信恆源方面就對媒體大倒苦水，稱“公司長期固化的體制和領導者思維已經成為轉型升級的障礙，設定的轉型戰略推進幾近停滯”，有專家指出，華天酒店的管理者應該摒棄老國企的思維，真正進行轉型升級。

　　當前，中端酒店浪潮興起，華天酒店發展中端酒店事都有新的機會呢？趙煥焱指出，對於我國廣大中西部地區而言，中端酒店的生存空間不大，原因是這些地方高端酒店的房價低，比如五星級酒店房價400多元，中端房價幾乎沒有存在的空間。

　　2017年，華天酒店董事長換屆，隨後公司管理層大幅度調整，似乎要進行新的戰略調整。作為本土高端酒店，華天酒店最重要的就是開發存量價值，這也是華天酒店在2017年年報中指出的高端酒店的行業趨勢。如何存量增值，趙煥焱表示，華天酒店需要制定一個合理公司戰略計畫，讓企業經營和發展符合市場經濟客觀規律，才能使主業扭虧為盈。

　　房地產業務的拖累

　　值得一提的是，在發佈2017年年報的同日，華天酒店還發佈了關於補提2017年資產減值準備的公告，2017 年度需計提各項資產減值準備合計4.31億元，在年報財務報表中的“合併利潤表中“也顯示資產減值算是為4.31億元，這相比2016年的資產減值損失0.38億元大幅度增長，而增長的主要原因是來自房地產開發項目的減值。據華天酒店披露的資訊顯示，由於受到環境、政策等等方面的影響公司積壓的房地產尾盤銷售及出租均較困難，出現減值跡象。比如2017年北京市住建委發佈了《關於進一步加強商業、辦公類專案管理的公告》，受此新政影響，子公司北京浩搏所擁有的房地產開發專案出現減值跡象。

　　華天酒店所推崇的“以酒店為主，帶動周邊地產業綜合開發的酒店地產模式”反而拖累了業績增長，據華天酒店2016年年報資料顯示，華天酒店房地產業實現營收7685.78萬元，同比直降63.49%。在以“房地產開發銷售”為主營業務的10個子公司中，僅有北京世紀華天酒店管理有限公司盈利338.26萬元，其他從事房地產開發銷售的子公司均出現不同程度的虧損。2017年，從事房地產開發銷售的子公司淨利潤也都處於虧損狀態。

九龍東啟德發展區作為本港十大建設計劃之一，一直吸引各方財團參與發展，其中佔地28公頃的啟德體育園，更將成為全港最大的體育公園，民政事務局去年底已在6份申請中通過資格預審，選出3個投標者，並邀請他們在6月29日前遞交正式標書。

阿里否認曾競投

《明報》引述市場消息稱，投標者包括新世界發展（00017）、富力地產（02777）以及正在營運亞洲國際博覽館的法國企業布依格建築集團，市場預期啟德體育園將會是新世界與富力之爭。

報道指出，原本是由阿里巴巴進入本階段競投，惟最終因為「技術原因」而退出，要由富力頂上，而阿里發言人已澄清，在「集團層面」未有參與該項目競投。

對於富力為何符合資格，據相關招標文件，投標者須具備兩項條件，包括具有建築工程的經驗，以及擁有營運大型運動場或大型場館設施的經驗，而富力是銷售目標達1300億元人民幣的廣州主要地產商，而且擁有中超球隊廣州富力，因此符合相關條件。

新世界發展於去年註冊成立的啟德體育園有限公司（KTSP）接受本報查詢時表示，對於有關報道「我們沒有相關回應」。富力地產亦表示，不回應有關傳聞。

雅居樂（03383）近年陸續於本港物色發展機會，包括併購舊樓，由該集團併購中的九龍塘義本道6號龍圃別墅，新近再增購9伙，每伙成交價約1693萬至2516.2萬元，總收購價約1.84億元。連同早前買入的單位，粗略估計，雅居樂已經成功併購該舊樓逾七成業權。

斥18.7億添佛山商住地

另外，雅居樂宣布，以總代價14.9億元（人民幣．下同），即約18.7億港元，取得廣東省佛山市一幅商住地塊。該地塊佔地面積8.1萬方米，預計建築面積24.3萬方米，樓面地價約每方米6120元。管理層表示，是次所購地塊所處的佛山市西江新城，位於「廣佛經濟圈」周邊區域，並受惠於「廣佛同城化」政策的帶動，未來發展空間巨大。

該公司今年首4個月連同合營及聯營的累積預售金額294.7億元，按年上升7.99%；預售建築面積215.2萬方米；平均預售價每方米約1.37萬元。單計4月份，預售金額82.9億元，按年增長37.94%；預售建築面積63萬方米；平均預售價每平方米約1.32萬元。

地政總署公布上月預售樓花同意書文件，新增申請預售項目共3個，涉及1009伙，連續6個月有逾千伙申請預售，令待批預售單位數目增至逾1.48萬伙，創近5年新高。

上月3盤逾千伙申賣樓

上月新申請預售的3個項目，伙數最多為九建（00034）油塘鯉魚門徑1號，共有646伙；新地（00016）屯門海榮路與恆富街交界發展項目的第一期亦申請預售，涉及263伙；信置（00083）為旗下深水埗九龍道1號市區重建項目作預售申請，提供100伙。以首4個月計，每月均有逾1000伙申請預售，但同期獲批單位數量較少，令累積待批樓花項目達28個，涉及單位14839個，較3月的14512伙，按月多約2.3%，並創自2013年5月14975伙後，接近5年以來新高。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，今年首4個月新申請預售樓花單位共錄5561伙，較去年同期3788伙，按年急升約46.8%；反觀期內獲批預售樓花單位合共僅3213伙，較去年同期7846伙按年大減約59%。

地政總署4月批出兩個新盤的預售樓花同意書，合共682伙。新地的元朗PARK YOHO 2C期（即峻巒發展項目第2C期）獲批預售，提供538伙，預計入伙日期為2019年4月。麗新（00488）與市區重建局合作的筲箕灣西灣河街9號，涉及144伙，亦批出預售，預計入伙日期為2020年6月。

今年首季私人住宅落成量每月均處於500伙以下的低水平，差餉物業估價署（下稱差估署）最新數據顯示，今年3月只有427個私人住宅單位落成，較2月的472伙回落約9.5%。首3個月計算，落成量1243伙，僅及今年全年落成量預測18130伙的6.9%。

據差估署最新統計，今年3月共有427伙落成，其中九龍區落成量較多，共有208伙；新界區有182伙落成；餘下37伙來自港島區。3月落成單位中，以實用面積不足431方呎的A類單位為主，共涉225伙，佔3月落成量約52.7%。

以首3個月合併計算，私人住宅只有1243伙落成，較去年首季約4370伙，急挫71.6%。首季共有494個A類單位落成，惟與該類單位全年落成量6852伙比較，則只達全年目標7.2%。

九龍灣罕有全幢放售 呎價逾1萬

全幢商廈受捧，消息指，南豐早前暗盤放售九龍灣傲騰廣場全幢，近日獲財團以約80億元洽購至尾聲，呎價逾1萬元，預計短期內易手，並以中資財團奪得物業呼聲較高。

較早前，南豐委託測量師行，暗盤放售九龍灣傲騰廣場（Octa Tower）全幢商廈，近期商廈投資氣氛暢旺，項目亦是罕有全幢商廈放售，故獲多路財團洽購，包括中資財團、外資基金等。

據悉，其中一家財團出價達80億元，貼近業主意向價。物業總樓面約74.5萬平方呎，目前出租率逾9成，約5萬至6萬平方呎樓面待租，而消息透露，上星期業主方面表示傲騰廣場租務暫停，估計因正洽售物業至尾聲。事實上，近年大額商廈成交中，絕大部分均由出價較進取的中資財團承接，而是次以中資財團奪得物業呼聲較高。

倘易手 今年第二貴成交

消息指，買賣雙方正進行盡職審查，有望月尾正式易手。以80億元洽購價計，呎價約10,738元。倘若最終易手，將會成為今年第二貴物業成交個案。最大手成交為今年1月份，恆地（00012）旗下北角京華道18號商廈，以99.5億元售予具中資背景的中科創資本及太平信託合組財團，以總樓面面積33萬平方呎計算，呎價約3萬元。

傲騰廣場位於九龍灣臨澤街8號，於2010年落成入伙，每層樓面介乎2.3萬至3.7萬平方呎；當中3至17樓屬低座，樓面較大，每層面積達3.7萬平方呎，另20至30樓為高座，每層樓面約2.3萬平方呎。地下至1樓為舖位，2樓為停車場，大廈內設有游泳池及空中花園等休閒設施。

全海景最大賣點 呎租25元

位置上，物業偏離寫字樓群，交通相對不便，惟因位處臨海，郵輪碼頭全海景觀成最大賣點。租戶方面，該廈現時知名租客包括電訊公司CSL、永隆銀行、奧的斯電梯等，平均呎租約25元。

南豐近年亦有投資東九龍物業，去年更以246億元，投得啟德第1F區2號地盤商業/酒店地，打破紀錄成為歷來最貴地皮，總樓面逾191.2萬平方呎，每呎樓面地價12,863元。估計南豐若成功出售傲騰廣場，可套現把資金投放在啟德項目上。